卓 信 产
某项目三期
项目设计务书
第部分 项目概况
项目名称：某项目•花园广场三期
二项目说明
1项目位置
某项目位南明区宝山南路西侧市南路北侧团坡山南侧东侧建材市场项目隔团坡山南明河省委相
某项目三期位项目西南段西南市南路东北边某项目二期两端原旧建筑相连块长方形土
2项目基础指标
l 项目规划总105亩（7000方米）
l 规划总建筑面积40000方米
l 容积率572
l 建筑退市南路少5米
3交通
项目西南市南路东北边通某项目二期接宝山南路交通形态良
4形貌
项目呈西北东南走长方形长约170米宽约45米目前工业厂房势基坦
5水文质
未做质初勘详勘项目块原工业厂房
第二部分 项目基础资料
1项目定位
某项目项目定位：
城区规模中高档创新现代东方水景园林社区
产品生命力身原素质素质基础赋予崭新活力项目终成功断创新项目市场中保持新鲜感断创造市场热点某项目某市新市义概念赢市场青睐正项目特素质开发中赋予产品涵产品创新符合市场需求
项目三期延续前期定位前提位置产品形态存定差距产品创新户型创新成期项目定位重点三期项目综合定位：
新市义中高档现代东方创新阳光住宅
现代东方创新新颖项目设计中关键
现代东方：配合项目前期现代东方水景园林概念三期建筑设计中整体风格应展现现代东方整体形象现代义建筑风格中适融入东方传统建筑符号丰富项目建筑涵
创 新：项目创新表现建筑形态户型两方面建筑形态板式建筑通碟型变化整体建筑活起屋顶采取坡顶结合方面丰富屋顶容方面顶层户型具鲜明特色户型设计通空间变化丰富户型容
新 颖：体现建筑立面户型公户生活空间立面设计突破常规住宅立面表现形式利构筑架造成立面简洁感线条感户型采取错半层空中花园等新颖空间设计丰富户型空间容
项目定位项目设计中指导原项目设计中建筑表达项目涵关键
2项目分析
1）项目SWOT分析
优势（S）：
l 整体市场形势
l 项目前期形成良市场认知认
l 项目定位超前先进设计理念
l 项目整体园林营造环境景观社区生活氛围
l 项目创新理念形成市场新鲜感
劣势（W）：
l 市南路噪声影响
l 原钢厂污染影响(目前已进行环保治理)
l 高层建筑市场抗性
l 成销售价格等关系
机会（O）：
l 某市市场产品创新滞
l 片区整体形象提升
l 两城区社区物业稀缺性
威胁（T）：
l 周边土开发确定素
l 周边项目开发速度滞造成市场影响
2）项目综合评价
项目作某项目期具良前期基础开发理念项目亮点脸面工程建筑形态户型空间成某市市场亮点综合素质提高项目成市场唯性产品具极高市场认知度
3目标客户定位
1）居住区域：
l 项目周边5公里区域
l 两城区
l 周边区县（市）
2）职业构成：
l 国家公务员民营企业白领体营者金融证券界士企业理员职业者文艺体育界士高科技企业员工医务工作者等
l 周边区县企业理层高科技企业员工特殊职业者等
l 中等收入阶层拆迁户
3）年龄构成：
l 年龄层25——40岁
4）家庭月收入：
l 具稳定工作定积蓄家庭月收入3000元
l 家庭存款5万元等拆迁城市住户
5）次置业二次置业
6）购买心理：
喜欢城区生活追求新颖时尚居住环境价格敏感度般注重性价揭付款次性付款
7）学历构成：
l 高中
8）家庭结构：
l 三口家
l 两代堂家庭
9）居住现状：
l 房住房（公房福利房购商品房）改善居住条件求
l 扩目前居住面积（两代居住）
10）信息源
l 亲友转告户外路牌报纸
l 互联网时尚杂志
l 房展会直邮等
4营销题
南明金三角创新阳光生活空间
第三部分 项目设计求
项目开发规模
1整规划总面积7000方米容积率高超572：总建筑面积做40000方米左右中住宅30000方米商业面积10000方米
2商铺摆设方：
市南路方满铺二层商业群楼中预留社区出入通道
3项目开发济技术指标：
总面积：7000㎡
总建筑面积：40000㎡
中：住 宅：30000㎡
商业面积：10000㎡
规划层数：17层 2层
4建筑功说明
1）出 入 口：市南路面商业出入口住宅出入口设东北侧（区侧）群楼须设整社区出入口（车通道）住宅堂占商业面积佳
2）园林景观：项目身环境景观营造采取项目整体环境相致现代东方风格利裙楼楼面露台道等营造立体化环境效果
3）停 车 场：设两层停车场商业裙楼两侧设单出入口
二 建筑覆盖率绿化率商铺层数车位数
1建筑覆盖率：35
2绿化率：40（含商业裙楼空中花园绿化面积）
3商业层数3层
4车位：150—200
三 车行行道设置
裙楼中段社区出入口（门）车行通道两侧侧设置车行通道停车场通道裙楼两侧设置单出入通道社区出入口侧设置通裙楼屋顶花园行通道
四 配套设施项目
项目配套某项目社区配套项目配套考虑商业配套（户外电梯设置等）项目住户辅助性配套裙楼屋顶转换层考虑架空设置屋顶花园休闲娱乐配套设施
五 成控制
低成高质量建筑标准全新户型组合
六 方案深度
1总体规划：
1）总图：1500
2）交通组织图：1500
3）绿化效果图：1 200
4）消防组织图：1500
5）日分析图：1500
2单体设计方案
1）商铺面图：1 200
2）标准层面图：1 200
3）屋顶面图：1 200
4）立面图：1 200
5）剖面图：1 200
3透视图模型
1）模型：工作模型套
2）景观透视干张（够反映整规划特色）
4规划详细说明（份）
七 济指标
总体规划指标：容积率绿化率住宅面积建筑覆盖率商铺转换层配套设施面积室停车场面积车位标准总户数层均面积户均均面积
八 项目开发说明
1开发定位
组合型板式高层商业居住综合建筑
梯两户梯四六户结合通空中花园贯通设置私家空中露台花园考虑户外连廊设计
2建筑风格
现代建筑风格立面简洁整体项目建筑风格吻合外立面采取构筑架增加线条感立面保持整流畅屋顶立面适增加具东方色彩建筑符号加装饰
整体色彩保持前期建筑致性商业建筑色彩较稳重色彩加装饰
3商业
商业建筑部应保持整体性量减少梁柱商业影响部设置部步行电梯
九 户型面积例
户型面积配：
1户型面积例
l 开发总面积：4万方米
l 中：住宅面积3万方米
商业面积1万方米左右
l 规划总户数：约350户
户型配：
房型
房厅
二房厅
三房二厅
四房
复式
面积（㎡）
35—45
6070
90110
120130
140—160
户型配
25
15
40
10
10
面积配
12
11
46
14
17
总户数
88
53
140
35
35
2户型设计求：
着住房消费意识增强位置环境素改变情况户型成消费者关注焦点时项目创新亮点户型少8功起居餐橱卫寝储藏工作学阳台户型设计总体趋势出现外延扩张型涵挖掘型转化基项目定位户型设计应体现均性样性济性外布局体现社交功私空间合理分区采取动态户型设计项目房型推出时始终保持时尚合理具张扬性法复制方面项目市场定位身低高移方面更重市场信息反馈作恰分调整时通市场调查户型设计考虑点：
1） 层高3米
2） 阳台少1阳台应加入露台设计户外私空间成观景娱乐功场
3） 户型考虑错层错半层复式
4） 套允许异形房
5） 入门处考虑设计玄关整套房私密性保证创造外部环境室环境转换时调整空间
6） 仅仅局限静止状态双厅面积功分化需求提高量避免模糊双厅概念尤餐厅设计应追求情调窗设计客厅开间量做（42~45米面宽房二房适降低）设计中客厅卧室设计方面考虑方面景观方考虑厅卧分开
7） 厨房饭厅公卫生间全部集中起求明厅明厨明卫设计功分区集中功区明确分开中餐厅厨房紧密相联设置明窗（景观较单元建议餐厅设计外挑观景窗）设计时充分考虑通风采光景观度厨房应处西北面卫生间门正餐厅
8） 卫生间设计均明窗通风采光三房卧房设计独立卫生间房型考虑衣帽间保证良私密性阳台双阳台（考虑书房客厅房设立南连通式观景阳台）南北利观景通风晾晒衣物等功北阳台强调操作功尤二房阳台成厨房辅助空间时考虑放置洗衣机空间
9） 卧室第二生活区生35％时间里度卧室面积分配应十分合理需方正直宽令心情舒畅采光光应格外重视建议采健康气外挑飘窗卧室面积量卧室置里面充分保证私密性卧室北面卧室门开利南北空气流
10） 公活动区（客厅饭厅厨房）分隔渡区（公卫生间）功分区集中动静分区干湿分区明晰渡然互干扰
11） 房中狭窄通道面积浪费室门设计趋玄关化局部整体概念趋谐统公分摊面积保证实率控制85
12） 窗设计应考虑规避噪声通风采光保温结合采落凸窗设计等
13） 整项目社区封闭式理项目半封闭理
十 居住建筑标准档次
1外立面：构筑架阳台窗结合设计外立面整体造型基础保持简洁明快线条感色彩前期项目保持致基础适增加装饰性色彩组合
2室：三表出户线安装位
十住宅设计规范求
根某市房产动态信息结合项目产品定位原思路住宅设计应满足市场需求时量贵司年专业设计验参容考虑（切莫绝仅限）：
1套空间
套型
1） 住宅应套型设计套住宅应设卧室起居室（厅）厨房卫生间等基空间
2） 住宅套型分6类居住空间数面积宜列表格规定
套型
居住空间数（）
建筑面积（M2）
备注
类
1
3545
建筑面积（M2）含公摊部分
二类
2
6070
三类
3
90—110
四类
4
120—130
五类
46
140—160
卧室起居室（厅）
1） 卧室间穿越时保证直接采光然通风面积应列数字：
双卧室15方米单卧室10方米
2） 起居室（厅）应直接采光然通风面积应20方米
3） 起居室（厅）门洞布置应综合考虑功求减少直接开起居室（厅）门数量起居室（厅）布置家具墙面直线长度应4米
厨房
1） 厨房面积应列数字：
类住宅3方米二类住宅4方米三类住宅8方米
2） 厨房应直接采光然通风宜布置套入口处
3） 厨房应预留洗涤池案台炉灶排油烟机等设施位置时设置竖动排烟道
4） 单排布置设备厨房净宽应2米双排布置设备厨房两排设备净距应12米
卫生间
1） 套住宅必须卫生间第三类住宅宜设两两卫生间套住宅少应预留三件卫生洁具位置洁具组合卫生间面积应列数字：
A 设便器洗浴器（浴缸喷淋）洗面器三件卫生洁具5方米
B 设便器洗浴器（浴缸喷淋）洗面器三件卫生洁具第三类住宅8方米
2） 卫生间应直接布置层住户卧室起居室（厅）厨房层布置套卧室起居室（厅）厨房层均应防水隔声便检修措施
3） 套应设置洗衣机位置
技术济指标计算
1） 住宅设计应计算列技术济指标：
A 功空间面积
B 套面积（方米／套）
C 住宅标准层总面积（方米）
D 住宅标准层总建筑面积（方米）
E 住宅标准层面积系数（％）
F 套型建筑面积（方米／套）
G 套型阳台面积（方米／套）
2） 住宅设计技术济指标计算应符合列条件：
A 功空间面积等功空间墙体表面围合水投影面积
B 套面积等套功空间面积
C 住宅标准层总面积等层套型面积
D 住宅标准层建筑面积外墙结构外表面柱外相邻界墙轴线围合水投影面积计算
E 标准层面积系数等标准层面积标准层建筑面积
F 套型建筑面积等套面积标准层面积系数
G 套型阳台面积等套阳台结构底板投影净面积
3） 套面积计算应符合列求：
A 套面积包括卧室起居室（厅）厨房卫生间餐厅厅道前室贮藏室壁柜等面积总
B 复式住宅中套楼梯然层数面积总计入面积
C 阳台面积应结构底板投影净面积单独计算计入套面积建筑面积
层高室净高
1） 住宅层高宜高29米（复式特殊户型外）
2） 卧室起居室（厅）室净高应低27米
3） 利坡屋顶空间作卧室起居室（厅）时中1／2面积室净高应低210米
4） 厨房卫生间室净高应低26米
5） 厨房卫生间排水横表面楼面面净距低21米影响门窗扇开启
阳台
1） 套住宅应设阳台第二类住宅应设两阳台
2） 阳台栏杆设计应防止童攀登栏杆垂直杆件间净距应011米放置花盆处必须采取防坠落措施
3） 阳台栏杆净高应低105米
4） 阳台应设置晾晒衣物设施顶层阳台设雨罩杜绝套住宅间毗连阳台方式
5） 阳台雨罩均作组织排水雨罩应作防水阳台宜作防水
道贮藏空间套楼梯
1）套入口道净宽宜12米通卧室起居室（厅）道净宽应1米通厨房卫生间贮藏室道净宽应1米通厨房卫生间贮藏室道净宽应090米道拐弯处尺寸应便搬运家具
2）套楼梯梯段净宽边空时应075米两侧墙时应090米
3）套楼梯踏步宽度应022米高度应020米扇形踏步转角距扶手边025米处宽度应022米
门窗
1） 外窗窗台距楼面面净高低090米时应防护设施窗外阳台台落凸窗设计受限制
2） 住宅户门应采安全防卫门外开启门应妨碍公利益
3） 部位门洞尺寸应符合列图表中数字：
序号
类
洞口宽度（M）
洞口高度（M）
1
公外门
24
24
2
入户门
11
21
3
起居室（厅）门
0 90
21
4
卧室门
0 90
21
5
厨房门
080
21
6
卫生间门
070
21
7
阳台门
视落推拉单扇具体情况定
21
注：表中门洞口高度包括门亮子高度
2部分
楼梯
1） 楼梯间设计应符合现行国家标准建筑设计防火规范（GBJ16）关规定
2） 楼梯梯段净宽应110米
注：楼梯梯段净宽系指墙面中心间水距离
3） 楼梯踏步宽度应025米踏步高度应015米扶手高度应090米楼梯水段栏杆长度05米时扶手高度应105米楼梯栏杆垂直杆件间净空应011M
出入口
1） 住宅公出入口位阳台部时应采取设置雨罩等防止物体坠落伤安全措施
2） 住宅公出入口处应识标志
垃圾收集设施
1） 住宅设置垃圾道
附建公房
1） 住宅建筑严禁布置存放火灾危险性甲乙类物品商店车间仓库应布置产生噪音振动污染环境卫生商店娱乐设施
2） 住宅建筑宜布置餐饮店
3） 住宅建造中宜布置锅炉房变压器室噪声振动源等设备房受条件限制需布置时应符合现行建筑防火建筑隔声关专业规范规定
4） 住宅附建公房出入口应分开布置
3室环境
日天然采光然通风
1） 套住宅少应居住空间获日套住宅中居住空间总数超四时中宜三获日
2） 获日求居住空间日标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180）中关住宅建筑日规定
保温隔热
1）住宅应保证室基热环境质量采取冬季保温夏季隔热防热节约采暖空调耗措施
2）住宅设计应符合现行行业标准民建筑节设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26）关规定
3）设空调住宅围护结构应采取保温隔热措施
隔声
1）住宅卧室起居室（厅）允许噪声级（A声级）昼间应等50dB夜间应等40 dB分户墙楼板空气声计权隔声量应等40 dB楼板计权标准化撞击声压级宜等75 dB
2）住宅卧室起居室（厅）宜布置背噪声源侧
4建筑设备
水排水
1）住宅应设室水排水系统
2） 套分户水表前水静水压力应50Kpa达时应设置系统增压水设备
3） 住宅室水系统低配水点静水压力宜300－350 Kpa400 Kpa时应采取竖分区减压措施
4） 住宅应预留安装热水器位置空间
5） 住宅污水排水横宜设层套必须敷设层套空间时清扫口应设层应进行夏季道外壁结露验算采取相应防止结露措施
6） 布置洗浴器布置洗衣机部位应设置漏水封深度应50mm布置洗衣机部位宜采防止溢流干涸专漏
燃气
1）住宅套燃气量应少双眼灶燃气热水器计算
2）套应设置燃气表燃气表安装位置应利厨房设备合理布置
3）套燃气热水器设置应符合列求：
A 密闭式燃气热水器外燃气热水器应设置卫生间然通风部位宜设置机械排气装置厨房
B 安装热水器厨房卫生间应预留安装位置排气孔洞
C 燃气热水器排烟排油烟机排气合接入道单独接出室外时排气技术条件应符合现行国家标准燃气燃烧器具安全技术通（GB16914）关规定
4）住宅燃气道气设备设置应符合现行国家标准城镇燃
气设计规范（GB50028）关规定
通风空调
1） 排油烟机排气排竖通风道时竖通风道断面应根担负排气量计算确定采取支回流竖井天泄漏措施
2） 外窗卫生间应设置防回流构造排气通风道预留安装排气机构位置条件
3） 厨房卫生间门应部设效截面积002m2固定百叶距面留出30mm缝隙
4） 套住宅须预留安装空调设备条件
电气
1）套住宅应设电度表套住宅电负荷标准规格应电负荷标准（KW）4电度表规格（A）10（40）
2）住宅供电系统设计应符合列基安全求：
ATTTN－C－S采TN－S接方式进行总等电位联结
B电气线路应采符合安全防火求敷设方式配线导线应采铜线套住宅进户线截面应10mm2分支回路截面应25 mm2
C套住宅空调电源插座电源插座明应路设计厨房电源插座卫生间电源插座宜设置独立回路
D空调电源插座外电源插座电路应设置漏电保护装置
E套住宅设置电源总断路器采时断开相线中性线开关电器
F卫生间宜做局部等电位联结
G幢住宅总电源进线断路器应具漏电保护功
3）住宅公部位应设工明采节熄开关
4）电源插座数量应少列表格中数字求：
部位
设置数量
卧室起居室（厅）
单相三线单相二线插座两组
厨房卫生间
防溅水型单相三线单相二线组合插座组
布置洗衣机冰箱
排气机械空调等
专单相三线插座
5）线电视系统线路应预埋住宅套应满足线电视网求住宅套设二终端插座
3） 电话通讯线路应预埋住宅套住宅套设二电话终端出线口
4） 套住宅宜预留门铃路设视讲系统
5综合设计
1）住宅建筑设计应满足建筑设备系统功效运行安全维修方便等基求
2）建筑设备线设计应相集中布置紧凑合理占空间宜住户进行装修留灵活性
3）厨房卫生间建筑设备线较部位应进行详细综合设计电源插座线电视终端插座电话终端出线口等应室设施家具综合布置
4）公功道包括供水总水雨水立消防立电气立等宜布置住宅套公功道阀门需常操作部位应设公部位
5）应合理确定种计量仪表设置位置满足源计量物业理需
十二特殊设计求
1户型设计求具公露台花园露台花园二三层设置应保证户通露台花园单独通路露台花园设计应量避免层住户影响
2阳台设计考虑错开设置阳台高度达两层采取南北错左右错底层阳台方宜设厨房卫生间餐厅等功区
3套住宅少卧室（卧）设计落凸窗
设计求项目设计基求设计程中应充分考虑居住品质居住空间合理性
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某项目三期
项目设计务书
第部分 项目概况
项目名称：某项目•花园广场三期
二项目说明
1项目位置
某项目位南明区宝山南路西侧市南路北侧团坡山南侧东侧建材市场项目隔团坡山南明河省委相
某项目三期位项目西南段西南市南路东北边某项目二期两端原旧建筑相连块长方形土
2项目基础指标
l 项目规划总105亩（7000方米）
l 规划总建筑面积40000方米
l 容积率572
l 建筑退市南路少5米
3交通
项目西南市南路东北边通某项目二期接宝山南路交通形态良
4形貌
项目呈西北东南走长方形长约170米宽约45米目前工业厂房势基坦
5水文质
未做质初勘详勘项目块原工业厂房
第二部分 项目基础资料
1项目定位
某项目项目定位：
城区规模中高档创新现代东方水景园林社区
产品生命力身原素质素质基础赋予崭新活力项目终成功断创新项目市场中保持新鲜感断创造市场热点某项目某市新市义概念赢市场青睐正项目特素质开发中赋予产品涵产品创新符合市场需求
项目三期延续前期定位前提位置产品形态存定差距产品创新户型创新成期项目定位重点三期项目综合定位：
新市义中高档现代东方创新阳光住宅
现代东方创新新颖项目设计中关键
现代东方：配合项目前期现代东方水景园林概念三期建筑设计中整体风格应展现现代东方整体形象现代义建筑风格中适融入东方传统建筑符号丰富项目建筑涵
创 新：项目创新表现建筑形态户型两方面建筑形态板式建筑通碟型变化整体建筑活起屋顶采取坡顶结合方面丰富屋顶容方面顶层户型具鲜明特色户型设计通空间变化丰富户型容
新 颖：体现建筑立面户型公户生活空间立面设计突破常规住宅立面表现形式利构筑架造成立面简洁感线条感户型采取错半层空中花园等新颖空间设计丰富户型空间容
项目定位项目设计中指导原项目设计中建筑表达项目涵关键
2项目分析
1）项目SWOT分析
优势（S）：
l 整体市场形势
l 项目前期形成良市场认知认
l 项目定位超前先进设计理念
l 项目整体园林营造环境景观社区生活氛围
l 项目创新理念形成市场新鲜感
劣势（W）：
l 市南路噪声影响
l 原钢厂污染影响(目前已进行环保治理)
l 高层建筑市场抗性
l 成销售价格等关系
机会（O）：
l 某市市场产品创新滞
l 片区整体形象提升
l 两城区社区物业稀缺性
威胁（T）：
l 周边土开发确定素
l 周边项目开发速度滞造成市场影响
2）项目综合评价
项目作某项目期具良前期基础开发理念项目亮点脸面工程建筑形态户型空间成某市市场亮点综合素质提高项目成市场唯性产品具极高市场认知度
3目标客户定位
1）居住区域：
l 项目周边5公里区域
l 两城区
l 周边区县（市）
2）职业构成：
l 国家公务员民营企业白领体营者金融证券界士企业理员职业者文艺体育界士高科技企业员工医务工作者等
l 周边区县企业理层高科技企业员工特殊职业者等
l 中等收入阶层拆迁户
3）年龄构成：
l 年龄层25——40岁
4）家庭月收入：
l 具稳定工作定积蓄家庭月收入3000元
l 家庭存款5万元等拆迁城市住户
5）次置业二次置业
6）购买心理：
喜欢城区生活追求新颖时尚居住环境价格敏感度般注重性价揭付款次性付款
7）学历构成：
l 高中
8）家庭结构：
l 三口家
l 两代堂家庭
9）居住现状：
l 房住房（公房福利房购商品房）改善居住条件求
l 扩目前居住面积（两代居住）
10）信息源
l 亲友转告户外路牌报纸
l 互联网时尚杂志
l 房展会直邮等
4营销题
南明金三角创新阳光生活空间
第三部分 项目设计求
项目开发规模
1整规划总面积7000方米容积率高超572：总建筑面积做40000方米左右中住宅30000方米商业面积10000方米
2商铺摆设方：
市南路方满铺二层商业群楼中预留社区出入通道
3项目开发济技术指标：
总面积：7000㎡
总建筑面积：40000㎡
中：住 宅：30000㎡
商业面积：10000㎡
规划层数：17层 2层
4建筑功说明
1）出 入 口：市南路面商业出入口住宅出入口设东北侧（区侧）群楼须设整社区出入口（车通道）住宅堂占商业面积佳
2）园林景观：项目身环境景观营造采取项目整体环境相致现代东方风格利裙楼楼面露台道等营造立体化环境效果
3）停 车 场：设两层停车场商业裙楼两侧设单出入口
二 建筑覆盖率绿化率商铺层数车位数
1建筑覆盖率：35
2绿化率：40（含商业裙楼空中花园绿化面积）
3商业层数3层
4车位：150—200
三 车行行道设置
裙楼中段社区出入口（门）车行通道两侧侧设置车行通道停车场通道裙楼两侧设置单出入通道社区出入口侧设置通裙楼屋顶花园行通道
四 配套设施项目
项目配套某项目社区配套项目配套考虑商业配套（户外电梯设置等）项目住户辅助性配套裙楼屋顶转换层考虑架空设置屋顶花园休闲娱乐配套设施
五 成控制
低成高质量建筑标准全新户型组合
六 方案深度
1总体规划：
1）总图：1500
2）交通组织图：1500
3）绿化效果图：1 200
4）消防组织图：1500
5）日分析图：1500
2单体设计方案
1）商铺面图：1 200
2）标准层面图：1 200
3）屋顶面图：1 200
4）立面图：1 200
5）剖面图：1 200
3透视图模型
1）模型：工作模型套
2）景观透视干张（够反映整规划特色）
4规划详细说明（份）
七 济指标
总体规划指标：容积率绿化率住宅面积建筑覆盖率商铺转换层配套设施面积室停车场面积车位标准总户数层均面积户均均面积
八 项目开发说明
1开发定位
组合型板式高层商业居住综合建筑
梯两户梯四六户结合通空中花园贯通设置私家空中露台花园考虑户外连廊设计
2建筑风格
现代建筑风格立面简洁整体项目建筑风格吻合外立面采取构筑架增加线条感立面保持整流畅屋顶立面适增加具东方色彩建筑符号加装饰
整体色彩保持前期建筑致性商业建筑色彩较稳重色彩加装饰
3商业
商业建筑部应保持整体性量减少梁柱商业影响部设置部步行电梯
九 户型面积例
户型面积配：
1户型面积例
l 开发总面积：4万方米
l 中：住宅面积3万方米
商业面积1万方米左右
l 规划总户数：约350户
户型配：
房型
房厅
二房厅
三房二厅
四房
复式
面积（㎡）
35—45
6070
90110
120130
140—160
户型配
25
15
40
10
10
面积配
12
11
46
14
17
总户数
88
53
140
35
35
2户型设计求：
着住房消费意识增强位置环境素改变情况户型成消费者关注焦点时项目创新亮点户型少8功起居餐橱卫寝储藏工作学阳台户型设计总体趋势出现外延扩张型涵挖掘型转化基项目定位户型设计应体现均性样性济性外布局体现社交功私空间合理分区采取动态户型设计项目房型推出时始终保持时尚合理具张扬性法复制方面项目市场定位身低高移方面更重市场信息反馈作恰分调整时通市场调查户型设计考虑点：
1） 层高3米
2） 阳台少1阳台应加入露台设计户外私空间成观景娱乐功场
3） 户型考虑错层错半层复式
4） 套允许异形房
5） 入门处考虑设计玄关整套房私密性保证创造外部环境室环境转换时调整空间
6） 仅仅局限静止状态双厅面积功分化需求提高量避免模糊双厅概念尤餐厅设计应追求情调窗设计客厅开间量做（42~45米面宽房二房适降低）设计中客厅卧室设计方面考虑方面景观方考虑厅卧分开
7） 厨房饭厅公卫生间全部集中起求明厅明厨明卫设计功分区集中功区明确分开中餐厅厨房紧密相联设置明窗（景观较单元建议餐厅设计外挑观景窗）设计时充分考虑通风采光景观度厨房应处西北面卫生间门正餐厅
8） 卫生间设计均明窗通风采光三房卧房设计独立卫生间房型考虑衣帽间保证良私密性阳台双阳台（考虑书房客厅房设立南连通式观景阳台）南北利观景通风晾晒衣物等功北阳台强调操作功尤二房阳台成厨房辅助空间时考虑放置洗衣机空间
9） 卧室第二生活区生35％时间里度卧室面积分配应十分合理需方正直宽令心情舒畅采光光应格外重视建议采健康气外挑飘窗卧室面积量卧室置里面充分保证私密性卧室北面卧室门开利南北空气流
10） 公活动区（客厅饭厅厨房）分隔渡区（公卫生间）功分区集中动静分区干湿分区明晰渡然互干扰
11） 房中狭窄通道面积浪费室门设计趋玄关化局部整体概念趋谐统公分摊面积保证实率控制85
12） 窗设计应考虑规避噪声通风采光保温结合采落凸窗设计等
13） 整项目社区封闭式理项目半封闭理
十 居住建筑标准档次
1外立面：构筑架阳台窗结合设计外立面整体造型基础保持简洁明快线条感色彩前期项目保持致基础适增加装饰性色彩组合
2室：三表出户线安装位
十住宅设计规范求
根某市房产动态信息结合项目产品定位原思路住宅设计应满足市场需求时量贵司年专业设计验参容考虑（切莫绝仅限）：
1套空间
套型
1） 住宅应套型设计套住宅应设卧室起居室（厅）厨房卫生间等基空间
2） 住宅套型分6类居住空间数面积宜列表格规定
套型
居住空间数（）
建筑面积（M2）
备注
类
1
3545
建筑面积（M2）含公摊部分
二类
2
6070
三类
3
90—110
四类
4
120—130
五类
46
140—160
卧室起居室（厅）
1） 卧室间穿越时保证直接采光然通风面积应列数字：
双卧室15方米单卧室10方米
2） 起居室（厅）应直接采光然通风面积应20方米
3） 起居室（厅）门洞布置应综合考虑功求减少直接开起居室（厅）门数量起居室（厅）布置家具墙面直线长度应4米
厨房
1） 厨房面积应列数字：
类住宅3方米二类住宅4方米三类住宅8方米
2） 厨房应直接采光然通风宜布置套入口处
3） 厨房应预留洗涤池案台炉灶排油烟机等设施位置时设置竖动排烟道
4） 单排布置设备厨房净宽应2米双排布置设备厨房两排设备净距应12米
卫生间
1） 套住宅必须卫生间第三类住宅宜设两两卫生间套住宅少应预留三件卫生洁具位置洁具组合卫生间面积应列数字：
A 设便器洗浴器（浴缸喷淋）洗面器三件卫生洁具5方米
B 设便器洗浴器（浴缸喷淋）洗面器三件卫生洁具第三类住宅8方米
2） 卫生间应直接布置层住户卧室起居室（厅）厨房层布置套卧室起居室（厅）厨房层均应防水隔声便检修措施
3） 套应设置洗衣机位置
技术济指标计算
1） 住宅设计应计算列技术济指标：
A 功空间面积
B 套面积（方米／套）
C 住宅标准层总面积（方米）
D 住宅标准层总建筑面积（方米）
E 住宅标准层面积系数（％）
F 套型建筑面积（方米／套）
G 套型阳台面积（方米／套）
2） 住宅设计技术济指标计算应符合列条件：
A 功空间面积等功空间墙体表面围合水投影面积
B 套面积等套功空间面积
C 住宅标准层总面积等层套型面积
D 住宅标准层建筑面积外墙结构外表面柱外相邻界墙轴线围合水投影面积计算
E 标准层面积系数等标准层面积标准层建筑面积
F 套型建筑面积等套面积标准层面积系数
G 套型阳台面积等套阳台结构底板投影净面积
3） 套面积计算应符合列求：
A 套面积包括卧室起居室（厅）厨房卫生间餐厅厅道前室贮藏室壁柜等面积总
B 复式住宅中套楼梯然层数面积总计入面积
C 阳台面积应结构底板投影净面积单独计算计入套面积建筑面积
层高室净高
1） 住宅层高宜高29米（复式特殊户型外）
2） 卧室起居室（厅）室净高应低27米
3） 利坡屋顶空间作卧室起居室（厅）时中1／2面积室净高应低210米
4） 厨房卫生间室净高应低26米
5） 厨房卫生间排水横表面楼面面净距低21米影响门窗扇开启
阳台
1） 套住宅应设阳台第二类住宅应设两阳台
2） 阳台栏杆设计应防止童攀登栏杆垂直杆件间净距应011米放置花盆处必须采取防坠落措施
3） 阳台栏杆净高应低105米
4） 阳台应设置晾晒衣物设施顶层阳台设雨罩杜绝套住宅间毗连阳台方式
5） 阳台雨罩均作组织排水雨罩应作防水阳台宜作防水
道贮藏空间套楼梯
1）套入口道净宽宜12米通卧室起居室（厅）道净宽应1米通厨房卫生间贮藏室道净宽应1米通厨房卫生间贮藏室道净宽应090米道拐弯处尺寸应便搬运家具
2）套楼梯梯段净宽边空时应075米两侧墙时应090米
3）套楼梯踏步宽度应022米高度应020米扇形踏步转角距扶手边025米处宽度应022米
门窗
1） 外窗窗台距楼面面净高低090米时应防护设施窗外阳台台落凸窗设计受限制
2） 住宅户门应采安全防卫门外开启门应妨碍公利益
3） 部位门洞尺寸应符合列图表中数字：
序号
类
洞口宽度（M）
洞口高度（M）
1
公外门
24
24
2
入户门
11
21
3
起居室（厅）门
0 90
21
4
卧室门
0 90
21
5
厨房门
080
21
6
卫生间门
070
21
7
阳台门
视落推拉单扇具体情况定
21
注：表中门洞口高度包括门亮子高度
2部分
楼梯
1） 楼梯间设计应符合现行国家标准建筑设计防火规范（GBJ16）关规定
2） 楼梯梯段净宽应110米
注：楼梯梯段净宽系指墙面中心间水距离
3） 楼梯踏步宽度应025米踏步高度应015米扶手高度应090米楼梯水段栏杆长度05米时扶手高度应105米楼梯栏杆垂直杆件间净空应011M
出入口
1） 住宅公出入口位阳台部时应采取设置雨罩等防止物体坠落伤安全措施
2） 住宅公出入口处应识标志
垃圾收集设施
1） 住宅设置垃圾道
附建公房
1） 住宅建筑严禁布置存放火灾危险性甲乙类物品商店车间仓库应布置产生噪音振动污染环境卫生商店娱乐设施
2） 住宅建筑宜布置餐饮店
3） 住宅建造中宜布置锅炉房变压器室噪声振动源等设备房受条件限制需布置时应符合现行建筑防火建筑隔声关专业规范规定
4） 住宅附建公房出入口应分开布置
3室环境
日天然采光然通风
1） 套住宅少应居住空间获日套住宅中居住空间总数超四时中宜三获日
2） 获日求居住空间日标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180）中关住宅建筑日规定
保温隔热
1）住宅应保证室基热环境质量采取冬季保温夏季隔热防热节约采暖空调耗措施
2）住宅设计应符合现行行业标准民建筑节设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26）关规定
3）设空调住宅围护结构应采取保温隔热措施
隔声
1）住宅卧室起居室（厅）允许噪声级（A声级）昼间应等50dB夜间应等40 dB分户墙楼板空气声计权隔声量应等40 dB楼板计权标准化撞击声压级宜等75 dB
2）住宅卧室起居室（厅）宜布置背噪声源侧
4建筑设备
水排水
1）住宅应设室水排水系统
2） 套分户水表前水静水压力应50Kpa达时应设置系统增压水设备
3） 住宅室水系统低配水点静水压力宜300－350 Kpa400 Kpa时应采取竖分区减压措施
4） 住宅应预留安装热水器位置空间
5） 住宅污水排水横宜设层套必须敷设层套空间时清扫口应设层应进行夏季道外壁结露验算采取相应防止结露措施
6） 布置洗浴器布置洗衣机部位应设置漏水封深度应50mm布置洗衣机部位宜采防止溢流干涸专漏
燃气
1）住宅套燃气量应少双眼灶燃气热水器计算
2）套应设置燃气表燃气表安装位置应利厨房设备合理布置
3）套燃气热水器设置应符合列求：
A 密闭式燃气热水器外燃气热水器应设置卫生间然通风部位宜设置机械排气装置厨房
B 安装热水器厨房卫生间应预留安装位置排气孔洞
C 燃气热水器排烟排油烟机排气合接入道单独接出室外时排气技术条件应符合现行国家标准燃气燃烧器具安全技术通（GB16914）关规定
4）住宅燃气道气设备设置应符合现行国家标准城镇燃
气设计规范（GB50028）关规定
通风空调
1） 排油烟机排气排竖通风道时竖通风道断面应根担负排气量计算确定采取支回流竖井天泄漏措施
2） 外窗卫生间应设置防回流构造排气通风道预留安装排气机构位置条件
3） 厨房卫生间门应部设效截面积002m2固定百叶距面留出30mm缝隙
4） 套住宅须预留安装空调设备条件
电气
1）套住宅应设电度表套住宅电负荷标准规格应电负荷标准（KW）4电度表规格（A）10（40）
2）住宅供电系统设计应符合列基安全求：
ATTTN－C－S采TN－S接方式进行总等电位联结
B电气线路应采符合安全防火求敷设方式配线导线应采铜线套住宅进户线截面应10mm2分支回路截面应25 mm2
C套住宅空调电源插座电源插座明应路设计厨房电源插座卫生间电源插座宜设置独立回路
D空调电源插座外电源插座电路应设置漏电保护装置
E套住宅设置电源总断路器采时断开相线中性线开关电器
F卫生间宜做局部等电位联结
G幢住宅总电源进线断路器应具漏电保护功
3）住宅公部位应设工明采节熄开关
4）电源插座数量应少列表格中数字求：
部位
设置数量
卧室起居室（厅）
单相三线单相二线插座两组
厨房卫生间
防溅水型单相三线单相二线组合插座组
布置洗衣机冰箱
排气机械空调等
专单相三线插座
5）线电视系统线路应预埋住宅套应满足线电视网求住宅套设二终端插座
3） 电话通讯线路应预埋住宅套住宅套设二电话终端出线口
4） 套住宅宜预留门铃路设视讲系统
5综合设计
1）住宅建筑设计应满足建筑设备系统功效运行安全维修方便等基求
2）建筑设备线设计应相集中布置紧凑合理占空间宜住户进行装修留灵活性
3）厨房卫生间建筑设备线较部位应进行详细综合设计电源插座线电视终端插座电话终端出线口等应室设施家具综合布置
4）公功道包括供水总水雨水立消防立电气立等宜布置住宅套公功道阀门需常操作部位应设公部位
5）应合理确定种计量仪表设置位置满足源计量物业理需
十二特殊设计求
1户型设计求具公露台花园露台花园二三层设置应保证户通露台花园单独通路露台花园设计应量避免层住户影响
2阳台设计考虑错开设置阳台高度达两层采取南北错左右错底层阳台方宜设厨房卫生间餐厅等功区
3套住宅少卧室（卧）设计落凸窗
设计求项目设计基求设计程中应充分考虑居住品质居住空间合理性
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