天津南门外街项目报告
目录
1 天津概况篇
2 天津区域发展篇
21 天津中心城区分区分析
211天津中心城区分区状况
212城区分析阐述
3 天津济规划发展篇
31 天津济现状发展
311济现状
312济发展
32 城市规划
321城市建设定位
322规模性生活区规划
323城市交通规划
33 城市发展目标
4 济房产市场发展互动篇
41 天津济区域房产市场推动
411产业消费改变
412固定资产房产开发
42 天津房产济作
421房市处快速发展期
422济发展基础房市产生泡沫
423房产分额加济提高
5 天津房产市场篇
51 天津楼市发展现状
511开发状况分析
512目前楼市呈现特点分析
513天津楼市供求关系
513区市场供求状况
514天津楼市产品调整
515天津楼市价格演变
516天津楼市成交状况
52 天津中心城区区域分析
521六区域描述
522区域房产市场总结
53 区板块市场阐述
531区项目周边部分案分布状况
532产品分析
533价格分析
534化分析
54 区天津市场客源分析
541天津客源区域选择性较
542天津客源两极分化
543区客源走组成
55 区市场出路析
551区项目问题点出路
552天津户型市场概述
55 天津楼市总结
6 项目立篇
7 项目方案定篇
71 项目方案思路
72 方案证定位
73 方案二证定位
731方案提出目标
732项目市场定位
733项目产品面积户型定位
734项目产品面积户型定位
735项目运作建议
736项目附加值建议
8 总结展
1 天津概况篇
天津市中央四直辖市（北京海天津重庆）中国北方海开放城市素渤海明珠称介北纬3834ˊ4015ˊ东11643ˊ11804ˊ间属国际时区东八区北起蓟县古长城脚黄崖关附南港区翟庄子南沧浪渠南北长189公里东起汉沽区盐场洒金坨东陡河西排干渠西静海县子牙河畔王迸庄西滩德干渠东西宽117公里总面积119197方公里常住口9526万中市中心区3693万辖13区5县
天津市处华北原东北部海河流域游东渤海北燕山西首北京海河五支流南运河子牙河清河永定河北运河汇合处入海口素九河梢河海称
天津市疆域周长约900公里中海岸线长1528公里陆界长700公里天津距北京120公里历拱卫京畿门户天津区位优势明显处中国北方黄金海岸中部仅毗邻首华北西北广区出海口中国北方外开放两扇面轴心亚欧陆桥中国境距离短东部起点天津港中国北方综合性贸易港口拥全国集装箱码头世界
170国家区300港口保持着贸易天津滨海国际机场条国际国航线华北区货运中心天津铁路枢纽京山京沪两铁路干线交汇处天津公路四通八达交通
基础设施建设长足发展目前天津已形成港口中心海陆空相结合立体式综合性现代化运输网络
天津祖国首门户历史悠久工商埠渤海湾璀璨明珠作中国北方港口城市改革开放二十年天津民积极合理效利外资融入天津济发展战略目标着精卫填海般顽强毅力较短时间数老工业企业焕发青春百万民喜迁新居荒芜滩涂崛起外型工业新城取令瞩目成
历史革
天津区形成始隋运河开通唐中叶天津成南方粮绸北运水陆码头宋金时称直沽寨元改称海津镇军事重镇漕粮转运中心明永乐二年（1404年）筑城设卫称天津卫17世纪天津区济社会进步发展城市规模断扩1860年辟通商口岸工业生产口岸贸易额仅次海成时中国第二工商业城市北方金融商贸中心1931年天津商号17000家现代机修工业工业手工业4000家外贸出口占全国总量251935年天津华资银行10家分行支行93家外资银行16家新中国成立时天津建成区面积61方公里口179万次行政区划变更1973年形成目前辖区范围区县建制
口民族
天津市1997年末常住口总数95259万户籍口89980万国百万口城市中口总数仅次海北京重庆
1996年末天津市口中汉族外29少数民族少数民族中回族口次满族蒙族壮族鲜族苗族等
然资源气候条件
天津早期茫茫海天津陆漫长历史时期海退陆进逐步形成
质构造：天津区太古界元古界古生界中生界新生界层组成天津国质构造体系中处燕山纬构造体系新华夏构造体系交接部位天津市区处沧县隆起北端
貌：天津貌特征北高南低西高东低高峰八仙桌子（名蝈蝈笼子）海拔1052米低处沽口海拔零貌类型划分山丘陵原海岸带四类山面积约651方公里占总面积575分布蓟县北部丘陵海拔200米相高度50～100米分布蓟县燕山南侧原天津陆体部分10664方公里占总面积94分布燕山南渤海滨广区
气候：天津位中纬度欧亚陆东岸四季分明景象姿介陆性海洋性气候渡带属暖温带半湿润季风型气候气候特征季风显著气温差较冬季偏北风寒冷干燥降水少夏季东南风偏南风高温降水集中天津年均气温摄氏11℃均霜期190天左右年均降水量600毫米左右年均日射2610～3090时
生活环境
普通天津市民生活现代化首先日常生活开始电视机电冰箱洗衣机已普通家许常物电脑高档音响已开始进入百姓家居
天津住房条件年改善着天津历史规模危陋房改造全面展开十万户居民搬进新居城市面貌发生着日新月异变化
良社会风气朴实淳厚民风安居乐业生活天津成中国社会治安环境区
美国摩托罗拉公司顶调查报告中天津称充满温馨东方式家庭
2 天津区域发展篇
21 天津中心城区分区分析
211天津中心城区分区状况
天津城区图
天津中心城区分六板块分：区南开区河西区河东区河北区红桥区中区天津老城区市中心
城市环线中环线贯穿六区域外环线包含天津整中心城区
针天津六中心城区进行阐述分析
212城区分析阐述
区
区位天津市中心天津市政机关全市政治商贸金融信息中心区域面积足10方公里常住口48万
改革开放全区济进步发展济指标始终名列市六区前茅滨江道区集聚天津市现商业饮食业服务等行业精华商业网点密度全市聚首商品零售额居全市第日客流量保持60万次左右国外公认代表天津城市特色中心商业区区作天津中心区域具备六中心特点
政治中心：中天津市委天津市常委会天津市民政府天津市警备司令部均座落区全市国民济部门工业行政事业国家省市级驻津机关民派群众团体专业公司等
300机构单位设区国际友台澳胞海外侨胞全国津员涉足
商业中心：商业发达区特点闻名遐迩滨江商业区外津员必处天津百姓购物首选该商业区包括滨江商厦劝业场商业厦国际商场百货楼华旭商厦吉利厦祥云商厦等中型商厦千摊亭里市声喧闹顾客友摩肩擦踵入夜霓虹闪烁日客流量60万次公认全市繁华区
金融中心：号称天津市金融街解放北路屹立着百幢建筑风格异厦中巍峨壮观凯悦饭店风格迥异文艺复兴时期欧洲古罗马建筑哥特式建筑建筑年专门银行建造然成金融机构
信息中心：市民广播电台电视台广电局电信局市电话局七户邮电支局国际邮电业务局市民出版社等重新闻单位驻津记者站办事处等设区天津市外科技交流中心等27科研机构涉化工机械电子邮电质建筑仪器仪表交通轻工冶金医药农业等25专业类全国具定技术实力优势信息优势交流信息加强合作促进济发展发挥积极作
文化中心：区教育文化事业十分繁荣医疗卫生事业具定实力体育活动相活跃
区 全面实施三三三发展战略进步推动全区济持续快速健康发展
实施三步走发展目标第步1998年底实现区三年翻番目标第二步2000年完成九五计划第三步2002年济持续保持较高发展速度国生产总值力争1997年基础翻番保持发展天津市中心区项优势
三方面优化产业结构振兴商业零售餐饮服务业等优势产业二发展潜力产业高科技工业食品加工业建筑业等区相较薄弱具发展前景第二产业三开发房产业信息咨询业等新兴产业
建设三繁华区逐步建成现代化市商贸中心区位置相称滨江道白楼南市商业繁华区形成根扁担挑两头局面
河西区
河西区位市中心东南部海河西岸面积40方公里口70万具良市政设施美观市容街景发达 交通网络形成优越区位优势商贸商务业迅速发展辐射力日益增强基础教育居全市首位体育卫生文化博览新闻等类中心汇集河西
全区社会秩序稳定居民素质较高国外宾客津商贸洽谈文化交流旅游交投资营良区
河西区跨世纪发展总体奋斗目标全区民努力力争2015年河西区建设成特 色突出商贸商务区新兴市型工业区现代化文博中心区河西区综合济实力居市区领先位进建成现代化流城区
1特色突出商贸商务区通完善规划调整布局挖掘潜力优化结构道路建设干条 具特色商贸街繁华区形成批繁荣商贸群重点带构建商务区贸展览区扩建新建 批专业批发市场生产素市场充分发挥型商贸商务设施载体功形成布局合理功突出服 务优质吸引力辐射力较强发展特色
2新兴市型工业区河西区东南部采取种形式充分利现企业闲置场厂房发 展占少污染低技术含量高特征市型工业形成天津市市型工业聚集区域产品升 级换代重点扶持壮批具发展优势工业骨干企业名牌产品成市型工业支柱提高市场 竞争力占率实现区街工业企业市型工业发展战略转移
3现代化文博中心区充分挖掘资源利河西区文化展览旅游业特优势力发展文化 产业引入市场机制新建扩建批新载体设施扩文化博览规模提高城区第三产业档次文化品 味成流城区重标志文化产业拉动产业发展增强城区繁荣度中产生重 作综合效益
南开区
南开区天津市区位市区西南部东海河西外环线北红桥区相接南西青河西二区相连全境总面积3875方公里东西长约36公里南北长约92公里截止1997年底全区辖12街道办事处350居民委员会总口73万含36少数民族少数民族口17万中回族14万
南开区智力密集科技发达高教科研基境12高等院校中南开学天津学全国重点院校国际认证学天津中医学院国家培养中医博士硕士生重点院校全国唯面世界国际中医学院南开区科研院麇集8358海洋研究第五设计院等中央驻津市属类科研机构83家科研领域广泛涉工业农业建筑电子通信卫生等种门类年量科研成果里诞生强科技力量促进区技术密集型产业科技先导型产品迅速发展市图书馆市档案馆国际交流中心等重设施坐落南开区
南开区高新技术产业区天津市高新技术产业园区政策区坐落南开境88年底区政府相继创建科技贸易街南开工业园
南开区城市建设日新月异1997年全区拆危陋房1122万米居全市第新建住宅开工32886万米竣工27118万米迁安置居民40895户先建成王顶堤嘉陵道密云路澄江路西湖村川府新村风荷园复康花园华苑区等居民区中川府新村闻名全国示范区通7条道路拓宽改造工程更新水电气热通讯泵站等批基础设施全区热化率已超40老城乡区改造已初见成效久老城新面貌展现世面前
河东区
河东区天津市市区位市区东部处海河东岸名河东区现居民63万占40方公里图期形状宛迎风展翅鸽子
河东区天津市历史形成早城区区直沽天津发祥该区天津市冶金纺织轻工机械等工业较集中城区市区通天津机场港口必具理位置历史悠久交通便利商贸流通等优势开发潜力50年发展历程中尤20年蓬勃发展河东区济建设城市建设社区卫生教育文化体育精神文明建设等项事业均取长足发展辉煌成
河北区
河北区天津市发祥市六中心区理立置优越全区总面积2786方公里口615万作重交通枢纽天津站天津北站京津塘高速公路进出口均座落区交通十分便捷
河北区老居民区破旧房全市七片三级跳坑住宅改造工程中占四片树林关王庄三区危陋房密集闻名全市统计中华民国建立初期破旧房246万方米均住宅面积仅23方米十届三中全会区委区政府改善群众居住条件快改变老城区面貌作件事抓全区住宅建设城市面貌发生翻天覆变化1993年已拆破旧房70万方米先建成海北里中山北里宜白路靖江路等批住宅区竣工面积达130万方米特1994年河北区全市五七年危改目标求进步加快改造步伐新建万科城市花园王串场桥园里北斗村等70新型住宅区
截止1998年底全区累计拆危陋房12212万方米提前两年完成市达危改务施工面积58655万方米竣工面积36829万方米迁居民39770户迁居民占全市迁居民总数四分1998年均居住面积达86方米
红桥区
红桥区天津市六中心市区位天津城区西北部横跨子牙河红桥名红桥区东南河北南开两区相交西北西青北辰两区相邻全区面积2131方公里辖十街道办事处总口539万红桥区民族聚居区汉族外17少数民族中回族4万约占全市回族口总数四分
红桥区天津市重商业区全区现商业企业新兴第三产业达4200户类商业网点星罗棋布市场繁荣流通活跃
红桥区工业历史悠久区三条石区华北民族工业摇篮十届三中全会区域济全面迅速发展目前区注册工业企业1600家产品门类繁行业全形成具相规模生产体系现十行业千种产品形成批骨干企业拳头产品
红桥区教育科研力雄厚境高等学府云集河北工业学（原北洋学）商学院等全国重点院校类科研机构393家科研领域广泛涉工业建筑业电子化工通讯等种门类
红桥区城市建设配套设施日臻完善红桥区市危改务重市区年全区建设者努力全区住宅面貌发生巨改观截止目前全区拆危陋房11253 万方米新建住宅25721 万方米迁安置居民32951 户邓万里等中央领导志莅区咸阳北路庭院式居民区参观扩宽芥园道三号路广开四马路光荣道纪念馆路等批重交通道路更新水电气热通讯等基础设施全区热化率达
4277绿化率达2476搞绿化环境理街景游园绿遍布全区
3 天津济规划发展篇
31 天津济现状发展
311济现状
2003年半年天津市区部门新阶段天津发展三步走目标全面启动五战略举措努力克服非典利影响手抓防治非典手抓济建设全市济继续保持稳步加快增长态势工业投资出口利外资高速增长济运行质量稳步提高金融贷款济增长支持力度显著增强私营体济中企业日趋活跃居民消费市场物价保持稳形成供结构明显改善需求总量断扩良局面实现市三步走第步目标奠定坚实基础
天津目前济发展体现点特点：
2 非典疫情效控制济继续保持快速增长
3 供结构明显改善工业济增长贡献显著提高
4 投资消费出口三需求幅扩张
5 济运行质量稳步提高
6 金融贷款济增长支持力度明显增强
7 私营体济中企业发展渐趋活跃
总天津市济运行总体保持快速增长态势基实现时间半完成务半取抗击非典济建设双胜利益全市民市委市政府坚强领导切实加快推进五发展战略支撑市济发展增长点明显增济发展潜力进步发掘效抵御非典市济增长影响
天津市国民济继续保持快速增长势头年季度实现国生产总值4906亿元年期增长149增幅提高26百分点10年期高水GDP增幅居四直辖市首位
市统计局新统计资料显示季度天津市济指标增速全面提升投资消费出口3需求指标呈现步幅增长态势
固定资产投资幅增长季度全社会完成固定资产投资12507亿元增长492年期加快246百分点中国济基建设更新改造房产3项投资增幅分达581580501
消费品市场销售幅扬季度全市完成社会消费品零售总额27324亿元增长152年期提高21百分点
外贸出口增势强劲季度外贸出口总额3257亿美元增长424
天津2003年15月份全市国生产总值完成86984亿元年期增长1366中第产业增长538第二产业增长1753第三产业增长914五月旬行业企业已开始渐渐出现快速增长势头二季度天津企业家信心指数12668较济高起步季度浮603点高年期776点
城市居民收入水继续提高天津市城市1500户居民家庭抽样调查结果显示年季度天津市城市居民家庭均支配收入269205元年期增长105收入构成工薪收入营净收入财产收入转移性收入等均呈增长趋势
312济发展
未天津市六方面发生变化：
高新技术产业发展天津工业整体素质国际竞争力断提高通科技创新体制创新嫁接改造调整老企业初步建成高新技术产业导电子信息汽车生物技术现代医药等骨干产业托现代化工业基
二信息金融保险现代物流旅游房产咨询等现代服务业发展速度加快海港空港托北方国际性物流中心全国性国际性信息集散枢纽逐步建成天津城市功较提升构筑起北方重济中心基框架
三城市基础设施建设进度加快批城市铁高速轻轨通信供电供排水等重点基础设施国际会展中心体育馆博物馆歌剧院等型公建项目加快兴建港口中心现代化交通体系逐步形成现代化市载体功明显提升完善
四社会保障制度基建立业机会业岗位新增加民群众收入较增长生活环境明显改善文化品位进步提高
五国加入世贸组织天津带新机遇天津外开放度提高滨海新区开发建设进步加快努力天津成跨国公司投资基外资企业研发基海外留学员创业基
六精神文明建设进步加强素质教育全面推进高等教育加快发展层次高素质队伍断壮文化体育事业发展社会治安继续成全国区
跨入新世纪天津济社会发展进入新时期五十年项工作全面水实现跨越式发展重时期民生活质量显著提高方面发生历史性变化重时期深化改革扩开放力争率先基实现现代化重时期时期完成三历史性务天津建设成现代化国际港口市国北方重济中心建立起较完善社会义市场济体制成全国率先基实现现代化区
实现济总量新台阶全市国生产总值年均增长10％财政收入增长高国生产总值增长幅度全社会固定资产投资前5年显著增加
实现济结构新层次服务业占全市国生产总值重达50％高新技术产品占工业总产值重达35％体私营济占国生产总值重达30％
实现技术创新新跨越科技综合实力继续保持全国前列
实现外开放新水利外资高九五水外贸出口翻番滨海新区国生产总值外贸出口占全市重分达45％60％
实现济体制改革新突破搞国企业项配套改革完善社会保障制度养老失业保险覆盖面达100％
实现城市功新提升初步构建起现代化国际港口市国北方重济中心框架切实加强生态建设环境保护努力实现持续发展
实现社会事业新发展教育文化卫生体育等项事业全面发展社会义精神文明民法制建设达新水准
实现民生活水新提高增加群众收入改善生活环境提高文化品位作新三件事常抓懈年年具体目标措施城镇居民收入增幅高九五水
32 城市规划
321城市建设定位
1986年国务院函[1986]92号指出：天津应成拥先进技术综合性工业基开放型功济中心现代化港口城市
1997年底中央新形势次宣布天津城市定位：天津市环渤海区济中心努力建设成现代化港口城市国北方重济中心
天津根济实力优势中央提出发展战略加快建立社会义市场济体制求确定济社会发展总体目标：15年奋斗2010年努力天津建设成基实现现代化区成国北方商贸金融中心技术先进综合性工业基全方位开放现代化国际港口市天津努力成国北方济中心具体建设基五中心工业基商贸中心金融中心科技开发信息中心交通运输中心国际交流中心整体采基五中心发展模式
基
1 建设工业基
五中心
1 建设商贸中心
2 建设金融中心
3 建设科技开发信息中心
4 建设交通运输中心
5 建设国际交流中心
天津城市未发展完善成：海河轴线市区中心包括塘沽海河游工业区构成天津城市体形成条扁担挑两头格局周围滨海城镇郊卫星城五县城建制镇重点乡镇组成层次群星拱月式城镇网络体系
322规模性生活区规划
90年代华苑 21世纪梅江天津未遍开花
华苑居住区
解决城镇中低收入家庭住房问题天津市政府20世纪90年代市区西南部规划建设华苑居住区华苑居住区占167公顷总建筑面积185方方米目前已入住8000户居民
华苑居住区分10住宅区区规划总体布局合理组团组合具特色配套设施完备建金融商贸学校幼园等设施
华苑居住区天津市首屈指超规模居住社区国家重点安居工程总规划建筑面积１８５万方米总居住口８万座落天津市西南风口重工厂空气纯净度高污染全市止唯成熟纯粹居住区久华里正华苑距市区区
华苑生活设施完善已建项目包括中学二学三幼园医院银行邮局百货商场超市农贸市场公交总站等等中包括政府投巨资兴建高标准学校－－天津中学公交铁线正规划中
华苑市居住区占167公顷1996年开始建设结合房产市场断发展整居住区开发理念着断发展提高
梅江居住区
梅江生态居住区位天津市南部处河西区津南区西青区交汇处东解放南路南潭江道西起卫南洼风景区北郁江道黑牛城道接壤理位置优越（距离市中心区6公里距离高教区8公里距滨海国际机场21公里距津沪高速公路口14公里距津京塘高速公路口
23公里）友谊路涉外区友谊商场科技馆水晶宫酒店建成历史博物馆咫尺天津市济建设逐步南部发展南中环建成卫津河南围堤河改造梅江成具极升值潜力方宝
梅江生态居住区占19198公顷总建筑面积17824万方米中住宅15612万方米公建2212万方米容积率0928水面23公顷占总面积11整居住区分15住宅区2公建区
梅江生态居住区计划分两期建设4—5年建成期起步区起步区东起友谊路南珠江道西起紫金山路北郁江道建筑面积7012万方米中住宅6150万方米公建862万方米水面765公顷分5住宅区1公建区住宅区分香水园玉水园芳水园蓝水园翠水园公建区龙水园起步区2002年10月基竣工
目前发展
天津市相续规划开发华苑居住区梅江高尚聚居区达城市发展衡性开发脚步走全市范围红桥河东河北区逐步走开发发展快速干道未天津中心城区区域身特点明确发展方时力配套建设区作天津济政治文化中心未更进步增强特色产业时伴高档物业出现
323城市交通规划
公路道路方面：外环线改造疏港公路京福高速南段京沈高速津保高速唐津高速津滨高速公路
轨道交通方面：
作天津重重点工程——铁号线轻轨两项交通基础建设项目目前已进入全面施工天津市民出行住房选择产生巨影响时城市规划交通网络描述
中心城区1(中心城区点10分钟达快速路)2(中心城区意点20分钟外环线)4(中心城区意两点间通行时间超40分钟)6(中心城区意区县政府时间超60分钟)9(中心城区达周边城市超90分钟)远景着年开始两条重线路修建离市民越越
铁号线天津市城市快速轨道交通线网规划中第条线路十五期间投资规模项城市基础设施工程工程刘园双林途北辰区红桥区南开区区河西区津南区６行政区全长２６．２公里中线路７．３公里新建线路１８．９公里全线车站２２座中车站１３座高架车站８座面车站１座计划４年时间建成预计2005年投入预测铁建成路段早７点高峰时段铁输送力达４．８１万次／时
天津市开始酝酿建设铁二三号线目前已开始展开前期准备工作记者日前市关部门获悉
解铁二三号线规划设计已完成铁二号线西起曹庄东李明庄全长225公里具体走曹庄始外环线黄河道南马路海河天津站新开路华昌道卫国道外环线终点李明庄中线
203公里渡段面线22公里全线设站20座中站18座面站2座
三号线起华苑工业园区北辰区淀全长284公里具体走：南起西青区华苑工业园区滨渠路面高架引出穿外环线迎水道水北路卫津路电台道营口道赤峰道穿海河天津站新开路昆纬路中山路穿天津北站新开河张兴庄街穿北环铁路外环线线转高架线津围公路跨淀南引河转面进淀停车场线长20公里面线22公里高架线62公里设站22座中高架站3座站17座面站2座
33 城市发展目标
京津冀城市群空间呈轴边网络型结构京津走廊核心发展
城市空间布局：带两核三轴
城市重点区：带两翼三城四区
优先发展区域：中心城区武清城区紧邻组团海河两岸区塘沽城区天津港等海河轴走廊型中心城市
市期（２００３２００７年）城市发展格局蓝图绘城市轴空间布局：京津冀城市群空间布局呈轴边网络型结构京津走廊核心发展轴天津空间布局构成京津发展轴轴带两核三轴天字型轴组团型结构带指津京发展轴走廊型市带两核指中心城区塘沽城区两核心三轴指发展次轴———海岸方发展辅轴———津静津宝蓟方发展辅轴———津保方
城市重点区确定带两翼三城四区带京津发展轴核心外围圈带包括中心城区外围组团区海河游两岸区塘沽城区西北部武清区城区两翼塘沽天津港轴心南北海两翼北翼包括宁河芦台镇汉沽城区海岸区南翼包括塘沽南部区港城区油田中心区区三城重点发展宝坻静海蓟县三城区四区体现天津山河湖海群山原貌特色四重点保护整治生态区具体：天津蓟县北部京津花园保护区永潮湿生态保护区永定新河潮白河间三角区包括七里海东丽湖黄港库二库北塘水库等团湿生态保护区北港水库团泊洼水库等区滨海度假海岸湿生态保护区
优先发展区域包括武清城区中心城区紧邻组团海河两岸区塘沽城区天津港等海河轴走廊型中心城市重点发展武清杨柳青港东丽湖银河风景区空港物流加工区开发区西区等城市组团鼓励发展王庆坨双口张家窝辛口等外围城镇群提升核心策动两翼天津港建设核心建设港口物流港口贸易济区加工制造旅游度假滩涂湿保护协调发展蓝色岸线北翼重点发展芦台汉沽开发区北洋舰船军事题公园南翼重点发展散货物流中心港工业港石化基海新城等区突出城区完善体系宝坻静海蓟县城区目标定位发展中等城市加区道路交通基础设施建设力度建设宝坻温泉城团泊洼生态风景区邱庄镇等重点区区县重点城镇完善城镇体系布局
4 济房产市场发展互动篇
41 天津济区域房产市场推动
411产业消费改变
天津市国民济继持保持快速增长势头特进入2003年季度实现国生产总值4906亿元年期增长149增幅加快26百分点10年期水GDP增幅更位居四直辖市首位
产业结构断优化产业例断改变特第三产业例断提高目前天津第三产业市场例已提高45早先工农产业根根改善
国民济持续快速增长时天津居民生活水发生日新月异改变目前天津居民消费性支出达1920元年期增长188居民吃穿住消费优质高档迈进中天津居民家庭均居住支出19455元年期增长139
412固定资产房产开发
2003年天津方面紧紧围绕三步走发展战略加组织投资工作季度全市全社会固定资产投资完成12507亿元增长492年期高增幅实现高起步开门红
天津投资运行呈现六特点：方投资高速增长中央投资止降回升第二第三产业投资增长步加快重点项目进展较快全市投资增长起支撑作截止3月底全市64重点项目已46项目施工完成投资4729亿元占全社会投资四分新开工项目增房产销售趋暖投资增幅回升资金位情况较
全国房产发展前提天津济断发展房产市场呈现稳步升
42 天津房产济作
421房市处快速发展期
２００２年天津市宣布提前完成危陋房屋改造务房产业未降温着十六确定全面奔康奋斗目标城市化进程加快加入ＷＴＯ等加市委市政府确立综合开发海河两岸战略性举措出台天津房产业更加红火统计资料表明商品房销售价格仅逐年逐季路扬２００２年市商品房销售价格指数涨１９％购房积极性然减２００２年购房占商品房总销量９８５％市房产业正处快速发展时期成众关注热点行业
422济发展基础房市产生泡沫
市存价泡沫公开挂牌拍卖等新土政策实施增加土价格透明度２００２年市房产开发企业购置土面积５８２６万方米土购置费１７亿元分增长１２３％２３％土购置费涨幅度较低８０家房产企业调查显示２００２年房产商９２％土购置通招标拍卖实现样节省土购置费市房产企业土购置费土购置费占实际投资额重２００１年２２％降２００２年１５％降７百分点土购置价格涨没造成企业投资增加市房产业存价泡沫
市存投资泡沫２０００年市房产开发建设投资两位数左右速度增长２００３年计划投资２００亿元年增长１４％种投资增长趋势济发展水相适应
市存房价虚涨泡沫房价虚涨泡沫商品房价格连续涨投资进增加价格异常膨胀缺少效市场需求天津市种现象存首先房价处稳步涨次天津市民收入消费水断提高市场效需求旺盛
423房产分额加济提高
年天津房产投资额基810速度增长固定资产投资中房产投资占达20房产市场国民济中占重位发展注入巨动力
5 天津房产市场篇
51 天津楼市发展现状
511开发状况分析
天津中心城区2年开发投资览
区域
固定资产投资额
（万元）
房屋施工面积
（万方）
房屋竣工面积
（万方）
2000年
2001年
2000年
2001年
2000年
2001年
区
777434
581097
46057
34076
13654
10016
河东区
189576
317810
28859
30940
13699
14493
河西区
327183
464836
30757
30753
10265
7201
南开区
419087
773345
23326
38967
8477
12529
河北区
457413
354102
26770
25999
6327
11881
红桥区
84376
85681
9319
9522
3181
4247
2000年天津中心城区固定资产投资总额22551亿元 01年25769亿元略升
天津中心六城区相作中心区域区2000年固定资产投资房产开发量等指标较优势2000年固定资产投资额777434万元占六区域总量345区身济政治文化中心定位关2001年呈现幅滑城市空心化体现区域旧城改造力度较量历史保留建筑定程度限制区域房产市场规模发展模式
红桥区整体规划建设发展时间较晚项投资房产市场发展位居中心城区末尾目前轨道交通建设区域房产市场发展迅猛
目前河西区南开区整体规划发展时配合固底蕴房产市场发展相快速红桥区环境生活配套等硬件设施法商品房销售持续滑落区目前处难尴尬境区域房产市场发展需突破
房产开发企业发展
受1976年唐山震影响天津量房屋倒塌受损全市面重新改建历史条件1981年天津第家房产开发企业原天津市建设局属公司改制成立
19811989年天津房产企业成立89家事福利房开发尚未进入商品房开发阶段天津房产市场未形成
1990年1999年受邓南巡讲话促进天津房产开始进入第发展阶段高峰时期房产企业总数达2000家期间吸引香港新世界等境外房产商进入着天津城市规划建设滞全国房产市场滑天津房产市场进入低谷1999年天津房产开发企业锐减900家
进入2000年天津房产开始逐步进入复苏期2003年天津房产发展重时期着天津新领导班子（市长戴相龙）形成全市加基础设施建设（铁海河岸整治等）房产起推动作截止2003年半年全市房产开发企业1100家中包括万科奥林匹克等知名企业
房产代理
房产代理业天津属新兴产业代理企业产生2001年目前止知名代理公司香港模式代理公司居中原产戴德梁行广州禾富辉煌等
代理公司规模绝数代理公司规模较基单销售广告策划楼盘全程代理现场掌控等方面均缺乏定验
业绩代理公司业绩般例中原产戴德梁行国具知名度代理公司天津市场影响力强中原产进入天津市场已2年段时期仅期代理项目（汐岸国际）销售状况般
512目前楼市呈现特点分析
年天津楼市呈现六特点：
商品房市量显著增加季度全市新增商品房市量8477万方米年期增长3301反映出开发企业市房产市场发展前景投资信心增强
二户型高价位商品房市量户型面积120方米商品房市量占533建筑方米售价
4000元商品房市量占378高价位户型开发数量加进步加剧高端市场竞争
三商品房现房成交例季度商品房现房成交10766万方米2804亿元分占商品房成交总量659658方面显示出目前市现房供应较充足方面反映出居民消费观念认购买现房更直观房屋质量环境配套设施更保障
四中户型商品房销售量增幅较户型面积120方米户型商品房销售量年期增长943户型面积100120方米间商品房年期增长973户型商品房销售量降户型面积60方米商品房销售量年期减少164户型商品房销售增幅较快反映出居民改善住房标准提高目前占市场导位然80120方米中等户型占销售总量586
五河西南开区商品房销售增幅较快两区商品房销售分年期增长1734805红桥区商品房销售继续滑年期减少226说明区域环境影响房产市场发展素需加引导调控力度
六中低价商品房居民需求首季商品房销售中建筑方米售价2000元商品房销售5876万方米年期增长573占全市商品房销售量3595外25003000元间商品房销售增幅季度销售量3397万方米年期增长1264市场占率达208考虑着开发成断提高开发商量开发2000元商品房已现实未市场导产品趋25003000元价位区间
513天津楼市供求关系
市场供应消费状况表
施工面积（万M2）
竣工面积（万M2）
销售面积（万M2）
城市居民收入住房状况表
城市居民支配收入（元）
均年消费（元）
住房面积（元）
针 市场供应消费状况 说
房产市场供应量呈现逐年放趋势项指标全面扬
2001年2002年间天津房产市场跃升市场形成放量时需求方面相加强房产市场类标准提高情况新增营性土出面积商品房新开面积前期幅度升高位基础继续行
商品房预售面积销售面积呈现强劲升态势
针 城市居民收入住房状况 说
天津城市居民支配收入明显呈现升形式居民富裕程度逐步改善
7年时间发展变化城市居民消费水实现翻番2002年突破7000元观达较高水
居民收入消费提高时城市口居住面积缓解特2002年均住房面积较扩充
值注意2002年天津居民消费结构较改变中居住消费实现154增长位居第三
房价收入计算：
2002年天津房产市场均价：2502元M2 70M2商品房总价：175140元
2002年天津均收入：9328元年 家庭口：304 家庭年收入：283571元年
房价收入
国历年均房价收入览
年份
均售价（元／m2）
70m2商品房总价（元）
城镇居民均收入（元）
家庭口
家庭年总收入（元）
房价收入
1991
756
52920
17006
343
58331
91
1992
996
69720
20266
337
68296
102
1993
1208
84560
25774
331
85312
99
1994
1612
112804
34962
328
114675
73
1995
1509
105630
42830
323
138341
76
1996
1595
111650
48389
320
154845
73
1997
1766
123620
51603
319
164614
76
1998
1807
126490
54251
316
171433
76
1999
1798
125860
58540
314
183816
68
2000
1952
136640
62800
312
195936
70
……
2002
2477
173390
7703
302
232631
75
述计算表格见天津房价收入明显低全国均水房价收入越高说明区域房产市场价格明显偏离合理范围相反房价收入越低说明区域房产市场商品房价格较低时表明整体市场购买力旺盛述较见天津市场整体购买力相旺盛市场客源充沛
513区市场供求状况
全市商品房销售量少中心市区排位1998年次南开河东河西河北红桥
1999年头尾没动中间变动河东河西红桥河北2000年重新排位河东红桥南开河西河北
区房价位居全市首售房面积始终少
誉天津南京路区谓寸土寸金堪称黄金段样块宝数年商品房销售面积（货币分房出台集团购买淡出）蹶振绝量见增长相量逐年降仅卖少时价格江河日市场景气成名副实霜（双）降城市中心区物业价值连续性降晚间居住者渐显稀少等典型特征出现表明天津存定城市空心化现象
津门已出现SOHO命名相应户型设计项目苗头标志着天津开始创新精神年学生公寓老年公寓蓝卡区度假住宅等新兴物业规模开发销售量断增加国外学者说新富生命力商机边际交叉处新出现非流物业天成开发热门新物业供新置业需求出现酝酿着场新房产业革命
514天津楼市产品调整
天津早期房产集中区时周边适度开发早期市场产品基层天津整体规划开发进行市场高层高层产品接受程度必然提高（市场目前表现见）作开发者说追求更高利润高高层理想选择目前天津市场全国部分发达城市脚步房产市场墅户型单身公寓等特殊产品关注程度提高时客源该类产品认度逐渐升
515天津楼市价格演变
参天津市房产市场价格走势见93年98年全国房产市场走强天津市房产市场呈现路扬态势
1999年全国房产市场陷入低谷天津市场滑
2000年开始天津房产市场度走强升趋势明显
历年天津房交会价格走势图见目前天津房产市场正处扬初始阶段未空间较时房产市场健康发展前提良性发展时间然长
观察天津99年02年权势商品房价格演变发现价格呈现持续扬态势特01年03年涨幅明显高前期海北京两直辖市天津房市走势更象海侧面反映天津楼市发展更赖济发展象北京楼市更赖政治利消息
516天津楼市成交状况
2003年半年商品房销售升势头强劲尤五月份逐月升幅度明显加
2003年半年全市新增商品房市量38986万方米年期增长214
2003年半年全市商品房均价格2660元／方米年期增长403
2003年半年全市销售商品房中商品住宅销售3595万方米占商品房销售总量94
期房成交1442万方米成交金额3979亿元分年期增长1524117235
2003年半年全市销售商品房均单套面积1017方米年期提高4单套面积120方米商品房销售量年期增长76单套商品房均销售总价263万元年期增长4
2003年半年全市购房例99购买商品房面积37846万方米中605居民通贷款买房贷款金额占购房款346
52 天津中心城区区域分析
521六区域描述
区
区位：处天津市中心区域南 马路卫津道马场道台庄路张忠路围合成
区域概述：
1 天津济娱乐中心市政府区域范围
2 区域天津发展成熟区间道路状况够理想环境较嘈杂未成天津轨道交通枢纽
3 区房产市场起步相早城市房产市场外扩发展中心点
4 目前区房产市场受限制居民生活性环境等方面原制约整体发展态势处缓慢走势
5 房产中心位河西南开区域代趋势城市空心化露出端倪
河西区
区位：紧区南部处海河卫津南路间区域
区域概述：
15 河西区天津新兴高档住宅聚居区整体规划优良
16 区域道路状况良生活环境优良整体商业氛围较差
17 区房产市场发展需求够时消费者存定理倾河西区成目前房产市场发展焦点区域集中量高档产品
18 目前该区域楼市天津房产市场代表
南开区
区位：处区河西区西部芥园路卫津路铁路围合成
区域概述：
28 南开区文化教育区域部分区商业氛围相浓厚
29 区域道路状况良生活环境优良
30 河西区外南开区早先区房产发展延伸区域鉴良基础氛围区域集中高中低档次产品选择性相强
31 南开区已成天津房产市场重组成部分
河东区
区位：海河东卫国道月牙河围合区域
区域概述：
38 助海河开发目前河东区房产市场发展长足进步
39 区域办公区域部分形成利市场进步提升发展
40 目前河东区房产市场处低位状态市场产品价格较低助较发达交通设施区域市场产品定改善整体环境消费倾支撑足市场发展受局限
河北区
区位：位中心城区北部金钟河街京津路相交构成
区域概述：
49 整体环境状况够理想交通较发达
50 区域产品未受市民关注产品价格相低廉河东区市场价格相升高
51 区域开发力度较
红桥区
区位：位中心城区西北部北运河芥园道构成
区域概述：
54 历年处天津中心城区房产市场低位区域
55 整体生活环境般生活机缺乏
56 区域产品价格相低部分产品推出全装修房吸引中心区域低总价客源
57 铁号线规划建设区域房产市场带定利素时奥林匹克花园翡翠城等整体规划定程度提升区域认度
522区域房产市场总结
区域房产市场总结表
区域
区
南开区
河西区
河东区
河北区
红桥区
产品
高高层
高层层
层高层
层高层辅
层
层
价格
45005500元M2
25003500元M2 40005000元M2
45005500元M2 28004000元M2
25003000元M2
18002500元M2
13002500元M2
区域价格支撑点
商业文化娱乐
交通
文化教育
交通环境
生活环境
品质
规划
交通
价格
价格
价格
代表案
天津新世界新雅居
博泰名居天江格调空间水榭花园天骄源宇正园名士郡
万科水晶城蓝色板块玉水园力达博兰
驰太阳城汇家园
三河温泉花园北岸华庭
奥林匹克花园翡翠城
产品——
述表格见发达区域（南开河西区）产品结构已海北京等发达城市产品格局高层产品结合量高层层产品市场分额逐渐减象河东河北红桥区域产品格局然停留层市场导位形式
价格——
天津房产市场呈现明显南高北低局面差距达1500元造成种局面原天津整体发展趋势天津消费者南倾时天津楼市呈现中心区域（区）价格高现象城市定空心化格局
化——
然天津南北价格均客源充分剥离整体化状况较理想
南部区域案化普遍较快月均化速度50套左右高品质规模案化火爆万科水晶城开盘天狂销200套
北部总价吸引整体化形式较喜
中心区域——区然价格处南部区域水整体消化情况南开河西区域
53 区板块市场阐述
531区项目周边部分案分布状况
注：★南开区部分案★区部分案
532产品分析
部分案产品表
案名
产品
备注
新世界花园
层高
新雅居
高
含装修
新文化花园
高
名士郡
层高
凯立花园
高
格调空间
高
含错层
博泰名居
层
吉利花园
高层
佳怡花园
高
森淼清华园
高
区南开区部分案产品格局明显高容积率产品已成市场流
特项目周边产品层产品基消失唯层产品博泰名居目前已销售空
区域类产品状况符合型城市房产市场产品发展格局
目前项目周边时出现特殊产品形式错层时装修房概念已广泛消费层中占市场
目前市场户型面积普遍放市场力户型3R2R次力产品具体户型面积：
2R：95110M2 110120M2
3R：120135M2 140160M2
述面积见天津居住明显趋舒适型然时北方产品房率相较低定关系
目前市场4R复式等面积产品定市场分额基控制10左右该类产品然化速度较低整体化状况较乐观
市场新兴户型产品目前处初期发展阶段市场反映相良
533价格分析
述图表结合案分布图见项目周边区域产品价格明显较高区域商业办公交通教育等方面素起相作
佳怡花园森淼清华园案时期较早早先区天津房产中心区域价格已高出区域市场发展区楼市中心位置逐渐淡化市场产品价格升幅较导致早期案价高量减
项目周边价格全市水非处顶峰状态河西区蓝色板块项目产品价格目前已达5500元M2均价部分产品价格已破6000元M2观产品价格出现城市中心空心化现象
目前项目周边产品力总价基维持：
2R：5060万户
3R：6575万户
534化分析
案化状况表
案名
化
速度（户月）
新世界花园
70
——
新雅居
20
30
新文化花园
尾盘
00年开盘
名士郡
40
——
凯立花园
90
15
格调空间
10
含错层
博泰名居
售完
30
吉利花园
尾盘
02年开盘
佳怡花园
90
25
森淼清华园
尾盘
20
区域产品消化速度普遍较慢佳怡花园森淼清华园等产品开盘已两年久目前产品剩余
产品均月化基2030套左右整体市场表现够旺盛案强销期约控制80套左右
综观整天津市场河东河北红桥区域产品价格较低整体化速度相较快南开河西区域产品价格项目处区相整体化状况优区销售状况
市场化情况进步证实区存空心化现象
54 区天津市场客源分析
541天津客源区域选择性较
根目前市场调研状况分析天津市客源区域选择海北京等型城市差较
着天津城市规划发展结合天津市居民居住倾目前客源首选区域河西区南开区次区次北部区域认度高区域非作天津济商业中心区环境相优越河西南开板块
区产品价格相低量低总价客源样会关注该区域转河东河北红桥等区域
客源区域选择性项目区域（区）客源吸引度够
542天津客源两极分化
目前市场表现天津客源层次较分明
高品质户型产品市场反映相冷淡相反部分高价位产品提升身品质基础市场普遍认（蓝色板块新雅居等）
北部区域产品市场价格较低相量低总价客源说性价较高市场消化状况良（翡翠城奥林匹克花园等）
均35004000元M2左右部分产品价格处高低品质属中档段原市场认度相般消化速度基高价位产品保持水（名士郡凯立花园等）
时租赁市场区高租金产品市场出租率较高处15002000元月普通中档产品租赁状况理想
543区客源走组成
目前区市场客源集中区部北部区域价格素法量移时南开河西区客源身选择倾更驻留原区域项目区域普通公寓市场客源 支撑足源身部支撑部分周边范围区域相反区身部量客源选择倾追求舒适生活环境反流河西区域时部分解决子女教育问题更流南开区
目前区现客源组成公务员政府员部分区域白领阶层真正富阶层未量进驻
公务员政府员等然购买力较普通居民高承受力毕竟限该种高端产品客源组成定程度限制区域产品价格进步提升
区域价格进步提升必须通两点实现：1真正高端客源进入2通产品身改变吸引高端客源
显然者性更
55 区市场出路析
551区项目问题点出路
针项目根目前市场户型产品商住产品反映 市场两出路：
鉴项目限制商住型产品适合
552天津户型市场概述
5521户型SOLO产品特点
① 首次置业新生代力军
着中等收入首次置业年轻客户群户型力需求者促新生代购买户型原户型诱低总价
② 投资者量
次置业投资者补充年着储蓄利率断调股市长期低迷许逐渐投资方转房产领域
③ 外移民生力军
④ 低总价具吸引力
调查问卷中清晰出户型总价求集中２０４０万间４０万占绝数显然消费者济实力决定性素
⑤ 位置周边环境求高
调查结果中出户型购房ＣＢＤ中关村亚运村区域工作较位置价格交通周边环境综合条件求较高
⑥ 住
调查问卷中清晰出购买户型目住部分选择先住投资选择投资居住时间普遍住３年１０年显然户型消费者体说渡型产品选择住１０年占６％
资料源天津驰市场调研
5522天津户型SOLO产品市场现状
２００３年春季枝独秀驰城市星ＳＯＬＯ项目风起青萍末竟津城掀动性楼盘风潮空中供独立时代两类项目风热烈夏季燃亮性化空间天空
专业士认ＳＯＬＯ种精装户型应该趋势着口流动量加均收入提高种形式定会庞市场
2003年5月1日天津市第SOLO项目位市中心位置驰城市星图书厦正式亮相天1500份楼书资料午发放完毕事先准备200张派筹卡短短时售磬客户早点买派筹卡甚细楼书径直二楼交款天外卖场累计接客户5000次
城市星热销疑天津楼市带震动超户型住宅然流产品特三低（低总价低月供低首付）位市中心便利区位青年购房群体中拥较市场城市星SOLO成功登陆天津市场说明户型住宅天津广阔市场前景城市星SOLO住宅400套天津市户型住宅市场容量超20万户供应求产品然倍受追捧
资料源天津驰市场调研
5523户型SOLO产品客源构成
通重点城市户型客户市场调查分析ＳＯＬＯ客户致分５类群：投资者单身贵族毕业两年学生外青年想住市中心
投资者：该部分客户购买户型出发点投资收益追求投资长久利益回报户型重消费群体
单身贵族：单身贵族拥较高收入该类客户房子求较高注重生活配套居住品位
毕业两年学生：刚刚步入社会学生类客户房子总价求低（２０万元）首次付款少（二万元）月供压力
外青年：通常称漂族城市奔波年想找栖身该类客户注重居住实性希方便工作生活
想住市中心：类群已惯繁华市生活住城市中心带生活工作便利配套设施齐全该类客户房子区位非常关注首选城市中心带
5524户型SOLO产品总结
鉴目前天津市场户型SOLO产品供应量相时市场需求量巨目前该类产品市场反映相激烈状况项目区身济文化娱乐等特色充分释放户型市场达客源区域重拾信心目
56 天津楼市总结
天津楼市房价短期没波动长期走趋势天津目前房价较合理泡沫成分较少效购买群没充分培育挖掘天津未房产建议开发较适合中档消费群体项目天津楼市发展趋势
景观改造带动新楼盘
年政府推行城市景观改造该项政策带新项目会启动市场占定份额景观改造项目般位入市干线两旁交通条件市场配套设施等较完善样项目出现会市场产生较刺激作
开展半拉子工程改造
年发展天津市已沉淀少停工工程烂尾楼成城市年悬未决问题严重影响城市市容土价值利分析年天津市政府性优惠政策出台鼓励刺激改造半拉子工程开展
完整房改政策出台
房改已风风雨雨说年真正完整房改政策直没显山露水估计年较完整房改政策措施出台公务员事业单位实施货币分房部分企业效仿事业单位做法实行定程度货币化分房种政策会年房产市场带较购买力
拓宽住宅融资渠道
入世天津成首批外资银行开办民币业务四城市届时资金雄厚外资银行开展项民币业务天津市房产市场说利消息进步拓宽房产融资渠道利开发资金揭贷款资金获
6 项目立篇
61 项目概况
611基位置图
项目位区范围南开区相北部食品街相南部紧荣安街西部目前空隔空南门外街相
612技术指标罗列
占（M2）
12
容积率
50
建筑面积（M2）
6左右
产品
高层
62 项目周边生活机阐述
商业办公
处天津市商业繁华区域周边餐饮特色突出天津知名食品街等周围办公物业分布较晚厦律师楼济联合中心厦等区域办公氛围较出色
交通
南门外街交通干道西500米左右天津环线时未铁号线二纬路 站咫尺
根天津整体轨道交通未规划项目区域成枢纽
环境
区域目前生活环境尚佳周边集中住宅较新整体面貌良处中心区域光声污染较严重
教育
周边教育设施完善天津工业学师范学咫尺全国知名天津学南开学距离较时项目周边中学教育完善
医疗
长征医院南开医院等区域提供便捷医疗卫生条件
63 项目优劣势分析
优势
4 段位置极佳商业氛围浓厚生活配套相发达生活便捷度相较高
5 交通便捷未区域形成面高架相结合立体网络交通
6 区域属改造建设中新城区居住环境明显优区中心区
7 项目块方正整利项目操作
劣势
15 周边目前竞争激烈市场售产品较时未开发量觑
16 河西南开区域产品竞争力巨项目形成相威胁
17 城市空心化 明显未市场吸引力定质疑
18 目前房产市场政策面导明确
7 项目方案定篇
71 项目方案思路
方案思路流程
72 方案证定位
73 方案二证定位
731方案提出目标
应政府项目区域领航员求——塑造区楼市新亮点
普通公寓产品中加入单身公寓酒店公寓产品丰富产品客源层整体塑造提升项目品质时引导项目成元化生活社区作中心城区区目前尚单身公寓酒店公寓产品项目引入该类产品更进步强化区市化概念
改变目前区价格状况——进步提升产品价格空间
综观目前区市场价格水保持河西区域持部分河西区域产品价格甚高区市场价格户型单身公寓酒店公寓产品优势充分体现总价优势户型面积相较基础产品单价进步提升带动整体价格扬
降低区域纯公寓产品风险——加快产品化
根述市场分析见目前区售产品整体化状况相够理想销售速度明显较慢目前天津户型产品市场化状况良销售速度相较快项目中加入该类产品利该部分量体快速化时户型产品带动带动普通公寓产品市场消化降低整体风险
改变区固客源现状——促高端客源进入区域市场
目前区出现客源西流现象时外区域客源流入量相较少项目品质提高前提利拉回区域外流高档客源（高级单身白领）时进步吸引外区域投资客源进入带动客源关注
732项目市场定位
鉴项目规模理位置未发展潜力等素考虑项目定位：
建设高品质元化产品
塑造区标志性建筑
掀起区楼市复舒
733项目产品面积户型定位
考虑项目指标求风险素定位两种产品量体例：
产品形态
例（）
普通公寓
70
单身公寓
30
普通公寓部分户型面积：
户型
面积（M2）
例（）
2R
90100
40
2+1R
120
10
3R
130140
45
复式
160170
5
产品户型方面遵循市场流2R3R力户型整体面积定位普遍采适中型产品
推出2+1R产品应项目处南开区理位置区域整体师生购房现象普遍功房出现满足该类客源需求达高实性目时鉴该类客源购买力定局限性产品面积定位适中120M2
复式产品面积较总价较高产品例中占5分额设置该类产品时满足部分高端客源需求增项目产品选择性
单身公寓部分户型面积：
户型
面积（M2）
例（）
1R
4550
80
挑空复式（1房2厅）
60
20
目前天津户型产品力面积基控制50米左右项目采取4550 M2迎合市场需求达降低风险目
适量挑空复式（1房2厅）产品增加选择性时更体现功性性化设计
项目单身公寓产品时应做成套性满足日常生活需避免必风险
734项目产品面积户型定位
普通公寓产品价格定位：
普通公寓产品开盘价格控制：
5800—6200元M2
支撑理
2 前区价格水准线区域基站稳5500元水
3 项目普通公寓单身公寓开盘情况（详细见）项目身品质等素提高时时间效应发挥支撑该价格基础
4 交通等利素推动区域客源外外区域客源断流入时投资客进驻进步拉升价格
5 目前整体区域期市场推案量项目具相时间节点优势
6 区域周边产品量广告企化投入区域市场增强知名度
风险度
19 目前区域产品化状况未达理想状态空心化状况然严重
20 河西南开部分高档产品市场竞争然存
21 天津北部区域量高性价产品推出分流项目部分中高档客源项目竞争手断增
单身公寓产品价格定位：
综观周边普通公寓市场产品总价：2R：5060万元套水市场单身公寓等户型产品总价集中40万元套时周边面积二手房产品总价：1R：15—20万元套2R：20—30万元套水建议项目单身公寓产品总价控制：
35万元套左右
单身公寓产品开盘价格：74007800元M2
735项目运作建议
建议项目开发分二期进行整体控制1年销售期：
Ⅰ期
单身公寓
Ⅱ期
第批
普通公寓（30）
第二批
普通公寓（70）+商业
3 项目6万方量体属中型案适宜分期开发
4 整体区市场消化水目前然高单期开发量体宜导致风险度升
5 首期单身公寓产品切入市场迎合目前快速消化市场提升项目品质造公司品牌方面相促进作时前期良化续产品坚实市场基础引领客源目光
6 二期分两批推出普通公寓产品首批产品量体控制30左右作进入市场铺垫时观期价格变化
735项目附加值建议
会建议
创建高档次综合服务中心住区提供服务时周边楼盘提供高档次娱乐休闲服务案中建议产品会设施生活化时尚化
会功设置遵循：私密开放相结合商业公益相结合具体题性较强公益性较强设施设置专回题馆（：咖啡馆童中心视听中心健身区等）具较强商业价值项目设置1号楼室（：健身会馆水疗馆SPA美容中心餐饮中心等）形成会员制服务
会功区分见图中划红线建议必需设施
产品智化建议
周边案设施较普通采中等设备设施齐全般设讲系统远程抄表保安巡逻智网络通信服务
产品定位较高建议产品墅产品智化配套进步提升产品档次真正科技生活服务
◆卫星电视
◆internet
◆24时电子巡更系统
◆红外线边界防御系统
◆区闭路监控系统
◆区背景音乐公广播系统
◆视化讲系统
◆远程三表抄查系统
◆智IC卡门禁系统
◆动化停车理系统
◆火警
◆紧急呼救
◆煤气泄漏报警
◆门磁窗磁报警
家庭智化温控系统
产品智化构架参图
产品智化构架图
8 总结展
天津房产市场二十世纪九十年代起步发展已成中国房产市场块新热点市场开发力度断加未开发规模化集团化发展
天津市场价格1999年2001年温发展房产市场价格开始呈现幅升态势天津南部中心区域市场高价格已达6000M2高点见天津房产市场目前已进入高速发展时期
天津房产价格突飞猛进市场产品总价提高时总体消化状况保持旺盛态势进步证实天津市场强盛需求市场中心城区反常呈现疲软态势
天津目前客源倾明显南部区域已成关注焦点2003年着规划建设断进行目前天津市场已呈现遍开花发展局面区未着交通环境断改善房产市场终呈现王者气
应该认识天津全国房产市场具周期性天津历年房产市场表现93年97年高峰迎9899年房产市场低谷目前轮房产市场发展强盛期已历3年未市场否回落问题时目前全国出台系列政策规范定程度压房产市场开发销售天津房产市场目前正进入强盛发展期系列利素影响市场发展
天津未海北京类国际市整体发展建设特色现代化城市天津济社会项事业实现跨越式发展体现中国直辖市济实力水体现北部代表性城市功位房产市场作国民济发展重组成部分时天津整体发展需
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目录
1 天津概况篇
2 天津区域发展篇
21 天津中心城区分区分析
211天津中心城区分区状况
212城区分析阐述
3 天津济规划发展篇
31 天津济现状发展
311济现状
312济发展
32 城市规划
321城市建设定位
322规模性生活区规划
323城市交通规划
33 城市发展目标
4 济房产市场发展互动篇
41 天津济区域房产市场推动
411产业消费改变
412固定资产房产开发
42 天津房产济作
421房市处快速发展期
422济发展基础房市产生泡沫
423房产分额加济提高
5 天津房产市场篇
51 天津楼市发展现状
511开发状况分析
512目前楼市呈现特点分析
513天津楼市供求关系
513区市场供求状况
514天津楼市产品调整
515天津楼市价格演变
516天津楼市成交状况
52 天津中心城区区域分析
521六区域描述
522区域房产市场总结
53 区板块市场阐述
531区项目周边部分案分布状况
532产品分析
533价格分析
534化分析
54 区天津市场客源分析
541天津客源区域选择性较
542天津客源两极分化
543区客源走组成
55 区市场出路析
551区项目问题点出路
552天津户型市场概述
55 天津楼市总结
6 项目立篇
7 项目方案定篇
71 项目方案思路
72 方案证定位
73 方案二证定位
731方案提出目标
732项目市场定位
733项目产品面积户型定位
734项目产品面积户型定位
735项目运作建议
736项目附加值建议
8 总结展
1 天津概况篇
天津市中央四直辖市（北京海天津重庆）中国北方海开放城市素渤海明珠称介北纬3834ˊ4015ˊ东11643ˊ11804ˊ间属国际时区东八区北起蓟县古长城脚黄崖关附南港区翟庄子南沧浪渠南北长189公里东起汉沽区盐场洒金坨东陡河西排干渠西静海县子牙河畔王迸庄西滩德干渠东西宽117公里总面积119197方公里常住口9526万中市中心区3693万辖13区5县
天津市处华北原东北部海河流域游东渤海北燕山西首北京海河五支流南运河子牙河清河永定河北运河汇合处入海口素九河梢河海称
天津市疆域周长约900公里中海岸线长1528公里陆界长700公里天津距北京120公里历拱卫京畿门户天津区位优势明显处中国北方黄金海岸中部仅毗邻首华北西北广区出海口中国北方外开放两扇面轴心亚欧陆桥中国境距离短东部起点天津港中国北方综合性贸易港口拥全国集装箱码头世界
170国家区300港口保持着贸易天津滨海国际机场条国际国航线华北区货运中心天津铁路枢纽京山京沪两铁路干线交汇处天津公路四通八达交通
基础设施建设长足发展目前天津已形成港口中心海陆空相结合立体式综合性现代化运输网络
天津祖国首门户历史悠久工商埠渤海湾璀璨明珠作中国北方港口城市改革开放二十年天津民积极合理效利外资融入天津济发展战略目标着精卫填海般顽强毅力较短时间数老工业企业焕发青春百万民喜迁新居荒芜滩涂崛起外型工业新城取令瞩目成
历史革
天津区形成始隋运河开通唐中叶天津成南方粮绸北运水陆码头宋金时称直沽寨元改称海津镇军事重镇漕粮转运中心明永乐二年（1404年）筑城设卫称天津卫17世纪天津区济社会进步发展城市规模断扩1860年辟通商口岸工业生产口岸贸易额仅次海成时中国第二工商业城市北方金融商贸中心1931年天津商号17000家现代机修工业工业手工业4000家外贸出口占全国总量251935年天津华资银行10家分行支行93家外资银行16家新中国成立时天津建成区面积61方公里口179万次行政区划变更1973年形成目前辖区范围区县建制
口民族
天津市1997年末常住口总数95259万户籍口89980万国百万口城市中口总数仅次海北京重庆
1996年末天津市口中汉族外29少数民族少数民族中回族口次满族蒙族壮族鲜族苗族等
然资源气候条件
天津早期茫茫海天津陆漫长历史时期海退陆进逐步形成
质构造：天津区太古界元古界古生界中生界新生界层组成天津国质构造体系中处燕山纬构造体系新华夏构造体系交接部位天津市区处沧县隆起北端
貌：天津貌特征北高南低西高东低高峰八仙桌子（名蝈蝈笼子）海拔1052米低处沽口海拔零貌类型划分山丘陵原海岸带四类山面积约651方公里占总面积575分布蓟县北部丘陵海拔200米相高度50～100米分布蓟县燕山南侧原天津陆体部分10664方公里占总面积94分布燕山南渤海滨广区
气候：天津位中纬度欧亚陆东岸四季分明景象姿介陆性海洋性气候渡带属暖温带半湿润季风型气候气候特征季风显著气温差较冬季偏北风寒冷干燥降水少夏季东南风偏南风高温降水集中天津年均气温摄氏11℃均霜期190天左右年均降水量600毫米左右年均日射2610～3090时
生活环境
普通天津市民生活现代化首先日常生活开始电视机电冰箱洗衣机已普通家许常物电脑高档音响已开始进入百姓家居
天津住房条件年改善着天津历史规模危陋房改造全面展开十万户居民搬进新居城市面貌发生着日新月异变化
良社会风气朴实淳厚民风安居乐业生活天津成中国社会治安环境区
美国摩托罗拉公司顶调查报告中天津称充满温馨东方式家庭
2 天津区域发展篇
21 天津中心城区分区分析
211天津中心城区分区状况
天津城区图
天津中心城区分六板块分：区南开区河西区河东区河北区红桥区中区天津老城区市中心
城市环线中环线贯穿六区域外环线包含天津整中心城区
针天津六中心城区进行阐述分析
212城区分析阐述
区
区位天津市中心天津市政机关全市政治商贸金融信息中心区域面积足10方公里常住口48万
改革开放全区济进步发展济指标始终名列市六区前茅滨江道区集聚天津市现商业饮食业服务等行业精华商业网点密度全市聚首商品零售额居全市第日客流量保持60万次左右国外公认代表天津城市特色中心商业区区作天津中心区域具备六中心特点
政治中心：中天津市委天津市常委会天津市民政府天津市警备司令部均座落区全市国民济部门工业行政事业国家省市级驻津机关民派群众团体专业公司等
300机构单位设区国际友台澳胞海外侨胞全国津员涉足
商业中心：商业发达区特点闻名遐迩滨江商业区外津员必处天津百姓购物首选该商业区包括滨江商厦劝业场商业厦国际商场百货楼华旭商厦吉利厦祥云商厦等中型商厦千摊亭里市声喧闹顾客友摩肩擦踵入夜霓虹闪烁日客流量60万次公认全市繁华区
金融中心：号称天津市金融街解放北路屹立着百幢建筑风格异厦中巍峨壮观凯悦饭店风格迥异文艺复兴时期欧洲古罗马建筑哥特式建筑建筑年专门银行建造然成金融机构
信息中心：市民广播电台电视台广电局电信局市电话局七户邮电支局国际邮电业务局市民出版社等重新闻单位驻津记者站办事处等设区天津市外科技交流中心等27科研机构涉化工机械电子邮电质建筑仪器仪表交通轻工冶金医药农业等25专业类全国具定技术实力优势信息优势交流信息加强合作促进济发展发挥积极作
文化中心：区教育文化事业十分繁荣医疗卫生事业具定实力体育活动相活跃
区 全面实施三三三发展战略进步推动全区济持续快速健康发展
实施三步走发展目标第步1998年底实现区三年翻番目标第二步2000年完成九五计划第三步2002年济持续保持较高发展速度国生产总值力争1997年基础翻番保持发展天津市中心区项优势
三方面优化产业结构振兴商业零售餐饮服务业等优势产业二发展潜力产业高科技工业食品加工业建筑业等区相较薄弱具发展前景第二产业三开发房产业信息咨询业等新兴产业
建设三繁华区逐步建成现代化市商贸中心区位置相称滨江道白楼南市商业繁华区形成根扁担挑两头局面
河西区
河西区位市中心东南部海河西岸面积40方公里口70万具良市政设施美观市容街景发达 交通网络形成优越区位优势商贸商务业迅速发展辐射力日益增强基础教育居全市首位体育卫生文化博览新闻等类中心汇集河西
全区社会秩序稳定居民素质较高国外宾客津商贸洽谈文化交流旅游交投资营良区
河西区跨世纪发展总体奋斗目标全区民努力力争2015年河西区建设成特 色突出商贸商务区新兴市型工业区现代化文博中心区河西区综合济实力居市区领先位进建成现代化流城区
1特色突出商贸商务区通完善规划调整布局挖掘潜力优化结构道路建设干条 具特色商贸街繁华区形成批繁荣商贸群重点带构建商务区贸展览区扩建新建 批专业批发市场生产素市场充分发挥型商贸商务设施载体功形成布局合理功突出服 务优质吸引力辐射力较强发展特色
2新兴市型工业区河西区东南部采取种形式充分利现企业闲置场厂房发 展占少污染低技术含量高特征市型工业形成天津市市型工业聚集区域产品升 级换代重点扶持壮批具发展优势工业骨干企业名牌产品成市型工业支柱提高市场 竞争力占率实现区街工业企业市型工业发展战略转移
3现代化文博中心区充分挖掘资源利河西区文化展览旅游业特优势力发展文化 产业引入市场机制新建扩建批新载体设施扩文化博览规模提高城区第三产业档次文化品 味成流城区重标志文化产业拉动产业发展增强城区繁荣度中产生重 作综合效益
南开区
南开区天津市区位市区西南部东海河西外环线北红桥区相接南西青河西二区相连全境总面积3875方公里东西长约36公里南北长约92公里截止1997年底全区辖12街道办事处350居民委员会总口73万含36少数民族少数民族口17万中回族14万
南开区智力密集科技发达高教科研基境12高等院校中南开学天津学全国重点院校国际认证学天津中医学院国家培养中医博士硕士生重点院校全国唯面世界国际中医学院南开区科研院麇集8358海洋研究第五设计院等中央驻津市属类科研机构83家科研领域广泛涉工业农业建筑电子通信卫生等种门类年量科研成果里诞生强科技力量促进区技术密集型产业科技先导型产品迅速发展市图书馆市档案馆国际交流中心等重设施坐落南开区
南开区高新技术产业区天津市高新技术产业园区政策区坐落南开境88年底区政府相继创建科技贸易街南开工业园
南开区城市建设日新月异1997年全区拆危陋房1122万米居全市第新建住宅开工32886万米竣工27118万米迁安置居民40895户先建成王顶堤嘉陵道密云路澄江路西湖村川府新村风荷园复康花园华苑区等居民区中川府新村闻名全国示范区通7条道路拓宽改造工程更新水电气热通讯泵站等批基础设施全区热化率已超40老城乡区改造已初见成效久老城新面貌展现世面前
河东区
河东区天津市市区位市区东部处海河东岸名河东区现居民63万占40方公里图期形状宛迎风展翅鸽子
河东区天津市历史形成早城区区直沽天津发祥该区天津市冶金纺织轻工机械等工业较集中城区市区通天津机场港口必具理位置历史悠久交通便利商贸流通等优势开发潜力50年发展历程中尤20年蓬勃发展河东区济建设城市建设社区卫生教育文化体育精神文明建设等项事业均取长足发展辉煌成
河北区
河北区天津市发祥市六中心区理立置优越全区总面积2786方公里口615万作重交通枢纽天津站天津北站京津塘高速公路进出口均座落区交通十分便捷
河北区老居民区破旧房全市七片三级跳坑住宅改造工程中占四片树林关王庄三区危陋房密集闻名全市统计中华民国建立初期破旧房246万方米均住宅面积仅23方米十届三中全会区委区政府改善群众居住条件快改变老城区面貌作件事抓全区住宅建设城市面貌发生翻天覆变化1993年已拆破旧房70万方米先建成海北里中山北里宜白路靖江路等批住宅区竣工面积达130万方米特1994年河北区全市五七年危改目标求进步加快改造步伐新建万科城市花园王串场桥园里北斗村等70新型住宅区
截止1998年底全区累计拆危陋房12212万方米提前两年完成市达危改务施工面积58655万方米竣工面积36829万方米迁居民39770户迁居民占全市迁居民总数四分1998年均居住面积达86方米
红桥区
红桥区天津市六中心市区位天津城区西北部横跨子牙河红桥名红桥区东南河北南开两区相交西北西青北辰两区相邻全区面积2131方公里辖十街道办事处总口539万红桥区民族聚居区汉族外17少数民族中回族4万约占全市回族口总数四分
红桥区天津市重商业区全区现商业企业新兴第三产业达4200户类商业网点星罗棋布市场繁荣流通活跃
红桥区工业历史悠久区三条石区华北民族工业摇篮十届三中全会区域济全面迅速发展目前区注册工业企业1600家产品门类繁行业全形成具相规模生产体系现十行业千种产品形成批骨干企业拳头产品
红桥区教育科研力雄厚境高等学府云集河北工业学（原北洋学）商学院等全国重点院校类科研机构393家科研领域广泛涉工业建筑业电子化工通讯等种门类
红桥区城市建设配套设施日臻完善红桥区市危改务重市区年全区建设者努力全区住宅面貌发生巨改观截止目前全区拆危陋房11253 万方米新建住宅25721 万方米迁安置居民32951 户邓万里等中央领导志莅区咸阳北路庭院式居民区参观扩宽芥园道三号路广开四马路光荣道纪念馆路等批重交通道路更新水电气热通讯等基础设施全区热化率达
4277绿化率达2476搞绿化环境理街景游园绿遍布全区
3 天津济规划发展篇
31 天津济现状发展
311济现状
2003年半年天津市区部门新阶段天津发展三步走目标全面启动五战略举措努力克服非典利影响手抓防治非典手抓济建设全市济继续保持稳步加快增长态势工业投资出口利外资高速增长济运行质量稳步提高金融贷款济增长支持力度显著增强私营体济中企业日趋活跃居民消费市场物价保持稳形成供结构明显改善需求总量断扩良局面实现市三步走第步目标奠定坚实基础
天津目前济发展体现点特点：
2 非典疫情效控制济继续保持快速增长
3 供结构明显改善工业济增长贡献显著提高
4 投资消费出口三需求幅扩张
5 济运行质量稳步提高
6 金融贷款济增长支持力度明显增强
7 私营体济中企业发展渐趋活跃
总天津市济运行总体保持快速增长态势基实现时间半完成务半取抗击非典济建设双胜利益全市民市委市政府坚强领导切实加快推进五发展战略支撑市济发展增长点明显增济发展潜力进步发掘效抵御非典市济增长影响
天津市国民济继续保持快速增长势头年季度实现国生产总值4906亿元年期增长149增幅提高26百分点10年期高水GDP增幅居四直辖市首位
市统计局新统计资料显示季度天津市济指标增速全面提升投资消费出口3需求指标呈现步幅增长态势
固定资产投资幅增长季度全社会完成固定资产投资12507亿元增长492年期加快246百分点中国济基建设更新改造房产3项投资增幅分达581580501
消费品市场销售幅扬季度全市完成社会消费品零售总额27324亿元增长152年期提高21百分点
外贸出口增势强劲季度外贸出口总额3257亿美元增长424
天津2003年15月份全市国生产总值完成86984亿元年期增长1366中第产业增长538第二产业增长1753第三产业增长914五月旬行业企业已开始渐渐出现快速增长势头二季度天津企业家信心指数12668较济高起步季度浮603点高年期776点
城市居民收入水继续提高天津市城市1500户居民家庭抽样调查结果显示年季度天津市城市居民家庭均支配收入269205元年期增长105收入构成工薪收入营净收入财产收入转移性收入等均呈增长趋势
312济发展
未天津市六方面发生变化：
高新技术产业发展天津工业整体素质国际竞争力断提高通科技创新体制创新嫁接改造调整老企业初步建成高新技术产业导电子信息汽车生物技术现代医药等骨干产业托现代化工业基
二信息金融保险现代物流旅游房产咨询等现代服务业发展速度加快海港空港托北方国际性物流中心全国性国际性信息集散枢纽逐步建成天津城市功较提升构筑起北方重济中心基框架
三城市基础设施建设进度加快批城市铁高速轻轨通信供电供排水等重点基础设施国际会展中心体育馆博物馆歌剧院等型公建项目加快兴建港口中心现代化交通体系逐步形成现代化市载体功明显提升完善
四社会保障制度基建立业机会业岗位新增加民群众收入较增长生活环境明显改善文化品位进步提高
五国加入世贸组织天津带新机遇天津外开放度提高滨海新区开发建设进步加快努力天津成跨国公司投资基外资企业研发基海外留学员创业基
六精神文明建设进步加强素质教育全面推进高等教育加快发展层次高素质队伍断壮文化体育事业发展社会治安继续成全国区
跨入新世纪天津济社会发展进入新时期五十年项工作全面水实现跨越式发展重时期民生活质量显著提高方面发生历史性变化重时期深化改革扩开放力争率先基实现现代化重时期时期完成三历史性务天津建设成现代化国际港口市国北方重济中心建立起较完善社会义市场济体制成全国率先基实现现代化区
实现济总量新台阶全市国生产总值年均增长10％财政收入增长高国生产总值增长幅度全社会固定资产投资前5年显著增加
实现济结构新层次服务业占全市国生产总值重达50％高新技术产品占工业总产值重达35％体私营济占国生产总值重达30％
实现技术创新新跨越科技综合实力继续保持全国前列
实现外开放新水利外资高九五水外贸出口翻番滨海新区国生产总值外贸出口占全市重分达45％60％
实现济体制改革新突破搞国企业项配套改革完善社会保障制度养老失业保险覆盖面达100％
实现城市功新提升初步构建起现代化国际港口市国北方重济中心框架切实加强生态建设环境保护努力实现持续发展
实现社会事业新发展教育文化卫生体育等项事业全面发展社会义精神文明民法制建设达新水准
实现民生活水新提高增加群众收入改善生活环境提高文化品位作新三件事常抓懈年年具体目标措施城镇居民收入增幅高九五水
32 城市规划
321城市建设定位
1986年国务院函[1986]92号指出：天津应成拥先进技术综合性工业基开放型功济中心现代化港口城市
1997年底中央新形势次宣布天津城市定位：天津市环渤海区济中心努力建设成现代化港口城市国北方重济中心
天津根济实力优势中央提出发展战略加快建立社会义市场济体制求确定济社会发展总体目标：15年奋斗2010年努力天津建设成基实现现代化区成国北方商贸金融中心技术先进综合性工业基全方位开放现代化国际港口市天津努力成国北方济中心具体建设基五中心工业基商贸中心金融中心科技开发信息中心交通运输中心国际交流中心整体采基五中心发展模式
基
1 建设工业基
五中心
1 建设商贸中心
2 建设金融中心
3 建设科技开发信息中心
4 建设交通运输中心
5 建设国际交流中心
天津城市未发展完善成：海河轴线市区中心包括塘沽海河游工业区构成天津城市体形成条扁担挑两头格局周围滨海城镇郊卫星城五县城建制镇重点乡镇组成层次群星拱月式城镇网络体系
322规模性生活区规划
90年代华苑 21世纪梅江天津未遍开花
华苑居住区
解决城镇中低收入家庭住房问题天津市政府20世纪90年代市区西南部规划建设华苑居住区华苑居住区占167公顷总建筑面积185方方米目前已入住8000户居民
华苑居住区分10住宅区区规划总体布局合理组团组合具特色配套设施完备建金融商贸学校幼园等设施
华苑居住区天津市首屈指超规模居住社区国家重点安居工程总规划建筑面积１８５万方米总居住口８万座落天津市西南风口重工厂空气纯净度高污染全市止唯成熟纯粹居住区久华里正华苑距市区区
华苑生活设施完善已建项目包括中学二学三幼园医院银行邮局百货商场超市农贸市场公交总站等等中包括政府投巨资兴建高标准学校－－天津中学公交铁线正规划中
华苑市居住区占167公顷1996年开始建设结合房产市场断发展整居住区开发理念着断发展提高
梅江居住区
梅江生态居住区位天津市南部处河西区津南区西青区交汇处东解放南路南潭江道西起卫南洼风景区北郁江道黑牛城道接壤理位置优越（距离市中心区6公里距离高教区8公里距滨海国际机场21公里距津沪高速公路口14公里距津京塘高速公路口
23公里）友谊路涉外区友谊商场科技馆水晶宫酒店建成历史博物馆咫尺天津市济建设逐步南部发展南中环建成卫津河南围堤河改造梅江成具极升值潜力方宝
梅江生态居住区占19198公顷总建筑面积17824万方米中住宅15612万方米公建2212万方米容积率0928水面23公顷占总面积11整居住区分15住宅区2公建区
梅江生态居住区计划分两期建设4—5年建成期起步区起步区东起友谊路南珠江道西起紫金山路北郁江道建筑面积7012万方米中住宅6150万方米公建862万方米水面765公顷分5住宅区1公建区住宅区分香水园玉水园芳水园蓝水园翠水园公建区龙水园起步区2002年10月基竣工
目前发展
天津市相续规划开发华苑居住区梅江高尚聚居区达城市发展衡性开发脚步走全市范围红桥河东河北区逐步走开发发展快速干道未天津中心城区区域身特点明确发展方时力配套建设区作天津济政治文化中心未更进步增强特色产业时伴高档物业出现
323城市交通规划
公路道路方面：外环线改造疏港公路京福高速南段京沈高速津保高速唐津高速津滨高速公路
轨道交通方面：
作天津重重点工程——铁号线轻轨两项交通基础建设项目目前已进入全面施工天津市民出行住房选择产生巨影响时城市规划交通网络描述
中心城区1(中心城区点10分钟达快速路)2(中心城区意点20分钟外环线)4(中心城区意两点间通行时间超40分钟)6(中心城区意区县政府时间超60分钟)9(中心城区达周边城市超90分钟)远景着年开始两条重线路修建离市民越越
铁号线天津市城市快速轨道交通线网规划中第条线路十五期间投资规模项城市基础设施工程工程刘园双林途北辰区红桥区南开区区河西区津南区６行政区全长２６．２公里中线路７．３公里新建线路１８．９公里全线车站２２座中车站１３座高架车站８座面车站１座计划４年时间建成预计2005年投入预测铁建成路段早７点高峰时段铁输送力达４．８１万次／时
天津市开始酝酿建设铁二三号线目前已开始展开前期准备工作记者日前市关部门获悉
解铁二三号线规划设计已完成铁二号线西起曹庄东李明庄全长225公里具体走曹庄始外环线黄河道南马路海河天津站新开路华昌道卫国道外环线终点李明庄中线
203公里渡段面线22公里全线设站20座中站18座面站2座
三号线起华苑工业园区北辰区淀全长284公里具体走：南起西青区华苑工业园区滨渠路面高架引出穿外环线迎水道水北路卫津路电台道营口道赤峰道穿海河天津站新开路昆纬路中山路穿天津北站新开河张兴庄街穿北环铁路外环线线转高架线津围公路跨淀南引河转面进淀停车场线长20公里面线22公里高架线62公里设站22座中高架站3座站17座面站2座
33 城市发展目标
京津冀城市群空间呈轴边网络型结构京津走廊核心发展
城市空间布局：带两核三轴
城市重点区：带两翼三城四区
优先发展区域：中心城区武清城区紧邻组团海河两岸区塘沽城区天津港等海河轴走廊型中心城市
市期（２００３２００７年）城市发展格局蓝图绘城市轴空间布局：京津冀城市群空间布局呈轴边网络型结构京津走廊核心发展轴天津空间布局构成京津发展轴轴带两核三轴天字型轴组团型结构带指津京发展轴走廊型市带两核指中心城区塘沽城区两核心三轴指发展次轴———海岸方发展辅轴———津静津宝蓟方发展辅轴———津保方
城市重点区确定带两翼三城四区带京津发展轴核心外围圈带包括中心城区外围组团区海河游两岸区塘沽城区西北部武清区城区两翼塘沽天津港轴心南北海两翼北翼包括宁河芦台镇汉沽城区海岸区南翼包括塘沽南部区港城区油田中心区区三城重点发展宝坻静海蓟县三城区四区体现天津山河湖海群山原貌特色四重点保护整治生态区具体：天津蓟县北部京津花园保护区永潮湿生态保护区永定新河潮白河间三角区包括七里海东丽湖黄港库二库北塘水库等团湿生态保护区北港水库团泊洼水库等区滨海度假海岸湿生态保护区
优先发展区域包括武清城区中心城区紧邻组团海河两岸区塘沽城区天津港等海河轴走廊型中心城市重点发展武清杨柳青港东丽湖银河风景区空港物流加工区开发区西区等城市组团鼓励发展王庆坨双口张家窝辛口等外围城镇群提升核心策动两翼天津港建设核心建设港口物流港口贸易济区加工制造旅游度假滩涂湿保护协调发展蓝色岸线北翼重点发展芦台汉沽开发区北洋舰船军事题公园南翼重点发展散货物流中心港工业港石化基海新城等区突出城区完善体系宝坻静海蓟县城区目标定位发展中等城市加区道路交通基础设施建设力度建设宝坻温泉城团泊洼生态风景区邱庄镇等重点区区县重点城镇完善城镇体系布局
4 济房产市场发展互动篇
41 天津济区域房产市场推动
411产业消费改变
天津市国民济继持保持快速增长势头特进入2003年季度实现国生产总值4906亿元年期增长149增幅加快26百分点10年期水GDP增幅更位居四直辖市首位
产业结构断优化产业例断改变特第三产业例断提高目前天津第三产业市场例已提高45早先工农产业根根改善
国民济持续快速增长时天津居民生活水发生日新月异改变目前天津居民消费性支出达1920元年期增长188居民吃穿住消费优质高档迈进中天津居民家庭均居住支出19455元年期增长139
412固定资产房产开发
2003年天津方面紧紧围绕三步走发展战略加组织投资工作季度全市全社会固定资产投资完成12507亿元增长492年期高增幅实现高起步开门红
天津投资运行呈现六特点：方投资高速增长中央投资止降回升第二第三产业投资增长步加快重点项目进展较快全市投资增长起支撑作截止3月底全市64重点项目已46项目施工完成投资4729亿元占全社会投资四分新开工项目增房产销售趋暖投资增幅回升资金位情况较
全国房产发展前提天津济断发展房产市场呈现稳步升
42 天津房产济作
421房市处快速发展期
２００２年天津市宣布提前完成危陋房屋改造务房产业未降温着十六确定全面奔康奋斗目标城市化进程加快加入ＷＴＯ等加市委市政府确立综合开发海河两岸战略性举措出台天津房产业更加红火统计资料表明商品房销售价格仅逐年逐季路扬２００２年市商品房销售价格指数涨１９％购房积极性然减２００２年购房占商品房总销量９８５％市房产业正处快速发展时期成众关注热点行业
422济发展基础房市产生泡沫
市存价泡沫公开挂牌拍卖等新土政策实施增加土价格透明度２００２年市房产开发企业购置土面积５８２６万方米土购置费１７亿元分增长１２３％２３％土购置费涨幅度较低８０家房产企业调查显示２００２年房产商９２％土购置通招标拍卖实现样节省土购置费市房产企业土购置费土购置费占实际投资额重２００１年２２％降２００２年１５％降７百分点土购置价格涨没造成企业投资增加市房产业存价泡沫
市存投资泡沫２０００年市房产开发建设投资两位数左右速度增长２００３年计划投资２００亿元年增长１４％种投资增长趋势济发展水相适应
市存房价虚涨泡沫房价虚涨泡沫商品房价格连续涨投资进增加价格异常膨胀缺少效市场需求天津市种现象存首先房价处稳步涨次天津市民收入消费水断提高市场效需求旺盛
423房产分额加济提高
年天津房产投资额基810速度增长固定资产投资中房产投资占达20房产市场国民济中占重位发展注入巨动力
5 天津房产市场篇
51 天津楼市发展现状
511开发状况分析
天津中心城区2年开发投资览
区域
固定资产投资额
（万元）
房屋施工面积
（万方）
房屋竣工面积
（万方）
2000年
2001年
2000年
2001年
2000年
2001年
区
777434
581097
46057
34076
13654
10016
河东区
189576
317810
28859
30940
13699
14493
河西区
327183
464836
30757
30753
10265
7201
南开区
419087
773345
23326
38967
8477
12529
河北区
457413
354102
26770
25999
6327
11881
红桥区
84376
85681
9319
9522
3181
4247
2000年天津中心城区固定资产投资总额22551亿元 01年25769亿元略升
天津中心六城区相作中心区域区2000年固定资产投资房产开发量等指标较优势2000年固定资产投资额777434万元占六区域总量345区身济政治文化中心定位关2001年呈现幅滑城市空心化体现区域旧城改造力度较量历史保留建筑定程度限制区域房产市场规模发展模式
红桥区整体规划建设发展时间较晚项投资房产市场发展位居中心城区末尾目前轨道交通建设区域房产市场发展迅猛
目前河西区南开区整体规划发展时配合固底蕴房产市场发展相快速红桥区环境生活配套等硬件设施法商品房销售持续滑落区目前处难尴尬境区域房产市场发展需突破
房产开发企业发展
受1976年唐山震影响天津量房屋倒塌受损全市面重新改建历史条件1981年天津第家房产开发企业原天津市建设局属公司改制成立
19811989年天津房产企业成立89家事福利房开发尚未进入商品房开发阶段天津房产市场未形成
1990年1999年受邓南巡讲话促进天津房产开始进入第发展阶段高峰时期房产企业总数达2000家期间吸引香港新世界等境外房产商进入着天津城市规划建设滞全国房产市场滑天津房产市场进入低谷1999年天津房产开发企业锐减900家
进入2000年天津房产开始逐步进入复苏期2003年天津房产发展重时期着天津新领导班子（市长戴相龙）形成全市加基础设施建设（铁海河岸整治等）房产起推动作截止2003年半年全市房产开发企业1100家中包括万科奥林匹克等知名企业
房产代理
房产代理业天津属新兴产业代理企业产生2001年目前止知名代理公司香港模式代理公司居中原产戴德梁行广州禾富辉煌等
代理公司规模绝数代理公司规模较基单销售广告策划楼盘全程代理现场掌控等方面均缺乏定验
业绩代理公司业绩般例中原产戴德梁行国具知名度代理公司天津市场影响力强中原产进入天津市场已2年段时期仅期代理项目（汐岸国际）销售状况般
512目前楼市呈现特点分析
年天津楼市呈现六特点：
商品房市量显著增加季度全市新增商品房市量8477万方米年期增长3301反映出开发企业市房产市场发展前景投资信心增强
二户型高价位商品房市量户型面积120方米商品房市量占533建筑方米售价
4000元商品房市量占378高价位户型开发数量加进步加剧高端市场竞争
三商品房现房成交例季度商品房现房成交10766万方米2804亿元分占商品房成交总量659658方面显示出目前市现房供应较充足方面反映出居民消费观念认购买现房更直观房屋质量环境配套设施更保障
四中户型商品房销售量增幅较户型面积120方米户型商品房销售量年期增长943户型面积100120方米间商品房年期增长973户型商品房销售量降户型面积60方米商品房销售量年期减少164户型商品房销售增幅较快反映出居民改善住房标准提高目前占市场导位然80120方米中等户型占销售总量586
五河西南开区商品房销售增幅较快两区商品房销售分年期增长1734805红桥区商品房销售继续滑年期减少226说明区域环境影响房产市场发展素需加引导调控力度
六中低价商品房居民需求首季商品房销售中建筑方米售价2000元商品房销售5876万方米年期增长573占全市商品房销售量3595外25003000元间商品房销售增幅季度销售量3397万方米年期增长1264市场占率达208考虑着开发成断提高开发商量开发2000元商品房已现实未市场导产品趋25003000元价位区间
513天津楼市供求关系
市场供应消费状况表
施工面积（万M2）
竣工面积（万M2）
销售面积（万M2）
城市居民收入住房状况表
城市居民支配收入（元）
均年消费（元）
住房面积（元）
针 市场供应消费状况 说
房产市场供应量呈现逐年放趋势项指标全面扬
2001年2002年间天津房产市场跃升市场形成放量时需求方面相加强房产市场类标准提高情况新增营性土出面积商品房新开面积前期幅度升高位基础继续行
商品房预售面积销售面积呈现强劲升态势
针 城市居民收入住房状况 说
天津城市居民支配收入明显呈现升形式居民富裕程度逐步改善
7年时间发展变化城市居民消费水实现翻番2002年突破7000元观达较高水
居民收入消费提高时城市口居住面积缓解特2002年均住房面积较扩充
值注意2002年天津居民消费结构较改变中居住消费实现154增长位居第三
房价收入计算：
2002年天津房产市场均价：2502元M2 70M2商品房总价：175140元
2002年天津均收入：9328元年 家庭口：304 家庭年收入：283571元年
房价收入
国历年均房价收入览
年份
均售价（元／m2）
70m2商品房总价（元）
城镇居民均收入（元）
家庭口
家庭年总收入（元）
房价收入
1991
756
52920
17006
343
58331
91
1992
996
69720
20266
337
68296
102
1993
1208
84560
25774
331
85312
99
1994
1612
112804
34962
328
114675
73
1995
1509
105630
42830
323
138341
76
1996
1595
111650
48389
320
154845
73
1997
1766
123620
51603
319
164614
76
1998
1807
126490
54251
316
171433
76
1999
1798
125860
58540
314
183816
68
2000
1952
136640
62800
312
195936
70
……
2002
2477
173390
7703
302
232631
75
述计算表格见天津房价收入明显低全国均水房价收入越高说明区域房产市场价格明显偏离合理范围相反房价收入越低说明区域房产市场商品房价格较低时表明整体市场购买力旺盛述较见天津市场整体购买力相旺盛市场客源充沛
513区市场供求状况
全市商品房销售量少中心市区排位1998年次南开河东河西河北红桥
1999年头尾没动中间变动河东河西红桥河北2000年重新排位河东红桥南开河西河北
区房价位居全市首售房面积始终少
誉天津南京路区谓寸土寸金堪称黄金段样块宝数年商品房销售面积（货币分房出台集团购买淡出）蹶振绝量见增长相量逐年降仅卖少时价格江河日市场景气成名副实霜（双）降城市中心区物业价值连续性降晚间居住者渐显稀少等典型特征出现表明天津存定城市空心化现象
津门已出现SOHO命名相应户型设计项目苗头标志着天津开始创新精神年学生公寓老年公寓蓝卡区度假住宅等新兴物业规模开发销售量断增加国外学者说新富生命力商机边际交叉处新出现非流物业天成开发热门新物业供新置业需求出现酝酿着场新房产业革命
514天津楼市产品调整
天津早期房产集中区时周边适度开发早期市场产品基层天津整体规划开发进行市场高层高层产品接受程度必然提高（市场目前表现见）作开发者说追求更高利润高高层理想选择目前天津市场全国部分发达城市脚步房产市场墅户型单身公寓等特殊产品关注程度提高时客源该类产品认度逐渐升
515天津楼市价格演变
参天津市房产市场价格走势见93年98年全国房产市场走强天津市房产市场呈现路扬态势
1999年全国房产市场陷入低谷天津市场滑
2000年开始天津房产市场度走强升趋势明显
历年天津房交会价格走势图见目前天津房产市场正处扬初始阶段未空间较时房产市场健康发展前提良性发展时间然长
观察天津99年02年权势商品房价格演变发现价格呈现持续扬态势特01年03年涨幅明显高前期海北京两直辖市天津房市走势更象海侧面反映天津楼市发展更赖济发展象北京楼市更赖政治利消息
516天津楼市成交状况
2003年半年商品房销售升势头强劲尤五月份逐月升幅度明显加
2003年半年全市新增商品房市量38986万方米年期增长214
2003年半年全市商品房均价格2660元／方米年期增长403
2003年半年全市销售商品房中商品住宅销售3595万方米占商品房销售总量94
期房成交1442万方米成交金额3979亿元分年期增长1524117235
2003年半年全市销售商品房均单套面积1017方米年期提高4单套面积120方米商品房销售量年期增长76单套商品房均销售总价263万元年期增长4
2003年半年全市购房例99购买商品房面积37846万方米中605居民通贷款买房贷款金额占购房款346
52 天津中心城区区域分析
521六区域描述
区
区位：处天津市中心区域南 马路卫津道马场道台庄路张忠路围合成
区域概述：
1 天津济娱乐中心市政府区域范围
2 区域天津发展成熟区间道路状况够理想环境较嘈杂未成天津轨道交通枢纽
3 区房产市场起步相早城市房产市场外扩发展中心点
4 目前区房产市场受限制居民生活性环境等方面原制约整体发展态势处缓慢走势
5 房产中心位河西南开区域代趋势城市空心化露出端倪
河西区
区位：紧区南部处海河卫津南路间区域
区域概述：
15 河西区天津新兴高档住宅聚居区整体规划优良
16 区域道路状况良生活环境优良整体商业氛围较差
17 区房产市场发展需求够时消费者存定理倾河西区成目前房产市场发展焦点区域集中量高档产品
18 目前该区域楼市天津房产市场代表
南开区
区位：处区河西区西部芥园路卫津路铁路围合成
区域概述：
28 南开区文化教育区域部分区商业氛围相浓厚
29 区域道路状况良生活环境优良
30 河西区外南开区早先区房产发展延伸区域鉴良基础氛围区域集中高中低档次产品选择性相强
31 南开区已成天津房产市场重组成部分
河东区
区位：海河东卫国道月牙河围合区域
区域概述：
38 助海河开发目前河东区房产市场发展长足进步
39 区域办公区域部分形成利市场进步提升发展
40 目前河东区房产市场处低位状态市场产品价格较低助较发达交通设施区域市场产品定改善整体环境消费倾支撑足市场发展受局限
河北区
区位：位中心城区北部金钟河街京津路相交构成
区域概述：
49 整体环境状况够理想交通较发达
50 区域产品未受市民关注产品价格相低廉河东区市场价格相升高
51 区域开发力度较
红桥区
区位：位中心城区西北部北运河芥园道构成
区域概述：
54 历年处天津中心城区房产市场低位区域
55 整体生活环境般生活机缺乏
56 区域产品价格相低部分产品推出全装修房吸引中心区域低总价客源
57 铁号线规划建设区域房产市场带定利素时奥林匹克花园翡翠城等整体规划定程度提升区域认度
522区域房产市场总结
区域房产市场总结表
区域
区
南开区
河西区
河东区
河北区
红桥区
产品
高高层
高层层
层高层
层高层辅
层
层
价格
45005500元M2
25003500元M2 40005000元M2
45005500元M2 28004000元M2
25003000元M2
18002500元M2
13002500元M2
区域价格支撑点
商业文化娱乐
交通
文化教育
交通环境
生活环境
品质
规划
交通
价格
价格
价格
代表案
天津新世界新雅居
博泰名居天江格调空间水榭花园天骄源宇正园名士郡
万科水晶城蓝色板块玉水园力达博兰
驰太阳城汇家园
三河温泉花园北岸华庭
奥林匹克花园翡翠城
产品——
述表格见发达区域（南开河西区）产品结构已海北京等发达城市产品格局高层产品结合量高层层产品市场分额逐渐减象河东河北红桥区域产品格局然停留层市场导位形式
价格——
天津房产市场呈现明显南高北低局面差距达1500元造成种局面原天津整体发展趋势天津消费者南倾时天津楼市呈现中心区域（区）价格高现象城市定空心化格局
化——
然天津南北价格均客源充分剥离整体化状况较理想
南部区域案化普遍较快月均化速度50套左右高品质规模案化火爆万科水晶城开盘天狂销200套
北部总价吸引整体化形式较喜
中心区域——区然价格处南部区域水整体消化情况南开河西区域
53 区板块市场阐述
531区项目周边部分案分布状况
注：★南开区部分案★区部分案
532产品分析
部分案产品表
案名
产品
备注
新世界花园
层高
新雅居
高
含装修
新文化花园
高
名士郡
层高
凯立花园
高
格调空间
高
含错层
博泰名居
层
吉利花园
高层
佳怡花园
高
森淼清华园
高
区南开区部分案产品格局明显高容积率产品已成市场流
特项目周边产品层产品基消失唯层产品博泰名居目前已销售空
区域类产品状况符合型城市房产市场产品发展格局
目前项目周边时出现特殊产品形式错层时装修房概念已广泛消费层中占市场
目前市场户型面积普遍放市场力户型3R2R次力产品具体户型面积：
2R：95110M2 110120M2
3R：120135M2 140160M2
述面积见天津居住明显趋舒适型然时北方产品房率相较低定关系
目前市场4R复式等面积产品定市场分额基控制10左右该类产品然化速度较低整体化状况较乐观
市场新兴户型产品目前处初期发展阶段市场反映相良
533价格分析
述图表结合案分布图见项目周边区域产品价格明显较高区域商业办公交通教育等方面素起相作
佳怡花园森淼清华园案时期较早早先区天津房产中心区域价格已高出区域市场发展区楼市中心位置逐渐淡化市场产品价格升幅较导致早期案价高量减
项目周边价格全市水非处顶峰状态河西区蓝色板块项目产品价格目前已达5500元M2均价部分产品价格已破6000元M2观产品价格出现城市中心空心化现象
目前项目周边产品力总价基维持：
2R：5060万户
3R：6575万户
534化分析
案化状况表
案名
化
速度（户月）
新世界花园
70
——
新雅居
20
30
新文化花园
尾盘
00年开盘
名士郡
40
——
凯立花园
90
15
格调空间
10
含错层
博泰名居
售完
30
吉利花园
尾盘
02年开盘
佳怡花园
90
25
森淼清华园
尾盘
20
区域产品消化速度普遍较慢佳怡花园森淼清华园等产品开盘已两年久目前产品剩余
产品均月化基2030套左右整体市场表现够旺盛案强销期约控制80套左右
综观整天津市场河东河北红桥区域产品价格较低整体化速度相较快南开河西区域产品价格项目处区相整体化状况优区销售状况
市场化情况进步证实区存空心化现象
54 区天津市场客源分析
541天津客源区域选择性较
根目前市场调研状况分析天津市客源区域选择海北京等型城市差较
着天津城市规划发展结合天津市居民居住倾目前客源首选区域河西区南开区次区次北部区域认度高区域非作天津济商业中心区环境相优越河西南开板块
区产品价格相低量低总价客源样会关注该区域转河东河北红桥等区域
客源区域选择性项目区域（区）客源吸引度够
542天津客源两极分化
目前市场表现天津客源层次较分明
高品质户型产品市场反映相冷淡相反部分高价位产品提升身品质基础市场普遍认（蓝色板块新雅居等）
北部区域产品市场价格较低相量低总价客源说性价较高市场消化状况良（翡翠城奥林匹克花园等）
均35004000元M2左右部分产品价格处高低品质属中档段原市场认度相般消化速度基高价位产品保持水（名士郡凯立花园等）
时租赁市场区高租金产品市场出租率较高处15002000元月普通中档产品租赁状况理想
543区客源走组成
目前区市场客源集中区部北部区域价格素法量移时南开河西区客源身选择倾更驻留原区域项目区域普通公寓市场客源 支撑足源身部支撑部分周边范围区域相反区身部量客源选择倾追求舒适生活环境反流河西区域时部分解决子女教育问题更流南开区
目前区现客源组成公务员政府员部分区域白领阶层真正富阶层未量进驻
公务员政府员等然购买力较普通居民高承受力毕竟限该种高端产品客源组成定程度限制区域产品价格进步提升
区域价格进步提升必须通两点实现：1真正高端客源进入2通产品身改变吸引高端客源
显然者性更
55 区市场出路析
551区项目问题点出路
针项目根目前市场户型产品商住产品反映 市场两出路：
鉴项目限制商住型产品适合
552天津户型市场概述
5521户型SOLO产品特点
① 首次置业新生代力军
着中等收入首次置业年轻客户群户型力需求者促新生代购买户型原户型诱低总价
② 投资者量
次置业投资者补充年着储蓄利率断调股市长期低迷许逐渐投资方转房产领域
③ 外移民生力军
④ 低总价具吸引力
调查问卷中清晰出户型总价求集中２０４０万间４０万占绝数显然消费者济实力决定性素
⑤ 位置周边环境求高
调查结果中出户型购房ＣＢＤ中关村亚运村区域工作较位置价格交通周边环境综合条件求较高
⑥ 住
调查问卷中清晰出购买户型目住部分选择先住投资选择投资居住时间普遍住３年１０年显然户型消费者体说渡型产品选择住１０年占６％
资料源天津驰市场调研
5522天津户型SOLO产品市场现状
２００３年春季枝独秀驰城市星ＳＯＬＯ项目风起青萍末竟津城掀动性楼盘风潮空中供独立时代两类项目风热烈夏季燃亮性化空间天空
专业士认ＳＯＬＯ种精装户型应该趋势着口流动量加均收入提高种形式定会庞市场
2003年5月1日天津市第SOLO项目位市中心位置驰城市星图书厦正式亮相天1500份楼书资料午发放完毕事先准备200张派筹卡短短时售磬客户早点买派筹卡甚细楼书径直二楼交款天外卖场累计接客户5000次
城市星热销疑天津楼市带震动超户型住宅然流产品特三低（低总价低月供低首付）位市中心便利区位青年购房群体中拥较市场城市星SOLO成功登陆天津市场说明户型住宅天津广阔市场前景城市星SOLO住宅400套天津市户型住宅市场容量超20万户供应求产品然倍受追捧
资料源天津驰市场调研
5523户型SOLO产品客源构成
通重点城市户型客户市场调查分析ＳＯＬＯ客户致分５类群：投资者单身贵族毕业两年学生外青年想住市中心
投资者：该部分客户购买户型出发点投资收益追求投资长久利益回报户型重消费群体
单身贵族：单身贵族拥较高收入该类客户房子求较高注重生活配套居住品位
毕业两年学生：刚刚步入社会学生类客户房子总价求低（２０万元）首次付款少（二万元）月供压力
外青年：通常称漂族城市奔波年想找栖身该类客户注重居住实性希方便工作生活
想住市中心：类群已惯繁华市生活住城市中心带生活工作便利配套设施齐全该类客户房子区位非常关注首选城市中心带
5524户型SOLO产品总结
鉴目前天津市场户型SOLO产品供应量相时市场需求量巨目前该类产品市场反映相激烈状况项目区身济文化娱乐等特色充分释放户型市场达客源区域重拾信心目
56 天津楼市总结
天津楼市房价短期没波动长期走趋势天津目前房价较合理泡沫成分较少效购买群没充分培育挖掘天津未房产建议开发较适合中档消费群体项目天津楼市发展趋势
景观改造带动新楼盘
年政府推行城市景观改造该项政策带新项目会启动市场占定份额景观改造项目般位入市干线两旁交通条件市场配套设施等较完善样项目出现会市场产生较刺激作
开展半拉子工程改造
年发展天津市已沉淀少停工工程烂尾楼成城市年悬未决问题严重影响城市市容土价值利分析年天津市政府性优惠政策出台鼓励刺激改造半拉子工程开展
完整房改政策出台
房改已风风雨雨说年真正完整房改政策直没显山露水估计年较完整房改政策措施出台公务员事业单位实施货币分房部分企业效仿事业单位做法实行定程度货币化分房种政策会年房产市场带较购买力
拓宽住宅融资渠道
入世天津成首批外资银行开办民币业务四城市届时资金雄厚外资银行开展项民币业务天津市房产市场说利消息进步拓宽房产融资渠道利开发资金揭贷款资金获
6 项目立篇
61 项目概况
611基位置图
项目位区范围南开区相北部食品街相南部紧荣安街西部目前空隔空南门外街相
612技术指标罗列
占（M2）
12
容积率
50
建筑面积（M2）
6左右
产品
高层
62 项目周边生活机阐述
商业办公
处天津市商业繁华区域周边餐饮特色突出天津知名食品街等周围办公物业分布较晚厦律师楼济联合中心厦等区域办公氛围较出色
交通
南门外街交通干道西500米左右天津环线时未铁号线二纬路 站咫尺
根天津整体轨道交通未规划项目区域成枢纽
环境
区域目前生活环境尚佳周边集中住宅较新整体面貌良处中心区域光声污染较严重
教育
周边教育设施完善天津工业学师范学咫尺全国知名天津学南开学距离较时项目周边中学教育完善
医疗
长征医院南开医院等区域提供便捷医疗卫生条件
63 项目优劣势分析
优势
4 段位置极佳商业氛围浓厚生活配套相发达生活便捷度相较高
5 交通便捷未区域形成面高架相结合立体网络交通
6 区域属改造建设中新城区居住环境明显优区中心区
7 项目块方正整利项目操作
劣势
15 周边目前竞争激烈市场售产品较时未开发量觑
16 河西南开区域产品竞争力巨项目形成相威胁
17 城市空心化 明显未市场吸引力定质疑
18 目前房产市场政策面导明确
7 项目方案定篇
71 项目方案思路
方案思路流程
72 方案证定位
73 方案二证定位
731方案提出目标
应政府项目区域领航员求——塑造区楼市新亮点
普通公寓产品中加入单身公寓酒店公寓产品丰富产品客源层整体塑造提升项目品质时引导项目成元化生活社区作中心城区区目前尚单身公寓酒店公寓产品项目引入该类产品更进步强化区市化概念
改变目前区价格状况——进步提升产品价格空间
综观目前区市场价格水保持河西区域持部分河西区域产品价格甚高区市场价格户型单身公寓酒店公寓产品优势充分体现总价优势户型面积相较基础产品单价进步提升带动整体价格扬
降低区域纯公寓产品风险——加快产品化
根述市场分析见目前区售产品整体化状况相够理想销售速度明显较慢目前天津户型产品市场化状况良销售速度相较快项目中加入该类产品利该部分量体快速化时户型产品带动带动普通公寓产品市场消化降低整体风险
改变区固客源现状——促高端客源进入区域市场
目前区出现客源西流现象时外区域客源流入量相较少项目品质提高前提利拉回区域外流高档客源（高级单身白领）时进步吸引外区域投资客源进入带动客源关注
732项目市场定位
鉴项目规模理位置未发展潜力等素考虑项目定位：
建设高品质元化产品
塑造区标志性建筑
掀起区楼市复舒
733项目产品面积户型定位
考虑项目指标求风险素定位两种产品量体例：
产品形态
例（）
普通公寓
70
单身公寓
30
普通公寓部分户型面积：
户型
面积（M2）
例（）
2R
90100
40
2+1R
120
10
3R
130140
45
复式
160170
5
产品户型方面遵循市场流2R3R力户型整体面积定位普遍采适中型产品
推出2+1R产品应项目处南开区理位置区域整体师生购房现象普遍功房出现满足该类客源需求达高实性目时鉴该类客源购买力定局限性产品面积定位适中120M2
复式产品面积较总价较高产品例中占5分额设置该类产品时满足部分高端客源需求增项目产品选择性
单身公寓部分户型面积：
户型
面积（M2）
例（）
1R
4550
80
挑空复式（1房2厅）
60
20
目前天津户型产品力面积基控制50米左右项目采取4550 M2迎合市场需求达降低风险目
适量挑空复式（1房2厅）产品增加选择性时更体现功性性化设计
项目单身公寓产品时应做成套性满足日常生活需避免必风险
734项目产品面积户型定位
普通公寓产品价格定位：
普通公寓产品开盘价格控制：
5800—6200元M2
支撑理
2 前区价格水准线区域基站稳5500元水
3 项目普通公寓单身公寓开盘情况（详细见）项目身品质等素提高时时间效应发挥支撑该价格基础
4 交通等利素推动区域客源外外区域客源断流入时投资客进驻进步拉升价格
5 目前整体区域期市场推案量项目具相时间节点优势
6 区域周边产品量广告企化投入区域市场增强知名度
风险度
19 目前区域产品化状况未达理想状态空心化状况然严重
20 河西南开部分高档产品市场竞争然存
21 天津北部区域量高性价产品推出分流项目部分中高档客源项目竞争手断增
单身公寓产品价格定位：
综观周边普通公寓市场产品总价：2R：5060万元套水市场单身公寓等户型产品总价集中40万元套时周边面积二手房产品总价：1R：15—20万元套2R：20—30万元套水建议项目单身公寓产品总价控制：
35万元套左右
单身公寓产品开盘价格：74007800元M2
735项目运作建议
建议项目开发分二期进行整体控制1年销售期：
Ⅰ期
单身公寓
Ⅱ期
第批
普通公寓（30）
第二批
普通公寓（70）+商业
3 项目6万方量体属中型案适宜分期开发
4 整体区市场消化水目前然高单期开发量体宜导致风险度升
5 首期单身公寓产品切入市场迎合目前快速消化市场提升项目品质造公司品牌方面相促进作时前期良化续产品坚实市场基础引领客源目光
6 二期分两批推出普通公寓产品首批产品量体控制30左右作进入市场铺垫时观期价格变化
735项目附加值建议
会建议
创建高档次综合服务中心住区提供服务时周边楼盘提供高档次娱乐休闲服务案中建议产品会设施生活化时尚化
会功设置遵循：私密开放相结合商业公益相结合具体题性较强公益性较强设施设置专回题馆（：咖啡馆童中心视听中心健身区等）具较强商业价值项目设置1号楼室（：健身会馆水疗馆SPA美容中心餐饮中心等）形成会员制服务
会功区分见图中划红线建议必需设施
产品智化建议
周边案设施较普通采中等设备设施齐全般设讲系统远程抄表保安巡逻智网络通信服务
产品定位较高建议产品墅产品智化配套进步提升产品档次真正科技生活服务
◆卫星电视
◆internet
◆24时电子巡更系统
◆红外线边界防御系统
◆区闭路监控系统
◆区背景音乐公广播系统
◆视化讲系统
◆远程三表抄查系统
◆智IC卡门禁系统
◆动化停车理系统
◆火警
◆紧急呼救
◆煤气泄漏报警
◆门磁窗磁报警
家庭智化温控系统
产品智化构架参图
产品智化构架图
8 总结展
天津房产市场二十世纪九十年代起步发展已成中国房产市场块新热点市场开发力度断加未开发规模化集团化发展
天津市场价格1999年2001年温发展房产市场价格开始呈现幅升态势天津南部中心区域市场高价格已达6000M2高点见天津房产市场目前已进入高速发展时期
天津房产价格突飞猛进市场产品总价提高时总体消化状况保持旺盛态势进步证实天津市场强盛需求市场中心城区反常呈现疲软态势
天津目前客源倾明显南部区域已成关注焦点2003年着规划建设断进行目前天津市场已呈现遍开花发展局面区未着交通环境断改善房产市场终呈现王者气
应该认识天津全国房产市场具周期性天津历年房产市场表现93年97年高峰迎9899年房产市场低谷目前轮房产市场发展强盛期已历3年未市场否回落问题时目前全国出台系列政策规范定程度压房产市场开发销售天津房产市场目前正进入强盛发展期系列利素影响市场发展
天津未海北京类国际市整体发展建设特色现代化城市天津济社会项事业实现跨越式发展体现中国直辖市济实力水体现北部代表性城市功位房产市场作国民济发展重组成部分时天津整体发展需
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