XX项目综合评价分析报告
目 录
第部分 XX市简介 3
XX市介绍 4
1 总体概况 4
2 XX市中心城区 7
3 理位置气候 7
4 城市定位 7
5 城市发展规划 8
6 结 10
第二部 济环境生活结构研究 11
XX市宏观济研究： 12
1 XX市宏观济背景 12
2 XX市宏观济总量增量济结构分析 13
3．XX市产业结构国民济贡献外贸利外资情况 14
4 XX市产业济 15
5 固定资产投资房产投资 16
6 XX市济贵州省位 17
7 结 17
二 XX市居民生活结构研究 18
1 XX市口结构消费结构例 18
2 城镇居民生活结构研究 19
3．城市居民业职职工收入情况 20
4 XX市消费结构变化特点 25
5 结 27
第三部分 片区项目介绍 28
龙洞堡片区简介 29
1 片区概况 29
2 片区定位 30
3 片区发展规划 30
4 片区发展前景 30
二 项目简介 31
1 项目位置 31
2 形势 32
3 项目SWOT分析 33
4 项目综合评价发展战略 37
第四部分 方案优化济评价 38
项目分析说明技术济指标 39
1 项目说明： 39
2 项目指标 39
3 项目技术指标 39
4 济指标 40
5．成测算结果： 42
6 价格预期 43
二 优化计算 44
1 项目定量计算模型 44
2 计算结果 45
3 结果分析 46
三 方案建议 46
四 项目济评价 47
1 投资估算收入预测 47
2 动态分析 51
3 财务分析 52
4 项目风险防范建议 54
附表 55
1 资金运计划表： 55
2 销售收入预测表 55
3 资金源运表 56
4 项目现金流量表 56
第部分 XX市简介
XX市介绍
1 总体概况
11 XX市简介
贵州省位中国西南云贵高原东部XX贵州省省会位贵州省中部贵州省政治济科技教育文化中心
中国古代山北阴山南阳XX城区位贵州境贵山南名古代XX盛产竹子许方竹命名竹筑谐音XX简称筑
东南黔南布族苗族治州瓮安龙里惠水长4县接壤西安区坝县毕节区织金县北邻毕节区黔西金沙两县遵义市遵义县土总面积8046方千米占全省面积456市区面积2403方千米建成区面积128方千米
2002年末全市总口34044万中非农业口16033万占总口47 少数民族37占总口154中布族苗族占少数民族口总数713
12 XX市辖区组城市格局
XX市现辖云岩区南明区花溪区乌区白云区河区清镇市开阳县修文县息峰县10区县（市）
城区形成中心区市级中心河白云市级次中心金阳龙洞堡花溪三桥马王庙新添二戈寨片区中心城市结构片区托中心区形成众星捧月空间布局形态片区间绿色空间相隔离通交通干线相连接呈组团式格局体现出山中城城中山城市特点
13 交通
航空
1992年9月XX航空口岸正式开通XX市成类口岸城市距市中心12公里车程15分钟XX龙洞堡机场现开通30条航线周航班467架次航线辐射北京海广州海口成昆明等全国中城市香港特行政区
铁路
XX中国西南重铁路交通枢纽川黔贵昆湘黔黔桂4条铁路干线交汇中川黔贵昆湘黔3条铁路干线已实现电气化电气化程度居全国首XX火车南站货运列车汇集点省物资集散中国西南铁路枢纽编组站XX火车站贵州省铁路客运中心
公路公交通
外部公路交通：贵（阳）黄（果树）贵（XX）遵（遵义）贵新贵毕（XX新寨XX毕节）公路等8条高等级出境公路321210国道XX目前已形成市区中心呈放射状分布公路网络四通八达建立西南腹海城市联系促进西南区济发展
城区公路交通
XX城区新建道路桥梁60条总长50公里建造功造型异立交桥交桥高架桥行天桥20座已形成东西三横南北三现代立体交通网络XX中心环线建设XX城区公交通系统变更加通畅快捷
2 XX市中心城区
XX市中心城区云岩区南明区两区组成中心两城区建设约40方公里集聚市区65口业受城区形限制口密度土开发强度较高居省会中心城市前列
3 理位置气候
XX市位贵州省中部云贵高原东斜坡带处东106°07′107°17′北纬26°11′27°22′间属东部原西部高原渡带均海拔1250米形貌样海拔高纬度低
XX市年均气温147oC夏季均气温219 oC冬季均气温66oC常年相湿度80年均降雨量1200毫米日时数1354时霜期270天冬严寒夏酷暑雨量充沛霜期长具亚热带湿润温型气候特点
4 城市定位
41 城市定位
XX市定位造生态济市实现生态济良性循环
42 定位意义
XX市定位造生态济市实现生态济良性循环
XX市综合口济社会资源环境协调发展做出新定位继林城品牌造环境立市战略延续提升体现XX市作贵州省政治济文化中心贵州生态立省战略思想致性结合XX市区域济特色城市定位
5 城市发展规划
根期城市重点发展方发展区域规划XX市实施西北进南延东拓空间发展策略确定金阳新区白云南湖新区河西部开发工业园区二戈寨物流区龙洞堡中心片区等期重点发展区域
金阳新区建设全市建设重点土供应首先保证金阳新区快速发展需河片区新天片区白云片区XX市高新技术产业工业项目布局重点区域应保证定土供应量中心区龙洞堡片区三桥马王庙片区花溪片区应挖掘存量土潜力适量新增建设
未XX城区中心区周围八片区组成形成众星捧月空间布局形态片区间充分利然形形成环城林带严格保护片区间绿色隔离带强化山中城城山城市特点
组团发展形势：
n n 中心区
规划区核心区域总58方千米规划疏解口降低口密度建筑密度提高居住环境质量逐步加强城市基础设施建设优化布局实行退二进三退二进绿发展战略调整产业结构强化政治商贸金融信息文化艺术科技旅游服务等职区域
n n 金阳片区
位城区西北部总 324方千米规划行政办公居住文教科研高新技术居住体园林式生态型持续发展现代化新城区
n n 河片区
片区位城区南部总 813方千米规划机械电子航空新材料铁路货场仓储工业片区
n n 白云片区
位城区西北部总 66方千米规划铝厂建设体中心区退二进三吸纳工业企业行业战场规划铝工业配套行业利生产方便生活新型工业基规划末期重点建设片区逐步建成北面三县服务城市次中心
n n 新添片区
位城区东北部总 702方千米电子信息光机电体化生物工程新材料全省高新技术产业基
n n 花溪片区
位城区西南部总约 60方千米规划风景旅游文教科研片区国家级风景名胜区省高等教育基严格控制污染项目发展
n n 三桥马王庙片区
位城区西部总约 60方千米规划汽车配件机械制造橡胶制品磨料磨具工业片区
n n 二戈寨片区
托河区逐步发展建成铁路编组站仓储现代物流片区
n n 龙洞堡片区
建成航空港外交通设施居住体育设施辅综合区
6 结
XX中国西南区重城市形限制中心城区成城市政治济社会活动中心面西部开发带发展机遇城市机动化城市化发展压力中心城区越越难满足发展需求城市外围片区发展已具定规模中心城区社会济联系然相薄弱中心优势旧明显
XX中心城区核心外围片区分布四周组团式城市结构城市交通设施交通需求幅度增长目前XX市交通设施略显超重
目前XX正处城市结构调整关键时期城市总体规划交通设施规划建设引导城市发展实现城市利转型重素
XX市未城区形成中心区金阳新区两市级中心河白云城市次中心新添龙洞堡花溪三桥马王庙二戈寨片区中心城市结构片区间绿色空间相隔离保持发展组团式格局
第二部 济环境生活结构研究
XX市宏观济研究：
1 XX市宏观济背景
60年代中期开始XX进行三线建设三线军工企业中型企业托贵州工业基础逐步加强交通通讯条件改善总体XX市济增长程度物质资源高消耗实现XX工业生产长期呈现高开采—低利—高排放粗放型特征
1978年2002年XXGDP增长9倍时资源投入量增长3倍济发展模式果2020年济实现翻三番需资源投入量污染排放量翻三番源供环境堪重负
XX市产业结构单市场济欠发达市场机制成熟种产业结构计划体制政府力量强制形成市场力量较薄弱情况市场发调节十分缓慢艰难必须发挥政府作2001年初提出环境立市发展战略提出建设循环济生态城市决定2002年5月XX确定全国首家循环济生态城市试点城市
2003年11月开始施行XX市建设循环济生态城市条例未20年XX市发展循环济思路法律作框定
2 XX市宏观济总量增量济结构分析
21 济总量增量分析
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市国民生产总值稳定增长连续七年高全国均水
22 2004年省会副省级城市
资料源国家统计公报
统计显示：2004年XX市国民济增长幅度高全国均水XX市全国省会副省级城市中济发展水相落
3．XX市产业结构国民济贡献外贸利外资情况
31 产业结构
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市产业结构第产业发展缓慢国民济例越越低第二产业稳步增长第三产业推动国民济发展方面越越显重
32 投资消费外贸易XX市济贡献
资料源XX市统计公报外汇美元民币1826
统计显示：消费XX市济拉动力逐步降投资拉动作越越
33 利外资
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市进口业务稳定增长时出口业务相增长缓慢利外资方面相稳定
4 XX市产业济
41 XX市支柱产业体系
源优势原材料新兴支柱产业烟酒传统支柱产业生态畜牧业旅游业重点续支柱产业民族制药特色食品代表特色优势产业航天航空电子信息生物技术代表高新技术产业构成XX市五产业支柱外机械工业等产业
42 发展规划
托资源优势助西电东送发展源工业产业群目前包括火电水电电力煤炭工业逐步通发展煤化工开发煤层气形成新源
托源工业优势资源优势发展壮原材料工业产业群包括铝工业磷化工业新材料等
烟酒药特色食品轻工业产业群航天航空电子信息生物技术代表高新技术产业群装备制造机械工业产业群
43 济结构调整
产业结构：2005年二三次产业重2000年91：509：40调整62：523：415
制结构：2005年国集体非公制济重2000年45：25：30调整40：25：35
5 固定资产投资房产投资
51 XX市固定投资房产投资
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市固定资产房产投资增长趋稳
52 XX市房产投资占固定资产投资例
资料源国家统计公报
统计显示：XX市固定资产投资规模相落城市房产投资占固定资产投资城市处较高例
6 XX市济贵州省位
XX市作省会城市促进全省济发展具重作统计2003年XX市GDP38092亿元占全省GDP2834社会消费品零售总额15367亿元占全省社会消费品零售总额335全省建筑面积5000方米型商业网点80（完全统计）XX市71占887510000方米型商业网点绝部分集中XX市XX市贵州省济商业物资流动中心区域济位重中重
7 结
长期计划济体制XX定位原材料生产基原材料初级产品生产产业结构模式XX资源环境造成程度破坏环境立市循环济生态城市发展战略广泛认
产业方面表现产业结构单产业链短产业分散集中度高缺乏产业配套体系骨干企业配套企业间难形成合理分工协作关系
相政府导增长增长力强民营济非公济发展滞影响发展力提高
XX市济相国省级副省级城市说济水相较低年国民济保持较高增长率表现出强劲发展潜力
目前XX进入加快发展新阶段正处关键时期XX市产业结构优化力度进步加提高XX市济发展着较推动作时招商引资力度进步加强外济赖性加重
托资源优势助西电东送机遇发展起源工业产业群托源工业优势资源优势发展壮原材料工业产业群烟酒药特色食品轻工业产业群航天航空电子信息生物技术代表高新技术产业群装备制造机械工业产业群形成特色五产业群
目前XX市济形势利加快区济快速增长良济形势作区域中心XX市房产提供良前景
二 XX市居民生活结构研究
1 XX市口结构消费结构例
2003年XX市总口3448581中非农业口1652673占总口479农业口1795908占总口521 2003年XX市消费总支出15367亿元城镇居民消费1407亿元占总量915
城镇居民消费支出总消费支出
资料源XX市统计公报
城镇居民消费支出例口例图
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市50城镇居民消费占90左右
2 城镇居民生活结构研究
21 居民支配收入恩格尔系数
资料源XX市统计公报
统计显示：城镇居民支配收入稳步升恩格系数2001年保持04左右
22 家庭户数构成
市公安局年报统计2000年XX市总户数848166户六区域总户数485638户占全市口57中南明区127299户占全市总户数1501云岩区136280户占1607白云区43492户占513花溪区66291户占782乌区77241户占911河区35035户413
六区域户数例
2000年总口33369万计算家庭均口39户中心城区家庭均口约339户
3．城市居民业职职工收入情况
2003年XX市岗职工年均数5453万岗职工年均工资12182元行业间济类型间单位间工资差距然较全市19行业门类岗职工年均工资高全市均水10行业中岗职工年均工资高电力燃气水生产供应业达23716元低居民服务服务业仅8023元相差29倍2002年21倍扩08倍行业间差距继续扩年均工资较高集中垄断性行业高新技术行业金融行业
31 XX市岗职工年均工资达12000元行业
2003年XX市岗职工年均工资达12000元行业：①电力燃气水生产供应业23716元②信息传输计算机服务软件业19640元③金融业18318元④科学研究技术服务业质勘探业15780元⑤卫生社会保障社会服务业15305元⑥公理社会组织14563元⑦文化体育娱乐业14276元⑧交通运输仓储邮政业13906元⑨教育13142元⑩租赁商务服务业12931元
2003年XX市国单位岗职工年均工资12930元中：企业单位岗职工年均工资11575元事业单位岗职工年均工资13818元机关单位岗职工年均工资14360元
见年均劳动报酬高电力煤气水生产供应业23716元低制造业9257元行业劳动报酬拉开档次
32 企业事业机关单位岗职工年均工资
企业事业机关分组年均劳动报酬12152元事业单位业员年均劳动报酬13812元扣物价素实际增长689机关单位业员年均劳动报酬14220元扣物价素实际增长284
工资绝数：机关单位高事业单位次企业单位低工资增幅增长速度：企业单位高事业单位次机关单位低企业单位岗职工年均工资增幅事业机关单位增幅高出566百分点96百分点然年均工资差距较2003年工资增长速度呈现企业事业机关单位岗职工年均工资趋趋势
33 行业分组行业年均工资增长水
收入较高电力燃气水生产供应业金融业邮政业等行业国家现行政策情况垄断性行业营优势明显收入福利遇较收入较低批发零售业住宿餐饮业等属传统行业职工收入长期处较低水该类行业相国家垄断行业说财富分布较集中
国民济行业分组行业年工资扣物价素实际增长水
统计表明：岗职工年均工资情况整体工资水工资增长水差较部分传统行业工资水较低增长缓慢行业间单位间收入差距较
2003年岗职工年均工资30000元单位：
①贵州省卷烟销售公司85411元②贵州省烟草物资公司70000元③贵州省烟草专卖局47160元④中国农业银行贵州省分行46023元⑤贵州省新华书店36165元⑥贵州电力职工医院33424元⑦中国农业发展银行贵州省分行32629元
4．XX市居民储蓄情况
居民储蓄情况
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市居民储蓄总量增量逐步升增幅趋势稳
2003年末全市居民均储蓄1万元居民消费结构分析城市居民占90左右储蓄余额均储蓄余额约2万元左右
国单位岗职工年均工资种济类型中然保持高水
究原：①国单位济然XX市国民济持续快速健康发展体力量岗职工工资水着提高②国垄断行业岗职工均工资直保持较高水③机关事业单位年次较幅度政策性调资国单位工资增长提供强力支撑
XX市岗职工年均工资情况整体工资水高基础部分行业工资水较低增长缓慢行业间单位间收入差距较
济类型岗职工年均工资存较差距
集体单位岗职工年均工资水低7980元国单位岗职工年均工资6172年6397降225百分点绝额国单位相差4950元差距拉集体企业基础国单位机制济单位政策性支持少市场竞争力弱普遍发展困难影响职工工资提高
业者单位制形式高收入家庭业单位企业均收入较稳定效益较国济单位三资企业济类型单位均业者年收入40000元左右低收入家庭般单位企业济效益竞争力较低者体雇劳动者低收入行业均业者年收入11000元左右
4 XX市消费结构变化特点
年XX市济建设持续快速健康发展城乡居民收入断提高生活质量断提升消费结构逐步优化表现
食品支出重（恩格尔系数）直处健康稳状态保持04左右趋稳态势(见恩格尔系数表)
衣着消费重降城乡居民衣着方面消费逐年增加消费结构中重分降09百分点说明着城乡居民生活水提高衣着消费质量断提高相消费重程度降低消费结构优化重标志
医疗保健支出快速增长2003年城市居民均医疗保健支出475元1999年增长264元16元年均增长225消费重分40升75城市居民医疗保健支出升：医药费（医疗费药品费）幅升2003年城市居民均医药费支出达442元占医疗保健支出重931
交通通信消费增长明显通信工具拥量快速增加带通信费幅升2003年城市居民均电信费支出334元1999年增长182元年均增长218着城乡居民生活水准提高通信费持续升
娱乐教育文化服务消费呈增长态势调查资料表明：着收入水提高城市居民愿意花更钱投入子女教育支出2003年城市居民均教育支出562元1999年增加218元年均增长131
城调队调查2004年XX市均现住户总建筑面积2013方米683％住宅进行装修52％家庭厕浴室967％家庭取暖设备8967％家庭道煤气液化气电
较明显现象少家庭居住支出幅度提升根原少家庭利XX市贷款买房政策贷款买房天花明天钱改善家庭居住条件少家选择
XX投资意识远远落城市投资方相单炒股炒汇城市居民绝数没接受理财顾问服务时部分表示愿意聘请理财顾问帮助理财
5 结
总体居民收入消费水整高城区居民收入消费水省会城市副省会城相差太明显收入差带XX低收入高消费谓怪现象
XX市收入较高群集中国部门较高产业层次行业中半高收入群业垄断行业次体私营者集中行业领域：政机关科教文卫传媒等事业单位新兴行业（包括金融证券保险邮电通信信息房产）私营济集中矿业药业烟酒行业相应流通行业
XX市城市居民消费意见般投资意识淡漠消费存消费高储蓄低物质消费偏高精神消费足特点方面低收入高消费居民储蓄投资钱方面居民收入差较社会财富集中度较高
高收入家庭低收入家庭较消费热点消费倾日常消费居住条件耐消费品拥量等方面存定差距高收入家庭食品消费占重消费热点集中穿着家庭设备耐消费品更新换代交通通讯娱乐享受等方面
业者单位性质：高收入家庭单位企业均收入较稳定效益较国济单位三资企业济类型单位均业者年收入40000元左右低收入家庭般单位企业济效益竞争力较低者体雇劳动者低收入行业均业者年收入11000元左右
收入源渠道元化：高收入家庭收入仅仅工资性源家庭副业生产收入劳动收入财产性收入等
XX市居民收入消费差异化较明显房产产品需求呈现元化利XX市房产产品结构样化
第三部分 片区项目介绍
龙洞堡片区简介
1 片区概况
龙洞堡位XX市东部距市中心约8公里东乌区永乐乡毗邻南花溪区碧乡交界西油榨街辖区接壤北新天寨镇片区XX志•金石志记裁：龙洞堡东洞深遂测传龙现明代巡抚郭子章题见龙洞洞口龙洞堡名
龙洞堡城区位置图：
辖区面积175方公里2004户籍数2185户15790公户单位20余家中专院校8公办中学班民办学校24D级现代化国际化航空XX龙洞堡机场全国省会城市国家级森林公园XX森林公园武警部队单位省科研单位5家XX老干妈风味食品限公司代表企业30余家
2 片区定位
片区建设定位：托XX机场优势航空港配套设施行政办公居住体育设施辅建设持续发展园林式生态型现代化新城（南明区未行政中心）
3 片区发展规划
龙洞堡片区规划面积4222方千米片区东西XX机场森林公园南北贯XX东南环城林带占极利交通优势理优势生态环保优势
龙洞堡片区整体开发现龙洞堡域中心新思路架构新区形象完善新区功建设项目南明区立足造XX城南新区重发展规划南明区新轮城市开发建设重点项目
4 片区发展前景
片区空间中心区域毗邻片区发展规划求断交通教育生活配套设施进行开发改造着种开发建设项目启动龙洞堡片区区位优势生态优势日益凸显已成XX市投资热点片区中学校宾馆饭店停车场娱乐场公园房产旅游项目建设等见效快生态环境项目优先发展片区前景类投资XX市居民
二 项目简介
1 项目位置
项目位龙洞堡片区偏东部见龙路见龙路目前通中心区交通干道西北面背国家森林公园
2 形势
项目块山谷走势走呈狭长规状中部谷底呈台状北高南低中间台原工业植已破坏两边工森林带项目林带环绕势基原始势块图：
3 项目SWOT分析
31 优势（S）利
区位优势
项目片区作城市新发展区域片区相较龙洞堡距XX中心区较
市政配套：片区未南明区行政中心市政规划配套设施起点较高片区期值较高
环境优势
龙洞堡片区林带发展较丰富林带已占整片区半项目块处林带中势原始山形态拥广阔视野着天然优良居住品质
文优势
片区学校较集中XX教育较集中片区规划体育公园片区基没农民居住区居住群较纯粹文气氛浓郁
休闲娱乐：项目国家森林公园相邻适合居家周末休闲
优势利：利生态优势（居民观念中）+空间优势（距中心区）+差异化核心（山林貌）+居住品质（岭水景观资源）+做文化品牌
32 劣势（W）规避
居住气氛
项目片区然极具发展潜力项目片区生活居住设施足生活气息浓居住氛围较差
交通瓶颈
片区交通走机场路收费站外公交通工具（出租车）较少片区居住群出行影响较
认足
片区原定位航空港机场工业生态包括高度净空面定限制片区发展足认度高
配套足
片区属初级开发阶段生活配套匮乏特较实力义务教育医疗机构够
块形状
项目块狭长太规利项目整体规划布局山貌项目建筑防护坡求较高
劣势规避：利项目庭院概念（营造社区气氛）+规划社区生活配套物业（规避配套足）+联结教育文化（造教育品牌）+高水规划设计公司合作（规避形势）
33 机会（O）
市场机会
XX高品质低密度生态住宅产品缺乏品质较高项目白云片区河片区空间跨度较高端客户特中心区高端客户需求没释放
片区机会
政府南明区发展权限片区做整体规划龙洞堡南明区区级政府鼎力推荐区政府片区已确定南明区行政办公中心区政府搬龙洞堡片区办公
发展机会
政府现正解决交通瓶颈森林公园山通隧道出洞口项目块附见龙路改造已提政府规划日程
城市定位
利XX市造生态济城市定位题项目生态特点接
济形势
源价格幅度涨XX市收入较高电力煤炭行业说未前景充满信心高收入群消费水消费力次提升
机会利快速开发高品质产品（利市场空缺）围绕片区发展确定发展策略（利政府工程提高项目形象）扩推广范围（吸引城市周边群体）
34 威胁（T）
区位威胁
XX中心区断推出较高档次住宅项目产品然质高端客户层面展开竞争高端客户定分流作
市政进度
然政府片区作整体规划建设启动时间太晚会利项目形象提升
国家政策
目前XX市场情况国八条XX市影响定影响
项目块林木属国家重点生态项目XX生态循环济相应树木处理面政策威胁
市场威胁
着XX市房产市场化进程推进更开发商开始关注市场研究注重产品创新时期片区相较高品质产品推出项目形成竞争
威胁规避：选择目标群（做针性宣传）+宣传推广片区发展规划（描述片区发展前景）+做公关系（做政策应措施）+关注房产市场（应市场变化）
4 项目综合评价发展战略
41 项目综合评价
通述项目SWOT分析项目优势非常明显优劣劣势机会威胁时变化劣势威胁劣势目前环境块身作规划设计开发节奏控制威胁市场关注市场根市场变化调整策略优势机会利项目位置处城市生态林带周边环境项目创造生活题提供充分发挥空间天时片区发展时机太成熟片区南明区区级优先发展区域
发展商方面公司进步做强企业树立企业品牌识方面吸收培养方面外界开展广泛交流合作理方面逐步市场化操作接轨
综合分析项目具备天时利等利条件项目市场情况消费特征块形等素进行综合定位
42 项目发展策略
市场策略——市场领先者姿态进入区域市场
产品策略——市场差异化原创新适度化原
开发节奏——快速入市规模适度
产品角度——产品生活化品质精细化
社区形态——配套功样化生活环境生态化休闲娱乐健康化
文化特色——教育品牌演绎教育社区倡导教育社区文化
物业理——理智化服务性化
第四部分 方案优化济评价
项目分析说明技术济指标
1 项目说明：
项分析估算分类标准房产开发项目济评价方法（建标2000205号）根项目情况进行变通房产开发项目投资成开发成开发费两部分构成项目济技术参数开发成估算卓信提供资料基础项目投资估算方法分类目测算项目产品收益水赢利力项目方案制定提供分析项目采售单位积指标进行评价财务费税暂考虑面济评价中作济评价指标
2 项目指标
项目济指标
项 目
指 标
占面积
880044方米
计入建筑面积
62000方米
绿化率
50
容积率
07
配套
3500方米
室
3000方米
覆盖率
2025
高度
高四层
3 项目技术指标
根项目情况产品分高档住宅花园洋房两种产品根项目整体容积率控制07左右求项目类型产品容积率控制：
高档住宅容积率03左右25层低层洋房容积率075均35层
4 济指标
测算项目标准
序号
项目
单价
土配套费
1
土价格
土出金费契税
2
契税
3
土理费
4
征总价*4
4
红线外市政配套
5090
住宅50商业90办公70
二
前期费
1
前调查咨询策划费
2
建筑设计费
50
3
三通费
20
4
时设施费
180
100米18万
三
体建筑工程费
1
体工程费
600
2
门窗工程费
120
3
外立面装修
80
4
电气工程
70
5
排水工程
80
6
燃气
18
7
消防系统
10
四
园林环境区理配套费
1
环境设计费
10
2
绿化道路零星工程
300
3
智化明安防系统
65
五
费
1
建筑物零星控测
560
XX市政府收费标准2组计算
2
房屋面积勘丈费
02
政府规定02元方米计算
3
防审图
020
工程总投资20
4
防质监费
030
工程总投资30
5
设计文件审查
350
300万元35计算
6
边坡支护
020
总投资20
7
质监费
015
建筑安装工程量150
8
合鉴证
007
工程造价070
9
工程定额测定
013
建筑安装工程量130
10
建筑质监费
015
委托受监工程安装量150
11
初勘费
15000
150元次(2次计算)
12
形图测量费
50000
5万元方公里(01方公里)
13
施工合鉴证
001
建筑面积*土建造价*010
14
交易服务费
017
工程造价*170
15
建安保险费
011
工程造价*110
16
防雷检测费
7000
100测点计算
17
防雷审查费
10
建筑面积*10
18
施工图审查费
建筑面积*土建造价*15*10
19
散装水泥费
03
2元吨(150公斤方米)
20
防异建设
2600
建筑面积*4*2600
21
环保建设
6
建筑面积*6
22
市政排污
52
建筑面积*52
六
直接费计
二+三+四+五
七
理费
3
六×3
八
财务费
九
预见费
4
（六+七）×4
十
总投资
5．成测算结果：
51 容积率03高端住宅开发成：4415元方米
成构成：
序号
项目
单价（元方米）
土获价款
1991
二
开发前期准备费
106
三
体建筑工程费
978
四
园林环境费
881
五
费
167
六
理费
68
七
预见费
93
八
售面积单位成
4415
52 容积率075花园洋房开发成：2597元方米
成构成：
序号
项目
单价（元方米）
土获价款
826
二
开发前期准备费
85
三
体建筑工程费
978
四
园林环境费
391
五
费
146
六
理费
50
七
预见费
68
八
售面积单位成
2597
6 价格预期
高档住宅价格：5500元方6000元方米
花园洋房：3500元方米4000元方米
根成售价：利润售价×（15535）成
中： 55营业税附加35销售费利润税前利润
高端住宅5500元方米低层洋房3500元方米保守价位价格计算单位面积利润：
墅 利 润：590
花 园 洋 房：588
高价位价格计算单位面积利润：
墅 利 润：1045
花 园 洋 房：1043
二 优化计算
1 项目定量计算模型
计算指标
类
容积率
利润S1
利润S2
元方米
高档住宅
030
58800
104500
洋房
075
59000
104300
限制性指标
项目
指标
占面积
880044方米
记入建筑面积
62000方米
绿化率
50
容积率
07
配套
3500方米
室
3000方米
覆盖率
2025
高度
高四层
假设高档住宅面积A花园洋房面积B
项目利润S1时低价位时
项目利润函数：V590×A+588×B
限制条件：A03+B075≤88004 面积等占面积
A+B≤62000 建筑面积总建筑面积
A25+B35≤88004×25 覆盖率25
88004×20≤A25+B35 覆盖率20
2 计算结果
21 低位价格分布优化极限值：
利润值
利润
38622710
起始
限目标式
极限目标式
变量值
极限
结果
结果
A
266867
162248
6490352762
66048060
B
5933133
5786667
6448965467
66048060
22 高位价格位分布优化极限值：
利润值
利润
67142710
起始
限目标式
限目标式
变量值
极限
结果
结果
A
2668 67
162248
9263751095
94258060
B
5933133
5786667
9203323133
94258060
23 优化运行结果表（高价位低价位二者似）
名字
初值
终值
A
266867
2668 67
B
5933133
5933133
约束
名字
单元格值
公式
状态
数值
占面积
88004
达限制值
0
建筑面积
62000
达限制值
0
覆盖率
1801928
未限制值
398172
1801928
未限制值
41848
A
266867
未限制值
266867
B
5933133
未限制值
5933133
3 结果分析
计算结果显示项目指标条件严格限制根测算成预计价格计算项目产品规划高端住宅建筑面积：266867方米花园洋房建筑面积：5933133方米情况项目达产品济效益优组合
结：高档住宅面积数量确定应适目前项目定条件高档住宅产品果没高价支撑数量应太太两种降低容积率二提高容积率两种情况利润销售会影响
三 方案建议
根定量分析结果考虑XX房产产品结构消费者情况建议容积率适提高3百分点左右墅占18栋左右产品根位置拉开档次影响整体效果情况提高产品项目整体品质
项目规划
花园洋房面积：59000方米
墅面积：5200方米
公建面积3500方米
建筑面积：67700方米
容积率约077
四 项目济评价
1 投资估算收入预测
11 项目总投资估算
次估算分类标准采房产开发项目济评价方法（建标2000205号）般房产开发项目言投资成成费开发成开发费两部分构成项目开发成估算卓信产提供成收费标准基础面分析指标（洋房建面：59000方米墅建筑面积：5200方米）项目投资估算方法分类测算整项目总开发成1689338 万元成单价2631元方米建筑成：178310 元方米详见表项目开发成估算表
中：
价：包括土出金城市基础设施配套费
前期工程费：包括调研费咨询费勘察设计费图纸审察费三通费手续费
建安工程费包括土建工程费安装工程费等费
费报建开发程中政府收取费
预见费般基础设施建设费建安工程费区配套工程费37计根项目许预见情况费率4计取
项目开发成估算表
序号
项目
单价
数量
总价(万元)
备注
土配套费
544590
1
土价格
480000
土出金费契税
2
契税
10140
3
土理费
4
480000
19200
征总价*4
4
红线外市政配套
5090
6770000
35250
住宅50商业90办公70
二
前期费
54590
1
前调查咨询策划费
5400
2
建筑设计费
50
6770000
33850
3
三通费
20
6770000
13540
4
围墙设施费
180
100000
1800
18万100米
三
体建筑工程费
662106
1
体工程费
600
6770000
406200
2
门窗工程费
120
6770000
81240
3
外立面装修
80
6770000
54160
4
电气工程
70
6770000
47390
5
排水工程
80
6770000
54160
6
燃气
18
6770000
12186
7
消防系统
10
6770000
6770
四
园林环境区理配套费
257416
1
环境设计费
10
8800440
8800
2
绿化道路零星工程
300
6820341
204610
3
智化明安防系统
65
6770000
44005
五
费
94548
1
建筑物零星控测
560
200
011
XX市政府收费标准2组计算
2
房屋面积勘丈费
02
6770000
政府规定02元方米计算
3
防审图
020
919522
1839
工程造价20
4
防质监费
030
919522
2759
工程造价30
5
设计文件审查
350
30000
1050
300万元35计算
6
边坡支护
020
919522
1839
工程造价20
7
质监费
015
919522
1379
工程造价150
8
合鉴证
007
919522
644
工程造价070
9
工程定额测定
013
919522
1195
工程造价130
10
建筑质监费
015
919522
1379
工程造价150
11
初勘费
15000
200
003
150元次(2次计算)
12
形图测量费
50000
010
050
5万元方公里(01方公里)
13
施工合鉴证
001
406200
275
建筑面积*土建造价*010
14
交易服务费
017
919522
1563
工程造价*170
15
建安保险费
011
919522
1011
工程造价*110
16
防雷检测费
7000
10000
070
100测点计算
17
防雷审查费
10
6770000
677
建筑面积*10
18
施工图审查费
406200
609
建筑面积*土建造价*15*10
19
散装水泥费
03
6770000
203
2元吨(150公斤方米)
20
防异建设
2600
6770000
70408
建筑面积*4*2600
21
环保建设
6
6770000
4062
建筑面积*6
22
市政排污
52
6770000
3520
建筑面积*52
六
直接费计
1068660
二+三+四+五
七
理费
3
32060
六×3
八
财务费
九
预见费
4
44029
（六+七）×4
十
总投资
1689338
12 项目收入预测
花园洋房价格35004000元方米间
墅价格55006000元方米间
售面积配项目预计均价3990元方米
销售总周期七季度土前期投资额度已达预售条件求项目开工第二季度进行销售第三季度开始销售收入计算编制房产项目销售进度表项目销售前6季度达销售面积90剩余10均价格90作销售收入公建配套部分项目结束成价6425万元作销售收入
总收入： 2600214 （万元）
详见附表销售收入预测表
2 动态分析
21 资金运计划
项目总开发周期两年项目资金运计划季度编制
土费：包括价配套假设项目开始时付清
前期工程费：包括勘察设计费图纸审察费三通防工程费项费开发前期项目前期3月均支付
建安工程费：包括土建工程费安装工程费等费项目工期项费根项目开发情况分期均匀投入
预见费理费着开发进度均匀投入
详见〈〈资金运计划表〉〉
〈〈资金运计划表〉〉表明项目前期做销售工作减轻资金压力时降低财务费
22 资金筹措
项目开发投资资金源包括资金银行融资源销售回款等渠道项目采取种渠道结合资金占部分银行贷款筹集部分项目建设程中采预售手段实现资金快速回笼保证项目建设开始偿贷款
23 资金源运
项目资金源三种方式资金二销售收入三银行贷款根建设部房产项目理规定项目资金低35首先支付价款配套费544590万元项目资金需达5913万元项目资金缺口采银行贷款销售回款组合方式进行资金筹措项目资金源：资金银行贷款销售收入等三部分组成详见附表〈〈项目现金流量表〉〉
3 财务分析
31 赢利力分析
根国家现行财务制度价格体系分析计算项目直接发生财务效益费编制财务报表计算评价指标考察项目赢利力判断项目财务行性财务评价技术济指标财务部收益率财务净现值净现值率投资回报率等
32 动态投资分析
（1）财务部收益率（FIRR）8243
财务部收益率：指项目寿命期投资方案净现值零贴现率揭示投资项目实际达高报酬率投资项目贷款支付高利率采线性插值法
出项目全部投资财务部收益率：8243
（2）净现值（FNPV）：516511 万元
净现值投资项目投资活动效期净现金流量预先规定基准收益率8折算投资项目实施开始基准年(投资项目开始投入年份)数值
折算该项目净现值516511万元
（3）净现值率306
净现值率称动态投资收益率表达单位投资现值获净收益现值计算公式：
净现值率净现值÷投资总额×100
516511÷1689338 ×100306
33 静态投资分析
利润表
序号
项目
金额
备注
销售收入
2600214
售价*售面积
二
销售费
91007
()*35
三
销售税金
143792
31+32+33
31
营业税
130011
()*5
32
城市建设教育
13001
（）*05
33
印花税
780
()*003
四
总投资
1689338
41+42
五
财务费
3433
六
利润总额
672644
()(二)(三)(四)
七
税
221972
(五)*33
八
税利润
450671
(五)(六)
九
成利润率
2668
成利润率
税利润总额÷投资总额×1002668
资金回报率：
税利润总额÷资金总额×10076
结：项目投资回收期短财务部收益率远远高基准折现率财务净现值零项目静态投资回报率较高资金回汇报率达76项指标高行业均水说明该项目较强赢利力
34 项目确定性分析
房产开发投资动态程具周期长资金投入量等特点难开始整开发程中关费建成收益做出精确估计必开发程中涉关素参数变化评价结果产生影响进行深入研究开发项目财务评估结果更加真实房产开发决策提供更科学敏感性分析房产开发项目确定分析中种方法敏感性分析目众确定性素中找出项目评价指标影响较素判断开发项目投资效益影响程度分析结果知销售收入投资成变化项目济效益较敏感销售收入投资成变化更敏感财务部收益率高行业基准收益率表明该项目抗风险力极强详见敏感性分析表
敏感性分析表
指标
变时
价格降低10
成增长10
IRR
8243
5171
5355
NPV
516511
331665
376748
4 项目风险防范建议
项目风险市场关键市场吸纳速度项目现金流较影响项目程做资金计划销售两工作
项目存林木改造风险山体改造风险项目启动资金增长启动周期加长导致资金链财务压力加
建议：林木改造政策风险做公关系协调特新闻媒体关系造成利影响山体改造工程项目攻关难题效益增长点量压缩施工时间实际操作中应充分做施工准备压缩量资金投放时间
项目测算方面考察市场基础结合卓信意见采定性定量分析相合程度赖目前XX市房产市场特征消费者特征XX市宏观济情况高档住宅属国家控制项目金融信贷政策项目贷款额度定影响
附表
1 资金运计划表：
序号
项目
总价
第季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
土配套费
544590
544590
二
前期费
54590
54590
三
体建筑工程费
662106
94587
94587
94587
94587
94587
94587
94587
四
园林环境费
257416
51483
51483
51483
51483
51483
五
费
94548
11818
11818
11818
11818
11818
11818
11818
11818
六
理费
32060
4007
4007
4007
4007
4007
4007
4007
4007
七
预见费
44029
5504
5504
5504
5504
5504
5504
5504
5504
九
合计
1689338
620510
115916
115916
167399
167399
167399
167399
167399
2 销售收入预测表
合计
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
销售例
100
15
20
20
15
10
10
10
销售面积
6420000
963000
1284000
1284000
963000
642000
642000
642000
销售额
2600214
384237
512316
512316
384237
256158
256158
294792
销售费
91007
13448
17931
17931
13448
8966
8966
10318
营业税附加
143012
21133
28177
28177
21133
14089
14089
16214
销售收入
2366195
349656
466208
466208
349656
233104
233104
268261
3 资金源运表
第季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
资金运
620510
115916
115916
167399
167399
167399
167399
167399
000
资金
591300
销售收入资金
264475
167399
167399
167399
167399
167399
贷款
29210
145699
利息
573
2860
4 项目现金流量表
序号
项目
总价
第季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
1
现金流入
2600214
384237
512316
512316
384237
256158
256158
294792
2
现金流出
1965967
621083
118776
156069
220936
220936
207552
194168
194168
32280
3
营业税
130011
19212
25616
25616
19212
12808
12808
14740
4
城建税附加
14475
1921
2562
2562
1921
1281
1281
2948
5
开发成
1689338
620510
115916
115916
167399
167399
167399
167399
167399
6
利息支出
3433
573
2860
7
税
132144
19020
25360
25360
19020
12680
12680
14592
8
税结算总额
209301
77158
9
净现金流
621083
118776
228168
291380
291380
176685
61990
61990
262512
10
累计净现金流量
621083
739859
511691
220311
71069
247754
309744
371734
634247
11
累计净现值
621083
721110
486085
203983
64134
217913
265533
310600
516511
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XX项目综合评价分析报告
目 录
第部分 XX市简介 3
XX市介绍 4
1 总体概况 4
2 XX市中心城区 7
3 理位置气候 7
4 城市定位 7
5 城市发展规划 8
6 结 10
第二部 济环境生活结构研究 11
XX市宏观济研究： 12
1 XX市宏观济背景 12
2 XX市宏观济总量增量济结构分析 13
3．XX市产业结构国民济贡献外贸利外资情况 14
4 XX市产业济 15
5 固定资产投资房产投资 16
6 XX市济贵州省位 17
7 结 17
二 XX市居民生活结构研究 18
1 XX市口结构消费结构例 18
2 城镇居民生活结构研究 19
3．城市居民业职职工收入情况 20
4 XX市消费结构变化特点 25
5 结 27
第三部分 片区项目介绍 28
龙洞堡片区简介 29
1 片区概况 29
2 片区定位 30
3 片区发展规划 30
4 片区发展前景 30
二 项目简介 31
1 项目位置 31
2 形势 32
3 项目SWOT分析 33
4 项目综合评价发展战略 37
第四部分 方案优化济评价 38
项目分析说明技术济指标 39
1 项目说明： 39
2 项目指标 39
3 项目技术指标 39
4 济指标 40
5．成测算结果： 42
6 价格预期 43
二 优化计算 44
1 项目定量计算模型 44
2 计算结果 45
3 结果分析 46
三 方案建议 46
四 项目济评价 47
1 投资估算收入预测 47
2 动态分析 51
3 财务分析 52
4 项目风险防范建议 54
附表 55
1 资金运计划表： 55
2 销售收入预测表 55
3 资金源运表 56
4 项目现金流量表 56
第部分 XX市简介
XX市介绍
1 总体概况
11 XX市简介
贵州省位中国西南云贵高原东部XX贵州省省会位贵州省中部贵州省政治济科技教育文化中心
中国古代山北阴山南阳XX城区位贵州境贵山南名古代XX盛产竹子许方竹命名竹筑谐音XX简称筑
东南黔南布族苗族治州瓮安龙里惠水长4县接壤西安区坝县毕节区织金县北邻毕节区黔西金沙两县遵义市遵义县土总面积8046方千米占全省面积456市区面积2403方千米建成区面积128方千米
2002年末全市总口34044万中非农业口16033万占总口47 少数民族37占总口154中布族苗族占少数民族口总数713
12 XX市辖区组城市格局
XX市现辖云岩区南明区花溪区乌区白云区河区清镇市开阳县修文县息峰县10区县（市）
城区形成中心区市级中心河白云市级次中心金阳龙洞堡花溪三桥马王庙新添二戈寨片区中心城市结构片区托中心区形成众星捧月空间布局形态片区间绿色空间相隔离通交通干线相连接呈组团式格局体现出山中城城中山城市特点
13 交通
航空
1992年9月XX航空口岸正式开通XX市成类口岸城市距市中心12公里车程15分钟XX龙洞堡机场现开通30条航线周航班467架次航线辐射北京海广州海口成昆明等全国中城市香港特行政区
铁路
XX中国西南重铁路交通枢纽川黔贵昆湘黔黔桂4条铁路干线交汇中川黔贵昆湘黔3条铁路干线已实现电气化电气化程度居全国首XX火车南站货运列车汇集点省物资集散中国西南铁路枢纽编组站XX火车站贵州省铁路客运中心
公路公交通
外部公路交通：贵（阳）黄（果树）贵（XX）遵（遵义）贵新贵毕（XX新寨XX毕节）公路等8条高等级出境公路321210国道XX目前已形成市区中心呈放射状分布公路网络四通八达建立西南腹海城市联系促进西南区济发展
城区公路交通
XX城区新建道路桥梁60条总长50公里建造功造型异立交桥交桥高架桥行天桥20座已形成东西三横南北三现代立体交通网络XX中心环线建设XX城区公交通系统变更加通畅快捷
2 XX市中心城区
XX市中心城区云岩区南明区两区组成中心两城区建设约40方公里集聚市区65口业受城区形限制口密度土开发强度较高居省会中心城市前列
3 理位置气候
XX市位贵州省中部云贵高原东斜坡带处东106°07′107°17′北纬26°11′27°22′间属东部原西部高原渡带均海拔1250米形貌样海拔高纬度低
XX市年均气温147oC夏季均气温219 oC冬季均气温66oC常年相湿度80年均降雨量1200毫米日时数1354时霜期270天冬严寒夏酷暑雨量充沛霜期长具亚热带湿润温型气候特点
4 城市定位
41 城市定位
XX市定位造生态济市实现生态济良性循环
42 定位意义
XX市定位造生态济市实现生态济良性循环
XX市综合口济社会资源环境协调发展做出新定位继林城品牌造环境立市战略延续提升体现XX市作贵州省政治济文化中心贵州生态立省战略思想致性结合XX市区域济特色城市定位
5 城市发展规划
根期城市重点发展方发展区域规划XX市实施西北进南延东拓空间发展策略确定金阳新区白云南湖新区河西部开发工业园区二戈寨物流区龙洞堡中心片区等期重点发展区域
金阳新区建设全市建设重点土供应首先保证金阳新区快速发展需河片区新天片区白云片区XX市高新技术产业工业项目布局重点区域应保证定土供应量中心区龙洞堡片区三桥马王庙片区花溪片区应挖掘存量土潜力适量新增建设
未XX城区中心区周围八片区组成形成众星捧月空间布局形态片区间充分利然形形成环城林带严格保护片区间绿色隔离带强化山中城城山城市特点
组团发展形势：
n n 中心区
规划区核心区域总58方千米规划疏解口降低口密度建筑密度提高居住环境质量逐步加强城市基础设施建设优化布局实行退二进三退二进绿发展战略调整产业结构强化政治商贸金融信息文化艺术科技旅游服务等职区域
n n 金阳片区
位城区西北部总 324方千米规划行政办公居住文教科研高新技术居住体园林式生态型持续发展现代化新城区
n n 河片区
片区位城区南部总 813方千米规划机械电子航空新材料铁路货场仓储工业片区
n n 白云片区
位城区西北部总 66方千米规划铝厂建设体中心区退二进三吸纳工业企业行业战场规划铝工业配套行业利生产方便生活新型工业基规划末期重点建设片区逐步建成北面三县服务城市次中心
n n 新添片区
位城区东北部总 702方千米电子信息光机电体化生物工程新材料全省高新技术产业基
n n 花溪片区
位城区西南部总约 60方千米规划风景旅游文教科研片区国家级风景名胜区省高等教育基严格控制污染项目发展
n n 三桥马王庙片区
位城区西部总约 60方千米规划汽车配件机械制造橡胶制品磨料磨具工业片区
n n 二戈寨片区
托河区逐步发展建成铁路编组站仓储现代物流片区
n n 龙洞堡片区
建成航空港外交通设施居住体育设施辅综合区
6 结
XX中国西南区重城市形限制中心城区成城市政治济社会活动中心面西部开发带发展机遇城市机动化城市化发展压力中心城区越越难满足发展需求城市外围片区发展已具定规模中心城区社会济联系然相薄弱中心优势旧明显
XX中心城区核心外围片区分布四周组团式城市结构城市交通设施交通需求幅度增长目前XX市交通设施略显超重
目前XX正处城市结构调整关键时期城市总体规划交通设施规划建设引导城市发展实现城市利转型重素
XX市未城区形成中心区金阳新区两市级中心河白云城市次中心新添龙洞堡花溪三桥马王庙二戈寨片区中心城市结构片区间绿色空间相隔离保持发展组团式格局
第二部 济环境生活结构研究
XX市宏观济研究：
1 XX市宏观济背景
60年代中期开始XX进行三线建设三线军工企业中型企业托贵州工业基础逐步加强交通通讯条件改善总体XX市济增长程度物质资源高消耗实现XX工业生产长期呈现高开采—低利—高排放粗放型特征
1978年2002年XXGDP增长9倍时资源投入量增长3倍济发展模式果2020年济实现翻三番需资源投入量污染排放量翻三番源供环境堪重负
XX市产业结构单市场济欠发达市场机制成熟种产业结构计划体制政府力量强制形成市场力量较薄弱情况市场发调节十分缓慢艰难必须发挥政府作2001年初提出环境立市发展战略提出建设循环济生态城市决定2002年5月XX确定全国首家循环济生态城市试点城市
2003年11月开始施行XX市建设循环济生态城市条例未20年XX市发展循环济思路法律作框定
2 XX市宏观济总量增量济结构分析
21 济总量增量分析
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市国民生产总值稳定增长连续七年高全国均水
22 2004年省会副省级城市
资料源国家统计公报
统计显示：2004年XX市国民济增长幅度高全国均水XX市全国省会副省级城市中济发展水相落
3．XX市产业结构国民济贡献外贸利外资情况
31 产业结构
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市产业结构第产业发展缓慢国民济例越越低第二产业稳步增长第三产业推动国民济发展方面越越显重
32 投资消费外贸易XX市济贡献
资料源XX市统计公报外汇美元民币1826
统计显示：消费XX市济拉动力逐步降投资拉动作越越
33 利外资
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市进口业务稳定增长时出口业务相增长缓慢利外资方面相稳定
4 XX市产业济
41 XX市支柱产业体系
源优势原材料新兴支柱产业烟酒传统支柱产业生态畜牧业旅游业重点续支柱产业民族制药特色食品代表特色优势产业航天航空电子信息生物技术代表高新技术产业构成XX市五产业支柱外机械工业等产业
42 发展规划
托资源优势助西电东送发展源工业产业群目前包括火电水电电力煤炭工业逐步通发展煤化工开发煤层气形成新源
托源工业优势资源优势发展壮原材料工业产业群包括铝工业磷化工业新材料等
烟酒药特色食品轻工业产业群航天航空电子信息生物技术代表高新技术产业群装备制造机械工业产业群
43 济结构调整
产业结构：2005年二三次产业重2000年91：509：40调整62：523：415
制结构：2005年国集体非公制济重2000年45：25：30调整40：25：35
5 固定资产投资房产投资
51 XX市固定投资房产投资
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市固定资产房产投资增长趋稳
52 XX市房产投资占固定资产投资例
资料源国家统计公报
统计显示：XX市固定资产投资规模相落城市房产投资占固定资产投资城市处较高例
6 XX市济贵州省位
XX市作省会城市促进全省济发展具重作统计2003年XX市GDP38092亿元占全省GDP2834社会消费品零售总额15367亿元占全省社会消费品零售总额335全省建筑面积5000方米型商业网点80（完全统计）XX市71占887510000方米型商业网点绝部分集中XX市XX市贵州省济商业物资流动中心区域济位重中重
7 结
长期计划济体制XX定位原材料生产基原材料初级产品生产产业结构模式XX资源环境造成程度破坏环境立市循环济生态城市发展战略广泛认
产业方面表现产业结构单产业链短产业分散集中度高缺乏产业配套体系骨干企业配套企业间难形成合理分工协作关系
相政府导增长增长力强民营济非公济发展滞影响发展力提高
XX市济相国省级副省级城市说济水相较低年国民济保持较高增长率表现出强劲发展潜力
目前XX进入加快发展新阶段正处关键时期XX市产业结构优化力度进步加提高XX市济发展着较推动作时招商引资力度进步加强外济赖性加重
托资源优势助西电东送机遇发展起源工业产业群托源工业优势资源优势发展壮原材料工业产业群烟酒药特色食品轻工业产业群航天航空电子信息生物技术代表高新技术产业群装备制造机械工业产业群形成特色五产业群
目前XX市济形势利加快区济快速增长良济形势作区域中心XX市房产提供良前景
二 XX市居民生活结构研究
1 XX市口结构消费结构例
2003年XX市总口3448581中非农业口1652673占总口479农业口1795908占总口521 2003年XX市消费总支出15367亿元城镇居民消费1407亿元占总量915
城镇居民消费支出总消费支出
资料源XX市统计公报
城镇居民消费支出例口例图
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市50城镇居民消费占90左右
2 城镇居民生活结构研究
21 居民支配收入恩格尔系数
资料源XX市统计公报
统计显示：城镇居民支配收入稳步升恩格系数2001年保持04左右
22 家庭户数构成
市公安局年报统计2000年XX市总户数848166户六区域总户数485638户占全市口57中南明区127299户占全市总户数1501云岩区136280户占1607白云区43492户占513花溪区66291户占782乌区77241户占911河区35035户413
六区域户数例
2000年总口33369万计算家庭均口39户中心城区家庭均口约339户
3．城市居民业职职工收入情况
2003年XX市岗职工年均数5453万岗职工年均工资12182元行业间济类型间单位间工资差距然较全市19行业门类岗职工年均工资高全市均水10行业中岗职工年均工资高电力燃气水生产供应业达23716元低居民服务服务业仅8023元相差29倍2002年21倍扩08倍行业间差距继续扩年均工资较高集中垄断性行业高新技术行业金融行业
31 XX市岗职工年均工资达12000元行业
2003年XX市岗职工年均工资达12000元行业：①电力燃气水生产供应业23716元②信息传输计算机服务软件业19640元③金融业18318元④科学研究技术服务业质勘探业15780元⑤卫生社会保障社会服务业15305元⑥公理社会组织14563元⑦文化体育娱乐业14276元⑧交通运输仓储邮政业13906元⑨教育13142元⑩租赁商务服务业12931元
2003年XX市国单位岗职工年均工资12930元中：企业单位岗职工年均工资11575元事业单位岗职工年均工资13818元机关单位岗职工年均工资14360元
见年均劳动报酬高电力煤气水生产供应业23716元低制造业9257元行业劳动报酬拉开档次
32 企业事业机关单位岗职工年均工资
企业事业机关分组年均劳动报酬12152元事业单位业员年均劳动报酬13812元扣物价素实际增长689机关单位业员年均劳动报酬14220元扣物价素实际增长284
工资绝数：机关单位高事业单位次企业单位低工资增幅增长速度：企业单位高事业单位次机关单位低企业单位岗职工年均工资增幅事业机关单位增幅高出566百分点96百分点然年均工资差距较2003年工资增长速度呈现企业事业机关单位岗职工年均工资趋趋势
33 行业分组行业年均工资增长水
收入较高电力燃气水生产供应业金融业邮政业等行业国家现行政策情况垄断性行业营优势明显收入福利遇较收入较低批发零售业住宿餐饮业等属传统行业职工收入长期处较低水该类行业相国家垄断行业说财富分布较集中
国民济行业分组行业年工资扣物价素实际增长水
统计表明：岗职工年均工资情况整体工资水工资增长水差较部分传统行业工资水较低增长缓慢行业间单位间收入差距较
2003年岗职工年均工资30000元单位：
①贵州省卷烟销售公司85411元②贵州省烟草物资公司70000元③贵州省烟草专卖局47160元④中国农业银行贵州省分行46023元⑤贵州省新华书店36165元⑥贵州电力职工医院33424元⑦中国农业发展银行贵州省分行32629元
4．XX市居民储蓄情况
居民储蓄情况
资料源XX市统计公报
统计显示：XX市居民储蓄总量增量逐步升增幅趋势稳
2003年末全市居民均储蓄1万元居民消费结构分析城市居民占90左右储蓄余额均储蓄余额约2万元左右
国单位岗职工年均工资种济类型中然保持高水
究原：①国单位济然XX市国民济持续快速健康发展体力量岗职工工资水着提高②国垄断行业岗职工均工资直保持较高水③机关事业单位年次较幅度政策性调资国单位工资增长提供强力支撑
XX市岗职工年均工资情况整体工资水高基础部分行业工资水较低增长缓慢行业间单位间收入差距较
济类型岗职工年均工资存较差距
集体单位岗职工年均工资水低7980元国单位岗职工年均工资6172年6397降225百分点绝额国单位相差4950元差距拉集体企业基础国单位机制济单位政策性支持少市场竞争力弱普遍发展困难影响职工工资提高
业者单位制形式高收入家庭业单位企业均收入较稳定效益较国济单位三资企业济类型单位均业者年收入40000元左右低收入家庭般单位企业济效益竞争力较低者体雇劳动者低收入行业均业者年收入11000元左右
4 XX市消费结构变化特点
年XX市济建设持续快速健康发展城乡居民收入断提高生活质量断提升消费结构逐步优化表现
食品支出重（恩格尔系数）直处健康稳状态保持04左右趋稳态势(见恩格尔系数表)
衣着消费重降城乡居民衣着方面消费逐年增加消费结构中重分降09百分点说明着城乡居民生活水提高衣着消费质量断提高相消费重程度降低消费结构优化重标志
医疗保健支出快速增长2003年城市居民均医疗保健支出475元1999年增长264元16元年均增长225消费重分40升75城市居民医疗保健支出升：医药费（医疗费药品费）幅升2003年城市居民均医药费支出达442元占医疗保健支出重931
交通通信消费增长明显通信工具拥量快速增加带通信费幅升2003年城市居民均电信费支出334元1999年增长182元年均增长218着城乡居民生活水准提高通信费持续升
娱乐教育文化服务消费呈增长态势调查资料表明：着收入水提高城市居民愿意花更钱投入子女教育支出2003年城市居民均教育支出562元1999年增加218元年均增长131
城调队调查2004年XX市均现住户总建筑面积2013方米683％住宅进行装修52％家庭厕浴室967％家庭取暖设备8967％家庭道煤气液化气电
较明显现象少家庭居住支出幅度提升根原少家庭利XX市贷款买房政策贷款买房天花明天钱改善家庭居住条件少家选择
XX投资意识远远落城市投资方相单炒股炒汇城市居民绝数没接受理财顾问服务时部分表示愿意聘请理财顾问帮助理财
5 结
总体居民收入消费水整高城区居民收入消费水省会城市副省会城相差太明显收入差带XX低收入高消费谓怪现象
XX市收入较高群集中国部门较高产业层次行业中半高收入群业垄断行业次体私营者集中行业领域：政机关科教文卫传媒等事业单位新兴行业（包括金融证券保险邮电通信信息房产）私营济集中矿业药业烟酒行业相应流通行业
XX市城市居民消费意见般投资意识淡漠消费存消费高储蓄低物质消费偏高精神消费足特点方面低收入高消费居民储蓄投资钱方面居民收入差较社会财富集中度较高
高收入家庭低收入家庭较消费热点消费倾日常消费居住条件耐消费品拥量等方面存定差距高收入家庭食品消费占重消费热点集中穿着家庭设备耐消费品更新换代交通通讯娱乐享受等方面
业者单位性质：高收入家庭单位企业均收入较稳定效益较国济单位三资企业济类型单位均业者年收入40000元左右低收入家庭般单位企业济效益竞争力较低者体雇劳动者低收入行业均业者年收入11000元左右
收入源渠道元化：高收入家庭收入仅仅工资性源家庭副业生产收入劳动收入财产性收入等
XX市居民收入消费差异化较明显房产产品需求呈现元化利XX市房产产品结构样化
第三部分 片区项目介绍
龙洞堡片区简介
1 片区概况
龙洞堡位XX市东部距市中心约8公里东乌区永乐乡毗邻南花溪区碧乡交界西油榨街辖区接壤北新天寨镇片区XX志•金石志记裁：龙洞堡东洞深遂测传龙现明代巡抚郭子章题见龙洞洞口龙洞堡名
龙洞堡城区位置图：
辖区面积175方公里2004户籍数2185户15790公户单位20余家中专院校8公办中学班民办学校24D级现代化国际化航空XX龙洞堡机场全国省会城市国家级森林公园XX森林公园武警部队单位省科研单位5家XX老干妈风味食品限公司代表企业30余家
2 片区定位
片区建设定位：托XX机场优势航空港配套设施行政办公居住体育设施辅建设持续发展园林式生态型现代化新城（南明区未行政中心）
3 片区发展规划
龙洞堡片区规划面积4222方千米片区东西XX机场森林公园南北贯XX东南环城林带占极利交通优势理优势生态环保优势
龙洞堡片区整体开发现龙洞堡域中心新思路架构新区形象完善新区功建设项目南明区立足造XX城南新区重发展规划南明区新轮城市开发建设重点项目
4 片区发展前景
片区空间中心区域毗邻片区发展规划求断交通教育生活配套设施进行开发改造着种开发建设项目启动龙洞堡片区区位优势生态优势日益凸显已成XX市投资热点片区中学校宾馆饭店停车场娱乐场公园房产旅游项目建设等见效快生态环境项目优先发展片区前景类投资XX市居民
二 项目简介
1 项目位置
项目位龙洞堡片区偏东部见龙路见龙路目前通中心区交通干道西北面背国家森林公园
2 形势
项目块山谷走势走呈狭长规状中部谷底呈台状北高南低中间台原工业植已破坏两边工森林带项目林带环绕势基原始势块图：
3 项目SWOT分析
31 优势（S）利
区位优势
项目片区作城市新发展区域片区相较龙洞堡距XX中心区较
市政配套：片区未南明区行政中心市政规划配套设施起点较高片区期值较高
环境优势
龙洞堡片区林带发展较丰富林带已占整片区半项目块处林带中势原始山形态拥广阔视野着天然优良居住品质
文优势
片区学校较集中XX教育较集中片区规划体育公园片区基没农民居住区居住群较纯粹文气氛浓郁
休闲娱乐：项目国家森林公园相邻适合居家周末休闲
优势利：利生态优势（居民观念中）+空间优势（距中心区）+差异化核心（山林貌）+居住品质（岭水景观资源）+做文化品牌
32 劣势（W）规避
居住气氛
项目片区然极具发展潜力项目片区生活居住设施足生活气息浓居住氛围较差
交通瓶颈
片区交通走机场路收费站外公交通工具（出租车）较少片区居住群出行影响较
认足
片区原定位航空港机场工业生态包括高度净空面定限制片区发展足认度高
配套足
片区属初级开发阶段生活配套匮乏特较实力义务教育医疗机构够
块形状
项目块狭长太规利项目整体规划布局山貌项目建筑防护坡求较高
劣势规避：利项目庭院概念（营造社区气氛）+规划社区生活配套物业（规避配套足）+联结教育文化（造教育品牌）+高水规划设计公司合作（规避形势）
33 机会（O）
市场机会
XX高品质低密度生态住宅产品缺乏品质较高项目白云片区河片区空间跨度较高端客户特中心区高端客户需求没释放
片区机会
政府南明区发展权限片区做整体规划龙洞堡南明区区级政府鼎力推荐区政府片区已确定南明区行政办公中心区政府搬龙洞堡片区办公
发展机会
政府现正解决交通瓶颈森林公园山通隧道出洞口项目块附见龙路改造已提政府规划日程
城市定位
利XX市造生态济城市定位题项目生态特点接
济形势
源价格幅度涨XX市收入较高电力煤炭行业说未前景充满信心高收入群消费水消费力次提升
机会利快速开发高品质产品（利市场空缺）围绕片区发展确定发展策略（利政府工程提高项目形象）扩推广范围（吸引城市周边群体）
34 威胁（T）
区位威胁
XX中心区断推出较高档次住宅项目产品然质高端客户层面展开竞争高端客户定分流作
市政进度
然政府片区作整体规划建设启动时间太晚会利项目形象提升
国家政策
目前XX市场情况国八条XX市影响定影响
项目块林木属国家重点生态项目XX生态循环济相应树木处理面政策威胁
市场威胁
着XX市房产市场化进程推进更开发商开始关注市场研究注重产品创新时期片区相较高品质产品推出项目形成竞争
威胁规避：选择目标群（做针性宣传）+宣传推广片区发展规划（描述片区发展前景）+做公关系（做政策应措施）+关注房产市场（应市场变化）
4 项目综合评价发展战略
41 项目综合评价
通述项目SWOT分析项目优势非常明显优劣劣势机会威胁时变化劣势威胁劣势目前环境块身作规划设计开发节奏控制威胁市场关注市场根市场变化调整策略优势机会利项目位置处城市生态林带周边环境项目创造生活题提供充分发挥空间天时片区发展时机太成熟片区南明区区级优先发展区域
发展商方面公司进步做强企业树立企业品牌识方面吸收培养方面外界开展广泛交流合作理方面逐步市场化操作接轨
综合分析项目具备天时利等利条件项目市场情况消费特征块形等素进行综合定位
42 项目发展策略
市场策略——市场领先者姿态进入区域市场
产品策略——市场差异化原创新适度化原
开发节奏——快速入市规模适度
产品角度——产品生活化品质精细化
社区形态——配套功样化生活环境生态化休闲娱乐健康化
文化特色——教育品牌演绎教育社区倡导教育社区文化
物业理——理智化服务性化
第四部分 方案优化济评价
项目分析说明技术济指标
1 项目说明：
项分析估算分类标准房产开发项目济评价方法（建标2000205号）根项目情况进行变通房产开发项目投资成开发成开发费两部分构成项目济技术参数开发成估算卓信提供资料基础项目投资估算方法分类目测算项目产品收益水赢利力项目方案制定提供分析项目采售单位积指标进行评价财务费税暂考虑面济评价中作济评价指标
2 项目指标
项目济指标
项 目
指 标
占面积
880044方米
计入建筑面积
62000方米
绿化率
50
容积率
07
配套
3500方米
室
3000方米
覆盖率
2025
高度
高四层
3 项目技术指标
根项目情况产品分高档住宅花园洋房两种产品根项目整体容积率控制07左右求项目类型产品容积率控制：
高档住宅容积率03左右25层低层洋房容积率075均35层
4 济指标
测算项目标准
序号
项目
单价
土配套费
1
土价格
土出金费契税
2
契税
3
土理费
4
征总价*4
4
红线外市政配套
5090
住宅50商业90办公70
二
前期费
1
前调查咨询策划费
2
建筑设计费
50
3
三通费
20
4
时设施费
180
100米18万
三
体建筑工程费
1
体工程费
600
2
门窗工程费
120
3
外立面装修
80
4
电气工程
70
5
排水工程
80
6
燃气
18
7
消防系统
10
四
园林环境区理配套费
1
环境设计费
10
2
绿化道路零星工程
300
3
智化明安防系统
65
五
费
1
建筑物零星控测
560
XX市政府收费标准2组计算
2
房屋面积勘丈费
02
政府规定02元方米计算
3
防审图
020
工程总投资20
4
防质监费
030
工程总投资30
5
设计文件审查
350
300万元35计算
6
边坡支护
020
总投资20
7
质监费
015
建筑安装工程量150
8
合鉴证
007
工程造价070
9
工程定额测定
013
建筑安装工程量130
10
建筑质监费
015
委托受监工程安装量150
11
初勘费
15000
150元次(2次计算)
12
形图测量费
50000
5万元方公里(01方公里)
13
施工合鉴证
001
建筑面积*土建造价*010
14
交易服务费
017
工程造价*170
15
建安保险费
011
工程造价*110
16
防雷检测费
7000
100测点计算
17
防雷审查费
10
建筑面积*10
18
施工图审查费
建筑面积*土建造价*15*10
19
散装水泥费
03
2元吨(150公斤方米)
20
防异建设
2600
建筑面积*4*2600
21
环保建设
6
建筑面积*6
22
市政排污
52
建筑面积*52
六
直接费计
二+三+四+五
七
理费
3
六×3
八
财务费
九
预见费
4
（六+七）×4
十
总投资
5．成测算结果：
51 容积率03高端住宅开发成：4415元方米
成构成：
序号
项目
单价（元方米）
土获价款
1991
二
开发前期准备费
106
三
体建筑工程费
978
四
园林环境费
881
五
费
167
六
理费
68
七
预见费
93
八
售面积单位成
4415
52 容积率075花园洋房开发成：2597元方米
成构成：
序号
项目
单价（元方米）
土获价款
826
二
开发前期准备费
85
三
体建筑工程费
978
四
园林环境费
391
五
费
146
六
理费
50
七
预见费
68
八
售面积单位成
2597
6 价格预期
高档住宅价格：5500元方6000元方米
花园洋房：3500元方米4000元方米
根成售价：利润售价×（15535）成
中： 55营业税附加35销售费利润税前利润
高端住宅5500元方米低层洋房3500元方米保守价位价格计算单位面积利润：
墅 利 润：590
花 园 洋 房：588
高价位价格计算单位面积利润：
墅 利 润：1045
花 园 洋 房：1043
二 优化计算
1 项目定量计算模型
计算指标
类
容积率
利润S1
利润S2
元方米
高档住宅
030
58800
104500
洋房
075
59000
104300
限制性指标
项目
指标
占面积
880044方米
记入建筑面积
62000方米
绿化率
50
容积率
07
配套
3500方米
室
3000方米
覆盖率
2025
高度
高四层
假设高档住宅面积A花园洋房面积B
项目利润S1时低价位时
项目利润函数：V590×A+588×B
限制条件：A03+B075≤88004 面积等占面积
A+B≤62000 建筑面积总建筑面积
A25+B35≤88004×25 覆盖率25
88004×20≤A25+B35 覆盖率20
2 计算结果
21 低位价格分布优化极限值：
利润值
利润
38622710
起始
限目标式
极限目标式
变量值
极限
结果
结果
A
266867
162248
6490352762
66048060
B
5933133
5786667
6448965467
66048060
22 高位价格位分布优化极限值：
利润值
利润
67142710
起始
限目标式
限目标式
变量值
极限
结果
结果
A
2668 67
162248
9263751095
94258060
B
5933133
5786667
9203323133
94258060
23 优化运行结果表（高价位低价位二者似）
名字
初值
终值
A
266867
2668 67
B
5933133
5933133
约束
名字
单元格值
公式
状态
数值
占面积
88004
达限制值
0
建筑面积
62000
达限制值
0
覆盖率
1801928
未限制值
398172
1801928
未限制值
41848
A
266867
未限制值
266867
B
5933133
未限制值
5933133
3 结果分析
计算结果显示项目指标条件严格限制根测算成预计价格计算项目产品规划高端住宅建筑面积：266867方米花园洋房建筑面积：5933133方米情况项目达产品济效益优组合
结：高档住宅面积数量确定应适目前项目定条件高档住宅产品果没高价支撑数量应太太两种降低容积率二提高容积率两种情况利润销售会影响
三 方案建议
根定量分析结果考虑XX房产产品结构消费者情况建议容积率适提高3百分点左右墅占18栋左右产品根位置拉开档次影响整体效果情况提高产品项目整体品质
项目规划
花园洋房面积：59000方米
墅面积：5200方米
公建面积3500方米
建筑面积：67700方米
容积率约077
四 项目济评价
1 投资估算收入预测
11 项目总投资估算
次估算分类标准采房产开发项目济评价方法（建标2000205号）般房产开发项目言投资成成费开发成开发费两部分构成项目开发成估算卓信产提供成收费标准基础面分析指标（洋房建面：59000方米墅建筑面积：5200方米）项目投资估算方法分类测算整项目总开发成1689338 万元成单价2631元方米建筑成：178310 元方米详见表项目开发成估算表
中：
价：包括土出金城市基础设施配套费
前期工程费：包括调研费咨询费勘察设计费图纸审察费三通费手续费
建安工程费包括土建工程费安装工程费等费
费报建开发程中政府收取费
预见费般基础设施建设费建安工程费区配套工程费37计根项目许预见情况费率4计取
项目开发成估算表
序号
项目
单价
数量
总价(万元)
备注
土配套费
544590
1
土价格
480000
土出金费契税
2
契税
10140
3
土理费
4
480000
19200
征总价*4
4
红线外市政配套
5090
6770000
35250
住宅50商业90办公70
二
前期费
54590
1
前调查咨询策划费
5400
2
建筑设计费
50
6770000
33850
3
三通费
20
6770000
13540
4
围墙设施费
180
100000
1800
18万100米
三
体建筑工程费
662106
1
体工程费
600
6770000
406200
2
门窗工程费
120
6770000
81240
3
外立面装修
80
6770000
54160
4
电气工程
70
6770000
47390
5
排水工程
80
6770000
54160
6
燃气
18
6770000
12186
7
消防系统
10
6770000
6770
四
园林环境区理配套费
257416
1
环境设计费
10
8800440
8800
2
绿化道路零星工程
300
6820341
204610
3
智化明安防系统
65
6770000
44005
五
费
94548
1
建筑物零星控测
560
200
011
XX市政府收费标准2组计算
2
房屋面积勘丈费
02
6770000
政府规定02元方米计算
3
防审图
020
919522
1839
工程造价20
4
防质监费
030
919522
2759
工程造价30
5
设计文件审查
350
30000
1050
300万元35计算
6
边坡支护
020
919522
1839
工程造价20
7
质监费
015
919522
1379
工程造价150
8
合鉴证
007
919522
644
工程造价070
9
工程定额测定
013
919522
1195
工程造价130
10
建筑质监费
015
919522
1379
工程造价150
11
初勘费
15000
200
003
150元次(2次计算)
12
形图测量费
50000
010
050
5万元方公里(01方公里)
13
施工合鉴证
001
406200
275
建筑面积*土建造价*010
14
交易服务费
017
919522
1563
工程造价*170
15
建安保险费
011
919522
1011
工程造价*110
16
防雷检测费
7000
10000
070
100测点计算
17
防雷审查费
10
6770000
677
建筑面积*10
18
施工图审查费
406200
609
建筑面积*土建造价*15*10
19
散装水泥费
03
6770000
203
2元吨(150公斤方米)
20
防异建设
2600
6770000
70408
建筑面积*4*2600
21
环保建设
6
6770000
4062
建筑面积*6
22
市政排污
52
6770000
3520
建筑面积*52
六
直接费计
1068660
二+三+四+五
七
理费
3
32060
六×3
八
财务费
九
预见费
4
44029
（六+七）×4
十
总投资
1689338
12 项目收入预测
花园洋房价格35004000元方米间
墅价格55006000元方米间
售面积配项目预计均价3990元方米
销售总周期七季度土前期投资额度已达预售条件求项目开工第二季度进行销售第三季度开始销售收入计算编制房产项目销售进度表项目销售前6季度达销售面积90剩余10均价格90作销售收入公建配套部分项目结束成价6425万元作销售收入
总收入： 2600214 （万元）
详见附表销售收入预测表
2 动态分析
21 资金运计划
项目总开发周期两年项目资金运计划季度编制
土费：包括价配套假设项目开始时付清
前期工程费：包括勘察设计费图纸审察费三通防工程费项费开发前期项目前期3月均支付
建安工程费：包括土建工程费安装工程费等费项目工期项费根项目开发情况分期均匀投入
预见费理费着开发进度均匀投入
详见〈〈资金运计划表〉〉
〈〈资金运计划表〉〉表明项目前期做销售工作减轻资金压力时降低财务费
22 资金筹措
项目开发投资资金源包括资金银行融资源销售回款等渠道项目采取种渠道结合资金占部分银行贷款筹集部分项目建设程中采预售手段实现资金快速回笼保证项目建设开始偿贷款
23 资金源运
项目资金源三种方式资金二销售收入三银行贷款根建设部房产项目理规定项目资金低35首先支付价款配套费544590万元项目资金需达5913万元项目资金缺口采银行贷款销售回款组合方式进行资金筹措项目资金源：资金银行贷款销售收入等三部分组成详见附表〈〈项目现金流量表〉〉
3 财务分析
31 赢利力分析
根国家现行财务制度价格体系分析计算项目直接发生财务效益费编制财务报表计算评价指标考察项目赢利力判断项目财务行性财务评价技术济指标财务部收益率财务净现值净现值率投资回报率等
32 动态投资分析
（1）财务部收益率（FIRR）8243
财务部收益率：指项目寿命期投资方案净现值零贴现率揭示投资项目实际达高报酬率投资项目贷款支付高利率采线性插值法
出项目全部投资财务部收益率：8243
（2）净现值（FNPV）：516511 万元
净现值投资项目投资活动效期净现金流量预先规定基准收益率8折算投资项目实施开始基准年(投资项目开始投入年份)数值
折算该项目净现值516511万元
（3）净现值率306
净现值率称动态投资收益率表达单位投资现值获净收益现值计算公式：
净现值率净现值÷投资总额×100
516511÷1689338 ×100306
33 静态投资分析
利润表
序号
项目
金额
备注
销售收入
2600214
售价*售面积
二
销售费
91007
()*35
三
销售税金
143792
31+32+33
31
营业税
130011
()*5
32
城市建设教育
13001
（）*05
33
印花税
780
()*003
四
总投资
1689338
41+42
五
财务费
3433
六
利润总额
672644
()(二)(三)(四)
七
税
221972
(五)*33
八
税利润
450671
(五)(六)
九
成利润率
2668
成利润率
税利润总额÷投资总额×1002668
资金回报率：
税利润总额÷资金总额×10076
结：项目投资回收期短财务部收益率远远高基准折现率财务净现值零项目静态投资回报率较高资金回汇报率达76项指标高行业均水说明该项目较强赢利力
34 项目确定性分析
房产开发投资动态程具周期长资金投入量等特点难开始整开发程中关费建成收益做出精确估计必开发程中涉关素参数变化评价结果产生影响进行深入研究开发项目财务评估结果更加真实房产开发决策提供更科学敏感性分析房产开发项目确定分析中种方法敏感性分析目众确定性素中找出项目评价指标影响较素判断开发项目投资效益影响程度分析结果知销售收入投资成变化项目济效益较敏感销售收入投资成变化更敏感财务部收益率高行业基准收益率表明该项目抗风险力极强详见敏感性分析表
敏感性分析表
指标
变时
价格降低10
成增长10
IRR
8243
5171
5355
NPV
516511
331665
376748
4 项目风险防范建议
项目风险市场关键市场吸纳速度项目现金流较影响项目程做资金计划销售两工作
项目存林木改造风险山体改造风险项目启动资金增长启动周期加长导致资金链财务压力加
建议：林木改造政策风险做公关系协调特新闻媒体关系造成利影响山体改造工程项目攻关难题效益增长点量压缩施工时间实际操作中应充分做施工准备压缩量资金投放时间
项目测算方面考察市场基础结合卓信意见采定性定量分析相合程度赖目前XX市房产市场特征消费者特征XX市宏观济情况高档住宅属国家控制项目金融信贷政策项目贷款额度定影响
附表
1 资金运计划表：
序号
项目
总价
第季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
土配套费
544590
544590
二
前期费
54590
54590
三
体建筑工程费
662106
94587
94587
94587
94587
94587
94587
94587
四
园林环境费
257416
51483
51483
51483
51483
51483
五
费
94548
11818
11818
11818
11818
11818
11818
11818
11818
六
理费
32060
4007
4007
4007
4007
4007
4007
4007
4007
七
预见费
44029
5504
5504
5504
5504
5504
5504
5504
5504
九
合计
1689338
620510
115916
115916
167399
167399
167399
167399
167399
2 销售收入预测表
合计
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
销售例
100
15
20
20
15
10
10
10
销售面积
6420000
963000
1284000
1284000
963000
642000
642000
642000
销售额
2600214
384237
512316
512316
384237
256158
256158
294792
销售费
91007
13448
17931
17931
13448
8966
8966
10318
营业税附加
143012
21133
28177
28177
21133
14089
14089
16214
销售收入
2366195
349656
466208
466208
349656
233104
233104
268261
3 资金源运表
第季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
资金运
620510
115916
115916
167399
167399
167399
167399
167399
000
资金
591300
销售收入资金
264475
167399
167399
167399
167399
167399
贷款
29210
145699
利息
573
2860
4 项目现金流量表
序号
项目
总价
第季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
1
现金流入
2600214
384237
512316
512316
384237
256158
256158
294792
2
现金流出
1965967
621083
118776
156069
220936
220936
207552
194168
194168
32280
3
营业税
130011
19212
25616
25616
19212
12808
12808
14740
4
城建税附加
14475
1921
2562
2562
1921
1281
1281
2948
5
开发成
1689338
620510
115916
115916
167399
167399
167399
167399
167399
6
利息支出
3433
573
2860
7
税
132144
19020
25360
25360
19020
12680
12680
14592
8
税结算总额
209301
77158
9
净现金流
621083
118776
228168
291380
291380
176685
61990
61990
262512
10
累计净现金流量
621083
739859
511691
220311
71069
247754
309744
371734
634247
11
累计净现值
621083
721110
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