启动期销售推广执行细案
山东文登[韩国窗] 期建材家居商业广场
目 录
前言
[韩国窗]整体定位启动期推广方案
1[韩国窗]项目整体类物业形态配开发次序
11 城市发展功角度分析
12 项目开发周期角度分析
13 项目产品竞争性角度分析
14 结
2[韩国窗]项目整体目标客户定位
21 整体目标客户定位
22 整体目标客户定位分析
23 商业物业目标客户定位
24住宅目标客户定位
3[韩国窗]项目整体品牌推广启动
31 品牌启动期推广渠道
32 品牌启动期推广点
二建材家居商业广场定位启动期推广销售方案
1定位
11 市场调研
12 价格销售策略
13 招商建议——商业理公司引入
131 招商总体建议
132 商业理机构
133 商业理公司服务模式
134 商业理公司职责范围作
135 商业理公司运作模式
2销售模式网点设置
3推广方案
前 言
报告市场研究基础结合项目身质素提出针性项目启动期销售推广执行方案旨通整合营销限度强化项目特优势消转化项目现存抗性规避项目客观市场风险提高项目市场成长性项目成功奠定良基础
报告通[韩国窗]期开发增加营项目重新进入市场调研详细调研前期范围市场数统计拟定出切实行销售推广思路战略方法工作目标清晰程逐步完成销售目标
[韩国窗]整体定位启动期推广方案
1[韩国窗]项目整体类物业形态配开发次序
11 城市发展功角度分析
[韩国窗]方面位文登市东进北拓城市发展方中心位置城市发展坐标方面位城市半围合水系银河—柳林河—抱龙河腹老城区隔峰山公园相城市发展角度讲[韩国窗]未文登市中心威海重板块
造[韩国窗]实际文登市轮新造城运动
着文登市城市化进程发展口消费水逐年递增[韩国窗]周边必须满足新城区生活配套等基础设施建设需
现阶段[韩国窗]周边区域未规划商业工业[韩国窗]功划分应住宅商业产业辅
12 项目开发周期角度分析
[韩国窗]坐拥4500亩风水宝文登市年均15万方米竣工量计算整开发建设周期应该1520年整项目应该遵循定开发次序开发方
13 项目产品竞争性角度分析
[韩国窗]涵盖住宅商业墅办公楼等种物业形态文登市现商业办公楼年消化量[韩国窗]区域现状讲商业办公楼等物业形态市场消化力弱投资回报周期长竞争力较差
住宅开发相较成熟具备定市场竞争力住宅先开发思路易建立项目品牌知名度限度带商业附加值支持整项目知名度品牌形象形成
14 结
[韩国窗]项目整体功分布应该住宅商业产业辅
开发规模次：住宅—商业—墅—办公楼
项目启动初期应该遵循住宅商业行开发相互带动原
2[韩国窗]项目整体目标客户定位
21 整体目标客户定位
项目定位准确否项目否成功关键素根市场竞争调研分析项目进行合理切实行市场定位市场定位进行必细分确定项目营档次定位营题定位营功定位目标客群定位价格定位招商定位等项目期营创造基
营销角度讲项目定位强调项目消费市场竞争中排性独具性消费者心中位置消费者项目第认知
[韩国窗]项目开发周期较长辐射力需步扩张目标客户定位应遵循逐步发散原：文登市—文登市周边——荣成威海乳山——胶东半岛——韩日
22 整体目标客户定位分析
目标客户分析
显性客户
区域（片区）
隐性客户
该区域认（价格门槛）
分流项目客户
持续发展客户
项目区域客户（性价）
着城市发展 板块延伸
必然
释放
超越
培养
（1）显性客户
项目显性客户群指文登威海附营者欲扩营场购买力客户时通前期引导吸引批投资型买家
A项目区域认感较强型商业物业接受力强营者
B项目前景定投资意识投资者
（2）隐性客户
较高消费力职业企事业中高层理员政府职部门公务员接受投资概念特征：
A该区域发展该区域价值较认价格抗性
B定投资力投资欲该区域该产品解客户
（3）分流项目客户
针购买欲高消费群体通常产品性认识度高偏差异性定精神高度性高附加值般企业老板企事业单位领导政府官员
（4）持续发展客户
持续发展客户项目期积累客户程特征：
A区域者项目解够认感高消费群
B需定时间积累资金
C没明确投资方投资需求群体
转化项目显性客户：转化前提条件：
A项目品牌累积该部分客户项目产品优势附加值认
B城市发展促该部分客户项目区位认
23商业物业目标客户定位
商业物业定位遵循商业项目营竞争原针商业项目功消费者消费心理消费惯确定商业项目市场功营题消费档次消费群体价格总体水
商业项目进行定位时遵循普遍商业原外需解竞争市场竞争态势解竞争手商业核心力做谓优二必须项目身特征出发项目商品营项目身质素相契合三必须深入解项目定位消费需求产生效果研究消费需求消费需求角度出发进行研究
[韩国窗]商业部分销售营辐射圈范围仅涵盖文登威海时吸引着山东土全国韩国投资者营者区域划分商业目标客户：
A文登市威海山东省占6070山东土情节严重投资意识较淡薄吸引题投资群回报率银行利率作
B全国范围占1020全国投资客户验丰富具观意识城市发展期间历期城市成长率附加值性价优势品牌导体现成吸引点
C韩国投资市场占5—10均GDP高国韩国早已踏入山东生产贸易已逐渐适应胶东半岛解区域风土情前店厂等营风格胶东半岛带新兴营意识巨济提升
24住宅目标客户定位
住宅目标客户：机关干部企事业单位干部国合资企业中层富生意型私营企业
区域分布讲化
3[韩国窗]项目整体品牌推广启动
31 品牌启动期推广渠道
企业中心产品时代消费者中心品牌时代断进行品牌推广整合流程造企业想获取长期效益永远生存二法[韩国窗]应快启动整体品牌推广
品牌建立般历三重阶段：
美誉度
认知度
知名度
第三阶段
第二阶段
第阶段
根项目情况文登市媒介传播情况品牌推广启动期[韩国窗]推广计划：
时间
形式
渠道
目
20053—
布点
选择市中心优越位置作销售展示中心处功项目展示推介
建立知名度
20053—
布点
选择市中心醒目位置建立户外广告
20054—
媒介
*报纸广告（报机关报）
20056—
媒介
推广活动媒介渠道
建立认知度美誉度
*文登报纸阅读群体政府机关企事业单位
32 品牌启动期推广点
品牌推广应该结合实际情况诉求：
1 满足城市功需
2 满足客户心理需求
3 体现盘城市需求增长活力盘居住商业持续完善增值空间客户创造价值
二建材家居商业广场定位启动期推广销售方案
1定位
11市场调研
市场名称
位置
租金
面积
停车位
开业时间
营状况
流车流量
营范围
三里河家具市场
龙山路
05元天米
5000米
般
5年
良
较
办公家具沙发茶床
红太阳家居广场
米山路中段
03元天米
4000米
较
6月
般
较
办公家具沙发茶床
新东方家具广场
米山东路3713号
2000米
少
10月
般
较少
卧房系列沙发茶床
太洋家具广场
环山路西段
3000米
少
新迁址2月
良
较少
卧房系列沙发茶床
鲁名轩家居广场
文山路西段
6000米
较少
2年
良
较少
卧房系列沙发茶床办公家具
金 厦四楼
文山路中心广场面
1000米
2年
良
卧房系列沙发茶床
皇家具广场
峰山路
1300米
少
8月
良
较
卧房系列沙发茶床
1理位置：文登家具市场分布文登市区较偏位置金厦四楼家具广场位峰山路皇家具广场位商业核心区营面积均1500米
2营状况：文登市家具市场营状况良红太阳新东方新开业商场处市场培养期营状况般
3租金情况：整体租金05元天米左右红太阳新开业商场开业前半年租金03元天米优惠期租金提高05元天米租户反映租金较合理目前商业产项目投资回报般采十年单位计算目前文登家具市场售价分：
31三里家具市场：租金05元天方米 销售单价：1800元左右方米
32红太阳家居广场：租金03元天方米 销售单价：1080元左右方米
市场低价1080元左右高价1800元左右均价1440元左右
4营方式：金厦四楼三里河家具市场统理统营红太阳家居广场承租者进行分租形式营鲁名轩太洋新东方皇营出文登市家具市场基实力营者垄断营状况良
5营品类：
A：办公家具：三里河鲁名轩办公家具面积较红太阳设部分
B：床茶沙发等单件物品：八家具市场营类市场份额占例较
C：卧房系列：鲁名轩新东方较少卧房系列皇卧房系
列占营面积较
6营档次：
皇高档新东方鲁名轩金中高档中低档
7 流车流量：
皇金处商业核心车流流较家具广场位置营品类原车流流相较少
8 停车位：
红太阳金门前停车位较新东方太洋
均般
9营环境：
皇营环境佳新东方鲁名轩金形象般
三里河红太阳营环境较差
12价格销售策略：
项目中参考权威莫数反应体现通市场调研清晰出文登专业市场销售价格考虑目前营市场存形式理模式周边环境配套设施等韩国窗项目定位存明显差异化素加项目目前周边条件丰厚考虑项目身素结合前期山东部分城市专业市场调研整体数环境分析针层套面积定价预计：均价3011元方米左右（[韩国窗]建材家居商业广场投资策划方案第34页容）
达成预期销售目标效保障期项目利开发化实现发展商项目利润价格实行低开高走稳中求胜保障点开盘起价均价2563元方米收盘价均价3460元方米期建材家居商业广场较实现层套销售价格根销售状况适合时机调整销售价格涨幅例阶段提高项目增值性时合理化保证开发商利润化
规模开发项目规避市场风险分块规划滚动开发原[韩国窗]项目样种低风险方式进行开展项目整体规划开发周期长投资项目操作程求高等重素决定期项目开发结果重性期建材家居商业广场果销售达预期目标招商完成营户入住话面市场法进度正常开业导致违反合条款已购房客户市场发展希产生部分客户提出退房轻销售陷入低谷短期没资金收入重项目投入两三倍甚更资金力量法挽回期项目成活性更会存续二期三期样果招商工作利进行阶段没成效话直接影响销售利两者密分重素结合前期市场调研结果项目周边项目分析开发商资金回收稳定期建材家居广场正常够达满场开业
建议现阶段层商铺开展销售招商工作项目成活机率效保障
13招商建议——商业理公司引入
131 招商总体建议
[韩国窗]建材家居商业广场招商工作重性已凸现出招商销售接否利通畅项目发展致命点犹两条腿进支撑项目销售工作现已逐渐进入开盘状态招商开展具体运营思路目前够接已迫眉睫事宜短时间达开盘成熟条件市场行运作求建议招商工作方式落实：
A开发商快落实委托家操作验具备成熟营理力商业运营公司提供整体招商计划实施方案等容进行完全市场识理念性沟通开盘前予宣传达销售条件成熟进行默契合作促进项目发展进度
B开发商委托做招商计划实施方案功详细分布等招商前期工作招商正式运营实施前做出合理化市场分析工作安排（具体合作事宜议）
132 商业理机构
概念：商业营理独立物业理旧模式外专业性科学性强够市场角度握商场通系列理职包括商场招商代理统开业计划规范营方组织宣传推广活动建立维护商场品牌协调商户关系维持商业秩序等商场长期发展负责机构商场商户利益前提制定相应营规全体商户执行遵守限制规范商户营行终达吸引更顾客消费目
特征：商场众商家独立场营构成商业物业营理分散集中具体特征表现集中理分散营
三权分离集中理发展商拥全部部分物业权商铺租卖部分出租部分出售认零售企业制造商销商承租营商铺发展商委托专业商业理机构承担商场理工作实行者营者理者三方分离商业物业基理模式
分散营统运作众商家集中商业物业实行分散营商场整体执行相统营统运作措施包括：统招商统开业统收银统推广统宣传统品种统形象等方面众营者规范统营模式展开营活动
职：商业理机构职范围包括商场招商代理统开业计划规范营方组织宣传推广活动建立维护商场品牌协调商户关系维持商业秩序制止恶性竞争杜绝假伪劣商品处理顾客投诉等
133 商业理公司服务模式
商业物业理发展时间较短开发商商业理理念缺乏解仅物业理公司中成立招商部营理部项目进行理着市场发展进步许开发商转聘请专业商业理公司项目服务理中存着合作模式
商业理顾问
顾问理指商业营理公司根年理实践验专业角度开发商提供商业理全程阶段顾问服务开发商商业行理建立理公司基础根项目情况商业提供理顾问服务支持物业工程前期着手项目提供商业理顾问服务根项目情况营者顾客角度审视商业整体规划设计店铺布局商业配套设施等容目协助开发商商业功配套设施商品布局等方面进行建议项目竣工招商时便种业态配套服务方便营理
采取顾问方式进行理应商业运行阶段销售公关服务三方面项目实施全方位理顾问服务时出现问题开发商租户进行沟通达令方满意结果时运理商业项目成功验时提出建议意见供开发商业参考项目运做更加体现出商业项目优秀品质
商业委托理
发展商商业项目委托理公司进行营理理公司负责前期商业策划开业筹备等项工作时负责前期招商控制期运营理招商续约等全部理工作
委托聘请专业商业理公司意义：开发商责义务商户（营者）营造良营环境创造旺场条件时营行进行约束规范量延长旺场时间保证物业断升值商业理公司提供引导性辅助性工作工作重点营理方面需家专业营理公司物业进行专业理取市场认知导位应市场商户业承担风险进行转化降低投资者营者风险性增加投资欲项目前期推广销售期开业营期保持应持续性项目商业理公司合作模式工作范畴
134 商业理公司职责范围作
² 开业前商业理工作
⑴ 开业前招商计划制定
⑵ 开业前宣传推广策划
⑶ 规范营方
⑷ 商业空间规划
⑸ 商业业态确定
⑹ 招商方案审核
⑺ 力商户招商
⑻ 商户接纳
⑼ 招商工具制作设计
⑽ 装修效果图审核
⑾ 试营业开业准备
² 作
三物业工程前期商业理公司着手项目提供前期相关服务根项目情况营者顾客角度审视商业整体规划设计店铺布局商业配套设施等容协助开发商商业功配套设施商品布局等方面进行建议项目招商时候便种业态配套服务方便理
² 开业商业理服务
⑴ 组织宣传推广活动
⑵ 建立维护商场品牌
⑶ 协调商户关系维持商业秩序
⑷ 制止恶性竞争
⑸ 杜绝假伪劣
⑹ 处理投诉
⑺ 收缴租赁费
² 作
三项目正式启动商业理作商业项目正常运作提供必服务理手段保证商场商户利益维护物业形象根解决商业整体生存发展问题速迅提升商业形象物业档次保证物业增值空间
135 商业理公司运作模式
² 聘式运作模式
指寻找家专业商业理公司确保商场整体营利润前提支付佣金形式聘商业理商业理公司保证业投资者达定投资回报收益签约合作基础条件开发商需商业理公司进行监需外成立部门接类运作模式相复杂
² 承包式运作模式
指商业理公司商场整体租赁负责招商商户理等全部工作支付开发商定例租赁费根合约签订时间长短考虑商场递增例般说3年递增形式进行果商场包括业投资商铺商业理公司必须考虑保证业投资回报利益
² 合作式运作模式
项目营部成立属商业理部商业理部商业理公司投资运作双方注资营担风险国商业理公司商业实体输出理类方式成功率较低
2销售模式网点设置
21销售模式
结合推出商铺楼层面积市场够接受销售模式开发商节约资金成欲购营单纯租两种方式进行工作开展
22网点设置
文登：工程开发点销售中心文登市中心客流量较繁华位置项目联络处
乳山荣成：推广前提电话收集联络客户方式约定时间点进行组织免费房活动
方式进行启动期稳步销售拓展更坚实销售范围
3推广方案
（1）作韩国窗启动项目重位
项目附韩国窗建设韩国窗第项目品牌成功推广利整韩国窗项目推广必须确保项目成功树立开发商形象增强民众项目参方韩国窗信心
（2）品牌推广投入方面加力度
正特殊位项目推广投入方面视韩国窗项目必须倾斜
（3）韩国窗推广项目推广时进行形成呼应连动
（4）韩国窗带动建材市场建材市场成功证明韩国窗强运作力资金实力根品牌策略作相应推广活动终塑造出总体品牌形象
济南涵致远广告公司
2005227
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启动期销售推广执行细案
山东文登[韩国窗] 期建材家居商业广场
目 录
前言
[韩国窗]整体定位启动期推广方案
1[韩国窗]项目整体类物业形态配开发次序
11 城市发展功角度分析
12 项目开发周期角度分析
13 项目产品竞争性角度分析
14 结
2[韩国窗]项目整体目标客户定位
21 整体目标客户定位
22 整体目标客户定位分析
23 商业物业目标客户定位
24住宅目标客户定位
3[韩国窗]项目整体品牌推广启动
31 品牌启动期推广渠道
32 品牌启动期推广点
二建材家居商业广场定位启动期推广销售方案
1定位
11 市场调研
12 价格销售策略
13 招商建议——商业理公司引入
131 招商总体建议
132 商业理机构
133 商业理公司服务模式
134 商业理公司职责范围作
135 商业理公司运作模式
2销售模式网点设置
3推广方案
前 言
报告市场研究基础结合项目身质素提出针性项目启动期销售推广执行方案旨通整合营销限度强化项目特优势消转化项目现存抗性规避项目客观市场风险提高项目市场成长性项目成功奠定良基础
报告通[韩国窗]期开发增加营项目重新进入市场调研详细调研前期范围市场数统计拟定出切实行销售推广思路战略方法工作目标清晰程逐步完成销售目标
[韩国窗]整体定位启动期推广方案
1[韩国窗]项目整体类物业形态配开发次序
11 城市发展功角度分析
[韩国窗]方面位文登市东进北拓城市发展方中心位置城市发展坐标方面位城市半围合水系银河—柳林河—抱龙河腹老城区隔峰山公园相城市发展角度讲[韩国窗]未文登市中心威海重板块
造[韩国窗]实际文登市轮新造城运动
着文登市城市化进程发展口消费水逐年递增[韩国窗]周边必须满足新城区生活配套等基础设施建设需
现阶段[韩国窗]周边区域未规划商业工业[韩国窗]功划分应住宅商业产业辅
12 项目开发周期角度分析
[韩国窗]坐拥4500亩风水宝文登市年均15万方米竣工量计算整开发建设周期应该1520年整项目应该遵循定开发次序开发方
13 项目产品竞争性角度分析
[韩国窗]涵盖住宅商业墅办公楼等种物业形态文登市现商业办公楼年消化量[韩国窗]区域现状讲商业办公楼等物业形态市场消化力弱投资回报周期长竞争力较差
住宅开发相较成熟具备定市场竞争力住宅先开发思路易建立项目品牌知名度限度带商业附加值支持整项目知名度品牌形象形成
14 结
[韩国窗]项目整体功分布应该住宅商业产业辅
开发规模次：住宅—商业—墅—办公楼
项目启动初期应该遵循住宅商业行开发相互带动原
2[韩国窗]项目整体目标客户定位
21 整体目标客户定位
项目定位准确否项目否成功关键素根市场竞争调研分析项目进行合理切实行市场定位市场定位进行必细分确定项目营档次定位营题定位营功定位目标客群定位价格定位招商定位等项目期营创造基
营销角度讲项目定位强调项目消费市场竞争中排性独具性消费者心中位置消费者项目第认知
[韩国窗]项目开发周期较长辐射力需步扩张目标客户定位应遵循逐步发散原：文登市—文登市周边——荣成威海乳山——胶东半岛——韩日
22 整体目标客户定位分析
目标客户分析
显性客户
区域（片区）
隐性客户
该区域认（价格门槛）
分流项目客户
持续发展客户
项目区域客户（性价）
着城市发展 板块延伸
必然
释放
超越
培养
（1）显性客户
项目显性客户群指文登威海附营者欲扩营场购买力客户时通前期引导吸引批投资型买家
A项目区域认感较强型商业物业接受力强营者
B项目前景定投资意识投资者
（2）隐性客户
较高消费力职业企事业中高层理员政府职部门公务员接受投资概念特征：
A该区域发展该区域价值较认价格抗性
B定投资力投资欲该区域该产品解客户
（3）分流项目客户
针购买欲高消费群体通常产品性认识度高偏差异性定精神高度性高附加值般企业老板企事业单位领导政府官员
（4）持续发展客户
持续发展客户项目期积累客户程特征：
A区域者项目解够认感高消费群
B需定时间积累资金
C没明确投资方投资需求群体
转化项目显性客户：转化前提条件：
A项目品牌累积该部分客户项目产品优势附加值认
B城市发展促该部分客户项目区位认
23商业物业目标客户定位
商业物业定位遵循商业项目营竞争原针商业项目功消费者消费心理消费惯确定商业项目市场功营题消费档次消费群体价格总体水
商业项目进行定位时遵循普遍商业原外需解竞争市场竞争态势解竞争手商业核心力做谓优二必须项目身特征出发项目商品营项目身质素相契合三必须深入解项目定位消费需求产生效果研究消费需求消费需求角度出发进行研究
[韩国窗]商业部分销售营辐射圈范围仅涵盖文登威海时吸引着山东土全国韩国投资者营者区域划分商业目标客户：
A文登市威海山东省占6070山东土情节严重投资意识较淡薄吸引题投资群回报率银行利率作
B全国范围占1020全国投资客户验丰富具观意识城市发展期间历期城市成长率附加值性价优势品牌导体现成吸引点
C韩国投资市场占5—10均GDP高国韩国早已踏入山东生产贸易已逐渐适应胶东半岛解区域风土情前店厂等营风格胶东半岛带新兴营意识巨济提升
24住宅目标客户定位
住宅目标客户：机关干部企事业单位干部国合资企业中层富生意型私营企业
区域分布讲化
3[韩国窗]项目整体品牌推广启动
31 品牌启动期推广渠道
企业中心产品时代消费者中心品牌时代断进行品牌推广整合流程造企业想获取长期效益永远生存二法[韩国窗]应快启动整体品牌推广
品牌建立般历三重阶段：
美誉度
认知度
知名度
第三阶段
第二阶段
第阶段
根项目情况文登市媒介传播情况品牌推广启动期[韩国窗]推广计划：
时间
形式
渠道
目
20053—
布点
选择市中心优越位置作销售展示中心处功项目展示推介
建立知名度
20053—
布点
选择市中心醒目位置建立户外广告
20054—
媒介
*报纸广告（报机关报）
20056—
媒介
推广活动媒介渠道
建立认知度美誉度
*文登报纸阅读群体政府机关企事业单位
32 品牌启动期推广点
品牌推广应该结合实际情况诉求：
1 满足城市功需
2 满足客户心理需求
3 体现盘城市需求增长活力盘居住商业持续完善增值空间客户创造价值
二建材家居商业广场定位启动期推广销售方案
1定位
11市场调研
市场名称
位置
租金
面积
停车位
开业时间
营状况
流车流量
营范围
三里河家具市场
龙山路
05元天米
5000米
般
5年
良
较
办公家具沙发茶床
红太阳家居广场
米山路中段
03元天米
4000米
较
6月
般
较
办公家具沙发茶床
新东方家具广场
米山东路3713号
2000米
少
10月
般
较少
卧房系列沙发茶床
太洋家具广场
环山路西段
3000米
少
新迁址2月
良
较少
卧房系列沙发茶床
鲁名轩家居广场
文山路西段
6000米
较少
2年
良
较少
卧房系列沙发茶床办公家具
金 厦四楼
文山路中心广场面
1000米
2年
良
卧房系列沙发茶床
皇家具广场
峰山路
1300米
少
8月
良
较
卧房系列沙发茶床
1理位置：文登家具市场分布文登市区较偏位置金厦四楼家具广场位峰山路皇家具广场位商业核心区营面积均1500米
2营状况：文登市家具市场营状况良红太阳新东方新开业商场处市场培养期营状况般
3租金情况：整体租金05元天米左右红太阳新开业商场开业前半年租金03元天米优惠期租金提高05元天米租户反映租金较合理目前商业产项目投资回报般采十年单位计算目前文登家具市场售价分：
31三里家具市场：租金05元天方米 销售单价：1800元左右方米
32红太阳家居广场：租金03元天方米 销售单价：1080元左右方米
市场低价1080元左右高价1800元左右均价1440元左右
4营方式：金厦四楼三里河家具市场统理统营红太阳家居广场承租者进行分租形式营鲁名轩太洋新东方皇营出文登市家具市场基实力营者垄断营状况良
5营品类：
A：办公家具：三里河鲁名轩办公家具面积较红太阳设部分
B：床茶沙发等单件物品：八家具市场营类市场份额占例较
C：卧房系列：鲁名轩新东方较少卧房系列皇卧房系
列占营面积较
6营档次：
皇高档新东方鲁名轩金中高档中低档
7 流车流量：
皇金处商业核心车流流较家具广场位置营品类原车流流相较少
8 停车位：
红太阳金门前停车位较新东方太洋
均般
9营环境：
皇营环境佳新东方鲁名轩金形象般
三里河红太阳营环境较差
12价格销售策略：
项目中参考权威莫数反应体现通市场调研清晰出文登专业市场销售价格考虑目前营市场存形式理模式周边环境配套设施等韩国窗项目定位存明显差异化素加项目目前周边条件丰厚考虑项目身素结合前期山东部分城市专业市场调研整体数环境分析针层套面积定价预计：均价3011元方米左右（[韩国窗]建材家居商业广场投资策划方案第34页容）
达成预期销售目标效保障期项目利开发化实现发展商项目利润价格实行低开高走稳中求胜保障点开盘起价均价2563元方米收盘价均价3460元方米期建材家居商业广场较实现层套销售价格根销售状况适合时机调整销售价格涨幅例阶段提高项目增值性时合理化保证开发商利润化
规模开发项目规避市场风险分块规划滚动开发原[韩国窗]项目样种低风险方式进行开展项目整体规划开发周期长投资项目操作程求高等重素决定期项目开发结果重性期建材家居商业广场果销售达预期目标招商完成营户入住话面市场法进度正常开业导致违反合条款已购房客户市场发展希产生部分客户提出退房轻销售陷入低谷短期没资金收入重项目投入两三倍甚更资金力量法挽回期项目成活性更会存续二期三期样果招商工作利进行阶段没成效话直接影响销售利两者密分重素结合前期市场调研结果项目周边项目分析开发商资金回收稳定期建材家居广场正常够达满场开业
建议现阶段层商铺开展销售招商工作项目成活机率效保障
13招商建议——商业理公司引入
131 招商总体建议
[韩国窗]建材家居商业广场招商工作重性已凸现出招商销售接否利通畅项目发展致命点犹两条腿进支撑项目销售工作现已逐渐进入开盘状态招商开展具体运营思路目前够接已迫眉睫事宜短时间达开盘成熟条件市场行运作求建议招商工作方式落实：
A开发商快落实委托家操作验具备成熟营理力商业运营公司提供整体招商计划实施方案等容进行完全市场识理念性沟通开盘前予宣传达销售条件成熟进行默契合作促进项目发展进度
B开发商委托做招商计划实施方案功详细分布等招商前期工作招商正式运营实施前做出合理化市场分析工作安排（具体合作事宜议）
132 商业理机构
概念：商业营理独立物业理旧模式外专业性科学性强够市场角度握商场通系列理职包括商场招商代理统开业计划规范营方组织宣传推广活动建立维护商场品牌协调商户关系维持商业秩序等商场长期发展负责机构商场商户利益前提制定相应营规全体商户执行遵守限制规范商户营行终达吸引更顾客消费目
特征：商场众商家独立场营构成商业物业营理分散集中具体特征表现集中理分散营
三权分离集中理发展商拥全部部分物业权商铺租卖部分出租部分出售认零售企业制造商销商承租营商铺发展商委托专业商业理机构承担商场理工作实行者营者理者三方分离商业物业基理模式
分散营统运作众商家集中商业物业实行分散营商场整体执行相统营统运作措施包括：统招商统开业统收银统推广统宣传统品种统形象等方面众营者规范统营模式展开营活动
职：商业理机构职范围包括商场招商代理统开业计划规范营方组织宣传推广活动建立维护商场品牌协调商户关系维持商业秩序制止恶性竞争杜绝假伪劣商品处理顾客投诉等
133 商业理公司服务模式
商业物业理发展时间较短开发商商业理理念缺乏解仅物业理公司中成立招商部营理部项目进行理着市场发展进步许开发商转聘请专业商业理公司项目服务理中存着合作模式
商业理顾问
顾问理指商业营理公司根年理实践验专业角度开发商提供商业理全程阶段顾问服务开发商商业行理建立理公司基础根项目情况商业提供理顾问服务支持物业工程前期着手项目提供商业理顾问服务根项目情况营者顾客角度审视商业整体规划设计店铺布局商业配套设施等容目协助开发商商业功配套设施商品布局等方面进行建议项目竣工招商时便种业态配套服务方便营理
采取顾问方式进行理应商业运行阶段销售公关服务三方面项目实施全方位理顾问服务时出现问题开发商租户进行沟通达令方满意结果时运理商业项目成功验时提出建议意见供开发商业参考项目运做更加体现出商业项目优秀品质
商业委托理
发展商商业项目委托理公司进行营理理公司负责前期商业策划开业筹备等项工作时负责前期招商控制期运营理招商续约等全部理工作
委托聘请专业商业理公司意义：开发商责义务商户（营者）营造良营环境创造旺场条件时营行进行约束规范量延长旺场时间保证物业断升值商业理公司提供引导性辅助性工作工作重点营理方面需家专业营理公司物业进行专业理取市场认知导位应市场商户业承担风险进行转化降低投资者营者风险性增加投资欲项目前期推广销售期开业营期保持应持续性项目商业理公司合作模式工作范畴
134 商业理公司职责范围作
² 开业前商业理工作
⑴ 开业前招商计划制定
⑵ 开业前宣传推广策划
⑶ 规范营方
⑷ 商业空间规划
⑸ 商业业态确定
⑹ 招商方案审核
⑺ 力商户招商
⑻ 商户接纳
⑼ 招商工具制作设计
⑽ 装修效果图审核
⑾ 试营业开业准备
² 作
三物业工程前期商业理公司着手项目提供前期相关服务根项目情况营者顾客角度审视商业整体规划设计店铺布局商业配套设施等容协助开发商商业功配套设施商品布局等方面进行建议项目招商时候便种业态配套服务方便理
² 开业商业理服务
⑴ 组织宣传推广活动
⑵ 建立维护商场品牌
⑶ 协调商户关系维持商业秩序
⑷ 制止恶性竞争
⑸ 杜绝假伪劣
⑹ 处理投诉
⑺ 收缴租赁费
² 作
三项目正式启动商业理作商业项目正常运作提供必服务理手段保证商场商户利益维护物业形象根解决商业整体生存发展问题速迅提升商业形象物业档次保证物业增值空间
135 商业理公司运作模式
² 聘式运作模式
指寻找家专业商业理公司确保商场整体营利润前提支付佣金形式聘商业理商业理公司保证业投资者达定投资回报收益签约合作基础条件开发商需商业理公司进行监需外成立部门接类运作模式相复杂
² 承包式运作模式
指商业理公司商场整体租赁负责招商商户理等全部工作支付开发商定例租赁费根合约签订时间长短考虑商场递增例般说3年递增形式进行果商场包括业投资商铺商业理公司必须考虑保证业投资回报利益
² 合作式运作模式
项目营部成立属商业理部商业理部商业理公司投资运作双方注资营担风险国商业理公司商业实体输出理类方式成功率较低
2销售模式网点设置
21销售模式
结合推出商铺楼层面积市场够接受销售模式开发商节约资金成欲购营单纯租两种方式进行工作开展
22网点设置
文登：工程开发点销售中心文登市中心客流量较繁华位置项目联络处
乳山荣成：推广前提电话收集联络客户方式约定时间点进行组织免费房活动
方式进行启动期稳步销售拓展更坚实销售范围
3推广方案
（1）作韩国窗启动项目重位
项目附韩国窗建设韩国窗第项目品牌成功推广利整韩国窗项目推广必须确保项目成功树立开发商形象增强民众项目参方韩国窗信心
（2）品牌推广投入方面加力度
正特殊位项目推广投入方面视韩国窗项目必须倾斜
（3）韩国窗推广项目推广时进行形成呼应连动
（4）韩国窗带动建材市场建材市场成功证明韩国窗强运作力资金实力根品牌策略作相应推广活动终塑造出总体品牌形象
济南涵致远广告公司
2005227
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