目录
前言
第部分 商业定位
第章 项目总体定位
前期沟通总结
二 项目总体定位
三 项目功定位
第二章 商业业态定位
定位理
二 业态定位
第三章 商业名称定位
商业案名定位
二 博览城解释
第四章 商业理功定位
现理格局
二 金润物流理功定位
三 现代化理体系
第五章 商业营业种定位
题物流定位
二 营业种定位
三 定位规划
第二部分 招商策略
第章 招商总策略
第二章 招商阶段设置
第三章 招商工作计划表
前言
商业物业房产业里济价值高物业形态动态济环境中商物业疲惫活跃着——高回报刺激着巨资开发营艰难加风险商业物业炙手热转化分析物业环境结合项目身步步营攻克风险城堡
商铺时代催化商业市场竞争加速城市商业繁荣新兴商圈挑战传统商圈着城市改造步伐加快商铺概念深化推广市中心商圈洪城市场商圈局面破香江鸿德纷纷涌现项目激烈商战中占高点做工作中环招商工作环中关健环赢否关系着销售战策略
做招商工作招商策略指导招商策略赢总策略工作环节环环相扣做赢工作然战役
项目生存必须做招商工作积累前期客户招商成功策略保证策略空生市场基础商业准确定位概念创意行营思想
第部分 项目定位
第章 项目总体定位
前期沟通总结
项目简单商业产商业营项目进行评介探索商业价值时宏观区域市场范畴流通领域里寻找恰出路
前期报告充分市场调查基础深入研究南昌市商业发展格局创造性提出批发MALL市场形象定位概念物流中心定位市场定位方面报告未提出更供参考选择没够充分体现出案相市场优势批发MALL市场定位样法全面体现案核心竞争力缺乏足够市场引爆力
鉴针前期市场调研报告中部分容进行深度分析
南昌市批零业总体竞争环境断恶化商战触发避免正面火拼寻求更高层面边缘性竞争优势项目前期报告中采取洛克菲勒淘金策略跳出圈外产业选择方面独辟蹊径
针市场特点项目身优势加强市场引爆力司原方案基础进步物流中心定位提升出题物流概念
二项目总体定位
项目立足服务周边市场集批发零商品展示交易物流配送功等体具强辐射型现代化题物流中心
三项目功定位
1功组合
（1）展示交易功区
该功区案功区展示功交易功区形成前展店格局托南昌江西极强辐射作通动态展览展示提升项目辐射半径
前批发市场差异表现：
l 集中题规划导购便利（吸收零售商业优点）
l 增加展示设计交易提供动态展示台（利展示商品风采便样定货）
l 营产品品牌商品导（通展览展示品牌企业提供推广新品展示企业台助吸引品牌企业进入项目体现项目中档商品交易中心定位）
l 销售形式开架式销售统结算营造良购物环境（良购物环境利吸引品牌名牌企业进入扩零售批发交易量减轻营员工作压抑营造舒适工作环境）
l 代理商仓储批发零售体化需达展示功求（设计标准模式类似街面专卖店）
l 配计算机进行客户理仓储理（MIS系统）预留线
（2）会展会议推介培训服务功区
该区域市场配套功区提高案档次水
l 学院行业协会等成立具定权威专家顾问组委会会展会议推出培训奠定基础
l 计划题组织种会展会议服装安排种题时装表演动态推出新产品成道独特风景城例：季节题：春夏秋冬类题：时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列…… 动态系列活动增加市场热点兴奋点吸引流
l 组织国区域种专题交流会议坛
l 目计划批发企业员工理组织系列培训提高营素质发展技开发潜力变更干
（3）零售功区
零售功区拉动市场气引入零售业商业中心区业态引入引入批发市场营益业态引入企业应该行业龙头够带动中企业体进入例麦德龙客户群6070团购客户走种C&C 批零兼售仓储式超市功
者引入专业商店品牌商家国美苏宁等电器销商东方家园百安居美家欧培德等建材家居超市法国低压电器分销商企业蓝格赛等行业巨霸批发企业融体助企业批发企业错位营形成某种批发产品种类集群
时引入定例面积超市专营店汇聚消费流增加项目出售出租面积降低投资商风险增加项目成功率
（4）休闲娱乐功
案营者庞营群体庞消费群体定休闲娱乐功存着巨需求方面业务需接客户需定休闲娱乐设施方面批发业务通常午34点钟结束需消费空间时南昌洪城区域没较高档次休闲娱乐设施场案建立定休闲娱乐设施填补洪城区域相缺乏休闲娱乐产业需求
该区域配套服务区满足项目营体消费者需求导兼顾洪城区域休闲娱乐需求规划批发商会设置种时尚休闲项目例健身房桌球乒乓球室美容美发壁球室棋牌室等运动休闲项目种题餐厅茶室设置商务娱乐餐饮业余时间休闲活动功等
（5）仓储物流功
案作位洪城区域新型批发MALL仓储物流功重组成部分仅案营商家服务时填补整区域市场空间独享片利润天空结合目前批发市场批次批量特点种类型批发交易形式提供包装集中配送
l 仓储采租赁委托理仓储服务区两种方式
l 加工处理必须设计标准化包装模式
l 整仓储物流服务委托第三方物流公司进行营引入仓单营模式实现物流现代化
l 功仓位租赁托包装加工服务配送服务验收货物车库租车
（6）信息服务功
信息服务功区收集加工处理种行情时入驻企业发布信息指导企业生产营活动建立21世纪智化信息中心成行业市场信息发布中心目标功媒体发布行业信息信息分析收集广告展新规划展示广告设计建立济模型供求线办媒体（杂志报）Internet网络
l 委托高校研究设计市场济结构模型建立相应供求曲线图预测分析市场前景
l 组织收集相关信息实行免费偿服务
l 创办市场专业杂志报纸推介产品邮购服务发布推介活动企业形象宣传
l 摊位展示题设计服务企业商品广告创意设计服务提高市场整体形象水
l 负责市场身宣传年必须完整广告计划广告题广告创意设计方案保证营利益
l Internet网络发布种信息
（7）商务办公服务功区
案目标客户企业体营者营程中必然需定办公空间时存诸商务活动增加员相会增加成商务功服务区代理商务服务企业规模较资金力限商务活动中迫切需够提供完善商务服务办公环境
l 商务洽谈室：供企业时租样避免办公面积较没办公场造成商务洽谈便利性伴着商务洽谈室租赁时提供种商务服务
l 会议室中心：供入驻中企业召开种会议
l 俱乐部：中企业家乐园方面固定场方面获许优惠服务
l 电子商务中心：文字处理系统（字复印传真装帧等）必须定价服务减少营营成种咨询服务弥补营者某足
l 秘书服务：特点处理营者摊位外公事务包括合理电话网络订购记录服务谈判记录等
l 理财服务：代理财务理（记帐证报表）真正解营财务状况出营财务指导提示
l 结算服务：银行统指导理保证资金安全性营程信性
l 会计律师广告印刷等相关服务业办公室
l 商务办公区成客户办公场型客户交易场提供种相关商务配套服务铺位交易形成互动
（8）理功
理保证交易正常化基保障
l 组织政府关部门发展商营体参加市场理委员会
l 制定修改市场理规定
l 解决市场纠纷分歧
l 检查监督产品质量
l 决定非营业时间进出货防盗防火
l 确定商品包装标准
l 处理紧急情况问题
l 组织关推介展示培训等利市场活动
l 争取政府优惠政策创造良市场台环境
l 成立具行业特点中介服务组织专业商会行业协会
（9）公设施环境服务区
完善公设施保障批发市场够正常运行公环境包括市场部外部外部公环境市场外部形象直接体现建筑外观设计追求时代气息配套环境协调致题风格然包括公停车场良景观环境舒适工作环境方便购物工具快餐吧等部环境设计购物动线通畅清晰空间利率高环境卫生整洁提供舒适工作购物环境包括电话公网络供水电暖设备保安报警防火餐饮配套等
2产业结构组合
报告市场调查基础确定五门类十标准门类四十二商品类产业组合模式
门类配置
标准门类
权重例
门类细分
基
础
门
类
食品类
35
包装食品礼装食品保健品绿色食品等
烟酒类
烟酒饮料等
服装类
类服装鞋帽纺织品等
发
展
家居类
35
装潢材料五金床品美居品家具精美工艺品花卉等
型
门
类
电器类
电视音响电饭煲冰箱洗衣机空调吸尘器微波电器消毒柜等
玩具文具类
童玩具成智力玩具办公文化品乐器型科学器材等
潜质
型门
类
休闲品
10
体育健身器材户外活动器材钓鱼器材老年保健器材休闲体育服装品等
影象图书
类图书期刊电子影象制品
综型传统门类
日百货
17
特殊门类
方性土特产类
3
古玩类
二商业业态定位
项目功架构批发零售采购配送配套服务构成题物流托集批发零售采购配送配套服务功体型展示交易中心
三商业案名定位
降低项目风险项目商业案名定位：
江西国际商品博览城
博览城指江西省庞资源托集产品会展交易信息服务功体具定档次统形象统营
仅产品展览城市形象性素质实力集中表现时城市整体价值集中体现
四理功定位
商业策划结果策划案子铺出条路子带出班子商业策划核心体现策划项目长期繁荣功定位关重
中国物流业济高速增长环境改善理功存明显足
首先发达国家现代物流功设计执行理客户供应链中物流需求特点信息物流专业知识低成提供客户需物流理服务现国数物流企业传统体制物资流通企业基础发展企业服务容数停留仓储运输搬运少物流企业够做提供综合性物流服务现代物流服务功尚发挥国物流企业物流服务硬件软件高效率低成现代物流较差距信息收集加工处理运力物流专门知识物流统筹策划精细化组织理力明显足
次条块分割物流理流通体制制约着物流业发展物流专业化分工特点然日益明显物流组织理断综合性发展种物流方式物流载体间联系越越紧密国目前物流行业理着计划济时期部门分割体制物流相关部分分铁道交通民航贸等政府部门进行理种条块理体制形成隶属理格局严重制约着全社会范围济合理物流进行政体统筹规划妨碍着物流社会化进程制约着现代物流进步发展
1现理格局
l 洪城市场
洪城市场原物流中心代表现逐渐隐退原物流市场散乱差效益低缺乏现代理手段
具体表现：
l 鸿德
2金润物流中心理功定位
金润物流中心破原市场格局集仓储承运搬运营运营销服务等种功体提升南昌物流业竞争水时开创全新市场空间
金润物流中心理突出维护中坚租户群体利益原抢生意营业实施务提供托统营业执金润物流中心整合现体运输资源提升具
现代物流理念综合物流台利整合超强市场竞争力占领整体货运市场业务流改变体户抢生意局面代形象物流中心分配务格局终提升货运市场竞争层面确保终价值化目标实现
3金润物流中心现代化理体系
营运中心
营理
财务行政力资源
租务招商
物业理
勤服务
物流公司
营销推广
协会组织
公关系
策划部
长期招商
商铺租赁
信息
旅业
物流
广告公司
4矩阵式理架构诠释
矩阵式理结构指：职划分部门产品服务工程项目划分部门结合起组织形式成员均条块两方面分执行两领导指挥
种理架构结合期利益远期利益利单位核算提高决策质量
五商业营业种定位
商业成功营业种定位关键素形成性业态模式竞争中立败司项目商业营业种定位基反复市场调研省外类市场证具强市场竞争力吸引力
1 题物流定位
项目处洪城板块洪城市场正南面承接洪城市场周边五市场巨流商机先天优势物流言具强市场辐射力
传统物流现代物流物流定义决定物流身项综合性极强济体系前中国西部中部东部海蓬勃发展现代物流建设基停留流通商贸物流初级认识阶段种具备题没产业支撑物流概念定程度限制民间资物流投资认识正国物流建设雷声雨点重原司现代物流定位提升题物流定位
题物流现代物流基础托区产业济涵盖产业产品采购物流生产物流销售物流配送物流回收物流全程
2 营业种定位
金润物流中心种业态谐组成真正实现单物流题进行元化营限度延长顾客逗留时间提升消费率金额
定位指标表
题理念定位
现代商业生活
形象定位
商业航母新城标新引擎
批零市场功区
基础性门类
35
食品
功定位
门类定位定位
烟酒
信息服务区
服装
发展性门类
35
家居电器
玩具文具
展示交易中心
娱乐休闲区
潜质性门类
10
休闲品
酒店
影象图书
综传统门类
17
日百货
仓储配送
特殊门类
3
土特产
货运服务区
古玩
理商务办公区
目标客户
批发商业零售商业辅助商业配套服务
价格定位
3 定位规划
1) 粮农产品博览城
ü 定位前提
前期市场调研程中通十六关注注意三农问题中国济改革中重位江西农业省粮农产品收入占农民收入29％三农问题尤显突出南昌市江西省唯核心城市南昌解决三农问题方面态度直接影响着江西三农改革方
理位置江西省衔接中国两市济圈（长三角珠三角）帮助引导江西优质粮农产品进入述两区代表发达区市场进扩展国际市场提高农民赖农产品销售直接收入降低市场门槛引导更农民进入商贸流通领域改变农民出力商家赚钱传统市场模式力推进农业产业化加快发展农产品流通组织断拓宽农民增收渠道运信息技术创新营理念发展扶持批现代化农产品流通组织降低粮农产品流通成南昌市天面事情
着中国政府农村科技发展强力推动天中国农业已接耕种工业化解放农村引部分农民剩余劳动力岗通效扶持引导身产品熟知度提高产品市场竞争力时获取更市场回报三农改革思路
会展济正逐步成江西济发展助推器会展济集商品展示交易济技术合作等功体具备信息咨询投资融资商务服务等配套功贸易技术交流信息沟通济合作诸方面发挥着日益重作110产业带动系数会展济中国济舞台扮演着越越重角色
金润物流区物流定位高层次需定位根方济特点紧密联系政治形式定位具格具操作性
ü 定位规划
司项目定位规划时萌发托粮农产品题物流提高江西农产品竞争力时加政府项目支持度项目提升高度
亟解决三农问题强济带动力作会展济项目开发提供定位司站策划战略高度结合南昌单核中心城市位作反复证期市场形象作出定位：
优化农业产业结构造江西粮农精品商贸航母
中国（江西）粮农产品博览城
粮农产品博览城集会展交易物流信息服务功体产品营范围涵盖
粮食系列产品蔬菜产品粮食深加工产品生态农业产品园艺花卉产品农副产品方便食品方土特产品畜牧业产品水产品农业济作物生态保健品绿色食品传统中药棉麻产品食菌生产资料农业机械等率先引入生产技术农业力资源两项交易体先进理理念通博览城营运中心信息中心营销中心功设置改变传统批发市场物业理营理严重落营现场环境恶劣交易行规范产品整合力差落市场模式
ü 效果预测
粮农产品博览城紧扣三农问题政府关注支持度会偏重宣传位话市场引爆威力挺
理粮农产品博览城营发展具潜力
2) 制造业题
ü 定位前提
粮农产品博览城政策联系紧密方面政策取优惠方面风险司寻找条样具市场爆破力风险相定位
ü 定位规划
提出制造业补定位
江西制造业产品博览城
ü 效果预测
第二部分 招商策略
第章 招商策略
策略延续
赢策略仅金润物流中心整项目总策略样贯穿环节中招商策略中步骤展开遵循着赢策略前步骤 赢前提执行步骤
二招商策略
1敲山震虎
构筑较高台政府形成互动
公关活动先行：举办全国性高档次坛座谈（题类似：中国物流市场处？新济中国特色物流中心建设南昌物流特点基础等）邀请官产学媒介权威士
媒体报道紧举办公关活动媒体踪报道步伐活动前造声势形成种轰动效应活动中现场报道坛座谈动态展社会活动踪报道扩坛座谈影响
2围魏求赵
媒体全国性媒体结合进行跳出南昌狭隘圈子全国物流项目相关商业验总结进行相关报道达全国众星烘托出项目月效
3做样板市场
现代物流题物流罢营者投资商会掏钱买概念买概念带回报商业项目住宅项目重特征
香江鸿德单明确利益点切入市场种定位目标准确命中率高细分市场迅速崛起牺牲太突出利益点项目定位处狭市场区隔期开发利
金润物流中心项目真正做成物流中心招商策略具操作性必须立足南昌环境中通南昌烘托项目通南昌发展衬托出项目前景招商程中单纯宣传项目特点
通南昌市场进行考察全国相关市场研究司提出南昌做成样板市场招商策略方面金润物流中心全国市场推广做次预演探索测试方案积累方面验方面突破南昌便样板市场吸引全国销商争取通路全力支持
4完善商业计划书
完善商业计划书招商起事半功备效
第二章 招商阶段设置
阶段设置表
前期招商
前期招商
前期招商
调 整
达求
满足
题物流补充（招商）
公开招商（散户招商）
二补充说明
前期招商题产业（力店专业市场）区级交易招商广告物业营公司采取招标形式项目招商特点前期招商招标公开招商时进行定阶段进行调整整合果时结果没达目标补充题物流招商果达预期目标进行公开招商散户招商阶段
第三章 招商工作计划表
工作容
2003年
2004年
2005年
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
期前期招商
招标
公开招商
正式招商（题物流招商）
二期前期招商
招标
正式招商（题物流招商）
正式招商
三期前期招商
招标
公开招商
正式招商（题物流招商）
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前言
第部分 商业定位
第章 项目总体定位
前期沟通总结
二 项目总体定位
三 项目功定位
第二章 商业业态定位
定位理
二 业态定位
第三章 商业名称定位
商业案名定位
二 博览城解释
第四章 商业理功定位
现理格局
二 金润物流理功定位
三 现代化理体系
第五章 商业营业种定位
题物流定位
二 营业种定位
三 定位规划
第二部分 招商策略
第章 招商总策略
第二章 招商阶段设置
第三章 招商工作计划表
前言
商业物业房产业里济价值高物业形态动态济环境中商物业疲惫活跃着——高回报刺激着巨资开发营艰难加风险商业物业炙手热转化分析物业环境结合项目身步步营攻克风险城堡
商铺时代催化商业市场竞争加速城市商业繁荣新兴商圈挑战传统商圈着城市改造步伐加快商铺概念深化推广市中心商圈洪城市场商圈局面破香江鸿德纷纷涌现项目激烈商战中占高点做工作中环招商工作环中关健环赢否关系着销售战策略
做招商工作招商策略指导招商策略赢总策略工作环节环环相扣做赢工作然战役
项目生存必须做招商工作积累前期客户招商成功策略保证策略空生市场基础商业准确定位概念创意行营思想
第部分 项目定位
第章 项目总体定位
前期沟通总结
项目简单商业产商业营项目进行评介探索商业价值时宏观区域市场范畴流通领域里寻找恰出路
前期报告充分市场调查基础深入研究南昌市商业发展格局创造性提出批发MALL市场形象定位概念物流中心定位市场定位方面报告未提出更供参考选择没够充分体现出案相市场优势批发MALL市场定位样法全面体现案核心竞争力缺乏足够市场引爆力
鉴针前期市场调研报告中部分容进行深度分析
南昌市批零业总体竞争环境断恶化商战触发避免正面火拼寻求更高层面边缘性竞争优势项目前期报告中采取洛克菲勒淘金策略跳出圈外产业选择方面独辟蹊径
针市场特点项目身优势加强市场引爆力司原方案基础进步物流中心定位提升出题物流概念
二项目总体定位
项目立足服务周边市场集批发零商品展示交易物流配送功等体具强辐射型现代化题物流中心
三项目功定位
1功组合
（1）展示交易功区
该功区案功区展示功交易功区形成前展店格局托南昌江西极强辐射作通动态展览展示提升项目辐射半径
前批发市场差异表现：
l 集中题规划导购便利（吸收零售商业优点）
l 增加展示设计交易提供动态展示台（利展示商品风采便样定货）
l 营产品品牌商品导（通展览展示品牌企业提供推广新品展示企业台助吸引品牌企业进入项目体现项目中档商品交易中心定位）
l 销售形式开架式销售统结算营造良购物环境（良购物环境利吸引品牌名牌企业进入扩零售批发交易量减轻营员工作压抑营造舒适工作环境）
l 代理商仓储批发零售体化需达展示功求（设计标准模式类似街面专卖店）
l 配计算机进行客户理仓储理（MIS系统）预留线
（2）会展会议推介培训服务功区
该区域市场配套功区提高案档次水
l 学院行业协会等成立具定权威专家顾问组委会会展会议推出培训奠定基础
l 计划题组织种会展会议服装安排种题时装表演动态推出新产品成道独特风景城例：季节题：春夏秋冬类题：时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列…… 动态系列活动增加市场热点兴奋点吸引流
l 组织国区域种专题交流会议坛
l 目计划批发企业员工理组织系列培训提高营素质发展技开发潜力变更干
（3）零售功区
零售功区拉动市场气引入零售业商业中心区业态引入引入批发市场营益业态引入企业应该行业龙头够带动中企业体进入例麦德龙客户群6070团购客户走种C&C 批零兼售仓储式超市功
者引入专业商店品牌商家国美苏宁等电器销商东方家园百安居美家欧培德等建材家居超市法国低压电器分销商企业蓝格赛等行业巨霸批发企业融体助企业批发企业错位营形成某种批发产品种类集群
时引入定例面积超市专营店汇聚消费流增加项目出售出租面积降低投资商风险增加项目成功率
（4）休闲娱乐功
案营者庞营群体庞消费群体定休闲娱乐功存着巨需求方面业务需接客户需定休闲娱乐设施方面批发业务通常午34点钟结束需消费空间时南昌洪城区域没较高档次休闲娱乐设施场案建立定休闲娱乐设施填补洪城区域相缺乏休闲娱乐产业需求
该区域配套服务区满足项目营体消费者需求导兼顾洪城区域休闲娱乐需求规划批发商会设置种时尚休闲项目例健身房桌球乒乓球室美容美发壁球室棋牌室等运动休闲项目种题餐厅茶室设置商务娱乐餐饮业余时间休闲活动功等
（5）仓储物流功
案作位洪城区域新型批发MALL仓储物流功重组成部分仅案营商家服务时填补整区域市场空间独享片利润天空结合目前批发市场批次批量特点种类型批发交易形式提供包装集中配送
l 仓储采租赁委托理仓储服务区两种方式
l 加工处理必须设计标准化包装模式
l 整仓储物流服务委托第三方物流公司进行营引入仓单营模式实现物流现代化
l 功仓位租赁托包装加工服务配送服务验收货物车库租车
（6）信息服务功
信息服务功区收集加工处理种行情时入驻企业发布信息指导企业生产营活动建立21世纪智化信息中心成行业市场信息发布中心目标功媒体发布行业信息信息分析收集广告展新规划展示广告设计建立济模型供求线办媒体（杂志报）Internet网络
l 委托高校研究设计市场济结构模型建立相应供求曲线图预测分析市场前景
l 组织收集相关信息实行免费偿服务
l 创办市场专业杂志报纸推介产品邮购服务发布推介活动企业形象宣传
l 摊位展示题设计服务企业商品广告创意设计服务提高市场整体形象水
l 负责市场身宣传年必须完整广告计划广告题广告创意设计方案保证营利益
l Internet网络发布种信息
（7）商务办公服务功区
案目标客户企业体营者营程中必然需定办公空间时存诸商务活动增加员相会增加成商务功服务区代理商务服务企业规模较资金力限商务活动中迫切需够提供完善商务服务办公环境
l 商务洽谈室：供企业时租样避免办公面积较没办公场造成商务洽谈便利性伴着商务洽谈室租赁时提供种商务服务
l 会议室中心：供入驻中企业召开种会议
l 俱乐部：中企业家乐园方面固定场方面获许优惠服务
l 电子商务中心：文字处理系统（字复印传真装帧等）必须定价服务减少营营成种咨询服务弥补营者某足
l 秘书服务：特点处理营者摊位外公事务包括合理电话网络订购记录服务谈判记录等
l 理财服务：代理财务理（记帐证报表）真正解营财务状况出营财务指导提示
l 结算服务：银行统指导理保证资金安全性营程信性
l 会计律师广告印刷等相关服务业办公室
l 商务办公区成客户办公场型客户交易场提供种相关商务配套服务铺位交易形成互动
（8）理功
理保证交易正常化基保障
l 组织政府关部门发展商营体参加市场理委员会
l 制定修改市场理规定
l 解决市场纠纷分歧
l 检查监督产品质量
l 决定非营业时间进出货防盗防火
l 确定商品包装标准
l 处理紧急情况问题
l 组织关推介展示培训等利市场活动
l 争取政府优惠政策创造良市场台环境
l 成立具行业特点中介服务组织专业商会行业协会
（9）公设施环境服务区
完善公设施保障批发市场够正常运行公环境包括市场部外部外部公环境市场外部形象直接体现建筑外观设计追求时代气息配套环境协调致题风格然包括公停车场良景观环境舒适工作环境方便购物工具快餐吧等部环境设计购物动线通畅清晰空间利率高环境卫生整洁提供舒适工作购物环境包括电话公网络供水电暖设备保安报警防火餐饮配套等
2产业结构组合
报告市场调查基础确定五门类十标准门类四十二商品类产业组合模式
门类配置
标准门类
权重例
门类细分
基
础
门
类
食品类
35
包装食品礼装食品保健品绿色食品等
烟酒类
烟酒饮料等
服装类
类服装鞋帽纺织品等
发
展
家居类
35
装潢材料五金床品美居品家具精美工艺品花卉等
型
门
类
电器类
电视音响电饭煲冰箱洗衣机空调吸尘器微波电器消毒柜等
玩具文具类
童玩具成智力玩具办公文化品乐器型科学器材等
潜质
型门
类
休闲品
10
体育健身器材户外活动器材钓鱼器材老年保健器材休闲体育服装品等
影象图书
类图书期刊电子影象制品
综型传统门类
日百货
17
特殊门类
方性土特产类
3
古玩类
二商业业态定位
项目功架构批发零售采购配送配套服务构成题物流托集批发零售采购配送配套服务功体型展示交易中心
三商业案名定位
降低项目风险项目商业案名定位：
江西国际商品博览城
博览城指江西省庞资源托集产品会展交易信息服务功体具定档次统形象统营
仅产品展览城市形象性素质实力集中表现时城市整体价值集中体现
四理功定位
商业策划结果策划案子铺出条路子带出班子商业策划核心体现策划项目长期繁荣功定位关重
中国物流业济高速增长环境改善理功存明显足
首先发达国家现代物流功设计执行理客户供应链中物流需求特点信息物流专业知识低成提供客户需物流理服务现国数物流企业传统体制物资流通企业基础发展企业服务容数停留仓储运输搬运少物流企业够做提供综合性物流服务现代物流服务功尚发挥国物流企业物流服务硬件软件高效率低成现代物流较差距信息收集加工处理运力物流专门知识物流统筹策划精细化组织理力明显足
次条块分割物流理流通体制制约着物流业发展物流专业化分工特点然日益明显物流组织理断综合性发展种物流方式物流载体间联系越越紧密国目前物流行业理着计划济时期部门分割体制物流相关部分分铁道交通民航贸等政府部门进行理种条块理体制形成隶属理格局严重制约着全社会范围济合理物流进行政体统筹规划妨碍着物流社会化进程制约着现代物流进步发展
1现理格局
l 洪城市场
洪城市场原物流中心代表现逐渐隐退原物流市场散乱差效益低缺乏现代理手段
具体表现：
l 鸿德
2金润物流中心理功定位
金润物流中心破原市场格局集仓储承运搬运营运营销服务等种功体提升南昌物流业竞争水时开创全新市场空间
金润物流中心理突出维护中坚租户群体利益原抢生意营业实施务提供托统营业执金润物流中心整合现体运输资源提升具
现代物流理念综合物流台利整合超强市场竞争力占领整体货运市场业务流改变体户抢生意局面代形象物流中心分配务格局终提升货运市场竞争层面确保终价值化目标实现
3金润物流中心现代化理体系
营运中心
营理
财务行政力资源
租务招商
物业理
勤服务
物流公司
营销推广
协会组织
公关系
策划部
长期招商
商铺租赁
信息
旅业
物流
广告公司
4矩阵式理架构诠释
矩阵式理结构指：职划分部门产品服务工程项目划分部门结合起组织形式成员均条块两方面分执行两领导指挥
种理架构结合期利益远期利益利单位核算提高决策质量
五商业营业种定位
商业成功营业种定位关键素形成性业态模式竞争中立败司项目商业营业种定位基反复市场调研省外类市场证具强市场竞争力吸引力
1 题物流定位
项目处洪城板块洪城市场正南面承接洪城市场周边五市场巨流商机先天优势物流言具强市场辐射力
传统物流现代物流物流定义决定物流身项综合性极强济体系前中国西部中部东部海蓬勃发展现代物流建设基停留流通商贸物流初级认识阶段种具备题没产业支撑物流概念定程度限制民间资物流投资认识正国物流建设雷声雨点重原司现代物流定位提升题物流定位
题物流现代物流基础托区产业济涵盖产业产品采购物流生产物流销售物流配送物流回收物流全程
2 营业种定位
金润物流中心种业态谐组成真正实现单物流题进行元化营限度延长顾客逗留时间提升消费率金额
定位指标表
题理念定位
现代商业生活
形象定位
商业航母新城标新引擎
批零市场功区
基础性门类
35
食品
功定位
门类定位定位
烟酒
信息服务区
服装
发展性门类
35
家居电器
玩具文具
展示交易中心
娱乐休闲区
潜质性门类
10
休闲品
酒店
影象图书
综传统门类
17
日百货
仓储配送
特殊门类
3
土特产
货运服务区
古玩
理商务办公区
目标客户
批发商业零售商业辅助商业配套服务
价格定位
3 定位规划
1) 粮农产品博览城
ü 定位前提
前期市场调研程中通十六关注注意三农问题中国济改革中重位江西农业省粮农产品收入占农民收入29％三农问题尤显突出南昌市江西省唯核心城市南昌解决三农问题方面态度直接影响着江西三农改革方
理位置江西省衔接中国两市济圈（长三角珠三角）帮助引导江西优质粮农产品进入述两区代表发达区市场进扩展国际市场提高农民赖农产品销售直接收入降低市场门槛引导更农民进入商贸流通领域改变农民出力商家赚钱传统市场模式力推进农业产业化加快发展农产品流通组织断拓宽农民增收渠道运信息技术创新营理念发展扶持批现代化农产品流通组织降低粮农产品流通成南昌市天面事情
着中国政府农村科技发展强力推动天中国农业已接耕种工业化解放农村引部分农民剩余劳动力岗通效扶持引导身产品熟知度提高产品市场竞争力时获取更市场回报三农改革思路
会展济正逐步成江西济发展助推器会展济集商品展示交易济技术合作等功体具备信息咨询投资融资商务服务等配套功贸易技术交流信息沟通济合作诸方面发挥着日益重作110产业带动系数会展济中国济舞台扮演着越越重角色
金润物流区物流定位高层次需定位根方济特点紧密联系政治形式定位具格具操作性
ü 定位规划
司项目定位规划时萌发托粮农产品题物流提高江西农产品竞争力时加政府项目支持度项目提升高度
亟解决三农问题强济带动力作会展济项目开发提供定位司站策划战略高度结合南昌单核中心城市位作反复证期市场形象作出定位：
优化农业产业结构造江西粮农精品商贸航母
中国（江西）粮农产品博览城
粮农产品博览城集会展交易物流信息服务功体产品营范围涵盖
粮食系列产品蔬菜产品粮食深加工产品生态农业产品园艺花卉产品农副产品方便食品方土特产品畜牧业产品水产品农业济作物生态保健品绿色食品传统中药棉麻产品食菌生产资料农业机械等率先引入生产技术农业力资源两项交易体先进理理念通博览城营运中心信息中心营销中心功设置改变传统批发市场物业理营理严重落营现场环境恶劣交易行规范产品整合力差落市场模式
ü 效果预测
粮农产品博览城紧扣三农问题政府关注支持度会偏重宣传位话市场引爆威力挺
理粮农产品博览城营发展具潜力
2) 制造业题
ü 定位前提
粮农产品博览城政策联系紧密方面政策取优惠方面风险司寻找条样具市场爆破力风险相定位
ü 定位规划
提出制造业补定位
江西制造业产品博览城
ü 效果预测
第二部分 招商策略
第章 招商策略
策略延续
赢策略仅金润物流中心整项目总策略样贯穿环节中招商策略中步骤展开遵循着赢策略前步骤 赢前提执行步骤
二招商策略
1敲山震虎
构筑较高台政府形成互动
公关活动先行：举办全国性高档次坛座谈（题类似：中国物流市场处？新济中国特色物流中心建设南昌物流特点基础等）邀请官产学媒介权威士
媒体报道紧举办公关活动媒体踪报道步伐活动前造声势形成种轰动效应活动中现场报道坛座谈动态展社会活动踪报道扩坛座谈影响
2围魏求赵
媒体全国性媒体结合进行跳出南昌狭隘圈子全国物流项目相关商业验总结进行相关报道达全国众星烘托出项目月效
3做样板市场
现代物流题物流罢营者投资商会掏钱买概念买概念带回报商业项目住宅项目重特征
香江鸿德单明确利益点切入市场种定位目标准确命中率高细分市场迅速崛起牺牲太突出利益点项目定位处狭市场区隔期开发利
金润物流中心项目真正做成物流中心招商策略具操作性必须立足南昌环境中通南昌烘托项目通南昌发展衬托出项目前景招商程中单纯宣传项目特点
通南昌市场进行考察全国相关市场研究司提出南昌做成样板市场招商策略方面金润物流中心全国市场推广做次预演探索测试方案积累方面验方面突破南昌便样板市场吸引全国销商争取通路全力支持
4完善商业计划书
完善商业计划书招商起事半功备效
第二章 招商阶段设置
阶段设置表
前期招商
前期招商
前期招商
调 整
达求
满足
题物流补充（招商）
公开招商（散户招商）
二补充说明
前期招商题产业（力店专业市场）区级交易招商广告物业营公司采取招标形式项目招商特点前期招商招标公开招商时进行定阶段进行调整整合果时结果没达目标补充题物流招商果达预期目标进行公开招商散户招商阶段
第三章 招商工作计划表
工作容
2003年
2004年
2005年
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
期前期招商
招标
公开招商
正式招商（题物流招商）
二期前期招商
招标
正式招商（题物流招商）
正式招商
三期前期招商
招标
公开招商
正式招商（题物流招商）
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