凤凰城二期开发项目策划案
第部分：凤凰城二期项目开发介绍
凤凰城二期项目概况
二凤凰城二期开发现实意义
三凤凰城二期项目策划工作重点
四二期开发前期工作统筹安排
第二部分：凤凰城二期开发市场策划
项目开发面市场环境
（）宏观市场环境
1城市化国郊区楼盘发展趋势
2济南新城区总体规划东部产业带规划
（二）微观市场：
1区域身建设条件
2关项目周边区域建设情况
3凤凰城周边产业园区总体调查
（1） 济南高新区：
（2） 出口加工区：
4山东建筑工程学院专题调查
（1） 新校区规划建设计划
（2） 现校区教职工住房情况
（3） 周边商业设施调查
5济南郊区楼盘类似竞争楼盘调查
（1） 济南国科：
（2） 加洲花园：
（3） 文昌山庄：
（三）市场需求产品调查
1济南居民住房需求概况
2国房产开发先进城市郊区楼盘建筑创新调查
（1） 沪苏杭郊区：
（2） 珠江三角洲：
（3） 京津区：
二凤凰城二期项目市场定位
（）目标消费市场定位
（二）建筑产品定位
（三）区项目凤凰城综合开发项目中角色作
三凤凰城二期项目规划建议
（）景观建筑规划区应考虑素
（二）区规划功区设想
（三）区规划指标建议
四凤凰城二期项目建筑策划构想
（）建筑类型组合例
（二）景观建筑风格
（三）建筑户型面积设计
五凤凰城二期项目规划设计建筑设计求（构想）
（）凤凰城二期项目规划设计求
（二）凤凰城二期项目规划设计求
六凤凰城二期市场推广策略（框架）
第部分：凤凰城二期项目开发策划工作说明
凤凰城二期项目概况：
位凤凰山北坡处文教区（西区）起步区间中心区南占约40公顷左右建筑面积约30~50万米区域商业配套完善环境然优雅建筑简约精致前追求定生活品质水准社会精英分子消费体具定知识文化氛围现代生活情趣构造睿智性品味生活区
二 凤凰城二期开发现实意义：
二期发实际意义：
1更完善凤凰城南部区社区生活功完成南部区（文教西区二期起步洋房区文教东区）片区开发衔接显现凤凰城整体开发形象雏形
2形成南部区中部开发渡（二期邻中心区）符合凤凰城目前南北滚动开发需
3完成文教区商业配套形成公司商品住宅持续开发凤凰城南部区形成满足定济效益规模生活配套较完善成熟居住社区
三凤凰城二期项目策划工作重点：
1确定二期项目功性（角色）求
2满足该功二期项目开发建筑品类
3二期建筑品类特征提炼描述
4品类量化组合设计
5品类建筑组合已建成区功性衔接融合
6类建筑产品消费群体定位
7建筑开发计划初步筹措
8二期项目市场推广框架性计划：
四二期开发前期工作统筹安排：
二期项目运作工作计划简表：
序号
工作事项
时间
执行
协助
1
期花园洋房参时间
1．1
开盘
02．12月底
1．2
交房
03．3．1
1．3
计划销售时间
03．6
2
二期项目开发工作安排
2．1
项目调研
02．910．15
2．1．1
周边调研
2．1．2
建工市中心代表楼盘
2．1．3
相关部门走访（确定调查方区域）
10．1415
办公室（车）
2．1．4
确定调查方案
10．17
办公室
2．1．5
济南郊区楼盘
10．1819
2．1．5
高新区
10．2123
办公室
2．1．6
周边产业园区
10．24
办公室
2．2
先进城市考察（根市具体情况确定）
10．2510．31
2．3
资料信息整理提交市场报告
11．16
2．4
市场策划研讨报告编写
11．781112
2．5
策划方案（讨）
11．13
2．6
项目方案确定
11．20
2．7
项目报批手续
11月底
2．8
规划设计委托
12．1
3
规划设计
3．1
规划设计方案
12．1—03．2．1
3．1
建筑方案
03．3
4
项目施工
03．3月底
5
项目销售
03．5月
计划设计说明：充分考虑期项目施工销售进度安排
1期项目完工交房计划工程施工工作立转入二期项目
2期销售进入尾期时二期项目已具备销售条件
3二期项目选择春末夏初开工然气候条件较佳便施工组织
4项目整体开发计划前期工作确定基础序合理安排
（）二期开发市场调研工作
1 济南东部区域房产市场总框调查（山路东东西交通动脉线街区）
调查容：
1．1 济南东部居民住房需求调查
1．2 济南东部房产开发现状（供应）
2 特定目标象调研（高新区专题周边园区专题建工学院山东航空等代表单位等）
调研需解决问题：
1．1 特定园区产业规划状况现建设情况
1．2园区企业入驻体情况发展预期
1．3 现入驻低中高级类员工居住状况收入发展预期等
1．4 现入驻低中高级类员工居住需求调查
1．5 入驻低中高级类员工东部工作生活预期（建议采集效样300份）
3 先进城市郊区楼盘建筑创新等专题
调研需解决问题：
2．1 先进城市郊区楼盘操作手法（营模式）
2．2 先进城市工业园区中住宅区开发鉴验教训
2．3 郊区住宅规划建筑设计创新（产品）
2．4 郊区住宅目标客户选择实际验证
2．5 郊区住宅交通问题解决办法
（二）项目策划：根公司营开发总体计划市场调研分析确定目标客户市场针该细分市场进行二期项目定位策划建筑类型提供规划建议
（三）项目立项报批：确定项目规划进行土征办
（四）项目规划设计：提交规划设计务书开展规划设计
（五）确定二期规划设计方案进行二期建设准备
第二部分：凤凰城二期开发项目市场策划
项目开发面市场环境
（）宏观市场环境
1 城市化国郊区楼盘发展趋势
城市化通现代化必路20年改革开放制约国城市化政策制度障碍正逐步消济发展城市建设取巨成2000年均国民生产总值已超800美元城市化水提高3609济发展水城市化水指标表明国城市化已驶入快车道进入加速发展阶段
省城镇发展布局结构发展远景
城市化已成省济社会发展四战略城镇布局应体现中心集聚点轴拓展原逐步形成中心城市海港口托交通干线轴集约开发态势形成两中心四层次五条轴线总体格局济南青岛两中心城市省域中心城市区域性中心城市中城市城镇四层次济青聊日菏京沪京九海五条轴线实现点带线线促面推动全省城镇体系网络发展强化济南青岛两特城市龙头带动作时２０１０年淄博烟台潍坊济宁等城市争取跨入特城市行列３０左右县市城市口达２０万５０万１００左右中心镇口达５万着城市化发展口产业进步积聚培育起中心城市位突出中城市等级规模序网络化城镇体系
城市化仅表现城市口重断提高城市数量断增加更重表现济社会发展集约化程度提高济南市正处城市化加快发展时期作全国济省省会国重区域中心城市毫疑问加快城市化进程新世纪项工作战略重点
前国郊区楼盘发展趋势：
（实考察）
2 济南新城区总体规划东部产业带规划
济南市城市空间战略新区发展研究中专家针城市总体发展战略提出西进东串南控北中疏十字方针建议济南城市新区应选择城区西部二环路西京福高速公路东区包括十路南北片区中北片新区发展城市总体规划完善补充基础济南城市空间结构形成城（包括老城城市新区）区（指长清片区）带（指东部产业带）带状分布型生态绿隔离带状分片组团式城市格局
城市空间结构形成城区带型生态绿隔离带状分片组团式城市格局
城指城区包括原总体规划城金（新城区）家组团口规模控制２１５万建设控制２１５方公里 区指长清片区原长清县城基础东南发展口规模２０２５万城市建设２０方公里左右
带指东部产业带包括王舍贤文董家郭店孙村等形成串珠式东西交通轴带状发展格局口发展规模控制６０万７０万城市建设７０方公里左右发展高新技术冶炼化工出口加工国际信息空港型工业
（该规划图凤凰城区域规划建设没明确土开发性质）
省城东部城区东绕城高速公路西辛河城市生态隔离带南十东路南部山体北工业北路省道１０２线区域促进城市发展济南市决定抓紧完善东部城区详细规划力争年年底前完成十东路两侧重点区域详细规划
（二）微观市场：
1区域身建设条件
（项目身然状况方园15KM已建规划然生态等）
该区利土约3040公顷西泉路北接中心区环线东邻起步区洋房北区中间河沟东南西北方蜿蜒势总体南高北低南部山坡山形貌较丰富规划时势利部农耕适类建筑工程建设
该区周边已建条件：
道路
水电
道等
2关项目周边区域建设情况
泉港路：
花园洋房：
南洋中学：
山东建筑工程学院：该区周边土征办转联合开发等现状
3凤凰城周边产业园区总体调查
3．1济南高新区调查印象
高新区正成济南市济发展动力基尤彰显现代工业文化高新技术产业项济素促动发展中资技术青睐实际注入变化趋势年轻智力急速聚集膨胀中济南高新区正发生真正日新月异变化疑里具活力生命力方
根高新区规划区规划满足核心——高新科技住宅规划少目前高新区建设重点集中齐鲁软件园浪潮鲁等型企业科技园区建设中规划资金建设力量投入等素住宅开发商没形成高新区开发重点凤凰城住宅开发产开发恰形成城市区域功互补科技园区建设达定成熟度预见高新区附件区域会住宅开发高潮机会预计会出现2年届时园区工程建设基完毕形成区域定稳定存量工作员工住房问题会着城市化发展进步认识（新城市义理念卫星城——片区城市发展城市住宅郊区化东部产业城现代科技城区等认）切实提日程高新区周边选择生活居住根述城市发展中心士高新区建设实际预测高新区员工存生活居住进步东移高新区坚定凤凰城建设信心更彩石花园光明前景
时应该东部产业带规划中仅仅指高新区整片区域产业园区规划意决定东部发展建设期漫长面说明发展劲会更足（东部产业规划济发展链条更完善）总东部发展会实实济产业发展驱动会迅猛发展会成济南市具活力发展动力区面未光明发展空间巨
3．2高新区工业园区调查资料：（详见附件）
成立十年高新区累计完成固定资产投资额41亿元开发利土面积43方公里进区建设项目302项开工面积242万方米竣工面积1912万方米累计实现技工贸总收5482亿元工业增加值1441亿元利税总额775亿元
1高新区科贸城
高新区科贸城总占236方公里高新区中心区核心区形象区建成高新区济行政文化中心重点建设金融中介服务行政办公文化娱乐IT行业办公房标志性建筑——国际会展中心科技文化广场世纪财富中心等形象工程效果图样已确定
2齐鲁软件园
位高新区东区现核心区占面积650公顷现软件产业基三软件园分园软件学院八软件培训基齐鲁软件园产业基产业教育生活休闲娱乐四功区组成分两期建成建筑齐鲁软件园厦齐鲁软件市场厦软件研发生产楼培训中心楼
齐鲁软件学院学院占1200亩建筑面积35万米该院2001年计划招生5002002年计划招生30005年达入校生10000
3环保科技园
环保科技园位高新区集中新建区西北部占642方公里环保节新材料新源数字机电等导产业现正积极创建国家级科技园区环保科技园标志性建筑济南国际商务中心总投资达１６亿元面积１０万方米9月封顶该区规划建面40万米住宅区——东方家园现该区正推出商写字间起价2190元米左右
4出口加工区
总规划面积214方公里北济王公路西绕城高速公路
规划电子信息园区软件生产园区精密机械园区服装工艺园区期工程035方公里厂房8万米仓储23万米正建设七通厂房建商业服务生活娱乐卫生保健体育休闲等配套设施该区区企业实行免税保税退税优惠政策
5学科技园：占147公顷学师生院科技员国留学员等创业者服务企业孵化园前该区商办公间售起价2300元米左右
6齐鲁纳米港：工业南路北刘志远路杯延长线西占715公顷产业重点纳米科技机电产品
7综合加工园区
该园区重点发展科技先导乡镇工业选择发展电子类产品轻工类产品包装食品类产品搞料加工料装配处延服务等形成乡镇济改造开发区直辖市发展示范区
8生物医药园区
三株工业集团产品发展生物制品新药新医药中间体吸引组织微生物酶饲料添加剂等项目进区生物医药建成开发区导产业产业园区
9化纤材料工业园区：化纤总厂托力争发展成全国２０型化纤产业基
10光机电体化工业园：
机床仪表产品：济南机床四厂中心重点发展高精数控高效专磨床高精度外园磨床机器
家电系列产品：托鸭电器集团生产全动洗 衣机开辟品种规格系列家电产品
轻骑摩托车汽车产品：形成品种规格批量集约型轻骑轿车产业基
11电子软件工业园
搞集成电路计算机辅助设计ＣＤＡ中心亚微米级集成电路芯片制造集成电路封装ＰＣ板卡组装终建成全国微电子产品生产基
3．3高新区住宅产业
（1）美景豪园：美港湖房产开发限公司高新区投资开发三期工程开发高档商居区计划2003年3月起土200亩投资3200万美元
（2）黄金时代：规划221亩体位山齐鲁软件学院北估计高档公寓估计建面14~20万间该区计划明年3月开工住宅计划售价2700元米
（3）环保科技园规划建面40万米住宅区——东方家园该区存拆迁问题建设条件较差估计12年会启动现推出商写字楼售价2190元米起
3．4高新区商业房写字楼
（1）商业——美景商业中心广场：
美港湖房产开发限公司独资兴建总建面8万方米位高新区中心区设计高28层工程A座B座C座三体建筑构成中A座五星级酒店B座高档写字楼C座综合楼届时市东部形成新商业区整工程投资1亿美元5年分三期完成整工程建设
该广场集酒店办公商场银行证券会议娱乐等功体已9月19日高新区破土动工2005年5月中心广场落成启
（2）现环保科技园推出商写字楼售价2190元米起位工业南路
（3）学科技园推出写字间售价2300元米起位委会南
3．5房产开发公司调查
（1）美港湖房产开发限公司：
美国赛富集团美景湖实业发展限公司济南高新区国资营运公司02年9月合资注册成立
期工程高新区8条干道建设总投资1800万美元目前已进入建设高潮
二期工程美景商业中心广场建设
三期工程开发高档商居区兴建美景豪园计划2003年3月起200亩土投资3200万美元完成开发建设建成设计先进环境优美配置齐全格调高雅豪华商居区
（2）高新区属建设单位：委会区发展中心委会属济南市高新技术产业开发中心济南高新技术产业开发区建设发展中心等
4山东建筑工程学院专题调查
凤凰城二期项目开发块位泉港路东凤凰山北西南角邻建工学院东南角邻期花园洋房根现已开发两项目实际二期项目疑商业生活配套完善住宅品种予丰富二期开发预见工学院新校区特殊关联性特进行建工学院专题调查
4．1新校区规划建设：
建工学院知新校区规划已基完成规划期建设容纳万包括学生宿舍教学楼食堂建筑面积总建面15新校区规划中含教师宿舍目前消防尚未详细考虑教师岁学校东迁问题初步计划明年专班车开通
03年万进驻新校区
4．2现校区教职工住房情况：
目前建筑工程学院教师房源较宽裕教师住房分配尚20余套空闲房原校区新建教授楼正建设中单纯建工学院教职工分房考虑新区教学生活影响住房需求情况 1~2年住分房条件较宽松
现教职工郊区教生活没实质感受目前数教职工学校东迁抵触情绪加新校区处郊区周边配套尚完善家东部住房心理预期极低少目前东部购房性低
学院教职工购房存定政策补助市场优惠目前数教职工眷恋便利市区想象东部生活配套条件改观该认识会发生变化需定时间
建筑工程学院拟万家隆东部远东校区建部分教职工宿舍满足学校东前部分教职工需
4．3周边商业设施调查：
次重点考察成熟教学生活区_——山师东路该路段长约700米山东建筑工程山师山艺等院校学生周边居民服务现该区学生约3万左右符合新建筑工程学院规划规模加该路段居民教师家属科研技术员型商企业等该路段凤凰城二期项目商业区参价值
该区段商业设施餐馆（含酒店）42家美发店14家服装店25家商店10家网吧12家音点5家茶社1家书店3家诊3家洗衣店相馆邮局铁路售票1家银行3家总计约130家嗲面餐饮阿含32美容10服装20型商店（含杂货）10网吧10音4超市15书店2
5诊28
5济南郊区楼盘类似竞争楼盘调查
5．1济南国科：
◇◇概况：国科国际高尔夫广场北京国科集团山东齐河济技术开发区征3000亩投资18亿元民币开发集运动娱乐度假休闲居住体项目包括国科国际高尔夫墅国科国际高尔夫球场国科酒店国科健身娱乐城三部分
◇◇住宅：国科国际高尔夫墅广场项目墅区总占面积1500亩700余套墅
墅西区占420亩分成春园夏园秋园冬园四园区215套墅16种典流行户型墅单体形式全部采欧美风格容积率约02左右
◇ ◇营销宣传：4W亲水时尚社区国际标准社区5S
◇◇社区配套：18洞72标准杆国际级标准球场五星级园林式酒店健身娱乐城双语学校幼园型超市快餐厅等
5．2加洲花园： 位济南南部仲宫山水环境较佳美式墅风格配套完善房价太高部分楼房外形实单套总价190470万元
5．3文昌山庄：
（三）市场需求产品调查
1济南居民居住需求概况调查（详见附件五）
济南东部住宅需求调查机抽样总体状况认知调查调查点集中房展会期间：
1．1调查者希房型分析
调查反映济南市购房群体总体状况54购房者选择三室厅36选择二室厅
1．2购房者住房面积需求
调查反映济南市购房群体总体状况
80130户型面积选择高达88适中实户型面积普通公众住宅市场需求郊区住宅否满足满足占市场绝份额普通公众住宅需求会成郊区楼盘发展商应认真考虑重课题
1．3调查者希住房总价
稍半调查者选择20~30万元住房总价中26选择10~20万元
14调查者选择30~40万住房总价30~60万元间例20
20~60万元间合计达71该区域住房消费者应郊区盘重点研究象基问题应充分考虑交通
1．4调查者东部购房关心问题次数累计统计
关注五问题：交通周边然环境配套成熟度社区绿化价格服款方式
周边然环境社区绿化关注度次调查中特突出外区环境庭院绿化关注较高见住宅区居住生活环境日趋重视
2国房产开发先进城市郊区楼盘建筑创新调查
沪苏杭郊区：
珠江三角洲：
京津区：
二凤凰城二期项目市场定位
（）目标消费市场定位城市中高收入阶层（车族）高新技术开发区工作员济南空港业员建筑工程学院教职员工等
（二）建筑产品定位：花园洋房中高档公寓房学校医院商业设施等
（三）区项目凤凰城综合开发项目中角色作
三凤凰城二期项目规划建议
（）景观建筑规划区应考虑素
（二）区规划功区设想：
（三）区规划指标建议
四凤凰城二期项目建筑策划构想
（）建筑类型组合例
（二）景观建筑风格
（三）建筑户型面积设计
五凤凰城二期项目规划设计建筑设计求（构想）
（）凤凰城二期项目规划设计求
（二）凤凰城二期项目规划设计求
六凤凰城二期市场推广策略（设计框架）
规划建筑面积30~40万米均住房市场价格米间商业元米左右
（1）建筑形式体高级精品公寓（5层）附洋房（4层）南部山区墅类型
（2）较完善社区商业配套必需公建设施等
（3）区域性焦点建筑斟酌设计
附件：
济南市城市规划研究
济南市城市空间战略新区发展研究中专家针城市总体发展战略提出西进东串南控北中疏十字方针建议济南城市新区应选择城区西部二环路西京福高速公路东区包括十路南北片区中北片新区发展城市总体规划完善补充基础济南城市空间结构形成城（包括老城城市新区）区（指长清片区）带（指东部产业带）带状分布型生态绿隔离带状分片组团式城市格局泉城特色风貌带空间规划结构规划研究泉城特色风貌作出全面述南起千佛山带山体北黄河鹊山华山东起历山路西河街生产路特色风貌带中山泉湖河城融体成维系名城生命线城市品牌标志
城市空间结构形成城区带型生态绿隔离带状分片组团式城市格局
城指城区包括原总体规划城金（新城区）家组团口规模控制２１５万建设控制２１５方公里 城区（老城）保留商业服务中心职加强古城保护体现泉城历史文化风貌特色城市新区建设国际会展中心商务中心体育中心文化中心型物流中心高档居住区体现城市现代化风貌
区指长清片区原长清县城基础东南发展口规模２０２５万城市建设２０方公里左右发展学城高级研发基旅游度假设施休闲娱乐高档居住求低强度低密度开发注意保护水资源然环境
带指东部产业带包括王舍贤文董家郭店孙村等形成串珠式东西交通轴带状发展格局口发展规模控制６０万７０万城市建设７０方公里左右发展高新技术冶炼化工出口加工国际信息空港型工业（该规划图凤凰城区域带规划建设明确属该产业建设）
未济南城区呈东西带状发展东西长约５０公里南北宽约１４公里需通建设城市东西快速通道高效利快速轨道交通快速道路系统构成双快交通体系加强城区东西交通联系满足支持城市空间布局扩展需更高集散功求
附相关规划
绿色生态隔离区：城区长清片区间城区东部产业带间分保留少５公里（西部）２公里（东部）宽绿色生态隔离带
城市景观三带双轴 三带：蓝带——滨河景观带清河北黄河间生态景观特色带绿带——山体景观带千佛山东西生态绿带红带——城市发展带特强调城区带间生态保护隔离
两轴：城市风貌轴——黄河古城千佛山线串联古城明湖等重然历史素形成历史传统风貌体城市风貌带现代城市景观轴——新城市中心题景观全新功全新面貌现代化城市轴
附件二
山东建筑工程学院专题调查
凤凰城二期项目开发块位泉港路东凤凰山北西南角邻建工学院东南角邻期花园洋房根现已开发两项目实际二期项目疑商业生活配套完善住宅品种予丰富二期开发预见工学院新校区特殊关联性特进行建工学院专题调查
新校区规划建设：
建工学院知新校区规划已基完成规划期建设容纳万包括学生宿舍教学楼食堂建筑面积总建面15新校区规划中含教师宿舍目前消防尚未详细考虑教师岁学校东迁问题初步计划明年专班车开通
03年万进驻新校区
二现校区教职工住房情况：
现建筑工程学院2000余教职工户均住房90米目前建筑工程学院教师房源较宽裕教师住房分配尚20余套空闲房原校区新建教授楼正建设中该院年进行住房调整均部分住房空置年新教职工入院住房满足 单纯建工学院教职工分房考虑新区教学生活影响住房需求情况 1~2年住分房条件较宽松
现教职工郊区教生活没实质感受目前数教职工学校洞前抵触情绪加新校区处郊区周边配套尚完善家东部住房心理预期极低少目前东部购房性低
学院教职工购房存定政策补助市场优惠目前数教职工眷恋便利市区想象东部生活配套条件改观该认识会发生变化需定时间
建筑工程学院拟万家隆东部远东校区建部分教职工宿舍满足学校东前部分教职工需
三周边商业设施调查：
距目前实际凤凰城二期项目规划3万余师生7000余居民服务便利商业中心（街）该中心满足凤凰城二期项目需时会改变该区域生活配套建设形象意义重次重点考察成熟教学生活区_——山师东路该路段长约700米山东建筑工程山师山艺等院校学生周边居民服务现该区学生约3万左右符合新建筑工程学院规划规模加该路段居民教师家属科研技术员型商企业等该路段凤凰城二期项目商业区参价值
该区段商业设施餐馆（含酒店）42家美发店14家服装店25家商店10家网吧12家音点5家茶社1家书店3家诊3家洗衣店相馆邮局铁路售票1家银行3家总计约130家嗲面餐饮阿含32美容10服装20型商店（含杂货）10网吧10音4超市15书店25诊28
附件三：
北京国科
◇◇概况：国科国际高尔夫广场北京国科集团山东齐河济技术开发区征3000亩投资18亿元民币开发集运动娱乐度假休闲居住体项目包括国科国际高尔夫墅国科国际高尔夫球场国科酒店国科健身娱乐城三部分
◇◇住宅：国科国际高尔夫墅广场项目墅区总占面积1500亩700余套墅
墅西区占420亩分成春园夏园秋园冬园四园区215套墅16种典流行户型墅单体形式全部采欧美风格容积率约02左右
◇ ◇营销宣传：4W亲水时尚社区国际标准社区5S
◇◇社区配套：18洞72标准杆国际级标准球场五星级园林式酒店健身娱乐城双语学校幼园型超市快餐厅等
4W亲水时尚社区 ：温泉水（勘测资料表明：项目方圆10公里尚未开发温泉带预计水柱喷出面4米高水温保持50摄氏）纯净水景观水（脉贯墅社区20万方米景观水域2万方米中心花园匹配诉求21世纪流水墅）生活水
国际标准社区： 阳光·SUN溪流·STREAM森林·SILVA运动·SPORT景观·SCENERY）简称5S
社区配套 118洞72标准杆国际级标准球场球场占1200亩18洞国际级标准70万方米草森林12万方米水域健身娱乐商务活动旅游度假进餐场占300亩建筑面积40万方米拥网球馆篮球馆乒乓球馆保龄球馆台球馆等种球类运动场中功豪华会拥500型会议厅1座200中型会议厅2座50型会议厅4座健身娱乐城中型温泉游泳池种方式温泉浴浴池种娱乐场进餐居住场包括总统套房豪华高档客房2
墅社区中居民配双语学校幼园型超市快餐厅等配套设施完备3科技生活 智空间：社区配背景音乐系统净化水系统线电视宽带网络中央空调系统4安全：红外线监控摄动追踪报警系统 路口安装360度旋转摄镜头24时角度停摄先进讲系统业保安部门联接起保安24时巡逻时助红外线动报警系统5环保建材外墙 中意合资全瓷仿石通体砖pvc挂板墙裙 石材门窗 进口塑钢中空玻璃屋面瓦美国彩玻纤瓦水 合资PE 院门 欧式铁艺门
附件四：
调查资料：济南高新区
3．1高新区产业调查：
1991年 3月 6日国务院批准成立国家高新技术产业开发区十年中高新区累计完成固定资产投资额41亿元开发利土面积43方公里进区建设项目302项开工面积242万方米竣工面积1912万方米累计实现技工贸总收5482亿元工业增加值1441亿元利税总额775亿元累计利外资198亿元出口创汇3 35亿元
1高新区科贸城
高新区科贸城总占236方公里高新区中心区核心区形象区建成高新区济行政文化中心重点建设金融中介服务行政办公文化娱乐IT行业办公房标志性建筑——国际会展中心科技文化广场世纪财富中心等形象工程效果图样已确定
国际会展中心位高新开发区中心区北部总建筑面积达272万方米广场题——科技
世纪财富中心总占约150亩规划建筑面积19万方米总投资预计３亿元分３期开发建设全部工程2004年6月底竣工交付建成成集制造金融商贸中介服务科研开发体符合国际标准中央商务区
科技文化广场作中心区绿化景观中心总占1788亩
2齐鲁软件园
位高新区东区现核心区占面积650公顷现软件产业基三软件园分园软件学院八软件培训基目前102家入园企业5家骨干企业（山东中创软件工程限公司浪潮集团山东通软件公司山东鲁集成电子股份限公司山东省计算中心山东鲁软件）已形成批国际国具较高知名度软件产品软件产品300余种业员6000
2001年园区实现技工贸收入305亿元利税15亿元
齐鲁软件园产业基产业教育生活休闲娱乐四功区组成分两期建成22万米软件企业孵化器——齐鲁软件园厦企业入住率达9813万米齐鲁软件市场厦营状况良年市场交易额达8亿元 2001年开工兴建14万方米软件研发生产楼5000方米培训中心楼
齐鲁软件学院已完成规划设计学院占1200亩已开工建设建筑面积35万米该院2001年计划招生5002002年计划招生30005年达入校生10000目前期工程12万方米已开工建设2002年8月竣工投入期工程教学楼实验室学生餐厅学生公寓软件研究中心计算机中心等
3环保科技园
环保科技园位高新区集中新建区西北部占642方公里环保节新材料新源数字机电等导产业现正积极创建国家级科技园区环保科技园标志性建筑济南国际商务中心总投资达１６亿元面积１０万方米9月封顶
目前环保科技园引进科技含量高环保企业５家总投资达６亿目前环保科技园总建设面积已超25万方米入园企业超50家济南高新区拟5年时间环保科技园建设成符合ISO14000国家环境认证生态化科技工业园山东环保科技产业区
该区重点企业：山东省交通厅快速物流中心北京东方家园新型建材超市华亚中空玻璃胶等未10年工业园投资60亿元建设生态化厂房200余栋（建面300万米）该区规划建面40万米住宅区——东方家园
4出口加工区
总规划面积214方公里北济王公路西绕城高速公路
规划电子信息园区软件生产园区精密机械园区服装工艺园区期工程035方公里厂房8万米仓储23万米正建设七通厂房建商业服务生活娱乐卫生保健体育休闲等配套设施该区区企业实行免税保税退税优惠政策
5学科技园：占147公顷学师生院科技员国留学员等创业者服务企业孵化园
6齐鲁纳米港：工业南路北刘志远路杯延长线议席占715公顷产业重点纳米科技机电产品
7综合加工园区
该园区重点发展科技先导乡镇工业选择发展电子类产品轻工类产品包装食品类产品搞料加工料装配处延服务等形成乡镇济改造开发区直辖市发展示范区
8生物医药园区
三株工业集团产品发展生物制品新药新医药中间体吸引组织微生物酶饲料添加剂等项目进区生物医药建成开发区导产业产业园区
9化纤材料工业园区：化纤总厂托力争发展成全国２０型化纤产业基
10光机电体化工业园：
机床仪表产品：济南机床四厂中心重点发展高精数控高效专磨床高精度外园磨床机器
家电系列产品：托鸭电器集团生产全动洗 衣机开辟品种规格系列家电产品
轻骑摩托车汽车产品：形成品种规格批量集约型轻骑轿车产业基
11电子软件工业园
搞集成电路计算机辅助设计ＣＤＡ中心亚微米级集成电路芯片制造集成电路封装ＰＣ板卡组装终建成全国微电子产品生产基
3．2高新区住宅产业
（1）美景豪园：美港湖房产开发限公司高新区投资开发三期工程开发高档商居区计划2003年3月起土200亩投资3200万美元
（2）黄金时代：规划221亩体位山齐鲁软件学院北估计高档公寓估计建面14~20万间该区计划明年3月开工住宅计划售价2700元米
（3）环保科技园规划建面40万米住宅区——东方家园该区存拆迁问题建设条件较差估计12年会启动现推出商写字楼售价2190元米起
3．3高新区商业房写字楼
（1）商业——美景商业中心广场：
美港湖房产开发限公司独资兴建总建面8万方米位高新区中心区设计高28层工程A座B座C座三体建筑构成中A座五星级酒店B座高档写字楼C座综合楼届时市东部形成新商业区整工程投资1亿美元5年分三期完成整工程建设 该广场集酒店办公商场银行证券会议娱乐等功体
已9月19日高新区破土动工2005年5月中心广场落成启
（2）现环保科技园推出商写字楼售价2190元米起位工业南路
（3）学科技园推出写字间售价2300元米起位委会南
3．2房产开发公司调查
（1）美港湖房产开发限公司：
美国赛富集团美景湖实业发展限公司济南高新区国资营运公司02年9月合资注册成立
期工程高新区8条干道建设总投资1800万美元目前已进入建设高潮
二期工程美景商业中心广场建设
三期工程开发高档商居区兴建美景豪园计划2003年3月起200亩土投资3200万美元完成开发建设建成设计先进环境优美配置齐全格调高雅豪华商居区
（2）高新区属建设单位：委会区发展中心委会属济南市高新技术产业开发中心济南高新技术产业开发区建设发展中心等
附件五： 济南东部住宅需求调查统计分析
次机抽样总体状况认知种调查调查点集中房展会期间检查采效样60份进行简单统计加简析：
次调查问卷中东部指西东二环线南十东路南部北工业北路东东绕城高速附城区
调查者东部发展心理预期分析：
1绝数济南东部发展潜力占72见历史住东住西东部高新产业济发展迅猛变化日新月异影响巨特景观道——十东路开通更坚定该区域认识期
2调查种17态度明值注意思考想象九月底济南新城市规划出台市民带定影响
二调查者东部购房性统计分析：
1次调查房产会进行正购房公众例高达半
22年购房例尚未观达三成
三调查者东部购房选者统计：
问题设计调查者东部购房会选择区域
1调查显示二环附二环选房达62绝数
2关注东部发展角度二环东附区域占32高新区里占25高新区东部占15形势错房址现接受程度基呈离市中心远距离成反
四调查者希房型分析
1次调查反映济南市购房群体总体状况点舜城零点进行济南市住房消费者总体需求调查中结果基吻合
254购房者选择三室厅36选择二室厅见前住宅市场消费群体家庭结构基需求
五购房者住房面积需求
1次调查反映济南市购房群体总体状况点样舜城零点进行济南市住房消费者总体需求调查中结果基吻合
280130户型面积选择高达88普通公众住宅市场呼唤郊区住宅否满足满足占市场绝份额普通公众住宅需求会成郊区楼盘发展商应认真考虑重课题
六调查者希住房总价
1稍半调查者选择20~30万元住房总价中26选择10~20万元见家心目中住房总价前市场住房总价低目前买卖双方中买方相情愿买方实际购房行中会适中承受更高购房总价款压力
214调查者选择30~40万住房总价30~60万元间例20
320~60万元间合计达71该区域住房消费者应郊区盘重点研究象基问题应充分考虑交通
七东部购房喜房型统计
154选择层（6层）较突出29选择高层联想东部二环线附线建成区住宅体建筑形式关该区域现高层层建设现状公众产生影响方面东部高层已公众接受
2花园洋房（45层）占11见东部精品层住宅需求
八调查者东部购房关心问题统计
统计问题次数累计统计
1关注五问题：交通周边然环境配套成熟度社区绿化价格服款方式
2周边然环境社区绿化关注度次调查中特突出外区环境庭院绿化关注较高见住宅区居住生活环境日趋重视
九调查者家庭收入简析
见次调查中调查者家庭月收入状况总体分布基反映济南市居民家庭月收入例结构
该图显示济南市居民住房购买力较强劲
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第部分：凤凰城二期项目开发介绍
凤凰城二期项目概况
二凤凰城二期开发现实意义
三凤凰城二期项目策划工作重点
四二期开发前期工作统筹安排
第二部分：凤凰城二期开发市场策划
项目开发面市场环境
（）宏观市场环境
1城市化国郊区楼盘发展趋势
2济南新城区总体规划东部产业带规划
（二）微观市场：
1区域身建设条件
2关项目周边区域建设情况
3凤凰城周边产业园区总体调查
（1） 济南高新区：
（2） 出口加工区：
4山东建筑工程学院专题调查
（1） 新校区规划建设计划
（2） 现校区教职工住房情况
（3） 周边商业设施调查
5济南郊区楼盘类似竞争楼盘调查
（1） 济南国科：
（2） 加洲花园：
（3） 文昌山庄：
（三）市场需求产品调查
1济南居民住房需求概况
2国房产开发先进城市郊区楼盘建筑创新调查
（1） 沪苏杭郊区：
（2） 珠江三角洲：
（3） 京津区：
二凤凰城二期项目市场定位
（）目标消费市场定位
（二）建筑产品定位
（三）区项目凤凰城综合开发项目中角色作
三凤凰城二期项目规划建议
（）景观建筑规划区应考虑素
（二）区规划功区设想
（三）区规划指标建议
四凤凰城二期项目建筑策划构想
（）建筑类型组合例
（二）景观建筑风格
（三）建筑户型面积设计
五凤凰城二期项目规划设计建筑设计求（构想）
（）凤凰城二期项目规划设计求
（二）凤凰城二期项目规划设计求
六凤凰城二期市场推广策略（框架）
第部分：凤凰城二期项目开发策划工作说明
凤凰城二期项目概况：
位凤凰山北坡处文教区（西区）起步区间中心区南占约40公顷左右建筑面积约30~50万米区域商业配套完善环境然优雅建筑简约精致前追求定生活品质水准社会精英分子消费体具定知识文化氛围现代生活情趣构造睿智性品味生活区
二 凤凰城二期开发现实意义：
二期发实际意义：
1更完善凤凰城南部区社区生活功完成南部区（文教西区二期起步洋房区文教东区）片区开发衔接显现凤凰城整体开发形象雏形
2形成南部区中部开发渡（二期邻中心区）符合凤凰城目前南北滚动开发需
3完成文教区商业配套形成公司商品住宅持续开发凤凰城南部区形成满足定济效益规模生活配套较完善成熟居住社区
三凤凰城二期项目策划工作重点：
1确定二期项目功性（角色）求
2满足该功二期项目开发建筑品类
3二期建筑品类特征提炼描述
4品类量化组合设计
5品类建筑组合已建成区功性衔接融合
6类建筑产品消费群体定位
7建筑开发计划初步筹措
8二期项目市场推广框架性计划：
四二期开发前期工作统筹安排：
二期项目运作工作计划简表：
序号
工作事项
时间
执行
协助
1
期花园洋房参时间
1．1
开盘
02．12月底
1．2
交房
03．3．1
1．3
计划销售时间
03．6
2
二期项目开发工作安排
2．1
项目调研
02．910．15
2．1．1
周边调研
2．1．2
建工市中心代表楼盘
2．1．3
相关部门走访（确定调查方区域）
10．1415
办公室（车）
2．1．4
确定调查方案
10．17
办公室
2．1．5
济南郊区楼盘
10．1819
2．1．5
高新区
10．2123
办公室
2．1．6
周边产业园区
10．24
办公室
2．2
先进城市考察（根市具体情况确定）
10．2510．31
2．3
资料信息整理提交市场报告
11．16
2．4
市场策划研讨报告编写
11．781112
2．5
策划方案（讨）
11．13
2．6
项目方案确定
11．20
2．7
项目报批手续
11月底
2．8
规划设计委托
12．1
3
规划设计
3．1
规划设计方案
12．1—03．2．1
3．1
建筑方案
03．3
4
项目施工
03．3月底
5
项目销售
03．5月
计划设计说明：充分考虑期项目施工销售进度安排
1期项目完工交房计划工程施工工作立转入二期项目
2期销售进入尾期时二期项目已具备销售条件
3二期项目选择春末夏初开工然气候条件较佳便施工组织
4项目整体开发计划前期工作确定基础序合理安排
（）二期开发市场调研工作
1 济南东部区域房产市场总框调查（山路东东西交通动脉线街区）
调查容：
1．1 济南东部居民住房需求调查
1．2 济南东部房产开发现状（供应）
2 特定目标象调研（高新区专题周边园区专题建工学院山东航空等代表单位等）
调研需解决问题：
1．1 特定园区产业规划状况现建设情况
1．2园区企业入驻体情况发展预期
1．3 现入驻低中高级类员工居住状况收入发展预期等
1．4 现入驻低中高级类员工居住需求调查
1．5 入驻低中高级类员工东部工作生活预期（建议采集效样300份）
3 先进城市郊区楼盘建筑创新等专题
调研需解决问题：
2．1 先进城市郊区楼盘操作手法（营模式）
2．2 先进城市工业园区中住宅区开发鉴验教训
2．3 郊区住宅规划建筑设计创新（产品）
2．4 郊区住宅目标客户选择实际验证
2．5 郊区住宅交通问题解决办法
（二）项目策划：根公司营开发总体计划市场调研分析确定目标客户市场针该细分市场进行二期项目定位策划建筑类型提供规划建议
（三）项目立项报批：确定项目规划进行土征办
（四）项目规划设计：提交规划设计务书开展规划设计
（五）确定二期规划设计方案进行二期建设准备
第二部分：凤凰城二期开发项目市场策划
项目开发面市场环境
（）宏观市场环境
1 城市化国郊区楼盘发展趋势
城市化通现代化必路20年改革开放制约国城市化政策制度障碍正逐步消济发展城市建设取巨成2000年均国民生产总值已超800美元城市化水提高3609济发展水城市化水指标表明国城市化已驶入快车道进入加速发展阶段
省城镇发展布局结构发展远景
城市化已成省济社会发展四战略城镇布局应体现中心集聚点轴拓展原逐步形成中心城市海港口托交通干线轴集约开发态势形成两中心四层次五条轴线总体格局济南青岛两中心城市省域中心城市区域性中心城市中城市城镇四层次济青聊日菏京沪京九海五条轴线实现点带线线促面推动全省城镇体系网络发展强化济南青岛两特城市龙头带动作时２０１０年淄博烟台潍坊济宁等城市争取跨入特城市行列３０左右县市城市口达２０万５０万１００左右中心镇口达５万着城市化发展口产业进步积聚培育起中心城市位突出中城市等级规模序网络化城镇体系
城市化仅表现城市口重断提高城市数量断增加更重表现济社会发展集约化程度提高济南市正处城市化加快发展时期作全国济省省会国重区域中心城市毫疑问加快城市化进程新世纪项工作战略重点
前国郊区楼盘发展趋势：
（实考察）
2 济南新城区总体规划东部产业带规划
济南市城市空间战略新区发展研究中专家针城市总体发展战略提出西进东串南控北中疏十字方针建议济南城市新区应选择城区西部二环路西京福高速公路东区包括十路南北片区中北片新区发展城市总体规划完善补充基础济南城市空间结构形成城（包括老城城市新区）区（指长清片区）带（指东部产业带）带状分布型生态绿隔离带状分片组团式城市格局
城市空间结构形成城区带型生态绿隔离带状分片组团式城市格局
城指城区包括原总体规划城金（新城区）家组团口规模控制２１５万建设控制２１５方公里 区指长清片区原长清县城基础东南发展口规模２０２５万城市建设２０方公里左右
带指东部产业带包括王舍贤文董家郭店孙村等形成串珠式东西交通轴带状发展格局口发展规模控制６０万７０万城市建设７０方公里左右发展高新技术冶炼化工出口加工国际信息空港型工业
（该规划图凤凰城区域规划建设没明确土开发性质）
省城东部城区东绕城高速公路西辛河城市生态隔离带南十东路南部山体北工业北路省道１０２线区域促进城市发展济南市决定抓紧完善东部城区详细规划力争年年底前完成十东路两侧重点区域详细规划
（二）微观市场：
1区域身建设条件
（项目身然状况方园15KM已建规划然生态等）
该区利土约3040公顷西泉路北接中心区环线东邻起步区洋房北区中间河沟东南西北方蜿蜒势总体南高北低南部山坡山形貌较丰富规划时势利部农耕适类建筑工程建设
该区周边已建条件：
道路
水电
道等
2关项目周边区域建设情况
泉港路：
花园洋房：
南洋中学：
山东建筑工程学院：该区周边土征办转联合开发等现状
3凤凰城周边产业园区总体调查
3．1济南高新区调查印象
高新区正成济南市济发展动力基尤彰显现代工业文化高新技术产业项济素促动发展中资技术青睐实际注入变化趋势年轻智力急速聚集膨胀中济南高新区正发生真正日新月异变化疑里具活力生命力方
根高新区规划区规划满足核心——高新科技住宅规划少目前高新区建设重点集中齐鲁软件园浪潮鲁等型企业科技园区建设中规划资金建设力量投入等素住宅开发商没形成高新区开发重点凤凰城住宅开发产开发恰形成城市区域功互补科技园区建设达定成熟度预见高新区附件区域会住宅开发高潮机会预计会出现2年届时园区工程建设基完毕形成区域定稳定存量工作员工住房问题会着城市化发展进步认识（新城市义理念卫星城——片区城市发展城市住宅郊区化东部产业城现代科技城区等认）切实提日程高新区周边选择生活居住根述城市发展中心士高新区建设实际预测高新区员工存生活居住进步东移高新区坚定凤凰城建设信心更彩石花园光明前景
时应该东部产业带规划中仅仅指高新区整片区域产业园区规划意决定东部发展建设期漫长面说明发展劲会更足（东部产业规划济发展链条更完善）总东部发展会实实济产业发展驱动会迅猛发展会成济南市具活力发展动力区面未光明发展空间巨
3．2高新区工业园区调查资料：（详见附件）
成立十年高新区累计完成固定资产投资额41亿元开发利土面积43方公里进区建设项目302项开工面积242万方米竣工面积1912万方米累计实现技工贸总收5482亿元工业增加值1441亿元利税总额775亿元
1高新区科贸城
高新区科贸城总占236方公里高新区中心区核心区形象区建成高新区济行政文化中心重点建设金融中介服务行政办公文化娱乐IT行业办公房标志性建筑——国际会展中心科技文化广场世纪财富中心等形象工程效果图样已确定
2齐鲁软件园
位高新区东区现核心区占面积650公顷现软件产业基三软件园分园软件学院八软件培训基齐鲁软件园产业基产业教育生活休闲娱乐四功区组成分两期建成建筑齐鲁软件园厦齐鲁软件市场厦软件研发生产楼培训中心楼
齐鲁软件学院学院占1200亩建筑面积35万米该院2001年计划招生5002002年计划招生30005年达入校生10000
3环保科技园
环保科技园位高新区集中新建区西北部占642方公里环保节新材料新源数字机电等导产业现正积极创建国家级科技园区环保科技园标志性建筑济南国际商务中心总投资达１６亿元面积１０万方米9月封顶该区规划建面40万米住宅区——东方家园现该区正推出商写字间起价2190元米左右
4出口加工区
总规划面积214方公里北济王公路西绕城高速公路
规划电子信息园区软件生产园区精密机械园区服装工艺园区期工程035方公里厂房8万米仓储23万米正建设七通厂房建商业服务生活娱乐卫生保健体育休闲等配套设施该区区企业实行免税保税退税优惠政策
5学科技园：占147公顷学师生院科技员国留学员等创业者服务企业孵化园前该区商办公间售起价2300元米左右
6齐鲁纳米港：工业南路北刘志远路杯延长线西占715公顷产业重点纳米科技机电产品
7综合加工园区
该园区重点发展科技先导乡镇工业选择发展电子类产品轻工类产品包装食品类产品搞料加工料装配处延服务等形成乡镇济改造开发区直辖市发展示范区
8生物医药园区
三株工业集团产品发展生物制品新药新医药中间体吸引组织微生物酶饲料添加剂等项目进区生物医药建成开发区导产业产业园区
9化纤材料工业园区：化纤总厂托力争发展成全国２０型化纤产业基
10光机电体化工业园：
机床仪表产品：济南机床四厂中心重点发展高精数控高效专磨床高精度外园磨床机器
家电系列产品：托鸭电器集团生产全动洗 衣机开辟品种规格系列家电产品
轻骑摩托车汽车产品：形成品种规格批量集约型轻骑轿车产业基
11电子软件工业园
搞集成电路计算机辅助设计ＣＤＡ中心亚微米级集成电路芯片制造集成电路封装ＰＣ板卡组装终建成全国微电子产品生产基
3．3高新区住宅产业
（1）美景豪园：美港湖房产开发限公司高新区投资开发三期工程开发高档商居区计划2003年3月起土200亩投资3200万美元
（2）黄金时代：规划221亩体位山齐鲁软件学院北估计高档公寓估计建面14~20万间该区计划明年3月开工住宅计划售价2700元米
（3）环保科技园规划建面40万米住宅区——东方家园该区存拆迁问题建设条件较差估计12年会启动现推出商写字楼售价2190元米起
3．4高新区商业房写字楼
（1）商业——美景商业中心广场：
美港湖房产开发限公司独资兴建总建面8万方米位高新区中心区设计高28层工程A座B座C座三体建筑构成中A座五星级酒店B座高档写字楼C座综合楼届时市东部形成新商业区整工程投资1亿美元5年分三期完成整工程建设
该广场集酒店办公商场银行证券会议娱乐等功体已9月19日高新区破土动工2005年5月中心广场落成启
（2）现环保科技园推出商写字楼售价2190元米起位工业南路
（3）学科技园推出写字间售价2300元米起位委会南
3．5房产开发公司调查
（1）美港湖房产开发限公司：
美国赛富集团美景湖实业发展限公司济南高新区国资营运公司02年9月合资注册成立
期工程高新区8条干道建设总投资1800万美元目前已进入建设高潮
二期工程美景商业中心广场建设
三期工程开发高档商居区兴建美景豪园计划2003年3月起200亩土投资3200万美元完成开发建设建成设计先进环境优美配置齐全格调高雅豪华商居区
（2）高新区属建设单位：委会区发展中心委会属济南市高新技术产业开发中心济南高新技术产业开发区建设发展中心等
4山东建筑工程学院专题调查
凤凰城二期项目开发块位泉港路东凤凰山北西南角邻建工学院东南角邻期花园洋房根现已开发两项目实际二期项目疑商业生活配套完善住宅品种予丰富二期开发预见工学院新校区特殊关联性特进行建工学院专题调查
4．1新校区规划建设：
建工学院知新校区规划已基完成规划期建设容纳万包括学生宿舍教学楼食堂建筑面积总建面15新校区规划中含教师宿舍目前消防尚未详细考虑教师岁学校东迁问题初步计划明年专班车开通
03年万进驻新校区
4．2现校区教职工住房情况：
目前建筑工程学院教师房源较宽裕教师住房分配尚20余套空闲房原校区新建教授楼正建设中单纯建工学院教职工分房考虑新区教学生活影响住房需求情况 1~2年住分房条件较宽松
现教职工郊区教生活没实质感受目前数教职工学校东迁抵触情绪加新校区处郊区周边配套尚完善家东部住房心理预期极低少目前东部购房性低
学院教职工购房存定政策补助市场优惠目前数教职工眷恋便利市区想象东部生活配套条件改观该认识会发生变化需定时间
建筑工程学院拟万家隆东部远东校区建部分教职工宿舍满足学校东前部分教职工需
4．3周边商业设施调查：
次重点考察成熟教学生活区_——山师东路该路段长约700米山东建筑工程山师山艺等院校学生周边居民服务现该区学生约3万左右符合新建筑工程学院规划规模加该路段居民教师家属科研技术员型商企业等该路段凤凰城二期项目商业区参价值
该区段商业设施餐馆（含酒店）42家美发店14家服装店25家商店10家网吧12家音点5家茶社1家书店3家诊3家洗衣店相馆邮局铁路售票1家银行3家总计约130家嗲面餐饮阿含32美容10服装20型商店（含杂货）10网吧10音4超市15书店2
5诊28
5济南郊区楼盘类似竞争楼盘调查
5．1济南国科：
◇◇概况：国科国际高尔夫广场北京国科集团山东齐河济技术开发区征3000亩投资18亿元民币开发集运动娱乐度假休闲居住体项目包括国科国际高尔夫墅国科国际高尔夫球场国科酒店国科健身娱乐城三部分
◇◇住宅：国科国际高尔夫墅广场项目墅区总占面积1500亩700余套墅
墅西区占420亩分成春园夏园秋园冬园四园区215套墅16种典流行户型墅单体形式全部采欧美风格容积率约02左右
◇ ◇营销宣传：4W亲水时尚社区国际标准社区5S
◇◇社区配套：18洞72标准杆国际级标准球场五星级园林式酒店健身娱乐城双语学校幼园型超市快餐厅等
5．2加洲花园： 位济南南部仲宫山水环境较佳美式墅风格配套完善房价太高部分楼房外形实单套总价190470万元
5．3文昌山庄：
（三）市场需求产品调查
1济南居民居住需求概况调查（详见附件五）
济南东部住宅需求调查机抽样总体状况认知调查调查点集中房展会期间：
1．1调查者希房型分析
调查反映济南市购房群体总体状况54购房者选择三室厅36选择二室厅
1．2购房者住房面积需求
调查反映济南市购房群体总体状况
80130户型面积选择高达88适中实户型面积普通公众住宅市场需求郊区住宅否满足满足占市场绝份额普通公众住宅需求会成郊区楼盘发展商应认真考虑重课题
1．3调查者希住房总价
稍半调查者选择20~30万元住房总价中26选择10~20万元
14调查者选择30~40万住房总价30~60万元间例20
20~60万元间合计达71该区域住房消费者应郊区盘重点研究象基问题应充分考虑交通
1．4调查者东部购房关心问题次数累计统计
关注五问题：交通周边然环境配套成熟度社区绿化价格服款方式
周边然环境社区绿化关注度次调查中特突出外区环境庭院绿化关注较高见住宅区居住生活环境日趋重视
2国房产开发先进城市郊区楼盘建筑创新调查
沪苏杭郊区：
珠江三角洲：
京津区：
二凤凰城二期项目市场定位
（）目标消费市场定位城市中高收入阶层（车族）高新技术开发区工作员济南空港业员建筑工程学院教职员工等
（二）建筑产品定位：花园洋房中高档公寓房学校医院商业设施等
（三）区项目凤凰城综合开发项目中角色作
三凤凰城二期项目规划建议
（）景观建筑规划区应考虑素
（二）区规划功区设想：
（三）区规划指标建议
四凤凰城二期项目建筑策划构想
（）建筑类型组合例
（二）景观建筑风格
（三）建筑户型面积设计
五凤凰城二期项目规划设计建筑设计求（构想）
（）凤凰城二期项目规划设计求
（二）凤凰城二期项目规划设计求
六凤凰城二期市场推广策略（设计框架）
规划建筑面积30~40万米均住房市场价格米间商业元米左右
（1）建筑形式体高级精品公寓（5层）附洋房（4层）南部山区墅类型
（2）较完善社区商业配套必需公建设施等
（3）区域性焦点建筑斟酌设计
附件：
济南市城市规划研究
济南市城市空间战略新区发展研究中专家针城市总体发展战略提出西进东串南控北中疏十字方针建议济南城市新区应选择城区西部二环路西京福高速公路东区包括十路南北片区中北片新区发展城市总体规划完善补充基础济南城市空间结构形成城（包括老城城市新区）区（指长清片区）带（指东部产业带）带状分布型生态绿隔离带状分片组团式城市格局泉城特色风貌带空间规划结构规划研究泉城特色风貌作出全面述南起千佛山带山体北黄河鹊山华山东起历山路西河街生产路特色风貌带中山泉湖河城融体成维系名城生命线城市品牌标志
城市空间结构形成城区带型生态绿隔离带状分片组团式城市格局
城指城区包括原总体规划城金（新城区）家组团口规模控制２１５万建设控制２１５方公里 城区（老城）保留商业服务中心职加强古城保护体现泉城历史文化风貌特色城市新区建设国际会展中心商务中心体育中心文化中心型物流中心高档居住区体现城市现代化风貌
区指长清片区原长清县城基础东南发展口规模２０２５万城市建设２０方公里左右发展学城高级研发基旅游度假设施休闲娱乐高档居住求低强度低密度开发注意保护水资源然环境
带指东部产业带包括王舍贤文董家郭店孙村等形成串珠式东西交通轴带状发展格局口发展规模控制６０万７０万城市建设７０方公里左右发展高新技术冶炼化工出口加工国际信息空港型工业（该规划图凤凰城区域带规划建设明确属该产业建设）
未济南城区呈东西带状发展东西长约５０公里南北宽约１４公里需通建设城市东西快速通道高效利快速轨道交通快速道路系统构成双快交通体系加强城区东西交通联系满足支持城市空间布局扩展需更高集散功求
附相关规划
绿色生态隔离区：城区长清片区间城区东部产业带间分保留少５公里（西部）２公里（东部）宽绿色生态隔离带
城市景观三带双轴 三带：蓝带——滨河景观带清河北黄河间生态景观特色带绿带——山体景观带千佛山东西生态绿带红带——城市发展带特强调城区带间生态保护隔离
两轴：城市风貌轴——黄河古城千佛山线串联古城明湖等重然历史素形成历史传统风貌体城市风貌带现代城市景观轴——新城市中心题景观全新功全新面貌现代化城市轴
附件二
山东建筑工程学院专题调查
凤凰城二期项目开发块位泉港路东凤凰山北西南角邻建工学院东南角邻期花园洋房根现已开发两项目实际二期项目疑商业生活配套完善住宅品种予丰富二期开发预见工学院新校区特殊关联性特进行建工学院专题调查
新校区规划建设：
建工学院知新校区规划已基完成规划期建设容纳万包括学生宿舍教学楼食堂建筑面积总建面15新校区规划中含教师宿舍目前消防尚未详细考虑教师岁学校东迁问题初步计划明年专班车开通
03年万进驻新校区
二现校区教职工住房情况：
现建筑工程学院2000余教职工户均住房90米目前建筑工程学院教师房源较宽裕教师住房分配尚20余套空闲房原校区新建教授楼正建设中该院年进行住房调整均部分住房空置年新教职工入院住房满足 单纯建工学院教职工分房考虑新区教学生活影响住房需求情况 1~2年住分房条件较宽松
现教职工郊区教生活没实质感受目前数教职工学校洞前抵触情绪加新校区处郊区周边配套尚完善家东部住房心理预期极低少目前东部购房性低
学院教职工购房存定政策补助市场优惠目前数教职工眷恋便利市区想象东部生活配套条件改观该认识会发生变化需定时间
建筑工程学院拟万家隆东部远东校区建部分教职工宿舍满足学校东前部分教职工需
三周边商业设施调查：
距目前实际凤凰城二期项目规划3万余师生7000余居民服务便利商业中心（街）该中心满足凤凰城二期项目需时会改变该区域生活配套建设形象意义重次重点考察成熟教学生活区_——山师东路该路段长约700米山东建筑工程山师山艺等院校学生周边居民服务现该区学生约3万左右符合新建筑工程学院规划规模加该路段居民教师家属科研技术员型商企业等该路段凤凰城二期项目商业区参价值
该区段商业设施餐馆（含酒店）42家美发店14家服装店25家商店10家网吧12家音点5家茶社1家书店3家诊3家洗衣店相馆邮局铁路售票1家银行3家总计约130家嗲面餐饮阿含32美容10服装20型商店（含杂货）10网吧10音4超市15书店25诊28
附件三：
北京国科
◇◇概况：国科国际高尔夫广场北京国科集团山东齐河济技术开发区征3000亩投资18亿元民币开发集运动娱乐度假休闲居住体项目包括国科国际高尔夫墅国科国际高尔夫球场国科酒店国科健身娱乐城三部分
◇◇住宅：国科国际高尔夫墅广场项目墅区总占面积1500亩700余套墅
墅西区占420亩分成春园夏园秋园冬园四园区215套墅16种典流行户型墅单体形式全部采欧美风格容积率约02左右
◇ ◇营销宣传：4W亲水时尚社区国际标准社区5S
◇◇社区配套：18洞72标准杆国际级标准球场五星级园林式酒店健身娱乐城双语学校幼园型超市快餐厅等
4W亲水时尚社区 ：温泉水（勘测资料表明：项目方圆10公里尚未开发温泉带预计水柱喷出面4米高水温保持50摄氏）纯净水景观水（脉贯墅社区20万方米景观水域2万方米中心花园匹配诉求21世纪流水墅）生活水
国际标准社区： 阳光·SUN溪流·STREAM森林·SILVA运动·SPORT景观·SCENERY）简称5S
社区配套 118洞72标准杆国际级标准球场球场占1200亩18洞国际级标准70万方米草森林12万方米水域健身娱乐商务活动旅游度假进餐场占300亩建筑面积40万方米拥网球馆篮球馆乒乓球馆保龄球馆台球馆等种球类运动场中功豪华会拥500型会议厅1座200中型会议厅2座50型会议厅4座健身娱乐城中型温泉游泳池种方式温泉浴浴池种娱乐场进餐居住场包括总统套房豪华高档客房2
墅社区中居民配双语学校幼园型超市快餐厅等配套设施完备3科技生活 智空间：社区配背景音乐系统净化水系统线电视宽带网络中央空调系统4安全：红外线监控摄动追踪报警系统 路口安装360度旋转摄镜头24时角度停摄先进讲系统业保安部门联接起保安24时巡逻时助红外线动报警系统5环保建材外墙 中意合资全瓷仿石通体砖pvc挂板墙裙 石材门窗 进口塑钢中空玻璃屋面瓦美国彩玻纤瓦水 合资PE 院门 欧式铁艺门
附件四：
调查资料：济南高新区
3．1高新区产业调查：
1991年 3月 6日国务院批准成立国家高新技术产业开发区十年中高新区累计完成固定资产投资额41亿元开发利土面积43方公里进区建设项目302项开工面积242万方米竣工面积1912万方米累计实现技工贸总收5482亿元工业增加值1441亿元利税总额775亿元累计利外资198亿元出口创汇3 35亿元
1高新区科贸城
高新区科贸城总占236方公里高新区中心区核心区形象区建成高新区济行政文化中心重点建设金融中介服务行政办公文化娱乐IT行业办公房标志性建筑——国际会展中心科技文化广场世纪财富中心等形象工程效果图样已确定
国际会展中心位高新开发区中心区北部总建筑面积达272万方米广场题——科技
世纪财富中心总占约150亩规划建筑面积19万方米总投资预计３亿元分３期开发建设全部工程2004年6月底竣工交付建成成集制造金融商贸中介服务科研开发体符合国际标准中央商务区
科技文化广场作中心区绿化景观中心总占1788亩
2齐鲁软件园
位高新区东区现核心区占面积650公顷现软件产业基三软件园分园软件学院八软件培训基目前102家入园企业5家骨干企业（山东中创软件工程限公司浪潮集团山东通软件公司山东鲁集成电子股份限公司山东省计算中心山东鲁软件）已形成批国际国具较高知名度软件产品软件产品300余种业员6000
2001年园区实现技工贸收入305亿元利税15亿元
齐鲁软件园产业基产业教育生活休闲娱乐四功区组成分两期建成22万米软件企业孵化器——齐鲁软件园厦企业入住率达9813万米齐鲁软件市场厦营状况良年市场交易额达8亿元 2001年开工兴建14万方米软件研发生产楼5000方米培训中心楼
齐鲁软件学院已完成规划设计学院占1200亩已开工建设建筑面积35万米该院2001年计划招生5002002年计划招生30005年达入校生10000目前期工程12万方米已开工建设2002年8月竣工投入期工程教学楼实验室学生餐厅学生公寓软件研究中心计算机中心等
3环保科技园
环保科技园位高新区集中新建区西北部占642方公里环保节新材料新源数字机电等导产业现正积极创建国家级科技园区环保科技园标志性建筑济南国际商务中心总投资达１６亿元面积１０万方米9月封顶
目前环保科技园引进科技含量高环保企业５家总投资达６亿目前环保科技园总建设面积已超25万方米入园企业超50家济南高新区拟5年时间环保科技园建设成符合ISO14000国家环境认证生态化科技工业园山东环保科技产业区
该区重点企业：山东省交通厅快速物流中心北京东方家园新型建材超市华亚中空玻璃胶等未10年工业园投资60亿元建设生态化厂房200余栋（建面300万米）该区规划建面40万米住宅区——东方家园
4出口加工区
总规划面积214方公里北济王公路西绕城高速公路
规划电子信息园区软件生产园区精密机械园区服装工艺园区期工程035方公里厂房8万米仓储23万米正建设七通厂房建商业服务生活娱乐卫生保健体育休闲等配套设施该区区企业实行免税保税退税优惠政策
5学科技园：占147公顷学师生院科技员国留学员等创业者服务企业孵化园
6齐鲁纳米港：工业南路北刘志远路杯延长线议席占715公顷产业重点纳米科技机电产品
7综合加工园区
该园区重点发展科技先导乡镇工业选择发展电子类产品轻工类产品包装食品类产品搞料加工料装配处延服务等形成乡镇济改造开发区直辖市发展示范区
8生物医药园区
三株工业集团产品发展生物制品新药新医药中间体吸引组织微生物酶饲料添加剂等项目进区生物医药建成开发区导产业产业园区
9化纤材料工业园区：化纤总厂托力争发展成全国２０型化纤产业基
10光机电体化工业园：
机床仪表产品：济南机床四厂中心重点发展高精数控高效专磨床高精度外园磨床机器
家电系列产品：托鸭电器集团生产全动洗 衣机开辟品种规格系列家电产品
轻骑摩托车汽车产品：形成品种规格批量集约型轻骑轿车产业基
11电子软件工业园
搞集成电路计算机辅助设计ＣＤＡ中心亚微米级集成电路芯片制造集成电路封装ＰＣ板卡组装终建成全国微电子产品生产基
3．2高新区住宅产业
（1）美景豪园：美港湖房产开发限公司高新区投资开发三期工程开发高档商居区计划2003年3月起土200亩投资3200万美元
（2）黄金时代：规划221亩体位山齐鲁软件学院北估计高档公寓估计建面14~20万间该区计划明年3月开工住宅计划售价2700元米
（3）环保科技园规划建面40万米住宅区——东方家园该区存拆迁问题建设条件较差估计12年会启动现推出商写字楼售价2190元米起
3．3高新区商业房写字楼
（1）商业——美景商业中心广场：
美港湖房产开发限公司独资兴建总建面8万方米位高新区中心区设计高28层工程A座B座C座三体建筑构成中A座五星级酒店B座高档写字楼C座综合楼届时市东部形成新商业区整工程投资1亿美元5年分三期完成整工程建设 该广场集酒店办公商场银行证券会议娱乐等功体
已9月19日高新区破土动工2005年5月中心广场落成启
（2）现环保科技园推出商写字楼售价2190元米起位工业南路
（3）学科技园推出写字间售价2300元米起位委会南
3．2房产开发公司调查
（1）美港湖房产开发限公司：
美国赛富集团美景湖实业发展限公司济南高新区国资营运公司02年9月合资注册成立
期工程高新区8条干道建设总投资1800万美元目前已进入建设高潮
二期工程美景商业中心广场建设
三期工程开发高档商居区兴建美景豪园计划2003年3月起200亩土投资3200万美元完成开发建设建成设计先进环境优美配置齐全格调高雅豪华商居区
（2）高新区属建设单位：委会区发展中心委会属济南市高新技术产业开发中心济南高新技术产业开发区建设发展中心等
附件五： 济南东部住宅需求调查统计分析
次机抽样总体状况认知种调查调查点集中房展会期间检查采效样60份进行简单统计加简析：
次调查问卷中东部指西东二环线南十东路南部北工业北路东东绕城高速附城区
调查者东部发展心理预期分析：
1绝数济南东部发展潜力占72见历史住东住西东部高新产业济发展迅猛变化日新月异影响巨特景观道——十东路开通更坚定该区域认识期
2调查种17态度明值注意思考想象九月底济南新城市规划出台市民带定影响
二调查者东部购房性统计分析：
1次调查房产会进行正购房公众例高达半
22年购房例尚未观达三成
三调查者东部购房选者统计：
问题设计调查者东部购房会选择区域
1调查显示二环附二环选房达62绝数
2关注东部发展角度二环东附区域占32高新区里占25高新区东部占15形势错房址现接受程度基呈离市中心远距离成反
四调查者希房型分析
1次调查反映济南市购房群体总体状况点舜城零点进行济南市住房消费者总体需求调查中结果基吻合
254购房者选择三室厅36选择二室厅见前住宅市场消费群体家庭结构基需求
五购房者住房面积需求
1次调查反映济南市购房群体总体状况点样舜城零点进行济南市住房消费者总体需求调查中结果基吻合
280130户型面积选择高达88普通公众住宅市场呼唤郊区住宅否满足满足占市场绝份额普通公众住宅需求会成郊区楼盘发展商应认真考虑重课题
六调查者希住房总价
1稍半调查者选择20~30万元住房总价中26选择10~20万元见家心目中住房总价前市场住房总价低目前买卖双方中买方相情愿买方实际购房行中会适中承受更高购房总价款压力
214调查者选择30~40万住房总价30~60万元间例20
320~60万元间合计达71该区域住房消费者应郊区盘重点研究象基问题应充分考虑交通
七东部购房喜房型统计
154选择层（6层）较突出29选择高层联想东部二环线附线建成区住宅体建筑形式关该区域现高层层建设现状公众产生影响方面东部高层已公众接受
2花园洋房（45层）占11见东部精品层住宅需求
八调查者东部购房关心问题统计
统计问题次数累计统计
1关注五问题：交通周边然环境配套成熟度社区绿化价格服款方式
2周边然环境社区绿化关注度次调查中特突出外区环境庭院绿化关注较高见住宅区居住生活环境日趋重视
九调查者家庭收入简析
见次调查中调查者家庭月收入状况总体分布基反映济南市居民家庭月收入例结构
该图显示济南市居民住房购买力较强劲
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