项 目 投 资 分 析
昆明市房产市场总体趋势
市场总消费者产品两方面组成市场供求衡否受宏观济影响做报告宏观济未重变化基础针产品消费者进行调研分析促项目找机会点解目前消费者购买动机消费市场变化趋势做出准确结项目策划包装等起明确方指导定位作
（）昆明市房产市场概况
目：
分析市场解掌握期昆明房产市场情况出整昆明房产市场整体认识理性结案做出更准确效定位
2003年半年昆明市房产发展稳中升机遇挑战存
A 商品房市场竞争更激烈
现商品房市场着新市楼盘市楼盘综合实力越越强时开发商加土资源储备2003年商品房市场竞争会更激烈目前商品房存量市场供求趋衡住宅市场消费消费者理性消费法律意识断增强迫开发商面房产市场时需更理智根消费者需求细化产品准确定位
B 户型住宅市场开发获良市场状态
目前昆明房产市场年消费者消费观念断转变着昆明建设全面开展昆明正成中国西部新移民城市加市场开发中投资商引导刺激房产开发已进入高峰期户型占例阳光A版86街U2等已全部售完正销售楼盘80－120米户型昆明房产市场户型楼盘已断档形成昆明市户型市场真空期成户型产品次投放市场利时期
C 城市建设格局已发生新变化
房产市场赖区济水目标消费群体购买力外房产市场区差异性市政建设园林绿化基础设施等严重影响着房产市场占率年着城乡结合部房产业快速发展城市空心化现象日益明显外新兴区配套设施逐步齐全住宅郊区化已成房产趋势整住宅建设重心已城郊结合部转移案寻求身供求衡点锁定活跃城市中年轻群避开住宅郊区化矛盾
D 房产受市场供求关系制约开发投资结构更加趋稳定
房产市场衡指总量结构两方面协调价位影响制约预计售价1500－2500元方米左右占80售价25003000元方米左右占15左右售价3000元方米占5左右目前房产市场日益成熟握市场走变化房产结构更趋稳定化合理化
E 房产市场规模营特点逐渐显露
着房产行业竞争越越激烈出现问题越越政府鼓励开发商创企业品牌发展社区服务引进新事物时相继出台实施国家关城市房产开发营理条例商品房销售理方法法规进步加强理营行保护消费者合法权益量避免供求双方利益突合理事情发生完善健全整房产市场
（二）昆明市房产市场特点分析
目：
通房产市场产品特点采集分析案产品细节提供较全面市场考量
1 房产市场产品特点分析
①工期划分
·分析
目前整昆明市房产市场售案基分现房期房远期房三种类型消费者产品求越越高样式求实新颖设计求性化价格合理化着已落成现房逐步销售周期旦延长会产生产品样式方面缺点定程度会出现产品样式滞销现象房产市场竞争焦点产品设计合理性功性实性理位置优越性规划完善性设计性化区配套齐全性
②建筑形态划分
·分析
目前昆明房产市场层占相重相说低层（墅）高层占重较高层公摊面积物费高抗性占重
③房型划分
·分析
目前昆明市房产市场现房型层复式跃层错层80—120方米层房型外兼顾定例户型结合目标消费者需求市场定位确定力户型确保推广销售利进行
④面积划分
·分析
昆明市现建筑项目单套住宅面积80—120米居次140米占定重外40—70米间户型市场定位准确程度占定市场份额目标消费群体需求准准确定位单套房型面积功期房产销售中非常重前提
2 营销策划水
目：通房产市场开发项目营销策略销售方式调查分析总结引起开发商投资商重视避免重蹈覆辙
①销售道具
楼书销控表基楼盘制作部分楼盘制作较精美具定艺术性文化涵现场模型灯箱表板等数楼盘制作较齐备
②户外引导
户外引导市中心型广告板作宣传少工现场鲜明旗帜横幅楼幅条幅工围墙型板等户外引导
③接中心
数售楼处十分注重理位置现场布局卖场气氛营造够注重细节问题说缺乏童活动区品位廊甚没划分出VIP区值引起注意需着力表现
④销售员
销售员售楼提成较动热情专业素养差缺乏置业顾问专业技楼盘优势特色准确传达消费者影响售楼效果开发商整体形象
⑤销售控制价格制定
部分开发商已进行目计划阶段销售控制般采取敞开式销售做销控部份户型甚楼层计划保留销售淡季时推出衡楼盘整体销售状况避免销售程中忽冷忽热现象价格制定楼层户型装修程度单体位置等方面异
二竞争案专项市场调研分析
目 ：
通现房产市场中典型竞争案调查统计系统分析进步解昆明市房产市场供求状况便案项目产品够投放市场前作出更准确产品定位市场定位
（）户型圈层案分析
案市调表分析：
案 名
86街公寓U2
工位置
白塔路延长线
投资兴建
昆明怡泰房产开发限公司
物业理费
1元㎡
建筑设计
云南省设计院
基面积
9143㎡
建筑面积
42000㎡
容 积 率
46
售面积
0㎡
户 数
448户
楼 层
15层
绿 化 率
35％
户 型
两室三室跃层
面积范围
69㎡——138㎡
力面积
95㎡
单价范围
2700元㎡—3180元㎡
均单价
2850元㎡
力总价
2708万元
折 扣
公开日期
2002年初
销 售 率
100％
交房日期
全部入住
工程进度
结构体
86街公寓U2案分析
案市场情况
项目概况：86街公寓U2昆明市怡泰房产开发限公司项目该建筑处白塔路延长线市中心优势位置35绿化率7万米Shopping Mall总户数450户左右专市白领量身造电梯跃层空间目前建筑情况结构体已完全售出市场接受情况非常
二 产品分析
户型分析：86街公寓U2推出69米室厅88—98米两室两厅104—138米三室两厅三类十余种全跃层结构户型49米跳空餐厅核心空间全落窗两面采光等设计
景观特色：86街公寓U2绿化率达35拥3200方米树绿色庭院树木清溪交相辉映树停车场种绿化条件市区住宅中较少体味清静美树清水
三 营销策略
价格策略：86街公寓U2单价2700元起理位置优势较费成
广告策略：选择住86街公寓U24价值2机会城市郊区居住成拼宣传该建筑魅力居家美享受
案市调表分析二：
案 名
春天映象
工位置
北京路环城南路交叉口
投资兴建
昆明房屋拆建营开发公司
企划销售
台湾新航机构
物业理费
1元㎡
建筑设计
北京色冶金设计院
基面积
5000㎡
建筑面积
30000㎡
容 积 率
6
售面积
10200㎡
户 数
298户
楼 层
21层
绿 化 率
20％
户 型
两室三室跃层
面积范围
80㎡——104㎡
力面积
85㎡
单价范围
2200元㎡——2900元㎡
均单价
2550元㎡
力总价
2168万元
折 扣
公开日期
2001．08．25
销 售 率
95％
交房日期
2002．12
工程进度
现房
春天映象案分析
案市场情况
项目概况春天映象昆明市房屋拆建营开发公司项目目前建筑情况现房交房日期2002年12月该项目位昆明市环城南路北京路交叉处总占面积5000米总建筑面积3万米该项目2001年8月开盘已基售完市场接受情况良
二 产品分析
户型分析：春天映象产品定位全装修跃层户型面积789610147米等力房型面积7898米(两室两厅双卫)装修程度厨卫板装修
景观特色：春天映象规划2000米咖啡广场四楼台规划约1000米空中花园种建筑设计高层住宅说具定新意特色
三 营销策划分析
价格策略：春天映象楼盘定价2200元米2980元米均价2500元米力户型总价23万元付款方式揭次性付款价格定位分析出该项目目标客户群第次置业者收入水属中等偏年轻
广告策略：春天映象项目户型两室两厅双卫全装修跃层特色区规划设计邀请台湾钟水男陈佳美国王担广告宣传仅强调产品身优势（景观规划设计酒店式服务面积格局特色化建筑设计低首付低月供段价值）投资租赁角度推广强调该楼盘价值远景
案市调表分析三：
案 名
港
工位置
关中路117号旁
售楼中心
关中玉酒店堂
投资兴建
昆明东环房产开发限公司
云南兴房产开发限公司
企划销售
物业理费
1元㎡
基面积
1000㎡
建筑面积
10000㎡
容 积 率
11
售面积
132㎡
户 数
200户
楼 层
14层
绿 化 率
0％
户 型
室厅 两室厅
面积范围
41㎡——60㎡
力面积
44㎡
单价范围
1980元㎡——2580元㎡
均单价
2300元㎡
力总价
1012万元
公开日期
销 售 率
97％
交房日期
2003．12
工程进度
结构体封顶
港案分析
．案市场情况
项目概况：港位关中路中段14层现代点式高层现结构封顶进度约200套层户型房屋已售出97％说基售完说明销售状况
二 产品分析
户型特点：港室厅卫厨面积41米60米户型力房型面积仅44米然房率高配合理物业服务加价格优势占年轻市场
景观特色：商住楼特点基面积容积率景观设计没什优势处环境域开阔马路通畅环境尚
三 营销策略分析
价格策略：港价格定位1980元㎡2580元㎡间购房总价10万左右适合事业基础较弱年轻单身年轻夫妇加推出长20年揭付款方式月供仅400元左右价位低端产品消费者吸引力
广告策略：广告宣传价格优势港身处理位置二环外关中路周围环境较安静开阔偏离市中心较远配套设施较少案存弊端
案市调表分析四：
案 名
阳光A版
工位置
民中路中段
投资兴建
云南庆丰房产开发限公司
企划销售
营
物业理费
2元㎡
建筑设计
云南省设计院建筑创作中心
基面积
64亩
建筑面积
43278㎡
容 积 率
855
售面积
100％
户 数
595户
楼 层
21层
绿 化 率
0％
户 型
八种复式
面积范围
5058㎡——8159㎡
力面积
5058㎡
单价范围
1918㎡——2640元㎡
均单价
2400元㎡
力总价
11．63万元
折 扣
公开日期
2001年中
销 售 率
100％
交房日期
2002年初
工程进度
现房
阳光A版案分析
案市场情况
项目概况：阳光A版昆明市庆丰房产开发限公司项目位民中路中段理位置优势总建筑面积52478025总户数595户已2002年初交房建筑情况现房目前已完全售出市场接受情况极
二 产品分析
户型分析：阳光A版产品定位复式户型新颖面积50588159米等力房型面积5058米面积适合代年轻
三 营销策略分析
价格策略：阳光A版单价1918㎡——2640元㎡总价1020万元控制较户型低价位非常适合非常宽裕年轻符合济承受力 时居住外作投资
广告策略：阳光A版项目八种复式房型特色广告优质产品﹑低价格﹑新颖户型设计优越理位置﹑整体阳光形象做文章投资效益方面突出市场美前景
案市调表分析五：
案名
春晓花园·福祥园
工位置
前卫西路春晓花园
售楼中心
前卫西路春晓花园
投资兴建
云南前哨物业信息限公司
物业理费
045元㎡月
基面积
6567㎡
建筑面积
8719㎡
容积率
132
售面积
2554㎡
户数
150户
楼层
7层
绿化率
40
户型
户型
面积范围
409——78㎡
力面积
5629㎡
单价范围
2180——2480元㎡
均单价
2330元㎡
力总价
1312万元
诉求语
实义温馨家园
折扣
公开日期
2002．02
销售率
73
交房日期
200306
工程进度
现房
春晓花园·福祥园案分析
案市场分析
项目概况：春晓花园·福祥园云南前哨物业信息限公司投资兴建住宅项目目前建筑情况现房交房日期2003年6月位置前卫西路总占面积6567方米总建筑面积8719方米该项目开盘销售率良安静周边环境户型中等价位占市场
二 产品分析
户型分析：春晓花园·福祥园产品户型户型面积偏409米78米等力房型面积5629米
景观特色：春晓花园·福祥园居住区绿化率40容积率仅132成案卖点
三 营销策略分析
价格策略：春晓花园·福祥园楼盘定价2180元米2480元米均价2330元米力总价1312万元付款方式揭次性付款价格走出该项目客户群中等收入家庭单身士
广告策略：春晓花园·福祥园项目户型偏广告强调济实惠家乏温馨感觉
案市调表分析六：
案 名
江东康城
工位置
昆明北市区烟草路
售楼中心
江东康城现场售楼部
投资兴建
龙泉产
物业理费
055㎡
基面积
300亩
建筑面积
319680㎡
容 积 率
16
售面积
95900㎡
总 户 数
3000户
第期户数
266户
楼 层
层高层
绿 化 率
45％
户 型
层跃层错层
面积范围
60㎡——270㎡
力面积
90㎡
单价范围
1800元㎡——2780元㎡
均单价
2500元㎡
力总价
225万元
诉求语
文明生活新社区
折 扣
次性6％分期4％
公开日期
20030429
第期销售率
70％
交房日期
2004．10
工程进度
期房
江东康城案分析
案市场情况
项目概况：江东康城位北京路延长线占面积约300亩3000套种户型房屋第期户数266户2003年4月开盘第期销售率70％左右加广告宣传作较投入市场接受情况错
二 产品分析
户型特点：江东康城层住宅楼配高层户型面积60――270米等户型种类繁消费者选择面较广加区占面积较视觉空间开阔采光优势
景观特色：花园区特点基面积容积率较低绿化优势区景观设置等方面设想较周全江东康城卖点
三 营销策略分析
价格策略：江东康城价格定位1800元㎡2780元㎡间力总价225万元外揭次性付款适合社会阶层士面客户群较广泛
广告策略：江东康城位昆明北市中心区盘龙江畔位置优越交通方便里彻底放松心情呼吸新鲜空气感受然谐统新鲜空气安静生活成越越追求成江东康城卖点
注：户型圈层面积41米面积270米均力面积
70米86街U2力户型95米两室三室跃层春天印象
力户型85米两室三室跃层尤阳光A版跃层
力户型仅51米港力户型44米室厅
层图见楼盘户型面目标客户群
较致尤阳光A版案方面设计十分相似
注：户型圈层均价格2470元方米左右目前房产市场竞
争较激烈楼盘位置质量价位昆明房产市场
中接受程度较均价定位案竞争市场关键
注：图表力总价高超2708万元取决楼盘
户型特点尤港典型户型较总价低样
避免购买抗性中点价格房产市场中获
极市场占率认案力总价应控制15万元左右
·户型圈层综合分析：
港阳光A版富祥园均户型楼盘处段基面积楼体设计具较相似性阳光A版86街U2现已售完港富祥园已接尾声春天印象销售势头错楼盘销售状况户型昆明房产市场中确实潜力出楼盘（尤阳光A版）终全部售馨必抢先占部分年轻购房市场案推出带定压力优势推出较更户型物业服务配合合理规划设计准确市场定位适合投放时间抢占市场先机
次市场竞争价格竞争均价言楼盘相差户型总价控制便相案特点总价控制占市场关键力总价控制15万元左右销售十分利通案推广诠释全新生活理念树立品牌效应户型家居中起种引领作案推出时全新居家品牌问世
（二）外围竞争圈层案分析
案市调表分析：
案 名
艾诗林根
工位置
北城区
售楼中心
艾诗林根银座2楼
设计风格
欧陆风格
投资兴建
云南住佳房产开发限公司
企划销售
优势时代G&P
物业理费
120元㎡月
景观设计
ACLA（亚洲）事物
建筑设计
深圳清华学设计院
基面积
132027㎡
建筑面积
352967㎡
容 积 率
267
售面积
27560㎡
户 数
212户
楼 层
2栋7层4栋12层
绿 化 率
55
户 型
3室2厅2卫2露台5室2厅2卫2超空中花园
面积范围
110——260㎡
力面积
130㎡
单价范围
2300——3100元㎡
均单价
2650元㎡
力总价
3445万元
诉求语
流动空间流动音乐空中花园云中漫步
折 扣
现款2外享免半物业理费
公开日期
2003．01
销 售 率
60
交房日期
2004．01
工程进度
期房
艾诗林根案分析
案市场情况
项目概况：艾诗林根云南住佳房产限公司投资兴建深圳清华学设计院担建筑设计ACLA（亚洲）事务负责景观设计目前该建筑施工情况期房交房日期2004年1月该项目位昆明市北城区总占面积132027方米总建筑面积352967方米该项目2003年1月开盘售出60市场接受情况良
二 产品分析
户型分析：艾诗林根项目户型三室两厅双卫双露台四室两厅双卫双阳台五室两厅双卫空中花园户型面积110—260米力房型面积130米
景观特色：整体建筑充满北欧风情幢楼西化名字属高尚住宅区景观强调入口处标志性艾诗林根喷泉广场46眼清泉环绕着法式空中花园绿化率高达55
三 营销策略分析
价格策略：艾诗林根 楼盘定价2300元米—3100元米力房型总价341万元付款方式次性付款揭价格定位分析出该项目目标客户群定济基础收入属中等偏消费者较喜欢西方风格群
广告策略：艾诗林根项目优越住宅景观中等价位吸引消费者楼书突出法式园林建筑风格典雅西化感觉强烈
案市调表分析二：
案名
时代年华
工位置
前卫镇宫庄前卫西路时代年华区
售楼中心
现场售楼
投资兴建
云铜产&中房昆明公司
企划销售
怡畅广告策划限公司
物业理费
047元㎡月
建筑设计
云南省建工设计院
基面积
156000㎡
建筑面积
250000㎡
容积率
16
户数
2296户
楼层
七层
绿化率
3948
户型
2室2厅3室2厅4室2厅复式
面积范围
51——131㎡
力面积
96㎡
单价范围
1630——1830元㎡
均单价
1680元㎡
力总价
16．13万元
折扣
公开日期
2003．03
销售率
70
交房日期
2003．11
工程进度
结构体
时代年华案分析
案市场情况
项目分析：时代年华云铜产中房昆明公司联袂造项目目前建筑状况结构体交房日期2003年11月该项目位昆明市西山区前卫西路总占面积156万方米总建筑面积25万方米该项目开盘销售状况良
二 产品分析
户型分析：时代年华产品样式定位层户型面积51—220米力房型面积96米（3室2厅）装修程度厨卫简装
景观特色：时代年华项目区规划户型布局等较传统规划中心花园园林景观环绕品景观游移
三 营销策略分析
价格策略：时代年华楼盘定价1630元米1830元米力房型总价17万付款方式次性付款揭价格定位分析出该项目目标客户群工薪阶层
广告策略：价格优势占数工薪阶层接受
案市调表分析三：
案名
实力·五星彩园
工位置
二环西路（东骏药房）
售楼中心
现场售楼
投资兴建
云南实力房产开发营集团限公司
企划销售
广州凌峰房产咨询限公司
物业理费
060元㎡月（层）080元㎡月（高层）
景观设计
深圳市棣志景园林技术限公司
建筑设计
新加坡山鼎建筑师事务
基面积
26640㎡
建筑面积
517812㎡
容积率
194
售面积
40900㎡
户数
394户
楼层
七层（层）十二层（高层）
绿化率
39
户型
2室2厅3室2厅4室2厅5室2厅复式
面积范围
50——200㎡
力面积
12575㎡
单价范围
2080——3080元㎡
均单价
2700元㎡
力总价
33 95万元
诉求语
彩色生活等
折扣
公开日期
2003．05
销售率
30
交房日期
2003．12
工程进度
结构体
实力·五星彩园案分析
案市场情况
项目概况：实力·五星彩园云南省实力房产开发营集团限公司投资兴建项目目前建筑情况结构体交房日期2003年12月该项目位昆明市西苑立交桥二环西路（东骏药房）占面积26640方米总建筑面积517812方米该项目开盘销售状况项目位置处西山区高新技术开发区居住环境没形成规模交通方便
二 产品分析
户型分析：实力·五星彩园产品样式定位层高层辅顶层全部复式户型面积50—200米力户型面积12575米（3室2厅）装修程度厨卫简装
景观特色：实力·五星彩园水景响应建筑群庭院设处中心庭院景观区中央花园引条水流贯穿整区赋予整体建筑生命灵性
三 营销策略分析
价格策略：实力·五星彩园楼盘定价2080元米3080元米均价2500元米力房型总价34万元付款方式揭次性付款价格定位分析该项目目标客户群中等偏收入水家庭年长者
广告策略：实力·五星彩园项目强调法国庭院水景园林式建筑房型动静分离布局站式物业理服务吸引消费者
案市调表分析四：
案 名
幸福家园
工位置
环城南路民航路交汇
售楼中心
现场售楼部
设计风格
现代智化综合楼
投资兴建
云南焱龙房产开发限公司
企划销售
云南焱龙房产开发限公司
物业理费
1－15元㎡月
景观设计
北京市正东阳建筑工程设计限公司
建筑设计
北京市正东阳建筑工程设计限公司
基面积
11亩
建筑面积
44000㎡
容 积 率
6
售面积
17600㎡
户 数
225户
楼 层
高层25层高层9层11层
绿 化 率
11％
户 型
层
面积范围
125㎡——156㎡
力面积
136㎡
单价范围
2550元㎡——3400元㎡
均单价
3000元㎡
力总价
40．8万元
诉求语
选择永衰退段效投资
折 扣
公开日期
2003．04．28
销 售 率
65％（集团购买）
交房日期
2003．06
工程进度
现房
幸福家园案分析
案市场情况
项目概况：幸福家园位环城南路民航路交汇处占面积约11亩225套层户型房屋总建筑面积达4万4千米联通集团买断层住宅销售率达65％左右实际高层住宅（114户）卖出30％销售已呈现出滞销势态
二 产品分析
户型特点：幸福家园25层高层紧联层楼体构成层户型家居面积114米230米等优点客厅幅玻璃封闭户采光较优势缺点户型设计较差
景观特色：商住楼特点基面积容积率景观没什优势仅利楼体身铺盖绿
三 营销策略分析
价格策略：幸福家园价格定位2550元㎡3400元㎡间购房总价29万78万间力总价高（408万元）适合较强济实力事业基础士面客户群范围太销售抗性
广告策略：幸福家园北邻环城南路西邻民航路广告利理优势身做宣传加现政府相关政策（环拆建）提出楼盘位置永衰退段加国美电器入住底层商场气升商户购买增加成幸福家园卖点商目购房会增住户日常生活带定利影响
案市调表分析五：
案 名
永苑
工位置
永路春城路交汇
售楼中心
现场售楼部
投资兴建
云南荣华产限公司
企划销售
云南荣华产限公司
物业理费
0．6元㎡
基面积
7700㎡
建筑面积
30000㎡
容 积 率
3．9
售面积
9000㎡
户 数
168户
楼 层
层8层
绿 化 率
45％
户 型
层三室两厅三卫四室两厅三卫
面积范围
125㎡——156㎡
力面积
125㎡
单价范围
2600元㎡——2900元㎡
均单价
2700元㎡
力总价
3375万元
诉求语
市阳光园林家
折 扣
3％
公开日期
2002．05
销 售 率
60％
交房日期
2003年
工程进度
现房
永苑案分析
案市场情况
项目概况：永苑位永路春城路路口占面积7700米168套层户型房屋总建筑面积达3万米案开发量较2002年5月开盘已销售年售出60％101套左右
二 产品分析
户型特点：永苑三室两厅三卫四室两厅三卫配套景观较加户型合理成案优点面积129米156米等春城路栋东西景观稍差户型面积较（156米）
景观特色：永苑中设3500米绿色庭院永苑层建筑顶层三幢住宅楼间永苑种安静温馨感觉
三 营销策略分析
价格策略：永苑价格定位2600元㎡2900元㎡间购房总价33万45万间总价高承受群较少适合济实力事业基础士然案开盘已年3百分点折扣销售状况理想
广告策略：永苑广告宣传阳光园林家题配良户型部庭院确种温馨舒适环境永苑身处理位置二环南路火车站附加周围较嘈杂混乱环境成永苑销售劣势正永苑广告宣传推园林家原
外围竞争圈层面积图
注：外围竞争圈层面积50方米面积260方米均力
面积122方米见外围竞争手房型面积较房型市场
真空点
外围竞争圈层均价图
注：外围竞争圈层低均价1680元高均价3000元均价格2546
元整均价水基符合昆明市场
外围竞争楼盘总价（单位：万元）
注：图表分析外围楼盘均总价318万元力面积讲
价格较合理项目造成定压力控制总价提
高产品竞争力会市场中站住脚
·外围竞争圈层综合分析：
谓外围竞争圈层分析针案项目先期产品定位进行目针性产品市场专项调研结合案实际情况竞争案产品类型产品价格购买群体等方面进行系统数统计分析然说外围竞争圈层楼盘案项目间存距离区域差异部分案会客源争夺等方面案造成忽视影响更需结合市场实际需求产品均性角度进行合理市场定位
（三）综合分析篇
昆明畅销楼盘竞争楼盘专项分析
昆明市户型畅销楼盘：
楼盘名称
楼盘名称
阳光A版
86街U2
春天映象
港
案周边楼盘
楼盘名称
楼盘名称
幸福家园
永苑
·楼盘开发量：
楼盘名称
建筑面积
阳光A版
52478方米
86街U2
42000方米
春天映象
30000方米
港
10000方米
永苑
30000方米
幸福家园
44000方米
注：项目开发总量相规模破传统产品户型价格消
费者承受力占取市场份额消费者青睐尤象阳光
A版86街U2户型低总价均已售磬余楼盘市场反映
良
·畅销楼盘销售量：
楼盘名称
销售量
阳光A版
100
春天映象
95
港
97
86街U2
100
备注：项目根区域销售周期相出数
注：出楼盘然区域均单价户型
楼盘销售成功面积总价低加户型新颖应该销售
利重素
·项目力面积：
楼盘名称
力面积
阳光A版
5058方米
春天映象
85方米
港
44方米
永苑
125方米
86街U2
95方米
幸福家园
136方米
注：港阳光A版力面积50米左右86街U2春天映象力面积
90米左右前4楼盘销售成功重素户
型面积力总价低相反幸福家园永苑力面积130米左
右面积总价高造成楼盘销售良现状力面积
产品易控制总价吸引客户
·项目力总价：
楼盘名称
力总价
阳光A版
1163万元
春天映象
2168万元
港
1012万元
永苑
3375万元
86街U2
2708万元
幸福家园
4216万元
注：图表出：面积低总价房子昆明占极市场份额
港典型面积总价1012万元许年轻消费者乐
意接受
·项目力房型较：
阳光A版
春天映象
港
永苑
86街U2
幸福家园
跃层
跃层
室厅
三室两厅
跃层
三室两厅
注：项目房型昆明房产市场接受新事物力较强新颖户型
避免总价高销售抗性更受消费者欢迎
二 昆明市楼盘专项分析
注：昆明市整体房型面积均值73方米面积均值149方米
力面积均值94方米前年相较昆明市房型70方米
已出现市场反映良见户型昆明市市
场潜力
注：通昆明市房产市场调查出整体价格控制2500元㎡
远离市区楼盘价位甚低2000元㎡段楼层等素
乏高价位户型案定价原建议均价宜高出2850元
三消费者心理综合分析
目：通调查楼盘信息汇总分析中高档住宅区市场定位标准结合案项目实际情况周边环境等综合素进行目标消费群体市场定位消费动机分析
（）目标客源区域定位
案属区域案户型特点整昆明市应该案项目客源区域原理位置位市区周围交通便利适合整昆明市区年轻白领班族需环路拆建政策形成案消费优势基综合素考虑非常利案项目推广实际销售中吸引力提升
（二）目标客源年龄定位
统计25—35岁单身白领阶层刚结婚年轻夫妇购房群体预计占案总量70％次作二次投资商业动机吸引相部分济实力客户群体
（三）目标客户层次定位
根案区域综合情况分析决定案项目事业刚刚起步较前景年轻工薪阶层定济实力中老年投资者
（四）目标客源购买动机分析
市场调查分析中数居家案户型特性市场定位济实型产品事业刚刚起步较前景单身年轻具强吸引力次新婚首次置业者具定吸引力外户型特点增值素吸引部分投资目消费者
（五）针市场特性客源分析
市场调查数统计分析目前昆明市房产市场供求衡仅总量结构房型面积选配倾济实型
（六）客源购房抗性分析
1． 区位抗性
调查数反映出东市区客户心目中
适宜居住区域区位抗性次环城南路带
然段较火车站加云纺螺丝湾
等邻外口流量环境较差
区位抗性较建议案楼盘部完善配套设施增强
身优势便效弱化周边环境繁杂配套较齐全
等带利影响
2． 客户收入分析
案调查客户群单身白领体营者投资客户年轻教师等
图表出40％客户月收入水1501――2000元间属
中水案中月需600元揭购房款（仅占收入
343％左右 ）客户轻松拥属产业
3．住宅类型分析
图表分析明显出昆明客户普通层住宅类型选择
占部分高层需求量相较少高层增设电梯
公摊面积增迫发展商增加建造成售价物业理费
会相应提高销售定抗性通宣传高层
住宅享受性身份位象征性视野开阔优越性产品
调整创新样会占定市场
4．物费接受程度分析
物费认层05元／米／月居高层接受程度
05－1元／米／月间高层1元物费接受程度低
区服务质量直接联系
5．现房屋面积分析
针整体消费市场言住房面积60－80米需求量占3269次80－100米占3086100－120米占14 9660米占1142120米需求量相较少证明正常购房会选择60－100米 年轻会选择70米住房面积
6．购买户型购买动机
购买动机居住目占数投资目
占相重
购买户型年龄层次分析图出25－30岁年龄
层次占例61％次30－35岁年龄层占
30％数单身士首次置业青睐户型
7．客户购房侧重点分析
购买住宅考虑素
例
价格
17％
处段交通
15％
户型合理
11％
周边环境绿化
11％
发展商势力信誉
9％
治安良放心保安系统
9％
区规划完善
8％
子女教育素
7％
物业理
6％
升值空间
4％
车位充足
3％
8．项目区域价格抗性（调查数100分析项目概念模糊统计数）
调查承受价格（单位：元）
选择数
抽查职业
2001－2200
30
单身职员：35
年轻教师：10
体营者：28
投资商：17
：10
2201－2500
43
2501－2700
19
2701－2900
6
2901
2
价格抗性分析区域接受心理价格集中2201－2500元左右
2701元分水岭超价格较抗性总价控制尤重
9．现住房购房方式
图表出昆明市场选择银行揭（首付20）方式购房例
占769720年揭期例占中6928充分
说明昆明市场贷款买房较接受力银行揭成昆明
市场购房方式
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昆明市房产市场总体趋势
市场总消费者产品两方面组成市场供求衡否受宏观济影响做报告宏观济未重变化基础针产品消费者进行调研分析促项目找机会点解目前消费者购买动机消费市场变化趋势做出准确结项目策划包装等起明确方指导定位作
（）昆明市房产市场概况
目：
分析市场解掌握期昆明房产市场情况出整昆明房产市场整体认识理性结案做出更准确效定位
2003年半年昆明市房产发展稳中升机遇挑战存
A 商品房市场竞争更激烈
现商品房市场着新市楼盘市楼盘综合实力越越强时开发商加土资源储备2003年商品房市场竞争会更激烈目前商品房存量市场供求趋衡住宅市场消费消费者理性消费法律意识断增强迫开发商面房产市场时需更理智根消费者需求细化产品准确定位
B 户型住宅市场开发获良市场状态
目前昆明房产市场年消费者消费观念断转变着昆明建设全面开展昆明正成中国西部新移民城市加市场开发中投资商引导刺激房产开发已进入高峰期户型占例阳光A版86街U2等已全部售完正销售楼盘80－120米户型昆明房产市场户型楼盘已断档形成昆明市户型市场真空期成户型产品次投放市场利时期
C 城市建设格局已发生新变化
房产市场赖区济水目标消费群体购买力外房产市场区差异性市政建设园林绿化基础设施等严重影响着房产市场占率年着城乡结合部房产业快速发展城市空心化现象日益明显外新兴区配套设施逐步齐全住宅郊区化已成房产趋势整住宅建设重心已城郊结合部转移案寻求身供求衡点锁定活跃城市中年轻群避开住宅郊区化矛盾
D 房产受市场供求关系制约开发投资结构更加趋稳定
房产市场衡指总量结构两方面协调价位影响制约预计售价1500－2500元方米左右占80售价25003000元方米左右占15左右售价3000元方米占5左右目前房产市场日益成熟握市场走变化房产结构更趋稳定化合理化
E 房产市场规模营特点逐渐显露
着房产行业竞争越越激烈出现问题越越政府鼓励开发商创企业品牌发展社区服务引进新事物时相继出台实施国家关城市房产开发营理条例商品房销售理方法法规进步加强理营行保护消费者合法权益量避免供求双方利益突合理事情发生完善健全整房产市场
（二）昆明市房产市场特点分析
目：
通房产市场产品特点采集分析案产品细节提供较全面市场考量
1 房产市场产品特点分析
①工期划分
·分析
目前整昆明市房产市场售案基分现房期房远期房三种类型消费者产品求越越高样式求实新颖设计求性化价格合理化着已落成现房逐步销售周期旦延长会产生产品样式方面缺点定程度会出现产品样式滞销现象房产市场竞争焦点产品设计合理性功性实性理位置优越性规划完善性设计性化区配套齐全性
②建筑形态划分
·分析
目前昆明房产市场层占相重相说低层（墅）高层占重较高层公摊面积物费高抗性占重
③房型划分
·分析
目前昆明市房产市场现房型层复式跃层错层80—120方米层房型外兼顾定例户型结合目标消费者需求市场定位确定力户型确保推广销售利进行
④面积划分
·分析
昆明市现建筑项目单套住宅面积80—120米居次140米占定重外40—70米间户型市场定位准确程度占定市场份额目标消费群体需求准准确定位单套房型面积功期房产销售中非常重前提
2 营销策划水
目：通房产市场开发项目营销策略销售方式调查分析总结引起开发商投资商重视避免重蹈覆辙
①销售道具
楼书销控表基楼盘制作部分楼盘制作较精美具定艺术性文化涵现场模型灯箱表板等数楼盘制作较齐备
②户外引导
户外引导市中心型广告板作宣传少工现场鲜明旗帜横幅楼幅条幅工围墙型板等户外引导
③接中心
数售楼处十分注重理位置现场布局卖场气氛营造够注重细节问题说缺乏童活动区品位廊甚没划分出VIP区值引起注意需着力表现
④销售员
销售员售楼提成较动热情专业素养差缺乏置业顾问专业技楼盘优势特色准确传达消费者影响售楼效果开发商整体形象
⑤销售控制价格制定
部分开发商已进行目计划阶段销售控制般采取敞开式销售做销控部份户型甚楼层计划保留销售淡季时推出衡楼盘整体销售状况避免销售程中忽冷忽热现象价格制定楼层户型装修程度单体位置等方面异
二竞争案专项市场调研分析
目 ：
通现房产市场中典型竞争案调查统计系统分析进步解昆明市房产市场供求状况便案项目产品够投放市场前作出更准确产品定位市场定位
（）户型圈层案分析
案市调表分析：
案 名
86街公寓U2
工位置
白塔路延长线
投资兴建
昆明怡泰房产开发限公司
物业理费
1元㎡
建筑设计
云南省设计院
基面积
9143㎡
建筑面积
42000㎡
容 积 率
46
售面积
0㎡
户 数
448户
楼 层
15层
绿 化 率
35％
户 型
两室三室跃层
面积范围
69㎡——138㎡
力面积
95㎡
单价范围
2700元㎡—3180元㎡
均单价
2850元㎡
力总价
2708万元
折 扣
公开日期
2002年初
销 售 率
100％
交房日期
全部入住
工程进度
结构体
86街公寓U2案分析
案市场情况
项目概况：86街公寓U2昆明市怡泰房产开发限公司项目该建筑处白塔路延长线市中心优势位置35绿化率7万米Shopping Mall总户数450户左右专市白领量身造电梯跃层空间目前建筑情况结构体已完全售出市场接受情况非常
二 产品分析
户型分析：86街公寓U2推出69米室厅88—98米两室两厅104—138米三室两厅三类十余种全跃层结构户型49米跳空餐厅核心空间全落窗两面采光等设计
景观特色：86街公寓U2绿化率达35拥3200方米树绿色庭院树木清溪交相辉映树停车场种绿化条件市区住宅中较少体味清静美树清水
三 营销策略
价格策略：86街公寓U2单价2700元起理位置优势较费成
广告策略：选择住86街公寓U24价值2机会城市郊区居住成拼宣传该建筑魅力居家美享受
案市调表分析二：
案 名
春天映象
工位置
北京路环城南路交叉口
投资兴建
昆明房屋拆建营开发公司
企划销售
台湾新航机构
物业理费
1元㎡
建筑设计
北京色冶金设计院
基面积
5000㎡
建筑面积
30000㎡
容 积 率
6
售面积
10200㎡
户 数
298户
楼 层
21层
绿 化 率
20％
户 型
两室三室跃层
面积范围
80㎡——104㎡
力面积
85㎡
单价范围
2200元㎡——2900元㎡
均单价
2550元㎡
力总价
2168万元
折 扣
公开日期
2001．08．25
销 售 率
95％
交房日期
2002．12
工程进度
现房
春天映象案分析
案市场情况
项目概况春天映象昆明市房屋拆建营开发公司项目目前建筑情况现房交房日期2002年12月该项目位昆明市环城南路北京路交叉处总占面积5000米总建筑面积3万米该项目2001年8月开盘已基售完市场接受情况良
二 产品分析
户型分析：春天映象产品定位全装修跃层户型面积789610147米等力房型面积7898米(两室两厅双卫)装修程度厨卫板装修
景观特色：春天映象规划2000米咖啡广场四楼台规划约1000米空中花园种建筑设计高层住宅说具定新意特色
三 营销策划分析
价格策略：春天映象楼盘定价2200元米2980元米均价2500元米力户型总价23万元付款方式揭次性付款价格定位分析出该项目目标客户群第次置业者收入水属中等偏年轻
广告策略：春天映象项目户型两室两厅双卫全装修跃层特色区规划设计邀请台湾钟水男陈佳美国王担广告宣传仅强调产品身优势（景观规划设计酒店式服务面积格局特色化建筑设计低首付低月供段价值）投资租赁角度推广强调该楼盘价值远景
案市调表分析三：
案 名
港
工位置
关中路117号旁
售楼中心
关中玉酒店堂
投资兴建
昆明东环房产开发限公司
云南兴房产开发限公司
企划销售
物业理费
1元㎡
基面积
1000㎡
建筑面积
10000㎡
容 积 率
11
售面积
132㎡
户 数
200户
楼 层
14层
绿 化 率
0％
户 型
室厅 两室厅
面积范围
41㎡——60㎡
力面积
44㎡
单价范围
1980元㎡——2580元㎡
均单价
2300元㎡
力总价
1012万元
公开日期
销 售 率
97％
交房日期
2003．12
工程进度
结构体封顶
港案分析
．案市场情况
项目概况：港位关中路中段14层现代点式高层现结构封顶进度约200套层户型房屋已售出97％说基售完说明销售状况
二 产品分析
户型特点：港室厅卫厨面积41米60米户型力房型面积仅44米然房率高配合理物业服务加价格优势占年轻市场
景观特色：商住楼特点基面积容积率景观设计没什优势处环境域开阔马路通畅环境尚
三 营销策略分析
价格策略：港价格定位1980元㎡2580元㎡间购房总价10万左右适合事业基础较弱年轻单身年轻夫妇加推出长20年揭付款方式月供仅400元左右价位低端产品消费者吸引力
广告策略：广告宣传价格优势港身处理位置二环外关中路周围环境较安静开阔偏离市中心较远配套设施较少案存弊端
案市调表分析四：
案 名
阳光A版
工位置
民中路中段
投资兴建
云南庆丰房产开发限公司
企划销售
营
物业理费
2元㎡
建筑设计
云南省设计院建筑创作中心
基面积
64亩
建筑面积
43278㎡
容 积 率
855
售面积
100％
户 数
595户
楼 层
21层
绿 化 率
0％
户 型
八种复式
面积范围
5058㎡——8159㎡
力面积
5058㎡
单价范围
1918㎡——2640元㎡
均单价
2400元㎡
力总价
11．63万元
折 扣
公开日期
2001年中
销 售 率
100％
交房日期
2002年初
工程进度
现房
阳光A版案分析
案市场情况
项目概况：阳光A版昆明市庆丰房产开发限公司项目位民中路中段理位置优势总建筑面积52478025总户数595户已2002年初交房建筑情况现房目前已完全售出市场接受情况极
二 产品分析
户型分析：阳光A版产品定位复式户型新颖面积50588159米等力房型面积5058米面积适合代年轻
三 营销策略分析
价格策略：阳光A版单价1918㎡——2640元㎡总价1020万元控制较户型低价位非常适合非常宽裕年轻符合济承受力 时居住外作投资
广告策略：阳光A版项目八种复式房型特色广告优质产品﹑低价格﹑新颖户型设计优越理位置﹑整体阳光形象做文章投资效益方面突出市场美前景
案市调表分析五：
案名
春晓花园·福祥园
工位置
前卫西路春晓花园
售楼中心
前卫西路春晓花园
投资兴建
云南前哨物业信息限公司
物业理费
045元㎡月
基面积
6567㎡
建筑面积
8719㎡
容积率
132
售面积
2554㎡
户数
150户
楼层
7层
绿化率
40
户型
户型
面积范围
409——78㎡
力面积
5629㎡
单价范围
2180——2480元㎡
均单价
2330元㎡
力总价
1312万元
诉求语
实义温馨家园
折扣
公开日期
2002．02
销售率
73
交房日期
200306
工程进度
现房
春晓花园·福祥园案分析
案市场分析
项目概况：春晓花园·福祥园云南前哨物业信息限公司投资兴建住宅项目目前建筑情况现房交房日期2003年6月位置前卫西路总占面积6567方米总建筑面积8719方米该项目开盘销售率良安静周边环境户型中等价位占市场
二 产品分析
户型分析：春晓花园·福祥园产品户型户型面积偏409米78米等力房型面积5629米
景观特色：春晓花园·福祥园居住区绿化率40容积率仅132成案卖点
三 营销策略分析
价格策略：春晓花园·福祥园楼盘定价2180元米2480元米均价2330元米力总价1312万元付款方式揭次性付款价格走出该项目客户群中等收入家庭单身士
广告策略：春晓花园·福祥园项目户型偏广告强调济实惠家乏温馨感觉
案市调表分析六：
案 名
江东康城
工位置
昆明北市区烟草路
售楼中心
江东康城现场售楼部
投资兴建
龙泉产
物业理费
055㎡
基面积
300亩
建筑面积
319680㎡
容 积 率
16
售面积
95900㎡
总 户 数
3000户
第期户数
266户
楼 层
层高层
绿 化 率
45％
户 型
层跃层错层
面积范围
60㎡——270㎡
力面积
90㎡
单价范围
1800元㎡——2780元㎡
均单价
2500元㎡
力总价
225万元
诉求语
文明生活新社区
折 扣
次性6％分期4％
公开日期
20030429
第期销售率
70％
交房日期
2004．10
工程进度
期房
江东康城案分析
案市场情况
项目概况：江东康城位北京路延长线占面积约300亩3000套种户型房屋第期户数266户2003年4月开盘第期销售率70％左右加广告宣传作较投入市场接受情况错
二 产品分析
户型特点：江东康城层住宅楼配高层户型面积60――270米等户型种类繁消费者选择面较广加区占面积较视觉空间开阔采光优势
景观特色：花园区特点基面积容积率较低绿化优势区景观设置等方面设想较周全江东康城卖点
三 营销策略分析
价格策略：江东康城价格定位1800元㎡2780元㎡间力总价225万元外揭次性付款适合社会阶层士面客户群较广泛
广告策略：江东康城位昆明北市中心区盘龙江畔位置优越交通方便里彻底放松心情呼吸新鲜空气感受然谐统新鲜空气安静生活成越越追求成江东康城卖点
注：户型圈层面积41米面积270米均力面积
70米86街U2力户型95米两室三室跃层春天印象
力户型85米两室三室跃层尤阳光A版跃层
力户型仅51米港力户型44米室厅
层图见楼盘户型面目标客户群
较致尤阳光A版案方面设计十分相似
注：户型圈层均价格2470元方米左右目前房产市场竞
争较激烈楼盘位置质量价位昆明房产市场
中接受程度较均价定位案竞争市场关键
注：图表力总价高超2708万元取决楼盘
户型特点尤港典型户型较总价低样
避免购买抗性中点价格房产市场中获
极市场占率认案力总价应控制15万元左右
·户型圈层综合分析：
港阳光A版富祥园均户型楼盘处段基面积楼体设计具较相似性阳光A版86街U2现已售完港富祥园已接尾声春天印象销售势头错楼盘销售状况户型昆明房产市场中确实潜力出楼盘（尤阳光A版）终全部售馨必抢先占部分年轻购房市场案推出带定压力优势推出较更户型物业服务配合合理规划设计准确市场定位适合投放时间抢占市场先机
次市场竞争价格竞争均价言楼盘相差户型总价控制便相案特点总价控制占市场关键力总价控制15万元左右销售十分利通案推广诠释全新生活理念树立品牌效应户型家居中起种引领作案推出时全新居家品牌问世
（二）外围竞争圈层案分析
案市调表分析：
案 名
艾诗林根
工位置
北城区
售楼中心
艾诗林根银座2楼
设计风格
欧陆风格
投资兴建
云南住佳房产开发限公司
企划销售
优势时代G&P
物业理费
120元㎡月
景观设计
ACLA（亚洲）事物
建筑设计
深圳清华学设计院
基面积
132027㎡
建筑面积
352967㎡
容 积 率
267
售面积
27560㎡
户 数
212户
楼 层
2栋7层4栋12层
绿 化 率
55
户 型
3室2厅2卫2露台5室2厅2卫2超空中花园
面积范围
110——260㎡
力面积
130㎡
单价范围
2300——3100元㎡
均单价
2650元㎡
力总价
3445万元
诉求语
流动空间流动音乐空中花园云中漫步
折 扣
现款2外享免半物业理费
公开日期
2003．01
销 售 率
60
交房日期
2004．01
工程进度
期房
艾诗林根案分析
案市场情况
项目概况：艾诗林根云南住佳房产限公司投资兴建深圳清华学设计院担建筑设计ACLA（亚洲）事务负责景观设计目前该建筑施工情况期房交房日期2004年1月该项目位昆明市北城区总占面积132027方米总建筑面积352967方米该项目2003年1月开盘售出60市场接受情况良
二 产品分析
户型分析：艾诗林根项目户型三室两厅双卫双露台四室两厅双卫双阳台五室两厅双卫空中花园户型面积110—260米力房型面积130米
景观特色：整体建筑充满北欧风情幢楼西化名字属高尚住宅区景观强调入口处标志性艾诗林根喷泉广场46眼清泉环绕着法式空中花园绿化率高达55
三 营销策略分析
价格策略：艾诗林根 楼盘定价2300元米—3100元米力房型总价341万元付款方式次性付款揭价格定位分析出该项目目标客户群定济基础收入属中等偏消费者较喜欢西方风格群
广告策略：艾诗林根项目优越住宅景观中等价位吸引消费者楼书突出法式园林建筑风格典雅西化感觉强烈
案市调表分析二：
案名
时代年华
工位置
前卫镇宫庄前卫西路时代年华区
售楼中心
现场售楼
投资兴建
云铜产&中房昆明公司
企划销售
怡畅广告策划限公司
物业理费
047元㎡月
建筑设计
云南省建工设计院
基面积
156000㎡
建筑面积
250000㎡
容积率
16
户数
2296户
楼层
七层
绿化率
3948
户型
2室2厅3室2厅4室2厅复式
面积范围
51——131㎡
力面积
96㎡
单价范围
1630——1830元㎡
均单价
1680元㎡
力总价
16．13万元
折扣
公开日期
2003．03
销售率
70
交房日期
2003．11
工程进度
结构体
时代年华案分析
案市场情况
项目分析：时代年华云铜产中房昆明公司联袂造项目目前建筑状况结构体交房日期2003年11月该项目位昆明市西山区前卫西路总占面积156万方米总建筑面积25万方米该项目开盘销售状况良
二 产品分析
户型分析：时代年华产品样式定位层户型面积51—220米力房型面积96米（3室2厅）装修程度厨卫简装
景观特色：时代年华项目区规划户型布局等较传统规划中心花园园林景观环绕品景观游移
三 营销策略分析
价格策略：时代年华楼盘定价1630元米1830元米力房型总价17万付款方式次性付款揭价格定位分析出该项目目标客户群工薪阶层
广告策略：价格优势占数工薪阶层接受
案市调表分析三：
案名
实力·五星彩园
工位置
二环西路（东骏药房）
售楼中心
现场售楼
投资兴建
云南实力房产开发营集团限公司
企划销售
广州凌峰房产咨询限公司
物业理费
060元㎡月（层）080元㎡月（高层）
景观设计
深圳市棣志景园林技术限公司
建筑设计
新加坡山鼎建筑师事务
基面积
26640㎡
建筑面积
517812㎡
容积率
194
售面积
40900㎡
户数
394户
楼层
七层（层）十二层（高层）
绿化率
39
户型
2室2厅3室2厅4室2厅5室2厅复式
面积范围
50——200㎡
力面积
12575㎡
单价范围
2080——3080元㎡
均单价
2700元㎡
力总价
33 95万元
诉求语
彩色生活等
折扣
公开日期
2003．05
销售率
30
交房日期
2003．12
工程进度
结构体
实力·五星彩园案分析
案市场情况
项目概况：实力·五星彩园云南省实力房产开发营集团限公司投资兴建项目目前建筑情况结构体交房日期2003年12月该项目位昆明市西苑立交桥二环西路（东骏药房）占面积26640方米总建筑面积517812方米该项目开盘销售状况项目位置处西山区高新技术开发区居住环境没形成规模交通方便
二 产品分析
户型分析：实力·五星彩园产品样式定位层高层辅顶层全部复式户型面积50—200米力户型面积12575米（3室2厅）装修程度厨卫简装
景观特色：实力·五星彩园水景响应建筑群庭院设处中心庭院景观区中央花园引条水流贯穿整区赋予整体建筑生命灵性
三 营销策略分析
价格策略：实力·五星彩园楼盘定价2080元米3080元米均价2500元米力房型总价34万元付款方式揭次性付款价格定位分析该项目目标客户群中等偏收入水家庭年长者
广告策略：实力·五星彩园项目强调法国庭院水景园林式建筑房型动静分离布局站式物业理服务吸引消费者
案市调表分析四：
案 名
幸福家园
工位置
环城南路民航路交汇
售楼中心
现场售楼部
设计风格
现代智化综合楼
投资兴建
云南焱龙房产开发限公司
企划销售
云南焱龙房产开发限公司
物业理费
1－15元㎡月
景观设计
北京市正东阳建筑工程设计限公司
建筑设计
北京市正东阳建筑工程设计限公司
基面积
11亩
建筑面积
44000㎡
容 积 率
6
售面积
17600㎡
户 数
225户
楼 层
高层25层高层9层11层
绿 化 率
11％
户 型
层
面积范围
125㎡——156㎡
力面积
136㎡
单价范围
2550元㎡——3400元㎡
均单价
3000元㎡
力总价
40．8万元
诉求语
选择永衰退段效投资
折 扣
公开日期
2003．04．28
销 售 率
65％（集团购买）
交房日期
2003．06
工程进度
现房
幸福家园案分析
案市场情况
项目概况：幸福家园位环城南路民航路交汇处占面积约11亩225套层户型房屋总建筑面积达4万4千米联通集团买断层住宅销售率达65％左右实际高层住宅（114户）卖出30％销售已呈现出滞销势态
二 产品分析
户型特点：幸福家园25层高层紧联层楼体构成层户型家居面积114米230米等优点客厅幅玻璃封闭户采光较优势缺点户型设计较差
景观特色：商住楼特点基面积容积率景观没什优势仅利楼体身铺盖绿
三 营销策略分析
价格策略：幸福家园价格定位2550元㎡3400元㎡间购房总价29万78万间力总价高（408万元）适合较强济实力事业基础士面客户群范围太销售抗性
广告策略：幸福家园北邻环城南路西邻民航路广告利理优势身做宣传加现政府相关政策（环拆建）提出楼盘位置永衰退段加国美电器入住底层商场气升商户购买增加成幸福家园卖点商目购房会增住户日常生活带定利影响
案市调表分析五：
案 名
永苑
工位置
永路春城路交汇
售楼中心
现场售楼部
投资兴建
云南荣华产限公司
企划销售
云南荣华产限公司
物业理费
0．6元㎡
基面积
7700㎡
建筑面积
30000㎡
容 积 率
3．9
售面积
9000㎡
户 数
168户
楼 层
层8层
绿 化 率
45％
户 型
层三室两厅三卫四室两厅三卫
面积范围
125㎡——156㎡
力面积
125㎡
单价范围
2600元㎡——2900元㎡
均单价
2700元㎡
力总价
3375万元
诉求语
市阳光园林家
折 扣
3％
公开日期
2002．05
销 售 率
60％
交房日期
2003年
工程进度
现房
永苑案分析
案市场情况
项目概况：永苑位永路春城路路口占面积7700米168套层户型房屋总建筑面积达3万米案开发量较2002年5月开盘已销售年售出60％101套左右
二 产品分析
户型特点：永苑三室两厅三卫四室两厅三卫配套景观较加户型合理成案优点面积129米156米等春城路栋东西景观稍差户型面积较（156米）
景观特色：永苑中设3500米绿色庭院永苑层建筑顶层三幢住宅楼间永苑种安静温馨感觉
三 营销策略分析
价格策略：永苑价格定位2600元㎡2900元㎡间购房总价33万45万间总价高承受群较少适合济实力事业基础士然案开盘已年3百分点折扣销售状况理想
广告策略：永苑广告宣传阳光园林家题配良户型部庭院确种温馨舒适环境永苑身处理位置二环南路火车站附加周围较嘈杂混乱环境成永苑销售劣势正永苑广告宣传推园林家原
外围竞争圈层面积图
注：外围竞争圈层面积50方米面积260方米均力
面积122方米见外围竞争手房型面积较房型市场
真空点
外围竞争圈层均价图
注：外围竞争圈层低均价1680元高均价3000元均价格2546
元整均价水基符合昆明市场
外围竞争楼盘总价（单位：万元）
注：图表分析外围楼盘均总价318万元力面积讲
价格较合理项目造成定压力控制总价提
高产品竞争力会市场中站住脚
·外围竞争圈层综合分析：
谓外围竞争圈层分析针案项目先期产品定位进行目针性产品市场专项调研结合案实际情况竞争案产品类型产品价格购买群体等方面进行系统数统计分析然说外围竞争圈层楼盘案项目间存距离区域差异部分案会客源争夺等方面案造成忽视影响更需结合市场实际需求产品均性角度进行合理市场定位
（三）综合分析篇
昆明畅销楼盘竞争楼盘专项分析
昆明市户型畅销楼盘：
楼盘名称
楼盘名称
阳光A版
86街U2
春天映象
港
案周边楼盘
楼盘名称
楼盘名称
幸福家园
永苑
·楼盘开发量：
楼盘名称
建筑面积
阳光A版
52478方米
86街U2
42000方米
春天映象
30000方米
港
10000方米
永苑
30000方米
幸福家园
44000方米
注：项目开发总量相规模破传统产品户型价格消
费者承受力占取市场份额消费者青睐尤象阳光
A版86街U2户型低总价均已售磬余楼盘市场反映
良
·畅销楼盘销售量：
楼盘名称
销售量
阳光A版
100
春天映象
95
港
97
86街U2
100
备注：项目根区域销售周期相出数
注：出楼盘然区域均单价户型
楼盘销售成功面积总价低加户型新颖应该销售
利重素
·项目力面积：
楼盘名称
力面积
阳光A版
5058方米
春天映象
85方米
港
44方米
永苑
125方米
86街U2
95方米
幸福家园
136方米
注：港阳光A版力面积50米左右86街U2春天映象力面积
90米左右前4楼盘销售成功重素户
型面积力总价低相反幸福家园永苑力面积130米左
右面积总价高造成楼盘销售良现状力面积
产品易控制总价吸引客户
·项目力总价：
楼盘名称
力总价
阳光A版
1163万元
春天映象
2168万元
港
1012万元
永苑
3375万元
86街U2
2708万元
幸福家园
4216万元
注：图表出：面积低总价房子昆明占极市场份额
港典型面积总价1012万元许年轻消费者乐
意接受
·项目力房型较：
阳光A版
春天映象
港
永苑
86街U2
幸福家园
跃层
跃层
室厅
三室两厅
跃层
三室两厅
注：项目房型昆明房产市场接受新事物力较强新颖户型
避免总价高销售抗性更受消费者欢迎
二 昆明市楼盘专项分析
注：昆明市整体房型面积均值73方米面积均值149方米
力面积均值94方米前年相较昆明市房型70方米
已出现市场反映良见户型昆明市市
场潜力
注：通昆明市房产市场调查出整体价格控制2500元㎡
远离市区楼盘价位甚低2000元㎡段楼层等素
乏高价位户型案定价原建议均价宜高出2850元
三消费者心理综合分析
目：通调查楼盘信息汇总分析中高档住宅区市场定位标准结合案项目实际情况周边环境等综合素进行目标消费群体市场定位消费动机分析
（）目标客源区域定位
案属区域案户型特点整昆明市应该案项目客源区域原理位置位市区周围交通便利适合整昆明市区年轻白领班族需环路拆建政策形成案消费优势基综合素考虑非常利案项目推广实际销售中吸引力提升
（二）目标客源年龄定位
统计25—35岁单身白领阶层刚结婚年轻夫妇购房群体预计占案总量70％次作二次投资商业动机吸引相部分济实力客户群体
（三）目标客户层次定位
根案区域综合情况分析决定案项目事业刚刚起步较前景年轻工薪阶层定济实力中老年投资者
（四）目标客源购买动机分析
市场调查分析中数居家案户型特性市场定位济实型产品事业刚刚起步较前景单身年轻具强吸引力次新婚首次置业者具定吸引力外户型特点增值素吸引部分投资目消费者
（五）针市场特性客源分析
市场调查数统计分析目前昆明市房产市场供求衡仅总量结构房型面积选配倾济实型
（六）客源购房抗性分析
1． 区位抗性
调查数反映出东市区客户心目中
适宜居住区域区位抗性次环城南路带
然段较火车站加云纺螺丝湾
等邻外口流量环境较差
区位抗性较建议案楼盘部完善配套设施增强
身优势便效弱化周边环境繁杂配套较齐全
等带利影响
2． 客户收入分析
案调查客户群单身白领体营者投资客户年轻教师等
图表出40％客户月收入水1501――2000元间属
中水案中月需600元揭购房款（仅占收入
343％左右 ）客户轻松拥属产业
3．住宅类型分析
图表分析明显出昆明客户普通层住宅类型选择
占部分高层需求量相较少高层增设电梯
公摊面积增迫发展商增加建造成售价物业理费
会相应提高销售定抗性通宣传高层
住宅享受性身份位象征性视野开阔优越性产品
调整创新样会占定市场
4．物费接受程度分析
物费认层05元／米／月居高层接受程度
05－1元／米／月间高层1元物费接受程度低
区服务质量直接联系
5．现房屋面积分析
针整体消费市场言住房面积60－80米需求量占3269次80－100米占3086100－120米占14 9660米占1142120米需求量相较少证明正常购房会选择60－100米 年轻会选择70米住房面积
6．购买户型购买动机
购买动机居住目占数投资目
占相重
购买户型年龄层次分析图出25－30岁年龄
层次占例61％次30－35岁年龄层占
30％数单身士首次置业青睐户型
7．客户购房侧重点分析
购买住宅考虑素
例
价格
17％
处段交通
15％
户型合理
11％
周边环境绿化
11％
发展商势力信誉
9％
治安良放心保安系统
9％
区规划完善
8％
子女教育素
7％
物业理
6％
升值空间
4％
车位充足
3％
8．项目区域价格抗性（调查数100分析项目概念模糊统计数）
调查承受价格（单位：元）
选择数
抽查职业
2001－2200
30
单身职员：35
年轻教师：10
体营者：28
投资商：17
：10
2201－2500
43
2501－2700
19
2701－2900
6
2901
2
价格抗性分析区域接受心理价格集中2201－2500元左右
2701元分水岭超价格较抗性总价控制尤重
9．现住房购房方式
图表出昆明市场选择银行揭（首付20）方式购房例
占769720年揭期例占中6928充分
说明昆明市场贷款买房较接受力银行揭成昆明
市场购房方式
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