区理
第章 居住区物业理
第节 居住区物业理概述
住宅居住区
类衣食住行基活动中住居重位住住宅形式 满足家庭成员生活生理卫生休闲娱乐等生活需住宅类历史着社会进步生活水断提高居住条件住宅水断提高国改革开放城市住宅建设迅速发展统计十年国建成5万方米居住 区(称住宅区)2500十年住宅建设会发展说康康关键住房方面表明住宅建设发展重性时表明新建住宅质量理求
居住区前国旧城改造新区建设程中幢幢楼群组成新住宅区 1994年建设部令第33号城市新建住宅区理办法中住宅区概念形式作出规定：新建住宅区指达定规模基础设施配套较齐全新建住宅区( 含住宅区住宅组团简称住宅区)
规划设计中居住区居住户数口规模分规模居住区居住区住宅组团三级分级规模表711
根情况出居住区具定口 规模满足居民日常物质文化生活需城市干道分割然界限制包围相独立区域根统计目前国城市口14生活规模等居住区里种 新建居住区城市住宅建设形式
二居住区功
十届七中全会七届四次会议提出2000年实现康生活水战略目标城镇居民说谓康水居住标准具体三：
(1)均8方米居住面积(2)60％全国住房成套率(3)居住环境总体较改善根精神建设部城市新建住宅区理办法新建住宅建设提出求：居民创造整洁文明安全生活方便居住环境说新建居民区提出必须具种功求功表现四方面
1居住功住宅区基功根居民需提供种类型住宅种类型居住单元青年公寓老年公寓等居住功中重够提供休息场环境饮食盥洗卫生学娱乐交际等功
2服务功住宅区服务功着城市规划建设求房产综合开发求区公配套设施区理应居民提供项目层次服务包括：教卫系统托幼园学中学医疗门诊保健站防疫站等商业餐饮业系统饭店饮食店食品店粮店百货店菜场等文化体育娱乐服务系统图书馆游泳池健身房电影院录室等服务系统银行邮局煤气站五金家电维修部等
3济功住宅区济功体现交换功消费功两方面交换功包括： ①物业身交换开展住宅房出售出租纪中介服务②区理劳务交换业通合方式住宅区理委托出消费功指着城市住房制度改革断深化住宅区中住宅断商品化进行商业化理包括住宅购租两方面逐渐商品化区理服务偿住逐渐加居住消费投入
4社会功住宅区体居民居民活动社会活动聚集住宅区种社会实体行政治安机关商业服务业文化教育银行等住宅区托居民服务发挥功实体间实体居民间居民相互间组成住宅区社会关系际关系形成社会网络相互影响相互制约
三居住区特点
居住区改变市容市貌促进房产业发展改善居住条件方面具重作 集居住服务济社会功体社会缩影建设城市住房建设具特点特点：
1统规划综合开发城市建设发展物质文化水居住条件提高住宅区规划布局变化统规划合理布局综合开发配套建设原指导全国广城镇统规划综合开发新型住宅区成片兴建起
新建住宅区规划布局合理配套设施日益完善改变单分散结 构功节约高密度综合化现代化方发展新建住宅区般栋居民住宅楼体配商业服务业饮食业邮电储蓄托文教卫生娱乐庭院绿化等配套设施组成功齐全居民生活区求区类建筑居住环境相互协调机结合专业化物业理企业实行统理优质服务合理收费
2规模功全新建居民住宅区般层栋楼体建筑群少万方米十万甚百余方米楼体建筑群住宅楼外商业楼超级市场电影院体育馆音乐厅医院等等
区已仅避风雨挡严寒生活休息繁衍代栖身处学工 作教育科研重园休闲娱乐文化体育活动乐园进行区域购物饮食生活服务场更社会义精神文明物质文明建设基住宅区功性区物业理工作带难度
3居民结构整体化配套设施系统化住宅区座单体楼宇构成区房屋系统栋楼房建筑建筑构成整体区域供水排水供电种热力煤气网互相联系构成网络系统系统交融组合形成庞复杂功系统种服务设施配套设施区域绿化道路种供水供电热力网统设计规划住宅外全住宅区服务法分割住宅区变成社会必然求统理统营
4产权元化理复杂化住宅建设投资渠道住宅商品化房改深入房屋产权结构发生变化市场济条件房屋产权单制变产权元化居住区栋楼宇全民集体外产等产权存
住宅区规划设计建设统性系统性功样化房屋结构配套设施 系统化加产权元化区物业理造成极复杂局面导致物业理工作复杂化
四目前国住宅理种方式
城市居住区微型社会理坏反映区文明程度城市居 住区出现理城市住宅建设新课题方面国目前住房理存旧体制新体制转轨时期时期方面旧理方式然存方面专业物业理方式已出现积极进行探索目前国住宅种理方式：
1政府房屋理部门理建国公住房直政府理部门房房站理称直公房种理方式完全计划济产物房(站)完全事业性质单位应该说年房(站)适应计划济体制求代表政府发挥房房修房作解决城市居民居住问题做量工作功灭种理越越适应体制转轨理效率低济效益差弊端越越突出收房租连房屋简单维修维持着住房制度改革深入越越直公房改变产权性质城市已开始探索房(站)物业理企业体制转变历史原理方式较长段时间里继续存
2企业事业单位行理出现较企事业单位特事业单位开发建造分配单位职工住宅单位房产部门(房处房科)进行理谁建造谁理原产物理机构理运作房理直公房相似弊端相样需理体制转变
年较企事业单位已开始探索转变理体制种单位房部 门逐步转变企业性质物业理机构单位住房实行物业理种单位住房委托社会物业理企业实行物业理
3房产开发企业理房屋开发建造单位行理建造出售业出租户住宅目前常见种住宅理方式着谁开发谁出售谁理原较房产开发企业均设物业理部初物业理部开发企业属部门着物业理推行开发量增开发企业物业理部逐渐扩形成独立公司子公司形式独立核算负盈亏取法位转变物业理企业目前物业理企业中种类型企业占较例数城市住宅区均类物业理企业进行物业理
4物业理企业理社会具独立法位物业理企业房屋附属公设施场进行理提供全方位层次理服务模式然国出现时间长发展势头强劲已政府房产业界广民群众识代表住宅物业理发展方
五物业理强生命力
1995年1月18～20日国家建设部房产业司召开全国物业理工作座谈会十年房产理工作进行总结会议着重国目前住宅理种方式进行较分析物业理方式优点取识种识认房产理部门直接理单位街道办事处区类房屋程度存着理机构健全理费渠道理工作位等系列问题尤十年建居住区然居住条件配套建设明显改善缺乏效理导致私搭乱建垃圾意堆放设备残缺全道通房屋失修失养等问题严重存区面貌年新二年旧三年破问题十分突出等等实践告诉原套行政性福利型房产理体制越越适应形式发展需必须旧理体制根进行改革
探索基础深圳广州80年代起开始鉴香港国外物业理验结合国实际情况走出条适合国国情适应社会义市场济物业理新路种物业理观念模式理容广度深度明显区原房产理种物业理具四特点：
1变产权单位理部门头家理物业理公司统理
2变种单纯房屋维修建筑物附属物场环卫治安绿化道路等实施全方位维修养护专业化理方面综合性服务
3变政府部门行政性福利型理企业化专业化营型偿服务
4变理单位终身制现业选择通合方式合规定期限聘制
种集高度统理全方位层次服务市场营体充满生机活力 物业理出现越越显示出强生命力成住宅物业理发展方
六居住区物业理概念
分析居住区物业理概念概括：住宅区房屋建筑设备市政 公设施绿化卫生交通治安环境容貌等理项目维护修缮整治物业理公司物业理合统实行专业化理业提供综合性服务物业发挥功
七居住区物业理特征
旧理模式相居住区物业理模式具特征：
1社会化种理模式摆脱种建分散理体制产权单位产权找总家克服旧体制政互相扯皮推诿种种弊端利提高整城市理社会化程度
2专业化种理专门物业理企业通委托合签订产权意志求实施理种模式行政性理终身制变企业营型聘制种新体制业权选择物业理单位物业理单位必须良营服务占领市场样根促进服务态度改变服务质量提高
3企业化物业理种营型理推行偿服务合理收费通种营区类房屋设备理走业养业发展道路
4建结合物业理房屋建设理相结合表现理模式强生命力模式区面貌年新二年旧三年坏情况改变说三分建设七分理求物业理模式中体现理模式理建关系利发挥投资效益宝贵社会财富民财产保值增值
第二节 住房居住区物业理
目前国住宅物业理住房产权分作产权物业理居住区 物业理分叙述
产权性质住宅物业理
目前国住房产权说分作三类：拥全部产权商品房房改中
出售住房尚未实行房改租赁住房三类住房物业理实务中区分述：
()商品房住宅物业理
商品房住宅指国家开发企业投资建造市场价全额出售购房者住住宅 市场价格交易类住宅着住房制度改革深化住房商品化推进逐渐增加城市住宅中占例
商品房住宅全额出售购房者拥房屋全部产权包括房屋权机 收益权处置权购房者业签订购房合时应时签订物业理委托合业公约
商品房住宅应国务院发布城市私房屋理条例建设部发布城市异产毗 连房屋理规定实施理总原住物业理实施中划清产权部分产权部分界限责相关费分摊产权部分理维修养护均业负责承担相应费干业产权部分理维修养护业负责委托物业理企业负责业权例分摊费
(二)房改中出售住宅理
房改中出售住宅指住房制度改革中优惠价格补贴出售公住房 公房出售
1公房出售种形式公房出售目前种形式：
(1)房改规定标准价已租住职工出售5年住公住房购房者具部分产权
(2)房改规定成价已租住职工出售5年住公住房住宅产权土仅权收益权
(3)成价中低收入家庭出售优先出售房户危房户住房困难户等条件优先出售离退休职工教师安居工程住宅权益
(4)政府扶持单位支持负担原住房合作社等形式建造合作住宅
2公房出售理点公房出售属住宅商品房住宅房产处置权限性标准价成价购买住宅5年住出售5年购买者必须出售需单位(补贴单位)意出售增值部分分相原付房价占时综合造价例部分
公房出售应推行社会化专业化理模式实行业治物业理企业专业化 理相结合建设部第33号令城市新建住宅区理办法原规定城市异产毗连房屋理规定公住宅售维修养护理暂行办法实施理基原住房出售实行住房住原物业理角度说划清范围责相关费合理分摊述三法规做较详细规定点：
(1)住宅部位设备划分
①部位设备指户门部位设备包括水电气户表线 阳台
②部位指承重结构部位(包括楼盖屋顶梁柱外墙体基础等)外墙面楼梯间走廊通道门厅楼行车存车库等
③设施设备指水道落水邮政信箱垃圾道烟囱供电干 线明天线暖气干线供暖锅炉房高压水泵房消防设施电梯等
(2)公房出售理权限界定
结构相连具设备附属建筑异产毗连房屋 门厅阳台屋面楼道厨房厕院路水设施等应合理承担相应义务约定外方占独占房屋部位损害方利益行
(3)公房出售维修养护理工作原点
①公房出售前售房单位应进行必检修
②公房出售时应制定购房具约束力关房屋修缮理等方面 行守业公约房屋公约购房签订房屋买卖合时时签订业公约房屋公约
③公房出售业委员会成立前住宅维修养护理售房单位售房单位委托 理单位承担业委员会成立住宅理业委员会选聘物业理企业双方签订物业理委托合进行理
④公房出售住宅部位设备维修养护责住宅承担住宅 行维修养护委托物业理企业维修养护住宅承担维修费
⑤公房出售住宅部位设施设备维修养护民政府制定具体办 法建立公房售住宅部位设施设备维修养护基金住宅部位设施设备属损坏责负责修复者赔偿
⑥住宅擅侵占住宅部位设施设备擅增加者减少 该幢住宅设施设备正常运行影响设备
⑦电梯高压水泵供暖锅炉房等设施设备运行维护更新费分摊 国家方政府现行规定执行
⑧需住宅进行中修应城市房屋修缮理规定执行改变原 房屋设计结构修改建工程应报请房产理机关审批竣工验收合格方办理房屋现状变更登记
⑨事住宅维修养护发生纠纷时应协商解决协商成事 房产仲裁机构申请仲裁民法院起诉
(三)租赁住宅理
租赁住宅指具房屋产权通房屋租赁形式取定时期权 住宅包括公住宅租赁集体制房产私房产租赁租赁住宅基特点房产权权相分离出租出租定时期房屋权房屋承租出租必须契约(租赁合)形式规定房屋租赁双方权利义务物业理角度出租业位没变化享权利应义务没改变承租做房屋实际非业基权利义务首先受租赁合约束限制业做出租权利义务赋予承租物业理中出租承租首先应遵守租赁合关规定次遵守物业理委托合项规定
租赁住宅物业理应遵循条基原：
1房屋承租单位承租服务
国家公住房房产营公司出租住房目断满足民居住生活需 私房出租公房出租补充房屋租赁物业理必须维护承租方合法权承租住户承租单位服务放首位支持承租方合法求提高承租方服务质量搞房屋维护修缮工作保证承租方安全方便房屋
2制定合理租金标准
公住房出租必须执行国家制定租金标准房产营公司私房产出租 住宅租金标准制定必须符合国家关规定物价部门审批报房部门备案
3法维护正常租赁关系
房屋租赁双方必须法维护正常租赁关系时处理租赁程中发生种问题 注意调解房纠纷坚决遵守国家关法律政策规定抵制违反法律法规租赁合行
4严格控制租赁房屋途变化
租赁房屋严格房屋设计途进行严格控制租赁房屋途变化原 生活房意改变工业商业房途房屋构件承受重量意改变房屋途会影响房屋安全
综述租赁住宅物业理总原出租房屋修房屋 承租单位住户提供较服务方面物业理企业采取积极效措施充分利济规律法律手段通健全租赁立法法整顿房屋租赁秩序促进租赁住宅物业理水提高
二住宅区物业理
()居住区物业理模式探索形式
居住区理采物业理模式原行政性福利型房产理种旧 体制改革改革国许区级政府房产理部门房产开发企业进行种益探索断总结取重成果逐步发展断完善程
全国说1989年9月建设部庆召开第次全国住宅区理工作会议次会议表示着全国性住宅区理工作序幕1990年6月建设部召开全国住宅区理试点第次工作会议1990年建设部确定广州市五羊村国家级住宅区理试验点1992年9月建设部验收组五羊村住宅区现场考核验收综合全国住宅区理五羊村分高评全国模范文明住宅区1993年4月建设部番禺深圳召开次较高层次专家讨会次会住宅区进行物业理发展方取识正次会住宅区理物业理模式正式确定1994年 3月建设部建设部令形式全国颁布施行城市新建住宅区理办法( 简称理办法)理办法作部门规章房产理体制改革指明方
(二)居住区物业理特点
居住区物业理城市新建住宅理社会义市场济条件出现新事物 具特点：
1居住区物业理城市理中社会物质文明建设精神文明建设融体建设部颁发理办法第条首先居住区精神文明建设物质文明建设提出明确求居民创造整洁文明安全生活方便居住环境物质文明建设方面物业理体现居住区房屋设备维护修缮等理方面居住区物业理容中较详细说明现着重居住区精神文明作说明
居住区精神文明建设包括两方面：精神文明建设基容二精神文明 建设活动方式
精神文明建设基容中中央关社会义精神文明建设指导方针决议 精神居住区精神文明建设具体容包括方面：
(1)结合居民实际情况制定居住区居民精神文明公约
(2)充实完善文体设施娱乐场开展丰富彩文体活动密切邻里感情协调际关系促进安全团结社会稳定
(3)建设高雅社区文化培养健康社区精神
精神文明建设活动方式根居民情况精神文明建设应灵活样方式进 行通常活动方式：
(1)运传播文化工具康乐设施开展联络感情活动
(2)创建文明单位注重文明居住
2居住区物业理重特点突出表现理重建设特点城市新建住宅理重视物业建成理物业旦建成方面条件基定型专业物业理仅居住区房屋设备项功充分发挥弥补物业建造程中种足缺陷广居民提供整洁安全谐居住环境
3居住区物业理体现区民政府监督指导行政理专业理相结合特点建设部理办法第三条规定：房产行政部门负责区理理工作市政绿化卫生交通治安供水供气供热等行政部门营区民政府职责分工负责区理中关工作监督指导居住区相独立区域保证区社会治安理办法重指导思想居住区物业理高标准求
居住区迁入新居民具阶层职业差异区生活 惯爱方面区济收入等差决定居住环境居住行差异差异时会产生种样问题矛盾纠纷时新建居住区区居民家园家生活场必治律基础居住行做出某限制约束制定家遵循居住行规范业公约享受定权利时承担相应义务
居住区行政理住宅区属政府该区实施政府职理直接 理机构：街道办事处公安派出政府分部门职机构城市规划城市监督市政理房屋产权理环境卫生防疫环境保护工商行政物价税收民政事务社会治安等机构
居住区物业理具体容面专门叙述里着重指出居住区物业 理行政理物业专业理结合社会义市场济条件社会分工必然产物社会进步济发展社会文明表现
4居住区物业理复杂性较前旧理体制说种理带相复杂性表现三方面：
首先区房屋产权元化求理权威性统性产权性质住宅物 业理侧重点针产权元化实行统物业理具定复杂性
次区物业理实施程中涉市政部门公安街道办事处等部 门单位协调相互间关系利益明确职责理范围搞区物业理关重
第三物业理费筹集复杂性产权形式物业理费筹集渠道物 业理服务收费计算原收缴方式前国物业理普通住宅区推行住宅区物业理费筹集考虑物业理实际运作成费考虑民群众济收入实际水种费支付力矛盾构成现阶段住宅区物业理费筹集复杂性费具体筹集带非住宅物业更困难需认真加研究制定稳妥行收费标准办法
(三)居住区物业理具体容
居住区物业理城市理现代化社会义市场济条件济发展社会 化分工产物物业理具体容：
1保证区原规划意图实现制止种违章行进步完善补充原规划足处督促指导住户业执行规划法
2房屋定期维护保养合业委托辖物业定期维护保养尤房屋公道公设备必须众业协调理服务机构作产权者利益维护代理加强理单元栋楼建立房屋保存档案
3供水供电公明电梯等动力设施维护理区总泵房配电房行发电机房均应专业技术员操作理确保正常供水供电安全电
4市政设施维护理区红线范围明确规定属市政理外市政配套设施包括楼宇公排水化粪池等设施均应物业公司进行理
5环境保护绿公理种理目广居民提供良居住环境现行区规划规定：绿面积少总占面积30％绿化覆盖率低25％环境保护控制噪音控制空气水质污染严格执行环境保护法治理清住宅污染源
6清洁卫生防疫工作区公卫生设施进行维护外区楼宇外公场清洁工作加强防疫灭鼠灭蚊绳孽生基认真城市卫生条例做区卫生清洁工作坚持拾零清扫制度禁止乱张贴乱涂写区营商点应严格执行门前三包制度物业公司应争取工商行政理部门支持年审制度应视营者遵守区理制度优劣决定否继续发营业牌
7防火防盗公秩序理区允许乱放车辆允许占道堆放物件允许占道作业摆摊设档根公安部门关开展群防群治求谁受益谁出钱办法组织区保安队伍配合公安派出搞巡逻放哨
第三节 居住区物业理目标原
建设部城市新建住宅区理办法(简称理办法)求居住区 物业理房产开发企业开始工作时应进行理办法第五条规定：房产开发企业出售住宅区房屋前应选聘物业理公司承担住宅区理签订物业理合住宅区物业理公司负责理前房产开发企业负责理
物业理公司选聘理工作进行检查监督理办法第六条规定 住宅区应成立住宅区理委员会(简称委会)
委会组建权利义务
()委会组建
该委员会房产行政部门指导住宅区房产产权选举 代表组成代表维护住宅区房产产权合法权益
(二)委会权利义务
委会权利：
1制定委会章程代表住宅区产权维护房产产权合法权利
2决定选聘续聘物业理公司
3审议物业理公司制订年度理计划区理服务重措施
4审查监督项理工作实施规章制度执行
委会义务：
1根房产产权意见求物业理公司理工作进行检查监督
2协助物业理公司落实项理工作
3接受住宅区房产产权监督
4接受房产行政部门关行政部门住宅区民政府监督指导
二区交付前物业公司理工作
城市新建居住区物业理规划阶段开始住户入住前物业理三阶段进行物业公司专业理前房产开发企业负责理房产开发企业物业公司签订合分步理(理步介入称超前理)居住区物业理 中第二阶段物业理具定特殊性理项目表：
三居住区物业理目标
建设部理办法制订两重目：居民创造整洁文明安全 生活方便居住环境二住宅区房屋建筑设备……进行维护修缮整治目求居住区物业理通理目标实现 第社会效益表现居民提供整洁文明安全生活方便居住环境种安全舒适居住环境交通绿化卫生文化教育娱乐体整社区环境调解际关系维护社会安定团结具重意义
第二济效益种济效益方面表现出：政府方面说仅 改变政府房屋维修环卫绿化公市政设施费物业理企业收取税收二业方面物业专业科学理维护房屋住宅附属设备设施延长寿命保障业济利益开发企业住宅区物业理说居住区社会效益利房产销售资金周转物业理通种偿服务便利居民生活取定济效益增加理费源
第三环境效益居住区物业理通区绿化水煤液化气 专业理仅助身心健康城市建设产生积极影响
四居住区物业理原
物业公司种服务型行业仅具独立法资格负盈亏独立营 独立核算企业居住区物业理目标应密切联系服务营进行遵循原：
1业治律专业理相结合住宅区物业理首先应遵循业治律专业化理相结合原业治律基础住宅区理具技术性专业性强特点必须专业化理住宅区日常理工作量繁琐离开居民支持增强居民群体意识组织群众参理发挥业治律作实行原关键
2服务寓理服务中住宅区物业理项服务性强工作关系千家万户生活休息文娱安全卫生教育体育等诸方面住宅区理中服务工作具长期性群众性特点：服务时限长十年服务象范围宽男女老幼行业流动性变化快必须坚持服务寓理服务中原树立民服务民负责指导思想
3权营权相分离实行权营理权两权相分离现代物业理旧式房屋理质区针城镇居民住宅区特旧居民住宅区存 两权清问题提出目解决分散理统理矛盾房屋区环境种设备机统体分散产权权属产权单位产权行理显然弊端必须实行权理权两权分离法确认产权权属前提实行理营权集中统定物业理企业某居民住宅区实行统理综合治理全方位服务
4企业营独立核算必须改革原理体制实行政企分开理机构成济实体具相独立营权逐步实现住宅营理市场化
5偿服务费合理分担物业理企业搞理实行优质服务必须资金源资金源业户实行偿服务合理分担原物业理企业提供理服务偿应该着量出入公合理谁享谁受益谁负担原房产开发企业物业理企业业合理分担
第四节 居住区物业理达标考评
贯彻建设部颁布城市新建住宅区理办法提高城市居住区整体理 水推进居住区物业理建设部1995年3月11日建房［1995］120号文件发布 全国优秀理住宅区标准关考评验收标准达标考评工作推动房产理体制改革提高城市理水起重作进步提高全国城市物业理整体水根建房［1995］120号文件部署1996年4月1日建设部颁布关全国城市物业理优秀住宅区(厦工业区)达标办法通知具体办法：
区(厦工业区)实施物业理达标条件
区(厦工业区)实施物业理达1年已获省(治区直辖市)级城市物业理优秀住宅区(厦工业区)称号省(治区直辖市)部门部19 95年颁发全国优秀理住宅区标准通知附件全国城市物业理优秀住宅区 (厦工业区)达标评分细求进行预评预验总分达90分方建设部申报参加全国城市物业理优秀住宅区(厦工业区)年度达标考评活动
二区(厦工业区)物业理达标申报
申报时区(厦工业区)理单位认真填写全国城市物业理优秀住宅区(厦工业区)申报表省(治区直辖市)部门负责签署预评预验意见加盖公章年7月30日前申报建设部房产业司
中央部门京单位属区(厦工业区)申报参评工作分隶属关系国务院机关事务理局中直机关事务理局解放军总营房部会北京市部门组成考评组进行预评预验报建设部
三区(厦工业区)物业理达标组织实施
年起达标工作建设部领导省市组织2～3名专业员司委派 1～2名员组成建设部考评组进行考评验收考评达标工作年8月份开始
四区(厦工业区)物业理达标考评验收
建设部考评组考评验收总分达90分区(厦工业区)授予全国城市物业理优秀住宅区(厦工业区)称号总分达95分区(厦工业区)授予 全国城市物业理优秀示范住宅区(厦工业区)称号颁发标记牌奖状建设部适时候召开表彰会
五区(厦工业区)物业理达标检查
应标准评分细求做已获全国城市物业理优秀住宅 区(厦工业区)称号区(厦工业区)复查工作已获奖区(厦工业区)理水降群众意见省市部门检查达标准规定报建设部批准取消光荣称号建设进行定期检查
第五节 居住区物业理费源测算
居住区物业理费源
居住区物业理费指物业理单位接受物业产权委托居住区房 屋设备专设施绿化卫生交通治安环境容貌等项目开展日常维护修缮整治服务提供居民生活相关服务收取费规范居住区物业理服务收费行维护正常收费秩序促进物业理事业健康发展国家计委建设部1996年2月9 日联合颁布城市住宅区物业理服务收费暂行办法(简称暂行办法) 贯彻暂行办法根具体情况先制定实施细具体收费标准
居住区物业理收费住宅商品化产物单纯政府拨款单位补贴 动居面重改革目前国广居民收入水相较低承受较高费特国长期实行住宅福利制度居民收取项理费心理准备足居住区物业理收费政策性强十分复杂问题方面关系住房改革深入发展问题方面涉广居民济利益问题制定合理收费标准确保稳定资金原居住区物业理企业必须作十分棘手问题
解决住室区理费问题需建立渠道层次筹集物业理费机制物 业理费源：
1定期收取物业理服务费
2区维修养护专项基金
3业种营收入
4政府政策定资金扶持
5开发单位予定支持
现简单分述：
1定期收取物业理服务费物价部门批准物业理企业定期住宅区单位居民收取定数量物业理服务费
物业理服务费指物业理单位接受物业产权委托区房屋建筑 设备公设施绿化卫生交通治安环境容貌等项目开展日常维护修缮整治服务提供居民生活相关服务收取费
物业理费筹集中物业理服务收费应物业理费稳定源
2区维修养护专项基金区维修养护专项基金(简称维修基金)指区部位设施设备更新中修基金费旦需支出数额巨单日常理收费法负担必基金形式事先提取目前项基金名称缴纳方法致明确住宅区实行物业理应设立专项维修基金
维修基金通建立双筹集渠道收取分两种情况：
(1)公住房出售维修基金收取
公住房出售维修基金售房单位业(购房)双筹集
①售房单位定例售房款中提取原层住宅低售房款20％高层住宅低售房款30％
②业次性分次筹集次性筹集指业购房时次性收取定数额维修 基金具体标准政府确定北京市规定1997年公住房出售维修基金交纳 标准建筑面积42元方米分次筹集指业月季年分次交纳定数额维 修基金
(2)商品房出售维修基金收取
商品房出售维修基金开发建设单位业(购房)双筹集
①房屋销售阶段建设单位住宅综合造价提取定例维修基金(纳入住宅成)城市规定层住宅提取2％高层住宅提取3％
②业次性分次筹集次性筹集指业购房办理签约入户手续时 次性缴纳维修基金具体标准购房款1％建筑成价15％方米提取分次筹 集指事先维修基金计入物业理费然逐月收取物业理费中定例(15 ％)提取集维修基金中
公住房出售商品房出售遇某重原维修基金敷时 业委员会研究决定时业筹集
(3)维修基金理
维修基金必须专款专物业部位设施设备更新中修 必须加强维修基金理
维修基金全体业业委员会批准委托物业理企业实际操作业 委员会未成立前政府部门负责理维修基金收缴应专户存入指定银行需时物业理企业提出计划预算报业委员会批准程中接受业委员会银行监督检查需注意般宜物业理企业直接掌项基金笔基金永久存物业理企业受业委员会委托定时间理该物业防止物业理企业短期行解聘该企业影响项基金安全必须业委员会负责该基金做专款专防止挪作
维修基金突出特点数额巨持续应保证安全基础争 取产生增值收益购买国库券债券等产生利息收益方面物业更新维修方面弥补日常理费足
3业种营收入政府钱增加居民济负担情况物业理企业根身情况积极开办种济实体开展种营创造济效益业养业补充区物业理费足组建工程队完善住宅区配套建设建区围墙行车棚车库铺设甬路建停车场等组建装修队新楼统理统装修开办商店餐饮健身房美容美发厅等济实体区住服务社会承接业务种营取部分利润弥补理费足实现业养业目
物业理企业开展种营收入利润性质讲属物业理企业收入营 利润时收入利润事先法准确测算预计种收入利润属物业理费稳定源里物业理企业开展种营部分利润(注意 部分利润)做物业理费源考虑目前国市场济体制尚完善推动物业理运作民群众济承受力实际出发提出定时期带较强渡色彩措施
4政府方面扶持考虑目前国实际情况广居民收入水低租金住房政策区理费完全住户负担尚较困难推动物业理发展住房制度改革政府方面物业理予力扶持
目前政府物业理扶持体现制定相关政策予定资金支持包括 ：
1制定住宅区物业理服务收费方法标准加强收费理
2规定房改住房电梯高压水泵房供暖锅炉房等设施设备运行维护更新等费单位支付减轻负担
3规定物业理企业享受国家第三产业优惠政策开展种营中适减免部分税金等
4划拨定城市建设维护费区部位设施设备维护理减轻区日常理费负担北京市规定区道路宽度35米(含35米)道路埋设道路市政排水设施市政工程理部门负责维护理区供电供热供气等市政设施做相应规定市政相应部门承担定维护理责费
5开发建设单位予定支持开发建设单位支持体现优惠方式提供定数量理户营性配套商业户2种优惠方式：
成价出售城市规定开发建设单位规划建设专业理户区住宅
总建筑面积05％～1作商业网点房建筑成价出售物业理企业利商业网点房开展方便住宅区居民生活项服务物业理企业统营理营收入区物业理
6成租金租指营性商业房采取全出售办法物业理企业成租金租市场租金标准租出租金差额部分区物业理
着市场济体制建立完善民群众收入水逐步提高政府扶持开 发建设单位支持逐渐减力度现阶段十分必完善市场济体制住宅带社会保障性特点中低收入者居住普通住宅政府予定扶持开发建设单位身声誉济效益建造住宅日物业理会予必支持
二居住区物业理服务收费原
暂行办法特收费原作出规定：物业理单位开展正物业理服务收费 应遵循合理公开物业产权承受力相适应原时抽出国家鼓励物业理收费应根提供服务性质特点等情况分实行政府定价政府指导价营者定价
1实行政府定价政府指导价物业产权提供公卫生清洁公设施维修保养保安绿化等具公性服务代收代缴水电费煤气费线电视费电话费等公众代办性质服务收费实行政府定价政府指导价
中普通住宅提供公众代办性质服务实行政府定价北京市规定水电房 租煤气卫生5费统收服务费标准月户1元高级公寓墅区等高标准住宅区提供公众代办性服务实行政府指导价
实行政府定价政府指导价物业理服务收费标准物业理企业根实际提供 服务项目项费开支情况物价部门申报物价部门征求物业理行政部门意见独立区单位核定实行政府指导价物业理企业政府指导价格规定幅度确定具体收费标准
2实行营者定价属物业产权需求提供特约服务政府物价部门规定统收费标准者外服务收费实行营者定价特约服务包括房屋装修家电修理居室清洁代购商品找医送药护病接送子女学等
实行营者定价物业理服务收费标准物业理企业区业委员会产权代 表代表协商议定应收费项目收费标准物价部门备案
特约服务应某住户特殊需开设特约服务费收取应该谁受益谁 付钱原收费标准相较镐情况服务标准样难统
三居住区物业理公性服务收费费构成测算方法
()居住区公性收费费构成
暂行办法第八条居住区公性服务收费费构成作规定：
1理服务员工资规定提取福利费
2公设施设备日常运行维修保养费
3绿化理费
4清洁卫生费
5保安费
6办公费
7物业理单位固定资产折旧费
8法定税费
中第2项第6项费支出指工资福利费外物质损耗补偿费开支
物业理服务收费利润率暂省治区直辖市政府物价部门根区实 际情况确定
外实行物业保险住宅区应包括投保财产保险(火险灾害险等)种责保险支出
(二)居住区公性服务收费标准测算原
居住区公性服务收费标准服务档次居民收入水物价 收费标准暂行办法求物价物业行政部门密切配合做暂行办法实施工作
暂行办法第七条指出：物价部门核定收费标准时应充分听取物业理单位 区业委员会产权意见利物业理服务价值补偿考虑物业产权济承受力物业理服务发生费基础结合物业理单位服务容服务质量服务深度核定核定物业理收费标准应根物业理费变化适时进行调整
(三)居住区公性服务收费测算方法
第六节 住宅区文明建设
住宅区建设社区形成发展基础住宅区文明建设创建直接关系 社区精神文明建设成效文明区评考核起积极推动作
住宅区精神文明建设
社区精神文明建设提倡社区精神住宅区精神文明规范两方面确立
1提倡社区精神
确立形象必须独特气质精神风貌企业确立形象必须 企业理念住宅区社区精神应该够综合反映出该住宅区居民优良品质精神境界道德规范拥样种精神培养教育引导整区居民正确健康思维行创造良际关系社会公德社会环境保证区真正成居民安居乐业场
2住宅区精神文明规范
社区精神孤立抽象高攀灵魂核心制定整 区精神文明规范整区精神文明规范体现社区精神具体容操作求参全国城市文明住宅区达标考评实施细住宅区精神文明规范应方面：
(1)制订区居民精神文明公约
(2)开展文明单位创建活动文明区文明楼文明家庭文明居民组活动
(3)开展社区活动运种传媒工具文娱康乐活动场组织种公益活动包括体育文艺文化活动联络感情增强友谊
(4)区居民够遵守项理制度文明居住积极参加项公益活动邻里间团结友爱互相帮助弘扬社区精神
二文明区标准
1理运作
(1)健全理机构设固定办公场
(2)区理机构发挥作
(3)区项理制度完善制订居民公约项专业理规章办法工作考核标准建立住户回访制度
2精神文明建设
(1)注重精神文明建设订居民精神文明建设公约
(2)区居民觉遵守住宅区居民公约项理规定
(3)文明居住邻里团结弘扬社会义精神文明道德风尚创建文明住宅区
(4)社会化服务质量开展优质服务竞赛
3房屋理
(1)住宅区房屋乱搭乱建
(2)住宅楼阳台(包括台外廊)碍观瞻危房屋结构安全
(3)房屋楼梯走道等部位保持清洁意堆放什物意占
(4)订便民收费办法种费时收缴推行统收减少手续方便住户费收缴率应达98％
(5)房屋档案资料齐全理完善
4房屋修缮
(1)坚持房屋修缮制度制订便民措施动时养护维修
(2)保持房屋完房屋完率达98％
(3)房屋零修时率达99％
三区精神文明建设公约
搞区精神文明建设广住户享文明健康工作生活环境特制订 公约敬请遵守：
遵守国家政策法令法律关规定住宅区项理规定做遵纪 守法居民
二住户邻里互相尊重相互关心互相帮助睦相处享
三违禁品黄色污秽书刊画片唱片录音带等带进社区家庭
四住户应遵守规范七：损坏公物破坏绿化吐痰说脏话粗话 公场吸烟乱扔垃圾乱穿马路维护住宅区公卫生
爱护公财物维护公设施创造环境优美秩序良安全舒适居住环 境
五公场走廊堆放物品占公场填塞通道公建筑物 乱涂乱画乱张贴乱竖指路牌广告牌等保持公建筑物原样美观
第七节 区物业理立法执法
区物业法制理意义作
()区物业法制理涵意义
区物业法制理指物业理中国家方关法律法规规 物业物业理进行法制宣传教育理服务总称
众周知区开发区物业理孪生兄弟区物业理区开发 建设延续制订完善关房产开发法规时应时制订完善物业理法律法规物业理涉面广存方面权利义务关系法律关系相应十分明确应该意识果没相应健全法律法规体系作物业理保障物业物业理工作难维系
目前国部分城市没结合区实际情况认真制订出具法律约束力 关物业理法规制度物业理相关方面法律位尚未明确导致进行行业规范调整中缺乏行效法律手段澄清行政理物业理关系理头理等问题少方解决形成物业理工作具体实施难度阻力区物业法制理意义：
1建立健全关物业物业理法规区物业规范化理中作法
物业理发展需竞争秩序市场环境市场正常运行取决 法制完善市场规制定果没统立法规范市场行物业理物业理业房屋利益发生诸收取费等矛盾时会出现法法律手段维护权利义务
建立健全物业理法规明确物业理中体客体权利义务规范市场 行具重现实意义
2建立健全物业理法规确立政府理权威
着早期开发物业相继投入物业理中问题逐渐暴露出住宅区中 楼宇理绿化环卫治安水电设施等方方面面存着严重理问题政府关部门解决问题已出台时原规定实际情况讲许原规定具操作性缺乏约束力度政府部门监督理难形成权威需相应建立套完整科学严密操作法律法规体系增强政府理权威
3建立健全物业理法规保证业基权益
般讲住宅区物业理业房屋产权拥容争辩决定权 房屋房屋权处置权国目前现状开发商决定物业理委托物业理脱离开政府关部门监督单方面制定物业物业理费等标准难保证业基权益业身利益出发迫切求物业理制度法制化法办事
综述加强住宅区物业法制理法推动保障物业物业理健康发展 便更服务广住宅户效提高政府法制理执法力度调整物业理广业住户关系正强调区物业法制理意义
(二)区物业法制理作
加强区物业法制理通国家方立法物业执法提供法制保障实践证明 物业立法执法区物业法制理中发挥作：
1起法治市作
某种意义说市场济法制济区物业物业理中建立健全法制
理监督约束开发商物业房屋实施保修承诺监督约束区物业业区物业住户等间法律行法办事违法必究市场济法制建设客观求强调法威力法律成约束行准区物业法制理起法治市作
2起协调方关系作
加强法制理方面介入区物业理时作法章 循方面树立工商税务治安卫生防疫等政府部门执法权威方面处理相关市场行时起配合协调致社会监督相互关系作
3起保护房屋者权益作
制定区物业法规加强法制理解决物业理中诸事件国家稳定繁荣 促进社会义物质文明精神文明建设必需前提条件制定建立健全法规制度法律保护房屋者租者合法权益起法保护者权益作
4起促进物业理深化改革作
区物业物业理国民济理重组成部分深化区物业济理改革 加强区物业法制建设理需加强区物业法制理运济手段法制手段推动物业理改革断深化起促进物业理断深化改革作
5起物业纠纷法解决作
区物业物业理民事纠纷发性领域司法部门受理民事案件物 业纠纷仅次婚姻纠纷列入第二位见加强物业法制建设理建立健全相关物业法规会减少纠纷利司法区物业理民事纠纷处理物业法律宣传教育增强力度加强法制理中难出起法解决民事纠纷作
二区物业法制理范围职责
物业理建立契约基础民事商务行须法律法规调整 物业理行程中形成权利义务关系法律关系体包括物业理者物业者者政府业务部门相关单位等作物业理法规仅应解决物业理运作中直接面种障碍应相关法律相协调相统相互补充衔接形成较严密法规体系种问题根环节全面彻底解决
()住宅区法制理范围
前述物业法制理狭义讲称立法理区物业立法理范围应包括 房屋建设物业权物业市场物业修缮物业理等方面立法法律关系法律责事实应属房产业立法范围组成部分
1房屋建设
长期国种房产物业(尤住宅方面)建设规模速度城市发展情况城市口增长速度严重协调造成住宅建设足住宅理混乱住宅市场培育起导致住宅建设资金短缺材料质量缺乏控制房产业住宅国民济中应起作远远没发挥出住宅相关市场整体水低水徘徊房产物业立法应住宅建设作项重容明确规定逐步提高住房标准逐步改变现行住房分配制度相应住房问题列入国民济社会发展计划中住宅建设设计施工规划拆迁环境求配套基础设施材料供应工程验收接等环节均应属立法范围
2住宅物业权
国土属国家集体房产物业权指物业建筑物身 权相关土权物业者相关土权进行非法转严禁买卖变相买卖
明确物业权维护物业领域秩序关键住宅物业权明引起物 业理纠纷结症物业权物业法制理基础物业法规必须物业权容权形式权获变更丧失登记审核方法物业关系物业代等方面做出明确立法
种权应受法律保护国家集体房屋相关范围利益受 侵占变相侵占非法查封没收挤占
3物业市场
目前国住宅物业市场发展远远够必须开拓完善诸住宅物业买卖市 场租赁市场相关金融市场物业中介服务市场应该允许物业种制形式种权形式物业种营方式存相适应完善住宅物业金融体系中介体系建立综合型配套性完备物业市场需加强物业济发展规划计划加强物业立法司法行政干预力度加强社会法制建设
4物业维修
区住宅建设理必须采取新建维修举方针抓建设维修 事实住宅物业维护维修国住宅建设规划发展重补充住宅样年限求通日常维修延长寿命提高住宅济效益方面实际情况果投入相力财力物力济提供更房屋物业修缮应该物业立法重容物业法规必须明确规定物业修缮职责维修求物业维修制度建立物业维修资金源物业维修材料标准供应维修队伍素质合理组合等等
5区物业理
区物业理目求方面环节佳效益广义讲区建设理 住宅济市场理住宅维修理等社会效益济效益环境效益达理目必须运理济手段法律手段行政手段相关法规制订代表法律手段具体运开始通物业理立法司法物业济行政理手段规范化科学化运物业法规调整物业理中种关系
(二)住宅区法制理职责
建国国住宅建设住宅物业理方面法律法规健全存问题相 复杂理方面漏洞缺陷相严重远远落实际需住宅物业需立法法加强理单行政权力理社会济理法律理渡法律统行动做法法必执法必严违法必究样逐步建立正常住宅理秩序相应济秩序区物业进行法制理重职责通立法物业立法起作：
1保护物业合法权益
制定物业法规解决物业事务中诸问题国家稳定繁荣促进社会义物质 文明精神文明建设必条件制定健全物业法规法律保证公民仅利保护物业合法权益杜绝侵占业住户权权现象发生
2促进物业建设维修
国整体物业供水紧张造成原房屋建设需外方面 旧房屋严重失修淘汰率增加果现物业维修延长年限仅保证业利益会缓城市土房屋紧张状况建立相应物业法规务维修物业措施制度化固定化促进物业修缮工作增加保证物业质量量弥补物业供足
3促进房产物业济改革
济基础法律层建筑法律济反映时反作济济服务 前国正深化改革关法律制订应促进改革保障改革利进行房产济国民济重组成部分应该深入调查研究总结新验基础时国家关物业方针政策规范化法律化
4促进物业理持续稳定发展
改革健康推进济稳定发展必须更运济法律手段强化
理做乱活乱物业理方面应该样物业立法促进物业改革物业济发展
三区物业理中部法规建立
强化物业理必须围绕房屋理体建立完善理法规制度办法标准做 法治理章理住户理服务工作员进行常性宣传教育觉遵守法规做理制度化常化避免理工作意性盲目性立法重立法更重区物业部法规建立方面具法规性质规章制度建立理言应包括容：
()办理入住手续签订入住合约
双方办理手续签定合约时应掌握原容：
1售楼出租房屋时售楼合租赁合书应清楚标明物业实行统理购楼者提供偿服务日楼房交付时业应服物业部项理制度章交纳种费执行理制度视违约行违约方负产生切济损失法律责
出售房屋前房屋交付服理章缴纳种费作购买房屋提 出交易条件合理必购房者选择购房时充分愿考虑否接受样合条款符合愿公等价偿诚实信原
2入住前必须物业公司办理入住手续
物业公司业提供常规服务项目服务理机构双方决定出售房屋购买 房屋时签订购楼合确认接受理条件提供服务责购租者交楼时必须办理入住手续果购楼者拒签入住合约售楼方权购买者交出房屋直协商购房者愿意办理办入住手续时交楼确认协商成应原价退回房款收回房屋
应坚持谁入住谁签订入住合约手续原接受委托书代办手续 接受条件日履约应实际居住者
般物业公司业签定书面合约：①入住合约②居住公约③物业理 规定等
(二)协调关系严格理
物业公司应取政府关职部门支持配合取公安派出支持 规定新入住居民律物业公司开具证明予办理户籍迁入登记措施接受理住户起监督制约作
房部门支持重购房者房产理机构申办产权证时规定没物业 公司开局证明接受产权登记便促业觉接受区理项规定
规划理部门求业申报装修律物业公司先行提出原性意见接受 申报样利整物业规划理保证房屋基建筑求诸学校幼园托街道办事机构工商理机构等支持配合物业理十分重
述关协调关系容均应部建章立制中作出明确阐述
(三)物业部法规建立应国家法基础
中华民国宪法第二十四条规定国家通普理想教育道德教育文化教育 纪律法制教育通城乡范围群众中制定执行种守公约加强社会义精神文明建设物业理法规制定应根国家法律法规求结合中华民国城市规划法关细物业实际情况普遍性容易违例行相互约定形式制定公众行准签约双方具等约束力条文中楼宇外貌部布局规定楼宇建设均应基建项目实施前市(县)规划局审定批 准未征理处意城市规划理部门批准前单位住户改变楼宇外貌部布局(含花园台层)改变原设计功未批准强行施工属违法行理处视情节权采取说服教育罚款等措施进行制止甚追究违法户法律责规定部法规达目
1告诉业(住户)购买居住房屋政府备案建筑意改动损坏维护规划法严肃性
2控制乱搭乱改防止损坏物业外貌行发生
3保证楼宇结构受破坏保障业生命财产安全
4防止业意改变楼宇功
(四)重视培养提高理素质
提高物业理中理层操作层素质区物业物业理常抓懈重路 远务部法规建设中应层次结构培养培训作部建章立制重法规容培养初中高级知识结构培养计划列入具部法规性质制度规定中明确职责权限划定职责范围作负职全体员工较成效完成实施工作：
1身作廉洁奉公职责处理分工作维修务
2坚持分工负责相互配合模范遵守国家法律法规区物业部项理制度
3理包括计划生育全方位服务工作发现处理违章违约等行程中善运法规制度理服作法制宣传教育工作
4坚持门访问听取业住户理服务工作意见求时处理业住户理服务工作投诉
5代表业住户区公事务进行协商洽谈
6定期定期组织业住户进行相互间交流联欢活动间沟通联络提供帮助
7完成级布置工作
(五)物业民理
区物业民理物业理建立法规制度重组成部分包括两方面制 度容：
1成立物业理委员会
物业理委员会物业属区政府关部门领导物业物业理牵头 社区街道办事处公安派出城市监察队业代表住户代表等员组成委员会关法规部规定进行建立章程制定项制度实施民理通讨物业理方面重问题发挥桥梁作物业委会受全体业委托物业理起监督作协调业间业物业公司间关系维护业住户合法权益
2物业理委员会职权范围
物业理委员会业住户参物业民理组织形式职权：
(１)讨决定物业理服务工作中重问题
(２)检查督促区办事机构专业服务机构工作情况
(３)检查考核物业项法规协议制度规定等贯彻执行情况
(４)检查理服务费收取情况
(５)针物业理服务工作情况提出关议案交物业理机构实施
(６)业住户宣传物业理制度协助物业办事机构纠正违章违纪行教育业住户觉维护公集体利益支持物业理工作
(7)监督物业理员工作提出奖励处罚建议
(８)物业委会成员提出增补罢免意见
四区物业理中纠纷仲裁
物业物业理中纠纷指关土房屋权利义务争议民事权利体享 财产权具占收益处分四种权利通常情况权利权事实状态相吻合时候权存纠纷权权利权事实相吻合时占收益处分权利受侵害发生争议情况发生纠纷
物业物业理纠纷案件财产权益纠纷案件中重方面资料介绍级 法院房产物业纠纷收案数全国民事财产纠纷中突出问题仅住宅房产租赁纠纷占物业纠纷半
()房产物业纠纷类型
发生房产物业纠纷原类型较通常情况纠纷类型表现形式：
1土权纠纷指租赁土引起纠纷土引起纠纷擅占土纠纷耕引起纠纷侵犯公引起纠纷土权偿转中发生纠纷宅基纠纷等
2退租搬迁纠纷少业收回房屋修缮危房出卖租强行承租退租单位分住宅继续占原协议房
3房租暴涨强行收回纠纷业收回房屋权相挟幅度提高房租强迫退出房屋引起纠纷
4高租强住纠纷房屋租赁期间发生第三者出高租强行入住房产机抬高房租
5房屋转租转引起纠纷
6拖欠房租损害业权益引起纠纷
7离婚问题遗产问题引起房产纠纷夫妻离婚继承死亡离婚事继承房产分割等问题发生争执互相
8物业纠纷包括业期国家交纳关费税房屋建善妨碍城市建设市容防火交通绿化等妨碍社会公益引发纠纷未社会义务相关
八类物业纠纷相互关联相互渗透发展成刑事犯罪违反治安 理处罚条例行事实房产物业纠纷种类更法律关系更复杂民法院审理房产物业纠纷起定作着房产业物业法制建设健全行政司法程序受理房产物业案件职责范围会求更加明确法处理物业纠纷案件保护业合法权益促进社会安定团结仅必
(二)房产物业纠纷仲裁必性
房产物业理纠纷产生事根房产物业法规关条款事实 行解决协商解决成时方国家关理部门申请调解仲裁
谓仲裁指事实事双方纠纷性质进行说服教育采取必 法律程序予调解裁判仲裁包括行政仲裁司法仲裁
房产物业行政仲裁民法院司法仲裁两种解决房产物业纠纷方 式权限性质处理程序法律效力等方面二者国家现行法律法规相关政策进行处理达目相房产物业仲裁必性：
1现实济生活中存着量房产物业纠纷完全法院解决纠纷仲裁许纠纷通房产物业行政调解仲裁解决房产物业仲裁十分必种效形式正确解决纠纷进行仲裁缺少忽视效途径
2国传统观念中般忌讳法院官司非万已单位间担心互伤感情影响协作际关系仲裁制度调解协商方式解决纠纷易事接受利执行
3物业理部门调解纠纷程中仲裁工作员须反复事阐明法律政策申诉申诉历房产法规政策知甚少知较觉遵守程程中许会事申诉立案觉察理亏方停止侵害动撤诉情况
4调解仲裁房产物业纠纷充分听取事双方陈诉进行系列搜集证物查阅剔伪证查勘现场技术鉴定等工作法院受理服物业理部门仲裁起诉案件奠定坚实基础
(三)房产物业仲裁原
保证时正确解决物业纠纷房产物业行政部门应确立系列仲裁原 籍形成仲裁工作新秩序通常应包括原：
1先行调解原
房产物业行政部门受理申请仲裁房产物业案件时应首先进行调解 调解达成协议者调解书送达方双方反悔仲裁庭采仲裁办法解决
2事实法律准绳原
仲裁机关受理仲裁程中应开展深入细致调查研究查阅户籍档案关资料 弄清事实基础国家关法律房产理法规进行仲裁
3事法律面前律等原
申请仲裁双方事应然独立法法律处等位 事社会位样隶属关系仲裁机关应支持事法律律等保护事合法权益等行权利
4妨碍事行诉讼权原
仲裁发生果事方双方接受仲裁裁决方事坚持司法机关 起诉妨碍行项权利说仲裁机关做出仲裁裁决方事服权规定期限法院提出起诉
5次裁决原
仲裁行政部门职权范围处理纠纷案件时实行次裁决制度国仲裁制度规 定仲裁机关做出仲裁裁决事方服进行仲裁复议直接法院起诉实行次仲裁制度纠纷时解决避免纠纷长期法解决弊端
(四)房产物业仲裁时应注意问题
1搞准纠纷性质
性质纠纷特征适法律原理清相关纠纷问 题性质适法律时会张冠李戴属权属纠纷适权权原果属般债权纠纷适般债务原果属继承纠纷适继承原属方未社会义务纠纷适行政财政环卫治安等相关法规应原
2抓住发生纠纷害产生原
起纠纷涉矛盾抓住矛盾抓住害原搞准纠纷 性质进步搞清围绕什权利义务发生例搞准产权纠纷搞清围绕确认产权发生围绕产权受妨碍发生等等做点纠纷产生现状作系统周密调查研究观臆断坐堂问案
3查明事实分清非正确适法律
解决房产纠纷方法调解仲裁诉讼种方法解决均应查明事实 分清非正确适法律时处理纠纷通诉讼程序应着：先调解裁决原进行确认事民事权利义务关系
(五)房产物业仲裁程序
1仲裁申请纠纷事中方均权时效规定(知权利侵害日起１年)案件属仲裁机关提出申请书申请仲裁中申请书写明：申请姓名址法定代表姓名职务起诉名称址法定代表姓名职务申请理具体求掌握关证证等仲裁机关接申请书符合仲裁法律规定条件应７日受理符合条件应７日通知申请予受理
2仲裁前准备仲裁机关受理应５日申请书副送达仲裁仲裁应收副１５日提出答辩书关证仲裁员应审阅申请书答辩书调查事实收集证必时进行现场勘察物证进行技术鉴定
3开庭仲裁开庭仲裁前进行调解调解失败开庭仲裁开庭时首席仲裁员宣 布仲裁员书记员姓名询问事否应申请回避情况听取事陈述辩 出示关证申诉申诉征询意见然进行次调解调解成仲 裁庭评议裁决裁决案件事方双方服裁决收仲裁决定书 １５日民法院起诉期满起诉裁决发生法律效力双方事应裁
决动履行方履行裁决方裁决机关民法院申请履行
第八节 区物业财务理
区物业财务理概述
()物业财务财务理
物业财务指具企业性质物业公司达定目标进行筹集资运资 活动资公司房屋设备维修程中运项价值资产构成资金指列资产负债表左方诸项容现金价证券应收账款材料库存固定资产等表明资筹集资资源指列示资产负债表右方诸项容银行贷款公司债券业投入资金等等
财务理指公司计划低代价筹集资限度提高资运效果 企业筹资活动投资活动进行理面日益发达瞬息万变金融市场企业面着种供选择筹资渠道物业财务理员仅公司理服务需安排筹资规模时间确保公司济活动正常进行根筹资方案需付出筹资成承担筹资风险选择佳筹资方案公司筹资理务物业公司理服务中心营型企业提高公司济效益扩收入源数物业公司实行种营公司属商业贸易部门工程维修机构酒楼商场店铺等出租物业提供偿服务机构公司财务理统筹营单位然营业务单纯企业复杂财务理里显尤重
(二)物业财务理必性
市场济条件商品价值规律然商品生产商品流通商品消费领域中起着 重调节作社会必劳动时间计算房屋维修房屋消费程中商品价值量时必须利价值价格成利润资金等形式
前述区财务财务理恰物业公司资金筹集运程中体现财务 关系种全面资金理物业财务理客观必性时间节约规律商品价值规律作决定种作表现两方面：
1市场济中价值规律求商品价值量制造该商品消耗社会必劳动时间衡量说区物业公司房屋维修服务维修程中消耗劳动时间少社会必劳动时间决定活劳动物化劳动消耗价值量区住户计取维修理费果物业公司房屋等维修服务程中消耗劳动时间低社会必劳动时间公司维修理服务角度说社会获较效益称盈利反果劳动时间高社会必劳动时间公司获效益低获盈利少甚会亏损恩格斯指出：劳动产品超出维持劳动费形成剩余社会生产基金备基金种剩余中形成积累现切社会政治智力继续发展基础(见马恩选集第３卷民出版社１９７２年版第２３３页)公 司盈利恩格斯指出劳动产品超出维持劳动费形成剩余社会义扩生产基础见社会义市场济条件价值规律作求物业公司实行严格济核算求物业公司维修理服务程济活动进行监督求断改进公司维修技术济理便少活劳动物化劳动生产出更更价值创造更利润扩物业公司维修生产改善住户生活住房条件提供更资金
2市场济中价值规律作物业公司维修生产程中占切房屋维修基金(劳动资料劳动象)然保留着价值价值两种属性维修基金价值实物形态表现维修基金价值资金形态表现资金公司维修基金货币表现进行维修活动前提条件
济核算仅求公司维修服务理费收入补偿支出取盈利 时求少资金占低生产耗费取济效果做点必须公司资金成利润句话必须做公司财务工作见公司财务理必性节约时间规律价值规律客观求社会义物业公司理重组成部分
(三)物业财务理质
物业财务理必性中出物业公司维修生产程资金断 运动程公司资金运动程构成公司财务关系独立方面正毛泽东志说：运动形式部包含着身特殊矛盾种特殊矛盾构成事物区事物特殊质(见毛泽东选集第１卷民出版社１９６０年版第２９７页)资金运动公司济活动组成部分资金运动区济活动说具独特运动形式具独特运动规律公司济活动独立出特殊矛盾方面独立出特殊矛盾方面公司财务区事物特殊质
正确认识理解物业财务理质指导公司财务理工作具十分重 意义帮助明确公司财务理容掌握资金运动规律更领会贯彻国家关财理方针政策法令充分发挥观动性公司资金做财务理
公司财务理容财务质决定认识财务公司维修生产程中资 金运动明确财务理工作公司理济活动重独立方面——资金运动工作资金运动具体容包括资金形成积累分配相联系财务理容应包括三基组成部分：(１)资金(固定资金流动资金)理(２)成(资金耗费)理(３)收入利润理见明确公司财务质帮助解财务理具体容做物业财务理工作重
国家关财务理方面方针政策法令般根资金运动客观规律 求制订例关基建设财务拨款贷款固定资金理制度等根固定资金运动规律性周转特点制订关流动资金理方面制度根流动资金运动规律性周转特点制订认识资金运动规律够正确效贯彻国家关财务理方面方针政策法令制度
正确认识掌握资金运动客观规律公司财务理中充分发挥觉性 动性克服盲目性动现象做财务工作例认识固定资金流动资金特点运动规律明确划分流动资金基建设投资界限客观更贯彻流动资金基建设投资分理互相挪原解流动资金运动规律周转特点够做流动资金定额核定理工作断挖掘加速流动资金周转潜力社会义市场济生产程中物资运动资金运动矛盾统体认识种辩证关系工作中正确处理资金物资关系促资金运动物资运动密切结合资金运动程体现着定济关系财务关系生产程中财务关系矛盾断克服断产生正确处理财务关系调动方面积极素促进公司维修理服务断发展
(四)物业财务关系财务运作
物业财务关系指物业公司房屋维修理服务程中资金运动引起 济关系济关系体现财务关系社会义市场济关系中重组成部分物业公司财务关系包括：公司国家部门间济关系公司金融机构济关系公司公司间财务关系公司职工间济关系公司部部门间济关系等
财务理活动中处理公司部外部济关系财务部门必须形成独立财务理程序运作流程财务部门公司部外部济关系见图示
图中程序关系中难出财务部门工作流程包括职容工作流程 见表示
公司财务部门运作流程表：
(五)物业财务核算作
物业财务核算公司济核算重容价值形式反映监督公司公司部 核算单位生产营程活劳动消耗物质消耗资金占济效果方法财务核算根审核原始证运会计科目填制记账证登记会计账簿货币计算尺度连续系统全面记录计算核算单位核算项目济活动程
财务核算实行部承包营责制物业公司显尤重作：
1系列价值指标考核评定公司公司部核算单位理服务成果提供系统完整资料
2通财务核算程序公司公司部核算单位理服务程活劳动消耗物质消耗资金占实施效监督
物业公司应根理特点部理机制建立套适应身条件财务核算制 核算方法建立核算制度核算方法时应注意点：
(１)财务核算单位部门分建账核算确切考核评定核算单位部门理状况应分记录核算登账手续完备容真实数字准确账目清楚
(2)会计账目民币记账单位理业务中外币收支时应折合民币记账应时注明时外币折合率采贷复式记账法宜
(3)明确核算时效公司属部门(含理处)收理服务款项包括理费服务费手续费维修费销售收入款营业款等收费少定时缴公司财务入账然财务定出月度核算周期年度核算周期般规定：月度会计报表月终十天报出季度会计报表季终十五天报出年度会计报表年终２０天报出
(４)注意符合核算规范化求会计证会计账册会计报表根实际发生济业务进行登记符合会计制度规定收款证付款证必须发生款项事项容填制清楚出纳员签章生效转账证会计填制健全核算程序切记账证必须指定审核员签章记账
(５)财务会计员认真审核种原始证遇伪造涂改证虚报领款项行应拒绝受理时领导报告切原始证审核容清楚手续完备数字误记账结算
(6)切未重空白证支票簿现金收发货票定额票专保动时领办理领手续完月结算次会计清查核实定出核算制度
公司财务切原始证记账册报表负责定定期档妥善保备检查账 簿乱擦挖补涂改脱色药水消字迹
二区物业理费核算
()区物业理费构成容
现行财务会计制度规定区物业理费构成容包括：
(1)公物业配套设施维护保养费包括外墙楼梯区围墙停车场行车库路灯消防系统保安系统公天线系统配电系统排水系统供热系统高层建筑电梯区水处理系统高档住宅集中通风空调系统机械设备机器装置设施等
(２)聘理员薪金包括员工资假期津贴福利保险服装等
(３)公水电支出包括公明物业公司办公水电费公喷泉水电公绿灌溉
(４)购买租赁必须机械器材支出
(５)投购物业财产保险(火灾灾害保险)种责保险支出费
(６)垃圾清理水池清洗化粪池清掏消毒灭虫等费
(７)公点清洁费
(８)公区域绿化草木维护费
(９)储备金指物业配套设施更新改造费
(１０)聘请法律会计等专业士费
(１１)区节日装饰费
(１２)理者酬金指理者履行理义务时全体业(住户)支付报酬
(１３)行政办公支出包括：文具办公品等杂项公关系费
(１４)公电视接收系统维护费
(１５)理发生合理支出
(１６)物业理企业正常利润税金
述理费容构成具体运核算时应物业公司类型性质相关财务 理费构成准
(二)区物业理费核算
区物业理费核算物业财务理重组成部分区物业物业 理投入理服务前必须先期进行理费核算通常情况公司开业年运营程中尚需进行动态调整调整方案公司领导审查应提交业委员会审核批准
财务理费核算通常采公式：
综类理费具体核算应关规定物业财务会计核算办法求确定外 物业公司尚应建立诸中修设备设施基金工商物价部门规定确定物业特殊服务收费日常维修装饰装修等收费标准保险费税利等核算办法
三区物业收费理
区物业理中收费问题广住户关注热点实施物业理难点收费 偏高业(户)难承受收费偏低物业理公司维持鉴目前某物业理公司确实程度存着标准立名目立法滞缺乏规范状况加强收费理明确收费标准实行法营物业理逐步纳入良性轨道搞财务理项重容区物业收费理中应注意处理方面关系
()握综合衡
区物业理公司适应市场济需创收利润确保物业保值增值必 必须果片面追求利润顾社会效益公司信誉会失信业住户物业公司应收费问题放恰位置创收利润维持生计搞服务民造福两者缺实现社会环境济三效益综合衡
(二)确定收费项目明确收费标准
述费构成确定收费项目明确范围搞收费理基础 适应市场济建立物业理新体制需物业理水制定收费容标准实行公竞争质价收费标准确定采取种途径
(１)政府部门审定物业理中重收费项目标准政府部门会物价部门审定通颁发法规文件予公布实施住宅维修基金物业理费常项目收费标准等应政府部门作出统规定物业公司遵执行
(２)提交业商定物业理业委托契约行收费标准必政府部门包揽物业公司收费预算提交业理委员会讨审核表决通物业公司应时拟定份物业理费标准业委员会审议决议印发位业住户通日起标准执行
物业公司次新费标准通费项目标准次性业住 户公布通知月发收费通知单时需通知费总额行样仅减少劳动耗费节省纸张等材料费
(３)委托双方议定专项特约服务收费诸维修家电接送孩子代送牛奶清扫保洁等项目委托受托双方议定根提供服务求理水确定收费标准住户受托物业公司行商定
(三)收费通知送达
收费通知单月时送达业住户手中业住户签收节省力 水电工月抄表时发送月缴款单
(四)费拖欠追缴
(１)般性追缴月费拖欠时物业公司第二月业住户发催款通知单单月费连滞纳金月费起通知业住户常电话催缴电话中注意文明礼貌果第二月拖欠物业公司第三月第二次发催款通知单时前两月费滞纳金月费通知限期三天缴清三天物业公司理公约停止服务(停止水电供应等)果业住户收费员门催缴然拒付物业公司根理制度相应法律程序处理
(２)区性追缴物业公司拖欠费业住户区分情况采取措施费户亲登门进行解释劝导争取理解支持钉子户 严格法律执行确实困难困难户考虑适予优惠
物业理费通知单(式样)见表
××区物业理费标准已×月×日业理委员会讨通公布日起执行位业住户周知遵执行
述应收缴项费标准进行核算汇总算出区物业理费总金额式计算
计算户理费时需户面积(建筑面积面积)费单价
四区物业财务分析方法
物业财务分析财务核算工具通定技术方法公司财务活动进行分析 研究定原公司财务状况进行科学评价财务分析象公司公司属单位维修理活动中资金运动程结果财务分析目总结验揭露矛盾挖掘潜力提高效益
财务分析方法标准进行分类：
()分析象包括范围分
物业公司财务分析分析象包括范围分全面分析部分分析专题 分析三种
全面分析针公司整体财务状况进行分析部分分析公司某核算单位某 核算容进行分析专题分析指针某核算项目某特定问题进行分析
(二)分析进行时间分
物业公司财务分析进行时间划分定期分析日常分析时性分析三种
定期分析指年季月定期进行项目承包期截止时日进行分析 日常分析公司日常财务理工作中常做分析工作时性分析出项目理公司理考核评定需时安排财务分析定期分析日常分析均属例行性财务理分析分析形式分析方法分析容分析者均应建立整套规范化标准时分析时间容方法均法统需分析目求分析象具体条件时确定
(三)分析目分
物业公司财务分析分析目分总结性分析控制性分析预测性分析 三种
总结性分析般发生期末包括财务年度期末季度末月末项目理期末承包 期末等等控制性分析发生期中项目理活动中承包期中等等预测性分析发生项目理活动开始前承包期初承包条件签约前总结性分析目总结验考核评价控制性分析目控制济活动程揭示矛盾采取策预测性分析项目预期济效益公司预期理成果公司某项理决策会带预期效果进行事前预测分析
(四)分析时采数学方法分
财务分析目揭示某种规律东西支持公司理决策财务分析 离开数学方法数学方法常财务分析数学方法：
1较分析法
通两两数字揭示公司财务活动矛盾分析方法实际 完成指标计划指标核定承包指标实际完成指标先进指标均指标期指标历史指标属核算单位间实际完成指标等等
２素换分析法
素换分析法称连环代法种揭示某种济现象影响素影响程度 分析方法较基础运逐换某济指标计算式中变量值实际发生值代计划指标值确定素该指标影响程度便寻找素揭示矛盾矛盾方面
３均分析法
均分析法均数反映济现象均水探寻普遍规律分析方法财 务分析中常采均数简单算术均数加权算术均数序时均均速度指数均等动态均数
４衡分析法
衡分析法公司收支关系贷关系维修劳务关系等立统关系衡 协调原理进行较分析
５济数学模型分析法
济数学模型法指应济数学线性规划网络计划动态规划回分析等 建立数学模型采电子计算机进行规模数处理分析方法现代济活动程复杂性说明济程受众素影响单传统简单数计算工进行数处理已远远适应应数学电子计算技术进步引入济分析中创立济数学模型分析法公司财务分析方法前进步
第九节 区物业理现代化
区物业理现代化涵意义
()区物业理现代化涵意义
区物业理现代化指住宅区物业物业理中现代技术创新科学 理宗旨运现代化理手段物业硬件软件理走科学化制度化规范化理活动程
住宅区物业物业理作国新兴转型性行业正迅速发展崛起改 革开放建立社会义市场济客观需国城乡住宅房屋理体制粗放型理集约型现代化理转换客观需理服务职发挥必须实现理现代化前提限度现代化手段科技创新手段计算机理手段等实施硬件(房屋设备设施等)软件(产权产籍组织制度理方法等)科学理通部层次理活动进达科学化制度化规范化理理层作业层员素质断提高目显易见区物业理现代化实际意义：
首先求理思想更新确立现代企业理意识包括营战略市场观念 资金运服务质量时间效益等观念更新说破传统行政福利性房产理理念树立起社会化专业化企业化营型现代化区物业理新思想新观念
次实现组织理现代化需根现代企业组织原建立完善企业 理体制设置选择理组织机构目提高工作效率适应房产物业理需
第三理方法实现现代化重标志根企业身技术水选 系列相应现代理方法现代营决策方法计划理方法济数学方法等等
第四理手段实现现代化理反映运系列企业现代理必须 理工具先进监控手段电子计算机理信息系统等等
第五实现理现代化需现代化区物业理现代化实现根 切先进理方法手段发挥作理现代化培训造批掌握现代理艺术具指挥参谋监督执行种专业知识现代理
(二)区物业理现代化必然性
区物业理现代化已跨世纪理时代求必然社会实践社会发展客 观需现阶段言种必然性体现方面：
1区物业理现代化市场济发展必然趋势
十四提出国济体制改革目标建立社会义市场济体制国目前正逐 步传统济体制社会义市场济转变市场济建立求企业转变营机制势必求企业理思想理组织等方面适应市场济发展趋势转变传统房屋理思想树立现代社会化专业化企业化营型理思想样思想市场济发展求保持致性进组织理方法手段逐步适应市场济发展求
社会义市场济发展住宅物业企业化形式出现区物业房屋已 福利分配商品置业营观点确立城市房部门率先区物业视商品营区物业开始单纯理型营型转变区物业理发展成新兴行业市场济发展离开理现代化理现代化济体制改革项重容区物业理现代化早抓起时代步伐市场济潮中显示出旺盛生命力发挥应职作区物业理现代化国市场济发展必然趋势求
2区物业理现代化国房产业发展求
许国家区房产业济发展重产业素济发展晴雨表称 房产业国兴起房产市场济中涌现十届三中全会改革开放产物短短十年国济发展起着重促进作着房产业发展房产综合开发成效十分显著量住宅区高层楼宇类房屋投入市场建设项目增建设规模扩建设方式样化产权元化格局房产理特房产进入流通领域物业理提出新求着房产市场化原套行政性福利型房屋理体制越越适应新形势发展需种情况物业理作房产综合开发住房体制改革相配套综合性理形式必然满足房产发展需种需实质必须摆脱种建分散理体制克服政头理互相扯皮互相推诿旧体制种种弊端快建立起组织机构健全社会化专业化企业化现代化理服务新建住宅区住宅商品化消费理国房产业健康利发展越需区走物业规模化营路提高理水客观必然求区物业理实现现代化
3区物业理现代化够满足住区群众日益增长改善居住环境需求
区物业理重功业租户创造保持安全舒适文明 谐生活工作环境着济发展民生活水提高生活工作空间环境越越高求特住宅区量涌现房改断深化迁入宽敞明亮装饰新居室会更加期文明详安全优雅舒适生活环境呼唤着房屋维修安全保卫保障渴生活服务设施健全实施现代化区理满足住区群众种求户服务第宗旨断健全理制度完善服务机构区住户提供全方位综合服务建设优美安全文明居住环境创造条件区物业理义容辞责区物业理现代化理手段断满足住区群众日益增长改善住区环境需求
4区物业理现代化利推进城市理现代化
区物业理推行变种单纯房屋维修实施全方位维修养护综合服 务理变政府部门行政性福利型理企业化专业化营型偿服务理通区物业理现代化实施必然城市理现代化带生机物业理成城市理现代化窗口行业区物业理现代化必然会区理服务中推进城市理现代化进程区物业理现代化仅仅房屋设备设施理包括区产理治安环卫生活服务等理实施社会化专业化区物业理中会提高城市理社会化专业化水区物业理现代化必然加快城市现代化理水客观需
二区物业理现代化容途径
()区物业理现代化容
区物业理现代化断发展创新动态活动程着城市现代化发展 区现代化房屋设备设施家庭生活水断提高区物业理现代化容衡量标准会断发生变化某设备设施现符合现代化标准段时间变成落现代化容方法应相稳定成变前述现阶段区物业理现代化意义中难理解理现代化容应包括：
1理理现代化
理科学理生产力理现代化必须区物业理中掌握学现代 化理理现代科学理理指导理实践区物业理现代化必备素质区物业理理家务系统工程学理方法房屋维修技术行心理学等
2理思想现代化
区物业物业理企业化营理角度事住宅长期消费活动 济实体加强现代化理物业理者树立新思想观念创新改革服务承诺时间效果营战略等观念
3理机构现代化
理机构现代化标志理高效率求机构设置科学机构层次少 精职部门机联系事事抓机构设置符合现代化求理现代化组织保障
4理方法现代化
方法现代化两根性转变客观需简单粗放型理已适应理现代化 求广泛采数字方法定性定量分析方法实现静态理走动态理佳选择理方法现代化区物业理作事事标准讲标准标准化活动中推行理方法现代化
5理手段现代化
理手段现代化标志电子计算机区物业理服务中广泛应 区物业机构职业务理综合家庭信息服务应采现代化理手段手段达理现代化重途径手段现代化达理高效率
6理员现代化
理员现代化实现全方位理服务活跃素区物业理社会化专 业化必然求批专业化理员参理服务智力开发理逐步走现代化
(二)区物业理实现现代化途径
实现区物业物业理现代化理容途径方面般说应 方面入手：
1树立全新理思想实现理现代化基础
理思想现代化理现代化灵魂没理思想现代化谈理 方面现代化
实现物业理现代化首先转变思想观念传统行政性福利性房模式 社会化专业化企业化营型现代化理模式转变种思想观念转变市场济发展求
计划济体制转型程中着济体制改革区物业理体制断改革中 已初步形成许城市区物业理鉴香港国外物业理验基础结合国情已走出条适应社会化专业化企业化物业理新思路搞物业理现代化受传统观念束缚树立全新理思想实现物业理现代化根途径
2组建全新物业理组织机构实现区物业理现代化保证
物业理机构现代化现代区物业理发展求断调整完善企业 化理组织达理服务步发展般情况区物业组织机构否保证理现代化实施衡量标准包括３方面：
第区物业理组织机构建立应符合理工作般规律否符合规范化 理求否满足理职间联系否满足区物业理服务特殊求终促进物业理发展
第二区物业理组织现代化程度否已达理组织原求验收标准 否具备行业领先水
第三衡量区物业理组织机构否现代化重标准物业理服务 否达质量优维修工期短维修成低户否满意企业化理服务整体效益( 社会效益企业效益)高低济效益高低反映出理组织否适应理 求体现着理组织机构发挥职作程度
三标准质规定性衡量区物业理组织机构现代化程度中 第３条效益标准系列指标反映企业济效益量方面衡量反映理组织现代化实现程度实际工作中横两方面进行衡量衡量企业理组织现进行较反映企业理组织发展阶段程度横衡量国区物业理组织机构现代化程度期行业行业外先进企业理现代化相较反映两者间差距通述三方面横衡量够侧面出区物业理组织现代化程度
3运现代化理方法区物业理现代化重途径
现代理方法特点点
第科学性现代理方法现代科学技术基础系统控制信息 具体应
第二定量性现代理方法般建立现代数学基础越越明显定量化趋 势
第三完整性现代理方法般较完整般明确目标定制约条件 达目标程序方法良信息反馈等
第四通性现代理方法较广泛适范围ＡＢＣ理法仅应 库存理应资金理事理等
第五全面性现代理方法应范围全面性赖产生现代科学技术全面 性现代理方法中方法涉理方法涉物理方法二者理
第六智性电子计算机手段现代理方法电子计算机辅助理互相存 互相配合现代理方法应越越电子计算机手段
现代理方法种类区物业理说现代理方法业务职理领 域应较重助专业员根实际工作需重点学掌握职理关现代理方法便关部门组织现代理方法培训利现代理方法职配套应便更发挥职作业务职理领域中采现代化理方法：
(１)理决策方法包括：市场调查法预测法决策法维修评估法信息分析法等
(２)计划理法包括：全面计划理网络计划技术维修投入产出等方法
(３)物资理法包括：全面房屋设备维修理物资保物资质量标准等方法
(4)理财方法包括：全面济核算目标成价值工程等方法
理方法现代化区物业理现代化重衡量标准区物业理中 推行采现代化理方法件容易事首先求区物业理层身作学运现代化理方法次加强组织培训理员掌握现代化理方法创造条件推行现代化理方法时贯彻简繁单项项操急循序渐进
总采取种途径推行现代化理方法区物业理中应助提高 区物业理水益区物业理现代化实现
4提高区物业理员综合水实现区物业理现代化关键
区物业理现代化实现物业理现代化根物业理切先进 理方法手段物业理活动参发挥作培养造批掌握现代领导理艺术具指挥理监督种专业现代理前区物业理迫眉睫事
理现代化理者体说包括：理员素质力知识结构 等方面优化适应企业理现代化求优秀理素质力知识结构等方面均应具综合理水素质方面应具良性心理特征强烈创新素质健康身体素质力方面应具制定决策力中包括信息处理力组织咨询力综合分析力择优判断力等外应具决策实施力实施方案选择力知善力令行禁止统率力善协调应变等力知识结构方面应具理知识技术知识法律知识理知识理必备专业知识技术知识理知识结构中重组成部分成功理物业企业必少技知识法律知识法治业懂法执法必备知识外尚需具备较高深理知识济学社会学心理学法学学哲学贸易金融财政统计会计等
目前区物业理员综合理水参差齐究原物业理 广泛性复杂性物业理员综合力提出较高求致国区物业理起步较晚理员综合力培训已全面启动面积开展持证岗培训力度足全面提高理员综合水培训益区物业全员素质提高保证区物业理现代化实现
三区物业微机理应
计算机种动高速精确进行种数计算数处理现代化电子设备计 算机出现然４０年时间类科学文化国民济国防科技产生巨影响计算机已成现代科学技术理重容特进入世纪８０年代规模超规模集成电路应出现微型计算机计算计应更加广泛计算机发展已超出计算机范围着计算机产品更新换代应软件断推陈出新计算机已国民济部门显神通成理手段现代化标志毫夸张说世界许先进技术发展没计算机帮助许高科技成果获成功计算机高科技理领域起着类社会发展代作
年着国区物业理迅速发展区物业理应计算机全面开展 区物业日常理已日渐成识
实践证明微机理区物业仅提高时效会加快区物业理现代 化进程理服务实现良社会济效益预见计算机手段区物业理必显示出具强生命力
计算机应区物业物业理感性认识解熟悉计算机 特点组成应成果十分必
()微型计算机特点组成
1微型计算机特点
微型计算机台式计算机具特点：
(1)运算速度快特点
微型计算机显著特点目前般微机运算速度达秒十万次节 省运算时间
(２)记忆逻辑判断力特点
微型计算机数程序存贮起进行处理结果保存起时准备输出计 算机进行逻辑判断根判断结果动决定计算应执行什命令
(３)具高精度高性特点
采二进制数字式表示方法计算数输入保存运算极高 速度精度进行运算结果说非常
2微型计算机组成
般说计算机通常两部分组成部分见摸着部分称硬件 部分指计算机工作程序软件
(１)微型计算机硬件系统
通常情况计算机硬件五部分组成：
①输入设备
功输入原始数命令程序等键盘光电输入机光笔等
②输出设备
功计算机运算中间结果结果输出：ＣＲＴ显示电传印机等
③运算器
计算机中进行运算部件
④存贮器
够保存记录原始数程序运算中间结果结果装置
存贮器分存外存两部分存容量(目前微机常３２ｋ字６４ｋ字) 存取速度快微机中采半导体存贮器外存容量存取速度慢常软磁盘硬磁盘光盘等
⑤控制器
根事先定命令发出种控制信息整计算程定序进行
述硬件系统５组成部分中运算器存贮器控制器联结起 称计算机机种输入输出设备统称计算机外围设备外部设备中机中央处理器(ＣＰＵ)计算机中运算器(驱动器)控制器(键盘)集成 微机核心部分
(2)微型计算机软件系统
计算机硬件外必须软件系统光硬件计算机什事干 计算机正确运行解决种问题必须编制种程序
运行理维修计算机编制种程序总称软件软件种类 通常分系统软件应软件
系统软件指操作系统种高级语言编译诊断程序等ＤＯS系统通桥梁户必解计算机身
应软件指户根软件样化需编译专程序较满足生活理等方面需求单位例工资理程序计划理程序等应软件逐步标准化模块化逐步形成解决种典型问题应程序组合称软件包称软件系统构成见图示
(二)微机物业理业务中应
区物业理容相复杂涉面十分广泛综合起说房屋理市 政公设施理环境卫生理绿化理治安理交通理财务理市场理营性项目理等微机物业理应非常必紧迫
目前微机应区物业物业理三方面：
1房屋住户关资料存档信息收集应
物业理中房屋住户关资料详细登记存档相繁琐工作量相 包括：户籍资料房屋建筑技术档案资料房屋设备理账册重设备维修技术档案等
财产资料反映房产物业产权情况记录房屋土情况基础资料 现房屋设备技术性情况物业理重容物业理计划决策工作提供重房屋住户资料登记工作项涉面广工作量技术性强繁杂工作采微机进行财产资料存贮减轻工操作劳动强度微机迅速量资料时进行输入分类加工处理保存传递仅助存贮保便查询查阅
2财务理方面应
着财务应软件开发应微机财务理中应成作物业理 重容财务理包括资金筹集现金预算等程序软件编制通财务核算财务分析理者提供企业资金运营状况理者时解区物业理中项关业务收支状况科学决策提供重
外项服务理项目收费采微机理水电气费通相应系统 理软件建立户档案需输入相应数动计算出户应交费动印出收费单财务软件相连便财务核算样减轻收费员工作强度收费工作规范化统化减少户服务时间户提供快捷便利服务
3编制房屋装饰维修工程概预算应
物业理中房屋附属物维修装修占重相构成物业理容 着微机编制工程概预算程序表格设计定额数文件库完善应采微机编制工程概预算已成种维修居室装修应发展趋势
应微机编制概预算具优点：编算速度快提高编制概预算效率二 计算准确口径致精度较高三预算项目完整数齐全四简便容易掌握
物业理中采微机编制工程概预算具快速准确完整简便方便施工 等特点免专业员量繁琐重复手工计算程强化济核算工作
外区物业微机理应方面方便住户电脑换房电脑查询信 息等等着物业理发展微机普区物业微机理成发展方
(三)区物业微机理应物业理带变化
微机应区物业理先进技术样仅提高区物业理水 时引起物业理系列变化目前应情况种变化表现方面：
1区物业微机理应促进理方法进步
着微机区物业理中应物业理方法明显进步微机量资料 时迅速进行分类加工处理保存传递仅改变传统工处理信息方法减轻理员劳动强度提高工作效率理员提供创造决策规划理等科学方法微机财务事等方面软件应推广理员繁杂编制会计证会计报表事调配工作中解脱出通微机进行财务分析根需分析提供理者需数时决策者提供决策方案等等总微机区物业理中引起变革已破年粗放型理理方法正理方法现代化方推进
2区物业微机理应促进理员变化
微机应改善区物业理员劳动强度提高工作效率物业理 员繁琐重复事务性工作中解脱出更时间精力投入区物业理综合服务急需解决诸兴办新服务项目等工作中进行创造性理服务工作带新变化促进理员激励作发挥时理员知识结构提出新求求理员仅掌握业务基础知识专业技术知识法律知识求理员快掌握计算机操作应知识仅操作编制理软件程序手种变化真谓鱼水样微机物业理中应推更加广泛理领域微机更区物业理服务
3区物业微机理应引起理机制变化
微机理系统信息收集加工存贮传递均实现动化现代通信技术支持 计算机利通信设备联成网络信息搜集处理受理位置限制样保证业务系统联系国国际横联网具性种情况理部门日益赖计算机信息理系统改变传统理方式理机制方面利集中控制方面利基层理员解全球物业理新动态觉调整服务项目理总目标求时迅速业户提供服务种计算机中心理系统促理机制发生新突破性变化更适应现代化理手段需
四区物业微机理应发展趋势
着现代科学技术进步市场济迅速发展区物业理范围日益扩理 程度日益复杂面激烈市场竞争民群众改善物业环境渴物业理单物业理者丰富理验高超理艺术已远远适应２１世纪科技进步区物业理飞速发展客观求区物业理全面实现理现代化势头已势需讳言目前言种原计算机区物业理应中尚意然着计算机软件编程技术断发展计算机区物业理中应呈现出发展趋势
()计算机区物业理中发展阶段
计算机社会服务领域中发展着计算机软件程序技术断开发应 广泛推广种发展趋势致着３阶段推进
１单项数处理阶段
该阶段计算机身功软件系统外部设备发展够完善仅模仿手工理 方式简单处理工资计划统计报表等事务性工作计算机理低级阶段
２数综合处理阶段
该阶段特点：计算机理单项数处理发展具定反馈功子系统 理计算机出现分时系统单级发展成网络信息处理批处理方式发展实时处理方式
３理信息系统阶段
着计算机广泛应理信息控制系统工程等优化理软件程序中 应计算机具存储数功数库出现种通讯网建立促计算机理某子系统发展全面理系统计算机初始阶段简单运算发展控制制订计划编制报表提供高层决策等理信息系统阶段
该理信息系统特点强调系统角度处理事务力求达全面优建立 体计算机助手机动化理系统计算机种信息处理综合理做序实时处理
综述计算机理中三发展阶段中难出前区物业应 微机理处正第二阶段发展完善时期计算机区物业理中应真重道远种应滞计算机发展现状然计算机软件开发原区物业开发科研费足理尚规范忽视重
理相信着微机开发成降微机软件技术日渐完善区物业微 机理应必然会踏步迎头赶计算机应高级阶段理信息系统阶段迈进诚然种发展趋势夕做需方面包括技术济努力逐步实现
(二)计算机区物业理应范围发展趋势
计算机国济理方面广泛应行业理中效果明 显方面取计量直接效果节省力减少费防止损失增加收益等方面取效果形法直接计量提高企业理水提高理员素质促进理现代化等效果取正计算机应企业理方面层次结果决策计划生产程等样微机区物业理中发挥应效果断拓宽微机物业理中应范围微机真正成理助手微机应范围趋势应述３方面进行开发
1应力开发物业理规划决策软件
言喻物业理仅房屋设备设施等进行维修保养治安环卫区 绿化等进行定期理住户提供全方位理服务建立商场医院学校家庭生活需求服务等涉整物业理规划决策仅需理者具备理验需赖理者信息处理投资理财量原始信息资料整理严格投资计划行性分析等力没计算机协助处理理员短期提出规划决策方案相困难采微机情况样种方案进行计算机模拟加评价快理者提供出快捷科学决策开发出样套规划决策软件马会物业理短时间达较高水
2应力开发物业理范围计划理软件
计算机模拟结束决策方案制定理务模拟结果选佳决策方 案然具体执行计划说包括收集统计资料绝部分工作计划理软件完成物业理服务项目较通工制定计划赖关资料收集记录分析十分繁琐软件程序计算机完成统计预测便理员掌握需情况放矢制订出房屋设备设施维修计划通信息反馈系统计算机维修计划执行情况作出统计分析够提供房屋设备设施完率障率具体情况开发出样计划理系统软件已计划理工作年愿
3应力开发财务会计系统软件
物业理作营负盈亏发展济实体资金运营状况存 发展关键
作区物业物业理资金源方面理服务收入方面开展 种企业化服务流动扩宽资金源渠道区物业理涉业务范围杂理员详细全面解资金收支状况件易事力开发物业财务会计系统软件物业理财务状况目然仅理者具体业务资金收支状况指掌助计算机进行新投资计划决策时调整原计划中失误然计算机信息处理工具财务会计进入全面电算化编程系统代手工核算尚存较困难济条件限制外包括区物业财务会计企业会计系统独立存系统仅企业部发生直接联系外部级财税银行等发生济难度根实际需力开发部财务会计系统软件范围目标积极探索
总区物业微机理应发展趋势认识应持机遇挑战存态度 办公动化区服务信息化社会科技进步赋予物业物业理历史必然类社会进入２１世纪历必路类社会全面实现电脑社会矛盾客观存迎接挑战探索适合区物业微机理新路应追求终目标
第二章 高层楼宇物业理
着社会济发展建筑科技进步高层楼宇兴建越越年关高 层楼宇易造成城市热岛效应峡谷风光污染妨碍空中交通耗遇险救助困难等弊端认识城市土资源日益匮乏高层楼宇集中办公营等带高效益高层楼宇发展势头然强劲尤发展中国家章高层楼宇物业理性容加提炼汇总指导类高层楼宇理
第节 概 述
高层楼宇顾名思义指层数高度生产营居住等途工 建筑着生产力进步工业兴起社会济发展口越越城市集中房屋土需求越越种房屋土日益增长需求限扩城市规模途径解决空间发展增加建筑高度便成必然选择新建筑材料技术设备施工方法发明涌现正呼应种需求选择19世纪期高层建筑陆续 欧美许城市中拔起早1931年美国纽约建成雄踞世界第高度达40年高380米102层超高层建筑——帝国厦集中体现时类建筑方面卓越成科技水
世纪二三十年代国城市海天津广州相继建起八九层 高层建筑特万国建筑博览会称海超十层建筑20座 高达24层国真正规模兴建高层建筑70年代末改革开放 事广州例短短20年发展高层楼宇70年代末十座发展现30 00座(中尤商住楼宇)建筑高度年雄冠陆第33层白云宾馆63层国 际酒店81层高中信广场楼领风骚数年更高建筑相继建成群群外形设计装饰风格高层建筑构成城市独特景观美化市容市貌广州环市东路两旁高楼摩肩接踵鳞次栉更称城市森林条街
现高层楼宇类型越越广包括酒店宾馆商住楼宇办公楼功完 善综合厦涉文化娱乐通信金融交通等行业
究竟少层高度达少建筑物称高层楼宇呢？ 国家济条件时代背景关例国通常规定10层住宅总高度超24米高 公建筑综合建筑高层建筑美国规定7层高度达22～25米高层建筑 日8层建筑高度超31米称高层建筑 1972年国际高层建筑会议高层建筑定义取较统认识高层建筑分四类：
第类高层建筑：9～16层(高50米)
第二类高层建筑：17～25层(高75米)
第三类高层建筑：26～40层(高100米)
第四类高层建筑：40层(高度100米)
第二节 高层楼宇特点设备配置
高层楼宇特点
高层楼宇较低层楼宇建筑身设备配置装修档次功理 方面许身特点体现方面：
1建筑规模标准高
高层楼宇身高层必然建筑面积(千～十万方米)建筑标准高(设计施工装修高标准)维护求高
2口集中涉面广
高层商住楼宇住户行业方国籍高层办公楼宇中会集国外 公司机构业务员涉面十分广泛广州世贸厦总建筑面积10万方 米购买租写字楼宇部分公司350家涉16国万厦办公 营相说高层楼宇员素质高理服务特殊服务求高
3设施设备复杂专业化程度高
保证高层楼宇正常运转发挥功生活方便高层楼宇配备种复杂 设施设备需专业化维护理
4集功体综合性强
现高层楼宇数集商业居住办公餐饮娱乐休闲等功体部分功 机结合综合性强
二高层楼宇设施设备配置
高层楼宇通常配列设施设备：
1供电系统
高低压配电房配电干线楼层配电箱构成厦供电系统配电房配电该套系 统保证厦工作生活电外须设备提供动力中央空调机水泵电梯等时高层楼宇般配备备发电机组功发生火灾时消防泵消防电梯消防通道明消防报警提供电市电停断楼供电
高层楼宇供电系统配置通常做分层分区控制节约电
2运输系统
高层楼宇运输系统指载客载货电梯动扶梯消防电梯等电梯高层楼宇正 常运转必少时耗电量极选配性优良荷载适电梯十分重
3中央空调系统
高层楼宇通常配备集中半集中式空调系统通常说中央空调系统中 央空调系统水系统(冷源)风系统(空气处理分配系统)两部分组成中水系统具体冷水机组冷水泵冷冻水泵冷塔水相关配件组成风系统风机盘新风处理设备风柜风相关附件组成节省电方便控制中央空调系统做分层分区控制南方城市天气炎热时节中央空调应备系统(北方高层楼宇普遍设锅炉房送水送气道暖气片等整套暖气系统)
4排水系统
高层楼宇储水池水泵楼顶蓄水池供水网构成厦水系统污水井 化粪池雨水井排水网构成厦排水系统水市政网水注入储水池水泵加压转抽楼顶蓄水池然分流层水泵般备品便维修水泵时备水泵厦正常供水
5消防系统
高层楼宇消防系统配备完整七部分组成：第部分：消防控制中心 集中报警器联防控制柜消防电梯控制柜控制器组成第二部分：火灾报警系统设消防中心火灾集中报警器外高层楼宇般设区域报警器消防巡检箱烟感探测器温感探测器手动报警钮火灾警铃火灾扩音机扬声器讲机等通信联络器材第三部分：消防栓系统部分应较普遍包括：消防水泵包括高区消防泵低区消防泵喷洒泵补压泵等消防栓供水网阀门水龙带喷水枪等组成第四部分：喷洒动灭火系统喷水泵供水网喷头等组成第五部分：防排烟系统防排烟阀门排风机正压送风机组成第六部分：安全疏散系统般安全通道安全疏散指示灯防火门防火卷帘门等组成第七部分：手提式灭火器干粉泡沫灭火器
套系统应定期检视保养试运行确保紧急时万失
6电视监控电子巡更门禁理防盗报警系统
闭路电视监控系统电子摄头电视监视器录机三者间连线构成 监控厦重部位时发现记录异常情况提高保安效率电子巡更系统巡更手机墙机印机附件构成动记录保安巡视位状况门禁理系统实质套电子门锁系统电子门锁动识否具进入资格(通感应带磁卡信息) 确定否开门放行防盗报警系统机械红外防盗报警两种前者接触报警者红外线感应否异常员擅闯擅越种系统合称安全防范系统目提高物业保安性
7通信广播系统
许高层楼宇配程控交换系统等通信系统方便外部信息交流广播系统时 播放背景音乐遇突发情况时应急通知报警指挥外高层楼宇防雷设施等高层住宅楼宇配视讲系统燃气系统等
需强调指出许新型高层楼宇配备种智化网络化设备系统高 层楼宇设备体系更先进完善
第三节 高层楼宇理容求
高层楼宇身综合性复杂系统方面环节保证 整系统良运行否环节疏漏导致整楼瘫痪甚酿成挽回损失节述高层楼宇特点决定高层楼宇理容特殊求方面：
治 安 理
高层楼宇口集中员成分复杂流动性强加建筑楼梯通道通风井道 竖井天台转换层架空层室等隐蔽死角容易形成治安隐患做治安防范工作十分重般需方面着手：
1建立高素质治安队伍
高素质治安员搞厦治安保卫工作根员招聘时严格关 注意身体素质文化素质更注意思想素质道德品质抓岗前物业理基知识技培训法制制度教育职业道德教育文明执勤教育抓时业务技训练演严格理保证支爱岗敬业纪律严明应变力强行文明规范专业保安队伍
2健全种安全保卫制度
高层楼宇治安防范疏密漏必须建立健全种安全理制度健全安全 理制度治安周密严谨持久保证高层楼宇治安理应建立保安员岗执勤制度值班出入口堂访客登记制度巡逻保安员岗位职责保安员应付紧急事件行动方案机动车停车场理规定摩托车行车保规定等规章制度求保安员严格遵循执行制度规定时熟悉厦常住口情况变动情况易引起治安事件时段点重点检查防范确保楼安全
3健全技术防范设施
技术防范设施治安理中硬件适配备先进技术防范器具设施提高安全理 水理效率切实保障厦安全必少条件综合现国高层楼宇安全理技术防范设施配备情况包括设施设备：具存储记录查询动检索功计算机治安理系统重部位场闭路电视监控系统视讲系统电子门锁系统通信联络系统机械防盗系统公明系统总值班工作系统等基础做述设备维护保养检修更新工作真正发挥效
总精器良制度严明方切实保障厦安全
二机电设备理
第二节中已提高层楼宇机电设备复杂技术性强理难度求高事实 搞机电设备理维护高层楼宇物业理项重基础工作需周密严谨安排扎实细致工作完成必须健全相应理职机构设备理维修工程部专业维修维护组招聘批技术熟练定实践验专业员电工电梯工机械师高级专业技师等健全种理维护制度电梯理维护检视制度发电设备理检查维修保养制度排水系统维修保养制度消防系统理检查维修定期测试制度通信防盗闭路电视等系统维护保养制度专业组员理值班制度等时加强专业员理培训提高技术水稳定员工队伍建立完整设备档案清楚掌握种设备状况外类设备专项维修交予专业维修公司做样设备理重点挑选符合资质公司进行招标发包签订合检查验收资料回收档
三楼宇保养维修理
高层楼宇价值高面广良维护养护延长楼宇寿命改善 功提高楼宇运营济效益高层楼宇保养维护理容方面：
(1)监督楼宇合理防止楼宇结构附属设施破坏维护楼宇设备完整性提高楼宇完率
(2)房屋完损等级评定标准房屋进行检查评定然根房屋修缮范围标准规定进行修缮设计制订修缮方案确定修缮项目实施修缮工程理
(3)建立楼宇身技术档案掌握房屋完情况
(4)建立健全维修保养制度定期检视维修时处理住户报修
(5)做楼宇维修基金费理
四清洁卫生理
高层楼宇口集中流空余面积易脏易乱时高层楼宇住户清 洁卫生标准求高高层楼宇清洁卫生理设专职员配备相应卫生清洁器具品订立专职制度标准工作程序规定装堆放清垃圾求定时清扫清洗外巡逻保洁检查监督年次整栋楼外立面清洁等复杂专项清洁工作交专门清洁公司做
五消 防 理
高层楼宇建筑材料耐火极限低高层楼宇火电气等网络集中楼体 高易招雷击等火灾素发生火灾性危险性旦出现火情楼宇高员火势蔓延快火情扑救员疏散困难会造成惨重生命财产损失必须加强消防理
高层楼宇消防理贯彻预防防消结合方针立足防救(扑救高层建筑初期火灾责落实理处员工)实行严格理科学理应着重抓工作：
(1)健全消防组织明确消防责
(2)制定消防制度加强消防意识教育
(3)完善消防设施
(4)制订灭火应急方案组织消防演
集中专项理外物业公司业住户验收楼宇办理入住租手续 搞庭园绿化协助公安派出居委会等政府职部门工作处理业住户投诉进行租赁理提供周全类服务等高层楼宇理工作部分
节述专项理容详见物业理实务()第8～13章
第四节 高层楼宇理模式收费标准达标考评
高层楼宇理模式
综合前国高层楼宇理情况高层楼宇通常两种理模式：
1封闭式理
谓封闭式理楼宇整体理单位隔离体楼宇(含附属场)外界分开理范围进出楼宇区域员车辆等流动性素进行控制理车牌证出入重物件进出须登记理者辖区治安防火清洁卫生水电供应等全面负责种理模式高档高层住宅楼宇重部门高层办公楼宇采种模式理集中规范水高理目标业住户感安全舒适方便
具体说理单位保证安全楼宇停车场存车库堂电梯等员流动 量方安装闭路电视监控系统便控制中心观察监督述方出入口安装电动控制闸门便保安员陌生件物品进出查证查验放行安装视讲装置报警装置便业住户观察方便保安联系外24时昼夜巡 查做厦安全滴水漏
保证厦成员生活舒适方便理员提供周密细致衣食住行等方 面服务提供车辆保洗衣熨衣代订代送报刊牛奶代购盒饭提供家庭钟点工代送子女学入托入幼等服务设置运动场文化娱乐室等服务设施涉外房产业住户针性提供代理申请户口办理家具进口审批申报房产租赁转申请安装电话等服务项目总满足业住户现实潜服务需求感舒适方便
2般性理
谓般性理指保证业住户基生活秩序目标理求 封闭式理样严格保证基生活设施服务容保证楼宇安全清洁
高层楼宇封闭式理般性理相较封闭式理专职理员配备设施 设备复杂先进服务项目周全专业性强理水求高相应收费标准高两种理模式选择种应综合考虑厦成员消费水求承受力理公司理费源等具体情况定意降低标准求盲目追求高水高档次
二高层楼宇理收费标准
高层楼宇物业理服务收费会厦功类型档次处区物业理单位具体理服务容质量深度等差异广东省物价局根国家计委建设部城市住宅区物业理服务收费暂行办法广东省具体情况1997年1月发布 关规范全省城镇住宅区物业理服务收费通知1999年5月1日发布新套物业理服务收费政府指导价关住宅区高层建筑公性服务项目(清洁卫生绿化治安水电理排污设施理维护公蓄水池专职电梯理等)前收费作出明文规定具体见表：
该收费标准综合服务收费限服务容质量达求物业收费标准 相应降低相反评全国全省优秀示范区等称号物业收费标准规定适浮具体收费标准允许述标准30％幅度浮动特区定
高尚住宅区墅区级类物业收费标准住户提供服务容质 量深度根优质优价原物业公司业委员会协商制定名雅苑高层住宅收费28元／方米珠江酒店物业理公司理高层住宅——世贸花园物业理收费月4元／方米超物价局核定标准4元包含常规公性服务项目收费 包含公水电电梯等服务项目收费住户标准交费须交附加费业委员会收费标准认意利执行
面广州处高档综合厦物业理收费标准：中信广场公寓1元／方英尺·月写字楼28元／方英尺·月商场50元／方米·月国际酒店写字楼3元／方英 尺·月世贸厦4元／方英尺·月中世贸厦理费具体构成包括：
(1)厦建筑公设施设备维修保养费
(2)公方公设施设备水电费空调电费
(3)公方清洁绿化节日装饰费
(4)排污费
(5)客户室清洁卫生费(包括灭虫费)
(6)员工工资福利
(7)理公司酬金(合规定)
(8)厦公财产险(水火灾)公责险等保险费
(9)税费审计费律师费
(10)厦储备金
合理收费标准物业理企业维持业住户良关系保证物业理水 促进物业理持续良性发展十分重作
三高层楼宇物业理达标考评
高层楼宇达标考评前1997年建设部颁发全国城市物业理优秀厦标准评分细项目求进行现建设部原标准进行修改调整发布全国物业理示范厦标准评分细涉厦基础理房屋理维修养护设备理设施理保安车辆理环境卫生理绿化理精神文明建设理效益九方面89项规定五项申报条件：
(1)参评项目符合城市规划建设求配套设施齐全面积3万方米非住宅建筑面积占60％率85％
(2)取省(治区直辖市)级物业理示范项目称号年
(3)物业理企业已建立项理规章制度
(4)物业理企业重责事
(5)未发生部门确认属实关收费服务质量等方面重投诉
值提前4万方米高层住宅区组团厦标准考评新规定住宅区标准考评
第五节 高层楼宇社区文化建设
座综合性功商业厦微型社会办公商务旅游饮食娱 乐购物休闲重公场着社会物质文明断提高日益渴精神追求需物业理公司抓优质服务科学理时必须抓区精神文明建设客户商家间建立种新型谐融洽社会关系
厦区域开展丰富彩社会文化活动抓区精神文明建设具体体现 丰富客户商家业余生活密切邻里感情增加相互解协调际关系特增强客户商家厦理参意识形成理厦创文明区良氛围
客 户 理
()客户理基求
物业理公司应贯遵循客户服务第原始终广客户优质服 务放项工作首位晓理动情实际行动服务客户带诸方便舒适实惠感受种家庭温暖厦客户员结构较复杂国籍文化层次修养组成厦群体厦理工作增加难度必加强客户理熟知理公司厦理方面关规定严格遵执行
物业理项重务监督规范辖区客户某行参 厦理程中厦客户实施必理利提高厦整体理水促进厦精神文明建设营造祥安宁文环境树立厦社会形象提高企业知名度厦客户理应作三方面工作：建立良际关系二取客户理工作理解支持三妥善处理工作中发生关问题
厦客户理容方面：
1严格遵守国家省市法律法规觉遵守厦项规章制度
2积极配合协助理公司项工作服理公司正确理
3提倡文明办公树立文明形象抵制切文明行高声喧哗吵闹准加录音机等音量准聚众赌博进行色情活动非法活动觉维护厦秩序
4保持厦清洁卫生养成良卫生惯果皮杂物烟头等觉投入垃圾桶吐痰严禁高空抛物
5合理爱护厦公设施坚决制止损坏野蛮公设施行
6严禁携带易燃易爆等危险物品动物行车进入厦
7爱护花草树木损坏草坪花木
8维护厦形象乱悬挂招牌张贴广告宣传品时撤期招贴物品厦切广告宣传活动广告物品均厦理处统理
9单位车辆必须接受停车场统理指定路线行驶指定位置停放办理出入卡存车手续
10客户应实填写房产登记表员登记表租赁合期满应办理迁出续租手续
11健全房产档案住户档案熟知客户基情况
12客户入住时应理公司治安部门申报员状况办理车辆进入停放手续指定单位消防治安责义务消防治安员签定消防条约治安条约
13熟悉楼层房间消防设施分布情况熟悉消防疏散通道便紧急情况秩序安全疏散严格遵守厦防火理条例
14发生火警刑事案件纠纷时应马通知消防值班室通知市公安局
15客户厦房间土建结构设备设施等应妥善保护
16客户需进行房产二次装修应事先理公司提交书面申请装修方案核准方进行二次装修程应遵守理公司制订房产二次装修施工理规定
17客户装修需电焊气焊砂轮切割机等设备应严格遵守厦火制度项规定否律准
18严格火种理禁止公场吸烟准乱丢烟头准楼明火严禁电炉安全加热器
19厦严禁存放易燃易爆剧毒腐蚀放射性挥发性物品严禁占堵塞厦公部分(包括楼梯通道堂电梯厅天台等)
20禁止擅更改水电线超负荷电户拥功率超3ｋＷ电设备应理公司申报备案
21单位必须指定负责天进行班日常检查关闭门窗电源空调水器具等时注意节电节水
22沉重物品(总重200kg)体积物品(总体积1m3)搬运应事先理公司联系指定时间通道电梯进行超超重物品理公司权拒绝电梯求
23厦禁止挨户推销兜售商品等骚扰行客户应协助阻止
24保障厦安全单位应严格遵守治安理条例实行出入签证制度客户时接受厦保安员检查
25写字楼户工作时间外(正常工作时间早八时晚六时)进入厦应公司治安部门办理关手续办公时间应超晚十时严禁写字楼住宿做饭需留夜间值班员单位必须办理手续
26严格遵守厦电梯规定需运送货物单位须治安部门办理手续搬运装修材料必须盘理员意指定时间指定电梯运货
27房间清扫垃圾杂物天倒公垃圾桶清洁工统清倒
28厦商场铺面应严格遵守市商场工作服务规范准厦关规定统服装工作标牌文明商
(二)宣传广告理
客户树立企业形象追求济利益必然采取许宣传促销手段电视报刊 广告传媒外效低廉切合实际厦体周边厦部悬挂醒目致招牌广告牌张贴宣传品物业理公司类广告招贴应严格理规范厦环境秩序整体形象
厦广告招牌宣传品进行效理应结合企业实际情况厦特点 制定相应措施
1厦区域广告招牌摆放悬挂宣传品张贴统厦理处监督理单位私摆放悬挂否律予撤
2物业理公司负责厦周边区域广告策划制作厦客户委托制作厦理处意统布置摆放悬挂
3属全国省市统规定招牌宣传品厦理处负责悬挂张贴
4中华民国国旗悬挂应庄严规范司旗店旗批准方悬挂厦理处具体负责日常理
5重节日重庆典活动时类宣传品悬挂张贴统厦理处负责
6厦区域发布广告(含霓虹灯广告)招牌宣传品思想容健康绝允许刊登低级趣味华实广告语言画面
7保护专利者著作者肖合法权益未权利意绝允许刊登类广告招牌宣传品
8类标志徽标产品广告严格中华民国广告法国际专利公约国家专利法关规定制作绝允许违法行
9期腐烂模糊清歪挂广告招牌宣传品时清理纠正更换
10厦区域广告招牌宣传品摆放悬挂张贴应避免参差齐厦总体结构相协调厦总体形象相匹配
11发布广告招牌应定期清洗时维修保持完状态
12客户合期原搬出厦必须广告招牌宣传品全部拆清理干净
(三)商业网点理
1物业理公司应规范厦区域商业网点理厦商客户应讲究职业道德合法营文明商接受物业公司监督理顾客提供优质服务
2物业理公司级部门关规定保护支持商户合法营权利取正收益时物业理公司应积极协助政府部门(工商税务卫生公安街道城等)理商业网点坚决取缔非法营取消乱摆摊设点销售
3厦区域商业网点物业公司统规划理客户须提供商业营关营业执法代表证书
4厦区域商业户遵守国家省市法令法规关规定外必须遵守物业理公司项制度厦理关规定
5厦区域商业户必须遵守相关工作服务规范准规定统制作行业工作服佩带工号牌受消费者理公司监督检查提倡合法营文明商高声喧哗争执吵闹甚架斗殴准加录音机音响等设备音量觉维护公秩序商铺允许留值班必须公司消防保卫处办理手续
6提倡商业形象户未批准张贴广告宣传品张贴悬挂低级趣味淫秽堪广告宣传品侵犯商标专利权肖权
7讲究职业道德出售假伪劣商品意抬高价格坑害顾客牟取暴利准出售淫秽制品准拍摄淫秽片商品价格实行明码标价接受消费者监督
8严格遵守厦电梯制度指定电梯运送货物
9保证厦清洁美观商业网点门前实行三包天清理商业网点垃圾
二文 明 公 约
创造文明安全卫生办公营环境制订公约：
1遵纪守法文明礼貌尊老爱幼
2觉遵守厦项理规定维持厦良秩序
3树立文明形象抵制切文明行禁止声喧哗禁止公场吸烟
4爱护厦公设施坚决制止野蛮公设施行
5保持厦清洁卫生果皮杂物烟头等觉投入垃圾桶吐痰严禁高空抛物
6严禁携带易燃易爆危险物品动物行车等进入厦货物搬运规定时间指定货梯进出
7爱护花草树木损坏草坪花木
8维护厦形象乱悬挂招牌张贴广告时撤期招贴物品
9车辆指定路线行驶指定位置停放
10积极配合协助物业理公司工作服理员正确理
第三章 写字楼物业理
改革开放特80年代期开始外商积极进军国房产业投资新建量现代化商业厦中包括少专型公司机构办公营厦通常称写字楼写字楼词时起香港传入快广泛引具体指出租办公室收益性物业类公司机构集中办公开会进行商务洽谈等业务活动场写字楼商品济社会专业化分工发展产物出现缩短社会行业系统部门公司机构员空间距离集中办公进行商务公务等提供极便利国政机关系统行业企事业单位办公楼宇属广义写字楼宇范畴非章述重点
第节 概 述
写字楼分类
现代社会写字楼数量众风格特色异类型写字楼物业理求会 熟悉写字楼般分类做相应类型写字楼物业理十分必角度写字楼分成类型：
1建筑面积分型中型型写字楼
(1)建筑面积1万方米称型写字楼
(2)建筑面积1万～3万方米间称中型写字楼
(3)建筑面积3万方米称型写字楼
型写字楼建筑面积达十万方米美国纽约世界贸易中心厦香港 中环中心厦等
2功分单纯型商住型综合型写字楼
(1)单纯型写字楼写字楼基办公种功没功(公寓展示厅餐饮等)
(2)商住型写字楼提供办公提供住宿写字楼类楼宇分两种：种办公室套间住宿海启华厦种楼部分作办公途部分作住宿途北京国际厦
(3)综合型写字楼办公途时兼具种功兼作公寓餐厅商场展示厅舞厅保龄球馆途等写字楼功部分占楼宇总面积例会太办公部分然否便称写字楼广州中信广场世贸厦便属种类型
3现代化程度分智型写字楼非智型写字楼
智型写字楼：具高度动化功办公楼书第9章述办公途智物业反传统具备现代功写字楼非智型写字楼智化写字楼发展方90年代期建造型高层写字楼智型写字楼
4建造等级处位置物业理档次等分甲乙丙级写字楼
(1)甲级写字楼：具优越理位置交通环境建筑物然状况优良建筑质量达超关建筑条例规范求收益力新建成写字楼相完善物业理服务包括24时维护维修保安服务
(2)乙级写字楼：具良理位置建筑物然状况良建筑质量达关建筑条例规范求建筑物功先进(功陈旧素影响)然磨损存收益力低新落成类建筑物
(3)丙级写字楼：物业已年限(楼龄)较长建筑物某方面满足新建筑条例规范求建筑物存较明显然磨损功陈旧满足低收入租客需求租金支付力相适应相乙级写字楼然租金较低保持合理出租率
二写字楼特点
般说写字楼具显著特点：
第写字楼建城市中心繁华段城市交通方便贸活动频繁信息 集中通畅类机构均倾市中心带建造租写字楼便集中办公处理公务营等事项金融贸易信息中心城市繁华段写字楼更集中
第二建筑规模类公司机构集中写字楼高层建筑楼体高层数建筑 面积办公单位集中会集成百千家国外公司机构口密度涉面广
第三建筑设备现代先进吸引实力公司机构进驻办公满足体现身份 高效办公求写字楼般选建筑材料较高档先进外部装饰强调独特线条格局色彩部般配先进设施设备中央空调高速电梯监控设备现代资讯手段等(方面新集中体现便现代化智办公厦)
第四功齐全设施配套独特方便工作生活系统现代写字楼宇服务前台 会议室型酒吧车库等综合型写字楼宇餐厅商场商务中心银行邮电等配套服务场设施客户工作生活提供方便满足高效办公工作需
第五时间集中员流动性般说写字楼物业时间较集中数 早8点午6点前班时间整物业川流息班楼空冷清异常特性决定写字楼物业理必须相应特殊安排
第六营理求高时效性强现代写字楼身规模功设备复杂 先进加进驻型客户然方面理求较高外写字楼具收益性物业特性高出租(售)率获良稳定收益保证营理赢 客户甚会马失已客户期空置意味着期损失营理时效性极强
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第章 居住区物业理
第节 居住区物业理概述
住宅居住区
类衣食住行基活动中住居重位住住宅形式 满足家庭成员生活生理卫生休闲娱乐等生活需住宅类历史着社会进步生活水断提高居住条件住宅水断提高国改革开放城市住宅建设迅速发展统计十年国建成5万方米居住 区(称住宅区)2500十年住宅建设会发展说康康关键住房方面表明住宅建设发展重性时表明新建住宅质量理求
居住区前国旧城改造新区建设程中幢幢楼群组成新住宅区 1994年建设部令第33号城市新建住宅区理办法中住宅区概念形式作出规定：新建住宅区指达定规模基础设施配套较齐全新建住宅区( 含住宅区住宅组团简称住宅区)
规划设计中居住区居住户数口规模分规模居住区居住区住宅组团三级分级规模表711
根情况出居住区具定口 规模满足居民日常物质文化生活需城市干道分割然界限制包围相独立区域根统计目前国城市口14生活规模等居住区里种 新建居住区城市住宅建设形式
二居住区功
十届七中全会七届四次会议提出2000年实现康生活水战略目标城镇居民说谓康水居住标准具体三：
(1)均8方米居住面积(2)60％全国住房成套率(3)居住环境总体较改善根精神建设部城市新建住宅区理办法新建住宅建设提出求：居民创造整洁文明安全生活方便居住环境说新建居民区提出必须具种功求功表现四方面
1居住功住宅区基功根居民需提供种类型住宅种类型居住单元青年公寓老年公寓等居住功中重够提供休息场环境饮食盥洗卫生学娱乐交际等功
2服务功住宅区服务功着城市规划建设求房产综合开发求区公配套设施区理应居民提供项目层次服务包括：教卫系统托幼园学中学医疗门诊保健站防疫站等商业餐饮业系统饭店饮食店食品店粮店百货店菜场等文化体育娱乐服务系统图书馆游泳池健身房电影院录室等服务系统银行邮局煤气站五金家电维修部等
3济功住宅区济功体现交换功消费功两方面交换功包括： ①物业身交换开展住宅房出售出租纪中介服务②区理劳务交换业通合方式住宅区理委托出消费功指着城市住房制度改革断深化住宅区中住宅断商品化进行商业化理包括住宅购租两方面逐渐商品化区理服务偿住逐渐加居住消费投入
4社会功住宅区体居民居民活动社会活动聚集住宅区种社会实体行政治安机关商业服务业文化教育银行等住宅区托居民服务发挥功实体间实体居民间居民相互间组成住宅区社会关系际关系形成社会网络相互影响相互制约
三居住区特点
居住区改变市容市貌促进房产业发展改善居住条件方面具重作 集居住服务济社会功体社会缩影建设城市住房建设具特点特点：
1统规划综合开发城市建设发展物质文化水居住条件提高住宅区规划布局变化统规划合理布局综合开发配套建设原指导全国广城镇统规划综合开发新型住宅区成片兴建起
新建住宅区规划布局合理配套设施日益完善改变单分散结 构功节约高密度综合化现代化方发展新建住宅区般栋居民住宅楼体配商业服务业饮食业邮电储蓄托文教卫生娱乐庭院绿化等配套设施组成功齐全居民生活区求区类建筑居住环境相互协调机结合专业化物业理企业实行统理优质服务合理收费
2规模功全新建居民住宅区般层栋楼体建筑群少万方米十万甚百余方米楼体建筑群住宅楼外商业楼超级市场电影院体育馆音乐厅医院等等
区已仅避风雨挡严寒生活休息繁衍代栖身处学工 作教育科研重园休闲娱乐文化体育活动乐园进行区域购物饮食生活服务场更社会义精神文明物质文明建设基住宅区功性区物业理工作带难度
3居民结构整体化配套设施系统化住宅区座单体楼宇构成区房屋系统栋楼房建筑建筑构成整体区域供水排水供电种热力煤气网互相联系构成网络系统系统交融组合形成庞复杂功系统种服务设施配套设施区域绿化道路种供水供电热力网统设计规划住宅外全住宅区服务法分割住宅区变成社会必然求统理统营
4产权元化理复杂化住宅建设投资渠道住宅商品化房改深入房屋产权结构发生变化市场济条件房屋产权单制变产权元化居住区栋楼宇全民集体外产等产权存
住宅区规划设计建设统性系统性功样化房屋结构配套设施 系统化加产权元化区物业理造成极复杂局面导致物业理工作复杂化
四目前国住宅理种方式
城市居住区微型社会理坏反映区文明程度城市居 住区出现理城市住宅建设新课题方面国目前住房理存旧体制新体制转轨时期时期方面旧理方式然存方面专业物业理方式已出现积极进行探索目前国住宅种理方式：
1政府房屋理部门理建国公住房直政府理部门房房站理称直公房种理方式完全计划济产物房(站)完全事业性质单位应该说年房(站)适应计划济体制求代表政府发挥房房修房作解决城市居民居住问题做量工作功灭种理越越适应体制转轨理效率低济效益差弊端越越突出收房租连房屋简单维修维持着住房制度改革深入越越直公房改变产权性质城市已开始探索房(站)物业理企业体制转变历史原理方式较长段时间里继续存
2企业事业单位行理出现较企事业单位特事业单位开发建造分配单位职工住宅单位房产部门(房处房科)进行理谁建造谁理原产物理机构理运作房理直公房相似弊端相样需理体制转变
年较企事业单位已开始探索转变理体制种单位房部 门逐步转变企业性质物业理机构单位住房实行物业理种单位住房委托社会物业理企业实行物业理
3房产开发企业理房屋开发建造单位行理建造出售业出租户住宅目前常见种住宅理方式着谁开发谁出售谁理原较房产开发企业均设物业理部初物业理部开发企业属部门着物业理推行开发量增开发企业物业理部逐渐扩形成独立公司子公司形式独立核算负盈亏取法位转变物业理企业目前物业理企业中种类型企业占较例数城市住宅区均类物业理企业进行物业理
4物业理企业理社会具独立法位物业理企业房屋附属公设施场进行理提供全方位层次理服务模式然国出现时间长发展势头强劲已政府房产业界广民群众识代表住宅物业理发展方
五物业理强生命力
1995年1月18～20日国家建设部房产业司召开全国物业理工作座谈会十年房产理工作进行总结会议着重国目前住宅理种方式进行较分析物业理方式优点取识种识认房产理部门直接理单位街道办事处区类房屋程度存着理机构健全理费渠道理工作位等系列问题尤十年建居住区然居住条件配套建设明显改善缺乏效理导致私搭乱建垃圾意堆放设备残缺全道通房屋失修失养等问题严重存区面貌年新二年旧三年破问题十分突出等等实践告诉原套行政性福利型房产理体制越越适应形式发展需必须旧理体制根进行改革
探索基础深圳广州80年代起开始鉴香港国外物业理验结合国实际情况走出条适合国国情适应社会义市场济物业理新路种物业理观念模式理容广度深度明显区原房产理种物业理具四特点：
1变产权单位理部门头家理物业理公司统理
2变种单纯房屋维修建筑物附属物场环卫治安绿化道路等实施全方位维修养护专业化理方面综合性服务
3变政府部门行政性福利型理企业化专业化营型偿服务
4变理单位终身制现业选择通合方式合规定期限聘制
种集高度统理全方位层次服务市场营体充满生机活力 物业理出现越越显示出强生命力成住宅物业理发展方
六居住区物业理概念
分析居住区物业理概念概括：住宅区房屋建筑设备市政 公设施绿化卫生交通治安环境容貌等理项目维护修缮整治物业理公司物业理合统实行专业化理业提供综合性服务物业发挥功
七居住区物业理特征
旧理模式相居住区物业理模式具特征：
1社会化种理模式摆脱种建分散理体制产权单位产权找总家克服旧体制政互相扯皮推诿种种弊端利提高整城市理社会化程度
2专业化种理专门物业理企业通委托合签订产权意志求实施理种模式行政性理终身制变企业营型聘制种新体制业权选择物业理单位物业理单位必须良营服务占领市场样根促进服务态度改变服务质量提高
3企业化物业理种营型理推行偿服务合理收费通种营区类房屋设备理走业养业发展道路
4建结合物业理房屋建设理相结合表现理模式强生命力模式区面貌年新二年旧三年坏情况改变说三分建设七分理求物业理模式中体现理模式理建关系利发挥投资效益宝贵社会财富民财产保值增值
第二节 住房居住区物业理
目前国住宅物业理住房产权分作产权物业理居住区 物业理分叙述
产权性质住宅物业理
目前国住房产权说分作三类：拥全部产权商品房房改中
出售住房尚未实行房改租赁住房三类住房物业理实务中区分述：
()商品房住宅物业理
商品房住宅指国家开发企业投资建造市场价全额出售购房者住住宅 市场价格交易类住宅着住房制度改革深化住房商品化推进逐渐增加城市住宅中占例
商品房住宅全额出售购房者拥房屋全部产权包括房屋权机 收益权处置权购房者业签订购房合时应时签订物业理委托合业公约
商品房住宅应国务院发布城市私房屋理条例建设部发布城市异产毗 连房屋理规定实施理总原住物业理实施中划清产权部分产权部分界限责相关费分摊产权部分理维修养护均业负责承担相应费干业产权部分理维修养护业负责委托物业理企业负责业权例分摊费
(二)房改中出售住宅理
房改中出售住宅指住房制度改革中优惠价格补贴出售公住房 公房出售
1公房出售种形式公房出售目前种形式：
(1)房改规定标准价已租住职工出售5年住公住房购房者具部分产权
(2)房改规定成价已租住职工出售5年住公住房住宅产权土仅权收益权
(3)成价中低收入家庭出售优先出售房户危房户住房困难户等条件优先出售离退休职工教师安居工程住宅权益
(4)政府扶持单位支持负担原住房合作社等形式建造合作住宅
2公房出售理点公房出售属住宅商品房住宅房产处置权限性标准价成价购买住宅5年住出售5年购买者必须出售需单位(补贴单位)意出售增值部分分相原付房价占时综合造价例部分
公房出售应推行社会化专业化理模式实行业治物业理企业专业化 理相结合建设部第33号令城市新建住宅区理办法原规定城市异产毗连房屋理规定公住宅售维修养护理暂行办法实施理基原住房出售实行住房住原物业理角度说划清范围责相关费合理分摊述三法规做较详细规定点：
(1)住宅部位设备划分
①部位设备指户门部位设备包括水电气户表线 阳台
②部位指承重结构部位(包括楼盖屋顶梁柱外墙体基础等)外墙面楼梯间走廊通道门厅楼行车存车库等
③设施设备指水道落水邮政信箱垃圾道烟囱供电干 线明天线暖气干线供暖锅炉房高压水泵房消防设施电梯等
(2)公房出售理权限界定
结构相连具设备附属建筑异产毗连房屋 门厅阳台屋面楼道厨房厕院路水设施等应合理承担相应义务约定外方占独占房屋部位损害方利益行
(3)公房出售维修养护理工作原点
①公房出售前售房单位应进行必检修
②公房出售时应制定购房具约束力关房屋修缮理等方面 行守业公约房屋公约购房签订房屋买卖合时时签订业公约房屋公约
③公房出售业委员会成立前住宅维修养护理售房单位售房单位委托 理单位承担业委员会成立住宅理业委员会选聘物业理企业双方签订物业理委托合进行理
④公房出售住宅部位设备维修养护责住宅承担住宅 行维修养护委托物业理企业维修养护住宅承担维修费
⑤公房出售住宅部位设施设备维修养护民政府制定具体办 法建立公房售住宅部位设施设备维修养护基金住宅部位设施设备属损坏责负责修复者赔偿
⑥住宅擅侵占住宅部位设施设备擅增加者减少 该幢住宅设施设备正常运行影响设备
⑦电梯高压水泵供暖锅炉房等设施设备运行维护更新费分摊 国家方政府现行规定执行
⑧需住宅进行中修应城市房屋修缮理规定执行改变原 房屋设计结构修改建工程应报请房产理机关审批竣工验收合格方办理房屋现状变更登记
⑨事住宅维修养护发生纠纷时应协商解决协商成事 房产仲裁机构申请仲裁民法院起诉
(三)租赁住宅理
租赁住宅指具房屋产权通房屋租赁形式取定时期权 住宅包括公住宅租赁集体制房产私房产租赁租赁住宅基特点房产权权相分离出租出租定时期房屋权房屋承租出租必须契约(租赁合)形式规定房屋租赁双方权利义务物业理角度出租业位没变化享权利应义务没改变承租做房屋实际非业基权利义务首先受租赁合约束限制业做出租权利义务赋予承租物业理中出租承租首先应遵守租赁合关规定次遵守物业理委托合项规定
租赁住宅物业理应遵循条基原：
1房屋承租单位承租服务
国家公住房房产营公司出租住房目断满足民居住生活需 私房出租公房出租补充房屋租赁物业理必须维护承租方合法权承租住户承租单位服务放首位支持承租方合法求提高承租方服务质量搞房屋维护修缮工作保证承租方安全方便房屋
2制定合理租金标准
公住房出租必须执行国家制定租金标准房产营公司私房产出租 住宅租金标准制定必须符合国家关规定物价部门审批报房部门备案
3法维护正常租赁关系
房屋租赁双方必须法维护正常租赁关系时处理租赁程中发生种问题 注意调解房纠纷坚决遵守国家关法律政策规定抵制违反法律法规租赁合行
4严格控制租赁房屋途变化
租赁房屋严格房屋设计途进行严格控制租赁房屋途变化原 生活房意改变工业商业房途房屋构件承受重量意改变房屋途会影响房屋安全
综述租赁住宅物业理总原出租房屋修房屋 承租单位住户提供较服务方面物业理企业采取积极效措施充分利济规律法律手段通健全租赁立法法整顿房屋租赁秩序促进租赁住宅物业理水提高
二住宅区物业理
()居住区物业理模式探索形式
居住区理采物业理模式原行政性福利型房产理种旧 体制改革改革国许区级政府房产理部门房产开发企业进行种益探索断总结取重成果逐步发展断完善程
全国说1989年9月建设部庆召开第次全国住宅区理工作会议次会议表示着全国性住宅区理工作序幕1990年6月建设部召开全国住宅区理试点第次工作会议1990年建设部确定广州市五羊村国家级住宅区理试验点1992年9月建设部验收组五羊村住宅区现场考核验收综合全国住宅区理五羊村分高评全国模范文明住宅区1993年4月建设部番禺深圳召开次较高层次专家讨会次会住宅区进行物业理发展方取识正次会住宅区理物业理模式正式确定1994年 3月建设部建设部令形式全国颁布施行城市新建住宅区理办法( 简称理办法)理办法作部门规章房产理体制改革指明方
(二)居住区物业理特点
居住区物业理城市新建住宅理社会义市场济条件出现新事物 具特点：
1居住区物业理城市理中社会物质文明建设精神文明建设融体建设部颁发理办法第条首先居住区精神文明建设物质文明建设提出明确求居民创造整洁文明安全生活方便居住环境物质文明建设方面物业理体现居住区房屋设备维护修缮等理方面居住区物业理容中较详细说明现着重居住区精神文明作说明
居住区精神文明建设包括两方面：精神文明建设基容二精神文明 建设活动方式
精神文明建设基容中中央关社会义精神文明建设指导方针决议 精神居住区精神文明建设具体容包括方面：
(1)结合居民实际情况制定居住区居民精神文明公约
(2)充实完善文体设施娱乐场开展丰富彩文体活动密切邻里感情协调际关系促进安全团结社会稳定
(3)建设高雅社区文化培养健康社区精神
精神文明建设活动方式根居民情况精神文明建设应灵活样方式进 行通常活动方式：
(1)运传播文化工具康乐设施开展联络感情活动
(2)创建文明单位注重文明居住
2居住区物业理重特点突出表现理重建设特点城市新建住宅理重视物业建成理物业旦建成方面条件基定型专业物业理仅居住区房屋设备项功充分发挥弥补物业建造程中种足缺陷广居民提供整洁安全谐居住环境
3居住区物业理体现区民政府监督指导行政理专业理相结合特点建设部理办法第三条规定：房产行政部门负责区理理工作市政绿化卫生交通治安供水供气供热等行政部门营区民政府职责分工负责区理中关工作监督指导居住区相独立区域保证区社会治安理办法重指导思想居住区物业理高标准求
居住区迁入新居民具阶层职业差异区生活 惯爱方面区济收入等差决定居住环境居住行差异差异时会产生种样问题矛盾纠纷时新建居住区区居民家园家生活场必治律基础居住行做出某限制约束制定家遵循居住行规范业公约享受定权利时承担相应义务
居住区行政理住宅区属政府该区实施政府职理直接 理机构：街道办事处公安派出政府分部门职机构城市规划城市监督市政理房屋产权理环境卫生防疫环境保护工商行政物价税收民政事务社会治安等机构
居住区物业理具体容面专门叙述里着重指出居住区物业 理行政理物业专业理结合社会义市场济条件社会分工必然产物社会进步济发展社会文明表现
4居住区物业理复杂性较前旧理体制说种理带相复杂性表现三方面：
首先区房屋产权元化求理权威性统性产权性质住宅物 业理侧重点针产权元化实行统物业理具定复杂性
次区物业理实施程中涉市政部门公安街道办事处等部 门单位协调相互间关系利益明确职责理范围搞区物业理关重
第三物业理费筹集复杂性产权形式物业理费筹集渠道物 业理服务收费计算原收缴方式前国物业理普通住宅区推行住宅区物业理费筹集考虑物业理实际运作成费考虑民群众济收入实际水种费支付力矛盾构成现阶段住宅区物业理费筹集复杂性费具体筹集带非住宅物业更困难需认真加研究制定稳妥行收费标准办法
(三)居住区物业理具体容
居住区物业理城市理现代化社会义市场济条件济发展社会 化分工产物物业理具体容：
1保证区原规划意图实现制止种违章行进步完善补充原规划足处督促指导住户业执行规划法
2房屋定期维护保养合业委托辖物业定期维护保养尤房屋公道公设备必须众业协调理服务机构作产权者利益维护代理加强理单元栋楼建立房屋保存档案
3供水供电公明电梯等动力设施维护理区总泵房配电房行发电机房均应专业技术员操作理确保正常供水供电安全电
4市政设施维护理区红线范围明确规定属市政理外市政配套设施包括楼宇公排水化粪池等设施均应物业公司进行理
5环境保护绿公理种理目广居民提供良居住环境现行区规划规定：绿面积少总占面积30％绿化覆盖率低25％环境保护控制噪音控制空气水质污染严格执行环境保护法治理清住宅污染源
6清洁卫生防疫工作区公卫生设施进行维护外区楼宇外公场清洁工作加强防疫灭鼠灭蚊绳孽生基认真城市卫生条例做区卫生清洁工作坚持拾零清扫制度禁止乱张贴乱涂写区营商点应严格执行门前三包制度物业公司应争取工商行政理部门支持年审制度应视营者遵守区理制度优劣决定否继续发营业牌
7防火防盗公秩序理区允许乱放车辆允许占道堆放物件允许占道作业摆摊设档根公安部门关开展群防群治求谁受益谁出钱办法组织区保安队伍配合公安派出搞巡逻放哨
第三节 居住区物业理目标原
建设部城市新建住宅区理办法(简称理办法)求居住区 物业理房产开发企业开始工作时应进行理办法第五条规定：房产开发企业出售住宅区房屋前应选聘物业理公司承担住宅区理签订物业理合住宅区物业理公司负责理前房产开发企业负责理
物业理公司选聘理工作进行检查监督理办法第六条规定 住宅区应成立住宅区理委员会(简称委会)
委会组建权利义务
()委会组建
该委员会房产行政部门指导住宅区房产产权选举 代表组成代表维护住宅区房产产权合法权益
(二)委会权利义务
委会权利：
1制定委会章程代表住宅区产权维护房产产权合法权利
2决定选聘续聘物业理公司
3审议物业理公司制订年度理计划区理服务重措施
4审查监督项理工作实施规章制度执行
委会义务：
1根房产产权意见求物业理公司理工作进行检查监督
2协助物业理公司落实项理工作
3接受住宅区房产产权监督
4接受房产行政部门关行政部门住宅区民政府监督指导
二区交付前物业公司理工作
城市新建居住区物业理规划阶段开始住户入住前物业理三阶段进行物业公司专业理前房产开发企业负责理房产开发企业物业公司签订合分步理(理步介入称超前理)居住区物业理 中第二阶段物业理具定特殊性理项目表：
三居住区物业理目标
建设部理办法制订两重目：居民创造整洁文明安全 生活方便居住环境二住宅区房屋建筑设备……进行维护修缮整治目求居住区物业理通理目标实现 第社会效益表现居民提供整洁文明安全生活方便居住环境种安全舒适居住环境交通绿化卫生文化教育娱乐体整社区环境调解际关系维护社会安定团结具重意义
第二济效益种济效益方面表现出：政府方面说仅 改变政府房屋维修环卫绿化公市政设施费物业理企业收取税收二业方面物业专业科学理维护房屋住宅附属设备设施延长寿命保障业济利益开发企业住宅区物业理说居住区社会效益利房产销售资金周转物业理通种偿服务便利居民生活取定济效益增加理费源
第三环境效益居住区物业理通区绿化水煤液化气 专业理仅助身心健康城市建设产生积极影响
四居住区物业理原
物业公司种服务型行业仅具独立法资格负盈亏独立营 独立核算企业居住区物业理目标应密切联系服务营进行遵循原：
1业治律专业理相结合住宅区物业理首先应遵循业治律专业化理相结合原业治律基础住宅区理具技术性专业性强特点必须专业化理住宅区日常理工作量繁琐离开居民支持增强居民群体意识组织群众参理发挥业治律作实行原关键
2服务寓理服务中住宅区物业理项服务性强工作关系千家万户生活休息文娱安全卫生教育体育等诸方面住宅区理中服务工作具长期性群众性特点：服务时限长十年服务象范围宽男女老幼行业流动性变化快必须坚持服务寓理服务中原树立民服务民负责指导思想
3权营权相分离实行权营理权两权相分离现代物业理旧式房屋理质区针城镇居民住宅区特旧居民住宅区存 两权清问题提出目解决分散理统理矛盾房屋区环境种设备机统体分散产权权属产权单位产权行理显然弊端必须实行权理权两权分离法确认产权权属前提实行理营权集中统定物业理企业某居民住宅区实行统理综合治理全方位服务
4企业营独立核算必须改革原理体制实行政企分开理机构成济实体具相独立营权逐步实现住宅营理市场化
5偿服务费合理分担物业理企业搞理实行优质服务必须资金源资金源业户实行偿服务合理分担原物业理企业提供理服务偿应该着量出入公合理谁享谁受益谁负担原房产开发企业物业理企业业合理分担
第四节 居住区物业理达标考评
贯彻建设部颁布城市新建住宅区理办法提高城市居住区整体理 水推进居住区物业理建设部1995年3月11日建房［1995］120号文件发布 全国优秀理住宅区标准关考评验收标准达标考评工作推动房产理体制改革提高城市理水起重作进步提高全国城市物业理整体水根建房［1995］120号文件部署1996年4月1日建设部颁布关全国城市物业理优秀住宅区(厦工业区)达标办法通知具体办法：
区(厦工业区)实施物业理达标条件
区(厦工业区)实施物业理达1年已获省(治区直辖市)级城市物业理优秀住宅区(厦工业区)称号省(治区直辖市)部门部19 95年颁发全国优秀理住宅区标准通知附件全国城市物业理优秀住宅区 (厦工业区)达标评分细求进行预评预验总分达90分方建设部申报参加全国城市物业理优秀住宅区(厦工业区)年度达标考评活动
二区(厦工业区)物业理达标申报
申报时区(厦工业区)理单位认真填写全国城市物业理优秀住宅区(厦工业区)申报表省(治区直辖市)部门负责签署预评预验意见加盖公章年7月30日前申报建设部房产业司
中央部门京单位属区(厦工业区)申报参评工作分隶属关系国务院机关事务理局中直机关事务理局解放军总营房部会北京市部门组成考评组进行预评预验报建设部
三区(厦工业区)物业理达标组织实施
年起达标工作建设部领导省市组织2～3名专业员司委派 1～2名员组成建设部考评组进行考评验收考评达标工作年8月份开始
四区(厦工业区)物业理达标考评验收
建设部考评组考评验收总分达90分区(厦工业区)授予全国城市物业理优秀住宅区(厦工业区)称号总分达95分区(厦工业区)授予 全国城市物业理优秀示范住宅区(厦工业区)称号颁发标记牌奖状建设部适时候召开表彰会
五区(厦工业区)物业理达标检查
应标准评分细求做已获全国城市物业理优秀住宅 区(厦工业区)称号区(厦工业区)复查工作已获奖区(厦工业区)理水降群众意见省市部门检查达标准规定报建设部批准取消光荣称号建设进行定期检查
第五节 居住区物业理费源测算
居住区物业理费源
居住区物业理费指物业理单位接受物业产权委托居住区房 屋设备专设施绿化卫生交通治安环境容貌等项目开展日常维护修缮整治服务提供居民生活相关服务收取费规范居住区物业理服务收费行维护正常收费秩序促进物业理事业健康发展国家计委建设部1996年2月9 日联合颁布城市住宅区物业理服务收费暂行办法(简称暂行办法) 贯彻暂行办法根具体情况先制定实施细具体收费标准
居住区物业理收费住宅商品化产物单纯政府拨款单位补贴 动居面重改革目前国广居民收入水相较低承受较高费特国长期实行住宅福利制度居民收取项理费心理准备足居住区物业理收费政策性强十分复杂问题方面关系住房改革深入发展问题方面涉广居民济利益问题制定合理收费标准确保稳定资金原居住区物业理企业必须作十分棘手问题
解决住室区理费问题需建立渠道层次筹集物业理费机制物 业理费源：
1定期收取物业理服务费
2区维修养护专项基金
3业种营收入
4政府政策定资金扶持
5开发单位予定支持
现简单分述：
1定期收取物业理服务费物价部门批准物业理企业定期住宅区单位居民收取定数量物业理服务费
物业理服务费指物业理单位接受物业产权委托区房屋建筑 设备公设施绿化卫生交通治安环境容貌等项目开展日常维护修缮整治服务提供居民生活相关服务收取费
物业理费筹集中物业理服务收费应物业理费稳定源
2区维修养护专项基金区维修养护专项基金(简称维修基金)指区部位设施设备更新中修基金费旦需支出数额巨单日常理收费法负担必基金形式事先提取目前项基金名称缴纳方法致明确住宅区实行物业理应设立专项维修基金
维修基金通建立双筹集渠道收取分两种情况：
(1)公住房出售维修基金收取
公住房出售维修基金售房单位业(购房)双筹集
①售房单位定例售房款中提取原层住宅低售房款20％高层住宅低售房款30％
②业次性分次筹集次性筹集指业购房时次性收取定数额维修 基金具体标准政府确定北京市规定1997年公住房出售维修基金交纳 标准建筑面积42元方米分次筹集指业月季年分次交纳定数额维 修基金
(2)商品房出售维修基金收取
商品房出售维修基金开发建设单位业(购房)双筹集
①房屋销售阶段建设单位住宅综合造价提取定例维修基金(纳入住宅成)城市规定层住宅提取2％高层住宅提取3％
②业次性分次筹集次性筹集指业购房办理签约入户手续时 次性缴纳维修基金具体标准购房款1％建筑成价15％方米提取分次筹 集指事先维修基金计入物业理费然逐月收取物业理费中定例(15 ％)提取集维修基金中
公住房出售商品房出售遇某重原维修基金敷时 业委员会研究决定时业筹集
(3)维修基金理
维修基金必须专款专物业部位设施设备更新中修 必须加强维修基金理
维修基金全体业业委员会批准委托物业理企业实际操作业 委员会未成立前政府部门负责理维修基金收缴应专户存入指定银行需时物业理企业提出计划预算报业委员会批准程中接受业委员会银行监督检查需注意般宜物业理企业直接掌项基金笔基金永久存物业理企业受业委员会委托定时间理该物业防止物业理企业短期行解聘该企业影响项基金安全必须业委员会负责该基金做专款专防止挪作
维修基金突出特点数额巨持续应保证安全基础争 取产生增值收益购买国库券债券等产生利息收益方面物业更新维修方面弥补日常理费足
3业种营收入政府钱增加居民济负担情况物业理企业根身情况积极开办种济实体开展种营创造济效益业养业补充区物业理费足组建工程队完善住宅区配套建设建区围墙行车棚车库铺设甬路建停车场等组建装修队新楼统理统装修开办商店餐饮健身房美容美发厅等济实体区住服务社会承接业务种营取部分利润弥补理费足实现业养业目
物业理企业开展种营收入利润性质讲属物业理企业收入营 利润时收入利润事先法准确测算预计种收入利润属物业理费稳定源里物业理企业开展种营部分利润(注意 部分利润)做物业理费源考虑目前国市场济体制尚完善推动物业理运作民群众济承受力实际出发提出定时期带较强渡色彩措施
4政府方面扶持考虑目前国实际情况广居民收入水低租金住房政策区理费完全住户负担尚较困难推动物业理发展住房制度改革政府方面物业理予力扶持
目前政府物业理扶持体现制定相关政策予定资金支持包括 ：
1制定住宅区物业理服务收费方法标准加强收费理
2规定房改住房电梯高压水泵房供暖锅炉房等设施设备运行维护更新等费单位支付减轻负担
3规定物业理企业享受国家第三产业优惠政策开展种营中适减免部分税金等
4划拨定城市建设维护费区部位设施设备维护理减轻区日常理费负担北京市规定区道路宽度35米(含35米)道路埋设道路市政排水设施市政工程理部门负责维护理区供电供热供气等市政设施做相应规定市政相应部门承担定维护理责费
5开发建设单位予定支持开发建设单位支持体现优惠方式提供定数量理户营性配套商业户2种优惠方式：
成价出售城市规定开发建设单位规划建设专业理户区住宅
总建筑面积05％～1作商业网点房建筑成价出售物业理企业利商业网点房开展方便住宅区居民生活项服务物业理企业统营理营收入区物业理
6成租金租指营性商业房采取全出售办法物业理企业成租金租市场租金标准租出租金差额部分区物业理
着市场济体制建立完善民群众收入水逐步提高政府扶持开 发建设单位支持逐渐减力度现阶段十分必完善市场济体制住宅带社会保障性特点中低收入者居住普通住宅政府予定扶持开发建设单位身声誉济效益建造住宅日物业理会予必支持
二居住区物业理服务收费原
暂行办法特收费原作出规定：物业理单位开展正物业理服务收费 应遵循合理公开物业产权承受力相适应原时抽出国家鼓励物业理收费应根提供服务性质特点等情况分实行政府定价政府指导价营者定价
1实行政府定价政府指导价物业产权提供公卫生清洁公设施维修保养保安绿化等具公性服务代收代缴水电费煤气费线电视费电话费等公众代办性质服务收费实行政府定价政府指导价
中普通住宅提供公众代办性质服务实行政府定价北京市规定水电房 租煤气卫生5费统收服务费标准月户1元高级公寓墅区等高标准住宅区提供公众代办性服务实行政府指导价
实行政府定价政府指导价物业理服务收费标准物业理企业根实际提供 服务项目项费开支情况物价部门申报物价部门征求物业理行政部门意见独立区单位核定实行政府指导价物业理企业政府指导价格规定幅度确定具体收费标准
2实行营者定价属物业产权需求提供特约服务政府物价部门规定统收费标准者外服务收费实行营者定价特约服务包括房屋装修家电修理居室清洁代购商品找医送药护病接送子女学等
实行营者定价物业理服务收费标准物业理企业区业委员会产权代 表代表协商议定应收费项目收费标准物价部门备案
特约服务应某住户特殊需开设特约服务费收取应该谁受益谁 付钱原收费标准相较镐情况服务标准样难统
三居住区物业理公性服务收费费构成测算方法
()居住区公性收费费构成
暂行办法第八条居住区公性服务收费费构成作规定：
1理服务员工资规定提取福利费
2公设施设备日常运行维修保养费
3绿化理费
4清洁卫生费
5保安费
6办公费
7物业理单位固定资产折旧费
8法定税费
中第2项第6项费支出指工资福利费外物质损耗补偿费开支
物业理服务收费利润率暂省治区直辖市政府物价部门根区实 际情况确定
外实行物业保险住宅区应包括投保财产保险(火险灾害险等)种责保险支出
(二)居住区公性服务收费标准测算原
居住区公性服务收费标准服务档次居民收入水物价 收费标准暂行办法求物价物业行政部门密切配合做暂行办法实施工作
暂行办法第七条指出：物价部门核定收费标准时应充分听取物业理单位 区业委员会产权意见利物业理服务价值补偿考虑物业产权济承受力物业理服务发生费基础结合物业理单位服务容服务质量服务深度核定核定物业理收费标准应根物业理费变化适时进行调整
(三)居住区公性服务收费测算方法
第六节 住宅区文明建设
住宅区建设社区形成发展基础住宅区文明建设创建直接关系 社区精神文明建设成效文明区评考核起积极推动作
住宅区精神文明建设
社区精神文明建设提倡社区精神住宅区精神文明规范两方面确立
1提倡社区精神
确立形象必须独特气质精神风貌企业确立形象必须 企业理念住宅区社区精神应该够综合反映出该住宅区居民优良品质精神境界道德规范拥样种精神培养教育引导整区居民正确健康思维行创造良际关系社会公德社会环境保证区真正成居民安居乐业场
2住宅区精神文明规范
社区精神孤立抽象高攀灵魂核心制定整 区精神文明规范整区精神文明规范体现社区精神具体容操作求参全国城市文明住宅区达标考评实施细住宅区精神文明规范应方面：
(1)制订区居民精神文明公约
(2)开展文明单位创建活动文明区文明楼文明家庭文明居民组活动
(3)开展社区活动运种传媒工具文娱康乐活动场组织种公益活动包括体育文艺文化活动联络感情增强友谊
(4)区居民够遵守项理制度文明居住积极参加项公益活动邻里间团结友爱互相帮助弘扬社区精神
二文明区标准
1理运作
(1)健全理机构设固定办公场
(2)区理机构发挥作
(3)区项理制度完善制订居民公约项专业理规章办法工作考核标准建立住户回访制度
2精神文明建设
(1)注重精神文明建设订居民精神文明建设公约
(2)区居民觉遵守住宅区居民公约项理规定
(3)文明居住邻里团结弘扬社会义精神文明道德风尚创建文明住宅区
(4)社会化服务质量开展优质服务竞赛
3房屋理
(1)住宅区房屋乱搭乱建
(2)住宅楼阳台(包括台外廊)碍观瞻危房屋结构安全
(3)房屋楼梯走道等部位保持清洁意堆放什物意占
(4)订便民收费办法种费时收缴推行统收减少手续方便住户费收缴率应达98％
(5)房屋档案资料齐全理完善
4房屋修缮
(1)坚持房屋修缮制度制订便民措施动时养护维修
(2)保持房屋完房屋完率达98％
(3)房屋零修时率达99％
三区精神文明建设公约
搞区精神文明建设广住户享文明健康工作生活环境特制订 公约敬请遵守：
遵守国家政策法令法律关规定住宅区项理规定做遵纪 守法居民
二住户邻里互相尊重相互关心互相帮助睦相处享
三违禁品黄色污秽书刊画片唱片录音带等带进社区家庭
四住户应遵守规范七：损坏公物破坏绿化吐痰说脏话粗话 公场吸烟乱扔垃圾乱穿马路维护住宅区公卫生
爱护公财物维护公设施创造环境优美秩序良安全舒适居住环 境
五公场走廊堆放物品占公场填塞通道公建筑物 乱涂乱画乱张贴乱竖指路牌广告牌等保持公建筑物原样美观
第七节 区物业理立法执法
区物业法制理意义作
()区物业法制理涵意义
区物业法制理指物业理中国家方关法律法规规 物业物业理进行法制宣传教育理服务总称
众周知区开发区物业理孪生兄弟区物业理区开发 建设延续制订完善关房产开发法规时应时制订完善物业理法律法规物业理涉面广存方面权利义务关系法律关系相应十分明确应该意识果没相应健全法律法规体系作物业理保障物业物业理工作难维系
目前国部分城市没结合区实际情况认真制订出具法律约束力 关物业理法规制度物业理相关方面法律位尚未明确导致进行行业规范调整中缺乏行效法律手段澄清行政理物业理关系理头理等问题少方解决形成物业理工作具体实施难度阻力区物业法制理意义：
1建立健全关物业物业理法规区物业规范化理中作法
物业理发展需竞争秩序市场环境市场正常运行取决 法制完善市场规制定果没统立法规范市场行物业理物业理业房屋利益发生诸收取费等矛盾时会出现法法律手段维护权利义务
建立健全物业理法规明确物业理中体客体权利义务规范市场 行具重现实意义
2建立健全物业理法规确立政府理权威
着早期开发物业相继投入物业理中问题逐渐暴露出住宅区中 楼宇理绿化环卫治安水电设施等方方面面存着严重理问题政府关部门解决问题已出台时原规定实际情况讲许原规定具操作性缺乏约束力度政府部门监督理难形成权威需相应建立套完整科学严密操作法律法规体系增强政府理权威
3建立健全物业理法规保证业基权益
般讲住宅区物业理业房屋产权拥容争辩决定权 房屋房屋权处置权国目前现状开发商决定物业理委托物业理脱离开政府关部门监督单方面制定物业物业理费等标准难保证业基权益业身利益出发迫切求物业理制度法制化法办事
综述加强住宅区物业法制理法推动保障物业物业理健康发展 便更服务广住宅户效提高政府法制理执法力度调整物业理广业住户关系正强调区物业法制理意义
(二)区物业法制理作
加强区物业法制理通国家方立法物业执法提供法制保障实践证明 物业立法执法区物业法制理中发挥作：
1起法治市作
某种意义说市场济法制济区物业物业理中建立健全法制
理监督约束开发商物业房屋实施保修承诺监督约束区物业业区物业住户等间法律行法办事违法必究市场济法制建设客观求强调法威力法律成约束行准区物业法制理起法治市作
2起协调方关系作
加强法制理方面介入区物业理时作法章 循方面树立工商税务治安卫生防疫等政府部门执法权威方面处理相关市场行时起配合协调致社会监督相互关系作
3起保护房屋者权益作
制定区物业法规加强法制理解决物业理中诸事件国家稳定繁荣 促进社会义物质文明精神文明建设必需前提条件制定建立健全法规制度法律保护房屋者租者合法权益起法保护者权益作
4起促进物业理深化改革作
区物业物业理国民济理重组成部分深化区物业济理改革 加强区物业法制建设理需加强区物业法制理运济手段法制手段推动物业理改革断深化起促进物业理断深化改革作
5起物业纠纷法解决作
区物业物业理民事纠纷发性领域司法部门受理民事案件物 业纠纷仅次婚姻纠纷列入第二位见加强物业法制建设理建立健全相关物业法规会减少纠纷利司法区物业理民事纠纷处理物业法律宣传教育增强力度加强法制理中难出起法解决民事纠纷作
二区物业法制理范围职责
物业理建立契约基础民事商务行须法律法规调整 物业理行程中形成权利义务关系法律关系体包括物业理者物业者者政府业务部门相关单位等作物业理法规仅应解决物业理运作中直接面种障碍应相关法律相协调相统相互补充衔接形成较严密法规体系种问题根环节全面彻底解决
()住宅区法制理范围
前述物业法制理狭义讲称立法理区物业立法理范围应包括 房屋建设物业权物业市场物业修缮物业理等方面立法法律关系法律责事实应属房产业立法范围组成部分
1房屋建设
长期国种房产物业(尤住宅方面)建设规模速度城市发展情况城市口增长速度严重协调造成住宅建设足住宅理混乱住宅市场培育起导致住宅建设资金短缺材料质量缺乏控制房产业住宅国民济中应起作远远没发挥出住宅相关市场整体水低水徘徊房产物业立法应住宅建设作项重容明确规定逐步提高住房标准逐步改变现行住房分配制度相应住房问题列入国民济社会发展计划中住宅建设设计施工规划拆迁环境求配套基础设施材料供应工程验收接等环节均应属立法范围
2住宅物业权
国土属国家集体房产物业权指物业建筑物身 权相关土权物业者相关土权进行非法转严禁买卖变相买卖
明确物业权维护物业领域秩序关键住宅物业权明引起物 业理纠纷结症物业权物业法制理基础物业法规必须物业权容权形式权获变更丧失登记审核方法物业关系物业代等方面做出明确立法
种权应受法律保护国家集体房屋相关范围利益受 侵占变相侵占非法查封没收挤占
3物业市场
目前国住宅物业市场发展远远够必须开拓完善诸住宅物业买卖市 场租赁市场相关金融市场物业中介服务市场应该允许物业种制形式种权形式物业种营方式存相适应完善住宅物业金融体系中介体系建立综合型配套性完备物业市场需加强物业济发展规划计划加强物业立法司法行政干预力度加强社会法制建设
4物业维修
区住宅建设理必须采取新建维修举方针抓建设维修 事实住宅物业维护维修国住宅建设规划发展重补充住宅样年限求通日常维修延长寿命提高住宅济效益方面实际情况果投入相力财力物力济提供更房屋物业修缮应该物业立法重容物业法规必须明确规定物业修缮职责维修求物业维修制度建立物业维修资金源物业维修材料标准供应维修队伍素质合理组合等等
5区物业理
区物业理目求方面环节佳效益广义讲区建设理 住宅济市场理住宅维修理等社会效益济效益环境效益达理目必须运理济手段法律手段行政手段相关法规制订代表法律手段具体运开始通物业理立法司法物业济行政理手段规范化科学化运物业法规调整物业理中种关系
(二)住宅区法制理职责
建国国住宅建设住宅物业理方面法律法规健全存问题相 复杂理方面漏洞缺陷相严重远远落实际需住宅物业需立法法加强理单行政权力理社会济理法律理渡法律统行动做法法必执法必严违法必究样逐步建立正常住宅理秩序相应济秩序区物业进行法制理重职责通立法物业立法起作：
1保护物业合法权益
制定物业法规解决物业事务中诸问题国家稳定繁荣促进社会义物质 文明精神文明建设必条件制定健全物业法规法律保证公民仅利保护物业合法权益杜绝侵占业住户权权现象发生
2促进物业建设维修
国整体物业供水紧张造成原房屋建设需外方面 旧房屋严重失修淘汰率增加果现物业维修延长年限仅保证业利益会缓城市土房屋紧张状况建立相应物业法规务维修物业措施制度化固定化促进物业修缮工作增加保证物业质量量弥补物业供足
3促进房产物业济改革
济基础法律层建筑法律济反映时反作济济服务 前国正深化改革关法律制订应促进改革保障改革利进行房产济国民济重组成部分应该深入调查研究总结新验基础时国家关物业方针政策规范化法律化
4促进物业理持续稳定发展
改革健康推进济稳定发展必须更运济法律手段强化
理做乱活乱物业理方面应该样物业立法促进物业改革物业济发展
三区物业理中部法规建立
强化物业理必须围绕房屋理体建立完善理法规制度办法标准做 法治理章理住户理服务工作员进行常性宣传教育觉遵守法规做理制度化常化避免理工作意性盲目性立法重立法更重区物业部法规建立方面具法规性质规章制度建立理言应包括容：
()办理入住手续签订入住合约
双方办理手续签定合约时应掌握原容：
1售楼出租房屋时售楼合租赁合书应清楚标明物业实行统理购楼者提供偿服务日楼房交付时业应服物业部项理制度章交纳种费执行理制度视违约行违约方负产生切济损失法律责
出售房屋前房屋交付服理章缴纳种费作购买房屋提 出交易条件合理必购房者选择购房时充分愿考虑否接受样合条款符合愿公等价偿诚实信原
2入住前必须物业公司办理入住手续
物业公司业提供常规服务项目服务理机构双方决定出售房屋购买 房屋时签订购楼合确认接受理条件提供服务责购租者交楼时必须办理入住手续果购楼者拒签入住合约售楼方权购买者交出房屋直协商购房者愿意办理办入住手续时交楼确认协商成应原价退回房款收回房屋
应坚持谁入住谁签订入住合约手续原接受委托书代办手续 接受条件日履约应实际居住者
般物业公司业签定书面合约：①入住合约②居住公约③物业理 规定等
(二)协调关系严格理
物业公司应取政府关职部门支持配合取公安派出支持 规定新入住居民律物业公司开具证明予办理户籍迁入登记措施接受理住户起监督制约作
房部门支持重购房者房产理机构申办产权证时规定没物业 公司开局证明接受产权登记便促业觉接受区理项规定
规划理部门求业申报装修律物业公司先行提出原性意见接受 申报样利整物业规划理保证房屋基建筑求诸学校幼园托街道办事机构工商理机构等支持配合物业理十分重
述关协调关系容均应部建章立制中作出明确阐述
(三)物业部法规建立应国家法基础
中华民国宪法第二十四条规定国家通普理想教育道德教育文化教育 纪律法制教育通城乡范围群众中制定执行种守公约加强社会义精神文明建设物业理法规制定应根国家法律法规求结合中华民国城市规划法关细物业实际情况普遍性容易违例行相互约定形式制定公众行准签约双方具等约束力条文中楼宇外貌部布局规定楼宇建设均应基建项目实施前市(县)规划局审定批 准未征理处意城市规划理部门批准前单位住户改变楼宇外貌部布局(含花园台层)改变原设计功未批准强行施工属违法行理处视情节权采取说服教育罚款等措施进行制止甚追究违法户法律责规定部法规达目
1告诉业(住户)购买居住房屋政府备案建筑意改动损坏维护规划法严肃性
2控制乱搭乱改防止损坏物业外貌行发生
3保证楼宇结构受破坏保障业生命财产安全
4防止业意改变楼宇功
(四)重视培养提高理素质
提高物业理中理层操作层素质区物业物业理常抓懈重路 远务部法规建设中应层次结构培养培训作部建章立制重法规容培养初中高级知识结构培养计划列入具部法规性质制度规定中明确职责权限划定职责范围作负职全体员工较成效完成实施工作：
1身作廉洁奉公职责处理分工作维修务
2坚持分工负责相互配合模范遵守国家法律法规区物业部项理制度
3理包括计划生育全方位服务工作发现处理违章违约等行程中善运法规制度理服作法制宣传教育工作
4坚持门访问听取业住户理服务工作意见求时处理业住户理服务工作投诉
5代表业住户区公事务进行协商洽谈
6定期定期组织业住户进行相互间交流联欢活动间沟通联络提供帮助
7完成级布置工作
(五)物业民理
区物业民理物业理建立法规制度重组成部分包括两方面制 度容：
1成立物业理委员会
物业理委员会物业属区政府关部门领导物业物业理牵头 社区街道办事处公安派出城市监察队业代表住户代表等员组成委员会关法规部规定进行建立章程制定项制度实施民理通讨物业理方面重问题发挥桥梁作物业委会受全体业委托物业理起监督作协调业间业物业公司间关系维护业住户合法权益
2物业理委员会职权范围
物业理委员会业住户参物业民理组织形式职权：
(１)讨决定物业理服务工作中重问题
(２)检查督促区办事机构专业服务机构工作情况
(３)检查考核物业项法规协议制度规定等贯彻执行情况
(４)检查理服务费收取情况
(５)针物业理服务工作情况提出关议案交物业理机构实施
(６)业住户宣传物业理制度协助物业办事机构纠正违章违纪行教育业住户觉维护公集体利益支持物业理工作
(7)监督物业理员工作提出奖励处罚建议
(８)物业委会成员提出增补罢免意见
四区物业理中纠纷仲裁
物业物业理中纠纷指关土房屋权利义务争议民事权利体享 财产权具占收益处分四种权利通常情况权利权事实状态相吻合时候权存纠纷权权利权事实相吻合时占收益处分权利受侵害发生争议情况发生纠纷
物业物业理纠纷案件财产权益纠纷案件中重方面资料介绍级 法院房产物业纠纷收案数全国民事财产纠纷中突出问题仅住宅房产租赁纠纷占物业纠纷半
()房产物业纠纷类型
发生房产物业纠纷原类型较通常情况纠纷类型表现形式：
1土权纠纷指租赁土引起纠纷土引起纠纷擅占土纠纷耕引起纠纷侵犯公引起纠纷土权偿转中发生纠纷宅基纠纷等
2退租搬迁纠纷少业收回房屋修缮危房出卖租强行承租退租单位分住宅继续占原协议房
3房租暴涨强行收回纠纷业收回房屋权相挟幅度提高房租强迫退出房屋引起纠纷
4高租强住纠纷房屋租赁期间发生第三者出高租强行入住房产机抬高房租
5房屋转租转引起纠纷
6拖欠房租损害业权益引起纠纷
7离婚问题遗产问题引起房产纠纷夫妻离婚继承死亡离婚事继承房产分割等问题发生争执互相
8物业纠纷包括业期国家交纳关费税房屋建善妨碍城市建设市容防火交通绿化等妨碍社会公益引发纠纷未社会义务相关
八类物业纠纷相互关联相互渗透发展成刑事犯罪违反治安 理处罚条例行事实房产物业纠纷种类更法律关系更复杂民法院审理房产物业纠纷起定作着房产业物业法制建设健全行政司法程序受理房产物业案件职责范围会求更加明确法处理物业纠纷案件保护业合法权益促进社会安定团结仅必
(二)房产物业纠纷仲裁必性
房产物业理纠纷产生事根房产物业法规关条款事实 行解决协商解决成时方国家关理部门申请调解仲裁
谓仲裁指事实事双方纠纷性质进行说服教育采取必 法律程序予调解裁判仲裁包括行政仲裁司法仲裁
房产物业行政仲裁民法院司法仲裁两种解决房产物业纠纷方 式权限性质处理程序法律效力等方面二者国家现行法律法规相关政策进行处理达目相房产物业仲裁必性：
1现实济生活中存着量房产物业纠纷完全法院解决纠纷仲裁许纠纷通房产物业行政调解仲裁解决房产物业仲裁十分必种效形式正确解决纠纷进行仲裁缺少忽视效途径
2国传统观念中般忌讳法院官司非万已单位间担心互伤感情影响协作际关系仲裁制度调解协商方式解决纠纷易事接受利执行
3物业理部门调解纠纷程中仲裁工作员须反复事阐明法律政策申诉申诉历房产法规政策知甚少知较觉遵守程程中许会事申诉立案觉察理亏方停止侵害动撤诉情况
4调解仲裁房产物业纠纷充分听取事双方陈诉进行系列搜集证物查阅剔伪证查勘现场技术鉴定等工作法院受理服物业理部门仲裁起诉案件奠定坚实基础
(三)房产物业仲裁原
保证时正确解决物业纠纷房产物业行政部门应确立系列仲裁原 籍形成仲裁工作新秩序通常应包括原：
1先行调解原
房产物业行政部门受理申请仲裁房产物业案件时应首先进行调解 调解达成协议者调解书送达方双方反悔仲裁庭采仲裁办法解决
2事实法律准绳原
仲裁机关受理仲裁程中应开展深入细致调查研究查阅户籍档案关资料 弄清事实基础国家关法律房产理法规进行仲裁
3事法律面前律等原
申请仲裁双方事应然独立法法律处等位 事社会位样隶属关系仲裁机关应支持事法律律等保护事合法权益等行权利
4妨碍事行诉讼权原
仲裁发生果事方双方接受仲裁裁决方事坚持司法机关 起诉妨碍行项权利说仲裁机关做出仲裁裁决方事服权规定期限法院提出起诉
5次裁决原
仲裁行政部门职权范围处理纠纷案件时实行次裁决制度国仲裁制度规 定仲裁机关做出仲裁裁决事方服进行仲裁复议直接法院起诉实行次仲裁制度纠纷时解决避免纠纷长期法解决弊端
(四)房产物业仲裁时应注意问题
1搞准纠纷性质
性质纠纷特征适法律原理清相关纠纷问 题性质适法律时会张冠李戴属权属纠纷适权权原果属般债权纠纷适般债务原果属继承纠纷适继承原属方未社会义务纠纷适行政财政环卫治安等相关法规应原
2抓住发生纠纷害产生原
起纠纷涉矛盾抓住矛盾抓住害原搞准纠纷 性质进步搞清围绕什权利义务发生例搞准产权纠纷搞清围绕确认产权发生围绕产权受妨碍发生等等做点纠纷产生现状作系统周密调查研究观臆断坐堂问案
3查明事实分清非正确适法律
解决房产纠纷方法调解仲裁诉讼种方法解决均应查明事实 分清非正确适法律时处理纠纷通诉讼程序应着：先调解裁决原进行确认事民事权利义务关系
(五)房产物业仲裁程序
1仲裁申请纠纷事中方均权时效规定(知权利侵害日起１年)案件属仲裁机关提出申请书申请仲裁中申请书写明：申请姓名址法定代表姓名职务起诉名称址法定代表姓名职务申请理具体求掌握关证证等仲裁机关接申请书符合仲裁法律规定条件应７日受理符合条件应７日通知申请予受理
2仲裁前准备仲裁机关受理应５日申请书副送达仲裁仲裁应收副１５日提出答辩书关证仲裁员应审阅申请书答辩书调查事实收集证必时进行现场勘察物证进行技术鉴定
3开庭仲裁开庭仲裁前进行调解调解失败开庭仲裁开庭时首席仲裁员宣 布仲裁员书记员姓名询问事否应申请回避情况听取事陈述辩 出示关证申诉申诉征询意见然进行次调解调解成仲 裁庭评议裁决裁决案件事方双方服裁决收仲裁决定书 １５日民法院起诉期满起诉裁决发生法律效力双方事应裁
决动履行方履行裁决方裁决机关民法院申请履行
第八节 区物业财务理
区物业财务理概述
()物业财务财务理
物业财务指具企业性质物业公司达定目标进行筹集资运资 活动资公司房屋设备维修程中运项价值资产构成资金指列资产负债表左方诸项容现金价证券应收账款材料库存固定资产等表明资筹集资资源指列示资产负债表右方诸项容银行贷款公司债券业投入资金等等
财务理指公司计划低代价筹集资限度提高资运效果 企业筹资活动投资活动进行理面日益发达瞬息万变金融市场企业面着种供选择筹资渠道物业财务理员仅公司理服务需安排筹资规模时间确保公司济活动正常进行根筹资方案需付出筹资成承担筹资风险选择佳筹资方案公司筹资理务物业公司理服务中心营型企业提高公司济效益扩收入源数物业公司实行种营公司属商业贸易部门工程维修机构酒楼商场店铺等出租物业提供偿服务机构公司财务理统筹营单位然营业务单纯企业复杂财务理里显尤重
(二)物业财务理必性
市场济条件商品价值规律然商品生产商品流通商品消费领域中起着 重调节作社会必劳动时间计算房屋维修房屋消费程中商品价值量时必须利价值价格成利润资金等形式
前述区财务财务理恰物业公司资金筹集运程中体现财务 关系种全面资金理物业财务理客观必性时间节约规律商品价值规律作决定种作表现两方面：
1市场济中价值规律求商品价值量制造该商品消耗社会必劳动时间衡量说区物业公司房屋维修服务维修程中消耗劳动时间少社会必劳动时间决定活劳动物化劳动消耗价值量区住户计取维修理费果物业公司房屋等维修服务程中消耗劳动时间低社会必劳动时间公司维修理服务角度说社会获较效益称盈利反果劳动时间高社会必劳动时间公司获效益低获盈利少甚会亏损恩格斯指出：劳动产品超出维持劳动费形成剩余社会生产基金备基金种剩余中形成积累现切社会政治智力继续发展基础(见马恩选集第３卷民出版社１９７２年版第２３３页)公 司盈利恩格斯指出劳动产品超出维持劳动费形成剩余社会义扩生产基础见社会义市场济条件价值规律作求物业公司实行严格济核算求物业公司维修理服务程济活动进行监督求断改进公司维修技术济理便少活劳动物化劳动生产出更更价值创造更利润扩物业公司维修生产改善住户生活住房条件提供更资金
2市场济中价值规律作物业公司维修生产程中占切房屋维修基金(劳动资料劳动象)然保留着价值价值两种属性维修基金价值实物形态表现维修基金价值资金形态表现资金公司维修基金货币表现进行维修活动前提条件
济核算仅求公司维修服务理费收入补偿支出取盈利 时求少资金占低生产耗费取济效果做点必须公司资金成利润句话必须做公司财务工作见公司财务理必性节约时间规律价值规律客观求社会义物业公司理重组成部分
(三)物业财务理质
物业财务理必性中出物业公司维修生产程资金断 运动程公司资金运动程构成公司财务关系独立方面正毛泽东志说：运动形式部包含着身特殊矛盾种特殊矛盾构成事物区事物特殊质(见毛泽东选集第１卷民出版社１９６０年版第２９７页)资金运动公司济活动组成部分资金运动区济活动说具独特运动形式具独特运动规律公司济活动独立出特殊矛盾方面独立出特殊矛盾方面公司财务区事物特殊质
正确认识理解物业财务理质指导公司财务理工作具十分重 意义帮助明确公司财务理容掌握资金运动规律更领会贯彻国家关财理方针政策法令充分发挥观动性公司资金做财务理
公司财务理容财务质决定认识财务公司维修生产程中资 金运动明确财务理工作公司理济活动重独立方面——资金运动工作资金运动具体容包括资金形成积累分配相联系财务理容应包括三基组成部分：(１)资金(固定资金流动资金)理(２)成(资金耗费)理(３)收入利润理见明确公司财务质帮助解财务理具体容做物业财务理工作重
国家关财务理方面方针政策法令般根资金运动客观规律 求制订例关基建设财务拨款贷款固定资金理制度等根固定资金运动规律性周转特点制订关流动资金理方面制度根流动资金运动规律性周转特点制订认识资金运动规律够正确效贯彻国家关财务理方面方针政策法令制度
正确认识掌握资金运动客观规律公司财务理中充分发挥觉性 动性克服盲目性动现象做财务工作例认识固定资金流动资金特点运动规律明确划分流动资金基建设投资界限客观更贯彻流动资金基建设投资分理互相挪原解流动资金运动规律周转特点够做流动资金定额核定理工作断挖掘加速流动资金周转潜力社会义市场济生产程中物资运动资金运动矛盾统体认识种辩证关系工作中正确处理资金物资关系促资金运动物资运动密切结合资金运动程体现着定济关系财务关系生产程中财务关系矛盾断克服断产生正确处理财务关系调动方面积极素促进公司维修理服务断发展
(四)物业财务关系财务运作
物业财务关系指物业公司房屋维修理服务程中资金运动引起 济关系济关系体现财务关系社会义市场济关系中重组成部分物业公司财务关系包括：公司国家部门间济关系公司金融机构济关系公司公司间财务关系公司职工间济关系公司部部门间济关系等
财务理活动中处理公司部外部济关系财务部门必须形成独立财务理程序运作流程财务部门公司部外部济关系见图示
图中程序关系中难出财务部门工作流程包括职容工作流程 见表示
公司财务部门运作流程表：
(五)物业财务核算作
物业财务核算公司济核算重容价值形式反映监督公司公司部 核算单位生产营程活劳动消耗物质消耗资金占济效果方法财务核算根审核原始证运会计科目填制记账证登记会计账簿货币计算尺度连续系统全面记录计算核算单位核算项目济活动程
财务核算实行部承包营责制物业公司显尤重作：
1系列价值指标考核评定公司公司部核算单位理服务成果提供系统完整资料
2通财务核算程序公司公司部核算单位理服务程活劳动消耗物质消耗资金占实施效监督
物业公司应根理特点部理机制建立套适应身条件财务核算制 核算方法建立核算制度核算方法时应注意点：
(１)财务核算单位部门分建账核算确切考核评定核算单位部门理状况应分记录核算登账手续完备容真实数字准确账目清楚
(2)会计账目民币记账单位理业务中外币收支时应折合民币记账应时注明时外币折合率采贷复式记账法宜
(3)明确核算时效公司属部门(含理处)收理服务款项包括理费服务费手续费维修费销售收入款营业款等收费少定时缴公司财务入账然财务定出月度核算周期年度核算周期般规定：月度会计报表月终十天报出季度会计报表季终十五天报出年度会计报表年终２０天报出
(４)注意符合核算规范化求会计证会计账册会计报表根实际发生济业务进行登记符合会计制度规定收款证付款证必须发生款项事项容填制清楚出纳员签章生效转账证会计填制健全核算程序切记账证必须指定审核员签章记账
(５)财务会计员认真审核种原始证遇伪造涂改证虚报领款项行应拒绝受理时领导报告切原始证审核容清楚手续完备数字误记账结算
(6)切未重空白证支票簿现金收发货票定额票专保动时领办理领手续完月结算次会计清查核实定出核算制度
公司财务切原始证记账册报表负责定定期档妥善保备检查账 簿乱擦挖补涂改脱色药水消字迹
二区物业理费核算
()区物业理费构成容
现行财务会计制度规定区物业理费构成容包括：
(1)公物业配套设施维护保养费包括外墙楼梯区围墙停车场行车库路灯消防系统保安系统公天线系统配电系统排水系统供热系统高层建筑电梯区水处理系统高档住宅集中通风空调系统机械设备机器装置设施等
(２)聘理员薪金包括员工资假期津贴福利保险服装等
(３)公水电支出包括公明物业公司办公水电费公喷泉水电公绿灌溉
(４)购买租赁必须机械器材支出
(５)投购物业财产保险(火灾灾害保险)种责保险支出费
(６)垃圾清理水池清洗化粪池清掏消毒灭虫等费
(７)公点清洁费
(８)公区域绿化草木维护费
(９)储备金指物业配套设施更新改造费
(１０)聘请法律会计等专业士费
(１１)区节日装饰费
(１２)理者酬金指理者履行理义务时全体业(住户)支付报酬
(１３)行政办公支出包括：文具办公品等杂项公关系费
(１４)公电视接收系统维护费
(１５)理发生合理支出
(１６)物业理企业正常利润税金
述理费容构成具体运核算时应物业公司类型性质相关财务 理费构成准
(二)区物业理费核算
区物业理费核算物业财务理重组成部分区物业物业 理投入理服务前必须先期进行理费核算通常情况公司开业年运营程中尚需进行动态调整调整方案公司领导审查应提交业委员会审核批准
财务理费核算通常采公式：
综类理费具体核算应关规定物业财务会计核算办法求确定外 物业公司尚应建立诸中修设备设施基金工商物价部门规定确定物业特殊服务收费日常维修装饰装修等收费标准保险费税利等核算办法
三区物业收费理
区物业理中收费问题广住户关注热点实施物业理难点收费 偏高业(户)难承受收费偏低物业理公司维持鉴目前某物业理公司确实程度存着标准立名目立法滞缺乏规范状况加强收费理明确收费标准实行法营物业理逐步纳入良性轨道搞财务理项重容区物业收费理中应注意处理方面关系
()握综合衡
区物业理公司适应市场济需创收利润确保物业保值增值必 必须果片面追求利润顾社会效益公司信誉会失信业住户物业公司应收费问题放恰位置创收利润维持生计搞服务民造福两者缺实现社会环境济三效益综合衡
(二)确定收费项目明确收费标准
述费构成确定收费项目明确范围搞收费理基础 适应市场济建立物业理新体制需物业理水制定收费容标准实行公竞争质价收费标准确定采取种途径
(１)政府部门审定物业理中重收费项目标准政府部门会物价部门审定通颁发法规文件予公布实施住宅维修基金物业理费常项目收费标准等应政府部门作出统规定物业公司遵执行
(２)提交业商定物业理业委托契约行收费标准必政府部门包揽物业公司收费预算提交业理委员会讨审核表决通物业公司应时拟定份物业理费标准业委员会审议决议印发位业住户通日起标准执行
物业公司次新费标准通费项目标准次性业住 户公布通知月发收费通知单时需通知费总额行样仅减少劳动耗费节省纸张等材料费
(３)委托双方议定专项特约服务收费诸维修家电接送孩子代送牛奶清扫保洁等项目委托受托双方议定根提供服务求理水确定收费标准住户受托物业公司行商定
(三)收费通知送达
收费通知单月时送达业住户手中业住户签收节省力 水电工月抄表时发送月缴款单
(四)费拖欠追缴
(１)般性追缴月费拖欠时物业公司第二月业住户发催款通知单单月费连滞纳金月费起通知业住户常电话催缴电话中注意文明礼貌果第二月拖欠物业公司第三月第二次发催款通知单时前两月费滞纳金月费通知限期三天缴清三天物业公司理公约停止服务(停止水电供应等)果业住户收费员门催缴然拒付物业公司根理制度相应法律程序处理
(２)区性追缴物业公司拖欠费业住户区分情况采取措施费户亲登门进行解释劝导争取理解支持钉子户 严格法律执行确实困难困难户考虑适予优惠
物业理费通知单(式样)见表
××区物业理费标准已×月×日业理委员会讨通公布日起执行位业住户周知遵执行
述应收缴项费标准进行核算汇总算出区物业理费总金额式计算
计算户理费时需户面积(建筑面积面积)费单价
四区物业财务分析方法
物业财务分析财务核算工具通定技术方法公司财务活动进行分析 研究定原公司财务状况进行科学评价财务分析象公司公司属单位维修理活动中资金运动程结果财务分析目总结验揭露矛盾挖掘潜力提高效益
财务分析方法标准进行分类：
()分析象包括范围分
物业公司财务分析分析象包括范围分全面分析部分分析专题 分析三种
全面分析针公司整体财务状况进行分析部分分析公司某核算单位某 核算容进行分析专题分析指针某核算项目某特定问题进行分析
(二)分析进行时间分
物业公司财务分析进行时间划分定期分析日常分析时性分析三种
定期分析指年季月定期进行项目承包期截止时日进行分析 日常分析公司日常财务理工作中常做分析工作时性分析出项目理公司理考核评定需时安排财务分析定期分析日常分析均属例行性财务理分析分析形式分析方法分析容分析者均应建立整套规范化标准时分析时间容方法均法统需分析目求分析象具体条件时确定
(三)分析目分
物业公司财务分析分析目分总结性分析控制性分析预测性分析 三种
总结性分析般发生期末包括财务年度期末季度末月末项目理期末承包 期末等等控制性分析发生期中项目理活动中承包期中等等预测性分析发生项目理活动开始前承包期初承包条件签约前总结性分析目总结验考核评价控制性分析目控制济活动程揭示矛盾采取策预测性分析项目预期济效益公司预期理成果公司某项理决策会带预期效果进行事前预测分析
(四)分析时采数学方法分
财务分析目揭示某种规律东西支持公司理决策财务分析 离开数学方法数学方法常财务分析数学方法：
1较分析法
通两两数字揭示公司财务活动矛盾分析方法实际 完成指标计划指标核定承包指标实际完成指标先进指标均指标期指标历史指标属核算单位间实际完成指标等等
２素换分析法
素换分析法称连环代法种揭示某种济现象影响素影响程度 分析方法较基础运逐换某济指标计算式中变量值实际发生值代计划指标值确定素该指标影响程度便寻找素揭示矛盾矛盾方面
３均分析法
均分析法均数反映济现象均水探寻普遍规律分析方法财 务分析中常采均数简单算术均数加权算术均数序时均均速度指数均等动态均数
４衡分析法
衡分析法公司收支关系贷关系维修劳务关系等立统关系衡 协调原理进行较分析
５济数学模型分析法
济数学模型法指应济数学线性规划网络计划动态规划回分析等 建立数学模型采电子计算机进行规模数处理分析方法现代济活动程复杂性说明济程受众素影响单传统简单数计算工进行数处理已远远适应应数学电子计算技术进步引入济分析中创立济数学模型分析法公司财务分析方法前进步
第九节 区物业理现代化
区物业理现代化涵意义
()区物业理现代化涵意义
区物业理现代化指住宅区物业物业理中现代技术创新科学 理宗旨运现代化理手段物业硬件软件理走科学化制度化规范化理活动程
住宅区物业物业理作国新兴转型性行业正迅速发展崛起改 革开放建立社会义市场济客观需国城乡住宅房屋理体制粗放型理集约型现代化理转换客观需理服务职发挥必须实现理现代化前提限度现代化手段科技创新手段计算机理手段等实施硬件(房屋设备设施等)软件(产权产籍组织制度理方法等)科学理通部层次理活动进达科学化制度化规范化理理层作业层员素质断提高目显易见区物业理现代化实际意义：
首先求理思想更新确立现代企业理意识包括营战略市场观念 资金运服务质量时间效益等观念更新说破传统行政福利性房产理理念树立起社会化专业化企业化营型现代化区物业理新思想新观念
次实现组织理现代化需根现代企业组织原建立完善企业 理体制设置选择理组织机构目提高工作效率适应房产物业理需
第三理方法实现现代化重标志根企业身技术水选 系列相应现代理方法现代营决策方法计划理方法济数学方法等等
第四理手段实现现代化理反映运系列企业现代理必须 理工具先进监控手段电子计算机理信息系统等等
第五实现理现代化需现代化区物业理现代化实现根 切先进理方法手段发挥作理现代化培训造批掌握现代理艺术具指挥参谋监督执行种专业知识现代理
(二)区物业理现代化必然性
区物业理现代化已跨世纪理时代求必然社会实践社会发展客 观需现阶段言种必然性体现方面：
1区物业理现代化市场济发展必然趋势
十四提出国济体制改革目标建立社会义市场济体制国目前正逐 步传统济体制社会义市场济转变市场济建立求企业转变营机制势必求企业理思想理组织等方面适应市场济发展趋势转变传统房屋理思想树立现代社会化专业化企业化营型理思想样思想市场济发展求保持致性进组织理方法手段逐步适应市场济发展求
社会义市场济发展住宅物业企业化形式出现区物业房屋已 福利分配商品置业营观点确立城市房部门率先区物业视商品营区物业开始单纯理型营型转变区物业理发展成新兴行业市场济发展离开理现代化理现代化济体制改革项重容区物业理现代化早抓起时代步伐市场济潮中显示出旺盛生命力发挥应职作区物业理现代化国市场济发展必然趋势求
2区物业理现代化国房产业发展求
许国家区房产业济发展重产业素济发展晴雨表称 房产业国兴起房产市场济中涌现十届三中全会改革开放产物短短十年国济发展起着重促进作着房产业发展房产综合开发成效十分显著量住宅区高层楼宇类房屋投入市场建设项目增建设规模扩建设方式样化产权元化格局房产理特房产进入流通领域物业理提出新求着房产市场化原套行政性福利型房屋理体制越越适应新形势发展需种情况物业理作房产综合开发住房体制改革相配套综合性理形式必然满足房产发展需种需实质必须摆脱种建分散理体制克服政头理互相扯皮互相推诿旧体制种种弊端快建立起组织机构健全社会化专业化企业化现代化理服务新建住宅区住宅商品化消费理国房产业健康利发展越需区走物业规模化营路提高理水客观必然求区物业理实现现代化
3区物业理现代化够满足住区群众日益增长改善居住环境需求
区物业理重功业租户创造保持安全舒适文明 谐生活工作环境着济发展民生活水提高生活工作空间环境越越高求特住宅区量涌现房改断深化迁入宽敞明亮装饰新居室会更加期文明详安全优雅舒适生活环境呼唤着房屋维修安全保卫保障渴生活服务设施健全实施现代化区理满足住区群众种求户服务第宗旨断健全理制度完善服务机构区住户提供全方位综合服务建设优美安全文明居住环境创造条件区物业理义容辞责区物业理现代化理手段断满足住区群众日益增长改善住区环境需求
4区物业理现代化利推进城市理现代化
区物业理推行变种单纯房屋维修实施全方位维修养护综合服 务理变政府部门行政性福利型理企业化专业化营型偿服务理通区物业理现代化实施必然城市理现代化带生机物业理成城市理现代化窗口行业区物业理现代化必然会区理服务中推进城市理现代化进程区物业理现代化仅仅房屋设备设施理包括区产理治安环卫生活服务等理实施社会化专业化区物业理中会提高城市理社会化专业化水区物业理现代化必然加快城市现代化理水客观需
二区物业理现代化容途径
()区物业理现代化容
区物业理现代化断发展创新动态活动程着城市现代化发展 区现代化房屋设备设施家庭生活水断提高区物业理现代化容衡量标准会断发生变化某设备设施现符合现代化标准段时间变成落现代化容方法应相稳定成变前述现阶段区物业理现代化意义中难理解理现代化容应包括：
1理理现代化
理科学理生产力理现代化必须区物业理中掌握学现代 化理理现代科学理理指导理实践区物业理现代化必备素质区物业理理家务系统工程学理方法房屋维修技术行心理学等
2理思想现代化
区物业物业理企业化营理角度事住宅长期消费活动 济实体加强现代化理物业理者树立新思想观念创新改革服务承诺时间效果营战略等观念
3理机构现代化
理机构现代化标志理高效率求机构设置科学机构层次少 精职部门机联系事事抓机构设置符合现代化求理现代化组织保障
4理方法现代化
方法现代化两根性转变客观需简单粗放型理已适应理现代化 求广泛采数字方法定性定量分析方法实现静态理走动态理佳选择理方法现代化区物业理作事事标准讲标准标准化活动中推行理方法现代化
5理手段现代化
理手段现代化标志电子计算机区物业理服务中广泛应 区物业机构职业务理综合家庭信息服务应采现代化理手段手段达理现代化重途径手段现代化达理高效率
6理员现代化
理员现代化实现全方位理服务活跃素区物业理社会化专 业化必然求批专业化理员参理服务智力开发理逐步走现代化
(二)区物业理实现现代化途径
实现区物业物业理现代化理容途径方面般说应 方面入手：
1树立全新理思想实现理现代化基础
理思想现代化理现代化灵魂没理思想现代化谈理 方面现代化
实现物业理现代化首先转变思想观念传统行政性福利性房模式 社会化专业化企业化营型现代化理模式转变种思想观念转变市场济发展求
计划济体制转型程中着济体制改革区物业理体制断改革中 已初步形成许城市区物业理鉴香港国外物业理验基础结合国情已走出条适应社会化专业化企业化物业理新思路搞物业理现代化受传统观念束缚树立全新理思想实现物业理现代化根途径
2组建全新物业理组织机构实现区物业理现代化保证
物业理机构现代化现代区物业理发展求断调整完善企业 化理组织达理服务步发展般情况区物业组织机构否保证理现代化实施衡量标准包括３方面：
第区物业理组织机构建立应符合理工作般规律否符合规范化 理求否满足理职间联系否满足区物业理服务特殊求终促进物业理发展
第二区物业理组织现代化程度否已达理组织原求验收标准 否具备行业领先水
第三衡量区物业理组织机构否现代化重标准物业理服务 否达质量优维修工期短维修成低户否满意企业化理服务整体效益( 社会效益企业效益)高低济效益高低反映出理组织否适应理 求体现着理组织机构发挥职作程度
三标准质规定性衡量区物业理组织机构现代化程度中 第３条效益标准系列指标反映企业济效益量方面衡量反映理组织现代化实现程度实际工作中横两方面进行衡量衡量企业理组织现进行较反映企业理组织发展阶段程度横衡量国区物业理组织机构现代化程度期行业行业外先进企业理现代化相较反映两者间差距通述三方面横衡量够侧面出区物业理组织现代化程度
3运现代化理方法区物业理现代化重途径
现代理方法特点点
第科学性现代理方法现代科学技术基础系统控制信息 具体应
第二定量性现代理方法般建立现代数学基础越越明显定量化趋 势
第三完整性现代理方法般较完整般明确目标定制约条件 达目标程序方法良信息反馈等
第四通性现代理方法较广泛适范围ＡＢＣ理法仅应 库存理应资金理事理等
第五全面性现代理方法应范围全面性赖产生现代科学技术全面 性现代理方法中方法涉理方法涉物理方法二者理
第六智性电子计算机手段现代理方法电子计算机辅助理互相存 互相配合现代理方法应越越电子计算机手段
现代理方法种类区物业理说现代理方法业务职理领 域应较重助专业员根实际工作需重点学掌握职理关现代理方法便关部门组织现代理方法培训利现代理方法职配套应便更发挥职作业务职理领域中采现代化理方法：
(１)理决策方法包括：市场调查法预测法决策法维修评估法信息分析法等
(２)计划理法包括：全面计划理网络计划技术维修投入产出等方法
(３)物资理法包括：全面房屋设备维修理物资保物资质量标准等方法
(4)理财方法包括：全面济核算目标成价值工程等方法
理方法现代化区物业理现代化重衡量标准区物业理中 推行采现代化理方法件容易事首先求区物业理层身作学运现代化理方法次加强组织培训理员掌握现代化理方法创造条件推行现代化理方法时贯彻简繁单项项操急循序渐进
总采取种途径推行现代化理方法区物业理中应助提高 区物业理水益区物业理现代化实现
4提高区物业理员综合水实现区物业理现代化关键
区物业理现代化实现物业理现代化根物业理切先进 理方法手段物业理活动参发挥作培养造批掌握现代领导理艺术具指挥理监督种专业现代理前区物业理迫眉睫事
理现代化理者体说包括：理员素质力知识结构 等方面优化适应企业理现代化求优秀理素质力知识结构等方面均应具综合理水素质方面应具良性心理特征强烈创新素质健康身体素质力方面应具制定决策力中包括信息处理力组织咨询力综合分析力择优判断力等外应具决策实施力实施方案选择力知善力令行禁止统率力善协调应变等力知识结构方面应具理知识技术知识法律知识理知识理必备专业知识技术知识理知识结构中重组成部分成功理物业企业必少技知识法律知识法治业懂法执法必备知识外尚需具备较高深理知识济学社会学心理学法学学哲学贸易金融财政统计会计等
目前区物业理员综合理水参差齐究原物业理 广泛性复杂性物业理员综合力提出较高求致国区物业理起步较晚理员综合力培训已全面启动面积开展持证岗培训力度足全面提高理员综合水培训益区物业全员素质提高保证区物业理现代化实现
三区物业微机理应
计算机种动高速精确进行种数计算数处理现代化电子设备计 算机出现然４０年时间类科学文化国民济国防科技产生巨影响计算机已成现代科学技术理重容特进入世纪８０年代规模超规模集成电路应出现微型计算机计算计应更加广泛计算机发展已超出计算机范围着计算机产品更新换代应软件断推陈出新计算机已国民济部门显神通成理手段现代化标志毫夸张说世界许先进技术发展没计算机帮助许高科技成果获成功计算机高科技理领域起着类社会发展代作
年着国区物业理迅速发展区物业理应计算机全面开展 区物业日常理已日渐成识
实践证明微机理区物业仅提高时效会加快区物业理现代 化进程理服务实现良社会济效益预见计算机手段区物业理必显示出具强生命力
计算机应区物业物业理感性认识解熟悉计算机 特点组成应成果十分必
()微型计算机特点组成
1微型计算机特点
微型计算机台式计算机具特点：
(1)运算速度快特点
微型计算机显著特点目前般微机运算速度达秒十万次节 省运算时间
(２)记忆逻辑判断力特点
微型计算机数程序存贮起进行处理结果保存起时准备输出计 算机进行逻辑判断根判断结果动决定计算应执行什命令
(３)具高精度高性特点
采二进制数字式表示方法计算数输入保存运算极高 速度精度进行运算结果说非常
2微型计算机组成
般说计算机通常两部分组成部分见摸着部分称硬件 部分指计算机工作程序软件
(１)微型计算机硬件系统
通常情况计算机硬件五部分组成：
①输入设备
功输入原始数命令程序等键盘光电输入机光笔等
②输出设备
功计算机运算中间结果结果输出：ＣＲＴ显示电传印机等
③运算器
计算机中进行运算部件
④存贮器
够保存记录原始数程序运算中间结果结果装置
存贮器分存外存两部分存容量(目前微机常３２ｋ字６４ｋ字) 存取速度快微机中采半导体存贮器外存容量存取速度慢常软磁盘硬磁盘光盘等
⑤控制器
根事先定命令发出种控制信息整计算程定序进行
述硬件系统５组成部分中运算器存贮器控制器联结起 称计算机机种输入输出设备统称计算机外围设备外部设备中机中央处理器(ＣＰＵ)计算机中运算器(驱动器)控制器(键盘)集成 微机核心部分
(2)微型计算机软件系统
计算机硬件外必须软件系统光硬件计算机什事干 计算机正确运行解决种问题必须编制种程序
运行理维修计算机编制种程序总称软件软件种类 通常分系统软件应软件
系统软件指操作系统种高级语言编译诊断程序等ＤＯS系统通桥梁户必解计算机身
应软件指户根软件样化需编译专程序较满足生活理等方面需求单位例工资理程序计划理程序等应软件逐步标准化模块化逐步形成解决种典型问题应程序组合称软件包称软件系统构成见图示
(二)微机物业理业务中应
区物业理容相复杂涉面十分广泛综合起说房屋理市 政公设施理环境卫生理绿化理治安理交通理财务理市场理营性项目理等微机物业理应非常必紧迫
目前微机应区物业物业理三方面：
1房屋住户关资料存档信息收集应
物业理中房屋住户关资料详细登记存档相繁琐工作量相 包括：户籍资料房屋建筑技术档案资料房屋设备理账册重设备维修技术档案等
财产资料反映房产物业产权情况记录房屋土情况基础资料 现房屋设备技术性情况物业理重容物业理计划决策工作提供重房屋住户资料登记工作项涉面广工作量技术性强繁杂工作采微机进行财产资料存贮减轻工操作劳动强度微机迅速量资料时进行输入分类加工处理保存传递仅助存贮保便查询查阅
2财务理方面应
着财务应软件开发应微机财务理中应成作物业理 重容财务理包括资金筹集现金预算等程序软件编制通财务核算财务分析理者提供企业资金运营状况理者时解区物业理中项关业务收支状况科学决策提供重
外项服务理项目收费采微机理水电气费通相应系统 理软件建立户档案需输入相应数动计算出户应交费动印出收费单财务软件相连便财务核算样减轻收费员工作强度收费工作规范化统化减少户服务时间户提供快捷便利服务
3编制房屋装饰维修工程概预算应
物业理中房屋附属物维修装修占重相构成物业理容 着微机编制工程概预算程序表格设计定额数文件库完善应采微机编制工程概预算已成种维修居室装修应发展趋势
应微机编制概预算具优点：编算速度快提高编制概预算效率二 计算准确口径致精度较高三预算项目完整数齐全四简便容易掌握
物业理中采微机编制工程概预算具快速准确完整简便方便施工 等特点免专业员量繁琐重复手工计算程强化济核算工作
外区物业微机理应方面方便住户电脑换房电脑查询信 息等等着物业理发展微机普区物业微机理成发展方
(三)区物业微机理应物业理带变化
微机应区物业理先进技术样仅提高区物业理水 时引起物业理系列变化目前应情况种变化表现方面：
1区物业微机理应促进理方法进步
着微机区物业理中应物业理方法明显进步微机量资料 时迅速进行分类加工处理保存传递仅改变传统工处理信息方法减轻理员劳动强度提高工作效率理员提供创造决策规划理等科学方法微机财务事等方面软件应推广理员繁杂编制会计证会计报表事调配工作中解脱出通微机进行财务分析根需分析提供理者需数时决策者提供决策方案等等总微机区物业理中引起变革已破年粗放型理理方法正理方法现代化方推进
2区物业微机理应促进理员变化
微机应改善区物业理员劳动强度提高工作效率物业理 员繁琐重复事务性工作中解脱出更时间精力投入区物业理综合服务急需解决诸兴办新服务项目等工作中进行创造性理服务工作带新变化促进理员激励作发挥时理员知识结构提出新求求理员仅掌握业务基础知识专业技术知识法律知识求理员快掌握计算机操作应知识仅操作编制理软件程序手种变化真谓鱼水样微机物业理中应推更加广泛理领域微机更区物业理服务
3区物业微机理应引起理机制变化
微机理系统信息收集加工存贮传递均实现动化现代通信技术支持 计算机利通信设备联成网络信息搜集处理受理位置限制样保证业务系统联系国国际横联网具性种情况理部门日益赖计算机信息理系统改变传统理方式理机制方面利集中控制方面利基层理员解全球物业理新动态觉调整服务项目理总目标求时迅速业户提供服务种计算机中心理系统促理机制发生新突破性变化更适应现代化理手段需
四区物业微机理应发展趋势
着现代科学技术进步市场济迅速发展区物业理范围日益扩理 程度日益复杂面激烈市场竞争民群众改善物业环境渴物业理单物业理者丰富理验高超理艺术已远远适应２１世纪科技进步区物业理飞速发展客观求区物业理全面实现理现代化势头已势需讳言目前言种原计算机区物业理应中尚意然着计算机软件编程技术断发展计算机区物业理中应呈现出发展趋势
()计算机区物业理中发展阶段
计算机社会服务领域中发展着计算机软件程序技术断开发应 广泛推广种发展趋势致着３阶段推进
１单项数处理阶段
该阶段计算机身功软件系统外部设备发展够完善仅模仿手工理 方式简单处理工资计划统计报表等事务性工作计算机理低级阶段
２数综合处理阶段
该阶段特点：计算机理单项数处理发展具定反馈功子系统 理计算机出现分时系统单级发展成网络信息处理批处理方式发展实时处理方式
３理信息系统阶段
着计算机广泛应理信息控制系统工程等优化理软件程序中 应计算机具存储数功数库出现种通讯网建立促计算机理某子系统发展全面理系统计算机初始阶段简单运算发展控制制订计划编制报表提供高层决策等理信息系统阶段
该理信息系统特点强调系统角度处理事务力求达全面优建立 体计算机助手机动化理系统计算机种信息处理综合理做序实时处理
综述计算机理中三发展阶段中难出前区物业应 微机理处正第二阶段发展完善时期计算机区物业理中应真重道远种应滞计算机发展现状然计算机软件开发原区物业开发科研费足理尚规范忽视重
理相信着微机开发成降微机软件技术日渐完善区物业微 机理应必然会踏步迎头赶计算机应高级阶段理信息系统阶段迈进诚然种发展趋势夕做需方面包括技术济努力逐步实现
(二)计算机区物业理应范围发展趋势
计算机国济理方面广泛应行业理中效果明 显方面取计量直接效果节省力减少费防止损失增加收益等方面取效果形法直接计量提高企业理水提高理员素质促进理现代化等效果取正计算机应企业理方面层次结果决策计划生产程等样微机区物业理中发挥应效果断拓宽微机物业理中应范围微机真正成理助手微机应范围趋势应述３方面进行开发
1应力开发物业理规划决策软件
言喻物业理仅房屋设备设施等进行维修保养治安环卫区 绿化等进行定期理住户提供全方位理服务建立商场医院学校家庭生活需求服务等涉整物业理规划决策仅需理者具备理验需赖理者信息处理投资理财量原始信息资料整理严格投资计划行性分析等力没计算机协助处理理员短期提出规划决策方案相困难采微机情况样种方案进行计算机模拟加评价快理者提供出快捷科学决策开发出样套规划决策软件马会物业理短时间达较高水
2应力开发物业理范围计划理软件
计算机模拟结束决策方案制定理务模拟结果选佳决策方 案然具体执行计划说包括收集统计资料绝部分工作计划理软件完成物业理服务项目较通工制定计划赖关资料收集记录分析十分繁琐软件程序计算机完成统计预测便理员掌握需情况放矢制订出房屋设备设施维修计划通信息反馈系统计算机维修计划执行情况作出统计分析够提供房屋设备设施完率障率具体情况开发出样计划理系统软件已计划理工作年愿
3应力开发财务会计系统软件
物业理作营负盈亏发展济实体资金运营状况存 发展关键
作区物业物业理资金源方面理服务收入方面开展 种企业化服务流动扩宽资金源渠道区物业理涉业务范围杂理员详细全面解资金收支状况件易事力开发物业财务会计系统软件物业理财务状况目然仅理者具体业务资金收支状况指掌助计算机进行新投资计划决策时调整原计划中失误然计算机信息处理工具财务会计进入全面电算化编程系统代手工核算尚存较困难济条件限制外包括区物业财务会计企业会计系统独立存系统仅企业部发生直接联系外部级财税银行等发生济难度根实际需力开发部财务会计系统软件范围目标积极探索
总区物业微机理应发展趋势认识应持机遇挑战存态度 办公动化区服务信息化社会科技进步赋予物业物业理历史必然类社会进入２１世纪历必路类社会全面实现电脑社会矛盾客观存迎接挑战探索适合区物业微机理新路应追求终目标
第二章 高层楼宇物业理
着社会济发展建筑科技进步高层楼宇兴建越越年关高 层楼宇易造成城市热岛效应峡谷风光污染妨碍空中交通耗遇险救助困难等弊端认识城市土资源日益匮乏高层楼宇集中办公营等带高效益高层楼宇发展势头然强劲尤发展中国家章高层楼宇物业理性容加提炼汇总指导类高层楼宇理
第节 概 述
高层楼宇顾名思义指层数高度生产营居住等途工 建筑着生产力进步工业兴起社会济发展口越越城市集中房屋土需求越越种房屋土日益增长需求限扩城市规模途径解决空间发展增加建筑高度便成必然选择新建筑材料技术设备施工方法发明涌现正呼应种需求选择19世纪期高层建筑陆续 欧美许城市中拔起早1931年美国纽约建成雄踞世界第高度达40年高380米102层超高层建筑——帝国厦集中体现时类建筑方面卓越成科技水
世纪二三十年代国城市海天津广州相继建起八九层 高层建筑特万国建筑博览会称海超十层建筑20座 高达24层国真正规模兴建高层建筑70年代末改革开放 事广州例短短20年发展高层楼宇70年代末十座发展现30 00座(中尤商住楼宇)建筑高度年雄冠陆第33层白云宾馆63层国 际酒店81层高中信广场楼领风骚数年更高建筑相继建成群群外形设计装饰风格高层建筑构成城市独特景观美化市容市貌广州环市东路两旁高楼摩肩接踵鳞次栉更称城市森林条街
现高层楼宇类型越越广包括酒店宾馆商住楼宇办公楼功完 善综合厦涉文化娱乐通信金融交通等行业
究竟少层高度达少建筑物称高层楼宇呢？ 国家济条件时代背景关例国通常规定10层住宅总高度超24米高 公建筑综合建筑高层建筑美国规定7层高度达22～25米高层建筑 日8层建筑高度超31米称高层建筑 1972年国际高层建筑会议高层建筑定义取较统认识高层建筑分四类：
第类高层建筑：9～16层(高50米)
第二类高层建筑：17～25层(高75米)
第三类高层建筑：26～40层(高100米)
第四类高层建筑：40层(高度100米)
第二节 高层楼宇特点设备配置
高层楼宇特点
高层楼宇较低层楼宇建筑身设备配置装修档次功理 方面许身特点体现方面：
1建筑规模标准高
高层楼宇身高层必然建筑面积(千～十万方米)建筑标准高(设计施工装修高标准)维护求高
2口集中涉面广
高层商住楼宇住户行业方国籍高层办公楼宇中会集国外 公司机构业务员涉面十分广泛广州世贸厦总建筑面积10万方 米购买租写字楼宇部分公司350家涉16国万厦办公 营相说高层楼宇员素质高理服务特殊服务求高
3设施设备复杂专业化程度高
保证高层楼宇正常运转发挥功生活方便高层楼宇配备种复杂 设施设备需专业化维护理
4集功体综合性强
现高层楼宇数集商业居住办公餐饮娱乐休闲等功体部分功 机结合综合性强
二高层楼宇设施设备配置
高层楼宇通常配列设施设备：
1供电系统
高低压配电房配电干线楼层配电箱构成厦供电系统配电房配电该套系 统保证厦工作生活电外须设备提供动力中央空调机水泵电梯等时高层楼宇般配备备发电机组功发生火灾时消防泵消防电梯消防通道明消防报警提供电市电停断楼供电
高层楼宇供电系统配置通常做分层分区控制节约电
2运输系统
高层楼宇运输系统指载客载货电梯动扶梯消防电梯等电梯高层楼宇正 常运转必少时耗电量极选配性优良荷载适电梯十分重
3中央空调系统
高层楼宇通常配备集中半集中式空调系统通常说中央空调系统中 央空调系统水系统(冷源)风系统(空气处理分配系统)两部分组成中水系统具体冷水机组冷水泵冷冻水泵冷塔水相关配件组成风系统风机盘新风处理设备风柜风相关附件组成节省电方便控制中央空调系统做分层分区控制南方城市天气炎热时节中央空调应备系统(北方高层楼宇普遍设锅炉房送水送气道暖气片等整套暖气系统)
4排水系统
高层楼宇储水池水泵楼顶蓄水池供水网构成厦水系统污水井 化粪池雨水井排水网构成厦排水系统水市政网水注入储水池水泵加压转抽楼顶蓄水池然分流层水泵般备品便维修水泵时备水泵厦正常供水
5消防系统
高层楼宇消防系统配备完整七部分组成：第部分：消防控制中心 集中报警器联防控制柜消防电梯控制柜控制器组成第二部分：火灾报警系统设消防中心火灾集中报警器外高层楼宇般设区域报警器消防巡检箱烟感探测器温感探测器手动报警钮火灾警铃火灾扩音机扬声器讲机等通信联络器材第三部分：消防栓系统部分应较普遍包括：消防水泵包括高区消防泵低区消防泵喷洒泵补压泵等消防栓供水网阀门水龙带喷水枪等组成第四部分：喷洒动灭火系统喷水泵供水网喷头等组成第五部分：防排烟系统防排烟阀门排风机正压送风机组成第六部分：安全疏散系统般安全通道安全疏散指示灯防火门防火卷帘门等组成第七部分：手提式灭火器干粉泡沫灭火器
套系统应定期检视保养试运行确保紧急时万失
6电视监控电子巡更门禁理防盗报警系统
闭路电视监控系统电子摄头电视监视器录机三者间连线构成 监控厦重部位时发现记录异常情况提高保安效率电子巡更系统巡更手机墙机印机附件构成动记录保安巡视位状况门禁理系统实质套电子门锁系统电子门锁动识否具进入资格(通感应带磁卡信息) 确定否开门放行防盗报警系统机械红外防盗报警两种前者接触报警者红外线感应否异常员擅闯擅越种系统合称安全防范系统目提高物业保安性
7通信广播系统
许高层楼宇配程控交换系统等通信系统方便外部信息交流广播系统时 播放背景音乐遇突发情况时应急通知报警指挥外高层楼宇防雷设施等高层住宅楼宇配视讲系统燃气系统等
需强调指出许新型高层楼宇配备种智化网络化设备系统高 层楼宇设备体系更先进完善
第三节 高层楼宇理容求
高层楼宇身综合性复杂系统方面环节保证 整系统良运行否环节疏漏导致整楼瘫痪甚酿成挽回损失节述高层楼宇特点决定高层楼宇理容特殊求方面：
治 安 理
高层楼宇口集中员成分复杂流动性强加建筑楼梯通道通风井道 竖井天台转换层架空层室等隐蔽死角容易形成治安隐患做治安防范工作十分重般需方面着手：
1建立高素质治安队伍
高素质治安员搞厦治安保卫工作根员招聘时严格关 注意身体素质文化素质更注意思想素质道德品质抓岗前物业理基知识技培训法制制度教育职业道德教育文明执勤教育抓时业务技训练演严格理保证支爱岗敬业纪律严明应变力强行文明规范专业保安队伍
2健全种安全保卫制度
高层楼宇治安防范疏密漏必须建立健全种安全理制度健全安全 理制度治安周密严谨持久保证高层楼宇治安理应建立保安员岗执勤制度值班出入口堂访客登记制度巡逻保安员岗位职责保安员应付紧急事件行动方案机动车停车场理规定摩托车行车保规定等规章制度求保安员严格遵循执行制度规定时熟悉厦常住口情况变动情况易引起治安事件时段点重点检查防范确保楼安全
3健全技术防范设施
技术防范设施治安理中硬件适配备先进技术防范器具设施提高安全理 水理效率切实保障厦安全必少条件综合现国高层楼宇安全理技术防范设施配备情况包括设施设备：具存储记录查询动检索功计算机治安理系统重部位场闭路电视监控系统视讲系统电子门锁系统通信联络系统机械防盗系统公明系统总值班工作系统等基础做述设备维护保养检修更新工作真正发挥效
总精器良制度严明方切实保障厦安全
二机电设备理
第二节中已提高层楼宇机电设备复杂技术性强理难度求高事实 搞机电设备理维护高层楼宇物业理项重基础工作需周密严谨安排扎实细致工作完成必须健全相应理职机构设备理维修工程部专业维修维护组招聘批技术熟练定实践验专业员电工电梯工机械师高级专业技师等健全种理维护制度电梯理维护检视制度发电设备理检查维修保养制度排水系统维修保养制度消防系统理检查维修定期测试制度通信防盗闭路电视等系统维护保养制度专业组员理值班制度等时加强专业员理培训提高技术水稳定员工队伍建立完整设备档案清楚掌握种设备状况外类设备专项维修交予专业维修公司做样设备理重点挑选符合资质公司进行招标发包签订合检查验收资料回收档
三楼宇保养维修理
高层楼宇价值高面广良维护养护延长楼宇寿命改善 功提高楼宇运营济效益高层楼宇保养维护理容方面：
(1)监督楼宇合理防止楼宇结构附属设施破坏维护楼宇设备完整性提高楼宇完率
(2)房屋完损等级评定标准房屋进行检查评定然根房屋修缮范围标准规定进行修缮设计制订修缮方案确定修缮项目实施修缮工程理
(3)建立楼宇身技术档案掌握房屋完情况
(4)建立健全维修保养制度定期检视维修时处理住户报修
(5)做楼宇维修基金费理
四清洁卫生理
高层楼宇口集中流空余面积易脏易乱时高层楼宇住户清 洁卫生标准求高高层楼宇清洁卫生理设专职员配备相应卫生清洁器具品订立专职制度标准工作程序规定装堆放清垃圾求定时清扫清洗外巡逻保洁检查监督年次整栋楼外立面清洁等复杂专项清洁工作交专门清洁公司做
五消 防 理
高层楼宇建筑材料耐火极限低高层楼宇火电气等网络集中楼体 高易招雷击等火灾素发生火灾性危险性旦出现火情楼宇高员火势蔓延快火情扑救员疏散困难会造成惨重生命财产损失必须加强消防理
高层楼宇消防理贯彻预防防消结合方针立足防救(扑救高层建筑初期火灾责落实理处员工)实行严格理科学理应着重抓工作：
(1)健全消防组织明确消防责
(2)制定消防制度加强消防意识教育
(3)完善消防设施
(4)制订灭火应急方案组织消防演
集中专项理外物业公司业住户验收楼宇办理入住租手续 搞庭园绿化协助公安派出居委会等政府职部门工作处理业住户投诉进行租赁理提供周全类服务等高层楼宇理工作部分
节述专项理容详见物业理实务()第8～13章
第四节 高层楼宇理模式收费标准达标考评
高层楼宇理模式
综合前国高层楼宇理情况高层楼宇通常两种理模式：
1封闭式理
谓封闭式理楼宇整体理单位隔离体楼宇(含附属场)外界分开理范围进出楼宇区域员车辆等流动性素进行控制理车牌证出入重物件进出须登记理者辖区治安防火清洁卫生水电供应等全面负责种理模式高档高层住宅楼宇重部门高层办公楼宇采种模式理集中规范水高理目标业住户感安全舒适方便
具体说理单位保证安全楼宇停车场存车库堂电梯等员流动 量方安装闭路电视监控系统便控制中心观察监督述方出入口安装电动控制闸门便保安员陌生件物品进出查证查验放行安装视讲装置报警装置便业住户观察方便保安联系外24时昼夜巡 查做厦安全滴水漏
保证厦成员生活舒适方便理员提供周密细致衣食住行等方 面服务提供车辆保洗衣熨衣代订代送报刊牛奶代购盒饭提供家庭钟点工代送子女学入托入幼等服务设置运动场文化娱乐室等服务设施涉外房产业住户针性提供代理申请户口办理家具进口审批申报房产租赁转申请安装电话等服务项目总满足业住户现实潜服务需求感舒适方便
2般性理
谓般性理指保证业住户基生活秩序目标理求 封闭式理样严格保证基生活设施服务容保证楼宇安全清洁
高层楼宇封闭式理般性理相较封闭式理专职理员配备设施 设备复杂先进服务项目周全专业性强理水求高相应收费标准高两种理模式选择种应综合考虑厦成员消费水求承受力理公司理费源等具体情况定意降低标准求盲目追求高水高档次
二高层楼宇理收费标准
高层楼宇物业理服务收费会厦功类型档次处区物业理单位具体理服务容质量深度等差异广东省物价局根国家计委建设部城市住宅区物业理服务收费暂行办法广东省具体情况1997年1月发布 关规范全省城镇住宅区物业理服务收费通知1999年5月1日发布新套物业理服务收费政府指导价关住宅区高层建筑公性服务项目(清洁卫生绿化治安水电理排污设施理维护公蓄水池专职电梯理等)前收费作出明文规定具体见表：
该收费标准综合服务收费限服务容质量达求物业收费标准 相应降低相反评全国全省优秀示范区等称号物业收费标准规定适浮具体收费标准允许述标准30％幅度浮动特区定
高尚住宅区墅区级类物业收费标准住户提供服务容质 量深度根优质优价原物业公司业委员会协商制定名雅苑高层住宅收费28元／方米珠江酒店物业理公司理高层住宅——世贸花园物业理收费月4元／方米超物价局核定标准4元包含常规公性服务项目收费 包含公水电电梯等服务项目收费住户标准交费须交附加费业委员会收费标准认意利执行
面广州处高档综合厦物业理收费标准：中信广场公寓1元／方英尺·月写字楼28元／方英尺·月商场50元／方米·月国际酒店写字楼3元／方英 尺·月世贸厦4元／方英尺·月中世贸厦理费具体构成包括：
(1)厦建筑公设施设备维修保养费
(2)公方公设施设备水电费空调电费
(3)公方清洁绿化节日装饰费
(4)排污费
(5)客户室清洁卫生费(包括灭虫费)
(6)员工工资福利
(7)理公司酬金(合规定)
(8)厦公财产险(水火灾)公责险等保险费
(9)税费审计费律师费
(10)厦储备金
合理收费标准物业理企业维持业住户良关系保证物业理水 促进物业理持续良性发展十分重作
三高层楼宇物业理达标考评
高层楼宇达标考评前1997年建设部颁发全国城市物业理优秀厦标准评分细项目求进行现建设部原标准进行修改调整发布全国物业理示范厦标准评分细涉厦基础理房屋理维修养护设备理设施理保安车辆理环境卫生理绿化理精神文明建设理效益九方面89项规定五项申报条件：
(1)参评项目符合城市规划建设求配套设施齐全面积3万方米非住宅建筑面积占60％率85％
(2)取省(治区直辖市)级物业理示范项目称号年
(3)物业理企业已建立项理规章制度
(4)物业理企业重责事
(5)未发生部门确认属实关收费服务质量等方面重投诉
值提前4万方米高层住宅区组团厦标准考评新规定住宅区标准考评
第五节 高层楼宇社区文化建设
座综合性功商业厦微型社会办公商务旅游饮食娱 乐购物休闲重公场着社会物质文明断提高日益渴精神追求需物业理公司抓优质服务科学理时必须抓区精神文明建设客户商家间建立种新型谐融洽社会关系
厦区域开展丰富彩社会文化活动抓区精神文明建设具体体现 丰富客户商家业余生活密切邻里感情增加相互解协调际关系特增强客户商家厦理参意识形成理厦创文明区良氛围
客 户 理
()客户理基求
物业理公司应贯遵循客户服务第原始终广客户优质服 务放项工作首位晓理动情实际行动服务客户带诸方便舒适实惠感受种家庭温暖厦客户员结构较复杂国籍文化层次修养组成厦群体厦理工作增加难度必加强客户理熟知理公司厦理方面关规定严格遵执行
物业理项重务监督规范辖区客户某行参 厦理程中厦客户实施必理利提高厦整体理水促进厦精神文明建设营造祥安宁文环境树立厦社会形象提高企业知名度厦客户理应作三方面工作：建立良际关系二取客户理工作理解支持三妥善处理工作中发生关问题
厦客户理容方面：
1严格遵守国家省市法律法规觉遵守厦项规章制度
2积极配合协助理公司项工作服理公司正确理
3提倡文明办公树立文明形象抵制切文明行高声喧哗吵闹准加录音机等音量准聚众赌博进行色情活动非法活动觉维护厦秩序
4保持厦清洁卫生养成良卫生惯果皮杂物烟头等觉投入垃圾桶吐痰严禁高空抛物
5合理爱护厦公设施坚决制止损坏野蛮公设施行
6严禁携带易燃易爆等危险物品动物行车进入厦
7爱护花草树木损坏草坪花木
8维护厦形象乱悬挂招牌张贴广告宣传品时撤期招贴物品厦切广告宣传活动广告物品均厦理处统理
9单位车辆必须接受停车场统理指定路线行驶指定位置停放办理出入卡存车手续
10客户应实填写房产登记表员登记表租赁合期满应办理迁出续租手续
11健全房产档案住户档案熟知客户基情况
12客户入住时应理公司治安部门申报员状况办理车辆进入停放手续指定单位消防治安责义务消防治安员签定消防条约治安条约
13熟悉楼层房间消防设施分布情况熟悉消防疏散通道便紧急情况秩序安全疏散严格遵守厦防火理条例
14发生火警刑事案件纠纷时应马通知消防值班室通知市公安局
15客户厦房间土建结构设备设施等应妥善保护
16客户需进行房产二次装修应事先理公司提交书面申请装修方案核准方进行二次装修程应遵守理公司制订房产二次装修施工理规定
17客户装修需电焊气焊砂轮切割机等设备应严格遵守厦火制度项规定否律准
18严格火种理禁止公场吸烟准乱丢烟头准楼明火严禁电炉安全加热器
19厦严禁存放易燃易爆剧毒腐蚀放射性挥发性物品严禁占堵塞厦公部分(包括楼梯通道堂电梯厅天台等)
20禁止擅更改水电线超负荷电户拥功率超3ｋＷ电设备应理公司申报备案
21单位必须指定负责天进行班日常检查关闭门窗电源空调水器具等时注意节电节水
22沉重物品(总重200kg)体积物品(总体积1m3)搬运应事先理公司联系指定时间通道电梯进行超超重物品理公司权拒绝电梯求
23厦禁止挨户推销兜售商品等骚扰行客户应协助阻止
24保障厦安全单位应严格遵守治安理条例实行出入签证制度客户时接受厦保安员检查
25写字楼户工作时间外(正常工作时间早八时晚六时)进入厦应公司治安部门办理关手续办公时间应超晚十时严禁写字楼住宿做饭需留夜间值班员单位必须办理手续
26严格遵守厦电梯规定需运送货物单位须治安部门办理手续搬运装修材料必须盘理员意指定时间指定电梯运货
27房间清扫垃圾杂物天倒公垃圾桶清洁工统清倒
28厦商场铺面应严格遵守市商场工作服务规范准厦关规定统服装工作标牌文明商
(二)宣传广告理
客户树立企业形象追求济利益必然采取许宣传促销手段电视报刊 广告传媒外效低廉切合实际厦体周边厦部悬挂醒目致招牌广告牌张贴宣传品物业理公司类广告招贴应严格理规范厦环境秩序整体形象
厦广告招牌宣传品进行效理应结合企业实际情况厦特点 制定相应措施
1厦区域广告招牌摆放悬挂宣传品张贴统厦理处监督理单位私摆放悬挂否律予撤
2物业理公司负责厦周边区域广告策划制作厦客户委托制作厦理处意统布置摆放悬挂
3属全国省市统规定招牌宣传品厦理处负责悬挂张贴
4中华民国国旗悬挂应庄严规范司旗店旗批准方悬挂厦理处具体负责日常理
5重节日重庆典活动时类宣传品悬挂张贴统厦理处负责
6厦区域发布广告(含霓虹灯广告)招牌宣传品思想容健康绝允许刊登低级趣味华实广告语言画面
7保护专利者著作者肖合法权益未权利意绝允许刊登类广告招牌宣传品
8类标志徽标产品广告严格中华民国广告法国际专利公约国家专利法关规定制作绝允许违法行
9期腐烂模糊清歪挂广告招牌宣传品时清理纠正更换
10厦区域广告招牌宣传品摆放悬挂张贴应避免参差齐厦总体结构相协调厦总体形象相匹配
11发布广告招牌应定期清洗时维修保持完状态
12客户合期原搬出厦必须广告招牌宣传品全部拆清理干净
(三)商业网点理
1物业理公司应规范厦区域商业网点理厦商客户应讲究职业道德合法营文明商接受物业公司监督理顾客提供优质服务
2物业理公司级部门关规定保护支持商户合法营权利取正收益时物业理公司应积极协助政府部门(工商税务卫生公安街道城等)理商业网点坚决取缔非法营取消乱摆摊设点销售
3厦区域商业网点物业公司统规划理客户须提供商业营关营业执法代表证书
4厦区域商业户遵守国家省市法令法规关规定外必须遵守物业理公司项制度厦理关规定
5厦区域商业户必须遵守相关工作服务规范准规定统制作行业工作服佩带工号牌受消费者理公司监督检查提倡合法营文明商高声喧哗争执吵闹甚架斗殴准加录音机音响等设备音量觉维护公秩序商铺允许留值班必须公司消防保卫处办理手续
6提倡商业形象户未批准张贴广告宣传品张贴悬挂低级趣味淫秽堪广告宣传品侵犯商标专利权肖权
7讲究职业道德出售假伪劣商品意抬高价格坑害顾客牟取暴利准出售淫秽制品准拍摄淫秽片商品价格实行明码标价接受消费者监督
8严格遵守厦电梯制度指定电梯运送货物
9保证厦清洁美观商业网点门前实行三包天清理商业网点垃圾
二文 明 公 约
创造文明安全卫生办公营环境制订公约：
1遵纪守法文明礼貌尊老爱幼
2觉遵守厦项理规定维持厦良秩序
3树立文明形象抵制切文明行禁止声喧哗禁止公场吸烟
4爱护厦公设施坚决制止野蛮公设施行
5保持厦清洁卫生果皮杂物烟头等觉投入垃圾桶吐痰严禁高空抛物
6严禁携带易燃易爆危险物品动物行车等进入厦货物搬运规定时间指定货梯进出
7爱护花草树木损坏草坪花木
8维护厦形象乱悬挂招牌张贴广告时撤期招贴物品
9车辆指定路线行驶指定位置停放
10积极配合协助物业理公司工作服理员正确理
第三章 写字楼物业理
改革开放特80年代期开始外商积极进军国房产业投资新建量现代化商业厦中包括少专型公司机构办公营厦通常称写字楼写字楼词时起香港传入快广泛引具体指出租办公室收益性物业类公司机构集中办公开会进行商务洽谈等业务活动场写字楼商品济社会专业化分工发展产物出现缩短社会行业系统部门公司机构员空间距离集中办公进行商务公务等提供极便利国政机关系统行业企事业单位办公楼宇属广义写字楼宇范畴非章述重点
第节 概 述
写字楼分类
现代社会写字楼数量众风格特色异类型写字楼物业理求会 熟悉写字楼般分类做相应类型写字楼物业理十分必角度写字楼分成类型：
1建筑面积分型中型型写字楼
(1)建筑面积1万方米称型写字楼
(2)建筑面积1万～3万方米间称中型写字楼
(3)建筑面积3万方米称型写字楼
型写字楼建筑面积达十万方米美国纽约世界贸易中心厦香港 中环中心厦等
2功分单纯型商住型综合型写字楼
(1)单纯型写字楼写字楼基办公种功没功(公寓展示厅餐饮等)
(2)商住型写字楼提供办公提供住宿写字楼类楼宇分两种：种办公室套间住宿海启华厦种楼部分作办公途部分作住宿途北京国际厦
(3)综合型写字楼办公途时兼具种功兼作公寓餐厅商场展示厅舞厅保龄球馆途等写字楼功部分占楼宇总面积例会太办公部分然否便称写字楼广州中信广场世贸厦便属种类型
3现代化程度分智型写字楼非智型写字楼
智型写字楼：具高度动化功办公楼书第9章述办公途智物业反传统具备现代功写字楼非智型写字楼智化写字楼发展方90年代期建造型高层写字楼智型写字楼
4建造等级处位置物业理档次等分甲乙丙级写字楼
(1)甲级写字楼：具优越理位置交通环境建筑物然状况优良建筑质量达超关建筑条例规范求收益力新建成写字楼相完善物业理服务包括24时维护维修保安服务
(2)乙级写字楼：具良理位置建筑物然状况良建筑质量达关建筑条例规范求建筑物功先进(功陈旧素影响)然磨损存收益力低新落成类建筑物
(3)丙级写字楼：物业已年限(楼龄)较长建筑物某方面满足新建筑条例规范求建筑物存较明显然磨损功陈旧满足低收入租客需求租金支付力相适应相乙级写字楼然租金较低保持合理出租率
二写字楼特点
般说写字楼具显著特点：
第写字楼建城市中心繁华段城市交通方便贸活动频繁信息 集中通畅类机构均倾市中心带建造租写字楼便集中办公处理公务营等事项金融贸易信息中心城市繁华段写字楼更集中
第二建筑规模类公司机构集中写字楼高层建筑楼体高层数建筑 面积办公单位集中会集成百千家国外公司机构口密度涉面广
第三建筑设备现代先进吸引实力公司机构进驻办公满足体现身份 高效办公求写字楼般选建筑材料较高档先进外部装饰强调独特线条格局色彩部般配先进设施设备中央空调高速电梯监控设备现代资讯手段等(方面新集中体现便现代化智办公厦)
第四功齐全设施配套独特方便工作生活系统现代写字楼宇服务前台 会议室型酒吧车库等综合型写字楼宇餐厅商场商务中心银行邮电等配套服务场设施客户工作生活提供方便满足高效办公工作需
第五时间集中员流动性般说写字楼物业时间较集中数 早8点午6点前班时间整物业川流息班楼空冷清异常特性决定写字楼物业理必须相应特殊安排
第六营理求高时效性强现代写字楼身规模功设备复杂 先进加进驻型客户然方面理求较高外写字楼具收益性物业特性高出租(售)率获良稳定收益保证营理赢 客户甚会马失已客户期空置意味着期损失营理时效性极强
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