北京市霞云岭农业观光旅游项目行性研究报告
第章 总
项目名称
北京市霞云岭农业观光旅游项目
二项目承办单位
北京中商华嘉投资顾问限公司
三行性研究
1农业部发布生态家园富民工程计划示范建设项目技术指南
2北京市国民济社会发展第十五年规划纲北京城市总体规划（20042020）北京市旅游发展总体规划奥运行动规划北京会展业发展规划（20042008）北京市十五时期旅游业会展业发展规划
四项目概况
霞云岭农业观光旅游项目托北京市房山区理环境优势产业化载体形成绿色农业生态环境旅游产品品牌目标建设新农村改善优化农村济目科学规划理绿色种植技术旅游资源开发市场营销网络机组合农村综合型实型生态型种模式该项目建设核心开发建设京郊新型观光农业旅游示范区
通实施霞云岭农业观光旅游项目房山区霞云岭乡形成全国新农村建设培训基时鸽子台水库中心形成面积约4611方米生态农业观光旅游区水库四周群山环抱山林木茂盛整库区更加秀丽宜景色画旅游观光休闲处景区千亩山适宜林果业发展胡柚桃山核桃等整库区水源充沛种养业发展灌溉创造利条件景区交通便利属北京郊区公交线路景区北京市中心连起
五行性研究结建议
通实施霞云岭农业观光旅游项目形成集工业种养加工销售生态休闲体城郊型济模式实现农民增收农业增效发展绿色公害农产品生产促进生态农业建设首发展高端高效高辐射力产业创新型城市建设服务
项目首期投资2000万元中土权租赁资金800万元该项目具投资少见效快周期长操作简便易农民接受等特点该项目建设前景广阔符合中央关建设社会义新农村发展战略求实施霞云岭农业观光旅游项目行
第二章 项目背景发展概况
项目背景
1．北京市房山区概况
房山区位北京西南约占2019方公里口83万区府良乡距市区20公里
房山位北纬39°30′~39°55′东115°25′~116°15′处华北原太行山交界带西部北部山丘陵东部南部沃野原山脉房山安山三角山百花山西占山等均系太行山分支高峰百花山百草畔海拔2035米低处东南部立教洼海拔26米境河流13条拒马河石河回旋曲折永定河清河穿境
区府良乡首四中心卫星城距市中心20公里距北京西客站15分钟车程距天津塘沽港120公里
房山区位优势突出进出北京西南门
房山文资源矿产资源旅游资源热资源丰富京郊著名建材乡建筑乡煤炭乡林果乡旅游胜
房山历史悠久类文明重发祥约四五十万年前祖先北京猿周口店龙骨山带渔猎谋生然抗争写类文明史中光辉灿烂篇章房山便龙乡饮誉华夏
房山文化璀璨全区包括北京猿遗址西周燕遗址云居寺等559处文化古迹犹粒粒明珠散落块古老迷土灿星河文化古迹构成房山远古代历史文化长廊
房山杰灵名辈出春秋战国时期政治家军事家乐毅唐代著名苦吟诗贾岛元代艺术家高克恭民国时期文邱雪樵代代文志士房山块神奇土留数歌泣壮美诗篇
2．霞云岭概况
霞云岭乡处北京西南百花山脚属房山区辖距北京城区89公里著名108国道贯穿全乡44公里河北省接壤均海拔1000米交通便利
生态环境：全乡总面积218方公里15行政村10301林面积178万亩草场面积13万亩果树40万株林木覆盖率高达60煤碳石材等矿产资源丰富空气清新环境优雅
然风景：2161米百花山峰白草畔山顶千亩高山草甸四周十万亩工林次生林山腰占百亩成尤似蒙古包蚁穴城春季百种山花竞相开放万紫千红沁心脾蹬峰远眺山峦层叠连绵数千里诗情画意收眼底山住进农家院做山野居士会种返朴真乐融融感觉蹬隋刘武周雄居三角城遗址会种莫名思绪涌心头步入老道洞蝙蝠洞坡寺洞鱼洞溶岩笋石林立花盆山帝种棵千古柏立巨型花盆正中花盆山美传说会进入梦世界集避暑渡假垂钓游泳体鸽子台水库正建设中
物产丰富：霞云岭乡40万株成年果树十品种储量5000万吨石材等矿产资源红肖梨霞云岭乡特色水果国宴颜色鲜艳清脆口化痰止咳润肺健脾具保健功效特春季梨花盛开季节走进红肖梨专业村三流水千亩梨园眼忽夜春风千树万树梨花开诗句立刻变现实着季节流动苹果柿子核桃栗子花椒红果山楂红肖梨等十种干鲜果品供游采摘香椿茼蒿黄花等百种山野菜更道美味佳肴
通实施生态家园富民工程项目实现农业持续发展具非常重意义
二．项目提出背景意义
1．十五期间2020年北京市旅游业发展前景
根北京市旅游发展总体规划2010年北京旅游发展前景描述北京城市建设极发展许城市标志性建筑物陆续涌现断增加改变着北京城市景观北京基础设施建设20年中产生飞跃式发展铁线路延长面轻轨铁路建成四环五环通车城市绿进步扩气质量进步提高基础设施相配套城市标识系统全面建立北京旅游业更加轻松更加现代发展环境
时北京郊区成市居民周边区旅游度假者旅游目成发展双休日旅游黄金周旅游重基京郊成连接周边热点旅游区点重通道
2．十五时期国际旅游业发展趋势
世界旅游业发展全球体化趋势显示出市场细分化区域障碍化等特点华旅游者构成更加趋样化老年青少年女性游客重增加商务会议奖励旅游例加华旅游者中国传统文化特具独特文化色彩带方神秘性旅游资源感兴趣注重参体验追求新奇刺激热衷探险猎奇
3．北京城市总体规划调整
国家首国际城市文化名城宜居城市城市定位旅游业发展提出更新更高求北京旅游空间发展格局调整资源整合指明方中心城区历史文化资源保护强化口疏解市旅游发展旅游素配套提升创造良契机原郊区城市化推进山前原区乡村旅游发展带机遇挑战远郊山区生态保护力度加生态环境质量进步提高促进北京然类旅游产品升级
4．推进城郊旅游市场互动促进城乡协调发展
结合北京城市总体规划北京旅游产业总体规划引导区县针旅游市场开发差异化特色化旅游产品实施北京郊区乡村旅游发展规划实现城郊旅游市场互动重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化建设规范化理标准化努力探索城乡居民互动模式开拓京郊居民旅游市场面京郊市场加强方便快捷价格合理旅游服务接体系建设
5．合理开发休闲度假旅游培育拓展乡村旅游
北京市十五期间旅游业发展规划提出资源特点市场需求造特色化元化休闲度假旅游产品提升现产品档次优化休闲度假环境科学发展观持续发展角度出发结合城市总体规划环境保护规划鼓励环境友型生态协调型休闲度假项目发展严格控制耗占生态环境影响较旅游项目建设
北京市十五期间旅游业发展规划提出加快实现乡村旅游产品观光型综合型方转变餐饮住宿收入旅游综合收入转变注重土化开发特色化开发推进乡村旅游产业链化乡村旅游营者生化逐步培育发展中高端乡村旅游市场重点发展家庭旅游特色餐饮观光农园观光果园休闲渔场民俗节庆等六乡村旅游产品系列
6．旅游空间布局北京构建郊区旅游圈
结合城市社会济发展目标战略北京构建郊区旅游圈包括六环路附外郊区域范围发展重点：强化完善新城旅游服务功培育具特色导旅游产品旅游服务项目形成区域性旅游服务基二重点发展休闲度假名胜观光生态康体会议服务旅游产品完善旅游度假区综合配套服务体系强化生态型项目建设三托现型采摘园高科技农业园区提升休闲农业发展水发展企业化理集农业生产科技示范农产品加工休闲游憩等功体综合性休闲农业园区四全力保护世界遗产国家级市级风景名胜区然保护区森林公园湿等旅游资源前提积极推进区域基础设施服务设施建设改善旅游环境适应公众日益提高旅游需求
三项目区域发展概况
作房山济发展潜力巨产业旅游业年发展已成房山区重产业全区济社会生活中产生重影响十五期间房山区旅游业发展面着产业结构调整社会义新农村建设举办奥运会等难机遇区位交通市场优势具旅游业发展壮巨潜力1998年召开中央济工作会议中央做出旅游业列中国国民济新增长点决策国家旅游局提出2020年建设成旅游强国目标成国民济支柱产业国务院审批北京城市总体规划房山区定位生态涵养区城市发展新区旅游业生态友型产业重点发展产业发展旅游业房山区优化济结构必然选择
第三章 项目规划建设规模
项目规划建设具体项目包括：
1．国家新农村建设培训中心
项目作开发建设核心容取国家农业部科技部商务部国家发改委等部门力支持开发单位北京学清华学中国农业科学院等科研机构紧密合作根中央关建设社会义新农村战略部署区建设新农村需需立足北京面全国形成具时代特色培训中心带动项目周边产业发展
2．旅游观光带
旅游观光带鸽子台水库中心计划筹建景点25处景点面积1200方米花草凉亭木屋草坪具特色
期建设景点观光步行道全长20公里16米路面8米硬化青石板路观光旅游景点连成体形成环线二期整环水库道路建设库区点均达观光景点旅游车站提供方便快捷交通服务联接区观光景点方便游客旅游观光成立旅游服务公司购买电瓶车开辟旅游专线三期环保设施建设保护环境减少污染净化村水体资源质量美化亮化旅游环境建设垃圾站污水处理厂
3．霞云岭旅游度假村
面中城市周边区居民度假休闲康乐文化艺术科研等类群度假创作科技公关接种会议
期建设袖珍宾馆总投资1000万元种客房300套日接力1000占40亩中高档60套中档150套低档90套
建设会议中心接中会议环境容量500建筑面积600㎡总投资500万元设容纳200功会议厅80—150会议室会务餐厅建筑面积400㎡
二期建设湿疗养中心100套
三期建设豪华商务休假中心高档套房50套
4．生态观光农业区
面200公里城市中学生部分城市居民消费群建设体闲娱乐型生态农园包括观光娱乐型渔业建设粮渔渔牧渔鱼鸭混养区生态果园蔬菜园客提供鲜活绿色食品开展垂钓采摘品尝种植等活动
5．水运动旅游项目
面青少年中青年消费群体年接游客力1000万左右具探险健身刺激娱乐参体验生活等特色填补国旅游项目空白代表世界水体景观旅游发展方开发潜力
――水步行区设置步行区旅游者水行走轻功感觉
――水运动场开展水球天然浴场赛艇摩托艇浪等运动
――天然垂钓池鸽子台水库周围建设工养殖垂钓池观鱼池等
第四章 项目建设具备条件
．房山区正实施旅游业发展中期规划纲
房山区旅游业发展面着诸挑战国外旅游发展高潮市场竞争日益激烈新产品断涌现游客选择日益样化需求性化二全区济结构调整中面着黑白灰传统支柱产业接产业——旅游业间面两难选择三旅游业体制改革中方利益体关系处理区域旅游资源整合程中理单元间利益关系协调发展问题四观念思路转变全区旅游业发展中面挑战
房山区挖掘特旅游资源充分利资源优势区位优势重点培育民俗接精品项目作济发展重点根乡村旅游实质加房山区乡村旅游发展力度塑造房山区乡村旅游新形象房山区建设成特色鲜明种类样精致优美首郊野乡村旅游区
二．房山区积极引进企业投资发展
房山区促进济发展制定系列鼓励外投资优惠政策中专门鼓励开发旅游资源优惠政策
房山区旅游业发展规划投资开发旅游项目区政府根开发规模项目特点予财政支持投资500万元（含）1000万元(含)房山区现景点景区配套开发年完成投资区政府缴纳增值税营业税税区财政留成部分70连续两年奖励企业投资1000万元5000万元(含)新景区开发两年完成投资区政府缴纳增值税营业税税区财政留成部分70连续三年奖励企业投资5000万元两年完成投资区政府缴纳增值税营业税税区财政留成部分70—75连续五年奖励企业前三年75奖励两年70奖励
利保护现旅游资源前提允许旅游景区（点）实行权营权分离采取租赁拍卖转等形式营开发现景区（点）资源
三．房山渊源文化深厚底蕴
北京祖源昭示着北京北京城源房山承载房山渊源文化深厚底蕴50万年类史5000年文明史块神奇土烙深深印记形成房山独特历史灿烂文化
房山北京家园北京新洞山顶洞田园洞相继片土生息繁衍50万年前周口店北京遗址1987年列入世界文化遗产誉北京发祥
房山北京城起源西周燕遗址公元前十世纪燕国政治济文化中心国家级文物保护单位誉北京城发源北京建城史提前3050年
房山佛教圣1400年前佛教圣云居寺保存着世界仅存1122部3572卷14278块石刻佛教藏誉石长城
时房山石文化乡圣歌诞生国宝——汉白玉产具2000年开发雕刻历史石窝堪称北京基石文化乡霞云岭乡堂村没产没新中国词曲诞生江泽民志亲题词成圣歌诞生红色旅游村
世界洞天印证着房山世界级秉赋资源刻画秀美然山水奇特质奇观十亿年然造化千百万年质变迁形成峰林峰丛峡谷溶洞重点房山独特然景观
房山质遗迹丰富独具特色2019方公里区域半面积碳酸盐岩结构中国世界温带半干旱区岩溶景观典型代表2006年房山涞水涞源三区县八园区整合体联合国教科文组织评定中国房山世界质公园
房山山奇水秀引入胜中国华北区岩溶峡谷—十渡国家质公园誉青山野渡百里画廊方山国家森林公园集山林洞寺诸景体久负南苏杭北方美称 生态公园白草畔百花山京第奇山圣莲山 北京海滨青龙湖等然景观令流连忘返
房山溶洞众洞天全区已探明溶洞100座特拥中国首家溶洞质公园——北京石花洞国家质公园国家重点风景名胜区石花洞层支银狐洞水旱洞连通仙栖洞云水洞等组成中国北方岩溶洞穴群
第五章 旅游客源市场分析预测
客源市场现状趋势
1．旅游客源特征
北京区旅游状况年出现环首旅游圈趋势包括环北京周边区河北天津山西等省市北京旅游发展扩展区域发展重点：北京核心京张京承京沈京石京开高速公路京原国道旅游交通走廊通区域协作实现资源享市场互育形成北部然生态旅游东南部海滨休闲度假西南部历史文化观光西部然文化观光四特色鲜明区域旅游板块条特色旅游线路房山区发挥然景观历史文化旅游资源优势提升观光旅游产品档次时推动质科普旅游根祖文化旅游宗教文化旅游康体休闲度假旅游发展拓展旅游城镇综合服务功取明显成果
2．客源市场
北京市民市消遣游览活动属休闲市场部分市区居民旅游消费截流境某种意义起等旅游创收作起减少资金外流作提高旅游济效益京郊旅游等景点调查客源占旅游者总量20京郊旅游市场中占定重北京市民作日游客源市场潜力
3．外客源市场
外客源市场指北京市民外旅游者形成市场全国海外旅游者北京旅游客源市场重部分房山区作北京西南端重旅游年批旅游者
统计十五期间北京市累计接海外旅游者14568万次九五期间增长21旅游外汇收入累计1473亿美元九五期间增长21累计接国游客558亿次九五期间增长26中外京游客378亿次九五期间增长29市游客18亿次九五期间增长22国旅游收入4936亿元民币九五期间增长107中接外游客旅游收入总计4653亿元九五期间增长109接市民旅游收入总计283亿元九五期间增长70
二旅游市场消费行分析
着生活节奏加快社会竞争日趋激烈寻求休闲放松求知探索旅游需求日益增加综合分析目前旅游消费趋表现：
*休闲度假旅游产品成未旅游业发展趋势特特色生态休闲旅游产品受欢迎
*题性旅游产品惊险刺激性产品成发展重点
*参文化旅游旅游者数量幅度增长特文化题旅游产品
*观光旅游感知旅游认知旅游方发展
*度假旅游休闲放旅游康体旅游发展
*娱乐旅游体现现代性娱乐性戏剧性特点
*特种旅游探险漂流等旅游方式发展重点
三潜客源市场分析
环城游憩带（ReBAM）理前研究客源市场重方法指发生城市郊区城市居民光顾游憩设施场公空间特定情况包括位城郊外旅游者常光顾级旅游目起形成环市游憩活动频发带国ReBAM研究表明城市居民旅游休闲出游市场距离增加衰减：80出游市场集中距城市500公里范围旅游中心城市出发非居民目选择范围集中距城市250公里半径圈房山区周边城市众辐射北京城区天津河北省山东省陕西省山西省区城市口出游观光回然动机强烈社会条件较优越房山区霞云岭生态农业观光旅游潜客源市场房山发展周边城市旅游市场着天独厚条件
第六章 霞云岭生态农业观光旅游项目营销策划
策划思路
生态农业休闲旅游干农业观光休闲度假水面探险霞云岭旅游重点造核心旅游景区发挥核心辐射带动作逐步健全生态旅游区功素
１培育导产业增加农民收入抓增加农民收入关键基础立足农业基础条件较托京郊优势生态农业观光旅游区工业区优势力发展育苗水果蔬菜餐饮旅游五产业业举综合发展发挥区域性济文化中心城镇辐射带动作千方百计增加农民收入充分利水库公园生态农业观光旅游区全国新农村建设培训中心等旅游资源优势培育具特色采摘农业旅游观光农业餐饮服务业水面探险旅游农家乐等特色产业发挥较优势发展特色济通产业开发规划布局逐步形成特色农产品导型城镇建设商贸流通导型旅游服务导型农副产品加工乡镇企业导型规模养殖导型业种营导型等种类型段分布发展格局
2加快基础设施建设努力改善生态环境抓住京郊山区开发利时机发展节水型农业加快渠路林田宅配套建设步伐开展生态环境建设适时开展退耕林四旁绿化庭院美化绿化清洁源农村沼气等生态建设工程荒山荒开发重点统规划布局实行乔灌花草结合绿化美化净化结合加植树造林荒沙压草工作力度逐步改善农村生态环境农民生产生活条件
3加快农民住宅改造重点基础建设改善农村农民生产生活环境科学合理适度超前分类实施整体推进原开展康住宅改造建设建成集绿化住宅养殖高科技种植四位体高标准住宅成基础设施配套完善融商业饮食文化服务观光旅游农业体流生态文明新型农村康住宅
4健全旅游功素系统力发展水面山区探险旅游景点建设核心加快旅游区薄弱环节旅游交通建设加强娱乐美食设施建设开辟绿洲农业景区生态旅游景区开拓绿色旅游特色旅游科考修学等现代时尚旅游题房山区域历史文旅游资源结合起形成文景观然景观联合开发
二策划方案
较分析霞云岭生态旅游区建成鸽子台水库旅游线观光游览区休闲娱乐区美食品尝区山区探险区线四区京郊风情旅游新格局
1观光游览区
突出种类齐全巧精致生态科普特色突出综合性娱乐性全景式旅游特色
题活动策划：
*充分利霞云岭水果栽植现技术力量加果树栽植品种数量推出关果林旅游活动举办摘活动
*鸽子台水库公园作休闲度假区购置卡丁车沙漠摩托车水行车等游览设施举办种形式旅游活动增强旅游项目参性娱乐性互动性
*举办花卉名品盆景展销活动
2休闲娱乐区
利水果庄园纯净然新鲜丰富绿色食品基调摘鲜果品美酒等形式现基础精心规划建设形成全季节全天候休闲旅游餐饮住宿购物娱乐体化水果庄园特色
3美食品尝区
现餐馆农舍周边现餐馆农舍基础区域特色食品品牌民俗风情线托现理技术建设量繁育供观赏食水库鱼类观光游览区
题活动策划：
*结合农家乐设施开展旅游者采野菜培育花卉饲养动物烹美食活动旅游者体验山区生活品尝山区食动植物
*举办果园观赏风景采鲜果容旅游活动
4水面山区探险区
水库水面娱乐项目重点利山区设计具刺激性猎奇性参性互动性特色旅游活动
5．乡村农家乐旅游产品策划
农家乐旅游具定竞争优势体现三方面农家乐旅游收费较低廉农家乐旅游部分农民利闲置房屋生产资料进行营活动相言具投资风险营灵活等特点收费较低廉特度假型农家乐旅游收费合理城市工薪阶层具较吸引力二交通通讯较方便目前房山农家乐发展情况数交通通讯较方便效避免旅游者旅游长途劳累苦发展城市周边日游二日游极迅速方便三环境独特农家乐旅游般托良生态环境兴建现代旅游者具较吸引力
生态旅游区农业资源极丰富季节农作物乡土民俗等开发农家乐旅游坚实资源基础农家乐旅游综合利水面山区资源农村农业资源提高农产品附加值帮助农民脱贫致富着重作发展农家乐旅游农民体投资者较积极性通适引导农家乐进步扩规模成区旅游业发展中强劲济增长点新亮点
第七章 效益分析
项目投资
项目期限70年2002年—2072年规模1090亩中山900亩耕190亩规划原坚持持续发展原区域特色原科技应原发展旅游生态保护重原
新农村建设培训中心配套设施总建筑面积5307148方米28层2层408间客房计划投资3亿元民币
建设袖珍宾馆总投资1000万元
建设会议中心接中会议环境容量500建筑面积600㎡总投资500万元
会务餐厅建筑面积400㎡总投资100万元
建设休闲疗养中心100套总投资500万元
建设豪华商务休假中心高档套房50套总投资1000万元
建设生态观光农业区总投资1200万元（期400万元二期400万元三期400万元）
水步行区总投资200万元
水运动场总投资1200万元（期400万元二期400万元三期400万元）
天然垂钓池总投资400万元（期200万元二期200万元）
工养殖垂钓池总投资200万元
观鱼池总投资500万元
建设项目理费等1000万元
总计投资规模378亿元
二效益分析
1济效益：该旅游区综合旅游游览项目农业科技示范京郊风光探险等体验旅游体具较高休闲娱乐考察游览价值游客具较强吸引力游客回头率较高开发前景乐观必效益回报
2社会效益
（1）霞云岭生态农业观光旅游区创立全新持续发展生态模式巩固京郊农业发展成果找然资源文资源民俗风情综合开发突破口充分利房山山区独特理环境优势创出条生态环境开发旅游旅游开发保护环境路子京郊农业荒山荒水面进行农牧林渔农业然观光开发生态工程建设利起重示范作
（2）培育新济增长点丰富生态农业观光旅游项接设施功解决农村富余劳动力业问题时带动周边区济相关产业发展
（3）房山生态旅游区济效益普遍增长农家乐服务成霞云岭乡等农民收入源农民种植旅游致富积极性会普遍高涨生态农业观光旅游业快速带动交通运输食品工业建筑业工艺手工业商业餐饮业金融业信息业等相关产业发展
3生态环境评估分析
该项目建成形成集休闲度假娱乐游览观光美食体生态农业旅游区树立全新山区绿洲形象增强该区域水资源涵养功保护山区生态植恶化生态环境效遏制明显改善农业周边乡镇发展创造利条件
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第章 总
项目名称
北京市霞云岭农业观光旅游项目
二项目承办单位
北京中商华嘉投资顾问限公司
三行性研究
1农业部发布生态家园富民工程计划示范建设项目技术指南
2北京市国民济社会发展第十五年规划纲北京城市总体规划（20042020）北京市旅游发展总体规划奥运行动规划北京会展业发展规划（20042008）北京市十五时期旅游业会展业发展规划
四项目概况
霞云岭农业观光旅游项目托北京市房山区理环境优势产业化载体形成绿色农业生态环境旅游产品品牌目标建设新农村改善优化农村济目科学规划理绿色种植技术旅游资源开发市场营销网络机组合农村综合型实型生态型种模式该项目建设核心开发建设京郊新型观光农业旅游示范区
通实施霞云岭农业观光旅游项目房山区霞云岭乡形成全国新农村建设培训基时鸽子台水库中心形成面积约4611方米生态农业观光旅游区水库四周群山环抱山林木茂盛整库区更加秀丽宜景色画旅游观光休闲处景区千亩山适宜林果业发展胡柚桃山核桃等整库区水源充沛种养业发展灌溉创造利条件景区交通便利属北京郊区公交线路景区北京市中心连起
五行性研究结建议
通实施霞云岭农业观光旅游项目形成集工业种养加工销售生态休闲体城郊型济模式实现农民增收农业增效发展绿色公害农产品生产促进生态农业建设首发展高端高效高辐射力产业创新型城市建设服务
项目首期投资2000万元中土权租赁资金800万元该项目具投资少见效快周期长操作简便易农民接受等特点该项目建设前景广阔符合中央关建设社会义新农村发展战略求实施霞云岭农业观光旅游项目行
第二章 项目背景发展概况
项目背景
1．北京市房山区概况
房山区位北京西南约占2019方公里口83万区府良乡距市区20公里
房山位北纬39°30′~39°55′东115°25′~116°15′处华北原太行山交界带西部北部山丘陵东部南部沃野原山脉房山安山三角山百花山西占山等均系太行山分支高峰百花山百草畔海拔2035米低处东南部立教洼海拔26米境河流13条拒马河石河回旋曲折永定河清河穿境
区府良乡首四中心卫星城距市中心20公里距北京西客站15分钟车程距天津塘沽港120公里
房山区位优势突出进出北京西南门
房山文资源矿产资源旅游资源热资源丰富京郊著名建材乡建筑乡煤炭乡林果乡旅游胜
房山历史悠久类文明重发祥约四五十万年前祖先北京猿周口店龙骨山带渔猎谋生然抗争写类文明史中光辉灿烂篇章房山便龙乡饮誉华夏
房山文化璀璨全区包括北京猿遗址西周燕遗址云居寺等559处文化古迹犹粒粒明珠散落块古老迷土灿星河文化古迹构成房山远古代历史文化长廊
房山杰灵名辈出春秋战国时期政治家军事家乐毅唐代著名苦吟诗贾岛元代艺术家高克恭民国时期文邱雪樵代代文志士房山块神奇土留数歌泣壮美诗篇
2．霞云岭概况
霞云岭乡处北京西南百花山脚属房山区辖距北京城区89公里著名108国道贯穿全乡44公里河北省接壤均海拔1000米交通便利
生态环境：全乡总面积218方公里15行政村10301林面积178万亩草场面积13万亩果树40万株林木覆盖率高达60煤碳石材等矿产资源丰富空气清新环境优雅
然风景：2161米百花山峰白草畔山顶千亩高山草甸四周十万亩工林次生林山腰占百亩成尤似蒙古包蚁穴城春季百种山花竞相开放万紫千红沁心脾蹬峰远眺山峦层叠连绵数千里诗情画意收眼底山住进农家院做山野居士会种返朴真乐融融感觉蹬隋刘武周雄居三角城遗址会种莫名思绪涌心头步入老道洞蝙蝠洞坡寺洞鱼洞溶岩笋石林立花盆山帝种棵千古柏立巨型花盆正中花盆山美传说会进入梦世界集避暑渡假垂钓游泳体鸽子台水库正建设中
物产丰富：霞云岭乡40万株成年果树十品种储量5000万吨石材等矿产资源红肖梨霞云岭乡特色水果国宴颜色鲜艳清脆口化痰止咳润肺健脾具保健功效特春季梨花盛开季节走进红肖梨专业村三流水千亩梨园眼忽夜春风千树万树梨花开诗句立刻变现实着季节流动苹果柿子核桃栗子花椒红果山楂红肖梨等十种干鲜果品供游采摘香椿茼蒿黄花等百种山野菜更道美味佳肴
通实施生态家园富民工程项目实现农业持续发展具非常重意义
二．项目提出背景意义
1．十五期间2020年北京市旅游业发展前景
根北京市旅游发展总体规划2010年北京旅游发展前景描述北京城市建设极发展许城市标志性建筑物陆续涌现断增加改变着北京城市景观北京基础设施建设20年中产生飞跃式发展铁线路延长面轻轨铁路建成四环五环通车城市绿进步扩气质量进步提高基础设施相配套城市标识系统全面建立北京旅游业更加轻松更加现代发展环境
时北京郊区成市居民周边区旅游度假者旅游目成发展双休日旅游黄金周旅游重基京郊成连接周边热点旅游区点重通道
2．十五时期国际旅游业发展趋势
世界旅游业发展全球体化趋势显示出市场细分化区域障碍化等特点华旅游者构成更加趋样化老年青少年女性游客重增加商务会议奖励旅游例加华旅游者中国传统文化特具独特文化色彩带方神秘性旅游资源感兴趣注重参体验追求新奇刺激热衷探险猎奇
3．北京城市总体规划调整
国家首国际城市文化名城宜居城市城市定位旅游业发展提出更新更高求北京旅游空间发展格局调整资源整合指明方中心城区历史文化资源保护强化口疏解市旅游发展旅游素配套提升创造良契机原郊区城市化推进山前原区乡村旅游发展带机遇挑战远郊山区生态保护力度加生态环境质量进步提高促进北京然类旅游产品升级
4．推进城郊旅游市场互动促进城乡协调发展
结合北京城市总体规划北京旅游产业总体规划引导区县针旅游市场开发差异化特色化旅游产品实施北京郊区乡村旅游发展规划实现城郊旅游市场互动重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化建设规范化理标准化努力探索城乡居民互动模式开拓京郊居民旅游市场面京郊市场加强方便快捷价格合理旅游服务接体系建设
5．合理开发休闲度假旅游培育拓展乡村旅游
北京市十五期间旅游业发展规划提出资源特点市场需求造特色化元化休闲度假旅游产品提升现产品档次优化休闲度假环境科学发展观持续发展角度出发结合城市总体规划环境保护规划鼓励环境友型生态协调型休闲度假项目发展严格控制耗占生态环境影响较旅游项目建设
北京市十五期间旅游业发展规划提出加快实现乡村旅游产品观光型综合型方转变餐饮住宿收入旅游综合收入转变注重土化开发特色化开发推进乡村旅游产业链化乡村旅游营者生化逐步培育发展中高端乡村旅游市场重点发展家庭旅游特色餐饮观光农园观光果园休闲渔场民俗节庆等六乡村旅游产品系列
6．旅游空间布局北京构建郊区旅游圈
结合城市社会济发展目标战略北京构建郊区旅游圈包括六环路附外郊区域范围发展重点：强化完善新城旅游服务功培育具特色导旅游产品旅游服务项目形成区域性旅游服务基二重点发展休闲度假名胜观光生态康体会议服务旅游产品完善旅游度假区综合配套服务体系强化生态型项目建设三托现型采摘园高科技农业园区提升休闲农业发展水发展企业化理集农业生产科技示范农产品加工休闲游憩等功体综合性休闲农业园区四全力保护世界遗产国家级市级风景名胜区然保护区森林公园湿等旅游资源前提积极推进区域基础设施服务设施建设改善旅游环境适应公众日益提高旅游需求
三项目区域发展概况
作房山济发展潜力巨产业旅游业年发展已成房山区重产业全区济社会生活中产生重影响十五期间房山区旅游业发展面着产业结构调整社会义新农村建设举办奥运会等难机遇区位交通市场优势具旅游业发展壮巨潜力1998年召开中央济工作会议中央做出旅游业列中国国民济新增长点决策国家旅游局提出2020年建设成旅游强国目标成国民济支柱产业国务院审批北京城市总体规划房山区定位生态涵养区城市发展新区旅游业生态友型产业重点发展产业发展旅游业房山区优化济结构必然选择
第三章 项目规划建设规模
项目规划建设具体项目包括：
1．国家新农村建设培训中心
项目作开发建设核心容取国家农业部科技部商务部国家发改委等部门力支持开发单位北京学清华学中国农业科学院等科研机构紧密合作根中央关建设社会义新农村战略部署区建设新农村需需立足北京面全国形成具时代特色培训中心带动项目周边产业发展
2．旅游观光带
旅游观光带鸽子台水库中心计划筹建景点25处景点面积1200方米花草凉亭木屋草坪具特色
期建设景点观光步行道全长20公里16米路面8米硬化青石板路观光旅游景点连成体形成环线二期整环水库道路建设库区点均达观光景点旅游车站提供方便快捷交通服务联接区观光景点方便游客旅游观光成立旅游服务公司购买电瓶车开辟旅游专线三期环保设施建设保护环境减少污染净化村水体资源质量美化亮化旅游环境建设垃圾站污水处理厂
3．霞云岭旅游度假村
面中城市周边区居民度假休闲康乐文化艺术科研等类群度假创作科技公关接种会议
期建设袖珍宾馆总投资1000万元种客房300套日接力1000占40亩中高档60套中档150套低档90套
建设会议中心接中会议环境容量500建筑面积600㎡总投资500万元设容纳200功会议厅80—150会议室会务餐厅建筑面积400㎡
二期建设湿疗养中心100套
三期建设豪华商务休假中心高档套房50套
4．生态观光农业区
面200公里城市中学生部分城市居民消费群建设体闲娱乐型生态农园包括观光娱乐型渔业建设粮渔渔牧渔鱼鸭混养区生态果园蔬菜园客提供鲜活绿色食品开展垂钓采摘品尝种植等活动
5．水运动旅游项目
面青少年中青年消费群体年接游客力1000万左右具探险健身刺激娱乐参体验生活等特色填补国旅游项目空白代表世界水体景观旅游发展方开发潜力
――水步行区设置步行区旅游者水行走轻功感觉
――水运动场开展水球天然浴场赛艇摩托艇浪等运动
――天然垂钓池鸽子台水库周围建设工养殖垂钓池观鱼池等
第四章 项目建设具备条件
．房山区正实施旅游业发展中期规划纲
房山区旅游业发展面着诸挑战国外旅游发展高潮市场竞争日益激烈新产品断涌现游客选择日益样化需求性化二全区济结构调整中面着黑白灰传统支柱产业接产业——旅游业间面两难选择三旅游业体制改革中方利益体关系处理区域旅游资源整合程中理单元间利益关系协调发展问题四观念思路转变全区旅游业发展中面挑战
房山区挖掘特旅游资源充分利资源优势区位优势重点培育民俗接精品项目作济发展重点根乡村旅游实质加房山区乡村旅游发展力度塑造房山区乡村旅游新形象房山区建设成特色鲜明种类样精致优美首郊野乡村旅游区
二．房山区积极引进企业投资发展
房山区促进济发展制定系列鼓励外投资优惠政策中专门鼓励开发旅游资源优惠政策
房山区旅游业发展规划投资开发旅游项目区政府根开发规模项目特点予财政支持投资500万元（含）1000万元(含)房山区现景点景区配套开发年完成投资区政府缴纳增值税营业税税区财政留成部分70连续两年奖励企业投资1000万元5000万元(含)新景区开发两年完成投资区政府缴纳增值税营业税税区财政留成部分70连续三年奖励企业投资5000万元两年完成投资区政府缴纳增值税营业税税区财政留成部分70—75连续五年奖励企业前三年75奖励两年70奖励
利保护现旅游资源前提允许旅游景区（点）实行权营权分离采取租赁拍卖转等形式营开发现景区（点）资源
三．房山渊源文化深厚底蕴
北京祖源昭示着北京北京城源房山承载房山渊源文化深厚底蕴50万年类史5000年文明史块神奇土烙深深印记形成房山独特历史灿烂文化
房山北京家园北京新洞山顶洞田园洞相继片土生息繁衍50万年前周口店北京遗址1987年列入世界文化遗产誉北京发祥
房山北京城起源西周燕遗址公元前十世纪燕国政治济文化中心国家级文物保护单位誉北京城发源北京建城史提前3050年
房山佛教圣1400年前佛教圣云居寺保存着世界仅存1122部3572卷14278块石刻佛教藏誉石长城
时房山石文化乡圣歌诞生国宝——汉白玉产具2000年开发雕刻历史石窝堪称北京基石文化乡霞云岭乡堂村没产没新中国词曲诞生江泽民志亲题词成圣歌诞生红色旅游村
世界洞天印证着房山世界级秉赋资源刻画秀美然山水奇特质奇观十亿年然造化千百万年质变迁形成峰林峰丛峡谷溶洞重点房山独特然景观
房山质遗迹丰富独具特色2019方公里区域半面积碳酸盐岩结构中国世界温带半干旱区岩溶景观典型代表2006年房山涞水涞源三区县八园区整合体联合国教科文组织评定中国房山世界质公园
房山山奇水秀引入胜中国华北区岩溶峡谷—十渡国家质公园誉青山野渡百里画廊方山国家森林公园集山林洞寺诸景体久负南苏杭北方美称 生态公园白草畔百花山京第奇山圣莲山 北京海滨青龙湖等然景观令流连忘返
房山溶洞众洞天全区已探明溶洞100座特拥中国首家溶洞质公园——北京石花洞国家质公园国家重点风景名胜区石花洞层支银狐洞水旱洞连通仙栖洞云水洞等组成中国北方岩溶洞穴群
第五章 旅游客源市场分析预测
客源市场现状趋势
1．旅游客源特征
北京区旅游状况年出现环首旅游圈趋势包括环北京周边区河北天津山西等省市北京旅游发展扩展区域发展重点：北京核心京张京承京沈京石京开高速公路京原国道旅游交通走廊通区域协作实现资源享市场互育形成北部然生态旅游东南部海滨休闲度假西南部历史文化观光西部然文化观光四特色鲜明区域旅游板块条特色旅游线路房山区发挥然景观历史文化旅游资源优势提升观光旅游产品档次时推动质科普旅游根祖文化旅游宗教文化旅游康体休闲度假旅游发展拓展旅游城镇综合服务功取明显成果
2．客源市场
北京市民市消遣游览活动属休闲市场部分市区居民旅游消费截流境某种意义起等旅游创收作起减少资金外流作提高旅游济效益京郊旅游等景点调查客源占旅游者总量20京郊旅游市场中占定重北京市民作日游客源市场潜力
3．外客源市场
外客源市场指北京市民外旅游者形成市场全国海外旅游者北京旅游客源市场重部分房山区作北京西南端重旅游年批旅游者
统计十五期间北京市累计接海外旅游者14568万次九五期间增长21旅游外汇收入累计1473亿美元九五期间增长21累计接国游客558亿次九五期间增长26中外京游客378亿次九五期间增长29市游客18亿次九五期间增长22国旅游收入4936亿元民币九五期间增长107中接外游客旅游收入总计4653亿元九五期间增长109接市民旅游收入总计283亿元九五期间增长70
二旅游市场消费行分析
着生活节奏加快社会竞争日趋激烈寻求休闲放松求知探索旅游需求日益增加综合分析目前旅游消费趋表现：
*休闲度假旅游产品成未旅游业发展趋势特特色生态休闲旅游产品受欢迎
*题性旅游产品惊险刺激性产品成发展重点
*参文化旅游旅游者数量幅度增长特文化题旅游产品
*观光旅游感知旅游认知旅游方发展
*度假旅游休闲放旅游康体旅游发展
*娱乐旅游体现现代性娱乐性戏剧性特点
*特种旅游探险漂流等旅游方式发展重点
三潜客源市场分析
环城游憩带（ReBAM）理前研究客源市场重方法指发生城市郊区城市居民光顾游憩设施场公空间特定情况包括位城郊外旅游者常光顾级旅游目起形成环市游憩活动频发带国ReBAM研究表明城市居民旅游休闲出游市场距离增加衰减：80出游市场集中距城市500公里范围旅游中心城市出发非居民目选择范围集中距城市250公里半径圈房山区周边城市众辐射北京城区天津河北省山东省陕西省山西省区城市口出游观光回然动机强烈社会条件较优越房山区霞云岭生态农业观光旅游潜客源市场房山发展周边城市旅游市场着天独厚条件
第六章 霞云岭生态农业观光旅游项目营销策划
策划思路
生态农业休闲旅游干农业观光休闲度假水面探险霞云岭旅游重点造核心旅游景区发挥核心辐射带动作逐步健全生态旅游区功素
１培育导产业增加农民收入抓增加农民收入关键基础立足农业基础条件较托京郊优势生态农业观光旅游区工业区优势力发展育苗水果蔬菜餐饮旅游五产业业举综合发展发挥区域性济文化中心城镇辐射带动作千方百计增加农民收入充分利水库公园生态农业观光旅游区全国新农村建设培训中心等旅游资源优势培育具特色采摘农业旅游观光农业餐饮服务业水面探险旅游农家乐等特色产业发挥较优势发展特色济通产业开发规划布局逐步形成特色农产品导型城镇建设商贸流通导型旅游服务导型农副产品加工乡镇企业导型规模养殖导型业种营导型等种类型段分布发展格局
2加快基础设施建设努力改善生态环境抓住京郊山区开发利时机发展节水型农业加快渠路林田宅配套建设步伐开展生态环境建设适时开展退耕林四旁绿化庭院美化绿化清洁源农村沼气等生态建设工程荒山荒开发重点统规划布局实行乔灌花草结合绿化美化净化结合加植树造林荒沙压草工作力度逐步改善农村生态环境农民生产生活条件
3加快农民住宅改造重点基础建设改善农村农民生产生活环境科学合理适度超前分类实施整体推进原开展康住宅改造建设建成集绿化住宅养殖高科技种植四位体高标准住宅成基础设施配套完善融商业饮食文化服务观光旅游农业体流生态文明新型农村康住宅
4健全旅游功素系统力发展水面山区探险旅游景点建设核心加快旅游区薄弱环节旅游交通建设加强娱乐美食设施建设开辟绿洲农业景区生态旅游景区开拓绿色旅游特色旅游科考修学等现代时尚旅游题房山区域历史文旅游资源结合起形成文景观然景观联合开发
二策划方案
较分析霞云岭生态旅游区建成鸽子台水库旅游线观光游览区休闲娱乐区美食品尝区山区探险区线四区京郊风情旅游新格局
1观光游览区
突出种类齐全巧精致生态科普特色突出综合性娱乐性全景式旅游特色
题活动策划：
*充分利霞云岭水果栽植现技术力量加果树栽植品种数量推出关果林旅游活动举办摘活动
*鸽子台水库公园作休闲度假区购置卡丁车沙漠摩托车水行车等游览设施举办种形式旅游活动增强旅游项目参性娱乐性互动性
*举办花卉名品盆景展销活动
2休闲娱乐区
利水果庄园纯净然新鲜丰富绿色食品基调摘鲜果品美酒等形式现基础精心规划建设形成全季节全天候休闲旅游餐饮住宿购物娱乐体化水果庄园特色
3美食品尝区
现餐馆农舍周边现餐馆农舍基础区域特色食品品牌民俗风情线托现理技术建设量繁育供观赏食水库鱼类观光游览区
题活动策划：
*结合农家乐设施开展旅游者采野菜培育花卉饲养动物烹美食活动旅游者体验山区生活品尝山区食动植物
*举办果园观赏风景采鲜果容旅游活动
4水面山区探险区
水库水面娱乐项目重点利山区设计具刺激性猎奇性参性互动性特色旅游活动
5．乡村农家乐旅游产品策划
农家乐旅游具定竞争优势体现三方面农家乐旅游收费较低廉农家乐旅游部分农民利闲置房屋生产资料进行营活动相言具投资风险营灵活等特点收费较低廉特度假型农家乐旅游收费合理城市工薪阶层具较吸引力二交通通讯较方便目前房山农家乐发展情况数交通通讯较方便效避免旅游者旅游长途劳累苦发展城市周边日游二日游极迅速方便三环境独特农家乐旅游般托良生态环境兴建现代旅游者具较吸引力
生态旅游区农业资源极丰富季节农作物乡土民俗等开发农家乐旅游坚实资源基础农家乐旅游综合利水面山区资源农村农业资源提高农产品附加值帮助农民脱贫致富着重作发展农家乐旅游农民体投资者较积极性通适引导农家乐进步扩规模成区旅游业发展中强劲济增长点新亮点
第七章 效益分析
项目投资
项目期限70年2002年—2072年规模1090亩中山900亩耕190亩规划原坚持持续发展原区域特色原科技应原发展旅游生态保护重原
新农村建设培训中心配套设施总建筑面积5307148方米28层2层408间客房计划投资3亿元民币
建设袖珍宾馆总投资1000万元
建设会议中心接中会议环境容量500建筑面积600㎡总投资500万元
会务餐厅建筑面积400㎡总投资100万元
建设休闲疗养中心100套总投资500万元
建设豪华商务休假中心高档套房50套总投资1000万元
建设生态观光农业区总投资1200万元（期400万元二期400万元三期400万元）
水步行区总投资200万元
水运动场总投资1200万元（期400万元二期400万元三期400万元）
天然垂钓池总投资400万元（期200万元二期200万元）
工养殖垂钓池总投资200万元
观鱼池总投资500万元
建设项目理费等1000万元
总计投资规模378亿元
二效益分析
1济效益：该旅游区综合旅游游览项目农业科技示范京郊风光探险等体验旅游体具较高休闲娱乐考察游览价值游客具较强吸引力游客回头率较高开发前景乐观必效益回报
2社会效益
（1）霞云岭生态农业观光旅游区创立全新持续发展生态模式巩固京郊农业发展成果找然资源文资源民俗风情综合开发突破口充分利房山山区独特理环境优势创出条生态环境开发旅游旅游开发保护环境路子京郊农业荒山荒水面进行农牧林渔农业然观光开发生态工程建设利起重示范作
（2）培育新济增长点丰富生态农业观光旅游项接设施功解决农村富余劳动力业问题时带动周边区济相关产业发展
（3）房山生态旅游区济效益普遍增长农家乐服务成霞云岭乡等农民收入源农民种植旅游致富积极性会普遍高涨生态农业观光旅游业快速带动交通运输食品工业建筑业工艺手工业商业餐饮业金融业信息业等相关产业发展
3生态环境评估分析
该项目建成形成集休闲度假娱乐游览观光美食体生态农业旅游区树立全新山区绿洲形象增强该区域水资源涵养功保护山区生态植恶化生态环境效遏制明显改善农业周边乡镇发展创造利条件
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