目录
价格策略
销售策略设定
项目推广策略设定
推广阶段务具体设定：
项目推广首期计划（部认购期）
促销策略
销售现场包装策略
销售道具制作二期销售资料补充
二期项目进入期工作组织验收
营销总结
价格策略
期层剩余房源目前已提价基础稳步销售（原五六楼户型楼盘难卖房源）
二期户型采取中开高走价格策略起步均价定1750元左右迅速提价果品牌旦形成销售均价定位1950元左右价格优惠点宜控制4
二期商铺宜新品牌形成时开始销售价格采取中开高走价格策略
销售策略设定
A 产品核心功：
a 商务公寓部分商铺投资
b 产品形式特点：套户型室卫19米159米三室两厅均户型力19米40米室卫
c 交房标准：毛坯房
B 入市姿态：东南板块商务公寓领导者
C 入市时机：二期户型期房销售二期商铺宜品牌形成时开始销售卖场全面开业时销售期余房时销售
D 销售方式：种付款方式组合销售升值销售相结合
项目推广策略设定
A 项目推广题概念：拥巨投资回报价值高档商务公寓
B 项目推广目标：形成明确区域商务住宅领导者品牌
C 项目推广模式：报纸广告电视广播DM直邮辅
推广阶段务具体设定：
A 部认购：2003年6月157月4日阶段务实现凤凰城品牌第涵郑东新区郑汴路商圈卖场明确成凤凰城品牌涵品牌第二涵具体化确立高度
B 开盘期：7月5日8月31日阶段务实现凤凰城品牌第二涵明确种物业形态具体投资价值阶段具体数适量加入促销活动实现销售突破
C 强销期：9月1日11月30日阶段务彻底实现凤凰城二期销售种促销活动老业现身说服老业带新业广告容单纯产品信息分阶段广告费幅减少阶段二期商铺全面介入市场纯商铺推广开始商铺投资价值具体数体现房展会期间开展公关活动
D 衰退期封盘期12月1日2004年2月阶段间断版面提示性广告实现收盘销售时三期高层做预热工作
项目推广首期计划（部认购期）
A 媒体组成：报纸派发单页直邮单页广播
B 广告题：郑州出现拥巨投资回报价值高档商务公寓
C 报纸广告标题备选容：
1）出售：深圳罗湖蛇口（1982）
极言长达20年总投资2000亿元郑东新区郑汴路商圈价值凤凰城相1982年时罗湖蛇口动产投资机会（芝麻开门）
2）出售：海浦东（1992）
极言长达20年总投资2000亿元郑东新区郑汴路商圈价值凤凰城相1992年时海浦东动产投资机会
3）出售三峡宜昌（1995）
极言长达20年总投资2000亿元郑东新区郑汴路商圈价值凤凰城相1995年时三峡动产投资机会
4）出售加利佛尼亚金矿营（1862）
极言长达20年总投资2000亿元郑东新区郑汴路商圈价值凤凰城相1862年时美国淘金般动产投资机会购买凤凰城业金矿旁边卖铁锹（颗勇敢心）
5）出售火车站商务公寓（2003）
极言业已成熟郑汴路商圈凤凰城商务价值火车站周边物业价值
6）北环路楼盘价格买火车站公寓
极言业已成熟郑汴路商圈凤凰城商务价值火车站周边物业价值
7）1850元米买2900元房产
极言卖场147亩休闲广场彻底改变郑汴路南路北环境差凤凰城价格远低物业价值
8）出售：私家银行
极言业已成熟郑汴路商圈里已4000家商户业员达2万凤凰城带出租出售价值
D单页广播广告容
E广告媒体投放计划：
5月28日前投放两版面报纸广告题花广告分类信息广告广告容单纯产品信息维持售楼部基电访量时进行进入期报纸广告单页广告创作媒体购买印刷
6月15日进入期推广全面开始报纸媒体河报投放频度周1—2次半版竖通栏穿插投放具体：（略）
注：媒体计划基开发商二期预售许证2003年5月31日前办理完毕基础制定
F单页投放计划：
单页印刷量：
投放日期：2003年 月 日 月 日 月 日 月 日
覆盖范围：郑汴路市场航海路市场火车站市场
投放费份约015元总计6000元
G直邮DM：利动力公司现数库资源开展数库营销月邮寄次次邮寄4000份份费约09元总计7200元
H广告发布商印刷商制作商选定
甲方认定动力公司推荐甲确认
促销策略
报纸广告呈现连续性攻势短时间提高凤凰城郑汴路知名度哄托销售气氛提高进入期开展集报抽奖活动奖品电动车行车时广播现场报形式广泛告知
活动容： 月 日 月 日8期广告中参预者集齐中意容三期广告售楼部登记领取抽奖卡登记日期星期六售楼广场参预抽奖抽奖日 月 日 月 日 月 日 月 日次抽奖抽出5辆行车2辆电动车
奖品费：电动车8辆约16500元行车20辆约2200元
费计
销售现场包装策略
A 明确项目视觉系统核心部分：名称标志标准字标准色
B 售楼部广场售楼通道工围墙包装：（详见售楼现场包装计划）
销售道具制作二期销售资料补充：
A 楼书
6月6日前楼书创作设计完毕6月10日定稿印刷
预计楼书3元次印刷5000费约15000元
B 二期户型力户型单体模型
甲方负责制作应6月9前完成
C二期销售前期准备资料：
1） 商品房预售许证甲方负责办理预计5月31日前取
2） 二期楼宇说明书：统说辞种户型图交房标准物容售楼部协甲方6月10日前完成
3） 完成二期销售手册
4） 完成二期房源销售价格优惠例售楼部协甲方6月10日前完成
5） 完成二期房源销售控制制定提价日期售楼部协甲方6月10日前完成
6） 完成二期房源合标准文（包括部认购书）售楼部协甲方6月10日前完成
二期项目进入期工作组织验收
营销策划书工作环节工作容日程部门制定部门工作进程日午6时售楼部协甲方协调验收期工作
尤注意环节：
销售手续验收
销售道具验收
广告设计样稿验收（文字图片名称址电话号码）
广告媒体购买验收（媒体时间版面该版面周边容情况求）
天气重社会活动（尤注意非典走）
岗位员工作准备验收：
重环节演练
营销总结
电量访量访客户质量成交量判断期广告效果
进入期品牌塑造结果销售成交量判断营销战略
访成交例销售总量判断售楼部现场销售力
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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价格策略
销售策略设定
项目推广策略设定
推广阶段务具体设定：
项目推广首期计划（部认购期）
促销策略
销售现场包装策略
销售道具制作二期销售资料补充
二期项目进入期工作组织验收
营销总结
价格策略
期层剩余房源目前已提价基础稳步销售（原五六楼户型楼盘难卖房源）
二期户型采取中开高走价格策略起步均价定1750元左右迅速提价果品牌旦形成销售均价定位1950元左右价格优惠点宜控制4
二期商铺宜新品牌形成时开始销售价格采取中开高走价格策略
销售策略设定
A 产品核心功：
a 商务公寓部分商铺投资
b 产品形式特点：套户型室卫19米159米三室两厅均户型力19米40米室卫
c 交房标准：毛坯房
B 入市姿态：东南板块商务公寓领导者
C 入市时机：二期户型期房销售二期商铺宜品牌形成时开始销售卖场全面开业时销售期余房时销售
D 销售方式：种付款方式组合销售升值销售相结合
项目推广策略设定
A 项目推广题概念：拥巨投资回报价值高档商务公寓
B 项目推广目标：形成明确区域商务住宅领导者品牌
C 项目推广模式：报纸广告电视广播DM直邮辅
推广阶段务具体设定：
A 部认购：2003年6月157月4日阶段务实现凤凰城品牌第涵郑东新区郑汴路商圈卖场明确成凤凰城品牌涵品牌第二涵具体化确立高度
B 开盘期：7月5日8月31日阶段务实现凤凰城品牌第二涵明确种物业形态具体投资价值阶段具体数适量加入促销活动实现销售突破
C 强销期：9月1日11月30日阶段务彻底实现凤凰城二期销售种促销活动老业现身说服老业带新业广告容单纯产品信息分阶段广告费幅减少阶段二期商铺全面介入市场纯商铺推广开始商铺投资价值具体数体现房展会期间开展公关活动
D 衰退期封盘期12月1日2004年2月阶段间断版面提示性广告实现收盘销售时三期高层做预热工作
项目推广首期计划（部认购期）
A 媒体组成：报纸派发单页直邮单页广播
B 广告题：郑州出现拥巨投资回报价值高档商务公寓
C 报纸广告标题备选容：
1）出售：深圳罗湖蛇口（1982）
极言长达20年总投资2000亿元郑东新区郑汴路商圈价值凤凰城相1982年时罗湖蛇口动产投资机会（芝麻开门）
2）出售：海浦东（1992）
极言长达20年总投资2000亿元郑东新区郑汴路商圈价值凤凰城相1992年时海浦东动产投资机会
3）出售三峡宜昌（1995）
极言长达20年总投资2000亿元郑东新区郑汴路商圈价值凤凰城相1995年时三峡动产投资机会
4）出售加利佛尼亚金矿营（1862）
极言长达20年总投资2000亿元郑东新区郑汴路商圈价值凤凰城相1862年时美国淘金般动产投资机会购买凤凰城业金矿旁边卖铁锹（颗勇敢心）
5）出售火车站商务公寓（2003）
极言业已成熟郑汴路商圈凤凰城商务价值火车站周边物业价值
6）北环路楼盘价格买火车站公寓
极言业已成熟郑汴路商圈凤凰城商务价值火车站周边物业价值
7）1850元米买2900元房产
极言卖场147亩休闲广场彻底改变郑汴路南路北环境差凤凰城价格远低物业价值
8）出售：私家银行
极言业已成熟郑汴路商圈里已4000家商户业员达2万凤凰城带出租出售价值
D单页广播广告容
E广告媒体投放计划：
5月28日前投放两版面报纸广告题花广告分类信息广告广告容单纯产品信息维持售楼部基电访量时进行进入期报纸广告单页广告创作媒体购买印刷
6月15日进入期推广全面开始报纸媒体河报投放频度周1—2次半版竖通栏穿插投放具体：（略）
注：媒体计划基开发商二期预售许证2003年5月31日前办理完毕基础制定
F单页投放计划：
单页印刷量：
投放日期：2003年 月 日 月 日 月 日 月 日
覆盖范围：郑汴路市场航海路市场火车站市场
投放费份约015元总计6000元
G直邮DM：利动力公司现数库资源开展数库营销月邮寄次次邮寄4000份份费约09元总计7200元
H广告发布商印刷商制作商选定
甲方认定动力公司推荐甲确认
促销策略
报纸广告呈现连续性攻势短时间提高凤凰城郑汴路知名度哄托销售气氛提高进入期开展集报抽奖活动奖品电动车行车时广播现场报形式广泛告知
活动容： 月 日 月 日8期广告中参预者集齐中意容三期广告售楼部登记领取抽奖卡登记日期星期六售楼广场参预抽奖抽奖日 月 日 月 日 月 日 月 日次抽奖抽出5辆行车2辆电动车
奖品费：电动车8辆约16500元行车20辆约2200元
费计
销售现场包装策略
A 明确项目视觉系统核心部分：名称标志标准字标准色
B 售楼部广场售楼通道工围墙包装：（详见售楼现场包装计划）
销售道具制作二期销售资料补充：
A 楼书
6月6日前楼书创作设计完毕6月10日定稿印刷
预计楼书3元次印刷5000费约15000元
B 二期户型力户型单体模型
甲方负责制作应6月9前完成
C二期销售前期准备资料：
1） 商品房预售许证甲方负责办理预计5月31日前取
2） 二期楼宇说明书：统说辞种户型图交房标准物容售楼部协甲方6月10日前完成
3） 完成二期销售手册
4） 完成二期房源销售价格优惠例售楼部协甲方6月10日前完成
5） 完成二期房源销售控制制定提价日期售楼部协甲方6月10日前完成
6） 完成二期房源合标准文（包括部认购书）售楼部协甲方6月10日前完成
二期项目进入期工作组织验收
营销策划书工作环节工作容日程部门制定部门工作进程日午6时售楼部协甲方协调验收期工作
尤注意环节：
销售手续验收
销售道具验收
广告设计样稿验收（文字图片名称址电话号码）
广告媒体购买验收（媒体时间版面该版面周边容情况求）
天气重社会活动（尤注意非典走）
岗位员工作准备验收：
重环节演练
营销总结
电量访量访客户质量成交量判断期广告效果
进入期品牌塑造结果销售成交量判断营销战略
访成交例销售总量判断售楼部现场销售力
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