2004年湖南省房产估价师考前培训班
房产估价案例分析模拟试卷
问答题 (3题题10分)
()B公司1998年通招标方式获块途商业国土权1998年5月开始施工预计竣工时间2001年5月工程1999年7月资金原停建建筑物高层建筑18层第1～4层裙楼途商业房5~18层塔楼途办公房该建筑停工时体达12层2001年5月该公司寻找合作伙伴委托房产评估事务该综合楼进行评估核定现状价值合作提供
请说出(1)评估该综合楼技术路线
(2)应搜集审核资料
(二)相邻房产合价值会升高增值额应分配
(三)S开发商欲参加济技术开发区招标出块投标报价该出块规定途高级宾馆酒店高级公寓获该块作代理S开发商投标估价员认应采种估价方法做具体工作
二单项选择题 (2题4题题10分题备选答案中符合题意请答案应字母填题相应括号)
()某市政府需征块土建商服中心该块土证记载土途农根估价员实考察该块土巳建砖厂等附属设施商服中心2003年3月开工现正建设中估计2004年12月完成
(1)征补偿费应( )途予计算
A．农 B．商业
C．工业 D．政府制定标准
（2)估价届时售价估价象状况房产市场情况应选择( )
A．估价象状况房产市场情况均2004年12月
B．估价象状况现房产市场情况2004年12月
C．估价象状况2003年3月房产市场情况2004年12月
D．估价象状况房产市场情况均2003年3月
(二)甲公司1980年通划拨方式取块土建设栋办公楼1997年底公司已该办公楼出租乙公司租期2002年底2000年底甲公司资金紧张房产银行抵押贷款贷款期限两年
(1)房产抵押价格( )
A．建筑物价格加土现时价格
B．土现时价格加建筑物现值扣应交纳土出金
C．建筑物价值
D．等房产重置价减建筑物折旧费
(2)房产建筑物价值( )
A．等重置价减修复部分修复费
B．等重置价减物质功济折旧
C．等重置价减耐年限计算折旧额
D．等重置价减根建筑物建成时间维护保养情况宗周边
状况确定折旧额
(3)出租租约限制评估抵押价格影响( )
A．影响 B 象价格
C．估价象价格 D．影响
三指错题 (列估价结果报告估价技术报告中存处错误请指明中13处错误容写答题处序号面空格处错误应序号未错误容写序号面空格处计分指明处错误3分题全40分)
某居住房产估价报告
封面目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价假设限制条件(略)
某居住房产估价结果报告
委托方：田X X
二估价方：x x房产评估限责公司
三估价象：田X X拥x x市五四西路35号4—1—301号住宅(包括生)
四估价目：房产抵押贷款
五估价时点：2001年5月23日
六估价：(略)
七估价原：(略)
八采估价方法
估价采较法成法综合评估
九估价结果：2001年5月23日估价象评估值民币456000元写：肆拾伍万元整
十估价员：(略)
十应时效：评估报告期三年
x x房产估价限责公司
2001年5月23日
某居住房产估价技术报告
素分析
估价象位x住宅区建筑物七层砖混结构区建成1999年欧式建筑外形典雅色彩明丽建筑质量完院设行车棚车库楼设电梯估价象4－1－301号位建筑物套单元住宅位首层室错层结构室楼梯相连建筑面积222．95 方米楼室两厅设封闭南阳台卫生间(设浴缸蹲便器漱洗池)室均立线雕花玻璃门设灯池全木勾边中客厅全瓷砖铺面设木质书架客厅南阳台间设双层门(层立线雕花玻璃门)设木质落推拉长窗厅全瓷砖铺面立线雕花玻璃吊顶设壁柜客厅厅间设立线雕花椎拉门室楼梯通楼卧室木板铺面木包暖卫生间洗漱间均全瓷砖壁砖顶南阳台铝合金封闭楼梯理石铺面铁艺扶手楼梯斜顶立线雕花玻璃装饰楼两室厅独立厨房设两封闭北阳台()卫生间中客厅全瓷砖铺面北侧设立线雕花推拉门通北阳台东侧设立线雕花通卧室两室均木板水电设施齐全设暖气煤气线电视系统24h热水室般抹灰外设普通防盗门设单元讲系统评估象2000年初投入取房产权证土权证
二区域素分析：
估价象位x x市五四西路35号4—1—301号建筑群1999年底新建 住宅区门前6路104路11路105路307路等公交车交通便利区x x市竞秀公园墙隔环境幽静外区距x x市高新技术开发区燕赵酒店 时代商厦民广场市政府等均远区附商业服务业较繁华居民 购物餐饮休闲娱乐等提供便利
三市场背景分析(略)
四高佳分析(略)
五估价方法选：根估价象具体情况估价目报告采较法假设开发法分进行估价
六估价测算程
1．较法
估价象较期发生交易类似实例加较已发生交易类似实例已知价格加修正出实现合理价格
(1)较实例确定
较实例A
坐落x x市五四西路35号4－2－401号房产建1999年．七层砖混结构房金x x实例A位建筑物套单元住宅位第四层室错层结构室楼梯相连建筑面积22295 方米中楼室两厅设封闭南阳台卫生间(设浴缸蹲便器漱洗池)楼室厅独立厨房．设两封闭北阳台()卫生间水卫电设施齐全设暖气煤气线电视系统24h热水室般抹灰4－18号车库建筑面积1891方米位楼院该房产私房产
较实例B
坐落XX市五四西路35号2－1－502号房产建1999年七层砖混结构房张x x实例B位建筑物套单元住宅位顶层室三层错层结构室楼梯相连建筑面积34359方米中首层室厅卫生间北阳台二层室厅设封闭南阳台卫生间(设浴缸蹲便器漱洗池)厨房三层两室 厅北阳台卫生间室水卫电设施齐全设暖气煤气线电视系统24h热水室高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶设灯池墙壁乳胶漆装饰设电视墙面抛光理石铺面卧室设灯池面铺实木板墙壁乳胶漆装饰中间设隔断阁楼餐厅厨房卫生间南北阳台面均铺全瓷砖墙壁壁砖顶客厅阳台间设木质双开门冰花玻璃装饰室楼梯均铁艺扶手实木板铺面室门实木门楼附1891 方米车库楼附50 方米室外阳台该房产私房产
较实例C
坐落x x市五四西路35号1—1—301号房产建1999年七层砖混结构房 王x x实例c位建筑物套单元住宅位第三层室错层结构室楼梯相连建筑面积221．38方米中楼室两厅设封闭南阳台卫生间(设浴缸蹲便器漱洗池)楼两室厅独立厨房设封闭北阳台卫生间整栋住房水卫电设施齐全设暖气煤气线电视系统24h热水估价象室装修豪华：楼客厅磨砂吊顶设灯池面铺设全瓷砖木包门客厅相连客厅石膏吊顶设型灯池墙壁刷高档印花壁纸设木质电视墙面铺设高档理石方砖．木质推拉门双层推拉窗楼卧室全木壁橱全瓷砖室刷高档壁纸南阳台全瓷壁砖铝合金窗窗外竞秀公园工湖湖景铁艺扶手木质楼梯通楼餐厅餐厅设磨砂灯池全瓷砖铺北阳台南阳台装饰相楼卧室楼装饰相似厨房洗手间均全瓷壁砖顶该房产私房产
考虑述三例属权益状况估价象相实例结构理位置功 交易日期估价象接四者具较强相性性选三案例作较案 例详见表：
表
案例项目较实例A（金XX）较实例B（张XX）较实例C（王XX）评估标物（田XX）
1交易日期2001423200112220013272001522
2建造日期1999199919991999
3段等级二类二级二类级二类二级二类二级
4结构砖混砖混砖混砖混
5途住宅住宅住宅住宅
6保养
7交通便利便利便利便利
8层数第四层第五层第三层第三层
9建筑面积22295M234359M222138M222295M2
10单价1750元M21800元M22500元M2
(2)估价计算：
①交易情况修正：
评估标物较实例ABC交易形式相需进行修正实例交易情况修正率：
实例A＝100／100 实例B100／100 实例C＝100100
②交易日期修正：
2001年1月2001年5月XX市商业房价格月前月基础涨05
宗实例交易日期修正率：
实例A＝100 (1十05％)／1001005／100
实例B＝100 (1十05％×4)100102／100
实例C＝100 (1十05％×2)100101／100
①区域素修正
实例Ac位x x市五四路35号佳辉区B位x x市五四路20号竞秀区宗实例区域素修正率：
实例A100／100 实例B10098 实例C100／100
①素修正：
实例ABc物业理相建筑日期建筑结构部设施相似处层数部装饰异宗实例素修正率：
实例A94／100 实例B97／100 实例C135l00
(3)价格计算：
根述项修正列表：
表二
较实例交易价格交易情况修 正交易日期修 正区域素修 正素修 正准价格
A1750元M2100100100510010010010094187101
B1800元M210010010210010010010097189278
C2500元M2100100101100100100100135187037
利直接较法公式：
交易情况 交易日期 区域素 素
修 正 修 正 修 正 修 正
估价象房产价格 ×（ ）100 ×（ ）100 ×100（ ）×100 ( )
＝实例交易价格
利简单算术均法求评估标物房产单价：
(187101十189278十187037)3 ＝ 187805(元／方米)
较法测算出评估标房产总价值：
187805×22295 ＝418711(元)
2．成法
估价测算程：
该房产1999年购入价：1850元／方米
1850×22295 方米412458(元)
产权手续项收费：412458× 596＝20623(元)
利息：(412458+20623)× 3．7％＝16024(元)
投入装修：70000元
扣年折旧：70000×30％＝21000(元)
412458十20623+16024+(70000—21000)＝498105(元)
根成法出评估标房产价值：498105元
七评估结果：
采较法出评估标房产价值418711元
采成法出评估标房产价值：498105元
述两种方法出结取中间值： (418711+498105)2＝458408次评估结果
次评估结果：458000元
x x房产评估限责公司
2001年5月23日
四指出改正面估价报告片断中错误 (题l0分试题改答题处指出错处改正错处超4面应前面错误计算结果导致错误算作错误正确容改错改错处倒扣25分题扣零分)
某住宅开发项目土年限1998年5月1日2068年4月30日规划建筑面积15000方米预计售价2000元方米该项目1998年9月1日开工原定工期12月建筑费1000元／方米理费建筑费5％建筑费相应理费投入时间：开工前两季度分20％两季度分30％假定季度中间投入年利率6％销售税率销售费分售价6％3％二季度结束时开发商拟项目转受方委托估算该项目1999年3月1日价格
采假设开发法估价预计项目完工时全部售出投资利润率取20％季度利率 16％该项目1999年3月1日价格P估算：
(1)计算开发完成价值
2000×15000／(1十16％)22906256(万元)
(2)计算建筑费
1000×15000×30％／(1十16％)05+1000×15000×30％／(1十16％)15
＝446443+439412
＝885855(万元)
(3)计算理费
885855×5％／(1十16％)1543251(万元)
(4)计算销售税费
2906256×(6％十3％)／（l+16％）2253390(万元)
(5)计算利润
(P+885855+4325l+253390)×20％＝02P+236499（万元)
(6)计算项目价格
P＝开发完成价值—建筑费—理费—销售税费—利润
＝29062568858554325125339002P236499
P＝1239384(万元)
房产估价案例分析模拟试卷
参考答案
问答题
()（1）①成法：土重新购置成建筑物已完成部分重新建造成加利息利润相关税费等
②假设开发法通较法等方法预测续建完成房价值扣尚需投入建造成专业费利息利润等
(2) ①国土权证
②建设规划许证
③建设工程规划许证
④土权出合交纳土权出金证
⑤施工许证
⑥施工图纸施工图预算施工合
⑦已完工部分工程质量状况证明已完成工程量证明
(二)增值额分配三种方法：A．合前单价基础进行分配B．合前面积基础进行分配C．合前总价值基础进行分配三种方法计算结果根影响程度取加权均值出增值分配率中第种方法计算结果应占较权重例
(三)首先土基情况土规划条件途面积等作全面解次 通市场情况调查高级宾馆酒店高级公寓供求趋势进行预测进投资 项目做出决策然利假设开发法确定估价象块投标报价
二选择题
()(1)A (2)A
(二)(1)B (2)B (3)A
三指错题
（1）估价象描述简单
(2) 估价作业日期
(3) 没土权年限
(4) 价值定义
(5) 估价结果应民币肆拾伍万陆仟元整肆拾伍万元整
(6) 估价报告应效期应三年估价报告应效期完成估价报告日起原规定年市场状况变化场合估价报告应效期般超半年(见房产估价规范P78)
{7} 交易情况介绍见表
(8) 交易日期修正错：
实例A＝100(1十05％)1／100 ＝ 1005／100
实例B＝100(1十05％)4／100 ＝ 102／100
实例C＝100(1十0％)2／100 ＝ 101／100
(9) 区域素修正错实例B应100／102
(10)素修正错实例A应100／94B100／97C100／135
(11)素修正时实例c修正系数高见估价技术报告六1．(2)项修正实例成交价格调整超20％综合调整超30％(见房产估价规范P11)
(12)直接较法公式错交易情况修正应100／( )
(13)成法技术路线错误见估价技术报告六2
(14)估价单位名称前致
四改错题
(1)计算理费错应885855×5％＝44293(万元)
(2)计算销售税费错．应2906．256×(6％＋3％)＝261563(万元)
(3)计算利润错应(P+885855+44293)×20％＝02P+186030(万元)
城市房屋拆迁估价指导意见
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房产估价案例分析模拟试卷
问答题 (3题题10分)
()B公司1998年通招标方式获块途商业国土权1998年5月开始施工预计竣工时间2001年5月工程1999年7月资金原停建建筑物高层建筑18层第1～4层裙楼途商业房5~18层塔楼途办公房该建筑停工时体达12层2001年5月该公司寻找合作伙伴委托房产评估事务该综合楼进行评估核定现状价值合作提供
请说出(1)评估该综合楼技术路线
(2)应搜集审核资料
(二)相邻房产合价值会升高增值额应分配
(三)S开发商欲参加济技术开发区招标出块投标报价该出块规定途高级宾馆酒店高级公寓获该块作代理S开发商投标估价员认应采种估价方法做具体工作
二单项选择题 (2题4题题10分题备选答案中符合题意请答案应字母填题相应括号)
()某市政府需征块土建商服中心该块土证记载土途农根估价员实考察该块土巳建砖厂等附属设施商服中心2003年3月开工现正建设中估计2004年12月完成
(1)征补偿费应( )途予计算
A．农 B．商业
C．工业 D．政府制定标准
（2)估价届时售价估价象状况房产市场情况应选择( )
A．估价象状况房产市场情况均2004年12月
B．估价象状况现房产市场情况2004年12月
C．估价象状况2003年3月房产市场情况2004年12月
D．估价象状况房产市场情况均2003年3月
(二)甲公司1980年通划拨方式取块土建设栋办公楼1997年底公司已该办公楼出租乙公司租期2002年底2000年底甲公司资金紧张房产银行抵押贷款贷款期限两年
(1)房产抵押价格( )
A．建筑物价格加土现时价格
B．土现时价格加建筑物现值扣应交纳土出金
C．建筑物价值
D．等房产重置价减建筑物折旧费
(2)房产建筑物价值( )
A．等重置价减修复部分修复费
B．等重置价减物质功济折旧
C．等重置价减耐年限计算折旧额
D．等重置价减根建筑物建成时间维护保养情况宗周边
状况确定折旧额
(3)出租租约限制评估抵押价格影响( )
A．影响 B 象价格
C．估价象价格 D．影响
三指错题 (列估价结果报告估价技术报告中存处错误请指明中13处错误容写答题处序号面空格处错误应序号未错误容写序号面空格处计分指明处错误3分题全40分)
某居住房产估价报告
封面目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价假设限制条件(略)
某居住房产估价结果报告
委托方：田X X
二估价方：x x房产评估限责公司
三估价象：田X X拥x x市五四西路35号4—1—301号住宅(包括生)
四估价目：房产抵押贷款
五估价时点：2001年5月23日
六估价：(略)
七估价原：(略)
八采估价方法
估价采较法成法综合评估
九估价结果：2001年5月23日估价象评估值民币456000元写：肆拾伍万元整
十估价员：(略)
十应时效：评估报告期三年
x x房产估价限责公司
2001年5月23日
某居住房产估价技术报告
素分析
估价象位x住宅区建筑物七层砖混结构区建成1999年欧式建筑外形典雅色彩明丽建筑质量完院设行车棚车库楼设电梯估价象4－1－301号位建筑物套单元住宅位首层室错层结构室楼梯相连建筑面积222．95 方米楼室两厅设封闭南阳台卫生间(设浴缸蹲便器漱洗池)室均立线雕花玻璃门设灯池全木勾边中客厅全瓷砖铺面设木质书架客厅南阳台间设双层门(层立线雕花玻璃门)设木质落推拉长窗厅全瓷砖铺面立线雕花玻璃吊顶设壁柜客厅厅间设立线雕花椎拉门室楼梯通楼卧室木板铺面木包暖卫生间洗漱间均全瓷砖壁砖顶南阳台铝合金封闭楼梯理石铺面铁艺扶手楼梯斜顶立线雕花玻璃装饰楼两室厅独立厨房设两封闭北阳台()卫生间中客厅全瓷砖铺面北侧设立线雕花推拉门通北阳台东侧设立线雕花通卧室两室均木板水电设施齐全设暖气煤气线电视系统24h热水室般抹灰外设普通防盗门设单元讲系统评估象2000年初投入取房产权证土权证
二区域素分析：
估价象位x x市五四西路35号4—1—301号建筑群1999年底新建 住宅区门前6路104路11路105路307路等公交车交通便利区x x市竞秀公园墙隔环境幽静外区距x x市高新技术开发区燕赵酒店 时代商厦民广场市政府等均远区附商业服务业较繁华居民 购物餐饮休闲娱乐等提供便利
三市场背景分析(略)
四高佳分析(略)
五估价方法选：根估价象具体情况估价目报告采较法假设开发法分进行估价
六估价测算程
1．较法
估价象较期发生交易类似实例加较已发生交易类似实例已知价格加修正出实现合理价格
(1)较实例确定
较实例A
坐落x x市五四西路35号4－2－401号房产建1999年．七层砖混结构房金x x实例A位建筑物套单元住宅位第四层室错层结构室楼梯相连建筑面积22295 方米中楼室两厅设封闭南阳台卫生间(设浴缸蹲便器漱洗池)楼室厅独立厨房．设两封闭北阳台()卫生间水卫电设施齐全设暖气煤气线电视系统24h热水室般抹灰4－18号车库建筑面积1891方米位楼院该房产私房产
较实例B
坐落XX市五四西路35号2－1－502号房产建1999年七层砖混结构房张x x实例B位建筑物套单元住宅位顶层室三层错层结构室楼梯相连建筑面积34359方米中首层室厅卫生间北阳台二层室厅设封闭南阳台卫生间(设浴缸蹲便器漱洗池)厨房三层两室 厅北阳台卫生间室水卫电设施齐全设暖气煤气线电视系统24h热水室高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶设灯池墙壁乳胶漆装饰设电视墙面抛光理石铺面卧室设灯池面铺实木板墙壁乳胶漆装饰中间设隔断阁楼餐厅厨房卫生间南北阳台面均铺全瓷砖墙壁壁砖顶客厅阳台间设木质双开门冰花玻璃装饰室楼梯均铁艺扶手实木板铺面室门实木门楼附1891 方米车库楼附50 方米室外阳台该房产私房产
较实例C
坐落x x市五四西路35号1—1—301号房产建1999年七层砖混结构房 王x x实例c位建筑物套单元住宅位第三层室错层结构室楼梯相连建筑面积221．38方米中楼室两厅设封闭南阳台卫生间(设浴缸蹲便器漱洗池)楼两室厅独立厨房设封闭北阳台卫生间整栋住房水卫电设施齐全设暖气煤气线电视系统24h热水估价象室装修豪华：楼客厅磨砂吊顶设灯池面铺设全瓷砖木包门客厅相连客厅石膏吊顶设型灯池墙壁刷高档印花壁纸设木质电视墙面铺设高档理石方砖．木质推拉门双层推拉窗楼卧室全木壁橱全瓷砖室刷高档壁纸南阳台全瓷壁砖铝合金窗窗外竞秀公园工湖湖景铁艺扶手木质楼梯通楼餐厅餐厅设磨砂灯池全瓷砖铺北阳台南阳台装饰相楼卧室楼装饰相似厨房洗手间均全瓷壁砖顶该房产私房产
考虑述三例属权益状况估价象相实例结构理位置功 交易日期估价象接四者具较强相性性选三案例作较案 例详见表：
表
案例项目较实例A（金XX）较实例B（张XX）较实例C（王XX）评估标物（田XX）
1交易日期2001423200112220013272001522
2建造日期1999199919991999
3段等级二类二级二类级二类二级二类二级
4结构砖混砖混砖混砖混
5途住宅住宅住宅住宅
6保养
7交通便利便利便利便利
8层数第四层第五层第三层第三层
9建筑面积22295M234359M222138M222295M2
10单价1750元M21800元M22500元M2
(2)估价计算：
①交易情况修正：
评估标物较实例ABC交易形式相需进行修正实例交易情况修正率：
实例A＝100／100 实例B100／100 实例C＝100100
②交易日期修正：
2001年1月2001年5月XX市商业房价格月前月基础涨05
宗实例交易日期修正率：
实例A＝100 (1十05％)／1001005／100
实例B＝100 (1十05％×4)100102／100
实例C＝100 (1十05％×2)100101／100
①区域素修正
实例Ac位x x市五四路35号佳辉区B位x x市五四路20号竞秀区宗实例区域素修正率：
实例A100／100 实例B10098 实例C100／100
①素修正：
实例ABc物业理相建筑日期建筑结构部设施相似处层数部装饰异宗实例素修正率：
实例A94／100 实例B97／100 实例C135l00
(3)价格计算：
根述项修正列表：
表二
较实例交易价格交易情况修 正交易日期修 正区域素修 正素修 正准价格
A1750元M2100100100510010010010094187101
B1800元M210010010210010010010097189278
C2500元M2100100101100100100100135187037
利直接较法公式：
交易情况 交易日期 区域素 素
修 正 修 正 修 正 修 正
估价象房产价格 ×（ ）100 ×（ ）100 ×100（ ）×100 ( )
＝实例交易价格
利简单算术均法求评估标物房产单价：
(187101十189278十187037)3 ＝ 187805(元／方米)
较法测算出评估标房产总价值：
187805×22295 ＝418711(元)
2．成法
估价测算程：
该房产1999年购入价：1850元／方米
1850×22295 方米412458(元)
产权手续项收费：412458× 596＝20623(元)
利息：(412458+20623)× 3．7％＝16024(元)
投入装修：70000元
扣年折旧：70000×30％＝21000(元)
412458十20623+16024+(70000—21000)＝498105(元)
根成法出评估标房产价值：498105元
七评估结果：
采较法出评估标房产价值418711元
采成法出评估标房产价值：498105元
述两种方法出结取中间值： (418711+498105)2＝458408次评估结果
次评估结果：458000元
x x房产评估限责公司
2001年5月23日
四指出改正面估价报告片断中错误 (题l0分试题改答题处指出错处改正错处超4面应前面错误计算结果导致错误算作错误正确容改错改错处倒扣25分题扣零分)
某住宅开发项目土年限1998年5月1日2068年4月30日规划建筑面积15000方米预计售价2000元方米该项目1998年9月1日开工原定工期12月建筑费1000元／方米理费建筑费5％建筑费相应理费投入时间：开工前两季度分20％两季度分30％假定季度中间投入年利率6％销售税率销售费分售价6％3％二季度结束时开发商拟项目转受方委托估算该项目1999年3月1日价格
采假设开发法估价预计项目完工时全部售出投资利润率取20％季度利率 16％该项目1999年3月1日价格P估算：
(1)计算开发完成价值
2000×15000／(1十16％)22906256(万元)
(2)计算建筑费
1000×15000×30％／(1十16％)05+1000×15000×30％／(1十16％)15
＝446443+439412
＝885855(万元)
(3)计算理费
885855×5％／(1十16％)1543251(万元)
(4)计算销售税费
2906256×(6％十3％)／（l+16％）2253390(万元)
(5)计算利润
(P+885855+4325l+253390)×20％＝02P+236499（万元)
(6)计算项目价格
P＝开发完成价值—建筑费—理费—销售税费—利润
＝29062568858554325125339002P236499
P＝1239384(万元)
房产估价案例分析模拟试卷
参考答案
问答题
()（1）①成法：土重新购置成建筑物已完成部分重新建造成加利息利润相关税费等
②假设开发法通较法等方法预测续建完成房价值扣尚需投入建造成专业费利息利润等
(2) ①国土权证
②建设规划许证
③建设工程规划许证
④土权出合交纳土权出金证
⑤施工许证
⑥施工图纸施工图预算施工合
⑦已完工部分工程质量状况证明已完成工程量证明
(二)增值额分配三种方法：A．合前单价基础进行分配B．合前面积基础进行分配C．合前总价值基础进行分配三种方法计算结果根影响程度取加权均值出增值分配率中第种方法计算结果应占较权重例
(三)首先土基情况土规划条件途面积等作全面解次 通市场情况调查高级宾馆酒店高级公寓供求趋势进行预测进投资 项目做出决策然利假设开发法确定估价象块投标报价
二选择题
()(1)A (2)A
(二)(1)B (2)B (3)A
三指错题
（1）估价象描述简单
(2) 估价作业日期
(3) 没土权年限
(4) 价值定义
(5) 估价结果应民币肆拾伍万陆仟元整肆拾伍万元整
(6) 估价报告应效期应三年估价报告应效期完成估价报告日起原规定年市场状况变化场合估价报告应效期般超半年(见房产估价规范P78)
{7} 交易情况介绍见表
(8) 交易日期修正错：
实例A＝100(1十05％)1／100 ＝ 1005／100
实例B＝100(1十05％)4／100 ＝ 102／100
实例C＝100(1十0％)2／100 ＝ 101／100
(9) 区域素修正错实例B应100／102
(10)素修正错实例A应100／94B100／97C100／135
(11)素修正时实例c修正系数高见估价技术报告六1．(2)项修正实例成交价格调整超20％综合调整超30％(见房产估价规范P11)
(12)直接较法公式错交易情况修正应100／( )
(13)成法技术路线错误见估价技术报告六2
(14)估价单位名称前致
四改错题
(1)计算理费错应885855×5％＝44293(万元)
(2)计算销售税费错．应2906．256×(6％＋3％)＝261563(万元)
(3)计算利润错应(P+885855+44293)×20％＝02P+186030(万元)
城市房屋拆迁估价指导意见
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