第章 总
项目概况
1项目名称：**区朋兴乡沈新村田园居区工程建设项目
2项目建设单位：**三禾房产开发限公司
法定代表：丁国庆
址：**市火车站西北朋兴乡沈新村
3项目建设点：**区朋兴乡沈新村
4建设容规模：项目占100亩设计16栋住宅楼6+1砖混结构总建筑面积67500方米容积率18绿化率35门卫道路绿化消防水电监控等设施
5总投资资金筹措：项目计划总投资7000万元全部建设单位筹
6建设时期：2011年12月2012年6月
7济效益社会效益：项目建成实现销售收入117656万元交税费647万元创造毛利3647万元时市区两级济开发区扩张提供土
改善居民居住条件延续商业活动氛围更提升区域环境形象改善**城市整体形象进步促进**招商引资工作**迅速发展起着重作济效益社会效益明显
二开发建设
1中华民国土理法实施条例
2**区统计年鉴(2010年)
3**市规划图
4**区民政府关沈新村建设规划批复（**政函[2007]22号）
5城市居住区公服务设施设置规定
6住宅设计规范
7住宅建筑设计标准
8建筑工程交通设计停车场设置标准
9城市道路绿化规划设计规范
10高层民建筑设计防火规范
11国家行业方关建设工程法律法规标准规范
12城市居住区规划设计规范
13建设单位提供关资料
三结综述
项目建设符合国家相关政策水电通讯方便交通便利符合规划相关求项目身盈利力较强投资资金源全部建设单位筹较济效益环境效益社会效益特殊生产环节明显污染工序项目切实行建议相关部门快批准实施
第二章 项目建设背景必性行性
项目建设背景
**区朋兴乡沈新村位火车站西北**市济开发区**济开发区北区长期规划区域2007年**区提前规划该区域开展新农村集村试点工作区民政府专门发关沈新村建设规划批复（**政函[2007]22号）朋兴乡引进**三禾房产开发限公司沈新村开发建设项目签定联合开发协议
二项目建设必性
1项目建设市区两级济开发区扩张需该项目位**市济开发区**济开发区北区结合部规划中**四路紧邻着两级开发区快速发展沈新村全部土必然会两级济开发区征建设该项目集村庄两级济开发区提供土
2项目建设改善居民居住条件延续商业活动氛围需沈新村理位置优越集贸市场村民直盼着全村改造年村民普遍未建新房住居条件较差加原集贸市场直未改造适应周边群众购买需求开展集村庄兴建居住区改善基础设施条件村民迫切需
3项目建设提升区域环境形象改善**城市整体形象需沈新村连接**城区乡村中点条件较落开发建设该项目开展集村庄兴建居住区改善基础设施条件提升区域环境形象改善**城市整体形象需
4项目建设进步促进**招商引资工作**迅速发展起着重作济实力够承担起该项目建设政府积极招商引资成功引进**三禾房产开发限公司联合开发项目全市开展新农村建设招商引资工作作出表率时市区两级济开发区迅速发展提供条件
三项目建设行性
1项目建设优势机会分析
(1) 该项目处**城区北部市区两级开发区争取区域具发展潜力段周边环境久佳居住区域
(2) **市年济发展市政建设步伐该区域房产具较升值空间
(3) 域周边成功开发该区域房价定位提供市场认性
(4) 周边日趋成熟居住配套商业氛围逐步形成该项目商铺价格奠定定基础
(5) 拆迁居民选择回迁例较该项目资金流压力定缓解作
(6) 该项目毛出起价元亩取该块前期资金较少
(7) 该项目规划定位层住宅区建设单位**市开发验鉴
(8)建设单位市区乡三级政府建设部门良公关系背景利建设单位发展
(9) 物业理公司先行介入该项目物业理具定优势互补性
(10) 拆迁难度较外资金顾虑建设取竞价成功创造定机会
2项目建设劣势威胁分析
(1) 拆迁密度拆迁成风险该项目成功否关键
(2) 市政设施带拆带建标准确定性建设成测算具定确定性
(3)规划中块居住定位商业规划否通具定确定性
(4) 农民居住观念落物业理费维护等素销售带定抗性
(5) 拆迁难度该项目建设周期具延期
(6) 周遍生活配套设施交通够完善
述分析劣势规划建设质量关完善相关公设施克服
鉴项目较强行性
第三章 建设单位概况
**三禾房产开发限公司成立2004年注册资2000万元民币公司住位**市沈新村公司事房产开发商品房销售市场投资开发建筑安装工程建材销售等
做房产业务公司推行房产项目制理现员工180中：类专业技术员68企业严格现代企业理制度设工程部行政部财务部市场营销部组建公司董事长领导坚持科学理追求品质诚信服务宗旨狠抓项目开发理创造完美享财富营理念开拓前进成功走出条重诚信创品牌发展路公司始终致力新农村建设成功开发**市凤凰佳园商业住宅区建筑面积达10万方米二炮五十四基长青花园中心段
120亩产开发投资项目中中标期900亩土开发建设
公司愿级政府界士携手新农村建设贡献力量
第四章 产业政策行业准入分析
产业政策分析
2003年中国政府颁布物业理法规时颁布规加强房产贷款理工作国务院颁布持续稳健发展房产市场通告
2004年国务院规定物业发展项目（济适房外）资金例预计总资开支20提高35银监会发布商业银行房产贷款风险理指引进步加强商业银行房产贷款融资风险控制限制月揭款款月收入50限制款月款服务款月收入55
2005年中国政府指定措施压抑干区市场投机活动包括取消住房优惠揭利率购买两年进行出售物业征收5营业税禁止转售未落成物业土出合注明施工日期年未开发土征收土闲置费土闲置两年撤销土权停止供应墅类建设严格控制豪华高端物业建设供应
2006年中国政府实施额外土供应银行融资措施压抑物业价格急剧升鼓励发展中低档房屋促进中国房产行业健康发展建设部颁布规定总建筑面积90方米单位少新批新建项目总建筑面积70面积超90方米单位首付金低金额须提高总购买价30银行部资率少35物业开放商提供贷款建设部商务部国家发改委中国民银行国家工商总局国家外汇局颁布新规规外商投资国房产市场规定分公司代表机构离岸实体中国留学工作未满年外国购买商业住宅物业
2007年颁布法规增加年度土税外商投资企业征收该等土税（城镇土税纳税实际占土面积计税年应纳税额＝占土面积×方米年税额计税土面积开发商言建设批准文件记载土面积准）国土资源部颁布法规规定非直已交付关土出合土权土出金否发出土权证该法规效阻止分期发行土权证
5月23日（商资函200750号）规定：严格限制外商投资中国房产业高端住房取设立外资房产企业批准前须获土权证房屋权证订立土权房屋权转合外商投资企业业务范围扩展房产行业前需先获批准外资房产企业须获批准方扩充业务范围严格规范理利返程投资收购房产企业外商投资房产业境外投资者透更换控制权逃避办理审批手续外资房产企业方方式保证获固定投资回报获方审批部门批准外资房产企业须时通方审批部门商务部备案外汇理部门获授权进行外汇业务银行没商务部办妥注册手续未通年检外资房产企业进行资项目外汇结算获方部门批准单位规定外资房产企业商务部会进行调查执行惩罚外汇理部门会受理关企业外汇登记10月31日发布外商投资产业指导目录明确鼓励外资行业类中剔普通住宅物业开发建设工程时强调限制外资企业开发建设墅高级酒店高级办公楼国际会议中心
2008年重申少70住宅土需做发展廉租单位中套型单位中低价单位总建筑面积少90方米单位规定该通知闲置土征收额外土出金附加费国务院实施项税务相关政策包括转普通住房营业税豁免期限
5年缩短2年统外商投资非外商投资公司城市房产税财政部中国国家税务总局调整物业买卖房产税包括时调低首次购买住房（建筑面积90方米）契税1暂收取销售住房印花税土增值税暂征收购买住房印花税商务部季度会挑选约510家已注册外商投资房产企业做抽查企业发现未遵守现规定商务部会知会国家外汇局求取消外汇登记位
2009年国务院发出通知降低物业发展项目低资率规定中国政府购买土低首期付款价50相关土出合订明分期付款期间般超年政府批准相关土出合订明分期付款期限2年果开发商准时缴付获准收购新土禁止方政府予开发商折扣容许开发商延迟付款
2010年财政部国家税务总局转普通住房豁免期两年调整五年明确首次购房标准：首次购房标准户（夫妻带未成年子女）单位认定相关部门表示项政策契税等相关优惠政策提供配套标准次界定标准
变户首次购房群进步缩1月10日国11条规定二套房贷首付款例低40外贷款利率方面明确表述贷款利率严格风险定价 1月10日国5条明确二套房首付低4成二套房认定家庭单位计算击开发商囤囤房取预售商品房次性推出市场3月9日财政部国家税务总局发关首次购买普通住房关契税政策通知通知指出两两购买90方米普通住房中已购房记录该套房产购买均适首次购买普通住房契税优惠政策3月10日国土资源部出台整治房产专项文件关加强房产供应监关问题通知( 国19条) 3月18日国务院国资委求：16家房产业央企外78家房产业央企完成企业土开发已实施项目等阶段性工作退出房产市场
2011年国务院办公厅1月26日印发关进步做房产市场调控工作关问题通知（国8条）
见政府促进房产业发展政策非常明显态度十分坚决行业
二行业准入分析
1宏观现状
中国房产市场世界房产市场改革开放特1998年进步深化城镇住房制度改革伴着城镇化快速发展中国房产业快速发展仅2006年2010年五年间国城镇房产竣工面积总量3159亿方米年均竣工632亿方米中住宅竣工面积总量2577亿方米年均竣工515亿方米房产销售总量3969亿方米年均销售794亿方米中住宅销售总量3577亿方米年均销售715亿方米（国年房产销售面积竣工面积国实行预售制度关）国房产业快速发展促进消费扩需拉动投资改善居民居住条件城镇面貌带动建筑建材等相关产业发展促进社会济发展发挥重作中国城镇居民均住房建筑面积已1978年67方米提高目前30方米住房品质性断提高十五解决批低收入中等偏收入家庭住房困难问题中国房产业取成绩显著时清醒认识中国房产业快速发展中存着样样问题城市房价涨快方中低价位中套型住房供应足住房保障制度相滞中等偏收入家庭住房困难问题凸现房产开发模式传统粗放资源源消耗中长期制度建设相滞尤方房价高问题已成社会关注焦点促进房产业稳健康发展国家年加房产市场调控力度
2010年遏制城市房价快涨势头国务院三次部署调控工作特年4月国务院关坚决遏制部分城市房价快涨通知印发房产市场出现积极变化房价涨幅持续回落环涨幅回落低位波动投资投机性购房需求定抑制住房供应明显增加商品房供应增加保障性**工程进展利通胀预期等种原推动2010年11月方高价度出现部分未实施限购中心城市住房成交量价齐升限购城市周边区房价出现较快涨现象出现说明调控效果尚巩固距离群众期定距离
2011年中国国民济社会发展第十二五年规划开局年房产市场走势宏观济走势密切相关加强房产市场调控仅利房产市场身稳健康发展利宏观济稳运行全面建设康社会目标实现继续巩固扩调控成果逐步解决城镇居民住房问题继续效遏制投机投资性购房促进房产市场稳健康发展国务院意国务院办公厅
1月26日印发关进步做房产市场调控工作关问题通知（国8条） 国家2011年年初印发国8条说明中央政府巩固扩房产市场调控成果决心时刻家2011年十二•五时期中国房产业发展态势尤关心
2011年十二•五时期中央政府继续加强改善房产市场调控时期时国房产业发展重机遇期关键转型期
2**市房产现状
2011年半年市房产开发投资施工面积销售面积等指标继续保持持续增长良势头全市**城区商品房销售面积分达1584万m26368万m2分增长30779全市商品房施工面积**城区商品房施工面积分3132万m21113万m2分增长47545
全市房产开发项目数量稳中升全市房产开发项目178增加369中年新开工项目56年结转项目122建项目137已竣工项目41
**城区房产开发项目87增加176中年新开工项目14年结转项目73（包括未竣工项目52年已竣工尚处销售期项目21）建项目66已竣工项目21
二全市房产开发投资幅增长全市完成房产开发投资4197亿元增长112中**城区完成房产开发投资165亿元增长447
三全市商品房施工面积继续增长竣工面积增长较快全市商品房施工面积3131万m2增长475**城区商品房施工面积1113万m2 增长456月份月全市商品房施工面积2474万m2 增长502环增长556月份月**城区商品房施工面积778万m2 增长04环增长96全市商品房竣工面积929万m2增长948**城区商品房竣工面积449万m2增长548
四全市商品房销售面积继续保持增长月销售面积环降较全市商品房销售面积1584万m2增长307中商品住房销售面积1484万m2增长268**城区商品房销售面积6368万m2增长79中商品住房销售面积6047万m2增长542011年6月份月全市商品房销售面积
26万m2增长198环减少152中商品住房销售面积237万m2增长173环减少1756月份月**城区商品房销售面积673万m2减少414环减少368中商品住房销售面积655万m2减少415环减少344
五全市商品房销售额幅增长全市商品房销售额483亿元增长758**城区商品房销售额227亿元增长463全市商品住房销售额431亿元增长69**城区商品住房销售额206亿元增长413
六全市商品房销售价格涨环升降全市商品房销售均价格3048元m2涨345中**城区商品房销售均价格3564元m2涨357全市商品住房销售均价格2906元m2涨333中**城区商品住房销售均价格3403元m2涨34全市2011年6月份商品房销售月均价2772元m2涨27环降108中住房月均价2820元m2涨388环降06**城区2011年6月份商品房销售月均价3708元m2涨346环涨6中住房月均价3554元m2涨313环涨71
七房产行业税收幅增长市税部门提供数：2011年半年**市完成房产行业税收46801万元（中契税收入16743万元营业税17950万元企业税2037万元房产税10071万元）年期增长7217**城区完成房产行业税收20960万元（中契税收入8514万元营业税6931万元企业税607万元房产税4908万元）年期增长10746
市场运行特点：
房产业继续保持着良发展势头投资房产业发展热情信心然减房产市场指标市房产业继续保持着较快发展势头特房产业投资较年期增长倍项指标均保持着幅增长均提前超额完成半年工作务具体见表：
2011年16月份**市房产市场市场指标完成情况表
全年目标务
16月完成情况
增长
完成时间进度
完成全年务数
投资额
443亿元
4197
112
18948
9474
施工面积
385万㎡
3131
475
16265
8132
销售面积
253万㎡
1584
307
12522
6261
销售额
55亿元
483
758
17564
8782
完成税收
45亿元
468
7217
208
104
全市房产业项指标继续保持增长时2011年半年全市新增房产开发企业26家新增注册资395亿元反映出社会资房产业发展青睐居民住房消费信心特**城区方面城际铁路建设行政中心东迁带市场预期房产业发展区位优势**区集中体现方面城市化进程加快带房产业发展2010年市城镇化率4152015年十二五发展纲全市城镇化率达52**城区面积达75方公里口达65万城市外延断扩张城市口断增加投资房产业发展带信心动力机遇
二半年全市**城区商品房销售形势良调控政策影响逐渐显现2011半年全市城区商品房销售直保持较高水全市销售商品房1584万m2月均销售264万m2**城区销售商品房5465套6368万m2月均销售911套 1061万m2然全市**城区商品房销售面积均保持着较快发展速度受宏观调控政策影响商品房销售面积环波动较特**城区商品房销售面积整体呈降趋势：
**城区例商品房销售面积波动原楼盘集中签约影响整交易量批准预售情况2011年半年**城区批准预售28宗中1月份占12宗3月份批准预售6宗45月份批准预售8宗2月份6月份批准预售1宗月批准预售项目数量基城区销售面积走势保持致城市规模较楼盘集中签约影响月交易量走势造成短期商品房销售面积出现波动二受宏观调控政策影响部分开发企业短期房产业发展形势持谨慎态度放缓施工速度导致项目市销售节奏放慢直接影响商品房销售面积商品房施工面积增长速度直接反应出：2010年1月份全市**城区商品房施工面积增长速度分11155336月底商品房施工面积增长分降47545整体2011年半年**城区批准预售面积4931万㎡商品房销售面积6368万㎡房产市场然保持着需求旺盛态势种供需两旺发展势头圆满完成房产三年倍增计划2011年目标工作务起力保证作
三商品住房价格分布日趋合理价格走势稳全市商品住房价格走势稳定波动幅度中**城区商品住房价格12月份价格暂时走高情况36月份回落高低价位楼盘权重分布引起2011年半年**城区商品住宅实现网签约5083套中销售价格4000元 m21994套占393500元 m2—4000元 m2672套占113000元 m2—3500元 m2547套占112500元 m2—3000元 m2545套占112000元 m2—2500元 m2462套占92000元 m2863套占17相12月份4000元楼盘销售套数占例降幅度较2月份52降39销售价格2500元 m2楼盘销售套数占例2月份20升26**城区商品住宅销售价格2月份3630元 m2回落3403元 m2见高低价位楼盘权重分布变化影响市城区新建住房价格波动素全市商品房价格总体稳
**城区商品住房价格区间成交套数分布
（单位：元㎡套）
价格区间
2000元
20002500
25003000
30003500
35004000
4000元
12月份
销售套数
277
120
165
214
161
977
占例
14
6
9
11
8
52
16月份
销售套数
863
462
545
547
672
1994
占例
17
9
11
11
13
39
三分析结
项目属普通民建设项目属国家产业结构调整指导目录(2007年)限制类墅房产开发项目符合国务院关发布实施(促进产业结构调整暂行规定)决定第十三条：产业结构调整指导目录鼓励限制淘汰三类目录组成允许类列入产业结构调整指导目录项目允许类符合行业准入政策**前景十分观
第五章 工程建设方案
项目建设条件
项目建**市**区朋兴乡沈新村
**处湖北省东北部东邻九省通衡**市北连河南省南门**市南广阔富饶**原西接古城****车城**理坐标东径113°19′ 114°35′北纬 30°22′31°51′南北长188km东西宽12lkm国土面积891Okm2
1形貌震情况
**市位**原腹势北高南低致呈原山脉渡坡状貌
根国家标准建筑抗震设计规范(GB5O0112008)中国震动参数区划图(GB183062001)区震基烈度6度设计基震加速度值005g设计震分组第组
2工程质水文质
（1）工程质
根**市区域质资料项目区域未发现新构造运动活动性断裂等良质现象存场稳定安全
（2）水文质
根水埋藏条件储存介质流域水划分孔隙潜水孔隙承压水基岩裂隙水三种基情况水资源蕴藏量 1002亿m3
根区验资料区域质资料场区水混凝土具腐蚀性钢结构具弱腐蚀性
3气候条件
**市属亚热带季风气候区光充足气候温雨量充**四季寒暖干湿分明年均气温158℃极端高气温431℃极端低气温165℃霜期均241天全区年均降雨量1093毫米
二项目区域社会济环境条件
**处湖北省东北部东邻九省通衢**市北连河南省南门**市南广阔富饶**原西接古城****车城**
**发展中新兴中等城市现辖******三县级市**悟**三县**区国土面积11600万公里总口580万中**市城区口30万
**济发展具备良基础初步建成优质高产高效目标六农产品生产基工业基形成汽车光学电子新型建材盐磷化工等导产业体系科技教育事业发达文化体育设施齐备医疗卫生机构健全餐饮娱乐功齐全初步建立市场济相适应市场体系社会保障服务体系
良投资环境优越理位置吸引批外商**投资兴业三江雷诺汽车限公司西门子真空电子限公司港昌交通发展限公司光邦石膏工业发展限公司等260家中外合资中外合作外商独资企业落户**促进**济迅速发展
三项目区公设施条件
1交通条件
（1）公路：北京**(107)****(316)两条国道北京**高速公路**市区交汇市境214条省市县公路干道纬网沟通全市城乡公路密度居湖北省首
（2）铁路：京广铁路贯**南北汉**线横穿**东西安卫铁路京广线汉**线连接**铁路货场办理全国联运手续
（3）航空：**城区距****国际机场32公里级公
路直达
2公设施社会托条件
（1）供电：**处华中电网中部电力供应充足全市现22万伏变电站4座11万伏变电站23座35万伏变电站87座装机容量120万千瓦**火力发电厂专线直供**城区项目电力供应**市供电公司市政电网提供供电力满足项目需
（2）供水：**表水水资源丰富城市供水设施完善**城区现水厂两座日供水力1O万m3d日供水30万m3d第三水厂正建设中项目供水**市水公司市政供水网提供供水力满足项目需
（3）排水：**市**区排水系统属明渠暗网络结构雨污分流项目接入满足排水需
（4）通信：**市**区电信通畅区域通讯市政通讯网相联线路畅通移动通信网络覆盖全区通讯条件极方便
四面布局
块理条件然环境优越交通便捷辐射范围广泛方案基处城市环境周围环境结合基形特点采6+1砖混结构商品房面布置充分考虑服务象生理心理求城市缘特点相结合创造出种适合代社会发展求邻里关系真正成然谐生态商住环境住宅部分入口空间明确绿化停车位相结合方便顾客出入建筑空闲形成绿化空间部景观布置紧凑细致通步行道活动场相连接体绿化围绕住宅布置步行道延伸形成条景观轴两条景观次轴形成通透开敞更舒适空间感布局间距合理符合日求种消防疏散间距满足
五交通组织
方案项目面布局设条车行道贯穿部入户道路环线布置兼做消防**步行道通达性良方便居民出入流线简洁方便独立相互紧密联系着互干扰住户提供种高效方便交通环境设置停车位景观绿化结合起彰显环境协调发展
六单体面
住宅单元梯形式紧密利率高户型空间起居室卧采光通透性然采光通风结合突窗横飘板立面种活泼趣视觉感受户型卧独立卫生间力争做明厨明卫利节约源
七风格形式
建筑风格形式处理力求突出设计理念基础更城市整体肌理相融合成符合城市特殊段名副实重角色利建筑构件凹凸变化结合色彩明晰竖横装饰构件增加竖运动感庄重感轻灵感形成虚灰空间着强烈光影效果通透空间建筑顶部加竖结构装饰构件起构成种丰富活泼建筑外部视觉空间整建筑彰显热情激扬
八电气设计
1设计
（1）高层民建筑设计防火规范(GB5004595)(2006年版)
（2）10KV变电设计规范(GB5005394)(2001年版)
（3）低压配电设计规范(GB5005495)
（4）供配电系统设计规范(GB5005295)
（5）民建筑明设计标准(GBJ13390)
（6）建筑物防雷设计规范(GB5005794)(2000年版)
（7）民建筑电气设计规范(JGJl62008)
（8）电力工程电缆设计规范(GB502172007)
2范围包括建筑物1004023KV变配电低压配电系统综合布线系统线电视系统火灾动报警联动系统楼宇讲安全门系统
3变配电电压配电系统
(1)工程消防关电均级负荷
(2)GB5005295供配电系统设计规范级负荷室发电机作备电源
(3)项目设1总10KV开关房均设建筑物室进线采路YJV2210KV电缆引入高压开关采真空开关住宅计费采低压计费商业计费采高压计费
(4)负荷计算：住宅8KW户计
住宅部分：
设备容量：Pe＝3584(KW)
需系数：Kx＝05
计算容量：P30＝1792(KW)
(5)变压器选择：住宅设置变压器l台×1800KVA台
(6)工程二类防雷建筑设计接保护方式采TN－S保护系统采局部等电位措施非消防保安插座回路开关采二(四)极漏电开关 (漏电电流300MA)电设备正常情况带电金属外壳必须接PE线
4综合布线系统
(1)满足项目外界高效进行信息交换传递资源享力工程采综合布线系统构成楼计算机局域网支持电话计算机等通讯求
(2)系统构成
①语言信号市电话局HYA23电缆直埋直埋方式楼电话配线架采三类线引综合布线系统19机柜
②数信号城市网采单模光缆引局域网(弱电中心)采模光缆引综合布线系统 19
机柜'19机柜设光接线盒光电转换设备集线器HUNB分线端子排等
③住户两语音信号进线路数信号进线
5线电视系统
(1)该系统服务住宅户
(2)工程设置套线电视系统前端部分接城市线闭路电视网通系统分配栋建筑物户点
6述系统进线均引入住户入口处设置专箱箱根实际情况穿引房间
7火灾动报警联动系统
(1)工程建筑物属类防火建筑物火灾动报警等级级
(2)工程设置消防栓破玻警铃装置求消防水泵房区值班室消防栓处均设置破玻钮警铃
8楼宇讲安全门系统栋层住宅入口处安装动控制安全门楼住户采出入访门前访问住户门牌号码时访问住户讲机振铃通知住户住户起讲机客讲通话确认开门指令钮时门动开启客进门门动缓缓关闭
九排水设计
1生活水系统
(1)水源工程水源城市水市政生活水网提供两路水源接入径均DN200水质求达生活饮水标准道区形成环状供生活消防水区接口处供水压力03OMPa
(2)水量工程住宅生活水250L•d计绿化浇洒道路水2Lm2•d末预见水量水量10计总水量：高日578m3d时595m3h
(3)生活水系统工程市政水网供保证生活水水质生活水非生活水连接
(4)材件室生活水采钢塑复合水卡箍法兰连接室外生活水采热镀锌钢卡箍法兰连接
2排水系统工程排水采雨污分流制排水系统
(1)污排水系统工程污排水粪便污水洗涤污水生活污废水采重力排水方式排出室外室外化粪池处理排区污水排水网排水量高日520m3d
(2)雨排水系统工程屋面雨水排水采外排水系统立组织排室外降雨历时5min设计暴雨强度公式：
Q＝Al(l＋CLgP)
(t+b)
重现期P＝3年考虑
室外雨水雨水口收集排入区雨排水网
(3)道材料室排水采硬聚氯乙稀排水塑料粘接剂粘接室外排水采钢筋混凝土钢丝网水泥砂浆抹带接口
十消防设计
1消防措施
(1)室外消火栓系统：该系统水市政水网供市政水引入两根DN2O0水红线布置成环状环状网设置室外式消火栓消火栓间距120m保护半径150m
(2)室消火栓系统：建筑设置消火栓保护系统层消防水池600m3消火栓加压泵屋面水箱18m3增压稳压装置组成设置3套DNl50消防水泵接合器保证该系统水保证区低处块消火栓口静压超 1•0Mpa动压超05Mpa消火栓采减压稳压消火栓
(3)室消火栓二股充实水柱时达室点布置水枪充实水柱10m消火栓箱配备DN65mm单口消火栓25米长衬胶麻质水龙带φ19mm直流水枪根消防立15Ls计
2消防水量
室消火栓系统水量 Q＝40Ls
室外消火栓系统水量 Q＝30Ls
3动喷水系统：住宅宜水扑救部位外均设置动喷水系统保护系统层消防水池600m3动喷水加压泵屋面水箱18m3增压稳压装置组成设置2套DN150消防水泵接合器保证系统水车库商场中危险二级设计余中危险级设计采湿式动喷水系统系统水量Q＝30Ls
4灭火器配置工程消火栓方布置MFABC3型磷酸铰盐干粉灭火器二具
5材件消防水采热镀锌钢径100mm道采丝扣连接径等100mm道采卡箍连接
十环保设计
1卫生防疫
(1)生活水采变频加压系统供
(2)生活水箱采锈钢环保组合式水箱水箱设水箱水处理仪供水进行二次消毒处理
(3)生活水非饮水相连
2垃圾处理工程垃圾处理方面设垃圾收集点考虑避嫌处设垃圾屋物业理公司住户垃圾集中回收放置方便环卫部门进行垃圾转运进行垃圾初级分类处理
十二建设规模容
项目占100亩总建筑面积67500方米容积率18建筑密度36绿化率35建设层数6+1 4栋商业门面四种户型面积95110方米满足住户需
十三项目实施进度
1项目建设期项目计划建设期15年2011年12月2012年6月
2项目实施进度安排
①前3月完成项目报建勘探设计等施工前期准备工作
②15月完成全部建设工程配套设施正式投入
第六章 节方案
设计
国家计委国家贸委建设部关基建设技术改造工程项目行性报告增补节篇 (章)暂行规定(计资源[1992]1959号)关容求编制行性研究报告节篇 (章)设计：
中华民国节约源法
民建设节设计标准(JFJ26－95)
民建筑热工设计规范(GB50176－93)
工程设计节技术暂行规定(GB50254－87)
公建筑节设计标准
夏热冬冷区居住建筑节设计标准(JGJ134－2001)
居住建筑节设计标准(DB42301－2005)
二节求
1基求
①建筑物量采南北布置否须加强建筑围护结构保温隔热性需增建筑成
②建筑群间建筑物室夏季良然通风建筑群应采周边式布局型式低层建筑应置夏季导风迎风面(南)屋建筑置中间高层建筑布置面 (北)否高层建筑底层应局部架空组织建筑群间然通风
③相关设计标准规定量加建筑物间间距量减少建筑群间硬化面推广植草砖面提高绿率加强落叶乔木常绿灌木面植组成空间立体绿化体系便树冠面植阻档吸收部分太阳直射辐射减面建筑物反射辐射降低区域夏季环境温度减轻区域热岛现象
④应控制建筑物体形系数超节设计标准规定量减少外墙凸凹面架空楼板应设置外墙洞口处窗户凸(飘)窗坡屋顶宜设置结构顶棚降低坡度应采封闭式楼梯间等体形系数超标准规定时应加强围护结构热工性计算建筑物采暖空调耗超标准规定
⑤应设置窗户窗户满足采光求限门窗玻璃应采普通透明玻璃淡色低辐射镀膜玻璃中空玻璃居住建筑办公建筑应采见光透光率低深色镀膜玻璃着色玻璃门窗型材应采塑料型材断热彩钢断热铝合金型材采非断热铝合金彩钢型材求外门外窗具良气密性水密性
30分贝隔声性25kPa抗风压性
⑥屋顶外墙保温隔热保温隔热性应符合建筑节设计标准规定防止保温层渗水部结露发霉屋顶外墙采单轻质材料空心砌块材料 (保温隔热差)适合采厚实材料加轻质材料复合构造做法
⑦屋顶外墙外表面宜采浅色饰面层宜采黑色深绿深红等深色饰面层否应加屋顶外墙保温隔热层厚度计算夏季表面计算温度超369℃宜低35℃
⑧加强分户墙楼面保温性便符合建筑节设计标准规定居室面面层吸热指数应符合民建筑热工设计规范规定
⑨设集中采暖空调节建筑应选高效低耗设备系统采直接电热式采暖设备装置应设置分室温度控制装置住宅建筑必须设置分户热
(冷)量计量设施
述9点外节建筑应具备设计规范求隔声性等适性安全性耐久性环境性
2方法
(1)总面建筑面布置中充分考虑建筑物座建筑物周边环境利获良然通风采光日
(2)建筑明均选节产品明电回路采灯光明暗调节系统根外界光情况动调节灯光明暗
(3)项目设备选型方面择优选权威部门鉴定节技术先进新产品
(4)围护结构部分传热系数热惰性指标应符合表规定中外墙传热系数应考虑结构性热桥影响取均传热系数(kmi)计算方法应符合标准附录A规定
围护结构部分传热系数k(W(m2•k))热惰性指标(D)
建筑
类
屋顶*
外墙*
外窗(含阳台门透明部分)
分户墙
楼板
底部然
豆风架
空楼板
架空板采暖空调室架空层车库部板楼板
户门阳台门门芯板
条式
IK≤10
D≥30
K≤08
D≥25
IKmi≤15
D≥30
Kmi≤10
D≥25
表
5041
规定
K≤20
K≤15
K≤065
K≤30
IIK≤08
D≥30
IIKmi≤10
D≥30
Kmi≤08
D≥25
点式
ⅢK≤10
D≥30
K≤08
D≥25
ⅢKmi≤12
D≥30
Kmi≤08 D≥25
表
5042
规定
K≤20
K≤12
K≤065
K≤30
ⅣK≤08
D≥30
ⅣKmi≤09
D≥30
Kmi≤08
D≥25
底层
(
墅)
K≤06
D≥30
K≤09
D≥30
表
5043
规定
K≤20
－
K≤065
K≤30
注：①屋顶外墙K值满足求D值满足求时应民建筑热工设计规范GB5017693
第511条验算满足隔热设计求②架空层车库采暖空调房间相邻隔墙K值应外墙求设计
说明：1表中ⅠⅡⅢⅣ系应建筑类建筑中：
Ⅰ条式建筑：北 (偏东60°偏西60°范围)南 (偏东30°偏西30°范围)
Ⅱ条式建筑：东西 (东获西偏北30°偏南60°范围)
Ⅲ点式建筑：南北(偏东30°偏西30°范围)
Ⅳ点式建筑：东西东西南北相(偏南60°偏北60°范围)
(5)外窗(包括阳台门透明部分)面积窗墙面积外窗传热系数应符合表规定
住宅部分
公建体形系数(条式)
023
部位
指标
外墙
屋面
分户墙楼板
传热系数K（Wm2K)
＜04
0494
＜2
热惰性指标D
＞43
3381
东
西
南
北
窗墙
028
013
027
024
外窗传热系数
K(wm2K)
≤30
≤30
≤30
≤30
住宅部分采(5+9+5)mm厚白色中空玻璃阳台封闭采(6+9+6)mm厚白色安全中空玻璃门窗框均断热型材彩钢窗
三节措施
1该项目设计方案建筑节总体屋顶外墙面积相较少利保温隔热外墙采保温性较加气混凝土砌块外墙面砂浆采聚苯颗粒保温砂浆楼板抹聚苯颗粒保温砂浆门窗选密闭性塑钢材料制品门窗玻璃采双层玻璃中空玻璃底层架空部分楼板采外保温构造措施保温材料选挤塑保温隔热板屋面保温层采挤塑保温隔热板
外建筑形体力求简洁明快降低体型系数量减少建筑耗方案建筑总体布局量住宅楼错开布置利然通风利引入穿堂风
2排水节设计节水措施：选节水型卫生器具配件住宅卫生间坐便器采容积6L洗水箱公卫生间采感应式水嘴感应式便器洗阀
水部门计量收费
绿化水设置单独水计量表
水池水箱溢流水位设置报警装置防止进水阀门障时水池水箱长时间溢流排水
水系统采竖分区方式控制利处水器具处水压超035Mpa
3电气节设计电气设计严格执行国家新节设计规范合理确定电负荷减少变压器损耗合理选择导线减少线路损耗灯具选高效节灯具气体放电灯节灯均求功率数≥09严格执行GB500342004建筑明设计标准明功率密度控制配电容量充分利日光射做功房灯光开关控制
走道楼梯间应急明控制外灯具均采声光控延时开关控制
采智灯光控制系统公明分回路定时控制
专业求种水泵风机等动力设备进行节电节控制设计30kW动力设备采直接启动方式30kW采软启动方式
结合阶段智化楼宇控技术工程机电设备公明景观明进行监控达节求
4暖通节设计**属夏热冬冷区冬季相湿度较高感阴冷选择空调设备时宜采冷暖型热泵户选拖二拖三分体式空调器节约源减少C02排放
第七章 环境保护
编制执行标准
1中华民国环境保护法
2中华民国水污染防治法
3中华民国气污染防治法
4中华民国噪声污染防治法
5中华民国固体废物污染环境防治法
6中华民国环境影响评价法
7国务院关环境保护干问题决定
8建设项目环境保护理条例
二建设项目周围环境现状
项目处**区朋兴乡沈新村建设部现状势坦建环境影响敏感点
三施工期环境影响
(1)施工噪声影响根噪声污染源分析知施工场噪声源类高噪声施工机械机械单体声级般均80dB施工阶段均量设备交互作业设备场位置时率较变化难计算确切施工场界噪声根工厂施工量验计算阶段施工阶段昼夜声级见表
施工阶段昼夜声级估算值 单位：dB(A)
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
7585
75
7585
55
结构阶段
7085
70
6580
55
装修阶段
8095
85
禁止施工
55
(2)施工扬尘影响土石方原会造成面扬尘污染扬尘量诸素关复杂较难定量问题
通施工期环境影响分析施工期污染噪声扬尘减少环境污染应做：
①现场施工中建筑材料堆放混凝土搅拌应定点定位采取防尘措施设置挡风板施工期间量选烟气量较少燃机械车辆减少尾气污染施工道路常保持清洁湿润减少汽车轮胎路面接触引起扬尘污染时车辆应限速行驶混凝土搅拌等高噪声作业施工车进出口远离居民住宅施工车场量整减少颠簇声减少施工噪声居民生活影响
②施工中做高噪声爆炸声桩时夜深静时进行吊装设备噪声满足环保求
③施工中产生超标准空气污染环保措施工程进度做三时环境治理设施应项目题工程时设计时施工时交付
④建筑垃圾时清理文明施工块周围树立高3米简易屏障机械设备旁树立屏障减少施工机械噪音
四防治污染措施
(1)生产工艺流程项目工程项新建项目涉土木工程建设特殊生产环节明显污染工序
(2)应采取防治污染措施
①噪音施工程中应加强机械设备日常维护正常采取效措施降低噪音源排放值时设备应避开午休时间夜间应禁止施工免噪音扰民
②固体废弃物工程项目建设采取喷水防止灰尘加强建筑垃圾现场理意弃置做建筑弃土时处理投入生活垃圾应分类投置定期环卫部门回收
③废水建筑废水施工程中砂石洗涤水外排污水排入城镇污水网前设置容积5立万米沉砂池初步处理外排
生活污水采相应处理填埋式动力生活污水处理做达标排放生活污水排入道
(3)绿化住宅间应设置合适绿化带美化综合楼环境
五相关建议
1施工应采取切实措施防止扬尘建筑施工噪音建筑垃圾周边环境影响严格相关防治措施落实位
2工程设备选符合国家标准低噪音设备机电设备房考虑隔声降噪水泵震动设备均安装避雷装置
具体环保部门出具专业报告相关求批复准
第八章 社会影响
社会影响效果
1房产济国民济重组成部分国民济重支柱发展房产济利加快国产业结构消费结构调整促进国民济健康持续发展发展房产济拉动系列行业发展项目建设利促进业济发展
2项目建设利城市改造建设
3项目建设利改善**城市整体形象进步促进**招商引资工作**迅速发展
4项目完成改善居环境努力创造适应需舒适安全卫生环境优美居住区时通项目建设较幅度改善居住环境生活目标实现带动该区系列产业发展
5该项目该**区政府意建设功组织整体结构合理环境绿化市政道路设施配套均国家关规定实施
该项目建设社会展示出优秀综合环境起推广普示范作点带面推动该区周围区建设发展意义讲该项目具良社会效益
二社会适应性
1项目区利益群体项目建设运营态度参程度项目建设充分利力物力采取制宜取材吸引阶层群众广泛参通参带动济发展利利益群体增加收入
2项目区类组织项目建设运营态度项目建设利促进市政济发展政府职部门力支持配合项目处**市区乡村结合部项目建设需生活基条件市政基础设施基具备
3项目区域现技术文化状况发展具定发展水项目建设较改善基础设施促进济发展项条件较保证实现项目定目标
三社会风险策
1社会风险分析国家房产会受社会济发展趋势国家相关政策影响果济繁荣政策鼓励支持房产价格涨相反会跌国例外投资者说素应该充分考虑投资者注意济形势宏观政策形势变化涨价时政策紧缩时买房快遭受跌价甚停滞带巨额损失社会风险房产投资带危机投资者必须引起高度重视
2风险策项目建设程中房屋质量档次升等进行设计施工房屋价格等价格进行定位满足工程质量前提注重建筑美观性环境舒适性
项目项普通民建筑综合项目项目建设促进项事业发展进步促进城市建设发展
第九章 招投标理
概述
工程招投标法关部委关规定工程项目建设执行阶段招标方式选择承包保证竞争条件采购工程种方式通项目法承包方签订明确双方权利义务济合工程项目实施程纳入法制化理
二发包方式
招标工作范围指投标文件中约定承包方完成工作容工作容承包方完成包括勘察设计施工试运行等全部工程容承包方完成中项项工程容前者称工程项目建设全程总承包交钥匙工程承包简称总承包者称单项工程容承包
总承包般通招标选择总承包组织阶段实施工作般说常总承包方限专业特点实施力等条件限制合履行程中避免采分包方式实施承包价格单项工作容招标花费投资高种发包方式通常适业项目建设程中理力较差中型工程项目业基参建设程中理项目建设程进行较宏观监督控制
单项工作容承包般适工程规模工作容复杂建设项目业需实施全部工作容阶段工作单位工程专业工程工作容进行分招标分发包性质承包商工作容单化吸引更资格投票参加投标助业取竞争性价格合节约投资外业直接参阶段实施理保障项目建设利实施然求业较强项目理力
种发包方式适合项目目标取决项目性质复杂程度源业技术理力项目包括容繁专业性求较强较复杂采新时期工作容发包方式较适合
三招标组织形式
招标组织形式行招标委托招标两种形式具备编制相应招标文件标底组织开标评标力业行招标需工程建设项目行招标试行办法（国家发展计划委员会令第5号）规定项目审批部门报送书面材料具备条件业委托具相应资质证书建设工程招标投标代理机构代理招标
四招标类型
（1）公开招标单位通报刊广播电视等新闻媒体发布招标广告具备相应资质符合投标条件单位受域行业限制均申请投标
（2）邀请招标预先选择干家具备相应资质符合投标单位发出邀请函招标工程情况工作范围实施条件等做出简说明请参加投标竞争邀请单位意参加投标招标单位获取招标文件规定求进行投标报价
第十章劳动安全消防组织机构
劳动安全危害素防护措施
1施工方必须取安全行政部门颁发安全施工许证方开工
2类工种作业员必须具备相应执业资格岗
3特殊工种作业员必须持特种作业操作证严格规定定期进行复查
4施工现场安全设施齐全符合国家方关规定
5施工机械特现场安设起重等设备必须安全检查合格方
二消防设施
1设计：建筑设计防火规范（GB1116－87）
2消防设计该项目室外消防水量20S室消防水量10S
(1)项目区消防栓布置水枪充实水柱10米
（2）消防道阀门常开采明显启动标志蹀阀
（3）消防栓栓口距15米栓口出水方火设置消防栓墙面垂直
（4）消防栓口直径6ｍｍ消防带长度25米水栓喷嘴口径19ｍｍ
三组织机构
1组织机构**三禾房产公司沈新村村委会组成项目部组织领导该项目实施
2求项目属开发项目公司村委应目标致携手肩协议书列条款承担责争取早日完成建设务
第十章 投资估算资金筹措
投资估算
1土：100亩×66万元亩660万元
2基建：67500方米×850元方米5737万元
3水电路围墙等设施：153万元
4绿化：150万元
5设施：120万元
6项费（勘探规划设计建筑设计监理等）：100万元
7拆迁费：80万元
计7000万元
二资金筹措
项目总投资7000万元全部建设单位筹
第十二章 效益分析
济效益
较定价市场定价相结合原该项目预算定价：层住宅1600元㎡ 商铺5000元 ㎡
1 销售收入：
（1）住宅1600×64660103456万元
（2）商铺5000×28401420万元
总计：117656万元
2营业税附加：117656万元×5564711万元
3项费：117656万元×447062万元
4毛利润：销售收入总成
11765670006471147062364787万元
二社会效益
项目实施市区两级济开发区扩张提供土改善居民居住条件延续商业活动氛围更提升区域环境形象
改善**城市整体形象进步促进**招商引资工作**迅速发展起着重作
第十三章 结建议
结
1项目建设符合国家相关政策
2工程位**区朋兴乡沈新村水电通讯方便交通便利便建设
3项目总面积100亩项目建筑面积67500方米容积率18绿率35规模适符合规划相关求
4项目开发性项目项目身盈利力较强
5项目投资资金源全部建设单位筹
6项目具定济效益争取更环境效益社会效益
7项目工程项新建项目涉土木工程建设特殊生产环节明显污染工序
二建议
1区应单独圈定施工区应影响正常办公居民生活前提组织施工
2区应交通城环卫等部门协调配合确保施工程中影响交通
3百年计质量科学设计优质建材需高标准施工施工方必须严格施工规范施工段工程建设安装完毕组织验收严工程质量关
4该项目切实行建议相关部门快批准实施
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项目概况
1项目名称：**区朋兴乡沈新村田园居区工程建设项目
2项目建设单位：**三禾房产开发限公司
法定代表：丁国庆
址：**市火车站西北朋兴乡沈新村
3项目建设点：**区朋兴乡沈新村
4建设容规模：项目占100亩设计16栋住宅楼6+1砖混结构总建筑面积67500方米容积率18绿化率35门卫道路绿化消防水电监控等设施
5总投资资金筹措：项目计划总投资7000万元全部建设单位筹
6建设时期：2011年12月2012年6月
7济效益社会效益：项目建成实现销售收入117656万元交税费647万元创造毛利3647万元时市区两级济开发区扩张提供土
改善居民居住条件延续商业活动氛围更提升区域环境形象改善**城市整体形象进步促进**招商引资工作**迅速发展起着重作济效益社会效益明显
二开发建设
1中华民国土理法实施条例
2**区统计年鉴(2010年)
3**市规划图
4**区民政府关沈新村建设规划批复（**政函[2007]22号）
5城市居住区公服务设施设置规定
6住宅设计规范
7住宅建筑设计标准
8建筑工程交通设计停车场设置标准
9城市道路绿化规划设计规范
10高层民建筑设计防火规范
11国家行业方关建设工程法律法规标准规范
12城市居住区规划设计规范
13建设单位提供关资料
三结综述
项目建设符合国家相关政策水电通讯方便交通便利符合规划相关求项目身盈利力较强投资资金源全部建设单位筹较济效益环境效益社会效益特殊生产环节明显污染工序项目切实行建议相关部门快批准实施
第二章 项目建设背景必性行性
项目建设背景
**区朋兴乡沈新村位火车站西北**市济开发区**济开发区北区长期规划区域2007年**区提前规划该区域开展新农村集村试点工作区民政府专门发关沈新村建设规划批复（**政函[2007]22号）朋兴乡引进**三禾房产开发限公司沈新村开发建设项目签定联合开发协议
二项目建设必性
1项目建设市区两级济开发区扩张需该项目位**市济开发区**济开发区北区结合部规划中**四路紧邻着两级开发区快速发展沈新村全部土必然会两级济开发区征建设该项目集村庄两级济开发区提供土
2项目建设改善居民居住条件延续商业活动氛围需沈新村理位置优越集贸市场村民直盼着全村改造年村民普遍未建新房住居条件较差加原集贸市场直未改造适应周边群众购买需求开展集村庄兴建居住区改善基础设施条件村民迫切需
3项目建设提升区域环境形象改善**城市整体形象需沈新村连接**城区乡村中点条件较落开发建设该项目开展集村庄兴建居住区改善基础设施条件提升区域环境形象改善**城市整体形象需
4项目建设进步促进**招商引资工作**迅速发展起着重作济实力够承担起该项目建设政府积极招商引资成功引进**三禾房产开发限公司联合开发项目全市开展新农村建设招商引资工作作出表率时市区两级济开发区迅速发展提供条件
三项目建设行性
1项目建设优势机会分析
(1) 该项目处**城区北部市区两级开发区争取区域具发展潜力段周边环境久佳居住区域
(2) **市年济发展市政建设步伐该区域房产具较升值空间
(3) 域周边成功开发该区域房价定位提供市场认性
(4) 周边日趋成熟居住配套商业氛围逐步形成该项目商铺价格奠定定基础
(5) 拆迁居民选择回迁例较该项目资金流压力定缓解作
(6) 该项目毛出起价元亩取该块前期资金较少
(7) 该项目规划定位层住宅区建设单位**市开发验鉴
(8)建设单位市区乡三级政府建设部门良公关系背景利建设单位发展
(9) 物业理公司先行介入该项目物业理具定优势互补性
(10) 拆迁难度较外资金顾虑建设取竞价成功创造定机会
2项目建设劣势威胁分析
(1) 拆迁密度拆迁成风险该项目成功否关键
(2) 市政设施带拆带建标准确定性建设成测算具定确定性
(3)规划中块居住定位商业规划否通具定确定性
(4) 农民居住观念落物业理费维护等素销售带定抗性
(5) 拆迁难度该项目建设周期具延期
(6) 周遍生活配套设施交通够完善
述分析劣势规划建设质量关完善相关公设施克服
鉴项目较强行性
第三章 建设单位概况
**三禾房产开发限公司成立2004年注册资2000万元民币公司住位**市沈新村公司事房产开发商品房销售市场投资开发建筑安装工程建材销售等
做房产业务公司推行房产项目制理现员工180中：类专业技术员68企业严格现代企业理制度设工程部行政部财务部市场营销部组建公司董事长领导坚持科学理追求品质诚信服务宗旨狠抓项目开发理创造完美享财富营理念开拓前进成功走出条重诚信创品牌发展路公司始终致力新农村建设成功开发**市凤凰佳园商业住宅区建筑面积达10万方米二炮五十四基长青花园中心段
120亩产开发投资项目中中标期900亩土开发建设
公司愿级政府界士携手新农村建设贡献力量
第四章 产业政策行业准入分析
产业政策分析
2003年中国政府颁布物业理法规时颁布规加强房产贷款理工作国务院颁布持续稳健发展房产市场通告
2004年国务院规定物业发展项目（济适房外）资金例预计总资开支20提高35银监会发布商业银行房产贷款风险理指引进步加强商业银行房产贷款融资风险控制限制月揭款款月收入50限制款月款服务款月收入55
2005年中国政府指定措施压抑干区市场投机活动包括取消住房优惠揭利率购买两年进行出售物业征收5营业税禁止转售未落成物业土出合注明施工日期年未开发土征收土闲置费土闲置两年撤销土权停止供应墅类建设严格控制豪华高端物业建设供应
2006年中国政府实施额外土供应银行融资措施压抑物业价格急剧升鼓励发展中低档房屋促进中国房产行业健康发展建设部颁布规定总建筑面积90方米单位少新批新建项目总建筑面积70面积超90方米单位首付金低金额须提高总购买价30银行部资率少35物业开放商提供贷款建设部商务部国家发改委中国民银行国家工商总局国家外汇局颁布新规规外商投资国房产市场规定分公司代表机构离岸实体中国留学工作未满年外国购买商业住宅物业
2007年颁布法规增加年度土税外商投资企业征收该等土税（城镇土税纳税实际占土面积计税年应纳税额＝占土面积×方米年税额计税土面积开发商言建设批准文件记载土面积准）国土资源部颁布法规规定非直已交付关土出合土权土出金否发出土权证该法规效阻止分期发行土权证
5月23日（商资函200750号）规定：严格限制外商投资中国房产业高端住房取设立外资房产企业批准前须获土权证房屋权证订立土权房屋权转合外商投资企业业务范围扩展房产行业前需先获批准外资房产企业须获批准方扩充业务范围严格规范理利返程投资收购房产企业外商投资房产业境外投资者透更换控制权逃避办理审批手续外资房产企业方方式保证获固定投资回报获方审批部门批准外资房产企业须时通方审批部门商务部备案外汇理部门获授权进行外汇业务银行没商务部办妥注册手续未通年检外资房产企业进行资项目外汇结算获方部门批准单位规定外资房产企业商务部会进行调查执行惩罚外汇理部门会受理关企业外汇登记10月31日发布外商投资产业指导目录明确鼓励外资行业类中剔普通住宅物业开发建设工程时强调限制外资企业开发建设墅高级酒店高级办公楼国际会议中心
2008年重申少70住宅土需做发展廉租单位中套型单位中低价单位总建筑面积少90方米单位规定该通知闲置土征收额外土出金附加费国务院实施项税务相关政策包括转普通住房营业税豁免期限
5年缩短2年统外商投资非外商投资公司城市房产税财政部中国国家税务总局调整物业买卖房产税包括时调低首次购买住房（建筑面积90方米）契税1暂收取销售住房印花税土增值税暂征收购买住房印花税商务部季度会挑选约510家已注册外商投资房产企业做抽查企业发现未遵守现规定商务部会知会国家外汇局求取消外汇登记位
2009年国务院发出通知降低物业发展项目低资率规定中国政府购买土低首期付款价50相关土出合订明分期付款期间般超年政府批准相关土出合订明分期付款期限2年果开发商准时缴付获准收购新土禁止方政府予开发商折扣容许开发商延迟付款
2010年财政部国家税务总局转普通住房豁免期两年调整五年明确首次购房标准：首次购房标准户（夫妻带未成年子女）单位认定相关部门表示项政策契税等相关优惠政策提供配套标准次界定标准
变户首次购房群进步缩1月10日国11条规定二套房贷首付款例低40外贷款利率方面明确表述贷款利率严格风险定价 1月10日国5条明确二套房首付低4成二套房认定家庭单位计算击开发商囤囤房取预售商品房次性推出市场3月9日财政部国家税务总局发关首次购买普通住房关契税政策通知通知指出两两购买90方米普通住房中已购房记录该套房产购买均适首次购买普通住房契税优惠政策3月10日国土资源部出台整治房产专项文件关加强房产供应监关问题通知( 国19条) 3月18日国务院国资委求：16家房产业央企外78家房产业央企完成企业土开发已实施项目等阶段性工作退出房产市场
2011年国务院办公厅1月26日印发关进步做房产市场调控工作关问题通知（国8条）
见政府促进房产业发展政策非常明显态度十分坚决行业
二行业准入分析
1宏观现状
中国房产市场世界房产市场改革开放特1998年进步深化城镇住房制度改革伴着城镇化快速发展中国房产业快速发展仅2006年2010年五年间国城镇房产竣工面积总量3159亿方米年均竣工632亿方米中住宅竣工面积总量2577亿方米年均竣工515亿方米房产销售总量3969亿方米年均销售794亿方米中住宅销售总量3577亿方米年均销售715亿方米（国年房产销售面积竣工面积国实行预售制度关）国房产业快速发展促进消费扩需拉动投资改善居民居住条件城镇面貌带动建筑建材等相关产业发展促进社会济发展发挥重作中国城镇居民均住房建筑面积已1978年67方米提高目前30方米住房品质性断提高十五解决批低收入中等偏收入家庭住房困难问题中国房产业取成绩显著时清醒认识中国房产业快速发展中存着样样问题城市房价涨快方中低价位中套型住房供应足住房保障制度相滞中等偏收入家庭住房困难问题凸现房产开发模式传统粗放资源源消耗中长期制度建设相滞尤方房价高问题已成社会关注焦点促进房产业稳健康发展国家年加房产市场调控力度
2010年遏制城市房价快涨势头国务院三次部署调控工作特年4月国务院关坚决遏制部分城市房价快涨通知印发房产市场出现积极变化房价涨幅持续回落环涨幅回落低位波动投资投机性购房需求定抑制住房供应明显增加商品房供应增加保障性**工程进展利通胀预期等种原推动2010年11月方高价度出现部分未实施限购中心城市住房成交量价齐升限购城市周边区房价出现较快涨现象出现说明调控效果尚巩固距离群众期定距离
2011年中国国民济社会发展第十二五年规划开局年房产市场走势宏观济走势密切相关加强房产市场调控仅利房产市场身稳健康发展利宏观济稳运行全面建设康社会目标实现继续巩固扩调控成果逐步解决城镇居民住房问题继续效遏制投机投资性购房促进房产市场稳健康发展国务院意国务院办公厅
1月26日印发关进步做房产市场调控工作关问题通知（国8条） 国家2011年年初印发国8条说明中央政府巩固扩房产市场调控成果决心时刻家2011年十二•五时期中国房产业发展态势尤关心
2011年十二•五时期中央政府继续加强改善房产市场调控时期时国房产业发展重机遇期关键转型期
2**市房产现状
2011年半年市房产开发投资施工面积销售面积等指标继续保持持续增长良势头全市**城区商品房销售面积分达1584万m26368万m2分增长30779全市商品房施工面积**城区商品房施工面积分3132万m21113万m2分增长47545
全市房产开发项目数量稳中升全市房产开发项目178增加369中年新开工项目56年结转项目122建项目137已竣工项目41
**城区房产开发项目87增加176中年新开工项目14年结转项目73（包括未竣工项目52年已竣工尚处销售期项目21）建项目66已竣工项目21
二全市房产开发投资幅增长全市完成房产开发投资4197亿元增长112中**城区完成房产开发投资165亿元增长447
三全市商品房施工面积继续增长竣工面积增长较快全市商品房施工面积3131万m2增长475**城区商品房施工面积1113万m2 增长456月份月全市商品房施工面积2474万m2 增长502环增长556月份月**城区商品房施工面积778万m2 增长04环增长96全市商品房竣工面积929万m2增长948**城区商品房竣工面积449万m2增长548
四全市商品房销售面积继续保持增长月销售面积环降较全市商品房销售面积1584万m2增长307中商品住房销售面积1484万m2增长268**城区商品房销售面积6368万m2增长79中商品住房销售面积6047万m2增长542011年6月份月全市商品房销售面积
26万m2增长198环减少152中商品住房销售面积237万m2增长173环减少1756月份月**城区商品房销售面积673万m2减少414环减少368中商品住房销售面积655万m2减少415环减少344
五全市商品房销售额幅增长全市商品房销售额483亿元增长758**城区商品房销售额227亿元增长463全市商品住房销售额431亿元增长69**城区商品住房销售额206亿元增长413
六全市商品房销售价格涨环升降全市商品房销售均价格3048元m2涨345中**城区商品房销售均价格3564元m2涨357全市商品住房销售均价格2906元m2涨333中**城区商品住房销售均价格3403元m2涨34全市2011年6月份商品房销售月均价2772元m2涨27环降108中住房月均价2820元m2涨388环降06**城区2011年6月份商品房销售月均价3708元m2涨346环涨6中住房月均价3554元m2涨313环涨71
七房产行业税收幅增长市税部门提供数：2011年半年**市完成房产行业税收46801万元（中契税收入16743万元营业税17950万元企业税2037万元房产税10071万元）年期增长7217**城区完成房产行业税收20960万元（中契税收入8514万元营业税6931万元企业税607万元房产税4908万元）年期增长10746
市场运行特点：
房产业继续保持着良发展势头投资房产业发展热情信心然减房产市场指标市房产业继续保持着较快发展势头特房产业投资较年期增长倍项指标均保持着幅增长均提前超额完成半年工作务具体见表：
2011年16月份**市房产市场市场指标完成情况表
全年目标务
16月完成情况
增长
完成时间进度
完成全年务数
投资额
443亿元
4197
112
18948
9474
施工面积
385万㎡
3131
475
16265
8132
销售面积
253万㎡
1584
307
12522
6261
销售额
55亿元
483
758
17564
8782
完成税收
45亿元
468
7217
208
104
全市房产业项指标继续保持增长时2011年半年全市新增房产开发企业26家新增注册资395亿元反映出社会资房产业发展青睐居民住房消费信心特**城区方面城际铁路建设行政中心东迁带市场预期房产业发展区位优势**区集中体现方面城市化进程加快带房产业发展2010年市城镇化率4152015年十二五发展纲全市城镇化率达52**城区面积达75方公里口达65万城市外延断扩张城市口断增加投资房产业发展带信心动力机遇
二半年全市**城区商品房销售形势良调控政策影响逐渐显现2011半年全市城区商品房销售直保持较高水全市销售商品房1584万m2月均销售264万m2**城区销售商品房5465套6368万m2月均销售911套 1061万m2然全市**城区商品房销售面积均保持着较快发展速度受宏观调控政策影响商品房销售面积环波动较特**城区商品房销售面积整体呈降趋势：
**城区例商品房销售面积波动原楼盘集中签约影响整交易量批准预售情况2011年半年**城区批准预售28宗中1月份占12宗3月份批准预售6宗45月份批准预售8宗2月份6月份批准预售1宗月批准预售项目数量基城区销售面积走势保持致城市规模较楼盘集中签约影响月交易量走势造成短期商品房销售面积出现波动二受宏观调控政策影响部分开发企业短期房产业发展形势持谨慎态度放缓施工速度导致项目市销售节奏放慢直接影响商品房销售面积商品房施工面积增长速度直接反应出：2010年1月份全市**城区商品房施工面积增长速度分11155336月底商品房施工面积增长分降47545整体2011年半年**城区批准预售面积4931万㎡商品房销售面积6368万㎡房产市场然保持着需求旺盛态势种供需两旺发展势头圆满完成房产三年倍增计划2011年目标工作务起力保证作
三商品住房价格分布日趋合理价格走势稳全市商品住房价格走势稳定波动幅度中**城区商品住房价格12月份价格暂时走高情况36月份回落高低价位楼盘权重分布引起2011年半年**城区商品住宅实现网签约5083套中销售价格4000元 m21994套占393500元 m2—4000元 m2672套占113000元 m2—3500元 m2547套占112500元 m2—3000元 m2545套占112000元 m2—2500元 m2462套占92000元 m2863套占17相12月份4000元楼盘销售套数占例降幅度较2月份52降39销售价格2500元 m2楼盘销售套数占例2月份20升26**城区商品住宅销售价格2月份3630元 m2回落3403元 m2见高低价位楼盘权重分布变化影响市城区新建住房价格波动素全市商品房价格总体稳
**城区商品住房价格区间成交套数分布
（单位：元㎡套）
价格区间
2000元
20002500
25003000
30003500
35004000
4000元
12月份
销售套数
277
120
165
214
161
977
占例
14
6
9
11
8
52
16月份
销售套数
863
462
545
547
672
1994
占例
17
9
11
11
13
39
三分析结
项目属普通民建设项目属国家产业结构调整指导目录(2007年)限制类墅房产开发项目符合国务院关发布实施(促进产业结构调整暂行规定)决定第十三条：产业结构调整指导目录鼓励限制淘汰三类目录组成允许类列入产业结构调整指导目录项目允许类符合行业准入政策**前景十分观
第五章 工程建设方案
项目建设条件
项目建**市**区朋兴乡沈新村
**处湖北省东北部东邻九省通衡**市北连河南省南门**市南广阔富饶**原西接古城****车城**理坐标东径113°19′ 114°35′北纬 30°22′31°51′南北长188km东西宽12lkm国土面积891Okm2
1形貌震情况
**市位**原腹势北高南低致呈原山脉渡坡状貌
根国家标准建筑抗震设计规范(GB5O0112008)中国震动参数区划图(GB183062001)区震基烈度6度设计基震加速度值005g设计震分组第组
2工程质水文质
（1）工程质
根**市区域质资料项目区域未发现新构造运动活动性断裂等良质现象存场稳定安全
（2）水文质
根水埋藏条件储存介质流域水划分孔隙潜水孔隙承压水基岩裂隙水三种基情况水资源蕴藏量 1002亿m3
根区验资料区域质资料场区水混凝土具腐蚀性钢结构具弱腐蚀性
3气候条件
**市属亚热带季风气候区光充足气候温雨量充**四季寒暖干湿分明年均气温158℃极端高气温431℃极端低气温165℃霜期均241天全区年均降雨量1093毫米
二项目区域社会济环境条件
**处湖北省东北部东邻九省通衢**市北连河南省南门**市南广阔富饶**原西接古城****车城**
**发展中新兴中等城市现辖******三县级市**悟**三县**区国土面积11600万公里总口580万中**市城区口30万
**济发展具备良基础初步建成优质高产高效目标六农产品生产基工业基形成汽车光学电子新型建材盐磷化工等导产业体系科技教育事业发达文化体育设施齐备医疗卫生机构健全餐饮娱乐功齐全初步建立市场济相适应市场体系社会保障服务体系
良投资环境优越理位置吸引批外商**投资兴业三江雷诺汽车限公司西门子真空电子限公司港昌交通发展限公司光邦石膏工业发展限公司等260家中外合资中外合作外商独资企业落户**促进**济迅速发展
三项目区公设施条件
1交通条件
（1）公路：北京**(107)****(316)两条国道北京**高速公路**市区交汇市境214条省市县公路干道纬网沟通全市城乡公路密度居湖北省首
（2）铁路：京广铁路贯**南北汉**线横穿**东西安卫铁路京广线汉**线连接**铁路货场办理全国联运手续
（3）航空：**城区距****国际机场32公里级公
路直达
2公设施社会托条件
（1）供电：**处华中电网中部电力供应充足全市现22万伏变电站4座11万伏变电站23座35万伏变电站87座装机容量120万千瓦**火力发电厂专线直供**城区项目电力供应**市供电公司市政电网提供供电力满足项目需
（2）供水：**表水水资源丰富城市供水设施完善**城区现水厂两座日供水力1O万m3d日供水30万m3d第三水厂正建设中项目供水**市水公司市政供水网提供供水力满足项目需
（3）排水：**市**区排水系统属明渠暗网络结构雨污分流项目接入满足排水需
（4）通信：**市**区电信通畅区域通讯市政通讯网相联线路畅通移动通信网络覆盖全区通讯条件极方便
四面布局
块理条件然环境优越交通便捷辐射范围广泛方案基处城市环境周围环境结合基形特点采6+1砖混结构商品房面布置充分考虑服务象生理心理求城市缘特点相结合创造出种适合代社会发展求邻里关系真正成然谐生态商住环境住宅部分入口空间明确绿化停车位相结合方便顾客出入建筑空闲形成绿化空间部景观布置紧凑细致通步行道活动场相连接体绿化围绕住宅布置步行道延伸形成条景观轴两条景观次轴形成通透开敞更舒适空间感布局间距合理符合日求种消防疏散间距满足
五交通组织
方案项目面布局设条车行道贯穿部入户道路环线布置兼做消防**步行道通达性良方便居民出入流线简洁方便独立相互紧密联系着互干扰住户提供种高效方便交通环境设置停车位景观绿化结合起彰显环境协调发展
六单体面
住宅单元梯形式紧密利率高户型空间起居室卧采光通透性然采光通风结合突窗横飘板立面种活泼趣视觉感受户型卧独立卫生间力争做明厨明卫利节约源
七风格形式
建筑风格形式处理力求突出设计理念基础更城市整体肌理相融合成符合城市特殊段名副实重角色利建筑构件凹凸变化结合色彩明晰竖横装饰构件增加竖运动感庄重感轻灵感形成虚灰空间着强烈光影效果通透空间建筑顶部加竖结构装饰构件起构成种丰富活泼建筑外部视觉空间整建筑彰显热情激扬
八电气设计
1设计
（1）高层民建筑设计防火规范(GB5004595)(2006年版)
（2）10KV变电设计规范(GB5005394)(2001年版)
（3）低压配电设计规范(GB5005495)
（4）供配电系统设计规范(GB5005295)
（5）民建筑明设计标准(GBJ13390)
（6）建筑物防雷设计规范(GB5005794)(2000年版)
（7）民建筑电气设计规范(JGJl62008)
（8）电力工程电缆设计规范(GB502172007)
2范围包括建筑物1004023KV变配电低压配电系统综合布线系统线电视系统火灾动报警联动系统楼宇讲安全门系统
3变配电电压配电系统
(1)工程消防关电均级负荷
(2)GB5005295供配电系统设计规范级负荷室发电机作备电源
(3)项目设1总10KV开关房均设建筑物室进线采路YJV2210KV电缆引入高压开关采真空开关住宅计费采低压计费商业计费采高压计费
(4)负荷计算：住宅8KW户计
住宅部分：
设备容量：Pe＝3584(KW)
需系数：Kx＝05
计算容量：P30＝1792(KW)
(5)变压器选择：住宅设置变压器l台×1800KVA台
(6)工程二类防雷建筑设计接保护方式采TN－S保护系统采局部等电位措施非消防保安插座回路开关采二(四)极漏电开关 (漏电电流300MA)电设备正常情况带电金属外壳必须接PE线
4综合布线系统
(1)满足项目外界高效进行信息交换传递资源享力工程采综合布线系统构成楼计算机局域网支持电话计算机等通讯求
(2)系统构成
①语言信号市电话局HYA23电缆直埋直埋方式楼电话配线架采三类线引综合布线系统19机柜
②数信号城市网采单模光缆引局域网(弱电中心)采模光缆引综合布线系统 19
机柜'19机柜设光接线盒光电转换设备集线器
③住户两语音信号进线路数信号进线
5线电视系统
(1)该系统服务住宅户
(2)工程设置套线电视系统前端部分接城市线闭路电视网通系统分配栋建筑物户点
6述系统进线均引入住户入口处设置专箱箱根实际情况穿引房间
7火灾动报警联动系统
(1)工程建筑物属类防火建筑物火灾动报警等级级
(2)工程设置消防栓破玻警铃装置求消防水泵房区值班室消防栓处均设置破玻钮警铃
8楼宇讲安全门系统栋层住宅入口处安装动控制安全门楼住户采出入访门前访问住户门牌号码时访问住户讲机振铃通知住户住户起讲机客讲通话确认开门指令钮时门动开启客进门门动缓缓关闭
九排水设计
1生活水系统
(1)水源工程水源城市水市政生活水网提供两路水源接入径均DN200水质求达生活饮水标准道区形成环状供生活消防水区接口处供水压力03OMPa
(2)水量工程住宅生活水250L•d计绿化浇洒道路水2Lm2•d末预见水量水量10计总水量：高日578m3d时595m3h
(3)生活水系统工程市政水网供保证生活水水质生活水非生活水连接
(4)材件室生活水采钢塑复合水卡箍法兰连接室外生活水采热镀锌钢卡箍法兰连接
2排水系统工程排水采雨污分流制排水系统
(1)污排水系统工程污排水粪便污水洗涤污水生活污废水采重力排水方式排出室外室外化粪池处理排区污水排水网排水量高日520m3d
(2)雨排水系统工程屋面雨水排水采外排水系统立组织排室外降雨历时5min设计暴雨强度公式：
Q＝Al(l＋CLgP)
(t+b)
重现期P＝3年考虑
室外雨水雨水口收集排入区雨排水网
(3)道材料室排水采硬聚氯乙稀排水塑料粘接剂粘接室外排水采钢筋混凝土钢丝网水泥砂浆抹带接口
十消防设计
1消防措施
(1)室外消火栓系统：该系统水市政水网供市政水引入两根DN2O0水红线布置成环状环状网设置室外式消火栓消火栓间距120m保护半径150m
(2)室消火栓系统：建筑设置消火栓保护系统层消防水池600m3消火栓加压泵屋面水箱18m3增压稳压装置组成设置3套DNl50消防水泵接合器保证该系统水保证区低处块消火栓口静压超 1•0Mpa动压超05Mpa消火栓采减压稳压消火栓
(3)室消火栓二股充实水柱时达室点布置水枪充实水柱10m消火栓箱配备DN65mm单口消火栓25米长衬胶麻质水龙带φ19mm直流水枪根消防立15Ls计
2消防水量
室消火栓系统水量 Q＝40Ls
室外消火栓系统水量 Q＝30Ls
3动喷水系统：住宅宜水扑救部位外均设置动喷水系统保护系统层消防水池600m3动喷水加压泵屋面水箱18m3增压稳压装置组成设置2套DN150消防水泵接合器保证系统水车库商场中危险二级设计余中危险级设计采湿式动喷水系统系统水量Q＝30Ls
4灭火器配置工程消火栓方布置MFABC3型磷酸铰盐干粉灭火器二具
5材件消防水采热镀锌钢径100mm道采丝扣连接径等100mm道采卡箍连接
十环保设计
1卫生防疫
(1)生活水采变频加压系统供
(2)生活水箱采锈钢环保组合式水箱水箱设水箱水处理仪供水进行二次消毒处理
(3)生活水非饮水相连
2垃圾处理工程垃圾处理方面设垃圾收集点考虑避嫌处设垃圾屋物业理公司住户垃圾集中回收放置方便环卫部门进行垃圾转运进行垃圾初级分类处理
十二建设规模容
项目占100亩总建筑面积67500方米容积率18建筑密度36绿化率35建设层数6+1 4栋商业门面四种户型面积95110方米满足住户需
十三项目实施进度
1项目建设期项目计划建设期15年2011年12月2012年6月
2项目实施进度安排
①前3月完成项目报建勘探设计等施工前期准备工作
②15月完成全部建设工程配套设施正式投入
第六章 节方案
设计
国家计委国家贸委建设部关基建设技术改造工程项目行性报告增补节篇 (章)暂行规定(计资源[1992]1959号)关容求编制行性研究报告节篇 (章)设计：
中华民国节约源法
民建设节设计标准(JFJ26－95)
民建筑热工设计规范(GB50176－93)
工程设计节技术暂行规定(GB50254－87)
公建筑节设计标准
夏热冬冷区居住建筑节设计标准(JGJ134－2001)
居住建筑节设计标准(DB42301－2005)
二节求
1基求
①建筑物量采南北布置否须加强建筑围护结构保温隔热性需增建筑成
②建筑群间建筑物室夏季良然通风建筑群应采周边式布局型式低层建筑应置夏季导风迎风面(南)屋建筑置中间高层建筑布置面 (北)否高层建筑底层应局部架空组织建筑群间然通风
③相关设计标准规定量加建筑物间间距量减少建筑群间硬化面推广植草砖面提高绿率加强落叶乔木常绿灌木面植组成空间立体绿化体系便树冠面植阻档吸收部分太阳直射辐射减面建筑物反射辐射降低区域夏季环境温度减轻区域热岛现象
④应控制建筑物体形系数超节设计标准规定量减少外墙凸凹面架空楼板应设置外墙洞口处窗户凸(飘)窗坡屋顶宜设置结构顶棚降低坡度应采封闭式楼梯间等体形系数超标准规定时应加强围护结构热工性计算建筑物采暖空调耗超标准规定
⑤应设置窗户窗户满足采光求限门窗玻璃应采普通透明玻璃淡色低辐射镀膜玻璃中空玻璃居住建筑办公建筑应采见光透光率低深色镀膜玻璃着色玻璃门窗型材应采塑料型材断热彩钢断热铝合金型材采非断热铝合金彩钢型材求外门外窗具良气密性水密性
30分贝隔声性25kPa抗风压性
⑥屋顶外墙保温隔热保温隔热性应符合建筑节设计标准规定防止保温层渗水部结露发霉屋顶外墙采单轻质材料空心砌块材料 (保温隔热差)适合采厚实材料加轻质材料复合构造做法
⑦屋顶外墙外表面宜采浅色饰面层宜采黑色深绿深红等深色饰面层否应加屋顶外墙保温隔热层厚度计算夏季表面计算温度超369℃宜低35℃
⑧加强分户墙楼面保温性便符合建筑节设计标准规定居室面面层吸热指数应符合民建筑热工设计规范规定
⑨设集中采暖空调节建筑应选高效低耗设备系统采直接电热式采暖设备装置应设置分室温度控制装置住宅建筑必须设置分户热
(冷)量计量设施
述9点外节建筑应具备设计规范求隔声性等适性安全性耐久性环境性
2方法
(1)总面建筑面布置中充分考虑建筑物座建筑物周边环境利获良然通风采光日
(2)建筑明均选节产品明电回路采灯光明暗调节系统根外界光情况动调节灯光明暗
(3)项目设备选型方面择优选权威部门鉴定节技术先进新产品
(4)围护结构部分传热系数热惰性指标应符合表规定中外墙传热系数应考虑结构性热桥影响取均传热系数(kmi)计算方法应符合标准附录A规定
围护结构部分传热系数k(W(m2•k))热惰性指标(D)
建筑
类
屋顶*
外墙*
外窗(含阳台门透明部分)
分户墙
楼板
底部然
豆风架
空楼板
架空板采暖空调室架空层车库部板楼板
户门阳台门门芯板
条式
IK≤10
D≥30
K≤08
D≥25
IKmi≤15
D≥30
Kmi≤10
D≥25
表
5041
规定
K≤20
K≤15
K≤065
K≤30
IIK≤08
D≥30
IIKmi≤10
D≥30
Kmi≤08
D≥25
点式
ⅢK≤10
D≥30
K≤08
D≥25
ⅢKmi≤12
D≥30
Kmi≤08 D≥25
表
5042
规定
K≤20
K≤12
K≤065
K≤30
ⅣK≤08
D≥30
ⅣKmi≤09
D≥30
Kmi≤08
D≥25
底层
(
墅)
K≤06
D≥30
K≤09
D≥30
表
5043
规定
K≤20
－
K≤065
K≤30
注：①屋顶外墙K值满足求D值满足求时应民建筑热工设计规范GB5017693
第511条验算满足隔热设计求②架空层车库采暖空调房间相邻隔墙K值应外墙求设计
说明：1表中ⅠⅡⅢⅣ系应建筑类建筑中：
Ⅰ条式建筑：北 (偏东60°偏西60°范围)南 (偏东30°偏西30°范围)
Ⅱ条式建筑：东西 (东获西偏北30°偏南60°范围)
Ⅲ点式建筑：南北(偏东30°偏西30°范围)
Ⅳ点式建筑：东西东西南北相(偏南60°偏北60°范围)
(5)外窗(包括阳台门透明部分)面积窗墙面积外窗传热系数应符合表规定
住宅部分
公建体形系数(条式)
023
部位
指标
外墙
屋面
分户墙楼板
传热系数K（Wm2K)
＜04
0494
＜2
热惰性指标D
＞43
3381
东
西
南
北
窗墙
028
013
027
024
外窗传热系数
K(wm2K)
≤30
≤30
≤30
≤30
住宅部分采(5+9+5)mm厚白色中空玻璃阳台封闭采(6+9+6)mm厚白色安全中空玻璃门窗框均断热型材彩钢窗
三节措施
1该项目设计方案建筑节总体屋顶外墙面积相较少利保温隔热外墙采保温性较加气混凝土砌块外墙面砂浆采聚苯颗粒保温砂浆楼板抹聚苯颗粒保温砂浆门窗选密闭性塑钢材料制品门窗玻璃采双层玻璃中空玻璃底层架空部分楼板采外保温构造措施保温材料选挤塑保温隔热板屋面保温层采挤塑保温隔热板
外建筑形体力求简洁明快降低体型系数量减少建筑耗方案建筑总体布局量住宅楼错开布置利然通风利引入穿堂风
2排水节设计节水措施：选节水型卫生器具配件住宅卫生间坐便器采容积6L洗水箱公卫生间采感应式水嘴感应式便器洗阀
水部门计量收费
绿化水设置单独水计量表
水池水箱溢流水位设置报警装置防止进水阀门障时水池水箱长时间溢流排水
水系统采竖分区方式控制利处水器具处水压超035Mpa
3电气节设计电气设计严格执行国家新节设计规范合理确定电负荷减少变压器损耗合理选择导线减少线路损耗灯具选高效节灯具气体放电灯节灯均求功率数≥09严格执行GB500342004建筑明设计标准明功率密度控制配电容量充分利日光射做功房灯光开关控制
走道楼梯间应急明控制外灯具均采声光控延时开关控制
采智灯光控制系统公明分回路定时控制
专业求种水泵风机等动力设备进行节电节控制设计30kW动力设备采直接启动方式30kW采软启动方式
结合阶段智化楼宇控技术工程机电设备公明景观明进行监控达节求
4暖通节设计**属夏热冬冷区冬季相湿度较高感阴冷选择空调设备时宜采冷暖型热泵户选拖二拖三分体式空调器节约源减少C02排放
第七章 环境保护
编制执行标准
1中华民国环境保护法
2中华民国水污染防治法
3中华民国气污染防治法
4中华民国噪声污染防治法
5中华民国固体废物污染环境防治法
6中华民国环境影响评价法
7国务院关环境保护干问题决定
8建设项目环境保护理条例
二建设项目周围环境现状
项目处**区朋兴乡沈新村建设部现状势坦建环境影响敏感点
三施工期环境影响
(1)施工噪声影响根噪声污染源分析知施工场噪声源类高噪声施工机械机械单体声级般均80dB施工阶段均量设备交互作业设备场位置时率较变化难计算确切施工场界噪声根工厂施工量验计算阶段施工阶段昼夜声级见表
施工阶段昼夜声级估算值 单位：dB(A)
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
7585
75
7585
55
结构阶段
7085
70
6580
55
装修阶段
8095
85
禁止施工
55
(2)施工扬尘影响土石方原会造成面扬尘污染扬尘量诸素关复杂较难定量问题
通施工期环境影响分析施工期污染噪声扬尘减少环境污染应做：
①现场施工中建筑材料堆放混凝土搅拌应定点定位采取防尘措施设置挡风板施工期间量选烟气量较少燃机械车辆减少尾气污染施工道路常保持清洁湿润减少汽车轮胎路面接触引起扬尘污染时车辆应限速行驶混凝土搅拌等高噪声作业施工车进出口远离居民住宅施工车场量整减少颠簇声减少施工噪声居民生活影响
②施工中做高噪声爆炸声桩时夜深静时进行吊装设备噪声满足环保求
③施工中产生超标准空气污染环保措施工程进度做三时环境治理设施应项目题工程时设计时施工时交付
④建筑垃圾时清理文明施工块周围树立高3米简易屏障机械设备旁树立屏障减少施工机械噪音
四防治污染措施
(1)生产工艺流程项目工程项新建项目涉土木工程建设特殊生产环节明显污染工序
(2)应采取防治污染措施
①噪音施工程中应加强机械设备日常维护正常采取效措施降低噪音源排放值时设备应避开午休时间夜间应禁止施工免噪音扰民
②固体废弃物工程项目建设采取喷水防止灰尘加强建筑垃圾现场理意弃置做建筑弃土时处理投入生活垃圾应分类投置定期环卫部门回收
③废水建筑废水施工程中砂石洗涤水外排污水排入城镇污水网前设置容积5立万米沉砂池初步处理外排
生活污水采相应处理填埋式动力生活污水处理做达标排放生活污水排入道
(3)绿化住宅间应设置合适绿化带美化综合楼环境
五相关建议
1施工应采取切实措施防止扬尘建筑施工噪音建筑垃圾周边环境影响严格相关防治措施落实位
2工程设备选符合国家标准低噪音设备机电设备房考虑隔声降噪水泵震动设备均安装避雷装置
具体环保部门出具专业报告相关求批复准
第八章 社会影响
社会影响效果
1房产济国民济重组成部分国民济重支柱发展房产济利加快国产业结构消费结构调整促进国民济健康持续发展发展房产济拉动系列行业发展项目建设利促进业济发展
2项目建设利城市改造建设
3项目建设利改善**城市整体形象进步促进**招商引资工作**迅速发展
4项目完成改善居环境努力创造适应需舒适安全卫生环境优美居住区时通项目建设较幅度改善居住环境生活目标实现带动该区系列产业发展
5该项目该**区政府意建设功组织整体结构合理环境绿化市政道路设施配套均国家关规定实施
该项目建设社会展示出优秀综合环境起推广普示范作点带面推动该区周围区建设发展意义讲该项目具良社会效益
二社会适应性
1项目区利益群体项目建设运营态度参程度项目建设充分利力物力采取制宜取材吸引阶层群众广泛参通参带动济发展利利益群体增加收入
2项目区类组织项目建设运营态度项目建设利促进市政济发展政府职部门力支持配合项目处**市区乡村结合部项目建设需生活基条件市政基础设施基具备
3项目区域现技术文化状况发展具定发展水项目建设较改善基础设施促进济发展项条件较保证实现项目定目标
三社会风险策
1社会风险分析国家房产会受社会济发展趋势国家相关政策影响果济繁荣政策鼓励支持房产价格涨相反会跌国例外投资者说素应该充分考虑投资者注意济形势宏观政策形势变化涨价时政策紧缩时买房快遭受跌价甚停滞带巨额损失社会风险房产投资带危机投资者必须引起高度重视
2风险策项目建设程中房屋质量档次升等进行设计施工房屋价格等价格进行定位满足工程质量前提注重建筑美观性环境舒适性
项目项普通民建筑综合项目项目建设促进项事业发展进步促进城市建设发展
第九章 招投标理
概述
工程招投标法关部委关规定工程项目建设执行阶段招标方式选择承包保证竞争条件采购工程种方式通项目法承包方签订明确双方权利义务济合工程项目实施程纳入法制化理
二发包方式
招标工作范围指投标文件中约定承包方完成工作容工作容承包方完成包括勘察设计施工试运行等全部工程容承包方完成中项项工程容前者称工程项目建设全程总承包交钥匙工程承包简称总承包者称单项工程容承包
总承包般通招标选择总承包组织阶段实施工作般说常总承包方限专业特点实施力等条件限制合履行程中避免采分包方式实施承包价格单项工作容招标花费投资高种发包方式通常适业项目建设程中理力较差中型工程项目业基参建设程中理项目建设程进行较宏观监督控制
单项工作容承包般适工程规模工作容复杂建设项目业需实施全部工作容阶段工作单位工程专业工程工作容进行分招标分发包性质承包商工作容单化吸引更资格投票参加投标助业取竞争性价格合节约投资外业直接参阶段实施理保障项目建设利实施然求业较强项目理力
种发包方式适合项目目标取决项目性质复杂程度源业技术理力项目包括容繁专业性求较强较复杂采新时期工作容发包方式较适合
三招标组织形式
招标组织形式行招标委托招标两种形式具备编制相应招标文件标底组织开标评标力业行招标需工程建设项目行招标试行办法（国家发展计划委员会令第5号）规定项目审批部门报送书面材料具备条件业委托具相应资质证书建设工程招标投标代理机构代理招标
四招标类型
（1）公开招标单位通报刊广播电视等新闻媒体发布招标广告具备相应资质符合投标条件单位受域行业限制均申请投标
（2）邀请招标预先选择干家具备相应资质符合投标单位发出邀请函招标工程情况工作范围实施条件等做出简说明请参加投标竞争邀请单位意参加投标招标单位获取招标文件规定求进行投标报价
第十章劳动安全消防组织机构
劳动安全危害素防护措施
1施工方必须取安全行政部门颁发安全施工许证方开工
2类工种作业员必须具备相应执业资格岗
3特殊工种作业员必须持特种作业操作证严格规定定期进行复查
4施工现场安全设施齐全符合国家方关规定
5施工机械特现场安设起重等设备必须安全检查合格方
二消防设施
1设计：建筑设计防火规范（GB1116－87）
2消防设计该项目室外消防水量20S室消防水量10S
(1)项目区消防栓布置水枪充实水柱10米
（2）消防道阀门常开采明显启动标志蹀阀
（3）消防栓栓口距15米栓口出水方火设置消防栓墙面垂直
（4）消防栓口直径6ｍｍ消防带长度25米水栓喷嘴口径19ｍｍ
三组织机构
1组织机构**三禾房产公司沈新村村委会组成项目部组织领导该项目实施
2求项目属开发项目公司村委应目标致携手肩协议书列条款承担责争取早日完成建设务
第十章 投资估算资金筹措
投资估算
1土：100亩×66万元亩660万元
2基建：67500方米×850元方米5737万元
3水电路围墙等设施：153万元
4绿化：150万元
5设施：120万元
6项费（勘探规划设计建筑设计监理等）：100万元
7拆迁费：80万元
计7000万元
二资金筹措
项目总投资7000万元全部建设单位筹
第十二章 效益分析
济效益
较定价市场定价相结合原该项目预算定价：层住宅1600元㎡ 商铺5000元 ㎡
1 销售收入：
（1）住宅1600×64660103456万元
（2）商铺5000×28401420万元
总计：117656万元
2营业税附加：117656万元×5564711万元
3项费：117656万元×447062万元
4毛利润：销售收入总成
11765670006471147062364787万元
二社会效益
项目实施市区两级济开发区扩张提供土改善居民居住条件延续商业活动氛围更提升区域环境形象
改善**城市整体形象进步促进**招商引资工作**迅速发展起着重作
第十三章 结建议
结
1项目建设符合国家相关政策
2工程位**区朋兴乡沈新村水电通讯方便交通便利便建设
3项目总面积100亩项目建筑面积67500方米容积率18绿率35规模适符合规划相关求
4项目开发性项目项目身盈利力较强
5项目投资资金源全部建设单位筹
6项目具定济效益争取更环境效益社会效益
7项目工程项新建项目涉土木工程建设特殊生产环节明显污染工序
二建议
1区应单独圈定施工区应影响正常办公居民生活前提组织施工
2区应交通城环卫等部门协调配合确保施工程中影响交通
3百年计质量科学设计优质建材需高标准施工施工方必须严格施工规范施工段工程建设安装完毕组织验收严工程质量关
4该项目切实行建议相关部门快批准实施
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