关XXX房产开发限公司申请项目贷款1500万元调查报告
XXX公司(简称：XXX公司)现计划开发位XXXXXX房产项目特社申请项目贷款1500万元期限2年关调查情况贷款行性分析：
公司概况
（）公司名称：XXX公司
（二）成立日期：XXXX年XX月XX日
（三）营年限：XX
（四）公司址：XXXX
（五）营范围：单项开发位XXX商住
（六）公司类型：XXX
（七）投资总额注册资：公司投资总额XXX万元注册资XXX万元注册资出资明细：
出资
出资额
出资例
出资总额
XXX
XXX万元
XXX
XXX万元
XXX
XXX万元
XXX
（八）公司治理架构：根公司章程XXX公司设立股东会股东会公司高权力机构权决定公司切重问题执行董事公司法定代表执行董事履行职责时应授权总理者股东代表公司
（九）理概况：
法定代表 XXX简历
总理：XXX简历
（十）行业历：
公司XXX年XX月成立 XXX项目公司成立第项目公司股东房产开发年实践验项目XXX公司承建XXX较具实力建筑企业现工程技术济理职称员305中工程技术员230具高级职称员12中级职称员70获XXX颁发奖项承建型建筑工程：XXX等
（十）款银企合作情况社结算情况
结算户
行
帐号
年结算量
年日均存款
基帐户
般帐户
XXX公司结算集中XX银行目前已社开立般帐户计划进步加强社合作关系
通查询民银行征信系统截止目前款申请XXX公司社银行没信贷记录尚未良信记录
二贷款途
1贷款需求
XXX公司计划开发位XXXXXX房产项目该项目建设总投资5813万元XXX公司已投入资金2672万元已备投入资金500万元资金计3172万元资金例达55建设资金足特社申请贷款1500万元项目建设
2揭需求
整项目完工建筑面积2374656m2中销售住宅面积1808697 m2车库290424 m
2销售金额少达11750万元（住宅均价6500元m2考虑车位销售收入）届时住宅揭社办理预计社需提供配套揭贷款额度6500万元揭具体成数年限联社（珠农信联发〔2009〕42号）文件执行
三项目行性分析
（）项目取情况
该项目位XXX通XX工程款取土XX金额2191万元加增加容积率256万元土合计价值2447万元该块已办里房产权证（证号：粤房证字第XXX号）
（二）项目开发资格
（1）项目已**市建设局批准取单项房产开发企业资质证书
（2）公司开发项目具备完整开发承建手续已**市关部门规划设计方案审批已通取四证书资金3172万元占工程总投资55％符合省联社规定达项目总投资40求
四证书关文件明细表：
文件明名称
编号
证件日期
备注
建设批准书
建设规划许证
建设工程施工许证
建设工程规划许证
房产权证
资质证书
（三）项目建设规模建设容
1项目名称：XXX
项目占面积：730495方米
项目建筑面积：2374656方米
项目建设周期：建设周期11月
2项目建设容
途
面积（m2）
占总面积例
备注
建筑
住宅
1808697
7617％
架空层
100961
425％
配电物业房
1754
074％
计
1927198
8116％
建筑
车库
290424
1223％
防
131992
556％
通讯设备房
25042
105％
计
447458
1884％
合计
2374656
100％
（四）项目工程进度施工安排
项目预计开工时间约2009年2月建筑工程建预售约2009年11月体竣工约2010年1月配套建设工程包括水电安装消防区道路园林绿化工程完成需2010年4月交付约2010年12月
（五）投资估算资金筹措
项目投资预算资金筹措表 单位：万元（RMB）
项 目
投 资 资 金
资 金 筹 措
完成
进度
预算
已付款
未付
备注
筹
款
计
土款（面积730495㎡）
2447
2447
25（容积率）
2447
2447
已完成
二勘察设计规费报建等
71
71
71
71
已完成
三桩基础
154
154
154
154
已完成
四室
582
582
582
582
拟建
五体建筑安装
1927
1927
427
1500
1927
拟建
六排水（含消防）等
96
96
96
96
拟建
七电梯
180
180
180
180
拟建
八配套工程（道路绿化）
356
356
356
356
拟建
总 计
5813
2672
3141
4313
1500
5813
项目总投资5813万元公司通筹银行贷款等方式解决中筹4313万元银行贷款1500万元截止目前已支付土款2447万元勘察设计规费报建等71万元桩基154万元
（六）市场分析市场定位
1市场分析
（1）宏观济环境政策环境分析
房产业区域济发展紧密相关济发展晴雨表体现普罗众生活水生活质量重指标房产业关系国计民生重行业国家房产发展理产业政策公政策回根国家发展改革委员会2005年12月发布执行产业结构调整指导目录非墅类房产开发项目允许类
项目规划高层低密度户型纯住宅区户型面积中≤90 m2户型占总面积7889％＞90 m2户型占2111％
（2）行业目前景气度未发展前景分析
A房产业目前景气度分析
**市统计局分析市2008年度房产业总体运行良年半年国家陆续出台系列宏观调控政策降低银行贷款利率减征二手房转税土增值税调整住房供应结构等市房产发展产生定良影响房产市场保持良性发展房产景气指数继续保持着稳运行态势
B房产业未发展前景分析
房产价格会出现急剧波动理性回买方市场价格方面影响变动素较较复杂微观层面楼盘处段价原材料成区规划配套商品房户型结构施工质量开发商信誉等等直接房价构成影响
宏观层面政府保障性住房政策调整实施信贷存款准备金政策变化民币汇率改革股票期货资市场发展变化国际金融市场动荡会少影响**房产市场房产相关原材料源价格变动房价反应2008年出台项新政策进步**房产市场理性回推买方市场
理性回仅仅开发商告厚利时代愿提升品质认真服务客户觉意识信贷紧缩民生产市场条件变通身心理预期调整市场预期穷变变通通久开发商理性应回客户中心时代仅需理性定价需提供高品质产品贴心服务买家应该市场角形成良性买方市场推动整房产行业健康持续性发展综合分析未**房产行业发展较乐观
（3）项目区域房产发展规划趋势分析
珠**市规划建立城区—次中心城—外围新城—中心镇构成层次组团型城市空间体系城区核心辐射**次中心城**次中心城两副中心带动唐家湾新城组团横琴新城组团东部群岛中心镇发展培育**次中心城带动三灶新城组团港区新城组团沙中心镇发展完善**次中心城带动**区中心镇发展港区新城带动崖门水道岸发展成**市珠三角西翼济文化辐射枢纽
2010年形成**唐家湾横琴港三灶白蕉珠港新城等七城市组团建成八六横联系城市部组团城市快速高速公路交通骨干网络
城区包括新**吉拱北前山等组成中心城区南屏湾仔洪湾组成南湾城区城区规划进步整合优化完善市功整合全市相关资源提升会展资讯旅游服务业品质
根述分析项目位XXX项目目标区域规划容相衔接协调址属城市生活规划区域
（4）项目建设条件周边环境公交通设施公体育设施学校幼园医院等相关生活配套设施分析
新**社区东起迎宾北路西明珠北路东南板樟山遂道北北梅华西路面积 98方公里口75893中常住口27707城市规划中新**发展职行政办公文化体育中心居住逐步发展成城市形象代表性区辖区**区民政府**市体育中心**市科技中心**特区报业厦等重单位机构政治
文化体育商业氛围日益浓厚社区凝聚力逐步增强
10年规划建设该区城市公配套设施交通设施日臻完善成规模住宅区相继建成居住口日趋集中新**浓厚文氛围
方便生活环境成置业者首选区域
2市场定位
（1）项目户形结构占总面积例明细情况：
途
户型
面积
例
住宅
二室二厅三室厅（90 m2）165户
14269m2
7889％
三室二厅四室二厅（90 m2）27户
3818m2
2111％
车库
130
合计
18087m2
100％
（2）客户群体分析
项目规划高层低密度户型纯住宅区户型面积中≤90 m2户型占总面积7889％＞90 m2户型占2111％总面积18087m2总户数192户
A≤90 m2户型二室二厅三室厅165户面次置业中等阶层客户该类客户定济力楼盘价格接受
B＞90 m2户型三室二厅四室二厅27户面二次置业中阶层客户该类客户群体身济实力较强楼盘价格接受
（七）销售情况分析预测
1销售价格分析
根2008年**市房产市场情况分析市区房屋销售价格2007年均跌约20～30％左右均方米跌约1500～3000元左右目前该项目周边类楼盘销售价格均价6500～7000元m2结合该项目特点周边类楼盘情况XXX公司初步计划均价6500元方米进行销售该楼盘定价定市场定位较合理社项目测算时保守考虑项目销售价格定6500元m
2
2销售计划
XXX公司工程进度预测2009年11月体工程量达预售条件预计2009年12月开盘销售总销售面积18087方米预计销售收入11750万元
根项目规模施工进度产品等特点初步确定进行次性销售根现阶段房产市场情况预计商品房销售情况：
①第阶段：（2010年1月～2010年3月）销售约10％18087m2×10％×6500元m2＝1175万元
②第二阶段（2010年4月～2010年7月）销售约30％18087m2×30％×6500元m2＝3525万元
③第三阶段（2010年8月～2010年11月）销售约40％18087m2×40％×6500元m2＝4700万元
④第四阶段（2010年12月～2011年3月）销售约10％18087m2×10％×6500元m2＝1175万元
根预测截止2011年3月销售整项目90％销售收入约10580万元具体见表：
时间
容
2008年
2009年
2010年
2011年
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
512
9
2
3
筹建期
前期准备阶段
建设期
室完工
体工程70％
体完工
辅助工程施工完成
销售期
销售交付期
（八）项目收益分析
1销售利润分析
根项目周边环境市场状况价格水等初步拟定市场均价水销售
销售收入：住宅销售均价方米6500元计18087方米销售收入18087方米×6500元方米11750万元
合计销售总收入（考虑车位销售收入）：11750万元
税前利润：销售收入成税前利润11750万元5813万元＝5937万元
税利润：销售收入（成+税）税利润11750万元（5813万元+1763万元）＝4174万元
2盈利力分析
销售利润分析项目投资回报率：税利润成＝718％属回报优良盈利力较强
（九）确定性分析
1项目盈亏衡分析
盈亏衡点投资总成（销售收入税金）582
该项目销售利润率盈亏衡点582该项目完成582销售率保说明该项目较强承担风险力
2项目敏感性分析
假定项目需材料价格升设计标准提高建安配套费增加投资成升10市场竞争销售素单位售价降10分计算项目利润变化
A变动成升10
固定成（土补偿费）+变动成（总投资土补偿费）×11 6150万元（变动成升10总成）
公司利润：销售收入 6150万元（变动成升10总成） 5600万元
B单位售价降10
销售收入（降10销售收入）：销售收入（降10前销售收入）×90 10575万元
公司利润：销售收入（降10销售收入） 6150万元（变动成升10前总成）4425万元
计算测算变动成升10销售单价降10显示项目利润两者定敏感性利润较理想说明该项目盈利力较
四公司财务状况分析
综合偿债力分析
财务分析XXX年年报财务数：总资产XXX万元总负债XXX万元资产负债率XX％流动资产XXX万元占总资产XXX％流动负债XXXX万元应付款流动率XXX公司项目没销售公司暂时没营收入XXX公司销售预测公司长期偿债力较
五项目资金运营计划资金缺口分析
1项目筹资计划：
项目预计总投资成约5813万元中：
（1）筹资金3254万元支付价款2447万元勘察设计规费报建等71万元桩基础约154万元室约582万元
（2）通银行项目贷款融资1500万元支付建筑安装工程（体工程部分）约1500万元
（3）剩余建筑安装工程（安装部分）482万元电梯180万元排水96万元配套工程356万元1114万元项费通回笼销售款支付
综合分析项目资金缺口1500万元
2项目投资资金计划：
（1）公司开发成资金源3项组成公司资金（3254万元）银行款（1500万元）项目期需支付工程款（1114万元）根公司资金安排资金3254万元支付价款2447万元勘察设计规费报建等71万元桩基础约154万元室约582万元该部分资金已投入约3145万元剩余582万元陆续投入
（2）工程进度2009年6月份开始项目出现资金缺口社予项目贷款1500万元支持项目开发根工程进度该款项支持2010年第1季度项目体完成
（3）预测2010年1月份项目开始正式销售保守预测2010年3月份止销售回笼资金约1175万元2010年7月份止销售回笼资金约3525万元公司资金已较充裕开始社贷款
3关项目期资金源：项目期资金源楼房销售款根项目关施工进度施工计划结合实际行情况预计项目体2010年1月封顶开始开始销售具备发放揭贷款条件开始销售前6月保守预计项目住宅销售达40％销售款约4700万元预计回笼销售资金3000万元资金足够解决项目全部期建设资金相关费开始社贷款
综合分析公司期资金压力较少期建设资金贷款源定保障
4项目资金缺口分析：通123项分析见2009年6月资金已完毕需银行1500万元贷款资金投入2009年第三四季度2010年第季度项目体建造期资金期时楼盘已完工验收开始销售开始销售前6月保守预计项目住宅销售达40％销售款约4700万元预计回笼销售资金3000万元资金足够解决项目全部期建设资金相关费时安排社贷款1500万元分析楼盘销售款回笼时间销售例较保守资金链较容易衔接项目运作较轻松分析该项目2009年6月～2010年第季度存1500万元资金缺口社予1500万元贷款项目便利完成
六款源分析
（）第款源分析
根述项目行性中项目收益分析开始销售前6月保守预计项目住宅销售达40％销售款约4700万元预计2010年7月份回笼销售资金3000万元资金足够解决项目全部期建设资金相关费预计2010年8月份开始月销售资金回笼约1000万元资金充裕满足分期款计划需
（二）第二款源：
该笔贷款XXX名XXX物业提供抵押担保XXX评估公司初评评估价2665万元中：（1）XXX面积XXX方米评估价XXX万元（2）XXX面积XXX方米评估价XXX万元根企业实际资金缺口予1500万元项目贷款综合抵押率控制57％抵押物足值风险较明细
（表） 面积：方米单价：元方米价格：万元
名称
址
受时间
产权证号
面积
单价
评估价格
备注
合计
七贷款综合收益分析
（）贷款利息收入：社予贷款贷款利率民银行基准利率浮XX计算月利率XXX‰ 1500万元贷款年利息收入XXX万元
（二）资金组织：项目建设期游工程建筑商社工程款结算量约XXX万元日均存款约XXX万元项目开始销售起月销售收入约XXX万元年结算量约XXX万元日均存款约XXX万元
（三）中间业务收入：公司基账户转社手续正办理中公司承诺公司员工代发工资业务等社办理中部分公司员工已办理社记卡手机银行卡业务预计未中间业务收益较明显
（四）收益：社项目提供揭贷款支持带利息收入约XXX万元（XXX万*XXX‰*XXX年）加代收水电费理费社带观中间业务收入
八贷款风险防范措施
（）政策风险
**市统计局分析市2008年度房产业总体运行良年半年国家陆续出台系列宏观调控政策降低银行贷款利率
减征二手房转税土增值税调整住房供应结构等市房产发展产生定良影响房产市场保持良性发展房产景气指数继续保持着稳运行态势国家现颁布项政策未年房产开发行业着积极作年受政策影响出现风险较少
（二）市场风险
10年规划建设该区城市公配套设施交通设施日臻完善成规模住宅区相继建成居住口日趋集中新**浓厚文氛围方便生活环境成置业者首选区域加该项目销售价格适中符合该区域价格水销售促进作该项目利润空间较出现滞销现象通降价促销优惠条件快回笼资金
（三）监风险
1项目工程监
承建商监理单位已具备开发该项目相关资质通定期定期现场非现场检查工程进度否计划执行确保资金进度
2项目资金监
社支持房产项目XXXXXXXXX等项目成立专门理组制定理办法项目工程进度销售情况资金等进行踪落实发现问题采取措施快解决确保项目利完工社成功验级领导肯定
XXX项目定房产项目理办法进行理确保笔资金该项目项目快完成保障社信贷资金安全
九结意见
XXX公司具备房产开发资质开发项目市场定位准确价格策略合理项目建设项条件准备充分盈利力较强款源充足（1）建议予XXX公司发放项目贷款1500万元期限2年利率实行年定期基准利率浮XX％执行（2）贷款发放第七季度开始分期款
建议妥否请审批
第责：
第二责：
XX年XX月XX日
关XXX房产开发限公司申请
项目贷款1500万元审查报告
1风险提示：
项目房产项目开发根目前济形势房产市场景气程度般存较市场风险外款前期项目投入价投入项目建设资金第三项目工期长销售前景具定确定性区域销售楼盘较开发商缺乏核心品牌市场竞争力 二利素：
项目总投资约5813万元目前发展商已投入资金达2672万元500万元筹资金已位已逐步投入项目建设款资金总计达55符合关规定求外项目报建手续齐备符合开工项目条件目前已基完成桩基工程项目总体进展情况较方面项目售价预计定6500元方米根周边楼盘销售情况定价定市场基符合购房者心理价位项目中户型（中90方米占78）项目销售前景定保障预计总销售达11750万元项目盈亏衡点582款具备定抗风险力款力第三款次申请项目贷款项目身外增加提供商铺作抵押发展商具备较强综合济实力项目期操作风险控时款实际控制林玉潮项房产项目开发验业诚信度高信誉较查询款征信情况信记录良项目预计社带约6500万元揭贷款业务支持年结算量约9000万元未日均存款预计达1500万元贷款带综合收益明显
3审查意见：
建议落实条件前提予项目贷款1500万元期限三年利率期档次基准利率浮20执行：1办理款提供商铺效抵押手续追加项目整体作补充抵押项目达预售条件时解项目抵押2求款实际控制林玉潮配偶提供连带责担保3制定资金封闭运作理办法贷款根工程进度资金情况支付4款社开立唯资金监帐户项目运作资金售楼款社监书面形式承诺售楼款项目期工程外余优先社贷款5款签订该项目揭贷款意书明确该项目楼房揭贷款条件优先社办理6合中约定贷款发放第18月开始分期季度7款签订全面合作协议约定存款结算手机银行卡中间业务集中社办理报单位加强贷款资金销售回笼款监控密切留意关房贷政策市场环境变化效防范贷款风险确保贷款期收回
关XXX公司1500万元项目贷款
贷检查报告
1贷款发放情况：
1XXXX年XXX月XXX日**市农村信合作联社贷款审查委员会审批意予XXX公司项目贷款1500万元社根联社贷款出账审批表已企业发放贷款1500万元抵押物公司法合法拥XXX房产总面积XXX方米
2款截XXX年XXX月XXX日社贷款余额1500万元
3款月时贷款利息配合社工作
二信贷资金运项目进展趋势企业状况：
1该贷款途：XXX项目建设资金笔资金（含贷款利息）联社项目理组审批资金封闭帐户余额XXX万元贷款期间正常月利息
2该公司法股东营范围营场重职位等重变化尚未发现公司营中存违法违纪行
3项目基情况：
⑴项目建设容项目名称：XXX项目占面积：730495方米项目建筑面积：2374656方米项目建设周期：建设周期11月总投入约5800万元建设容技术指标表：
表：项目建设容技术指标表
途
面积（m2）
占总面积例
备注
建筑
住宅
1808697
7617％
架空层
100961
425％
配电物业房
1754
074％
计
1927198
8116％
建筑
车库
290424
1223％
防
131992
556％
通讯设备房
25042
105％
计
447458
1884％
合计
2374656
100％
⑵项目开工时间2009年2月建筑工程建预售约2009年11月体竣工约2010年1月配套建设工程包括水电安装消防区道路园林绿化工程完成需2010年4月交付约2010年12月
⑶项目工程进度：桩基础已完成室建设工程面±0工程基完成现正进行12层楼板建设预计9月份建4层
4销售情况：预计2009年11月份进行预售
5信贷资金情况：支付混凝土款项XXX万元支付钢材款项XXX万元支付夹板款项XXX万元
三风险防范控制措施：
1认真执行贷款项目理办法帐户理办法认真总结检讨资金理工作方法资金封闭运作严禁项目外资金受社监督确保笔资金该项目
2定期项目现场进行检查解施工进度确保工程进度计划进行
3加强项目资金源计划监督时开拓促进社项业务
调查：
XXX年XX月XX日
负责签名：
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XXX公司(简称：XXX公司)现计划开发位XXXXXX房产项目特社申请项目贷款1500万元期限2年关调查情况贷款行性分析：
公司概况
（）公司名称：XXX公司
（二）成立日期：XXXX年XX月XX日
（三）营年限：XX
（四）公司址：XXXX
（五）营范围：单项开发位XXX商住
（六）公司类型：XXX
（七）投资总额注册资：公司投资总额XXX万元注册资XXX万元注册资出资明细：
出资
出资额
出资例
出资总额
XXX
XXX万元
XXX
XXX万元
XXX
XXX万元
XXX
（八）公司治理架构：根公司章程XXX公司设立股东会股东会公司高权力机构权决定公司切重问题执行董事公司法定代表执行董事履行职责时应授权总理者股东代表公司
（九）理概况：
法定代表 XXX简历
总理：XXX简历
（十）行业历：
公司XXX年XX月成立 XXX项目公司成立第项目公司股东房产开发年实践验项目XXX公司承建XXX较具实力建筑企业现工程技术济理职称员305中工程技术员230具高级职称员12中级职称员70获XXX颁发奖项承建型建筑工程：XXX等
（十）款银企合作情况社结算情况
结算户
行
帐号
年结算量
年日均存款
基帐户
般帐户
XXX公司结算集中XX银行目前已社开立般帐户计划进步加强社合作关系
通查询民银行征信系统截止目前款申请XXX公司社银行没信贷记录尚未良信记录
二贷款途
1贷款需求
XXX公司计划开发位XXXXXX房产项目该项目建设总投资5813万元XXX公司已投入资金2672万元已备投入资金500万元资金计3172万元资金例达55建设资金足特社申请贷款1500万元项目建设
2揭需求
整项目完工建筑面积2374656m2中销售住宅面积1808697 m2车库290424 m
2销售金额少达11750万元（住宅均价6500元m2考虑车位销售收入）届时住宅揭社办理预计社需提供配套揭贷款额度6500万元揭具体成数年限联社（珠农信联发〔2009〕42号）文件执行
三项目行性分析
（）项目取情况
该项目位XXX通XX工程款取土XX金额2191万元加增加容积率256万元土合计价值2447万元该块已办里房产权证（证号：粤房证字第XXX号）
（二）项目开发资格
（1）项目已**市建设局批准取单项房产开发企业资质证书
（2）公司开发项目具备完整开发承建手续已**市关部门规划设计方案审批已通取四证书资金3172万元占工程总投资55％符合省联社规定达项目总投资40求
四证书关文件明细表：
文件明名称
编号
证件日期
备注
建设批准书
建设规划许证
建设工程施工许证
建设工程规划许证
房产权证
资质证书
（三）项目建设规模建设容
1项目名称：XXX
项目占面积：730495方米
项目建筑面积：2374656方米
项目建设周期：建设周期11月
2项目建设容
途
面积（m2）
占总面积例
备注
建筑
住宅
1808697
7617％
架空层
100961
425％
配电物业房
1754
074％
计
1927198
8116％
建筑
车库
290424
1223％
防
131992
556％
通讯设备房
25042
105％
计
447458
1884％
合计
2374656
100％
（四）项目工程进度施工安排
项目预计开工时间约2009年2月建筑工程建预售约2009年11月体竣工约2010年1月配套建设工程包括水电安装消防区道路园林绿化工程完成需2010年4月交付约2010年12月
（五）投资估算资金筹措
项目投资预算资金筹措表 单位：万元（RMB）
项 目
投 资 资 金
资 金 筹 措
完成
进度
预算
已付款
未付
备注
筹
款
计
土款（面积730495㎡）
2447
2447
25（容积率）
2447
2447
已完成
二勘察设计规费报建等
71
71
71
71
已完成
三桩基础
154
154
154
154
已完成
四室
582
582
582
582
拟建
五体建筑安装
1927
1927
427
1500
1927
拟建
六排水（含消防）等
96
96
96
96
拟建
七电梯
180
180
180
180
拟建
八配套工程（道路绿化）
356
356
356
356
拟建
总 计
5813
2672
3141
4313
1500
5813
项目总投资5813万元公司通筹银行贷款等方式解决中筹4313万元银行贷款1500万元截止目前已支付土款2447万元勘察设计规费报建等71万元桩基154万元
（六）市场分析市场定位
1市场分析
（1）宏观济环境政策环境分析
房产业区域济发展紧密相关济发展晴雨表体现普罗众生活水生活质量重指标房产业关系国计民生重行业国家房产发展理产业政策公政策回根国家发展改革委员会2005年12月发布执行产业结构调整指导目录非墅类房产开发项目允许类
项目规划高层低密度户型纯住宅区户型面积中≤90 m2户型占总面积7889％＞90 m2户型占2111％
（2）行业目前景气度未发展前景分析
A房产业目前景气度分析
**市统计局分析市2008年度房产业总体运行良年半年国家陆续出台系列宏观调控政策降低银行贷款利率减征二手房转税土增值税调整住房供应结构等市房产发展产生定良影响房产市场保持良性发展房产景气指数继续保持着稳运行态势
B房产业未发展前景分析
房产价格会出现急剧波动理性回买方市场价格方面影响变动素较较复杂微观层面楼盘处段价原材料成区规划配套商品房户型结构施工质量开发商信誉等等直接房价构成影响
宏观层面政府保障性住房政策调整实施信贷存款准备金政策变化民币汇率改革股票期货资市场发展变化国际金融市场动荡会少影响**房产市场房产相关原材料源价格变动房价反应2008年出台项新政策进步**房产市场理性回推买方市场
理性回仅仅开发商告厚利时代愿提升品质认真服务客户觉意识信贷紧缩民生产市场条件变通身心理预期调整市场预期穷变变通通久开发商理性应回客户中心时代仅需理性定价需提供高品质产品贴心服务买家应该市场角形成良性买方市场推动整房产行业健康持续性发展综合分析未**房产行业发展较乐观
（3）项目区域房产发展规划趋势分析
珠**市规划建立城区—次中心城—外围新城—中心镇构成层次组团型城市空间体系城区核心辐射**次中心城**次中心城两副中心带动唐家湾新城组团横琴新城组团东部群岛中心镇发展培育**次中心城带动三灶新城组团港区新城组团沙中心镇发展完善**次中心城带动**区中心镇发展港区新城带动崖门水道岸发展成**市珠三角西翼济文化辐射枢纽
2010年形成**唐家湾横琴港三灶白蕉珠港新城等七城市组团建成八六横联系城市部组团城市快速高速公路交通骨干网络
城区包括新**吉拱北前山等组成中心城区南屏湾仔洪湾组成南湾城区城区规划进步整合优化完善市功整合全市相关资源提升会展资讯旅游服务业品质
根述分析项目位XXX项目目标区域规划容相衔接协调址属城市生活规划区域
（4）项目建设条件周边环境公交通设施公体育设施学校幼园医院等相关生活配套设施分析
新**社区东起迎宾北路西明珠北路东南板樟山遂道北北梅华西路面积 98方公里口75893中常住口27707城市规划中新**发展职行政办公文化体育中心居住逐步发展成城市形象代表性区辖区**区民政府**市体育中心**市科技中心**特区报业厦等重单位机构政治
文化体育商业氛围日益浓厚社区凝聚力逐步增强
10年规划建设该区城市公配套设施交通设施日臻完善成规模住宅区相继建成居住口日趋集中新**浓厚文氛围
方便生活环境成置业者首选区域
2市场定位
（1）项目户形结构占总面积例明细情况：
途
户型
面积
例
住宅
二室二厅三室厅（90 m2）165户
14269m2
7889％
三室二厅四室二厅（90 m2）27户
3818m2
2111％
车库
130
合计
18087m2
100％
（2）客户群体分析
项目规划高层低密度户型纯住宅区户型面积中≤90 m2户型占总面积7889％＞90 m2户型占2111％总面积18087m2总户数192户
A≤90 m2户型二室二厅三室厅165户面次置业中等阶层客户该类客户定济力楼盘价格接受
B＞90 m2户型三室二厅四室二厅27户面二次置业中阶层客户该类客户群体身济实力较强楼盘价格接受
（七）销售情况分析预测
1销售价格分析
根2008年**市房产市场情况分析市区房屋销售价格2007年均跌约20～30％左右均方米跌约1500～3000元左右目前该项目周边类楼盘销售价格均价6500～7000元m2结合该项目特点周边类楼盘情况XXX公司初步计划均价6500元方米进行销售该楼盘定价定市场定位较合理社项目测算时保守考虑项目销售价格定6500元m
2
2销售计划
XXX公司工程进度预测2009年11月体工程量达预售条件预计2009年12月开盘销售总销售面积18087方米预计销售收入11750万元
根项目规模施工进度产品等特点初步确定进行次性销售根现阶段房产市场情况预计商品房销售情况：
①第阶段：（2010年1月～2010年3月）销售约10％18087m2×10％×6500元m2＝1175万元
②第二阶段（2010年4月～2010年7月）销售约30％18087m2×30％×6500元m2＝3525万元
③第三阶段（2010年8月～2010年11月）销售约40％18087m2×40％×6500元m2＝4700万元
④第四阶段（2010年12月～2011年3月）销售约10％18087m2×10％×6500元m2＝1175万元
根预测截止2011年3月销售整项目90％销售收入约10580万元具体见表：
时间
容
2008年
2009年
2010年
2011年
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
512
9
2
3
筹建期
前期准备阶段
建设期
室完工
体工程70％
体完工
辅助工程施工完成
销售期
销售交付期
（八）项目收益分析
1销售利润分析
根项目周边环境市场状况价格水等初步拟定市场均价水销售
销售收入：住宅销售均价方米6500元计18087方米销售收入18087方米×6500元方米11750万元
合计销售总收入（考虑车位销售收入）：11750万元
税前利润：销售收入成税前利润11750万元5813万元＝5937万元
税利润：销售收入（成+税）税利润11750万元（5813万元+1763万元）＝4174万元
2盈利力分析
销售利润分析项目投资回报率：税利润成＝718％属回报优良盈利力较强
（九）确定性分析
1项目盈亏衡分析
盈亏衡点投资总成（销售收入税金）582
该项目销售利润率盈亏衡点582该项目完成582销售率保说明该项目较强承担风险力
2项目敏感性分析
假定项目需材料价格升设计标准提高建安配套费增加投资成升10市场竞争销售素单位售价降10分计算项目利润变化
A变动成升10
固定成（土补偿费）+变动成（总投资土补偿费）×11 6150万元（变动成升10总成）
公司利润：销售收入 6150万元（变动成升10总成） 5600万元
B单位售价降10
销售收入（降10销售收入）：销售收入（降10前销售收入）×90 10575万元
公司利润：销售收入（降10销售收入） 6150万元（变动成升10前总成）4425万元
计算测算变动成升10销售单价降10显示项目利润两者定敏感性利润较理想说明该项目盈利力较
四公司财务状况分析
综合偿债力分析
财务分析XXX年年报财务数：总资产XXX万元总负债XXX万元资产负债率XX％流动资产XXX万元占总资产XXX％流动负债XXXX万元应付款流动率XXX公司项目没销售公司暂时没营收入XXX公司销售预测公司长期偿债力较
五项目资金运营计划资金缺口分析
1项目筹资计划：
项目预计总投资成约5813万元中：
（1）筹资金3254万元支付价款2447万元勘察设计规费报建等71万元桩基础约154万元室约582万元
（2）通银行项目贷款融资1500万元支付建筑安装工程（体工程部分）约1500万元
（3）剩余建筑安装工程（安装部分）482万元电梯180万元排水96万元配套工程356万元1114万元项费通回笼销售款支付
综合分析项目资金缺口1500万元
2项目投资资金计划：
（1）公司开发成资金源3项组成公司资金（3254万元）银行款（1500万元）项目期需支付工程款（1114万元）根公司资金安排资金3254万元支付价款2447万元勘察设计规费报建等71万元桩基础约154万元室约582万元该部分资金已投入约3145万元剩余582万元陆续投入
（2）工程进度2009年6月份开始项目出现资金缺口社予项目贷款1500万元支持项目开发根工程进度该款项支持2010年第1季度项目体完成
（3）预测2010年1月份项目开始正式销售保守预测2010年3月份止销售回笼资金约1175万元2010年7月份止销售回笼资金约3525万元公司资金已较充裕开始社贷款
3关项目期资金源：项目期资金源楼房销售款根项目关施工进度施工计划结合实际行情况预计项目体2010年1月封顶开始开始销售具备发放揭贷款条件开始销售前6月保守预计项目住宅销售达40％销售款约4700万元预计回笼销售资金3000万元资金足够解决项目全部期建设资金相关费开始社贷款
综合分析公司期资金压力较少期建设资金贷款源定保障
4项目资金缺口分析：通123项分析见2009年6月资金已完毕需银行1500万元贷款资金投入2009年第三四季度2010年第季度项目体建造期资金期时楼盘已完工验收开始销售开始销售前6月保守预计项目住宅销售达40％销售款约4700万元预计回笼销售资金3000万元资金足够解决项目全部期建设资金相关费时安排社贷款1500万元分析楼盘销售款回笼时间销售例较保守资金链较容易衔接项目运作较轻松分析该项目2009年6月～2010年第季度存1500万元资金缺口社予1500万元贷款项目便利完成
六款源分析
（）第款源分析
根述项目行性中项目收益分析开始销售前6月保守预计项目住宅销售达40％销售款约4700万元预计2010年7月份回笼销售资金3000万元资金足够解决项目全部期建设资金相关费预计2010年8月份开始月销售资金回笼约1000万元资金充裕满足分期款计划需
（二）第二款源：
该笔贷款XXX名XXX物业提供抵押担保XXX评估公司初评评估价2665万元中：（1）XXX面积XXX方米评估价XXX万元（2）XXX面积XXX方米评估价XXX万元根企业实际资金缺口予1500万元项目贷款综合抵押率控制57％抵押物足值风险较明细
（表） 面积：方米单价：元方米价格：万元
名称
址
受时间
产权证号
面积
单价
评估价格
备注
合计
七贷款综合收益分析
（）贷款利息收入：社予贷款贷款利率民银行基准利率浮XX计算月利率XXX‰ 1500万元贷款年利息收入XXX万元
（二）资金组织：项目建设期游工程建筑商社工程款结算量约XXX万元日均存款约XXX万元项目开始销售起月销售收入约XXX万元年结算量约XXX万元日均存款约XXX万元
（三）中间业务收入：公司基账户转社手续正办理中公司承诺公司员工代发工资业务等社办理中部分公司员工已办理社记卡手机银行卡业务预计未中间业务收益较明显
（四）收益：社项目提供揭贷款支持带利息收入约XXX万元（XXX万*XXX‰*XXX年）加代收水电费理费社带观中间业务收入
八贷款风险防范措施
（）政策风险
**市统计局分析市2008年度房产业总体运行良年半年国家陆续出台系列宏观调控政策降低银行贷款利率
减征二手房转税土增值税调整住房供应结构等市房产发展产生定良影响房产市场保持良性发展房产景气指数继续保持着稳运行态势国家现颁布项政策未年房产开发行业着积极作年受政策影响出现风险较少
（二）市场风险
10年规划建设该区城市公配套设施交通设施日臻完善成规模住宅区相继建成居住口日趋集中新**浓厚文氛围方便生活环境成置业者首选区域加该项目销售价格适中符合该区域价格水销售促进作该项目利润空间较出现滞销现象通降价促销优惠条件快回笼资金
（三）监风险
1项目工程监
承建商监理单位已具备开发该项目相关资质通定期定期现场非现场检查工程进度否计划执行确保资金进度
2项目资金监
社支持房产项目XXXXXXXXX等项目成立专门理组制定理办法项目工程进度销售情况资金等进行踪落实发现问题采取措施快解决确保项目利完工社成功验级领导肯定
XXX项目定房产项目理办法进行理确保笔资金该项目项目快完成保障社信贷资金安全
九结意见
XXX公司具备房产开发资质开发项目市场定位准确价格策略合理项目建设项条件准备充分盈利力较强款源充足（1）建议予XXX公司发放项目贷款1500万元期限2年利率实行年定期基准利率浮XX％执行（2）贷款发放第七季度开始分期款
建议妥否请审批
第责：
第二责：
XX年XX月XX日
关XXX房产开发限公司申请
项目贷款1500万元审查报告
1风险提示：
项目房产项目开发根目前济形势房产市场景气程度般存较市场风险外款前期项目投入价投入项目建设资金第三项目工期长销售前景具定确定性区域销售楼盘较开发商缺乏核心品牌市场竞争力 二利素：
项目总投资约5813万元目前发展商已投入资金达2672万元500万元筹资金已位已逐步投入项目建设款资金总计达55符合关规定求外项目报建手续齐备符合开工项目条件目前已基完成桩基工程项目总体进展情况较方面项目售价预计定6500元方米根周边楼盘销售情况定价定市场基符合购房者心理价位项目中户型（中90方米占78）项目销售前景定保障预计总销售达11750万元项目盈亏衡点582款具备定抗风险力款力第三款次申请项目贷款项目身外增加提供商铺作抵押发展商具备较强综合济实力项目期操作风险控时款实际控制林玉潮项房产项目开发验业诚信度高信誉较查询款征信情况信记录良项目预计社带约6500万元揭贷款业务支持年结算量约9000万元未日均存款预计达1500万元贷款带综合收益明显
3审查意见：
建议落实条件前提予项目贷款1500万元期限三年利率期档次基准利率浮20执行：1办理款提供商铺效抵押手续追加项目整体作补充抵押项目达预售条件时解项目抵押2求款实际控制林玉潮配偶提供连带责担保3制定资金封闭运作理办法贷款根工程进度资金情况支付4款社开立唯资金监帐户项目运作资金售楼款社监书面形式承诺售楼款项目期工程外余优先社贷款5款签订该项目揭贷款意书明确该项目楼房揭贷款条件优先社办理6合中约定贷款发放第18月开始分期季度7款签订全面合作协议约定存款结算手机银行卡中间业务集中社办理报单位加强贷款资金销售回笼款监控密切留意关房贷政策市场环境变化效防范贷款风险确保贷款期收回
关XXX公司1500万元项目贷款
贷检查报告
1贷款发放情况：
1XXXX年XXX月XXX日**市农村信合作联社贷款审查委员会审批意予XXX公司项目贷款1500万元社根联社贷款出账审批表已企业发放贷款1500万元抵押物公司法合法拥XXX房产总面积XXX方米
2款截XXX年XXX月XXX日社贷款余额1500万元
3款月时贷款利息配合社工作
二信贷资金运项目进展趋势企业状况：
1该贷款途：XXX项目建设资金笔资金（含贷款利息）联社项目理组审批资金封闭帐户余额XXX万元贷款期间正常月利息
2该公司法股东营范围营场重职位等重变化尚未发现公司营中存违法违纪行
3项目基情况：
⑴项目建设容项目名称：XXX项目占面积：730495方米项目建筑面积：2374656方米项目建设周期：建设周期11月总投入约5800万元建设容技术指标表：
表：项目建设容技术指标表
途
面积（m2）
占总面积例
备注
建筑
住宅
1808697
7617％
架空层
100961
425％
配电物业房
1754
074％
计
1927198
8116％
建筑
车库
290424
1223％
防
131992
556％
通讯设备房
25042
105％
计
447458
1884％
合计
2374656
100％
⑵项目开工时间2009年2月建筑工程建预售约2009年11月体竣工约2010年1月配套建设工程包括水电安装消防区道路园林绿化工程完成需2010年4月交付约2010年12月
⑶项目工程进度：桩基础已完成室建设工程面±0工程基完成现正进行12层楼板建设预计9月份建4层
4销售情况：预计2009年11月份进行预售
5信贷资金情况：支付混凝土款项XXX万元支付钢材款项XXX万元支付夹板款项XXX万元
三风险防范控制措施：
1认真执行贷款项目理办法帐户理办法认真总结检讨资金理工作方法资金封闭运作严禁项目外资金受社监督确保笔资金该项目
2定期项目现场进行检查解施工进度确保工程进度计划进行
3加强项目资金源计划监督时开拓促进社项业务
调查：
XXX年XX月XX日
负责签名：
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