第章 总
项目概况
1项目名称：**旅游文化建设项目***
2项目点：项目建设点位**市**
3项目规模：项目规划规模150亩（99900方米）
第期规模50亩（33335方米）
4项目性质：旅游商业（综合）
5项目性质：新建
6项目建筑规模：项目总建筑规模12万方米
项目第期建筑规模4万方米
7项目容积率：项目总容积率≤12
8项目建筑密度：项目总建筑密度≤３0％
9项目绿率：项目总绿率≥35％
10项目建设高度：项目建设高度≤３０米
11项目总投资规模：民币25000万元
12项目建设单位：**市***发展限公司
13企业性质：限责公司
14企业法代表：***
15项目投资介绍：
项目投资****（北京）投资限公司**市*****发展限公司两法发起
****（北京）投资限公司
****
（北京）投资限公司家综合性元化投资公司营业务范围包括项目投资投资理投资咨询技术推广等旗房产开发矿产资源开发工业产品制造种植业养殖业农副产品深加工商贸软件开发广告物流等公司该公司已**市****发展限公司签订股权合作意合约计划投入现金亿元民币参股40方式参该项目建设实施
**市****发展限公司
**市****发展限公司成立2012年10月注册资金2013万元资产亿五千万元民币员工65公司弘扬中华武术推动全民健身宗旨事峨眉武术研究传播交流培训旅游接
16法介绍
*******
17股东介绍
******
第二章 项目背景建设必性
项目背景***
旅游**市立市发展基潜力源**市1993年始旅游兴市工业强市作发展战略历届委政府贯
1峨眉武术文化项目核心生命力
2**世界然文化双遗产四川省造国际旅游区规划建设方案构成项目基背景
二项目建设必性
1跳出单纯观光旅游误区树立观光休闲会议乡村旅游相结合复合型旅游观念创新特色文化旅游产品体系客观求
2实现**旅游境市场集吃住行游购娱体旅游目市场产业升级客观求
3适应民旅游需求变化开发少数特色绿色生态旅游需
4项目建成**世界遗产风景区旅游资源价值提升功夫峨眉旅游项目建成成**—**旅游济圈中崭新精品景区景点成中国西部世界著名中华武术——峨眉武术传播展示交流研究挖掘整理培训中心旅游目特中华峨眉武术国流派武术世界武术合作交流相关历史文化交流**现旅游资源旅游市场相互补充相互辉映形成中外合作立体旅游格局极提升****佛旅游风景区资源旅游价值增加中外游客数量特增加游客休闲消费停留时间带动旅游相关产业济发展成**市四川省旅游济强劲发动机
三背景分析
旅游业已成全球规模发展速度快关联性强产业
根世界旅游组织（WTO）统计旅游业已成世界发展势头强劲产业享二十世纪济巨誉统计2000年世界服务贸易已占全球贸易16预计2010年达302020年占全球贸易502050年世界服务贸易成全球济贸易占导位产业世界旅游组织称旅游业世界富活力济增长点旅游业已成全球规模发展速度快关联性强产业
世界旅游组织统计2010年国际旅游总数达12亿约占全球总口1／5国际旅游收入9000亿美元2020年全球旅游总数18亿国际旅游收入超2万亿美元时旅游成社会济重载体
中国旅游资源丰富拥壮丽山河丰富彩民俗民风奇特动植物数名胜古迹加独具特色武术戏曲音乐舞蹈享誉世界美食吸引着批国外旅游者目前中国已形成世界规模国旅游市场发展快出境旅游市场世界旅游组织预测2020年世界旅游目前5名：中国美国法国西班牙中国香港总接全球旅游数29客源前5名：德国日美国中国英国市场例39中国成世界第旅游目国家第四客源输出国旅游需求未十年中年85速度增长
旅游业已成四川省支柱产业
特色旅游生态旅游度假旅游世界旅游业发展热点已成新世纪旅游发展潮流国旅游区新济增长点吸引国际投资重点领域四川省辽阔域丰富然资源悠久历史丰富彩民族文化构成样性然文化生态旅游资源国家作进步扩旅游产品类型实现旅游产出目标重省区四川省已旅游业作支柱产业优先发展提出实施加快旅游支柱产业建设旅游济强省发展战略四川省旅游业发展目标2010年旅游总收入年均增长幅度达20超1000亿元相年全省GDP15排名进入全国前8位旅游资源科学序开发旅游产业支柱位更加突出建成旅游济强省
**具构架国际特色旅游生态旅游产品休闲度假旅游产品基础拥着十分宠度假旅游市场
雄奇灵秀**良生态环境悠久佛教文化丰富动植物资源复杂样质构造成熟旅游市场成世界第十八中国第三世界然文化双遗产中国著名风景名胜区具构架世界级生态旅游休闲度假旅游等特色旅游产品基础
**——**佛旅游济走廊中国世界著名精品黄金旅游线年游客2000万次15——20年增长速度递增**旅游市场迫切需设置理念超前生态环境文化含量高功配套完善商务会展旅游度假饭店
**—**佛旅游景区旅游产品结构合理长期局限观光旅游开发身良生态环境特色文化底蕴休闲度假等旅游资源深度挖掘够旅游产品结构单旅游市场结构国入境旅游数旅游外汇收入仅占旅游总数12总收入30入境旅游市场份额偏低旅游消费结构中远程交通住宿餐饮消费占5475娱乐购物足10
****佛旅游景区建设全国流周边环境协调城市环境建设相滞景区间政山水佛城缺乏机融合影响旅游目整体形象旅游基础服务设施落高水吸引力娱乐购物休闲度假会展等旅游服务设施完善
**旅游设施建设然起步早长期直观光酒店事业型模式设置通常规模硬件设施位综合接力差满足部接观光旅游团队接满足现代日益发展休闲度假旅游需求商务会议需求**拥高密度高品位旅游资源高速增长市场需求相匹配目前**风景区周围床位22700张中景区星级宾馆仅6家（四星级三星级二星级2家）星级宾馆总床位数3000张占总床位数12余均旅馆招性质****佛旅游区目前止仅三家五星级酒店够接千会议够满足休闲度假目高星级度假酒店
**旅游文化建设项目功夫峨眉建成成武术文化委题集文化演艺会议会展商务旅游休闲度假养身康疗特征高星级度假型酒店托峨眉武术丰富涵教学科研交流演艺等项功发挥弘扬发展峨眉武术线结合旅游休闲度假功完善效改善**—**佛旅游景区旅游产品结构合理现状满足高水娱乐购物休闲度假
养身会议会展等旅游服务手段设施求充分发挥功夫峨眉区域济拉动作促进**旅游业发展跨新台阶
**旅游文化建设项目功夫峨眉建成功夫**作载体带众国际国武术养身爱者产生**独特武术文化旅游资源合作享相关历史文化交融整合**现旅游资源旅游市场优势互补相益彰构建起**山水交融中外合作立体旅游格局极提升****佛旅游风景区资源旅游价值增加中外游客数量特增加游客休闲消费停留时间带动旅游相关产业济发展成方旅游济强劲发动机
第三章 建设点建设条件
建设点：
项目建设点位国四佛教圣—**脚**市位**原济圈**高新技术原区距**159公里距**机场130公里距**港31公里成昆铁路北南贯穿全境火车站5交通十分便利项目位**市绥山镇楠村8组风景区旅游道旁离峨眉城市区3公里离成乐高铁站口2公里项目期总面积约50亩
二总体规划
根**市旅游发展格局现状应旅游市场转型升级发展趋势武术养生文化绿色资源相映回融合核心理念**市政府高度重视力支持佛教文化圣品牌支撑功夫峨眉旅游建设项目启动作峨眉文化旅游重组成部分成引领**市特色文化旅游重容承载市旅游跨越式发展重载体
项目根身山生态属性武术养生文化属性运黄+绿创新开发模式建筑色彩采：武术文化（黄）休闲养生（森林生态）相辉映环境布置采武术文化然生态相结合文化题采武术文化养生文化相融合营方式采武术文化旅游商务相联合四创新理念武术文化涵基础鉴国知名景区开发模式创新体验容综合武术文化旅游生态养生体验题娱乐体验商务休闲度假等种复合业态构建具生命力武术文化旅游综合体
三项目定位
项目武术文化休闲养生核心文化涵造具**旅游特色游客必游集武术文化体验养生文化体验商务会议休闲度假体武术养生生态旅游综合体强化项目作武术养生旅游目基础造三基：国际养生坛商务会议基特色休闲度假基武术观光娱乐体验基
四建设容：
根项目目标定位结合项目区实际情况项目划分三板块：
旅游休闲度假板块武术表演养生教育培训板块项目期面积约50亩总建筑面积4 万方米中旅游休闲度假板块板块包括四片区：入口集散区养生山庄题度假酒店国际会议中心特色商业街养生教育培训板块包括：武术养生教学区武术表演板块包括：武术健身区武术观赏演表演馆
五项目建设条件
1优越理位置
项目位省级旅游开发区西邻**风景区含然够处进出**风景区门户带建设旅游文化特色度假项目块理想宝区浅丘台貌形起伏适度景色纯朴秀丽西峨眉诸峰竞秀东览万顷田园美景身境顿感紫气东升正处**通视走廊旅游度假项目建设理想基址
2千载难逢发展机遇
项目开发建设适逢**市委市政府加快实施旅游强市策略四川省实施旅游强省战略作文化型特色旅游开发项目符合四川省民政府提出旅游业作支柱产业优先发展战略目标**市政府专门投资兴建文化旅游特色旅游项目专门出台优惠政策理政策千载难逢机遇项目开发建设创造极利外部条件 峨眉武术首次应**旅游产业武术文化涵武术旅游嫁接极展示项目独性带激发效应会**旅游注入新元素效推动区域社会济文化旅游事业高速发展
3便捷交通条件
**位四川盆西南距**169公里成乐高速公路需90分钟车程103国道乐峨路雅路等高等级公路直达境成昆铁路贯**市全境境五车站中峨眉站成昆铁路线重客运站天旅游专列停**市距****国际机场1时车程距建**旅游机场30公里项目距**市中心2公里103国道建城市通**风景区旅游专线直达距峨眉火车站3公里便捷交通条件项目开发创造良条件
4良旅游市场基础
****佛旅游风景区作世界级风景文化名胜年超2000万次基游客**中心**半径周边城市约2000万城市口统计2012年中国国（含港澳台）旅游数超8亿次约口总数61％考虑****佛旅游风景区作世界级旅游胜聚集效应均例推算仅**旅游风景区周边城市旅游次年应少600万次根良发展趋势业已形成旅游市场**名山效应项目带稳定增长
客源项目开发建设具备迈成功基条件
6完善基础设施条件
八·五期间**全市相继投入建设资金3．9亿元根**市济科技社会综合发展规划**风景区名胜区总体规划**城市建设规划**旅游试验区总体规划建设改造**景区旅游试验区**市交通通讯供电供气供水排水购物等基础设施九·五期间**市民政府进步增强旅游基础设施配套完善治理力度投入建设资金4．3亿元完成风景区亮化绿化工程45公里景区城区道路基础设施改造工程35千伏供电工程冠峨变压站工程风景区旅游试验区供水工程风景区旅游试验区配套基础设施工程（黄湾龙洞）风景区通讯工程形成完备交通通讯供电排污安全等基础设施条件：
（1）更加便捷交通
**市民政府十五城市景区发展建中正改造扩建川零公路城区西环线通两条干线正位项目两侧项目提供更加便捷交通组织
（2）丰沛电力供应
**市水电资源极丰富全国首批电气化试验县（市）现已形成国家电网方电网输变电网络已通入项目场区电力装机容量4万千瓦供电量17万千瓦时变电力20万千伏安**电力公司抢占供电市场先机专门新建变电力18000千伏安6回路10千伏电线路冠峨变电站现已投入运行
（3）网络化天然气供应
**市政府高度重视**风景区周边区环境治理控制消气污染专门修建该区域天然气供应网络制定实施**景区周边区天然气电力源规定措施
（4）现代化通讯网络
**已建立程控移动动寻呼图文传真相结合立体式通讯系统**风景区中国移动通信中国联通已分建立基站辅设宽带网
（5）充足水供应
**水资源丰富已形成区域性城区供水景区供水格局十·五期间**市政府投资2000万元保证**风景区供水需求
（6）优越建筑材料供应条件
**处丘陵砂石质量存量取材**市川西南水泥厂——峨胜水泥厂相邻**县西南建设装饰材料基项目建设提供充足低成建材
第四章 项目规划
总体规划
1旅游休闲度假板块
旅游休闲度假板块分四片区：入口集散区养生山庄题度假酒店国际会议中心特色商业街总面积30亩总建筑面积 2 万方米
2入口集散区
位项目入口景区文化广场——武术文化广场游客服务中心展示中心停车场等旅游配套设施辅造景区题形象展示窗口区景区游客集散区域
3养生山庄题度假酒店
建设拥480间客房型星级酒店建筑面积4万方米
4特色商业街
作联系商务休闲度假板块武术养生教育培训板块纽带联系商业街道路布置集特色餐饮休闲娱乐旅游购物体现代中式商业街包括2条街：购物街美食街
购物街：武术文化纪念品养生药材艺术家工作室工艺精品等容体结合功景观丰富公活动空间造入口集散商业氛围
美食街：峨眉美食国特色佳肴时造特色武术文化餐饮药膳养生餐饮
5国际会议中心
项目拥时容纳2000会礼堂16容纳50500功厅洽谈厅宴会厅餐厅音乐厅贵宾室休息室等容高端型会议商务活动首选会址理想场该区块总建筑面积约2万方米
二项目总体布局
项目总占规模面积50亩（33335方米）总建筑面积40000方米容积率12建筑密度30建筑高层2—6层项目建成达760住宿接力
项目武术演艺标志性建筑武术坛会议中心武术文化教育基住宿接区餐饮中心商业休闲娱乐七部分构成项目整体设计紧紧围绕着功夫峨眉旋律展开设计
标志性建筑：
A文化墙：长十数米花岗石墙面面雕刻武术文化图案
B武术演艺标志性建筑武术坛会议中心
1武术坛会议中心：
时容纳1200开会功会议厅1全部国际流水安装明传声光电系统安装声翻译系统2600余方米功厅功完善灯光流举行1200左右型国际会议举办型宴会酒会歌舞晚会武术表演武术练配套厨房功酒店中心厨房提供服务会议厅层布置统设置会议中心衣帽间良隔音遮光效果总建筑面积2406方米设中型会议室4分：150会议室160会议室140会议室115会议会见室1会议（餐饮）中心建筑面积合计5133方米会议中心建筑面积4000方米中1600方米仓库储存满足功会议设备设施品具
2武术文化展示中心：
2000方米武术遗产文化展示中心拥接展示等功
3武术文化教育基：3500方米武术文化教育基作中心相关培训基武术介绍武术巡回展播武术产文化传播
4住宿接区：客房设置度假客房480间达760接力客房区设两栋客房楼（东楼西楼）新建客房全标准间客房东楼豪华客房楼设层高五层底层设客房55间合计200间客房西楼团队客房楼设六层建筑中层2000方米作武术文化展示中心房二层六层层设客房36间合计180间东楼建筑面积12333方米西楼面积10737方米客房名称全部武术词语命名
客房西楼设酒店次堂酒店前厅部分面积宽敞接力相适应气氛豪华风格独特装饰典雅色调协调光线充足门厅交通流线服务分区应明确酒店规模星级相适应总服务台总服务台分区段设置接结帐问讯酒店客时开启贵重物品保险箱保险箱位置安全隐蔽够保护客隐私设门童迎送客设专职行李员专行李车提供行李服务行李存放处设堂副理前厅服务非营区设客休息场提供代客预订安排出租汽车服务设咖啡厅营西式助餐厅解决会议早餐包房早餐24时客提供送餐服务商店位置出入口应考虑旅客方便避免造成干扰门厅公区域残疾出入坡道配备轮椅残疾专卫生间厕位残疾提供特殊服务设团队专通道团队休息区前厅办公室销售办公室日审夜审资料室等设计成前厅相邻便日营理
5堂：堂客房西楼相接设总台夜审办公室行李房贵重物品存室前厅办公室前厅服务间商务中心精品店堂休息区堂吧机房营销等总建筑面积1234方米
6餐饮中心：建筑面积2000方米设50国宴厅200中餐厅200西餐厅800功宴会（酒会）厅
7商业街：武术文化购物街二美食休闲街设茶吧露天茶园网吧画廊KTV 包间棋牌室歌舞厅健身房司诺克美式台球沙狐球美食等述项目分布商业街处
8建筑项目览表：
序
项目名称
建筑
面积
建筑结构
建筑高层
备注
1
标志性建筑
武术文化墙
2000
特殊结构
武术前厅
特殊结构
2
堂
1234
框架结构
1层
3
客房
西楼
武术文化展示中心
2100
框架结构
客房西楼建筑高层六层第六层公司办公室西楼客房180间
阳台建筑面积50计算
二层
2100
框架结构
三层
2100
框架结构
四层
1692
框架结构
五层
1408
框架结构
六层
1337
框架结构
计
10737
4
客房
东楼
层
2894
框架结构
客房东楼建筑高层五层东楼客房200间
阳台建筑面积50计算
二层
2807
框架结构
三层
2703
框架结构
四层
2652
框架结构
五层
1277
框架结构
计
12333
5
武术文化教育基
3500
框架结构
7层
6
会议(餐饮)中心
层
2427
框架结构
1层餐饮中心
2层会议中心
夹层设会议中心配套建筑
二层
2406
框架结构
夹层
300
框架结构
计
5133
7
露天广场
563
8
设备员工房
2000
合 计
40000
三总体布局构思
维持山景观面貌原生态特性强化游玩观赏功
总体布局功区相分散规划连绵山体屏障山脚缓山谷缓带布置量减少山体然环境开发结合功区特点创造相应特色空间环境颗光芒星体散落间场现西东沟总体言实现场区水体景观
1设计目标
加强亲水体验湖岸处理偏然手法创造绿色生机水岸开放空间着时节水位变化呈现出丰富变效果关桥设计建造建议利然轻巧现代风格材料设计景观设计相配合
溪流湖岸景观处理建议较软质加强湖岸类活动水岸桥梁肌理包括木质水岸步道型木板台构筑物提供更亲水机会
动静声音形态色彩完美结合造动秀静宁声音优美清灵形态变化万千色彩绚烂姿水体美景山林空气阳光建筑生物完美融合形成动感快乐然谐旅游空间架构
2实施措施
水源源方面：雨水山泉水山谷溪水表径流水植物涵养水等通收集利面径流水体景观绿化水源通然降水收集加强雨水利
通植物水池处理等手段涵养水分达蓄水目通水生植物生态滤等手法轻度生活污水处理循环利形成景观水扩规划区水土保湿面积时改善空间环境达保护开发双赢结局
四游览项目游览线路
规划分区域开发然生态文景观娱乐参科普教育养身康疗等项目总计二十余处吸引客纷沓项目塑造成驰名中外武术养生旅游新标
1武术文化体验类
通观赏武术专场表演练太极八卦拳剑品尝武术特色文化餐饮学武术套路体验武术文化
2养生文化康疗体验类
聆听养生专题讲座学养生文化知识品鉴养生餐饮养生药材交流养生心
四建筑风格风貌
项目建筑物现代中式基调局部辅红色文化建筑符号元素结合乡土特色区域功规划相搭配风格建筑进行题化包装形成特色鲜明标志性强风格建筑
建筑设计注重历史文化纹理现代中式风格开发间谐关系时避免风格建筑简单模仿抄袭挖掘建筑文化特征注重建筑统性整合注重然环境峨眉乡土建筑融合旅游景区建筑风格应旅游资源风格相协调建筑特征角度独特展现
项目区建筑物阐述：
1入口集散区
建筑形态定义现代中式风格突出入口区开敞空旷建筑体量宜层数宜高灵活布局营造空间
入口取峨眉倚天剑象征意义考虑雨**素型宝剑核心扩前广场面积形成气势庄严入口形象倚天剑两侧布置展示墙围合广场空间局部处理成商业功房商业街建筑群相呼应成体
峨眉倚天剑入口亮点特色夜间发光
入口景观造鲜明武术文化氛围规划建筑景观品周围配品种植营造清新环境氛围开阔视觉效果型水景树阵营造出庄严持重氛围
2养生国际会议中心
建筑物建议采土出产天然建筑材料色彩配置诸现代中式中常见黑白灰色局部点缀红色天然石材特色体量建筑形式简洁力建筑线条强调轴线布局会议中心树立种权威庄重形象
3养生山庄度假酒店
养生山庄度假酒店：造具现代中式风格特色拥600间客房型星级酒店结合古典生态园林式布局营造极具传统文化涵室外园林环境现代时尚气息室居住空间带高品位休闲度假体验感受满足现代返朴真审美情趣
4特色商业街
现代建筑风格凸显现代文民俗武术文化风情商业街总体环境中广泛采尺度天然建筑材料土石材中国青砖灰色屋顶瓦片等错落致精致雅
5武术表演馆
结合场馆题进行题化情境化包装周围生态环境融合
6公服务设施
公服务配套设施包括售票处检票口游客服务中心停车场电话亭警务站寄存处餐饮休闲办公设施医疗设施银行广播室卫生间缆车站垃圾桶等休闲旅游开发环境建设重组成部分次规划公服务设施合理分布景区景点 休闲娱乐场设计简单实新颖整环境形成体时规划充分考虑游容量环境承载力体现满足游客需环境谐生完美结合
第期规划子项目建筑分配
子项目名称
基底面积
方米
建筑面
方米
备 注
武术题酒店
2600
26000
四星级武术题酒店规划房间总量480间
演艺厅
2600
4000
功厅：宴会表演会议讲座训练规划会议单场容量1200设半室作仓库
前厅
800
2000
堂：接武术文化展示
餐厅
1200
2000
含厨房建筑
商业街
1000
1500
规划商业街总长度300米两条商业街组成条系武术养生购物街条美食酒吧街
培训
600
3500
武术教练学员住宿建筑
露天演艺场
演艺训练啤酒广场篝火晚会联谊活动音乐晚会规划规模150200
洗衣房
200
200
员工餐厅
300
300
设备房
400
500
合计
10000
40000
第5章 项目总投资
项目总投资：60000万元
中：期投入25000万元
二期投入35000万元
1项目第期投资计划
项目第期投资计划表
投资项目
投资额
投资重
备 注
建设
5000万元
20
土出土预估价100万元亩价1500元方米楼板价1250元方米
勘探设计
480万元
19
均单价：120元方米：
项目报建费
480万元
19
均单价：120元方米：
建安工程
6000万元
336
均单价：1500元方米（含土方衡建筑外立面装饰）
装饰工程
6400万元
256
均单价：1600元方米（38000方米计算）含灯具
变配电系统
160万元
064
水电工程
480位
19
均单价：120元方米
总工程
448万元
18
均单价：280元方米（含道路16000方米计算）
场区排水工程
110万元
044
道路工程
360万元
144
含景观道路
消防工程
380万元
152
均单价：100元方米（38000方米计算）
停车场工程
80万元
032
暖通系统
912万元
365
规划中央空调均单价：240元方米（38000方米计算）
酒店智化系统
104万元
042
均单价：80元方米（38000方米计算）
会议系统工程
70
028
表演系统
130
052
亮化工程
50
020
光纤电视系统
80
032
宽带数系统
30
012
电话语音系统
20
008
停车场理系统
30
012
热水供应系统
90
036
文化配置
384万元
154
均单价：180元方米（38000方米计算）
电梯工程
110万元
044
园林绿化
208万元
083
均单价：130元方米（16000方米计算）
露天广场
164万元
056
题酒店配饰
280万元
012
480间房配置
酒店家具厨具
300万元
120
酒店品具
200万元
080
480间房配置
预见费
600万元
240
开荒费
200万元
080
流动资金
300万元
120
建设理费
360万元
144
含建设理施工监理
合计
25000万元
100
二资金源情况：
建设项目拟定资金源企业筹 25000 万元
第六章 项目济效益分析：
项目建成项目营收入源：
（1）客房收入
（2）功夫演出收入
（3）社会会议
（4）型宴会收入
（5）商业街出租收入
（6）武术培训收入
二市场定位收入源分析：
（1）收入估算：
会议收入：会议定价客流量预测：根种会议消费标准国际国家省级方中型企业测算消费标准（包含会议车辆接吃饭住宿娱乐会议设施设备等相关费）估算估算项目建成会议年收入48535万元考虑物价涨等原年递增1计算年收入水
会议年收入估算表
序号
项目
会数()
召开次数(次)
开会周期(天)
消费标准(元)
收入
(万元)
1
国家级会议
500
5
3
800
600
2
省(部)级会议
300
8
3
600
432
3
方级会议
200
10
3
400
240
4
合计
1272
三旅游团队散客年收入估算：
根关部门统计年700万游客**旅游年春节期间**日接游客达20余万高峰**酒店纷纷满患专家估计年**旅游总数达800万旅游市场优势远胜**博鳖**庞旅游市场项目提供丰富客源统计2012年**星级酒店均入住率66旅游黄金周周末达9078项目**酒店相着拟优势分析项目会议外（会议般日段举办）游览入住数结合旅游淡旺季黄金段周末段日段保守估算黄金段日均350计算周末段日均350计算日段日均350计算
旅游团队散客消费标准度假中心正常收费标准执行根旅游淡旺季实行折扣标准全年划分三时段（黄金段周末段日段）分估算入住数收费档次该收费含游客项目目住宿武术参观餐等费均总消费额估算估算旅游团队散客年收入4200万元考虑物价涨等原年递增1计算年收入水
项目收入汇总分析表
项目收入项目
收入总额
说 明
客房收入
4200万元
客房年入住率50保守计算
功夫演出收入
1500万元
日演出场次2次开场率30保守计算
社会会议
760万元
测算收入60计算
型宴会
600万元
年接80次型宴会保守估算
商业街出租收入
50万元
合计
7110万元
五成分析：
总支出成费包含：
1会议支出
2工资支出
3保险福利
4工会费
5员工生活补贴
6员工交通补贴
7工装费
8招聘培训费
9理费
10维护维修费
11水费
12电费
13营项目物耗
14营销广告费
15固定资产折旧费
16财务效益分析
（1）会议支出：
包含水电工资理车辆燃油收视费程控电话费宽带费等费述费章行计算余会议支出成会议收入35计提包含：会议车辆租赁餐住宿娱乐会议设施设备等相关费中餐成25计住宿物耗3计车辆租赁会议活动娱乐等成5计综合支出2计提
（2）员工资：
中心总员定额325中高级理员10月均工资6000元计算中层理员35月均工资3000元计算员工400月均工资1000元计算年3递增
工作员岗位计划工资标准
级
数（）
工资（月元）
合计(年)
高级理员
10
6000
72
中级理员
35
3000
126
普通员工
200
1400
336
年支出额（万元）
534
（3）保险福利：工资总额30计
（4）工会费：工资总额2计
（5）员工生活补贴：工资总额2计
（6）员工交通补贴：工资总额2计
（7）工装费：冬装套夏装两套380元年1235万元
（8）招聘培训费：根员流动性年200计算1200元年年24万元
（9）理费：含办公品印务市场调研咨询差旅移动通讯等方面费015万元年计
（10）维护维修费：总投资3计考虑项目新建项目前三年维修量相较15计
（11）水费：水：根房间数开房率均天700吨水计算吨22元（含城市污水处理费02元吨） 年 3577万元
（12）电费：客房空调装机容量1000KW均开房率52均30综合率计算年1366560KW明工程装机容量250KW均15综合率计算年328500KW设施设备装机容量7500KW30综合率计算年971000KW总计3616060KW052元KW计算年电费19062万元
17营项目物耗支出
（1）营项目物耗：里指营项目物耗仅包括：旅游团队散客客房物耗（含住宿参观餐厅）休闲娱乐物耗旅游团队散客客房物耗支出合计：
（2）客房物耗分住宿物耗参观两部分客房住宿物耗收入3计参观水电工资等成已计入总成参观直接成收入1计合计住宿收入4计（住宿收入占旅游团队散客总收入90）
（3）餐饮餐饮收入70计（含免费早餐餐饮收入占旅游团队散客总收入10） 休闲娱乐康体物耗：收入10计包含水酒等支出含水电设施工资等年8万元
（4）收视费： 600点位点位月12元年864万元（详见营项目物耗支出估算表）
（5）程控电话费： 10条中继线条月1200元年144万元（详见营项目物耗支出估算表）
（6）宽带费：宽带20兆兆月12000元年576万元（详见营项目物耗支出估算表）
（7）燃油费：车2辆均辆月3500元车6辆均辆月1800元会议车燃油月10000计年计3336万元（详见营项目物耗支出估算表）
（8）燃料费（锅炉）：台4吨锅炉台2吨锅炉轮换时时均耗煤15吨天均供热8时吨煤130元年5694万元
（9）燃料费（餐厅）：年20万元计提
18营销广告费：营业收入2计
19固定资产折旧费：土建工程20年折旧装饰工程设备8年折旧
20财务费：款利息659计
营项目物耗支出估算表
序号
项目年份
标准
营计算年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
1
营项目物耗
280
283
286
289
292
294
297
300
303
306
309
11
旅游团队散客客房物耗支出合计
住宿等住宿收入4计餐饮餐饮收入70计
272
275
278
281
284
286
289
292
295
298
301
12
武术康体物耗
收入10计
800
800
800
800
800
800
800
800
800
800
800
2
年收视费
864
864
864
864
864
864
864
864
864
864
864
3
年程控电话费
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
4
年宽带费
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5
年燃油费
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
6
燃料费（锅炉）
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
7
燃料费（餐厅）
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
8
合
471
474
477
480
483
485
488
491
494
497
500
五财务效益分析
行性研究报告项目进行财务评价证项目济合理性项目决策审批提供
（1）项目计算期：项目建设期24月（2013年12月—2015年12月）报告报告编制日期设定建设初始期项目计算期14年
（2）营业收入：估算项目营期均年收入1010921万元
（3）税金附加：营业税收入5计城市建设维护税教育附加营业税7计
（4）总支出成费：估算项目营期均年总支出成费521610万元
（5）利润总额：估算项目营期均年利润总额435227万元
（6）净利润：营期均净利润291602万元
（7）税：25计算营期均年交税108807万元
（8）贷款偿期4年
6项目财务评价
（1）静态财务效益指标：
年均投资利润率2935（营期均计算）年均投资利税率3300（营期均计算）年均资金利润率20109（营期均计算）
（2）投资回收期：静态投资回收期633年（含建设期）动态投资回收期812年（含建设期）
（3）动态财务效益指标：财务净现值675020万元（折现率10）财务部收益率1861高社会折现率远高长期贷款利率项目获利力较强
444敏感性分析：
敏感性分析表
项 目
变化率
财务部收益率（）
财务净现值
（万元）
投资回收期静态
基方案
1861
675122
633
营业收入
10
2570
1267744
624
10
1110
82500
649
总支出
成
10
1566
423188
639
10
2363
1044477
628
财务指标出该项目实际济效益十分理想具较强抗风险力具开发前景良投资回报济效益评价角度考虑项目行
第七章 项目实施进度计划招投标
项目实施进度计划
项目总工期拟定2年2013年11月——2015年11月
中：
2013年11月—2013年12月前期研立项审批阶段
2014年1月—2014年3月项目勘察设计招投标征拆迁
2014年4月—2015年8月土建施工阶段
2015年9月—2015年10月设备安装调试阶段
2015年3月—2015年10月道路绿化景观建设阶段
2014年11月竣工验收
第八章 综合分析
项目财务评价计算期14年计算（中建设期2年）项目第3年投入运行根市场分析旅游规模整运行期逐步达武术养生生态景区旅游容量第4年达景区接容量规模
结合前社会折现率情况项目基准收益率5考虑
财务盈利力分析
根项目实际情况建设期安排2年第3年开始投入运营计算期14年
通项目投资财务现金流量计算财务部收益率798说明项目盈利力够满足营求时财务净现值均零说明项目财务行计算税项目投资回收期68年说明投资定时间回收
二盈亏衡分析
根项目具体情况结合项目开发程中开发完成年总成费营收入情况进行项目盈亏衡分析项目收入达定程度时总成费基保持衡项目营力盈亏衡计算式：
BEP（设计力利率）4402
计算结果表明达设计力4402时项目保
三敏感性分析
该项目分营收入营成建设投资产量等单素变化项目投资财务净现值财务部收益率投资回收期影响敏感性分析项目影响济效益敏感素营收入营收入降10时税项目投资部收益率然达631说明该项目具定抗风险力素通加强部理完全控制该项目济效益影响项目敏感性分析结果详见附表
四财务评价报表指标
根次估算投资产品生产成现行财税制度求进行企业济分析评价评价结果详见附表1～附表10列
第九章 研究结建议
结
1**旅游产业导位全国四佛教圣国家级五A风景区世界双遗产目前**市存旅游产品结构单旅游消费链长游客停留时间短旅游收入高问题特色文化旅游着巨市场潜力拓展余项目建设应旅游市场转型升级发展趋势适应民旅游需求变化开发绿色生态旅游需集观光休闲会议乡村旅游相结合复合型旅游项目建设着巨发展潜力
2项目位**市绥山镇紧邻成—绵——乐城际高铁出口交通便利达性强区位优势明显**植种类丰富森林覆盖率高环境优美项目建设市委市政府力支持建设条件优越项目总面积150亩中第期50亩
3项目武术文化生态养生核心文化涵造具旅游域特色游客**必游集特色武术文化体验养生体验商务会议休闲度假体生态旅游综合体强化项目作特色旅游目基础造三基：国际武术坛商务会议基特色休闲度假基生态参娱乐体验基
4 项目固定资产投资 20000万元土费5000万元建设项目资金源企业筹
5项目建成根财务分析正常年销售收入 1010921万元年利润总额435227万元项目投资利润率2935年资金利润率20109税项目财务部收益率1861税项目投资回收投资回收静态期 633年（含建设期）项目具较济效益
二建议
建筑工程中见素工期原材料供应等会影响项目总体目标实践工程施工程中加强施工理实行工程监理制应推行投招标工程包干等系列措施落实资金供应计划抓财物供产销条龙理确保项目营目标利实现
第十章 附表汇总
项目建筑分配 （表）
子项目名称
基底面积
方米
建筑面
方米
备 注
武术题酒店
2600
26000
四星级武术题酒店规划房间总量480间
演艺厅
2600
4000
功厅：宴会表演会议讲座训练规划会议单场容量1200设半室作仓库
前厅
800
2000
堂：接武术文化展示
餐厅
1200
2000
含厨房建筑
商业街
1000
1500
规划商业街总长度300米两条商业街组成条系武术养生购物街条美食酒吧街
培训
600
3500
武术教练学员住宿建筑
露天演艺场
演艺训练啤酒广场篝火晚会联谊活动音乐晚会规划规模150200
洗衣房
200
200
员工餐厅
300
300
设备房
400
500
合计
10000
40000
项目第期投资计划表 （表二 ）
投资项目
投资额
投资重
备 注
建设
5000万元
20
土出土预估价100万元亩价1500元方米楼板价1250元方米
勘探设计
480万元
19
均单价：120元方米：
项目报建费
480万元
19
均单价：120元方米：
建安工程
6000万元
336
均单价：1500元方米（含土方衡建筑外立面装饰）
装饰工程
6400万元
256
均单价：1600元方米（38000方米计算）含灯具
变配电系统
160万元
064
水电工程
480万元
19
均单价：120元方米
总工程
448万元
18
均单价：280元方米（含道路16000方米计算）
场区排水工程
110万元
044
道路工程
360万元
144
含景观道路
消防工程
380万元
152
均单价：100元方米（38000方米计算）
停车场工程
80万元
032
暖通系统
912万元
365
规划中央空调均单价：240元方米（38000方米计算）
酒店智化系统
104万元
042
均单价：80元方米（38000方米计算）
会议系统工程
70
028
表演系统
130
052
亮化工程
50
020
光纤电视系统
80
032
宽带数系统
30
012
电话语音系统
20
008
停车场理系统
30
012
热水供应系统
90
036
文化配置
384万元
154
均单价：180元方米（38000方米计算）
电梯工程
110万元
044
园林绿化
208万元
083
均单价：130元方米（16000方米计算）
露天广场
164万元
056
题酒店配饰
280万元
012
480间房配置
酒店家具厨具
300万元
120
酒店品具
200万元
080
480间房配置
预见费
600万元
240
开荒费
200万元
080
流动资金
300万元
120
建设理费
360万元
144
含建设理施工监理
合计
25000万元
100
营业收入税金附加估算表
附表四
序号
年份
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
销售收入(万元)
972640
980069
987572
995150
1002804
1010534
1018342
1026228
1034193
1
会议收入
485350
490204
495106
500057
505057
510108
515209
520361
525565
2
旅游团队散客收入
257530
260105
262706
265333
267987
270667
273373
276107
278868
3
教育基收入
61760
61760
61760
61760
61760
61760
61760
61760
61760
4
世界遗产申报相关收入
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
5
收入
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
二
税金附加(万元)
54468
54883
55304
55729
56157
56590
57027
57468
57915
1
营业税(销售收入收入5）
48632
49003
49379
49758
50140
50527
50917
51311
51710
2
城建教育附加费(营业税12）
5836
5880
5925
5971
6017
6063
6110
6157
6205
总支出成费估算表
序号
项目年份
标准
建设期(年)
营期（年）
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
1
会议支出
收入35计
169873
171571
173287
175020
176770
178538
180323
182126
183948
185787
187645
遗产申报代理等相关业务支出
收入35计
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
2
工资支出
年递增3
53400
55002
56652
58352
60102
61905
63762
65675
67646
69675
71765
3
保险福利费
工资×30
16020
16501
16996
17505
18031
18572
19129
19703
20294
20902
21530
4
工会费
工资×2
1068
1100
1133
1167
1202
1238
1275
1314
1353
1393
1435
5
员工生活补贴
工资×2
1068
1100
1133
1167
1202
1238
1275
1314
1353
1393
1435
6
员工交通补贴
工资×2
1068
1100
1133
1167
1202
1238
1275
1314
1353
1393
1435
7
工装费
380元·年
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
8
招聘培训费
1200元·年200计
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
9
理费
015万元年
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
10
维护维修费
总投资3计（前三年15计）
22241
22241
22241
44482
44482
44482
44482
44482
44482
44482
44482
11
水费
天耗水700吨吨14元计
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
12
电费
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
14
营项目物耗
4719
4747
4774
4802
4830
4858
4887
4916
4945
4975
5005
15
营销广告费
营业收入2计
19453
19601
19751
19903
20056
20211
20367
20525
20684
20845
21007
16
固定资产折旧费
73774
65611
58416
52070
46469
41523
37152
33287
29865
26835
24148
18
财务费
64582
54697
42835
29655
16475
000
000
000
000
000
000
19
总支出成
556887
543138
528466
535715
521440
504678
505061
506048
507580
509604
512079
损 益 表
（单位：万元）附表七
序号
项目 年份
建设期（年）
营期（年）
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
1
营收入
97264
98007
98757
99515
100280
101053
101834
102623
103419
104224
105036
2
销售税金附加
54468
54883
55304
55729
56157
56590
57027
57468
57915
58360
58820
3
总支出成
00
556887
543138
528466
535715
521440
504678
505061
506048
507580
509604
512079
4
利润总额（123）
00
361285
382049
403800
403706
425203
449262
456252
462714
468695
474276
479461
5
税
00
90321
95512
10095
100926
106300
112315
114063
115679
117174
118569
119865
6
税利润
00
270964
286537
30285
30278
318903
336947
342189
347035
351521
355707
359596
61
盈余公积金
62
公益金
63
未分配利润
00
270964
286537
30285
30278
318903
336947
342189
347035
351521
355707
359596
累计未分配利润
00
270964
557501
860351
1163131
1482034
1818981
216117
2508205
2859726
3215433
3575029
现 金 流 量 表
（单位：万元）附表八
序号
项目 年份
建设期（年）
营期（年）
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
合计
1
现金流入
00
97264
98007
98757
99515
100280
101053
101834
102623
103419
104224
105036
1112013
11
销售收入
97264
98007
98757
99515
100280
101053
101834
102623
103419
104224
105036
1112013
12
回收固定资产余值
00
13
回收流动资金
00
2
现金流出
148272
701676
693533
68472
69237
683897
673583
676151
679195
682669
686533
690764
9027811
21
固定资产投资
1418135
141814
22
款金偿
00
23
款利息支付
64582
6458
24
总支出成
556887
543138
528466
535715
521440
504678
505061
506048
507580
509604
512079
573064
25
销售税金附加
54468
54883
55304
55729
56157
5659
57027
57468
57915
58360
58820
622721
26
税
90321
95512
10095
100926
10630
112315
114063
115679
117174
117569
119865
1191674
3
净现金流量(12)
148272
270964
286537
30285
30278
318903
336947
342189
347035
351521
355707
359596
2092319
4
累计净现金流量
148272
1211756
925219
622369
319589
689
336258
678447
1025482
1377003
173271
2092306
5
折现系数（ic10）
091
083
075
068
062
056
051
047
042
039
035
032
6
折现净现金流量
1347925
22490
214904
205938
187724
178586
171843
160829
145755
137093
124497
115071
7
累计折现净现金流量
1347925
1005757
693914
423211
198145
386
171492
31887
430702
537031
606449
669538
38
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项目概况
1项目名称：**旅游文化建设项目***
2项目点：项目建设点位**市**
3项目规模：项目规划规模150亩（99900方米）
第期规模50亩（33335方米）
4项目性质：旅游商业（综合）
5项目性质：新建
6项目建筑规模：项目总建筑规模12万方米
项目第期建筑规模4万方米
7项目容积率：项目总容积率≤12
8项目建筑密度：项目总建筑密度≤３0％
9项目绿率：项目总绿率≥35％
10项目建设高度：项目建设高度≤３０米
11项目总投资规模：民币25000万元
12项目建设单位：**市***发展限公司
13企业性质：限责公司
14企业法代表：***
15项目投资介绍：
项目投资****（北京）投资限公司**市*****发展限公司两法发起
****（北京）投资限公司
****
（北京）投资限公司家综合性元化投资公司营业务范围包括项目投资投资理投资咨询技术推广等旗房产开发矿产资源开发工业产品制造种植业养殖业农副产品深加工商贸软件开发广告物流等公司该公司已**市****发展限公司签订股权合作意合约计划投入现金亿元民币参股40方式参该项目建设实施
**市****发展限公司
**市****发展限公司成立2012年10月注册资金2013万元资产亿五千万元民币员工65公司弘扬中华武术推动全民健身宗旨事峨眉武术研究传播交流培训旅游接
16法介绍
*******
17股东介绍
******
第二章 项目背景建设必性
项目背景***
旅游**市立市发展基潜力源**市1993年始旅游兴市工业强市作发展战略历届委政府贯
1峨眉武术文化项目核心生命力
2**世界然文化双遗产四川省造国际旅游区规划建设方案构成项目基背景
二项目建设必性
1跳出单纯观光旅游误区树立观光休闲会议乡村旅游相结合复合型旅游观念创新特色文化旅游产品体系客观求
2实现**旅游境市场集吃住行游购娱体旅游目市场产业升级客观求
3适应民旅游需求变化开发少数特色绿色生态旅游需
4项目建成**世界遗产风景区旅游资源价值提升功夫峨眉旅游项目建成成**—**旅游济圈中崭新精品景区景点成中国西部世界著名中华武术——峨眉武术传播展示交流研究挖掘整理培训中心旅游目特中华峨眉武术国流派武术世界武术合作交流相关历史文化交流**现旅游资源旅游市场相互补充相互辉映形成中外合作立体旅游格局极提升****佛旅游风景区资源旅游价值增加中外游客数量特增加游客休闲消费停留时间带动旅游相关产业济发展成**市四川省旅游济强劲发动机
三背景分析
旅游业已成全球规模发展速度快关联性强产业
根世界旅游组织（WTO）统计旅游业已成世界发展势头强劲产业享二十世纪济巨誉统计2000年世界服务贸易已占全球贸易16预计2010年达302020年占全球贸易502050年世界服务贸易成全球济贸易占导位产业世界旅游组织称旅游业世界富活力济增长点旅游业已成全球规模发展速度快关联性强产业
世界旅游组织统计2010年国际旅游总数达12亿约占全球总口1／5国际旅游收入9000亿美元2020年全球旅游总数18亿国际旅游收入超2万亿美元时旅游成社会济重载体
中国旅游资源丰富拥壮丽山河丰富彩民俗民风奇特动植物数名胜古迹加独具特色武术戏曲音乐舞蹈享誉世界美食吸引着批国外旅游者目前中国已形成世界规模国旅游市场发展快出境旅游市场世界旅游组织预测2020年世界旅游目前5名：中国美国法国西班牙中国香港总接全球旅游数29客源前5名：德国日美国中国英国市场例39中国成世界第旅游目国家第四客源输出国旅游需求未十年中年85速度增长
旅游业已成四川省支柱产业
特色旅游生态旅游度假旅游世界旅游业发展热点已成新世纪旅游发展潮流国旅游区新济增长点吸引国际投资重点领域四川省辽阔域丰富然资源悠久历史丰富彩民族文化构成样性然文化生态旅游资源国家作进步扩旅游产品类型实现旅游产出目标重省区四川省已旅游业作支柱产业优先发展提出实施加快旅游支柱产业建设旅游济强省发展战略四川省旅游业发展目标2010年旅游总收入年均增长幅度达20超1000亿元相年全省GDP15排名进入全国前8位旅游资源科学序开发旅游产业支柱位更加突出建成旅游济强省
**具构架国际特色旅游生态旅游产品休闲度假旅游产品基础拥着十分宠度假旅游市场
雄奇灵秀**良生态环境悠久佛教文化丰富动植物资源复杂样质构造成熟旅游市场成世界第十八中国第三世界然文化双遗产中国著名风景名胜区具构架世界级生态旅游休闲度假旅游等特色旅游产品基础
**——**佛旅游济走廊中国世界著名精品黄金旅游线年游客2000万次15——20年增长速度递增**旅游市场迫切需设置理念超前生态环境文化含量高功配套完善商务会展旅游度假饭店
**—**佛旅游景区旅游产品结构合理长期局限观光旅游开发身良生态环境特色文化底蕴休闲度假等旅游资源深度挖掘够旅游产品结构单旅游市场结构国入境旅游数旅游外汇收入仅占旅游总数12总收入30入境旅游市场份额偏低旅游消费结构中远程交通住宿餐饮消费占5475娱乐购物足10
****佛旅游景区建设全国流周边环境协调城市环境建设相滞景区间政山水佛城缺乏机融合影响旅游目整体形象旅游基础服务设施落高水吸引力娱乐购物休闲度假会展等旅游服务设施完善
**旅游设施建设然起步早长期直观光酒店事业型模式设置通常规模硬件设施位综合接力差满足部接观光旅游团队接满足现代日益发展休闲度假旅游需求商务会议需求**拥高密度高品位旅游资源高速增长市场需求相匹配目前**风景区周围床位22700张中景区星级宾馆仅6家（四星级三星级二星级2家）星级宾馆总床位数3000张占总床位数12余均旅馆招性质****佛旅游区目前止仅三家五星级酒店够接千会议够满足休闲度假目高星级度假酒店
**旅游文化建设项目功夫峨眉建成成武术文化委题集文化演艺会议会展商务旅游休闲度假养身康疗特征高星级度假型酒店托峨眉武术丰富涵教学科研交流演艺等项功发挥弘扬发展峨眉武术线结合旅游休闲度假功完善效改善**—**佛旅游景区旅游产品结构合理现状满足高水娱乐购物休闲度假
养身会议会展等旅游服务手段设施求充分发挥功夫峨眉区域济拉动作促进**旅游业发展跨新台阶
**旅游文化建设项目功夫峨眉建成功夫**作载体带众国际国武术养身爱者产生**独特武术文化旅游资源合作享相关历史文化交融整合**现旅游资源旅游市场优势互补相益彰构建起**山水交融中外合作立体旅游格局极提升****佛旅游风景区资源旅游价值增加中外游客数量特增加游客休闲消费停留时间带动旅游相关产业济发展成方旅游济强劲发动机
第三章 建设点建设条件
建设点：
项目建设点位国四佛教圣—**脚**市位**原济圈**高新技术原区距**159公里距**机场130公里距**港31公里成昆铁路北南贯穿全境火车站5交通十分便利项目位**市绥山镇楠村8组风景区旅游道旁离峨眉城市区3公里离成乐高铁站口2公里项目期总面积约50亩
二总体规划
根**市旅游发展格局现状应旅游市场转型升级发展趋势武术养生文化绿色资源相映回融合核心理念**市政府高度重视力支持佛教文化圣品牌支撑功夫峨眉旅游建设项目启动作峨眉文化旅游重组成部分成引领**市特色文化旅游重容承载市旅游跨越式发展重载体
项目根身山生态属性武术养生文化属性运黄+绿创新开发模式建筑色彩采：武术文化（黄）休闲养生（森林生态）相辉映环境布置采武术文化然生态相结合文化题采武术文化养生文化相融合营方式采武术文化旅游商务相联合四创新理念武术文化涵基础鉴国知名景区开发模式创新体验容综合武术文化旅游生态养生体验题娱乐体验商务休闲度假等种复合业态构建具生命力武术文化旅游综合体
三项目定位
项目武术文化休闲养生核心文化涵造具**旅游特色游客必游集武术文化体验养生文化体验商务会议休闲度假体武术养生生态旅游综合体强化项目作武术养生旅游目基础造三基：国际养生坛商务会议基特色休闲度假基武术观光娱乐体验基
四建设容：
根项目目标定位结合项目区实际情况项目划分三板块：
旅游休闲度假板块武术表演养生教育培训板块项目期面积约50亩总建筑面积4 万方米中旅游休闲度假板块板块包括四片区：入口集散区养生山庄题度假酒店国际会议中心特色商业街养生教育培训板块包括：武术养生教学区武术表演板块包括：武术健身区武术观赏演表演馆
五项目建设条件
1优越理位置
项目位省级旅游开发区西邻**风景区含然够处进出**风景区门户带建设旅游文化特色度假项目块理想宝区浅丘台貌形起伏适度景色纯朴秀丽西峨眉诸峰竞秀东览万顷田园美景身境顿感紫气东升正处**通视走廊旅游度假项目建设理想基址
2千载难逢发展机遇
项目开发建设适逢**市委市政府加快实施旅游强市策略四川省实施旅游强省战略作文化型特色旅游开发项目符合四川省民政府提出旅游业作支柱产业优先发展战略目标**市政府专门投资兴建文化旅游特色旅游项目专门出台优惠政策理政策千载难逢机遇项目开发建设创造极利外部条件 峨眉武术首次应**旅游产业武术文化涵武术旅游嫁接极展示项目独性带激发效应会**旅游注入新元素效推动区域社会济文化旅游事业高速发展
3便捷交通条件
**位四川盆西南距**169公里成乐高速公路需90分钟车程103国道乐峨路雅路等高等级公路直达境成昆铁路贯**市全境境五车站中峨眉站成昆铁路线重客运站天旅游专列停**市距****国际机场1时车程距建**旅游机场30公里项目距**市中心2公里103国道建城市通**风景区旅游专线直达距峨眉火车站3公里便捷交通条件项目开发创造良条件
4良旅游市场基础
****佛旅游风景区作世界级风景文化名胜年超2000万次基游客**中心**半径周边城市约2000万城市口统计2012年中国国（含港澳台）旅游数超8亿次约口总数61％考虑****佛旅游风景区作世界级旅游胜聚集效应均例推算仅**旅游风景区周边城市旅游次年应少600万次根良发展趋势业已形成旅游市场**名山效应项目带稳定增长
客源项目开发建设具备迈成功基条件
6完善基础设施条件
八·五期间**全市相继投入建设资金3．9亿元根**市济科技社会综合发展规划**风景区名胜区总体规划**城市建设规划**旅游试验区总体规划建设改造**景区旅游试验区**市交通通讯供电供气供水排水购物等基础设施九·五期间**市民政府进步增强旅游基础设施配套完善治理力度投入建设资金4．3亿元完成风景区亮化绿化工程45公里景区城区道路基础设施改造工程35千伏供电工程冠峨变压站工程风景区旅游试验区供水工程风景区旅游试验区配套基础设施工程（黄湾龙洞）风景区通讯工程形成完备交通通讯供电排污安全等基础设施条件：
（1）更加便捷交通
**市民政府十五城市景区发展建中正改造扩建川零公路城区西环线通两条干线正位项目两侧项目提供更加便捷交通组织
（2）丰沛电力供应
**市水电资源极丰富全国首批电气化试验县（市）现已形成国家电网方电网输变电网络已通入项目场区电力装机容量4万千瓦供电量17万千瓦时变电力20万千伏安**电力公司抢占供电市场先机专门新建变电力18000千伏安6回路10千伏电线路冠峨变电站现已投入运行
（3）网络化天然气供应
**市政府高度重视**风景区周边区环境治理控制消气污染专门修建该区域天然气供应网络制定实施**景区周边区天然气电力源规定措施
（4）现代化通讯网络
**已建立程控移动动寻呼图文传真相结合立体式通讯系统**风景区中国移动通信中国联通已分建立基站辅设宽带网
（5）充足水供应
**水资源丰富已形成区域性城区供水景区供水格局十·五期间**市政府投资2000万元保证**风景区供水需求
（6）优越建筑材料供应条件
**处丘陵砂石质量存量取材**市川西南水泥厂——峨胜水泥厂相邻**县西南建设装饰材料基项目建设提供充足低成建材
第四章 项目规划
总体规划
1旅游休闲度假板块
旅游休闲度假板块分四片区：入口集散区养生山庄题度假酒店国际会议中心特色商业街总面积30亩总建筑面积 2 万方米
2入口集散区
位项目入口景区文化广场——武术文化广场游客服务中心展示中心停车场等旅游配套设施辅造景区题形象展示窗口区景区游客集散区域
3养生山庄题度假酒店
建设拥480间客房型星级酒店建筑面积4万方米
4特色商业街
作联系商务休闲度假板块武术养生教育培训板块纽带联系商业街道路布置集特色餐饮休闲娱乐旅游购物体现代中式商业街包括2条街：购物街美食街
购物街：武术文化纪念品养生药材艺术家工作室工艺精品等容体结合功景观丰富公活动空间造入口集散商业氛围
美食街：峨眉美食国特色佳肴时造特色武术文化餐饮药膳养生餐饮
5国际会议中心
项目拥时容纳2000会礼堂16容纳50500功厅洽谈厅宴会厅餐厅音乐厅贵宾室休息室等容高端型会议商务活动首选会址理想场该区块总建筑面积约2万方米
二项目总体布局
项目总占规模面积50亩（33335方米）总建筑面积40000方米容积率12建筑密度30建筑高层2—6层项目建成达760住宿接力
项目武术演艺标志性建筑武术坛会议中心武术文化教育基住宿接区餐饮中心商业休闲娱乐七部分构成项目整体设计紧紧围绕着功夫峨眉旋律展开设计
标志性建筑：
A文化墙：长十数米花岗石墙面面雕刻武术文化图案
B武术演艺标志性建筑武术坛会议中心
1武术坛会议中心：
时容纳1200开会功会议厅1全部国际流水安装明传声光电系统安装声翻译系统2600余方米功厅功完善灯光流举行1200左右型国际会议举办型宴会酒会歌舞晚会武术表演武术练配套厨房功酒店中心厨房提供服务会议厅层布置统设置会议中心衣帽间良隔音遮光效果总建筑面积2406方米设中型会议室4分：150会议室160会议室140会议室115会议会见室1会议（餐饮）中心建筑面积合计5133方米会议中心建筑面积4000方米中1600方米仓库储存满足功会议设备设施品具
2武术文化展示中心：
2000方米武术遗产文化展示中心拥接展示等功
3武术文化教育基：3500方米武术文化教育基作中心相关培训基武术介绍武术巡回展播武术产文化传播
4住宿接区：客房设置度假客房480间达760接力客房区设两栋客房楼（东楼西楼）新建客房全标准间客房东楼豪华客房楼设层高五层底层设客房55间合计200间客房西楼团队客房楼设六层建筑中层2000方米作武术文化展示中心房二层六层层设客房36间合计180间东楼建筑面积12333方米西楼面积10737方米客房名称全部武术词语命名
客房西楼设酒店次堂酒店前厅部分面积宽敞接力相适应气氛豪华风格独特装饰典雅色调协调光线充足门厅交通流线服务分区应明确酒店规模星级相适应总服务台总服务台分区段设置接结帐问讯酒店客时开启贵重物品保险箱保险箱位置安全隐蔽够保护客隐私设门童迎送客设专职行李员专行李车提供行李服务行李存放处设堂副理前厅服务非营区设客休息场提供代客预订安排出租汽车服务设咖啡厅营西式助餐厅解决会议早餐包房早餐24时客提供送餐服务商店位置出入口应考虑旅客方便避免造成干扰门厅公区域残疾出入坡道配备轮椅残疾专卫生间厕位残疾提供特殊服务设团队专通道团队休息区前厅办公室销售办公室日审夜审资料室等设计成前厅相邻便日营理
5堂：堂客房西楼相接设总台夜审办公室行李房贵重物品存室前厅办公室前厅服务间商务中心精品店堂休息区堂吧机房营销等总建筑面积1234方米
6餐饮中心：建筑面积2000方米设50国宴厅200中餐厅200西餐厅800功宴会（酒会）厅
7商业街：武术文化购物街二美食休闲街设茶吧露天茶园网吧画廊KTV 包间棋牌室歌舞厅健身房司诺克美式台球沙狐球美食等述项目分布商业街处
8建筑项目览表：
序
项目名称
建筑
面积
建筑结构
建筑高层
备注
1
标志性建筑
武术文化墙
2000
特殊结构
武术前厅
特殊结构
2
堂
1234
框架结构
1层
3
客房
西楼
武术文化展示中心
2100
框架结构
客房西楼建筑高层六层第六层公司办公室西楼客房180间
阳台建筑面积50计算
二层
2100
框架结构
三层
2100
框架结构
四层
1692
框架结构
五层
1408
框架结构
六层
1337
框架结构
计
10737
4
客房
东楼
层
2894
框架结构
客房东楼建筑高层五层东楼客房200间
阳台建筑面积50计算
二层
2807
框架结构
三层
2703
框架结构
四层
2652
框架结构
五层
1277
框架结构
计
12333
5
武术文化教育基
3500
框架结构
7层
6
会议(餐饮)中心
层
2427
框架结构
1层餐饮中心
2层会议中心
夹层设会议中心配套建筑
二层
2406
框架结构
夹层
300
框架结构
计
5133
7
露天广场
563
8
设备员工房
2000
合 计
40000
三总体布局构思
维持山景观面貌原生态特性强化游玩观赏功
总体布局功区相分散规划连绵山体屏障山脚缓山谷缓带布置量减少山体然环境开发结合功区特点创造相应特色空间环境颗光芒星体散落间场现西东沟总体言实现场区水体景观
1设计目标
加强亲水体验湖岸处理偏然手法创造绿色生机水岸开放空间着时节水位变化呈现出丰富变效果关桥设计建造建议利然轻巧现代风格材料设计景观设计相配合
溪流湖岸景观处理建议较软质加强湖岸类活动水岸桥梁肌理包括木质水岸步道型木板台构筑物提供更亲水机会
动静声音形态色彩完美结合造动秀静宁声音优美清灵形态变化万千色彩绚烂姿水体美景山林空气阳光建筑生物完美融合形成动感快乐然谐旅游空间架构
2实施措施
水源源方面：雨水山泉水山谷溪水表径流水植物涵养水等通收集利面径流水体景观绿化水源通然降水收集加强雨水利
通植物水池处理等手段涵养水分达蓄水目通水生植物生态滤等手法轻度生活污水处理循环利形成景观水扩规划区水土保湿面积时改善空间环境达保护开发双赢结局
四游览项目游览线路
规划分区域开发然生态文景观娱乐参科普教育养身康疗等项目总计二十余处吸引客纷沓项目塑造成驰名中外武术养生旅游新标
1武术文化体验类
通观赏武术专场表演练太极八卦拳剑品尝武术特色文化餐饮学武术套路体验武术文化
2养生文化康疗体验类
聆听养生专题讲座学养生文化知识品鉴养生餐饮养生药材交流养生心
四建筑风格风貌
项目建筑物现代中式基调局部辅红色文化建筑符号元素结合乡土特色区域功规划相搭配风格建筑进行题化包装形成特色鲜明标志性强风格建筑
建筑设计注重历史文化纹理现代中式风格开发间谐关系时避免风格建筑简单模仿抄袭挖掘建筑文化特征注重建筑统性整合注重然环境峨眉乡土建筑融合旅游景区建筑风格应旅游资源风格相协调建筑特征角度独特展现
项目区建筑物阐述：
1入口集散区
建筑形态定义现代中式风格突出入口区开敞空旷建筑体量宜层数宜高灵活布局营造空间
入口取峨眉倚天剑象征意义考虑雨**素型宝剑核心扩前广场面积形成气势庄严入口形象倚天剑两侧布置展示墙围合广场空间局部处理成商业功房商业街建筑群相呼应成体
峨眉倚天剑入口亮点特色夜间发光
入口景观造鲜明武术文化氛围规划建筑景观品周围配品种植营造清新环境氛围开阔视觉效果型水景树阵营造出庄严持重氛围
2养生国际会议中心
建筑物建议采土出产天然建筑材料色彩配置诸现代中式中常见黑白灰色局部点缀红色天然石材特色体量建筑形式简洁力建筑线条强调轴线布局会议中心树立种权威庄重形象
3养生山庄度假酒店
养生山庄度假酒店：造具现代中式风格特色拥600间客房型星级酒店结合古典生态园林式布局营造极具传统文化涵室外园林环境现代时尚气息室居住空间带高品位休闲度假体验感受满足现代返朴真审美情趣
4特色商业街
现代建筑风格凸显现代文民俗武术文化风情商业街总体环境中广泛采尺度天然建筑材料土石材中国青砖灰色屋顶瓦片等错落致精致雅
5武术表演馆
结合场馆题进行题化情境化包装周围生态环境融合
6公服务设施
公服务配套设施包括售票处检票口游客服务中心停车场电话亭警务站寄存处餐饮休闲办公设施医疗设施银行广播室卫生间缆车站垃圾桶等休闲旅游开发环境建设重组成部分次规划公服务设施合理分布景区景点 休闲娱乐场设计简单实新颖整环境形成体时规划充分考虑游容量环境承载力体现满足游客需环境谐生完美结合
第期规划子项目建筑分配
子项目名称
基底面积
方米
建筑面
方米
备 注
武术题酒店
2600
26000
四星级武术题酒店规划房间总量480间
演艺厅
2600
4000
功厅：宴会表演会议讲座训练规划会议单场容量1200设半室作仓库
前厅
800
2000
堂：接武术文化展示
餐厅
1200
2000
含厨房建筑
商业街
1000
1500
规划商业街总长度300米两条商业街组成条系武术养生购物街条美食酒吧街
培训
600
3500
武术教练学员住宿建筑
露天演艺场
演艺训练啤酒广场篝火晚会联谊活动音乐晚会规划规模150200
洗衣房
200
200
员工餐厅
300
300
设备房
400
500
合计
10000
40000
第5章 项目总投资
项目总投资：60000万元
中：期投入25000万元
二期投入35000万元
1项目第期投资计划
项目第期投资计划表
投资项目
投资额
投资重
备 注
建设
5000万元
20
土出土预估价100万元亩价1500元方米楼板价1250元方米
勘探设计
480万元
19
均单价：120元方米：
项目报建费
480万元
19
均单价：120元方米：
建安工程
6000万元
336
均单价：1500元方米（含土方衡建筑外立面装饰）
装饰工程
6400万元
256
均单价：1600元方米（38000方米计算）含灯具
变配电系统
160万元
064
水电工程
480位
19
均单价：120元方米
总工程
448万元
18
均单价：280元方米（含道路16000方米计算）
场区排水工程
110万元
044
道路工程
360万元
144
含景观道路
消防工程
380万元
152
均单价：100元方米（38000方米计算）
停车场工程
80万元
032
暖通系统
912万元
365
规划中央空调均单价：240元方米（38000方米计算）
酒店智化系统
104万元
042
均单价：80元方米（38000方米计算）
会议系统工程
70
028
表演系统
130
052
亮化工程
50
020
光纤电视系统
80
032
宽带数系统
30
012
电话语音系统
20
008
停车场理系统
30
012
热水供应系统
90
036
文化配置
384万元
154
均单价：180元方米（38000方米计算）
电梯工程
110万元
044
园林绿化
208万元
083
均单价：130元方米（16000方米计算）
露天广场
164万元
056
题酒店配饰
280万元
012
480间房配置
酒店家具厨具
300万元
120
酒店品具
200万元
080
480间房配置
预见费
600万元
240
开荒费
200万元
080
流动资金
300万元
120
建设理费
360万元
144
含建设理施工监理
合计
25000万元
100
二资金源情况：
建设项目拟定资金源企业筹 25000 万元
第六章 项目济效益分析：
项目建成项目营收入源：
（1）客房收入
（2）功夫演出收入
（3）社会会议
（4）型宴会收入
（5）商业街出租收入
（6）武术培训收入
二市场定位收入源分析：
（1）收入估算：
会议收入：会议定价客流量预测：根种会议消费标准国际国家省级方中型企业测算消费标准（包含会议车辆接吃饭住宿娱乐会议设施设备等相关费）估算估算项目建成会议年收入48535万元考虑物价涨等原年递增1计算年收入水
会议年收入估算表
序号
项目
会数()
召开次数(次)
开会周期(天)
消费标准(元)
收入
(万元)
1
国家级会议
500
5
3
800
600
2
省(部)级会议
300
8
3
600
432
3
方级会议
200
10
3
400
240
4
合计
1272
三旅游团队散客年收入估算：
根关部门统计年700万游客**旅游年春节期间**日接游客达20余万高峰**酒店纷纷满患专家估计年**旅游总数达800万旅游市场优势远胜**博鳖**庞旅游市场项目提供丰富客源统计2012年**星级酒店均入住率66旅游黄金周周末达9078项目**酒店相着拟优势分析项目会议外（会议般日段举办）游览入住数结合旅游淡旺季黄金段周末段日段保守估算黄金段日均350计算周末段日均350计算日段日均350计算
旅游团队散客消费标准度假中心正常收费标准执行根旅游淡旺季实行折扣标准全年划分三时段（黄金段周末段日段）分估算入住数收费档次该收费含游客项目目住宿武术参观餐等费均总消费额估算估算旅游团队散客年收入4200万元考虑物价涨等原年递增1计算年收入水
项目收入汇总分析表
项目收入项目
收入总额
说 明
客房收入
4200万元
客房年入住率50保守计算
功夫演出收入
1500万元
日演出场次2次开场率30保守计算
社会会议
760万元
测算收入60计算
型宴会
600万元
年接80次型宴会保守估算
商业街出租收入
50万元
合计
7110万元
五成分析：
总支出成费包含：
1会议支出
2工资支出
3保险福利
4工会费
5员工生活补贴
6员工交通补贴
7工装费
8招聘培训费
9理费
10维护维修费
11水费
12电费
13营项目物耗
14营销广告费
15固定资产折旧费
16财务效益分析
（1）会议支出：
包含水电工资理车辆燃油收视费程控电话费宽带费等费述费章行计算余会议支出成会议收入35计提包含：会议车辆租赁餐住宿娱乐会议设施设备等相关费中餐成25计住宿物耗3计车辆租赁会议活动娱乐等成5计综合支出2计提
（2）员工资：
中心总员定额325中高级理员10月均工资6000元计算中层理员35月均工资3000元计算员工400月均工资1000元计算年3递增
工作员岗位计划工资标准
级
数（）
工资（月元）
合计(年)
高级理员
10
6000
72
中级理员
35
3000
126
普通员工
200
1400
336
年支出额（万元）
534
（3）保险福利：工资总额30计
（4）工会费：工资总额2计
（5）员工生活补贴：工资总额2计
（6）员工交通补贴：工资总额2计
（7）工装费：冬装套夏装两套380元年1235万元
（8）招聘培训费：根员流动性年200计算1200元年年24万元
（9）理费：含办公品印务市场调研咨询差旅移动通讯等方面费015万元年计
（10）维护维修费：总投资3计考虑项目新建项目前三年维修量相较15计
（11）水费：水：根房间数开房率均天700吨水计算吨22元（含城市污水处理费02元吨） 年 3577万元
（12）电费：客房空调装机容量1000KW均开房率52均30综合率计算年1366560KW明工程装机容量250KW均15综合率计算年328500KW设施设备装机容量7500KW30综合率计算年971000KW总计3616060KW052元KW计算年电费19062万元
17营项目物耗支出
（1）营项目物耗：里指营项目物耗仅包括：旅游团队散客客房物耗（含住宿参观餐厅）休闲娱乐物耗旅游团队散客客房物耗支出合计：
（2）客房物耗分住宿物耗参观两部分客房住宿物耗收入3计参观水电工资等成已计入总成参观直接成收入1计合计住宿收入4计（住宿收入占旅游团队散客总收入90）
（3）餐饮餐饮收入70计（含免费早餐餐饮收入占旅游团队散客总收入10） 休闲娱乐康体物耗：收入10计包含水酒等支出含水电设施工资等年8万元
（4）收视费： 600点位点位月12元年864万元（详见营项目物耗支出估算表）
（5）程控电话费： 10条中继线条月1200元年144万元（详见营项目物耗支出估算表）
（6）宽带费：宽带20兆兆月12000元年576万元（详见营项目物耗支出估算表）
（7）燃油费：车2辆均辆月3500元车6辆均辆月1800元会议车燃油月10000计年计3336万元（详见营项目物耗支出估算表）
（8）燃料费（锅炉）：台4吨锅炉台2吨锅炉轮换时时均耗煤15吨天均供热8时吨煤130元年5694万元
（9）燃料费（餐厅）：年20万元计提
18营销广告费：营业收入2计
19固定资产折旧费：土建工程20年折旧装饰工程设备8年折旧
20财务费：款利息659计
营项目物耗支出估算表
序号
项目年份
标准
营计算年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
1
营项目物耗
280
283
286
289
292
294
297
300
303
306
309
11
旅游团队散客客房物耗支出合计
住宿等住宿收入4计餐饮餐饮收入70计
272
275
278
281
284
286
289
292
295
298
301
12
武术康体物耗
收入10计
800
800
800
800
800
800
800
800
800
800
800
2
年收视费
864
864
864
864
864
864
864
864
864
864
864
3
年程控电话费
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
1440
4
年宽带费
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5760
5
年燃油费
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
3336
6
燃料费（锅炉）
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
5694
7
燃料费（餐厅）
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
2000
8
合
471
474
477
480
483
485
488
491
494
497
500
五财务效益分析
行性研究报告项目进行财务评价证项目济合理性项目决策审批提供
（1）项目计算期：项目建设期24月（2013年12月—2015年12月）报告报告编制日期设定建设初始期项目计算期14年
（2）营业收入：估算项目营期均年收入1010921万元
（3）税金附加：营业税收入5计城市建设维护税教育附加营业税7计
（4）总支出成费：估算项目营期均年总支出成费521610万元
（5）利润总额：估算项目营期均年利润总额435227万元
（6）净利润：营期均净利润291602万元
（7）税：25计算营期均年交税108807万元
（8）贷款偿期4年
6项目财务评价
（1）静态财务效益指标：
年均投资利润率2935（营期均计算）年均投资利税率3300（营期均计算）年均资金利润率20109（营期均计算）
（2）投资回收期：静态投资回收期633年（含建设期）动态投资回收期812年（含建设期）
（3）动态财务效益指标：财务净现值675020万元（折现率10）财务部收益率1861高社会折现率远高长期贷款利率项目获利力较强
444敏感性分析：
敏感性分析表
项 目
变化率
财务部收益率（）
财务净现值
（万元）
投资回收期静态
基方案
1861
675122
633
营业收入
10
2570
1267744
624
10
1110
82500
649
总支出
成
10
1566
423188
639
10
2363
1044477
628
财务指标出该项目实际济效益十分理想具较强抗风险力具开发前景良投资回报济效益评价角度考虑项目行
第七章 项目实施进度计划招投标
项目实施进度计划
项目总工期拟定2年2013年11月——2015年11月
中：
2013年11月—2013年12月前期研立项审批阶段
2014年1月—2014年3月项目勘察设计招投标征拆迁
2014年4月—2015年8月土建施工阶段
2015年9月—2015年10月设备安装调试阶段
2015年3月—2015年10月道路绿化景观建设阶段
2014年11月竣工验收
第八章 综合分析
项目财务评价计算期14年计算（中建设期2年）项目第3年投入运行根市场分析旅游规模整运行期逐步达武术养生生态景区旅游容量第4年达景区接容量规模
结合前社会折现率情况项目基准收益率5考虑
财务盈利力分析
根项目实际情况建设期安排2年第3年开始投入运营计算期14年
通项目投资财务现金流量计算财务部收益率798说明项目盈利力够满足营求时财务净现值均零说明项目财务行计算税项目投资回收期68年说明投资定时间回收
二盈亏衡分析
根项目具体情况结合项目开发程中开发完成年总成费营收入情况进行项目盈亏衡分析项目收入达定程度时总成费基保持衡项目营力盈亏衡计算式：
BEP（设计力利率）4402
计算结果表明达设计力4402时项目保
三敏感性分析
该项目分营收入营成建设投资产量等单素变化项目投资财务净现值财务部收益率投资回收期影响敏感性分析项目影响济效益敏感素营收入营收入降10时税项目投资部收益率然达631说明该项目具定抗风险力素通加强部理完全控制该项目济效益影响项目敏感性分析结果详见附表
四财务评价报表指标
根次估算投资产品生产成现行财税制度求进行企业济分析评价评价结果详见附表1～附表10列
第九章 研究结建议
结
1**旅游产业导位全国四佛教圣国家级五A风景区世界双遗产目前**市存旅游产品结构单旅游消费链长游客停留时间短旅游收入高问题特色文化旅游着巨市场潜力拓展余项目建设应旅游市场转型升级发展趋势适应民旅游需求变化开发绿色生态旅游需集观光休闲会议乡村旅游相结合复合型旅游项目建设着巨发展潜力
2项目位**市绥山镇紧邻成—绵——乐城际高铁出口交通便利达性强区位优势明显**植种类丰富森林覆盖率高环境优美项目建设市委市政府力支持建设条件优越项目总面积150亩中第期50亩
3项目武术文化生态养生核心文化涵造具旅游域特色游客**必游集特色武术文化体验养生体验商务会议休闲度假体生态旅游综合体强化项目作特色旅游目基础造三基：国际武术坛商务会议基特色休闲度假基生态参娱乐体验基
4 项目固定资产投资 20000万元土费5000万元建设项目资金源企业筹
5项目建成根财务分析正常年销售收入 1010921万元年利润总额435227万元项目投资利润率2935年资金利润率20109税项目财务部收益率1861税项目投资回收投资回收静态期 633年（含建设期）项目具较济效益
二建议
建筑工程中见素工期原材料供应等会影响项目总体目标实践工程施工程中加强施工理实行工程监理制应推行投招标工程包干等系列措施落实资金供应计划抓财物供产销条龙理确保项目营目标利实现
第十章 附表汇总
项目建筑分配 （表）
子项目名称
基底面积
方米
建筑面
方米
备 注
武术题酒店
2600
26000
四星级武术题酒店规划房间总量480间
演艺厅
2600
4000
功厅：宴会表演会议讲座训练规划会议单场容量1200设半室作仓库
前厅
800
2000
堂：接武术文化展示
餐厅
1200
2000
含厨房建筑
商业街
1000
1500
规划商业街总长度300米两条商业街组成条系武术养生购物街条美食酒吧街
培训
600
3500
武术教练学员住宿建筑
露天演艺场
演艺训练啤酒广场篝火晚会联谊活动音乐晚会规划规模150200
洗衣房
200
200
员工餐厅
300
300
设备房
400
500
合计
10000
40000
项目第期投资计划表 （表二 ）
投资项目
投资额
投资重
备 注
建设
5000万元
20
土出土预估价100万元亩价1500元方米楼板价1250元方米
勘探设计
480万元
19
均单价：120元方米：
项目报建费
480万元
19
均单价：120元方米：
建安工程
6000万元
336
均单价：1500元方米（含土方衡建筑外立面装饰）
装饰工程
6400万元
256
均单价：1600元方米（38000方米计算）含灯具
变配电系统
160万元
064
水电工程
480万元
19
均单价：120元方米
总工程
448万元
18
均单价：280元方米（含道路16000方米计算）
场区排水工程
110万元
044
道路工程
360万元
144
含景观道路
消防工程
380万元
152
均单价：100元方米（38000方米计算）
停车场工程
80万元
032
暖通系统
912万元
365
规划中央空调均单价：240元方米（38000方米计算）
酒店智化系统
104万元
042
均单价：80元方米（38000方米计算）
会议系统工程
70
028
表演系统
130
052
亮化工程
50
020
光纤电视系统
80
032
宽带数系统
30
012
电话语音系统
20
008
停车场理系统
30
012
热水供应系统
90
036
文化配置
384万元
154
均单价：180元方米（38000方米计算）
电梯工程
110万元
044
园林绿化
208万元
083
均单价：130元方米（16000方米计算）
露天广场
164万元
056
题酒店配饰
280万元
012
480间房配置
酒店家具厨具
300万元
120
酒店品具
200万元
080
480间房配置
预见费
600万元
240
开荒费
200万元
080
流动资金
300万元
120
建设理费
360万元
144
含建设理施工监理
合计
25000万元
100
营业收入税金附加估算表
附表四
序号
年份
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
销售收入(万元)
972640
980069
987572
995150
1002804
1010534
1018342
1026228
1034193
1
会议收入
485350
490204
495106
500057
505057
510108
515209
520361
525565
2
旅游团队散客收入
257530
260105
262706
265333
267987
270667
273373
276107
278868
3
教育基收入
61760
61760
61760
61760
61760
61760
61760
61760
61760
4
世界遗产申报相关收入
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
160000
5
收入
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
8000
二
税金附加(万元)
54468
54883
55304
55729
56157
56590
57027
57468
57915
1
营业税(销售收入收入5）
48632
49003
49379
49758
50140
50527
50917
51311
51710
2
城建教育附加费(营业税12）
5836
5880
5925
5971
6017
6063
6110
6157
6205
总支出成费估算表
序号
项目年份
标准
建设期(年)
营期（年）
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
1
会议支出
收入35计
169873
171571
173287
175020
176770
178538
180323
182126
183948
185787
187645
遗产申报代理等相关业务支出
收入35计
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
56000
2
工资支出
年递增3
53400
55002
56652
58352
60102
61905
63762
65675
67646
69675
71765
3
保险福利费
工资×30
16020
16501
16996
17505
18031
18572
19129
19703
20294
20902
21530
4
工会费
工资×2
1068
1100
1133
1167
1202
1238
1275
1314
1353
1393
1435
5
员工生活补贴
工资×2
1068
1100
1133
1167
1202
1238
1275
1314
1353
1393
1435
6
员工交通补贴
工资×2
1068
1100
1133
1167
1202
1238
1275
1314
1353
1393
1435
7
工装费
380元·年
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
1235
8
招聘培训费
1200元·年200计
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
9
理费
015万元年
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
4875
10
维护维修费
总投资3计（前三年15计）
22241
22241
22241
44482
44482
44482
44482
44482
44482
44482
44482
11
水费
天耗水700吨吨14元计
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
3577
12
电费
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
19062
14
营项目物耗
4719
4747
4774
4802
4830
4858
4887
4916
4945
4975
5005
15
营销广告费
营业收入2计
19453
19601
19751
19903
20056
20211
20367
20525
20684
20845
21007
16
固定资产折旧费
73774
65611
58416
52070
46469
41523
37152
33287
29865
26835
24148
18
财务费
64582
54697
42835
29655
16475
000
000
000
000
000
000
19
总支出成
556887
543138
528466
535715
521440
504678
505061
506048
507580
509604
512079
损 益 表
（单位：万元）附表七
序号
项目 年份
建设期（年）
营期（年）
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
1
营收入
97264
98007
98757
99515
100280
101053
101834
102623
103419
104224
105036
2
销售税金附加
54468
54883
55304
55729
56157
56590
57027
57468
57915
58360
58820
3
总支出成
00
556887
543138
528466
535715
521440
504678
505061
506048
507580
509604
512079
4
利润总额（123）
00
361285
382049
403800
403706
425203
449262
456252
462714
468695
474276
479461
5
税
00
90321
95512
10095
100926
106300
112315
114063
115679
117174
118569
119865
6
税利润
00
270964
286537
30285
30278
318903
336947
342189
347035
351521
355707
359596
61
盈余公积金
62
公益金
63
未分配利润
00
270964
286537
30285
30278
318903
336947
342189
347035
351521
355707
359596
累计未分配利润
00
270964
557501
860351
1163131
1482034
1818981
216117
2508205
2859726
3215433
3575029
现 金 流 量 表
（单位：万元）附表八
序号
项目 年份
建设期（年）
营期（年）
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
合计
1
现金流入
00
97264
98007
98757
99515
100280
101053
101834
102623
103419
104224
105036
1112013
11
销售收入
97264
98007
98757
99515
100280
101053
101834
102623
103419
104224
105036
1112013
12
回收固定资产余值
00
13
回收流动资金
00
2
现金流出
148272
701676
693533
68472
69237
683897
673583
676151
679195
682669
686533
690764
9027811
21
固定资产投资
1418135
141814
22
款金偿
00
23
款利息支付
64582
6458
24
总支出成
556887
543138
528466
535715
521440
504678
505061
506048
507580
509604
512079
573064
25
销售税金附加
54468
54883
55304
55729
56157
5659
57027
57468
57915
58360
58820
622721
26
税
90321
95512
10095
100926
10630
112315
114063
115679
117174
117569
119865
1191674
3
净现金流量(12)
148272
270964
286537
30285
30278
318903
336947
342189
347035
351521
355707
359596
2092319
4
累计净现金流量
148272
1211756
925219
622369
319589
689
336258
678447
1025482
1377003
173271
2092306
5
折现系数（ic10）
091
083
075
068
062
056
051
047
042
039
035
032
6
折现净现金流量
1347925
22490
214904
205938
187724
178586
171843
160829
145755
137093
124497
115071
7
累计折现净现金流量
1347925
1005757
693914
423211
198145
386
171492
31887
430702
537031
606449
669538
38
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