型社区产战略策划方案 |五洲半岛策划|
［说明］：
真实案例发生开发商策划者间典型事件希家积极参讨帮FCP（五洲半岛）点评建议果想参较正规案例讨发电子邮件Email：fcp@fcp888com lib158@sohucom便说说
［案例］：
香港五洲半岛国际策划限公司家事房产策划咨询营销代理服务策划公司成功策划香港知名产项目年进入湖南市场展开系列业务区域济策划黄兴新型城镇黄花工业园等房产项目中天星城龙泉国际商业广场等
朋友介绍FCP开始长沙xx房产做份项目前期咨询策划方案开发商希解决产品特性项目定位项目名称形象等关切问题便规划设计开发FCP公司做案子时候项目块尚未拆迁块属军区开发商实际军区属学院合作开发开发商支付千万项目基金建议专门帐户然合作开发原已确定调查项目报批中中央军委文件没批方案绝部分（某种原略删节）——
XX房产XX学院项目战略策划方案
目录策划前言
第章 市场调查分析
第二章 项目调查较研究
第三章 项目概况特性研究
第四章 项目名称设计
第五章 项目总体定位策划
第六章 项目广告形象
第七章 项目前景分析
第八章 项目开发关建议
根策划机构负责xx房产董事长刘先生交流策划方案作项目开发前期指导性策划报告着重解决项目性定位名称形象等项目根性问题规划设计开发操作具体策划市场营销整合推广等奠定基础指明方
项目市中心横联长沙知名两条干道紧邻国防科xx学院型综合性房产项目10天左右时间完成委托务调查研究分析策划工作量较全面掌握长沙宏观市场基础区域现建（售）楼盘推出项目进行调查研究尤项目周边相关素进行重点考察鉴深圳北京等发达城市楼市验
策划方案中提出独特符合项目特性理念概念项目进行初步全新定位提出项目20特征EBD概念中高收阶层完全消费概念行街概念策划两重供参考定位选择方案开发商xx 理念精神项目特性结合起寻求佳途径开发相关建议中明示
第章 市场调查分析
新楼市形势报告
2月初湖南省统计部门数说：省房产开发投资持续高速增长年增长524中长沙市完成房产开发投资110亿元增长35 9占全省开发投资482 住房消费强劲全省住房消费贷款增长速度明显高开发贷款增长速度年全省商品房销售面积达8469方米增长406
商品房均价方米1413元涨52（长沙市商品房均价方米2468元）分析认济增长贡献突显房产开发投资增幅明显高全社会固定资产投资增幅2003年房产开发投资直接拉动济增长18百分点占GDP重达5年提高16百分点
报告指出5州市投资增幅超1005州市分郴州怀化湘西株洲娄底
方面商品房空置率势头止省商品房空置面积2124万方米增长率245空置面积增加商业营业房空置幅度增长造成
新统计资料表明省城镇66居民现住房满意满意集中反映住房面积理位置欠佳环境卫生物业理差等方面30居民购新房意
研究分析认目前湖南房产市场总体健康持续发展时区域局部市场存虚火现象
二购买力新动态：消费升级中收阶层迅速崛起
济界专家断言住行旅游消费迅速增长意味着消费结构升级开始进入剧变期全国假日办统计年休闲旅游方式度春节已达6329万次旅游消费总额290亿元增长124消费GDP增长贡献率断升济增长变转型
适控制投资增长速度时进步扩消费需求实现投资消费均衡增长已成国家宏观济发展调节方
欧洲老牌投资银行——法国巴黎百富勤公司研究提出中国中产阶级定义：均年收入25——3万元家庭年收入75——10万元受高等教育参企业决策理事脑力劳动专业技术员白领符合述标准数占中国总口例约135标准测算2002年中国中收阶层家庭5000万家庭均年收入75万元家庭均拥31万元资产2010年数字翻番达标准家庭总数达1亿户均年收入15万元户均拥资产达62万元
家机构研究专家表示着中等收入阶层崛起中国消费率（消费占GDP率）断升2002年58升2010年652020年达71接目前发达国家水认：1亿中收阶层家庭潜力巨消费市场
国家发改委发展规划司官员认消费结构升级产业结构升级形成良性循环成济成长结构性推动力认数年国消费结构升级济扩张形成新良性循环：城镇居民消费结构升级—带动房产汽车制造业等批相关产业增长—提高济活动总量水—促时农民进城城市化—农民收入提高较低档次形成消费需求—现加工产业原材料工业建筑业提供市场—国民济进入扩张性良性循环
实样良性循环年末已越越清晰呈现出济分析士普遍认房产汽车电子通讯旅游4行业消费升级受益者
述定义测算长沙市中收阶层应该少125万家庭果加高收家庭估计长沙中高收家庭应该少15万调查研究分析结：中高收家庭少户（）两套房子两套住宅套住宅加间商铺套住宅加套办公室中高收阶层逐渐成炒作房产置业投资力家庭拥拥三套房子成种暗藏流行趋势果加省市外省进驻长沙中高收阶层购房消费群体数肯定增加许
统计表明2003年底省居民私轿车拥量922万辆年增长381新登记入户私家车254万辆占新入户轿车727湖南制造年产汽车438万辆
毫疑问住宅汽车通讯成2003年省居民消费三巨头2004年肯定会持续增长更快
说住（住房）更走（私车）更说（通讯）更中高收阶层特征
三长沙宏观济政策层面房产发展利（略）
四市场发展业界预测涨
市房产发展处高位运行快速发展阶段整行业相关行业升温周期见顶
长株潭体化发展泛珠三角概念长沙新通中长期规划房产说非常机遇助推房产业更快更发展
然盘出现市场竞争原实力较项目遭受淘汰滞销整体房产商利润率会前更高回更合理甚微利层面
业界士普遍认2004年延续2003年半年房产涨价趋势房产局位官员说2004年房价涨非常客观事实指出2003年二手房市场成交量达历史新高直接促进商品房市场发展长沙梯级消费逐步形成类城市相长沙房价全国中心城市排名30位左右长沙均支配收入排13位（新数）说明长沙潜购买力值怀疑房价升空间非常甚预测认2004年房价涨幅少7左右
第二章 项目调查较研究
周边项目调查分析
（）重类性项目调查分析（略）
（二）周边项目调查情况简表（略）
（三）项目周边（类）新增项目调查
1xx国际广场
Ø 位长沙CBD核心位置芙蓉中路营盘路交汇处西南角
Ø 2004年1月31日奠基营销中心时建现场宣传报纸广告时已接受预订部认购
Ø 该项目2001年悉前期调查研究考察酝酿工作做较咨询土海国际方面策划设计规划建筑等方面专家
Ø 美国史塔宾建筑事务担纲设计顾问规划设计建筑造型相气派两座碑形塔楼组成
Ø 开发商做贸易起家常德正走集团化发展欲走市路两年前常德澧县开发住宅+商铺项目运达家园三月销售空长沙项目做实验操作演
Ø 长沙提出城市建筑综合体概念（三年前北京财富中心首）四商务业态构成五星级酒店国际名品走廊高级专业写字楼国际高档公寓
Ø 部消息说海浦发银行已该楼意湖南分行设市场形势目前业界
2xx盛德城
Ø 该项目位芙蓉南路368号属天心生态新城重区域省政府天心区新治相邻
Ø 占面积118亩总建筑面积规划27万方米9栋百米高摩天楼街立第期定公安城职工开发
Ø 12万方米空间豪宅36万方米超购物休闲空间30层36万方米高档写字楼
Ø 停车场面积37万方米设计742车位
Ø 湖南财信房产开发公司投资开发商长沙金秋房产开发公司目前尚示发售
Ø 宣传题：南城标 流生活龙藏居 尊贵选
3xx白沙路项目
Ø 位年拓宽白沙南路（目前长沙窄道路）长沙电力局面山坡湖南师范礼堂相邻书院路南拓湘江道
Ø 占30亩转手两次新族房产开发公司接手年价较低直知定位未动现已做规划正报建中
Ø 部消息：计划开发6座塔楼2层裙楼商铺组成限高40米（超11层）梯四户预计销售额达12亿元
Ø 某策划公司初步策划案中该项目板块定长沙历史文化风貌展示区提出谓新概念——CCD中央文化区产品方面言该策划公司认细分产品市场做消费者需产品：A超建筑理念B科学功布局C尊物业形象D超前创新模式E卓越品牌效应
Ø 建议楼盘价格水适中起价16001800元方米总价25—40万元间
（评注：认样策划建议项目没具体实质性作该策划公司水般）
4文x厦（xx剧院）
Ø 项目位韶山路文艺路口交汇处东南角湖南剧院基础加建已建12层保利产湖南剧院合作开发口号造总部济航母
Ø 项目两栋楼座湖南剧院座旁边分5A级高档专业写字楼五星级酒店
Ø 项目造型非常时尚现代感正面象颗倒悬子弹外墙玻璃幕墙
Ø 售楼部设湖南剧院楼厅接等员说目前价格宣传资料未出估计月开盘
二项目（周边）市政条件配套设施调查
★ 公交：（芙蓉路入口处200米站：11542811123137105314202143601等路公交车韶山路7107102103137145602等
★ 酒店：神农五华金辉云华（项目面）炎帝金赋新世纪天玺金源金源翡翠明珠佳程国林锦江鑫湘新东方神禹南枫等（长沙中高档酒店集中区域）
★ 特色餐饮：黄春德园杨裕兴老字号谭鱼头潭州瓦罐神龙湾松花江北京两饺子馆芙蓉南路美食条街……
★ 中西餐厅：蒙娜丽莎岛咖啡金牛角王第3空间等等
★ 医院：市三医院xx学院医院方泰医院南湖医院爱尔眼科医院省童医院市中医附医院市中心医院等
★ 药房：时代阳光药房金沙药店华泰药房楚仁堂药号老百姓药房芝林药房等
★ 运动：贺龙体育馆新世纪体育中心东塘滚轴溜冰城
★ 学校：政院幼园砂子塘学新育英学枫树山学仰天湖学黄土岭学雅礼中学稻田中学市十五中二十中二十二中长郡中学交通学校银行学校长沙理工学国防科xx学院湖南中医学院湖南众传媒学院等
★ 购物：新佳家润城市商业广场东塘百货友谊商城百信鞋城东塘服装交易楼华银旺等型购物超市旺惠康千惠等连锁超市
★ 休闲娱乐：田汉剧院白沙广场（新世纪体育广场）摩天轮（建成开发）白沙古井公园天心阁东塘文化宫潇湘影院
★ 银行：建行中行工行招行农行交行商业光兴业等银行均较营业厅分（支）行
★ 电信：长沙市邮政局东塘电信联通湖南省移动通讯指挥中心邮政电信通讯营业厅等
★ 证券：湘财证券西南证券联合证券泰阳证券财富证券银河证券东方证券第创业证券等
★ 保险：安新华寿华安太洋等保险
第三章 项目概况特性研究
项目概况目前现状
项目已通规划点开发商做初步规划规划概况：
Ø 面积：47970方米
Ø 建筑占面积：12125方米
Ø 建筑总面积（初定）：19万方米中
Ø 五星级酒店规划：47万方米（计划营）
Ø 2栋定开发部队老干住宅：约3万方米
Ø 1栋白领公寓2栋中户型住宅：约4万方米
Ø 街商铺门面：约1万方米
Ø 中型社区超市约3000方米
Ø 医疗办公户约2800方米
Ø 二期计划高层住宅建筑
Ø 建筑密度：3138
Ø 容积率： 489
Ø 绿率：40
整块较整呈长条形东西正联接长沙两干道：韶山中路芙蓉中路（三段）中然形成条路路边商店规划成赤黄路延长线芙蓉路接韶山路（砂子塘处）
项目北面两商图：侯家塘商图东塘商圈相距两站路程出入口处步行10分钟项目北面xx学院宿舍区校区金狮公司白沙啤酒厂区项目南面牛婆塘社区湖南化工设计院南年拓改新通雨花路西南三酒店：神农金辉五华两科技企业：湘计算机股份公司维科技
目前项目部分老建筑没拆迁部分面较长历史树林植水塘
二项目区域发展市场分析
Ø 行政辖说项目属雨花区天心区两区属南拓融城战略发展范畴尤芙蓉路韶山路南发展直达省政府新治区域长株潭金三角区域发展前景总体区项目长远升值前景观
Ø 芙蓉路——中华第路2003年8月31日长沙南北交通动脉芙蓉路实现全线贯通标志成名符实中华第路全长46公里南起暮云镇北霞凝港2000年拓改五道构成巨坐标起撑起长沙交通新格局芙蓉路全线拉通条中国第道开始真正流金淌银时代商机财富令商法抗拒
Ø 韶山路然常堪重负常堵塞昔日繁荣会继续着年开始北路中路改造美化亮化年南路（东塘湘府路）拓改完善然着巨魅力限商机
Ø 明两年项目周边重点市政工程：韶山南路拓改白沙南路拓宽湘江道南北段建设等
Ø 雨花区称湖南花长沙东南门户长株潭融城前阵
Ø 天心区历史文化生态发展滨江济特征天心区长沙市首先提出极力重视楼宇济作五济亮点
Ø 天心区年着力搞湘江道南段拆造设计坡子街民俗民食街建设民西路建设白沙南路拓改托互通拆迁建设韶山南路改造等工程积极配合省市启动青少年活动中心新世纪文化广场等标志性项目建设实现城区面貌改观城区功完善城区品位提高
Ø 天心区着力引导江线型楼宇产项目落户力求引进型公司办公总部销售总部积极发展楼宇商务济促进写字楼商务楼开发繁荣促成楼宇济二次招商
Ø 天心区提出天心生态新城发展战略三园三带重点发展项目更推动作
Ø 区域市场方面说区域着年城运会市中心建设开发投资置业火热区域城运会炒热贺龙体育场新世纪体育中心带旺侯家塘商圈商务圈种效应肯定会持续
Ø 区域房价商业写字楼商务公寓高档住宅等价格直引领着长沙楼市
三项目发展SWOT分析
房产开发商执行程中重发挥块项目优势克服劣势抓住市场机会时避免化解种威胁性素否导致失败
T（威胁） O（机会）
W（劣势） S（优势）
（）优势
1 独特区位优势
部分容请见述区域发展市场分析
项目优势项目东西跨度较正东塘商圈侯家塘商圈连起种连接相独立社区概念具许树林花草充满生活气息生活区域区带商业方便相两商圈区齐全商业购物配套时区街商铺带商机势两商圈形成辐射效应尤流物流信息流等带旺区部街商铺
区位优势表现三四星级酒店五百米说长沙市中高档酒店集中区域长沙市商务气息深厚区域奠定块流高消费例较市场消费观念新潮长沙顶尖财富士常种型商务活动会展举行区域带巨商机
区位优势第三表现运动休闲游乐中心逐渐形成成区域作长沙市运动游乐休闲处亮丽风景线预测城运会新世纪体育文化中心周边酒店名扬全国摩天轮年开张营业吸引力拉动全国流肯定嘘摩天轮离项目三站路程步行15分钟
2强规模优势
相言长沙市中心项目总建筑面积超10万方米算项目较体量具较规模优势然开发商计划里第期营五星级酒店定开发高级老干公寓形中整项目积累气口碑出售白领公寓街商铺铺垫阶段然花少宣传广告促销活动务完成会第二期基础造成销售势
越规模项目前期宣传策划更位期少花推广费告诉样规模样成熟项目真令动心行动——规模优势
3发展商良背景
开发商良企业理项目开发理念
开发商已成功开发东塘处xx厦项目积累验客户尤储存批商业资源客户做续服务保持关系成开发商新项目忠实追者投资开分店等点开发商肯定早已成竹胸
开发商国防科xx学院方面良关系部分合作营容部分建筑实定开发加物业理方面独二优势项目社会影响较带动项目市场营销
4限产品潜力优势
作综合性型房产项目果整体规划设计趋完美加精确定位开发策略产品潜力优势法拟表现规划先进性决定产品综合素质高规划产品样性决定产品适应面广开发分期性决定产品塑性强精确产品定位决定着项目价值化产品质量服务保障决定着项目感召力等等
产品没完全确定定形旦规划设计完成产品身特征会更转化成更卖点
5专业分工品牌整合优势
知名开发商知名规划师品牌建筑商科技环保材料部品组合专业策划配合强媒介支持……形成种品牌组合优势效理操作转化强销售力市场效应
（二）劣势
1 南北厂区干扰
项目北南南面两工厂（白沙啤酒厂九芝堂制药厂）烟囱生产带定环境影响视觉愉快感（提示：基会环境带污染着两厂搬迁彻底改变区域干扰部士说白沙啤酒厂已列入长沙市政府计划首批迁出城中心型工厂中估计二三年里会搬迁出九芝堂搬迁会更快河西麓谷基已圈定建）
2项目周期长确定素客户期心理影响较
目前块尚未完全实施拆迁计划分两期开发区配套整体成熟程远期楼花周边环境确定素期目标客户产生定影响
3周边住宅客户购买源足
绝数住宅类项目卖项目周边附消费者项目周边实力企业宿舍区电力局星电花园湘计算机企业湘计花园烟草行业白沙花园老牌高尚社区红旗区潇影厂明星村等造成项目区域周边客源足项目吸引区域周边住宅购买者定限制营销推广时应注意特点
4规划点项目建筑密度容积率较
（三）机会
1 区域中高收入阶层家庭较巨流动商务士构成巨潜力市场
2 规划市政前景相拓城融城体育游乐中心生态商务中心省政府天心区政府南迁等系列战略性宏观性市场前景指引方项目中心东西规划条赤黄路
3 项目价格升空间预计较预测住宅公寓商铺酒店均
4房产产品分化趋势较明显酒店式公寓发展受阻面积住宅消化良商铺前景观
认区域商业产商铺市场发展空间较潜力价格会持续升
（四）威胁
1 房产市场供应量巨
目前长沙产市场正处高峰发展阶段形势引众开发商进驻抢滩必然会引起市场供应量增区域房产项目开发量已售楼盘量较尤种产品类型均涉纯粹产品角度客户选余拼规模品牌品质服务营销手段
调查关专家认区域酒店数量规划三年趋饱区域酒店间竞争空前加剧适应竞争酒店淘汰出局转型
供应方面说现售马面市项目外新世纪体育城二期14万方米中扬房产栋万米建筑项目南湖路某项目稍远五路芙蓉中路第道运达国际广场芙蓉南路新增项目等等
2 发展商争相提高项目质量改善服务竞争加剧
开发商明白客户帝质量取胜基条件竞争激烈市场中立败产品做服务品牌功夫产品越做越竞争越越强烈
第四章 项目名称设计
深圳万科集团作中国房产业老哥先深圳海北京等全国中城市开发许房产项目中命名万科城市花园创造全国闻名房产品牌实现全国连锁开发名十分贴切城市生活社区概念万科集团品牌紧密相连恰处碧桂园域势南碧江北桂山名名易读易记涵富贵吉祥符合目标市场定位说项目命名目忘百听厌造作俗气仅利项目身形象推广更推动专业房产公司进入持续发展创造品牌
策划前期战略性策划项目进行命名设计提示项目标志形象识系统项目部道路组团栋号等名称等细化策划完成
1推选名称：
名镇中园（MIN ZOO GARDEN）
理：
成语名震中原演变武侠说军事活动中常说明名气信誉项目名语双关义体现开发商理念背景
名称十分符合项目作城市中心规模较项目特性暗含项目特文化气质
语义说名称表明项目较独立名镇市中心花园符合市回生态回味乡心态
名称非常气魄
名称容易接受更目忘
英译暂时取音义角度名MIN ZOO（直译表达迷园）
果造品牌角度开发商名称相连做xx●名镇中园非常般配
说明提示：果采名称项目属组团楼栋中衍生出相应名称五星级酒店做名镇酒店名镇中园酒店栋老干高档公寓做中园干休栋白领公寓名镇白领公寓商场购物中心做中园购物中心中区路名镇路中园路区商业街做名镇商业街区里住宅分做中春园中夏园中秋园中冬园根园特征布置题景观植物题花园形成园四季四季天美丽家园……
2推选名称二：
城市走廊（SITY ROADSITY PASSAGE）
名充分体现项目块形状特征加综合概念化
名着丰富涵联想想起古代丝绸路河西走廊想起时候家走廊想起财富走廊想起……
名形象感极强亲切
名英文标识较策划设计形象推广较容易
开发商名称相连做xx●城市走廊相畅
第五章 项目总体定位策划
项目周边部分项目定位形象调查表(特殊原略)
二项目差异化提示性分析
前面项目SWOT研究时较粗略方面纳项目性面方面具体谈谈分析性化综合广告性艺术化语言表达：
1位两两横城市干核心（芙蓉中路韶山路路劳动西路雨花路）
2背两极旺商业中心相距两站路程（东塘商圈侯家塘商圈）
3市中心高级酒店集中区域
4动感星城心感动城市画卷 （说明离体育休闲中心）
5XXX亩XXX年生绿色森林带走进市里村庄
6市中心18（定）万米规模社区
7五十年专业训练性化呵护专家 （政院学员长期长风保安物业理）
8军元帅邻走激情燃烧岁月 （证实妥）
9天散步逛超市
10站楼真实球赛
11需走路需仰亚洲第摩天轮
12朋友前面四五星级酒店挑选
13晚芙蓉路走韶山路点担心车擦身
14然美
15里生活艺术家
16xx品牌家园专家
17生态环保部分
18家园全国精英（军）
19升值等句话
20xx风景生缘份
（特注：着项目定位规划设计完成身性会更更加完善）
三项目总体定位表达理
定位方案：中高收阶层完全家园
理：
中高收阶层消费力观念社会强推动力造完全家园考虑生活方面重需求包括住宅住投资商务交流享受商业事业机会发展家社会关注……项目处区域环境应该够满足中高收阶层全家绝部分甚需求开发商握客户终体现理念服务
文字层面分析定位说明项目购买象非常明确（目标群）项目品质尤综合素质相完全仅臻完美齐全产品类型产品质量产品软硬件配套甚项目周边素达购房者标准持续需求
简洁定位着清晰丰富涵
定位方案二：长沙首型EBD家园
理：
EBD释义：生态商务区ecology business district首字母简化组合目前流行CBD发展全新概念选择特征解决原CBD存生态恶化问题死城现象交通班时分紧张区绿化较低商业气氛太淡写字楼空调病办公室综合症等等
关新态CBD策划公司长沙CBD分析研究请参阅前面楼盘调查面市场业界新动
长沙市拓城融城省区政府南迁造天心生态新城现实许商务活动尚芙蓉路南许著名企业办公总部南发展趋势等等说明建设CBD时发展改善CBD生态CBDEBD提法EBD概念份强调中心原CBD分核聚化造成种种社会问题效解决
EBD策划机构首次提出然中文提法年业界隐约见提出实践EBD处引起关注EBD时然然关注项目项目产生购买行动时新概念提出媒体喜欢免费报道反复报道题材花少广告费达知名度宣传效果高境界
定位区域明显商务特征生态环境特征进行概念整合社区概念表明项目较规模
样定位更加利营品牌造符合潮流宏观发展战略具前瞻性
定位概念提出长沙首具吸引力排性
然项目旦确定定位概念时请保密提前进行宣传标榜项目概念首倡者否项目抢先炒作起项目概念定位风险性
附：目前楼市种D
CBD中央商务区
CED中央商业区
CLD中央居住区（中央生活区）
CCD中央文化区
目前众接受深入社会CBD
第六章 项目广告形象
广告语根项目定位名称制定根策划方案前述名称两种定位方案初步提供条广告语形象概念作具体分析仅供初步参考：
★★财富阶层完全生活
★心●细腻●情怀居
★★ EBD首席社区
★★xx风景生家园
第七章 项目前景分析
1业界新动
a长沙生态CBD概念
年底业界前卫士提出新观点认神农酒店商务圈省政府新址尚芙蓉路区域长沙新CBD区域生态CBD（生态中央商务区）
早年提出长沙CBD范围致芙蓉路中央广场中心东起韶山路西蔡锷路南起民路北止展览馆路（现营盘路）约3方公里区域建筑形态高层超高层产业特征办公商务金融信息酒店等物业功基写字办公综合性物业
两年市场发展房产案操作CBD已扩边伍家岭南展览馆路北芙蓉路相楼盘说CBD区域劳动路民路芙蓉中路段楼盘称处CBD核心区
见CBD效应穷魅力
研究分析认长沙CBD扩化已推动房产行业发展繁荣正广市民接受相信政府规划城市建筑部门理解认
国外先进城市验新CBD已正常事情广州珠江新城海浦东新区北京生阳泛CBD……已屡见鲜认新CBD原CBD应该种益充实扩展某楼盘宣传实际象完全挑战
果现代发展思维分析认长沙CBD应该说南发展趋势然北面发展伍家岭（波隆立交桥处）南面会芙蓉南路延伸省政府新治处东西会什新扩展变化完整全新长沙CBD面积少应该68方公里
种CBD南扩展生态CBD概念促项目形象推广项目增值
b北京某类似块项目（2002—2004）鉴：
275亩原生态林百米深城市绿带国家定点保护古木贝尔高倾情规划
京沈高速公路东五环出口旁享光速城市交通便利
京城罕光荫绿界18万方米高品质低密度社区
顶光室中庭闪光双层庭园日光夹层泻光半室观光楼梯厅六层闪耀塑造极致光华空间
定位性广告语：新光学住宅 时尚前表现（北京梦名称缀）
（特注：项目规划创新住宅户型设计方面鉴意义提出新住宅概念住宅生态化发展具体表现）
2项目前景预测
通市场研究项目分析策划项目前景较果项目开发周期3年加开发商实力信誉全程准确策划等综合素预测项目会非常成功
第八章 项目开发关建议
项目建议市场调查项目周边项目初步解基础联系开发商xx精神理念提出初步意见建议太成熟仅作参考
1关五星级酒店：建议运生态酒店概念交通核中庭第五立面双层表皮幕墙等方面取突破创新具体酒店功布局产面考虑时定雷目前出现长沙四五星级酒店完全搬国外酒店外酒店理停车等配套方面应创新形成周边四五星级酒店性特征提高身竞争力
2住宅户型设计：建议研究目前生态节方面突出表现北京海功齐全住宅方说面积复式错层全面触光充分利然光光学住宅面积类型样化呈阶梯式等等
3环境：区原环境保护保全更重增加新容树木品种珍贵性实性观赏性植品搭配题园林设计中心广场景观轴设计环境层次感季节感通视半径等等建议园林景观规划设计方面请专门师做量交某家建筑规划设计院做
4第五立面（屋顶）：现讲究建筑四外立面外第五产面屋顶越越受重视屋顶造型色彩更体现建筑身特征型区里许栋建筑屋顶造型间身定联系做形成种气势特色（远建筑顶果通顶知道什项目性化）
5行街商铺：行街步行街步行进行购物消费特点行断流动率成交生意般商铺考虑顾客坐位休息机会商品马谈价成交走售保证般单面商铺路行边逛购物消息东塘女街差行街营特色生意天吸纳流量巨
6节：节生态发展求节约成需更塑造项目卖点方面某方面节难难整区综合节率优化果做定长期持续发展算生命建筑社区
7生态环保：体现规划设计建筑时材方面
8场感：建筑质场常常忘甚没做位场感必须服整体定位充分购买群心理特征文角度握项目相说会非土生土长长沙全国兵者物质财富相丰富精神世界太充实乡时候特怀念特重视友情亲情……特征果场感中找某种应居住中业说幸运幸福
9停车：长沙市私车年38速度增长着住宅商业酒店应该适长远考虑预留停车位争取住宅1：1例进行配建议五星级酒店设计建设目前先进立体车库节约占面积增加车位数量（保证年会出现停车难问题）项目形象卖点
10物业服务：点应该放心观念必须物业服务理理理物业业理命令方式样免许应该出现纠纷
11客群：总体握细分分推产品阶段进行针性分析吸引
结 束 语
策划方案初稿开始撰写2003年2月16日二稿完成2月25日前初稿进行调查研究总策划撰写xx先生时参次方案市场调查研究员表示感谢署名
项目周边分析研究程度限加时间较短报告中策略性框架性观念策划建议尚双方进步沟通合作中修正深化完善感谢开发商方案支持认真审阅提出宝贵意见
五洲半岛（长沙）产策划机构
2004年2月
［两派观点］：
观点A：方案太空做项目没开发商方案第二十天谈法原：
（1）市场调查容太许项目没参考意义构成项目威胁
（2）开发商已做规划设计做回稿方案做规划设计没具体参考意见说第五立面做第五立面呢？说提出搞立体车库立体车库城市中采长沙极少成功相高方便（开发商观点）……提出问题没说解决问题
（3）项目分析项目分析存着错误提供参考图中说东塘明星村说外立面靓亮闪耀长沙建筑中立面颜色差没建设师说建筑界败笔耻辱
（4）说方案提出总体定位二没创新早已炒烂适合项目
（5）策划项目名称错缺陷长沙城市市说成镇呢？名称项目开发商老板方面素进行合否测定
（6）厚厚方案感水分字形容结空
观点B：作交开发商前期策划方案具体针性参考决策价值较份较优秀战略性策划方案房产商朋友策划界朋友法原：：
（1）开发商没付款情况做详细做详细中项目定位特性甚周边条件直接楼书中均采
（2）策划做太位甚连广告语想算较
（3）策划方案存创新少长沙湖南非常独特参考超越北京项目项目总体定位北京获新创新奖表达名称策划肯定花量心血体现项目涵尤文化品味开发背景
（4）手分析太深刻肯定亲采访调查研究楼书网载资料网没优劣势入木三分研究
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型社区产战略策划方案 |五洲半岛策划|
［说明］：
真实案例发生开发商策划者间典型事件希家积极参讨帮FCP（五洲半岛）点评建议果想参较正规案例讨发电子邮件Email：fcp@fcp888com lib158@sohucom便说说
［案例］：
香港五洲半岛国际策划限公司家事房产策划咨询营销代理服务策划公司成功策划香港知名产项目年进入湖南市场展开系列业务区域济策划黄兴新型城镇黄花工业园等房产项目中天星城龙泉国际商业广场等
朋友介绍FCP开始长沙xx房产做份项目前期咨询策划方案开发商希解决产品特性项目定位项目名称形象等关切问题便规划设计开发FCP公司做案子时候项目块尚未拆迁块属军区开发商实际军区属学院合作开发开发商支付千万项目基金建议专门帐户然合作开发原已确定调查项目报批中中央军委文件没批方案绝部分（某种原略删节）——
XX房产XX学院项目战略策划方案
目录策划前言
第章 市场调查分析
第二章 项目调查较研究
第三章 项目概况特性研究
第四章 项目名称设计
第五章 项目总体定位策划
第六章 项目广告形象
第七章 项目前景分析
第八章 项目开发关建议
根策划机构负责xx房产董事长刘先生交流策划方案作项目开发前期指导性策划报告着重解决项目性定位名称形象等项目根性问题规划设计开发操作具体策划市场营销整合推广等奠定基础指明方
项目市中心横联长沙知名两条干道紧邻国防科xx学院型综合性房产项目10天左右时间完成委托务调查研究分析策划工作量较全面掌握长沙宏观市场基础区域现建（售）楼盘推出项目进行调查研究尤项目周边相关素进行重点考察鉴深圳北京等发达城市楼市验
策划方案中提出独特符合项目特性理念概念项目进行初步全新定位提出项目20特征EBD概念中高收阶层完全消费概念行街概念策划两重供参考定位选择方案开发商xx 理念精神项目特性结合起寻求佳途径开发相关建议中明示
第章 市场调查分析
新楼市形势报告
2月初湖南省统计部门数说：省房产开发投资持续高速增长年增长524中长沙市完成房产开发投资110亿元增长35 9占全省开发投资482 住房消费强劲全省住房消费贷款增长速度明显高开发贷款增长速度年全省商品房销售面积达8469方米增长406
商品房均价方米1413元涨52（长沙市商品房均价方米2468元）分析认济增长贡献突显房产开发投资增幅明显高全社会固定资产投资增幅2003年房产开发投资直接拉动济增长18百分点占GDP重达5年提高16百分点
报告指出5州市投资增幅超1005州市分郴州怀化湘西株洲娄底
方面商品房空置率势头止省商品房空置面积2124万方米增长率245空置面积增加商业营业房空置幅度增长造成
新统计资料表明省城镇66居民现住房满意满意集中反映住房面积理位置欠佳环境卫生物业理差等方面30居民购新房意
研究分析认目前湖南房产市场总体健康持续发展时区域局部市场存虚火现象
二购买力新动态：消费升级中收阶层迅速崛起
济界专家断言住行旅游消费迅速增长意味着消费结构升级开始进入剧变期全国假日办统计年休闲旅游方式度春节已达6329万次旅游消费总额290亿元增长124消费GDP增长贡献率断升济增长变转型
适控制投资增长速度时进步扩消费需求实现投资消费均衡增长已成国家宏观济发展调节方
欧洲老牌投资银行——法国巴黎百富勤公司研究提出中国中产阶级定义：均年收入25——3万元家庭年收入75——10万元受高等教育参企业决策理事脑力劳动专业技术员白领符合述标准数占中国总口例约135标准测算2002年中国中收阶层家庭5000万家庭均年收入75万元家庭均拥31万元资产2010年数字翻番达标准家庭总数达1亿户均年收入15万元户均拥资产达62万元
家机构研究专家表示着中等收入阶层崛起中国消费率（消费占GDP率）断升2002年58升2010年652020年达71接目前发达国家水认：1亿中收阶层家庭潜力巨消费市场
国家发改委发展规划司官员认消费结构升级产业结构升级形成良性循环成济成长结构性推动力认数年国消费结构升级济扩张形成新良性循环：城镇居民消费结构升级—带动房产汽车制造业等批相关产业增长—提高济活动总量水—促时农民进城城市化—农民收入提高较低档次形成消费需求—现加工产业原材料工业建筑业提供市场—国民济进入扩张性良性循环
实样良性循环年末已越越清晰呈现出济分析士普遍认房产汽车电子通讯旅游4行业消费升级受益者
述定义测算长沙市中收阶层应该少125万家庭果加高收家庭估计长沙中高收家庭应该少15万调查研究分析结：中高收家庭少户（）两套房子两套住宅套住宅加间商铺套住宅加套办公室中高收阶层逐渐成炒作房产置业投资力家庭拥拥三套房子成种暗藏流行趋势果加省市外省进驻长沙中高收阶层购房消费群体数肯定增加许
统计表明2003年底省居民私轿车拥量922万辆年增长381新登记入户私家车254万辆占新入户轿车727湖南制造年产汽车438万辆
毫疑问住宅汽车通讯成2003年省居民消费三巨头2004年肯定会持续增长更快
说住（住房）更走（私车）更说（通讯）更中高收阶层特征
三长沙宏观济政策层面房产发展利（略）
四市场发展业界预测涨
市房产发展处高位运行快速发展阶段整行业相关行业升温周期见顶
长株潭体化发展泛珠三角概念长沙新通中长期规划房产说非常机遇助推房产业更快更发展
然盘出现市场竞争原实力较项目遭受淘汰滞销整体房产商利润率会前更高回更合理甚微利层面
业界士普遍认2004年延续2003年半年房产涨价趋势房产局位官员说2004年房价涨非常客观事实指出2003年二手房市场成交量达历史新高直接促进商品房市场发展长沙梯级消费逐步形成类城市相长沙房价全国中心城市排名30位左右长沙均支配收入排13位（新数）说明长沙潜购买力值怀疑房价升空间非常甚预测认2004年房价涨幅少7左右
第二章 项目调查较研究
周边项目调查分析
（）重类性项目调查分析（略）
（二）周边项目调查情况简表（略）
（三）项目周边（类）新增项目调查
1xx国际广场
Ø 位长沙CBD核心位置芙蓉中路营盘路交汇处西南角
Ø 2004年1月31日奠基营销中心时建现场宣传报纸广告时已接受预订部认购
Ø 该项目2001年悉前期调查研究考察酝酿工作做较咨询土海国际方面策划设计规划建筑等方面专家
Ø 美国史塔宾建筑事务担纲设计顾问规划设计建筑造型相气派两座碑形塔楼组成
Ø 开发商做贸易起家常德正走集团化发展欲走市路两年前常德澧县开发住宅+商铺项目运达家园三月销售空长沙项目做实验操作演
Ø 长沙提出城市建筑综合体概念（三年前北京财富中心首）四商务业态构成五星级酒店国际名品走廊高级专业写字楼国际高档公寓
Ø 部消息说海浦发银行已该楼意湖南分行设市场形势目前业界
2xx盛德城
Ø 该项目位芙蓉南路368号属天心生态新城重区域省政府天心区新治相邻
Ø 占面积118亩总建筑面积规划27万方米9栋百米高摩天楼街立第期定公安城职工开发
Ø 12万方米空间豪宅36万方米超购物休闲空间30层36万方米高档写字楼
Ø 停车场面积37万方米设计742车位
Ø 湖南财信房产开发公司投资开发商长沙金秋房产开发公司目前尚示发售
Ø 宣传题：南城标 流生活龙藏居 尊贵选
3xx白沙路项目
Ø 位年拓宽白沙南路（目前长沙窄道路）长沙电力局面山坡湖南师范礼堂相邻书院路南拓湘江道
Ø 占30亩转手两次新族房产开发公司接手年价较低直知定位未动现已做规划正报建中
Ø 部消息：计划开发6座塔楼2层裙楼商铺组成限高40米（超11层）梯四户预计销售额达12亿元
Ø 某策划公司初步策划案中该项目板块定长沙历史文化风貌展示区提出谓新概念——CCD中央文化区产品方面言该策划公司认细分产品市场做消费者需产品：A超建筑理念B科学功布局C尊物业形象D超前创新模式E卓越品牌效应
Ø 建议楼盘价格水适中起价16001800元方米总价25—40万元间
（评注：认样策划建议项目没具体实质性作该策划公司水般）
4文x厦（xx剧院）
Ø 项目位韶山路文艺路口交汇处东南角湖南剧院基础加建已建12层保利产湖南剧院合作开发口号造总部济航母
Ø 项目两栋楼座湖南剧院座旁边分5A级高档专业写字楼五星级酒店
Ø 项目造型非常时尚现代感正面象颗倒悬子弹外墙玻璃幕墙
Ø 售楼部设湖南剧院楼厅接等员说目前价格宣传资料未出估计月开盘
二项目（周边）市政条件配套设施调查
★ 公交：（芙蓉路入口处200米站：11542811123137105314202143601等路公交车韶山路7107102103137145602等
★ 酒店：神农五华金辉云华（项目面）炎帝金赋新世纪天玺金源金源翡翠明珠佳程国林锦江鑫湘新东方神禹南枫等（长沙中高档酒店集中区域）
★ 特色餐饮：黄春德园杨裕兴老字号谭鱼头潭州瓦罐神龙湾松花江北京两饺子馆芙蓉南路美食条街……
★ 中西餐厅：蒙娜丽莎岛咖啡金牛角王第3空间等等
★ 医院：市三医院xx学院医院方泰医院南湖医院爱尔眼科医院省童医院市中医附医院市中心医院等
★ 药房：时代阳光药房金沙药店华泰药房楚仁堂药号老百姓药房芝林药房等
★ 运动：贺龙体育馆新世纪体育中心东塘滚轴溜冰城
★ 学校：政院幼园砂子塘学新育英学枫树山学仰天湖学黄土岭学雅礼中学稻田中学市十五中二十中二十二中长郡中学交通学校银行学校长沙理工学国防科xx学院湖南中医学院湖南众传媒学院等
★ 购物：新佳家润城市商业广场东塘百货友谊商城百信鞋城东塘服装交易楼华银旺等型购物超市旺惠康千惠等连锁超市
★ 休闲娱乐：田汉剧院白沙广场（新世纪体育广场）摩天轮（建成开发）白沙古井公园天心阁东塘文化宫潇湘影院
★ 银行：建行中行工行招行农行交行商业光兴业等银行均较营业厅分（支）行
★ 电信：长沙市邮政局东塘电信联通湖南省移动通讯指挥中心邮政电信通讯营业厅等
★ 证券：湘财证券西南证券联合证券泰阳证券财富证券银河证券东方证券第创业证券等
★ 保险：安新华寿华安太洋等保险
第三章 项目概况特性研究
项目概况目前现状
项目已通规划点开发商做初步规划规划概况：
Ø 面积：47970方米
Ø 建筑占面积：12125方米
Ø 建筑总面积（初定）：19万方米中
Ø 五星级酒店规划：47万方米（计划营）
Ø 2栋定开发部队老干住宅：约3万方米
Ø 1栋白领公寓2栋中户型住宅：约4万方米
Ø 街商铺门面：约1万方米
Ø 中型社区超市约3000方米
Ø 医疗办公户约2800方米
Ø 二期计划高层住宅建筑
Ø 建筑密度：3138
Ø 容积率： 489
Ø 绿率：40
整块较整呈长条形东西正联接长沙两干道：韶山中路芙蓉中路（三段）中然形成条路路边商店规划成赤黄路延长线芙蓉路接韶山路（砂子塘处）
项目北面两商图：侯家塘商图东塘商圈相距两站路程出入口处步行10分钟项目北面xx学院宿舍区校区金狮公司白沙啤酒厂区项目南面牛婆塘社区湖南化工设计院南年拓改新通雨花路西南三酒店：神农金辉五华两科技企业：湘计算机股份公司维科技
目前项目部分老建筑没拆迁部分面较长历史树林植水塘
二项目区域发展市场分析
Ø 行政辖说项目属雨花区天心区两区属南拓融城战略发展范畴尤芙蓉路韶山路南发展直达省政府新治区域长株潭金三角区域发展前景总体区项目长远升值前景观
Ø 芙蓉路——中华第路2003年8月31日长沙南北交通动脉芙蓉路实现全线贯通标志成名符实中华第路全长46公里南起暮云镇北霞凝港2000年拓改五道构成巨坐标起撑起长沙交通新格局芙蓉路全线拉通条中国第道开始真正流金淌银时代商机财富令商法抗拒
Ø 韶山路然常堪重负常堵塞昔日繁荣会继续着年开始北路中路改造美化亮化年南路（东塘湘府路）拓改完善然着巨魅力限商机
Ø 明两年项目周边重点市政工程：韶山南路拓改白沙南路拓宽湘江道南北段建设等
Ø 雨花区称湖南花长沙东南门户长株潭融城前阵
Ø 天心区历史文化生态发展滨江济特征天心区长沙市首先提出极力重视楼宇济作五济亮点
Ø 天心区年着力搞湘江道南段拆造设计坡子街民俗民食街建设民西路建设白沙南路拓改托互通拆迁建设韶山南路改造等工程积极配合省市启动青少年活动中心新世纪文化广场等标志性项目建设实现城区面貌改观城区功完善城区品位提高
Ø 天心区着力引导江线型楼宇产项目落户力求引进型公司办公总部销售总部积极发展楼宇商务济促进写字楼商务楼开发繁荣促成楼宇济二次招商
Ø 天心区提出天心生态新城发展战略三园三带重点发展项目更推动作
Ø 区域市场方面说区域着年城运会市中心建设开发投资置业火热区域城运会炒热贺龙体育场新世纪体育中心带旺侯家塘商圈商务圈种效应肯定会持续
Ø 区域房价商业写字楼商务公寓高档住宅等价格直引领着长沙楼市
三项目发展SWOT分析
房产开发商执行程中重发挥块项目优势克服劣势抓住市场机会时避免化解种威胁性素否导致失败
T（威胁） O（机会）
W（劣势） S（优势）
（）优势
1 独特区位优势
部分容请见述区域发展市场分析
项目优势项目东西跨度较正东塘商圈侯家塘商圈连起种连接相独立社区概念具许树林花草充满生活气息生活区域区带商业方便相两商圈区齐全商业购物配套时区街商铺带商机势两商圈形成辐射效应尤流物流信息流等带旺区部街商铺
区位优势表现三四星级酒店五百米说长沙市中高档酒店集中区域长沙市商务气息深厚区域奠定块流高消费例较市场消费观念新潮长沙顶尖财富士常种型商务活动会展举行区域带巨商机
区位优势第三表现运动休闲游乐中心逐渐形成成区域作长沙市运动游乐休闲处亮丽风景线预测城运会新世纪体育文化中心周边酒店名扬全国摩天轮年开张营业吸引力拉动全国流肯定嘘摩天轮离项目三站路程步行15分钟
2强规模优势
相言长沙市中心项目总建筑面积超10万方米算项目较体量具较规模优势然开发商计划里第期营五星级酒店定开发高级老干公寓形中整项目积累气口碑出售白领公寓街商铺铺垫阶段然花少宣传广告促销活动务完成会第二期基础造成销售势
越规模项目前期宣传策划更位期少花推广费告诉样规模样成熟项目真令动心行动——规模优势
3发展商良背景
开发商良企业理项目开发理念
开发商已成功开发东塘处xx厦项目积累验客户尤储存批商业资源客户做续服务保持关系成开发商新项目忠实追者投资开分店等点开发商肯定早已成竹胸
开发商国防科xx学院方面良关系部分合作营容部分建筑实定开发加物业理方面独二优势项目社会影响较带动项目市场营销
4限产品潜力优势
作综合性型房产项目果整体规划设计趋完美加精确定位开发策略产品潜力优势法拟表现规划先进性决定产品综合素质高规划产品样性决定产品适应面广开发分期性决定产品塑性强精确产品定位决定着项目价值化产品质量服务保障决定着项目感召力等等
产品没完全确定定形旦规划设计完成产品身特征会更转化成更卖点
5专业分工品牌整合优势
知名开发商知名规划师品牌建筑商科技环保材料部品组合专业策划配合强媒介支持……形成种品牌组合优势效理操作转化强销售力市场效应
（二）劣势
1 南北厂区干扰
项目北南南面两工厂（白沙啤酒厂九芝堂制药厂）烟囱生产带定环境影响视觉愉快感（提示：基会环境带污染着两厂搬迁彻底改变区域干扰部士说白沙啤酒厂已列入长沙市政府计划首批迁出城中心型工厂中估计二三年里会搬迁出九芝堂搬迁会更快河西麓谷基已圈定建）
2项目周期长确定素客户期心理影响较
目前块尚未完全实施拆迁计划分两期开发区配套整体成熟程远期楼花周边环境确定素期目标客户产生定影响
3周边住宅客户购买源足
绝数住宅类项目卖项目周边附消费者项目周边实力企业宿舍区电力局星电花园湘计算机企业湘计花园烟草行业白沙花园老牌高尚社区红旗区潇影厂明星村等造成项目区域周边客源足项目吸引区域周边住宅购买者定限制营销推广时应注意特点
4规划点项目建筑密度容积率较
（三）机会
1 区域中高收入阶层家庭较巨流动商务士构成巨潜力市场
2 规划市政前景相拓城融城体育游乐中心生态商务中心省政府天心区政府南迁等系列战略性宏观性市场前景指引方项目中心东西规划条赤黄路
3 项目价格升空间预计较预测住宅公寓商铺酒店均
4房产产品分化趋势较明显酒店式公寓发展受阻面积住宅消化良商铺前景观
认区域商业产商铺市场发展空间较潜力价格会持续升
（四）威胁
1 房产市场供应量巨
目前长沙产市场正处高峰发展阶段形势引众开发商进驻抢滩必然会引起市场供应量增区域房产项目开发量已售楼盘量较尤种产品类型均涉纯粹产品角度客户选余拼规模品牌品质服务营销手段
调查关专家认区域酒店数量规划三年趋饱区域酒店间竞争空前加剧适应竞争酒店淘汰出局转型
供应方面说现售马面市项目外新世纪体育城二期14万方米中扬房产栋万米建筑项目南湖路某项目稍远五路芙蓉中路第道运达国际广场芙蓉南路新增项目等等
2 发展商争相提高项目质量改善服务竞争加剧
开发商明白客户帝质量取胜基条件竞争激烈市场中立败产品做服务品牌功夫产品越做越竞争越越强烈
第四章 项目名称设计
深圳万科集团作中国房产业老哥先深圳海北京等全国中城市开发许房产项目中命名万科城市花园创造全国闻名房产品牌实现全国连锁开发名十分贴切城市生活社区概念万科集团品牌紧密相连恰处碧桂园域势南碧江北桂山名名易读易记涵富贵吉祥符合目标市场定位说项目命名目忘百听厌造作俗气仅利项目身形象推广更推动专业房产公司进入持续发展创造品牌
策划前期战略性策划项目进行命名设计提示项目标志形象识系统项目部道路组团栋号等名称等细化策划完成
1推选名称：
名镇中园（MIN ZOO GARDEN）
理：
成语名震中原演变武侠说军事活动中常说明名气信誉项目名语双关义体现开发商理念背景
名称十分符合项目作城市中心规模较项目特性暗含项目特文化气质
语义说名称表明项目较独立名镇市中心花园符合市回生态回味乡心态
名称非常气魄
名称容易接受更目忘
英译暂时取音义角度名MIN ZOO（直译表达迷园）
果造品牌角度开发商名称相连做xx●名镇中园非常般配
说明提示：果采名称项目属组团楼栋中衍生出相应名称五星级酒店做名镇酒店名镇中园酒店栋老干高档公寓做中园干休栋白领公寓名镇白领公寓商场购物中心做中园购物中心中区路名镇路中园路区商业街做名镇商业街区里住宅分做中春园中夏园中秋园中冬园根园特征布置题景观植物题花园形成园四季四季天美丽家园……
2推选名称二：
城市走廊（SITY ROADSITY PASSAGE）
名充分体现项目块形状特征加综合概念化
名着丰富涵联想想起古代丝绸路河西走廊想起时候家走廊想起财富走廊想起……
名形象感极强亲切
名英文标识较策划设计形象推广较容易
开发商名称相连做xx●城市走廊相畅
第五章 项目总体定位策划
项目周边部分项目定位形象调查表(特殊原略)
二项目差异化提示性分析
前面项目SWOT研究时较粗略方面纳项目性面方面具体谈谈分析性化综合广告性艺术化语言表达：
1位两两横城市干核心（芙蓉中路韶山路路劳动西路雨花路）
2背两极旺商业中心相距两站路程（东塘商圈侯家塘商圈）
3市中心高级酒店集中区域
4动感星城心感动城市画卷 （说明离体育休闲中心）
5XXX亩XXX年生绿色森林带走进市里村庄
6市中心18（定）万米规模社区
7五十年专业训练性化呵护专家 （政院学员长期长风保安物业理）
8军元帅邻走激情燃烧岁月 （证实妥）
9天散步逛超市
10站楼真实球赛
11需走路需仰亚洲第摩天轮
12朋友前面四五星级酒店挑选
13晚芙蓉路走韶山路点担心车擦身
14然美
15里生活艺术家
16xx品牌家园专家
17生态环保部分
18家园全国精英（军）
19升值等句话
20xx风景生缘份
（特注：着项目定位规划设计完成身性会更更加完善）
三项目总体定位表达理
定位方案：中高收阶层完全家园
理：
中高收阶层消费力观念社会强推动力造完全家园考虑生活方面重需求包括住宅住投资商务交流享受商业事业机会发展家社会关注……项目处区域环境应该够满足中高收阶层全家绝部分甚需求开发商握客户终体现理念服务
文字层面分析定位说明项目购买象非常明确（目标群）项目品质尤综合素质相完全仅臻完美齐全产品类型产品质量产品软硬件配套甚项目周边素达购房者标准持续需求
简洁定位着清晰丰富涵
定位方案二：长沙首型EBD家园
理：
EBD释义：生态商务区ecology business district首字母简化组合目前流行CBD发展全新概念选择特征解决原CBD存生态恶化问题死城现象交通班时分紧张区绿化较低商业气氛太淡写字楼空调病办公室综合症等等
关新态CBD策划公司长沙CBD分析研究请参阅前面楼盘调查面市场业界新动
长沙市拓城融城省区政府南迁造天心生态新城现实许商务活动尚芙蓉路南许著名企业办公总部南发展趋势等等说明建设CBD时发展改善CBD生态CBDEBD提法EBD概念份强调中心原CBD分核聚化造成种种社会问题效解决
EBD策划机构首次提出然中文提法年业界隐约见提出实践EBD处引起关注EBD时然然关注项目项目产生购买行动时新概念提出媒体喜欢免费报道反复报道题材花少广告费达知名度宣传效果高境界
定位区域明显商务特征生态环境特征进行概念整合社区概念表明项目较规模
样定位更加利营品牌造符合潮流宏观发展战略具前瞻性
定位概念提出长沙首具吸引力排性
然项目旦确定定位概念时请保密提前进行宣传标榜项目概念首倡者否项目抢先炒作起项目概念定位风险性
附：目前楼市种D
CBD中央商务区
CED中央商业区
CLD中央居住区（中央生活区）
CCD中央文化区
目前众接受深入社会CBD
第六章 项目广告形象
广告语根项目定位名称制定根策划方案前述名称两种定位方案初步提供条广告语形象概念作具体分析仅供初步参考：
★★财富阶层完全生活
★心●细腻●情怀居
★★ EBD首席社区
★★xx风景生家园
第七章 项目前景分析
1业界新动
a长沙生态CBD概念
年底业界前卫士提出新观点认神农酒店商务圈省政府新址尚芙蓉路区域长沙新CBD区域生态CBD（生态中央商务区）
早年提出长沙CBD范围致芙蓉路中央广场中心东起韶山路西蔡锷路南起民路北止展览馆路（现营盘路）约3方公里区域建筑形态高层超高层产业特征办公商务金融信息酒店等物业功基写字办公综合性物业
两年市场发展房产案操作CBD已扩边伍家岭南展览馆路北芙蓉路相楼盘说CBD区域劳动路民路芙蓉中路段楼盘称处CBD核心区
见CBD效应穷魅力
研究分析认长沙CBD扩化已推动房产行业发展繁荣正广市民接受相信政府规划城市建筑部门理解认
国外先进城市验新CBD已正常事情广州珠江新城海浦东新区北京生阳泛CBD……已屡见鲜认新CBD原CBD应该种益充实扩展某楼盘宣传实际象完全挑战
果现代发展思维分析认长沙CBD应该说南发展趋势然北面发展伍家岭（波隆立交桥处）南面会芙蓉南路延伸省政府新治处东西会什新扩展变化完整全新长沙CBD面积少应该68方公里
种CBD南扩展生态CBD概念促项目形象推广项目增值
b北京某类似块项目（2002—2004）鉴：
275亩原生态林百米深城市绿带国家定点保护古木贝尔高倾情规划
京沈高速公路东五环出口旁享光速城市交通便利
京城罕光荫绿界18万方米高品质低密度社区
顶光室中庭闪光双层庭园日光夹层泻光半室观光楼梯厅六层闪耀塑造极致光华空间
定位性广告语：新光学住宅 时尚前表现（北京梦名称缀）
（特注：项目规划创新住宅户型设计方面鉴意义提出新住宅概念住宅生态化发展具体表现）
2项目前景预测
通市场研究项目分析策划项目前景较果项目开发周期3年加开发商实力信誉全程准确策划等综合素预测项目会非常成功
第八章 项目开发关建议
项目建议市场调查项目周边项目初步解基础联系开发商xx精神理念提出初步意见建议太成熟仅作参考
1关五星级酒店：建议运生态酒店概念交通核中庭第五立面双层表皮幕墙等方面取突破创新具体酒店功布局产面考虑时定雷目前出现长沙四五星级酒店完全搬国外酒店外酒店理停车等配套方面应创新形成周边四五星级酒店性特征提高身竞争力
2住宅户型设计：建议研究目前生态节方面突出表现北京海功齐全住宅方说面积复式错层全面触光充分利然光光学住宅面积类型样化呈阶梯式等等
3环境：区原环境保护保全更重增加新容树木品种珍贵性实性观赏性植品搭配题园林设计中心广场景观轴设计环境层次感季节感通视半径等等建议园林景观规划设计方面请专门师做量交某家建筑规划设计院做
4第五立面（屋顶）：现讲究建筑四外立面外第五产面屋顶越越受重视屋顶造型色彩更体现建筑身特征型区里许栋建筑屋顶造型间身定联系做形成种气势特色（远建筑顶果通顶知道什项目性化）
5行街商铺：行街步行街步行进行购物消费特点行断流动率成交生意般商铺考虑顾客坐位休息机会商品马谈价成交走售保证般单面商铺路行边逛购物消息东塘女街差行街营特色生意天吸纳流量巨
6节：节生态发展求节约成需更塑造项目卖点方面某方面节难难整区综合节率优化果做定长期持续发展算生命建筑社区
7生态环保：体现规划设计建筑时材方面
8场感：建筑质场常常忘甚没做位场感必须服整体定位充分购买群心理特征文角度握项目相说会非土生土长长沙全国兵者物质财富相丰富精神世界太充实乡时候特怀念特重视友情亲情……特征果场感中找某种应居住中业说幸运幸福
9停车：长沙市私车年38速度增长着住宅商业酒店应该适长远考虑预留停车位争取住宅1：1例进行配建议五星级酒店设计建设目前先进立体车库节约占面积增加车位数量（保证年会出现停车难问题）项目形象卖点
10物业服务：点应该放心观念必须物业服务理理理物业业理命令方式样免许应该出现纠纷
11客群：总体握细分分推产品阶段进行针性分析吸引
结 束 语
策划方案初稿开始撰写2003年2月16日二稿完成2月25日前初稿进行调查研究总策划撰写xx先生时参次方案市场调查研究员表示感谢署名
项目周边分析研究程度限加时间较短报告中策略性框架性观念策划建议尚双方进步沟通合作中修正深化完善感谢开发商方案支持认真审阅提出宝贵意见
五洲半岛（长沙）产策划机构
2004年2月
［两派观点］：
观点A：方案太空做项目没开发商方案第二十天谈法原：
（1）市场调查容太许项目没参考意义构成项目威胁
（2）开发商已做规划设计做回稿方案做规划设计没具体参考意见说第五立面做第五立面呢？说提出搞立体车库立体车库城市中采长沙极少成功相高方便（开发商观点）……提出问题没说解决问题
（3）项目分析项目分析存着错误提供参考图中说东塘明星村说外立面靓亮闪耀长沙建筑中立面颜色差没建设师说建筑界败笔耻辱
（4）说方案提出总体定位二没创新早已炒烂适合项目
（5）策划项目名称错缺陷长沙城市市说成镇呢？名称项目开发商老板方面素进行合否测定
（6）厚厚方案感水分字形容结空
观点B：作交开发商前期策划方案具体针性参考决策价值较份较优秀战略性策划方案房产商朋友策划界朋友法原：：
（1）开发商没付款情况做详细做详细中项目定位特性甚周边条件直接楼书中均采
（2）策划做太位甚连广告语想算较
（3）策划方案存创新少长沙湖南非常独特参考超越北京项目项目总体定位北京获新创新奖表达名称策划肯定花量心血体现项目涵尤文化品味开发背景
（4）手分析太深刻肯定亲采访调查研究楼书网载资料网没优劣势入木三分研究
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