序
成事者三机缺曰：天时利
楼盘鼎立者三足短隅曰：市场实力宣传
开发商言：做出更加受消费者青睐楼盘
广告公司言：快效引发兴趣关注方式产品推介消费者
珠江国际新城言：张白纸万事书说充分发挥空间说落手处
达奇言：市场握验全面策划力广告创意专业丰富超群想象力骄傲方行妒嫉想象力模仿迎合独二创造力
双方合作言：找支点托起2002年令北京城震撼项目——珠江国际新城
需特说明：方案中鉴项目身资料短缺公司验项目限理解展开受限制创意发想证明达奇工作态度方式更重通方项目整体策划建议开发理念角度发展商提供更新视角更广阔思路
第部分 注意面重重困难
解析东区市场2001年——2002年变化（缩略）
l 2001年TOWNHOUSE年2002年什年？
l 新市镇概念出现特征：郊区化低密化规模化（包括配套完整）
l 2002年会出现巨象争东区数百公顷土演双城记等
二 通州产升温高档项目前景难料
1 WTO 利消息带动CBD持续高烧退通州区作CBD直接辐射区产市场升温2000年度通州区产开发项目幅增长房价扬15—30项目达502000年度通州区现房价格限2800元㎡左右2001年度通州区现房价格限3500元㎡左右
2 通州产商直接瞄准CBD开火项目均CBD白领客户群卧城概念浮出水面开发项目急剧增加客观形成粥僧少局面时市场细分形成客户群分流严重特优秀项目外难形成规模集中消费
3 该区域开发历史较短低档项目众中档项目逐步出现高档项目稀缺原然受该区域消费力制约：选择该区域置业者贪图房价低适合身消费力价格敏感注定部分会放弃价位较高中高档物业反消费起中高档物业群通州区位甚认数放弃置业市场消费结构导致通州区高档物业前景难料
第二部分 艰巨100万方米社区推广难度
项目带什？
（）项目简介：
1 位置：通州区东北部永镇现京东驾校校址
2 占：总占面积19299亩中建设16135亩代征城市道路3164亩
3 规模：总建筑面积10757万米2001年11月—2003年11月首期开发314万米中首先开工面积达138万米
4 建筑形式：45层低层住宅预计占506层带电梯层住宅预计占40高层预计占10
5 力总房款：70万元
（二）项目分析：
优势：
· 珠江专业运作力项目品质保证
珠江产92年计开发20余项目包括骏景花园帝景苑南景苑鸿景苑愉景雅苑华景新城华南新城暨南花园珠江广场等型项目中总占3000亩华南新城更航母级项目骏景花园更选年住交会中国产30知名楼盘项目运作力强专业程度高见斑时珠江拥规划设计施工队伍项目开发环节保证机相联时易调整珠江骏景项目调整力户型事见适应市场灵活性施工控性加强施工质量保证
· 社区环境营造珠江产强项
长期合作伙伴泛亚易道园林规划实力毋庸质疑北京珠江骏景项目求（做出行钦羡园林景观）更信服珠江骏景项目提出环境优位置观念相信珠江国际新城项目中会脉相承时数开发商片面追求绿化率非园林化率珠江国际新城东南部150亩天然树林已社区增色少社区身占2000亩时规划低密住宅更园林景观做足文章
· 精装修应市场发展举
珠江国际新城房子采精装修形式出售性价较高时着市场精装修商品房需求呼声渐高关加强新建商品住宅家庭居室装饰装修理干规定出台商品房精装修已势趋终成市场流甚标准先行者必然会赢更认获抢占市场先机
· 力房价市场购买力相合
珠江国际新城力总房款限定70万符合目标客户群购买力年11月北京外企俱乐部做项调查显示：北京市白领群需商品房米40006000元总价超70万珠江国际新城定价相合加房型跃层带精装修更凸显着较高性价
问题点：
l 通州市场社会认度低未容乐观
珠江国际新城位通州区北京房产市场通州现阶段居住口素质市政配套情况包括水质素等现状决定北京消费者该区位心理障碍通州项目价格心理预期普遍偏低甚庄济开发区区位营造中高档项目必须非般利益支持点拥较市场反响傲销售成绩
l 珠江产品牌力量消费者中尚未产生应力量
珠江产品牌力量业中国南方市场均高度认北京市场珠江品牌消费者中宣传力度够特市场流消费群体心目中尚法老牌京城产开发商相品牌项目支持力量尚进步激发
l 区位交通问题致命硬伤
建CBD准备百万米社区推广中首先遇区位障碍客气讲位置距河北省距CBD通州区尚需时日子接受更况项目处位置已超出意识中通州区概念范围远10分钟车程然太远印象交通便求业代步交通工具相应客户群划分范围进步缩
l 价位超出该区域承受限绝力支撑市场认
2000年度通州区现房价格限2800元㎡左右2001年度通州区现房价格限3500元㎡左右项目较通州区中心区位部分项目现房售价高出22极少出现全精装修项目市场类求非强烈
l 周边配套需长期建设改造完善现状必会前期销售造成阻碍
l 块形状决定社区分散性
珠江国际新城块狭长会建筑物景观相分散独立难形成统社区感觉分散区域区交通较便公设施避免重复建设外部分法拆已建筑社区总体景观建设必定造成影响
珠江国际新城目前价位档次通州区属较高价位较户型较高总价项目TOWNHOUSE外尚类先例推广会众预测风险
二 推广难度
方面100万方米社区足够吸引力甘苦
1 通州区规模社区足够需求力社区部配套设施全面完善位弥补周边配套欠缺足
2 巨规模保障足够群居氛围气旺盛避免空旷孤单感觉
3 足够规模吸引周边零星区访者注意力转移
4 项目便树立相匹配项目形象规模注定推广力度强劲成该区位领导性项目加速传播增强消费者信心形成追捧局面
方面100万方米社区销售起难度极
1 100万米社区应该采什样建筑风格？全部统形式仅单调面积重复会怕性社区氛围仅助促进销售会令已购房者产生厌倦容易发生变化
2 销售压力推盘中销控难新意部班式推进工作易造成等观心理消费者认反正房子必急时难形成紧迫售楼局面利成交量放
3 起价较高期销售中价格局面调整变更加难接受纯景观工期诱难消费者觉愿认价格浮造成部分客户流失
第三部分 突破手笔全新开发理念基础项目定位
产品规划切推广方定位手段关键
吸引世界文化氛围生活方式
1 市场充满国际化名目表象直接反映出消费者高品质生活通众成功楼盘考察难出结吸引众消费者购买素高品质社区营造国际化氛围提倡现代化生活方式
2 CBD北京商务核心世界接轨紧密里白领阶层样接受全球信息快群生活方式追求更世界流行趋势蓝充满异国情调世界文化氛围居住区需
3第二部分中分析消费水准区位选择中错位关系项目中表现突出吸引消费房价70万元群必须非选择里理：USP——独特销售张
二 创造全北京全国独二珠江国际新城
1 世界特色题社区规模
建议：100万米规划整社区然划分中英德意日法荷美等八题区注重整体规划建筑设计景观设计全面配合创造世界公园式社区
2 国设计师加盟正宗设计风格
分邀请国设计师完成中相应部分设计具国建筑风格造型配合现代简约设计手法营造组团鲜明异域风情特征文化氛围时结合项目精装修求配合题区特点室装修中营造中英德意日法荷美居室风格加深社区文化特质表现
3纯正商业街创造出独具魅力街区文化
题区建设条特点鲜明商业街区带动营造烘托整题区文化氛围十分重步条商业街分布众带动鲜明区域特色餐饮娱乐商铺零售商店等场法国街区纯正路边咖啡座法式面包房西餐厅名牌服饰店等荷兰街区出售木鞋风车等纪念品礼品店出售作品画廊出售缤纷郁金香鲜花店外日街区居酒屋意利街区皮具店德国街区啤酒坊中国街区古玩店英国街区钟表店……切营造出浓郁异国文化氛围漫步条条街道身境仿佛巴黎街头者莱茵河畔深深陶醉异国风情中
项目规划角度题街区建设取代千篇律会求会提供餐饮购物娱乐等服务容街区化商业化社会化
确实建设位题商业街区直接外国招商力求街区中餐馆处没正宗菜式口味商铺里产品出正宗产知名品牌力求真实
3 完全仿真社区景观规划
进行题区园林规划中首先通带国明显特征植装饰环境日街区樱花法国街区法国梧桐等等更重社区整体景观营造中体现国家文化背景园林景观精髓：东方题区曲径通幽桥流水西方题区刺绣式园林宽阔庭院甬路欧陆镇清雅安宁……配合相互呼应建筑居住中真实体味世界生活
4 项目定位
世界花园式社区中组团演绎着文化氛围生活里365天似进行环球旅行永远感觉新鲜丰富创造样北京全国独二中国特色世界文化题社区更体现规划旨更加充分营造独特项目形象社区文化建议项目案名产品定位：
珠江世界花园——世界街区文化题花园社区
释义：世界花园易记明失气仅充分表明项目特质开发商
发展中做成专属品牌营
第四部分 掌握独特推广手段获取市场广告双赢
世界街区文化题花园社区建成项目着非意义
1 完全目前市场概念者广告项目进行包装推盘思路种全新开发理念进行产品定位创造性项目开发目前市场竞争激烈程度外部项目进行包装美化形成表面化性差异法根赢消费者开发理念创新消费者创造完全众更利益点方消费者真正认接受消费者言具独二法项目代独创性
2 样项目开发成功仅仅珠江房产种全新开发思路相信方面会吸引业众仁前观摩探讨种全新开发模式方面会项目独二社区氛围吸引市民前参观购物娱乐特中国加入WTOCBD区作京城济贸易国际交汇点必会吸引量外籍士谋求发展国土找家乡样居里——珠江世界花园必成批首选然外籍士会成项目流客户加盟必定社区创造出氛围更加纯粹
二定位世界街区文化题花园社区项目言四点重利：
利1：针目前市场定位迎合市场居住品质求符合消费群体消费心理求必引发市场关注成市场热点项目准备买会已买会豪众CBD白领会社区独特文化吸引里作处特定游览休闲聚集香港兰桂坊巴黎塞纳河左岸
利2：独特定位必创造独特广告形象丰富项目容广告充分想象空间素材众广告表现必类项目中脱颖出形成快速传播
利3：通规划解决推广100万米社区销控难度建议反开发商贯采规模项目分期推广分期宣传方式八组团分区百万米社区整体形象次性推出消费者爱风格社区间必然相成热点形成热销局势外然整社区销售单位量组团化整零种风格单位数量限然销售中形成紧迫感——喜欢法国街区？快点买没直接刺激销售加快推广进度减轻销售压力
利4：根销售情况时调整开发先序销售状况街区定先开发区域根销售情况时调整价格涨幅风格组团公开发售价格浮较理果运作成功甚希全面起价基准更高筹
二广告表现：
项目切未定现时展开项目广告创意表现时尚早难实现仅策划方指导思想设定：
广告语：样天 样生活
策划关键词
差异化生存：市场质化日趋严重天实现差异化生存决胜市场关键非差异性趋性产品（概念）前面成品现房更新升级版期房（概念）代时断较中项目劣势点消费者心中断重复强调扩相反果全新理念开发项目创造成出众独特利益点成市场消费者征服力差异化特质项目身存弱点会消费者愿谅解接受
文化：买房子实质买生活样造社区质造种文化
位：世界文化搬模仿关键细微处定位
公司珠江国际新城项目规划推广方式策划建议项目资料限思路发展商进行进步沟通探讨外时间限报告中部分章节缩略正式提交策划报告时予深入展开全面补充
北京达奇广告公司
2001年12月7日
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序
成事者三机缺曰：天时利
楼盘鼎立者三足短隅曰：市场实力宣传
开发商言：做出更加受消费者青睐楼盘
广告公司言：快效引发兴趣关注方式产品推介消费者
珠江国际新城言：张白纸万事书说充分发挥空间说落手处
达奇言：市场握验全面策划力广告创意专业丰富超群想象力骄傲方行妒嫉想象力模仿迎合独二创造力
双方合作言：找支点托起2002年令北京城震撼项目——珠江国际新城
需特说明：方案中鉴项目身资料短缺公司验项目限理解展开受限制创意发想证明达奇工作态度方式更重通方项目整体策划建议开发理念角度发展商提供更新视角更广阔思路
第部分 注意面重重困难
解析东区市场2001年——2002年变化（缩略）
l 2001年TOWNHOUSE年2002年什年？
l 新市镇概念出现特征：郊区化低密化规模化（包括配套完整）
l 2002年会出现巨象争东区数百公顷土演双城记等
二 通州产升温高档项目前景难料
1 WTO 利消息带动CBD持续高烧退通州区作CBD直接辐射区产市场升温2000年度通州区产开发项目幅增长房价扬15—30项目达502000年度通州区现房价格限2800元㎡左右2001年度通州区现房价格限3500元㎡左右
2 通州产商直接瞄准CBD开火项目均CBD白领客户群卧城概念浮出水面开发项目急剧增加客观形成粥僧少局面时市场细分形成客户群分流严重特优秀项目外难形成规模集中消费
3 该区域开发历史较短低档项目众中档项目逐步出现高档项目稀缺原然受该区域消费力制约：选择该区域置业者贪图房价低适合身消费力价格敏感注定部分会放弃价位较高中高档物业反消费起中高档物业群通州区位甚认数放弃置业市场消费结构导致通州区高档物业前景难料
第二部分 艰巨100万方米社区推广难度
项目带什？
（）项目简介：
1 位置：通州区东北部永镇现京东驾校校址
2 占：总占面积19299亩中建设16135亩代征城市道路3164亩
3 规模：总建筑面积10757万米2001年11月—2003年11月首期开发314万米中首先开工面积达138万米
4 建筑形式：45层低层住宅预计占506层带电梯层住宅预计占40高层预计占10
5 力总房款：70万元
（二）项目分析：
优势：
· 珠江专业运作力项目品质保证
珠江产92年计开发20余项目包括骏景花园帝景苑南景苑鸿景苑愉景雅苑华景新城华南新城暨南花园珠江广场等型项目中总占3000亩华南新城更航母级项目骏景花园更选年住交会中国产30知名楼盘项目运作力强专业程度高见斑时珠江拥规划设计施工队伍项目开发环节保证机相联时易调整珠江骏景项目调整力户型事见适应市场灵活性施工控性加强施工质量保证
· 社区环境营造珠江产强项
长期合作伙伴泛亚易道园林规划实力毋庸质疑北京珠江骏景项目求（做出行钦羡园林景观）更信服珠江骏景项目提出环境优位置观念相信珠江国际新城项目中会脉相承时数开发商片面追求绿化率非园林化率珠江国际新城东南部150亩天然树林已社区增色少社区身占2000亩时规划低密住宅更园林景观做足文章
· 精装修应市场发展举
珠江国际新城房子采精装修形式出售性价较高时着市场精装修商品房需求呼声渐高关加强新建商品住宅家庭居室装饰装修理干规定出台商品房精装修已势趋终成市场流甚标准先行者必然会赢更认获抢占市场先机
· 力房价市场购买力相合
珠江国际新城力总房款限定70万符合目标客户群购买力年11月北京外企俱乐部做项调查显示：北京市白领群需商品房米40006000元总价超70万珠江国际新城定价相合加房型跃层带精装修更凸显着较高性价
问题点：
l 通州市场社会认度低未容乐观
珠江国际新城位通州区北京房产市场通州现阶段居住口素质市政配套情况包括水质素等现状决定北京消费者该区位心理障碍通州项目价格心理预期普遍偏低甚庄济开发区区位营造中高档项目必须非般利益支持点拥较市场反响傲销售成绩
l 珠江产品牌力量消费者中尚未产生应力量
珠江产品牌力量业中国南方市场均高度认北京市场珠江品牌消费者中宣传力度够特市场流消费群体心目中尚法老牌京城产开发商相品牌项目支持力量尚进步激发
l 区位交通问题致命硬伤
建CBD准备百万米社区推广中首先遇区位障碍客气讲位置距河北省距CBD通州区尚需时日子接受更况项目处位置已超出意识中通州区概念范围远10分钟车程然太远印象交通便求业代步交通工具相应客户群划分范围进步缩
l 价位超出该区域承受限绝力支撑市场认
2000年度通州区现房价格限2800元㎡左右2001年度通州区现房价格限3500元㎡左右项目较通州区中心区位部分项目现房售价高出22极少出现全精装修项目市场类求非强烈
l 周边配套需长期建设改造完善现状必会前期销售造成阻碍
l 块形状决定社区分散性
珠江国际新城块狭长会建筑物景观相分散独立难形成统社区感觉分散区域区交通较便公设施避免重复建设外部分法拆已建筑社区总体景观建设必定造成影响
珠江国际新城目前价位档次通州区属较高价位较户型较高总价项目TOWNHOUSE外尚类先例推广会众预测风险
二 推广难度
方面100万方米社区足够吸引力甘苦
1 通州区规模社区足够需求力社区部配套设施全面完善位弥补周边配套欠缺足
2 巨规模保障足够群居氛围气旺盛避免空旷孤单感觉
3 足够规模吸引周边零星区访者注意力转移
4 项目便树立相匹配项目形象规模注定推广力度强劲成该区位领导性项目加速传播增强消费者信心形成追捧局面
方面100万方米社区销售起难度极
1 100万米社区应该采什样建筑风格？全部统形式仅单调面积重复会怕性社区氛围仅助促进销售会令已购房者产生厌倦容易发生变化
2 销售压力推盘中销控难新意部班式推进工作易造成等观心理消费者认反正房子必急时难形成紧迫售楼局面利成交量放
3 起价较高期销售中价格局面调整变更加难接受纯景观工期诱难消费者觉愿认价格浮造成部分客户流失
第三部分 突破手笔全新开发理念基础项目定位
产品规划切推广方定位手段关键
吸引世界文化氛围生活方式
1 市场充满国际化名目表象直接反映出消费者高品质生活通众成功楼盘考察难出结吸引众消费者购买素高品质社区营造国际化氛围提倡现代化生活方式
2 CBD北京商务核心世界接轨紧密里白领阶层样接受全球信息快群生活方式追求更世界流行趋势蓝充满异国情调世界文化氛围居住区需
3第二部分中分析消费水准区位选择中错位关系项目中表现突出吸引消费房价70万元群必须非选择里理：USP——独特销售张
二 创造全北京全国独二珠江国际新城
1 世界特色题社区规模
建议：100万米规划整社区然划分中英德意日法荷美等八题区注重整体规划建筑设计景观设计全面配合创造世界公园式社区
2 国设计师加盟正宗设计风格
分邀请国设计师完成中相应部分设计具国建筑风格造型配合现代简约设计手法营造组团鲜明异域风情特征文化氛围时结合项目精装修求配合题区特点室装修中营造中英德意日法荷美居室风格加深社区文化特质表现
3纯正商业街创造出独具魅力街区文化
题区建设条特点鲜明商业街区带动营造烘托整题区文化氛围十分重步条商业街分布众带动鲜明区域特色餐饮娱乐商铺零售商店等场法国街区纯正路边咖啡座法式面包房西餐厅名牌服饰店等荷兰街区出售木鞋风车等纪念品礼品店出售作品画廊出售缤纷郁金香鲜花店外日街区居酒屋意利街区皮具店德国街区啤酒坊中国街区古玩店英国街区钟表店……切营造出浓郁异国文化氛围漫步条条街道身境仿佛巴黎街头者莱茵河畔深深陶醉异国风情中
项目规划角度题街区建设取代千篇律会求会提供餐饮购物娱乐等服务容街区化商业化社会化
确实建设位题商业街区直接外国招商力求街区中餐馆处没正宗菜式口味商铺里产品出正宗产知名品牌力求真实
3 完全仿真社区景观规划
进行题区园林规划中首先通带国明显特征植装饰环境日街区樱花法国街区法国梧桐等等更重社区整体景观营造中体现国家文化背景园林景观精髓：东方题区曲径通幽桥流水西方题区刺绣式园林宽阔庭院甬路欧陆镇清雅安宁……配合相互呼应建筑居住中真实体味世界生活
4 项目定位
世界花园式社区中组团演绎着文化氛围生活里365天似进行环球旅行永远感觉新鲜丰富创造样北京全国独二中国特色世界文化题社区更体现规划旨更加充分营造独特项目形象社区文化建议项目案名产品定位：
珠江世界花园——世界街区文化题花园社区
释义：世界花园易记明失气仅充分表明项目特质开发商
发展中做成专属品牌营
第四部分 掌握独特推广手段获取市场广告双赢
世界街区文化题花园社区建成项目着非意义
1 完全目前市场概念者广告项目进行包装推盘思路种全新开发理念进行产品定位创造性项目开发目前市场竞争激烈程度外部项目进行包装美化形成表面化性差异法根赢消费者开发理念创新消费者创造完全众更利益点方消费者真正认接受消费者言具独二法项目代独创性
2 样项目开发成功仅仅珠江房产种全新开发思路相信方面会吸引业众仁前观摩探讨种全新开发模式方面会项目独二社区氛围吸引市民前参观购物娱乐特中国加入WTOCBD区作京城济贸易国际交汇点必会吸引量外籍士谋求发展国土找家乡样居里——珠江世界花园必成批首选然外籍士会成项目流客户加盟必定社区创造出氛围更加纯粹
二定位世界街区文化题花园社区项目言四点重利：
利1：针目前市场定位迎合市场居住品质求符合消费群体消费心理求必引发市场关注成市场热点项目准备买会已买会豪众CBD白领会社区独特文化吸引里作处特定游览休闲聚集香港兰桂坊巴黎塞纳河左岸
利2：独特定位必创造独特广告形象丰富项目容广告充分想象空间素材众广告表现必类项目中脱颖出形成快速传播
利3：通规划解决推广100万米社区销控难度建议反开发商贯采规模项目分期推广分期宣传方式八组团分区百万米社区整体形象次性推出消费者爱风格社区间必然相成热点形成热销局势外然整社区销售单位量组团化整零种风格单位数量限然销售中形成紧迫感——喜欢法国街区？快点买没直接刺激销售加快推广进度减轻销售压力
利4：根销售情况时调整开发先序销售状况街区定先开发区域根销售情况时调整价格涨幅风格组团公开发售价格浮较理果运作成功甚希全面起价基准更高筹
二广告表现：
项目切未定现时展开项目广告创意表现时尚早难实现仅策划方指导思想设定：
广告语：样天 样生活
策划关键词
差异化生存：市场质化日趋严重天实现差异化生存决胜市场关键非差异性趋性产品（概念）前面成品现房更新升级版期房（概念）代时断较中项目劣势点消费者心中断重复强调扩相反果全新理念开发项目创造成出众独特利益点成市场消费者征服力差异化特质项目身存弱点会消费者愿谅解接受
文化：买房子实质买生活样造社区质造种文化
位：世界文化搬模仿关键细微处定位
公司珠江国际新城项目规划推广方式策划建议项目资料限思路发展商进行进步沟通探讨外时间限报告中部分章节缩略正式提交策划报告时予深入展开全面补充
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