骏景南苑项目行性研究报告
（东区）
广州合生骏景房产限公司
二00二年十月
目 录
项目名称 3
二项目点 3
三项目背景 3
四项目开发企业概况 3
（） 发展商简介 3
（二） 投资商简介 4
五项目规划设计 5
（） 总体规划 5
（二） 济技术指标 5
（三） 形态结构规划 6
（四） 住宅基户型 7
六市场分析发展前景 7
（） 2001年广州市房产市场前景分析 7
（二） 项目市场分析 10
1 优越理位置 11
2 配套完善生活便利 11
3 周边楼盘分析 12
4 项目发展前景 12
七项目资金筹集 12
八基础数说明………………………………………………………………13
九项目开发销售计划………………………………………………………13
十财务分析 14
（） 销售收益估算表 14
（二） 利润估算表 14
（三） 现金流量表 15
十项目评估结果 16
骏景南苑（东区）行性研究报告
·项目名称
骏景南苑
二·项目点
广州市天河区中山道南面车陂路西面段建设规划许证号：穗规证字（1997）第136号项目东侧车陂路南面规划住宅区距黄浦道约500米西侧规划住宅区北面成熟住宅区骏景花园紧中山道
三·项目背景
第广州市济发展势态房产业快速发展提供力保障广州市具庞房产消费群体房产效开发提供根保证
第二广州市区东移天河区成新市中心区骏景南苑成市中心区具优越理位置九运会场建东浦东浦板块成房产热炒
第三骏景花园成功开发骏景南苑开发奠定良基础说骏景南苑开发应消费者求需开势生
第四骏景南苑开发商广州合生骏景房产限公司骏景花园开发商广州合生科技园房产限公司套马较高房产开发技术力量区规划建筑安装销售策划物业理等方面着丰厚基础丰富验
四·项目开发企业概况
（）发展商简况 广州合生骏景房产限公司广州天河科技园实业发展限公司（英属处女岛）南博置业限公司合作成立中外合作公司广州市工商行政理局批准二00年六月四日注册登记注册资金22167万元合作营期限30年
合作公司宗旨：社会提供环境优美生活舒适价格适宜房产商品开发中获合法利润发展方济生产营范围：广州市规划局编号：穗规证字（1997）第136号建设规划许证意位天河区中山道南面车陂路西面段土开发建设销售出租理建商业住宅楼宇合作项目规划总面积253965方米项目计划分期分批进行开发建筑总面积约45万方米
合作公司设董事会实行董事会领导总理负责制董事长肖燕霞系南博置业公司委派董事会成员五董事会决定合作公司切重事宜公司设办公室财务部工程部销售部等部门公司员工30中专学历20中级职称10高级职称2聚集批房产开发建设销售方面
（二）投资商简况
中方 广州天河科技园实业发展限公司该公司提供项目已三通开发权5注册资
外方 南博置业限公司（英属处女岛）香港合生创展集团旗投资公司倚集团实力投资创业集团93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建筑楼面面积约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元加集团广州房产市场深刻认识集团成广州房产界翘楚
合生创展集团拥完整合理部结构方面专业员广州市房产市场竞争中具备较优势控制成放项工作首位公司利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成公司中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年合生创展集团雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势公司组织开发华景新城暨南花园愉景雅苑骏景花园帝景苑广州市具特色灿烂方堪称典范楼盘总建筑面积超出125万方米推出销售住宅销售率达90市场反应热烈公司发展中金融部门合作单位建立良信关系取良社会信誉广泛社会支持
目前正全面展开开发楼盘：华南新城（占3000亩设计总建筑面积260万方米）珠江帝景（占1000亩设计总建筑面积156万方米）逸景翠园（占580亩设计总建筑面积90万方米）骏景南苑（占375亩设计总建筑面积45万方米）愉景南苑（占48万方米设计总建筑面积157万方米）新盘利开发更显合生气势稳固龙头位
五·项目规划设计
骏景南苑建设成型高尚住宅区优越理位置超前规划设计完善配套设施幽雅园区环境专业物业理居民提供舒适方便高质生活环境
（）总体规划 骏景南苑项目占面积约25万方米总建筑面积约49万方米充分利优越理位置全部建造1319层低密度高尚规模住宅区骏景南苑东区占面积81000方米规划建筑面积约275774方米37栋1319层住宅楼组成
1 规划结构力图淡化组团模式采区邻里住宅群结构模式削弱组团形态规划重点组织丰富居民邻里交居住生活活动容精心组织住宅组群
2 面积绿纽带机组合形成风格异围合半围合空间
3 住宅首层部分规划架空层拓展花园绿空间采点线面结合方式形成区绿化系统中心绿化广场东西贯穿整区
4 区东部40米规划路界分东西两部分两部分建筑形式建筑组合路网走绿系统相互呼应区成统整体
（二）骏景南苑济技术指标
1规划衡表：
2济技术指标表：
项 目
数 量
单 位
总征
253965
方米
总规划
162000
方米
总建筑面积
4940905
方米
中：1住宅建筑面积
466008
方米
2中公建面积
28082
方米
绿面积
15680
方米
道路面积
54040
方米
绿率
339
容积率
305
建筑密度
25
居住总户数
3628
户
居住总口
12698
口毛密度
7838
公顷
(三)形态结构规划
区规划总目标：特色鲜明生态优良济环境协调发展居住园区
住宅设计—健康然户型样户型设计均考虑然通风创造良室气候生活模式起居室中心公私洁污闹静分区厅房均景观视线兼顾立面处理具现代化气息岭南特色目标底层部位架空结合布置环境艺术品娱乐设施等室外铺然延伸进入架空层避免架空层光顾情景屋顶部分作绿化处理顶盖弧型飘板局部漏空体伸通透轻灵特点标准层处理标准凸窗台透空铁饰阳台栏杆时户型间避免视线干扰
（四）住宅基户型
区设计三种住宅类型63栋户型二房厅卫五房二厅二卫等6种户型住宅面积6695—140方米（套面积）
六·市场分析发展前景
（） 2001年市场分析
广州市济发展势态房产业快速发展提供力保障
1 年广州市GDP保持持续稳增长1998年增长速度分131331362000年创5年增幅带广州居民收入持续增长：城市居民均支配收入1168339元均消费性支出954623元分增长1691742001年市政府预计增长速度会达12果国际通行年收入价格考核居民购房负担1998年广州例超9高国际较合理水36范围目前例降758居民效购房力提高
2 房产投资资金充裕2000年全市房产开发企业资金源合计546亿元前年期增长1374房产资金源实际完成开发投资例15 ：1房产投资资金源充裕投资增长潜力较
3 买房者均月收入提高房价承受力提高根统计2000年44潜消费者家庭月收入达30006000元总体均月收入52184元年4802元提高显示济环境进步改善中2040岁年轻家庭受教育程度越高月收入明显高年长家庭500元甚千元城买家认30005000元方米住房易接受均单价4039元M
2半年3807元 M2相商品房价承受力提高
政府政策市政配套建设利房产业发展
1 政府出台新政策房产市场完备化秩序化方面继续刺激消费方面保护消费者例：①金融界推出零首期业务二手楼揭业务建立二手楼交易中心等信贷资金更力支持购房者市场信息更充分提供求购者集团购买力退出市场购房时期稳渡根市国土房局市属八区房产交易统计2000年二手房屋交易面积增长99达12547万方米②交通年票制带动海珠芳村白云楼市③提高预售政策门槛实行套面积制回收闲置土等政策出台形手清场实力发展商占领市场保护消费者利益保证市场运作更规范更效
2 市政配套建设新台阶带旺新板块产开发
① 新世纪广州城市总体规划拟定西调南拓东移北抑八字方针番禺花撒市改区广州国际化市发展花发展空港产业番禺建成广州休闲居住旅游区卫星城旧城区相连功区生态环境更趋合理举广州成真正山水海滨城市广州房产开发格局产生重变化
② 铁二号线动工兴建新港东路竣工会展中心建设等琶洲板块炙手热三号线规划出台带旺番禺河南楼市番禺区新年数巨霸楼盘时动作举办九运会东圃板块突出表现花区新机场建设带动楼市兴旺市政建设配套完善新轮房产快速发展势头已开始出现
3 发展商积极储备土房产业持乐观态度2000年全市开发企业购置土面积74252万方米1999年期增长726土购置费达5282亿元增长4633说明开发企业正积极增加土储备前期开发准备工作反映出房产开发企业广州房产发展前景乐观态度
广州市具庞房产消费群体
1 广州日报调查普通员工买房数增两年算购房潜消费者732040岁青壮年中2635岁青壮年正值结婚成家年纪住房需求表现更加迫切单位职理员潜消费者占48半年59明显减少般职工购房例半年12升24显示消费群中等偏低收入层扩充
2 非买楼占4成广州作开放城市着宽容成长氛围新统计数字表明否广州长划分广州非购房例占57外占432000年半年6238反映出广州正吸引越越非落户外72具专学历远远高家庭收入高家庭安居乐业买房置业欲广州发展非首选具房产市场
3 广州市均住房面积3方米统计算买房消费者现住房面积713方米户户33计算均面积216方米半年188方米增加3方米反映出广州居住水正断提高房产业发展动力
4 集团购房退出市场购房时期已稳度取消福利分房原占市场消化率三成集团购买力全面退出市场年初业专家担心住宅市场会出现断层然强劲消费时补位楼市已利实现集团消费消费稳渡2000年房产市场出现投入增加销售活跃购销两旺良发展势态统计显示2000年头10月全省商品房产开发投资增长2282中住宅投资增长2982竣工面积增长1368销售面积增长275广州市商品房总售出量达701万方米99年期降约8种降99年房改末班车引发购房热潮高峰期相集团购买幅降情况商品房保持10降幅足说明市场已实现集团消费消费相结合时代消费市场稳渡
中国房协副会长顾云昌分析国住宅房产业发展历3时期第时期十届三中全会前国家包特征时建房购房20年第二时期表现单位包发挥企事业单位积极性目前正处第三时期属百姓众买房时代意味着住宅已变成直接消费零售商品房产业步入全新发展阶段
（二）项目市场分析
该项目段位中山道车陂路交会点毗邻黄浦道市场优势表现：
1优越理位置 项目位居天河西倚天河公园民族学院等著名学府咫尺北接中山道东行车陂路广深高速公路相通交通极便利广州市中心东移正处市中心黄金段周围环境骏景花园首汇集群新建住宅区交映生辉骏景花园宽阔广场优雅居室设计美丽园林绿化置身中首屈指更胜筹显住宅群中优越尊犹众星捧月靓丽非常成段热点
2高尚层次需 珠江三角洲区全国率先富起广东首府广州市更聚集着众富豪阶层阶层士济实力生活环境消费水着更高更新更求满足富裕群体需建设气派豪华智聚高尚娱乐安全舒适环境优雅身住宅区满足高收入阶层追求完美众显贵尊消费愿骏景花园正基种社会现实投资兴建区适时建势生定会乐观前景
3配套完善生活便利
1）生活设施配套：区设型农贸市场超级市场士店酒店餐厅理发店等极方便居民日常生活需
2）健身娱乐医疗保健设施：区身附设医疗娱乐设施市政种设施满足居民种娱乐休闲医疗健身需
3）教育设施：区身附设中学学幼园
4周边楼盘分析售价定位
项目名称
项目点
目前销售均价
开发楼盘
发展商
骏景花园
中山道车陂花园旁
5500元方米
66栋1214层
广州合生科技园房产限公司
天朗明居
中山道车陂花园旁
5110元方米
19栋1826层
广州天力房产限公司
叠翠台
中山道天府路交界处理品
6143元方米
6栋1332层
广州东房产限公司
华江花园
黄埔道
5756元方米
6栋930层
广州华嘉房产限公司
伟诚广场
天河公园南门东侧
4200元方米
1栋23层
广州伟腾房产限公司
述楼盘相骏景南苑理位置占绝优势开发商合生创展集团广州市具强实力广州市开发型享极高声誉居民居住区尤倚骏景花园成功气势积成功验骏景南苑出胎便种优越感优胜司初步售价定位5500元方米留余着该项目逐步开发售价步步走高突破6000元方米
5项目发展前景
广州市重心东移南移趋势已容置疑天河区作广州市房产发展重心带已成现实全线通车广州环城高速公路广州市重心东移南移范围进步扩期天河区政府迁员村二马路九运会场建东浦明显迹象种发展趋势该项目带巨发展机会
七·项目开发资金筹集计划
项目开发总成约115670万元司计划采滚动式开发预计前期投入92533万元计划资金源：1注册资金10600万元2集团公司部筹销售滚动投入66933万元 3预备银行款15000万元
八财务分析
1骏景南苑施工销售计划
科目
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
合计
施工计划
30
35
30
5
100
销售计划
75
15
25
20
20
125
100
2单位成表（附表）
3总体成表（附表二）
4利润估算表（附表三）
5项目现金流量表（附表四）
6财务现金流量表（附表五）
九结
项目总成115670万元总收入145845万元税前利润30175万元税利润20217万元净利润率1748部收益率1326投资回收期511年指标优社会类均济指标济指标表明项目具较投资效益项目行
广州合生骏景房产限公司
二00二年十月
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骏景南苑项目行性研究报告
（东区）
广州合生骏景房产限公司
二00二年十月
目 录
项目名称 3
二项目点 3
三项目背景 3
四项目开发企业概况 3
（） 发展商简介 3
（二） 投资商简介 4
五项目规划设计 5
（） 总体规划 5
（二） 济技术指标 5
（三） 形态结构规划 6
（四） 住宅基户型 7
六市场分析发展前景 7
（） 2001年广州市房产市场前景分析 7
（二） 项目市场分析 10
1 优越理位置 11
2 配套完善生活便利 11
3 周边楼盘分析 12
4 项目发展前景 12
七项目资金筹集 12
八基础数说明………………………………………………………………13
九项目开发销售计划………………………………………………………13
十财务分析 14
（） 销售收益估算表 14
（二） 利润估算表 14
（三） 现金流量表 15
十项目评估结果 16
骏景南苑（东区）行性研究报告
·项目名称
骏景南苑
二·项目点
广州市天河区中山道南面车陂路西面段建设规划许证号：穗规证字（1997）第136号项目东侧车陂路南面规划住宅区距黄浦道约500米西侧规划住宅区北面成熟住宅区骏景花园紧中山道
三·项目背景
第广州市济发展势态房产业快速发展提供力保障广州市具庞房产消费群体房产效开发提供根保证
第二广州市区东移天河区成新市中心区骏景南苑成市中心区具优越理位置九运会场建东浦东浦板块成房产热炒
第三骏景花园成功开发骏景南苑开发奠定良基础说骏景南苑开发应消费者求需开势生
第四骏景南苑开发商广州合生骏景房产限公司骏景花园开发商广州合生科技园房产限公司套马较高房产开发技术力量区规划建筑安装销售策划物业理等方面着丰厚基础丰富验
四·项目开发企业概况
（）发展商简况 广州合生骏景房产限公司广州天河科技园实业发展限公司（英属处女岛）南博置业限公司合作成立中外合作公司广州市工商行政理局批准二00年六月四日注册登记注册资金22167万元合作营期限30年
合作公司宗旨：社会提供环境优美生活舒适价格适宜房产商品开发中获合法利润发展方济生产营范围：广州市规划局编号：穗规证字（1997）第136号建设规划许证意位天河区中山道南面车陂路西面段土开发建设销售出租理建商业住宅楼宇合作项目规划总面积253965方米项目计划分期分批进行开发建筑总面积约45万方米
合作公司设董事会实行董事会领导总理负责制董事长肖燕霞系南博置业公司委派董事会成员五董事会决定合作公司切重事宜公司设办公室财务部工程部销售部等部门公司员工30中专学历20中级职称10高级职称2聚集批房产开发建设销售方面
（二）投资商简况
中方 广州天河科技园实业发展限公司该公司提供项目已三通开发权5注册资
外方 南博置业限公司（英属处女岛）香港合生创展集团旗投资公司倚集团实力投资创业集团93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建筑楼面面积约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元加集团广州房产市场深刻认识集团成广州房产界翘楚
合生创展集团拥完整合理部结构方面专业员广州市房产市场竞争中具备较优势控制成放项工作首位公司利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成公司中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年合生创展集团雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势公司组织开发华景新城暨南花园愉景雅苑骏景花园帝景苑广州市具特色灿烂方堪称典范楼盘总建筑面积超出125万方米推出销售住宅销售率达90市场反应热烈公司发展中金融部门合作单位建立良信关系取良社会信誉广泛社会支持
目前正全面展开开发楼盘：华南新城（占3000亩设计总建筑面积260万方米）珠江帝景（占1000亩设计总建筑面积156万方米）逸景翠园（占580亩设计总建筑面积90万方米）骏景南苑（占375亩设计总建筑面积45万方米）愉景南苑（占48万方米设计总建筑面积157万方米）新盘利开发更显合生气势稳固龙头位
五·项目规划设计
骏景南苑建设成型高尚住宅区优越理位置超前规划设计完善配套设施幽雅园区环境专业物业理居民提供舒适方便高质生活环境
（）总体规划 骏景南苑项目占面积约25万方米总建筑面积约49万方米充分利优越理位置全部建造1319层低密度高尚规模住宅区骏景南苑东区占面积81000方米规划建筑面积约275774方米37栋1319层住宅楼组成
1 规划结构力图淡化组团模式采区邻里住宅群结构模式削弱组团形态规划重点组织丰富居民邻里交居住生活活动容精心组织住宅组群
2 面积绿纽带机组合形成风格异围合半围合空间
3 住宅首层部分规划架空层拓展花园绿空间采点线面结合方式形成区绿化系统中心绿化广场东西贯穿整区
4 区东部40米规划路界分东西两部分两部分建筑形式建筑组合路网走绿系统相互呼应区成统整体
（二）骏景南苑济技术指标
1规划衡表：
2济技术指标表：
项 目
数 量
单 位
总征
253965
方米
总规划
162000
方米
总建筑面积
4940905
方米
中：1住宅建筑面积
466008
方米
2中公建面积
28082
方米
绿面积
15680
方米
道路面积
54040
方米
绿率
339
容积率
305
建筑密度
25
居住总户数
3628
户
居住总口
12698
口毛密度
7838
公顷
(三)形态结构规划
区规划总目标：特色鲜明生态优良济环境协调发展居住园区
住宅设计—健康然户型样户型设计均考虑然通风创造良室气候生活模式起居室中心公私洁污闹静分区厅房均景观视线兼顾立面处理具现代化气息岭南特色目标底层部位架空结合布置环境艺术品娱乐设施等室外铺然延伸进入架空层避免架空层光顾情景屋顶部分作绿化处理顶盖弧型飘板局部漏空体伸通透轻灵特点标准层处理标准凸窗台透空铁饰阳台栏杆时户型间避免视线干扰
（四）住宅基户型
区设计三种住宅类型63栋户型二房厅卫五房二厅二卫等6种户型住宅面积6695—140方米（套面积）
六·市场分析发展前景
（） 2001年市场分析
广州市济发展势态房产业快速发展提供力保障
1 年广州市GDP保持持续稳增长1998年增长速度分131331362000年创5年增幅带广州居民收入持续增长：城市居民均支配收入1168339元均消费性支出954623元分增长1691742001年市政府预计增长速度会达12果国际通行年收入价格考核居民购房负担1998年广州例超9高国际较合理水36范围目前例降758居民效购房力提高
2 房产投资资金充裕2000年全市房产开发企业资金源合计546亿元前年期增长1374房产资金源实际完成开发投资例15 ：1房产投资资金源充裕投资增长潜力较
3 买房者均月收入提高房价承受力提高根统计2000年44潜消费者家庭月收入达30006000元总体均月收入52184元年4802元提高显示济环境进步改善中2040岁年轻家庭受教育程度越高月收入明显高年长家庭500元甚千元城买家认30005000元方米住房易接受均单价4039元M
2半年3807元 M2相商品房价承受力提高
政府政策市政配套建设利房产业发展
1 政府出台新政策房产市场完备化秩序化方面继续刺激消费方面保护消费者例：①金融界推出零首期业务二手楼揭业务建立二手楼交易中心等信贷资金更力支持购房者市场信息更充分提供求购者集团购买力退出市场购房时期稳渡根市国土房局市属八区房产交易统计2000年二手房屋交易面积增长99达12547万方米②交通年票制带动海珠芳村白云楼市③提高预售政策门槛实行套面积制回收闲置土等政策出台形手清场实力发展商占领市场保护消费者利益保证市场运作更规范更效
2 市政配套建设新台阶带旺新板块产开发
① 新世纪广州城市总体规划拟定西调南拓东移北抑八字方针番禺花撒市改区广州国际化市发展花发展空港产业番禺建成广州休闲居住旅游区卫星城旧城区相连功区生态环境更趋合理举广州成真正山水海滨城市广州房产开发格局产生重变化
② 铁二号线动工兴建新港东路竣工会展中心建设等琶洲板块炙手热三号线规划出台带旺番禺河南楼市番禺区新年数巨霸楼盘时动作举办九运会东圃板块突出表现花区新机场建设带动楼市兴旺市政建设配套完善新轮房产快速发展势头已开始出现
3 发展商积极储备土房产业持乐观态度2000年全市开发企业购置土面积74252万方米1999年期增长726土购置费达5282亿元增长4633说明开发企业正积极增加土储备前期开发准备工作反映出房产开发企业广州房产发展前景乐观态度
广州市具庞房产消费群体
1 广州日报调查普通员工买房数增两年算购房潜消费者732040岁青壮年中2635岁青壮年正值结婚成家年纪住房需求表现更加迫切单位职理员潜消费者占48半年59明显减少般职工购房例半年12升24显示消费群中等偏低收入层扩充
2 非买楼占4成广州作开放城市着宽容成长氛围新统计数字表明否广州长划分广州非购房例占57外占432000年半年6238反映出广州正吸引越越非落户外72具专学历远远高家庭收入高家庭安居乐业买房置业欲广州发展非首选具房产市场
3 广州市均住房面积3方米统计算买房消费者现住房面积713方米户户33计算均面积216方米半年188方米增加3方米反映出广州居住水正断提高房产业发展动力
4 集团购房退出市场购房时期已稳度取消福利分房原占市场消化率三成集团购买力全面退出市场年初业专家担心住宅市场会出现断层然强劲消费时补位楼市已利实现集团消费消费稳渡2000年房产市场出现投入增加销售活跃购销两旺良发展势态统计显示2000年头10月全省商品房产开发投资增长2282中住宅投资增长2982竣工面积增长1368销售面积增长275广州市商品房总售出量达701万方米99年期降约8种降99年房改末班车引发购房热潮高峰期相集团购买幅降情况商品房保持10降幅足说明市场已实现集团消费消费相结合时代消费市场稳渡
中国房协副会长顾云昌分析国住宅房产业发展历3时期第时期十届三中全会前国家包特征时建房购房20年第二时期表现单位包发挥企事业单位积极性目前正处第三时期属百姓众买房时代意味着住宅已变成直接消费零售商品房产业步入全新发展阶段
（二）项目市场分析
该项目段位中山道车陂路交会点毗邻黄浦道市场优势表现：
1优越理位置 项目位居天河西倚天河公园民族学院等著名学府咫尺北接中山道东行车陂路广深高速公路相通交通极便利广州市中心东移正处市中心黄金段周围环境骏景花园首汇集群新建住宅区交映生辉骏景花园宽阔广场优雅居室设计美丽园林绿化置身中首屈指更胜筹显住宅群中优越尊犹众星捧月靓丽非常成段热点
2高尚层次需 珠江三角洲区全国率先富起广东首府广州市更聚集着众富豪阶层阶层士济实力生活环境消费水着更高更新更求满足富裕群体需建设气派豪华智聚高尚娱乐安全舒适环境优雅身住宅区满足高收入阶层追求完美众显贵尊消费愿骏景花园正基种社会现实投资兴建区适时建势生定会乐观前景
3配套完善生活便利
1）生活设施配套：区设型农贸市场超级市场士店酒店餐厅理发店等极方便居民日常生活需
2）健身娱乐医疗保健设施：区身附设医疗娱乐设施市政种设施满足居民种娱乐休闲医疗健身需
3）教育设施：区身附设中学学幼园
4周边楼盘分析售价定位
项目名称
项目点
目前销售均价
开发楼盘
发展商
骏景花园
中山道车陂花园旁
5500元方米
66栋1214层
广州合生科技园房产限公司
天朗明居
中山道车陂花园旁
5110元方米
19栋1826层
广州天力房产限公司
叠翠台
中山道天府路交界处理品
6143元方米
6栋1332层
广州东房产限公司
华江花园
黄埔道
5756元方米
6栋930层
广州华嘉房产限公司
伟诚广场
天河公园南门东侧
4200元方米
1栋23层
广州伟腾房产限公司
述楼盘相骏景南苑理位置占绝优势开发商合生创展集团广州市具强实力广州市开发型享极高声誉居民居住区尤倚骏景花园成功气势积成功验骏景南苑出胎便种优越感优胜司初步售价定位5500元方米留余着该项目逐步开发售价步步走高突破6000元方米
5项目发展前景
广州市重心东移南移趋势已容置疑天河区作广州市房产发展重心带已成现实全线通车广州环城高速公路广州市重心东移南移范围进步扩期天河区政府迁员村二马路九运会场建东浦明显迹象种发展趋势该项目带巨发展机会
七·项目开发资金筹集计划
项目开发总成约115670万元司计划采滚动式开发预计前期投入92533万元计划资金源：1注册资金10600万元2集团公司部筹销售滚动投入66933万元 3预备银行款15000万元
八财务分析
1骏景南苑施工销售计划
科目
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
合计
施工计划
30
35
30
5
100
销售计划
75
15
25
20
20
125
100
2单位成表（附表）
3总体成表（附表二）
4利润估算表（附表三）
5项目现金流量表（附表四）
6财务现金流量表（附表五）
九结
项目总成115670万元总收入145845万元税前利润30175万元税利润20217万元净利润率1748部收益率1326投资回收期511年指标优社会类均济指标济指标表明项目具较投资效益项目行
广州合生骏景房产限公司
二00二年十月
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