企划篇
营销策划座桥连着产品消费者座桥决彩虹桥美丽捉摸认座桥架准架应该坚持策划源产品高产品时传播策划更产品基础
目录：
企划篇
企划思路
二 企划缘起
三 品牌策略思考建议
四 区域消费者心理权重预测分析
五 目标客户成分消费动机分析
六 推广案名缘起
七 推广核心概念
八 广告总精神
九 新华世纪园企划思路卖点收集提炼流程图
十 建材篇
十 导视策略篇
十二 售楼处策略
十三 样板房选择思路策略
十四 样板区策略
企划思路
新华世纪园—— 企划缘起思考流程图
品牌策略
企划缘起
企划思路
目标客户成分消费动机分析
客户权重分析
案名缘起
推广核心概念
广告总精神
二企划缘起
新华世纪园营销策划操作目通专业服务发展商提供独专业市场分析预估便发展商够原基础更握整房产市场时希通专业企划策略帮助发展商树立企业楼盘间品牌效应进发展良口碑环环相扣前期工作够更发展商服务做坚实铺垫工作更希发展商通新华世纪园起点带更加美发展前景
销售前做系列准备工作市场分析市场定位价格定位等等销售起着关重评估作切前期工作终目楼盘实际销售中够创造良销售业绩
三品牌策略思考建议
（） 品牌建立思考缘起
目前着海整体房产市场开发逐渐趋成熟整体房产市场竞争环境日益激烈路房产发展商越越注重身品牌市场效应推广力度便吸引更消费者注意时现购房者购房行正日趋理性化理智化房产商品牌宣传尤显重目希通详专业策划方式推广手段帮助发展商确立身形象房产市场消费者心中认知度通品牌确立促动身项目销售力度终达发展商预期销售目
例：深圳万科集团创业始终坚持树立公司品牌房产市场形象通形资产积累消费者群体中建立良口碑形成形产业化资营公司带丰厚财富回报
例：易通房产公司全程策略伙伴努力坚持独特营理念树立良公司品牌形象创造独墅苑二期75天100销售销售佳绩现已苏州房产市场消费者群体中形成良口碑房产开发销售蒸蒸日
（二） 建议
1整新华世纪园产须导入公司整体CI系统包括4方面容：
1） 开发商前发展历史进程进行整合
2） 导入企业理念识——MI
3） 导入企业法识——BI
4） 导入企业形象识——VI
2 品牌发展商形象定位
根发展商长远规划（设立公司海总部）立足海房产市场必制定长远发展规划便形成连动开发建设产业化运作营厚实市场知名度
（关品牌策略建议发展商需外商讨提供相关容详细提案）
四区域消费者心理权重预测分析
缘起：
竞争案分析消费者分析案分析三者进行结合分析通百分百权重形式表现出目案楼盘方面进行分析找目标消费者权重方面企划中进行提升优化销售做前期铺垫
（） 新华路区域消费群体心理权重预测
规划
设计单位
环境
单体设计
房型
建材
周边商配
25
10
25
12
8
7
20
会
区配套
气
品牌效应
文环境
理位置
竞争案
合计
10
10
5
3
5
10
30
100
（二） 新华路区域消费群体心理权重分析
规划25：
规划区灵魂创意方目标购房者社区规划重视规划环境生活
设计单位5：
设计利目标购房者盲动心理购房者定影响力果没名牌设计单位话避提
环境25：
环境目标购房者购房心理影响程度环境坏直接影响居住舒适身体健康作卖点分析提炼通突出区绿化重（新华路唯拥超40绿化率型住宅区）营造目标购房者倾心环境整体售价提升起重作预计占权重25
单体设计12：
着重突出外立面幽雅格调新华路整居住氛围协调张扬建筑风采立面效果方面引导目标购房者方面应着重颜色冷暖度面砖等方面搭配视觉效果定程度关系客户喜程度
房型15：
房型目标购房者说重关系居住布局合理否等问题建议发展商根市场真正需求进步优化组合目前房型配置便销售中通房型优势强化消费者认度
建材7：
方面关系目标购房者购房生活质量弥补足应努力提高建材质量建筑质量关努力做楼盘整体售价拉升非常重
周边配套5：
方面关系目标购房者购房生活方便问题直接性强权重预计占5
会10：
根案区域整体统计分析区域言区身拥独立会寥寥案2670方米会销售宣传推广方面卖点引导消费者购买动起整体售价全面拉升
区配套10：
区方面配套齐全拥良物业服务目标购房者非常重买房生活辅助作方面建议面产品定位篇作详细分解希通优化区配套组合进行提炼拉升终起拉升整体售价作
气5：
气售房基础聚集更气销售策略利执行事情服务非常变素预计5
品牌效应3：
目前目标购房者仅产品身关心楼盘发展商求金牌开发商做楼盘重点参物（：万科形成名牌象征开发楼盘热销然年逐步积累成绩）进行提炼提升整体销售应初步成效
文环境15：
文环境消费者衡量楼盘坏直接门里预定15坏通新华路相高雅幽静文居住环境拉升吸引更购房者注意力方面原影响预定5
理位置25：
区域言案整体理位置理想段理位置坏直接影响消费者购买欲位置素会楼盘产生定利素预计会25
竞争案30：
周围竞争案击较相部分竞争楼盘产品较成熟目标购房群体相种利情况会运独特整体包装策略 产品进行整合 做拉升整体售价预计竞争案负面素定30
（三）分析
规划：
整新华路建筑规划案规划环境商配优势分占252520例案推广中媒体宣传重点应该放区整体规划（体现出区域唯规模接30000方米现代时尚社区）新华路独文化底蕴案区域商配优势
区环境：
作案优势区绿化40高绿化率案区域绝仅广告推广提升5左右优势
房型：
案总推出三力房型中70市场需求三房式（面积略微偏需单价合理百分控制免单价偏高造成总售价抬高）外占15复室二房式较合理房型配相楼盘（：申亚新华府）言面积控制较理想时通房型需求分析三房式房型会未市场需求力房型确信通案房型进步合理优化定会案销售中利点
建材：
建材选择坏否必影响入住居民切身利益客户深层次解楼盘建造质量通建材品质宣传提升案市民心中形象时成案销售推广阶段卖点
周遍商配：
齐全公建配套设施案够消费者认力点势必会成案吸引客户相利宣传推广资
区会：
会直接感觉高档案竞争楼盘受土开发面积制约法仅占面积造成规摸区会案必须充分利会优势前提定位合适否直接关系案销售推广中处位置否利
区配套：
良区居家服务区智化现消费者购置房屋衡量标准区配套坏区整体形象提高价格定位起推波助澜作
文环境：
案区域独文化底蕴区域势必会案推广销售方面带10优势
理位置：
段永远制约楼市房价绝素案然处新华路已处新华路末端位置时轻轨紧邻定程度加案销售推广难度较利素
竞争楼盘：
案区域处位置较理想势必会成竞争楼盘突出身楼盘优势时会直强调案说销售期间相利制约素
五目标客户成分消费动机分析
缘起：
房产市场根基购房消费者组成案销售基础目标客户构成锁定目标群体进行成分分析购买动机剖析更关键节点时通目标消费群体方面信息收集分析案市场定位确立供证参解终确立目标消费群体广告诉求象
解析：
）
客户源：徐汇区长宁区（虹桥开发区）静安区（案区域相接壤部分）
客户身份：外企企业高级白领阶层
年龄段：30—35岁间
消费动机：1结婚改善住房环境需求
2较高月收入居住环境更高需求住宅改变生活方式重途径
3事业成想通购置较高档楼盘亲朋友展示实力
户型需求：年龄关系否已结婚需求面积基应130方米左右（三房厅二房二厅）
诉求点——区文化氛围（高级会）高尚居住环境（新华路居住氛围）便捷交通（轻轨）距离（淮海路徐家汇）商业中心绝半
二）
客户源：徐汇长宁（距离案5公里半径）静安（案区域接壤区）
客户身份：私营业企业代表
年龄段：35—50岁间
消费动机：1希通二次置业进步改善居住条件
2职务变动需重新置业次置业
户型需求：类购房者购房时家必须考虑需求房型应复式三房
诉求点——体现位身份高雅社区私家高级会完善物业服务
三）
客户源：市周边区域外省市区域辅
客户身份：外沪投资营者
年龄段：3545岁间
消费动机：1类客户生意素必须海套符合身份住宅
2具定济实力算通海商购房终促成全家起落户市
户型需求：类购房者身处乡区完全性配套设施完善物业理考量购买素房型般应复式三房式等较房型
诉求点——完善高尚区良物业理便捷出行交通商业中心
四）
客户源：区域周边范围
客户身份：新华路生活氛围客户群
年龄段：3555岁间
消费动机：1年心愿怀恋新华路生活氛围
2新华路区域生活氛围
户型需求：类购房者房型需求通常会100方米（二房二厅）
诉求点——高雅居住环境
五）
客户源：东华学交通学类学校
客户身份：教职员工等
年龄段：3050岁间
消费动机：1改善居住环境
2考虑工作便利等素
户型需求：类购房者通常会分成两类类老夫妻新婚夫妇代表房型需求基二房二厅类全家居住房型需求基会三房
诉求点——怀旧文化完善物业理
六）
客户源：区域周边范围
客户身份：读海高校外留沪学生
年龄段：3040岁间
消费动机：购置房产身居住
户型需求：类购房者通常会二房
诉求点——家感觉
七）
客户源：新华路辐射区域
客户身份：文化
年龄段：3055岁间
消费动机： 1工作需决定重新置业二次置业
2中新华路文化氛围居住环境决定该区域置业次置业
户型求：类购房者通常选择二房三房
诉求点——新华路文化底蕴
六推广案名缘起
推广名够充分表现房产项目特征涵够体现出楼盘品质
感推广名通广告推广快消费者认接受方提供三
推广名供参考：
1 优扬时代缘起： 提出优扬时代希略微软化点新华世纪园
案名硬度优秀优通常悠扬悠希宣传强化案处位置优势文化氛围浓郁二扬意宣扬新华路文化名街文底蕴渲染午新华路咖啡梧桐幽雅环境中衬托出品质生活时希通
案东华学院区街进步衬托出区周边文化氛围吸引消费者关注
2梧桐季节缘起： 首先希软化案名硬度时希通新华路梧桐特色渲染引起消费者幽雅生活种进步加深案区域生活氛围渲染力度
3午风景缘起： 顾名思义午渲染新华路午生活风情——宁静幽雅恬静风景希通午新华路环境描述引伸出案绿化环境花语言美类生命中缺少事物树类制造清新空气守护神利鲜花绿荫住宅区带生活环境朦胧感觉带动消费者遐想
七推广核心概念
通面客户定位分析量市场调研证案产品细化提升提出针案核心推广概念希树立案产品区域独特生活品质居住环境生活品位
新华路贵族
优扬时代——新古典义演绎新华路贵族
新华路具体表现方式：
1 通新华路宁静生活环境进行描述
2 通广告等推广形式点缀出新华路独景观特色
3 突出作文化街深厚文化底蕴
4 鉴海国际电影节展办渲染突出案区域优势
5 营造种高雅时尚生活圈感性理念
贵族具体表现方式
1 季节变换中悠扬音乐迎送您天
2 高雅VIP区会您全家唯
3 性化物业理完善配套社区服务
4 重保安系统保护您全家天
5 合理分隔居住空间更加宽敞舒适生活空间
6 智化社区网络世界您
八广告总精神
广告总精神楼盘卖点进行提炼揉成精髓整楼盘推广推广基准广告总精神推出进步拉升案楼盘形象房产销售奠定基础
核心概念提炼：
拥抱东华学府优雅气质扬溢新华路异国情调——优扬时代
九新华世纪园企划思路卖点收集提炼流程图
建筑规划卖点收集提炼
发展商背景收集提炼
板块卖点收集提炼
物业理会卖点收集提炼
周边配套交通发展前景卖点收集提炼
环境规划卖点收集提炼
建材卖点收集提炼
导视策略收集提炼
房型卖点收集提炼
媒介策略收集提炼
（）发展商理念篇
卖点概念提炼：市集团公司全力造新华路新贵
1 创造适宜生活空间造低密度时尚生活造生态社区直追求现代住宅理念
2 房子成生活文化部分住宅成您身份代言词房子价值建筑身简单
（二）建筑规划篇{新贵族生活基础}
1 社区规划卖点分析
概念提炼：
伫立新华路回味昔日荣耀日市生活全新白
整块南新华路北市区中央干道延安路立体高架网络西面轻轨相伴规划兴建中七幢板式高层构成区域性型社区20题景观绿化设置位四号楼前时配合组团式绿化景观构成11000方米覆盖率达40区绿化项目车行路网环形干道组成行路网部分车行环道行道（包括深入单体支路）部分区轴区车行道环路路转弯处应考虑设置景观点棵树型雕塑块奇石等国家关规定区停车位配置少户数50目前较高配置区例已达80项目总户数382户总停车位269占总户数7014项目面停车位建议采植草砖形式时停车位旁车辆出入道路交叉口莫设置童游戏场景观布置7号楼4号楼8号楼区会享题绿化外楼宇间干独成体系型组团绿化景观品区进行机分隔中难出1号楼2号楼3号楼5号楼位置相外三楼盘讲日视觉受定影响
2 建筑立面风格
概念提炼：感受新古典海派生活风情
综述：
区整体诉求新古典建筑义风格重视外墙立面塑性色彩搭配需注意会立面改造会属旧楼翻新外立面改造需区性时充分考虑功前提应该区柔延续衔接避免视觉产生较差异感破坏区整体效果
建议：
窗玻璃
窗作建筑相重组成部分室室外交流空间窗透入阳光引入景色开窗位置房间光线着相影响窗套窗体身颜色线条外立面贡献估量运会取意想结果项目窗采彩铝喷塑材质色彩选择墨绿色亚光宜彩铝材质纤巧精致项目立面沉稳风格出入建议厚重古朴窗套增强窗质感配合整体风格色彩处理建议局部墙体色彩相协调考虑相色系面砖部分部位凸窗处理：凸窗产生窗台外立面定影响窗台容易产生雨水印记凸窗台处理加考虑窗台两侧剪切应力集中区域防止部位开裂漏水项目定位中高档建筑玻璃建议采5mm绿色浮法玻璃双层玻璃
阳台工艺
项目阳台宜铁艺栏杆局部结合仿天然石材实体墙造型宜简洁古朴实建议玻璃等较喧哗材质应亚光质感佳栏杆防锈工艺应重视免出现物业理困难外观破坏成允许建议采碳锻A3钢材料铁艺注意阳台单体连接部位受力产生裂缝问题现浇楼板原该部位出现裂缝极易引起楼天花板墙体连接部位渗水考虑增加防水措施加强该节点结构处理
腰线
腰线高度考虑两种方式：1）层部位仿石涂料颜色青灰色天然石材黄红色宜仿石形状建议采30*60mm2）仅余顶层越层采较浅颜色采深色外墙涂料做腰线腰线色块中应穿插颜色出挑宽度适合横线条集中视线破单调海较潮湿腰线部位采涂料防潮防水等工艺需仔细推敲免交房出现必麻烦
室外道
海四季分明冬季低气温零暴露室外道道较少基雨水污水透气空调机出水种中前两种定设置北面空调机出水需配合空调机位设置会部分出现南立面考虑量安装东西侧面墙体道细般会影响立面效果室外道需考虑老化问题目前般采upvc道建议品牌选择慎重考虑特殊需采带保暖层道烟道防止油烟倒回问题定户家排烟出口处装止逆阀屋顶出烟口安装防风挂板屋顶部位出烟口设置位置形状考虑配合整体风格
空调机位
空调机位应设立立面较隐蔽方面需考虑空调送风距离长时需满足空调散热通风求建议空调机放家阳台然外立面美观定贡献业说抗性较利实现阳台真正作建筑空调室外机外侧添加百叶帘较美观考虑散热影响程度外立面谐统建议空调搁板采钢筋混凝土材质搁板表面设置直角型预埋件做防锈处理利业安装空调方便牢固物业理便利建议空调数目估计充分考虑厅卧次卧需北面房间空调位置考虑然业安装空调时采三角支架极易生锈影响外观建议空调搁板空调排水间距离量满足般空调机带出水长度求然两段排水间接口极易断开引起麻烦
3 景观规划篇
1） 景观整体布局
产品分析：
总体说案景观规划题新海派设计风格通灵活构思形成题景观绿型组团式绿点缀景观相结合构成景观模式时通区中部（4号楼）楼栋底层架空手法弱化4号楼建筑位置案全局造成缺陷区前连贯性量避免4号楼处位置案整体延伸带缺陷
概念提炼：然谐生活空间
（三）环境规划概念总提炼
里您感受健康切空间求健康更强调空间健康存里健康法充分发挥执法性您身边空间严格度衡寸空间求做健康合格您生活充满阳光绿意生活空间里
总概念提炼：新华路唯拥超40绿化时尚市
（特建议：邀请专业知名环境设计师执笔）
（四）商配篇
分析：
区域拥相完善交通理优势：轻轨线延安路干道环线高架时紧邻名校资优区：东华学交通学相完善齐全区域生活配套优势紧邻虹桥淮海静安中山徐汇五商圈
概念提炼：成熟街区带应生活便利生活更轻松
（特提示：案正南面新华路隧道方东华学兴建座综合型拥游泳池等设施健身场馆）
（五）物业理篇（未展开工作概念提炼产品建议）
1区配套物业理建议{享受生活佳保证}
概念提炼：风雨阻贴心家
u 社区配套建议采散点式布局方法街商业街体育中心休闲街庭院中服务设施组成
u 社区配套部分作区业服务通物业理费方式营外部分作收费服务性项目业外员开放通收取服务费保证收支衡部分配套项目根实际需制定标准高低
u 项目物业理模式性化服务需增加更细节性化服务项目支撑
u 社区配套位置分布建议考虑物业理便利
u 司项目物业配套服务建议：
公服务项目（收取费）
专项配套偿服务
1二十四时保安消防车辆理
1项健身娱乐活动
2公场保洁
2餐饮酒吧
3公绿化园艺保养培植
3保健医疗
4住宅区生活垃圾收集清倒
4美发美容
5公设施维修保养
5提供型商务会议场服务
6电话访客留言转告
6传真复印字
7组织区业联谊活动
7园艺
8定时私家花园进行草坪修整杂草
8时孩童
9代收代缴水电费
9钟点清洁
10代收代缴线电视收视费
10老病护理
11代办报刊订阅收发邮件收发
11礼仪服务
12代出租车
12礼品速递（限市区）
13代聘司机
13代房屋
14代请保姆
14代理房屋租赁
15代请家教
15机动车辆清洗
16代请私保健医生
16住宅水电设施维修（免工费）
17代办暂住证
17住宅外墙清洗粉刷（免工费）
18代办保险
18四季暖房花卉供应代养护
19代订生日蛋糕花篮
20代聘装潢设计施工单位
21代订飞机轮船汽车火车票
22私宅报警器日常检查维护
23件物品搬运（区）
2区智化建议
概念提炼：生活原轻松安逸
A安保系统项目览表：
项 目
确定实施部分
定部分
红外线周界报警
确定实施
出入口重点区域监控系统
确定实施
访客讲系统
确定实施
家庭紧急报警系统
确定实施
电子训更
确定实施
B区理系统项目览表：
项 目
确定实施部分
定部分
宽带网
智卡通
车辆出入理收费理（会）
电子公告
提供种信息公告作客户联系工具
音乐（包括紧急广播）
动三表处理（包括昼夜电表）
目前闵行区没实施该项服务
净水设备（布线户提供设备）
定
洒水设备
垃圾处理设备
根项目览表司建议案智化配置分四系统：
1．媒体信息通讯服务
智化区部网络提供宽带网线电视中视网等公网接入
基功：提供话音通信模拟视频点播高速INTERNET接入
造功：提供数字视频广播视频点播（VOD）基准视频点播（NVOD）媒体服务
2．社区安全防范系统
完整社区安全防范系统包括区周界防范报警系统区重部位监控系统楼宇访客系统家庭安全防范报警系统巡更系统背景音响紧急广播系统车辆出入理系统
1）区周界防范报警系统
基功：住宅区周围设置红外线微波探测装置理机相连发现盗者动安保报警时显示具体路段方位理中心计算机动记录报警信息外报警系统应具备防止动物跨越造成误报警力
选功：闭路电视监控系统（CCTV）区周边实施监控必时实现区报警系统联网
2）家庭安全防范报警系统
基功：住户室户门阳台外窗配置便布防撤防报警系统室发生煤气泄漏火灾疑进入时会动发声发光报警警戒信号传理中心室设置家庭紧急求助报警钮
造功：家庭煤气（天然气）进气设置动开关发生泄漏时动报警切断进线家庭报警求助信息反映理中心时够动拨通事先设置系统通知关员
3）楼宇访客门禁系统
基功：安装具电控门锁安全防盗门讲式门禁系统
造功：楼宇访客门禁系统采视讲系统电控门锁钥匙开锁功外设置密码开锁功该系统区理中心联网出入情况进行记忆储存
4）区重部位监控系统
基功：通区出入口楼宇进出口消防通道停车场（停车库）供水供电重点部位设置探测器电视摄机实施联网信息存贮发现情况时理信息传输区安保值班部门
选功：实现区重部位监控系统110报警系统联网
5）巡更系统
选功：区相应位置设置巡更信息巡逻员装备电子巡更器理中心设置巡更系统巡逻员巡逻时间位置通理机记录显示进步强化巡逻员理
6）背景音响紧急广播系统
基功：区设置线广播系统备必紧急情况进行广播
选功：区线广播基础进步提高音质效果作日常区范围背景音乐优化区环境氛围
7）车辆出入理系统
基功：实行车分流前提通智卡等形式动识出入车辆动开合通道记录显示车辆停留时间进行动收费
选功：车辆出入控制理时车辆泊位实行联动控制理
3．社区服务物业理
1）楼宇设备监控系统：
基功：区输配电设备排水设备冷热源进行参数监视动控制路灯公区域明（包括道路景观冷光）设备进行监控监控电梯电梯出障时立显示障状态运行方楼层位置保持客联络通话
选功：
监视区供水质量
园林绿化实行浇灌动控制
监控设备运行维护进行集中理
电梯设置摄机
公设施集中控制信息相应理部门专业维修部门联网
2）社区服务物业理系统
基功：
三表出户采储值IC卡方式实现动计费目前赞成远程抄表公事业部门允许二造成二次收费难题
配置实计算机物业理软件实现区物业理计算机化服务收费区业情况等数库资料
区设立电子公告牌显示关公信息合物业理信息
选功：
区部实行IC卡卡通住户电子钱包区消费
区动抄表系统公事业理部门联网
区物业理信息区级物业理部门相关单位部门联网
住户网查询区物业理信息
网购物网阅读
4．家庭智控制系统
基功：家电器动远程控制容包括电话远程编码控制室线线遥控通家庭信息总线居室家电器进行智化控制
选功：通电话远程编码结合遥控装置时间程序实现空调电视灯具窗帘等家电器生活设施远程实施控制
（六）房型篇
概念提炼：心欲居住空间推窗景写意生活
房型分析：
二号楼B型：（单位：米）
总面积
客厅
餐厅
活动室
房1
房2
房3
2186
185
1672
1129
1092
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
46
425
715
156
586
198
优点：
1 客厅面宽达45米
2 餐厅客厅分隔明确
3 卧室餐厅客厅分集中区域做动静分区
4 三间房中两间房南
5 采凸窗观景范围更
缺点：
1． 餐厅暗厅
2． 分户门客厅间块区域法充分利
二号楼C型：（单位：米）
总面积
客厅餐厅
活动室
房1
房2
房3
约115
3848
1587
1224
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
693
715
527
198
优点：
1． 会客娱乐餐区休息区明确分隔开
2． 全部采凸窗观景范围更
3． 卧室较方正
4． 厨房做干湿分离
5．卧次卧通风状况良
缺点：
1 客厅面宽4米目前海购房者心目中该面宽偏
2．分户门生活阳台间进深太长会购房者带适感
五号楼B3型：（单位：米）
总面积
客厅餐厅
活动室
房1
房2
房3
约140
376
1702
1064
143
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
529
450
726
176
580
198
优点：
1． 客厅面宽达44米
2． 客厅方正
3． 餐厅客厅分隔明显
4． 卧卫生间两间次卧卫生间晚间卫生间方便
缺点：
1． 卧通风良
2． 餐厅暗间
五号楼B4型：（单位：米）
总面积
客厅餐厅
活动室
房1
房2
房3
约135
3610
1702
1302
956
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
589
529
696
532
216
优点：
1． 客厅卧南
2． 1302米房间开东南窗较解决该房采光问题
3． 厅房较方正
4． 客餐厅卧室分隔明显
5． 采凸窗
缺点：
1． 分户门生活阳台间进深较长
2． 餐厅暗间
3． 卧通风
五号楼D型：（单位：米）
总面积
客餐厅
卫生间3
工房
房1
房2
房3
约200
4305
104
464
2278
1400
1209
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
1190
940
690
825
190
894
464
优点：
1． 客厅面宽达47米
2． 五间房中三间南
3． 客餐厅房完全分隔
4． 餐厅开西窗餐厅成明窗
5． 公卫生间做干湿分离
缺点：
1． 分户门14米房间块区域充分利
2． 卧通风
号楼49层房型：（单位：米）
套面积
客厅
餐厅
活动室
房1
房2
房3
13029
2622
2030
1908
1770
1287
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
756
576
897
203
55
43
优点：
1． 客厅面宽达46米
2． 客厅三间房中两间房南
3． 厨房做干湿分离
4． 客厅餐厅分隔明显
缺点：
1． 餐厅暗间
2． 卧通风
五号楼E型：（单位：米）
套面积
客厅餐厅
活动室
房1
房2
房3
12452
4305
2278
1333
990
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
680
665
825
340
1036
优点：
1． 客厅两间房南
2． 客厅面宽达47米
3． 厨房做干湿分离
4． 生活阳台达1036米
缺点：
1． 客厅餐厅难做分隔明确
2． 卧通风
3． 分户门块区域基浪费掉
（七）会
概念提炼：关怀备私医疗顾问
建议：
社会健康切基础没健康意味着失切工作缘现许成年处种亚健康状态通区设立医疗诊区业提供站式健康服务相行建议
产品建议：
桌球室乒乓球室美容中心亲子游戏室艺教室室外游泳池观景台
十建材施工篇：
概念提炼：没质量美丽堪击
工程质量标准建议表：
工程容
质量标准
基基础体
确保100达国家验收评定标准合格求
屋面
互棱直瓦片翘角破损污染确保三年渗漏现象
楼面
严格控制三起裂（起皮起壳起皱开裂）严格控制楼面整度（坪标高致坪起沙起壳踢脚角线整）
门窗
确保安装整直密封门窗关启灵活材质光洁
外墙装修
墙面整色泽均匀确保出现起沙起皮等现象阴阳角线角方正直
排水
符合国家安装标准户表水接口处严密渗漏铸铁沥青黑油漆涂覆生锈污水废水分流排水畅通
电气安装
符合国家安装标准户表线电视电话线预留开关插座安装牢固绝缘接符合规范
十导示策略
新华世纪园相竞争案言理位置佳导示系统建立必然导示系统坏影响楼盘身品质感导示系统成楼盘第印象具定亲力引导客户消费首务
建议作
灯杆旗：新华路凯旋路路灯杆旗制作客户寻找案起作
交通指示牌：延安路定西路口设置交通路牌引导客户光新华世纪园
型板：树新华世纪园建筑外立面配指示标记客户够清晰位置
售楼处门外停车区导示：引导客户停车安排客户秩序停车细节反映发展商细心
工围板工旗：鲜艳引导客户参观工现场解基建筑面积
精神堡垒：整导示系统核心凸现整楼盘品质客户觉楼盘包装优质客户良第印象
样板区公告牌：样板区设立型导示引导客户进入样板区
时性化设计呈现消费者产生亲切感样板房产生奇心起良促进销售作
区导示旗：仅仅起导示作时渲染区气氛起广告作提高案 品牌形象
公告示牌：公益题呈现性化设计（草
睡觉请勿扰）题景观设立标牌
概念提炼：家住优扬时代——新华世纪园
十二售楼处策略
目：
作体现楼盘整体形象窗口售楼处位置设置合理否包装效果优劣直接影响发展商整体形象时发展商文化涵总体实力直观表现目希通售楼处设置包装市场传递信息
建议售搂处应该分成六区域动线分明功区分明确便业务员区域工开
1参观区： 模型： 建议发展商次模型表现整新华世纪园标准模式建造三万方建筑景观项目相虚化次必须分明模型体相漂亮模型例建议1：150中环境建筑例相缩95便客户直观精细呈现区规划模糊概念样精致制作客户言会盲目购房模型中挑选满意位置外注意模型制作留余便未开发规划中补充添加景观
展板：
购房流程图
银行揭流程图
购房装修知识图
房型配置图
物业理图
单体效果图
景观效果图
鸟瞰图
环境面规划图
制作成展板形式分推广阶段展出业务员客户攀谈时够客户解释签约室单独建
2洽谈区： 洽谈区风格简约设计线条
失高贵体现出品质感洽谈区配备
洽谈桌椅色彩柔
3应接区： 应接区应接台相定亲力建
议曲线条LOGO 墙简洁明
宜复杂化客户进门感受案
设计性化服务够
快接受案清晰LOGO墙
应接台：分两层层接销控台二层
控台二层建造相高分两层目
客户形成压迫感造成心理压力
利业务员销售说辞
4品位廊： 售楼中心布置软装饰装饰画
鲜花摆设等处品位廊布置风格
类似现代义客户参观时丰富视
觉时售楼处气氛倾谐
然烘托现场销售气氛
5现场建材展示厅： 塑钢门窗
保安系统
卫生器材
瓷砖
隐蔽工程
涂料板
外墙涂料
道设施
现场展示厅建立利客户解房屋建材设备展示出建筑材料客户感觉发展商设想周提前消费者作出装修建议
特建议：增设签约室洽谈室分离
销售道具建立作：
楼书：作销售道具制作精美楼书中呈现卖点均该楼盘优势客户清晰知道该楼盘优点楼盘产生奇心促成购买次建议楼书印刷数5000楼书容包括案卖点优化购房须知签约须知物业理手册容充分便客户深入解案细微处
海报：海报通常单片形式出现便携带阅读方便快知楼盘新消息
销售价目表：利销售便利业务繁忙时够引导消费者行阅读挑选适合身购买力房型楼层
名片：名片址电话号码便客户业务员联络提高销售率
销售员制服：统制服整洁感觉客户觉公司整体形象甚业务员客户攀谈时留印象
中央广播系统：播放背景音乐缓售楼中心气氛体现文气息 听觉享受
讲机：物业高品质体现提高业务效率便销控便业务员销售销控控制沟通
特建议： 条龙售服务：签约室律师场签约现场银行场办理揭手续次性付款手续方便客户加强现场逼定时增快销售速度业务速战速决
十三样板房选择思路策略
目：
1 景观利感受面
2 促进样板房销售
策略思路：
感性美事物认感样请客户参观装修精美样板房通参观程中微妙心理变化巩固楼盘心中印象样非常容易参观完消费者楼盘认感进产生购买欲
样板房策略：根目标客户分析性解制定相应装修样式便第时间争取客户感建议采风格装修样式
风格：金碧辉煌巴洛克宫殿
巴洛克艺术强调激昂亢奋感情色彩艺术处理强化夸张充溢动感构
图例充满神秘充满昂扬艺术宫殿气质玄观进入色调极干净空间
门边高墙丝布胡桃木建构出质感挑高长窗饰精选深色窗帘轻松中铺陈
出优雅气氛样空间里家具线条布面种色泽天花壁纸
图纹结构偶然恰处少精致卧客卧书房活动室包括
露台释放出高贵休闲气韵
风格：新古典义 & 布艺家 （备受瞩目混合样式）
种风格备受欢迎混合风格室装饰止满足种样式根
灵感创造种风格相互协调舒适空间客厅中白色布艺沙发披淡茶色
坐毯沙发前板铺相色调毯张布艺折叠躺椅配富古典意味
提灯相框变成特色充满乐趣空间餐厅中亚洲情调北欧风格相结合
具民族风格印染颇具特色时髦协调房间显品位卧室中日式格局欧式高脚
床组合木板帆布毯西洋风格家具房间顶梁天花板相衬种衡
称样式产生种思议魅力风格类型装饰毯功细分出
风格：IKEA风格 —— LESS IS MORE
您渡晚居家时光？电视？朋友玩耍？招客？耗电脑前
面？走进IKEA风格精心家家具摆设灯光切您体验舒适感受
餐厅中搭配桦木藤等天然材质家具房间呈现温暖舒适风格书房中
变化端BILLY储物柜容纳藏书琳琅满目唱片您珍藏配款咖啡
桌书桌营造致风格孩子隔出专属游戏间您必担心制造出
混乱墙隔板系统需时添加拆切切彰显出IKEA设计思想精
髓——LESS IS MORE
风格：简约古典风
走浓郁装置美学意味客厅胡桃木铝条构成壁面设计辅三盏豆嵌灯
装点仅化注目视觉焦点工艺成品迭现光影层次变化失简洁力韵
味餐厅中深色家具浅色背景搭配表现出简洁明快流行质感客餐厅
呼应致简约设计理念相继落实书房里MOLTENI & C家具原色非洲黑
木银灰色金属框架柜门塑造出带贵族气息雅皮士式生活卧家具风格
相径庭生活空间POLIFORM床衣橱色彩柔形式中性简约古典风集休憩
舒适机予心灵轻松
风格：海派古典 中西融合
宽敞客厅里高亮度白墙沙发件老式家具协调搭配起种新古典
意境式样简洁老式家具搭配高调色彩新式家具明快失涵房间里没常
见装修痕迹墙壁家具线条简单高雅辅白黄等高亮度颜色老式
家具房间里会造成压抑感觉厨房卫生间储藏室露台
显露出灵性果想拥现代中蕴涵古趣家居空间妨试
特建议： 样板房必须设置房间功说明牌
十四样板区策略
目：
样板区策略制定区分明确便未业务员带说辞样板区未销售工作中客户提供参考作
样板带策略
售楼处交付时部认购开始时景观带交付销售前树立整楼盘前期形象
样板带景观建议
样板带景观整区景观亮点浓缩显示需体现整体景观设计题精髓项目样板带景观应售楼处周边景观样板房周边景观两部分组成建议样板房周边选日枯山水跌落式山水作景观水然题演绎售楼处周边考虑采区休闲街入口广场做法硬引进浅槽水系配鹅卵石售楼处外配置盆栽绿化增加情趣售楼处旁造型生态圈种植选定植物饲养水生陆生型动物增加观赏性情趣
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企划篇
营销策划座桥连着产品消费者座桥决彩虹桥美丽捉摸认座桥架准架应该坚持策划源产品高产品时传播策划更产品基础
目录：
企划篇
企划思路
二 企划缘起
三 品牌策略思考建议
四 区域消费者心理权重预测分析
五 目标客户成分消费动机分析
六 推广案名缘起
七 推广核心概念
八 广告总精神
九 新华世纪园企划思路卖点收集提炼流程图
十 建材篇
十 导视策略篇
十二 售楼处策略
十三 样板房选择思路策略
十四 样板区策略
企划思路
新华世纪园—— 企划缘起思考流程图
品牌策略
企划缘起
企划思路
目标客户成分消费动机分析
客户权重分析
案名缘起
推广核心概念
广告总精神
二企划缘起
新华世纪园营销策划操作目通专业服务发展商提供独专业市场分析预估便发展商够原基础更握整房产市场时希通专业企划策略帮助发展商树立企业楼盘间品牌效应进发展良口碑环环相扣前期工作够更发展商服务做坚实铺垫工作更希发展商通新华世纪园起点带更加美发展前景
销售前做系列准备工作市场分析市场定位价格定位等等销售起着关重评估作切前期工作终目楼盘实际销售中够创造良销售业绩
三品牌策略思考建议
（） 品牌建立思考缘起
目前着海整体房产市场开发逐渐趋成熟整体房产市场竞争环境日益激烈路房产发展商越越注重身品牌市场效应推广力度便吸引更消费者注意时现购房者购房行正日趋理性化理智化房产商品牌宣传尤显重目希通详专业策划方式推广手段帮助发展商确立身形象房产市场消费者心中认知度通品牌确立促动身项目销售力度终达发展商预期销售目
例：深圳万科集团创业始终坚持树立公司品牌房产市场形象通形资产积累消费者群体中建立良口碑形成形产业化资营公司带丰厚财富回报
例：易通房产公司全程策略伙伴努力坚持独特营理念树立良公司品牌形象创造独墅苑二期75天100销售销售佳绩现已苏州房产市场消费者群体中形成良口碑房产开发销售蒸蒸日
（二） 建议
1整新华世纪园产须导入公司整体CI系统包括4方面容：
1） 开发商前发展历史进程进行整合
2） 导入企业理念识——MI
3） 导入企业法识——BI
4） 导入企业形象识——VI
2 品牌发展商形象定位
根发展商长远规划（设立公司海总部）立足海房产市场必制定长远发展规划便形成连动开发建设产业化运作营厚实市场知名度
（关品牌策略建议发展商需外商讨提供相关容详细提案）
四区域消费者心理权重预测分析
缘起：
竞争案分析消费者分析案分析三者进行结合分析通百分百权重形式表现出目案楼盘方面进行分析找目标消费者权重方面企划中进行提升优化销售做前期铺垫
（） 新华路区域消费群体心理权重预测
规划
设计单位
环境
单体设计
房型
建材
周边商配
25
10
25
12
8
7
20
会
区配套
气
品牌效应
文环境
理位置
竞争案
合计
10
10
5
3
5
10
30
100
（二） 新华路区域消费群体心理权重分析
规划25：
规划区灵魂创意方目标购房者社区规划重视规划环境生活
设计单位5：
设计利目标购房者盲动心理购房者定影响力果没名牌设计单位话避提
环境25：
环境目标购房者购房心理影响程度环境坏直接影响居住舒适身体健康作卖点分析提炼通突出区绿化重（新华路唯拥超40绿化率型住宅区）营造目标购房者倾心环境整体售价提升起重作预计占权重25
单体设计12：
着重突出外立面幽雅格调新华路整居住氛围协调张扬建筑风采立面效果方面引导目标购房者方面应着重颜色冷暖度面砖等方面搭配视觉效果定程度关系客户喜程度
房型15：
房型目标购房者说重关系居住布局合理否等问题建议发展商根市场真正需求进步优化组合目前房型配置便销售中通房型优势强化消费者认度
建材7：
方面关系目标购房者购房生活质量弥补足应努力提高建材质量建筑质量关努力做楼盘整体售价拉升非常重
周边配套5：
方面关系目标购房者购房生活方便问题直接性强权重预计占5
会10：
根案区域整体统计分析区域言区身拥独立会寥寥案2670方米会销售宣传推广方面卖点引导消费者购买动起整体售价全面拉升
区配套10：
区方面配套齐全拥良物业服务目标购房者非常重买房生活辅助作方面建议面产品定位篇作详细分解希通优化区配套组合进行提炼拉升终起拉升整体售价作
气5：
气售房基础聚集更气销售策略利执行事情服务非常变素预计5
品牌效应3：
目前目标购房者仅产品身关心楼盘发展商求金牌开发商做楼盘重点参物（：万科形成名牌象征开发楼盘热销然年逐步积累成绩）进行提炼提升整体销售应初步成效
文环境15：
文环境消费者衡量楼盘坏直接门里预定15坏通新华路相高雅幽静文居住环境拉升吸引更购房者注意力方面原影响预定5
理位置25：
区域言案整体理位置理想段理位置坏直接影响消费者购买欲位置素会楼盘产生定利素预计会25
竞争案30：
周围竞争案击较相部分竞争楼盘产品较成熟目标购房群体相种利情况会运独特整体包装策略 产品进行整合 做拉升整体售价预计竞争案负面素定30
（三）分析
规划：
整新华路建筑规划案规划环境商配优势分占252520例案推广中媒体宣传重点应该放区整体规划（体现出区域唯规模接30000方米现代时尚社区）新华路独文化底蕴案区域商配优势
区环境：
作案优势区绿化40高绿化率案区域绝仅广告推广提升5左右优势
房型：
案总推出三力房型中70市场需求三房式（面积略微偏需单价合理百分控制免单价偏高造成总售价抬高）外占15复室二房式较合理房型配相楼盘（：申亚新华府）言面积控制较理想时通房型需求分析三房式房型会未市场需求力房型确信通案房型进步合理优化定会案销售中利点
建材：
建材选择坏否必影响入住居民切身利益客户深层次解楼盘建造质量通建材品质宣传提升案市民心中形象时成案销售推广阶段卖点
周遍商配：
齐全公建配套设施案够消费者认力点势必会成案吸引客户相利宣传推广资
区会：
会直接感觉高档案竞争楼盘受土开发面积制约法仅占面积造成规摸区会案必须充分利会优势前提定位合适否直接关系案销售推广中处位置否利
区配套：
良区居家服务区智化现消费者购置房屋衡量标准区配套坏区整体形象提高价格定位起推波助澜作
文环境：
案区域独文化底蕴区域势必会案推广销售方面带10优势
理位置：
段永远制约楼市房价绝素案然处新华路已处新华路末端位置时轻轨紧邻定程度加案销售推广难度较利素
竞争楼盘：
案区域处位置较理想势必会成竞争楼盘突出身楼盘优势时会直强调案说销售期间相利制约素
五目标客户成分消费动机分析
缘起：
房产市场根基购房消费者组成案销售基础目标客户构成锁定目标群体进行成分分析购买动机剖析更关键节点时通目标消费群体方面信息收集分析案市场定位确立供证参解终确立目标消费群体广告诉求象
解析：
）
客户源：徐汇区长宁区（虹桥开发区）静安区（案区域相接壤部分）
客户身份：外企企业高级白领阶层
年龄段：30—35岁间
消费动机：1结婚改善住房环境需求
2较高月收入居住环境更高需求住宅改变生活方式重途径
3事业成想通购置较高档楼盘亲朋友展示实力
户型需求：年龄关系否已结婚需求面积基应130方米左右（三房厅二房二厅）
诉求点——区文化氛围（高级会）高尚居住环境（新华路居住氛围）便捷交通（轻轨）距离（淮海路徐家汇）商业中心绝半
二）
客户源：徐汇长宁（距离案5公里半径）静安（案区域接壤区）
客户身份：私营业企业代表
年龄段：35—50岁间
消费动机：1希通二次置业进步改善居住条件
2职务变动需重新置业次置业
户型需求：类购房者购房时家必须考虑需求房型应复式三房
诉求点——体现位身份高雅社区私家高级会完善物业服务
三）
客户源：市周边区域外省市区域辅
客户身份：外沪投资营者
年龄段：3545岁间
消费动机：1类客户生意素必须海套符合身份住宅
2具定济实力算通海商购房终促成全家起落户市
户型需求：类购房者身处乡区完全性配套设施完善物业理考量购买素房型般应复式三房式等较房型
诉求点——完善高尚区良物业理便捷出行交通商业中心
四）
客户源：区域周边范围
客户身份：新华路生活氛围客户群
年龄段：3555岁间
消费动机：1年心愿怀恋新华路生活氛围
2新华路区域生活氛围
户型需求：类购房者房型需求通常会100方米（二房二厅）
诉求点——高雅居住环境
五）
客户源：东华学交通学类学校
客户身份：教职员工等
年龄段：3050岁间
消费动机：1改善居住环境
2考虑工作便利等素
户型需求：类购房者通常会分成两类类老夫妻新婚夫妇代表房型需求基二房二厅类全家居住房型需求基会三房
诉求点——怀旧文化完善物业理
六）
客户源：区域周边范围
客户身份：读海高校外留沪学生
年龄段：3040岁间
消费动机：购置房产身居住
户型需求：类购房者通常会二房
诉求点——家感觉
七）
客户源：新华路辐射区域
客户身份：文化
年龄段：3055岁间
消费动机： 1工作需决定重新置业二次置业
2中新华路文化氛围居住环境决定该区域置业次置业
户型求：类购房者通常选择二房三房
诉求点——新华路文化底蕴
六推广案名缘起
推广名够充分表现房产项目特征涵够体现出楼盘品质
感推广名通广告推广快消费者认接受方提供三
推广名供参考：
1 优扬时代缘起： 提出优扬时代希略微软化点新华世纪园
案名硬度优秀优通常悠扬悠希宣传强化案处位置优势文化氛围浓郁二扬意宣扬新华路文化名街文底蕴渲染午新华路咖啡梧桐幽雅环境中衬托出品质生活时希通
案东华学院区街进步衬托出区周边文化氛围吸引消费者关注
2梧桐季节缘起： 首先希软化案名硬度时希通新华路梧桐特色渲染引起消费者幽雅生活种进步加深案区域生活氛围渲染力度
3午风景缘起： 顾名思义午渲染新华路午生活风情——宁静幽雅恬静风景希通午新华路环境描述引伸出案绿化环境花语言美类生命中缺少事物树类制造清新空气守护神利鲜花绿荫住宅区带生活环境朦胧感觉带动消费者遐想
七推广核心概念
通面客户定位分析量市场调研证案产品细化提升提出针案核心推广概念希树立案产品区域独特生活品质居住环境生活品位
新华路贵族
优扬时代——新古典义演绎新华路贵族
新华路具体表现方式：
1 通新华路宁静生活环境进行描述
2 通广告等推广形式点缀出新华路独景观特色
3 突出作文化街深厚文化底蕴
4 鉴海国际电影节展办渲染突出案区域优势
5 营造种高雅时尚生活圈感性理念
贵族具体表现方式
1 季节变换中悠扬音乐迎送您天
2 高雅VIP区会您全家唯
3 性化物业理完善配套社区服务
4 重保安系统保护您全家天
5 合理分隔居住空间更加宽敞舒适生活空间
6 智化社区网络世界您
八广告总精神
广告总精神楼盘卖点进行提炼揉成精髓整楼盘推广推广基准广告总精神推出进步拉升案楼盘形象房产销售奠定基础
核心概念提炼：
拥抱东华学府优雅气质扬溢新华路异国情调——优扬时代
九新华世纪园企划思路卖点收集提炼流程图
建筑规划卖点收集提炼
发展商背景收集提炼
板块卖点收集提炼
物业理会卖点收集提炼
周边配套交通发展前景卖点收集提炼
环境规划卖点收集提炼
建材卖点收集提炼
导视策略收集提炼
房型卖点收集提炼
媒介策略收集提炼
（）发展商理念篇
卖点概念提炼：市集团公司全力造新华路新贵
1 创造适宜生活空间造低密度时尚生活造生态社区直追求现代住宅理念
2 房子成生活文化部分住宅成您身份代言词房子价值建筑身简单
（二）建筑规划篇{新贵族生活基础}
1 社区规划卖点分析
概念提炼：
伫立新华路回味昔日荣耀日市生活全新白
整块南新华路北市区中央干道延安路立体高架网络西面轻轨相伴规划兴建中七幢板式高层构成区域性型社区20题景观绿化设置位四号楼前时配合组团式绿化景观构成11000方米覆盖率达40区绿化项目车行路网环形干道组成行路网部分车行环道行道（包括深入单体支路）部分区轴区车行道环路路转弯处应考虑设置景观点棵树型雕塑块奇石等国家关规定区停车位配置少户数50目前较高配置区例已达80项目总户数382户总停车位269占总户数7014项目面停车位建议采植草砖形式时停车位旁车辆出入道路交叉口莫设置童游戏场景观布置7号楼4号楼8号楼区会享题绿化外楼宇间干独成体系型组团绿化景观品区进行机分隔中难出1号楼2号楼3号楼5号楼位置相外三楼盘讲日视觉受定影响
2 建筑立面风格
概念提炼：感受新古典海派生活风情
综述：
区整体诉求新古典建筑义风格重视外墙立面塑性色彩搭配需注意会立面改造会属旧楼翻新外立面改造需区性时充分考虑功前提应该区柔延续衔接避免视觉产生较差异感破坏区整体效果
建议：
窗玻璃
窗作建筑相重组成部分室室外交流空间窗透入阳光引入景色开窗位置房间光线着相影响窗套窗体身颜色线条外立面贡献估量运会取意想结果项目窗采彩铝喷塑材质色彩选择墨绿色亚光宜彩铝材质纤巧精致项目立面沉稳风格出入建议厚重古朴窗套增强窗质感配合整体风格色彩处理建议局部墙体色彩相协调考虑相色系面砖部分部位凸窗处理：凸窗产生窗台外立面定影响窗台容易产生雨水印记凸窗台处理加考虑窗台两侧剪切应力集中区域防止部位开裂漏水项目定位中高档建筑玻璃建议采5mm绿色浮法玻璃双层玻璃
阳台工艺
项目阳台宜铁艺栏杆局部结合仿天然石材实体墙造型宜简洁古朴实建议玻璃等较喧哗材质应亚光质感佳栏杆防锈工艺应重视免出现物业理困难外观破坏成允许建议采碳锻A3钢材料铁艺注意阳台单体连接部位受力产生裂缝问题现浇楼板原该部位出现裂缝极易引起楼天花板墙体连接部位渗水考虑增加防水措施加强该节点结构处理
腰线
腰线高度考虑两种方式：1）层部位仿石涂料颜色青灰色天然石材黄红色宜仿石形状建议采30*60mm2）仅余顶层越层采较浅颜色采深色外墙涂料做腰线腰线色块中应穿插颜色出挑宽度适合横线条集中视线破单调海较潮湿腰线部位采涂料防潮防水等工艺需仔细推敲免交房出现必麻烦
室外道
海四季分明冬季低气温零暴露室外道道较少基雨水污水透气空调机出水种中前两种定设置北面空调机出水需配合空调机位设置会部分出现南立面考虑量安装东西侧面墙体道细般会影响立面效果室外道需考虑老化问题目前般采upvc道建议品牌选择慎重考虑特殊需采带保暖层道烟道防止油烟倒回问题定户家排烟出口处装止逆阀屋顶出烟口安装防风挂板屋顶部位出烟口设置位置形状考虑配合整体风格
空调机位
空调机位应设立立面较隐蔽方面需考虑空调送风距离长时需满足空调散热通风求建议空调机放家阳台然外立面美观定贡献业说抗性较利实现阳台真正作建筑空调室外机外侧添加百叶帘较美观考虑散热影响程度外立面谐统建议空调搁板采钢筋混凝土材质搁板表面设置直角型预埋件做防锈处理利业安装空调方便牢固物业理便利建议空调数目估计充分考虑厅卧次卧需北面房间空调位置考虑然业安装空调时采三角支架极易生锈影响外观建议空调搁板空调排水间距离量满足般空调机带出水长度求然两段排水间接口极易断开引起麻烦
3 景观规划篇
1） 景观整体布局
产品分析：
总体说案景观规划题新海派设计风格通灵活构思形成题景观绿型组团式绿点缀景观相结合构成景观模式时通区中部（4号楼）楼栋底层架空手法弱化4号楼建筑位置案全局造成缺陷区前连贯性量避免4号楼处位置案整体延伸带缺陷
概念提炼：然谐生活空间
（三）环境规划概念总提炼
里您感受健康切空间求健康更强调空间健康存里健康法充分发挥执法性您身边空间严格度衡寸空间求做健康合格您生活充满阳光绿意生活空间里
总概念提炼：新华路唯拥超40绿化时尚市
（特建议：邀请专业知名环境设计师执笔）
（四）商配篇
分析：
区域拥相完善交通理优势：轻轨线延安路干道环线高架时紧邻名校资优区：东华学交通学相完善齐全区域生活配套优势紧邻虹桥淮海静安中山徐汇五商圈
概念提炼：成熟街区带应生活便利生活更轻松
（特提示：案正南面新华路隧道方东华学兴建座综合型拥游泳池等设施健身场馆）
（五）物业理篇（未展开工作概念提炼产品建议）
1区配套物业理建议{享受生活佳保证}
概念提炼：风雨阻贴心家
u 社区配套建议采散点式布局方法街商业街体育中心休闲街庭院中服务设施组成
u 社区配套部分作区业服务通物业理费方式营外部分作收费服务性项目业外员开放通收取服务费保证收支衡部分配套项目根实际需制定标准高低
u 项目物业理模式性化服务需增加更细节性化服务项目支撑
u 社区配套位置分布建议考虑物业理便利
u 司项目物业配套服务建议：
公服务项目（收取费）
专项配套偿服务
1二十四时保安消防车辆理
1项健身娱乐活动
2公场保洁
2餐饮酒吧
3公绿化园艺保养培植
3保健医疗
4住宅区生活垃圾收集清倒
4美发美容
5公设施维修保养
5提供型商务会议场服务
6电话访客留言转告
6传真复印字
7组织区业联谊活动
7园艺
8定时私家花园进行草坪修整杂草
8时孩童
9代收代缴水电费
9钟点清洁
10代收代缴线电视收视费
10老病护理
11代办报刊订阅收发邮件收发
11礼仪服务
12代出租车
12礼品速递（限市区）
13代聘司机
13代房屋
14代请保姆
14代理房屋租赁
15代请家教
15机动车辆清洗
16代请私保健医生
16住宅水电设施维修（免工费）
17代办暂住证
17住宅外墙清洗粉刷（免工费）
18代办保险
18四季暖房花卉供应代养护
19代订生日蛋糕花篮
20代聘装潢设计施工单位
21代订飞机轮船汽车火车票
22私宅报警器日常检查维护
23件物品搬运（区）
2区智化建议
概念提炼：生活原轻松安逸
A安保系统项目览表：
项 目
确定实施部分
定部分
红外线周界报警
确定实施
出入口重点区域监控系统
确定实施
访客讲系统
确定实施
家庭紧急报警系统
确定实施
电子训更
确定实施
B区理系统项目览表：
项 目
确定实施部分
定部分
宽带网
智卡通
车辆出入理收费理（会）
电子公告
提供种信息公告作客户联系工具
音乐（包括紧急广播）
动三表处理（包括昼夜电表）
目前闵行区没实施该项服务
净水设备（布线户提供设备）
定
洒水设备
垃圾处理设备
根项目览表司建议案智化配置分四系统：
1．媒体信息通讯服务
智化区部网络提供宽带网线电视中视网等公网接入
基功：提供话音通信模拟视频点播高速INTERNET接入
造功：提供数字视频广播视频点播（VOD）基准视频点播（NVOD）媒体服务
2．社区安全防范系统
完整社区安全防范系统包括区周界防范报警系统区重部位监控系统楼宇访客系统家庭安全防范报警系统巡更系统背景音响紧急广播系统车辆出入理系统
1）区周界防范报警系统
基功：住宅区周围设置红外线微波探测装置理机相连发现盗者动安保报警时显示具体路段方位理中心计算机动记录报警信息外报警系统应具备防止动物跨越造成误报警力
选功：闭路电视监控系统（CCTV）区周边实施监控必时实现区报警系统联网
2）家庭安全防范报警系统
基功：住户室户门阳台外窗配置便布防撤防报警系统室发生煤气泄漏火灾疑进入时会动发声发光报警警戒信号传理中心室设置家庭紧急求助报警钮
造功：家庭煤气（天然气）进气设置动开关发生泄漏时动报警切断进线家庭报警求助信息反映理中心时够动拨通事先设置系统通知关员
3）楼宇访客门禁系统
基功：安装具电控门锁安全防盗门讲式门禁系统
造功：楼宇访客门禁系统采视讲系统电控门锁钥匙开锁功外设置密码开锁功该系统区理中心联网出入情况进行记忆储存
4）区重部位监控系统
基功：通区出入口楼宇进出口消防通道停车场（停车库）供水供电重点部位设置探测器电视摄机实施联网信息存贮发现情况时理信息传输区安保值班部门
选功：实现区重部位监控系统110报警系统联网
5）巡更系统
选功：区相应位置设置巡更信息巡逻员装备电子巡更器理中心设置巡更系统巡逻员巡逻时间位置通理机记录显示进步强化巡逻员理
6）背景音响紧急广播系统
基功：区设置线广播系统备必紧急情况进行广播
选功：区线广播基础进步提高音质效果作日常区范围背景音乐优化区环境氛围
7）车辆出入理系统
基功：实行车分流前提通智卡等形式动识出入车辆动开合通道记录显示车辆停留时间进行动收费
选功：车辆出入控制理时车辆泊位实行联动控制理
3．社区服务物业理
1）楼宇设备监控系统：
基功：区输配电设备排水设备冷热源进行参数监视动控制路灯公区域明（包括道路景观冷光）设备进行监控监控电梯电梯出障时立显示障状态运行方楼层位置保持客联络通话
选功：
监视区供水质量
园林绿化实行浇灌动控制
监控设备运行维护进行集中理
电梯设置摄机
公设施集中控制信息相应理部门专业维修部门联网
2）社区服务物业理系统
基功：
三表出户采储值IC卡方式实现动计费目前赞成远程抄表公事业部门允许二造成二次收费难题
配置实计算机物业理软件实现区物业理计算机化服务收费区业情况等数库资料
区设立电子公告牌显示关公信息合物业理信息
选功：
区部实行IC卡卡通住户电子钱包区消费
区动抄表系统公事业理部门联网
区物业理信息区级物业理部门相关单位部门联网
住户网查询区物业理信息
网购物网阅读
4．家庭智控制系统
基功：家电器动远程控制容包括电话远程编码控制室线线遥控通家庭信息总线居室家电器进行智化控制
选功：通电话远程编码结合遥控装置时间程序实现空调电视灯具窗帘等家电器生活设施远程实施控制
（六）房型篇
概念提炼：心欲居住空间推窗景写意生活
房型分析：
二号楼B型：（单位：米）
总面积
客厅
餐厅
活动室
房1
房2
房3
2186
185
1672
1129
1092
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
46
425
715
156
586
198
优点：
1 客厅面宽达45米
2 餐厅客厅分隔明确
3 卧室餐厅客厅分集中区域做动静分区
4 三间房中两间房南
5 采凸窗观景范围更
缺点：
1． 餐厅暗厅
2． 分户门客厅间块区域法充分利
二号楼C型：（单位：米）
总面积
客厅餐厅
活动室
房1
房2
房3
约115
3848
1587
1224
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
693
715
527
198
优点：
1． 会客娱乐餐区休息区明确分隔开
2． 全部采凸窗观景范围更
3． 卧室较方正
4． 厨房做干湿分离
5．卧次卧通风状况良
缺点：
1 客厅面宽4米目前海购房者心目中该面宽偏
2．分户门生活阳台间进深太长会购房者带适感
五号楼B3型：（单位：米）
总面积
客厅餐厅
活动室
房1
房2
房3
约140
376
1702
1064
143
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
529
450
726
176
580
198
优点：
1． 客厅面宽达44米
2． 客厅方正
3． 餐厅客厅分隔明显
4． 卧卫生间两间次卧卫生间晚间卫生间方便
缺点：
1． 卧通风良
2． 餐厅暗间
五号楼B4型：（单位：米）
总面积
客厅餐厅
活动室
房1
房2
房3
约135
3610
1702
1302
956
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
589
529
696
532
216
优点：
1． 客厅卧南
2． 1302米房间开东南窗较解决该房采光问题
3． 厅房较方正
4． 客餐厅卧室分隔明显
5． 采凸窗
缺点：
1． 分户门生活阳台间进深较长
2． 餐厅暗间
3． 卧通风
五号楼D型：（单位：米）
总面积
客餐厅
卫生间3
工房
房1
房2
房3
约200
4305
104
464
2278
1400
1209
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
1190
940
690
825
190
894
464
优点：
1． 客厅面宽达47米
2． 五间房中三间南
3． 客餐厅房完全分隔
4． 餐厅开西窗餐厅成明窗
5． 公卫生间做干湿分离
缺点：
1． 分户门14米房间块区域充分利
2． 卧通风
号楼49层房型：（单位：米）
套面积
客厅
餐厅
活动室
房1
房2
房3
13029
2622
2030
1908
1770
1287
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
756
576
897
203
55
43
优点：
1． 客厅面宽达46米
2． 客厅三间房中两间房南
3． 厨房做干湿分离
4． 客厅餐厅分隔明显
缺点：
1． 餐厅暗间
2． 卧通风
五号楼E型：（单位：米）
套面积
客厅餐厅
活动室
房1
房2
房3
12452
4305
2278
1333
990
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
680
665
825
340
1036
优点：
1． 客厅两间房南
2． 客厅面宽达47米
3． 厨房做干湿分离
4． 生活阳台达1036米
缺点：
1． 客厅餐厅难做分隔明确
2． 卧通风
3． 分户门块区域基浪费掉
（七）会
概念提炼：关怀备私医疗顾问
建议：
社会健康切基础没健康意味着失切工作缘现许成年处种亚健康状态通区设立医疗诊区业提供站式健康服务相行建议
产品建议：
桌球室乒乓球室美容中心亲子游戏室艺教室室外游泳池观景台
十建材施工篇：
概念提炼：没质量美丽堪击
工程质量标准建议表：
工程容
质量标准
基基础体
确保100达国家验收评定标准合格求
屋面
互棱直瓦片翘角破损污染确保三年渗漏现象
楼面
严格控制三起裂（起皮起壳起皱开裂）严格控制楼面整度（坪标高致坪起沙起壳踢脚角线整）
门窗
确保安装整直密封门窗关启灵活材质光洁
外墙装修
墙面整色泽均匀确保出现起沙起皮等现象阴阳角线角方正直
排水
符合国家安装标准户表水接口处严密渗漏铸铁沥青黑油漆涂覆生锈污水废水分流排水畅通
电气安装
符合国家安装标准户表线电视电话线预留开关插座安装牢固绝缘接符合规范
十导示策略
新华世纪园相竞争案言理位置佳导示系统建立必然导示系统坏影响楼盘身品质感导示系统成楼盘第印象具定亲力引导客户消费首务
建议作
灯杆旗：新华路凯旋路路灯杆旗制作客户寻找案起作
交通指示牌：延安路定西路口设置交通路牌引导客户光新华世纪园
型板：树新华世纪园建筑外立面配指示标记客户够清晰位置
售楼处门外停车区导示：引导客户停车安排客户秩序停车细节反映发展商细心
工围板工旗：鲜艳引导客户参观工现场解基建筑面积
精神堡垒：整导示系统核心凸现整楼盘品质客户觉楼盘包装优质客户良第印象
样板区公告牌：样板区设立型导示引导客户进入样板区
时性化设计呈现消费者产生亲切感样板房产生奇心起良促进销售作
区导示旗：仅仅起导示作时渲染区气氛起广告作提高案 品牌形象
公告示牌：公益题呈现性化设计（草
睡觉请勿扰）题景观设立标牌
概念提炼：家住优扬时代——新华世纪园
十二售楼处策略
目：
作体现楼盘整体形象窗口售楼处位置设置合理否包装效果优劣直接影响发展商整体形象时发展商文化涵总体实力直观表现目希通售楼处设置包装市场传递信息
建议售搂处应该分成六区域动线分明功区分明确便业务员区域工开
1参观区： 模型： 建议发展商次模型表现整新华世纪园标准模式建造三万方建筑景观项目相虚化次必须分明模型体相漂亮模型例建议1：150中环境建筑例相缩95便客户直观精细呈现区规划模糊概念样精致制作客户言会盲目购房模型中挑选满意位置外注意模型制作留余便未开发规划中补充添加景观
展板：
购房流程图
银行揭流程图
购房装修知识图
房型配置图
物业理图
单体效果图
景观效果图
鸟瞰图
环境面规划图
制作成展板形式分推广阶段展出业务员客户攀谈时够客户解释签约室单独建
2洽谈区： 洽谈区风格简约设计线条
失高贵体现出品质感洽谈区配备
洽谈桌椅色彩柔
3应接区： 应接区应接台相定亲力建
议曲线条LOGO 墙简洁明
宜复杂化客户进门感受案
设计性化服务够
快接受案清晰LOGO墙
应接台：分两层层接销控台二层
控台二层建造相高分两层目
客户形成压迫感造成心理压力
利业务员销售说辞
4品位廊： 售楼中心布置软装饰装饰画
鲜花摆设等处品位廊布置风格
类似现代义客户参观时丰富视
觉时售楼处气氛倾谐
然烘托现场销售气氛
5现场建材展示厅： 塑钢门窗
保安系统
卫生器材
瓷砖
隐蔽工程
涂料板
外墙涂料
道设施
现场展示厅建立利客户解房屋建材设备展示出建筑材料客户感觉发展商设想周提前消费者作出装修建议
特建议：增设签约室洽谈室分离
销售道具建立作：
楼书：作销售道具制作精美楼书中呈现卖点均该楼盘优势客户清晰知道该楼盘优点楼盘产生奇心促成购买次建议楼书印刷数5000楼书容包括案卖点优化购房须知签约须知物业理手册容充分便客户深入解案细微处
海报：海报通常单片形式出现便携带阅读方便快知楼盘新消息
销售价目表：利销售便利业务繁忙时够引导消费者行阅读挑选适合身购买力房型楼层
名片：名片址电话号码便客户业务员联络提高销售率
销售员制服：统制服整洁感觉客户觉公司整体形象甚业务员客户攀谈时留印象
中央广播系统：播放背景音乐缓售楼中心气氛体现文气息 听觉享受
讲机：物业高品质体现提高业务效率便销控便业务员销售销控控制沟通
特建议： 条龙售服务：签约室律师场签约现场银行场办理揭手续次性付款手续方便客户加强现场逼定时增快销售速度业务速战速决
十三样板房选择思路策略
目：
1 景观利感受面
2 促进样板房销售
策略思路：
感性美事物认感样请客户参观装修精美样板房通参观程中微妙心理变化巩固楼盘心中印象样非常容易参观完消费者楼盘认感进产生购买欲
样板房策略：根目标客户分析性解制定相应装修样式便第时间争取客户感建议采风格装修样式
风格：金碧辉煌巴洛克宫殿
巴洛克艺术强调激昂亢奋感情色彩艺术处理强化夸张充溢动感构
图例充满神秘充满昂扬艺术宫殿气质玄观进入色调极干净空间
门边高墙丝布胡桃木建构出质感挑高长窗饰精选深色窗帘轻松中铺陈
出优雅气氛样空间里家具线条布面种色泽天花壁纸
图纹结构偶然恰处少精致卧客卧书房活动室包括
露台释放出高贵休闲气韵
风格：新古典义 & 布艺家 （备受瞩目混合样式）
种风格备受欢迎混合风格室装饰止满足种样式根
灵感创造种风格相互协调舒适空间客厅中白色布艺沙发披淡茶色
坐毯沙发前板铺相色调毯张布艺折叠躺椅配富古典意味
提灯相框变成特色充满乐趣空间餐厅中亚洲情调北欧风格相结合
具民族风格印染颇具特色时髦协调房间显品位卧室中日式格局欧式高脚
床组合木板帆布毯西洋风格家具房间顶梁天花板相衬种衡
称样式产生种思议魅力风格类型装饰毯功细分出
风格：IKEA风格 —— LESS IS MORE
您渡晚居家时光？电视？朋友玩耍？招客？耗电脑前
面？走进IKEA风格精心家家具摆设灯光切您体验舒适感受
餐厅中搭配桦木藤等天然材质家具房间呈现温暖舒适风格书房中
变化端BILLY储物柜容纳藏书琳琅满目唱片您珍藏配款咖啡
桌书桌营造致风格孩子隔出专属游戏间您必担心制造出
混乱墙隔板系统需时添加拆切切彰显出IKEA设计思想精
髓——LESS IS MORE
风格：简约古典风
走浓郁装置美学意味客厅胡桃木铝条构成壁面设计辅三盏豆嵌灯
装点仅化注目视觉焦点工艺成品迭现光影层次变化失简洁力韵
味餐厅中深色家具浅色背景搭配表现出简洁明快流行质感客餐厅
呼应致简约设计理念相继落实书房里MOLTENI & C家具原色非洲黑
木银灰色金属框架柜门塑造出带贵族气息雅皮士式生活卧家具风格
相径庭生活空间POLIFORM床衣橱色彩柔形式中性简约古典风集休憩
舒适机予心灵轻松
风格：海派古典 中西融合
宽敞客厅里高亮度白墙沙发件老式家具协调搭配起种新古典
意境式样简洁老式家具搭配高调色彩新式家具明快失涵房间里没常
见装修痕迹墙壁家具线条简单高雅辅白黄等高亮度颜色老式
家具房间里会造成压抑感觉厨房卫生间储藏室露台
显露出灵性果想拥现代中蕴涵古趣家居空间妨试
特建议： 样板房必须设置房间功说明牌
十四样板区策略
目：
样板区策略制定区分明确便未业务员带说辞样板区未销售工作中客户提供参考作
样板带策略
售楼处交付时部认购开始时景观带交付销售前树立整楼盘前期形象
样板带景观建议
样板带景观整区景观亮点浓缩显示需体现整体景观设计题精髓项目样板带景观应售楼处周边景观样板房周边景观两部分组成建议样板房周边选日枯山水跌落式山水作景观水然题演绎售楼处周边考虑采区休闲街入口广场做法硬引进浅槽水系配鹅卵石售楼处外配置盆栽绿化增加情趣售楼处旁造型生态圈种植选定植物饲养水生陆生型动物增加观赏性情趣
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