目 录
商业招商概括 2
招商策略 5
型商业物业招商策略 5
案场分析（飞洲国际广场） 11
优势 13
弱势 14
机遇 14
案招商策划方案 15
招商原 15
二招商策略 15
三品牌形象定位 15
四实施方案（分割出租） 16
五商场布局 17
六员配备计划： 18
七招商员岗位职责 18
八商场租金预测 20
周边租金调查 20
公司推荐方案 26
续：商场招商理 27
招商理原 27
商业招商概括
完执行方案进行招商实际操作招商成功关键程细节问题容忽视第招商队伍组建招商培训招商具
三快三省（三快快速回笼资金快速组建市场网络快速产品送抵终端三省指招商生产厂家讲节省力节省物力财力节省时间精力）特点中三省中条节约力极程度动代理商力资源招商企业员然缓解量压力说招商企业需引进进行队伍建设相反企业招商工作繁杂细琐仅需招商员丰富验更敬业精神团结协作态度企业想长期发展通招商培养锻炼队伍更应企业发展重中重
制定非常招商策略招商实施中没执行甚走样切前功弃富热情精干强招商队伍招商工作关键
第步招商组织框架岗位职责确定体技锁定团队整体规划长远发展角度招商应配备方面：
1 招商理1需项目行业市场营销实际操作验（尤擅长招商运作）懂企划善理具出色谈判技巧格魅力
2 区招商理干分负责项目招商区工作：区理应具备定招商运作验长说服鼓励性谈判具团队合作精神服意识局观念
3 区域协销理干职责协助 开发市场完成销售协销理需品正直勤恳敬业具备较佳沟通组织理力长驻外埠
4 商务助理干职责帮助线招商员作务（资料物品电函洽谈信息收集等）会务组织等工作
5 服务员文案面设计接线接员
招商队伍组建必须进行培训方面通培训团队解项目现状产品解招商策略操作步骤时进行磨合程招商培训方面：
1 项目产品知识团队成员项目现状清楚认识
2 沟通技巧（接听电话接语言洽谈技巧仪表举止等）培养团队成员职业感
3 招商专业知识（招商流程谈判技巧接听电话注意事项等）
4 招商旨（招商策略说明合解读等）
招商工作开始面许实际实施工作产品核心概念基础撰写招商文案制定招商手册制定媒体发布计划准备合文准备类产品项目宣传资料等等必准备招商实施良基础进行效沟通握求租者洽谈控技巧招商工作利开展
第篇招商广告发布接第咨询电话开始招商进入实际运做阶段求租者进第电话招商合作体分销商代理商签订协议进行产品销售程整招商工作核心部分直接决定着招商质量数量决定整程成败目吸引求租者加入企业体系中产品推市场想吸引求租者加盟效沟通显非常重
招商中求租者接触整程序般：
第次信息处理（函电）第次信息回复第二次信息处理（二次函复电咨询商洽）第二次信息回复（信息升级→选择发送实质性资料）招商总部零星接单（门洽谈签约）招商会议筹划准备（全国性会议区域性会议）发出会议邀请（问询者熟悉者报电者）接收报名督促参会召开会议签约督促履约收款发货
程中首先面求租者信息处理选择招商广告发布招商总部面量反馈信息第次电函注意求租者已设定招商区域类求租者姓名址电话基状况问题做记录时方发关产品项目基资料（包括项目介绍产品介绍招商活动安排）时区实力较强行业营者类求租者做重点标注综合研究程中必电话中询问者做关招商说明
求租者提出问题必急着回答（避免求租者解够偏概全估计防止竞争者恶意攻击者获取手信息）求租者研读关资料第二次咨询程招商部门应该选择性介绍关招商情况产品信息根求租者表现诚意发部分该求租者重点关注容资料力争邀请方参加招商会议
急解情况求租者招商部门专负责接谈判带领访者参观项目解运作方案等免流失加盟商
面面沟通方式直观效方式招商会议成功开展求租者加盟关键步求租者谈判前细节准备十分重招商办公场布置员工作状态访者接直接影响洽谈结果沟通程中应该访者潜移默化传递点信息
1 实力：强者合作更强加盟者希企业力量雄厚解顾忧
2 决心：坚定信念强力推广策略加盟商感受项目推广项目决心数字说明项目力度方法
3 信誉：味夸辞根法联合实力销商态度真诚理限度求租者考虑双方发展基础
4 办法：详细行营销方法销商极吸引力
5 利益：根结底成功推广应该丰厚利润项目留加盟者利益应该十分观
求租者签定合收取租金保证金全面招商工作告段落续零星招商工作开展抽取部分力量工作中心转移产品全面推广阶段
招商程中处理量信息参量谈判说服培训工作工作容非常细琐实际程中会遇具体问题
求租者提出问题予良解答增强信心
招商策略
型商业物业招商策略
第部：招商原准备程
招商目标选择
企业招商目吸引知名商家出租营场权更提高项目整体市场吸引力招商目标选择根市场需求项目定位情况确定具体说应考虑素：
()项目身市场定位
(二)项目消费状况
(三)投资商发展商身资金情况
(四)拟引进商家市场定位发展战略
招商谈判原确定
招商谈判目参谈判商家符合招商企业目标利益需达目招商谈判必须针谈判特点确定基原
()招商谈判特点
1 谈判象广泛性样性复杂性
商场交易活动受时空限制具体谈判象交易条件样变化求项目谈判员围绕项目营范围广泛收集信息解市场行情选择适方式社会方面保持广泛联系
2 谈判条件原性灵活性
项目招商目标具体体现谈判条件条件具定伸缩余弹性超越低界限界限谈判员必须坚持原特点决定项目谈判员实际出发失原机应变具定灵活性保证实现招商谈判基目标
3 谈判口径致性
招商谈判中双方谈判形式口头书面谈判程需反复接触求谈判员重视谈判策略技巧注意语言表达文字表达致性谈判员较口文字修养力较强公关力
(二) 招商谈判原
根招商谈判特点谈判双方取识促谈判成功应遵循原：
1 坚持等互利原
2 等互利原求谈判双方适应方需情况公交易互惠互利保证谈判成功重前提
3 坚持信原
信原指招商谈判双方遵守协议重信誉守信商家基职业道德谈判程中应注意轻易许诺旦承诺应履行保证言行致取信方体现真诚合作精神
4 坚持相容原
相容原求谈判员洽谈中谦豁达原性灵活性机结合起更达谈判目
招商谈判准备
谓招商谈判准备指思想物质组织谈判进行充分准备工作包括：
（） 招商宣传招商成功先导招商手册宣传重环节项目招商基宣传资料关系项目形象该手册突出关键点：
1 通钻石段选择项目选址正确性树立基点核心段商业物业
2 通事实列举项目投资商发展商业绩荣誉突出项目位
3 招商策划承租户选择关系购物中心成败招商程中必承租户进行分级评价预测营前景作店面出租指导
4 第 承租户选择确保租金源
5 第二 需保证购物中心商品种类完整性
6 第三 需保证购物中心营项目样性综合性
（二）准备谈判
1 明确谈判目标包括优期目标实际需求目标接受目标低目标等
2 规定谈判策略包括解谈判象状况谈判焦点谈判出现问题策
3 选定谈判方式
4 确定谈判期限
（三）组成谈判组
1 挑选谈判组成员
2 制定谈判计划
3 确定谈判组领导员
第二部：确定招商方式渠道
商业物业项目招商方式
1 项目洽谈会
项目洽谈会招商常见种形式招商单位携拟合资合作引进项目针性商家洽谈特点针性强易吸引兴趣客商影响实效性办者派遣技术专家客商直接进行接洽
2 项目发布会
项目发布会招商常采方式项目办者定场合公布拟引进合资合作项目阐述招商项目特点技术资金求期吸引客商
3 济技术合作交流会
济技术合作交流会种层次较高范围较招商引资方式特点层次较高范围较种行业招商
4 投资研讨会
投资研讨会种较型时间较短招商形式通常政府部门济研究机构举行区域性投资战略政策现状发展趋势研究讨会特点灵活务虚重务实办单位公布项目进行招商介绍区投资环境利外资政策达宣传效果
5 登门拜访
登门拜访招商效果明显辅助性活动招商单位专门派出招商分队国外举办集会式招商活动余拜访跨国公司投资咨询顾问公司会计师行中介机构宣传投资环境具体介绍投资项目探讨佳作事宜特点机动灵活针性强气氛融洽容易引起访者兴趣
第三部：制订谈判策略
明确谈判目
招商谈判目招商洽谈目标招商洽谈题整招商洽谈活动中招商洽谈者项工作围绕招商洽谈目开展
招商洽谈目确定需确定招商洽谈具体目标达具体目标招商洽谈目标招商洽谈目实现
招商洽谈目标分三等级：
第级目标高等级目标达级目标整招商洽谈谓获圆满成功
第二级目标基达接受目标达级目标整招商洽谈谓获基成功
第三级目标低接受目标达级目标整招商洽谈谓达基求
招商洽谈目招商洽谈中追求佳利益目标
确定招商洽谈目标时确定招商洽谈点招商洽谈点招商洽谈成功否影响确定招商洽谈点时慎重应考虑方面问题谈判中方力量选择点少特色方关系发生费等
案场分析（飞洲国际广场）
徐家汇商圈背景介绍
徐家汇商业中心界定北起广元路南南丹路东起天路西漕溪北路座落海铁号线徐家汇站30条公交线路连通四方漕溪北路立交桥中山南路环线高架构筑起现代立体交通框架徐家汇商业中心占33方公里计商业网点1000商业营业面积达45万方米占全区营业面积13徐家汇商业中心附已建二条市级特色街衡山路欧陆风情街宜山路建材家具街分休闲娱乐建材家具闻名沪目前徐汇区正积极培育新二条商业特色街条托海交高新技术孕育成广元西路慧谷电子街条面众消费天钥桥路餐饮街起商圈相辅相成作
徐家汇商业中心目前已构成融购娱赏食游体综合消费商业布局中百货商厦餐饮业娱乐文化已成商业中心力业态徐家汇商业中心集天时利优势尤新轮精心造调整突飞猛进发展首先徐汇区口导入区吸收静安卢湾黄浦等区动迁居民徐汇区带客流徐汇区群中知识分子海外侨胞高收入创建商业中心奠定基础徐家汇投资元化招商注重徐家汇商圈特色营商圈市第家沪港合资东方商厦沪台合资太洋百货沪港合资港汇广场中英合资汇金百货等商业企业吸引批消费水消费者注重错位营商圈率先倡导错位竞争性化营营理念消费方式购物环境商品结构文化氛围功设施创造商圈相互补存发展成功验形成商圈整体竞争优势满足消费者性需求注重发掘商家身营力形成氛围水准商家企业二注重业态错位商圈率先引进电脑市场百脑汇太洋电脑成全市电脑业旗舰店占全市电脑销售
50％美罗城引进百脑汇时美食广场音响广场引入商圈整商圈业态更齐全合理
徐家汇商业中心现东方商厦太洋百货汇金百货六百实业新路达吉买盛汇联商厦美罗城百货商厦营业面积达30万方米占总面积64％2003年度销售达39亿民币占社会消费品总额307％东方商厦礼东方服务宗旨享誉全市国际知名品牌吸引方宾沪台合作太洋百货定位流行领导者年轻女性顾客中极具号召力卓越营理念灵活样促销手段迅速百货业崭露头角六百实业首推然式服务规范严格现代化理模式温馨服务行业独领风骚定位现代市型百货汇金百货98年开业流服务设施浓郁文化气息诸品牌深白领士青睐2000方米室超市生鲜食品特色周边住家提供极方便
营业面积达7万方米港汇广场海目前规模购物中心（Shopping Mall）商场引进商户250家包括30间特色餐厅5000方米国际美食广场15000方米富安百货8500方米西式题乐园型超市专业运动城进驻开幕桥外桥题乐园设室模拟高尔夫球场立体动感游戏赛车3维音迷宫激光战斗游戏魅力迪斯科舞厅火焰夜总会等购物休闲餐饮娱乐港汇均满足阶层消费群体需
徐家汇商业中心电脑专业市场百脑汇电脑太洋电脑盈河电脑3家徐家汇电脑广场目前成海计算机配件耗材信息产品集散
餐饮娱乐业40户营业面积101780万方米占总面积3186％位徐家汇商业中心美罗娱乐城总体面积达65万方米独特巨球建筑缀满新颖满天星顶灯购物休闲融体品种丰富休闲吃白领光顾舒适堡健身中心令学生市民喜爱思考乐书局柯达影院等已逐步成市民消费新热点构成徐家汇商圈休闲娱乐业态流天钥桥路餐饮街品牌著称家常特色工薪阶层慕名成聚朋酌场
徐家汇商业中心现宾馆业3户营业面积41400万方米占总面积1296％徐家汇附着四星级建国宾馆二星级西亚酒店便利交通条件适中价格吸引着周边省市宾客悦远
二背景分析
优势
营面积体现规模营效应营规模商品较强满足力挑选力
交通优势：铁1号线4号线直达案B1设出口天数万流保证营者利益高架环线咫尺轻轨明珠线距案步行10分钟路程
商圈优势：徐汇商圈济发展已日趋繁华案距徐家汇商圈10分钟路程发展前景非常观
物业理优势：国际金牌理集团高效统营统理统回报步世界先进营理念国际品牌理公司担纲物业理工作展现国际商业气象
发展优势：徐汇区海市中心城区里集聚海科技资源优势文环境优势徐家汇商圈品牌优势年徐汇区济建设城市理社会事业发展等方面取令瞩目成综合济实力海10中心城区中名列前茅海市首批持续发展综合试验区徐家汇区已成海繁华现代化商业中心海三年变样标志性区
32米挑高中厅电梯直达5F6F显贵宾级非品质31部瑞士迅达电梯动扶梯观光梯垂直电梯应商业运作畅通阻意利原装cofsi进口中央空调系统
弱势
处次星级理位置
徐汇商圈日趋成熟已形成错位营广场尚处起步阶段竞争激烈
招商价格明显优势
机遇
足够广告预算支持广告公关活动
市政府政策利倾斜
徐家汇商圈商铺需求量
周边高档固定消费群体
强铁消费群
写字楼固定消费群体
案招商策划方案
招商原
巧妙利逆思维悬念转播类异手法次招商跳出百货业招商日趋质化怪圈样传播众招商讯息瞬间达树立品牌概念石二鸟元效果
二招商策略
● 楼层功区划类品牌间营互动原进行局部科学规律整合
● 严格控制招商品牌层次利身优势吸纳国国际亮点品牌保证整体层面档次先决条件
● 店铺采取定价租赁制协议扣点制便招商信息宣传创造悬念卖点
● 店铺定价租赁切入点众悬念招商策略
● 徐汇区政府关部门合作出公益事业牌孕育徐汇社区系列广场文化活动众商铺聚集气发生购买行提供条件培育商圈目标受众惯性消费行目标业提供营成功利保障树立品牌形象造宣传基点
三品牌形象定位
鉴商圈潜消费层面颇高次招商象应该颇具品牌知名度利系统品牌传播策略造成国际国知名品牌汇聚舞台服务品牌化性化模式先导迅速宣传手段传播飞洲国际广场商圈行业标志先驱形象位
四实施方案（分割出租）
定位基
①段决定原
前面已提项目属海市传统商业中心徐家汇商业圈距徐家汇中心约1公里路程极方便城市交通量流区域具定商业氛围然徐家汇商业中心仅方圆200米密集项目相连漕溪北路快车道没休闲步行道形成定商业断层充分徐家汇商业中心享流互通商气现实格局须精准市场错位营定位消费者吸引案铁站车
② 互补原
项目商业规模较前期定位写字楼配套部分简单定位述徐家汇商业中心质业态走专业高档精品路子引进高利润专业餐饮品牌店精品百货店高档城市会项目市场互补
③ 业态演变原
传统商场购物场着生活水提高消费行转变休闲购物成流休闲餐饮娱乐极满足消费者购物外需求规模赶超购物规模
④ 商圈扩原
样高端商业市场定位消费群定位充分考虑整海市城市中心区域扩服务半径商圈吸引优质消费群实现商场持续繁荣
五商场布局
飞洲国际广场定位高档商业中心招商客户群：1国际知名品牌国知名品牌厂商2国际连锁集团
1营项目
层：高档超市休闲系列
层：进口化妆品（CD姿生堂娇兰等）高档珠宝（谢瑞琳等）世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)高档手表高档皮具（路易威登等）高档工艺品高档笔
二 层：高档女装系列休闲装手袋女饰品精品鞋店精品裤店女士衣
三 层：高档男装系列休高闲装皮具男饰品精品鞋店精品裤店男士衣
领带
四 层：童服装高档床品进口饰品店精品工艺品体育服装体育器材
五 层：餐饮
六 层：娱乐休闲
2 配套项目
A 家私布艺古玩画廊厨房品书屋
B 肯德基麦劳必胜客罗杰斯茶叶店酒吧
C 屈臣氏医疗诊健身中心美容中心美体瘦身茶社写真工作室数码工作中心药店营销理念
六员配备计划：
组成支强力专业招商租户物业理企划队伍具体：
招商理（1）
招商（4）
入租设备工程安装理电气理（2）（选开发商提供）
企划（1）
筹备期商品部员总编制8
七招商员岗位职责
副总理兼招商部理
▲职责：
☆根购物中心营方针求制定招商部计划组织实施
☆负责购物中心整体商场策划布局商品组合厂商协调公司整体企划促销等确保商厦营指标达成
☆组织理招商企划团队培训辅导招商员
☆招商部门厂商引进员招聘促销方案相关合发生交际费审核等负责
招商（4）
▲职责：
☆负责整楼层招商布局商品组合厂商协调确保招商品100％达成
☆配合公司整体布局完成公司达指标
入租设备工程安装理电气理（2）（员开发商提供）
▲职责：
☆入租设备工程安装理电气理维护理商场整体工程运行时满足正常开业
☆协助理开展工作严格审查招商户营资格入住手续
负责租户单位日常理工作督促租户单位认真履行招商合
企划（1）
▲职责：
☆贯彻执行企业营发展战略方针配合招商营需求结合实际制定公司广告策划组织实施
☆负责商场宣传布署总体规划工作作出建设性意见统筹安排促销成列美工工作
八商场租金预测
周边租金调查
商铺租金较表（民币方米天）
漕溪北路街商铺租金表：
物业名称
性质
址
租金(元)
面积(方米)
备注
季诺休闲餐厅
商铺
漕溪北路41号
115
250
圣爱广场
商场
漕溪北路88号
9
5000(F1－F4)
底楼1470方米出售6万元方（62289999）
海家常菜
商铺
漕溪北路439号
12
500
建国宾馆底楼商铺
商场
漕溪北路450号
85
1000
租
江南证券
商铺
漕溪北路458号
300
丹尼美发沙龙
商铺
漕溪北路506号
15
100
艺装潢
商铺
漕溪北路508号
12
60
海纳服装店
商铺
漕溪北路512号
16
60
蔡家食铺
商铺
漕溪北路518号
10
400
异度空间音乐餐厅
商铺
漕溪北路559号
10
300
瑞士美发中心
商铺
漕溪北路583号
12
150
麦劳
商铺
漕溪北路642号
200
必胜客
商铺
漕溪北路646号
150
商铺
漕溪北路681号
12
110
3年前承租（64688221）
良宵酒楼
商铺
漕溪北路682号
10
600
国美电器
商场
漕溪北路730号
10
600
中兴百货
商场
漕溪北路740号
10
800
金韵贸易行
商铺
漕溪北路780号
10
250
南丹东路街商铺租金表：
物业名称
性质
址
租金(元)
面积(方米)
备注
达封房产
商铺
南丹东路4号
9
100
黛兆美容SPA
商铺
南丹东路10号
12
100
吉服饰
商铺
南丹东路22号
12
100
海银行
商铺
南丹东路38号
300
浪漫生咖啡店
商铺
南丹东路88号
10
150
21世纪动产
商铺
南丹东路101号
56
100
南丹东路漕溪北路口亚国际名苑裙房租金价格15－20元天方
利亚意式餐厅
商铺
南丹东路102号
10
300
红星眼镜公司
商铺
南丹东路133号
18
100
沪邦房产
商铺
南丹东路141号
8
100
金梓罗饰品
商铺
南丹东路145号
11
100
手抓龙虾
商铺
南丹东路151号
12
50
天钥桥路街商铺租金表：
物业名称
性质
址
租金(元)
面积(方米)
备注
西亚集团
商场
天钥桥路20号
10
3500
汇联集团
商场
天钥桥路21号
扣率25％（保底）
香榭俪舍时尚百货
商场
天钥桥路88号
28
2000
64384538（王先生）
立信房产
商铺
天钥桥路南丹东路
8（25）
60
2年前租
嘉汇广场
商场
天钥桥路南丹东路
18
18000
62370088
漕溪路街商铺租金表：
物业名称
性质
址
租金(元)
面积(方米)
漕龙沈记酒楼
商铺
漕溪路121号
35
500
巴馒头专卖
商铺
漕溪路123号
72
50
侬家侬休闲号
商铺
漕溪路127号
63
150
宜家家居
商场
漕溪路128号
买
2500
旺家房屋
商铺
漕溪路129号
53
50
便利
商铺
漕溪路167号
47
200
五十铃汽车展示厅
商铺
漕溪路190号
5
300
装饰家超级购物广场
商场
漕溪路210号
37
2000
百货商场：
物业名称
性质
址
租金(元)
备注
太洋百货
商场
肇嘉浜路
1F
3550
八层营业面积3万方米
2F
3040
3F
2530
港汇广场
商场
虹桥路
1F
4050
六层营业面积75万方米第五层美食广场第六层电影院
2F
3040
3F
17
4F
12
美罗城
商场
肇嘉浜路
1F
38
八层第六层舒适堡第七层乐迪第八层巴西烤肉营业面积67万方米
2F
36
3F
28
4F
18
5F
11
海市商铺区域均租金（元㎡天）
区
域
时
间
商业中心区
次商业中心区
次中心城区
城市边缘区
200307
334
76
5
22
200308
347
78
505
221
200309
352
79
51
231
200310
356
77
5
24
200311
342
8
5
21
200312
345
8
51
2
200401
345
79
52
2
200402
348
82
5
19
200403
349
83
49
19
调查验案租金预算：
出租形式
面积（M2）
均租金（M2天）
年租金
10年租金
15年租金
分割
28000
662（08美金）
67656400
676亿
1015亿
分层
28000
455（055美金）
46501000
465亿
698亿
整幢
28000
331（04美金）
33828200
338亿
444亿
注：整幢出租分层租金算中分割分层物业理费收入没计入中
出租形式
分割出租
分层出租
整幢出租
均租金M2
662（08美金）
455（055美金）
331（04美金）
年租金（静态）
67656400
46501000
33828200
10年租金（静态）
676亿
465亿
338亿
10年租金（动态）
1－3年
202969200
139503000
101484600
4－5年
142078440
97652100
71039220
6－7年
149182362
102534704
74591180
8－9年
156641480
107661440
78320740
第10年
82236777
56522256
41118388
总计
733亿
504亿
366亿
综合静态动态2种收益数计算结果出：
分割出租： 静态10年租金总收入676亿
动态10年租金总收入733亿
整栋出租： 静态10年租金总收入338亿
动态10年租金总收入366亿
根分割出租整栋出租数两者10年租金总收入相差50％
商业产投资回报：
静态租金：收入预计10年左右
动态租金：收入预计8年左右
注：数未包括商业中心外墙广告收益
九招商周期
预计2005年5月1日外开业
12004年9月招商准备期
22004年10月正式招商——2005年3月招商结束
32004年12月力店进场装修——2005年3月装修结束
42005年2月般租户进场装修——2005年3月装修结束
52005年4月租户进场布置
62005年5月外试营业
公司推荐方案
整幢出租分割出租优劣分析
◇整幢出租
优势：①次性回笼笔资金
②简化招商减少招商工作量
③便理
劣势：①租金较低影响总体收入（见租金表）
②利商场整体发展
③出租者出租风险
（方租约15年第次付5年租金营善导致商场形象声誉等受损续约）
◇分割出租
优势：①租金较高定期营总收益幅提高（见租金表）
②行总体规化营理降低营风险
③做出品牌形象增加企业形资产
④潜资金收入
根行业营特点3年年（2年）递增5％左右租金提高年租金收益
劣势：①租金回笼慢（般付三押）
②投入笔预期费（开业前）
例：装潢费广告费等
二公司力推分割出租方案
然先前投入笔观资金总体收益日语外潜资金收入挖掘做品牌形象增加企业形资产真正做名利双收公司力推分割出租方案（方案见）
租金动态方案回报率预计8年左右
续：商场招商理
招商理原
第基原：维护购物中心产业营黄金例数业士较认零售餐饮娱乐52：18：30购物中心产业营黄金例例特适型综合性购物中心招商注意维护理营例（然绝）
第二基原：维护购物中心统题形象统品牌形象购物中心种业态组合商业组织模式绝序杂烩购物中心必须拥明确营题巨创造力品牌形象企业招商始终注意维护理已确定营题品牌形象
第三基原：购物中心招商目标够功形式业差异异业互补业差异市场定承受力盲目招品类店进入譬零售业态核心力店招商时招两家基营食品日品型超市核心力店质化差异更想异业互补目满足顾客消费选择权顾客心身体验变化提高消费兴趣譬百货超市营品项互补顾客逛疲劳零售店顾客休息放松餐饮店互补等等
第四基原：购物中心营方式选择原购物中心营方式基三种：营联营租赁笔者认购物中心毕竟零售商业组织形式零售精细化理产业精细化理求理者加强营控制力度外相非力零售商户招商条件核心力零售店必须引入知名度高商家核心力零售店招商较困难招商条件放较宽造成核心力零售店提成租金收入偏低购物中心发展商前房产商零售商条件容许情况核心力零售店量营部分全部样加强营控制力度利购物中心长期营次增强商户合作信心第三提高非力零售店提成租金收入招非力零售商量联营租赁辅样增强发展商购物中心整体控制力度
第五基原：招商序原核心力店先行辅助店原零售购物项目优先辅助项目配套原
第六基原：核心力店招商布局原核心力店招商整购物中心运营成败购物中心辅助配套店引进重影响超级连锁店超级百货公司入驻常常带动整购物中心利招商理外核心力店流起着关键作布局直接影响购物中心形态购物中心特型购物中心核心力店适合放营轴线（线性步行街）端点宜集中放置中间样达组织流效果
第七基原：特殊商户招商优惠原点代面特色营购物中心特超型综合性购物中心营特点特殊商户指具较高文化艺术科技含量营单位予优惠政策邀请入场够起增强文化氛围活跃购物中心气氛作例深圳华侨城MALL购物中心专门邀请三百砚斋展示中国砚文化然特殊商户营范围购物中心营题品牌形象相吻合
第八基原：租赁营采放水养鱼原购物中心营具长期性特点采合理租金优质服务做法整购物中心作热根运营状态适稳步调整租金样发展商商户成长放水养鱼原理解先做气做生意原
第九基原：统招商理充分体现强调商户统服务统服务包含统商户结算统营销服务统信息系统支持服务统培训服务统卖场布置指导服务统行政事务理服务统物业理服务等等统服务体现思想招商合约中更体现期理行动中统服务求服务出购物中心品牌特色
第十基原：购物中心具备完善信息系统购物中心理者广签约商户顾客提供便利然便利理便利财务核算便利营销便利营决策便利结算便利消费便利等等购物中心必建立完善信息系统便招商时够承诺顾客商户提供信息技术支持服务终顾客商户够提供便利
购物中心发达国家区发展商购物中心信息系统建设非常重视国购物中心建立统信息台方面做远远够购物中心作零售商业组织形式更需精细化理然餐饮娱乐营需精细化理精细化理需数字说话统信息系统提供决策者理者想数字数字数顾客商户服务
建立统信息台进行精细化理够顾客提供统收银消费卡通等便利服务广签约商户提供丰富准确顾客信息市场信息甚提供更详细营信息譬零售商品单品进销存信息等等更购物中心身提供布局疏密度品项搭配员配置场坪效商户业绩等营信息便购物中心分析营场（稀缺资源）进行限分配招商开业前完结工作实际购物中心招商限循环工作需信息系统分析支持
商场招商理制度
机构设置理权限
1 总理领导市场营部职部室商店理权限分工负责商场招商工作
2 商场进货理委员会负责审批招商企业进场资格市场营部负责定期定期组织关部室招商企业商品质量营品种销售情况进行考核物价计量商标陈列卫生进行检查
3 劳动事部负责场信息员进行面试审查体检表岗前培训考试合格方发岗合格证负责定期定期会关部室信息员服务规范劳动纪律商容风纪等进行检查考核
4 安全保卫负责商场信息员验证（身份证工作证健康证暂住证）工作审核情况登记入册招商企业签订安全责书负责定期定期会关部室招商企业进行安全检查特防火防盗防汛检查
5 行政部负责商场信息员工服发收取食堂医疗美发淋浴等项目服务理费财产理等工作
6 商场商店明确名理负责招商企业日常理工作负责市场营部提供招商企业执副招商审批表联销协议商品样品价格目录场信息员种证件
二招商监督处罚
1 职部室制度求招商企业进行监督理营业执规定营范围营方式营出现扰乱商场正常秩序等情况坚决予取缔追究关商场商店责没收厂方非法厂家处50000元罚款处500元罚款
2 物美价廉宗旨商场物价审批定价明码标价出售招商厂家品坚持文明商违反供应政策损害消费者利益视情节轻重分予批评罚款终止协议处罚
3 商场财产注意爱护妥善保损害价赔偿
4 信息员（含商场先派售货员）违反商场关规定分职部室厂家提出批评罚款责令事岗培训调换员厂家必须职部室求逐项落实拒绝接受批评罚款予终止协议处理
5 商场职部室根分工认真检查严格理理善放弃厂家监督理出现问题认真解决造成定影响追究关部门商店商场领导责
6 市场营部招商企业营范围营品种商品质量销售情况服务规范物价计量进行检查中销售佳次充坑骗顾客损害消费者权益权作出撤换终止协议决定
7 劳动事部定期信息员进行岗位考核符合规范执行规章制度予济处罚追究商场商店理责
8 岗信息员统着装佩载胸卡严禁佩戴实生胸卡查出追究商店商场理责予罚款处理信息员立岗
9 查出招商企业未检验计量器具立器具没收造成重影响清出场
10发现招商企业出现私交易场外交易代留货款立终止协议
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
目 录
商业招商概括 2
招商策略 5
型商业物业招商策略 5
案场分析（飞洲国际广场） 11
优势 13
弱势 14
机遇 14
案招商策划方案 15
招商原 15
二招商策略 15
三品牌形象定位 15
四实施方案（分割出租） 16
五商场布局 17
六员配备计划： 18
七招商员岗位职责 18
八商场租金预测 20
周边租金调查 20
公司推荐方案 26
续：商场招商理 27
招商理原 27
商业招商概括
完执行方案进行招商实际操作招商成功关键程细节问题容忽视第招商队伍组建招商培训招商具
三快三省（三快快速回笼资金快速组建市场网络快速产品送抵终端三省指招商生产厂家讲节省力节省物力财力节省时间精力）特点中三省中条节约力极程度动代理商力资源招商企业员然缓解量压力说招商企业需引进进行队伍建设相反企业招商工作繁杂细琐仅需招商员丰富验更敬业精神团结协作态度企业想长期发展通招商培养锻炼队伍更应企业发展重中重
制定非常招商策略招商实施中没执行甚走样切前功弃富热情精干强招商队伍招商工作关键
第步招商组织框架岗位职责确定体技锁定团队整体规划长远发展角度招商应配备方面：
1 招商理1需项目行业市场营销实际操作验（尤擅长招商运作）懂企划善理具出色谈判技巧格魅力
2 区招商理干分负责项目招商区工作：区理应具备定招商运作验长说服鼓励性谈判具团队合作精神服意识局观念
3 区域协销理干职责协助 开发市场完成销售协销理需品正直勤恳敬业具备较佳沟通组织理力长驻外埠
4 商务助理干职责帮助线招商员作务（资料物品电函洽谈信息收集等）会务组织等工作
5 服务员文案面设计接线接员
招商队伍组建必须进行培训方面通培训团队解项目现状产品解招商策略操作步骤时进行磨合程招商培训方面：
1 项目产品知识团队成员项目现状清楚认识
2 沟通技巧（接听电话接语言洽谈技巧仪表举止等）培养团队成员职业感
3 招商专业知识（招商流程谈判技巧接听电话注意事项等）
4 招商旨（招商策略说明合解读等）
招商工作开始面许实际实施工作产品核心概念基础撰写招商文案制定招商手册制定媒体发布计划准备合文准备类产品项目宣传资料等等必准备招商实施良基础进行效沟通握求租者洽谈控技巧招商工作利开展
第篇招商广告发布接第咨询电话开始招商进入实际运做阶段求租者进第电话招商合作体分销商代理商签订协议进行产品销售程整招商工作核心部分直接决定着招商质量数量决定整程成败目吸引求租者加入企业体系中产品推市场想吸引求租者加盟效沟通显非常重
招商中求租者接触整程序般：
第次信息处理（函电）第次信息回复第二次信息处理（二次函复电咨询商洽）第二次信息回复（信息升级→选择发送实质性资料）招商总部零星接单（门洽谈签约）招商会议筹划准备（全国性会议区域性会议）发出会议邀请（问询者熟悉者报电者）接收报名督促参会召开会议签约督促履约收款发货
程中首先面求租者信息处理选择招商广告发布招商总部面量反馈信息第次电函注意求租者已设定招商区域类求租者姓名址电话基状况问题做记录时方发关产品项目基资料（包括项目介绍产品介绍招商活动安排）时区实力较强行业营者类求租者做重点标注综合研究程中必电话中询问者做关招商说明
求租者提出问题必急着回答（避免求租者解够偏概全估计防止竞争者恶意攻击者获取手信息）求租者研读关资料第二次咨询程招商部门应该选择性介绍关招商情况产品信息根求租者表现诚意发部分该求租者重点关注容资料力争邀请方参加招商会议
急解情况求租者招商部门专负责接谈判带领访者参观项目解运作方案等免流失加盟商
面面沟通方式直观效方式招商会议成功开展求租者加盟关键步求租者谈判前细节准备十分重招商办公场布置员工作状态访者接直接影响洽谈结果沟通程中应该访者潜移默化传递点信息
1 实力：强者合作更强加盟者希企业力量雄厚解顾忧
2 决心：坚定信念强力推广策略加盟商感受项目推广项目决心数字说明项目力度方法
3 信誉：味夸辞根法联合实力销商态度真诚理限度求租者考虑双方发展基础
4 办法：详细行营销方法销商极吸引力
5 利益：根结底成功推广应该丰厚利润项目留加盟者利益应该十分观
求租者签定合收取租金保证金全面招商工作告段落续零星招商工作开展抽取部分力量工作中心转移产品全面推广阶段
招商程中处理量信息参量谈判说服培训工作工作容非常细琐实际程中会遇具体问题
求租者提出问题予良解答增强信心
招商策略
型商业物业招商策略
第部：招商原准备程
招商目标选择
企业招商目吸引知名商家出租营场权更提高项目整体市场吸引力招商目标选择根市场需求项目定位情况确定具体说应考虑素：
()项目身市场定位
(二)项目消费状况
(三)投资商发展商身资金情况
(四)拟引进商家市场定位发展战略
招商谈判原确定
招商谈判目参谈判商家符合招商企业目标利益需达目招商谈判必须针谈判特点确定基原
()招商谈判特点
1 谈判象广泛性样性复杂性
商场交易活动受时空限制具体谈判象交易条件样变化求项目谈判员围绕项目营范围广泛收集信息解市场行情选择适方式社会方面保持广泛联系
2 谈判条件原性灵活性
项目招商目标具体体现谈判条件条件具定伸缩余弹性超越低界限界限谈判员必须坚持原特点决定项目谈判员实际出发失原机应变具定灵活性保证实现招商谈判基目标
3 谈判口径致性
招商谈判中双方谈判形式口头书面谈判程需反复接触求谈判员重视谈判策略技巧注意语言表达文字表达致性谈判员较口文字修养力较强公关力
(二) 招商谈判原
根招商谈判特点谈判双方取识促谈判成功应遵循原：
1 坚持等互利原
2 等互利原求谈判双方适应方需情况公交易互惠互利保证谈判成功重前提
3 坚持信原
信原指招商谈判双方遵守协议重信誉守信商家基职业道德谈判程中应注意轻易许诺旦承诺应履行保证言行致取信方体现真诚合作精神
4 坚持相容原
相容原求谈判员洽谈中谦豁达原性灵活性机结合起更达谈判目
招商谈判准备
谓招商谈判准备指思想物质组织谈判进行充分准备工作包括：
（） 招商宣传招商成功先导招商手册宣传重环节项目招商基宣传资料关系项目形象该手册突出关键点：
1 通钻石段选择项目选址正确性树立基点核心段商业物业
2 通事实列举项目投资商发展商业绩荣誉突出项目位
3 招商策划承租户选择关系购物中心成败招商程中必承租户进行分级评价预测营前景作店面出租指导
4 第 承租户选择确保租金源
5 第二 需保证购物中心商品种类完整性
6 第三 需保证购物中心营项目样性综合性
（二）准备谈判
1 明确谈判目标包括优期目标实际需求目标接受目标低目标等
2 规定谈判策略包括解谈判象状况谈判焦点谈判出现问题策
3 选定谈判方式
4 确定谈判期限
（三）组成谈判组
1 挑选谈判组成员
2 制定谈判计划
3 确定谈判组领导员
第二部：确定招商方式渠道
商业物业项目招商方式
1 项目洽谈会
项目洽谈会招商常见种形式招商单位携拟合资合作引进项目针性商家洽谈特点针性强易吸引兴趣客商影响实效性办者派遣技术专家客商直接进行接洽
2 项目发布会
项目发布会招商常采方式项目办者定场合公布拟引进合资合作项目阐述招商项目特点技术资金求期吸引客商
3 济技术合作交流会
济技术合作交流会种层次较高范围较招商引资方式特点层次较高范围较种行业招商
4 投资研讨会
投资研讨会种较型时间较短招商形式通常政府部门济研究机构举行区域性投资战略政策现状发展趋势研究讨会特点灵活务虚重务实办单位公布项目进行招商介绍区投资环境利外资政策达宣传效果
5 登门拜访
登门拜访招商效果明显辅助性活动招商单位专门派出招商分队国外举办集会式招商活动余拜访跨国公司投资咨询顾问公司会计师行中介机构宣传投资环境具体介绍投资项目探讨佳作事宜特点机动灵活针性强气氛融洽容易引起访者兴趣
第三部：制订谈判策略
明确谈判目
招商谈判目招商洽谈目标招商洽谈题整招商洽谈活动中招商洽谈者项工作围绕招商洽谈目开展
招商洽谈目确定需确定招商洽谈具体目标达具体目标招商洽谈目标招商洽谈目实现
招商洽谈目标分三等级：
第级目标高等级目标达级目标整招商洽谈谓获圆满成功
第二级目标基达接受目标达级目标整招商洽谈谓获基成功
第三级目标低接受目标达级目标整招商洽谈谓达基求
招商洽谈目招商洽谈中追求佳利益目标
确定招商洽谈目标时确定招商洽谈点招商洽谈点招商洽谈成功否影响确定招商洽谈点时慎重应考虑方面问题谈判中方力量选择点少特色方关系发生费等
案场分析（飞洲国际广场）
徐家汇商圈背景介绍
徐家汇商业中心界定北起广元路南南丹路东起天路西漕溪北路座落海铁号线徐家汇站30条公交线路连通四方漕溪北路立交桥中山南路环线高架构筑起现代立体交通框架徐家汇商业中心占33方公里计商业网点1000商业营业面积达45万方米占全区营业面积13徐家汇商业中心附已建二条市级特色街衡山路欧陆风情街宜山路建材家具街分休闲娱乐建材家具闻名沪目前徐汇区正积极培育新二条商业特色街条托海交高新技术孕育成广元西路慧谷电子街条面众消费天钥桥路餐饮街起商圈相辅相成作
徐家汇商业中心目前已构成融购娱赏食游体综合消费商业布局中百货商厦餐饮业娱乐文化已成商业中心力业态徐家汇商业中心集天时利优势尤新轮精心造调整突飞猛进发展首先徐汇区口导入区吸收静安卢湾黄浦等区动迁居民徐汇区带客流徐汇区群中知识分子海外侨胞高收入创建商业中心奠定基础徐家汇投资元化招商注重徐家汇商圈特色营商圈市第家沪港合资东方商厦沪台合资太洋百货沪港合资港汇广场中英合资汇金百货等商业企业吸引批消费水消费者注重错位营商圈率先倡导错位竞争性化营营理念消费方式购物环境商品结构文化氛围功设施创造商圈相互补存发展成功验形成商圈整体竞争优势满足消费者性需求注重发掘商家身营力形成氛围水准商家企业二注重业态错位商圈率先引进电脑市场百脑汇太洋电脑成全市电脑业旗舰店占全市电脑销售
50％美罗城引进百脑汇时美食广场音响广场引入商圈整商圈业态更齐全合理
徐家汇商业中心现东方商厦太洋百货汇金百货六百实业新路达吉买盛汇联商厦美罗城百货商厦营业面积达30万方米占总面积64％2003年度销售达39亿民币占社会消费品总额307％东方商厦礼东方服务宗旨享誉全市国际知名品牌吸引方宾沪台合作太洋百货定位流行领导者年轻女性顾客中极具号召力卓越营理念灵活样促销手段迅速百货业崭露头角六百实业首推然式服务规范严格现代化理模式温馨服务行业独领风骚定位现代市型百货汇金百货98年开业流服务设施浓郁文化气息诸品牌深白领士青睐2000方米室超市生鲜食品特色周边住家提供极方便
营业面积达7万方米港汇广场海目前规模购物中心（Shopping Mall）商场引进商户250家包括30间特色餐厅5000方米国际美食广场15000方米富安百货8500方米西式题乐园型超市专业运动城进驻开幕桥外桥题乐园设室模拟高尔夫球场立体动感游戏赛车3维音迷宫激光战斗游戏魅力迪斯科舞厅火焰夜总会等购物休闲餐饮娱乐港汇均满足阶层消费群体需
徐家汇商业中心电脑专业市场百脑汇电脑太洋电脑盈河电脑3家徐家汇电脑广场目前成海计算机配件耗材信息产品集散
餐饮娱乐业40户营业面积101780万方米占总面积3186％位徐家汇商业中心美罗娱乐城总体面积达65万方米独特巨球建筑缀满新颖满天星顶灯购物休闲融体品种丰富休闲吃白领光顾舒适堡健身中心令学生市民喜爱思考乐书局柯达影院等已逐步成市民消费新热点构成徐家汇商圈休闲娱乐业态流天钥桥路餐饮街品牌著称家常特色工薪阶层慕名成聚朋酌场
徐家汇商业中心现宾馆业3户营业面积41400万方米占总面积1296％徐家汇附着四星级建国宾馆二星级西亚酒店便利交通条件适中价格吸引着周边省市宾客悦远
二背景分析
优势
营面积体现规模营效应营规模商品较强满足力挑选力
交通优势：铁1号线4号线直达案B1设出口天数万流保证营者利益高架环线咫尺轻轨明珠线距案步行10分钟路程
商圈优势：徐汇商圈济发展已日趋繁华案距徐家汇商圈10分钟路程发展前景非常观
物业理优势：国际金牌理集团高效统营统理统回报步世界先进营理念国际品牌理公司担纲物业理工作展现国际商业气象
发展优势：徐汇区海市中心城区里集聚海科技资源优势文环境优势徐家汇商圈品牌优势年徐汇区济建设城市理社会事业发展等方面取令瞩目成综合济实力海10中心城区中名列前茅海市首批持续发展综合试验区徐家汇区已成海繁华现代化商业中心海三年变样标志性区
32米挑高中厅电梯直达5F6F显贵宾级非品质31部瑞士迅达电梯动扶梯观光梯垂直电梯应商业运作畅通阻意利原装cofsi进口中央空调系统
弱势
处次星级理位置
徐汇商圈日趋成熟已形成错位营广场尚处起步阶段竞争激烈
招商价格明显优势
机遇
足够广告预算支持广告公关活动
市政府政策利倾斜
徐家汇商圈商铺需求量
周边高档固定消费群体
强铁消费群
写字楼固定消费群体
案招商策划方案
招商原
巧妙利逆思维悬念转播类异手法次招商跳出百货业招商日趋质化怪圈样传播众招商讯息瞬间达树立品牌概念石二鸟元效果
二招商策略
● 楼层功区划类品牌间营互动原进行局部科学规律整合
● 严格控制招商品牌层次利身优势吸纳国国际亮点品牌保证整体层面档次先决条件
● 店铺采取定价租赁制协议扣点制便招商信息宣传创造悬念卖点
● 店铺定价租赁切入点众悬念招商策略
● 徐汇区政府关部门合作出公益事业牌孕育徐汇社区系列广场文化活动众商铺聚集气发生购买行提供条件培育商圈目标受众惯性消费行目标业提供营成功利保障树立品牌形象造宣传基点
三品牌形象定位
鉴商圈潜消费层面颇高次招商象应该颇具品牌知名度利系统品牌传播策略造成国际国知名品牌汇聚舞台服务品牌化性化模式先导迅速宣传手段传播飞洲国际广场商圈行业标志先驱形象位
四实施方案（分割出租）
定位基
①段决定原
前面已提项目属海市传统商业中心徐家汇商业圈距徐家汇中心约1公里路程极方便城市交通量流区域具定商业氛围然徐家汇商业中心仅方圆200米密集项目相连漕溪北路快车道没休闲步行道形成定商业断层充分徐家汇商业中心享流互通商气现实格局须精准市场错位营定位消费者吸引案铁站车
② 互补原
项目商业规模较前期定位写字楼配套部分简单定位述徐家汇商业中心质业态走专业高档精品路子引进高利润专业餐饮品牌店精品百货店高档城市会项目市场互补
③ 业态演变原
传统商场购物场着生活水提高消费行转变休闲购物成流休闲餐饮娱乐极满足消费者购物外需求规模赶超购物规模
④ 商圈扩原
样高端商业市场定位消费群定位充分考虑整海市城市中心区域扩服务半径商圈吸引优质消费群实现商场持续繁荣
五商场布局
飞洲国际广场定位高档商业中心招商客户群：1国际知名品牌国知名品牌厂商2国际连锁集团
1营项目
层：高档超市休闲系列
层：进口化妆品（CD姿生堂娇兰等）高档珠宝（谢瑞琳等）世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)高档手表高档皮具（路易威登等）高档工艺品高档笔
二 层：高档女装系列休闲装手袋女饰品精品鞋店精品裤店女士衣
三 层：高档男装系列休高闲装皮具男饰品精品鞋店精品裤店男士衣
领带
四 层：童服装高档床品进口饰品店精品工艺品体育服装体育器材
五 层：餐饮
六 层：娱乐休闲
2 配套项目
A 家私布艺古玩画廊厨房品书屋
B 肯德基麦劳必胜客罗杰斯茶叶店酒吧
C 屈臣氏医疗诊健身中心美容中心美体瘦身茶社写真工作室数码工作中心药店营销理念
六员配备计划：
组成支强力专业招商租户物业理企划队伍具体：
招商理（1）
招商（4）
入租设备工程安装理电气理（2）（选开发商提供）
企划（1）
筹备期商品部员总编制8
七招商员岗位职责
副总理兼招商部理
▲职责：
☆根购物中心营方针求制定招商部计划组织实施
☆负责购物中心整体商场策划布局商品组合厂商协调公司整体企划促销等确保商厦营指标达成
☆组织理招商企划团队培训辅导招商员
☆招商部门厂商引进员招聘促销方案相关合发生交际费审核等负责
招商（4）
▲职责：
☆负责整楼层招商布局商品组合厂商协调确保招商品100％达成
☆配合公司整体布局完成公司达指标
入租设备工程安装理电气理（2）（员开发商提供）
▲职责：
☆入租设备工程安装理电气理维护理商场整体工程运行时满足正常开业
☆协助理开展工作严格审查招商户营资格入住手续
负责租户单位日常理工作督促租户单位认真履行招商合
企划（1）
▲职责：
☆贯彻执行企业营发展战略方针配合招商营需求结合实际制定公司广告策划组织实施
☆负责商场宣传布署总体规划工作作出建设性意见统筹安排促销成列美工工作
八商场租金预测
周边租金调查
商铺租金较表（民币方米天）
漕溪北路街商铺租金表：
物业名称
性质
址
租金(元)
面积(方米)
备注
季诺休闲餐厅
商铺
漕溪北路41号
115
250
圣爱广场
商场
漕溪北路88号
9
5000(F1－F4)
底楼1470方米出售6万元方（62289999）
海家常菜
商铺
漕溪北路439号
12
500
建国宾馆底楼商铺
商场
漕溪北路450号
85
1000
租
江南证券
商铺
漕溪北路458号
300
丹尼美发沙龙
商铺
漕溪北路506号
15
100
艺装潢
商铺
漕溪北路508号
12
60
海纳服装店
商铺
漕溪北路512号
16
60
蔡家食铺
商铺
漕溪北路518号
10
400
异度空间音乐餐厅
商铺
漕溪北路559号
10
300
瑞士美发中心
商铺
漕溪北路583号
12
150
麦劳
商铺
漕溪北路642号
200
必胜客
商铺
漕溪北路646号
150
商铺
漕溪北路681号
12
110
3年前承租（64688221）
良宵酒楼
商铺
漕溪北路682号
10
600
国美电器
商场
漕溪北路730号
10
600
中兴百货
商场
漕溪北路740号
10
800
金韵贸易行
商铺
漕溪北路780号
10
250
南丹东路街商铺租金表：
物业名称
性质
址
租金(元)
面积(方米)
备注
达封房产
商铺
南丹东路4号
9
100
黛兆美容SPA
商铺
南丹东路10号
12
100
吉服饰
商铺
南丹东路22号
12
100
海银行
商铺
南丹东路38号
300
浪漫生咖啡店
商铺
南丹东路88号
10
150
21世纪动产
商铺
南丹东路101号
56
100
南丹东路漕溪北路口亚国际名苑裙房租金价格15－20元天方
利亚意式餐厅
商铺
南丹东路102号
10
300
红星眼镜公司
商铺
南丹东路133号
18
100
沪邦房产
商铺
南丹东路141号
8
100
金梓罗饰品
商铺
南丹东路145号
11
100
手抓龙虾
商铺
南丹东路151号
12
50
天钥桥路街商铺租金表：
物业名称
性质
址
租金(元)
面积(方米)
备注
西亚集团
商场
天钥桥路20号
10
3500
汇联集团
商场
天钥桥路21号
扣率25％（保底）
香榭俪舍时尚百货
商场
天钥桥路88号
28
2000
64384538（王先生）
立信房产
商铺
天钥桥路南丹东路
8（25）
60
2年前租
嘉汇广场
商场
天钥桥路南丹东路
18
18000
62370088
漕溪路街商铺租金表：
物业名称
性质
址
租金(元)
面积(方米)
漕龙沈记酒楼
商铺
漕溪路121号
35
500
巴馒头专卖
商铺
漕溪路123号
72
50
侬家侬休闲号
商铺
漕溪路127号
63
150
宜家家居
商场
漕溪路128号
买
2500
旺家房屋
商铺
漕溪路129号
53
50
便利
商铺
漕溪路167号
47
200
五十铃汽车展示厅
商铺
漕溪路190号
5
300
装饰家超级购物广场
商场
漕溪路210号
37
2000
百货商场：
物业名称
性质
址
租金(元)
备注
太洋百货
商场
肇嘉浜路
1F
3550
八层营业面积3万方米
2F
3040
3F
2530
港汇广场
商场
虹桥路
1F
4050
六层营业面积75万方米第五层美食广场第六层电影院
2F
3040
3F
17
4F
12
美罗城
商场
肇嘉浜路
1F
38
八层第六层舒适堡第七层乐迪第八层巴西烤肉营业面积67万方米
2F
36
3F
28
4F
18
5F
11
海市商铺区域均租金（元㎡天）
区
域
时
间
商业中心区
次商业中心区
次中心城区
城市边缘区
200307
334
76
5
22
200308
347
78
505
221
200309
352
79
51
231
200310
356
77
5
24
200311
342
8
5
21
200312
345
8
51
2
200401
345
79
52
2
200402
348
82
5
19
200403
349
83
49
19
调查验案租金预算：
出租形式
面积（M2）
均租金（M2天）
年租金
10年租金
15年租金
分割
28000
662（08美金）
67656400
676亿
1015亿
分层
28000
455（055美金）
46501000
465亿
698亿
整幢
28000
331（04美金）
33828200
338亿
444亿
注：整幢出租分层租金算中分割分层物业理费收入没计入中
出租形式
分割出租
分层出租
整幢出租
均租金M2
662（08美金）
455（055美金）
331（04美金）
年租金（静态）
67656400
46501000
33828200
10年租金（静态）
676亿
465亿
338亿
10年租金（动态）
1－3年
202969200
139503000
101484600
4－5年
142078440
97652100
71039220
6－7年
149182362
102534704
74591180
8－9年
156641480
107661440
78320740
第10年
82236777
56522256
41118388
总计
733亿
504亿
366亿
综合静态动态2种收益数计算结果出：
分割出租： 静态10年租金总收入676亿
动态10年租金总收入733亿
整栋出租： 静态10年租金总收入338亿
动态10年租金总收入366亿
根分割出租整栋出租数两者10年租金总收入相差50％
商业产投资回报：
静态租金：收入预计10年左右
动态租金：收入预计8年左右
注：数未包括商业中心外墙广告收益
九招商周期
预计2005年5月1日外开业
12004年9月招商准备期
22004年10月正式招商——2005年3月招商结束
32004年12月力店进场装修——2005年3月装修结束
42005年2月般租户进场装修——2005年3月装修结束
52005年4月租户进场布置
62005年5月外试营业
公司推荐方案
整幢出租分割出租优劣分析
◇整幢出租
优势：①次性回笼笔资金
②简化招商减少招商工作量
③便理
劣势：①租金较低影响总体收入（见租金表）
②利商场整体发展
③出租者出租风险
（方租约15年第次付5年租金营善导致商场形象声誉等受损续约）
◇分割出租
优势：①租金较高定期营总收益幅提高（见租金表）
②行总体规化营理降低营风险
③做出品牌形象增加企业形资产
④潜资金收入
根行业营特点3年年（2年）递增5％左右租金提高年租金收益
劣势：①租金回笼慢（般付三押）
②投入笔预期费（开业前）
例：装潢费广告费等
二公司力推分割出租方案
然先前投入笔观资金总体收益日语外潜资金收入挖掘做品牌形象增加企业形资产真正做名利双收公司力推分割出租方案（方案见）
租金动态方案回报率预计8年左右
续：商场招商理
招商理原
第基原：维护购物中心产业营黄金例数业士较认零售餐饮娱乐52：18：30购物中心产业营黄金例例特适型综合性购物中心招商注意维护理营例（然绝）
第二基原：维护购物中心统题形象统品牌形象购物中心种业态组合商业组织模式绝序杂烩购物中心必须拥明确营题巨创造力品牌形象企业招商始终注意维护理已确定营题品牌形象
第三基原：购物中心招商目标够功形式业差异异业互补业差异市场定承受力盲目招品类店进入譬零售业态核心力店招商时招两家基营食品日品型超市核心力店质化差异更想异业互补目满足顾客消费选择权顾客心身体验变化提高消费兴趣譬百货超市营品项互补顾客逛疲劳零售店顾客休息放松餐饮店互补等等
第四基原：购物中心营方式选择原购物中心营方式基三种：营联营租赁笔者认购物中心毕竟零售商业组织形式零售精细化理产业精细化理求理者加强营控制力度外相非力零售商户招商条件核心力零售店必须引入知名度高商家核心力零售店招商较困难招商条件放较宽造成核心力零售店提成租金收入偏低购物中心发展商前房产商零售商条件容许情况核心力零售店量营部分全部样加强营控制力度利购物中心长期营次增强商户合作信心第三提高非力零售店提成租金收入招非力零售商量联营租赁辅样增强发展商购物中心整体控制力度
第五基原：招商序原核心力店先行辅助店原零售购物项目优先辅助项目配套原
第六基原：核心力店招商布局原核心力店招商整购物中心运营成败购物中心辅助配套店引进重影响超级连锁店超级百货公司入驻常常带动整购物中心利招商理外核心力店流起着关键作布局直接影响购物中心形态购物中心特型购物中心核心力店适合放营轴线（线性步行街）端点宜集中放置中间样达组织流效果
第七基原：特殊商户招商优惠原点代面特色营购物中心特超型综合性购物中心营特点特殊商户指具较高文化艺术科技含量营单位予优惠政策邀请入场够起增强文化氛围活跃购物中心气氛作例深圳华侨城MALL购物中心专门邀请三百砚斋展示中国砚文化然特殊商户营范围购物中心营题品牌形象相吻合
第八基原：租赁营采放水养鱼原购物中心营具长期性特点采合理租金优质服务做法整购物中心作热根运营状态适稳步调整租金样发展商商户成长放水养鱼原理解先做气做生意原
第九基原：统招商理充分体现强调商户统服务统服务包含统商户结算统营销服务统信息系统支持服务统培训服务统卖场布置指导服务统行政事务理服务统物业理服务等等统服务体现思想招商合约中更体现期理行动中统服务求服务出购物中心品牌特色
第十基原：购物中心具备完善信息系统购物中心理者广签约商户顾客提供便利然便利理便利财务核算便利营销便利营决策便利结算便利消费便利等等购物中心必建立完善信息系统便招商时够承诺顾客商户提供信息技术支持服务终顾客商户够提供便利
购物中心发达国家区发展商购物中心信息系统建设非常重视国购物中心建立统信息台方面做远远够购物中心作零售商业组织形式更需精细化理然餐饮娱乐营需精细化理精细化理需数字说话统信息系统提供决策者理者想数字数字数顾客商户服务
建立统信息台进行精细化理够顾客提供统收银消费卡通等便利服务广签约商户提供丰富准确顾客信息市场信息甚提供更详细营信息譬零售商品单品进销存信息等等更购物中心身提供布局疏密度品项搭配员配置场坪效商户业绩等营信息便购物中心分析营场（稀缺资源）进行限分配招商开业前完结工作实际购物中心招商限循环工作需信息系统分析支持
商场招商理制度
机构设置理权限
1 总理领导市场营部职部室商店理权限分工负责商场招商工作
2 商场进货理委员会负责审批招商企业进场资格市场营部负责定期定期组织关部室招商企业商品质量营品种销售情况进行考核物价计量商标陈列卫生进行检查
3 劳动事部负责场信息员进行面试审查体检表岗前培训考试合格方发岗合格证负责定期定期会关部室信息员服务规范劳动纪律商容风纪等进行检查考核
4 安全保卫负责商场信息员验证（身份证工作证健康证暂住证）工作审核情况登记入册招商企业签订安全责书负责定期定期会关部室招商企业进行安全检查特防火防盗防汛检查
5 行政部负责商场信息员工服发收取食堂医疗美发淋浴等项目服务理费财产理等工作
6 商场商店明确名理负责招商企业日常理工作负责市场营部提供招商企业执副招商审批表联销协议商品样品价格目录场信息员种证件
二招商监督处罚
1 职部室制度求招商企业进行监督理营业执规定营范围营方式营出现扰乱商场正常秩序等情况坚决予取缔追究关商场商店责没收厂方非法厂家处50000元罚款处500元罚款
2 物美价廉宗旨商场物价审批定价明码标价出售招商厂家品坚持文明商违反供应政策损害消费者利益视情节轻重分予批评罚款终止协议处罚
3 商场财产注意爱护妥善保损害价赔偿
4 信息员（含商场先派售货员）违反商场关规定分职部室厂家提出批评罚款责令事岗培训调换员厂家必须职部室求逐项落实拒绝接受批评罚款予终止协议处理
5 商场职部室根分工认真检查严格理理善放弃厂家监督理出现问题认真解决造成定影响追究关部门商店商场领导责
6 市场营部招商企业营范围营品种商品质量销售情况服务规范物价计量进行检查中销售佳次充坑骗顾客损害消费者权益权作出撤换终止协议决定
7 劳动事部定期信息员进行岗位考核符合规范执行规章制度予济处罚追究商场商店理责
8 岗信息员统着装佩载胸卡严禁佩戴实生胸卡查出追究商店商场理责予罚款处理信息员立岗
9 查出招商企业未检验计量器具立器具没收造成重影响清出场
10发现招商企业出现私交易场外交易代留货款立终止协议
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
