加强房屋测绘理 确保登记准确权威
杨开豫
年着房价节节攀升业维权意识断增强商品房面积缩水问题成住房消费投诉热点商品房销售理办法（中华民国建设部令第88号）第二十条合约定面积产权登记面积发生误差处理方式作出相关规定面积误差公摊面积清现象然严重
市某项目例2009年开发商未取预售许证前开始外售房购房开发商签订购房合中购房屋建筑面积进行约定该面积开发商行计算年开发商办理预售证拟购房重新签订正式商品房买卖合委托市房产测绘队进行商品房面积（预）测算前开发商行计算房屋建筑面积方法误导致商品房（预）测算面积超出原合约定面积10方米左右购房怀疑开发商违规时测绘结果表示质疑甚引发集体访社会产生影响
鉴种情况文市测绘工作关情况作介绍
市房屋测绘工作基情况
房屋测绘房屋登记工作基前提确保房屋测绘科学性权威性维护业开发企业正权益市房局房产测绘队断加强测绘队伍建设软硬件建设完善质量理体系质量理制度严格执行国家关技术标准采取项措施
1．加强测绘队伍建设市房产测绘队成立1998年隶属市房产理局丙级测绘资质现专业技术员9工程师3助理工程师6加强测绘队伍建设市房产测绘队积极参加中国房产籍测量委员会省建设厅组织GBT17986房产测量规范专业培训接受规范编写专家授课讲解严格规范实施作业坚持持证岗测绘队全体员工参加省测绘局组织房产测量员培训取高级房产测量员房产测量员证书2004年开始连年全市开发企业营理座谈会采取授课方式测绘队专业技术员授课开发公司广工程技术员讲解GBT17986房产测量规范种种举措收社会反响
2．构建数字测绘台购置GPS全站仪手持式激光测距仪等专业设备配合市房屋交易权属理工作市房产测绘队积极开展房产调查面积测算分户图测绘计算成果产生全部纳入计算机系统理2009年**南方公司合作投资开发**市房产测绘信息理系统房测友CS服务器模式AUTOCAD图形台型关系数库SQL数库台研发外业测绘数采集房屋测绘制图房屋面积分摊计算结果检查成果审查成果图成果报表输出等融体数字房产测绘解决方案2010年购买南方公司GPS独立连续运行参考站建设永久性连续观测GPS定位基准站观测墩建立提供基准站网络服务网络系统购置移动站步开展市房产基础测绘工作实现精准定位图房快速范围施测市房产理信息系统构建升级完善创造条件
3严格标准流程严格遵守中华民国测绘法国家标准房产测量规范（GBT17986）积极制订完善工作制度汇编质量理手册采先进技术先进设备提高测绘技术水时实行队长负责外业分工质检关作业流程加强测绘工作规范化理队长负责全队理技术规范组织实施外业组负责接受项目全程施测现场明确落实房产调查容建筑物外观总体查实测记录原测量程注意事项绘图等五方面进步规范测绘生产作业流程业组负责绘图面积分摊计算技术报告书撰写质检组负责二级检查测绘成果检查验收岗位员相互配合互相监督分工合作责形成承接业务组织准备技术设计生产作业质量检验交付作业流程限度避免素测绘成果影响
4．完善质量保证体系市房产测绘队施测方案外业记录业计算成图技术总结严格关杜绝规范行业组房产测绘成果进行初审初审基础质检组提交审核质检组测绘项目实行业全查外业机抽样必时质检组特殊项目进行全程审核合格退回送检员重测建立健全成果资料文件材料形成积累整理汇交档制度测绘项目完成周完成档整理工作导入图形数库基实现测绘成果理标准化规范化现代化
二商品房面积测算
服务消费者开发企业市结合商品房预售理制度关规定实行房产二次测绘制度竣工前预售阶段预测绘竣工交房阶段实测绘
1．预测绘商品房进入预售环节开发商市房局房产测绘部门申请房屋面积预测房产测绘部门根开发商提供建筑施工设计图纸相关资料房产测量规范（GBT1798612000）关房屋建筑面积测算成套房屋建筑面积面积分摊等规定直接进行绘图计算出具包括预测房屋分层面图房屋建筑面积计算成果表预测成果预测成果通房产测绘信息理系统直接导入商品房合网备案系统作商品房预售许商品房合备案建工程抵押预告登记重
2．实测绘商品房竣工验收合格开发商持关建设手续建筑施工设计图市房局房产测绘部门申请房屋面积实测规划消防竣工备案证等方面手续齐全符合办理房屋产权前提测绘队现场入户实勘丈测量复核图纸进行绘图计算出具包括实测房屋分层面图房屋建筑面积计算成果表实测成果该成果通房产测绘信息理系统直接导入房屋登记系统作房屋登记办理房屋产权终
市房局房产测绘部门二次测量确定房屋面积准确权威然住房消费者开发商测绘面积异议委托国家认定房产测绘成果鉴定机构进行鉴定
三房屋面积误差成
少住房消费者疑问然房局测绘队介入专业测绘什购房程中初合约定面积终结算房款时产权登记面积间存误差？结合市商品房销售情况房屋面积误差概括两种情况
1．开发建设程中规划变更施工误差等造成房屋面积误差执行严格程序标准房产测绘身完全避免误差者说存误差误差测量规范认方均接受程度开发建房程中会存规划设计变更施工误差等预知素造成预测面积实测面积设计变更导致面积发生变化开发商应变更确立日起10日书面通知购房老百姓购房屋面积解商品房销售中建筑面积计价事应合中约定套建筑面积分摊建筑面积约定面积发生误时处理方式避免必矛盾纠纷
2．开发商行计算面积房产测绘部门提供面积出入造成误差部分开发商未达预售条件时违规销售房屋面积未专业部门预测销售协议约定房屋面积开发商行计算计算方法错误等原协议约定面积测绘结果符避免种面积误差消费者购房时定认真查验五证国土证建设工程规划许证建筑工程施工许证商品房预（销）售许证房产开发企业资质证企业法营业执特商品房预（销）售许证取商品房预（销）售许项目开发商够根房屋测绘部门出具预测面积市房产理局申请办理商品房合备案手续合约定面积国标规范计算真实数会终房产办证面积存较出入
四房屋公摊部位认定公摊面积计算
房屋公设施部位确定？公摊面积计算？住房消费者关心问题住房消费者签订合办理房产登记办证时具备相关专业知识房产测绘部门出具房屋测绘结果心存疑虑甚产生必误解
房屋建筑面积计算两方面公摊部位房屋图纸规划设计容确定二房产测量规范（GBT1798612000）房屋面积计算分摊方法规定
建筑面积容包括：电梯井道井楼梯间垃圾道变电室设备间公门厅道室值班警卫室等整幢服务公房理房建筑面积包括套公建筑间分隔墙外墙（包括山墙）水投影面积半建筑面积独立室车棚车库幢服务警卫室理房作防工程室计入建筑面积
2建筑面积计算建筑面积例分摊计算公式：
δＳi＝Ｋ•Ｓi
K（ΣδＳi）ΣＳi
式中：Ｋ——面积分摊系数Ｓi——单元参加分摊建筑面积方米δＳi——单元参加分摊分摊面积方米ΣδＳi——需分摊分摊面积总方米ΣＳi——参加分摊单元建筑面积总方米
具体计算方法整幢建筑物建筑面积扣整幢建筑物套套建筑面积扣已作独立室车棚车库幢服务警卫室理房防工程等建筑面积整幢建筑物建筑面积市场常见高层商住楼例楼体半外墙核心筒屋顶电梯机房屋面消防梯等均属公摊部位应计入成套房屋建筑面积
具体计算程中房产测绘部门会区分分摊级序首先根住宅商业等功建筑面积全幢建筑面积分摊成住宅商业两部分住宅部分分摊全幢建筑面积商业部分分摊全幢建筑面积然住宅商业部分分摊面积进行分摊中：
住宅部分：分摊幢建筑面积加住宅部分身建筑面积公式套建筑面积分摊计算套房屋分摊面积
商业部分：分摊幢建筑面积加身建筑面积层套建筑面积例分摊层作层建筑面积部分加层建筑面积中层总建筑面积然根层套房屋套建筑面积例分摊套求出套房屋分摊建筑面积
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杨开豫
年着房价节节攀升业维权意识断增强商品房面积缩水问题成住房消费投诉热点商品房销售理办法（中华民国建设部令第88号）第二十条合约定面积产权登记面积发生误差处理方式作出相关规定面积误差公摊面积清现象然严重
市某项目例2009年开发商未取预售许证前开始外售房购房开发商签订购房合中购房屋建筑面积进行约定该面积开发商行计算年开发商办理预售证拟购房重新签订正式商品房买卖合委托市房产测绘队进行商品房面积（预）测算前开发商行计算房屋建筑面积方法误导致商品房（预）测算面积超出原合约定面积10方米左右购房怀疑开发商违规时测绘结果表示质疑甚引发集体访社会产生影响
鉴种情况文市测绘工作关情况作介绍
市房屋测绘工作基情况
房屋测绘房屋登记工作基前提确保房屋测绘科学性权威性维护业开发企业正权益市房局房产测绘队断加强测绘队伍建设软硬件建设完善质量理体系质量理制度严格执行国家关技术标准采取项措施
1．加强测绘队伍建设市房产测绘队成立1998年隶属市房产理局丙级测绘资质现专业技术员9工程师3助理工程师6加强测绘队伍建设市房产测绘队积极参加中国房产籍测量委员会省建设厅组织GBT17986房产测量规范专业培训接受规范编写专家授课讲解严格规范实施作业坚持持证岗测绘队全体员工参加省测绘局组织房产测量员培训取高级房产测量员房产测量员证书2004年开始连年全市开发企业营理座谈会采取授课方式测绘队专业技术员授课开发公司广工程技术员讲解GBT17986房产测量规范种种举措收社会反响
2．构建数字测绘台购置GPS全站仪手持式激光测距仪等专业设备配合市房屋交易权属理工作市房产测绘队积极开展房产调查面积测算分户图测绘计算成果产生全部纳入计算机系统理2009年**南方公司合作投资开发**市房产测绘信息理系统房测友CS服务器模式AUTOCAD图形台型关系数库SQL数库台研发外业测绘数采集房屋测绘制图房屋面积分摊计算结果检查成果审查成果图成果报表输出等融体数字房产测绘解决方案2010年购买南方公司GPS独立连续运行参考站建设永久性连续观测GPS定位基准站观测墩建立提供基准站网络服务网络系统购置移动站步开展市房产基础测绘工作实现精准定位图房快速范围施测市房产理信息系统构建升级完善创造条件
3严格标准流程严格遵守中华民国测绘法国家标准房产测量规范（GBT17986）积极制订完善工作制度汇编质量理手册采先进技术先进设备提高测绘技术水时实行队长负责外业分工质检关作业流程加强测绘工作规范化理队长负责全队理技术规范组织实施外业组负责接受项目全程施测现场明确落实房产调查容建筑物外观总体查实测记录原测量程注意事项绘图等五方面进步规范测绘生产作业流程业组负责绘图面积分摊计算技术报告书撰写质检组负责二级检查测绘成果检查验收岗位员相互配合互相监督分工合作责形成承接业务组织准备技术设计生产作业质量检验交付作业流程限度避免素测绘成果影响
4．完善质量保证体系市房产测绘队施测方案外业记录业计算成图技术总结严格关杜绝规范行业组房产测绘成果进行初审初审基础质检组提交审核质检组测绘项目实行业全查外业机抽样必时质检组特殊项目进行全程审核合格退回送检员重测建立健全成果资料文件材料形成积累整理汇交档制度测绘项目完成周完成档整理工作导入图形数库基实现测绘成果理标准化规范化现代化
二商品房面积测算
服务消费者开发企业市结合商品房预售理制度关规定实行房产二次测绘制度竣工前预售阶段预测绘竣工交房阶段实测绘
1．预测绘商品房进入预售环节开发商市房局房产测绘部门申请房屋面积预测房产测绘部门根开发商提供建筑施工设计图纸相关资料房产测量规范（GBT1798612000）关房屋建筑面积测算成套房屋建筑面积面积分摊等规定直接进行绘图计算出具包括预测房屋分层面图房屋建筑面积计算成果表预测成果预测成果通房产测绘信息理系统直接导入商品房合网备案系统作商品房预售许商品房合备案建工程抵押预告登记重
2．实测绘商品房竣工验收合格开发商持关建设手续建筑施工设计图市房局房产测绘部门申请房屋面积实测规划消防竣工备案证等方面手续齐全符合办理房屋产权前提测绘队现场入户实勘丈测量复核图纸进行绘图计算出具包括实测房屋分层面图房屋建筑面积计算成果表实测成果该成果通房产测绘信息理系统直接导入房屋登记系统作房屋登记办理房屋产权终
市房局房产测绘部门二次测量确定房屋面积准确权威然住房消费者开发商测绘面积异议委托国家认定房产测绘成果鉴定机构进行鉴定
三房屋面积误差成
少住房消费者疑问然房局测绘队介入专业测绘什购房程中初合约定面积终结算房款时产权登记面积间存误差？结合市商品房销售情况房屋面积误差概括两种情况
1．开发建设程中规划变更施工误差等造成房屋面积误差执行严格程序标准房产测绘身完全避免误差者说存误差误差测量规范认方均接受程度开发建房程中会存规划设计变更施工误差等预知素造成预测面积实测面积设计变更导致面积发生变化开发商应变更确立日起10日书面通知购房老百姓购房屋面积解商品房销售中建筑面积计价事应合中约定套建筑面积分摊建筑面积约定面积发生误时处理方式避免必矛盾纠纷
2．开发商行计算面积房产测绘部门提供面积出入造成误差部分开发商未达预售条件时违规销售房屋面积未专业部门预测销售协议约定房屋面积开发商行计算计算方法错误等原协议约定面积测绘结果符避免种面积误差消费者购房时定认真查验五证国土证建设工程规划许证建筑工程施工许证商品房预（销）售许证房产开发企业资质证企业法营业执特商品房预（销）售许证取商品房预（销）售许项目开发商够根房屋测绘部门出具预测面积市房产理局申请办理商品房合备案手续合约定面积国标规范计算真实数会终房产办证面积存较出入
四房屋公摊部位认定公摊面积计算
房屋公设施部位确定？公摊面积计算？住房消费者关心问题住房消费者签订合办理房产登记办证时具备相关专业知识房产测绘部门出具房屋测绘结果心存疑虑甚产生必误解
房屋建筑面积计算两方面公摊部位房屋图纸规划设计容确定二房产测量规范（GBT1798612000）房屋面积计算分摊方法规定
建筑面积容包括：电梯井道井楼梯间垃圾道变电室设备间公门厅道室值班警卫室等整幢服务公房理房建筑面积包括套公建筑间分隔墙外墙（包括山墙）水投影面积半建筑面积独立室车棚车库幢服务警卫室理房作防工程室计入建筑面积
2建筑面积计算建筑面积例分摊计算公式：
δＳi＝Ｋ•Ｓi
K（ΣδＳi）ΣＳi
式中：Ｋ——面积分摊系数Ｓi——单元参加分摊建筑面积方米δＳi——单元参加分摊分摊面积方米ΣδＳi——需分摊分摊面积总方米ΣＳi——参加分摊单元建筑面积总方米
具体计算方法整幢建筑物建筑面积扣整幢建筑物套套建筑面积扣已作独立室车棚车库幢服务警卫室理房防工程等建筑面积整幢建筑物建筑面积市场常见高层商住楼例楼体半外墙核心筒屋顶电梯机房屋面消防梯等均属公摊部位应计入成套房屋建筑面积
具体计算程中房产测绘部门会区分分摊级序首先根住宅商业等功建筑面积全幢建筑面积分摊成住宅商业两部分住宅部分分摊全幢建筑面积商业部分分摊全幢建筑面积然住宅商业部分分摊面积进行分摊中：
住宅部分：分摊幢建筑面积加住宅部分身建筑面积公式套建筑面积分摊计算套房屋分摊面积
商业部分：分摊幢建筑面积加身建筑面积层套建筑面积例分摊层作层建筑面积部分加层建筑面积中层总建筑面积然根层套房屋套建筑面积例分摊套求出套房屋分摊建筑面积
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