含谷別墅專案策劃方案初案
前 言
公司接触贵公司含谷墅项目招开N次讨会坦率说结果令满意重庆墅项目担忧案没明显优势（理条件环境等）果该处建墅更没出路正样样难度更激发群策划者斗志项目做算什理想项目做真正体现策划创意力量
申明：做专业房产策划销售公司否接项目次重委托发展商负责房产项目投资风险细节必须科学公正严谨态度客观陈述列观点中听方请贵公司谅解
现状分析
1重庆市墅现状分析
目前重庆已动工准备立项墅项目二十家（包括预计明年动工项目）现存量墅楼盘已十家锦绣山庄龙湖花园黄金堡金果园新东福榕湖国际花园加花园翠湖山庄玫瑰山庄全兴墅等等事实墅开发第轮热潮中挺身出项目真正成功者更开发商尝苦头年开发商约掀起墅跃进热潮２００亩水天花园连排墅第二期推出８５亩帝景名苑已闪亮开盘３６０亩肖河香榭正式破土动工２５０亩龙湖香樟林墅１００亩华立天豪园香格里拉墅秋开盘亮相外新东福南方格林渝海乡水湾海棠晓月佳华世纪芳草等已启动楼盘部分墅项目时墅圈运动起彼伏：银星集团已铁山坪圈１０００亩新原兴渝北圈７００亩均瞄准墅开发
2含谷墅现状分析
距陈家坪仅11公里号称市花园建设成重庆高级住宅区纳入区域发展目标含谷已成市少见墅楼盘密集区
继全兴墅香格里拉墅北欧墅海兰云天等墅楼盘相继落户含谷定位市场范围崭露头角品质价位选择面较低价位1500元方米高5000元方米没配套设施低价位销售墅然风景优美作卖点墅竞争激烈时存机会
二 案优劣势分析
1优势分析
l 含谷目前重庆公认墅区
l 墅盘先行预热该区域
l 年全国墅年
l 政策支持九龙坡政府含谷造重庆花园
2劣势分析
l 重庆墅气候
重庆墅空置率占64特市区墅项目支撑重庆墅消费群体乐观许钱更乐意成购买第二居
l 没然风景作力支撑点
墅复制性通全国墅基占量稀缺资源土外风景天然水域等特征
l 交通发达
九龙坡含谷相点外区域路程较远车族说然距离问题高速公路费太高增加成
l 缺少力卖点
案目前没吸引气方
l 竞争激烈
A 谷周边墅项目贵便宜分散气现楼盘外附开发墅
B重庆外市郊（两路镇南山等）着良然条件段发展商盯着墅市场块蛋糕
C 已形成气候墅群（龙湖水天花园等）
l 该段喧哗
白市驿教学机场太喧哗原飞机低空飞行
l 开发体量
墅灵魂身份阶层象征少数享受钱买墅心态张扬性外希私密性更试想住500套墅区里感觉住区里没区
3综合分析
述出：案劣势远远优势该做墅出路谓成墅败墅案走出局必须定位推出方式形态卖点众更注重目标客户消费心态扬长避短行
三定位建议
精英型墅 走中档墅价位高档墅品质路线
理：1重庆购买高价位墅消费群体力度
2针金字塔尖消费群墅中档概念谓精英中国新代济弄潮受良教育高品质需求超前消费意识高尚住宅潜力群体
3重庆住宅区中跃层般先抢光优点视野开阔花园相送缺点起挤电梯担心电梯会否坏然种谓空中墅非常市场做售价范围墅呢？
4重庆贫富差距城市少开发商股份制企业负责银行负责等层面买起房子买房子
5希花少钱享受
6案身条件法支撑高价位墅
7价位低便增值空间
8吸引城市里新贵
操作方式：1体量减少部分
高密度做出墅500套墅走低档路线会形成格局户数太缺少荣耀感终会导致失效客户
2案分阶段推出
案风险较避免风险提高机会成应该分期推出项目时吊吊客户胃口越容易东西东西
3先修建功齐全游戏性娱乐性强超级会
4利配套做文章（关键点见卖点建议）
5配套先利起（关键点详见营销建议）
四卖点建议
l 感受生命享受运动
理：1房产说独特居住性风格特点文化品位民族特文化存方式包括信仰惯精神等等广东碧桂园成功文化创造价值运动作案文化理念生命运动现代越越明白道理方面需营造出种精神文化吸引众角度引导体育强身健体外更锻炼毅力感受生命
2墅墅配生活方式生活品位普通群者般具较高修养广泛社交圈优越物质生活条件期盼墅彻底放松完全舒适家找适合特殊群体需求
3田园风格做低档盘重庆田园风光足奇容易产生美国式庄园适合中国国情民族惯
4市玩方越越少精神满足特重庆钱跑成高尔夫
5重庆阳光华庭（住宅区）运动牌反映错远奥林匹克系列项目做声色
6重庆没定位运动型墅项目降低风险减少竞争手
7相拉高案价位
8处白市驿军机场附身较喧哗运动作题符合环境
l 精英俱乐部
理：精英需新出路发展更社交氛围机会生活工作提供更帮助关怀
l 英国式物（贴身家）
理：楼盘品质坏终取决物物非单纯机械化理性体贴客户根客户需专业设计
操作方式： 1客户量身定做物方式
2建立客户档案（包括喜血型生日性格等）
3会员定做运动计划（包括适合运动项目运动量等）
4第二居客户根需准备事物（晚宴等）
5享受家庭医生
五规划建议
l 户占25亩左右
理：1墅土资源应该奢侈体现出尊贵
2更空间
l 挖建工湖
理：1墅应该山水亲水性水方会心情静真正回然
2案果没水会流失群亲水性客户时法拉高价位
3水方灵气灵气方气
l 建跑马场
理：1楼盘根身特点着买房送车买房送船等牌然案着运动牌强身工具少般春天时珊瑚坝沙里跑马城市里放跑马方没少见东西珍贵东西
2动物亲类性跑马流阶层青年代喜
3马灵性动物
l 建野战营专业射击场
理：1现玩东西越越越越没意思常会知该发时间需开发新娱乐项目
2野战营学会基作战知识外更培养团队精神吸引公司作力资源培训课
l 室外高尔夫练场
理：1会高尔夫果高尔夫球场练费昂贵
2室外高尔夫练场建设费高
3相邻项目高尔夫球场联合推出
4吸引批士学
l 游泳池建户室
l 功齐全游戏性娱乐性休闲性强超级会
l 组团安排应适考虑交流空间
理：组团相独立互相联通住户完整保私密空间喜爱邻居交谈聚会景景间景观组团互相映衬
l 环境建设应该气候生态等相适应
理：环境应该适合居住环境宣传中欣赏摆设重：环境应该富变化四季景画表现种然四季变化
六目标客户群建议
1重庆市新贵
受良高等教育崇尚高品质生活喜欢提前消费目前中国济弄潮
2重庆郊区位钱消费群
疏忽群消费力龙湖香樟林墅30购买者涪陵更崇拜品牌更需受尊重怀着市情结希住离市区方体现尊贵
3重庆市外相城市客户群
成墅做错原仅仅吸引更周边消费群例重庆许成置业绵阳等
4重庆商投资客户群
着重庆外开放渝商投资者越越济条件足够重庆置业重庆房价城市低觉增值潜力性价高
5年龄3045岁左右成功士
年龄阶层成功士着积极生活态度充沛精力高品味享受热爱运动热爱生命
七推广建议
1墅分期推出（见定位建议）
2广告投放应该全国性杂志报刊
3投放受众群体3045岁商业杂志
4重庆周边区造势
5建设年青代钱提供专业服务网站（精英网）
6先推广会员制做客户
八营销建议
l 先建配套设施建墅
理：1信心保证
2吸引群已置业客户群
3土整装饰易产生价值感
4气更聚集
l 先推广会员制
理：1案没先天理优势资源修整带感觉
2会员制带感觉高档拥高尔夫会员卡代表身份
3聚集精英聚会
4墅修建出住出口碑价值会快提升觉投资值
5先目标客户群产生喜欢真正吸引长留
6做样先做做生意楼盘先做服务卖房
操作方式：1低价会员制价格先目标客户群引导（目卖房）
2享受顶级服务理念全身心放松
3先行体会高品质服务案足够信心
4定期作会员交流酒会众社会精英机会相互认识相互学结交朋友形成强势社会群体
5针兴趣爱需求定期组织种精彩活动针投资环境分析举办济坛针商业营理举办培训讲座
6该处产生迷恋变成精神赖
7形成极口碑
8客户介绍朋友购案房产
l 介绍朋友购买案房产会员享受免费会员年
l 入住者户赠送匹马
l 业会员享专职教练名
九结束语
案策划建议没完整市场调查做墅项目操作墅项目验钱族心理需求分析出意见科学市调会推翻观点相信部分值参考
墅消费群体站金字塔顶许成功历受教育社会背景更阶层相处渴交更朋友种潜虚荣心高压工作彻底放松喜欢尝试新鲜事物喜欢刺激运动追求高品质生活热爱生活热爱生……
实卖房等卖生活方式适合群生活方式迎合喜引导新潮流接受楼盘生命力北京现代城成功原炒作成功概念首先做引导目标客户群消费意识根处想想做想家觉物值形成极口碑时什房子卖出呢？
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前 言
公司接触贵公司含谷墅项目招开N次讨会坦率说结果令满意重庆墅项目担忧案没明显优势（理条件环境等）果该处建墅更没出路正样样难度更激发群策划者斗志项目做算什理想项目做真正体现策划创意力量
申明：做专业房产策划销售公司否接项目次重委托发展商负责房产项目投资风险细节必须科学公正严谨态度客观陈述列观点中听方请贵公司谅解
现状分析
1重庆市墅现状分析
目前重庆已动工准备立项墅项目二十家（包括预计明年动工项目）现存量墅楼盘已十家锦绣山庄龙湖花园黄金堡金果园新东福榕湖国际花园加花园翠湖山庄玫瑰山庄全兴墅等等事实墅开发第轮热潮中挺身出项目真正成功者更开发商尝苦头年开发商约掀起墅跃进热潮２００亩水天花园连排墅第二期推出８５亩帝景名苑已闪亮开盘３６０亩肖河香榭正式破土动工２５０亩龙湖香樟林墅１００亩华立天豪园香格里拉墅秋开盘亮相外新东福南方格林渝海乡水湾海棠晓月佳华世纪芳草等已启动楼盘部分墅项目时墅圈运动起彼伏：银星集团已铁山坪圈１０００亩新原兴渝北圈７００亩均瞄准墅开发
2含谷墅现状分析
距陈家坪仅11公里号称市花园建设成重庆高级住宅区纳入区域发展目标含谷已成市少见墅楼盘密集区
继全兴墅香格里拉墅北欧墅海兰云天等墅楼盘相继落户含谷定位市场范围崭露头角品质价位选择面较低价位1500元方米高5000元方米没配套设施低价位销售墅然风景优美作卖点墅竞争激烈时存机会
二 案优劣势分析
1优势分析
l 含谷目前重庆公认墅区
l 墅盘先行预热该区域
l 年全国墅年
l 政策支持九龙坡政府含谷造重庆花园
2劣势分析
l 重庆墅气候
重庆墅空置率占64特市区墅项目支撑重庆墅消费群体乐观许钱更乐意成购买第二居
l 没然风景作力支撑点
墅复制性通全国墅基占量稀缺资源土外风景天然水域等特征
l 交通发达
九龙坡含谷相点外区域路程较远车族说然距离问题高速公路费太高增加成
l 缺少力卖点
案目前没吸引气方
l 竞争激烈
A 谷周边墅项目贵便宜分散气现楼盘外附开发墅
B重庆外市郊（两路镇南山等）着良然条件段发展商盯着墅市场块蛋糕
C 已形成气候墅群（龙湖水天花园等）
l 该段喧哗
白市驿教学机场太喧哗原飞机低空飞行
l 开发体量
墅灵魂身份阶层象征少数享受钱买墅心态张扬性外希私密性更试想住500套墅区里感觉住区里没区
3综合分析
述出：案劣势远远优势该做墅出路谓成墅败墅案走出局必须定位推出方式形态卖点众更注重目标客户消费心态扬长避短行
三定位建议
精英型墅 走中档墅价位高档墅品质路线
理：1重庆购买高价位墅消费群体力度
2针金字塔尖消费群墅中档概念谓精英中国新代济弄潮受良教育高品质需求超前消费意识高尚住宅潜力群体
3重庆住宅区中跃层般先抢光优点视野开阔花园相送缺点起挤电梯担心电梯会否坏然种谓空中墅非常市场做售价范围墅呢？
4重庆贫富差距城市少开发商股份制企业负责银行负责等层面买起房子买房子
5希花少钱享受
6案身条件法支撑高价位墅
7价位低便增值空间
8吸引城市里新贵
操作方式：1体量减少部分
高密度做出墅500套墅走低档路线会形成格局户数太缺少荣耀感终会导致失效客户
2案分阶段推出
案风险较避免风险提高机会成应该分期推出项目时吊吊客户胃口越容易东西东西
3先修建功齐全游戏性娱乐性强超级会
4利配套做文章（关键点见卖点建议）
5配套先利起（关键点详见营销建议）
四卖点建议
l 感受生命享受运动
理：1房产说独特居住性风格特点文化品位民族特文化存方式包括信仰惯精神等等广东碧桂园成功文化创造价值运动作案文化理念生命运动现代越越明白道理方面需营造出种精神文化吸引众角度引导体育强身健体外更锻炼毅力感受生命
2墅墅配生活方式生活品位普通群者般具较高修养广泛社交圈优越物质生活条件期盼墅彻底放松完全舒适家找适合特殊群体需求
3田园风格做低档盘重庆田园风光足奇容易产生美国式庄园适合中国国情民族惯
4市玩方越越少精神满足特重庆钱跑成高尔夫
5重庆阳光华庭（住宅区）运动牌反映错远奥林匹克系列项目做声色
6重庆没定位运动型墅项目降低风险减少竞争手
7相拉高案价位
8处白市驿军机场附身较喧哗运动作题符合环境
l 精英俱乐部
理：精英需新出路发展更社交氛围机会生活工作提供更帮助关怀
l 英国式物（贴身家）
理：楼盘品质坏终取决物物非单纯机械化理性体贴客户根客户需专业设计
操作方式： 1客户量身定做物方式
2建立客户档案（包括喜血型生日性格等）
3会员定做运动计划（包括适合运动项目运动量等）
4第二居客户根需准备事物（晚宴等）
5享受家庭医生
五规划建议
l 户占25亩左右
理：1墅土资源应该奢侈体现出尊贵
2更空间
l 挖建工湖
理：1墅应该山水亲水性水方会心情静真正回然
2案果没水会流失群亲水性客户时法拉高价位
3水方灵气灵气方气
l 建跑马场
理：1楼盘根身特点着买房送车买房送船等牌然案着运动牌强身工具少般春天时珊瑚坝沙里跑马城市里放跑马方没少见东西珍贵东西
2动物亲类性跑马流阶层青年代喜
3马灵性动物
l 建野战营专业射击场
理：1现玩东西越越越越没意思常会知该发时间需开发新娱乐项目
2野战营学会基作战知识外更培养团队精神吸引公司作力资源培训课
l 室外高尔夫练场
理：1会高尔夫果高尔夫球场练费昂贵
2室外高尔夫练场建设费高
3相邻项目高尔夫球场联合推出
4吸引批士学
l 游泳池建户室
l 功齐全游戏性娱乐性休闲性强超级会
l 组团安排应适考虑交流空间
理：组团相独立互相联通住户完整保私密空间喜爱邻居交谈聚会景景间景观组团互相映衬
l 环境建设应该气候生态等相适应
理：环境应该适合居住环境宣传中欣赏摆设重：环境应该富变化四季景画表现种然四季变化
六目标客户群建议
1重庆市新贵
受良高等教育崇尚高品质生活喜欢提前消费目前中国济弄潮
2重庆郊区位钱消费群
疏忽群消费力龙湖香樟林墅30购买者涪陵更崇拜品牌更需受尊重怀着市情结希住离市区方体现尊贵
3重庆市外相城市客户群
成墅做错原仅仅吸引更周边消费群例重庆许成置业绵阳等
4重庆商投资客户群
着重庆外开放渝商投资者越越济条件足够重庆置业重庆房价城市低觉增值潜力性价高
5年龄3045岁左右成功士
年龄阶层成功士着积极生活态度充沛精力高品味享受热爱运动热爱生命
七推广建议
1墅分期推出（见定位建议）
2广告投放应该全国性杂志报刊
3投放受众群体3045岁商业杂志
4重庆周边区造势
5建设年青代钱提供专业服务网站（精英网）
6先推广会员制做客户
八营销建议
l 先建配套设施建墅
理：1信心保证
2吸引群已置业客户群
3土整装饰易产生价值感
4气更聚集
l 先推广会员制
理：1案没先天理优势资源修整带感觉
2会员制带感觉高档拥高尔夫会员卡代表身份
3聚集精英聚会
4墅修建出住出口碑价值会快提升觉投资值
5先目标客户群产生喜欢真正吸引长留
6做样先做做生意楼盘先做服务卖房
操作方式：1低价会员制价格先目标客户群引导（目卖房）
2享受顶级服务理念全身心放松
3先行体会高品质服务案足够信心
4定期作会员交流酒会众社会精英机会相互认识相互学结交朋友形成强势社会群体
5针兴趣爱需求定期组织种精彩活动针投资环境分析举办济坛针商业营理举办培训讲座
6该处产生迷恋变成精神赖
7形成极口碑
8客户介绍朋友购案房产
l 介绍朋友购买案房产会员享受免费会员年
l 入住者户赠送匹马
l 业会员享专职教练名
九结束语
案策划建议没完整市场调查做墅项目操作墅项目验钱族心理需求分析出意见科学市调会推翻观点相信部分值参考
墅消费群体站金字塔顶许成功历受教育社会背景更阶层相处渴交更朋友种潜虚荣心高压工作彻底放松喜欢尝试新鲜事物喜欢刺激运动追求高品质生活热爱生活热爱生……
实卖房等卖生活方式适合群生活方式迎合喜引导新潮流接受楼盘生命力北京现代城成功原炒作成功概念首先做引导目标客户群消费意识根处想想做想家觉物值形成极口碑时什房子卖出呢？
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