xx年房产行业税收专项查提纲
持续深入开展整顿规范税收秩序工作法查处重点行业重点区存税收违法行国家税务总局年确定税收专项检查指令性行业
房产建筑安装业
二烟草行业烟草行业已3月份查完毕查补税款亿元查效果较现进入稽查阶段时国家税务总局求房产行业税收检查方式查重点检查相结合房产行业开展全面查官渡区方税务局根省局统部署着纳税提供优质服务构建公谐税收环境局张励纪检组长亲组织召开房产企业税收专项检查查见面会 讲两方面容：
房产企业税收专项检查查方家进行探讨
二房产企业税收专项检查查工作作安排
房产企业税收专项检查查方：
年房产行业检查情况房产行业存涉税违法问题较突出形成原
企业观意抱查着查着思想着法制断健全偷税成越越高风险越越部分企业需转变观念法纳税外种企业财务员税收政策理解误应该税收机关税收理员进行沟通交流税收理员义务税收政策进行解释面历年检查程中容易出现问题进行慨述：
取土权事房产开发房产交易（包括房产转房屋租赁）涉：
（12税种） 营业税城市维护建设税教育费附加方教育费附加城镇土税房产税契税耕占税土增值税印花税企业税税等税种
面检查中容易出现问题税种逐说明
（）房产业营业税
1检查应税营业额合理性完整性
直接坐支售楼收入入账情况
二营业收入否包括种价外费类手续费理费奖励返收入否规定计入应税收入
三否存低价销售行价格明显偏低正理情况关联企业间销售价格否合理
四动迁拆迁补偿等售房行否规定足额申报纳税
五种换购房产房产抵债偿赠房产集资建房委托建房中途转开发项目提供土资金建造动产拆迁补偿（安置）等行否规定足额纳税
六房换参建联建合作建房程中否规定申报缴纳营业税
七投资名义转土权动产权未投资方承担风险收取固定利润销售收入定例提成行否规定申报纳税
八房产企业额长期挂账款项否存漏计销售问题
九企业（包括营性）分配股东（股东企业两独立法实体）商品房否申报纳税
十纳税建住房销售单位职工否销售动产章申报纳税
十种房产出租收入（开发商未售出房屋商铺车位等出租）否规定申报纳税
2检查应税营业额时性
销售房产预收款（预收定金）否时申报纳税
二分期收款合约定时间应收取未收销售款否时申报纳税
（二）房产业企业税
1检查应税收入真实性完整性
确定收入完整性重点种营收入副营收入营业外收入（包括种形式财政返）投资收益等否全部规定入账意压低售价转移收入行已实现收入长期挂账干脆置账外确认收入情况跨xx房产开发项目已完工出售部分权责发生制原确认收入意推迟实现工程结算收入现象
二确定收入确认合法性检查开发产品（包括完工产品未完工产品）销售收入预售收入视销售收入预租收入代建工程提供劳务收入确认成费扣否符合国家税务总局关房产开发业务征收企业税问题通知（国税发〔XX〕31号）等关规定
三确定应税收入非应税收入划分检查应税收入作非应税收入申报等情况
2检查税前扣项目真实性合法性
重点检查构成房产成类费支付证否合法真实效收受虚开代开伪造假发票等合法发票入账支付费尤建安企业提供安装工程成否真实总局求检查中查企业列支成费票进行重点核单张票面金额10万元票必须全部进行核查核实该项业务否真实存发票否合法效重点查否存虚开办公费虚开服务业发票虚增员工资虚增广告支出关联关系销售公司办事处名义虚增费销售费等虚增成套取现金情况
二通检查总成已完工成总面积已完工（售）面积检查成收入配性合法性否未完工程项目成转移已完工程成项目中
三结合房产行业特点针会计处理现行税法规定致项目纳税申报时否予调整重点检查项准备金风险金业务招费广告费租赁费工资相关费财产损失捐赠支出改扩建装修工程支出理费等项目支付土出金否规定合理分摊成
3重点检查项目
检查应付未付应收未收款项处理情况否存预售款长期挂预收账款应付款等科目规定缴纳税问题
二检查预提费应付账款等科目年末留余额预提费超3年（外企2年）债权原法支付应付账款应调整成收入
三检查形资产长期摊费摊销否符合税法规定
四检查企业关联企业间关联交易情况否利关联关系承包分包工程建筑装饰建材绿化物业等通加建安成造价虚加工作量等非法手段减少转移利润委托关联企业代理销售开发产品支付高额佣金转移利润等五检查房产项目中建造类营业性会否规定作固定资产理六检查企业重估价计提折旧固定资产重估收益否申报缴纳企业税等七检查开发企业开发建造住宅商业房建筑物附着物配套设施等开发产品未完工前采取预售方式销售预售收入先20％预计计税毛利率分季(月)计算出期毛利额扣相关期间费营业税金附加计入期应纳税额预缴企业税
4税法规定：
开发企业开发产品转作固定资产捐赠赞助职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取企事业单位非货币性资产等行应视销售开发产品权权转移实际取利益权利时确认收入（利润）实现确认收入（利润）方法序：
（1）企业期xx月份类开发产品市场销售价格确定
（2）税务机关参类开发产品市场公允价值确定
（3）开发产品成利润率确定开发产品成利润率低15具体例税务机关确定
（三）房产业企业契税 检查中发现部分企业承受国土权程中土证已办项目已开发存查补契税情况原
国土资源局办土证提供合全未足额缴纳契税
二重新签定补充协议追加补偿款未补缴部分契税根税法规定：
出国土权契税计税价格承受取该土权支付全部济利益协议方式出契税计税价格成交价格成交价格包括土出金土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费拆迁补偿费市政建设配套费等承受者应支付货币实物形资产济利益
（四）房产业企业土增值税 预征土增值税xx7月1日开始执行销售收入实行核定征收征收率：
普通标准住宅核定征收率05写字楼营业房墅度假村高级公寓等商品房核定征收率1开发土权转核定征收率2检查诸问题：
典型企业普通住宅非普通住宅收入混淆起普通标准住宅核定征收率05申报具素存税务机关旦查划分清律1预征
次足144方面积商住楼普通标准住宅核定征收率05申报应该政策理解错误
（五）房产业企业房产税
①房产企业开发商品房出售前已出租出商品房未规定申报缴纳房产税
②房产销售房产混淆起未缴纳房产税土税
税法规定开发企业开发产品先出租出售开发产品转作固定资产租赁期间取价款应租金确认收入实现出售时销售固定资产确认收入实现未开发产品转作固定资产租赁期间取价款应租金确认收入实现出售时销售开发产品确认收入实现
（六）房产业企业印花税 检查类应税证否规定粘贴印花税票缴纳印花税检查中发现部分企业销售收入购销合印花税万分三税率申报缴纳印花税土权出合土权转合未申报缴纳印花税根财政部国家税务总局xx12月1日印发财税｛XX｝162号通知中第三条规定：
土权出合土权转合产权转移书征收印花税第四条规定：
商品房销售合产权转移书征收印花税外少数企业注册资金印花税记申报缴纳建筑安装合银行款合租赁合保险合更忽略计
二xx房产企业税收专项检查查时间安排报表求：
1 查xx 般查xxxx两xx税款缴纳情况涉税收违法行应追溯前xx
2查安排时间：
xx4月10日xx5月10日
3查结果处理：
次查申报结束省稽查局根企业查情况选取部分查情况企业进行重点稽查查补缴税款加收滞纳金处罚查位重点稽查查补税款加收滞纳金低处05倍罚款涉税收违法行追溯前xx
4需实填报表3种分云南省方税务局稽查局房产企业方税查表销售统计调查表房产企业项目情况表
求填报式三份份单位留底外二份5月12日前直接表交官渡区方税务局稽查局
二三分局征企业交廖云川四分局征企业交刘枝梅
五六分局征企业交林锦屏七分局征企业交赵丽明联系电话：
准备时间较紧水限问题讲请企业根情况进行查位方敬请谅解讲话完谢谢家
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持续深入开展整顿规范税收秩序工作法查处重点行业重点区存税收违法行国家税务总局年确定税收专项检查指令性行业
房产建筑安装业
二烟草行业烟草行业已3月份查完毕查补税款亿元查效果较现进入稽查阶段时国家税务总局求房产行业税收检查方式查重点检查相结合房产行业开展全面查官渡区方税务局根省局统部署着纳税提供优质服务构建公谐税收环境局张励纪检组长亲组织召开房产企业税收专项检查查见面会 讲两方面容：
房产企业税收专项检查查方家进行探讨
二房产企业税收专项检查查工作作安排
房产企业税收专项检查查方：
年房产行业检查情况房产行业存涉税违法问题较突出形成原
企业观意抱查着查着思想着法制断健全偷税成越越高风险越越部分企业需转变观念法纳税外种企业财务员税收政策理解误应该税收机关税收理员进行沟通交流税收理员义务税收政策进行解释面历年检查程中容易出现问题进行慨述：
取土权事房产开发房产交易（包括房产转房屋租赁）涉：
（12税种） 营业税城市维护建设税教育费附加方教育费附加城镇土税房产税契税耕占税土增值税印花税企业税税等税种
面检查中容易出现问题税种逐说明
（）房产业营业税
1检查应税营业额合理性完整性
直接坐支售楼收入入账情况
二营业收入否包括种价外费类手续费理费奖励返收入否规定计入应税收入
三否存低价销售行价格明显偏低正理情况关联企业间销售价格否合理
四动迁拆迁补偿等售房行否规定足额申报纳税
五种换购房产房产抵债偿赠房产集资建房委托建房中途转开发项目提供土资金建造动产拆迁补偿（安置）等行否规定足额纳税
六房换参建联建合作建房程中否规定申报缴纳营业税
七投资名义转土权动产权未投资方承担风险收取固定利润销售收入定例提成行否规定申报纳税
八房产企业额长期挂账款项否存漏计销售问题
九企业（包括营性）分配股东（股东企业两独立法实体）商品房否申报纳税
十纳税建住房销售单位职工否销售动产章申报纳税
十种房产出租收入（开发商未售出房屋商铺车位等出租）否规定申报纳税
2检查应税营业额时性
销售房产预收款（预收定金）否时申报纳税
二分期收款合约定时间应收取未收销售款否时申报纳税
（二）房产业企业税
1检查应税收入真实性完整性
确定收入完整性重点种营收入副营收入营业外收入（包括种形式财政返）投资收益等否全部规定入账意压低售价转移收入行已实现收入长期挂账干脆置账外确认收入情况跨xx房产开发项目已完工出售部分权责发生制原确认收入意推迟实现工程结算收入现象
二确定收入确认合法性检查开发产品（包括完工产品未完工产品）销售收入预售收入视销售收入预租收入代建工程提供劳务收入确认成费扣否符合国家税务总局关房产开发业务征收企业税问题通知（国税发〔XX〕31号）等关规定
三确定应税收入非应税收入划分检查应税收入作非应税收入申报等情况
2检查税前扣项目真实性合法性
重点检查构成房产成类费支付证否合法真实效收受虚开代开伪造假发票等合法发票入账支付费尤建安企业提供安装工程成否真实总局求检查中查企业列支成费票进行重点核单张票面金额10万元票必须全部进行核查核实该项业务否真实存发票否合法效重点查否存虚开办公费虚开服务业发票虚增员工资虚增广告支出关联关系销售公司办事处名义虚增费销售费等虚增成套取现金情况
二通检查总成已完工成总面积已完工（售）面积检查成收入配性合法性否未完工程项目成转移已完工程成项目中
三结合房产行业特点针会计处理现行税法规定致项目纳税申报时否予调整重点检查项准备金风险金业务招费广告费租赁费工资相关费财产损失捐赠支出改扩建装修工程支出理费等项目支付土出金否规定合理分摊成
3重点检查项目
检查应付未付应收未收款项处理情况否存预售款长期挂预收账款应付款等科目规定缴纳税问题
二检查预提费应付账款等科目年末留余额预提费超3年（外企2年）债权原法支付应付账款应调整成收入
三检查形资产长期摊费摊销否符合税法规定
四检查企业关联企业间关联交易情况否利关联关系承包分包工程建筑装饰建材绿化物业等通加建安成造价虚加工作量等非法手段减少转移利润委托关联企业代理销售开发产品支付高额佣金转移利润等五检查房产项目中建造类营业性会否规定作固定资产理六检查企业重估价计提折旧固定资产重估收益否申报缴纳企业税等七检查开发企业开发建造住宅商业房建筑物附着物配套设施等开发产品未完工前采取预售方式销售预售收入先20％预计计税毛利率分季(月)计算出期毛利额扣相关期间费营业税金附加计入期应纳税额预缴企业税
4税法规定：
开发企业开发产品转作固定资产捐赠赞助职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取企事业单位非货币性资产等行应视销售开发产品权权转移实际取利益权利时确认收入（利润）实现确认收入（利润）方法序：
（1）企业期xx月份类开发产品市场销售价格确定
（2）税务机关参类开发产品市场公允价值确定
（3）开发产品成利润率确定开发产品成利润率低15具体例税务机关确定
（三）房产业企业契税 检查中发现部分企业承受国土权程中土证已办项目已开发存查补契税情况原
国土资源局办土证提供合全未足额缴纳契税
二重新签定补充协议追加补偿款未补缴部分契税根税法规定：
出国土权契税计税价格承受取该土权支付全部济利益协议方式出契税计税价格成交价格成交价格包括土出金土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费拆迁补偿费市政建设配套费等承受者应支付货币实物形资产济利益
（四）房产业企业土增值税 预征土增值税xx7月1日开始执行销售收入实行核定征收征收率：
普通标准住宅核定征收率05写字楼营业房墅度假村高级公寓等商品房核定征收率1开发土权转核定征收率2检查诸问题：
典型企业普通住宅非普通住宅收入混淆起普通标准住宅核定征收率05申报具素存税务机关旦查划分清律1预征
次足144方面积商住楼普通标准住宅核定征收率05申报应该政策理解错误
（五）房产业企业房产税
①房产企业开发商品房出售前已出租出商品房未规定申报缴纳房产税
②房产销售房产混淆起未缴纳房产税土税
税法规定开发企业开发产品先出租出售开发产品转作固定资产租赁期间取价款应租金确认收入实现出售时销售固定资产确认收入实现未开发产品转作固定资产租赁期间取价款应租金确认收入实现出售时销售开发产品确认收入实现
（六）房产业企业印花税 检查类应税证否规定粘贴印花税票缴纳印花税检查中发现部分企业销售收入购销合印花税万分三税率申报缴纳印花税土权出合土权转合未申报缴纳印花税根财政部国家税务总局xx12月1日印发财税｛XX｝162号通知中第三条规定：
土权出合土权转合产权转移书征收印花税第四条规定：
商品房销售合产权转移书征收印花税外少数企业注册资金印花税记申报缴纳建筑安装合银行款合租赁合保险合更忽略计
二xx房产企业税收专项检查查时间安排报表求：
1 查xx 般查xxxx两xx税款缴纳情况涉税收违法行应追溯前xx
2查安排时间：
xx4月10日xx5月10日
3查结果处理：
次查申报结束省稽查局根企业查情况选取部分查情况企业进行重点稽查查补缴税款加收滞纳金处罚查位重点稽查查补税款加收滞纳金低处05倍罚款涉税收违法行追溯前xx
4需实填报表3种分云南省方税务局稽查局房产企业方税查表销售统计调查表房产企业项目情况表
求填报式三份份单位留底外二份5月12日前直接表交官渡区方税务局稽查局
二三分局征企业交廖云川四分局征企业交刘枝梅
五六分局征企业交林锦屏七分局征企业交赵丽明联系电话：
准备时间较紧水限问题讲请企业根情况进行查位方敬请谅解讲话完谢谢家
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