江苏金桥置业限公司调查报告
客户背景情况
1公司简介：江苏金桥置业限公司成立1996年5月10日家房产开发物业理建筑安装营业务民营企业公司址：江苏省**市**镇秀山东路1号注册资5018万元法定代表徐成刚金桥置业具城市综合开发贰级资质现员工260中高级专业技术员18中初级86公司先江苏**市山西**市**江浦****县江苏****江苏**市开发房产项目累计开发总面积100万方米
2股权结构：公司徐成刚徐建新江苏金桥控股集团限公司出资兴建原注册资4018万元实收资4018万元2007年4月23日增资变更目前实收资5018万元法定代表徐成刚占股68具体股权组成：
股东姓名名称
出资额(万元)
货币出资（万元）
占股例
徐成刚
3418
3418
6267
徐建新
500
500
10
江苏金桥控股集团限公司
1100
1100
22
3**项目情况：2006年金桥置业公司投资2亿元左右**市政府垫资建设市行政中心工程项目**市政府相应均35万亩价格位新行政中心面约242亩块置换出金桥置业作部分工程款充抵**政府尚8000万元资金未支付金桥置业242亩土规划分127亩110亩期规划127亩开发层住宅目前已取四证：建设规划许证建设工程规划许证建筑工程施工许证土权证
项目规划**金桥城市花园总开发建设面积172万方米总投资额度22亿元预计开发收入75亿元江苏金桥置业限公司2009年3月已成立**市金桥置业限公司作**金桥城市花园专门项目理公司公司注册资800万元实收资160万元中股东吴秉初占股90陆**占股10法定代表陆**解决属银行项目开发贷款需开发资质抵押措施等条件江苏金桥置业限公司准备期土作价入资**市金桥置业限公司占股91例实行控股时变更土权属相关项目申报手续
二融资方案
1款额度3500万元
2期限23月
3 途土权属相关申报手续变更项目公司需400万元余项目开发启动资金
4款源
()金桥置业**金色家园凤凰城项目剩余房产销售收入剩余100套均价3200元米估算预计销售收入3200万元
(二)**项目公司体**工商银行中国银行申请项目开发贷款现土评估82万亩估算242亩土总价达2亿贷款1亿
(三)**政府目前尚欠金桥置业工程款8000万元金桥公司已省**市等领导沟通**市政府已作出回应期安排资金金桥置业
5提供保证方式：
（）关联企业**市医药集团限公司提供保证担保
（二）**东方重工限公司提供保证担保
（三）江苏金桥置业限公司整体股权转修改公司章程变更工商登记
（四）法定代表徐成刚夫妇承担限连带责保证担保
（五）提供**市副处级公务员承担限连带责担保
三企业营财务分析
1财务报告质量：企业提供三年2009年14月财务报表中20062008年度财务报表已**玎佳会计师事务限公司审计出具保留意见审计报告财务报告质量基接受短期拆业务期财务数未三月营情况分析判断未审计记录2007年度前年度财务报告作参考作分析
2资产负债结构：
企业目前总资产27102万元中流动资产21102万元占778固定资产净值6000万元占222流动资产中存货16692万元目前建工程占流动资产79 项负债8272万元全部流动负债中短期款1400万元**工商银行贷款
3销售盈利力分析： 单位：万元
财务率
销售收入
毛利率
净利率
总资产报酬率
净资产收益率
08年度
5633
228
923
55
817
09年1月
628
148
62
09年2月
954
151
61
09年3月
1483
153
50
09年4月
2107
151
469
行业均
22
42
1
6
企业毛利率接受水净利率高行业均资产报酬率净资产收益率指标显示高行业均总体说企业盈利力较净利率指标09年月降趋势降幅度
4偿债力分析：
财务率
资产负债率
资产净值负债率
流动率
速动率
息税前利润保障率
08年度
314
457
248
05
43
09年1月
31
445
25
05
4
09年2月
31
44
254
052
345
09年3月
305
439
254
051
37
09年4月
305
43
255
053
41
行业均
72
129
13
02
36
资产负债率指标远低行业均净资产负债率然企业长期偿债力充沛流动性指标远高行业均房产企业说资产负债结构较理想期偿债力较强利息保障倍数较稳定
5资产运作效率：
财务率
总资产周转率
应收账款周转率
应付账款周转率
存货周转率
08年度
20
949
146
24
09年1月
27
115
191
33
09年2月
21
51
145
25
9年3月
22
49
15
255
9年4月
23
525
162
27
行业均
20
45
32
67
企业总体资产理效率接行业均较稳定应收账款周转率高行业均说明企业应收账款理水较09年初出现总体降趋势应付账款周转率低行业均企业占供应商资金力偏低客观容易造成身流动资金紧张存货周转速度明显较低占行业均半
说明企业存货周转时间长造成量流动资金占企业资金紧张产生紧迫融资需求重原
6现金流量分析：
企业提供2008年度现金流量表显示现金净流量2259万元中营活动现金流入3523万元流出5509万元营活动现金净流量1985万元企业营活动现金流入已足应付现金流出投资活动现金净流量798万元筹资活动现金净流量524万元总现金净流量2259万元企业通适度扩筹资增加负债足应付现金总流出需流动资金出现极度紧张局面
财务结：
企业具较稳定盈利力整体偿债力较强
资产运作效率偏低尤流动资产理力降较快产生流动资金紧张原
四款力担保分析：
1企业目前正常销售收入水均月收入526万元未3月款源显然足**两项目预计销售收入3200万元未3月全部实现确定性
2**项目获工商银行项目开发贷款授信4500万元中3000万元已位中国工商银行江苏省分行工银苏贷审（2009）118号信贷审批书余1500万元贷款项目进度逐步落实续建工程抵押分步监督该贷款位作款源确定性较
3**项目属银行项目开发贷款已作前期协调具备成功性目前尚实质性进展
4**政府欠款8000万元具体偿日期未定
5担保措施预见第二款源包括
(）**未作规划110亩净35万亩作价预计3850万元收入基确定
(二）**市医药集团限公司保证担保该企业总资产7408万元中固定资产净值1356万元应收账款2708万元存货1820万元具备部分流动资产保证力欠充沛负债规模4245万元包括银行贷款2280万元全部固定资产抵押企业全年销售收入9850万元净利润221万元资产负债率573净资产部分3163万元应属具备定保证力期现金保证力强
(三）**东方重工限公司保证担保该企业成立2004年1月注册资5000万元股东结构：施**4600万元占股92李玉兰400万元占股8企业营业务港口机械起重机械船舶分段船舶机械制造型构件配套生产吊装安装等企业年销售收入26172万元利润总额4596万元总资产25152万元中固定资产10712万元负债12232万元资产负债率486者权益部分12920万元具定保证力
(四）江苏金桥置业限公司整体股权转企业总资产27102万元资产负债率31净资产18830万元总体保障力充沛
结：
该企业未23月总体款力强第款源偏弱第二款源较充沛
五风险控制方案：
根前述调查分析情况应制定强劲风险控制措施确保企业款力款意愿出现利情况时成迅速高效处置切已控资源实现损失损失化具体包括：
1江苏金桥置业限公司股份转户方名包括修改公司章程办理工商登记该企业出现客观违约情况第时间决定处置方案处置方案实施法律障碍目前预定处置方案包括迅速转二期尚未规划110亩土已规划242亩土整体开发项目
2办理金桥置业股权转手续分步投放资金落实金桥置业整体股权转法定手续情况先行投放款400万元企业办理**项目公司资产项目申报变更手续土等资产江苏金桥置业控股**项目公司手续完成进步办理**项目公司外两名股东股权转手续完成行投放3100万元款
3**市医药集团限公司**东方重工限公司签署保证担保合款出现违约情况时两家正常营企业迅速提起诉讼作诉前保全准备
4徐成刚夫妇作限连带责保证**市公务员—中央门街道办事处限连带责保证通保证担保限度防止观违约情况发生
5**工程建筑承包方须出具放弃建筑工程优先受偿权承诺声明担保法规定法定优先受偿权中包括建筑工程施工承包企业情形特该项目建筑施工许证中明确施工承包方江苏鲁神建筑工程限公司实考察中发现应江苏金桥置业限公司属关联企业须事先取消权利防止款利法定权利施工承包合确定金额付款方式等抗方处置变现方案实施
二00九年六月十六日
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江苏金桥置业限公司调查报告
客户背景情况
1公司简介：江苏金桥置业限公司成立1996年5月10日家房产开发物业理建筑安装营业务民营企业公司址：江苏省**市**镇秀山东路1号注册资5018万元法定代表徐成刚金桥置业具城市综合开发贰级资质现员工260中高级专业技术员18中初级86公司先江苏**市山西**市**江浦****县江苏****江苏**市开发房产项目累计开发总面积100万方米
2股权结构：公司徐成刚徐建新江苏金桥控股集团限公司出资兴建原注册资4018万元实收资4018万元2007年4月23日增资变更目前实收资5018万元法定代表徐成刚占股68具体股权组成：
股东姓名名称
出资额(万元)
货币出资（万元）
占股例
徐成刚
3418
3418
6267
徐建新
500
500
10
江苏金桥控股集团限公司
1100
1100
22
3**项目情况：2006年金桥置业公司投资2亿元左右**市政府垫资建设市行政中心工程项目**市政府相应均35万亩价格位新行政中心面约242亩块置换出金桥置业作部分工程款充抵**政府尚8000万元资金未支付金桥置业242亩土规划分127亩110亩期规划127亩开发层住宅目前已取四证：建设规划许证建设工程规划许证建筑工程施工许证土权证
项目规划**金桥城市花园总开发建设面积172万方米总投资额度22亿元预计开发收入75亿元江苏金桥置业限公司2009年3月已成立**市金桥置业限公司作**金桥城市花园专门项目理公司公司注册资800万元实收资160万元中股东吴秉初占股90陆**占股10法定代表陆**解决属银行项目开发贷款需开发资质抵押措施等条件江苏金桥置业限公司准备期土作价入资**市金桥置业限公司占股91例实行控股时变更土权属相关项目申报手续
二融资方案
1款额度3500万元
2期限23月
3 途土权属相关申报手续变更项目公司需400万元余项目开发启动资金
4款源
()金桥置业**金色家园凤凰城项目剩余房产销售收入剩余100套均价3200元米估算预计销售收入3200万元
(二)**项目公司体**工商银行中国银行申请项目开发贷款现土评估82万亩估算242亩土总价达2亿贷款1亿
(三)**政府目前尚欠金桥置业工程款8000万元金桥公司已省**市等领导沟通**市政府已作出回应期安排资金金桥置业
5提供保证方式：
（）关联企业**市医药集团限公司提供保证担保
（二）**东方重工限公司提供保证担保
（三）江苏金桥置业限公司整体股权转修改公司章程变更工商登记
（四）法定代表徐成刚夫妇承担限连带责保证担保
（五）提供**市副处级公务员承担限连带责担保
三企业营财务分析
1财务报告质量：企业提供三年2009年14月财务报表中20062008年度财务报表已**玎佳会计师事务限公司审计出具保留意见审计报告财务报告质量基接受短期拆业务期财务数未三月营情况分析判断未审计记录2007年度前年度财务报告作参考作分析
2资产负债结构：
企业目前总资产27102万元中流动资产21102万元占778固定资产净值6000万元占222流动资产中存货16692万元目前建工程占流动资产79 项负债8272万元全部流动负债中短期款1400万元**工商银行贷款
3销售盈利力分析： 单位：万元
财务率
销售收入
毛利率
净利率
总资产报酬率
净资产收益率
08年度
5633
228
923
55
817
09年1月
628
148
62
09年2月
954
151
61
09年3月
1483
153
50
09年4月
2107
151
469
行业均
22
42
1
6
企业毛利率接受水净利率高行业均资产报酬率净资产收益率指标显示高行业均总体说企业盈利力较净利率指标09年月降趋势降幅度
4偿债力分析：
财务率
资产负债率
资产净值负债率
流动率
速动率
息税前利润保障率
08年度
314
457
248
05
43
09年1月
31
445
25
05
4
09年2月
31
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052
345
09年3月
305
439
254
051
37
09年4月
305
43
255
053
41
行业均
72
129
13
02
36
资产负债率指标远低行业均净资产负债率然企业长期偿债力充沛流动性指标远高行业均房产企业说资产负债结构较理想期偿债力较强利息保障倍数较稳定
5资产运作效率：
财务率
总资产周转率
应收账款周转率
应付账款周转率
存货周转率
08年度
20
949
146
24
09年1月
27
115
191
33
09年2月
21
51
145
25
9年3月
22
49
15
255
9年4月
23
525
162
27
行业均
20
45
32
67
企业总体资产理效率接行业均较稳定应收账款周转率高行业均说明企业应收账款理水较09年初出现总体降趋势应付账款周转率低行业均企业占供应商资金力偏低客观容易造成身流动资金紧张存货周转速度明显较低占行业均半
说明企业存货周转时间长造成量流动资金占企业资金紧张产生紧迫融资需求重原
6现金流量分析：
企业提供2008年度现金流量表显示现金净流量2259万元中营活动现金流入3523万元流出5509万元营活动现金净流量1985万元企业营活动现金流入已足应付现金流出投资活动现金净流量798万元筹资活动现金净流量524万元总现金净流量2259万元企业通适度扩筹资增加负债足应付现金总流出需流动资金出现极度紧张局面
财务结：
企业具较稳定盈利力整体偿债力较强
资产运作效率偏低尤流动资产理力降较快产生流动资金紧张原
四款力担保分析：
1企业目前正常销售收入水均月收入526万元未3月款源显然足**两项目预计销售收入3200万元未3月全部实现确定性
2**项目获工商银行项目开发贷款授信4500万元中3000万元已位中国工商银行江苏省分行工银苏贷审（2009）118号信贷审批书余1500万元贷款项目进度逐步落实续建工程抵押分步监督该贷款位作款源确定性较
3**项目属银行项目开发贷款已作前期协调具备成功性目前尚实质性进展
4**政府欠款8000万元具体偿日期未定
5担保措施预见第二款源包括
(）**未作规划110亩净35万亩作价预计3850万元收入基确定
(二）**市医药集团限公司保证担保该企业总资产7408万元中固定资产净值1356万元应收账款2708万元存货1820万元具备部分流动资产保证力欠充沛负债规模4245万元包括银行贷款2280万元全部固定资产抵押企业全年销售收入9850万元净利润221万元资产负债率573净资产部分3163万元应属具备定保证力期现金保证力强
(三）**东方重工限公司保证担保该企业成立2004年1月注册资5000万元股东结构：施**4600万元占股92李玉兰400万元占股8企业营业务港口机械起重机械船舶分段船舶机械制造型构件配套生产吊装安装等企业年销售收入26172万元利润总额4596万元总资产25152万元中固定资产10712万元负债12232万元资产负债率486者权益部分12920万元具定保证力
(四）江苏金桥置业限公司整体股权转企业总资产27102万元资产负债率31净资产18830万元总体保障力充沛
结：
该企业未23月总体款力强第款源偏弱第二款源较充沛
五风险控制方案：
根前述调查分析情况应制定强劲风险控制措施确保企业款力款意愿出现利情况时成迅速高效处置切已控资源实现损失损失化具体包括：
1江苏金桥置业限公司股份转户方名包括修改公司章程办理工商登记该企业出现客观违约情况第时间决定处置方案处置方案实施法律障碍目前预定处置方案包括迅速转二期尚未规划110亩土已规划242亩土整体开发项目
2办理金桥置业股权转手续分步投放资金落实金桥置业整体股权转法定手续情况先行投放款400万元企业办理**项目公司资产项目申报变更手续土等资产江苏金桥置业控股**项目公司手续完成进步办理**项目公司外两名股东股权转手续完成行投放3100万元款
3**市医药集团限公司**东方重工限公司签署保证担保合款出现违约情况时两家正常营企业迅速提起诉讼作诉前保全准备
4徐成刚夫妇作限连带责保证**市公务员—中央门街道办事处限连带责保证通保证担保限度防止观违约情况发生
5**工程建筑承包方须出具放弃建筑工程优先受偿权承诺声明担保法规定法定优先受偿权中包括建筑工程施工承包企业情形特该项目建筑施工许证中明确施工承包方江苏鲁神建筑工程限公司实考察中发现应江苏金桥置业限公司属关联企业须事先取消权利防止款利法定权利施工承包合确定金额付款方式等抗方处置变现方案实施
二00九年六月十六日
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