市
场
篇
壹海市总体市场现状分析
海房产市场新济政策
1 蓝印户口住房信贷政策取消
2002年4月1日开始海市出台蓝印户口政策正式停止实施2002年5月1日起建行海分行宣布执行新住房信贷政策
2 海调整购房契税标准取消政府补贴
2002年9月1日起市购买普通商品房成交价格15征收契税购买花园住宅成交价格3征收契税
3 海高层建筑限身高严控高度容积率
海市政府强调严格控制高度容积率特超高层做日环境行性分析环境容量城市景观评价适提高标准
4 投资50亿元海浦东兴建首条百公里铁路
海铁道部投资50亿元浦东建造全程113公里铁路预计2005年洋山深水港期工程步建成年运输量达100万标准集装箱
5 海——中环线规划工程
缓解海中心城区道路拥堵环线外环线间建设条中环线中中环线北段汶水路高架（新路—柏树）工程年年底实施建设整中环线（浦西段）2005年完成
6 三环+三三横+十三射
海中心城区体路网络形成三环+三三横+十三射格局点环线区实现高架道路交通快速疏解逐步实现中心城三三横干道机动车专道非机动车道改建公交专道环线间加快中环线路网建设建成环线间十三条放射状道路逐步建设市域高速公路相衔接整方案计划2005年完成
7 预售商品住房交易执行新规定
2002年7月1日起市预售商品住房交易执行新规定中包括预售商品房交付时部位分摊建筑面积套建筑面积实测结果合面积差异处理办法
8 市房产颁布关推行海市商品房预订协议示范文通知
2002年10月23日市房局颁布：房产开发企业取商品房预售许证进行商品房预订均应采预订协议示范文房产开发企业制协议文应报工商部门备案方
9 海市配套商品房建设启动
2002年海市100万方米重工程配套商品房建设工程正式启动首批项目5块基72万方米工程建设拟年新开工100万方米层住宅两室厅建筑面积70方米左右导房型价格控制方米30003500元左右
10 第房产资金信托产品沪推出
海国际信托产品沪推出新海国际厦项目资金信托计划市民投资位陆家嘴新海国际厦产品规模23亿元民币计划期限三年份合金额低民币5万元预计获年收益率达4
11 海明确2003年底创建国家园林城市
海启动新轮绿化建设计划首期目标2003年底创建国家园林城市中期目标实现市民出门500米见3000M2型绿出门3公里座300亩区级公园5公里范围座1000亩相动物园植物园市级公园
12 绿化建设重头戏两横
黄浦江两岸面积建绿两横苏州河岸线绿化延安路线景观绿化未年海苏州河岸建设8块型集中绿新增绿化面积78万方米苏州河岸绿化面积达102万方米岸路干道线完成5万方米延中绿三期工程外新建数块型公绿时海年中心城区新建20块4万方米型绿
二海房产市场相关信息：
1． 2002年季度海完成国生产总值达115953亿元年期增长96增幅高全国水2百分点
2． 2002年季度全市完成固定资产投资总额2897亿元年期增长212
3． 2002年季度海城市建设计划投资额542亿元中城市基础设施计划投资额21923亿元占总投资额418
4． 截止2002年9月底全市商品房空置面积779万方米中住宅452万方米年期减少28空置年住宅222万方米年期减少28
三海房产（2002年1—9月）市场数分析
1市场信息数汇总
容
2002年1—9月
2001年期
例
房产开发投资额
5649868万元
4300550万元
314
完成土开发面积
1724065M2
1687415M2
22
商品房新开工面积
17593610M2
14084173M2
249
商品房竣工面积
11941394M2
8051371M2
483
商品房批准预售面积
185113849 M2
10260161 M2
804
商品房住宅批准预售面积
15471370 M2
903353 M2
713
已登记商品房预售面积
18681336 M2
12877240 M2
451
商品房预售成交金额
8884142 M2
5437138 M2
634
商品房批准销售面积
18378164 M2
16660700 M2
103
商品房住宅批准销售面积
14291527 M2
13143056 M2
87
已登记商品房买卖面积
12810046 M2
10126970 M2
265
存量房交易成交金额
3674325 M2
2397227 M2
533
2市场数分析
l 2002年1—9月年期相房产开发投资额增加314商品房新开工面积商品房竣工面积分增加249483完成土开发面积增加22
l 2002年1—9月商品房批准预售面积年期增加804商品房批准预售面积实际预售面积达1：1009实际预售面积批准预售面积商品房批准销售面积年增加103
l 2002年1—9月商品房预售年期较增加451登记预售面积达1868万方米
l 2002年1—9月登记预售商品房中成交面积统计住宅占967办公占13商业占19
l 2002年1—9月登记预售商品房中成交套数统计3000元方米低价位商品房占160中价位商品房占552中高价位商品房占2017000元方米高价位商品房仅占86
l 2002年1—9月预售商品房中成交面积统计市居民购买占753外士购买190境外士购买57
l 2002年1—9月登记预售商品房中力房型面积70—150方米二房三房占总套数795
l 2002年1—9月商品房登记预售排名浦东闵行普陀宝山分占全市预售总量2001409468
l 2002年1—9月存量房交易继续稳步升达1281万方米年期增加265中住宅占752
l 2002年1—9月已售全市房产期房抵押建筑面积2528万方米约11万件年期增加548中抵押108万件1374万方米抵押贷款金额375亿元房产现房抵押建筑面积3702万方米年期增加142抵押贷款金额857亿元
综述：
l 2002年1—9月海房产市场开发投资继续保持高速增长级市场土出速度减商品房新开工面积竣工面积幅增长批准预售量保持着高位
l 值关注第三季度已登记商品房预售面积开始呈现出降态势年首度出现已登记商品房登记面积批准预售面积情况
l 商品房价格长时间涨房价重心已移方米5000元左右价格范围米3000—7000元商品房占市场总成交量七成海楼市呈现出价格重心移高端迅速增长低端萎缩状况
l 房型面积交易增长速度两头快中间单套70米房型150米房型增速加快占总体例明显升年海房产市场掀起户型热墅热状况交易数充分体现
贰海市高档住宅市场分析
市场概区域概述
l 市场概
高档住宅90年代初期房产市场中外销房侨汇房统天外销房轨（指高档住宅价格划分指单价方米8000元住宅）2000年开始海高档物业推盘速度明显加快中熟知数世茂滨江花园占段区位环境规划等处优势挟风雷势推动沪市高档住宅进程拉开浦江线高档楼盘开发序幕年半年城区旧改力度断加浦江两岸综合开发实质性启动世纪公园周边楼市趋火爆交通干线绿等市政配套设施日益完善海楼市中高档住宅开发环境日益趋成熟进入2002年高档住宅概念断炒作频频露脸家媒体尊园国际丽城等高档楼盘迅速广知针高档住宅愈演愈烈势作次调查目读者进步海目前高档住宅市场较深入解
单价分布情况示意图：
图出2002年前三季度海新盘推案量239中开盘价方米8000元新盘计22方米8000元中低档楼盘217年季度数年相均价方米15000元左右高档住宅供应更出现强势增长推动季度新盘均价攻方米11470元高位见高档楼盘发展势头强劲时数表明高价位楼盘占楼盘总量例较市定发展空间目前市场较集中中档中高档楼盘类楼盘开发力度远高档楼盘
区域概述
年新开高档楼盘中浦东6徐汇3静安长宁2卢湾虹口1图显示年高档楼盘区域分布情况市场占率情况中出徐汇静安长宁等市中心次中心城区高档楼盘占海高档住宅市场60份额：方面述区海传统高档住宅集中区环境设施配套较完善原述区旧改力度断加市政日益完善浦东新区高档楼盘发展快区域列入统计10区中独占鳌头占市场份额30着量外资企业驻华机构断涌入浦东已成众集团公司入驻首选数表明年超3万净口迁入浦东浦东工作居住外籍士更超2万天进出浦东类外籍商务员估计23万次外籍商务员幅度增加定程度推动浦东高档住宅发展海高档住宅市场份额逐步东移传统高档住宅区静安长宁徐汇等区客户渐渐目光瞄浦东完全统计方米7000元中高档楼盘中浦东新区已占7成专家预计年浦东商品住宅需求方面
火红年
二热点区域分析
次统计列入6区中高档住宅分布浦东徐汇静安长宁等市中心城区年头五月长宁徐汇浦东等区高档住宅市量已达百万方米左右年年中时水基相解海部分中心区方米商品房中分摊土成已达3000元合理成收益关系考虑房价约土成3倍较合理目前统计楼盘价位方米8000
—12000元间基符合价值审视标准
l 浦东新区
作海楼市投资热点区域浦东房产发展直走全市前列房价走势销售排名广告投放新盘推量呈现较强劲发展态势次统计中年新开盘高档住宅4：分国际金融家均价12000元方米金色维纳售价8500—17600元方米（含墅部分价格）水清木华公寓均价8500元方米仁恒滨江园均价12000元方米左右浦东年全年新盘总量37高档楼盘占总量10
目前浦东房产开发出现五热点区域陆家嘴金融贸易区张杨路线浦东南路南路板块世纪公园板块黄浦江东岸江板块目前南板块外四板块已成浦东中高档楼盘开发较集中区域尤世纪公园附着香梅花园金色维纳开盘更区成浦东高价位住宅开发极具代表性区域作海楼市活跃区新开盘品质续盘涵彰显出浦东高档楼市元化发展方层次发展思路着浦东政策面利消息断出台促进房产开发力度浦东区会进步表现机遇浦东高档楼盘开发潜力较
l 静安区
静安区传统市中心高档住宅集中区域区域洋房林立更时尚南京西路静安寺等处商业贸易中心天独厚区位优势密切相关完善配套生活设施高档物业开发提供段区位配套文景观等方面综合优势时静安区位段原旧城改造规模社区建设方面表现般2002年静安高档楼盘较集中开盘中海壹街区方米均价9500元 国际丽城二期方米均价16000元左右（全装修）静安枫景方米均价11000元左右时期全市高档楼盘推量例高区域高价盘占市场份额50时数说明静安然海高档楼盘热点区域高档住宅市场占举足轻重位然楼市持续升温条件静安楼市温火着静安年少烂尾楼项目改造静安寺区综合改造表明静安楼市渐旺
时第四季度静安楼市量新盘推出均价万元左右沪八聚居区名列前茅市中心区域位相配高价位楼盘特点静安楼盘位南京路南北两冀市中心带建立旧改块具相规模成熟周边环境期着拆迁力度加传统市中心房产开发兴旺静安区会批成规模高品位高档物业推出值关注
l 长宁区
年长宁区两高价位楼盘出现第季度分位虹桥古北中央花园方米售价15000—17000元愚园路畅园方米售价10000—15000元新盘总数17高档楼盘占市场份额12
两高价位楼盘段位文沉淀较深愚园路新华路附周边洋房墅较中高档住宅墅密集虹桥区新兴中高档住宅群落见长宁高档住宅然段区域存定差异投资思路开发方存定性长宁高档住宅发展空间较特虹桥区供开发条件相成熟周边古北国际社区量墅区宾馆群环境条件相优越
l 卢湾区
年卢湾区1高档楼盘开盘思南路88号方米均价8200元新盘总量限高档盘占市场份额高达33
着明珠线卢浦桥建设卢湾区加快旧城改造步伐环境进步改善目前楼盘集中开发区域斜土路两侧浦路东制造局路西徐家汇路南中山南路北已十七八项目聚集片热土段时间中高档住宅开发阵作海传统区域卢湾区淮海路周边许文遗迹历史沉淀供开发价值空间限南发展已成必然时徐家汇路线等干道旧改面积较供高档住宅发展空间较
l 徐汇区
徐汇区推出高档楼盘较3分巴黎时韵方米售价11000—13000元景福苑方米售价8200—10500元尊园方米售价10000—15000元新盘总量24市场总量高档物业占市场13
年徐汇区加快建设静净洁景等四环境功区步伐高价位盘段集中徐家汇商圈肇嘉浜路线环线部分区域徐汇区环线已幅土供开发见缝插针楼盘根具备高档住宅应具项条件进步加快改造步伐两年徐汇启动块17动迁居民达1万户块部分集中海南站植物园等环线外区域年开盘
天然居便目前环线外紧邻植物园商品住宅开出该区域天价方米6300—9800元间毫疑问景观空气确卖钱开发价格然菲仅景观够天然居楼盘品质价位离高档住宅标准相距离出然徐汇传统高档楼盘集中市中心区高档住宅发展空间着块渐渐稀缺环线外发展必然数环线块会成开发商争夺热点
l 虹口区
年虹口开盘高档住宅潼苑1方米售价10000—15000元区域高档住宅价位较高目前虹口高档物业开发处启动期
规划等角度分析虹口发展应北外滩开发紧紧联系起目前虹口区分四板块北外滩周家嘴路线四路线鲁迅公园附外虹口区四板块中北外滩周家嘴路线楼市活跃供应量占虹口全区六成左右虹口北部区段时期出现持续放量然虹口传统高档住宅区着文历史发掘譬伦路改造四川北路改造等等会批成规模高档住宅市发展潜力较
三高档楼盘综合分析
起价方米8000元楼盘客户已改善型舒适型客户享受型客户高价楼盘求体现环境配套区物业房型设计景观设计等方面两方面点：较高收入水生活水类消费群居住需求已居住讲究环境升种居住生活享受二类消费者般事业成心理存着巨优越感购置物业时存着强烈品牌意识
段
然景观区域
文历史区域
商业中心区域
33
27
40
高档住宅段选择数选择具浓厚文历史沉淀区段段性质分三种：文化历史浓厚区域二商业中心干道附三然景观丰富区域
发现年开盘高档物业中选择文历史浓厚区域占总量27％思南路88号便选择老洋房聚集区中著名历史保护建筑物孙中山居周公馆复兴公园第二医科学等等畅园等选择愚园路等质段位徐汇黄金商业圈段尊园离铁号线仅数十步距附高架明珠轻轨等便利交通尊园相似巴黎时韵等楼盘属第二类商业中心交通干道附类楼盘占年新开楼盘总量40％选择文历史浓厚区域楼盘高出13百分点三水木清华仁恒滨江园香梅花园等楼盘代表然景观丰富区域仁恒滨江苑例面黄浦江见浦江两岸风景部分面金茂厦东方明珠等景观优势相明显
规 划
良规划高档住宅成功先决条件高档住宅规划求仅满足济指标更重破传统求约束具前瞻性充分展示居住者位合居住者求年开盘高档楼盘中选择实力国外规划设计景观设计居室设计公司服务值关注次调查楼盘建筑设计方面全部国企业操刀（见图）畅园思南路88号两楼盘邀请国外建筑设计公司做顾问景观设计方面国企业存着明显差距调查高档楼盘全部国外景观设计单位接盘见国景观设计企业离高档楼盘需条件相差距
规划特征：
l 整体景观规划引水绿品等构成完整社区系统艺术生活方法表达
l 高层高层中高层占总量60高层占30
l 设置会教育休闲娱乐
l 开发趋规模化
l 设置智化物业理服务系统
会
运动
休闲住
教育
未定会
27
47
13
13
次调查高档楼盘中巴黎时韵外均配置高档会海壹街区会例设置棋牌室壁球室健身房桌球室屋顶露天灯光网球场乒乓室等活动场设置体现出运动型会特点类会约占总数27教育题占约13水清木华公寓会设置社区图书馆亲子教育中心永久性艺术中心等场休闲题会占47左右15楼盘部分会属类位徐家汇商圈尊园例位处繁华商圈会设置男女健身房超级网吧咖啡厅餐厅乒乓球室麻室VIP会议室亲子乐园老天红酒雪茄俱乐部等活动娱乐场调查15楼盘中巴黎时韵未设正式会设休闲酒吧商务餐厅健身房等场满足入住业需求见高档住宅会求相高时反映出客户享受型生活追求
环 境
绿化率30
绿化率40
绿化率50
29
29
42
海高档物业集中具浓厚文化历史区域衡山路华山路线表明文环境然环境追求高档物业必须具备条件外然环境文环境追求止境高档物业开发具备条件环境营造成塑造高档物业首条件景造势堆砌江引河磊山筑桥高档住宅环境营造达登峰造极效果
图次调查15楼盘绿化率情况中出部分高档物业绿化率较高高香梅花园更达70％绿化率50％6占市场分额42％（见图）绿化率40％30％楼盘占总量29％中出绿化率高档物业重性更高档物业显著标志
房 型
100方米
100—200方米
200方米
13
56
31
高档住宅房型设计求相较规范首先体现空间划分次空间功布局
空间方面高档楼盘面积般较样部格局足够空间划分部功较齐全卧室活动室书房洗衣房工作间保姆房等等强调功细化图出调查十五家楼盘中力房型面积集中100—200方米200方米两阶层中仁恒滨江园房型面积450方米古北中央花园四房三厅四卫面积31365方米100—200方米阶层中面积集中150方米约占阶层67见高档住宅面积追求中低档物业高出许
空间质量方面高档楼盘布局方面较合理厅方便通风采光动静分明次卧室设计考虑具体布局外更考虑该层次业生活惯需求次调查楼盘中房型集中二房二厅三房二厅四房二厅三房型图出三房两厅占例高次二房二厅四房两厅中两楼盘定位户型公寓户型较分国际金融家面积50方米徐汇巴黎时韵面积24—57方米等
建 筑
层
高层
高层
10
30
60
毛坯
全装修
毛坯全装修
27
67
6
图出建筑规划年开盘物业高层占60％远远超采层楼盘高层占30％份额分析原部分高档楼盘处市中心受土环境建筑面积等方面制约高层建筑提高建筑面积房型套数海目前高档物业市场中高层占绝位
次调查楼盘中装修房推量占绝数（见图）10占楼盘总数67毛坯房占27见着海2005年全部推行全装修房高档住宅装修房推出率必会领先中低档物业
客 户
外籍士
港澳台士
士
外士
10
15
465
285
投资客户
客户
35
65
图难发现购买沪高档物业客户群体中士占465例中区域士占1855次外士占285客户群体中定数量外籍士约占10例少楼盘统计中外士外籍士类外域群体成类物业客户群中坚力量占购买总量535超半见方米8000元住宅消费体显然外士海消费者购买力相足已影响高档住宅市场正常消费时调查表明类楼盘价格菲购买群绝数购买目换定位投资仅占总客户群35左右
价 格
8000—10000元M2
10000—15000元M2
15000元M2
33
60
7
表显示15调查楼盘售价情况表中发现方米售价1000015000元间类物业流价位中方米超15000元价位位虹桥古北中央花园方米售价1500017000元间15楼盘中巴黎时韵仁恒滨江园国际金融家潼苑香梅花园海壹街区等售价均方米12000元方米13000元左右见方米1000015000元海目前高档楼盘价格流区间
物 业
开发商理
国物业理公司
境外物业理公司
25
15
60
物费3元M2
物费3—5元M2
物费5元M2
40
40
20
高档住宅均强调提供舒适具星级标准理服务发展商邀请国外名家做物业理业解决日常生活顾忧时面子附加功等方面做足文章次调查楼盘中毫例外采智化建设推出系列服务项目：水电煤物业理等费动计量电子支付系统防火灾防煤气泄漏动报警系统网络服务应监视报警系统等少楼盘推出保姆服务尊园代订报刊杂志预定车接送服务空置公寓理洗烫衣物服务等等
表出次调查十五楼盘中物业开发商约占总数23证水木清华公寓仁恒滨江园等楼盘委托理楼盘占总数77中选择境外知名物业公司理楼盘约占总量62国际金融家邀请香港戴德梁行物业公司理尊园邀请第太戴维斯进行理等选择国物业理公司理楼盘仅占总量15潼苑邀请新外滩物业
理公司景福苑邀请万顷物业理公司进行理等值提国物公司理楼盘中新外滩理
新外滩豪庭高档盘理验景福苑增邀第太戴维斯进行物业顾问出国物业理公司功外功未达高档楼盘需条件求理理念理方法国物业公司存着明显差距
次调查楼盘物业理费方米16—8元月等图出物业理费流方米3元月方米35元月两层次高方米5元月楼盘占总量20％左右次调查中巴黎时韵收费高方米8元月（酒店式公寓）集中方米3元月左右景福苑276元月金色维纳2949元月思南路88号2530元月尊园2830元月
四结 语
海年楼盘发展情况方米价格3000—7000元住房体长期占海市场成交金额成交面积80左右高档住宅然增幅较物业特殊性决定占较市场重高档楼盘市场价格影响进步加特二季度价格指数异军突起成领涨价格段升幅高达518年头五月海楼市增量供应成方米8000元方米豪宅舞台5月火爆销售市场高档住宅热降温总体海房产市场新建商品房供应基衡开发定位瞄准高端市场高档住宅言供应量增加会扩市场销售风险二季度高档楼盘销售降温成信号增减市量高档楼盘预售情况容乐观预计半年海市场市量会高半年价位定8000元方米楼盘例提高静安第四季度量楼盘集中市中高档盘例较众高档楼盘涌现时需求相增长乏力前景堪忧值业士关注
叁静安区域住宅市场分析
静安区（2002年第四季度）市场数分析
2002年第四季度静安楼市价格指数119829点季相涨1835增幅155中层价格指数115385点季持高层价格指数117979点季相涨1793点增幅154季层住宅基交易量层住宅价格指数保留季度数国际丽城海街区代表高层住宅段优势品质价值热销致季静安区高层住宅价格指数走高
根统计数显示第四季度静安批准预售面积1098万方米季度相增加226万方米增幅达50中住宅面积约671万方米季登记预售面积608万方米季度相增加037万方米增幅8中登记预售住宅成交面积468万方米批准预售已登记预售面积1：055住宅批准预售已登记预售1：069统计数出静安季已供应求转供求住宅角度静安区符合效需求供应较紧张国际丽城开盘月期便全部售空见供求现象背实已包括区部分办公楼定数量市场难接受效供应种状况难短期转
季已登记销售面积998万方米季度减少35万方米季度静安区预售均成交单价方米7436米
力单套单价6000－7500方米占总量6357％峰值7500方米占总成交量2088％8000元方米成交重达974％进入力范围统计数出
价格走高趋势明显
二静安区发展规划分析
着静安区旧改力度加强南留北改政策进步实施区块正拆迁中少数块已开始建造时静安区江宁路等段旧改块规划型绿提升静安北部区环境品质疑增加板块附加值吸引众开发商客户追捧静安区旧改加强静安年底明初静安楼市注入活力
外鉴静安区走中高档路线发展特色时受市中心土稀缺等方面制约静安住宅高层层住宅发展空间越发限静安区南北两翼发展情况南部静安寺区域改造工程半周边发展高档办公楼高档住宅楼发展建筑形态高层区北部发展着环境品质提升苏州河线改造启动该区建设双高区域目标利实施住宅发展中高层占导位
三2002年第三季度静安区成交面积排行榜
排 名
预售登记面积排行
套 数
面 积（M2））
1
达安花园
189套
20946
2
静安华庭
141套
13724
3
静安河滨花园
38套
5534
4
国际丽城
23套
4326
5
静安康寓
26套
4000
6
沪中新苑
26套
2838
7
德苑
23套
2778
8
鸿力公寓
16套
2251
9
新城公寓
12套
1356
10
怡景苑
6套
932
销售登记面积排行
排 名
销售登记面积排行
套 数
面 积（M2））
1
鑫康苑
124套
14636
2
宏安家园
121套
13449
3
振阳静安绿
59套
7205
4
嘉发厦B
58套
7200
5
鸿鹄公寓
60套
6724
6
天鼎花园
45套
5316
7
银华苑
28套
4675
8
达安花园
48套
4526
9
静安河滨花园
30套
4276
10
智慧广场
2套
3760
四区域市场产品分析
1售案建筑面积较表：
说明
l 图出目前静安区售案总建面积明显两极分化趋势
l 20万方米物业总计三占总量375
l 10万方米—20万方米物业仅占125
l 5万方米占5004
l 年静安区改造项目静安枫景规划总建筑面积40万方米区域规模案项目力竞争者
l 济佳苑康宁雅庭宅三例型案中康宁雅苑独栋住宅余均烂尾楼改造单身公寓项目建筑面积低5万方米情理中
2售案基面积较表：
说明：
l 案静安枫景占面积10万方米区域中基面积
l 5—10万方米案2
l 5万方米5占总量625拥明显导位
l 建筑面积20万方米案占总量375基面积目前均未超10万方米见全区域土稀缺性明显
3售案案容积较表
说明：
l 济佳苑属独栋烂尾楼盘区域特例报告认具代表意义
l 普遍高容积海中心城区特性静安区作中心城区例外
l 容积率分布35—4间侧面说明区域房产产品形态高层已成区域市场层高层已淡出视线
4售案绿化率表：
说明：
l 单身公寓独栋住宅项目没绿化项目没性忽略计
l 余竞争案中基面积容积高开发商利限空间聘请专业景观设计公司提高绿化率总体水尚绿化率均40高海街区绿化率高达51次静安枫景绿化率50类产品中较少见
5售案价格较表：
说明：
l 2002年三季度静安区力单价力总价双双扬力单套面积合理回缩显示出区域客户楼市价位走高背景户型选择理性
l 8000元方米楼盘区域中已踪影区域低价8650元方米康宁雅苑（毛坯）国际丽城16000元方米装修费达3000元方米
l 价位力峰值集中9000—11000元方米整体市场高价位区域特性表露疑
l 单套力总价100万—150万套
6售案化情况分析
案 名
化情况
静安枫景
现推出期5栋中新闸路常德路路口两栋化情况良剩余5层少量房源
国际丽城
期开发1栋高层3栋高层号楼已全部售完2号楼开始预定案属高价未楼盘受总价影响客源面相狭窄化速率高月保持稳定销售量
中凯城市光
开发商强力广告促进较长段时间期已完成销售推出二期期开始接受预定
海壹街区
销售周期较长目前期少量余房年底二期面市
畅园
房型面积较总价高周边环境嘈杂制约销售化率60
济佳苑
规划价格没终确定预计2003年1月开始预定
康宁雅庭
整体品质高价格区域中属低利理位置支撑销售形势喜108方米两房已基化完毕总量6成左右已化完毕
宅
运空间分割面市受区域消费者关注预定情况较理想
说明：
分析明显出区域产品托天独厚区位优势生活设施优势等先天条件加身优势（产品规划营销企划等）创造较优秀销售成绩销售形势喜
7区域客源客层分析图：
说明：
海购买7000元方米高价位楼盘中区域客源分布：
l 1855区域士熟悉生活环境已区域居住年愿离开旧房拆迁需购房旧选择区域居住
l 285外士海拼年事业成喜欢繁华市市中心区域居住溶入海感觉作种投资
l 25外籍士需距离工作点交通方便选择区域居住
l 2795周边区域受区域种便利条件吸引迁居静安
8重点案优劣势分析
案 名
分 析
静安枫景
优势
推案时机握总体规划错生活便利开发商具实力50绿化率
劣势
道路狭窄拥挤影响出行噪音废气污染避免
康宁雅苑
优势
价格低优势面建3万方米绿吸引众消费者
劣势
规模绿化
济佳苑
优势
预计售价8650元方米区域类产品相定价较低
劣势
总17层4梯30户拥挤
宅
优势
商家运空间分隔扩面积
劣势
烂尾改造项目总23层3梯14户电梯数量明显足
国际丽城
优势
规划水高国际生活氛围浓厚推出二期采3000元方米装修标准区域楼市亮点
劣势
高容积总价高影响化
海壹街区
优势
理位置极优越51高绿化率区域产品较少见
劣势
周边交通拥挤车流量噪音污染
畅园
优势
轨道交通咫尺方便业出行外立面设计较现代醒目
劣势
四周环境差交通拥挤车辆排放尾气空气污染
9售物业面积配分析
房
面积(m2)
30～40
40～50
50～60
60～70
合计
户数(套)
192
192
322
96
802
二房
面积(m2)
90～100
100～110
110～120
120～130
130～140
合计
户数(套)
24
172
108
304
三房
面积(m2)
120～130
130～140
140～150
150～160
160～170
合计
户数(套)
54
344
80
48
84
610
四房&复式
面积(m2)
170～180
>200
合计
户数(套)
30
34
64
说明：
l 数选取案周边竞争楼盘包括静安枫景康宁雅庭等楼盘采样户数1780户
l 中房总802户占总户数4506二房总304户占总户数1708三房610户占总户数3426四房复式64户占总户数360
l 区域房例占总量半数期单身公寓区域市场推案量较原预期售单身公寓产品完成销售例市场中占例回落占市场导位
l 出房外该区域三房力房型面积集中130—160方米左右三房力面积力峰值位130—140方米左右较静安区年度成交房屋面积三房力面积集中140—160方米区段面积明显回调
l 两房复式分占总量1761372占分额销售中两房总价较低区域中化快产品四房复式数量少总价高销售速率较低总体市场起较影响
附区域楼市案力面积参考表
案 名
理位置
力面积
锦安公寓
延路340弄
7291—11112 m2
静安丽舍
万航渡路858弄18号
8235—13448 M2
达安花园
长寿路1099号
9404—10752 m2
常德名园
常德路1199号
95—108 m2
宏安家园
武宁南路康定路口
10533—11152 m2
新静安市
新闸路1851号
10732—13737 m2
三鑫花园
康定路1588弄
111—122 m2
静安新邸
康定路1588弄
111—122 m2
天合厦
康定路966号
11352—13712 m2
静安华府
新闸路1001号
11716—14863 m2
嘉园
万航渡路458弄
12577—13321 m2
三花园
延路123弄3号
12624—13833 m2
曼克顿豪庭
西康路339号
134—154 M2
静安鼎鑫佳园
余姚路27号
13620—17559 m2
新福康里
新闸路888弄
140—160 M2
喜福会
青海路128138号
16992—18241 M2
产
品
篇
壹产品立条件分析
项目位置
案位静安区境北部偏东位置具体四：基西面东安公寓东20米宽西康路南京路相连北侧40米宽昌路该区域商业街正德块呈规扇形昌路隔街相已建成目前尚未入住静安鼎鑫佳园西康路侧分早期商住物业华通厦已开始施工建设商住楼东海园二期
二区域商业生活机状况
基周边生活设施较完善较便利店超市例联华快客等便利店星罗棋布位区居住住户提供良购物环境基正面中国银行储蓄网点区域周边道路式吃饮食店金鱼岛鱼翅馆海石库门等中型酒店应该说区域生活便利设施较完善
三区域交通状况
项目周边公交通优势尤突出周边500米范围设十条公交线路13620624148等分通全市区域周边道路情况容乐观围绕项目周边条道路均20米左右宽度班高峰期流行车等极易引发道路堵塞
完善面交通网络外现代化交通成业出行托距离铁二号线静安寺站石门路站约15—2公里
距离基500米西侧常德路规划M7线昌路站2006年建成通车区业出行更提供力保障
四区域医疗教育状况
医疗保健方面静安中心医院童医院段医院等医疗保障体系区居民拥良医环境
教育学校方面紧邻项目东安公寓松幼园余中学校定距离设施较齐全
五区域休闲娱乐状况
基附文化设施较完善静安科技馆静安区工俱乐部等该区增添少文化休闲设施外距离远处静安体育馆静安体育中心居民提供休闲运动良场
贰项目SWOT分析
S优势点分析：
l 属区域历史文底蕴悠久典型中心城区
l 出行路况良动线清晰流畅私车业外出重基石
l 具现代化交通网络支持项目业出行提供良交通条件M7线通车交通条件虎添翼
l 区域型住宅社区陆续建成入住区域营造成熟居住氛围
l 静安寺商圈海闻名商业总心业休闲购物提供力保障
l 类教育学校林立充分保障业子女学问题
l 市红十字会童医院区中心医院静安区眼病防治中心等众医疗保健场
l 静安科技馆静安区工俱乐部静安体育中心等场更区增添少娱乐休闲健身设施
W劣势点分析：
l 案开发中出现8年停滞土年限缩短销售带较抗性
l 单身公寓产品住宅产品定区导致客源层较杂物业整体形象略影响
l 栋距较建筑物高度较高中心庭院面积视觉压力
l 案高总价定位会筛掉众区域购房者客源层面相狭窄
l 案位置邻道路该区域较繁忙交通干道估计产生噪音尾气污染问题会住家产生定影响
O机会点分析：
l 世博会申办成功整体提升海房市稳定发展楼市前景
l 静安区域房市正式处升期供求关系维持较衡
l 静安区规模旧区改造量拆迁户持币购
l 项目南面体育中心规划增加产品附加值成项目未化极重卖点
T威胁点分析：
l 静安区期推案量加总体规划品质均高促案竞争压力加
l 位新闸路西康路附静安枫景楼盘会相段时期案争夺市场份额
l 周边未拆棚户建筑形中会降低案周边整体环境
l 区域产品类型相似高品质高总价物业
l 区域物业目标市场致相
l 区域单身公寓产品案量竞争压力
l 高品质购房者选择较确定性 全市高档次物业项目竞争手
叁项目产品定位建议
案理位置海属顶尖段6容积率1万方米占面积决定案社区景观方面难手笔宜走精品景观路线
案均土成项目成影响极意味着目标客户必定高收入精英族
案作成全装修产品推出提升产品品质二周围产品形成明显区隔拥竞争中脱颖出实力产品塑造成具品质品味投资价值静安新社区
房型面积定位原
l 房方便舒适
户型全装修套房针目前市场越越SOHO族外企白领士单身居住需设计目前市场类面积低总价装修套房供需状况前期存着明显需求状况批全装修公寓出现引起市场轰动抢购效应销售空着期推案断增市场足见趋理性良产品规划先进营销手段致胜关键客层居住作投资房客源区域周边区域年轻白领企业士量市场前景投资士潜客源广泛
项目房房型设计更考虑客源层需求——方便舒适性住宅成住户生活空间仅睡觉场建议房面积设计偏50方米左右较适合
l 二房精简实
通案周边年新建类型产品市场研究发现前期项目周边高档住宅产品面积规划普遍较二房面积120
——130方米期市产品两房面积调110方米两房量涌现（静安枫景两房全部105方米康宁雅苑两房108方米）案产品设计宜盲目求精简型户型面积区域住宅市场存极发展空间
房型面积相应缩方面利产品总价降低扩潜客源放市场吸纳度着明显利作方面符合中青年客户居住理念程度扩展客源层面快完成销售外建议100—110方米两房作力户型90—110方米两房作补充
l 三房宽敞舒适
区域三房力直集中130—140方米左右太变化说明面积已购房者认更代表类房型供应量已达定程度建议项目三房面积控制120—130方米左右迎合新轮消费需求产品迅速完成化
l 面积商铺业提供更生活空间
项目街商铺位十字路口现阶段流量周边住宅项目陆续入住情况改观
商铺面积宜项目处昌路德安厦1—3层裙房3600方米（楼2200方米二三楼1800方米）面积建成已相长时间空置
报告建议昌路商铺部分做分割结合昌路（休闲娱乐条街）整体规划引进具国际品牌商家完善区生活配套更商业面积利销售寻求合理获利空间
二12号楼房型面积配建议
方案
房 型
面积范围
户数例
户 数
建筑面积
二 房
100～110M
35
182
19110
110～120M
26
135
15525
三 房
125～130M
29
151
19253
130—135M2
10
52
6890
合 计
100
520
60778M2
方案二
房 型
面积范围
户数例
户 数
建筑面积
二 房
98M2
15
93
9114
105M2
40
232
24360
三 房
115M2
30
159
18285
136M2
15
68
9248
合 计
100
552
61007M2
三项目目标客源定位
l 客层职业分析
案处海楼市高价位高品质区域目前市场客层说集中国外白领士知名国企理干部律师等行业社会已具位身份具备较优越济条件成功士
l 客层年龄分析
目标客层年龄35～55岁年龄段时代精英购买力强劲正事业黄金时期
l 客层区域分析
案应该外延极广案单静安区区客户法支撑起案客层50左右目标锁定香港新加坡等外籍士温州厦门等外区域消费群购买动机通常较明显投资置业外落户市精英族外企高级职员案缺少客源
四价格策略建议
案处中心城区中心段属海传统意义高档住宅区域产市场具较强升值空间
结合案整体区域行情推案时机物业品质理服务行销推广策略等方面素综合考虑建议产品全装修类产品（装修标准1500M2）具体价格建议：
产品形态
开盘价格
均价格
(全装修房)
单身公寓
10000M2
12000M2
住 宅
9500—10000元M2
11000M2
企
划
篇
壹企划背景分析
产品基面分析
基面企划发想产品调整包装关键包括产品基面市场基面两部分中蕴含着重优势重机会产品市场制约
总体案产品基面：
首先产品区位段前景基支撑案价格走高定位策略
次产品具邻市政运动场馆独特优势产品特色楼盘迈进提供重支撑呼应
产品均足面销售风险周边楼盘具定性需产品特色品质元素足够重视做未雨绸缪完成高价行销目标
具体产品均足应方分析：
均足 风险倍增
Ø 产权物业价值然组成部分
案开发中出现8年停滞70年产权愈10分转眼飘散投资客源较案说影响显著言明
停滞项目开发事实势必竞争案提供攻击口实客户心理造成定负面影响
该点投资客般客户均非足轻重应方法方面销售技巧方面产品整体价值形象塑造
单身公寓区品质提升形成巨压力
高档物业中住户纯洁性觑便住户收入差异会严重影响高档物业品质提升更住户更加混杂更加稳定单身公寓
该点高价物业中较利点应办法方面销控销售技巧宣传倾更重应成功区隔流强化特色卖点该点弱化
容积率高绿化率低栋距窄庭园……
案基身已丧失社区诸优势基济指标普遍弱竞争案企划压力急剧攀升
该点疑点相周边许楼盘弱势该点相较容易应家闺秀样家碧玉反太信者成太高做精
庭园产品形象中占相重该点定应
市场基面分析
投机类案高价销售通路
市场空缺特殊销售资源重市政利等产物业空升值绝佳渠道然静安区高价盘开发已渐成规模发现案独重机会基没
外区域利进步蚕食静安市场机会
时世博会申请成功浦东滨江高档住宅建设拉动徐家汇商圈断升静安高价市场环境形成定利影响
区域企划力量存定包装空间
静安新推案企划力量般方面说明静安区身段优势方面说明开发商产品建设相更加重视更信心样区域背景案提供企划包装机遇
应方分析
KEY ONE 整合优势 造门槛
独特优势出发招制胜
种思路案适宜树立门槛招制胜商品样果某种特色功做淋漓致产品法代消费者价格便会相敏感说便创造更价值空间激烈竞争中静享片相安逸净土
审视静安体育馆想优势整合扬长避短
墙隔静安体育馆然案独优势非想象中足够力体育馆面众开放消费者品位收入参差齐反显杂乱适合高档盘销售中作宣传核心
案提供运动动感题该题加发挥充分整合产品力构成部分势必产生定程度门槛效应产品高档定位提供巨支撑
KEY TWO国际概念 豪宅旗帜
国际概念然品质高档代言
国际概念中国产市场说已接泛滥国际化全球济前景中国相落济城市建设建材质量相关品牌房产高端产品提国际概念国际概念旧高价楼盘体现整体品质缺部分
独辟蹊径 言简意赅
然国际概念接泛滥走声嘶力竭虚幻国际概念老路子塑造扎扎实实做国际品质产品形象迎合日趋成熟消费者条蹊径实实概念扎扎实实产品言物言简意赅拉销售员客户间距离拉关消费者梦想现实距离
KEY THREE精益求精 激动受众
§细节精品必需
§细节专业体现
§细节认真代言
§细节品质保证
§细节概念第层检验
§细节获超想象回报
贰核心產品力建設建議
特色产品灵魂 产品制胜根
壹五身心动力系统
贰五活力视觉系统
叁产品力均衡国际概念
肆细节精品概念
Ø 五身心动力系统
Ⅰ静安晶彩体育会馆市政身心动力系统
静安体育馆更名静安晶彩运动会馆充分展示案紧密关系拉案精神距离时相距远静安体育中心进步支撑
Ⅱ亚历山金卡联盟国际身心动力系统
亚洲佳俱乐部亚历山俱乐部接洽达成某种终身制金卡联盟协议案客户提供优惠健身咨询市政身心动力系统众运动升级顶级俱乐部级
Ⅲ私家高尔夫五星会馆贵族身心动力系统
进步健康运动题升级贵族级考虑会设置高尔夫推杆训练场馆甚高尔夫模拟训练室满足客户常接触高尔夫心理需适应高尔夫日趋广泛趋势
Ⅳ家庭健身计划全程服务身心动力系统
健身器材型销售机构接洽派专案住户长期提供家庭健身计划咨询予案客户添置器材定优惠
适应案客层普遍存健身需求咨询优惠体现尊荣
Ⅴ海首创身心双轨视觉身心动力系统
邀请心理专家社区景观系统推进身心健康角度提供建议推广包装具备独特力话题买点二整运动健康题更加饱满案时法进形成门槛产品力
Ø 庭园总体规划思路
庭园原案弱势庭园庭园优势便做精更艺术化甚做成件艺术品成海景成传送议话题
艺术财富重体现方式贵族品位组成部分
样庭园丰富绿植定花团起伏更应该量塑钢玻璃锈钢等现代建材类建材质感充分表达需水光现代设计
样产品海尚属新产品方面社区统设计费会非常高社区容易做景须走太创意方面市场情况直较社区庭园须动干戈仅找寻市场空隙偏低市场价入市便解决少考虑附加值较市场风险问题案立条件开发商定位决定案适宜两方面情况
庭园具体建议：
l 建材题：钢锈钢玻璃景面建材水道水景
l 架空高空发展：架空部分水景水道设施造10米高度社区水晶水艺文化构件
l 缤纷水晶水房：区隔单身公寓住宅部分成景然分割
l 西高东低：进步区隔单身公寓住宅通起伏丰富庭园
l 艺术品路线：庭园全面艺术化突出整体性意性兼顾功性生活性著名景观设计公司担纲统设计深度沟通期建筑社区概念高度统
Ø 五水晶活力视觉系统
Ⅰ整体水晶活力视觉系统
社区建筑现代面积玻璃窗阳台特色建议该特点进步发挥区入口门围墙等处全面采塑钢玻璃锈钢等建材区视觉特色更明显玻璃锈钢等现代建材灵动光效符合案推广中动感活力题
Ⅱ社区雨水视觉系统
案庭园面积规划余相应较庭园风格里均力度够规划难题庭园规划建设忽视产品力重组成部分客户普遍关心题建议应突破庭园遭受指摘量达特色愈加彰显
水疑讨客户喜欢庭园题雨水景观处理现楼盘景观炒作中空白点具备招制胜独特性建议聘请国际知名庭园设计公司贵公司方完成项社区雨水景观系统
Ⅲ社区缤纷水系系统
结合动感活力精神初步规划思路庭园雨水景观系统身体现立体现代建材景观建材包括塑钢玻璃锈钢等通透具备镜面效果现代材质时整系统形成复杂艺术三维形态水道系统
建议充分利系统提供更丰富庭园景观应系统时兼顾晴天循环水系统效果美感形成海独全天候复杂水艺系统
Ⅳ社区天光视觉系统
量现代通透镜面现代建材选势必光效果充分展示提供绝佳舞台建议光效果时考虑进立体庭园设计规划中进步完善庭园艺术精品特色达懈击饱满境界案形成稀缺品品质
时彩梦幻光效果进步深化动感活力产品题
Ⅴ社区夜光视觉系统
夜光水面提现代建材刻意追求光效果缺夜光设计疑填补庭园设计中夜庭园空白庭园视觉生活功加强
Ø 产品力均衡国际概念建议：
国际现阶段海豪宅必少概念合理利会加强产品美誉度
建议物业理庭园规划建筑规划社区景观建设指导等方面应考虑引入国际概念外建材应尤重视建议产品量采英文名称建材浴缸房门等全部某方面选顶级品牌便包装产品力均衡战略效运
Ø 铸造精品概念
精品通细节加体现车库门围墙拐角等等海现豪宅产品建设说留空间建设会击结合产品部分建设效传达案锐意创新认真做产品概念
产品精品概念细节建议示意：
l §社区入口1：理石壁薄水水晶LOGO墙水晶LOGO先做
l §社区入口2：钢玻璃泼水造型体量艺术LOGO
l §围墙墙角：势石底跌水
l §围墙：透明玻璃围墙带构件走廊
l §车库入口：钢玻帆造型
l §庭园灯具：选艺术外形灯具
叁廣告總精神
南京西路 静安首席 独拥19万m2体育公园
全球成功士动力官邸 成功者更加成功
n 专业检验：分层传达 定位准确
n 广告目传达广告总精神作广告口号应清晰传达项目中心优势产品定位更应产品特色精神诱惑性表述案通身心居住环境达更健康获更活力成功走更加成功通庭园社区艺术化高端化感受拥财富乐趣活力四射动感十足庭园社区设计汲取活力动力直接强化成功应该获更成功概念深化豪宅功
n 成功更加成功豪宅沉默完全引出总结产品核心优势便阐释产品特色
n 企划检验：市场空缺
n 现市场豪宅包装中清色四八稳尊贵典雅欧风洋气沉闷缺乏活力仿佛豪宅应静宅城堡仿佛买豪宅应该三缄口四体勤非
n 然时高尔夫豪华会题案产生真正全面导入运动活力题豪宅概念基空缺企划角度讲活力运动题成功
n §客户检验：客户心声 必受追捧
n 现代社会年龄概念已越越模糊代越成功士心态越年轻越前途黯淡收入越淡漠运动缺乏活力
n 案总价控制合理非顶级住宅部分客户事业正处快速成长期年龄相会太高活力运动重视居家心理典型特征
n 客层客户心理角度讲运动活力题选
n §产品检验：极契合 需做产品文章
n 案量体基适合做运动活力题精品项目首先须案体楼盘样太顾忌相应特色客源精品客源客户便形成量化次量体会案特色精品定位更显珍贵难
n 案邻静安体育馆静安体育中心设3000米会运动题较鲜明支撑力需豪宅客源前提加专门规划包装
n 案活力题部分通庭园风格等强化包装
肆案名建議
静安•动力国际
JING`AN INTERNATIONAL
南京西路 静安首席 独拥19万m2体育公园
全球成功士动力官邸 成功者更加成功
It`s the successful men` power mansions in the whole worldIt makes the success to the more success
n 案名LOGO应建议（示意附）
n 案名步位 规避转换风险
案具许鲜明劣势案名适宜采具备复杂意词汇加专门注解传达诉求均性明显楼盘述方式增强回味空间案会产生意义转换具化中风险需太注解注解时间导致劣势早暴露
n 双slogan强力传达 成功需更成功
案客户非顶级客户财富心理处积聚状态甚部分客户年轻高级白领事业财富处快速升阶段阶段社会位方面处成长期方面成功需更成功方面希身置庸置疑成功士阶层
成功士汉语里边严肃分量词汇钱法轻言成功便奋斗白手起家慎词
n 段优先 静安优先
总体角度考量案段占相价值重号召力具典型表述优先条件果断静安案名加突出
n 国际优先 品质优先
国际词案产品力均衡策略战略着眼点理应案名中强化辉映产品整体品质定位诉求直接加力传达国际词身具现代高档领先等意适合传达案特色
n 动力官邸 独拥19万㎡体育公园
推广整体战略案努力传达动起更精彩概念传达五身心动力系统成功更成功概念动力词直接入案名便整体协调推广传达思路客户量深刻印象产品次切入耳目新解达做豪宅更做特色豪宅目
n 反复强化 静安国际
案形成差异化优势非静安非国际然两点案突出产品优势更适合感性影响适合严格注解助案名等强力表述手段先客户留深刻印象然说服客户责交具强烈优势运动活力题产品力执行更聪明选择英文案名传达静安国际两信息：JING`AN INTERNATIONAL
伍廣告包裝策略
中英文 举
中英文直接明传达外籍客户诉求侧面传达产品国际化诉求高品质事实谓举两英文引入提高面品质感丰富面元素联想国际社区联想国际士邻
u 楼书海报文案全部采中英文双语书写
u 面优先考虑英文底纹英文装饰字
u 售楼现场中英文
二 国际题产品力均衡战略
产品力均衡策略指突出卖点前提拉升整体品质充分发挥突出卖点说服功效采取策略首先突出卖点身说服力强客户容易攻击较容易形成客户购买欲客户做决定前转产品力佐证选择衡量产品整体品质时产品力包装果出现严重均衡会较损害突出卖点具备强说服力
u 建材部分产品力均衡战略
u 物业理部分产品力均衡战略
u 建筑立面部分产品力均衡战略
u 产品力均衡策略
u 建议国际品牌概念结合文案着重修饰作产品力均衡技巧
u 开发商重视程度产品力均衡战略成败重素
三 动力概念导入
u 动力豪宅成功者更加成功豪宅
u 动力豪宅健康豪宅
u 动力豪宅运动豪宅
u 动力豪宅光动水动心动
四 高总价力户型优先策略
高总价力户型客源高品质客源楼盘整体销售具拉动作提升社区品质时高总价客源排斥底总价客源心理高总价客源优先具体执行建议：
u 单身公寓销售初期做宣传甚考虑做公开
u 前期广告宣传倾高总价客户
u 针高总价房型举行优惠活动
u 通销控完善策略
u 单身公寓考虑潜销技巧
陆廣告切入點
第梯队：段国际篇
百年静安 高尚选
静安高尚居住区定位：
文厚积 繁华日盛 贵族传统 豪宅领
南京西路高尚生活事业功诉求：
市脊梁 盛世见证 市巅峰 名流汇聚
二 国际品质 豪宅典
团队越洋造诉求：
越洋造卓越 联袂惊艳静安
国际静安 静安成功
建材全球采购：
全球采购 铺陈静安晶彩
盛世豪门 理应坐拥国际
第二梯队：创新优势篇
三 概念诉求
全球成功士动力官邸
动力豪宅
原创动力豪宅成功者更加成功首选
光动水动身动心动动力国际
沉默豪宅
豪宅应沉默 动力源卓越
改写海豪宅 财富沉默
四 五身心动力系统
静安晶彩体育会馆市政身心动力系统
亚历山金卡联盟国际身心动力系统
私家高尔夫五星会馆贵族身心动力系统
家庭健身计划全程服务身心动力系统
海首创身心双轨视觉身心动力系统
五 五水晶活力视觉系统
整体水晶活力视觉系统
社区雨水视觉系统
社区缤纷水系系统
社区天光视觉系统
社区夜光视觉系统
第三梯队：常规优势篇
六 独拥19万㎡体育公园
七 交通便利铁昌站
八 成熟生活区应俱全
九 物业服务智化等
柒广告表现示意（附）
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市
场
篇
壹海市总体市场现状分析
海房产市场新济政策
1 蓝印户口住房信贷政策取消
2002年4月1日开始海市出台蓝印户口政策正式停止实施2002年5月1日起建行海分行宣布执行新住房信贷政策
2 海调整购房契税标准取消政府补贴
2002年9月1日起市购买普通商品房成交价格15征收契税购买花园住宅成交价格3征收契税
3 海高层建筑限身高严控高度容积率
海市政府强调严格控制高度容积率特超高层做日环境行性分析环境容量城市景观评价适提高标准
4 投资50亿元海浦东兴建首条百公里铁路
海铁道部投资50亿元浦东建造全程113公里铁路预计2005年洋山深水港期工程步建成年运输量达100万标准集装箱
5 海——中环线规划工程
缓解海中心城区道路拥堵环线外环线间建设条中环线中中环线北段汶水路高架（新路—柏树）工程年年底实施建设整中环线（浦西段）2005年完成
6 三环+三三横+十三射
海中心城区体路网络形成三环+三三横+十三射格局点环线区实现高架道路交通快速疏解逐步实现中心城三三横干道机动车专道非机动车道改建公交专道环线间加快中环线路网建设建成环线间十三条放射状道路逐步建设市域高速公路相衔接整方案计划2005年完成
7 预售商品住房交易执行新规定
2002年7月1日起市预售商品住房交易执行新规定中包括预售商品房交付时部位分摊建筑面积套建筑面积实测结果合面积差异处理办法
8 市房产颁布关推行海市商品房预订协议示范文通知
2002年10月23日市房局颁布：房产开发企业取商品房预售许证进行商品房预订均应采预订协议示范文房产开发企业制协议文应报工商部门备案方
9 海市配套商品房建设启动
2002年海市100万方米重工程配套商品房建设工程正式启动首批项目5块基72万方米工程建设拟年新开工100万方米层住宅两室厅建筑面积70方米左右导房型价格控制方米30003500元左右
10 第房产资金信托产品沪推出
海国际信托产品沪推出新海国际厦项目资金信托计划市民投资位陆家嘴新海国际厦产品规模23亿元民币计划期限三年份合金额低民币5万元预计获年收益率达4
11 海明确2003年底创建国家园林城市
海启动新轮绿化建设计划首期目标2003年底创建国家园林城市中期目标实现市民出门500米见3000M2型绿出门3公里座300亩区级公园5公里范围座1000亩相动物园植物园市级公园
12 绿化建设重头戏两横
黄浦江两岸面积建绿两横苏州河岸线绿化延安路线景观绿化未年海苏州河岸建设8块型集中绿新增绿化面积78万方米苏州河岸绿化面积达102万方米岸路干道线完成5万方米延中绿三期工程外新建数块型公绿时海年中心城区新建20块4万方米型绿
二海房产市场相关信息：
1． 2002年季度海完成国生产总值达115953亿元年期增长96增幅高全国水2百分点
2． 2002年季度全市完成固定资产投资总额2897亿元年期增长212
3． 2002年季度海城市建设计划投资额542亿元中城市基础设施计划投资额21923亿元占总投资额418
4． 截止2002年9月底全市商品房空置面积779万方米中住宅452万方米年期减少28空置年住宅222万方米年期减少28
三海房产（2002年1—9月）市场数分析
1市场信息数汇总
容
2002年1—9月
2001年期
例
房产开发投资额
5649868万元
4300550万元
314
完成土开发面积
1724065M2
1687415M2
22
商品房新开工面积
17593610M2
14084173M2
249
商品房竣工面积
11941394M2
8051371M2
483
商品房批准预售面积
185113849 M2
10260161 M2
804
商品房住宅批准预售面积
15471370 M2
903353 M2
713
已登记商品房预售面积
18681336 M2
12877240 M2
451
商品房预售成交金额
8884142 M2
5437138 M2
634
商品房批准销售面积
18378164 M2
16660700 M2
103
商品房住宅批准销售面积
14291527 M2
13143056 M2
87
已登记商品房买卖面积
12810046 M2
10126970 M2
265
存量房交易成交金额
3674325 M2
2397227 M2
533
2市场数分析
l 2002年1—9月年期相房产开发投资额增加314商品房新开工面积商品房竣工面积分增加249483完成土开发面积增加22
l 2002年1—9月商品房批准预售面积年期增加804商品房批准预售面积实际预售面积达1：1009实际预售面积批准预售面积商品房批准销售面积年增加103
l 2002年1—9月商品房预售年期较增加451登记预售面积达1868万方米
l 2002年1—9月登记预售商品房中成交面积统计住宅占967办公占13商业占19
l 2002年1—9月登记预售商品房中成交套数统计3000元方米低价位商品房占160中价位商品房占552中高价位商品房占2017000元方米高价位商品房仅占86
l 2002年1—9月预售商品房中成交面积统计市居民购买占753外士购买190境外士购买57
l 2002年1—9月登记预售商品房中力房型面积70—150方米二房三房占总套数795
l 2002年1—9月商品房登记预售排名浦东闵行普陀宝山分占全市预售总量2001409468
l 2002年1—9月存量房交易继续稳步升达1281万方米年期增加265中住宅占752
l 2002年1—9月已售全市房产期房抵押建筑面积2528万方米约11万件年期增加548中抵押108万件1374万方米抵押贷款金额375亿元房产现房抵押建筑面积3702万方米年期增加142抵押贷款金额857亿元
综述：
l 2002年1—9月海房产市场开发投资继续保持高速增长级市场土出速度减商品房新开工面积竣工面积幅增长批准预售量保持着高位
l 值关注第三季度已登记商品房预售面积开始呈现出降态势年首度出现已登记商品房登记面积批准预售面积情况
l 商品房价格长时间涨房价重心已移方米5000元左右价格范围米3000—7000元商品房占市场总成交量七成海楼市呈现出价格重心移高端迅速增长低端萎缩状况
l 房型面积交易增长速度两头快中间单套70米房型150米房型增速加快占总体例明显升年海房产市场掀起户型热墅热状况交易数充分体现
贰海市高档住宅市场分析
市场概区域概述
l 市场概
高档住宅90年代初期房产市场中外销房侨汇房统天外销房轨（指高档住宅价格划分指单价方米8000元住宅）2000年开始海高档物业推盘速度明显加快中熟知数世茂滨江花园占段区位环境规划等处优势挟风雷势推动沪市高档住宅进程拉开浦江线高档楼盘开发序幕年半年城区旧改力度断加浦江两岸综合开发实质性启动世纪公园周边楼市趋火爆交通干线绿等市政配套设施日益完善海楼市中高档住宅开发环境日益趋成熟进入2002年高档住宅概念断炒作频频露脸家媒体尊园国际丽城等高档楼盘迅速广知针高档住宅愈演愈烈势作次调查目读者进步海目前高档住宅市场较深入解
单价分布情况示意图：
图出2002年前三季度海新盘推案量239中开盘价方米8000元新盘计22方米8000元中低档楼盘217年季度数年相均价方米15000元左右高档住宅供应更出现强势增长推动季度新盘均价攻方米11470元高位见高档楼盘发展势头强劲时数表明高价位楼盘占楼盘总量例较市定发展空间目前市场较集中中档中高档楼盘类楼盘开发力度远高档楼盘
区域概述
年新开高档楼盘中浦东6徐汇3静安长宁2卢湾虹口1图显示年高档楼盘区域分布情况市场占率情况中出徐汇静安长宁等市中心次中心城区高档楼盘占海高档住宅市场60份额：方面述区海传统高档住宅集中区环境设施配套较完善原述区旧改力度断加市政日益完善浦东新区高档楼盘发展快区域列入统计10区中独占鳌头占市场份额30着量外资企业驻华机构断涌入浦东已成众集团公司入驻首选数表明年超3万净口迁入浦东浦东工作居住外籍士更超2万天进出浦东类外籍商务员估计23万次外籍商务员幅度增加定程度推动浦东高档住宅发展海高档住宅市场份额逐步东移传统高档住宅区静安长宁徐汇等区客户渐渐目光瞄浦东完全统计方米7000元中高档楼盘中浦东新区已占7成专家预计年浦东商品住宅需求方面
火红年
二热点区域分析
次统计列入6区中高档住宅分布浦东徐汇静安长宁等市中心城区年头五月长宁徐汇浦东等区高档住宅市量已达百万方米左右年年中时水基相解海部分中心区方米商品房中分摊土成已达3000元合理成收益关系考虑房价约土成3倍较合理目前统计楼盘价位方米8000
—12000元间基符合价值审视标准
l 浦东新区
作海楼市投资热点区域浦东房产发展直走全市前列房价走势销售排名广告投放新盘推量呈现较强劲发展态势次统计中年新开盘高档住宅4：分国际金融家均价12000元方米金色维纳售价8500—17600元方米（含墅部分价格）水清木华公寓均价8500元方米仁恒滨江园均价12000元方米左右浦东年全年新盘总量37高档楼盘占总量10
目前浦东房产开发出现五热点区域陆家嘴金融贸易区张杨路线浦东南路南路板块世纪公园板块黄浦江东岸江板块目前南板块外四板块已成浦东中高档楼盘开发较集中区域尤世纪公园附着香梅花园金色维纳开盘更区成浦东高价位住宅开发极具代表性区域作海楼市活跃区新开盘品质续盘涵彰显出浦东高档楼市元化发展方层次发展思路着浦东政策面利消息断出台促进房产开发力度浦东区会进步表现机遇浦东高档楼盘开发潜力较
l 静安区
静安区传统市中心高档住宅集中区域区域洋房林立更时尚南京西路静安寺等处商业贸易中心天独厚区位优势密切相关完善配套生活设施高档物业开发提供段区位配套文景观等方面综合优势时静安区位段原旧城改造规模社区建设方面表现般2002年静安高档楼盘较集中开盘中海壹街区方米均价9500元 国际丽城二期方米均价16000元左右（全装修）静安枫景方米均价11000元左右时期全市高档楼盘推量例高区域高价盘占市场份额50时数说明静安然海高档楼盘热点区域高档住宅市场占举足轻重位然楼市持续升温条件静安楼市温火着静安年少烂尾楼项目改造静安寺区综合改造表明静安楼市渐旺
时第四季度静安楼市量新盘推出均价万元左右沪八聚居区名列前茅市中心区域位相配高价位楼盘特点静安楼盘位南京路南北两冀市中心带建立旧改块具相规模成熟周边环境期着拆迁力度加传统市中心房产开发兴旺静安区会批成规模高品位高档物业推出值关注
l 长宁区
年长宁区两高价位楼盘出现第季度分位虹桥古北中央花园方米售价15000—17000元愚园路畅园方米售价10000—15000元新盘总数17高档楼盘占市场份额12
两高价位楼盘段位文沉淀较深愚园路新华路附周边洋房墅较中高档住宅墅密集虹桥区新兴中高档住宅群落见长宁高档住宅然段区域存定差异投资思路开发方存定性长宁高档住宅发展空间较特虹桥区供开发条件相成熟周边古北国际社区量墅区宾馆群环境条件相优越
l 卢湾区
年卢湾区1高档楼盘开盘思南路88号方米均价8200元新盘总量限高档盘占市场份额高达33
着明珠线卢浦桥建设卢湾区加快旧城改造步伐环境进步改善目前楼盘集中开发区域斜土路两侧浦路东制造局路西徐家汇路南中山南路北已十七八项目聚集片热土段时间中高档住宅开发阵作海传统区域卢湾区淮海路周边许文遗迹历史沉淀供开发价值空间限南发展已成必然时徐家汇路线等干道旧改面积较供高档住宅发展空间较
l 徐汇区
徐汇区推出高档楼盘较3分巴黎时韵方米售价11000—13000元景福苑方米售价8200—10500元尊园方米售价10000—15000元新盘总量24市场总量高档物业占市场13
年徐汇区加快建设静净洁景等四环境功区步伐高价位盘段集中徐家汇商圈肇嘉浜路线环线部分区域徐汇区环线已幅土供开发见缝插针楼盘根具备高档住宅应具项条件进步加快改造步伐两年徐汇启动块17动迁居民达1万户块部分集中海南站植物园等环线外区域年开盘
天然居便目前环线外紧邻植物园商品住宅开出该区域天价方米6300—9800元间毫疑问景观空气确卖钱开发价格然菲仅景观够天然居楼盘品质价位离高档住宅标准相距离出然徐汇传统高档楼盘集中市中心区高档住宅发展空间着块渐渐稀缺环线外发展必然数环线块会成开发商争夺热点
l 虹口区
年虹口开盘高档住宅潼苑1方米售价10000—15000元区域高档住宅价位较高目前虹口高档物业开发处启动期
规划等角度分析虹口发展应北外滩开发紧紧联系起目前虹口区分四板块北外滩周家嘴路线四路线鲁迅公园附外虹口区四板块中北外滩周家嘴路线楼市活跃供应量占虹口全区六成左右虹口北部区段时期出现持续放量然虹口传统高档住宅区着文历史发掘譬伦路改造四川北路改造等等会批成规模高档住宅市发展潜力较
三高档楼盘综合分析
起价方米8000元楼盘客户已改善型舒适型客户享受型客户高价楼盘求体现环境配套区物业房型设计景观设计等方面两方面点：较高收入水生活水类消费群居住需求已居住讲究环境升种居住生活享受二类消费者般事业成心理存着巨优越感购置物业时存着强烈品牌意识
段
然景观区域
文历史区域
商业中心区域
33
27
40
高档住宅段选择数选择具浓厚文历史沉淀区段段性质分三种：文化历史浓厚区域二商业中心干道附三然景观丰富区域
发现年开盘高档物业中选择文历史浓厚区域占总量27％思南路88号便选择老洋房聚集区中著名历史保护建筑物孙中山居周公馆复兴公园第二医科学等等畅园等选择愚园路等质段位徐汇黄金商业圈段尊园离铁号线仅数十步距附高架明珠轻轨等便利交通尊园相似巴黎时韵等楼盘属第二类商业中心交通干道附类楼盘占年新开楼盘总量40％选择文历史浓厚区域楼盘高出13百分点三水木清华仁恒滨江园香梅花园等楼盘代表然景观丰富区域仁恒滨江苑例面黄浦江见浦江两岸风景部分面金茂厦东方明珠等景观优势相明显
规 划
良规划高档住宅成功先决条件高档住宅规划求仅满足济指标更重破传统求约束具前瞻性充分展示居住者位合居住者求年开盘高档楼盘中选择实力国外规划设计景观设计居室设计公司服务值关注次调查楼盘建筑设计方面全部国企业操刀（见图）畅园思南路88号两楼盘邀请国外建筑设计公司做顾问景观设计方面国企业存着明显差距调查高档楼盘全部国外景观设计单位接盘见国景观设计企业离高档楼盘需条件相差距
规划特征：
l 整体景观规划引水绿品等构成完整社区系统艺术生活方法表达
l 高层高层中高层占总量60高层占30
l 设置会教育休闲娱乐
l 开发趋规模化
l 设置智化物业理服务系统
会
运动
休闲住
教育
未定会
27
47
13
13
次调查高档楼盘中巴黎时韵外均配置高档会海壹街区会例设置棋牌室壁球室健身房桌球室屋顶露天灯光网球场乒乓室等活动场设置体现出运动型会特点类会约占总数27教育题占约13水清木华公寓会设置社区图书馆亲子教育中心永久性艺术中心等场休闲题会占47左右15楼盘部分会属类位徐家汇商圈尊园例位处繁华商圈会设置男女健身房超级网吧咖啡厅餐厅乒乓球室麻室VIP会议室亲子乐园老天红酒雪茄俱乐部等活动娱乐场调查15楼盘中巴黎时韵未设正式会设休闲酒吧商务餐厅健身房等场满足入住业需求见高档住宅会求相高时反映出客户享受型生活追求
环 境
绿化率30
绿化率40
绿化率50
29
29
42
海高档物业集中具浓厚文化历史区域衡山路华山路线表明文环境然环境追求高档物业必须具备条件外然环境文环境追求止境高档物业开发具备条件环境营造成塑造高档物业首条件景造势堆砌江引河磊山筑桥高档住宅环境营造达登峰造极效果
图次调查15楼盘绿化率情况中出部分高档物业绿化率较高高香梅花园更达70％绿化率50％6占市场分额42％（见图）绿化率40％30％楼盘占总量29％中出绿化率高档物业重性更高档物业显著标志
房 型
100方米
100—200方米
200方米
13
56
31
高档住宅房型设计求相较规范首先体现空间划分次空间功布局
空间方面高档楼盘面积般较样部格局足够空间划分部功较齐全卧室活动室书房洗衣房工作间保姆房等等强调功细化图出调查十五家楼盘中力房型面积集中100—200方米200方米两阶层中仁恒滨江园房型面积450方米古北中央花园四房三厅四卫面积31365方米100—200方米阶层中面积集中150方米约占阶层67见高档住宅面积追求中低档物业高出许
空间质量方面高档楼盘布局方面较合理厅方便通风采光动静分明次卧室设计考虑具体布局外更考虑该层次业生活惯需求次调查楼盘中房型集中二房二厅三房二厅四房二厅三房型图出三房两厅占例高次二房二厅四房两厅中两楼盘定位户型公寓户型较分国际金融家面积50方米徐汇巴黎时韵面积24—57方米等
建 筑
层
高层
高层
10
30
60
毛坯
全装修
毛坯全装修
27
67
6
图出建筑规划年开盘物业高层占60％远远超采层楼盘高层占30％份额分析原部分高档楼盘处市中心受土环境建筑面积等方面制约高层建筑提高建筑面积房型套数海目前高档物业市场中高层占绝位
次调查楼盘中装修房推量占绝数（见图）10占楼盘总数67毛坯房占27见着海2005年全部推行全装修房高档住宅装修房推出率必会领先中低档物业
客 户
外籍士
港澳台士
士
外士
10
15
465
285
投资客户
客户
35
65
图难发现购买沪高档物业客户群体中士占465例中区域士占1855次外士占285客户群体中定数量外籍士约占10例少楼盘统计中外士外籍士类外域群体成类物业客户群中坚力量占购买总量535超半见方米8000元住宅消费体显然外士海消费者购买力相足已影响高档住宅市场正常消费时调查表明类楼盘价格菲购买群绝数购买目换定位投资仅占总客户群35左右
价 格
8000—10000元M2
10000—15000元M2
15000元M2
33
60
7
表显示15调查楼盘售价情况表中发现方米售价1000015000元间类物业流价位中方米超15000元价位位虹桥古北中央花园方米售价1500017000元间15楼盘中巴黎时韵仁恒滨江园国际金融家潼苑香梅花园海壹街区等售价均方米12000元方米13000元左右见方米1000015000元海目前高档楼盘价格流区间
物 业
开发商理
国物业理公司
境外物业理公司
25
15
60
物费3元M2
物费3—5元M2
物费5元M2
40
40
20
高档住宅均强调提供舒适具星级标准理服务发展商邀请国外名家做物业理业解决日常生活顾忧时面子附加功等方面做足文章次调查楼盘中毫例外采智化建设推出系列服务项目：水电煤物业理等费动计量电子支付系统防火灾防煤气泄漏动报警系统网络服务应监视报警系统等少楼盘推出保姆服务尊园代订报刊杂志预定车接送服务空置公寓理洗烫衣物服务等等
表出次调查十五楼盘中物业开发商约占总数23证水木清华公寓仁恒滨江园等楼盘委托理楼盘占总数77中选择境外知名物业公司理楼盘约占总量62国际金融家邀请香港戴德梁行物业公司理尊园邀请第太戴维斯进行理等选择国物业理公司理楼盘仅占总量15潼苑邀请新外滩物业
理公司景福苑邀请万顷物业理公司进行理等值提国物公司理楼盘中新外滩理
新外滩豪庭高档盘理验景福苑增邀第太戴维斯进行物业顾问出国物业理公司功外功未达高档楼盘需条件求理理念理方法国物业公司存着明显差距
次调查楼盘物业理费方米16—8元月等图出物业理费流方米3元月方米35元月两层次高方米5元月楼盘占总量20％左右次调查中巴黎时韵收费高方米8元月（酒店式公寓）集中方米3元月左右景福苑276元月金色维纳2949元月思南路88号2530元月尊园2830元月
四结 语
海年楼盘发展情况方米价格3000—7000元住房体长期占海市场成交金额成交面积80左右高档住宅然增幅较物业特殊性决定占较市场重高档楼盘市场价格影响进步加特二季度价格指数异军突起成领涨价格段升幅高达518年头五月海楼市增量供应成方米8000元方米豪宅舞台5月火爆销售市场高档住宅热降温总体海房产市场新建商品房供应基衡开发定位瞄准高端市场高档住宅言供应量增加会扩市场销售风险二季度高档楼盘销售降温成信号增减市量高档楼盘预售情况容乐观预计半年海市场市量会高半年价位定8000元方米楼盘例提高静安第四季度量楼盘集中市中高档盘例较众高档楼盘涌现时需求相增长乏力前景堪忧值业士关注
叁静安区域住宅市场分析
静安区（2002年第四季度）市场数分析
2002年第四季度静安楼市价格指数119829点季相涨1835增幅155中层价格指数115385点季持高层价格指数117979点季相涨1793点增幅154季层住宅基交易量层住宅价格指数保留季度数国际丽城海街区代表高层住宅段优势品质价值热销致季静安区高层住宅价格指数走高
根统计数显示第四季度静安批准预售面积1098万方米季度相增加226万方米增幅达50中住宅面积约671万方米季登记预售面积608万方米季度相增加037万方米增幅8中登记预售住宅成交面积468万方米批准预售已登记预售面积1：055住宅批准预售已登记预售1：069统计数出静安季已供应求转供求住宅角度静安区符合效需求供应较紧张国际丽城开盘月期便全部售空见供求现象背实已包括区部分办公楼定数量市场难接受效供应种状况难短期转
季已登记销售面积998万方米季度减少35万方米季度静安区预售均成交单价方米7436米
力单套单价6000－7500方米占总量6357％峰值7500方米占总成交量2088％8000元方米成交重达974％进入力范围统计数出
价格走高趋势明显
二静安区发展规划分析
着静安区旧改力度加强南留北改政策进步实施区块正拆迁中少数块已开始建造时静安区江宁路等段旧改块规划型绿提升静安北部区环境品质疑增加板块附加值吸引众开发商客户追捧静安区旧改加强静安年底明初静安楼市注入活力
外鉴静安区走中高档路线发展特色时受市中心土稀缺等方面制约静安住宅高层层住宅发展空间越发限静安区南北两翼发展情况南部静安寺区域改造工程半周边发展高档办公楼高档住宅楼发展建筑形态高层区北部发展着环境品质提升苏州河线改造启动该区建设双高区域目标利实施住宅发展中高层占导位
三2002年第三季度静安区成交面积排行榜
排 名
预售登记面积排行
套 数
面 积（M2））
1
达安花园
189套
20946
2
静安华庭
141套
13724
3
静安河滨花园
38套
5534
4
国际丽城
23套
4326
5
静安康寓
26套
4000
6
沪中新苑
26套
2838
7
德苑
23套
2778
8
鸿力公寓
16套
2251
9
新城公寓
12套
1356
10
怡景苑
6套
932
销售登记面积排行
排 名
销售登记面积排行
套 数
面 积（M2））
1
鑫康苑
124套
14636
2
宏安家园
121套
13449
3
振阳静安绿
59套
7205
4
嘉发厦B
58套
7200
5
鸿鹄公寓
60套
6724
6
天鼎花园
45套
5316
7
银华苑
28套
4675
8
达安花园
48套
4526
9
静安河滨花园
30套
4276
10
智慧广场
2套
3760
四区域市场产品分析
1售案建筑面积较表：
说明
l 图出目前静安区售案总建面积明显两极分化趋势
l 20万方米物业总计三占总量375
l 10万方米—20万方米物业仅占125
l 5万方米占5004
l 年静安区改造项目静安枫景规划总建筑面积40万方米区域规模案项目力竞争者
l 济佳苑康宁雅庭宅三例型案中康宁雅苑独栋住宅余均烂尾楼改造单身公寓项目建筑面积低5万方米情理中
2售案基面积较表：
说明：
l 案静安枫景占面积10万方米区域中基面积
l 5—10万方米案2
l 5万方米5占总量625拥明显导位
l 建筑面积20万方米案占总量375基面积目前均未超10万方米见全区域土稀缺性明显
3售案案容积较表
说明：
l 济佳苑属独栋烂尾楼盘区域特例报告认具代表意义
l 普遍高容积海中心城区特性静安区作中心城区例外
l 容积率分布35—4间侧面说明区域房产产品形态高层已成区域市场层高层已淡出视线
4售案绿化率表：
说明：
l 单身公寓独栋住宅项目没绿化项目没性忽略计
l 余竞争案中基面积容积高开发商利限空间聘请专业景观设计公司提高绿化率总体水尚绿化率均40高海街区绿化率高达51次静安枫景绿化率50类产品中较少见
5售案价格较表：
说明：
l 2002年三季度静安区力单价力总价双双扬力单套面积合理回缩显示出区域客户楼市价位走高背景户型选择理性
l 8000元方米楼盘区域中已踪影区域低价8650元方米康宁雅苑（毛坯）国际丽城16000元方米装修费达3000元方米
l 价位力峰值集中9000—11000元方米整体市场高价位区域特性表露疑
l 单套力总价100万—150万套
6售案化情况分析
案 名
化情况
静安枫景
现推出期5栋中新闸路常德路路口两栋化情况良剩余5层少量房源
国际丽城
期开发1栋高层3栋高层号楼已全部售完2号楼开始预定案属高价未楼盘受总价影响客源面相狭窄化速率高月保持稳定销售量
中凯城市光
开发商强力广告促进较长段时间期已完成销售推出二期期开始接受预定
海壹街区
销售周期较长目前期少量余房年底二期面市
畅园
房型面积较总价高周边环境嘈杂制约销售化率60
济佳苑
规划价格没终确定预计2003年1月开始预定
康宁雅庭
整体品质高价格区域中属低利理位置支撑销售形势喜108方米两房已基化完毕总量6成左右已化完毕
宅
运空间分割面市受区域消费者关注预定情况较理想
说明：
分析明显出区域产品托天独厚区位优势生活设施优势等先天条件加身优势（产品规划营销企划等）创造较优秀销售成绩销售形势喜
7区域客源客层分析图：
说明：
海购买7000元方米高价位楼盘中区域客源分布：
l 1855区域士熟悉生活环境已区域居住年愿离开旧房拆迁需购房旧选择区域居住
l 285外士海拼年事业成喜欢繁华市市中心区域居住溶入海感觉作种投资
l 25外籍士需距离工作点交通方便选择区域居住
l 2795周边区域受区域种便利条件吸引迁居静安
8重点案优劣势分析
案 名
分 析
静安枫景
优势
推案时机握总体规划错生活便利开发商具实力50绿化率
劣势
道路狭窄拥挤影响出行噪音废气污染避免
康宁雅苑
优势
价格低优势面建3万方米绿吸引众消费者
劣势
规模绿化
济佳苑
优势
预计售价8650元方米区域类产品相定价较低
劣势
总17层4梯30户拥挤
宅
优势
商家运空间分隔扩面积
劣势
烂尾改造项目总23层3梯14户电梯数量明显足
国际丽城
优势
规划水高国际生活氛围浓厚推出二期采3000元方米装修标准区域楼市亮点
劣势
高容积总价高影响化
海壹街区
优势
理位置极优越51高绿化率区域产品较少见
劣势
周边交通拥挤车流量噪音污染
畅园
优势
轨道交通咫尺方便业出行外立面设计较现代醒目
劣势
四周环境差交通拥挤车辆排放尾气空气污染
9售物业面积配分析
房
面积(m2)
30～40
40～50
50～60
60～70
合计
户数(套)
192
192
322
96
802
二房
面积(m2)
90～100
100～110
110～120
120～130
130～140
合计
户数(套)
24
172
108
304
三房
面积(m2)
120～130
130～140
140～150
150～160
160～170
合计
户数(套)
54
344
80
48
84
610
四房&复式
面积(m2)
170～180
>200
合计
户数(套)
30
34
64
说明：
l 数选取案周边竞争楼盘包括静安枫景康宁雅庭等楼盘采样户数1780户
l 中房总802户占总户数4506二房总304户占总户数1708三房610户占总户数3426四房复式64户占总户数360
l 区域房例占总量半数期单身公寓区域市场推案量较原预期售单身公寓产品完成销售例市场中占例回落占市场导位
l 出房外该区域三房力房型面积集中130—160方米左右三房力面积力峰值位130—140方米左右较静安区年度成交房屋面积三房力面积集中140—160方米区段面积明显回调
l 两房复式分占总量1761372占分额销售中两房总价较低区域中化快产品四房复式数量少总价高销售速率较低总体市场起较影响
附区域楼市案力面积参考表
案 名
理位置
力面积
锦安公寓
延路340弄
7291—11112 m2
静安丽舍
万航渡路858弄18号
8235—13448 M2
达安花园
长寿路1099号
9404—10752 m2
常德名园
常德路1199号
95—108 m2
宏安家园
武宁南路康定路口
10533—11152 m2
新静安市
新闸路1851号
10732—13737 m2
三鑫花园
康定路1588弄
111—122 m2
静安新邸
康定路1588弄
111—122 m2
天合厦
康定路966号
11352—13712 m2
静安华府
新闸路1001号
11716—14863 m2
嘉园
万航渡路458弄
12577—13321 m2
三花园
延路123弄3号
12624—13833 m2
曼克顿豪庭
西康路339号
134—154 M2
静安鼎鑫佳园
余姚路27号
13620—17559 m2
新福康里
新闸路888弄
140—160 M2
喜福会
青海路128138号
16992—18241 M2
产
品
篇
壹产品立条件分析
项目位置
案位静安区境北部偏东位置具体四：基西面东安公寓东20米宽西康路南京路相连北侧40米宽昌路该区域商业街正德块呈规扇形昌路隔街相已建成目前尚未入住静安鼎鑫佳园西康路侧分早期商住物业华通厦已开始施工建设商住楼东海园二期
二区域商业生活机状况
基周边生活设施较完善较便利店超市例联华快客等便利店星罗棋布位区居住住户提供良购物环境基正面中国银行储蓄网点区域周边道路式吃饮食店金鱼岛鱼翅馆海石库门等中型酒店应该说区域生活便利设施较完善
三区域交通状况
项目周边公交通优势尤突出周边500米范围设十条公交线路13620624148等分通全市区域周边道路情况容乐观围绕项目周边条道路均20米左右宽度班高峰期流行车等极易引发道路堵塞
完善面交通网络外现代化交通成业出行托距离铁二号线静安寺站石门路站约15—2公里
距离基500米西侧常德路规划M7线昌路站2006年建成通车区业出行更提供力保障
四区域医疗教育状况
医疗保健方面静安中心医院童医院段医院等医疗保障体系区居民拥良医环境
教育学校方面紧邻项目东安公寓松幼园余中学校定距离设施较齐全
五区域休闲娱乐状况
基附文化设施较完善静安科技馆静安区工俱乐部等该区增添少文化休闲设施外距离远处静安体育馆静安体育中心居民提供休闲运动良场
贰项目SWOT分析
S优势点分析：
l 属区域历史文底蕴悠久典型中心城区
l 出行路况良动线清晰流畅私车业外出重基石
l 具现代化交通网络支持项目业出行提供良交通条件M7线通车交通条件虎添翼
l 区域型住宅社区陆续建成入住区域营造成熟居住氛围
l 静安寺商圈海闻名商业总心业休闲购物提供力保障
l 类教育学校林立充分保障业子女学问题
l 市红十字会童医院区中心医院静安区眼病防治中心等众医疗保健场
l 静安科技馆静安区工俱乐部静安体育中心等场更区增添少娱乐休闲健身设施
W劣势点分析：
l 案开发中出现8年停滞土年限缩短销售带较抗性
l 单身公寓产品住宅产品定区导致客源层较杂物业整体形象略影响
l 栋距较建筑物高度较高中心庭院面积视觉压力
l 案高总价定位会筛掉众区域购房者客源层面相狭窄
l 案位置邻道路该区域较繁忙交通干道估计产生噪音尾气污染问题会住家产生定影响
O机会点分析：
l 世博会申办成功整体提升海房市稳定发展楼市前景
l 静安区域房市正式处升期供求关系维持较衡
l 静安区规模旧区改造量拆迁户持币购
l 项目南面体育中心规划增加产品附加值成项目未化极重卖点
T威胁点分析：
l 静安区期推案量加总体规划品质均高促案竞争压力加
l 位新闸路西康路附静安枫景楼盘会相段时期案争夺市场份额
l 周边未拆棚户建筑形中会降低案周边整体环境
l 区域产品类型相似高品质高总价物业
l 区域物业目标市场致相
l 区域单身公寓产品案量竞争压力
l 高品质购房者选择较确定性 全市高档次物业项目竞争手
叁项目产品定位建议
案理位置海属顶尖段6容积率1万方米占面积决定案社区景观方面难手笔宜走精品景观路线
案均土成项目成影响极意味着目标客户必定高收入精英族
案作成全装修产品推出提升产品品质二周围产品形成明显区隔拥竞争中脱颖出实力产品塑造成具品质品味投资价值静安新社区
房型面积定位原
l 房方便舒适
户型全装修套房针目前市场越越SOHO族外企白领士单身居住需设计目前市场类面积低总价装修套房供需状况前期存着明显需求状况批全装修公寓出现引起市场轰动抢购效应销售空着期推案断增市场足见趋理性良产品规划先进营销手段致胜关键客层居住作投资房客源区域周边区域年轻白领企业士量市场前景投资士潜客源广泛
项目房房型设计更考虑客源层需求——方便舒适性住宅成住户生活空间仅睡觉场建议房面积设计偏50方米左右较适合
l 二房精简实
通案周边年新建类型产品市场研究发现前期项目周边高档住宅产品面积规划普遍较二房面积120
——130方米期市产品两房面积调110方米两房量涌现（静安枫景两房全部105方米康宁雅苑两房108方米）案产品设计宜盲目求精简型户型面积区域住宅市场存极发展空间
房型面积相应缩方面利产品总价降低扩潜客源放市场吸纳度着明显利作方面符合中青年客户居住理念程度扩展客源层面快完成销售外建议100—110方米两房作力户型90—110方米两房作补充
l 三房宽敞舒适
区域三房力直集中130—140方米左右太变化说明面积已购房者认更代表类房型供应量已达定程度建议项目三房面积控制120—130方米左右迎合新轮消费需求产品迅速完成化
l 面积商铺业提供更生活空间
项目街商铺位十字路口现阶段流量周边住宅项目陆续入住情况改观
商铺面积宜项目处昌路德安厦1—3层裙房3600方米（楼2200方米二三楼1800方米）面积建成已相长时间空置
报告建议昌路商铺部分做分割结合昌路（休闲娱乐条街）整体规划引进具国际品牌商家完善区生活配套更商业面积利销售寻求合理获利空间
二12号楼房型面积配建议
方案
房 型
面积范围
户数例
户 数
建筑面积
二 房
100～110M
35
182
19110
110～120M
26
135
15525
三 房
125～130M
29
151
19253
130—135M2
10
52
6890
合 计
100
520
60778M2
方案二
房 型
面积范围
户数例
户 数
建筑面积
二 房
98M2
15
93
9114
105M2
40
232
24360
三 房
115M2
30
159
18285
136M2
15
68
9248
合 计
100
552
61007M2
三项目目标客源定位
l 客层职业分析
案处海楼市高价位高品质区域目前市场客层说集中国外白领士知名国企理干部律师等行业社会已具位身份具备较优越济条件成功士
l 客层年龄分析
目标客层年龄35～55岁年龄段时代精英购买力强劲正事业黄金时期
l 客层区域分析
案应该外延极广案单静安区区客户法支撑起案客层50左右目标锁定香港新加坡等外籍士温州厦门等外区域消费群购买动机通常较明显投资置业外落户市精英族外企高级职员案缺少客源
四价格策略建议
案处中心城区中心段属海传统意义高档住宅区域产市场具较强升值空间
结合案整体区域行情推案时机物业品质理服务行销推广策略等方面素综合考虑建议产品全装修类产品（装修标准1500M2）具体价格建议：
产品形态
开盘价格
均价格
(全装修房)
单身公寓
10000M2
12000M2
住 宅
9500—10000元M2
11000M2
企
划
篇
壹企划背景分析
产品基面分析
基面企划发想产品调整包装关键包括产品基面市场基面两部分中蕴含着重优势重机会产品市场制约
总体案产品基面：
首先产品区位段前景基支撑案价格走高定位策略
次产品具邻市政运动场馆独特优势产品特色楼盘迈进提供重支撑呼应
产品均足面销售风险周边楼盘具定性需产品特色品质元素足够重视做未雨绸缪完成高价行销目标
具体产品均足应方分析：
均足 风险倍增
Ø 产权物业价值然组成部分
案开发中出现8年停滞70年产权愈10分转眼飘散投资客源较案说影响显著言明
停滞项目开发事实势必竞争案提供攻击口实客户心理造成定负面影响
该点投资客般客户均非足轻重应方法方面销售技巧方面产品整体价值形象塑造
单身公寓区品质提升形成巨压力
高档物业中住户纯洁性觑便住户收入差异会严重影响高档物业品质提升更住户更加混杂更加稳定单身公寓
该点高价物业中较利点应办法方面销控销售技巧宣传倾更重应成功区隔流强化特色卖点该点弱化
容积率高绿化率低栋距窄庭园……
案基身已丧失社区诸优势基济指标普遍弱竞争案企划压力急剧攀升
该点疑点相周边许楼盘弱势该点相较容易应家闺秀样家碧玉反太信者成太高做精
庭园产品形象中占相重该点定应
市场基面分析
投机类案高价销售通路
市场空缺特殊销售资源重市政利等产物业空升值绝佳渠道然静安区高价盘开发已渐成规模发现案独重机会基没
外区域利进步蚕食静安市场机会
时世博会申请成功浦东滨江高档住宅建设拉动徐家汇商圈断升静安高价市场环境形成定利影响
区域企划力量存定包装空间
静安新推案企划力量般方面说明静安区身段优势方面说明开发商产品建设相更加重视更信心样区域背景案提供企划包装机遇
应方分析
KEY ONE 整合优势 造门槛
独特优势出发招制胜
种思路案适宜树立门槛招制胜商品样果某种特色功做淋漓致产品法代消费者价格便会相敏感说便创造更价值空间激烈竞争中静享片相安逸净土
审视静安体育馆想优势整合扬长避短
墙隔静安体育馆然案独优势非想象中足够力体育馆面众开放消费者品位收入参差齐反显杂乱适合高档盘销售中作宣传核心
案提供运动动感题该题加发挥充分整合产品力构成部分势必产生定程度门槛效应产品高档定位提供巨支撑
KEY TWO国际概念 豪宅旗帜
国际概念然品质高档代言
国际概念中国产市场说已接泛滥国际化全球济前景中国相落济城市建设建材质量相关品牌房产高端产品提国际概念国际概念旧高价楼盘体现整体品质缺部分
独辟蹊径 言简意赅
然国际概念接泛滥走声嘶力竭虚幻国际概念老路子塑造扎扎实实做国际品质产品形象迎合日趋成熟消费者条蹊径实实概念扎扎实实产品言物言简意赅拉销售员客户间距离拉关消费者梦想现实距离
KEY THREE精益求精 激动受众
§细节精品必需
§细节专业体现
§细节认真代言
§细节品质保证
§细节概念第层检验
§细节获超想象回报
贰核心產品力建設建議
特色产品灵魂 产品制胜根
壹五身心动力系统
贰五活力视觉系统
叁产品力均衡国际概念
肆细节精品概念
Ø 五身心动力系统
Ⅰ静安晶彩体育会馆市政身心动力系统
静安体育馆更名静安晶彩运动会馆充分展示案紧密关系拉案精神距离时相距远静安体育中心进步支撑
Ⅱ亚历山金卡联盟国际身心动力系统
亚洲佳俱乐部亚历山俱乐部接洽达成某种终身制金卡联盟协议案客户提供优惠健身咨询市政身心动力系统众运动升级顶级俱乐部级
Ⅲ私家高尔夫五星会馆贵族身心动力系统
进步健康运动题升级贵族级考虑会设置高尔夫推杆训练场馆甚高尔夫模拟训练室满足客户常接触高尔夫心理需适应高尔夫日趋广泛趋势
Ⅳ家庭健身计划全程服务身心动力系统
健身器材型销售机构接洽派专案住户长期提供家庭健身计划咨询予案客户添置器材定优惠
适应案客层普遍存健身需求咨询优惠体现尊荣
Ⅴ海首创身心双轨视觉身心动力系统
邀请心理专家社区景观系统推进身心健康角度提供建议推广包装具备独特力话题买点二整运动健康题更加饱满案时法进形成门槛产品力
Ø 庭园总体规划思路
庭园原案弱势庭园庭园优势便做精更艺术化甚做成件艺术品成海景成传送议话题
艺术财富重体现方式贵族品位组成部分
样庭园丰富绿植定花团起伏更应该量塑钢玻璃锈钢等现代建材类建材质感充分表达需水光现代设计
样产品海尚属新产品方面社区统设计费会非常高社区容易做景须走太创意方面市场情况直较社区庭园须动干戈仅找寻市场空隙偏低市场价入市便解决少考虑附加值较市场风险问题案立条件开发商定位决定案适宜两方面情况
庭园具体建议：
l 建材题：钢锈钢玻璃景面建材水道水景
l 架空高空发展：架空部分水景水道设施造10米高度社区水晶水艺文化构件
l 缤纷水晶水房：区隔单身公寓住宅部分成景然分割
l 西高东低：进步区隔单身公寓住宅通起伏丰富庭园
l 艺术品路线：庭园全面艺术化突出整体性意性兼顾功性生活性著名景观设计公司担纲统设计深度沟通期建筑社区概念高度统
Ø 五水晶活力视觉系统
Ⅰ整体水晶活力视觉系统
社区建筑现代面积玻璃窗阳台特色建议该特点进步发挥区入口门围墙等处全面采塑钢玻璃锈钢等建材区视觉特色更明显玻璃锈钢等现代建材灵动光效符合案推广中动感活力题
Ⅱ社区雨水视觉系统
案庭园面积规划余相应较庭园风格里均力度够规划难题庭园规划建设忽视产品力重组成部分客户普遍关心题建议应突破庭园遭受指摘量达特色愈加彰显
水疑讨客户喜欢庭园题雨水景观处理现楼盘景观炒作中空白点具备招制胜独特性建议聘请国际知名庭园设计公司贵公司方完成项社区雨水景观系统
Ⅲ社区缤纷水系系统
结合动感活力精神初步规划思路庭园雨水景观系统身体现立体现代建材景观建材包括塑钢玻璃锈钢等通透具备镜面效果现代材质时整系统形成复杂艺术三维形态水道系统
建议充分利系统提供更丰富庭园景观应系统时兼顾晴天循环水系统效果美感形成海独全天候复杂水艺系统
Ⅳ社区天光视觉系统
量现代通透镜面现代建材选势必光效果充分展示提供绝佳舞台建议光效果时考虑进立体庭园设计规划中进步完善庭园艺术精品特色达懈击饱满境界案形成稀缺品品质
时彩梦幻光效果进步深化动感活力产品题
Ⅴ社区夜光视觉系统
夜光水面提现代建材刻意追求光效果缺夜光设计疑填补庭园设计中夜庭园空白庭园视觉生活功加强
Ø 产品力均衡国际概念建议：
国际现阶段海豪宅必少概念合理利会加强产品美誉度
建议物业理庭园规划建筑规划社区景观建设指导等方面应考虑引入国际概念外建材应尤重视建议产品量采英文名称建材浴缸房门等全部某方面选顶级品牌便包装产品力均衡战略效运
Ø 铸造精品概念
精品通细节加体现车库门围墙拐角等等海现豪宅产品建设说留空间建设会击结合产品部分建设效传达案锐意创新认真做产品概念
产品精品概念细节建议示意：
l §社区入口1：理石壁薄水水晶LOGO墙水晶LOGO先做
l §社区入口2：钢玻璃泼水造型体量艺术LOGO
l §围墙墙角：势石底跌水
l §围墙：透明玻璃围墙带构件走廊
l §车库入口：钢玻帆造型
l §庭园灯具：选艺术外形灯具
叁廣告總精神
南京西路 静安首席 独拥19万m2体育公园
全球成功士动力官邸 成功者更加成功
n 专业检验：分层传达 定位准确
n 广告目传达广告总精神作广告口号应清晰传达项目中心优势产品定位更应产品特色精神诱惑性表述案通身心居住环境达更健康获更活力成功走更加成功通庭园社区艺术化高端化感受拥财富乐趣活力四射动感十足庭园社区设计汲取活力动力直接强化成功应该获更成功概念深化豪宅功
n 成功更加成功豪宅沉默完全引出总结产品核心优势便阐释产品特色
n 企划检验：市场空缺
n 现市场豪宅包装中清色四八稳尊贵典雅欧风洋气沉闷缺乏活力仿佛豪宅应静宅城堡仿佛买豪宅应该三缄口四体勤非
n 然时高尔夫豪华会题案产生真正全面导入运动活力题豪宅概念基空缺企划角度讲活力运动题成功
n §客户检验：客户心声 必受追捧
n 现代社会年龄概念已越越模糊代越成功士心态越年轻越前途黯淡收入越淡漠运动缺乏活力
n 案总价控制合理非顶级住宅部分客户事业正处快速成长期年龄相会太高活力运动重视居家心理典型特征
n 客层客户心理角度讲运动活力题选
n §产品检验：极契合 需做产品文章
n 案量体基适合做运动活力题精品项目首先须案体楼盘样太顾忌相应特色客源精品客源客户便形成量化次量体会案特色精品定位更显珍贵难
n 案邻静安体育馆静安体育中心设3000米会运动题较鲜明支撑力需豪宅客源前提加专门规划包装
n 案活力题部分通庭园风格等强化包装
肆案名建議
静安•动力国际
JING`AN INTERNATIONAL
南京西路 静安首席 独拥19万m2体育公园
全球成功士动力官邸 成功者更加成功
It`s the successful men` power mansions in the whole worldIt makes the success to the more success
n 案名LOGO应建议（示意附）
n 案名步位 规避转换风险
案具许鲜明劣势案名适宜采具备复杂意词汇加专门注解传达诉求均性明显楼盘述方式增强回味空间案会产生意义转换具化中风险需太注解注解时间导致劣势早暴露
n 双slogan强力传达 成功需更成功
案客户非顶级客户财富心理处积聚状态甚部分客户年轻高级白领事业财富处快速升阶段阶段社会位方面处成长期方面成功需更成功方面希身置庸置疑成功士阶层
成功士汉语里边严肃分量词汇钱法轻言成功便奋斗白手起家慎词
n 段优先 静安优先
总体角度考量案段占相价值重号召力具典型表述优先条件果断静安案名加突出
n 国际优先 品质优先
国际词案产品力均衡策略战略着眼点理应案名中强化辉映产品整体品质定位诉求直接加力传达国际词身具现代高档领先等意适合传达案特色
n 动力官邸 独拥19万㎡体育公园
推广整体战略案努力传达动起更精彩概念传达五身心动力系统成功更成功概念动力词直接入案名便整体协调推广传达思路客户量深刻印象产品次切入耳目新解达做豪宅更做特色豪宅目
n 反复强化 静安国际
案形成差异化优势非静安非国际然两点案突出产品优势更适合感性影响适合严格注解助案名等强力表述手段先客户留深刻印象然说服客户责交具强烈优势运动活力题产品力执行更聪明选择英文案名传达静安国际两信息：JING`AN INTERNATIONAL
伍廣告包裝策略
中英文 举
中英文直接明传达外籍客户诉求侧面传达产品国际化诉求高品质事实谓举两英文引入提高面品质感丰富面元素联想国际社区联想国际士邻
u 楼书海报文案全部采中英文双语书写
u 面优先考虑英文底纹英文装饰字
u 售楼现场中英文
二 国际题产品力均衡战略
产品力均衡策略指突出卖点前提拉升整体品质充分发挥突出卖点说服功效采取策略首先突出卖点身说服力强客户容易攻击较容易形成客户购买欲客户做决定前转产品力佐证选择衡量产品整体品质时产品力包装果出现严重均衡会较损害突出卖点具备强说服力
u 建材部分产品力均衡战略
u 物业理部分产品力均衡战略
u 建筑立面部分产品力均衡战略
u 产品力均衡策略
u 建议国际品牌概念结合文案着重修饰作产品力均衡技巧
u 开发商重视程度产品力均衡战略成败重素
三 动力概念导入
u 动力豪宅成功者更加成功豪宅
u 动力豪宅健康豪宅
u 动力豪宅运动豪宅
u 动力豪宅光动水动心动
四 高总价力户型优先策略
高总价力户型客源高品质客源楼盘整体销售具拉动作提升社区品质时高总价客源排斥底总价客源心理高总价客源优先具体执行建议：
u 单身公寓销售初期做宣传甚考虑做公开
u 前期广告宣传倾高总价客户
u 针高总价房型举行优惠活动
u 通销控完善策略
u 单身公寓考虑潜销技巧
陆廣告切入點
第梯队：段国际篇
百年静安 高尚选
静安高尚居住区定位：
文厚积 繁华日盛 贵族传统 豪宅领
南京西路高尚生活事业功诉求：
市脊梁 盛世见证 市巅峰 名流汇聚
二 国际品质 豪宅典
团队越洋造诉求：
越洋造卓越 联袂惊艳静安
国际静安 静安成功
建材全球采购：
全球采购 铺陈静安晶彩
盛世豪门 理应坐拥国际
第二梯队：创新优势篇
三 概念诉求
全球成功士动力官邸
动力豪宅
原创动力豪宅成功者更加成功首选
光动水动身动心动动力国际
沉默豪宅
豪宅应沉默 动力源卓越
改写海豪宅 财富沉默
四 五身心动力系统
静安晶彩体育会馆市政身心动力系统
亚历山金卡联盟国际身心动力系统
私家高尔夫五星会馆贵族身心动力系统
家庭健身计划全程服务身心动力系统
海首创身心双轨视觉身心动力系统
五 五水晶活力视觉系统
整体水晶活力视觉系统
社区雨水视觉系统
社区缤纷水系系统
社区天光视觉系统
社区夜光视觉系统
第三梯队：常规优势篇
六 独拥19万㎡体育公园
七 交通便利铁昌站
八 成熟生活区应俱全
九 物业服务智化等
柒广告表现示意（附）
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