贝爸爸泡芙工房
选址手册
200391
目录
贝爸爸泡芙工房目标消费群定位 3
二贝爸爸泡芙工房选址原 3
三贝爸爸泡芙工房选址点 3
1．选址应该考虑素 4
2．商圈选择 4
3．商圈调查容 5
4．贝爸爸泡芙工房考虑商圈类型 5
5．选址点原 7
四检视店面交易合约注意点 9
1．签约容 9
2．签约前调查 10
3．签约阶段注意点 10
贝爸爸泡芙工房目标消费群定位
n 消费群体
u 追求时尚年轻
u 中青年女性
n 次消费群体
u 孩老年群体
二贝爸爸泡芙工房选址原
n 店面面积15～50方米间
n 独立楼街店铺商场独立商铺（店中店）
n 独立街店铺求35米门面宽度（廊）门头做店招
n 商场独立商铺求具定展示面（15方米）
n 周边环境卫生美观量避免杂货店食肆机械修理店等业态邻
n 具（提供接入）三相电生活水26千瓦电容量
三贝爸爸泡芙工房选址点
n 店面选择成功开店第步
n 贝爸爸泡芙工房间时尚美食店售卖泡芙食品针追求时尚年轻中青年女性科学合理济实选择店铺营贝爸爸泡芙工房首素进行商圈调查分析关键性步
1．选址应该考虑素
n 区域商圈分布
n 区域消费特点惯
n 区域营业房出租价格情况
2．商圈选择
n 商圈指店铺座落点圆心外延伸某距离形成辐射范围核心商业圈次级商业圈边缘商业圈构成核心商业圈顾客占顾客总数55—70离店铺顾客密度高方占店销售额70左右次级商业圈顾客占店顾客15—25位核心商业圈外围顾客较分散占店销售额25左右
n 商圈特点部店铺营成营业情况影响非常城市中商圈部分然形成开店前进行商圈调查确定适商圈十分必
n 商圈调查知消费者口社会济特征根商圈特征调整商品结构服务
n 商圈调查根商圈营运成进行科学决策
u 充分反映贝爸爸泡芙工房理位置优缺点
u 解竞争情况金融服务交通运输劳动力否容易获法律限制等
3．商圈调查容
商圈调查容组成：
n 商圈特性研究
u 包括商圈范围：核心商圈次级商圈边缘商圈
u 区域属性区域特性
u 口数预估消费者特征（常性年收入支出消费惯等）
n 道路停车状况
n 连锁店前交通流量（流行车流汽车车流）
n 调查竞争情况现竞争者商业形式位置数量规模营业额营业方针营风格营商品服务象
n 相关法规税收执营业限制
4．贝爸爸泡芙工房考虑商圈类型
根贝爸爸泡芙工房定位特点商圈选择时考虑址：
n 交通枢纽商圈
u 优点：交通枢纽（机场铁公交）附流量较商业价值较高
u 缺点：效流相路行色匆匆停留时间较短
n 区域商业区
u 优点：区域商业区消费者购物娱乐休闲理想场时尚潮流聚集传播流效流例较高气旺商圈辐射范围较适合时尚饮食性独特贝爸爸泡芙工房建店营时拥良发展前景
u 缺点：费较高竞争性强营成较高选址决策时需仔细斟酌
n 型商场超市商圈
u 优点：型商场超市般流较周边居民周末假期购物休闲光顾频率高场效流例较高相租金较低商场超市里面周边形成商业区域重点考虑贝爸爸泡芙工房较优良店面
u 缺点：商圈范围附某固定区域辐射范围相限
n 生活区域商圈
u 优点：生活区域商圈家庭日常品家庭食品消费顾客群体家庭年轻夫妇家庭妇贝爸爸泡芙工房提供泡芙食品非常重合相租金低廉考虑商圈
u 缺点：商圈范围限固定顾客消费顾客流均衡基集中傍晚节假日
n 型娱乐场商圈（电影院游乐场附）
u 优点：型娱乐场商圈年轻男女聚集点追求时尚休闲情趣性消费体验正符合贝爸爸泡芙工房追求营理念时正准贝爸爸泡芙工房消费群
u 缺点：店面租金较高导致营业成高顾客流均匀基集中周末节假日
n 中高档写字楼商圈
u 优点：商圈白领阶层聚集文化层次较高注重品位档次时尚情感体验性消费贝爸爸泡芙工房作时尚美食店核心消费群正准白领阶层泡芙食品定会受青睐时区域易培养较忠诚顾客
u 缺点：店铺租金较贵导致营成偏高时流量高
5．选址点原
n 点
u 拐角位置
拐角位置较理想位两条街道连接处流停滞点两条街道流汇集会带较顾客光顾
u 三岔路口
三岔路口正面位置店面十分抢眼开店理想位置流车流量处样利位置店招广告展示橱窗等吸引行进入
u 坡路台阶量避免
坡路开店面感进入障碍应量避免果店面选择坡路话必须考虑适位置设置入口减低顾客进入困难
台阶门面选址量避免高台阶会阻碍顾客进入
u 考虑开店方位
开店方位指店面正门气候关会受风日程度日时间等素影响
南方城市面西店面日晒会较厉害安装空调考虑增加开支选择样店面时候必须考虑店外设立遮阳蓬位置北方城市面西北店面较容易受寒风侵袭利顾客进入店购物
n 选址遵循原
u 选择现商家店面选择发展前途会冷变热店面样店面费较低潜商业价值应特留心城市建设发展带变化
u 选择高档写字楼店铺街道边方面高档写字楼店铺出入者成顾客方面高档写字楼店铺员工解决日三餐面存问题店面档次高环境雅静食品美味时尚定会成贝爸爸泡芙工房忠诚顾客时便顾客推荐介绍较容易指引光顾
u 选择口会增加方住宅区发展新机构设立会店铺增加顾客发展更潜力
u 选择营方相辅相成店面作邻居麦劳肯德基星巴克等时尚快捷饮食店等样附店铺顾客容易成贝爸爸泡芙工房顾客
u 选择门面时注意门面建筑提供销售展示储存运输等否符合贝爸爸泡芙工房求营运中否适合促销活动开展需考虑
n 注意事宜
u 选址应长远发展角度着眼详细解该区街道治安卫生交通市政绿化公设施住宅建设改造项目规划
四检视店面交易合约注意点
1．签约容
贝爸爸泡芙工房求签订合法租房合约期限年签订租房合约时合约需记载事项仔细阅读充分解盖章
n 事姓名交屋时间登记时间
n 建筑面积
n 交易款货款额付款时间方法
n 关手续费保证金收授约定载明金额收受时间付款目等
n 解约情况解约条件
n 预设损害赔偿额违约金情况载明方法
n 规定关税负条款
2．签约前调查
签约前必须进行较详调查包含两点：
n 房真具租赁权利
n 目物什附带权益
第项检查点房产登记机构查询确定建筑物权事项果知道实质权需查证否省略房名义登记名义登记
第二项检查点查土权状建物权状需调查租租应确定否马转租契约书营业许证等证明资料确认营业名义租名义否相外税务机关相关机构查明怠缴税款欠款等免受牵连等等
3．签约阶段注意点
签约阶段点必须注意：
n 房屋面积否确实应注明全部租租部份清楚记载租面积区域
n 金额总数什时候付款：租屋时明白记录租金外种费定续租转租时处理押金该什条件外房租方面详细注明款额起算日租期续租时涨价计算基准限度理费公设施费项目支付等等需注明具体金额
n 物品交接确实：注意电力状况煤气状况排水设备状况日发生问题详细记载契约书中
n 时申请出租许登记：租时清楚注明租房约起始期间
n 时解合约：必须具体规定解合约时进行手续会导致种结果等事项
n 须载明天灾抗力损害该谁负责负责等
n 注明店铺装修时须办理手续
n 注明否装修期
附：
贝爸爸泡芙工房
商圈调查表
加 盟 者： 日 期：
准加盟业： 时 间：
址： 调 查 员：
商圈特性
1 商圈范围（商圈图）
说明：
图示
区域属性
区域特性
口数预估
消费者特性
2 具体址位置详图
3 具体位置特性：
住商混合 □ 住辨混合 □ 商辨混合 □ 住宅区 □
商业区 □ 办公区 □ 工业区 □ 娱乐区 □
文教区 □ □
4 第商圈口数：
5 商圈口数：
6 商圈范围口密度：
7 家庭常性年收入：
8 家庭常性年支出：
二道路停车状况
1 店铺前道路宽度： 公尺
2 店铺前道路线道： 道 前面： 道 面： 道
3 面道路数目：
4 面道路 生活道路 □ 副生活道路 □
商流道路 □ 旧市街道路 □
物流道路 □ 境道路 □
5 面市镇 进入 □ 离开 □
两者皆非 □ 外环道路 □
6 公汽车站牌 25m □ 25—50m □
50—100m □ 100m □
7 众运输车站 50m □ 50—100m □
100—200m □ 200m □
8 红绿灯 50m □ 50—100m □
100—200m □ 200m □
9 斑马线天桥 50m □ 50—100m □
道 100—200m □ 200m □
10 否弯道？ □ □
11 否坡？ □ □ 位（）坡
12 否分隔岛？ □ □
13 否单行道？ 否 □ □
14 面车道车辆店方便性？
15 否公车停车场？ □ □
16 否停车场？ □ □ 停车位数目：
17 整体停车方便性？
18 行车停车方便性？
三店铺前交流流量
1 流概况
时段
通行量
行特色
09：00—12：00（10M）
12：00—13：00（10M）
14：00—17：00（10M）
18：00—19：00（10M）
2 行车车流概况
时段
通行量（店前面）
骑车者特色
09：00—12：00（10M）
12：00—13：00（10M）
14：00—17：00（10M）
18：00—19：00（10M）
3 汽车车流概况
时段
通行量（店前面）
汽车特色
09：00—12：00（10M）
12：00—13：00（10M）
14：00—17：00（10M）
18：00—19：00（10M）
四视觉效果表
1招牌设置面积：
直式招牌： 横式招牌：
2招牌见度？
3前店铺招牌颜色否会混淆？ 否 □ □
五互补店集客设施竞争店状况
1位置图
集客设施位置 公设施
互补店 竞争店
类店
六竞争手情况
竞争手店名
位置
店面积
营商品
致营业额
七总结
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贝爸爸泡芙工房
选址手册
200391
目录
贝爸爸泡芙工房目标消费群定位 3
二贝爸爸泡芙工房选址原 3
三贝爸爸泡芙工房选址点 3
1．选址应该考虑素 4
2．商圈选择 4
3．商圈调查容 5
4．贝爸爸泡芙工房考虑商圈类型 5
5．选址点原 7
四检视店面交易合约注意点 9
1．签约容 9
2．签约前调查 10
3．签约阶段注意点 10
贝爸爸泡芙工房目标消费群定位
n 消费群体
u 追求时尚年轻
u 中青年女性
n 次消费群体
u 孩老年群体
二贝爸爸泡芙工房选址原
n 店面面积15～50方米间
n 独立楼街店铺商场独立商铺（店中店）
n 独立街店铺求35米门面宽度（廊）门头做店招
n 商场独立商铺求具定展示面（15方米）
n 周边环境卫生美观量避免杂货店食肆机械修理店等业态邻
n 具（提供接入）三相电生活水26千瓦电容量
三贝爸爸泡芙工房选址点
n 店面选择成功开店第步
n 贝爸爸泡芙工房间时尚美食店售卖泡芙食品针追求时尚年轻中青年女性科学合理济实选择店铺营贝爸爸泡芙工房首素进行商圈调查分析关键性步
1．选址应该考虑素
n 区域商圈分布
n 区域消费特点惯
n 区域营业房出租价格情况
2．商圈选择
n 商圈指店铺座落点圆心外延伸某距离形成辐射范围核心商业圈次级商业圈边缘商业圈构成核心商业圈顾客占顾客总数55—70离店铺顾客密度高方占店销售额70左右次级商业圈顾客占店顾客15—25位核心商业圈外围顾客较分散占店销售额25左右
n 商圈特点部店铺营成营业情况影响非常城市中商圈部分然形成开店前进行商圈调查确定适商圈十分必
n 商圈调查知消费者口社会济特征根商圈特征调整商品结构服务
n 商圈调查根商圈营运成进行科学决策
u 充分反映贝爸爸泡芙工房理位置优缺点
u 解竞争情况金融服务交通运输劳动力否容易获法律限制等
3．商圈调查容
商圈调查容组成：
n 商圈特性研究
u 包括商圈范围：核心商圈次级商圈边缘商圈
u 区域属性区域特性
u 口数预估消费者特征（常性年收入支出消费惯等）
n 道路停车状况
n 连锁店前交通流量（流行车流汽车车流）
n 调查竞争情况现竞争者商业形式位置数量规模营业额营业方针营风格营商品服务象
n 相关法规税收执营业限制
4．贝爸爸泡芙工房考虑商圈类型
根贝爸爸泡芙工房定位特点商圈选择时考虑址：
n 交通枢纽商圈
u 优点：交通枢纽（机场铁公交）附流量较商业价值较高
u 缺点：效流相路行色匆匆停留时间较短
n 区域商业区
u 优点：区域商业区消费者购物娱乐休闲理想场时尚潮流聚集传播流效流例较高气旺商圈辐射范围较适合时尚饮食性独特贝爸爸泡芙工房建店营时拥良发展前景
u 缺点：费较高竞争性强营成较高选址决策时需仔细斟酌
n 型商场超市商圈
u 优点：型商场超市般流较周边居民周末假期购物休闲光顾频率高场效流例较高相租金较低商场超市里面周边形成商业区域重点考虑贝爸爸泡芙工房较优良店面
u 缺点：商圈范围附某固定区域辐射范围相限
n 生活区域商圈
u 优点：生活区域商圈家庭日常品家庭食品消费顾客群体家庭年轻夫妇家庭妇贝爸爸泡芙工房提供泡芙食品非常重合相租金低廉考虑商圈
u 缺点：商圈范围限固定顾客消费顾客流均衡基集中傍晚节假日
n 型娱乐场商圈（电影院游乐场附）
u 优点：型娱乐场商圈年轻男女聚集点追求时尚休闲情趣性消费体验正符合贝爸爸泡芙工房追求营理念时正准贝爸爸泡芙工房消费群
u 缺点：店面租金较高导致营业成高顾客流均匀基集中周末节假日
n 中高档写字楼商圈
u 优点：商圈白领阶层聚集文化层次较高注重品位档次时尚情感体验性消费贝爸爸泡芙工房作时尚美食店核心消费群正准白领阶层泡芙食品定会受青睐时区域易培养较忠诚顾客
u 缺点：店铺租金较贵导致营成偏高时流量高
5．选址点原
n 点
u 拐角位置
拐角位置较理想位两条街道连接处流停滞点两条街道流汇集会带较顾客光顾
u 三岔路口
三岔路口正面位置店面十分抢眼开店理想位置流车流量处样利位置店招广告展示橱窗等吸引行进入
u 坡路台阶量避免
坡路开店面感进入障碍应量避免果店面选择坡路话必须考虑适位置设置入口减低顾客进入困难
台阶门面选址量避免高台阶会阻碍顾客进入
u 考虑开店方位
开店方位指店面正门气候关会受风日程度日时间等素影响
南方城市面西店面日晒会较厉害安装空调考虑增加开支选择样店面时候必须考虑店外设立遮阳蓬位置北方城市面西北店面较容易受寒风侵袭利顾客进入店购物
n 选址遵循原
u 选择现商家店面选择发展前途会冷变热店面样店面费较低潜商业价值应特留心城市建设发展带变化
u 选择高档写字楼店铺街道边方面高档写字楼店铺出入者成顾客方面高档写字楼店铺员工解决日三餐面存问题店面档次高环境雅静食品美味时尚定会成贝爸爸泡芙工房忠诚顾客时便顾客推荐介绍较容易指引光顾
u 选择口会增加方住宅区发展新机构设立会店铺增加顾客发展更潜力
u 选择营方相辅相成店面作邻居麦劳肯德基星巴克等时尚快捷饮食店等样附店铺顾客容易成贝爸爸泡芙工房顾客
u 选择门面时注意门面建筑提供销售展示储存运输等否符合贝爸爸泡芙工房求营运中否适合促销活动开展需考虑
n 注意事宜
u 选址应长远发展角度着眼详细解该区街道治安卫生交通市政绿化公设施住宅建设改造项目规划
四检视店面交易合约注意点
1．签约容
贝爸爸泡芙工房求签订合法租房合约期限年签订租房合约时合约需记载事项仔细阅读充分解盖章
n 事姓名交屋时间登记时间
n 建筑面积
n 交易款货款额付款时间方法
n 关手续费保证金收授约定载明金额收受时间付款目等
n 解约情况解约条件
n 预设损害赔偿额违约金情况载明方法
n 规定关税负条款
2．签约前调查
签约前必须进行较详调查包含两点：
n 房真具租赁权利
n 目物什附带权益
第项检查点房产登记机构查询确定建筑物权事项果知道实质权需查证否省略房名义登记名义登记
第二项检查点查土权状建物权状需调查租租应确定否马转租契约书营业许证等证明资料确认营业名义租名义否相外税务机关相关机构查明怠缴税款欠款等免受牵连等等
3．签约阶段注意点
签约阶段点必须注意：
n 房屋面积否确实应注明全部租租部份清楚记载租面积区域
n 金额总数什时候付款：租屋时明白记录租金外种费定续租转租时处理押金该什条件外房租方面详细注明款额起算日租期续租时涨价计算基准限度理费公设施费项目支付等等需注明具体金额
n 物品交接确实：注意电力状况煤气状况排水设备状况日发生问题详细记载契约书中
n 时申请出租许登记：租时清楚注明租房约起始期间
n 时解合约：必须具体规定解合约时进行手续会导致种结果等事项
n 须载明天灾抗力损害该谁负责负责等
n 注明店铺装修时须办理手续
n 注明否装修期
附：
贝爸爸泡芙工房
商圈调查表
加 盟 者： 日 期：
准加盟业： 时 间：
址： 调 查 员：
商圈特性
1 商圈范围（商圈图）
说明：
图示
区域属性
区域特性
口数预估
消费者特性
2 具体址位置详图
3 具体位置特性：
住商混合 □ 住辨混合 □ 商辨混合 □ 住宅区 □
商业区 □ 办公区 □ 工业区 □ 娱乐区 □
文教区 □ □
4 第商圈口数：
5 商圈口数：
6 商圈范围口密度：
7 家庭常性年收入：
8 家庭常性年支出：
二道路停车状况
1 店铺前道路宽度： 公尺
2 店铺前道路线道： 道 前面： 道 面： 道
3 面道路数目：
4 面道路 生活道路 □ 副生活道路 □
商流道路 □ 旧市街道路 □
物流道路 □ 境道路 □
5 面市镇 进入 □ 离开 □
两者皆非 □ 外环道路 □
6 公汽车站牌 25m □ 25—50m □
50—100m □ 100m □
7 众运输车站 50m □ 50—100m □
100—200m □ 200m □
8 红绿灯 50m □ 50—100m □
100—200m □ 200m □
9 斑马线天桥 50m □ 50—100m □
道 100—200m □ 200m □
10 否弯道？ □ □
11 否坡？ □ □ 位（）坡
12 否分隔岛？ □ □
13 否单行道？ 否 □ □
14 面车道车辆店方便性？
15 否公车停车场？ □ □
16 否停车场？ □ □ 停车位数目：
17 整体停车方便性？
18 行车停车方便性？
三店铺前交流流量
1 流概况
时段
通行量
行特色
09：00—12：00（10M）
12：00—13：00（10M）
14：00—17：00（10M）
18：00—19：00（10M）
2 行车车流概况
时段
通行量（店前面）
骑车者特色
09：00—12：00（10M）
12：00—13：00（10M）
14：00—17：00（10M）
18：00—19：00（10M）
3 汽车车流概况
时段
通行量（店前面）
汽车特色
09：00—12：00（10M）
12：00—13：00（10M）
14：00—17：00（10M）
18：00—19：00（10M）
四视觉效果表
1招牌设置面积：
直式招牌： 横式招牌：
2招牌见度？
3前店铺招牌颜色否会混淆？ 否 □ □
五互补店集客设施竞争店状况
1位置图
集客设施位置 公设施
互补店 竞争店
类店
六竞争手情况
竞争手店名
位置
店面积
营商品
致营业额
七总结
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