发现旅·雅居——销售推广案
前言
走3月发现旅山高路险惧三军开颜欢呼
份辛苦份收获日日夜夜辛勤工作坚定核心理念感召群年轻
完成起成绩现完成发现旅总销售量半
天喜悦成果二期更加奋发动力4——7月优势挑战
存迈胜利关键
第部分：市场营销环境分析
1 市场竞争态势动态分析
Ø 区域价值市场普遍认市场呈现供销两旺
Ø 受市场成交火热影响新增开发量呈急速增长阶段市场潜竞争压力
Ø 华现代城尊贵生活市场定位加身独特区位优势成淮北楼市高端品牌商铺住宅两方面均发现旅形成正面威胁
Ø 华松现代花园城市画卷生活市场定位区品质生活楼市市场具较强竞争力
Ø 温哥华城离尘离城住宅环境定位倡导提前享受淮北新城居住生活新时代侧重身楼盘整体优势营造加性价方面优势成楼盘竞争强势品牌
Ø 片区总体房产市场走势目前尚处产品竞争阶段完善身素质中高档楼盘模式
Ø 高档低档楼盘促销种必手段
Ø 着竞争加剧项目产品表面素质具备长久竞争优势项目品牌企业品牌市场未年发展态势
2 案期推广效果分析
Ø 目前发现旅淮北已成较具差异化楼市品牌目标消费群心目中品牌认知度较高美誉度较
Ø 发现旅首期基脱销前积累销售推力助二期销售推广二期未预售前2月成发现旅推广销售真空期目标消费者耐住时间等转选购竞争手产品
Ø 案相竞争手具定竞争优胜亲水社区区位竞争优势（新市政中心体育场商区形成综合区位优势）区综合优势（环境建筑景观设计配套设施）均实实优势容易目标消费群广泛认知
Ø 案工程形象包装中忽视造成市场工程质量信进推迟购买采取购买活动
3 购房客户资料分析
购房客户统计表
类型
项目
已购买
意客户
类型
项目
已购买
意客户
购买动机
首次购房
58
12
媒
体
报纸
149
3
换房
236
50
电视
19
代
40
6
刊
29
投资
11
1
巴士
19
11
11
高炮
21
9
广告牌
13
8
合计
356
69
路
17
8
介绍
89
5
考量素
区位
18
33
楼层
12
5
价格
16
6
配套
51
8
合计
356
69
交通
10
7
区
域
情
况
市区
146
33
座
周边
40
9
户型
112
27
濉溪县
36
4
工期
矿区
93
19
面积
2
外
22
3
段
74
11
农村
19
1
学区
33
3
景观
11
1
生活机
5
外部空间
4
居住品质
8
1
合计
356
69
合计
356
69
已购房客户分析
发现旅力客户群体集中30——40岁满巢家庭数二次置业目改善居住环境提高生活质量
购买考量素户型方面楼中楼产品淮北市场较新颖产品类型加前期懈推广市场案户型优势较良认识方面案合理户型市场认中样板房作居功伟
新市政中心段优势项目客户认重考量素
淮北市场较效宣传媒介然报纸忽视项目口碑宣传口碑宣传项目推广中发挥稍逊报纸巨作
客户层分布情况市区客户居二次置业者次矿区案第二客户群体针矿区客户群体挖掘二期营销思考点
4媒体环境分析
Ø 媒体宣传方面报纸户外电视广告应足
Ø 淮北房产市场广告投放报纸媒体淮北广电报淮北晨刊淮北日报
Ø 淮北广电报读性较强华松现代花园长期包版页第三版剩余版面常医疗类广告混起影响广告宣传效果
Ø 淮北晨刊头版盛世商贸城长期包版
Ø 淮北日报读性差价格昂贵作项目推广流媒体
Ø 实际利报纸媒体资源淮北晨刊尾版面绝数开发商资源竞争
Ø 开发商通封锁媒体资源目达消灭竞争手话语权
分析结
Ø 案面处境前强敌追兵常规推广手段已法实现项目快速销售
Ø 项目期水景园林品质等诸优势卖点透支继续阐述市场引起轰动
Ø 环境建设缺乏吸引性景观二期利引发目标购房群兴趣
Ø 体育公园宣传限表面——案距离没资源深度挖掘
Ø 口碑作面双刃剑项目造梦阶段通技巧包装手段市场案着较美誉度口碑相传项目快速化然二期处圆梦阶段旦客户较高心理预期圆梦现实间存巨落差时候口碑效应项目带巨推售阻力二期工形象包装较高质量园林景观建设承诺配套设施完善影响项目化关键点
Ø 稀缺媒体资源合理利开发新媒体资源案二期推广关键开发夹报媒体资源
第二部分：重新整合资源
1体育公园资源重新整合：
Ø 前期推广发现旅体育公园邻作卖点简单处理紧邻体育公园优势缺乏提炼进步挖掘
Ø 建议1：通项目体育公园围墙者道门连通彼体育公园融入社区生活中成实实资源优势
Ø 建议2：发展商通体育公园理方洽谈合作社区户免费部分优惠体育公园类设施
Ø 通举办业联谊体育赛进步加深潜客户体育资源优势认
2四星级酒店资源利
四星级酒店直接拉动项目品质提升
酒店二层商场娱乐洗衣房餐饮等成案配套设施益补充项目质素赢加分
案巨资引进香樟树卖点重新挖掘赋予情侣树全新含义
3前期推广资源整合
项目前期承诺6000方米天鹅湖会园区景观品质迟迟位严重损害消费者购房信心般房产广告宣传效应折扣
文二字推广策略总纲领项目硬件设施软件涵赋予性化文明化色彩避免消费者房产广告戒心迎合心愿发现旅品牌形象次提升竞争力明显增强
少文华丽建筑失魅力少文设施难掩庸避免竞争项目产品较型竞争优势
楼盘质素提高两方面项目硬件建设项目软文化塑造期硬性卖点推广促成项目知名度美誉度提升基础加强项目文宣传强化文社区市场印象
延续期文题市场推广种文题演绎极园区布置文艺术气息建筑品已建会建议改造成型图书室健身中心音乐沙龙等
胆建议四星级酒店部分街商铺改造成充满浪漫情怀婚礼殿堂利区里颗寓意百年合情侣树里面放置面代表永结心文化墙做足文化气息幸福题方面特色定位提高项目商业价值方面紧扣项目文化题定位深化延续项目文价值
第三部分：题推广概念
推广题定位
幸福题文社区
幸福什？幸福实形容词种感觉种心理状态幸福定义相历时间长短 减少幸福质量暖暖春阳散步种幸福踏进家门时女欢笑拥抱种幸福年迈父母天天体育公园草锻炼身体种幸福孩子言放学英语电脑钢琴学班住家附体育公园踢球种幸福丈夫总忙工作种幸福
题概念：发现旅生活幸福方
2 幸福含义深层次思考
物质水提高感幸福物质财富帮助感更幸福交更朋友网沟通时间越生活中越少家朋友直接接触拥抱抚触际关系量增加质直线降越越快乐感觉越越孤独越越需外创造出幸福满足
西方流传着句说古老中国谚语：果想时幸福喝醉酒果想3年幸福结婚果想辈子幸福做园丁园丁辈子幸福解释：做事然融合身体锻炼天会新喜悦
生飘漂旅途中奔波求索奔波求索生渐渐物质欲追求中迷失沉沦欲流中市中心灵生命里真实微笑渴期企求真正市栖居回幸福幸福
概念释
生活幸福方——项目力客户群体受良教育追求文化品味幸福生活具想象群体生活幸福方
说出追求目标够心动引起鸣
生活幸福方——幸福生活幸福生概念简单具象时具非常丰富延展力推广十分握展开
Ø 生活幸福方——挖掘幸福背文关怀 健康休闲品味成功快乐激情享受合幸福生活现代市期
4推广策略核心
Ø 通二期新楼盘市前预势推广激活目标消费市场引导目标消费者关注发现旅期余房二期新房产品形势
Ø 利二期市前利宣传促进目标消费者关注发现旅进逐步拉目标消费者发现旅距离争取网罗批持币购发现旅充满期目标客户
Ø 二期楼盘策略性定价利期二期微价差快速提升发现旅二期优期涨空间升值倾加快目标客户速卖速决购房决断效推动现场销售气效应
Ø 加强二期楼盘差异化形象包装抓楼市现场定位传播时分阶段针性效二期形象定位传播通媒体SP活动公关活动现场促销完美传播出力促进销售
第四部分：前期广告创意点
Ø 二期命名
Ø 期项目关联提升
Ø 时期项目相区增加项目新鲜感
Ø 描述生活格调关联
Ø 较强延展性
命名建议：发现旅Ⅱ期
备选命名
发现旅Ⅱ·雅居
发现旅Ⅱ·源屋曲
发现旅Ⅱ·情漫水岸
发现旅Ⅱ·风日丽
发现旅Ⅱ·品新筑
发现旅Ⅱ·缤纷四季
Ø 推广广告语：
爱 作 幸 福 升 级
生 活 升 级 止 境
辅助广告语部分展板文字标题
生爱寻找家
升级版社区首现淮北
雄起新市中心
演绎新居住文化
居住空间新革命
衡量未生活
发现旅切爱
生活幸福方
3广告创意表现
Ø 稀缺媒体资源情况必须发布广告具强击力引起鸣广告产生回应
Ø 项目实际利媒体淮北晨刊尾版广播电视报纸中间版面
Ø 建议广告发布整版半版形象稿半版卖点稿形象稿吸引市场关注兴趣形成市场兴奋点通实卖点完成销售目标
Ø 卖点选择建议前期宣传区环境优势周边配套优势做较单重点传播期影响目标消费群购买较楼盘品质优势（建筑品质设计风格居室空间设计楼盘整体品质等）作卖点选择范围
Ø 广告创意表现围绕核心概念生活幸福方展开演绎建立项目独特统形象气质
Ø 通销售广告形象广告齐头进保证推进销售工作时进步提升项目形象高度
4广告分阶段表现
第阶段：心理诉求整合种传播工具消费者充分认识应该家幸福盛开家园强化项目高质素注重文项目品牌形象期间穿插类文活动
第阶段：感性理性诉求进方式消费者充分认识二期项目独特优势明确楼盘核心价值第阶段基础详细诉求点利益点明明白白诉说购房客户体现案项目应质素
第三阶段：配合促销活动制造热点展开强势进攻游离观买家做进步刺激采取方矿区设点宣传方式促进达成购买行
阶段广告实施思路成变根销售推广具体情况求作相应调整
第五部分：阶段广告推广计划
铺垫期（4月1号——4月7号）
Ø 期尾盘销售
Ø 销售员二期项目情况培训
Ø 阶段重点二期楼盘包装包括基物料部分现场形象整合部分
Ø 户外广告位置确定
5 售楼处布置
6 工包装完成
7 少三篇报广完稿
二部认购期（4月8日——5月16日）
14月8日部正式认购
2生活幸福方充分演绎诉求点全面展开
3折页户型单页制作完成户外广告全部布置完毕
4预热公关活动1：幸福事奖征文
Ø 幸福事征文活动希开盘前聚集市场关注
Ø 积极发动学生参中局中十二中学生组织幸福题征文活动通诱惑力奖品设置增加学生类活动参性较高通孩子参吸引家长项目持续关注达良传播目
Ø 奖品设置建议：等奖：名幸福先生幸福女士名奖名牌电脑台二等奖：2名奖名牌手机部100名奖印发现旅幸福T恤衫件加精美纪念笔支
Ø 颁奖仪式放开盘日举行开盘聚集气二刺激购买欲
Ø 活动费预算：15万元
5预热公关活动2：寻找幸福代言活动
Ø 幸福代言选择普通幸福家庭评选现请明星做秀已泛滥失意义
Ø 生活中幸福家庭作案幸福形象代言体现幸福家园题节省请明星笔费
Ø 幸福形象代言量案期业二期意性客户寻找
Ø 典型案例参考：深圳风日丽女孩形象天然居荷叶父子百姓中选择
Ø 幸福形象代言评选结果放开盘日
Ø 代言费标准：1万元
6预热公关活动三：许愿墙许愿活动
Ø 售楼处许愿墙安排建议4*3米现场幸福感觉做
Ø 售楼处幸福愿写留言板填写许愿卡许愿幸福
Ø 考虑许愿墙许愿卡业签名许愿容铭刻广场水泥面时间见证份幸福永远
Ø 需物品：白板块许愿卡1000份
Ø 费预算：1000元
8公关活动总费：26000元
9房展会方案附
10报广文案附
11阶段销售目标：部认购50
三开盘强销期（5月18日——6月18日）
Ø 开盘活动安排：
3 活动实施实施：活动前天布置场（刀旗升空气球布幅展板气球造型舞台背景板等）
4 活动传播：通电视新闻媒体报纸软硬广告操作电视字幕广告配合时通两次节点刺激（奖征文颁奖幸福形象代言签约）直接拉动气
5 活动时间：5月18日 活动点：发现旅现场目：广泛告知开盘信息
6 活动时间节点
9：30 活动开始
9：40 荣泉领导讲话
9：50 政府领导讲话
10：10 荣泉工作员质量宣誓
10：15 发现旅形象代言产生签约仪式
10：30 现场定购
10：40 第份协议签约仪式
10：50 奖征文颁奖仪式
11：00 助兴表演
11：30 现场礼品发放
11：40 活动结束
Ø 活动费预算：6万元
Ø 生活幸福方深度挖掘加强口碑宣传逐渐较少媒体投入期社区部分矿区设点宣传消化前期意性客户二继续挖掘潜客户资源拓宽购房客户选择面
Ø 技巧软性文章运软文常规卖吹嘘式手法采连环事情节市场产生潜移默化影响
Ø 阶段暂考虑型活动安排然市场需做出调整
5促销优惠活动1：开盘日前十名购房客户享受定优惠
6促销优惠活动2：规定时间（初步定开盘周）原业介绍成功前十名购房新业新业额外享受97折购房优惠旧业获赠免全年物业理费
7阶段销售目标：销售70保留20意性客户
四持续推广期（6月19日——9月1日）
5 阶段销售难点集中高层部分联排墅栋湖独栋墅会存太销售抗性
6 医院层住宅项目销售中难点距离医院太八连排底商影响
7 加媒体投放力度深度挖掘高层身独特优势高层快速化案快速化关键医院层住宅采价格现场销售员引导完成该部分住宅化
8 高层市场推广概念原点应前两阶段市场需求分析中寻找做出调整
9 公司销控单元适时提升价格
Ø 发布销售率潮抢购消息提高销售率压低退户率
Ø 促销活动公关活动安排根项目进度时间节点期交房等作活动选择事件根市场需求变化时调整活动方案
Ø 采取矿区设点宣传安排二月房专车准时矿区停方面矿区客户房
Ø 阶段销售目标：完成85销售额
五持续扫尾期（9月1日——11月1日）
1 活动安排：幸福生活速递
Ø 活动目：促进问题户型产品促销
Ø 题活动：幸福生活速递
Ø 活动容：卖指定户型发现旅提供全家幸福游旅游惊喜费预算：2000元户
Ø 活动传播：报纸广告现场
2项目综合服务形象展示提升荣泉产公司品牌形象
3塑造案狂销成功形象补救销售死角加强知名度证广告方式发布增加客户认感达成圆满销售成果
第六部分：媒体分配计划
媒体费支出分配原
1总体广告费：预估计120万计算
2中活动宣传费占总额20（包括新闻发布会新闻稿费软性文章奖品活动费等）
120万×2024万
3余额70众媒体传播勇（包括报纸楼书单片）
96×70672万
4余金额辅助媒体费支出（车身广告户外板售楼处装饰工围墙道旗引导旗电台电视
96×30288万
1 媒介分析
1电视：淮北收视率较高电视台淮北电视台淮北线电视台
淮北电视台办节目电视台收视率位列电视台前茅适宜投放电视广告片电视公关新闻片字幕广告
淮北线电视台适宜安排电视字幕广告
2报纸：淮北淮北广播电视报（周三出版）淮北日报（周三五出版报）淮北晨报（周三五休闲综合性纸报纸）
3广电报发行量较阅读率较高家庭淮北日报报政府机关事业单位淮北晨报市休闲类报纸面众发行量阅读率较高
4广电报适宜投放硬广告淮北日报较适合投放软文公关新闻稿淮北晨刊时适合硬广告软文配套传播广告效达率较高
三媒体价格
1报纸：淮北晨刊尾版：9000元彩整版淮北晨刊头版 7500元彩13版淮北日报 18000员整版淮北晨刊头版已长期包版淮北日报早目标群体阅读率高淮北晨刊尾版唯利众宣传渠道
2户外媒体：（见表）
类广告牌调查表
区位
点
类型
尺寸（米）
淮海路
百货楼
楼顶巨型牌
42×65
孟山路
古城路叉口
路口灯箱
2×1
濉溪路
截止庆相桥
站牌灯箱
281×11
民路
体育公园面
高炮
18×8
四开盘前媒介排期
宣传目标重点：
整盘形象渗透建立
形象卖点步宣传
2报纸媒体排期
时间节点
媒体
规格
费
诉 求 题
14日周三
广电报
尾整版
9000
形象稿
16日周五
淮北晨刊
尾整版
9000
活动容告知
19日周
淮北晨刊
尾整版
9000
21日周三
淮北晨刊
尾整版
9000
活动容告知
21日周三
淮北晨刊
1000软文
1000
活动容告知
21日周三
广电报夹报1万份
280㎝
×420㎝
8000
房展会活动容
23日周五
淮北晨刊
整版
9000
房展会活动
26日周
淮北晨刊
整版
9000
形象稿
28日周三
淮北晨刊
整版
9000
形象稿
28日周三
淮北晨刊
1000软文
1000
房展会业绩介绍
29日周五
淮北晨刊
整版
9000
卖点稿
5月3日周
淮北晨刊
整版
9000
卖点实稿+形象稿
5日周三
淮北晨刊
整版
9000
卖点稿
5日周三
广电报
整版
8000
卖点稿
7日周五
淮北晨刊
半版软文
2000
项目全部深度介绍
10日周
淮北晨刊
整版
9000
卖点稿
12日周三
淮北晨刊
整版
9000
卖点稿
12日周三
广电报
夹版
8000
前三活动次介绍确定评选时间
14日周五
淮北晨刊
整报
9000
开盘告知
17日周
淮北
整版
9000
开盘告知
3 媒体安排：电视字幕广告电波广告
媒体费总预算： 20万
4 宣传物材料费：
宣传折页 5000份 12000元
户型图 5000份 5000元
手提袋 3000份 9000元
宣传物料费预计26000元
5开盘前总体费预算总计30万
附
发现旅房展会方案
前 言
房产展销会整市场言充满限商机企业言绝宣传品牌形象时机群英荟萃盛会面许众竞争手参展单位层出穷宣传方式众竞争项目中脱颖出成淮北市民关注焦点出彩创意成功关键
次参展策划旨展现荣泉发展商文理念塑造发现旅品牌形象突出展现项目身性风格形成良口碑时通系列题活动吸引气扩影响
第部分 发现旅参展期间活动策划
活动目
迅速提高项目知名度美誉度
2初步建立项目形象公司形象
促进目标群体项目解
Ø 收集市场资料
Ø 二期项目公开发售积累客户
二活动题
次活动题：爱作证幸福升级
项目活动安排展位布置应体现项目文色彩达统致形象传播塑造文项目品牌性
2 活动容安排
1参展期间购房优惠措施：
参展期间定客户享受额外97折优惠必须3—4天转定否优惠取消
参展期间定享受额外97折优惠免全年物业理费
2现场活动安排
活动：见面礼
接处登记留名留通讯址需房型面积者均获精美手提袋装项目资料礼品礼品发放固定时间点发放初步拟订时间点：9：4511002：303：455：00
礼品份数计：1000份
活动二：奖问答
邀请电视节目女持支持现场项目知识问答答者赠送礼品CD架礼品分数100
活动三： 组织两名外国进行资料派发寻找两三名模特现场游走固定时间举牌引导客户引导房车独特手法吸引房客户注意
活动四现场提琴演奏琵琶古筝演奏(作背景音乐)摆放钢琴谈奏演奏时间礼品发放奖问答活动时间相错开展区持续断客户吸引亮点
3活动预算
活动：见面礼
手提袋： 1000份 3000元
礼品 1000份 3000元
活动二奖问答
礼品CD架 100份 1500元
专业持名： 1000元
客户登记表 2 200元（封面封底特种纸彩喷页书写纸彩喷）
聘请两名外国费： 2000元
聘请5—6名模特 3000元
预算总计： 13700元
第二部分：展位制作项目规划
展位规划考虑素
展区布置基遵循文幸福题素雅作整体布展基风格
考虑展区流动线安排
展区划分模型展示区洽谈区接区根功分区布置相应展板宣传道具
项目四根柱子加包装处理干胶彩色喷绘表面夹机玻璃板锈钢螺丝固定
走道面封闭处理时两边分做半封闭处理布置1m×2m展板表面夹机玻璃板展板外灯余三面展位外相互贯通方面疏通流方面方便参展员进出展位
接台形象设计应该围绕案文推广题接台项目名称采亚克力刻字配灯光效果增加项目品质感觉
接台布置型LOGO墙特殊材料装饰起定视线隔断作
展区门头设计应气会展门口感觉气势
展区面布置采机玻璃灯方式
第三部分：展区设计示范
接处背景墙
柱子包装示意
3 展板设计示意
4 整设计效果示意
5 整体设计效果示意2
6整体设计效果示意3
7展区门口设计示意4
8 展区户外设计示意
9细部装饰示意
10 细部装饰示意
11 活动展示示意
12 展位外边走道包装示意
第四部分：布展总预算
次布展活动预算总计10万
附
发现旅报纸文案
卖点秀稿
1 段篇：
市政中心外
2 园林篇：
标题：太太：园林里养颜
先生：市里创富
淮北四星级酒店保持0分钟友善距离新市政中心保持退步抽身关系尘世喧嚣中突围进入城市静穆12万园林中净化城市工作烦恼着条林阴道盛世繁华切换陶渊明境界
发现旅Ⅱ期生活升级止境
3 户型篇：
标题：太阳东西走卧房童房书房厅堂
淮北气候条件决定居室尤注重采光通风发现旅情漫水岸居室采更然风然光卧室客厅律南房间外开窗活动空间阳光恣意林风清香身体毛孔舒展然室保持程度亲密
发现旅Ⅱ期生活升级止境
4 配套篇：
标题： 空虚理相空虚理体致
副标： 生活享受配套完善
发现旅．雅居汇聚文价值精品商业步行街关怀家庭健康体育公园社区居民提供种便利四星级酒店式配套服务繁华品位运动健康包罗万象切皆掌握店铺SHOPPING球场奔跑酒吧开费馆畅谈……居家需求致生活享受谐岁月知空虚
发现旅Ⅱ期生活升级止境
标题：
选择谁邻权利
20私营企业
30高校教师
20政府公务元
15企业中层理员
加入改写数字
发现旅Ⅱ期生活升级止境
二形象秀稿
1 报广：
日淮北幸福
财富越越快乐越越少
欲越越越越少
恋情越越真爱越越少
成功男越越爱家丈夫越越少
花枝招展女越越快乐妻子越越少
品学兼优学生越越活泼伶俐孩子越越少
幸福实简单生命半找心灵居相互着种温暖缺浪漫生活建议发现旅走走未淮北漂亮体育公园建什样知道然流露出幸福发现旅Ⅱ期
报广二：
标题：
真爱幸福
越越追逐夜情
选择辈子居家爱情
越越婚姻出走
选择结婚样温暖斯守
喜承诺变心频传时代
誓言弥足珍贵
执子手子老幸福实简单生命半找心灵居相互着种温暖缺浪漫生活建议发现旅走走未淮北漂亮体育公园建什样知道然流露出幸福发现旅Ⅱ期
3 报广三：
标题：
岁月带走青春留相孺沫幸福
受诱惑亚夏蛙注定
两天堂天
回间做夫妻
柴米油盐中相知相守
舌头牙磨合中
完成彼灵肉融
岁月流失铅华洗净
起走生见证幸福久天长
执子手子老幸福简单生命半找心灵居相互种温暖缺浪漫生活建议发现旅走走未淮北漂亮体育公园建什样知道然流露出幸福发现旅Ⅱ期
4 报广四：
标题：
爱作证幸福留言
找条梦想线
期凝结成块块幸福砖
然涂欢乐喜悦色彩
心诚灵
发现旅送淮北许愿墙
请留您手印签名
填张许愿卡
爱作证幸福留言
闭眼睛交付希
您渴求愿偿
发现旅售楼处特意留面3*2米许愿墙会份许愿永久铭刻天鹅湖前广场时间见证份永久幸福发现旅行走走吧6000米旁天鹅湖边吹吹风未淮北漂亮体育公园建什样知道然流露出幸福发现旅·雅居
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发现旅·雅居——销售推广案
前言
走3月发现旅山高路险惧三军开颜欢呼
份辛苦份收获日日夜夜辛勤工作坚定核心理念感召群年轻
完成起成绩现完成发现旅总销售量半
天喜悦成果二期更加奋发动力4——7月优势挑战
存迈胜利关键
第部分：市场营销环境分析
1 市场竞争态势动态分析
Ø 区域价值市场普遍认市场呈现供销两旺
Ø 受市场成交火热影响新增开发量呈急速增长阶段市场潜竞争压力
Ø 华现代城尊贵生活市场定位加身独特区位优势成淮北楼市高端品牌商铺住宅两方面均发现旅形成正面威胁
Ø 华松现代花园城市画卷生活市场定位区品质生活楼市市场具较强竞争力
Ø 温哥华城离尘离城住宅环境定位倡导提前享受淮北新城居住生活新时代侧重身楼盘整体优势营造加性价方面优势成楼盘竞争强势品牌
Ø 片区总体房产市场走势目前尚处产品竞争阶段完善身素质中高档楼盘模式
Ø 高档低档楼盘促销种必手段
Ø 着竞争加剧项目产品表面素质具备长久竞争优势项目品牌企业品牌市场未年发展态势
2 案期推广效果分析
Ø 目前发现旅淮北已成较具差异化楼市品牌目标消费群心目中品牌认知度较高美誉度较
Ø 发现旅首期基脱销前积累销售推力助二期销售推广二期未预售前2月成发现旅推广销售真空期目标消费者耐住时间等转选购竞争手产品
Ø 案相竞争手具定竞争优胜亲水社区区位竞争优势（新市政中心体育场商区形成综合区位优势）区综合优势（环境建筑景观设计配套设施）均实实优势容易目标消费群广泛认知
Ø 案工程形象包装中忽视造成市场工程质量信进推迟购买采取购买活动
3 购房客户资料分析
购房客户统计表
类型
项目
已购买
意客户
类型
项目
已购买
意客户
购买动机
首次购房
58
12
媒
体
报纸
149
3
换房
236
50
电视
19
代
40
6
刊
29
投资
11
1
巴士
19
11
11
高炮
21
9
广告牌
13
8
合计
356
69
路
17
8
介绍
89
5
考量素
区位
18
33
楼层
12
5
价格
16
6
配套
51
8
合计
356
69
交通
10
7
区
域
情
况
市区
146
33
座
周边
40
9
户型
112
27
濉溪县
36
4
工期
矿区
93
19
面积
2
外
22
3
段
74
11
农村
19
1
学区
33
3
景观
11
1
生活机
5
外部空间
4
居住品质
8
1
合计
356
69
合计
356
69
已购房客户分析
发现旅力客户群体集中30——40岁满巢家庭数二次置业目改善居住环境提高生活质量
购买考量素户型方面楼中楼产品淮北市场较新颖产品类型加前期懈推广市场案户型优势较良认识方面案合理户型市场认中样板房作居功伟
新市政中心段优势项目客户认重考量素
淮北市场较效宣传媒介然报纸忽视项目口碑宣传口碑宣传项目推广中发挥稍逊报纸巨作
客户层分布情况市区客户居二次置业者次矿区案第二客户群体针矿区客户群体挖掘二期营销思考点
4媒体环境分析
Ø 媒体宣传方面报纸户外电视广告应足
Ø 淮北房产市场广告投放报纸媒体淮北广电报淮北晨刊淮北日报
Ø 淮北广电报读性较强华松现代花园长期包版页第三版剩余版面常医疗类广告混起影响广告宣传效果
Ø 淮北晨刊头版盛世商贸城长期包版
Ø 淮北日报读性差价格昂贵作项目推广流媒体
Ø 实际利报纸媒体资源淮北晨刊尾版面绝数开发商资源竞争
Ø 开发商通封锁媒体资源目达消灭竞争手话语权
分析结
Ø 案面处境前强敌追兵常规推广手段已法实现项目快速销售
Ø 项目期水景园林品质等诸优势卖点透支继续阐述市场引起轰动
Ø 环境建设缺乏吸引性景观二期利引发目标购房群兴趣
Ø 体育公园宣传限表面——案距离没资源深度挖掘
Ø 口碑作面双刃剑项目造梦阶段通技巧包装手段市场案着较美誉度口碑相传项目快速化然二期处圆梦阶段旦客户较高心理预期圆梦现实间存巨落差时候口碑效应项目带巨推售阻力二期工形象包装较高质量园林景观建设承诺配套设施完善影响项目化关键点
Ø 稀缺媒体资源合理利开发新媒体资源案二期推广关键开发夹报媒体资源
第二部分：重新整合资源
1体育公园资源重新整合：
Ø 前期推广发现旅体育公园邻作卖点简单处理紧邻体育公园优势缺乏提炼进步挖掘
Ø 建议1：通项目体育公园围墙者道门连通彼体育公园融入社区生活中成实实资源优势
Ø 建议2：发展商通体育公园理方洽谈合作社区户免费部分优惠体育公园类设施
Ø 通举办业联谊体育赛进步加深潜客户体育资源优势认
2四星级酒店资源利
四星级酒店直接拉动项目品质提升
酒店二层商场娱乐洗衣房餐饮等成案配套设施益补充项目质素赢加分
案巨资引进香樟树卖点重新挖掘赋予情侣树全新含义
3前期推广资源整合
项目前期承诺6000方米天鹅湖会园区景观品质迟迟位严重损害消费者购房信心般房产广告宣传效应折扣
文二字推广策略总纲领项目硬件设施软件涵赋予性化文明化色彩避免消费者房产广告戒心迎合心愿发现旅品牌形象次提升竞争力明显增强
少文华丽建筑失魅力少文设施难掩庸避免竞争项目产品较型竞争优势
楼盘质素提高两方面项目硬件建设项目软文化塑造期硬性卖点推广促成项目知名度美誉度提升基础加强项目文宣传强化文社区市场印象
延续期文题市场推广种文题演绎极园区布置文艺术气息建筑品已建会建议改造成型图书室健身中心音乐沙龙等
胆建议四星级酒店部分街商铺改造成充满浪漫情怀婚礼殿堂利区里颗寓意百年合情侣树里面放置面代表永结心文化墙做足文化气息幸福题方面特色定位提高项目商业价值方面紧扣项目文化题定位深化延续项目文价值
第三部分：题推广概念
推广题定位
幸福题文社区
幸福什？幸福实形容词种感觉种心理状态幸福定义相历时间长短 减少幸福质量暖暖春阳散步种幸福踏进家门时女欢笑拥抱种幸福年迈父母天天体育公园草锻炼身体种幸福孩子言放学英语电脑钢琴学班住家附体育公园踢球种幸福丈夫总忙工作种幸福
题概念：发现旅生活幸福方
2 幸福含义深层次思考
物质水提高感幸福物质财富帮助感更幸福交更朋友网沟通时间越生活中越少家朋友直接接触拥抱抚触际关系量增加质直线降越越快乐感觉越越孤独越越需外创造出幸福满足
西方流传着句说古老中国谚语：果想时幸福喝醉酒果想3年幸福结婚果想辈子幸福做园丁园丁辈子幸福解释：做事然融合身体锻炼天会新喜悦
生飘漂旅途中奔波求索奔波求索生渐渐物质欲追求中迷失沉沦欲流中市中心灵生命里真实微笑渴期企求真正市栖居回幸福幸福
概念释
生活幸福方——项目力客户群体受良教育追求文化品味幸福生活具想象群体生活幸福方
说出追求目标够心动引起鸣
生活幸福方——幸福生活幸福生概念简单具象时具非常丰富延展力推广十分握展开
Ø 生活幸福方——挖掘幸福背文关怀 健康休闲品味成功快乐激情享受合幸福生活现代市期
4推广策略核心
Ø 通二期新楼盘市前预势推广激活目标消费市场引导目标消费者关注发现旅期余房二期新房产品形势
Ø 利二期市前利宣传促进目标消费者关注发现旅进逐步拉目标消费者发现旅距离争取网罗批持币购发现旅充满期目标客户
Ø 二期楼盘策略性定价利期二期微价差快速提升发现旅二期优期涨空间升值倾加快目标客户速卖速决购房决断效推动现场销售气效应
Ø 加强二期楼盘差异化形象包装抓楼市现场定位传播时分阶段针性效二期形象定位传播通媒体SP活动公关活动现场促销完美传播出力促进销售
第四部分：前期广告创意点
Ø 二期命名
Ø 期项目关联提升
Ø 时期项目相区增加项目新鲜感
Ø 描述生活格调关联
Ø 较强延展性
命名建议：发现旅Ⅱ期
备选命名
发现旅Ⅱ·雅居
发现旅Ⅱ·源屋曲
发现旅Ⅱ·情漫水岸
发现旅Ⅱ·风日丽
发现旅Ⅱ·品新筑
发现旅Ⅱ·缤纷四季
Ø 推广广告语：
爱 作 幸 福 升 级
生 活 升 级 止 境
辅助广告语部分展板文字标题
生爱寻找家
升级版社区首现淮北
雄起新市中心
演绎新居住文化
居住空间新革命
衡量未生活
发现旅切爱
生活幸福方
3广告创意表现
Ø 稀缺媒体资源情况必须发布广告具强击力引起鸣广告产生回应
Ø 项目实际利媒体淮北晨刊尾版广播电视报纸中间版面
Ø 建议广告发布整版半版形象稿半版卖点稿形象稿吸引市场关注兴趣形成市场兴奋点通实卖点完成销售目标
Ø 卖点选择建议前期宣传区环境优势周边配套优势做较单重点传播期影响目标消费群购买较楼盘品质优势（建筑品质设计风格居室空间设计楼盘整体品质等）作卖点选择范围
Ø 广告创意表现围绕核心概念生活幸福方展开演绎建立项目独特统形象气质
Ø 通销售广告形象广告齐头进保证推进销售工作时进步提升项目形象高度
4广告分阶段表现
第阶段：心理诉求整合种传播工具消费者充分认识应该家幸福盛开家园强化项目高质素注重文项目品牌形象期间穿插类文活动
第阶段：感性理性诉求进方式消费者充分认识二期项目独特优势明确楼盘核心价值第阶段基础详细诉求点利益点明明白白诉说购房客户体现案项目应质素
第三阶段：配合促销活动制造热点展开强势进攻游离观买家做进步刺激采取方矿区设点宣传方式促进达成购买行
阶段广告实施思路成变根销售推广具体情况求作相应调整
第五部分：阶段广告推广计划
铺垫期（4月1号——4月7号）
Ø 期尾盘销售
Ø 销售员二期项目情况培训
Ø 阶段重点二期楼盘包装包括基物料部分现场形象整合部分
Ø 户外广告位置确定
5 售楼处布置
6 工包装完成
7 少三篇报广完稿
二部认购期（4月8日——5月16日）
14月8日部正式认购
2生活幸福方充分演绎诉求点全面展开
3折页户型单页制作完成户外广告全部布置完毕
4预热公关活动1：幸福事奖征文
Ø 幸福事征文活动希开盘前聚集市场关注
Ø 积极发动学生参中局中十二中学生组织幸福题征文活动通诱惑力奖品设置增加学生类活动参性较高通孩子参吸引家长项目持续关注达良传播目
Ø 奖品设置建议：等奖：名幸福先生幸福女士名奖名牌电脑台二等奖：2名奖名牌手机部100名奖印发现旅幸福T恤衫件加精美纪念笔支
Ø 颁奖仪式放开盘日举行开盘聚集气二刺激购买欲
Ø 活动费预算：15万元
5预热公关活动2：寻找幸福代言活动
Ø 幸福代言选择普通幸福家庭评选现请明星做秀已泛滥失意义
Ø 生活中幸福家庭作案幸福形象代言体现幸福家园题节省请明星笔费
Ø 幸福形象代言量案期业二期意性客户寻找
Ø 典型案例参考：深圳风日丽女孩形象天然居荷叶父子百姓中选择
Ø 幸福形象代言评选结果放开盘日
Ø 代言费标准：1万元
6预热公关活动三：许愿墙许愿活动
Ø 售楼处许愿墙安排建议4*3米现场幸福感觉做
Ø 售楼处幸福愿写留言板填写许愿卡许愿幸福
Ø 考虑许愿墙许愿卡业签名许愿容铭刻广场水泥面时间见证份幸福永远
Ø 需物品：白板块许愿卡1000份
Ø 费预算：1000元
8公关活动总费：26000元
9房展会方案附
10报广文案附
11阶段销售目标：部认购50
三开盘强销期（5月18日——6月18日）
Ø 开盘活动安排：
3 活动实施实施：活动前天布置场（刀旗升空气球布幅展板气球造型舞台背景板等）
4 活动传播：通电视新闻媒体报纸软硬广告操作电视字幕广告配合时通两次节点刺激（奖征文颁奖幸福形象代言签约）直接拉动气
5 活动时间：5月18日 活动点：发现旅现场目：广泛告知开盘信息
6 活动时间节点
9：30 活动开始
9：40 荣泉领导讲话
9：50 政府领导讲话
10：10 荣泉工作员质量宣誓
10：15 发现旅形象代言产生签约仪式
10：30 现场定购
10：40 第份协议签约仪式
10：50 奖征文颁奖仪式
11：00 助兴表演
11：30 现场礼品发放
11：40 活动结束
Ø 活动费预算：6万元
Ø 生活幸福方深度挖掘加强口碑宣传逐渐较少媒体投入期社区部分矿区设点宣传消化前期意性客户二继续挖掘潜客户资源拓宽购房客户选择面
Ø 技巧软性文章运软文常规卖吹嘘式手法采连环事情节市场产生潜移默化影响
Ø 阶段暂考虑型活动安排然市场需做出调整
5促销优惠活动1：开盘日前十名购房客户享受定优惠
6促销优惠活动2：规定时间（初步定开盘周）原业介绍成功前十名购房新业新业额外享受97折购房优惠旧业获赠免全年物业理费
7阶段销售目标：销售70保留20意性客户
四持续推广期（6月19日——9月1日）
5 阶段销售难点集中高层部分联排墅栋湖独栋墅会存太销售抗性
6 医院层住宅项目销售中难点距离医院太八连排底商影响
7 加媒体投放力度深度挖掘高层身独特优势高层快速化案快速化关键医院层住宅采价格现场销售员引导完成该部分住宅化
8 高层市场推广概念原点应前两阶段市场需求分析中寻找做出调整
9 公司销控单元适时提升价格
Ø 发布销售率潮抢购消息提高销售率压低退户率
Ø 促销活动公关活动安排根项目进度时间节点期交房等作活动选择事件根市场需求变化时调整活动方案
Ø 采取矿区设点宣传安排二月房专车准时矿区停方面矿区客户房
Ø 阶段销售目标：完成85销售额
五持续扫尾期（9月1日——11月1日）
1 活动安排：幸福生活速递
Ø 活动目：促进问题户型产品促销
Ø 题活动：幸福生活速递
Ø 活动容：卖指定户型发现旅提供全家幸福游旅游惊喜费预算：2000元户
Ø 活动传播：报纸广告现场
2项目综合服务形象展示提升荣泉产公司品牌形象
3塑造案狂销成功形象补救销售死角加强知名度证广告方式发布增加客户认感达成圆满销售成果
第六部分：媒体分配计划
媒体费支出分配原
1总体广告费：预估计120万计算
2中活动宣传费占总额20（包括新闻发布会新闻稿费软性文章奖品活动费等）
120万×2024万
3余额70众媒体传播勇（包括报纸楼书单片）
96×70672万
4余金额辅助媒体费支出（车身广告户外板售楼处装饰工围墙道旗引导旗电台电视
96×30288万
1 媒介分析
1电视：淮北收视率较高电视台淮北电视台淮北线电视台
淮北电视台办节目电视台收视率位列电视台前茅适宜投放电视广告片电视公关新闻片字幕广告
淮北线电视台适宜安排电视字幕广告
2报纸：淮北淮北广播电视报（周三出版）淮北日报（周三五出版报）淮北晨报（周三五休闲综合性纸报纸）
3广电报发行量较阅读率较高家庭淮北日报报政府机关事业单位淮北晨报市休闲类报纸面众发行量阅读率较高
4广电报适宜投放硬广告淮北日报较适合投放软文公关新闻稿淮北晨刊时适合硬广告软文配套传播广告效达率较高
三媒体价格
1报纸：淮北晨刊尾版：9000元彩整版淮北晨刊头版 7500元彩13版淮北日报 18000员整版淮北晨刊头版已长期包版淮北日报早目标群体阅读率高淮北晨刊尾版唯利众宣传渠道
2户外媒体：（见表）
类广告牌调查表
区位
点
类型
尺寸（米）
淮海路
百货楼
楼顶巨型牌
42×65
孟山路
古城路叉口
路口灯箱
2×1
濉溪路
截止庆相桥
站牌灯箱
281×11
民路
体育公园面
高炮
18×8
四开盘前媒介排期
宣传目标重点：
整盘形象渗透建立
形象卖点步宣传
2报纸媒体排期
时间节点
媒体
规格
费
诉 求 题
14日周三
广电报
尾整版
9000
形象稿
16日周五
淮北晨刊
尾整版
9000
活动容告知
19日周
淮北晨刊
尾整版
9000
21日周三
淮北晨刊
尾整版
9000
活动容告知
21日周三
淮北晨刊
1000软文
1000
活动容告知
21日周三
广电报夹报1万份
280㎝
×420㎝
8000
房展会活动容
23日周五
淮北晨刊
整版
9000
房展会活动
26日周
淮北晨刊
整版
9000
形象稿
28日周三
淮北晨刊
整版
9000
形象稿
28日周三
淮北晨刊
1000软文
1000
房展会业绩介绍
29日周五
淮北晨刊
整版
9000
卖点稿
5月3日周
淮北晨刊
整版
9000
卖点实稿+形象稿
5日周三
淮北晨刊
整版
9000
卖点稿
5日周三
广电报
整版
8000
卖点稿
7日周五
淮北晨刊
半版软文
2000
项目全部深度介绍
10日周
淮北晨刊
整版
9000
卖点稿
12日周三
淮北晨刊
整版
9000
卖点稿
12日周三
广电报
夹版
8000
前三活动次介绍确定评选时间
14日周五
淮北晨刊
整报
9000
开盘告知
17日周
淮北
整版
9000
开盘告知
3 媒体安排：电视字幕广告电波广告
媒体费总预算： 20万
4 宣传物材料费：
宣传折页 5000份 12000元
户型图 5000份 5000元
手提袋 3000份 9000元
宣传物料费预计26000元
5开盘前总体费预算总计30万
附
发现旅房展会方案
前 言
房产展销会整市场言充满限商机企业言绝宣传品牌形象时机群英荟萃盛会面许众竞争手参展单位层出穷宣传方式众竞争项目中脱颖出成淮北市民关注焦点出彩创意成功关键
次参展策划旨展现荣泉发展商文理念塑造发现旅品牌形象突出展现项目身性风格形成良口碑时通系列题活动吸引气扩影响
第部分 发现旅参展期间活动策划
活动目
迅速提高项目知名度美誉度
2初步建立项目形象公司形象
促进目标群体项目解
Ø 收集市场资料
Ø 二期项目公开发售积累客户
二活动题
次活动题：爱作证幸福升级
项目活动安排展位布置应体现项目文色彩达统致形象传播塑造文项目品牌性
2 活动容安排
1参展期间购房优惠措施：
参展期间定客户享受额外97折优惠必须3—4天转定否优惠取消
参展期间定享受额外97折优惠免全年物业理费
2现场活动安排
活动：见面礼
接处登记留名留通讯址需房型面积者均获精美手提袋装项目资料礼品礼品发放固定时间点发放初步拟订时间点：9：4511002：303：455：00
礼品份数计：1000份
活动二：奖问答
邀请电视节目女持支持现场项目知识问答答者赠送礼品CD架礼品分数100
活动三： 组织两名外国进行资料派发寻找两三名模特现场游走固定时间举牌引导客户引导房车独特手法吸引房客户注意
活动四现场提琴演奏琵琶古筝演奏(作背景音乐)摆放钢琴谈奏演奏时间礼品发放奖问答活动时间相错开展区持续断客户吸引亮点
3活动预算
活动：见面礼
手提袋： 1000份 3000元
礼品 1000份 3000元
活动二奖问答
礼品CD架 100份 1500元
专业持名： 1000元
客户登记表 2 200元（封面封底特种纸彩喷页书写纸彩喷）
聘请两名外国费： 2000元
聘请5—6名模特 3000元
预算总计： 13700元
第二部分：展位制作项目规划
展位规划考虑素
展区布置基遵循文幸福题素雅作整体布展基风格
考虑展区流动线安排
展区划分模型展示区洽谈区接区根功分区布置相应展板宣传道具
项目四根柱子加包装处理干胶彩色喷绘表面夹机玻璃板锈钢螺丝固定
走道面封闭处理时两边分做半封闭处理布置1m×2m展板表面夹机玻璃板展板外灯余三面展位外相互贯通方面疏通流方面方便参展员进出展位
接台形象设计应该围绕案文推广题接台项目名称采亚克力刻字配灯光效果增加项目品质感觉
接台布置型LOGO墙特殊材料装饰起定视线隔断作
展区门头设计应气会展门口感觉气势
展区面布置采机玻璃灯方式
第三部分：展区设计示范
接处背景墙
柱子包装示意
3 展板设计示意
4 整设计效果示意
5 整体设计效果示意2
6整体设计效果示意3
7展区门口设计示意4
8 展区户外设计示意
9细部装饰示意
10 细部装饰示意
11 活动展示示意
12 展位外边走道包装示意
第四部分：布展总预算
次布展活动预算总计10万
附
发现旅报纸文案
卖点秀稿
1 段篇：
市政中心外
2 园林篇：
标题：太太：园林里养颜
先生：市里创富
淮北四星级酒店保持0分钟友善距离新市政中心保持退步抽身关系尘世喧嚣中突围进入城市静穆12万园林中净化城市工作烦恼着条林阴道盛世繁华切换陶渊明境界
发现旅Ⅱ期生活升级止境
3 户型篇：
标题：太阳东西走卧房童房书房厅堂
淮北气候条件决定居室尤注重采光通风发现旅情漫水岸居室采更然风然光卧室客厅律南房间外开窗活动空间阳光恣意林风清香身体毛孔舒展然室保持程度亲密
发现旅Ⅱ期生活升级止境
4 配套篇：
标题： 空虚理相空虚理体致
副标： 生活享受配套完善
发现旅．雅居汇聚文价值精品商业步行街关怀家庭健康体育公园社区居民提供种便利四星级酒店式配套服务繁华品位运动健康包罗万象切皆掌握店铺SHOPPING球场奔跑酒吧开费馆畅谈……居家需求致生活享受谐岁月知空虚
发现旅Ⅱ期生活升级止境
标题：
选择谁邻权利
20私营企业
30高校教师
20政府公务元
15企业中层理员
加入改写数字
发现旅Ⅱ期生活升级止境
二形象秀稿
1 报广：
日淮北幸福
财富越越快乐越越少
欲越越越越少
恋情越越真爱越越少
成功男越越爱家丈夫越越少
花枝招展女越越快乐妻子越越少
品学兼优学生越越活泼伶俐孩子越越少
幸福实简单生命半找心灵居相互着种温暖缺浪漫生活建议发现旅走走未淮北漂亮体育公园建什样知道然流露出幸福发现旅Ⅱ期
报广二：
标题：
真爱幸福
越越追逐夜情
选择辈子居家爱情
越越婚姻出走
选择结婚样温暖斯守
喜承诺变心频传时代
誓言弥足珍贵
执子手子老幸福实简单生命半找心灵居相互着种温暖缺浪漫生活建议发现旅走走未淮北漂亮体育公园建什样知道然流露出幸福发现旅Ⅱ期
3 报广三：
标题：
岁月带走青春留相孺沫幸福
受诱惑亚夏蛙注定
两天堂天
回间做夫妻
柴米油盐中相知相守
舌头牙磨合中
完成彼灵肉融
岁月流失铅华洗净
起走生见证幸福久天长
执子手子老幸福简单生命半找心灵居相互种温暖缺浪漫生活建议发现旅走走未淮北漂亮体育公园建什样知道然流露出幸福发现旅Ⅱ期
4 报广四：
标题：
爱作证幸福留言
找条梦想线
期凝结成块块幸福砖
然涂欢乐喜悦色彩
心诚灵
发现旅送淮北许愿墙
请留您手印签名
填张许愿卡
爱作证幸福留言
闭眼睛交付希
您渴求愿偿
发现旅售楼处特意留面3*2米许愿墙会份许愿永久铭刻天鹅湖前广场时间见证份永久幸福发现旅行走走吧6000米旁天鹅湖边吹吹风未淮北漂亮体育公园建什样知道然流露出幸福发现旅·雅居
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