关锡市荡口镇鹅湖旅游度假区
项目前期行性研究报告
锡市社会济较研究
二○○三年四月二十八日
关锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期行性研究报告
锡市社会济较研究 二○○三年四月二十八日
锡市鹅湖旅游度假区项目前期行性研究专家组成员名单
顾问：
荣敬 中央编译局研究员济社会体制较编著名济学家 锡社会济较研究长
组长：
浦文昌 锡社会济较研究执行长高级研究员
成员：
孙道春 锡市规划局原副局长高级工程师
马泽发 锡市产权监理处副处长国家注册房产评估师工程师
王安岭 中锡市市委政策研究室副高级济师
汤 锡市档案局副局长高级济师
林於丰 原锡市统计局城市调查队长高级统计师
目 录
10 前言
20 总
30 宏观济政策面分析
40 项目环境分析
50 开发块分析
60 市场调研分析
70 苏锡常区房产业竞争态势较分析
80 客户分析
90 市场定位思考
100 风险分析
110 结建议
表格目录页码
表12000—2002年锡苏州常州济指标
表2锡苏州常州2002年度GDP总量构成
表32001年锡市GDP中第三产业素构成
表4锡市区2000—2002年商品房开发销售情况统计
表5锡市国生产总值居民支配收入增长简表
表62002年锡市居民支配收入分组表
表72001年苏州市区荡口镇邻区济情况
表8苏州市区荡口镇邻区利外资情况
表9苏锡常三市房产业发展情况
表102000—2003年锡市部分墅基行情
11项目名称：锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区
12项目建设单位：锡鹅湖度假区开发限公司（简称开发公司)
13行性研究承办单位简介：
锡市社会济较研究锡市场协会(锡市行业协会)办锡市民政局批准法登记注册具独立法位民办非企业单位属非营利性研究机构部门锡市民政府济体制改革办公室业务范围事社会济体制较济改革济理济结构调整企业兼重组重投资项目咨询等问题实证研究时类企业特类市场提供理重组等咨询服务
锡市社会济较研究领导成员
吴敬琏 长（兼职）国务院发展研究中心研究员全国政协常委国著名济学家
荣敬 长（兼职）中中央编译局研究员济社会体制较杂志编著名济学家
赵伟 长（兼职）原中国社科院济研究长研究员著名济学家
浦文昌 执行长济学高级研究员
王安岭 副长（兼）中锡市委政策研究室副高级济师
汤 副长（兼）锡市档案局副局长高级济师
锡社会济较研究先承担型科研企业咨询研究项目市场济民间商会县乡两级方政府治理结构改革压力型体制民合作型体制转变广东亚湾核电合营公司发展模式研究锡阳集团改革重组方案锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计等先出版理学术专著5部数十工业商贸企业批发市场提供咨询服务
锡社会济较研究美国福特基金会具良合作关系研究关中国民间商会培育发展方政府治理结构改革济体制转型方组织领导方式改革完善等研究项目福特基金会资助研究成果获基金会专家高度评价外研究法国巴黎工商会德国中企业联合会贸中介理研究等方面进行长期合作美国福特基金会国务院发展研究中心中央编译局等中外机构支持研究先20012002年连续两次举办市场济民间商会国际研讨会 全国政协常委著名济学家吴敬琏国务院发展研究中心组书记副陈清泰国家财政部副部长楼继伟国家体改委副李剑阁全国工商联副席保育钧等中国政府高层官员美国福特基金会驻华首席代表法国巴黎工商会驻京首席代表德国中企业联合会驻宁首席代表世界银行驻华代表处首席济学家美国澳利亚商会代表美国哈佛学波士顿学教授等许外国专家学者会参加学术讨严谨学术研究作风国外关机构真诚合作精神国外相关研究领域具良声誉
14根锡鹅湖度假区开发限公司委托锡社会济较研究锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目（简称开发项目）进行前期行性研究
进行该项研究：
141开发公司提供锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度 假区项目建议书(简称项目建议书)
142 锡市锡山区国土理局批准规划
143锡山区荡口镇提供锡市规划局批准锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划
15 范围限制 根开发公司委托该项目行性作前期调查证分析开发公司否进行步详细济技术证具体规划设计提供作渡性行性研究研究调查预测误差控制25≈30
行性分析采技术路线：
市场调查收集资料→数处理→定性定量分析→区域市场较分析→专家组综合分析→结
2003年2月底开始专家组会开发公司负责述项目行性问题荡口镇进行实考察通方面收集关中国宏观济苏锡常区济发展趋势苏锡常区房产市场发展情况特低密度房产开发情况等文献数资料时利年作相关问卷调查锡市房产市场作问卷调查数资料开发项目进行定量定性分析基础进行综合分析出切合实际结现调查情况意见报告：
20 总
21项目概况
根开发公司提供项目建议书锡鹅湖旅游度假区开发项目位锡市锡山区荡口镇总体规划中旅游休闲度假区项目规划2500亩计划分两期开发第期开发休闲旅游居住约1300亩建筑容积率＜031建筑密度＜15绿化率＞50建筑限高低层局部公建超15m属低密度住宅建筑群建筑风格注意古镇风貌相协调预计投资78亿元第二期开发旅游度假物业约1200亩整开发项目定位长江三角洲区域规模较环境优美理先进档次较高配套齐全面外商国高收入阶层士服务高级住宅区拟建设墅区公寓区组成高级住宅区生活配套服务区高级会等完善公配套设施时计划住宅项目开发旅游项目相结合利荡口镇优美然景观丰富历史文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目整项目总投资概算1396亿元左右预计2003年动工2008年竣工
22 开发项目总评价
通开发项目实考察基市场调查基础定量定性分析认
221国宏观济形势5年继续7—8速度持续稳定增长国房产业步稳定增长
222国家房产市场宏观调控利国房产市场健康发展然国家低密度房产开发已实行严格控制政策着外商投资企业民（私）营济快速发展房产市场低密度高档住宅需求继续稳定增长国家限制低密度高档住宅建设条件5年中项目成锡区唯具较规模低密度高档住宅片区具较市场竞争优势
223 锡市长江三角洲济发达开放度高民生活富裕区2002年均国生产总值已接4400美元低密度高档住宅行情涨销售形势外锡市20公里半径现适宜建墅块中2500亩巨幅面积建湖泊滨首推鹅湖度假区位荡口历史文化名镇实规划合理定位正确价位适着锡特城市建设快速推进周边区（锡新区苏州西片常熟市）开发园区建设民营济外商投资企业加速发展该开发项目必具明显市场潜力竞争优势取较高投资回报
224外认该开发项目成功推进锡市特城市建设改善投资环境特加快锡市东片农村城市化锡吴文化历史风情旅游片区开发具重意义
23根总体评价认鹅湖旅游度假区开发项目具切实行性开发公司提出开发规划构想基切合实际作进步详细济技术证必须指出该项目然存中等程度投资风险体现宏观方政策机突发性变市场供求确定性原开发规划构想进步完善进步证中建议注意：
231 该项目规模较市场需求目前逐步拓展程案低密度高档住宅市场销售会启动热销程制定开发规划时必须考虑适分期注意现金流测算
232研究表明前低密度高档住宅需求层次东西方文化具相差异设计规划中必须考虑素物业理必须考虑跨文化理特点否会影响市场销售
233 鹅湖块具许优势标高偏低高档低密度住宅必须百年遇防洪标准设置防洪设施案防洪堤岸应高洪水位56M(吴淞高程)确定堤岸标高(56+12M)湖边堤岸较高低密度高档住宅标高需提高外鹅湖水位较高时该块需进行机械排水提高造价理运行成 步作详细济技术证规划设计方案时必须注意问题
30 宏观济政策面分析
31 国宏观济持续快速稳定发展 房产业国民济着密切关系方面国民济发展趋势决定着房产业发展速度方面房产建设国民济发展重增长点
九五国济相继克服亚洲金融危机击排世界济增长放慢消极影响实现持续快速发展全国国生产总值５年间年均增长７７％呈现良发展势头2002年全国GDP达1023万亿元年增长8年季度国国民济增长速度显著加快增长99国民济快速发展带动房产业发展2002年房产开发投资绝数达7736亿元占全社会固定资产投资43202亿元179年增长219快全社会固定资产投资增长16例国国民济发展趋势根久前召开中央济工作会议精神权威政府部门许著名学者专家预测5年国国民济必继续保持较高增长速度理：
311十六提出全面建设康社会重目标 十六报告指出：世纪头二十年济建设改革务完善社会义市场济体制推动济结构战略性调整基实现工业化力推进信息化加快建设现代化保持国民济持续快速健康发展断提高民生活水
312制度政策环境更加利济增长特民私营济进步加速发展
313积极稳健宏观政策（包括积极财政政策稳定货币政策等）保持连续性济适度快速增长保证
314入世积极效应会进步释放外贸进出口需求继续保持强劲增长势头跨国公司正加快生产基中国转移外商投资企业出口增长强劲（出口额已占全国出口总额50）
315消费热点正处加快酝酿中汽车旅游住房等新兴消费热点政策刺激消费结构升级推动进入快速稳定增长轨道消费热点逐步形成仅活跃市场会通消费升级带动产业结构升级加快国制造业相关服务业快速增长
316国继续实行稳健货币政策银行信贷投放增加继续力推动实体济部门增长
然国民济发展中存着困难固定资产投资继续保持高速增长会定难度两年会继续面通货紧缩压力全球济复苏存确定性等困难通采取适宏观调控政策克服缓解正著名济学家胡鞍钢指出：中国保持社会稳定实现济持续稳定增长二十年时间成世界强国
分析表明未5年中国民济继续保持快速健康发展势继续住宅建设开发包括低密度高档住宅市场扩展提供较机遇时作扩需新增长点住宅建设国民济增长作出更贡献份额
32 国家方房产业政策走
期国家方房产业政策动两句话概括继续努力保持房产业持续健康发展时客观分析采取力措施解决前存种突出问题
321继续努力保持房产业持续健康发展然年中央高层领导强调防止房产热未否定加快住宅开发必性胡锦涛总书记久前召开中央济工作会议明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展快提高民生活水质量密切相关领域市场潜力产业关联度促进结构调整拉动济增长重作完善政策促进健康发展 述充分表明较长时间少届政府期国住房开发必继续较快速度发展绝会出现房产开发进行刀切强劲收缩政策
322加强房产开发宏观调控力度促进房产市场健康发展国家级政府加强房产市场效调控包括运税收金融行政监等种手段旨克服目前部分区投资增幅土供应量价格涨快等程度热虚热结构性问题防止出现较严重风险逐步出台相关调控政策前首先出台明令禁止墅开发系列相关政策国土资源部已通全国进步治理整顿土市场秩序电视电话会议提出违规建立种园区进行清理土执法中错误做法坚决纠正级土部门已停止墅开发审批
33述政策走项目影响
认述政策项目影响具两重性：方面制约项目中墅型住宅开发方面客观项目造成潜竞争优势理：
331济型高端墅需求然旺盛墅价格未年里会呈升趋势国家禁止开发墅住宅政策出发点保护土资源未充分估计市场墅住宅需求根中国房产指数系统办海墅指数系统首次发布会信息海墅指数办公室2003年3月墅指数报告显示海墅指数已达1012点月基期涨12点涨例13该报告预测墅价格未年里会呈升趋势济型高端墅需求然旺盛 种条件禁止墅开发符合市场规律
332项目创意旅游度假区开发项目较回避禁令红线禁令项目影响程度降低
333级政府年中已审批墅片区项目已批含金量升值更重项目排掉相批墅开发竞争手
40 项目环境分析
41锡国民济概况
411锡市行政区划理位置锡处太湖滨全市总面积4650方公里2002年末口4385万中市区面积1659方公里口2106万现辖江阴宜兴2县级市崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区7区全国首批13较城市10重点旅游城
412济总量2002年锡国生产总值1601亿元民币（）年增长114均国生产总值接4400美元全部工业总产值(现价)345584亿元增长218财政收入201亿元增长26固定资产投资总额570亿元增长157社会商品零售总额4443亿元增长137锡全国万分五土千分四口创造全国百分济总量济指标省全国中城市中继续位居前列城市综合竞争力全国35城市中排名第六位
413区开放度1985年锡批准海开放城市2002底全市已累计批准外商投资企业6800家合利外资1874亿美元累计实际利外资11478亿美元世界500家著名跨国公司已50家锡投资兴业2002年年合外资位外资分达30亿美元174亿美元增长7026全市已形成3国家级开发区6省级开发区累计开发达96方公里合利外资实际位外资约占全市总量34成全市外开放龙头外贸出口保持良态势年营出口36亿美元增长7
414 区位优势锡位长江三角洲中心北枕长江南抱太湖东距海147公里南接杭州212公里西南京187公里区域济圈38县3300万口锡历史南北通衢东联西合济聚集19世纪中叶锡中国四米市江南北丝市钱市布码头世纪初锡中国民族工业发祥年着沪宁高速公路江阴长江桥锡澄高速公路相继建成江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路加快建设锡形成域半时通勤圈沪宁形成时通勤圈海外型超市现代物流企业入住锡扩长三角区济辐射锡作横交错十字交叉点区域性交通枢纽位日益凸出
415海特殊关联锡海具源远流长济文关系锡历史海著称海域相缘相亲济相联文化相融两联合协作着深厚历史渊源现实基础改革开放锡海制造业协作配套商贸科技资金信息方面联系十分密切教育文化艺术学术旅游会展等方面交流合作日益加强目前锡全市4万余家类工商业企业中三分企业海具产品配套技术合作营销联协生产加工等关系锡100亿美元年进出口量通海口岸远销世界海海桥头堡世界性公司麦德龙家乐福欧尚欧倍德等立足海时利锡长江三角洲理位置率先区域销售中心锡转移利锡区域交通枢纽优势实行梯度辐射锡利山傍水江环湖然景观发展起旅游资源成海众游客成海市民休闲度假旅游观光花园锡1800万游客中海游客占40左右时锡作中国加工制造业城市海未发展规划中已锡作重产业分工合作互补制造业配套基锡济发展产业升级中正愈愈接受海技术产品扩散成产业分工梯度转移重节点
416太湖风景区旅游胜锡江南历史名城拥天独厚山水然景观深厚绵长历史文化底蕴锡处太湖滨集江河湖泉洞美体境然风光优美文景观荟萃旅游资源非常丰富年托江河湖山林泉洞等然名胜开掘历史文化名民俗宗教影视等文化资源初步形成太湖风景区体灵山景区影视城景区两翼古运河文文化贯串中旅游发展格局目前已形成4四A级景区3三A级景区锡江阴宜兴时进入中国优秀旅游城市行列年接境外游客1800万次中海外游客40万次全市旅游总收入达120亿元
表1 20002002年锡苏州常州济指标
项目
指标
总口
GDP(亿元)
均GDP（元）
社会商品零售总额（万元）
储蓄存款（万元）
累计实际利外资（亿美元）
财政收入（万元）
锡市
2002
43858
160170
36632
44430
81264
11478
20085
2001
43590
136011
31246
39082
64446
9738
14192
2000
43461
120020
27653
35151
55394
8381
11206
苏州市
2002
58173
206000
35486
45162
93694
28154
29082
2001
58053
176068
30328
39154
9369
18548
20894
2000
57817
154068
26647
34870
8037
15347
15827
常州市
2002
34850
76030
22254
24955
47867
4972
10290
2001
34152
67290
19704
22261
41265
3592
7533
2000
34148
60066
17635
20231
35557
2966
6023
资料源2003年锡概览苏州市2002国民济社会发展统计公报列2002年数均快报数中2000—2001年项数取锡苏州常州三市2001年统计年鉴
42 建设特城市构想
421锡市已中江苏省委江苏省政府确定重点发展特城市规划编制工作已结束专家证已江苏省民政府报送国务院审批总体规划锡中心城规划城市口达200万市区口达250万目前锡市正城市现代化农村城镇化城乡体化总体思路加城市化推进力度目前全市城市化水已超52市委市政府2001年提出年样三年变样奋斗目标三年投入200亿元资金实施十建设工程城市建成区面积扩150方公里城市化水提高60扩现新区（高新技术开发区新加坡工业园）规模基础建成高新技术导100方公里锡西南片区建成旅游休闲配套体20方公里蠡湖新城建设锡北交通枢纽重点传统工业现代物流园区建设提升化工纺工轻型制造业基础东亭片区城乡机统合优化生态环境求周边区建设市相配套生态旅游休闲度假市农业济区形成现代化特城市山水城市湖滨城市基框架形象风貌
422 锡市未十年发展目标中锡市委2002年召开第十次代会确定锡未5—10年富民强市率先基实现现代化奋斗目标战略重点容十五期间国生产总值年均增长10达1900亿元左右均国生产总值达43万元左右现行汇率折算约5000美元财政收入年均增长12全社会固定资产投资年均增长10城镇居民均支配收入农民均纯收入年均递增106左右2005年力争全省率先进入基实现现代化阶段2010年济社会发展民富裕程度达接世界中等发达国家水省率先基实现现代化
43锡市市政交通规划动态分析
431市政设施已建成太湖广场火车站广场等批标志性工程 新增建设钱钟书居薛福成古建筑群锡图书中心世界影城等32处省级文化保护单位占660亩总投资8亿元民币建筑面积14万方米市体育中心建设正启动城市环境质量进步改善空气污染指数均值94全市建立级环境监测站6烟尘控制区61控制面积4352方公里全市工业废水达标排放率95城市绿化工作进步加强年新增绿464公顷年末城市公绿面积1117公顷新增园林绿面积3132公顷均绿面积63方米建成区绿化率301水日供水力达145万吨实行市区1690方公里范围区域统供水市区居民（含原锡山市农民）燃气率达84
根规划锡西气东输工程已启动预计西部天然气2003年底达锡2004年开始锡城乡逐步天然气
432交通设施已建成京沪高速锡段滨江高速公路锡市中心城区属宜兴江阴区高速公路高等级快速干道太湖道完成市工运路健康路等城市道路重点工程改造建设务两年已新建改造城市道路192条渠化市区道路网状结构均道路面积达12方米方公里道路长度13公里全省处领先位目前正加快建设环太湖高速公路蓉湖道美湖路青祁路等改造建设工程预计年末城市道路总长度达4258公里
根城市交通总体规划已建成9条放射性快速联结通道形成市中心快速干道属县市1530（交通时间）快速交通体系目前正着手构筑长169公里锡环城高速公路沟通锡东片中心城东干线联接荡口中心城锡甘线建成2级公路目前已启动锡机场改扩建工程该新机场距案荡口镇9km
44 完善城市配套设施
441锡市服务业概况 锡市第三产业发展迅速占GDP总值例已达415（市区443）
表 2 锡苏州常州2002年度GDP总量构成
GDP总额（亿元）
第产业（）
第二产业（）
第三产业（0
锡市
16017
36
549
415
苏州市
2060
45
581
374
常州市
7603
70
566
364
资料源2003锡概况苏州市2002国民济社会发展统计公报常州市2003年政府工作报告
表2出苏锡常三市中锡三产(服务业)重居首位全省仅次南京（473）
表3 2001年锡市GDP中第三产业素构成（万元）
国生产总值
劳动者报酬
营业盈余
农林牧渔服务业
33219
22014
3282
质水利
13630
11875
484
交通运输仓储邮电通信
706332
305918
141212
批发零售贸易餐饮
2464632
1256962
632681
金融保险
426250
64959
292297
房产
505956
56949
69551
社会服务业
462431
228982
112826
卫生体育社会福利
153192
110083
4064
科研综合服务
52291
39321
1696
资料源：2002 锡统计年鉴
表3出锡市交通运输仓储邮电通信贸易金融保险房产社会服务业等城市配套设施服务方面相发达
442 邮政电信设施
锡现邮电局321邮路总长度3855公里电话交换机总容量214万门2002年末全市城乡电话户28798万户中住宅电话12117万户占总数421％电话普率达884％全市现移动电话191万部５年间年50％速度增长成国移动电话户早突破百万户城市全市现互联网户4932万户５年前增长2045倍计算机网络普率达113％2002年邮电业务总量5255亿元年均增幅区济增长幅度２倍中新兴业务增势尤强劲
443金融保险
锡现１家政策性投资银行４家国商业银行８家股份制银行２家方商业银行２家信合作联社分支机构营业网点遍布全市城镇具完整功服务网络城异跨国汇兑交换结算畅通便捷2002年末项存款余额16268亿元项贷款余额1047亿元中中长期贷款2009亿元占总数192％锡现保险公司10家年保险业务迅速发展2002年保费储金收入434亿元５年间均保持304％增长幅度2002年末全市证券业营业收入253亿元年增长106％
444 商业服务
锡现中型零售商业企业39家中外商投资企业6家实收资493亿元占全部中型零售企业总实收资476％锡现型仓储式超市6家连锁超市集团6家连锁门店120锡现类贸易市场476中年成交额超10亿元市场132002年城乡商品市场成交额56235亿元
445锡餐饮服务业尤繁荣活跃现中型餐饮企业89家数量江苏省城市中居首位中外商投资企业12家实收资76亿元占全市中型餐饮企业总实收资465％2002年全市餐饮业零售额6643亿元５年均增长166％增幅领先零售总额均增幅71百分点全市现星级宾馆69家涉外饭店宾馆84家接外宾客房10637间旅游商务会展业发展创造良条件
446 教育文化
现级类学校980中普通中学212校学生3018万初中毕业升学率953％高考录取率844％全市高等学校９校学生355万５年间增加235倍锡轻工学等三院校合组建江南学占10方公里锡学城已启动建设锡文化事业生机盎然全市现艺术表演团体11演职员390影剧院92座席1978万张文化馆艺术馆140公图书馆博物馆14总藏书1989万册馆藏文物267万件锡现电视台转播台６座节目11套均周播出1159时线电视户达92万户现广播电台转播台６座节目８套均天播出136时电视广播口覆盖率均达100％
447 医疗卫生
全市现卫生医疗机构1326中综合医院39家专科医院17家疗养院６家全市医疗床位184万张中医院床位150万张卫生技术员213万中医生１万全市居民均万拥医院床位34张医生23全省均属领先水2002年类医院完成诊疗126353万次医院床位均率82％全市现社会福利院７床位1220张社会办养老院133床位6524张收养员分7824336全市均寿命1997年751岁提高2002年77岁
448 公事业
年电网改造锡现35ＫＶ变261台容量108228万千伏安输变电线路344条总长32608公里2002年全社会电总量18863亿千瓦时中城乡居民生活电1495亿千瓦时５年均增长116％现水厂６座生产力14155万吨／日2002年供水量23761万吨中城乡居民生活水8754万吨占368％全市煤气道长度86555公里城市道煤气家庭户1163万户液化气户4793万户居民燃气普率881％市区现公交线路89条公交营运车辆1980辆营运线路网总长度超600公里2002年公汽车车25903万次５年间均年运行班次增加30％车数增加143％
资料充分说明锡进行房产投资环境支撑条件优越
50 开发块分析
鹅湖旅游度假区理位置位江苏省锡市锡山区荡口镇荡口镇处锡市市区东南部东南方邻接苏州市东北方属苏州市县级市常熟市相联接距离锡市中心（三阳广场）24km锡新区中心16km距常熟市20km苏州市26km荡口镇理位置处锡苏州常熟市中心鹅湖度假区块位荡口镇东侧西侧规划滨湖道北西南三面鹅真荡
51域交通状况：
荡口镇外交通通公路锡苏州常熟联系公路等级二级公路锡市境道路状况较锡市联系锡甘路设计车速达60kmh苏州境锡接壤部分道路路况较差设计车速40kmh左右根现状道路状况鹅湖度假区锡苏州常熟行车时间约半时
511航空港锡硕放机场距荡口镇12km现北京广东福建山东四国航班荡口镇距海虹桥机场130km规划锡新机场距荡口镇9km关锡新机场建设问题江苏省政府已开始进行前期调研工作
512铁路沪宁铁路锡站苏州站荡口火车时间均半时拟建中京沪高速铁路2004年启动建设
513高速公路沪宁高速公路硕放出入口距荡口镇85km规划中锡东干线级公路标准设计车速80km时荡口镇西侧通距鹅湖度假区6km计划年开工建设苏州境规划苏州张家港级公路期进行建设距荡口镇7km通荡口镇域交通分析出鹅湖度假区现状外交通客源锡苏州常熟三市车行时间均半时居住工作较车行距离客户接受二三年着交通工程建设镇区道路等级提高出行时间会缩短八分钟左右出行时间会20分钟左右十分理想出行时间（参见附件3 鹅湖度假村交通示意图）
52 区规划建设情况
荡口镇属锡市锡山区中心镇距锡市中心城边缘12km规划拟甘露镇荡口镇合重点建设荡口镇
市区荡口镇联系锡甘路改造城市供电供水均锡市区统建设荡口镇建设般农村乡镇标准进行建设市区特城市统规划统标准进行建设利荡口镇城市化进程
现荡口镇总体规划编制已基完成专家证报锡市民政府审批该总体规划确定原荡口镇江苏省历史文化名镇锡市旅游局已该镇列江南历史文化名镇旅游景点
年荡口镇民政府已总体规划布局进行道路基础设施建设鹅湖度假区西侧滨湖道作重点工程进行建设该路北接通常熟南连接苏州鹅湖度假区块开发建设创造良外部建设条件
53 现状分析
项目块位荡口镇区东鹅真荡畔距镇区中心1km规划该性质旅游休闲居住该现状鱼池（河流）村民居住农田三部分组成鱼池（河流）约占总38％村民居住占20％农田占42％均标高45m（吴淞高程系）势较低根现状处位置形貌状况分析该进行旅游休闲低层墅居住建筑整体开发建设优良块湖滨墅良水景观提高墅商业价值块部鱼池河网进行整理扩水面幢墅水景观种形规划建设具水环境特色高尚墅区环湖（河）段结合50M－20M绿化带应进行防洪堤岸建设防洪堤岸应高洪水位56M标准（吴淞高程）确定堤岸标高（56M＋12M）样湖边堤岸较高部墅标高应相应抬高部应进行整治河流鱼池适扩水面趋土石方衡规划设计方案阶段必须加注意外雨季鹅真湖水位较高时该块需进行机械排水
54 块开发建设资源分析
541 块然资源鹅湖度假区千亩土历史文化名镇鹅真荡畔实：众周知锡适宜建高尚墅区土五里湖畔浮十八湾马山区佳然述区受城市规划控制国家宏观政策导期均难审批块千亩建墅土锡市20km半径适宜建墅块中处湖泊滨已首推鹅湖度假区说该批租价格较廉目前国家宏观严格控制墅区政策言鹅湖度假区块土显特宝贵适时发挥块土市场作显特紧迫
水资源水鹅湖度假区块特珍贵资源块东东南部鹅真荡江南区特秀美湖泊该荡连通虞河北接长江南连太湖太湖调节水量重通道活水水体污染较水质Ⅱ级具良生态环境块部河道鱼池创造独具特色度假区具天独厚水环境
542文资源
荡口镇江苏省历史文化名镇锡区文物古迹保存古镇开发价值乡镇早晋代荡口形成集镇明代华氏家族迁徙荡口逐步发展成江南闻名商埠里历代名辈出古代出进士37代科学文化名更灿群星荡口锡绣发源现义盛河两侧北仑河岸民路老街区均保留量历史名居具典型江南水乡特色建筑风貌街区全镇现县级文保单位10处中义庄文化华氏古建筑群锡区著名惠山古祠堂群相媲美具特色历史文化街区荡口镇具丰富历史文化底蕴鉴东南学专家证锡关部门已决定推荐荡口镇申报全国历史文化名镇申报材料报江苏省建设厅审定统报国家建设部鹅湖度假区建样富丰富历史文化氛围环境中会荡口镇文景观增添新页提高鹅湖度假区文化价值带动该区物业商业价值较幅度升值
543交通资源
域交通分析表明鹅湖度假区仅荡口镇镇区中心便捷道路交通联系锡苏州常熟三市均较快速道路联系着镇区滨湖道锡市域东干线苏州市域西干线锡甘路改造相继建设会缩短度假区三市空间距离方便度假区客流出行
544 建设资源
供水根锡市规划2003年锡市太湖水厂荡口镇供应水污水处理方面锡山区已计划荡口镇建设区域性污水处理厂
供电根荡口镇总体规划该镇形成110KV变电中心380KV变电辅成体系10KV供电网
供气鹅湖度假区邻梅村热电厂该厂已允诺愿意度假区24时提供供热供冷蒸汽道铺项目块规划红线处
建设软环境锡市锡山区荡口镇三级政府已城镇建设列入重议事日程放重位置配备强力领导班子城市建设列入率先基实现现代化重战略部署级政府城市基础设施建设环境建设住宅建设等作城市项建设重点鹅湖度假区处样建设环境中方级政府关注支持必加快建设速度
综述鹅湖度假区块开发建设资源优厚外部项建设条件趋完善更重预计开发建设程中政府开发商间会出现互相协调现象基做步实施
60 市场调研分析
61 五年锡房产市场热点演变
1998年锡房产市场五方面发生显著变化市场供求产生明显影响
住房制度改革房产交易政策变化激活市场需求已购公房济适房允许市交易住房货币补贴金融信贷政策调整实施增强住房级市场购买支付力促市场潜需求效需求转化房产交易程序简化税费调降低交易成
二土供应方式变化提高市场透明度公性2001年开始土供全面采招标拍卖方式市公司国外知名房产公司机会抢滩锡城房产市场时房产产品价格构成产生较影响
三国房产企业改革全面推行企业性质发生改变开发体理水运营模式竞争实力等方面变化较产销分离理念已广泛接受企划广告营销代理纪等中介行业迅速发展
四产品结构元化满足购房需求房型户型建筑风格景观设计配套设施装修标准物业理等方面更加优化呈现出元发展态势购房者更选择余
五城市交通基础设施改善住宅建设区位布局调整产生四供求热点区域：市中心区副中心区商服房高档公寓热销二城市西南湖亲水区新城建设水环境治理土升值较快需求三东亭开发区锡市新区周边外资企业高新技术企业高度集中该区域(注意开发项目理紧邻新区)已形成成熟社区价格优势较明显四城市西北惠山森林公园周边区环境较适宜居住供求量较
六住房公积金贷款制度完善户籍制度改革房产市场发生较促进作锡市住房制度改革办公室市住房公积金理中心已发关进步加住房公积金放贷力度实施意见根该意见公积金贷款门槛降低：扩住房公积金放贷范围原现房发放贷款外增设期房建住房修住房贷款贷款限额提高仅取消面积限制贷款额度原房价70提高80贷款期限延长商品房二手房贷款延长30年外降低期房贷款保证金购房者办理商业贷款业转换公积金贷款相信政策实行必力促进住房消费
早2001年国务院国发[2001]6号文件发出国务院批转公安部关推进城镇户籍理制度改革意见年江苏省政府办公厅批转省公安厅关进步推进城市城镇户籍理制度改革意见通知着改革全面推进更便农村外业进入锡区城镇购买住房进步激活城市产市场
62 锡市2000—2002年度房产市场供需状况
2000年锡房产市场呈现出快速发展态势：房产开发投资快速增长市场供需两旺房屋销售量价齐升商品房空置面积进步减少消费者购房越越理性开发体综合实力断增强产品质量断提高
621 市场供增加开发建设节奏加快
土供应方面2001年锡市区出土9幅三退二进三项目土采协议方式出外余均拍卖招标方式出土出总量53万方米2002年市区组织8批次38幅土公开招标挂牌出出土总面积245万方米成交金额412亿元规划允许容积率测算土建房屋面积427万方米
房产开发投资方面2000年市区完成房产开发投资2599亿元房屋竣工面积6895万方米中住宅5132万方米2001年市区完成房产开发投资3568亿元房屋竣工面积13603万方米中住宅10851万方米2002年市区完成房产开发投资5555亿元房屋竣工面积17632万方米中住宅15317万方米2002年底锡市区供预销售商品房总面积12254万方米中年空置房面积446万方米
622市场需求旺盛成交量效放
2000年锡市区商品房销售面积14741万方米成交金额3026亿元中济适房成交3923万方米2001年市区商品房销售面积11881万方米扣济适房素实际增长10成交总额2782亿元 2002年市区商品房销售面积16296万方米增长38成交总额4238亿元增长522002年市区二手住宅成交8971万方米增长71成交总额1115亿元增长149市场需求旺盛程度见
表4锡市区2000—2002年商品房开发销售情况统计
项目
完成
投资额
竣工
面积
销售
销售
住宅
面积
住宅
金额
住宅
2000
2599
6895
5132
14741
14009
3026
2707
2001
3568
13603
10851
11881
11182
2782
2458
2002
5555
17632
15317
16296
14957
4238
3522
数源：200020012002年锡房产市场报告
(称锡市区锡市建成区含锡山惠山滨湖新区辖建制镇乡区)
63 锡房产供求般预测
锡市区2000年底住房228614万方米家庭762万户均住房面积153方米根锡市房产籍数库统计分析住房建筑面积45方米871万户建筑面积45～65方米间1277万户二项计2148万户着产业结构调整困难企业退二进三项目建成居住区未带动周围改造出现新环境协调新配套齐等矛盾假定五年基完成城市低洼区危旧房成片改造老居民新村治理改造务五年市区均面积达20方米左右2005年150万城市规模十五期间锡市区住宅潜需求总量1500万方米2000万方米间见锡房产业发展空间十分巨
64 锡市低密度高档住宅需求预测
低密度高档住宅消费象外商国高收入群体
641锡市市居民低密度住宅潜市场需求 着锡市周边区济快速发展城乡居民支配收入正迅速增长相适应高收入户收入步迅速增加数资料出：
表5 锡市国生产总值居民支配收入增长(简表)
年份
GDP亿元
增幅
均支配入(元)
增幅
高收入户10
增幅
高收入户10
增幅
2002
16017
1776
10860
149
1588128
691
3091721
3591
2001
136011
1333
9454
993
1485442
878
2274854
1124
2000
120017
546
8603
862
1365493
1756
2044928
268
1999
113801
817
7920
1034
1161555
1987
1612765
115
1998
105201
958
7178
35
968979
108
1446415
063
1997
96001
1034
6935
669
979577
1612
1437399
304
1996
87001
1431
6500
1279
843595
1466
1102327
533
1995
76111
2534
5763
1403
73576
972
1046583
1913
1994
60724
3759
5054
52
67056
6303
878531
6257
1993
44141
4517
3325
3906
411301
3748
540401
4751
1992
30406
6452
2391
1913
299177
2264
366346
2404
1991
18482
152
2007
949
243943
317
295348
1222
1990
16044
1062
1833
128
251942
301
263183
1016
1989
14504
847
1625
1176
193659
765
238912
1
1988
13372
2906
1454
128
179898
197
241317
3213
1987
10361
164
1289
1847
150287
1909
182637
2053
1986
8901
1088
127263
151526
年均增长
1639
1307
1715
2074
根表数通作元回分析表明居民支配收入GDP增长呈强正相关关系强度系数086
根列2002年数均户279计算锡市区高收入户户支配收入44308元高收入户户年收入86258元
数根1991—2002年GDP增长居民支配收入相关系数进行预测2007年锡市GDP总量达212226亿元高收入户均年收入相应增长218109元高收入户均年收入达36798元2007年市区高收入户均户年收入达608万元高收入户户均收入达102万元2002年锡市区762万户计算锡市高收入户76000户高收入户76000户计152000户
表6 2002年锡居民支配收入水分组表
低收入户
低收入户
中等收入户
高收入户
高收入户
占10
占10
占60
占10
占10
资料源：2003年锡统计局城调队
外必须注意改革开放锡市乡镇企业蓬勃发展五年民(私)营济迅速发展特市原集体企业乡镇企业已部分改制民(私)营济2001年锡全市民(私)营企业已达38739家注册资2495亿元中市区24651家注册资134亿元全市私营企业投资者数84588雇工323万中市区51338雇工185万
锡市城乡民富裕表现汽车拥量锡城乡已拥私家车总数达4万辆2002年日增私家车80余辆
抽样调查12001年全市20万户农户进行业济收入调查户均年收入5万元占20户均年收入5～10万元占68户均年收入10万元占21户均年收入30万元户数达1064户根调查数测算全市农村747万户家庭中户均支配收入5万元148000户中5～10万元50320户10万元达15687户
抽样调查2 年6月进行次锡市区600户年收入4万元高收入户家庭住房意问卷调查（锡市城调队提供统计数家庭年收入4万元家庭约占总户数20约152万户）购房意占533
中算3 年购房总数2753年258
购房意中年龄偏轻中：25～35岁占40736～45岁占26346～55岁占22456岁占106
购房意者收入状况：家庭年收入4～6万占5326～8万占3178～10万占810万71
意购房者购买时间布：马买144年购买173两年购买199三年购买484
购房原分析：现住房太占263居住环境物业理满占218段满意144户型满意占143楼层满意占123投资占11
购买面积分析：（方米）80～100占209101～120占344121～150占293151～180占58180占64
购房总价选择分布：（万元）2025占24426～30占32131～35占16736～40占11241～45占5446～50占7150占32
购房者层次需求选择：层占526高层占274高层占108联排墅占92
停车位选择：已车168计划购买150目前车计划占682购房时需停车位占575中想购买停车位占702想租占298
抽样调查3 年底锡市房产市场2000户家庭作问卷调查该项调查统计355家庭购买墅需求264家庭4室高档住宅购买需求调查象中70私营企业业转制乡镇企业业余员高收入部门中中高级理员
综合分析预测
预测1抽样调查2数分析表5列市区年收入达4万元高收入户152万户533例推算三年中购房意达805万户中购买联排墅达7486户农村抽样调查1数推算锡农村年收入5万元148万户述购房意购买墅例推算三年中购买墅意7257户城乡合计三年中购买墅意14743户
预测2抽样调查3数分析355例推算市区152万户高收入户中购买墅意5396户农村148万户高收入户中购买墅需求家庭5254户城乡合计达10650户
综合两种预测锡城乡居民三年中购买墅意约10000～14000户左右相市场需求
642外商外顾客低密度高档住宅需求预测
10年锡外型济发展迅速特5年外商投资企业急剧增加2002年底锡全市累计已批准外商投资企业6800家实际利外资11478亿美元锡外商业外资企业港澳台企业中工作外籍港澳台籍高级理员已达13000锡市外局锡市公安局等部门掌握情况现常住锡外商（包括购房租房住外企公寓中）约5000～6000左右外锡市房产交易市场统计2002年底锡直接购买高级住宅260户中香港台湾客商占45日商占29余欧美客商1068户锡租房居住（包括租赁高级公寓）里需说明外商锡购买住房直接购买相外商公司中方员工名义购买租赁居住情况外商锡购买住宅租赁居住实际数量远远述房产市场登记数量中相数量员锡购买低密度高档住宅需求着锡市外资企业持续增加锡购买低密度高档住宅外商逐年增加
综合641642分析锡市确实存着较低密度高档住宅潜市场较留余估计三年中锡区总需求约12000～15000户左右
643 鹅湖度假区吸引购买低密度高档住宅区位优势：荡口镇邻锡新区锡山区统计：2002年底锡新区外商投资企业680家锡山区460家合计1140家锡市规模较外资企业集中世界500家跨国公司中锡投资30家公司基集中锡新区外鹅湖旅游度假区处锡市中心苏州市区西片常熟市等边三角形中心项目吸引苏州西片常熟市南片外商港澳台企业区高收入户购买低密度高档住宅需求（参见表7—8）
情况说明鹅湖旅游度假区处特殊理位置吸引外商高收入户(包括锡区苏州部分区外商高收入户)购买墅方面具较优势
表7 2001年苏州市区荡口镇邻区济情况
指标
市区
常熟
昆山
太仓
注册资金(亿元)
GDP（亿元）
61856
30300
23080
15798
第产业(亿元)
2489
1544
1149
1440
第二产业(亿元)
35805
16594
13880
8396
第三产业(亿元)
23561
12161
8050
5961
均GDP（元）
29693
28183
38635
35169
私营企业（）
16963
6445
4846
2819
29624
中工业
8635
4526
2337
1942
16816
批零餐饮
5421
1402
1584
594
7391
体劳动（户）
51080
44660
17515
13687
3925
表8 苏州市区荡口镇邻区利外资情况
01年批准外商投资项目合()
市区
常熟
昆山
吴江
太仓
年批准企业数
529
101
343
128
156
年批准外资(万美元)
317808
60238
159716
59311
59192
年实际利外资
118482
30726
75039
21193
24734
累计实际利外资
944233
210961
504601
107869
165026
年末已开业外资企业数
1120
608
1070
592
782
表78统计数出邻荡口镇苏州市关片区中相潜购买项目中低密度高档住宅潜客户
70 苏锡常区房产业竞争态势较分析
71 区域房产业发展般竞争状况
苏锡常市房产业发展基时起步1992年前锡常州房产业发展状况明显苏州1992年苏州确立海(浦东)托城乡举分层次全方位贸发展战略特新加坡工业园区高新区设立苏州开放开发点线面网聚合市区面积着两区开发扩倍东园西区古城居中体两翼城市新格局基形成城市功拓展超前规划苏州房产业带发展先机时锡常州老城区度开发城市扩张缓慢规划滞房产业发展水未提高2001年锡山市入锡市区2002年武进市入常州市区两市房产业发展提速市场断繁荣
面较2000—2002年苏锡常三市房产业发展状况：
表9 苏锡常三市房产业发展情况
2000年
2001年
2002年
年份
苏
锡
常
苏
锡
常
苏
锡
常
房产开发投资完成额
612
447
30
686
493
322
1073
770
41
房产开发总面积
129
91
124
159
100
471
231
70
房产开发施工总面积
762
457
407
850
521
488
1467
748
526
中：住宅施工面积
625
369
344
691
405
398
1238
658
440
房屋竣工总面积
445
237
204
467
248
193
558
290
269
中：住宅竣工面积
376
197
161
386
205
170
465
254
227
市区房屋竣工总面积
190
91
151
235
136
160
235
176
237
中：住宅竣工面积
162
72
115
195
109
140
199
153
198
商品房销售总面积
373
218
149
480
202
173
540
235
249
中：住宅销售面积
330
197
134
432
183
170
480
219
224
市区商品房销售面积
151
147
112
259
131
143
259
162
213
中：住宅销售面积
136
140
99
235
112
135
239
150
193
市区商品房销售金额
332
303
197
527
378
256
632
424
414
中：住宅销售金额
264
271
176
443
246
251
545
352
349
空置商品房面积
222
136
78
192
93
70
127
58
51
中：市区空置面积
121
82
66
121
55
59
637
45
41
市区二手房成交面积
59
242
105
202
299
124
168
市区二手房成交金额
508
188
945
120
438
194
128
市区商品住房均价
1932
1772
2115
1863
2435
2545
1812
市区二手住房均价
1250
921
1172
1300
1547
1520
1550
房产开发企业总数
539
197
124
554
219
125
593
228
127
市区房产开发企业数
188
119
107
195
140
108
205
154
106
72 苏锡常区低密度物业基准竞争分析
苏锡常区低密度物业市场1992年开始形成两三年时间市环太湖区零星开发墅群规划滞基础设施配套物业理位市场需求旺长期处低水竞争发展状态2000年着社会白领阶层老板阶层断涌现外型济加快发展墅高档住宅需求量升较快苏州市7墅区全面旺销均售价方米50007000元间金鸡湖太湖滨墅等低密度物业售价超7000元米锡威尼斯太湖世家虹桥花园兰宝苑翠湖苑等9低密度物业区20万方米墅联排墅太湖山庄属烂尾楼需二次开发外余均已基售完售价米3000元10000元间（详见表10）常州市67低密度楼盘区3040套独立联排墅价格套60万元150万元间行情涨销售形势
表10 2000—2003年锡市部分墅基行情
项目名称
总建筑面积
建设年份
销售情况
单价变动情况（元米）
威尼斯
8万米
1994
基售完
开盘六七千现5000左右
兰宝苑
2万米
1994
基售完
均3800低3500
太湖世家
35万米
1999
基售完
均3000高10000
百合园
1万米
1994
基售完
3000—5200
鑫博花园
14万米
2003
35
开盘2000现3100
蠡景花园
19万米
2002
85
2000—2500
虹桥花园
18万米
2003
基订完
6000—9000均7000
绿岛家园
06万米
2002
基售完
3000—4000
73 典型案研究
锡市已形成准备开发低密度（容积率05）物业形态独立墅联排墅居住区较集中分布两区域：蠡湖区太湖虹桥花园太湖明珠苑种禽场块（土面积69023方米容积率03）泰德新城威尼斯花园（占39万方米期已开发20万方米）等型墅项目马山区檀溪村块（占1200亩容积率02）碧波二路南（占19万方米容积率035）两项目目前建设方案没确定面提蠡湖区四项目中太湖虹桥花园太湖明珠苑种禽场项目湖边周边鼋头渚影视城蠡园等风景名胜理位置天独厚泰德新城言蠡湖区规划调整令该区块增色少威尼斯花园综合优势：第作锡区早高档墅区威尼斯花园品牌社会美誉度较高第二威尼斯花园期140栋墅十套公寓已全部入住业20国家区气较旺第三较新开发墅区威尼斯花园景观已具规模树木成荫四季鸟语花香第四蠡湖桥建设学城未滨湖新城启动威尼斯花园交通条件周边环境产生利影响威尼斯花园二期建造148幢联体墅57幢独立墅224套低层公寓预计售价联体墅方米6000元左右独立墅会达方米10000元左右公寓售价3000元
80 客户分析
准确握区低密度高档物业需求状况获取锡市房产市场2002年11月份做市场需求调查报告锡兰宝苑威尼斯花园苏州太湖星等墅区开发商代理商苏锡常房产市场理员进行访谈出分析结果
81客户源分析
锡房产市场2000户家庭问卷调查结果锡区355家庭购买墅需求苏州常熟涨家港等市类物业需求例4～6间家庭未区低密度物业重客户源调查象中家庭口均352户年龄3545周岁间居70私企业转制乡镇企业民营企业老板董事会成员律师会计师海创业员税务金融电信等高收入部门中高级理员家庭月均收入均3万元低2万元
现低密度物业市场购买租低密度高档物业三类客户：首先公司老板CEO高级理者中外资企业较占租购总量60左右特点换位置变总样身份群需求次体工商户私营业演艺界士律师会计师等名占购房例30收入稳定豪宅消费群体中变化族客户贵富阶层半愿意抛头露面惯隐宣生活
82 客户求描述
低密度高档物业目标客户购房目非解决居住困难产品求较苛刻
产品类型方面客户需求六类：居家生活型墅墅作第居需求二度假型物业两套房套市区套郊区五天市区两天郊区种居住生活方式联体型墅需求量较三出租型墅外国公司高级外方员工般会墅买公司高额住房补贴力租住墅四旅游型物业旅游风景区度假区建造带营性质墅配套物业五办公型物业般公司栋楼买花园式办公环境高级理员寓六投资型墅高档公寓类物业够获较高租金收益具较高投资价值较市场需求量
产品风格方面目标客户需强调邻里间沟通然融合精雕细琢园林常景观中房子调查结果显示环境风格方面5896客户喜欢江南园林式1659客户喜欢水岸住宅1195客户喜欢欧陆风情664客户喜欢北方庭院586客户喜欢风格区户型面积配方面绝部分客户需求复式结构越层结构房屋联排墅面积160～250方米间独立墅面积200～400方米间
90 市场定位思考
91 目标客户导入
目前锡东部尚未型低密度高档住宅区旅游度假区鹅湖旅游度假区项目实施弥补空白锡市区东部高新技术开发区东亭开发区锡山区梅村厚桥鸿声荡口等镇苏州市区高新区太仓吴江常熟市目标客户群产生巨吸引力目标客户导入时锡高新技术开发区东亭开发区苏州高新区常熟吴江太仓等市外资企业高层理员外方工作员重点导入确定项目第梯次目标客户群锡山区梅村厚桥鸿声甘露荡口等镇太仓苏州市区西片常熟市关乡镇私营企业改制乡镇企业营集团成员积极引导确定第二梯次目标客户群苏州锡常熟太仓苏州市区西片张家港昆山海等境外区目标客户加强宣传确定第三目标客户群
92 市场定位确定
做旅游度假区开发项目四支撑条件旅游资源交通环境周围业支持项目处荡口镇锡区文物古迹保存古镇开发价值乡镇济学国家历史文化名城研究中心阮仪三等专家誉锡花园锡乌镇称旅游资源丰富项目相关交通环境等素着优化方发展项目需基础条件完全具备
海墅指数办公室公布数目前海市墅较集中100万～200万元价格段占供应量455次总价200万～300万元中高档墅占总量175总价100万元济型墅总价300万元豪华墅分1512 结合项目区位优势根锡区客户墅购买力分析针分析三梯次目标客户群考虑项目土价格相关开发成素项目定位锡东南片佳旅游度假休闲胜适宜居住型低密度高档社区物业售价4500～8000元方米间参海区价格段分布特点合理确定案墅价格段构成
100风险分析
101市场供求变化风险
1011供方面
鹅湖旅游度假区项目占1800亩区（苏锡常）单体项目总量规模较然国土资源部加强土资源调控已2003年2月份发出紧急通知求方律停止墅类供应两三年区低密度高档物业行情较已批出项目总量较锡市蠡湖马山两区已批准项目占达2000亩（中马山1500亩蠡湖周边500亩）苏州市金鸡湖太湖东岸狮子山天山周边已批准低密度项目总占面积超1000亩常熟虞山阳澄湖周边墅项目已批未建供方面竞争压力较
1012 需求方面
发展趋势着国企改革乡镇企业改制基完成私民营企业快速发展区居住类度假休闲类墅需求呈持续升态势类型低层高档物业需求受外型济发展状况变化会产生波动特出租型物业受影响明显
分析表明项目推出期供求确定性产品销售资金回笼方面产生较风险
102价格波动风险
规明确信息畅通市场中商品价格会背离价值然没泡沫信息称现象存增加交易成时候市场行会扭曲价格法体现真正价值泡沫会出现总体言目前区房产市场价格水区济发展水相适应着区济发展房价呈持续升态势具体区域项目具体情况相项目言鹅湖旅游度假区价格竞争优势明显（马山区毛价25万元亩左右蠡湖区毛价85万元亩）项目处鹅湖边受防洪素影响开发时需块作加高处理开发成确定性素较物业售价产生影响果项目成控制4000方米售价维持5000元方米相信够取较高投资回报反具定价格风险
103政策变动风险
政策风险包括政策稳定政策配套政策执行规范造成济风险年中央宏观济调控实施积极财政政策稳健货币政策拉动投资促进消费保持国民济持续较快发展系列宏观政策扩展空间限政策力度效应递减趋势特公部门债务急剧升年间年国债发行额高达3000－6000亿元年年末国债余额超15000亿元1995年2000年国债余额相全国财政收入重529％提高1021％超国际公认政府正常负债限度蕴含着定债务风险加国企业改革成支付养老金债务积累外债隐性外债增加等迫扩张性财政政策收缩积极财政政策旦发生转折性变化投资增长受抑制方面影响济快速增长
九五国家住房制度改革实施鼓励住房消费政策贯彻带动居民消费结构升级消费水提高促进城市房产开发快速发展系列政策量已释放国家房产业政策导面正积极引导放开搞活转适度控制防止泡沫风险理界舆界议蜂起情况国家级政府房产业采取某控制措施盲目投资投机炒作加限制时期优化开发结构整顿规范市场济秩序相结合级政府控制土供应时通税收金融加强市场监等措施房产市场进行干预调控历史验表明高档住宅房度假墅等调控监首选目标点项目遇意外政策风险项目带重损失
104融资利率风险
拉动需刺激消费国家连续年采取幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩消费信贷等系列金融政策利率杠杆金融政策实际效应正逐步递减利率水已接底部极限1996年５月１日1999年６月10日３年间银行利率连续７次调３年期存款例利率108％调27％降754％调81百分点时贷款均利率降65百分点措施利扩需出口减轻企业利息负担释放民间投资现进步调低利率已没少空间相反期流通中货币增加较货币流动性加加证券市场房产市场相互挤压导致某泡沫浮现破裂资市场撤出潜通货紧缩转通货膨胀性种情况银行存贷款利率出现反弹回升特果项目筹集资金定民间资金利率会更高约束融资增加融资成两方面房产开发带系列确定素造成投资风险目前国商业银行资金普遍充足贷款结构合理房产企业抵押贷款贷款中相互担保头抵押超值抵押银行心理反应脆弱果项目开发立足高例负债营银行贷款收取预售款赖遇较融资困难背利息偿付包袱发生融资问题带财务风险
根分析认项目投资开发营面定潜风险风险度属中等开发整体思路正确采取恰市场营策略完全化解缓解风险风险转化实际成效收益
110 结建议
111 结
通开发项目作全面定量定性案分析出较切合实际结：
1111展国宏观济发展趋势5年国民济继续7～8速度持续稳定增长房产开发继续成新增长点项目实施提供良宏观投资环境
1112国家房产市场宏观调控利国房产市场健康发展然国家低密度房产开发已实行严格控制政策着外商投资企业民（私）营济快速发展房产市场低密度高档住宅需求继续稳定增长项目开发提供相市场空间特国家严格限制低密度高档住宅建设条件项目锡区唯具较规模环境优美档次较高理优良低密度高档住宅片区推市场案具较强竞争力取较投资回报
1113认锡鹅湖度假区开发限公司关低密度高档住宅群旅游项目相结合更发挥荡口镇然文历史资源规划设计构想基行推进锡市特城市建设改善投资环境特加快锡市东片农村城市化锡吴文化历史风情旅游片区建设具重意义
1114研究表明锡市20公里半径适宜建墅块中2500亩面积建湖泊滨首推鹅湖度假区位荡口历史文化名镇该块实该开发项目规划合理定位正确价位适着锡特城市建设快速推进周边区（锡新区苏州西片常熟市）开发园区建设民营济外商投资企业加速发展该开发项目必具明显市场竞争优势具较高投资回报率
根总体评价认鹅湖旅游度假区开发项目具行性进行进步详细济技术证具体规划设计
必须指出该项目然存投资风险风险度属中等体现宏观方政策机突发性变市场供求确定性块开发成控制
112点建议
进步证完善规划建设构想中建议注意：
1121该项目规模较属长线项目市场需求尚许确定素低密度高档住宅市场销售会定时间差制定开发规划时必须考虑适分期注意现金流测算
1122研究表明前低密度高档住宅需求层次墅档次定位应该体现层次求注意中高档墅时开发定数量价格段100万元左右济型墅
1123东西方文化具相差异设计规划中必须考虑素根客户导入象外籍客户居设计中必须考虑西式风格墅反必须考虑中国庭院式风格产品规划导入客户象建筑群总体规划设计时必须兼顾吴文化古镇文化底蕴相融合物业理必须考虑跨文化理特点否会影响市场销售
1124鹅湖块具许优势标高偏低根避免洪灾防洪堤岸应高洪水位56M(吴淞高程)确定堤岸标高(56+12M)样湖边堤岸较高低密度高档住宅标高需相应提高外鹅湖水位较高时该块需进行机械排水必提高造价理运行成 整项目开发程中必须严格控制开发成步作详细济技术证规划设计方案时必须考虑问题
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关锡市荡口镇鹅湖旅游度假区
项目前期行性研究报告
锡市社会济较研究
二○○三年四月二十八日
关锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期行性研究报告
锡市社会济较研究 二○○三年四月二十八日
锡市鹅湖旅游度假区项目前期行性研究专家组成员名单
顾问：
荣敬 中央编译局研究员济社会体制较编著名济学家 锡社会济较研究长
组长：
浦文昌 锡社会济较研究执行长高级研究员
成员：
孙道春 锡市规划局原副局长高级工程师
马泽发 锡市产权监理处副处长国家注册房产评估师工程师
王安岭 中锡市市委政策研究室副高级济师
汤 锡市档案局副局长高级济师
林於丰 原锡市统计局城市调查队长高级统计师
目 录
10 前言
20 总
30 宏观济政策面分析
40 项目环境分析
50 开发块分析
60 市场调研分析
70 苏锡常区房产业竞争态势较分析
80 客户分析
90 市场定位思考
100 风险分析
110 结建议
表格目录页码
表12000—2002年锡苏州常州济指标
表2锡苏州常州2002年度GDP总量构成
表32001年锡市GDP中第三产业素构成
表4锡市区2000—2002年商品房开发销售情况统计
表5锡市国生产总值居民支配收入增长简表
表62002年锡市居民支配收入分组表
表72001年苏州市区荡口镇邻区济情况
表8苏州市区荡口镇邻区利外资情况
表9苏锡常三市房产业发展情况
表102000—2003年锡市部分墅基行情
11项目名称：锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区
12项目建设单位：锡鹅湖度假区开发限公司（简称开发公司)
13行性研究承办单位简介：
锡市社会济较研究锡市场协会(锡市行业协会)办锡市民政局批准法登记注册具独立法位民办非企业单位属非营利性研究机构部门锡市民政府济体制改革办公室业务范围事社会济体制较济改革济理济结构调整企业兼重组重投资项目咨询等问题实证研究时类企业特类市场提供理重组等咨询服务
锡市社会济较研究领导成员
吴敬琏 长（兼职）国务院发展研究中心研究员全国政协常委国著名济学家
荣敬 长（兼职）中中央编译局研究员济社会体制较杂志编著名济学家
赵伟 长（兼职）原中国社科院济研究长研究员著名济学家
浦文昌 执行长济学高级研究员
王安岭 副长（兼）中锡市委政策研究室副高级济师
汤 副长（兼）锡市档案局副局长高级济师
锡社会济较研究先承担型科研企业咨询研究项目市场济民间商会县乡两级方政府治理结构改革压力型体制民合作型体制转变广东亚湾核电合营公司发展模式研究锡阳集团改革重组方案锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计等先出版理学术专著5部数十工业商贸企业批发市场提供咨询服务
锡社会济较研究美国福特基金会具良合作关系研究关中国民间商会培育发展方政府治理结构改革济体制转型方组织领导方式改革完善等研究项目福特基金会资助研究成果获基金会专家高度评价外研究法国巴黎工商会德国中企业联合会贸中介理研究等方面进行长期合作美国福特基金会国务院发展研究中心中央编译局等中外机构支持研究先20012002年连续两次举办市场济民间商会国际研讨会 全国政协常委著名济学家吴敬琏国务院发展研究中心组书记副陈清泰国家财政部副部长楼继伟国家体改委副李剑阁全国工商联副席保育钧等中国政府高层官员美国福特基金会驻华首席代表法国巴黎工商会驻京首席代表德国中企业联合会驻宁首席代表世界银行驻华代表处首席济学家美国澳利亚商会代表美国哈佛学波士顿学教授等许外国专家学者会参加学术讨严谨学术研究作风国外关机构真诚合作精神国外相关研究领域具良声誉
14根锡鹅湖度假区开发限公司委托锡社会济较研究锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目（简称开发项目）进行前期行性研究
进行该项研究：
141开发公司提供锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度 假区项目建议书(简称项目建议书)
142 锡市锡山区国土理局批准规划
143锡山区荡口镇提供锡市规划局批准锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划
15 范围限制 根开发公司委托该项目行性作前期调查证分析开发公司否进行步详细济技术证具体规划设计提供作渡性行性研究研究调查预测误差控制25≈30
行性分析采技术路线：
市场调查收集资料→数处理→定性定量分析→区域市场较分析→专家组综合分析→结
2003年2月底开始专家组会开发公司负责述项目行性问题荡口镇进行实考察通方面收集关中国宏观济苏锡常区济发展趋势苏锡常区房产市场发展情况特低密度房产开发情况等文献数资料时利年作相关问卷调查锡市房产市场作问卷调查数资料开发项目进行定量定性分析基础进行综合分析出切合实际结现调查情况意见报告：
20 总
21项目概况
根开发公司提供项目建议书锡鹅湖旅游度假区开发项目位锡市锡山区荡口镇总体规划中旅游休闲度假区项目规划2500亩计划分两期开发第期开发休闲旅游居住约1300亩建筑容积率＜031建筑密度＜15绿化率＞50建筑限高低层局部公建超15m属低密度住宅建筑群建筑风格注意古镇风貌相协调预计投资78亿元第二期开发旅游度假物业约1200亩整开发项目定位长江三角洲区域规模较环境优美理先进档次较高配套齐全面外商国高收入阶层士服务高级住宅区拟建设墅区公寓区组成高级住宅区生活配套服务区高级会等完善公配套设施时计划住宅项目开发旅游项目相结合利荡口镇优美然景观丰富历史文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目整项目总投资概算1396亿元左右预计2003年动工2008年竣工
22 开发项目总评价
通开发项目实考察基市场调查基础定量定性分析认
221国宏观济形势5年继续7—8速度持续稳定增长国房产业步稳定增长
222国家房产市场宏观调控利国房产市场健康发展然国家低密度房产开发已实行严格控制政策着外商投资企业民（私）营济快速发展房产市场低密度高档住宅需求继续稳定增长国家限制低密度高档住宅建设条件5年中项目成锡区唯具较规模低密度高档住宅片区具较市场竞争优势
223 锡市长江三角洲济发达开放度高民生活富裕区2002年均国生产总值已接4400美元低密度高档住宅行情涨销售形势外锡市20公里半径现适宜建墅块中2500亩巨幅面积建湖泊滨首推鹅湖度假区位荡口历史文化名镇实规划合理定位正确价位适着锡特城市建设快速推进周边区（锡新区苏州西片常熟市）开发园区建设民营济外商投资企业加速发展该开发项目必具明显市场潜力竞争优势取较高投资回报
224外认该开发项目成功推进锡市特城市建设改善投资环境特加快锡市东片农村城市化锡吴文化历史风情旅游片区开发具重意义
23根总体评价认鹅湖旅游度假区开发项目具切实行性开发公司提出开发规划构想基切合实际作进步详细济技术证必须指出该项目然存中等程度投资风险体现宏观方政策机突发性变市场供求确定性原开发规划构想进步完善进步证中建议注意：
231 该项目规模较市场需求目前逐步拓展程案低密度高档住宅市场销售会启动热销程制定开发规划时必须考虑适分期注意现金流测算
232研究表明前低密度高档住宅需求层次东西方文化具相差异设计规划中必须考虑素物业理必须考虑跨文化理特点否会影响市场销售
233 鹅湖块具许优势标高偏低高档低密度住宅必须百年遇防洪标准设置防洪设施案防洪堤岸应高洪水位56M(吴淞高程)确定堤岸标高(56+12M)湖边堤岸较高低密度高档住宅标高需提高外鹅湖水位较高时该块需进行机械排水提高造价理运行成 步作详细济技术证规划设计方案时必须注意问题
30 宏观济政策面分析
31 国宏观济持续快速稳定发展 房产业国民济着密切关系方面国民济发展趋势决定着房产业发展速度方面房产建设国民济发展重增长点
九五国济相继克服亚洲金融危机击排世界济增长放慢消极影响实现持续快速发展全国国生产总值５年间年均增长７７％呈现良发展势头2002年全国GDP达1023万亿元年增长8年季度国国民济增长速度显著加快增长99国民济快速发展带动房产业发展2002年房产开发投资绝数达7736亿元占全社会固定资产投资43202亿元179年增长219快全社会固定资产投资增长16例国国民济发展趋势根久前召开中央济工作会议精神权威政府部门许著名学者专家预测5年国国民济必继续保持较高增长速度理：
311十六提出全面建设康社会重目标 十六报告指出：世纪头二十年济建设改革务完善社会义市场济体制推动济结构战略性调整基实现工业化力推进信息化加快建设现代化保持国民济持续快速健康发展断提高民生活水
312制度政策环境更加利济增长特民私营济进步加速发展
313积极稳健宏观政策（包括积极财政政策稳定货币政策等）保持连续性济适度快速增长保证
314入世积极效应会进步释放外贸进出口需求继续保持强劲增长势头跨国公司正加快生产基中国转移外商投资企业出口增长强劲（出口额已占全国出口总额50）
315消费热点正处加快酝酿中汽车旅游住房等新兴消费热点政策刺激消费结构升级推动进入快速稳定增长轨道消费热点逐步形成仅活跃市场会通消费升级带动产业结构升级加快国制造业相关服务业快速增长
316国继续实行稳健货币政策银行信贷投放增加继续力推动实体济部门增长
然国民济发展中存着困难固定资产投资继续保持高速增长会定难度两年会继续面通货紧缩压力全球济复苏存确定性等困难通采取适宏观调控政策克服缓解正著名济学家胡鞍钢指出：中国保持社会稳定实现济持续稳定增长二十年时间成世界强国
分析表明未5年中国民济继续保持快速健康发展势继续住宅建设开发包括低密度高档住宅市场扩展提供较机遇时作扩需新增长点住宅建设国民济增长作出更贡献份额
32 国家方房产业政策走
期国家方房产业政策动两句话概括继续努力保持房产业持续健康发展时客观分析采取力措施解决前存种突出问题
321继续努力保持房产业持续健康发展然年中央高层领导强调防止房产热未否定加快住宅开发必性胡锦涛总书记久前召开中央济工作会议明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展快提高民生活水质量密切相关领域市场潜力产业关联度促进结构调整拉动济增长重作完善政策促进健康发展 述充分表明较长时间少届政府期国住房开发必继续较快速度发展绝会出现房产开发进行刀切强劲收缩政策
322加强房产开发宏观调控力度促进房产市场健康发展国家级政府加强房产市场效调控包括运税收金融行政监等种手段旨克服目前部分区投资增幅土供应量价格涨快等程度热虚热结构性问题防止出现较严重风险逐步出台相关调控政策前首先出台明令禁止墅开发系列相关政策国土资源部已通全国进步治理整顿土市场秩序电视电话会议提出违规建立种园区进行清理土执法中错误做法坚决纠正级土部门已停止墅开发审批
33述政策走项目影响
认述政策项目影响具两重性：方面制约项目中墅型住宅开发方面客观项目造成潜竞争优势理：
331济型高端墅需求然旺盛墅价格未年里会呈升趋势国家禁止开发墅住宅政策出发点保护土资源未充分估计市场墅住宅需求根中国房产指数系统办海墅指数系统首次发布会信息海墅指数办公室2003年3月墅指数报告显示海墅指数已达1012点月基期涨12点涨例13该报告预测墅价格未年里会呈升趋势济型高端墅需求然旺盛 种条件禁止墅开发符合市场规律
332项目创意旅游度假区开发项目较回避禁令红线禁令项目影响程度降低
333级政府年中已审批墅片区项目已批含金量升值更重项目排掉相批墅开发竞争手
40 项目环境分析
41锡国民济概况
411锡市行政区划理位置锡处太湖滨全市总面积4650方公里2002年末口4385万中市区面积1659方公里口2106万现辖江阴宜兴2县级市崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区7区全国首批13较城市10重点旅游城
412济总量2002年锡国生产总值1601亿元民币（）年增长114均国生产总值接4400美元全部工业总产值(现价)345584亿元增长218财政收入201亿元增长26固定资产投资总额570亿元增长157社会商品零售总额4443亿元增长137锡全国万分五土千分四口创造全国百分济总量济指标省全国中城市中继续位居前列城市综合竞争力全国35城市中排名第六位
413区开放度1985年锡批准海开放城市2002底全市已累计批准外商投资企业6800家合利外资1874亿美元累计实际利外资11478亿美元世界500家著名跨国公司已50家锡投资兴业2002年年合外资位外资分达30亿美元174亿美元增长7026全市已形成3国家级开发区6省级开发区累计开发达96方公里合利外资实际位外资约占全市总量34成全市外开放龙头外贸出口保持良态势年营出口36亿美元增长7
414 区位优势锡位长江三角洲中心北枕长江南抱太湖东距海147公里南接杭州212公里西南京187公里区域济圈38县3300万口锡历史南北通衢东联西合济聚集19世纪中叶锡中国四米市江南北丝市钱市布码头世纪初锡中国民族工业发祥年着沪宁高速公路江阴长江桥锡澄高速公路相继建成江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路加快建设锡形成域半时通勤圈沪宁形成时通勤圈海外型超市现代物流企业入住锡扩长三角区济辐射锡作横交错十字交叉点区域性交通枢纽位日益凸出
415海特殊关联锡海具源远流长济文关系锡历史海著称海域相缘相亲济相联文化相融两联合协作着深厚历史渊源现实基础改革开放锡海制造业协作配套商贸科技资金信息方面联系十分密切教育文化艺术学术旅游会展等方面交流合作日益加强目前锡全市4万余家类工商业企业中三分企业海具产品配套技术合作营销联协生产加工等关系锡100亿美元年进出口量通海口岸远销世界海海桥头堡世界性公司麦德龙家乐福欧尚欧倍德等立足海时利锡长江三角洲理位置率先区域销售中心锡转移利锡区域交通枢纽优势实行梯度辐射锡利山傍水江环湖然景观发展起旅游资源成海众游客成海市民休闲度假旅游观光花园锡1800万游客中海游客占40左右时锡作中国加工制造业城市海未发展规划中已锡作重产业分工合作互补制造业配套基锡济发展产业升级中正愈愈接受海技术产品扩散成产业分工梯度转移重节点
416太湖风景区旅游胜锡江南历史名城拥天独厚山水然景观深厚绵长历史文化底蕴锡处太湖滨集江河湖泉洞美体境然风光优美文景观荟萃旅游资源非常丰富年托江河湖山林泉洞等然名胜开掘历史文化名民俗宗教影视等文化资源初步形成太湖风景区体灵山景区影视城景区两翼古运河文文化贯串中旅游发展格局目前已形成4四A级景区3三A级景区锡江阴宜兴时进入中国优秀旅游城市行列年接境外游客1800万次中海外游客40万次全市旅游总收入达120亿元
表1 20002002年锡苏州常州济指标
项目
指标
总口
GDP(亿元)
均GDP（元）
社会商品零售总额（万元）
储蓄存款（万元）
累计实际利外资（亿美元）
财政收入（万元）
锡市
2002
43858
160170
36632
44430
81264
11478
20085
2001
43590
136011
31246
39082
64446
9738
14192
2000
43461
120020
27653
35151
55394
8381
11206
苏州市
2002
58173
206000
35486
45162
93694
28154
29082
2001
58053
176068
30328
39154
9369
18548
20894
2000
57817
154068
26647
34870
8037
15347
15827
常州市
2002
34850
76030
22254
24955
47867
4972
10290
2001
34152
67290
19704
22261
41265
3592
7533
2000
34148
60066
17635
20231
35557
2966
6023
资料源2003年锡概览苏州市2002国民济社会发展统计公报列2002年数均快报数中2000—2001年项数取锡苏州常州三市2001年统计年鉴
42 建设特城市构想
421锡市已中江苏省委江苏省政府确定重点发展特城市规划编制工作已结束专家证已江苏省民政府报送国务院审批总体规划锡中心城规划城市口达200万市区口达250万目前锡市正城市现代化农村城镇化城乡体化总体思路加城市化推进力度目前全市城市化水已超52市委市政府2001年提出年样三年变样奋斗目标三年投入200亿元资金实施十建设工程城市建成区面积扩150方公里城市化水提高60扩现新区（高新技术开发区新加坡工业园）规模基础建成高新技术导100方公里锡西南片区建成旅游休闲配套体20方公里蠡湖新城建设锡北交通枢纽重点传统工业现代物流园区建设提升化工纺工轻型制造业基础东亭片区城乡机统合优化生态环境求周边区建设市相配套生态旅游休闲度假市农业济区形成现代化特城市山水城市湖滨城市基框架形象风貌
422 锡市未十年发展目标中锡市委2002年召开第十次代会确定锡未5—10年富民强市率先基实现现代化奋斗目标战略重点容十五期间国生产总值年均增长10达1900亿元左右均国生产总值达43万元左右现行汇率折算约5000美元财政收入年均增长12全社会固定资产投资年均增长10城镇居民均支配收入农民均纯收入年均递增106左右2005年力争全省率先进入基实现现代化阶段2010年济社会发展民富裕程度达接世界中等发达国家水省率先基实现现代化
43锡市市政交通规划动态分析
431市政设施已建成太湖广场火车站广场等批标志性工程 新增建设钱钟书居薛福成古建筑群锡图书中心世界影城等32处省级文化保护单位占660亩总投资8亿元民币建筑面积14万方米市体育中心建设正启动城市环境质量进步改善空气污染指数均值94全市建立级环境监测站6烟尘控制区61控制面积4352方公里全市工业废水达标排放率95城市绿化工作进步加强年新增绿464公顷年末城市公绿面积1117公顷新增园林绿面积3132公顷均绿面积63方米建成区绿化率301水日供水力达145万吨实行市区1690方公里范围区域统供水市区居民（含原锡山市农民）燃气率达84
根规划锡西气东输工程已启动预计西部天然气2003年底达锡2004年开始锡城乡逐步天然气
432交通设施已建成京沪高速锡段滨江高速公路锡市中心城区属宜兴江阴区高速公路高等级快速干道太湖道完成市工运路健康路等城市道路重点工程改造建设务两年已新建改造城市道路192条渠化市区道路网状结构均道路面积达12方米方公里道路长度13公里全省处领先位目前正加快建设环太湖高速公路蓉湖道美湖路青祁路等改造建设工程预计年末城市道路总长度达4258公里
根城市交通总体规划已建成9条放射性快速联结通道形成市中心快速干道属县市1530（交通时间）快速交通体系目前正着手构筑长169公里锡环城高速公路沟通锡东片中心城东干线联接荡口中心城锡甘线建成2级公路目前已启动锡机场改扩建工程该新机场距案荡口镇9km
44 完善城市配套设施
441锡市服务业概况 锡市第三产业发展迅速占GDP总值例已达415（市区443）
表 2 锡苏州常州2002年度GDP总量构成
GDP总额（亿元）
第产业（）
第二产业（）
第三产业（0
锡市
16017
36
549
415
苏州市
2060
45
581
374
常州市
7603
70
566
364
资料源2003锡概况苏州市2002国民济社会发展统计公报常州市2003年政府工作报告
表2出苏锡常三市中锡三产(服务业)重居首位全省仅次南京（473）
表3 2001年锡市GDP中第三产业素构成（万元）
国生产总值
劳动者报酬
营业盈余
农林牧渔服务业
33219
22014
3282
质水利
13630
11875
484
交通运输仓储邮电通信
706332
305918
141212
批发零售贸易餐饮
2464632
1256962
632681
金融保险
426250
64959
292297
房产
505956
56949
69551
社会服务业
462431
228982
112826
卫生体育社会福利
153192
110083
4064
科研综合服务
52291
39321
1696
资料源：2002 锡统计年鉴
表3出锡市交通运输仓储邮电通信贸易金融保险房产社会服务业等城市配套设施服务方面相发达
442 邮政电信设施
锡现邮电局321邮路总长度3855公里电话交换机总容量214万门2002年末全市城乡电话户28798万户中住宅电话12117万户占总数421％电话普率达884％全市现移动电话191万部５年间年50％速度增长成国移动电话户早突破百万户城市全市现互联网户4932万户５年前增长2045倍计算机网络普率达113％2002年邮电业务总量5255亿元年均增幅区济增长幅度２倍中新兴业务增势尤强劲
443金融保险
锡现１家政策性投资银行４家国商业银行８家股份制银行２家方商业银行２家信合作联社分支机构营业网点遍布全市城镇具完整功服务网络城异跨国汇兑交换结算畅通便捷2002年末项存款余额16268亿元项贷款余额1047亿元中中长期贷款2009亿元占总数192％锡现保险公司10家年保险业务迅速发展2002年保费储金收入434亿元５年间均保持304％增长幅度2002年末全市证券业营业收入253亿元年增长106％
444 商业服务
锡现中型零售商业企业39家中外商投资企业6家实收资493亿元占全部中型零售企业总实收资476％锡现型仓储式超市6家连锁超市集团6家连锁门店120锡现类贸易市场476中年成交额超10亿元市场132002年城乡商品市场成交额56235亿元
445锡餐饮服务业尤繁荣活跃现中型餐饮企业89家数量江苏省城市中居首位中外商投资企业12家实收资76亿元占全市中型餐饮企业总实收资465％2002年全市餐饮业零售额6643亿元５年均增长166％增幅领先零售总额均增幅71百分点全市现星级宾馆69家涉外饭店宾馆84家接外宾客房10637间旅游商务会展业发展创造良条件
446 教育文化
现级类学校980中普通中学212校学生3018万初中毕业升学率953％高考录取率844％全市高等学校９校学生355万５年间增加235倍锡轻工学等三院校合组建江南学占10方公里锡学城已启动建设锡文化事业生机盎然全市现艺术表演团体11演职员390影剧院92座席1978万张文化馆艺术馆140公图书馆博物馆14总藏书1989万册馆藏文物267万件锡现电视台转播台６座节目11套均周播出1159时线电视户达92万户现广播电台转播台６座节目８套均天播出136时电视广播口覆盖率均达100％
447 医疗卫生
全市现卫生医疗机构1326中综合医院39家专科医院17家疗养院６家全市医疗床位184万张中医院床位150万张卫生技术员213万中医生１万全市居民均万拥医院床位34张医生23全省均属领先水2002年类医院完成诊疗126353万次医院床位均率82％全市现社会福利院７床位1220张社会办养老院133床位6524张收养员分7824336全市均寿命1997年751岁提高2002年77岁
448 公事业
年电网改造锡现35ＫＶ变261台容量108228万千伏安输变电线路344条总长32608公里2002年全社会电总量18863亿千瓦时中城乡居民生活电1495亿千瓦时５年均增长116％现水厂６座生产力14155万吨／日2002年供水量23761万吨中城乡居民生活水8754万吨占368％全市煤气道长度86555公里城市道煤气家庭户1163万户液化气户4793万户居民燃气普率881％市区现公交线路89条公交营运车辆1980辆营运线路网总长度超600公里2002年公汽车车25903万次５年间均年运行班次增加30％车数增加143％
资料充分说明锡进行房产投资环境支撑条件优越
50 开发块分析
鹅湖旅游度假区理位置位江苏省锡市锡山区荡口镇荡口镇处锡市市区东南部东南方邻接苏州市东北方属苏州市县级市常熟市相联接距离锡市中心（三阳广场）24km锡新区中心16km距常熟市20km苏州市26km荡口镇理位置处锡苏州常熟市中心鹅湖度假区块位荡口镇东侧西侧规划滨湖道北西南三面鹅真荡
51域交通状况：
荡口镇外交通通公路锡苏州常熟联系公路等级二级公路锡市境道路状况较锡市联系锡甘路设计车速达60kmh苏州境锡接壤部分道路路况较差设计车速40kmh左右根现状道路状况鹅湖度假区锡苏州常熟行车时间约半时
511航空港锡硕放机场距荡口镇12km现北京广东福建山东四国航班荡口镇距海虹桥机场130km规划锡新机场距荡口镇9km关锡新机场建设问题江苏省政府已开始进行前期调研工作
512铁路沪宁铁路锡站苏州站荡口火车时间均半时拟建中京沪高速铁路2004年启动建设
513高速公路沪宁高速公路硕放出入口距荡口镇85km规划中锡东干线级公路标准设计车速80km时荡口镇西侧通距鹅湖度假区6km计划年开工建设苏州境规划苏州张家港级公路期进行建设距荡口镇7km通荡口镇域交通分析出鹅湖度假区现状外交通客源锡苏州常熟三市车行时间均半时居住工作较车行距离客户接受二三年着交通工程建设镇区道路等级提高出行时间会缩短八分钟左右出行时间会20分钟左右十分理想出行时间（参见附件3 鹅湖度假村交通示意图）
52 区规划建设情况
荡口镇属锡市锡山区中心镇距锡市中心城边缘12km规划拟甘露镇荡口镇合重点建设荡口镇
市区荡口镇联系锡甘路改造城市供电供水均锡市区统建设荡口镇建设般农村乡镇标准进行建设市区特城市统规划统标准进行建设利荡口镇城市化进程
现荡口镇总体规划编制已基完成专家证报锡市民政府审批该总体规划确定原荡口镇江苏省历史文化名镇锡市旅游局已该镇列江南历史文化名镇旅游景点
年荡口镇民政府已总体规划布局进行道路基础设施建设鹅湖度假区西侧滨湖道作重点工程进行建设该路北接通常熟南连接苏州鹅湖度假区块开发建设创造良外部建设条件
53 现状分析
项目块位荡口镇区东鹅真荡畔距镇区中心1km规划该性质旅游休闲居住该现状鱼池（河流）村民居住农田三部分组成鱼池（河流）约占总38％村民居住占20％农田占42％均标高45m（吴淞高程系）势较低根现状处位置形貌状况分析该进行旅游休闲低层墅居住建筑整体开发建设优良块湖滨墅良水景观提高墅商业价值块部鱼池河网进行整理扩水面幢墅水景观种形规划建设具水环境特色高尚墅区环湖（河）段结合50M－20M绿化带应进行防洪堤岸建设防洪堤岸应高洪水位56M标准（吴淞高程）确定堤岸标高（56M＋12M）样湖边堤岸较高部墅标高应相应抬高部应进行整治河流鱼池适扩水面趋土石方衡规划设计方案阶段必须加注意外雨季鹅真湖水位较高时该块需进行机械排水
54 块开发建设资源分析
541 块然资源鹅湖度假区千亩土历史文化名镇鹅真荡畔实：众周知锡适宜建高尚墅区土五里湖畔浮十八湾马山区佳然述区受城市规划控制国家宏观政策导期均难审批块千亩建墅土锡市20km半径适宜建墅块中处湖泊滨已首推鹅湖度假区说该批租价格较廉目前国家宏观严格控制墅区政策言鹅湖度假区块土显特宝贵适时发挥块土市场作显特紧迫
水资源水鹅湖度假区块特珍贵资源块东东南部鹅真荡江南区特秀美湖泊该荡连通虞河北接长江南连太湖太湖调节水量重通道活水水体污染较水质Ⅱ级具良生态环境块部河道鱼池创造独具特色度假区具天独厚水环境
542文资源
荡口镇江苏省历史文化名镇锡区文物古迹保存古镇开发价值乡镇早晋代荡口形成集镇明代华氏家族迁徙荡口逐步发展成江南闻名商埠里历代名辈出古代出进士37代科学文化名更灿群星荡口锡绣发源现义盛河两侧北仑河岸民路老街区均保留量历史名居具典型江南水乡特色建筑风貌街区全镇现县级文保单位10处中义庄文化华氏古建筑群锡区著名惠山古祠堂群相媲美具特色历史文化街区荡口镇具丰富历史文化底蕴鉴东南学专家证锡关部门已决定推荐荡口镇申报全国历史文化名镇申报材料报江苏省建设厅审定统报国家建设部鹅湖度假区建样富丰富历史文化氛围环境中会荡口镇文景观增添新页提高鹅湖度假区文化价值带动该区物业商业价值较幅度升值
543交通资源
域交通分析表明鹅湖度假区仅荡口镇镇区中心便捷道路交通联系锡苏州常熟三市均较快速道路联系着镇区滨湖道锡市域东干线苏州市域西干线锡甘路改造相继建设会缩短度假区三市空间距离方便度假区客流出行
544 建设资源
供水根锡市规划2003年锡市太湖水厂荡口镇供应水污水处理方面锡山区已计划荡口镇建设区域性污水处理厂
供电根荡口镇总体规划该镇形成110KV变电中心380KV变电辅成体系10KV供电网
供气鹅湖度假区邻梅村热电厂该厂已允诺愿意度假区24时提供供热供冷蒸汽道铺项目块规划红线处
建设软环境锡市锡山区荡口镇三级政府已城镇建设列入重议事日程放重位置配备强力领导班子城市建设列入率先基实现现代化重战略部署级政府城市基础设施建设环境建设住宅建设等作城市项建设重点鹅湖度假区处样建设环境中方级政府关注支持必加快建设速度
综述鹅湖度假区块开发建设资源优厚外部项建设条件趋完善更重预计开发建设程中政府开发商间会出现互相协调现象基做步实施
60 市场调研分析
61 五年锡房产市场热点演变
1998年锡房产市场五方面发生显著变化市场供求产生明显影响
住房制度改革房产交易政策变化激活市场需求已购公房济适房允许市交易住房货币补贴金融信贷政策调整实施增强住房级市场购买支付力促市场潜需求效需求转化房产交易程序简化税费调降低交易成
二土供应方式变化提高市场透明度公性2001年开始土供全面采招标拍卖方式市公司国外知名房产公司机会抢滩锡城房产市场时房产产品价格构成产生较影响
三国房产企业改革全面推行企业性质发生改变开发体理水运营模式竞争实力等方面变化较产销分离理念已广泛接受企划广告营销代理纪等中介行业迅速发展
四产品结构元化满足购房需求房型户型建筑风格景观设计配套设施装修标准物业理等方面更加优化呈现出元发展态势购房者更选择余
五城市交通基础设施改善住宅建设区位布局调整产生四供求热点区域：市中心区副中心区商服房高档公寓热销二城市西南湖亲水区新城建设水环境治理土升值较快需求三东亭开发区锡市新区周边外资企业高新技术企业高度集中该区域(注意开发项目理紧邻新区)已形成成熟社区价格优势较明显四城市西北惠山森林公园周边区环境较适宜居住供求量较
六住房公积金贷款制度完善户籍制度改革房产市场发生较促进作锡市住房制度改革办公室市住房公积金理中心已发关进步加住房公积金放贷力度实施意见根该意见公积金贷款门槛降低：扩住房公积金放贷范围原现房发放贷款外增设期房建住房修住房贷款贷款限额提高仅取消面积限制贷款额度原房价70提高80贷款期限延长商品房二手房贷款延长30年外降低期房贷款保证金购房者办理商业贷款业转换公积金贷款相信政策实行必力促进住房消费
早2001年国务院国发[2001]6号文件发出国务院批转公安部关推进城镇户籍理制度改革意见年江苏省政府办公厅批转省公安厅关进步推进城市城镇户籍理制度改革意见通知着改革全面推进更便农村外业进入锡区城镇购买住房进步激活城市产市场
62 锡市2000—2002年度房产市场供需状况
2000年锡房产市场呈现出快速发展态势：房产开发投资快速增长市场供需两旺房屋销售量价齐升商品房空置面积进步减少消费者购房越越理性开发体综合实力断增强产品质量断提高
621 市场供增加开发建设节奏加快
土供应方面2001年锡市区出土9幅三退二进三项目土采协议方式出外余均拍卖招标方式出土出总量53万方米2002年市区组织8批次38幅土公开招标挂牌出出土总面积245万方米成交金额412亿元规划允许容积率测算土建房屋面积427万方米
房产开发投资方面2000年市区完成房产开发投资2599亿元房屋竣工面积6895万方米中住宅5132万方米2001年市区完成房产开发投资3568亿元房屋竣工面积13603万方米中住宅10851万方米2002年市区完成房产开发投资5555亿元房屋竣工面积17632万方米中住宅15317万方米2002年底锡市区供预销售商品房总面积12254万方米中年空置房面积446万方米
622市场需求旺盛成交量效放
2000年锡市区商品房销售面积14741万方米成交金额3026亿元中济适房成交3923万方米2001年市区商品房销售面积11881万方米扣济适房素实际增长10成交总额2782亿元 2002年市区商品房销售面积16296万方米增长38成交总额4238亿元增长522002年市区二手住宅成交8971万方米增长71成交总额1115亿元增长149市场需求旺盛程度见
表4锡市区2000—2002年商品房开发销售情况统计
项目
完成
投资额
竣工
面积
销售
销售
住宅
面积
住宅
金额
住宅
2000
2599
6895
5132
14741
14009
3026
2707
2001
3568
13603
10851
11881
11182
2782
2458
2002
5555
17632
15317
16296
14957
4238
3522
数源：200020012002年锡房产市场报告
(称锡市区锡市建成区含锡山惠山滨湖新区辖建制镇乡区)
63 锡房产供求般预测
锡市区2000年底住房228614万方米家庭762万户均住房面积153方米根锡市房产籍数库统计分析住房建筑面积45方米871万户建筑面积45～65方米间1277万户二项计2148万户着产业结构调整困难企业退二进三项目建成居住区未带动周围改造出现新环境协调新配套齐等矛盾假定五年基完成城市低洼区危旧房成片改造老居民新村治理改造务五年市区均面积达20方米左右2005年150万城市规模十五期间锡市区住宅潜需求总量1500万方米2000万方米间见锡房产业发展空间十分巨
64 锡市低密度高档住宅需求预测
低密度高档住宅消费象外商国高收入群体
641锡市市居民低密度住宅潜市场需求 着锡市周边区济快速发展城乡居民支配收入正迅速增长相适应高收入户收入步迅速增加数资料出：
表5 锡市国生产总值居民支配收入增长(简表)
年份
GDP亿元
增幅
均支配入(元)
增幅
高收入户10
增幅
高收入户10
增幅
2002
16017
1776
10860
149
1588128
691
3091721
3591
2001
136011
1333
9454
993
1485442
878
2274854
1124
2000
120017
546
8603
862
1365493
1756
2044928
268
1999
113801
817
7920
1034
1161555
1987
1612765
115
1998
105201
958
7178
35
968979
108
1446415
063
1997
96001
1034
6935
669
979577
1612
1437399
304
1996
87001
1431
6500
1279
843595
1466
1102327
533
1995
76111
2534
5763
1403
73576
972
1046583
1913
1994
60724
3759
5054
52
67056
6303
878531
6257
1993
44141
4517
3325
3906
411301
3748
540401
4751
1992
30406
6452
2391
1913
299177
2264
366346
2404
1991
18482
152
2007
949
243943
317
295348
1222
1990
16044
1062
1833
128
251942
301
263183
1016
1989
14504
847
1625
1176
193659
765
238912
1
1988
13372
2906
1454
128
179898
197
241317
3213
1987
10361
164
1289
1847
150287
1909
182637
2053
1986
8901
1088
127263
151526
年均增长
1639
1307
1715
2074
根表数通作元回分析表明居民支配收入GDP增长呈强正相关关系强度系数086
根列2002年数均户279计算锡市区高收入户户支配收入44308元高收入户户年收入86258元
数根1991—2002年GDP增长居民支配收入相关系数进行预测2007年锡市GDP总量达212226亿元高收入户均年收入相应增长218109元高收入户均年收入达36798元2007年市区高收入户均户年收入达608万元高收入户户均收入达102万元2002年锡市区762万户计算锡市高收入户76000户高收入户76000户计152000户
表6 2002年锡居民支配收入水分组表
低收入户
低收入户
中等收入户
高收入户
高收入户
占10
占10
占60
占10
占10
资料源：2003年锡统计局城调队
外必须注意改革开放锡市乡镇企业蓬勃发展五年民(私)营济迅速发展特市原集体企业乡镇企业已部分改制民(私)营济2001年锡全市民(私)营企业已达38739家注册资2495亿元中市区24651家注册资134亿元全市私营企业投资者数84588雇工323万中市区51338雇工185万
锡市城乡民富裕表现汽车拥量锡城乡已拥私家车总数达4万辆2002年日增私家车80余辆
抽样调查12001年全市20万户农户进行业济收入调查户均年收入5万元占20户均年收入5～10万元占68户均年收入10万元占21户均年收入30万元户数达1064户根调查数测算全市农村747万户家庭中户均支配收入5万元148000户中5～10万元50320户10万元达15687户
抽样调查2 年6月进行次锡市区600户年收入4万元高收入户家庭住房意问卷调查（锡市城调队提供统计数家庭年收入4万元家庭约占总户数20约152万户）购房意占533
中算3 年购房总数2753年258
购房意中年龄偏轻中：25～35岁占40736～45岁占26346～55岁占22456岁占106
购房意者收入状况：家庭年收入4～6万占5326～8万占3178～10万占810万71
意购房者购买时间布：马买144年购买173两年购买199三年购买484
购房原分析：现住房太占263居住环境物业理满占218段满意144户型满意占143楼层满意占123投资占11
购买面积分析：（方米）80～100占209101～120占344121～150占293151～180占58180占64
购房总价选择分布：（万元）2025占24426～30占32131～35占16736～40占11241～45占5446～50占7150占32
购房者层次需求选择：层占526高层占274高层占108联排墅占92
停车位选择：已车168计划购买150目前车计划占682购房时需停车位占575中想购买停车位占702想租占298
抽样调查3 年底锡市房产市场2000户家庭作问卷调查该项调查统计355家庭购买墅需求264家庭4室高档住宅购买需求调查象中70私营企业业转制乡镇企业业余员高收入部门中中高级理员
综合分析预测
预测1抽样调查2数分析表5列市区年收入达4万元高收入户152万户533例推算三年中购房意达805万户中购买联排墅达7486户农村抽样调查1数推算锡农村年收入5万元148万户述购房意购买墅例推算三年中购买墅意7257户城乡合计三年中购买墅意14743户
预测2抽样调查3数分析355例推算市区152万户高收入户中购买墅意5396户农村148万户高收入户中购买墅需求家庭5254户城乡合计达10650户
综合两种预测锡城乡居民三年中购买墅意约10000～14000户左右相市场需求
642外商外顾客低密度高档住宅需求预测
10年锡外型济发展迅速特5年外商投资企业急剧增加2002年底锡全市累计已批准外商投资企业6800家实际利外资11478亿美元锡外商业外资企业港澳台企业中工作外籍港澳台籍高级理员已达13000锡市外局锡市公安局等部门掌握情况现常住锡外商（包括购房租房住外企公寓中）约5000～6000左右外锡市房产交易市场统计2002年底锡直接购买高级住宅260户中香港台湾客商占45日商占29余欧美客商1068户锡租房居住（包括租赁高级公寓）里需说明外商锡购买住房直接购买相外商公司中方员工名义购买租赁居住情况外商锡购买住宅租赁居住实际数量远远述房产市场登记数量中相数量员锡购买低密度高档住宅需求着锡市外资企业持续增加锡购买低密度高档住宅外商逐年增加
综合641642分析锡市确实存着较低密度高档住宅潜市场较留余估计三年中锡区总需求约12000～15000户左右
643 鹅湖度假区吸引购买低密度高档住宅区位优势：荡口镇邻锡新区锡山区统计：2002年底锡新区外商投资企业680家锡山区460家合计1140家锡市规模较外资企业集中世界500家跨国公司中锡投资30家公司基集中锡新区外鹅湖旅游度假区处锡市中心苏州市区西片常熟市等边三角形中心项目吸引苏州西片常熟市南片外商港澳台企业区高收入户购买低密度高档住宅需求（参见表7—8）
情况说明鹅湖旅游度假区处特殊理位置吸引外商高收入户(包括锡区苏州部分区外商高收入户)购买墅方面具较优势
表7 2001年苏州市区荡口镇邻区济情况
指标
市区
常熟
昆山
太仓
注册资金(亿元)
GDP（亿元）
61856
30300
23080
15798
第产业(亿元)
2489
1544
1149
1440
第二产业(亿元)
35805
16594
13880
8396
第三产业(亿元)
23561
12161
8050
5961
均GDP（元）
29693
28183
38635
35169
私营企业（）
16963
6445
4846
2819
29624
中工业
8635
4526
2337
1942
16816
批零餐饮
5421
1402
1584
594
7391
体劳动（户）
51080
44660
17515
13687
3925
表8 苏州市区荡口镇邻区利外资情况
01年批准外商投资项目合()
市区
常熟
昆山
吴江
太仓
年批准企业数
529
101
343
128
156
年批准外资(万美元)
317808
60238
159716
59311
59192
年实际利外资
118482
30726
75039
21193
24734
累计实际利外资
944233
210961
504601
107869
165026
年末已开业外资企业数
1120
608
1070
592
782
表78统计数出邻荡口镇苏州市关片区中相潜购买项目中低密度高档住宅潜客户
70 苏锡常区房产业竞争态势较分析
71 区域房产业发展般竞争状况
苏锡常市房产业发展基时起步1992年前锡常州房产业发展状况明显苏州1992年苏州确立海(浦东)托城乡举分层次全方位贸发展战略特新加坡工业园区高新区设立苏州开放开发点线面网聚合市区面积着两区开发扩倍东园西区古城居中体两翼城市新格局基形成城市功拓展超前规划苏州房产业带发展先机时锡常州老城区度开发城市扩张缓慢规划滞房产业发展水未提高2001年锡山市入锡市区2002年武进市入常州市区两市房产业发展提速市场断繁荣
面较2000—2002年苏锡常三市房产业发展状况：
表9 苏锡常三市房产业发展情况
2000年
2001年
2002年
年份
苏
锡
常
苏
锡
常
苏
锡
常
房产开发投资完成额
612
447
30
686
493
322
1073
770
41
房产开发总面积
129
91
124
159
100
471
231
70
房产开发施工总面积
762
457
407
850
521
488
1467
748
526
中：住宅施工面积
625
369
344
691
405
398
1238
658
440
房屋竣工总面积
445
237
204
467
248
193
558
290
269
中：住宅竣工面积
376
197
161
386
205
170
465
254
227
市区房屋竣工总面积
190
91
151
235
136
160
235
176
237
中：住宅竣工面积
162
72
115
195
109
140
199
153
198
商品房销售总面积
373
218
149
480
202
173
540
235
249
中：住宅销售面积
330
197
134
432
183
170
480
219
224
市区商品房销售面积
151
147
112
259
131
143
259
162
213
中：住宅销售面积
136
140
99
235
112
135
239
150
193
市区商品房销售金额
332
303
197
527
378
256
632
424
414
中：住宅销售金额
264
271
176
443
246
251
545
352
349
空置商品房面积
222
136
78
192
93
70
127
58
51
中：市区空置面积
121
82
66
121
55
59
637
45
41
市区二手房成交面积
59
242
105
202
299
124
168
市区二手房成交金额
508
188
945
120
438
194
128
市区商品住房均价
1932
1772
2115
1863
2435
2545
1812
市区二手住房均价
1250
921
1172
1300
1547
1520
1550
房产开发企业总数
539
197
124
554
219
125
593
228
127
市区房产开发企业数
188
119
107
195
140
108
205
154
106
72 苏锡常区低密度物业基准竞争分析
苏锡常区低密度物业市场1992年开始形成两三年时间市环太湖区零星开发墅群规划滞基础设施配套物业理位市场需求旺长期处低水竞争发展状态2000年着社会白领阶层老板阶层断涌现外型济加快发展墅高档住宅需求量升较快苏州市7墅区全面旺销均售价方米50007000元间金鸡湖太湖滨墅等低密度物业售价超7000元米锡威尼斯太湖世家虹桥花园兰宝苑翠湖苑等9低密度物业区20万方米墅联排墅太湖山庄属烂尾楼需二次开发外余均已基售完售价米3000元10000元间（详见表10）常州市67低密度楼盘区3040套独立联排墅价格套60万元150万元间行情涨销售形势
表10 2000—2003年锡市部分墅基行情
项目名称
总建筑面积
建设年份
销售情况
单价变动情况（元米）
威尼斯
8万米
1994
基售完
开盘六七千现5000左右
兰宝苑
2万米
1994
基售完
均3800低3500
太湖世家
35万米
1999
基售完
均3000高10000
百合园
1万米
1994
基售完
3000—5200
鑫博花园
14万米
2003
35
开盘2000现3100
蠡景花园
19万米
2002
85
2000—2500
虹桥花园
18万米
2003
基订完
6000—9000均7000
绿岛家园
06万米
2002
基售完
3000—4000
73 典型案研究
锡市已形成准备开发低密度（容积率05）物业形态独立墅联排墅居住区较集中分布两区域：蠡湖区太湖虹桥花园太湖明珠苑种禽场块（土面积69023方米容积率03）泰德新城威尼斯花园（占39万方米期已开发20万方米）等型墅项目马山区檀溪村块（占1200亩容积率02）碧波二路南（占19万方米容积率035）两项目目前建设方案没确定面提蠡湖区四项目中太湖虹桥花园太湖明珠苑种禽场项目湖边周边鼋头渚影视城蠡园等风景名胜理位置天独厚泰德新城言蠡湖区规划调整令该区块增色少威尼斯花园综合优势：第作锡区早高档墅区威尼斯花园品牌社会美誉度较高第二威尼斯花园期140栋墅十套公寓已全部入住业20国家区气较旺第三较新开发墅区威尼斯花园景观已具规模树木成荫四季鸟语花香第四蠡湖桥建设学城未滨湖新城启动威尼斯花园交通条件周边环境产生利影响威尼斯花园二期建造148幢联体墅57幢独立墅224套低层公寓预计售价联体墅方米6000元左右独立墅会达方米10000元左右公寓售价3000元
80 客户分析
准确握区低密度高档物业需求状况获取锡市房产市场2002年11月份做市场需求调查报告锡兰宝苑威尼斯花园苏州太湖星等墅区开发商代理商苏锡常房产市场理员进行访谈出分析结果
81客户源分析
锡房产市场2000户家庭问卷调查结果锡区355家庭购买墅需求苏州常熟涨家港等市类物业需求例4～6间家庭未区低密度物业重客户源调查象中家庭口均352户年龄3545周岁间居70私企业转制乡镇企业民营企业老板董事会成员律师会计师海创业员税务金融电信等高收入部门中高级理员家庭月均收入均3万元低2万元
现低密度物业市场购买租低密度高档物业三类客户：首先公司老板CEO高级理者中外资企业较占租购总量60左右特点换位置变总样身份群需求次体工商户私营业演艺界士律师会计师等名占购房例30收入稳定豪宅消费群体中变化族客户贵富阶层半愿意抛头露面惯隐宣生活
82 客户求描述
低密度高档物业目标客户购房目非解决居住困难产品求较苛刻
产品类型方面客户需求六类：居家生活型墅墅作第居需求二度假型物业两套房套市区套郊区五天市区两天郊区种居住生活方式联体型墅需求量较三出租型墅外国公司高级外方员工般会墅买公司高额住房补贴力租住墅四旅游型物业旅游风景区度假区建造带营性质墅配套物业五办公型物业般公司栋楼买花园式办公环境高级理员寓六投资型墅高档公寓类物业够获较高租金收益具较高投资价值较市场需求量
产品风格方面目标客户需强调邻里间沟通然融合精雕细琢园林常景观中房子调查结果显示环境风格方面5896客户喜欢江南园林式1659客户喜欢水岸住宅1195客户喜欢欧陆风情664客户喜欢北方庭院586客户喜欢风格区户型面积配方面绝部分客户需求复式结构越层结构房屋联排墅面积160～250方米间独立墅面积200～400方米间
90 市场定位思考
91 目标客户导入
目前锡东部尚未型低密度高档住宅区旅游度假区鹅湖旅游度假区项目实施弥补空白锡市区东部高新技术开发区东亭开发区锡山区梅村厚桥鸿声荡口等镇苏州市区高新区太仓吴江常熟市目标客户群产生巨吸引力目标客户导入时锡高新技术开发区东亭开发区苏州高新区常熟吴江太仓等市外资企业高层理员外方工作员重点导入确定项目第梯次目标客户群锡山区梅村厚桥鸿声甘露荡口等镇太仓苏州市区西片常熟市关乡镇私营企业改制乡镇企业营集团成员积极引导确定第二梯次目标客户群苏州锡常熟太仓苏州市区西片张家港昆山海等境外区目标客户加强宣传确定第三目标客户群
92 市场定位确定
做旅游度假区开发项目四支撑条件旅游资源交通环境周围业支持项目处荡口镇锡区文物古迹保存古镇开发价值乡镇济学国家历史文化名城研究中心阮仪三等专家誉锡花园锡乌镇称旅游资源丰富项目相关交通环境等素着优化方发展项目需基础条件完全具备
海墅指数办公室公布数目前海市墅较集中100万～200万元价格段占供应量455次总价200万～300万元中高档墅占总量175总价100万元济型墅总价300万元豪华墅分1512 结合项目区位优势根锡区客户墅购买力分析针分析三梯次目标客户群考虑项目土价格相关开发成素项目定位锡东南片佳旅游度假休闲胜适宜居住型低密度高档社区物业售价4500～8000元方米间参海区价格段分布特点合理确定案墅价格段构成
100风险分析
101市场供求变化风险
1011供方面
鹅湖旅游度假区项目占1800亩区（苏锡常）单体项目总量规模较然国土资源部加强土资源调控已2003年2月份发出紧急通知求方律停止墅类供应两三年区低密度高档物业行情较已批出项目总量较锡市蠡湖马山两区已批准项目占达2000亩（中马山1500亩蠡湖周边500亩）苏州市金鸡湖太湖东岸狮子山天山周边已批准低密度项目总占面积超1000亩常熟虞山阳澄湖周边墅项目已批未建供方面竞争压力较
1012 需求方面
发展趋势着国企改革乡镇企业改制基完成私民营企业快速发展区居住类度假休闲类墅需求呈持续升态势类型低层高档物业需求受外型济发展状况变化会产生波动特出租型物业受影响明显
分析表明项目推出期供求确定性产品销售资金回笼方面产生较风险
102价格波动风险
规明确信息畅通市场中商品价格会背离价值然没泡沫信息称现象存增加交易成时候市场行会扭曲价格法体现真正价值泡沫会出现总体言目前区房产市场价格水区济发展水相适应着区济发展房价呈持续升态势具体区域项目具体情况相项目言鹅湖旅游度假区价格竞争优势明显（马山区毛价25万元亩左右蠡湖区毛价85万元亩）项目处鹅湖边受防洪素影响开发时需块作加高处理开发成确定性素较物业售价产生影响果项目成控制4000方米售价维持5000元方米相信够取较高投资回报反具定价格风险
103政策变动风险
政策风险包括政策稳定政策配套政策执行规范造成济风险年中央宏观济调控实施积极财政政策稳健货币政策拉动投资促进消费保持国民济持续较快发展系列宏观政策扩展空间限政策力度效应递减趋势特公部门债务急剧升年间年国债发行额高达3000－6000亿元年年末国债余额超15000亿元1995年2000年国债余额相全国财政收入重529％提高1021％超国际公认政府正常负债限度蕴含着定债务风险加国企业改革成支付养老金债务积累外债隐性外债增加等迫扩张性财政政策收缩积极财政政策旦发生转折性变化投资增长受抑制方面影响济快速增长
九五国家住房制度改革实施鼓励住房消费政策贯彻带动居民消费结构升级消费水提高促进城市房产开发快速发展系列政策量已释放国家房产业政策导面正积极引导放开搞活转适度控制防止泡沫风险理界舆界议蜂起情况国家级政府房产业采取某控制措施盲目投资投机炒作加限制时期优化开发结构整顿规范市场济秩序相结合级政府控制土供应时通税收金融加强市场监等措施房产市场进行干预调控历史验表明高档住宅房度假墅等调控监首选目标点项目遇意外政策风险项目带重损失
104融资利率风险
拉动需刺激消费国家连续年采取幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩消费信贷等系列金融政策利率杠杆金融政策实际效应正逐步递减利率水已接底部极限1996年５月１日1999年６月10日３年间银行利率连续７次调３年期存款例利率108％调27％降754％调81百分点时贷款均利率降65百分点措施利扩需出口减轻企业利息负担释放民间投资现进步调低利率已没少空间相反期流通中货币增加较货币流动性加加证券市场房产市场相互挤压导致某泡沫浮现破裂资市场撤出潜通货紧缩转通货膨胀性种情况银行存贷款利率出现反弹回升特果项目筹集资金定民间资金利率会更高约束融资增加融资成两方面房产开发带系列确定素造成投资风险目前国商业银行资金普遍充足贷款结构合理房产企业抵押贷款贷款中相互担保头抵押超值抵押银行心理反应脆弱果项目开发立足高例负债营银行贷款收取预售款赖遇较融资困难背利息偿付包袱发生融资问题带财务风险
根分析认项目投资开发营面定潜风险风险度属中等开发整体思路正确采取恰市场营策略完全化解缓解风险风险转化实际成效收益
110 结建议
111 结
通开发项目作全面定量定性案分析出较切合实际结：
1111展国宏观济发展趋势5年国民济继续7～8速度持续稳定增长房产开发继续成新增长点项目实施提供良宏观投资环境
1112国家房产市场宏观调控利国房产市场健康发展然国家低密度房产开发已实行严格控制政策着外商投资企业民（私）营济快速发展房产市场低密度高档住宅需求继续稳定增长项目开发提供相市场空间特国家严格限制低密度高档住宅建设条件项目锡区唯具较规模环境优美档次较高理优良低密度高档住宅片区推市场案具较强竞争力取较投资回报
1113认锡鹅湖度假区开发限公司关低密度高档住宅群旅游项目相结合更发挥荡口镇然文历史资源规划设计构想基行推进锡市特城市建设改善投资环境特加快锡市东片农村城市化锡吴文化历史风情旅游片区建设具重意义
1114研究表明锡市20公里半径适宜建墅块中2500亩面积建湖泊滨首推鹅湖度假区位荡口历史文化名镇该块实该开发项目规划合理定位正确价位适着锡特城市建设快速推进周边区（锡新区苏州西片常熟市）开发园区建设民营济外商投资企业加速发展该开发项目必具明显市场竞争优势具较高投资回报率
根总体评价认鹅湖旅游度假区开发项目具行性进行进步详细济技术证具体规划设计
必须指出该项目然存投资风险风险度属中等体现宏观方政策机突发性变市场供求确定性块开发成控制
112点建议
进步证完善规划建设构想中建议注意：
1121该项目规模较属长线项目市场需求尚许确定素低密度高档住宅市场销售会定时间差制定开发规划时必须考虑适分期注意现金流测算
1122研究表明前低密度高档住宅需求层次墅档次定位应该体现层次求注意中高档墅时开发定数量价格段100万元左右济型墅
1123东西方文化具相差异设计规划中必须考虑素根客户导入象外籍客户居设计中必须考虑西式风格墅反必须考虑中国庭院式风格产品规划导入客户象建筑群总体规划设计时必须兼顾吴文化古镇文化底蕴相融合物业理必须考虑跨文化理特点否会影响市场销售
1124鹅湖块具许优势标高偏低根避免洪灾防洪堤岸应高洪水位56M(吴淞高程)确定堤岸标高(56+12M)样湖边堤岸较高低密度高档住宅标高需相应提高外鹅湖水位较高时该块需进行机械排水必提高造价理运行成 整项目开发程中必须严格控制开发成步作详细济技术证规划设计方案时必须考虑问题
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