湖南XX国际物流园
第期工程建设项目
行性研究报告
KE XING XING YAN JIU BAO GAO
长沙市xx设计院限责公司
二OO三年六月 长沙
项目编制单位：长沙市xx设计院限责公司
项目负责：
技术理负责：
法代表：
湖南XX国际物流园
第期工程行性研究报告
编审员名单
编制：
刘明华 会计师
刘建华 会计师造价工程师
罗逵 济师
李良春 工程师
禹情芝 工程师
核校：易云
审核：杨黎
审定：张云香
目 录
第章 总 1
1项目概况目标 1
2编制研究范围 2
3编制原 3
4济技术指标 3
5行性研究结 5
第二章 项目建设背景必性 6
第三章 项目建设单位概况 10
1公司基情况 10
第四章 行业分析市场预测 12
1市场现状 12
2市场预测 17
第五章 项目选址建设条件 21
1项目选址 21
2基础条件 21
3然条件 23
第六章 建设方案 25
1建设规模 25
2建设原 25
3建设目标 25
4园区功定位结构设计 26
5项目建设区布局功设计 27
6物流信息系统建设方案 28
第七章 专业技术方案 32
1总面布置 32
2xx结构 33
3供电系统 33
4通讯电视网络系统 34
5排水设施 34
6消防 34
7通风空调 35
8广播系统 35
9节措施 35
第八章 环境保护安全卫生 36
1环境保护 36
2安全卫生 36
第九章 项目组织运营 37
1项目运营模式 37
2园区理系统 37
3项目实施方案 38
第十章 项目进度计划 39
1工程进度 39
2项目进度 39
第十章 投资估算资金筹措 41
1投资估算 41
2价格取费： 41
3投资估算 41
4资金筹措计划 41
5资金运筹计划 42
6贷计划 42
第十二章 效益评价确定分析 43
1评价范围指标 43
2济评价 44
3财务评价 46
4清偿力分析 46
5确定性分析 47
第十三章 社会效益分析 48
附件：
（）湖南XX实业发展限公司营业执
（二）湖南XX实业发展限公司组织机构条码证
（三）湖南XX实业发展限公司税务登记证
（四）国家发展改革委员会发改办贸[2003]51号国家发展改革委员会办公厅关湖南XX国际物流园期工程项目审批问题复函
（五）湖南省发展计划委员会湘计贸[2003]256号关湖南XX国际物流园期工程项目建议书批复
（六）长沙市发展计划委员会长计贸[2003]335号长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会关湖南XX国际物流园期工程项目建议书批复通知
（七）国家贸委中企业外合作协调中心关长沙市开展中企业社会化物流服务体系试点工作通知（国家贸委中中心[2001]6号）附件：长沙市中企业社会化物流服务体系建设试点工作第批企业名单
（八）长沙济技术开发区委会关湖南XX国际物流园列开发区重点扶持项目批复（长贸[2002]3号）
（九）长沙济技术开发区委会关请求区企业湖南省XX实业发展限公司湖南XX国际物流园列全国中企业国际物流示范园请示（长委[2002]10号）
（十）国家贸委中企业外合作协调中心关意长沙济技术开发区（国家级）建立湖南XX中企业国际物流示范园附函（国家贸委中中心函[2002]11号）
（十）土意书
（十二）湖南省关加快省现代物流业发展干意见
（十三）第三方物流企业入驻湖南XX国际物流园意协议
附图：
（）湖南XX国际物流园面规划图
第章 总
受湖南省XX实业发展限公司委托湖南XX国际物流园建设项目行性进行研究通该项目区环境交通电力排水通讯等条件进行调查收集关基础资料建设单位交换意见认真调查分析资料基础编制湖南XX国际物流园建设项目行性研究报告
1项目概况目标
项目名称：湖南XX国际物流园第期工程
建设点：湖南省长沙市长沙济技术开发区
建设单位：湖南省XX实业发展限公司
建设期限： 2年
湖南XX国际物流园项目拟建长沙济技术开发区东六线东319国道南东十线西漓湘路北物流园总体规划占3000亩总投资108亿元项目第期工程总投资276046万元总xx面积218万方米中：仓储面积14万方米综合办公楼28万方米集装箱堆场面积5万方米固定资产投资268046万元
项目建设目标：
l 货运吞吐量达8000万吨宏观物流产值25亿元
l 50家左右设施通功齐全服务完善配送中心建立物流战略盟形成高效物流服务网络顾客提供全方位全程全天候现代物流服务
l 建立健全物流理信息系统具物流理海关理信息传递库存控制货位理配载理成控制等种功
l 引进第三方物流企业50家60家左右型工商企业提供供应链理全程物流服务吸引5—10万名企业成园区会员
l 现代综合性物流服务体系初步形成
项目济效益：项目第期工程实施期（12年含2年建设期）实现营业收入107344万元实现利润43788万元缴税收23583万元安排业150项目具良济效益
项目建设促进省物流业发展特长沙济技术开发区长沙市济发展满足长沙区现实物流需求具十分重现实意义社会效益
2编制研究范围
21编制
（1） 国家发展改革委员会发改办贸[2003]51号国家发展改革委员会办公厅关湖南XX国际物流园期工程项目审批问题复函
（2） 湖南省发展计划委员会湘计贸[2003]256号关湖南XX国际物流园期工程项目建议书批复
（3） 长沙市发展计划委员会长计贸[2003]335号长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会关湖南XX国际物流园期工程项目建议书批复通知
（4） 湖南省XX实业发展限公司XX实业[2002]021号关申请湖南XX国际物流园期工程项目立项报告
（5） 国家湖南省长沙市国民济社会发展第十五年计划
（6） 长沙市商贸流通业发展十五计划
（7） 长沙济技术开发区十五期间产业发展规划2010年产业发展纲
（8） 国家计委建设部颁布建设工程项目济评价方法参数
（9） 国家贸委中企业外合作协调中心〔2001〕6号关长沙市开展中企业社会化物流服务体系试点工作通知
（10） 长沙济技术开发区委会长贸〔2002〕3号关湖南XX国际物流园列开发区重点扶持项目批复
（11） 国家贸委中企业外合作协调中心〔2002〕11号关意长沙济技术开发区（国家级）建立湖南XX中企业国际物流示范园复函
（12） 土意书（长沙济技术开发区湖南省XX实业限公司签订）
（13） 湖南XX国际物流园总体规划
（14） 湖南XX国际物流园公物流信息系统规划方案
（15） 文件协议等
22研究范围
（1） 项目建设背景必性
（2） 项目投资体情况
（3） 行业分析市场预测
（4） 项目选址建设条件
（5） 项目布局部分功定位
（6） 项目组织理系统
（7） 项目效益评价确定性分析
3编制原
（1） 遵国民济社会发展第十五年计划关传统服务业运现代营方式服务技术进行改造着重发展商贸流通交通运输市政服务等行业推进连锁营物流配送式联运网销售等组织形式服务方式做项目定位搞项目设计
（2） 国家贸委等六部委关加快国现代物流发展干意见通知求明确项目目标搞项目规划
（3） 根湖南省长沙市十五计划融入区域济合理安排进度
（4） 结合国加入WTO物流相关方面承诺搞市场调研起步国际步
（5） 国家关产业政策行性研究报告编制工作基工作程序求做实事求客观公正
（6） 国湖南省长沙市目前国民济水现代物流产业发展现状前景鉴国外物流行业发展验明确项目建成理模式运营模式
（7） 项目建设物流需求现设施资源基础避免盲目投资重复建设
（8） 项目建设积极采国际国先进技术设备采购工作实行招标采购质价采购
（9） 消防环保安全设施建设符合国家方法规
（10） 规定客户求
4济技术指标
项目建设济技术指标见表11
表11 期工程济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
占面积
亩
930
2
xx面积
方米
218000
21
仓储
方米
140000
22
办公房
方米
28000
23
集装箱堆场
方米
50000
3
货运吞吐量
万吨
8000
4
宏观物流产值
亿元
25
5
项目总投资
万元
2760460
固定资产投资2680460万元（建设期利息94462万元土款4900万元）流动资金800万元
6
建设工期
月
24
7
年均收入额
万元
107344
正常年
8
年净利润
万元
437878
正常年
9
投资回收期
年
税前628年
税671年
（含建设期2年）
10
均投资利润率
2223
11
均投资利税率
2441
12
固定资产投资银行贷款偿期
年
633
13
全部投资部收益率
税前：2036
税：1597
I12
14
财务净现值
万元
税前：1109181
税：465338
I12
15
xx密度
26
16
容积率
029
17
绿率
35
5行性研究结
湖南XX国际物流园建设符合国家省市关促进现代物流产业发展政策符合产业发展方求
二湖南XX国际物流园项目建设符合长沙济技术开发区该宗求
三湖南XX国际物流园总体规划占3000亩总投资108亿元项目第期工程总投资2760460万元总xx面积218万方米中：仓储面积14万方米综合办公楼28万方米集装箱堆场面积5万方米固定资产投资268046万元建设工期2年项目第期工程实施期（12年含2年建设期）实现营业收入107344万元实现利润43788万元缴税收23583万元安排业150项目具良济效益
四该项目建设长沙济技术开发区背LG曙光电子长丰猎豹汽车三重工华天铝业等开发区型加工制造业联系XX物流中心长沙市水运码头铁路编组站黄花国际机场等物流结点辐射长株潭区物流资源丰富市场潜力巨
五项目建成园区建三台物流设施台物流信息台物流政策台具备5基功：海关功物流基功金融结算功物流信息港功教学科研培训功提供式联运报关报检货运代理信息交易金融结算仓储中转流通加工品牌展示等物流服务整合湖南周边省份物流资源带动提升相关产业湖南工商企业发展竞争力推动湖南工业化进程
综述湖南XX国际物流园项目建设方面条件已具备项目实施具较济社会效益诚请省市开发区职部门银行力支持该项目早日建设发挥效益
第二章 项目建设背景必性
加入WTO国现代物流产业发展提出新求
加入世贸组织国物流业说蕴含着难发展机遇面着严峻挑战国关物流物流相关方面做出郑重承诺包装服务通信服务速递服务分销服务运输服务中佣金代理服务批发服务零售服务特许营少量限制外领域部分海运服务集装箱堆场服务水运输航空运输服务铁路运输服务货物运输代理服务等全面外开放领域未三年面外资规模进入带巨击
目前湖南省正积极探索利支持工商企业参国际竞争现代物流服务系统通现物流基础设施进行更新改造扩建加快技术进步便快满足加入WTO国特湖南省现代物流业提出新求
通物流园建设物流企业港口航空等服务机构生产单位进行序整合降低生产单位物流企业运营成企业未竞争中够处较利位
二现代物流产业国刚开始起步市场前景广阔
着济全球化信息技术迅速发展普遍认降低物质消耗提高劳动生产效率外第三利润源现代物流业已成国新济增长点（中国物流年鉴）1999年国国国控股工业企业流动资金占达3104281亿元民币资金周转速度年均12次国商业企业23次日制造业年周转速度758次流通业15次18次跨国连锁集团沃尔玛麦德隆家乐福年周转次数2030次说明国工商企业目前然库存采购订单采购生产需原材料半成品外购件库存占量流动资金美国德国日制造业库存周期均12天库存总额占销售总额1315发达国家库存商品占国生产总值1国工业产成品库存般达45天商业企业达35天库存商品占国生产总值68国指标远落发达国家根原缺少高效社会化现代物流服务系统应该社会分工求建设社会化现代物流服务体系支持工商企业生产营市场营销
改革开放国物流基础设施作量投入2000年已达15万亿元民币原基础太落然适应现代物流总体发展求2000年国运输网络密度分134448公里方公里1043公里万分相美国196158德国9158印度249483巴西71388物流基础设施落加布局合理造成国仓储效率效益低关部门统计国年包装造成损失达150亿元民币装卸运输造成损失高达500亿元民币保善造成损失30亿元民币社会化现代物流服务体系中建设型物流园区运输仓储进行效整合发挥运输仓储效率实现社会济效益效措施
国民济社会发展第十五年计划提出传统服务业运现代营方式服务技术进行改造着重发展商贸流通交通运输市政服务等行业推行连锁营物流配送式联运网销售等组织形式服务方式提高服务质量营效益国家贸委等六部委发出关加快国现代物流发展干意见通知中求政府部门关企业充分认识现代物流济发展中重作抓住利时机加快发展步伐积极采先进物流理技术装备加快建立全国区域城镇企业等种层次符合市场济规律国际通行规接轨物畅流快捷准时济合理户满意社会化专业化现代物流服务网络体系
国现代物流产业起步发展新形势关省市开始重视现代物流产业发展国优势生产加工企业集团开始重视企业物流理批运输仓储货代等类物流企业逐步现代第三方物流企业发展涌现批民营专业化第三方物流企业国际老牌知名物流企业开始进入国年湖南省相邻省份开始认识现代物流推动济发展改善投资环境提高区域济工商企业国外市场竞争力等方面重性湖南省发展现代物流产业作项涉济全局战略问题建设国际物流园区已成区域济布局战略重点项工作刚开始起步市场发展前景十分广阔
三湖南省长沙市十五计划发展现代物流产业提出明确求
湖南省十五计划纲提出加快建立商场市场网络重点现代高效市场流通体系发展新型业态创新营手段推行连锁营特许营代理配送网购物等现代营销方式加快传统百货业购物中心超级市场仓储式商场专卖店精品店发展合理布局批产业优势专业市场边贸市场长株潭带规划建设现代化型配送基物流中心长沙市十五计划纲提出市场贸易流通格局发展现代流通业长沙形成区域性物资集散中心商业信息汇集发布中心结算中心会展中心通电子商务网交易等现代化营销方式超市连锁配送等新兴流通业态形成方位流通格局功市场体系建成辐射半径商业批发体系布局合理层次分明商业零售体系力发展物流产业整合现运输企业仓储企业引导市型储运公司符合国际惯例物流公司渡加快传统储运业现代物流转变
着国加入WTO沃尔玛万客隆麦德龙家乐福等世界级商业企业已进入长沙现零售业产生强击时必然带动湖南省长沙市现代物流产业产生发展时国家西部区实行开发战略长沙作连接东西部区重桥梁纽带发展现代物流产业面极发展机遇长株潭区域济体化必然求区域物流组织体化系统化省市十五计划区现代物流产业发展提供重政策明确发展求
四湖南省长沙市济现状理位置够提供综合性专业化物流服务社会化现代物流服务体系提出现实需求
湖南省位国中部京广铁路湘赣铁路湘黔铁路京珠高速319国道107国道穿境省会长沙区政治济文化科技中心交通枢纽湖南省目前类企业64万家中99中企业长沙市中心319国道线东西拓展京珠动脉南北拓展半径50公里范围长沙高新区株洲高新区长沙济技术开发区浏阳国际生物医药园湘潭济技术开发区城食品工业园远工业园等十园区（中国家级园区3）形成长沙中心319国道京珠动脉轴线高科技产业带聚集长株潭区（长沙株洲湘潭）湖南省企业
目前湖南省80企业物流执行体办物流第三方物流代理例较低物流分包形式企业办物流作业表现情况单准确率低配送时货物缺损率高企业办物流设施利率低物流费支出高库存合理情况说明湖南省长株潭区需专门服务生产企业物流企业相关服务机构公社会化物流基构成社会化物流服务体系提高区参国际国市场竞争力
项目建设单位湖南省XX实业发展限公司目前已建立XX物流中心产生良社会效益济效益着区域济发展产业园区建设入驻企业增加已满足企业现代物流需求目前入驻XX物流中心国外企业LG伊莱克斯摩托罗拉等国际知名企业中外运集团天津田国际货运西安万方石家庄三友青岛祥运通蒙古巴运集团北京柳林等国较第三方物流企业受基础条件制约物流中心提供配载仓储装卸住宿加油汽车维修等较简单传统物流服务远适应未区域济发展现代物流求
五开发建设湖南XX国际物流园利参国际国物流市场竞争
物流园区现代物流发展产物设施齐备功齐全物流基础设施服务完善第三方物流企业空间组合湖南XX国际物流园开发建设商流物流信息流资金流融体市场功海关功物流基功金融结算功融区服务长沙高新区长沙开区浏阳生物医药园等产业园区企业出口加工基服务长沙中心高科技产业带长沙市湖南省区域济发展提供力支撑
第三章 项目建设单位概况
1公司基情况
公司名称： 湖南省XX实业发展限公司
成立时间：1999年9月
注册资：民币3000万
注册址：长沙济技术开发区XX纸业市场
企业登记注册类型：限责公司
法定代表：刘珍
湖南省XX实业发展限公司开发区家民营企业公司注册资金3000万元总资产327亿元员工1000余
2000年8月公司兴建湖南省目前物流中心湖南省XX物流中心XX物流中心理位置优势交通十分便利距黄花国际机场长沙火车站湘江码头均约十公里物流中心占面积100亩拥商业门面100仓储15万方米停车场4万方米容纳300客房年运作XX物流中心已产生效益目前提供配载仓储装卸住宿加油汽车维修等系列物流配套服务吸引中外运集团天津田国际货运西安万方石家庄三友青岛祥运通蒙古巴运集团北京柳林广州南昌省百家涵盖航空公路铁路快递等业务物流企业入驻加盟形成面全国物流输运网络LG伊莱克斯摩托罗拉等批国际知名企业已选择XX物流中心作仓储基长沙市港务局选择XX物流中心作集装箱停放中心2001年XX物流中心年交易额达2亿元缴税收逾300万元
湖南省XX实业发展限公司目前正积极筹备湖南XX国际物流园项目时加紧开发面客户电子交易网络系统物流中心部理智化系统积极投资建设现代化仓储等物流设施物流中心停车住宿配载等传统物流配套服务企业转型物流信息区域配送仓储流通加工园区物业理等现代第三方物流配套服务企业
湖南省XX实业发展限公司具良市场网络目前止公司已组织2000年2002年全国纸张订货交易会首届中国（XX）皮革博览交易会等型全国性交易会表现出良组织力市场号召力
湖南省XX实业发展限公司2001年已国家贸委中企业外合作协调中心列长沙市中企业社会化物流服务体系建设工作试点企业中国物流采购联合会吸收会员单位物流信息化项目长沙市委列2002年重点技术创新项目湖南XX国际物流园项目长沙济技术开发区列2002年重点扶持项目获国家贸委中企业外合作协调中心意作全国中企业社会化物流服务体系示范项目
第四章 行业分析市场预测
1市场现状
11国际情况
着济全球化步伐加快信息技术通讯技术发展全球制造采购销售趋势加强现代物流产业发展呈现出新特点电子物流兴起预测2002年底电子商务交易额达8400亿美元二物流规模进步扩表现物流园区建设方面三物流服务优质化定制服务供应链理成代表性特征四第三方物流企业发展迅速目前美国欧洲企业6070全部采第三方物流服务五绿色物流发展物流产业更加注重物流程环境保护生利工作
物流园区种物流设施类型第三方物流企业空间集中布局场具定规模综合服务物流集结点日早建立物流园区国家已建立20规模物流园区均占约74万方米荷兰设计14物流园区均占45方公里德国莱梅货运中心占100万方米纽伦堡物流园区占已达7方公里物流园区建设利实现物流企业专业化规模化发挥整体优势互补优势目前美国日欧洲等先进国家物流园区已发展十分完善形成物流园区基础物流信息台托第三方物流服务导规模化专业化网络化社会化现代物流服务体系
(1)仓储基化
发达国家绝数企业生产原料产成品物流园区负责仓储物流园区专门事仓库理第三方物流企业通先进库存理技术高效进行订单处理进货作业搬运作业储存作业盘点作业拣货作业补货作业物流园区仓储设施规模化仓储功效率化企业提供公社会化仓储基报道意利物流园区时6000家企业提供仓储配送服务
(2)运输配送社会化
发达国家物流园区般均建公路铁路港口机场货运枢纽附生产加工区消费集中区货物集散附物流园区够通集装箱运输种运输方式贯通承担长距离干线货物运输物流时物流园区物流中心配送中心运输公司等整合形成社会化配送系统承担终端客户配送物流
物流园区效整合利社会闲置物流资源仅提高社会资源效时带巨济社会效益专家预测国外种物流园区核心社会化运输配送形式年510速度增长
(3)物流分工专业化
着物流园区规模断扩发达国家物流园区部分工日趋专业化般说专门事物流园区物业理圆区运营商事仓库理仓库运营商事倒货搬运业务搬运公司事流通加工业务加工企业事物流园区部物流信息理IT企业入区运输配送企业中重够托物流信息户提供全面解决方案第三方物流企业例美国i2公司世界500强中三分二客户名单i2公司通供应链理年客户提供1600亿美元增值空间
(4)运输仓储协化
发达国家分布物流集结点物流园区运输企业着协调关系运输企业通全球卫星定位系统货物踪系统车辆调度系统货物途信息时传递物流园区物流园区根库存变化情况补货信息配送信息时传递运输企业例加迪斯卡尔特公司协化物流运输台整合世界排名前60名运输企业运输路线配送路线仓储分布非常解运输仓储业务达协
12国情况
(1)国物流发展阶段分析
1979年引入物流概念二十年左右时间观念认识实践发展国现代物流业正处起步快速发展时期间致分三发展阶段：
第阶段：1979年前计划济时期尚没物流概念认识分割运输仓储批发零售等
第二阶段：80年代90年代中期国商业流通体制发生重变革 国物流处传统物流逐步探索现代物流运作规律阶段
第三阶段： 90年代中期社会义市场济体制初步形成 国现代物流业进入起步发展阶段
年着中国加入WTO 国现代物流业已处快速发展时期
(2)国物流发展存问题
国现代物流发展存问题表现三矛盾：
①体制方面条块分割计划济影响头理现状现代物流业发展必需系统协调求相矛盾
②市场供需方面短期实际需求足远期潜需求巨相矛盾低水供应力剩高水供应力足相矛盾
③技术方面物流技术设备水低现状现代物流业技术高求相矛盾低层次传统物流剩高层次现代物流紧缺相矛盾
国现状国物流企业数量少规模物流服务准确性时性差物流社会化市场化程度较低力发展建设物流园区促进济增长实现流通产业现代化转变重意义国现代物流发展趋势型综合物流园区物流基物流中心枢纽批中物流企业子节点物流网络体系形成高效快捷优质安全优化社会物流总供应链
(3)国物流市场总量估测
资料显示国全社会物流费支出约占GDP总值20％2000年国实现GDP总值89404亿元述例全社会物流费支出高达178808亿元巨市场总额成国物流企业竞争瓜分蛋糕认众物流企业均分享市场总量蛋糕（济参考报）
(4)国物流市场发展空间分析
1991年发达国家社会物流业产值占GDP总值例表41示美国2000年全社会物流费支出足GDP总值10果国达水2000年GDP水全社会节约89404亿元物流成者说产生9000亿元利润十五期间果国物流费降低占GDP总值15％年全社会直接节约4500亿元左右物流成
巨传统物流现代物流发展带社会物流费降值恰恰物流企业竞争分享蛋糕较市场总量蛋糕市场空间蛋糕更强调物流企业竞争实力
表41 发达国家社会物流业产值GDP中例（1991年）
国
GDP（亿美元）
物流产值（亿美元）
物流业例（％）
日
3363
36657
109
美国
5673
65807
116
英国
1015
12383
122
法国
1200
1404
117
德国
1566
18478
118
加
593
6997
118
(5)国物流市场需求环境分析
目前国物流市场需求：
① 境三资企业 外资企业进入中国般建立独立物流部门选取干专业物流供应商获必物流服务
② 国新兴中企业企业产品具品种批量高增值特点物流服务时性准确性求较高面着激烈市场竞争限度降低成物流服务提出迫切需求
③ 国型企业面激烈国际国竞争破全全传统观念开始着手企业传统物流活动进行重新改造
力求限度获取竞争优势
(6)物流市场供应环境分析
国物流市场供应方传统物流相关企业新兴物流企业：
① 交通运输企业拓展业务范围逐步专业物流供应商方转化中远集团中外运集团中海集团中铁集团等
② 商业仓储企业推行商业连锁配送制程中逐步现代物流企业发展中储中商中物资等
③ 型生产制造企业物流部门保障企业物流业务时社会化物流服务拓展海尔宝钢等
④ 国际物流公司采取合资独资形式国开展物流业务
⑤ 迅速发展建设物流中心交通运输枢纽产品集散点居民消费区域托开展系统化现代化信息化物流服务
13湖南省长沙市物流市场总量发展空间分析
(1)中部省宏观物流业产值较
根国国家统计局国家标准局1994年制定国民济行业分类标准物流业包括第三产业中交通运输仓储邮电业中货运仓储部分选交通运输仓储邮电业产值（宏观物流产值）代表物流业产值进行分析（见表42）
表42 1999年中部九省GDP宏观物流业产值
（亿元）
省份
河南
湖北
湖南
黑龙江
安徽
江西
吉林
山西
蒙
GDP
45761
38580
33268
28974
29086
19630
16696
15068
12682
物流产值
3335
2159
2404
1700
1629
1677
1218
1377
1166
占GDP例
72
56
72
59
56
85
73
91
92
(2)湖南省长沙市（长株潭区）物流市场总量分析
湖南统计年鉴湖南省1999年物流产值占GDP总值72％240 4亿元民币湖南省物流市场总量低值参国物流费占GDP总值20％均水计算湖南省物流市场总量高值66536亿元民币
样表43算出长沙市宏观物流产值占GDP总值77％509亿元民币加株洲湘潭
950亿元占GDP总值81％长沙市物流市场总量高值13128亿元长株潭区2323亿元
表43 2000年湖南省市州国生产总值宏观物流业增加值
单位：亿元
州市
长沙
株洲
湘潭
衡阳
邵阳
岳阳
常德
GDP
6564
2914
2137
3531
2253
3640
3483
宏观物流产值
509
300
141
323
100
397
132
州市
张家界
益阳
郴州
永州
怀化
娄底
湘西
GDP
604
1936
2503
2444
2105
1685
659
宏观物流产值
83
233
296
214
269
195
44
图44出长沙市全省物流发展中位作：
长沙市宏观物流产值占全省宏观物流产值183长株潭区占全省342
图44 全省宏观物流产值分布情况
2市场预测
21总体预测
国际现代物流产业认国民济发展动脉基础产业发展程度成衡量国现代化程度综合国力重标志喻济发展加速器美国著名咨询公司麦肯锡公司中国物流业进行调查认现代物流业未中国济发展中起关键作（麦肯锡 中国物流市场白皮书）
1999年美国物流成9210亿美元占GDP重99（2000年美国年度物流状况报告）欧洲日等发达国家物流成占GDP重般10左右中国物流成占GDP重世界银行估计占18实际情况国权威专家分析少占202000年国GDP89万亿民币20计算物流成已达17800亿元民币挖掘第三利润源潜力果国够干年时间里建设社会化现代物流服务体系粗放物流营集约物流营转变物流成降国际先进标准10左右会产生巨济效益
总说国发展现代物流产业市场空间巨年国省市政府开始认识现代物流产业推动济发展改善投资环境提高区域济工商企业国外市场竞争力等方面重性国优势企业开始重视企业物流理认识物流降低物质消耗提高生产效率外够企业增加效益第三利润源国计划济体制形成运输仓储企业已开始第三方物流企业转变时支持物流活动物流基础设施提出更高求物流园区建设利第三方物流企业开展物流业务国际著名物流企业已进入国开始积极开展物流服务国政府WTO关物流服务相关业务承诺基全面开放物流市场国际物流企业进入国业务模式充分利现代物流基础设施开展第三方第四方物流服务国际物流企业开展物流服务诸物流园区等物流基础设施建设提出明确具体求说国现代物流产业市场基础开始形成市场体开始显现国目前物流基础设施装备发展现状总体规划言应该说具备定基础条件缺乏先进物流基础设施现物流资源进行整合现物流基础设施物流服务处分散状态没形成效系统开发建设现代物流园区效整合资源发挥系统优势工商企业提供社会化现代物流服务效手段市场前景发展潜力巨
22湖南省长沙市物流产业预测
统计湖南省目前类企业总数达64万家中99中企业2000年湖南省货运量达51亿吨货物周转量9674亿公里交通运输仓储邮电生产总值2404亿元工商企业销售收入总额37476亿元销售费30014亿元长沙市现商品市场390商业网点13万业员58万
根湖南省长沙市十五计划国民济发展目标第三产业发展目标商贸流通业发展目标工业发展目标企业改革发展目标2005年湖南省货运量达821亿吨1026亿吨五年年均增长达1015货物周转量达1558亿公里194585亿公里中长沙市货运量货物周转量占位长沙市国中部区重交通枢纽城市物流结点城市湖南省巨货运量货物周转量长沙市提供巨物流市场中蕴含着巨物流成节约空间巨物流增值服务空间国际通行标准计算2005年湖南省国生产总值达5700亿元物流成占2020计算成节约空间达1140亿元十五期间湖南省工商企业销售总额达60329753929亿元销售费达483167603811亿元物流成占营销费30计算成节约空间144949181143亿元建立起社会化现代物流服务体系改进社会物流系统进行考虑果资金周转率目前行业年均12次15次提高58次60329753929亿元流动资金相482632亿元6031432亿元流动资金起作
根发达国家物流费占GDP总量例（认较准确反映物流产值）变化情况1980年约15％降2000年普遍达10％左右趋势国物流费占GDP总值例1999年20％左右降15％约需20年左右时间（国专家断）
假设国5年济发展取长足进步物流发展快速高效物流费达占GDP总值15％水湖南省长沙市长株潭区物流市场发展空间见表45示
表45 湖南省长沙市长株潭区物流市场发展空间
2000年指标值
2005年预测值
5年物流市场发展空间
GDP总值
物流业产值（20％）
GDP总值
物流业产值（15％）
湖南省
369188
7382
568042
(△90)
85206
11400
长沙市
6564
13128
110607
(△111)
16591
3463
长株潭 区
11615
2323
187061
28059
4829
注：2005年GDP预测值2000年增长率稳定增长计算：湖南省取90长沙市取111％长株潭区取10％物流市场发展空间含义指传统物流业现代物流业发展创造出物流产值社会效益
2．3 项目营预测
（）项目营利条件：
（1）湖南XX国际物流园理位置优越进出长沙市门户距长沙火车站航运码头黄花国际机场较铁路公路航空水运交通十分方便流物流信息流较集中快捷营潜力极发展前景
（2）长沙济技术开发区力支持制定种优惠政策营者创造良宽松营环境
（3）湖南XX国际物流园定位起点高配套设施齐全理手段先进客户提供全方位物流服务
（二）租赁租赁预测
湖南XX国际物流园仓储14万方米28万方米办公楼
着长沙城市改造原物流设施纷纷拆长沙仓储需求面积80万方米左右
公司已招商局物流集团田物流集团等物流公司签订意合书意租赁面积10万方米左右
项目租赁市场
第五章 项目选址建设条件
1项目选址
项目选址充分考虑湖南省长沙市物流发展现状湖南省推进工业化进程产生物流需求长沙中心高科技产业发展带物流需求进行时项目选址充分考虑物流园区公路货运枢纽物流结点特点考虑园区作国际物流园区海关结算物流信息服务重汇集中心求考虑物流园长沙高科技产业带重点通京广铁路319国道京珠动脉长沙新港等物流通道逐步长株潭区中南区辐射发展目标
征询专家意见项目拟选址长沙市远离闹市区运输条件较周围产业基础雄厚离现XX物流中心远处长沙技术济开发区现代物流产业园具体位置319国道南黄兴道北东四线东东八线西区
2基础条件
21长沙市理位置社会济发展现状
湖南省位国中部京广铁路湘赣铁路湘黔铁路京珠高速319国道107国道穿境省会长沙区政治济文化科技中心交通枢纽长沙市东中西部三发展板块中处连南接北承东启西战略横贯东西长江动脉海—长沙—重庆铁路南通北京广铁路京珠高速公路双十字枢纽构成长沙作现代化商贸物流中心城市必条件长株潭三市济体化战略实施长株潭区成湖南省济发展增长极长沙市流通优势通长株潭区进步辐射全省相邻省份
〈长沙年鉴〉2000年全市GDP达 65624亿元方财政收入3507亿元目前长沙市社会济发展基现状体制转换取突破性进展市场济体制初步建立全市非公制济占国生产总值重达334济实力明显增强结构调整取重进展产业结构产品结构技术结构制结构城乡结构进步合理基础设施建设步伐加快城市功明显增强基础设施投资200亿元完成重项目100已形成公路铁路航空水运等种运输形式立体交通网络电力电信邮政供水安居工程文化娱乐旅游设施建设步伐加快民生活明显改善社会保障制度初步建立城市居民均收入7990元农民均收入3005元低生活保障养老保险医疗保险等社会保障制度初步确立长沙商贸流通活市战略指导成全市潜力具活力优势产业种济成份存中结合高中低档俱全综合市场专业市场相配套市场网络已基形成迅速拓展全省中南区市场贸易流通中心
22长沙济技术开发区理位置济发展现状
长沙济技术开发区创建1992年8月2000年2月国务院批准国家级济技术开发区建区9年开发区坚持工业项目吸引外资出口致力发展高新技术方针强调产业发展中心走产业兴区路通卓成效招商引资工作目前入区工业企业106家中三资企业40家资企业66家入区企业基实现单群体转变区产业正零散集成转变目前止区工完成基建设投资120亿元移动土石方亿立方米完成13亿元民币基础设施投资务项建设工作取十分显著成绩目前区次干道已拉通28条总长60公里6座型跨线桥已竣工通车已完成12
84公里架设铁塔33座三回超高压线路改道工程2110千伏变电站已投入目前区日供电力已达240万千瓦时2座日供水10万吨水厂已投入运行日处理力8万吨污水净化中心已正式营业装机容量10万门程控楼现已开通20000门程控电话高速宽带通讯网实现156国家区通信联网投资1400万元电视发射塔已正式投入
目前长沙济技术开发区已形成三重工光南摩托体先进制造工业LG曙光长海视听中芯数码体电子信息产业华天铝业长沙力元瑞翔体新材料产业中粮口乐长沙娃哈哈荷兰泰松喜瑞速冻系列体食品饮料产业金沙利彩印金包装XX包装体轻印产业等五产业格局截止2001年年底区累计完成总产值2205亿元实现利税3184亿元出口创汇8874万美元
长沙济技术开发区位长沙市XX镇理位置优越交通十分便利开发区西5公里毗邻京广复线铁路动脉北京深圳107国道成厦门319国道京珠高速公路穿区构成南北东西交通优势开发区距长沙市中心长沙火车站湘江长沙码头黄花国际机场等场站枢纽均约8公里时开发区已建成具定规模物流基础设施XX物流中心XX物流中心开发区入区企业湖南省XX实业发展限公司投资建设运营公路货运枢纽型物流中心占面积100亩拥商业门面100仓储2万方米停车场4万方米容纳300招年运营XX物流中心已产生效益目前提供配载仓储装卸住宿加油汽车维修等系列物流配套服务吸引中外运集团天津田国际货运西安万方石家庄三友青岛祥运通蒙古巴运集团北京柳林广州南昌省百家涵盖航空公路铁路快递等业务物流企业入驻加盟形成面全国公路运输物流输送网络XX物流中心开发区工业集中区开发区入区企业均开发建设物流园区潜客户目前LG伊莱克斯摩托罗拉等批国际知名企业已选择XX物流中心作仓储基长沙市港务局选择XX物流中心作集装箱停放中心湖南XX国际物流示范园建设点选址长沙济技术开发区理想建设场
3然条件
31气象条件
（1）气温
年均气温：
172℃
冷月均气温：
47℃
热月均气温：
294℃
极端低气温：
113℃
极端高气温：
43℃
（2）降水量
年均总降水量：
1393mm
日降水量：
1925mm
（3）湿度
冷月均相湿度：
81
热月均相湿度：
75
（4）风
风速年均：
27ms
导风风速：
夏季
NNW
26ms
冬季
NNW
28ms
30年遇风速：
23 ms
（5）积雪深度 20cm
（6）冻土深度 5cm
（7）年雷暴日数 495天
（8）全年日时数 16771时
32工程质情况
项目区工程质情况根中国质裂度区划图（1990）勘察长沙区震高裂度VI度根水质分析结果岩土工程勘察规范（GB5002194）关标准测定整开发区水砼腐蚀性
第六章 建设方案
1建设规模
根市场发展情况长沙市济发展需求项目拟湖南省省会长沙市长沙济技术开发区建设信息系统支撑集运输配载仓储配送包装流通加工海关物流高科技产业等物流服务功体综合性物流园
湖南XX国际物流园规划总占3000亩总投资108亿元物流园分三期进行次性规划分期滚动开发原进行项目第期工程总投资2760460万元总xx面积273万方米中：仓储面积235万方米综合办公楼28万方米集装箱堆场面积1万方米固定资产投资2680460万元
2建设原
（1） 符合国外社会济物流业发展总趋势
（2） 符合湖南省长沙市长株潭区社会济发展求
（3） 符合长沙市城市发展战略规划
（4） 符合长沙市济开发区总体发展战略规划
（5） 符合规划科学性先进性操作性原
3建设目标
（1） 园区货运吞吐量达8000万吨宏观物流产值25亿元
（2） 50家左右设施通功齐全服务完善配送中心建立物流战略盟形成高效物流服务网络顾客提供全方位全程全天候现代物流服务
（3） 建立健全物流理信息系统具物流理海关理信息传递库存控制货位理配载理成控制等种功
（4） 引进第三方物流企业50家60家左右型工商企业提供供应链理全程物流服务吸引5—10万名企业成园区会员
（5） 现代综合性物流服务体系初步形成
4园区功定位结构设计
41园区系统功设计
（1）货物集散中转仓储功
生产厂家出厂准备运销产品需中转货物种进出口货物需长期保存周转免检保税商品海关暂扣物资进出口国际集装箱等均提供集散运输仓储中转换装理货分拣分拨流通加工等服务时生产厂家代理商销售出口信息代直接销售运营结算
（2）陆口岸功
湖南XX国际物流示范园特色融入海关功相海港口移起陆口岸功物流园区设立海关商检卫检动植物检疫等监机构具储运货代保税通信等设施力供类货物直接办理出入境手续满足客户进出口相关物流服务需求
（3）国际货运代理功
受国外货委托代办接货发运业务包括办理种杂货集散箱货物交接报关手续办理进出口货物联运业务种进口货物接运业务受客户委托办理出口货物接货包装订舱订车皮等种出口前必作业手续办理出口货物联运业务货物配载装卸舱等业务
（4）国货运代理配载服务功
承运陆省际间干线公路类集装箱货物直达快运联运转运业务货类承运选择佳运输路线进行回程配载提高货物运输效率减少空驶浪费
（5）办理零担货物业务
办理零担货物受理托运检货磅验收入库货物交接中转仓储运输业务受发货委托物流园区进行仓储产品货物进行分拣包装换装等服务商贸交易展览服务
（6）信息理服务功
建立通信设备计算机系统中心通信信息网络系统收集处理运输仓储程中量信息建立数处理系统决策支持系统信息受理交易系统结算系统车辆移动通信网络库存理系统提高整系统效率
（7）生活辅助服务功
物流园区部生产生活提供服务外面社会提供种偿服务类机械车辆技术检测维修清洗加油车辆停泊住宿餐饮文化娱乐保健购物商务等
42园区服务象定位
湖南XX国际物流园建设市场服务象：
Ø 长沙济技术开发区企业物流需求
Ø XX物流中心代表省际物流需求
Ø 长沙高科技产业带中心物流需求
Ø 长沙长株潭区城市配送物流需求
Ø 空港国际物流公铁水式联运物流需求
43园区系统功结构设计
通建设信息系统支撑建立集运输配载仓储配送包装流通加工海关物流高科技产业等物流服务功体综合性物流园形成服务四层面虚拟物流枢纽中心：
第层面形成集采购销售仓储配送体供应链理中心服务体：长沙济技术开发区
第二层面形成集集货储存拣选加工分拣配送信息处理体配送中心服务体：提供长沙周边区（长株潭）配送服务
第三层面托城市道路公路构筑新港城XX物流中心接体系形成铁路公路（道路）水运式联运系统支撑集种物流功体物流集散中心服务体：长沙市周边区湖南省华中区
第四层面黄花机场协调配合优势互补国际式联运托形成国际物流中心服务体：长沙市周边区湖南省国际贸易
5项目建设区布局功设计
项目构建服务长沙长沙中心半径50公里长沙高科技产业带城市济带集库存理货物配载装卸运输信息处理等基础功物流园时通铁路机场港口码头相关代理机构实现接战略联盟园区功立体延伸
6物流信息系统建设方案
61物流信息系统建设总体目标
园区物流企业提供高效网络化信息理手段实现物流信息享
62物流信息系统建设具体目标
（1） 建立覆盖物流信息系统物流企业物流企业客户计算机网络
（2） 通物流信息系统实现物流信息享
（3） 通物流信息系统实现物流企业理信息化
（4） 通物流信息系统实现物流企业客户业务信息化纸化客户间电子数交换
（5） 通物流信息系统实现物流企业仓储理信息化
（6） 通物流信息系统实现物流企业配送理信息化
（7） 通物流信息系统实现物流企业客户物流服务全程动态踪查询
63物流信息台规划建设总体思路
（1） 园区中型物流企业采ASP（应服务提供商）服务模式园区中型物流企业提供综合物流信息服务
（2） 型物流企业信息化需求物流企业针身业务特点建设独立信息系统方式实现物流信息系统进行信息享
64物流信息系统总体框架
园区综合物流信息台总体框架信息处理流程见图6－26－3示
物流信息台
图63 物流信息台信息处理流程示意图
停车场
物流中心
配送中心
仓储加工
货代企业
物流信息中心
区外物流企业
运输企业
信息交换
物流企业客户
园区理
EDI网络
信息中心
EDI数交换
信息交换
需求信息
供信息
交易信息
服务信息
需求信息
交易信息
供信息
服务信息
供信息基础信息服务信息
需求信息基础信息交易信息
信息采集
信息享
物流信息系统
享信息
社会
物流信息
建信息系统
物流企业
园区租物流信息台物流企业
运输
企业
货代
企业
仓储
企业
物流
企业
物流综合信息系统
物流计费
计划控制
仓储理
配送理
客户理
图6－2 物流信息台总体框架示意图
信息享
接口
统计分析
运输理
企业
客户服务系统
物流企业
客 户
拨号
65物流信息台功
（1）物流基础信息享
Ø 区域综合交通运输信息享
公路路网信息
港口综合信息
机场综合信息
铁路路网信息
铁路运输信息
船公司综合信息
航空公司综合信息
Ø 城市综合信息享
城市理信息
城市路网信息
城市交通理信息
企事业单位信息
Ø 物流企业信息享
物流节点信息
物流企业
物流相关企业信息
物流企业资质
Ø 物流相关信息享
口岸信息
商检信息
工商税务等信息
（2）物流供需信息享
车辆需求供信息
原材料需求信息供应信息
商品需求信息供应信息
仓库需求信息供信息
物流需求信息
（3）物流综合信息系统
•客户关系理
•计划控制
•仓储理
•运输理
•配送理
•物流计费
•统计分析
（4）客户服务系统
物流企业客户提供物流服务全程动态踪查询：
货物出入库时间数量查询
货物库存数量查询
货物加工包装完成情况查询
货物配送完成情况查询配送车辆动态踪
第七章 专业技术方案
1总面布置
11总体布局原
（1）现代物流产业功特点发展求
（2）重视区域开发条件外交通系统优化完善
（3）坚持持续发展生态观创造宜外部环境
12功结构布局
项目分三功区
（1）园区理中心
园区行政理兼定勤配套服务功
（2）物流配送区
形成集集货仓储分捡配送信息处理体配送中心
（3）加工集散区
停车货物露天堆场加工体集散区
13交通规划
交通规划原
（1）园区道路层次结构功分工基达客货分流
（2）合理安排车流路径保障交通畅通
（3）保证园区物流集散便捷客货运通道
（4）保护生态环境控制交通环境影响
（5）满足园区期交通需求前提园区发展保较交通预留
项目300500米方格网式路网结构街区交通便捷畅通外围形成环状交通部分停车位时业车行系统深入单元加工集散区提供集中静态交通设施车流物流转换提供足够空间单元分散停车位部分停车提供
14景观规划
二轴二区
中心区形成十字景观轴行政办公区集中绿东北城市绿
案明显特征简洁交通流线基础形成整体城市空间轴线提供高效交通令愉快景观环境案建立创造空间基础街区结构方面xx物路网系统行开放空间道路布置方面突出相围合丰富部庭院空间宽阔林荫道栽种花草树木布局严谨规划面变柔新建物流园区象镶嵌绿色框架中般
次干道均重景观轴线两边均绿化带蔓延南北轴线形成景观节点强调场识性区域聚力单元院落空间整齐格网布局谨慎介入形成系列富变化城市空间街景观办公区面积开放空间步设计留余成富情趣生活化场
2xx结构
项目区域xx物震烈度6级设计
综合服务楼采混凝土结构
仓库采钢架结构
集装箱堆场采混凝土铺设路面
3供电系统
（1）设计范围
供电设计严格民xx设计规范（JGJT1692）xx物防雷设计规范（GB5005794）供配电系统设计规范等进行设计
（2）供电方案
工程电电源XX开发区供电统考虑物流园区范围新建35KVA变电电设备总容量约9000KW中消防应急负荷140KW规范规定工程消防电类负荷外余户二类电负荷
明配电电源引园区变电站正常明采密集型母线槽供电事明采双电源回路动切换
防雷部分三类防雷xx物设置利土建基础做接装置计算机系统接单独设置：接采TNCS系统接电阻4欧姆
4通讯电视网络系统
工程通讯电视网络系统采综合布线系统接入电视网门栋分接箱装底层户装3插座穿线土建施工时埋设安装电信线电视部门负责
5排水设施
(1)研究
排水设计xx水排水设计规范室外水设计规范室外排水设计规范生活饮水质标准污水排入城市水道水质标准进行设计
(2)水方案
物流园住宅生活水XX供水公司水室外消防水室外消防栓直接供目前生活消防水均已进入该边缘需联接
进水道Ф600～800远期规划供水力约10000 m3／日
(3)排水方案
结合形特征道路建设铺设排水道采雨污水分流排放
室污水化粪池处理道排市政污水道
室外采污水雨水分流制排系统雨水污水均集中排入市政水道市政污水处理系统统处理
6消防
项目消防投资1000万元确保消防设施符合消防求
根国家xx设计防火规范GPJ16—87（修订）规定项目储存物品火灾危险性丙类库房二级耐火等级单层xx根求设室外消防水系统配急救消防设施
(1)消防水系统
库区设消防储水池泵房座利原消防储水池泵房设置智型变频稳压消防水机组
配送中心外设室外消防水线埋设呈环状布置线设置室外式消防栓
库房防火单元均设置室消火栓消火栓处设火灾报警钮信号送库区消防控制中心高架库房易燃区根情况设置动喷水灭火水系统
(2)急救消防设施
配送中心库房防火单元均配置手提式干粉灭火器变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器时扑灭初起火灾
(3)消防水量
室外消火栓水量：30LS
室消火栓水量：10LS
动喷水灭火水量：30LS
工程消防总水量：70LS
7通风空调
根采暖通风空气调节设计规范国家区关规定设置适采暖通风空调防排烟设施
库房达劳保求封闭库房需设置通风装置
机房出入库理办公房等求较高房间需设置相应空调系统库房设供暖空调系统求高房间根房间位置面积设置普通空调器型柜式空调机组
8广播系统
物流园设置套广播系统时作播放音乐通知等紧急时指挥系统
9节措施
A 库房采暖情况采取节设计增加采光面积采屋面采光板节约明源
B 卫生器具采节水型器具
C 量采循环水生产水重复利
D 选低损耗高效变压器合理选择变压器电容变压器济方式运行
E 选节型电容光源灯具合理进行功补偿减少功损耗
第八章 环境保护安全卫生
1环境保护
(1)污染治理
项目建设中严格遵守国家计委国家环境保护委员会颁发建设项目环境保护设计规定确保项目建成环境造成污染实现卫生达标
项目成件商品储存配送商品进行包装分包装产生包装材料弃物回收利会造成污水废气烟尘噪音等污染做出具体规定
(2)环境绿化
xx面布置充分利现空进行绿化种植花草树木草坪绿篱提高绿化面积作净化空气调节气温改善劳动条件保护美化环境重措施减少场车辆场外道路灰尘库区环境污染库区绿化率达20绿化效果达春花开夏遮阴秋果实冬常青标准
2安全卫生
根劳动部关生产性建设工程项目职业安全监察暂行规定确保项目投产生产工工作岗位安全健康受伤害项目岗位害物质存报告考虑安全防护设施
(1)仓库劳动安全防护重点防火防盗防物品高架脱落砸伤等库外劳动安全防护商品运输中交通安全重点
(2)职业安全卫生设计中采取防范措施：
A 项目国家规定仓储建设项目安全卫生标准关规范进行设计分析种危害素选安全设备
B 库房安装通风设施温度湿度控制合理范围
C 库房面采积水设计防止滑
D 建立完善交通安全电脑网络安全入驻企业安全等措施落实警卫值班制度
第九章 项目组织运营
湖南XX国际物流园开发建设营理总体目标积极采先进物流理技术设备加快建立层次元化符合市场济规律国际通行规接轨物畅流快捷准时济合理户满意社会化综合化现代化国际化物流服务中心根目标园区营理体制应该具国土特色充分体现现代企业理制度模式时效指导具体操作
1项目运营模式
物流园采政府引导企业运作理模式拟湖南省XX实业发展限公司发起组建湖南XX国际物流园限公司负责物流园项目理运营
股东会
董事会
总理
综合理部
计划财务部
市
场部
信息理中心
项目运营公司托国家省市开发区优惠政策创建局部优化环境通提供种高效优质服务严格现代企业制度法治理结构求设置公司理模式组织架构组织架构见图91
图91：组织架构图
2园区理系统
项目完工公司项目求安排理员20市场员5司机技术服务员125150
保证园区正常运转园区般行政理员实行班制般生产员实行两班运转制保卫实行三班运转制
公司总部信息理中心实行24时值班制实现实时处理相关业务信息保证公司全国方揽货时准确安全济货物送全国方
时项目目标通物流园区建立覆盖全国社会化现代物流服务体系达服务集成化运输网络化流程科学化操作标准化作业机械化业务规模化理电脑化公司发展需复合型高层次理技术员培训公司核心竞争力培养重容公司长足发展重保证
项目配备员必须培训考核合格方岗员培训制定具体实施计划指定专负责组织落实根层次专业分类分批进行员培训考核拟项目试运营前完成
3项目实施方案
（1） 明确政府引导企业运作原湖南省XX实业发展限公司发起设立项目运作公司项目进行运营理
（2） 通政府相关部门进行充分沟通寻求政府部门政策支持优惠条件建立园区入驻企业快速通道项目招商建立基础条件
（3） 适应现代物流发展需项目建设遵循高起点高标准原力求创立现代物流企业集聚高
（4） 尝试种方式进行融资项目资金支持寻找佳支撑
（5） 尝试种形式激励政策项目理运营引进创造良条件
（6） 坚持信誉服务第宗旨通严格规范选择入园企业力求树立优质独特忠诚物流服务品牌
第十章 项目进度计划
1工程进度
项目建设期2002年10月2004年9月
具体实施进度见表：
2003年4月
项目立项落实资金
2003年5月——2002年6月
项目行性研究项目评估证
2003年7月——2003年8月
项目报建征土
2003年7月——2003年8月
初步设计施工设计
2003年9月——2004年12月
土建工程
2005年1月——2005年4月
安装工程设备购置信息系统调试
2005年5月
期工程验收
2项目进度
2002年10月2003年12月：开发物流理信息系统出入库理库存理货物理配载理海关理电子交易成控制等种功软件全国50家配送中心建立物流战略盟形成物流服务网络
2003年1月2004年9月：全国国外第三方物流企业进行招商50家物流企业入驻湖南XX物流园提供物流园区服务全国50家配送中心建立战略盟组织开展省际国际物流业务接受100家型工商企业委托开展第三方物流服务
2004年1月2004年9月：试运行物流理信息系统
2004年10月2005年9月：建立健全物流理信息系统具物流理海关理信息传递库存控制货位理配载理成控制等种功60家左右型工商企业提供供应链理全程物流服务吸引5万名企业成园区会员货运吞吐量达2500万吨宏观物流产值8亿元现代综合性物流服务体系初步形成
2005年10月2007年9月：年货运吞吐量达8000万吨年宏观物流产值25亿元通整合第三方物流企业生产企业机场港口金融海关等种服务机构建立体现社会化化现代化信息化系统化立体化生态化现代综合性物流服务体系长沙开区长沙高新区株洲高新区等园区产业发展提供现代物流服务长沙高科技产业带基础形成幅射全省周边省份物流网络区域济发展提供力支撑
第十章 投资估算资金筹措
简化计算估算财务分析中2003年4月2004年3月定义第1年2004年4月2005年3月定义第2年类推
1投资估算
投资估算：
A 民xx行性研究深度求
B 关部委编制建设项目投资估算办法
C 长沙市类xx物期单位造价指标国xx材料设备现行价格
总投资固定资产投资+建设期利息+流动资金
固定资产投资工程费+费+预备费
2价格取费：
A设备购置询价
B安装工程费类工程价值估算
Cxx工程费参湖南省xx工程概算定额类似工程造价估算
3投资估算
项目总投资2760460万元中固定资产投资2680460万元流动资金铺底80000万元
31固定资产投资估算
项目固定资产投资估算2680460万元中工程费1739100万元土费490000万元购置设备256000万元信息系统购置安装150000万元建设期利息94462万元(详见辅助报表1)
32流动资金投资估算
流动资金估算根XX物流中心前期运作验扩指标法进行估算项目实施第3年需投入流动资金80000万元计80000万元
4资金筹措计划
项目总投资2760460万元中资金1000000万元银行贷款1760460万元年款利率567
固定资产投资资金源企业筹920000万元银行贷款1760460万元
流动资金80000万元全部企业筹
项目目前已中国工商银行中国建设银行中国银行表达贷款意签订银行承贷意书
5资金运筹计划
项目建设期2年考虑年资金筹措资金运达衡（详见辅助报表2）
6贷计划
（1） 银行款季支付利息第四年开始第7年全部清息
（2） 款资金源项目累计利润1750931万元项目累计折旧474135万元项目累计摊销310115万元
（详见辅助报表7）
第十二章 效益评价确定分析
1 评价范围指标
11评价方法
项目济评价国家计委[1993]530号文建设项目济评价方法参数进行评价
12评价范围
项目评价湖南XX国际物流园区期工程全部进行评价项目占面积930亩总xx面积218000方米中 仓储面积14万方米综合办公楼28万方米集装箱堆场面积5万方米
13评价指标
项目济评价拟采财务部收益率财务净现值投资回收期等计算指标考察项目盈利水投资回收力判断项目财务行性
14基础数
(1)项目计算期 项目评价计算期12年 2003年4月2005年3月期工程建设期 (2)货运量 根调查预测分析项目建成正常年货物吞吐量8000万吨
(3)行业基准收益率
次评价暂定基准收益率12
(4)固定资产折旧
次估算固定资产折旧方式确定：
xx物30年折旧残值率10直线法折旧
信息系统5年折旧残值直线法折旧
设备10年折旧残值直线法折旧
（详见辅助报表3）
(5)税金
营业税金营业收入5计列
城市维护建设税营业税金7计列
教育附加费营业税金5计列
税率33计列长沙济技术开发区政策第二年免企业税
2济评价
21成预测
（1）工资支出
员工150中理员20年工资福利支出35万元估算般生产员保安等125年工资福利支出25万元估算市场员5年工资福利支出35万元估算
（2）材料燃动
电力耗全负荷7000KW日运行10时估算
水耗日耗695立方米估算
材料（包装物）燃料（柴油）年耗60万元估算
（3）维修费
维修费费固定资产投资1计列
项目投产年总成营成见简表（详见辅助报表5）
单位：万元
项目名称
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六第十年
总成
373133
417173
482593
459913
437233
3654．55
营成
104865
148905
237005
237005
237005
237005
(4)项目成分析表达式
项目投产第六年例总成中营成占6485
项目成表达式：
总成费燃料动力费+工资福利费+修理费+折旧费+维检费+摊销费+利息支出+费
营成总成费年基折旧费利息支出摊销费
费理费
22收入预测
项目投产市场开拓程年生产负荷：3050100
项目评价收入费率列计算：
仓储收入：12元方米*月
集装箱堆存费：8元标箱*天
综合楼租赁收入：15元方米*月
装卸费：16元吨次（完成卸货次装货次次装卸）
集装箱吊装费：40元标箱*次
理货包干费：10元吨
信息提成费：20元条
信息查询费：1元条(信息会员费：200元年*位)
项目销售收入估算项目投产总收入见简表（详见辅助报表6）
单位：万元
营项目
第1年
第2年
第310年
装卸收入
226800
352800
756000
仓储收入
60480
100800
201600
集装箱堆存费
8640
14400
28800
综合楼租赁收入
10800
18000
36000
集装箱吊装费
2160
3600
7200
理货包干费
5670
9450
18900
信息系统收入
540
90000
180000
业务收入
120
200
400
23利润估算
项目建设完成年均销售利润613596万元税均净利润437878万元正常年销售利润计算结果详见基报表2知物流园投入运营第二年获利年获利437878万元全部投资回收期671年（含建设期）投资利润率2223投资利税率2441
3财务评价
31计算报表分析
（）财务现金流量表（全部投资）
根该表知项目整评价计算期（10年）项指标中税前部收益率净现值（I12）投资回收期分20361109181万元628年财务部收益率行业基准收益率盈利力满足行业低求财务净现值零说明项目财务接受
（二）财务现金流量表（资金）
资金财务部收益率 2649
资金财务净现值（I12） 1275460万元
（三）损益表
项目达产年销售收入1218100万元年利润利税分525569万元 852645万元外均年缴税258862万元
(四)资金源运表
项目计算期年均达资金衡偿贷款年均387157万元盈余资金（详见基报表3）
(五)贷款付息表
项目全部固定资产投资贷款金1760460万元银企双方协议季度支付利息投产第二年开始偿633年清全部款息（详见辅助报表7）
（六）资产负债表
（详见基报表4）
32财务盈利力分析
（）评价指标：
（1）静态指标
① 投资利润率（均年） 2223
② 投资利税率（均年） 2441
③ 投资回收期（含建设期）（税前） 628年
(2)动态指标
① 财务部收益率 2036（税前）
② 财务净现值 1109181万元（税前）
③ 财务部收益率 1597（税）
④ 财务净现值 465338万元（税）
4清偿力分析
（）贷款偿期633年
（二）清偿力分析说明
根贷款付息表该项目633年全部贷款
资产负债表中反映出项目计算期年资产负债者权益情况通表中列资产负债表项目资产负债率逐年降第7年项目负债
5确定性分析
（）盈亏衡分析
通计算知该项目盈亏衡点03712生产开工率达3712时项目营保盈亏衡点高项目抗风险力强
（二）敏感性分析
项目营业收入营业成两指标进行单素变化敏感性分析考察素变化时项目抗风险力具体分析情况见表：
敏感性分析表
序号
项目
变动幅度（）
部收益率
净现值
（万元）
投资回收期
（年）
0
基方案
1597
465338
671
1
营业收入
+10
1844
776964
629
10
1398
153712
725
2
营业成
+10
1552
407470
681
10
1648
523208
662
营业收入营业成利方变化10时项目财务部收益率基准收益率12表明项目抗风险力较强
第十三章 社会效益分析
整体推动湖南现代物流社会化体系进程加速湖南工业化进程强力拉动湖南济发展
二新型物流产业产生批新型中间种类企业（包装加工等企业）增强湖南商贸流通领域活力产生巨业机会
三园区形成批年营业额超亿第三方物流企业
四成长沙市长沙济技术开发区出口加工区强力补充推动促进区域产业结构调整带动区域济发展
五物流园期工程建成年实现宏观物流产值25亿元长沙济技术开发区带巨财税收入
六推动湖南周边省份类开发区园区企业产品进出口参予国际化竞争产生济效益估量
七项目建设物流基础设施引进国外专业第三方物流企业满足开发区制造企业日益迫切物流需求降低运营成提升竞争力
八园区提供5000左右工作机会吸纳安置部分拆迁居民
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湖南XX国际物流园
第期工程建设项目
行性研究报告
KE XING XING YAN JIU BAO GAO
长沙市xx设计院限责公司
二OO三年六月 长沙
项目编制单位：长沙市xx设计院限责公司
项目负责：
技术理负责：
法代表：
湖南XX国际物流园
第期工程行性研究报告
编审员名单
编制：
刘明华 会计师
刘建华 会计师造价工程师
罗逵 济师
李良春 工程师
禹情芝 工程师
核校：易云
审核：杨黎
审定：张云香
目 录
第章 总 1
1项目概况目标 1
2编制研究范围 2
3编制原 3
4济技术指标 3
5行性研究结 5
第二章 项目建设背景必性 6
第三章 项目建设单位概况 10
1公司基情况 10
第四章 行业分析市场预测 12
1市场现状 12
2市场预测 17
第五章 项目选址建设条件 21
1项目选址 21
2基础条件 21
3然条件 23
第六章 建设方案 25
1建设规模 25
2建设原 25
3建设目标 25
4园区功定位结构设计 26
5项目建设区布局功设计 27
6物流信息系统建设方案 28
第七章 专业技术方案 32
1总面布置 32
2xx结构 33
3供电系统 33
4通讯电视网络系统 34
5排水设施 34
6消防 34
7通风空调 35
8广播系统 35
9节措施 35
第八章 环境保护安全卫生 36
1环境保护 36
2安全卫生 36
第九章 项目组织运营 37
1项目运营模式 37
2园区理系统 37
3项目实施方案 38
第十章 项目进度计划 39
1工程进度 39
2项目进度 39
第十章 投资估算资金筹措 41
1投资估算 41
2价格取费： 41
3投资估算 41
4资金筹措计划 41
5资金运筹计划 42
6贷计划 42
第十二章 效益评价确定分析 43
1评价范围指标 43
2济评价 44
3财务评价 46
4清偿力分析 46
5确定性分析 47
第十三章 社会效益分析 48
附件：
（）湖南XX实业发展限公司营业执
（二）湖南XX实业发展限公司组织机构条码证
（三）湖南XX实业发展限公司税务登记证
（四）国家发展改革委员会发改办贸[2003]51号国家发展改革委员会办公厅关湖南XX国际物流园期工程项目审批问题复函
（五）湖南省发展计划委员会湘计贸[2003]256号关湖南XX国际物流园期工程项目建议书批复
（六）长沙市发展计划委员会长计贸[2003]335号长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会关湖南XX国际物流园期工程项目建议书批复通知
（七）国家贸委中企业外合作协调中心关长沙市开展中企业社会化物流服务体系试点工作通知（国家贸委中中心[2001]6号）附件：长沙市中企业社会化物流服务体系建设试点工作第批企业名单
（八）长沙济技术开发区委会关湖南XX国际物流园列开发区重点扶持项目批复（长贸[2002]3号）
（九）长沙济技术开发区委会关请求区企业湖南省XX实业发展限公司湖南XX国际物流园列全国中企业国际物流示范园请示（长委[2002]10号）
（十）国家贸委中企业外合作协调中心关意长沙济技术开发区（国家级）建立湖南XX中企业国际物流示范园附函（国家贸委中中心函[2002]11号）
（十）土意书
（十二）湖南省关加快省现代物流业发展干意见
（十三）第三方物流企业入驻湖南XX国际物流园意协议
附图：
（）湖南XX国际物流园面规划图
第章 总
受湖南省XX实业发展限公司委托湖南XX国际物流园建设项目行性进行研究通该项目区环境交通电力排水通讯等条件进行调查收集关基础资料建设单位交换意见认真调查分析资料基础编制湖南XX国际物流园建设项目行性研究报告
1项目概况目标
项目名称：湖南XX国际物流园第期工程
建设点：湖南省长沙市长沙济技术开发区
建设单位：湖南省XX实业发展限公司
建设期限： 2年
湖南XX国际物流园项目拟建长沙济技术开发区东六线东319国道南东十线西漓湘路北物流园总体规划占3000亩总投资108亿元项目第期工程总投资276046万元总xx面积218万方米中：仓储面积14万方米综合办公楼28万方米集装箱堆场面积5万方米固定资产投资268046万元
项目建设目标：
l 货运吞吐量达8000万吨宏观物流产值25亿元
l 50家左右设施通功齐全服务完善配送中心建立物流战略盟形成高效物流服务网络顾客提供全方位全程全天候现代物流服务
l 建立健全物流理信息系统具物流理海关理信息传递库存控制货位理配载理成控制等种功
l 引进第三方物流企业50家60家左右型工商企业提供供应链理全程物流服务吸引5—10万名企业成园区会员
l 现代综合性物流服务体系初步形成
项目济效益：项目第期工程实施期（12年含2年建设期）实现营业收入107344万元实现利润43788万元缴税收23583万元安排业150项目具良济效益
项目建设促进省物流业发展特长沙济技术开发区长沙市济发展满足长沙区现实物流需求具十分重现实意义社会效益
2编制研究范围
21编制
（1） 国家发展改革委员会发改办贸[2003]51号国家发展改革委员会办公厅关湖南XX国际物流园期工程项目审批问题复函
（2） 湖南省发展计划委员会湘计贸[2003]256号关湖南XX国际物流园期工程项目建议书批复
（3） 长沙市发展计划委员会长计贸[2003]335号长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会关湖南XX国际物流园期工程项目建议书批复通知
（4） 湖南省XX实业发展限公司XX实业[2002]021号关申请湖南XX国际物流园期工程项目立项报告
（5） 国家湖南省长沙市国民济社会发展第十五年计划
（6） 长沙市商贸流通业发展十五计划
（7） 长沙济技术开发区十五期间产业发展规划2010年产业发展纲
（8） 国家计委建设部颁布建设工程项目济评价方法参数
（9） 国家贸委中企业外合作协调中心〔2001〕6号关长沙市开展中企业社会化物流服务体系试点工作通知
（10） 长沙济技术开发区委会长贸〔2002〕3号关湖南XX国际物流园列开发区重点扶持项目批复
（11） 国家贸委中企业外合作协调中心〔2002〕11号关意长沙济技术开发区（国家级）建立湖南XX中企业国际物流示范园复函
（12） 土意书（长沙济技术开发区湖南省XX实业限公司签订）
（13） 湖南XX国际物流园总体规划
（14） 湖南XX国际物流园公物流信息系统规划方案
（15） 文件协议等
22研究范围
（1） 项目建设背景必性
（2） 项目投资体情况
（3） 行业分析市场预测
（4） 项目选址建设条件
（5） 项目布局部分功定位
（6） 项目组织理系统
（7） 项目效益评价确定性分析
3编制原
（1） 遵国民济社会发展第十五年计划关传统服务业运现代营方式服务技术进行改造着重发展商贸流通交通运输市政服务等行业推进连锁营物流配送式联运网销售等组织形式服务方式做项目定位搞项目设计
（2） 国家贸委等六部委关加快国现代物流发展干意见通知求明确项目目标搞项目规划
（3） 根湖南省长沙市十五计划融入区域济合理安排进度
（4） 结合国加入WTO物流相关方面承诺搞市场调研起步国际步
（5） 国家关产业政策行性研究报告编制工作基工作程序求做实事求客观公正
（6） 国湖南省长沙市目前国民济水现代物流产业发展现状前景鉴国外物流行业发展验明确项目建成理模式运营模式
（7） 项目建设物流需求现设施资源基础避免盲目投资重复建设
（8） 项目建设积极采国际国先进技术设备采购工作实行招标采购质价采购
（9） 消防环保安全设施建设符合国家方法规
（10） 规定客户求
4济技术指标
项目建设济技术指标见表11
表11 期工程济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
占面积
亩
930
2
xx面积
方米
218000
21
仓储
方米
140000
22
办公房
方米
28000
23
集装箱堆场
方米
50000
3
货运吞吐量
万吨
8000
4
宏观物流产值
亿元
25
5
项目总投资
万元
2760460
固定资产投资2680460万元（建设期利息94462万元土款4900万元）流动资金800万元
6
建设工期
月
24
7
年均收入额
万元
107344
正常年
8
年净利润
万元
437878
正常年
9
投资回收期
年
税前628年
税671年
（含建设期2年）
10
均投资利润率
2223
11
均投资利税率
2441
12
固定资产投资银行贷款偿期
年
633
13
全部投资部收益率
税前：2036
税：1597
I12
14
财务净现值
万元
税前：1109181
税：465338
I12
15
xx密度
26
16
容积率
029
17
绿率
35
5行性研究结
湖南XX国际物流园建设符合国家省市关促进现代物流产业发展政策符合产业发展方求
二湖南XX国际物流园项目建设符合长沙济技术开发区该宗求
三湖南XX国际物流园总体规划占3000亩总投资108亿元项目第期工程总投资2760460万元总xx面积218万方米中：仓储面积14万方米综合办公楼28万方米集装箱堆场面积5万方米固定资产投资268046万元建设工期2年项目第期工程实施期（12年含2年建设期）实现营业收入107344万元实现利润43788万元缴税收23583万元安排业150项目具良济效益
四该项目建设长沙济技术开发区背LG曙光电子长丰猎豹汽车三重工华天铝业等开发区型加工制造业联系XX物流中心长沙市水运码头铁路编组站黄花国际机场等物流结点辐射长株潭区物流资源丰富市场潜力巨
五项目建成园区建三台物流设施台物流信息台物流政策台具备5基功：海关功物流基功金融结算功物流信息港功教学科研培训功提供式联运报关报检货运代理信息交易金融结算仓储中转流通加工品牌展示等物流服务整合湖南周边省份物流资源带动提升相关产业湖南工商企业发展竞争力推动湖南工业化进程
综述湖南XX国际物流园项目建设方面条件已具备项目实施具较济社会效益诚请省市开发区职部门银行力支持该项目早日建设发挥效益
第二章 项目建设背景必性
加入WTO国现代物流产业发展提出新求
加入世贸组织国物流业说蕴含着难发展机遇面着严峻挑战国关物流物流相关方面做出郑重承诺包装服务通信服务速递服务分销服务运输服务中佣金代理服务批发服务零售服务特许营少量限制外领域部分海运服务集装箱堆场服务水运输航空运输服务铁路运输服务货物运输代理服务等全面外开放领域未三年面外资规模进入带巨击
目前湖南省正积极探索利支持工商企业参国际竞争现代物流服务系统通现物流基础设施进行更新改造扩建加快技术进步便快满足加入WTO国特湖南省现代物流业提出新求
通物流园建设物流企业港口航空等服务机构生产单位进行序整合降低生产单位物流企业运营成企业未竞争中够处较利位
二现代物流产业国刚开始起步市场前景广阔
着济全球化信息技术迅速发展普遍认降低物质消耗提高劳动生产效率外第三利润源现代物流业已成国新济增长点（中国物流年鉴）1999年国国国控股工业企业流动资金占达3104281亿元民币资金周转速度年均12次国商业企业23次日制造业年周转速度758次流通业15次18次跨国连锁集团沃尔玛麦德隆家乐福年周转次数2030次说明国工商企业目前然库存采购订单采购生产需原材料半成品外购件库存占量流动资金美国德国日制造业库存周期均12天库存总额占销售总额1315发达国家库存商品占国生产总值1国工业产成品库存般达45天商业企业达35天库存商品占国生产总值68国指标远落发达国家根原缺少高效社会化现代物流服务系统应该社会分工求建设社会化现代物流服务体系支持工商企业生产营市场营销
改革开放国物流基础设施作量投入2000年已达15万亿元民币原基础太落然适应现代物流总体发展求2000年国运输网络密度分134448公里方公里1043公里万分相美国196158德国9158印度249483巴西71388物流基础设施落加布局合理造成国仓储效率效益低关部门统计国年包装造成损失达150亿元民币装卸运输造成损失高达500亿元民币保善造成损失30亿元民币社会化现代物流服务体系中建设型物流园区运输仓储进行效整合发挥运输仓储效率实现社会济效益效措施
国民济社会发展第十五年计划提出传统服务业运现代营方式服务技术进行改造着重发展商贸流通交通运输市政服务等行业推行连锁营物流配送式联运网销售等组织形式服务方式提高服务质量营效益国家贸委等六部委发出关加快国现代物流发展干意见通知中求政府部门关企业充分认识现代物流济发展中重作抓住利时机加快发展步伐积极采先进物流理技术装备加快建立全国区域城镇企业等种层次符合市场济规律国际通行规接轨物畅流快捷准时济合理户满意社会化专业化现代物流服务网络体系
国现代物流产业起步发展新形势关省市开始重视现代物流产业发展国优势生产加工企业集团开始重视企业物流理批运输仓储货代等类物流企业逐步现代第三方物流企业发展涌现批民营专业化第三方物流企业国际老牌知名物流企业开始进入国年湖南省相邻省份开始认识现代物流推动济发展改善投资环境提高区域济工商企业国外市场竞争力等方面重性湖南省发展现代物流产业作项涉济全局战略问题建设国际物流园区已成区域济布局战略重点项工作刚开始起步市场发展前景十分广阔
三湖南省长沙市十五计划发展现代物流产业提出明确求
湖南省十五计划纲提出加快建立商场市场网络重点现代高效市场流通体系发展新型业态创新营手段推行连锁营特许营代理配送网购物等现代营销方式加快传统百货业购物中心超级市场仓储式商场专卖店精品店发展合理布局批产业优势专业市场边贸市场长株潭带规划建设现代化型配送基物流中心长沙市十五计划纲提出市场贸易流通格局发展现代流通业长沙形成区域性物资集散中心商业信息汇集发布中心结算中心会展中心通电子商务网交易等现代化营销方式超市连锁配送等新兴流通业态形成方位流通格局功市场体系建成辐射半径商业批发体系布局合理层次分明商业零售体系力发展物流产业整合现运输企业仓储企业引导市型储运公司符合国际惯例物流公司渡加快传统储运业现代物流转变
着国加入WTO沃尔玛万客隆麦德龙家乐福等世界级商业企业已进入长沙现零售业产生强击时必然带动湖南省长沙市现代物流产业产生发展时国家西部区实行开发战略长沙作连接东西部区重桥梁纽带发展现代物流产业面极发展机遇长株潭区域济体化必然求区域物流组织体化系统化省市十五计划区现代物流产业发展提供重政策明确发展求
四湖南省长沙市济现状理位置够提供综合性专业化物流服务社会化现代物流服务体系提出现实需求
湖南省位国中部京广铁路湘赣铁路湘黔铁路京珠高速319国道107国道穿境省会长沙区政治济文化科技中心交通枢纽湖南省目前类企业64万家中99中企业长沙市中心319国道线东西拓展京珠动脉南北拓展半径50公里范围长沙高新区株洲高新区长沙济技术开发区浏阳国际生物医药园湘潭济技术开发区城食品工业园远工业园等十园区（中国家级园区3）形成长沙中心319国道京珠动脉轴线高科技产业带聚集长株潭区（长沙株洲湘潭）湖南省企业
目前湖南省80企业物流执行体办物流第三方物流代理例较低物流分包形式企业办物流作业表现情况单准确率低配送时货物缺损率高企业办物流设施利率低物流费支出高库存合理情况说明湖南省长株潭区需专门服务生产企业物流企业相关服务机构公社会化物流基构成社会化物流服务体系提高区参国际国市场竞争力
项目建设单位湖南省XX实业发展限公司目前已建立XX物流中心产生良社会效益济效益着区域济发展产业园区建设入驻企业增加已满足企业现代物流需求目前入驻XX物流中心国外企业LG伊莱克斯摩托罗拉等国际知名企业中外运集团天津田国际货运西安万方石家庄三友青岛祥运通蒙古巴运集团北京柳林等国较第三方物流企业受基础条件制约物流中心提供配载仓储装卸住宿加油汽车维修等较简单传统物流服务远适应未区域济发展现代物流求
五开发建设湖南XX国际物流园利参国际国物流市场竞争
物流园区现代物流发展产物设施齐备功齐全物流基础设施服务完善第三方物流企业空间组合湖南XX国际物流园开发建设商流物流信息流资金流融体市场功海关功物流基功金融结算功融区服务长沙高新区长沙开区浏阳生物医药园等产业园区企业出口加工基服务长沙中心高科技产业带长沙市湖南省区域济发展提供力支撑
第三章 项目建设单位概况
1公司基情况
公司名称： 湖南省XX实业发展限公司
成立时间：1999年9月
注册资：民币3000万
注册址：长沙济技术开发区XX纸业市场
企业登记注册类型：限责公司
法定代表：刘珍
湖南省XX实业发展限公司开发区家民营企业公司注册资金3000万元总资产327亿元员工1000余
2000年8月公司兴建湖南省目前物流中心湖南省XX物流中心XX物流中心理位置优势交通十分便利距黄花国际机场长沙火车站湘江码头均约十公里物流中心占面积100亩拥商业门面100仓储15万方米停车场4万方米容纳300客房年运作XX物流中心已产生效益目前提供配载仓储装卸住宿加油汽车维修等系列物流配套服务吸引中外运集团天津田国际货运西安万方石家庄三友青岛祥运通蒙古巴运集团北京柳林广州南昌省百家涵盖航空公路铁路快递等业务物流企业入驻加盟形成面全国物流输运网络LG伊莱克斯摩托罗拉等批国际知名企业已选择XX物流中心作仓储基长沙市港务局选择XX物流中心作集装箱停放中心2001年XX物流中心年交易额达2亿元缴税收逾300万元
湖南省XX实业发展限公司目前正积极筹备湖南XX国际物流园项目时加紧开发面客户电子交易网络系统物流中心部理智化系统积极投资建设现代化仓储等物流设施物流中心停车住宿配载等传统物流配套服务企业转型物流信息区域配送仓储流通加工园区物业理等现代第三方物流配套服务企业
湖南省XX实业发展限公司具良市场网络目前止公司已组织2000年2002年全国纸张订货交易会首届中国（XX）皮革博览交易会等型全国性交易会表现出良组织力市场号召力
湖南省XX实业发展限公司2001年已国家贸委中企业外合作协调中心列长沙市中企业社会化物流服务体系建设工作试点企业中国物流采购联合会吸收会员单位物流信息化项目长沙市委列2002年重点技术创新项目湖南XX国际物流园项目长沙济技术开发区列2002年重点扶持项目获国家贸委中企业外合作协调中心意作全国中企业社会化物流服务体系示范项目
第四章 行业分析市场预测
1市场现状
11国际情况
着济全球化步伐加快信息技术通讯技术发展全球制造采购销售趋势加强现代物流产业发展呈现出新特点电子物流兴起预测2002年底电子商务交易额达8400亿美元二物流规模进步扩表现物流园区建设方面三物流服务优质化定制服务供应链理成代表性特征四第三方物流企业发展迅速目前美国欧洲企业6070全部采第三方物流服务五绿色物流发展物流产业更加注重物流程环境保护生利工作
物流园区种物流设施类型第三方物流企业空间集中布局场具定规模综合服务物流集结点日早建立物流园区国家已建立20规模物流园区均占约74万方米荷兰设计14物流园区均占45方公里德国莱梅货运中心占100万方米纽伦堡物流园区占已达7方公里物流园区建设利实现物流企业专业化规模化发挥整体优势互补优势目前美国日欧洲等先进国家物流园区已发展十分完善形成物流园区基础物流信息台托第三方物流服务导规模化专业化网络化社会化现代物流服务体系
(1)仓储基化
发达国家绝数企业生产原料产成品物流园区负责仓储物流园区专门事仓库理第三方物流企业通先进库存理技术高效进行订单处理进货作业搬运作业储存作业盘点作业拣货作业补货作业物流园区仓储设施规模化仓储功效率化企业提供公社会化仓储基报道意利物流园区时6000家企业提供仓储配送服务
(2)运输配送社会化
发达国家物流园区般均建公路铁路港口机场货运枢纽附生产加工区消费集中区货物集散附物流园区够通集装箱运输种运输方式贯通承担长距离干线货物运输物流时物流园区物流中心配送中心运输公司等整合形成社会化配送系统承担终端客户配送物流
物流园区效整合利社会闲置物流资源仅提高社会资源效时带巨济社会效益专家预测国外种物流园区核心社会化运输配送形式年510速度增长
(3)物流分工专业化
着物流园区规模断扩发达国家物流园区部分工日趋专业化般说专门事物流园区物业理圆区运营商事仓库理仓库运营商事倒货搬运业务搬运公司事流通加工业务加工企业事物流园区部物流信息理IT企业入区运输配送企业中重够托物流信息户提供全面解决方案第三方物流企业例美国i2公司世界500强中三分二客户名单i2公司通供应链理年客户提供1600亿美元增值空间
(4)运输仓储协化
发达国家分布物流集结点物流园区运输企业着协调关系运输企业通全球卫星定位系统货物踪系统车辆调度系统货物途信息时传递物流园区物流园区根库存变化情况补货信息配送信息时传递运输企业例加迪斯卡尔特公司协化物流运输台整合世界排名前60名运输企业运输路线配送路线仓储分布非常解运输仓储业务达协
12国情况
(1)国物流发展阶段分析
1979年引入物流概念二十年左右时间观念认识实践发展国现代物流业正处起步快速发展时期间致分三发展阶段：
第阶段：1979年前计划济时期尚没物流概念认识分割运输仓储批发零售等
第二阶段：80年代90年代中期国商业流通体制发生重变革 国物流处传统物流逐步探索现代物流运作规律阶段
第三阶段： 90年代中期社会义市场济体制初步形成 国现代物流业进入起步发展阶段
年着中国加入WTO 国现代物流业已处快速发展时期
(2)国物流发展存问题
国现代物流发展存问题表现三矛盾：
①体制方面条块分割计划济影响头理现状现代物流业发展必需系统协调求相矛盾
②市场供需方面短期实际需求足远期潜需求巨相矛盾低水供应力剩高水供应力足相矛盾
③技术方面物流技术设备水低现状现代物流业技术高求相矛盾低层次传统物流剩高层次现代物流紧缺相矛盾
国现状国物流企业数量少规模物流服务准确性时性差物流社会化市场化程度较低力发展建设物流园区促进济增长实现流通产业现代化转变重意义国现代物流发展趋势型综合物流园区物流基物流中心枢纽批中物流企业子节点物流网络体系形成高效快捷优质安全优化社会物流总供应链
(3)国物流市场总量估测
资料显示国全社会物流费支出约占GDP总值20％2000年国实现GDP总值89404亿元述例全社会物流费支出高达178808亿元巨市场总额成国物流企业竞争瓜分蛋糕认众物流企业均分享市场总量蛋糕（济参考报）
(4)国物流市场发展空间分析
1991年发达国家社会物流业产值占GDP总值例表41示美国2000年全社会物流费支出足GDP总值10果国达水2000年GDP水全社会节约89404亿元物流成者说产生9000亿元利润十五期间果国物流费降低占GDP总值15％年全社会直接节约4500亿元左右物流成
巨传统物流现代物流发展带社会物流费降值恰恰物流企业竞争分享蛋糕较市场总量蛋糕市场空间蛋糕更强调物流企业竞争实力
表41 发达国家社会物流业产值GDP中例（1991年）
国
GDP（亿美元）
物流产值（亿美元）
物流业例（％）
日
3363
36657
109
美国
5673
65807
116
英国
1015
12383
122
法国
1200
1404
117
德国
1566
18478
118
加
593
6997
118
(5)国物流市场需求环境分析
目前国物流市场需求：
① 境三资企业 外资企业进入中国般建立独立物流部门选取干专业物流供应商获必物流服务
② 国新兴中企业企业产品具品种批量高增值特点物流服务时性准确性求较高面着激烈市场竞争限度降低成物流服务提出迫切需求
③ 国型企业面激烈国际国竞争破全全传统观念开始着手企业传统物流活动进行重新改造
力求限度获取竞争优势
(6)物流市场供应环境分析
国物流市场供应方传统物流相关企业新兴物流企业：
① 交通运输企业拓展业务范围逐步专业物流供应商方转化中远集团中外运集团中海集团中铁集团等
② 商业仓储企业推行商业连锁配送制程中逐步现代物流企业发展中储中商中物资等
③ 型生产制造企业物流部门保障企业物流业务时社会化物流服务拓展海尔宝钢等
④ 国际物流公司采取合资独资形式国开展物流业务
⑤ 迅速发展建设物流中心交通运输枢纽产品集散点居民消费区域托开展系统化现代化信息化物流服务
13湖南省长沙市物流市场总量发展空间分析
(1)中部省宏观物流业产值较
根国国家统计局国家标准局1994年制定国民济行业分类标准物流业包括第三产业中交通运输仓储邮电业中货运仓储部分选交通运输仓储邮电业产值（宏观物流产值）代表物流业产值进行分析（见表42）
表42 1999年中部九省GDP宏观物流业产值
（亿元）
省份
河南
湖北
湖南
黑龙江
安徽
江西
吉林
山西
蒙
GDP
45761
38580
33268
28974
29086
19630
16696
15068
12682
物流产值
3335
2159
2404
1700
1629
1677
1218
1377
1166
占GDP例
72
56
72
59
56
85
73
91
92
(2)湖南省长沙市（长株潭区）物流市场总量分析
湖南统计年鉴湖南省1999年物流产值占GDP总值72％240 4亿元民币湖南省物流市场总量低值参国物流费占GDP总值20％均水计算湖南省物流市场总量高值66536亿元民币
样表43算出长沙市宏观物流产值占GDP总值77％509亿元民币加株洲湘潭
950亿元占GDP总值81％长沙市物流市场总量高值13128亿元长株潭区2323亿元
表43 2000年湖南省市州国生产总值宏观物流业增加值
单位：亿元
州市
长沙
株洲
湘潭
衡阳
邵阳
岳阳
常德
GDP
6564
2914
2137
3531
2253
3640
3483
宏观物流产值
509
300
141
323
100
397
132
州市
张家界
益阳
郴州
永州
怀化
娄底
湘西
GDP
604
1936
2503
2444
2105
1685
659
宏观物流产值
83
233
296
214
269
195
44
图44出长沙市全省物流发展中位作：
长沙市宏观物流产值占全省宏观物流产值183长株潭区占全省342
图44 全省宏观物流产值分布情况
2市场预测
21总体预测
国际现代物流产业认国民济发展动脉基础产业发展程度成衡量国现代化程度综合国力重标志喻济发展加速器美国著名咨询公司麦肯锡公司中国物流业进行调查认现代物流业未中国济发展中起关键作（麦肯锡 中国物流市场白皮书）
1999年美国物流成9210亿美元占GDP重99（2000年美国年度物流状况报告）欧洲日等发达国家物流成占GDP重般10左右中国物流成占GDP重世界银行估计占18实际情况国权威专家分析少占202000年国GDP89万亿民币20计算物流成已达17800亿元民币挖掘第三利润源潜力果国够干年时间里建设社会化现代物流服务体系粗放物流营集约物流营转变物流成降国际先进标准10左右会产生巨济效益
总说国发展现代物流产业市场空间巨年国省市政府开始认识现代物流产业推动济发展改善投资环境提高区域济工商企业国外市场竞争力等方面重性国优势企业开始重视企业物流理认识物流降低物质消耗提高生产效率外够企业增加效益第三利润源国计划济体制形成运输仓储企业已开始第三方物流企业转变时支持物流活动物流基础设施提出更高求物流园区建设利第三方物流企业开展物流业务国际著名物流企业已进入国开始积极开展物流服务国政府WTO关物流服务相关业务承诺基全面开放物流市场国际物流企业进入国业务模式充分利现代物流基础设施开展第三方第四方物流服务国际物流企业开展物流服务诸物流园区等物流基础设施建设提出明确具体求说国现代物流产业市场基础开始形成市场体开始显现国目前物流基础设施装备发展现状总体规划言应该说具备定基础条件缺乏先进物流基础设施现物流资源进行整合现物流基础设施物流服务处分散状态没形成效系统开发建设现代物流园区效整合资源发挥系统优势工商企业提供社会化现代物流服务效手段市场前景发展潜力巨
22湖南省长沙市物流产业预测
统计湖南省目前类企业总数达64万家中99中企业2000年湖南省货运量达51亿吨货物周转量9674亿公里交通运输仓储邮电生产总值2404亿元工商企业销售收入总额37476亿元销售费30014亿元长沙市现商品市场390商业网点13万业员58万
根湖南省长沙市十五计划国民济发展目标第三产业发展目标商贸流通业发展目标工业发展目标企业改革发展目标2005年湖南省货运量达821亿吨1026亿吨五年年均增长达1015货物周转量达1558亿公里194585亿公里中长沙市货运量货物周转量占位长沙市国中部区重交通枢纽城市物流结点城市湖南省巨货运量货物周转量长沙市提供巨物流市场中蕴含着巨物流成节约空间巨物流增值服务空间国际通行标准计算2005年湖南省国生产总值达5700亿元物流成占2020计算成节约空间达1140亿元十五期间湖南省工商企业销售总额达60329753929亿元销售费达483167603811亿元物流成占营销费30计算成节约空间144949181143亿元建立起社会化现代物流服务体系改进社会物流系统进行考虑果资金周转率目前行业年均12次15次提高58次60329753929亿元流动资金相482632亿元6031432亿元流动资金起作
根发达国家物流费占GDP总量例（认较准确反映物流产值）变化情况1980年约15％降2000年普遍达10％左右趋势国物流费占GDP总值例1999年20％左右降15％约需20年左右时间（国专家断）
假设国5年济发展取长足进步物流发展快速高效物流费达占GDP总值15％水湖南省长沙市长株潭区物流市场发展空间见表45示
表45 湖南省长沙市长株潭区物流市场发展空间
2000年指标值
2005年预测值
5年物流市场发展空间
GDP总值
物流业产值（20％）
GDP总值
物流业产值（15％）
湖南省
369188
7382
568042
(△90)
85206
11400
长沙市
6564
13128
110607
(△111)
16591
3463
长株潭 区
11615
2323
187061
28059
4829
注：2005年GDP预测值2000年增长率稳定增长计算：湖南省取90长沙市取111％长株潭区取10％物流市场发展空间含义指传统物流业现代物流业发展创造出物流产值社会效益
2．3 项目营预测
（）项目营利条件：
（1）湖南XX国际物流园理位置优越进出长沙市门户距长沙火车站航运码头黄花国际机场较铁路公路航空水运交通十分方便流物流信息流较集中快捷营潜力极发展前景
（2）长沙济技术开发区力支持制定种优惠政策营者创造良宽松营环境
（3）湖南XX国际物流园定位起点高配套设施齐全理手段先进客户提供全方位物流服务
（二）租赁租赁预测
湖南XX国际物流园仓储14万方米28万方米办公楼
着长沙城市改造原物流设施纷纷拆长沙仓储需求面积80万方米左右
公司已招商局物流集团田物流集团等物流公司签订意合书意租赁面积10万方米左右
项目租赁市场
第五章 项目选址建设条件
1项目选址
项目选址充分考虑湖南省长沙市物流发展现状湖南省推进工业化进程产生物流需求长沙中心高科技产业发展带物流需求进行时项目选址充分考虑物流园区公路货运枢纽物流结点特点考虑园区作国际物流园区海关结算物流信息服务重汇集中心求考虑物流园长沙高科技产业带重点通京广铁路319国道京珠动脉长沙新港等物流通道逐步长株潭区中南区辐射发展目标
征询专家意见项目拟选址长沙市远离闹市区运输条件较周围产业基础雄厚离现XX物流中心远处长沙技术济开发区现代物流产业园具体位置319国道南黄兴道北东四线东东八线西区
2基础条件
21长沙市理位置社会济发展现状
湖南省位国中部京广铁路湘赣铁路湘黔铁路京珠高速319国道107国道穿境省会长沙区政治济文化科技中心交通枢纽长沙市东中西部三发展板块中处连南接北承东启西战略横贯东西长江动脉海—长沙—重庆铁路南通北京广铁路京珠高速公路双十字枢纽构成长沙作现代化商贸物流中心城市必条件长株潭三市济体化战略实施长株潭区成湖南省济发展增长极长沙市流通优势通长株潭区进步辐射全省相邻省份
〈长沙年鉴〉2000年全市GDP达 65624亿元方财政收入3507亿元目前长沙市社会济发展基现状体制转换取突破性进展市场济体制初步建立全市非公制济占国生产总值重达334济实力明显增强结构调整取重进展产业结构产品结构技术结构制结构城乡结构进步合理基础设施建设步伐加快城市功明显增强基础设施投资200亿元完成重项目100已形成公路铁路航空水运等种运输形式立体交通网络电力电信邮政供水安居工程文化娱乐旅游设施建设步伐加快民生活明显改善社会保障制度初步建立城市居民均收入7990元农民均收入3005元低生活保障养老保险医疗保险等社会保障制度初步确立长沙商贸流通活市战略指导成全市潜力具活力优势产业种济成份存中结合高中低档俱全综合市场专业市场相配套市场网络已基形成迅速拓展全省中南区市场贸易流通中心
22长沙济技术开发区理位置济发展现状
长沙济技术开发区创建1992年8月2000年2月国务院批准国家级济技术开发区建区9年开发区坚持工业项目吸引外资出口致力发展高新技术方针强调产业发展中心走产业兴区路通卓成效招商引资工作目前入区工业企业106家中三资企业40家资企业66家入区企业基实现单群体转变区产业正零散集成转变目前止区工完成基建设投资120亿元移动土石方亿立方米完成13亿元民币基础设施投资务项建设工作取十分显著成绩目前区次干道已拉通28条总长60公里6座型跨线桥已竣工通车已完成12
84公里架设铁塔33座三回超高压线路改道工程2110千伏变电站已投入目前区日供电力已达240万千瓦时2座日供水10万吨水厂已投入运行日处理力8万吨污水净化中心已正式营业装机容量10万门程控楼现已开通20000门程控电话高速宽带通讯网实现156国家区通信联网投资1400万元电视发射塔已正式投入
目前长沙济技术开发区已形成三重工光南摩托体先进制造工业LG曙光长海视听中芯数码体电子信息产业华天铝业长沙力元瑞翔体新材料产业中粮口乐长沙娃哈哈荷兰泰松喜瑞速冻系列体食品饮料产业金沙利彩印金包装XX包装体轻印产业等五产业格局截止2001年年底区累计完成总产值2205亿元实现利税3184亿元出口创汇8874万美元
长沙济技术开发区位长沙市XX镇理位置优越交通十分便利开发区西5公里毗邻京广复线铁路动脉北京深圳107国道成厦门319国道京珠高速公路穿区构成南北东西交通优势开发区距长沙市中心长沙火车站湘江长沙码头黄花国际机场等场站枢纽均约8公里时开发区已建成具定规模物流基础设施XX物流中心XX物流中心开发区入区企业湖南省XX实业发展限公司投资建设运营公路货运枢纽型物流中心占面积100亩拥商业门面100仓储2万方米停车场4万方米容纳300招年运营XX物流中心已产生效益目前提供配载仓储装卸住宿加油汽车维修等系列物流配套服务吸引中外运集团天津田国际货运西安万方石家庄三友青岛祥运通蒙古巴运集团北京柳林广州南昌省百家涵盖航空公路铁路快递等业务物流企业入驻加盟形成面全国公路运输物流输送网络XX物流中心开发区工业集中区开发区入区企业均开发建设物流园区潜客户目前LG伊莱克斯摩托罗拉等批国际知名企业已选择XX物流中心作仓储基长沙市港务局选择XX物流中心作集装箱停放中心湖南XX国际物流示范园建设点选址长沙济技术开发区理想建设场
3然条件
31气象条件
（1）气温
年均气温：
172℃
冷月均气温：
47℃
热月均气温：
294℃
极端低气温：
113℃
极端高气温：
43℃
（2）降水量
年均总降水量：
1393mm
日降水量：
1925mm
（3）湿度
冷月均相湿度：
81
热月均相湿度：
75
（4）风
风速年均：
27ms
导风风速：
夏季
NNW
26ms
冬季
NNW
28ms
30年遇风速：
23 ms
（5）积雪深度 20cm
（6）冻土深度 5cm
（7）年雷暴日数 495天
（8）全年日时数 16771时
32工程质情况
项目区工程质情况根中国质裂度区划图（1990）勘察长沙区震高裂度VI度根水质分析结果岩土工程勘察规范（GB5002194）关标准测定整开发区水砼腐蚀性
第六章 建设方案
1建设规模
根市场发展情况长沙市济发展需求项目拟湖南省省会长沙市长沙济技术开发区建设信息系统支撑集运输配载仓储配送包装流通加工海关物流高科技产业等物流服务功体综合性物流园
湖南XX国际物流园规划总占3000亩总投资108亿元物流园分三期进行次性规划分期滚动开发原进行项目第期工程总投资2760460万元总xx面积273万方米中：仓储面积235万方米综合办公楼28万方米集装箱堆场面积1万方米固定资产投资2680460万元
2建设原
（1） 符合国外社会济物流业发展总趋势
（2） 符合湖南省长沙市长株潭区社会济发展求
（3） 符合长沙市城市发展战略规划
（4） 符合长沙市济开发区总体发展战略规划
（5） 符合规划科学性先进性操作性原
3建设目标
（1） 园区货运吞吐量达8000万吨宏观物流产值25亿元
（2） 50家左右设施通功齐全服务完善配送中心建立物流战略盟形成高效物流服务网络顾客提供全方位全程全天候现代物流服务
（3） 建立健全物流理信息系统具物流理海关理信息传递库存控制货位理配载理成控制等种功
（4） 引进第三方物流企业50家60家左右型工商企业提供供应链理全程物流服务吸引5—10万名企业成园区会员
（5） 现代综合性物流服务体系初步形成
4园区功定位结构设计
41园区系统功设计
（1）货物集散中转仓储功
生产厂家出厂准备运销产品需中转货物种进出口货物需长期保存周转免检保税商品海关暂扣物资进出口国际集装箱等均提供集散运输仓储中转换装理货分拣分拨流通加工等服务时生产厂家代理商销售出口信息代直接销售运营结算
（2）陆口岸功
湖南XX国际物流示范园特色融入海关功相海港口移起陆口岸功物流园区设立海关商检卫检动植物检疫等监机构具储运货代保税通信等设施力供类货物直接办理出入境手续满足客户进出口相关物流服务需求
（3）国际货运代理功
受国外货委托代办接货发运业务包括办理种杂货集散箱货物交接报关手续办理进出口货物联运业务种进口货物接运业务受客户委托办理出口货物接货包装订舱订车皮等种出口前必作业手续办理出口货物联运业务货物配载装卸舱等业务
（4）国货运代理配载服务功
承运陆省际间干线公路类集装箱货物直达快运联运转运业务货类承运选择佳运输路线进行回程配载提高货物运输效率减少空驶浪费
（5）办理零担货物业务
办理零担货物受理托运检货磅验收入库货物交接中转仓储运输业务受发货委托物流园区进行仓储产品货物进行分拣包装换装等服务商贸交易展览服务
（6）信息理服务功
建立通信设备计算机系统中心通信信息网络系统收集处理运输仓储程中量信息建立数处理系统决策支持系统信息受理交易系统结算系统车辆移动通信网络库存理系统提高整系统效率
（7）生活辅助服务功
物流园区部生产生活提供服务外面社会提供种偿服务类机械车辆技术检测维修清洗加油车辆停泊住宿餐饮文化娱乐保健购物商务等
42园区服务象定位
湖南XX国际物流园建设市场服务象：
Ø 长沙济技术开发区企业物流需求
Ø XX物流中心代表省际物流需求
Ø 长沙高科技产业带中心物流需求
Ø 长沙长株潭区城市配送物流需求
Ø 空港国际物流公铁水式联运物流需求
43园区系统功结构设计
通建设信息系统支撑建立集运输配载仓储配送包装流通加工海关物流高科技产业等物流服务功体综合性物流园形成服务四层面虚拟物流枢纽中心：
第层面形成集采购销售仓储配送体供应链理中心服务体：长沙济技术开发区
第二层面形成集集货储存拣选加工分拣配送信息处理体配送中心服务体：提供长沙周边区（长株潭）配送服务
第三层面托城市道路公路构筑新港城XX物流中心接体系形成铁路公路（道路）水运式联运系统支撑集种物流功体物流集散中心服务体：长沙市周边区湖南省华中区
第四层面黄花机场协调配合优势互补国际式联运托形成国际物流中心服务体：长沙市周边区湖南省国际贸易
5项目建设区布局功设计
项目构建服务长沙长沙中心半径50公里长沙高科技产业带城市济带集库存理货物配载装卸运输信息处理等基础功物流园时通铁路机场港口码头相关代理机构实现接战略联盟园区功立体延伸
6物流信息系统建设方案
61物流信息系统建设总体目标
园区物流企业提供高效网络化信息理手段实现物流信息享
62物流信息系统建设具体目标
（1） 建立覆盖物流信息系统物流企业物流企业客户计算机网络
（2） 通物流信息系统实现物流信息享
（3） 通物流信息系统实现物流企业理信息化
（4） 通物流信息系统实现物流企业客户业务信息化纸化客户间电子数交换
（5） 通物流信息系统实现物流企业仓储理信息化
（6） 通物流信息系统实现物流企业配送理信息化
（7） 通物流信息系统实现物流企业客户物流服务全程动态踪查询
63物流信息台规划建设总体思路
（1） 园区中型物流企业采ASP（应服务提供商）服务模式园区中型物流企业提供综合物流信息服务
（2） 型物流企业信息化需求物流企业针身业务特点建设独立信息系统方式实现物流信息系统进行信息享
64物流信息系统总体框架
园区综合物流信息台总体框架信息处理流程见图6－26－3示
物流信息台
图63 物流信息台信息处理流程示意图
停车场
物流中心
配送中心
仓储加工
货代企业
物流信息中心
区外物流企业
运输企业
信息交换
物流企业客户
园区理
EDI网络
信息中心
EDI数交换
信息交换
需求信息
供信息
交易信息
服务信息
需求信息
交易信息
供信息
服务信息
供信息基础信息服务信息
需求信息基础信息交易信息
信息采集
信息享
物流信息系统
享信息
社会
物流信息
建信息系统
物流企业
园区租物流信息台物流企业
运输
企业
货代
企业
仓储
企业
物流
企业
物流综合信息系统
物流计费
计划控制
仓储理
配送理
客户理
图6－2 物流信息台总体框架示意图
信息享
接口
统计分析
运输理
企业
客户服务系统
物流企业
客 户
拨号
65物流信息台功
（1）物流基础信息享
Ø 区域综合交通运输信息享
公路路网信息
港口综合信息
机场综合信息
铁路路网信息
铁路运输信息
船公司综合信息
航空公司综合信息
Ø 城市综合信息享
城市理信息
城市路网信息
城市交通理信息
企事业单位信息
Ø 物流企业信息享
物流节点信息
物流企业
物流相关企业信息
物流企业资质
Ø 物流相关信息享
口岸信息
商检信息
工商税务等信息
（2）物流供需信息享
车辆需求供信息
原材料需求信息供应信息
商品需求信息供应信息
仓库需求信息供信息
物流需求信息
（3）物流综合信息系统
•客户关系理
•计划控制
•仓储理
•运输理
•配送理
•物流计费
•统计分析
（4）客户服务系统
物流企业客户提供物流服务全程动态踪查询：
货物出入库时间数量查询
货物库存数量查询
货物加工包装完成情况查询
货物配送完成情况查询配送车辆动态踪
第七章 专业技术方案
1总面布置
11总体布局原
（1）现代物流产业功特点发展求
（2）重视区域开发条件外交通系统优化完善
（3）坚持持续发展生态观创造宜外部环境
12功结构布局
项目分三功区
（1）园区理中心
园区行政理兼定勤配套服务功
（2）物流配送区
形成集集货仓储分捡配送信息处理体配送中心
（3）加工集散区
停车货物露天堆场加工体集散区
13交通规划
交通规划原
（1）园区道路层次结构功分工基达客货分流
（2）合理安排车流路径保障交通畅通
（3）保证园区物流集散便捷客货运通道
（4）保护生态环境控制交通环境影响
（5）满足园区期交通需求前提园区发展保较交通预留
项目300500米方格网式路网结构街区交通便捷畅通外围形成环状交通部分停车位时业车行系统深入单元加工集散区提供集中静态交通设施车流物流转换提供足够空间单元分散停车位部分停车提供
14景观规划
二轴二区
中心区形成十字景观轴行政办公区集中绿东北城市绿
案明显特征简洁交通流线基础形成整体城市空间轴线提供高效交通令愉快景观环境案建立创造空间基础街区结构方面xx物路网系统行开放空间道路布置方面突出相围合丰富部庭院空间宽阔林荫道栽种花草树木布局严谨规划面变柔新建物流园区象镶嵌绿色框架中般
次干道均重景观轴线两边均绿化带蔓延南北轴线形成景观节点强调场识性区域聚力单元院落空间整齐格网布局谨慎介入形成系列富变化城市空间街景观办公区面积开放空间步设计留余成富情趣生活化场
2xx结构
项目区域xx物震烈度6级设计
综合服务楼采混凝土结构
仓库采钢架结构
集装箱堆场采混凝土铺设路面
3供电系统
（1）设计范围
供电设计严格民xx设计规范（JGJT1692）xx物防雷设计规范（GB5005794）供配电系统设计规范等进行设计
（2）供电方案
工程电电源XX开发区供电统考虑物流园区范围新建35KVA变电电设备总容量约9000KW中消防应急负荷140KW规范规定工程消防电类负荷外余户二类电负荷
明配电电源引园区变电站正常明采密集型母线槽供电事明采双电源回路动切换
防雷部分三类防雷xx物设置利土建基础做接装置计算机系统接单独设置：接采TNCS系统接电阻4欧姆
4通讯电视网络系统
工程通讯电视网络系统采综合布线系统接入电视网门栋分接箱装底层户装3插座穿线土建施工时埋设安装电信线电视部门负责
5排水设施
(1)研究
排水设计xx水排水设计规范室外水设计规范室外排水设计规范生活饮水质标准污水排入城市水道水质标准进行设计
(2)水方案
物流园住宅生活水XX供水公司水室外消防水室外消防栓直接供目前生活消防水均已进入该边缘需联接
进水道Ф600～800远期规划供水力约10000 m3／日
(3)排水方案
结合形特征道路建设铺设排水道采雨污水分流排放
室污水化粪池处理道排市政污水道
室外采污水雨水分流制排系统雨水污水均集中排入市政水道市政污水处理系统统处理
6消防
项目消防投资1000万元确保消防设施符合消防求
根国家xx设计防火规范GPJ16—87（修订）规定项目储存物品火灾危险性丙类库房二级耐火等级单层xx根求设室外消防水系统配急救消防设施
(1)消防水系统
库区设消防储水池泵房座利原消防储水池泵房设置智型变频稳压消防水机组
配送中心外设室外消防水线埋设呈环状布置线设置室外式消防栓
库房防火单元均设置室消火栓消火栓处设火灾报警钮信号送库区消防控制中心高架库房易燃区根情况设置动喷水灭火水系统
(2)急救消防设施
配送中心库房防火单元均配置手提式干粉灭火器变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器时扑灭初起火灾
(3)消防水量
室外消火栓水量：30LS
室消火栓水量：10LS
动喷水灭火水量：30LS
工程消防总水量：70LS
7通风空调
根采暖通风空气调节设计规范国家区关规定设置适采暖通风空调防排烟设施
库房达劳保求封闭库房需设置通风装置
机房出入库理办公房等求较高房间需设置相应空调系统库房设供暖空调系统求高房间根房间位置面积设置普通空调器型柜式空调机组
8广播系统
物流园设置套广播系统时作播放音乐通知等紧急时指挥系统
9节措施
A 库房采暖情况采取节设计增加采光面积采屋面采光板节约明源
B 卫生器具采节水型器具
C 量采循环水生产水重复利
D 选低损耗高效变压器合理选择变压器电容变压器济方式运行
E 选节型电容光源灯具合理进行功补偿减少功损耗
第八章 环境保护安全卫生
1环境保护
(1)污染治理
项目建设中严格遵守国家计委国家环境保护委员会颁发建设项目环境保护设计规定确保项目建成环境造成污染实现卫生达标
项目成件商品储存配送商品进行包装分包装产生包装材料弃物回收利会造成污水废气烟尘噪音等污染做出具体规定
(2)环境绿化
xx面布置充分利现空进行绿化种植花草树木草坪绿篱提高绿化面积作净化空气调节气温改善劳动条件保护美化环境重措施减少场车辆场外道路灰尘库区环境污染库区绿化率达20绿化效果达春花开夏遮阴秋果实冬常青标准
2安全卫生
根劳动部关生产性建设工程项目职业安全监察暂行规定确保项目投产生产工工作岗位安全健康受伤害项目岗位害物质存报告考虑安全防护设施
(1)仓库劳动安全防护重点防火防盗防物品高架脱落砸伤等库外劳动安全防护商品运输中交通安全重点
(2)职业安全卫生设计中采取防范措施：
A 项目国家规定仓储建设项目安全卫生标准关规范进行设计分析种危害素选安全设备
B 库房安装通风设施温度湿度控制合理范围
C 库房面采积水设计防止滑
D 建立完善交通安全电脑网络安全入驻企业安全等措施落实警卫值班制度
第九章 项目组织运营
湖南XX国际物流园开发建设营理总体目标积极采先进物流理技术设备加快建立层次元化符合市场济规律国际通行规接轨物畅流快捷准时济合理户满意社会化综合化现代化国际化物流服务中心根目标园区营理体制应该具国土特色充分体现现代企业理制度模式时效指导具体操作
1项目运营模式
物流园采政府引导企业运作理模式拟湖南省XX实业发展限公司发起组建湖南XX国际物流园限公司负责物流园项目理运营
股东会
董事会
总理
综合理部
计划财务部
市
场部
信息理中心
项目运营公司托国家省市开发区优惠政策创建局部优化环境通提供种高效优质服务严格现代企业制度法治理结构求设置公司理模式组织架构组织架构见图91
图91：组织架构图
2园区理系统
项目完工公司项目求安排理员20市场员5司机技术服务员125150
保证园区正常运转园区般行政理员实行班制般生产员实行两班运转制保卫实行三班运转制
公司总部信息理中心实行24时值班制实现实时处理相关业务信息保证公司全国方揽货时准确安全济货物送全国方
时项目目标通物流园区建立覆盖全国社会化现代物流服务体系达服务集成化运输网络化流程科学化操作标准化作业机械化业务规模化理电脑化公司发展需复合型高层次理技术员培训公司核心竞争力培养重容公司长足发展重保证
项目配备员必须培训考核合格方岗员培训制定具体实施计划指定专负责组织落实根层次专业分类分批进行员培训考核拟项目试运营前完成
3项目实施方案
（1） 明确政府引导企业运作原湖南省XX实业发展限公司发起设立项目运作公司项目进行运营理
（2） 通政府相关部门进行充分沟通寻求政府部门政策支持优惠条件建立园区入驻企业快速通道项目招商建立基础条件
（3） 适应现代物流发展需项目建设遵循高起点高标准原力求创立现代物流企业集聚高
（4） 尝试种方式进行融资项目资金支持寻找佳支撑
（5） 尝试种形式激励政策项目理运营引进创造良条件
（6） 坚持信誉服务第宗旨通严格规范选择入园企业力求树立优质独特忠诚物流服务品牌
第十章 项目进度计划
1工程进度
项目建设期2002年10月2004年9月
具体实施进度见表：
2003年4月
项目立项落实资金
2003年5月——2002年6月
项目行性研究项目评估证
2003年7月——2003年8月
项目报建征土
2003年7月——2003年8月
初步设计施工设计
2003年9月——2004年12月
土建工程
2005年1月——2005年4月
安装工程设备购置信息系统调试
2005年5月
期工程验收
2项目进度
2002年10月2003年12月：开发物流理信息系统出入库理库存理货物理配载理海关理电子交易成控制等种功软件全国50家配送中心建立物流战略盟形成物流服务网络
2003年1月2004年9月：全国国外第三方物流企业进行招商50家物流企业入驻湖南XX物流园提供物流园区服务全国50家配送中心建立战略盟组织开展省际国际物流业务接受100家型工商企业委托开展第三方物流服务
2004年1月2004年9月：试运行物流理信息系统
2004年10月2005年9月：建立健全物流理信息系统具物流理海关理信息传递库存控制货位理配载理成控制等种功60家左右型工商企业提供供应链理全程物流服务吸引5万名企业成园区会员货运吞吐量达2500万吨宏观物流产值8亿元现代综合性物流服务体系初步形成
2005年10月2007年9月：年货运吞吐量达8000万吨年宏观物流产值25亿元通整合第三方物流企业生产企业机场港口金融海关等种服务机构建立体现社会化化现代化信息化系统化立体化生态化现代综合性物流服务体系长沙开区长沙高新区株洲高新区等园区产业发展提供现代物流服务长沙高科技产业带基础形成幅射全省周边省份物流网络区域济发展提供力支撑
第十章 投资估算资金筹措
简化计算估算财务分析中2003年4月2004年3月定义第1年2004年4月2005年3月定义第2年类推
1投资估算
投资估算：
A 民xx行性研究深度求
B 关部委编制建设项目投资估算办法
C 长沙市类xx物期单位造价指标国xx材料设备现行价格
总投资固定资产投资+建设期利息+流动资金
固定资产投资工程费+费+预备费
2价格取费：
A设备购置询价
B安装工程费类工程价值估算
Cxx工程费参湖南省xx工程概算定额类似工程造价估算
3投资估算
项目总投资2760460万元中固定资产投资2680460万元流动资金铺底80000万元
31固定资产投资估算
项目固定资产投资估算2680460万元中工程费1739100万元土费490000万元购置设备256000万元信息系统购置安装150000万元建设期利息94462万元(详见辅助报表1)
32流动资金投资估算
流动资金估算根XX物流中心前期运作验扩指标法进行估算项目实施第3年需投入流动资金80000万元计80000万元
4资金筹措计划
项目总投资2760460万元中资金1000000万元银行贷款1760460万元年款利率567
固定资产投资资金源企业筹920000万元银行贷款1760460万元
流动资金80000万元全部企业筹
项目目前已中国工商银行中国建设银行中国银行表达贷款意签订银行承贷意书
5资金运筹计划
项目建设期2年考虑年资金筹措资金运达衡（详见辅助报表2）
6贷计划
（1） 银行款季支付利息第四年开始第7年全部清息
（2） 款资金源项目累计利润1750931万元项目累计折旧474135万元项目累计摊销310115万元
（详见辅助报表7）
第十二章 效益评价确定分析
1 评价范围指标
11评价方法
项目济评价国家计委[1993]530号文建设项目济评价方法参数进行评价
12评价范围
项目评价湖南XX国际物流园区期工程全部进行评价项目占面积930亩总xx面积218000方米中 仓储面积14万方米综合办公楼28万方米集装箱堆场面积5万方米
13评价指标
项目济评价拟采财务部收益率财务净现值投资回收期等计算指标考察项目盈利水投资回收力判断项目财务行性
14基础数
(1)项目计算期 项目评价计算期12年 2003年4月2005年3月期工程建设期 (2)货运量 根调查预测分析项目建成正常年货物吞吐量8000万吨
(3)行业基准收益率
次评价暂定基准收益率12
(4)固定资产折旧
次估算固定资产折旧方式确定：
xx物30年折旧残值率10直线法折旧
信息系统5年折旧残值直线法折旧
设备10年折旧残值直线法折旧
（详见辅助报表3）
(5)税金
营业税金营业收入5计列
城市维护建设税营业税金7计列
教育附加费营业税金5计列
税率33计列长沙济技术开发区政策第二年免企业税
2济评价
21成预测
（1）工资支出
员工150中理员20年工资福利支出35万元估算般生产员保安等125年工资福利支出25万元估算市场员5年工资福利支出35万元估算
（2）材料燃动
电力耗全负荷7000KW日运行10时估算
水耗日耗695立方米估算
材料（包装物）燃料（柴油）年耗60万元估算
（3）维修费
维修费费固定资产投资1计列
项目投产年总成营成见简表（详见辅助报表5）
单位：万元
项目名称
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六第十年
总成
373133
417173
482593
459913
437233
3654．55
营成
104865
148905
237005
237005
237005
237005
(4)项目成分析表达式
项目投产第六年例总成中营成占6485
项目成表达式：
总成费燃料动力费+工资福利费+修理费+折旧费+维检费+摊销费+利息支出+费
营成总成费年基折旧费利息支出摊销费
费理费
22收入预测
项目投产市场开拓程年生产负荷：3050100
项目评价收入费率列计算：
仓储收入：12元方米*月
集装箱堆存费：8元标箱*天
综合楼租赁收入：15元方米*月
装卸费：16元吨次（完成卸货次装货次次装卸）
集装箱吊装费：40元标箱*次
理货包干费：10元吨
信息提成费：20元条
信息查询费：1元条(信息会员费：200元年*位)
项目销售收入估算项目投产总收入见简表（详见辅助报表6）
单位：万元
营项目
第1年
第2年
第310年
装卸收入
226800
352800
756000
仓储收入
60480
100800
201600
集装箱堆存费
8640
14400
28800
综合楼租赁收入
10800
18000
36000
集装箱吊装费
2160
3600
7200
理货包干费
5670
9450
18900
信息系统收入
540
90000
180000
业务收入
120
200
400
23利润估算
项目建设完成年均销售利润613596万元税均净利润437878万元正常年销售利润计算结果详见基报表2知物流园投入运营第二年获利年获利437878万元全部投资回收期671年（含建设期）投资利润率2223投资利税率2441
3财务评价
31计算报表分析
（）财务现金流量表（全部投资）
根该表知项目整评价计算期（10年）项指标中税前部收益率净现值（I12）投资回收期分20361109181万元628年财务部收益率行业基准收益率盈利力满足行业低求财务净现值零说明项目财务接受
（二）财务现金流量表（资金）
资金财务部收益率 2649
资金财务净现值（I12） 1275460万元
（三）损益表
项目达产年销售收入1218100万元年利润利税分525569万元 852645万元外均年缴税258862万元
(四)资金源运表
项目计算期年均达资金衡偿贷款年均387157万元盈余资金（详见基报表3）
(五)贷款付息表
项目全部固定资产投资贷款金1760460万元银企双方协议季度支付利息投产第二年开始偿633年清全部款息（详见辅助报表7）
（六）资产负债表
（详见基报表4）
32财务盈利力分析
（）评价指标：
（1）静态指标
① 投资利润率（均年） 2223
② 投资利税率（均年） 2441
③ 投资回收期（含建设期）（税前） 628年
(2)动态指标
① 财务部收益率 2036（税前）
② 财务净现值 1109181万元（税前）
③ 财务部收益率 1597（税）
④ 财务净现值 465338万元（税）
4清偿力分析
（）贷款偿期633年
（二）清偿力分析说明
根贷款付息表该项目633年全部贷款
资产负债表中反映出项目计算期年资产负债者权益情况通表中列资产负债表项目资产负债率逐年降第7年项目负债
5确定性分析
（）盈亏衡分析
通计算知该项目盈亏衡点03712生产开工率达3712时项目营保盈亏衡点高项目抗风险力强
（二）敏感性分析
项目营业收入营业成两指标进行单素变化敏感性分析考察素变化时项目抗风险力具体分析情况见表：
敏感性分析表
序号
项目
变动幅度（）
部收益率
净现值
（万元）
投资回收期
（年）
0
基方案
1597
465338
671
1
营业收入
+10
1844
776964
629
10
1398
153712
725
2
营业成
+10
1552
407470
681
10
1648
523208
662
营业收入营业成利方变化10时项目财务部收益率基准收益率12表明项目抗风险力较强
第十三章 社会效益分析
整体推动湖南现代物流社会化体系进程加速湖南工业化进程强力拉动湖南济发展
二新型物流产业产生批新型中间种类企业（包装加工等企业）增强湖南商贸流通领域活力产生巨业机会
三园区形成批年营业额超亿第三方物流企业
四成长沙市长沙济技术开发区出口加工区强力补充推动促进区域产业结构调整带动区域济发展
五物流园期工程建成年实现宏观物流产值25亿元长沙济技术开发区带巨财税收入
六推动湖南周边省份类开发区园区企业产品进出口参予国际化竞争产生济效益估量
七项目建设物流基础设施引进国外专业第三方物流企业满足开发区制造企业日益迫切物流需求降低运营成提升竞争力
八园区提供5000左右工作机会吸纳安置部分拆迁居民
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