房产专题信息资料库 Real Estate
决策参考
2004年第11期
目 录
政策法规 3
刘志峰：求真务实 时俱进 开拓创新 推进国住宅产业现代化新发展 3
国加快推进投资体制改革 10
市场趋势 11
2004年第季度全国房产价格全面幅走高 11
步出台更力宏观调控措施 11
国家统计局：应房产价格保持适度范围 11
房产统计制度亟改革 12
建设部：房产信息统计存五问题 12
谁引领中国房产业 —— 次业界巨头济专家战略交汇 13
中国房产市场须防中期风险 14
宏观调控楼市 理清三思路 14
三政策海楼市保驾护航 18
海市中心房屋空置率继续升 18
海产市场动真格 19
海期房限转政策发生作 21
广州楼价出现轻微升趋势 21
浙江楼市 22
银行贷款吃紧 融资难度加 浙江省房企景气指数降159 22
信贷调控：杭楼市面洗牌 钱企业成香饽饽 23
宁波楼市演空城计 房售局面导致价格幅涨 25
四银行暂停杭州萧山住房抵押贷款动作值关注 26
杭州出台房产新政难抑房价 27
行业重事件 28
房产预警系统9月起试运行 28
房金融 28
产市场存资金恐慌 会出现崩盘现象 28
产商融资目光更投中银行 29
资运作成房产企业核心竞争力 30
土市场 31
长三角土调控收放度 31
专家谈 32
包宗华：关济周期房产周期界定探讨 32
营销策略 35
品牌产走进产品样化时代 35
产营销策划五误区 36
政策法规
刘志峰：求真务实 时俱进 开拓创新 推进国住宅产业现代化新发展
中国建设报2004年4月14日刘志峰
1999年国办发72号文件发推进住宅产业化方面做量工作取定成效刚刚破题估计高许问题需研究解决步工作务相艰巨
年住宅产业化工作基情况
年国家宏观济政策城镇住房制度改革指引推动国住宅建设保持持续快速健康发展住宅建设住房消费拉动国民济增长提高民生活水发挥重作年发国务院关促进房产市场持续健康发展通知正式确立住宅房产业作国民济支柱产业位种历史机遇国城镇住宅产业现代化发展目前新建住宅区规划设计水施工质量较提高居民满意度提高中央越越关注讲没住房制度改革没住宅房产业没住宅产业现代化推进住宅产业现代化特贯彻落实关推进住宅产业现代化提高住宅质量干意见（国办发[1999]72号）级政府建设部门重视72号文件推进住宅产业现代化纲领性文件引导住宅产业发展发挥重作提高住宅质量建立完善住宅产业现代化体系目标住宅基础技术研究住宅性认定产业现代化基示范工程建设等工作切入点积极开发推广住宅产业成套技术推进住宅产业现代化全面实施推动住宅建设整体水提高取定成效
（）居住区规划建筑设计水明显提高住宅区均性样性协调性完整性明显改善户型居住环境景观公设施设备配置等方面住户受等关注建筑风格户型布局空间组合色彩构成等诸方面具特色反映方特点文化传统住宅设计理念创新注入活力住区环境体现然谐营造绿静美生态环境富文涵居住交休闲健身生活环境建设理念普遍推广涌现嘉兴金景苑昌吉世纪花园等批优秀住宅区深受老百姓青睐成住宅建设样板引导住宅建设整体水提高起积极作
（二）住宅综合品质普遍提高住宅功质量工程质量环境质量较改善住宅综合性普遍提高包括保温隔热隔声日通风物理性防止毒害物质污染电气燃气安保等方面安全性住宅装备设施水提升速度加快包括厨房卫生间装备空调采暖装备智化技术装备住宅功空间配置更趋合理面积系数提高住宅工程质量进步提高常见工程质量通病逐渐减少居住区环境讲求利然回然享受然理念逐步社会提倡营造朴实然亲切谐安全便捷济配套齐全住区环境成特征
（三）住宅建设产业化水逐步提高城镇住宅建设基走统规划合理布局综合开发配套建设社会化生产道路住宅建筑技术快速发展技术集成度断提高住宅开发逐步走技术集成系统整合新思路
住宅建筑体系技术新发展钢结构住宅框架异型柱结构ALC轻质混凝土墙板混凝土砌块等技术发展逐步代延续千年秦砖汉瓦传统结构型式淘汰实心粘土砖完善新型建筑体系起带动作
二建筑节新源利技术推广住宅节效果逐步提高通康居示范工程引导住宅外墙保温技术节门窗技术冷暖控制技术太阳利等节新源利成套技术快速发展住宅建设中广泛推广：西安紫薇花园西安市率先采高科技外墙外保温技术优质中空玻璃塑钢门窗分户采暖系统技术等具定先导性
三住宅环境保障技术推广发展雨水收集利技术中水回系统技术垃圾生化处理技术饮水质保障技术箱式变压器技术等广泛推广应
四信息技术住宅建设中普遍推广区安防设备监控物业理家庭信息网络系统核心住宅智化技术部分新建住宅建设中推广
五住宅工业化次装修取定成效海市2001年开始全市开展新建住宅菜单式全装修试点工作开始3000套试点年11万套取明显成果2004年求新建住宅全装修达40北京广州等精装修住宅已成新卖点
六事住宅技术研发技术集成企业群体逐步形成钢混凝土建筑体系核心相配套部品研发集成天津二建集团轻钢建筑体系配套部品研发集成北新建材集团住宅厨房卫生设备部品核心青岛海尔集团住宅电器设备部品核心温州正泰集团住宅产业现代化基已基形成发挥积极作
（四）住宅产业现代化基础工作取新进展推进住宅产业现代化关键科技进步推广先进适成套技术促进住宅生产序序粗放型集约型转变技术集成基础探索市场济条件推进住宅产业现代化提高住宅建设质量激励机制理机制等方面进行效探索
关键技术基础技术研究取定进展住宅技术标准修订完善住宅部品体系研究等领域取定成果推进住宅产业现代化起积极作
二住宅性认定工作稳步开展2003年江苏省陕西省南京市杭州市厦门市济南市深圳市武汉市成市郑州市温州市等省市开展住宅性认定试点工作培训住宅性认定专家队伍推动住宅性认定工作广泛开展时积极推进住宅性认定机制创新中国工商银行签署合作协议通性认定项目项目贷款购房揭方面予优先中国民保险公司合作通住宅性认定项目提供质量保险促进住宅性认定工作深入开展陕西省等省市推广性认定工作方面做积极探索性认定工作房产市场产生良影响目前止全国162住宅区通住宅性预审终审覆盖25省市带动住宅性质量普遍提高
三康居示范工程建设成效显著带动住宅产业化整体水提高康居示范工程作推进住宅产业现代化载体成套技术推广核心高起点规划高水设计高质量施工高标准理目标通设计创新技术创新技术聚焦带动住宅产业新技术广泛推广带动住宅产业现代化全面实施示范工程实施部分省市政府部门寻找促进房产市场健康发展效途径事住宅设计技术研发单位进步认识住宅产业技术发展方开发企业转变开发理念消费者明确消费导激发全社会推进住宅产业现代化积极性时通示范工程实施住宅建设提供新鲜验：浙江省康居示范工程建设走全国前列取较社会效益济效益2004年浙江省政府推进住宅产业现代化加快国家康居示范区建设作促进房产市场健康发展目标嘉兴市通示范工程建设推广应太阳成套技术做项制度全市推广等等现止已批准列入实施计划康居示范工程78项分布全国23省市示范工程示范带动效应已初步显现基成住宅建设样板工程带动住宅产业现代化发展活跃房产市场引导住宅消费起重作总结推广验扩示范工程带动作进步调动市场体推进住宅产业现代化积极性创造性建设部通报表彰西安紫薇城市花园等十二国家康居住宅示范工程住宅产业成套技术推广区规划设计建筑设计施工组织理等方面取优异成绩项目予表彰鼓励
四推进住宅产业现代化工作机制逐步建立推进住宅产业现代化已部分省市政府部门列入重议事日程作加快房产市场健康发展重举措海深圳等成立政府领导牵头工作领导组江苏陕西等省市成立住宅产业化工作机构责成相关部门承担工作务加快推进住宅产业现代化进程发挥重作年海市政府高度重视形成决策层推进层实施层三层次构成住宅产业现代化推进体系制定海市住宅产业现代化十五计划纲等纲性文件明确目标重点措施推进工作中抓准切入口坚持试点先行样板引路示范区载体力推广建筑节技术中水回技术等10项成套技术推动海市住宅产业现代化全面实施取显著成绩深圳市住宅产业定位全市济社会发展局逐步确立住宅产业作支柱产业位组织开展推进深圳市住宅产业政策措施研究出台深圳市住宅产业现代化促进方案通完善住宅标准体系性认定制度济适房建设载体立足市场托企业积极引导加快住宅产业成套技术推广推动深圳市住宅产业现代化快速发展取成绩总结海深圳验推进住宅产业现代化需机制创新制度创新技术创新协调统需政府部门企业社会推动天津连等推进住宅产业现代化工作方面进行积极探索取定成果
五国外技术交流合作断加强推动住宅产业现代化工作深入开展年先开展中日中加中美等双边技术交流合作坚持引进走出相结合断提高住宅产业技术水完成中日JICA三期合作项目建立完善国住宅部品住宅性认定制度建立鉴验时通国技术交流合作种展览会现场会验交流会等形式宣传推进住宅产业现代化起积极作
总体讲国住宅产业现代化工作取定成果推进产业现代化工作处初级阶段应清楚认识住宅产业发展处粗放型发展阶段产业发展中矛盾日益突出首先表现高品质质量需求落生产方式矛盾居民需求转变住宅品质提出更高求高品质住宅应该具备高舒适度高性价高附加值基础高科技含量高技术集成高效率理高品质质量需求落生产方式间矛盾已成住宅产业发展中矛盾前中国住宅生产技术较落产业特点表现四低二高：工业化水低建筑材料部品工业化水较低尚未形成系列化规模化配套生产体系部品配套性通性差生产规模特规范部品生产模数协调工作滞阻碍标准化通化部品体系形成二成套技术集成度低住宅产业技术研发推广应单项技术产品缺乏效集成整合尚未形成配套化系统化成套技术体系三劳动生产率低国建筑工均劳动生产率约30方米年发达国家达150方米年科技进步住宅产业贡献率低农业8百分点距离集约型产业差18百分点工业化程度低生产手工操作生产效率低发达国家相较差距目前中国均年竣工面积仅美国日1516建筑业增加值仅美国120日142四住宅综合质量低住宅舒适度低世界卫生组织提出住宅舒适度标准较差距：世界卫生组织室温度湿度标准求全年温度保持17℃～27℃湿度保持40％～70％间等外市场提供毛坯房供应例较高住宅质量理留较隐患高资源消耗高年国水泥消耗总量占全球13钢铁消耗总量占世界40％煤炭消耗总量达16亿吨全球40％住宅建设占重国济创造1美元消耗源西方工业七国均59倍美国43倍德国法国77倍日115倍落生产方式导致资源充分利建筑物运行耗浪费严重高住宅生产造成污染程度高落住宅生产技术造成气污染水污染室空气污染问题较突出粗放型住宅生产方式适应持续发展走新型工业化道路求适应改善居民住宅质量需次基础技术研究适成套技术推广应矛盾目前中国住宅科技日新月异飞速发展技术研究开发取丰硕成果住宅科技成果转化率低科技进步住宅产业贡献率低原基础技术关键技术研究够技术部品适性差科研单位热衷易出成果济效益明显项目基础技术关键技术缺乏深入系统研究居住模式（组团规模住宅结构型式层高设备配备等）住宅建筑部品模数协调标准新型建筑体系等方面结合中国国情需突破性成果外国外先进技术产品纷纷进入中国市场技术标准然条件等差异现行建筑体系匹配导致先进技术产品适性差阻碍新技术推广二技术部品缺乏配套化集成化国材料产品生产企业缺乏技术部品集成配套力住宅技术发展推广应单项技术产品单项技术产品性落提高住宅整体性质量效果明显根原缺乏配套化系统化需通技术开发技术创新技术推广形成完整体系系统：砌块产品单项技术发展快配套辅助材料施工工艺滞导致墙体裂缝等质量通病：轻质墙板产品技术先进缺乏相配套结构体系缺乏效技术集成整合导致室出现凸柱凸梁等功合理现象开裂等质量通病三新技术研发推广应缺乏效政策支持技术研发领域缺乏效济技术政策做保障效调动社会界推进住宅产业现代化积极性新技术推广领域新型住宅建筑体系部品体系技术支撑体系新技术推广应缺乏必优惠政策支持调控手段难形成市场导发展创新完善市场化激励机制解决矛盾关键首先加强技术研究提高技术标准化成套化集成化水形成适应区济技术发展先进适成套技术体系次完善新技术推广政策环境鼓励激发市场体推进住宅产业现代化积极性创造性
二提高认识转变观念增强推进住宅产业现代化工作责感紧迫感
前国住宅发展已进入新阶段住宅建设成社会济重推动力量房产开发投资连续年增长保持19％年增长额保持固定资产投资增长额30％左右直接间接拉动GDP增长2百分点左右2003年全国房产开发完成投资超1万亿元增长297％占期固定资产投资237％城乡住宅投资占房产投资7906％购买商品房重已达942％着国济发展城镇化步伐加快居民收入提高住宅建设特城镇住宅建设巨潜力城镇住宅总量需求长期保持较高水成贯穿国全面建设康社会始终重推动力量2020年国城镇居民均住宅建筑面积达32方米估算2003年～2020年间国城镇新建住宅竣工面积应达140亿方米左右住宅总量需求源三方面：现城镇居民住房改善需求城镇化进程加快城市口增加住房需求现110亿方米旧住宅更新改造需求住宅种高值性耐性特殊商品已成居民家庭财产中价值财产住宅总量持续增长住房消费舒适健康环保求越越高情况中国住宅建设走科技含量高济效益资源消耗低环境污染少力资源充分发挥新型发展道路国国情决定住宅保持健康发展决定时提高住宅综合质量延长住宅寿命必然选择国口密度世界均值3倍均然资源世界均值12中均水资源量世界均值14均耕面积世界均值半森林覆盖率1655％世界均水低1045百分点全国均占森林面积0128公顷相世界均森林面积15城市垃圾年产生量年8％速度递增污染物排放总量处较高水全国水土流失面积达367万方公里约占国土面积38％均年新增水土流失面积1万方公里荒漠化土面积已达262万方公里年2460方公里速度扩展等等总体国济指标表现良速度指标名列前茅资源指标处世界低位资源消耗环境指标较严重持续发展面严峻挑战定政治全局充分认识推进住宅产业现代化重意义增强责感紧迫感充分认识推行住宅产业现代化解决住宅粗放型生产方式根途径贯彻落实十六届三中全会五坚持五统筹精神坚持树立全面协调持续发展观促进济社会全面发展精神具体体现提高居住质量全面实现康目标必然求前推进住宅产业现代化认识存问题
认推进住宅产业现代化市场体行属政府调控范围长期国济增长成国际水高出许世界创造GDP代价高国家万元GDP耗水量国际水高5倍万元GDP总耗世界均水3倍根原生产方式落生产效率低温家宝总理十届全国二次会议做政府工作报告时强调弘扬求真务实精神树立科学发展观正确政绩观住宅资源消耗量产业集约化工业化发展模式世界国发展趋势提高住宅产业劳动生产率增加住宅效供合理利资源保护资源推动产业结构调整具重作推进住宅产业现代化程涉生产流通消费等环节序序粗放型集约型转变必须政府力调控政策引导规范激发市场体行创造良市场环境保证住宅产业化工作序健康发展
二认推进住宅产业现代化国家发展战略企业发展关系产生种认识根原市场竞争充分企业没市场压力缺乏长期营战略品牌战略加缺乏产业政策引导相应技术体系支持企业推动产业化缺乏热情动力甚感企业会增加风险成负担事实着市场化程度提高消费结构断升级消费理念已发生转变企业终面激烈市场竞争住宅综合性价格终成市场消费者选择决定性素企业发展根途径坚持科技创新坚持市场需求导坚持走工业化集约化发展路子断提高生产效率降低生产成提高产品质量树立企业品牌提高济效益企业发展断注入活力中国许企业深圳万科浙江金海广东品牌企业直较注重住宅科技含量积极应四高（高起点规划高水设计高质量施工高标准理）四新（新技术新材料新工艺新设备）技术成果提升住宅品质企业开发楼盘销路直取较济效益社会效益某种意义说产业化工作企业更加迫切
三认推进住宅产业现代化生产方式转变消费者关推进住宅产业现代化目标提高住宅质量降低消耗减少污染促进住宅产业协调持续发展改善居住环境质量终受益者消费者推进住宅产业现代化需政府企业社会推动形成政府支持企业推进消费引导市场互动机制实现济发展企业获利消费者受益赢局面老百姓实实感受产业化工作带成效感受提高住宅质量科技含量提高居住质量住宅保值增值带实惠
认识方面存问题说明宣传工作位说明推进住宅产业现代化工作艰巨性复杂性解决认识问题方面充分运种舆工具加宣传力度方面树立科学发展观深入研究务实民围绕持续发展推动制度创新科技创新实实科研成果成功范例济效益说服家前重点墙体改革节节水节材节装修相关济技术政策问题等方面应抓紧研究突破
（）墙体改革墙体改革涉项重工作粘土砖禁问题国务院领导十分重视培炎副总理批示求加快研究解决长期国建筑墙体材料采传统粘土实心砖仅量毁坏耕浪费资源严重污染环境1992年统计全国粘土实心砖厂占450万亩年毁田20万亩耗1亿吨标煤1999年国务院办公厅72号文件已提出明确求：2000年6月1日起海土资源稀缺城市禁止实心粘土砖根条件限制粘土制品生产建设部会原国家贸委等四部委局印发关住宅建设中淘汰落产品通知（建住房[1999]295号）进步明确2000年6月1日起直辖市海区中城市均占耕面积足08亩省中城市新建住宅应根实际情况逐步限时禁止实心粘土砖限时截止期限2003年6月底求应采取切实措施抓紧做实心粘土砖代材料制品衔接工作积极推广采新型建筑结构体系相配套新型墙体材料北京海天津浙江江苏等区文件求提出禁止实心粘土砖时限取进展全国确定170求2003年6月底前禁止粘土实心砖城市中已140城市基实现目标占82％总体情况西部区落东部区中城市落城市省会城市粘土实心砖全国居墙体材料导位方粘土实心砖例高达80％～90％广农村住房建设普遍粘土实心砖土破坏源浪费然严重建设部会国家发改委等4部委印发关进步做禁止实心粘土砖工作意见通知禁止实心粘土砖提出新求年建筑技术发展快新型建筑体系墙体材料取进展效发挥墙改基金调控作墙体改革营造利市场环境
（二）建筑节建筑节提高住宅舒适度降低运行费基础持续发展迫切求产业化工作重点国耗国建筑源浪费更加突出建筑耗占全社会总耗25％中建筑采暖空调明占14％建筑建造耗11％例升目前国采暖区耗相条件欧美发达国家3倍左右欧洲国家住宅年实际采暖耗已普遍降低6升油方米领先高舒适度低耗住宅达3升油国类区住宅均采暖耗欧洲方法折算16升方米国外先进水差距材料技术设计标准标准落实国建筑节标准普遍低发达国家时标准执行力度够2000年建设部出台民建筑节理规定（建设部第76号令）建筑节提出明确求北京市执行住宅节标准力度1998年开始实施节50％求2000年全市新开住宅工程符合节标准已达95％2001年全市累计节住宅7800万方米中符合节50％标准住宅3600万方米仅节50％部分住宅年节约采暖耗40万吨标煤北京锋尚名居住宅区采暖耗指标已降125Wm2年方米节约49公斤标煤两套住宅年节省吨煤统计全国已建成节住宅（包括前期节30％住宅）３亿方米住宅节抓强制淘汰符合节求技术产品抓执行关节技术标准规定鼓励企业科技进步推进节技术改革发展住宅节工作五革改墙体门窗屋面冷暖供应源利技术革新旧住宅节改造关专家分析十五期间国全面实施节标准五年节约源1041万吨标煤减少二氧化碳二氧化硫烟尘煤渣分2771万吨158万吨344万吨社会济环境效益十分明显供暖方式改革目前北方采暖区急需研究问题旧供暖体系严重束缚供暖体制改革发展造成极热浪费建设部会国家发改委等部委局印发关城镇供热体制改革试点工作指导意见（建城[2003]148号）热改工作提出明确求新建住宅热改工作推广住宅供暖分户控制计量成套技术提高热源利效率源利技术革新充分利资源优势采适冷暖供应方式利生源技术积极推广太阳热风等然新源利技术时应加快旧住宅节改造统计全国现房屋370亿方米中城市130亿方米数建筑节效果差节务艰巨
（三）节水节材节治污国均水资源量仅世界均占量14全国669座城市中400城市存供水足问题较严重缺水城市达110住宅节水技术住宅产业化技术体系重组成部分推行节水型卫生器具节水型植物二新建居住区推广生活污水回雨水收集利技术解决居住区绿化景观洗汽车道路等水需国目前城市污水处理率20％发达国家城市污水处理率般80％国节材节污染防治工作紧迫国家发改委统计年全国钢产量2亿吨全年钢材消费量超24亿吨缺口3千万吨建筑钢消耗占40％左右年住宅建设需消耗量土提高土利率面积系数具重意义治污涉住宅建设中水污染气污染噪声污染光污染电磁污染等积极推广生活垃圾处理技术绿色环保建材先进建造技术等防治污染提高环境质量具重意义
（四）住宅装修目前提供毛坯房做法已满足市场需求适应社会化生产发展趋势住宅二次装修仅造成质量隐患资源浪费环境污染利住宅产业现代化发展提供成品住宅实现住宅装修次位已成新趋势建设部2002年印发商品住宅装修次位实施导（建住房[2002]190号）文件力推进住宅工业化装修进程海市积极开展新建住宅菜单式全装修试点工作取验成绩测算套新建住宅次装修位行装修节约成15％～25％省时省力减少浪费扰民现象做住宅装修次位确定准确住宅性定位握市场发展态势提供适销路装修品位二正确认识住宅装修统性特殊性关系性性关系性体现装修性体现装饰装饰装修基础点缀：布艺挂件家具等等
（五）技术济政策研究住宅技术政策住宅生产工业化前提统领住宅产业技术发展指研究完善住宅产业技术政策加快推进住宅产业现代化基保障完善住宅技术政策进程中离开济政策引导扶持新技术推广应中更离开济政策支持济政策保证技术政策落实国市场济体制计划济体制转变成原条块分割未彻底破住宅技术研发生产推广某种程度存脱节现象完全形成科研生产应体化尤缺乏效济政策支持减缓住宅产业现代化推进步伐住宅产业现代化程中欧美日等发达国家政府通系列济政策技术政策起重推动引导作验做法值学鉴推进住宅产业化紧密结合国国情探索中国特色住宅产业现代化发展新途径方面通技术引导加强法规建设加监督检查工作力度方面体制济政策予突破新技术推广创造市场环境推广工业化装修垃圾处理中水回供热分户控制计量技术等方面存着税费障碍等新技术推广方面缺乏济政策支持等事住宅产业技术开发集成企业集团推广成套技术方面存专业资质门槛等问题需认真研究实现新突破北京市执行建筑节标准方面取定成效规定新建住宅区面积5万方米项目必须采中水回技术等海市新建住宅推广生化垃圾处理技术明确垃圾减量化减少收取相关费电力公司联手推动箱式变电站推广工作等连等墙改办节办合住宅产业化促进中心力推动住宅建设墙体改革
三狠抓落实切实推进住宅产业化工作
前住宅建设产业化务重政府社会群众住宅求期高推进住宅产业现代化引导住宅产业持续健康发展全面建设康社会项重工作推进住宅产业现代化总体思路：认真贯彻中央十六届三中全会精神国务院关促进房产市场持续健康发展通知（国发[2003]18号）文件全国建设工作会议确定务目标科学发展观指导住宅产业化工作坚持全面提高住宅质量坚持高起点规划高水设计注重住宅区生态环境建设住宅部功设计坚持企业体鼓励企业面百姓面需求研发推广先进适建筑成套技术产品材料坚持制度创新科技创新完善住宅性认定住宅部品认证淘汰制度促进住宅生产标准化工业化信息化坚持住宅产业技术政策济政策导健全推进机制引导推动住宅产业现代化工作健康序发展重点抓方面工作
（）加快建立完善住宅产业技术政策加快住宅产业现代化加强基础技术关键技术研究开发推广新材料新技术建立健全理制度基础构建住宅技术保障体系建筑体系部品体系质量控制体系等四体系工作重点
技术保障体系加强基础技术关键技术研究建立完善技术保障体系推进住宅产业现代化基础根保证建立住宅关标准规范体系建筑部品模数协调体系开展标准化样化工业化相结合功质量工程质量环境质量相结合标准设计实现住宅技术体系通化配套化系统化提供技术支持加快研究制定新型结构体系环境保障技术住宅节技术装修技术等新技术应标准技术导加快新技术推广提供标准
二建筑体系建筑体系住宅技术集成基础承重结构线包括维护结构隔断厨卫设备线等构成体系集成建筑体系重点解决标准化系列化配套化技术问题构成体系利标准化工业化生产机械化施工形成相互配套系统符合产业现代化发展方完整体系总结较成熟钢筋混凝土框架结构剪力墙结构砌体结构基础完善适应产业化求标准设计开发新型开间承重结构（尤预应力结构）混凝土砌块结构钢结构等新型结构体系发展种新型砌块轻质板材高效保温复合墙体开发利空间利方便施工坡顶结构开发济环保性良轻质隔断配套产品推行厨卫整体设计理念开发推广厨卫系列化档次定型厨卫体系研发推广节节水节材符合环保求设备积极推广应太阳等然源利技术推行线综合设计设立竖井（束）区水线区道墙推广应种新型材
三部品体系住宅部品材料单项产品构成部件构件总称构成成套技术建筑体系基础部品体系住宅部位分结构部品外围护装厨卫设备智化区配套七部品体系部品发展形成通部品形成系列开发规模生产配套供应标准住宅体系重点推广进步完善已开发新型墙体材料防水保温隔热材料轻质隔断节门窗节水便器新型高效散热器济型电梯厨卫成套设备水质水压保障中水处理垃圾处理等居住区环境保障技术
四质量控制体系质量控制体系规范生产企业开发企业建设单位等市场体行系列理制度住宅部品体系建筑体系住宅技术集成质量保证包括住宅市场准入制度设计审批制度质量监督制度质量验收制度责赔偿制度质量保证保险制度住宅部品淘汰制度住宅性评价制度等重视住宅规划设计问题提高住宅规划设计水质量控制体系重组成部分增加住宅舒适度重方面应加快完善住宅设计规范设计标准提高住宅功质量环境质量注重住宅区生态环境建设住宅部功设计住宅区规划设计应充分体现国居住文化域性特点优良传统现代文明方民俗中国特色建筑文化机结合起坚决摒弃盲目搬国外贪求洋设计风格
（二）加快研究推进住宅产业现代化济政策企业市场体推进住宅产业现代化体国外实践证明传统产业革命新兴产业崛起产业快速发展仅政府号召远远够必须相适应济政策予扶持引导加快推进住宅产业现代化新技术新材料先进适成套技术研发生产推广应研究制订济扶持政策引导扶持保护激发企业推进住宅产业现代化方面积极性形成批具技术创新力骨干企业形成批实施住宅产业生产技术应技术集成企业群体重点应墙体改革建筑节节水治污住宅装修等方面建立推进住宅产业现代化发展新机制涉建设部部职交叉济政策问题形成识快研究解决涉部门职交叉济政策问题建设部相关职司局应认真调查研究提出具体意见动会关部门研究解决鉴农业产业现代化高科技产业汽车产业等行业利产业发展基金促进产业发展做法验研究探索建立住宅产业发展基金促进住宅产业现代化提供资金扶持
（三）加快建立完善住宅产业化推进机制推进住宅产业现代化关键建立套完善组织实施体系形成决策层推进层实施层协调统推进机制体制机制技术政策形成推进住宅产业现代化推进机制
建立级政府领导决策机制住宅建设关联度涉行业推进住宅产业现代化必须建立领导决策协调机制加强级政府住宅产业化工作组织领导建设部正研究部建立完善相应机制加强司局间配合协调省市应该相应机构职部门加强住宅产业现代化工作领导指导形成整体合力
二统筹规划序推进根济发展水住宅产业现状确定推进住宅产业现代化目标工作步骤统筹规划明确重点住宅部品研发生产推广应等环节入手层面全面推进住宅产业现代化
三建立住宅部品认证住宅性认定制度通部品标准性通性安全性耐久性济性等性评估认定淘汰符合产业政策产业化技术求落技术产品加快部品体系建立完善促进住宅部品产业化方发展积极推进住宅性认定制度引导住宅产业成套技术推广逐步形成提高住宅建设质量激励机制
四切实抓推进住宅产业现代化切入点积极培育住宅产业现代化基发挥基辐射带动作继续抓康居示范工程建设示范工程载体推广应新型住宅产业成套技术部品促进住宅产业现代化发展
五加强舆引导住宅产业住宅产业现代化新兴产业新理念前市场住宅新概念繁健康住宅生态住宅百年住宅等仅误导消费技术研发单位追逐市场热点缺乏技术产品系统研究开发阻碍住宅产业现代化深入发展时社会种媒体企事业单位开展种乱评扰乱推进住宅产业现代化正常秩序挫伤致力推进住宅产业现代化企业积极性创造性必须进行正确舆引导充分发挥舆导作政府企业消费者形成良性互动合力住宅产业现代化形成良舆环境年7月1日举办第四届中国国际住宅产业展览会契机做住宅产业现代化舆引导市场宣传
志推进国住宅产业现代化重道远三代表重思想指导十六届三中全会精神统推进住宅产业现代化重性认识树立科学发展观求真务实时俱进开拓创新推进国住宅产业现代化新发展
（文作者2004年3月18日部分省市住宅产业化工作座谈会讲话）
国加快推进投资体制改革
中国建设报2004年4月20日
备受社会界关注投资体制改革已确定年济体制改革重点加快推进
国务院意国家发展改革委员会日印发关贯彻落实十六届三中全会<决定>精神推进2004年济体制改革意见提出加快推进投资体制改革落实投资体制改革方案制定配套实施办法
计划济体制形成投资体制次改革然存问题政府投资决策科学化民化水需进步提高
深化投资体制改革进步转变政府济理职更程度发挥市场配置资源基础性作确立企业投资活动中体位真正做该放坚决放开该真正
投资体制改革首先改革项目审批制度落实企业投资权真正确立企业投资体位企业政府投资建设项目政府仅重项目限制类项目维护社会公利益角度进行核准项目均审批制改备案制
健全政府投资项目决策机制完善咨询证制度提高透明度实行政府投资项目公示制度建立责追究制度
国家加强全社会投资引导调控通规划政策指导信息发布规范市场准入等办法引导社会投资方抑制序竞争盲目重复建设
市场趋势
2004年第季度全国房产价格全面幅走高
年全国房产价格升呈现出点面特征房产价格较低区普遍出现幅升局面例天津重庆成等年涨幅已南京杭州等房价继续保持坚挺国家统计局日全国35中城市房产市场调查显示年季度国房产价格飞涨房屋销售价格年期涨77土交易价格涨75房屋租赁价格涨06季度全国房屋销售价格快速涨涨幅年4季度增加26百分点全国9城市房屋销售价格涨幅超10年全年房价涨幅49认算太高年房价涨势全国性统计涨幅超年全国房价台阶（AJZG）
安邦房产研究简报2004418
步出台更力宏观调控措施
中国济否热国决策层判断直谨慎部分投资热行业进行控制希分抑制济增长季度济数出情况变清楚年季度全国实现GDP27106亿元增长97安邦分析师发现2003年四季度GDP增长率分99679699中国济已季度超9潜增长率水推动力投资年第季度全社会固定资产投资8799亿元增长430增幅年期提高15百分点足说明目前投资快增长已成中国济中矛盾造成原材料源运输等瓶颈约束加剧价格涨压力加等问题安邦分析师认联系前公布3月份信贷增长207情况表明出台宏观调控措施没起预期效果述数显示中国投资热问题少数行业存较普遍整体济确呈现出热态势根安邦分析师掌握情况迹象显示中央济热判断已谨慎转较明确肯定未国家采取更加严厉紧缩措施抑制投资信贷快增长方济增长行业发展起明显作（AHJ）
安邦房产研究简报2004418
国家统计局：应房产价格保持适度范围
中国新闻网2004年4月16日
国民济综合统计司司长郑京公布：中国季度国生产总值27106亿元民币增长97国民济总体形势发展良
国家统计局新闻发言国民济综合司司长郑京昨日午
国务院新闻办举行新闻发布会认应该房产价格保持适度范围
郑京指出果房产价格太高话居民消费力房产业身发展长远会影响样会影响国家制造业行业生产素价格会影响国家产品竞争力
郑京时认房产投资增长确实存快素3月份月数字房产投资增长275种趋势行业趋势致
房产统计制度亟改革
目前统计体系房产作固定资产投资部分目前房产投资总投资中占份额已越越合统计越越难反映投资真实状况例2003年全国固定资产投资55118亿元中房产开发投资超10000亿元房产投资全生产性投资中相部分生活资料例住宅固定资产投资统计中反映出中国房产业协会副会长顾云昌直张房产业固定资产分统计指出房产固定资产分属两资料领域目前固定资产投资应包含房产国房产统计范围够全面目前统计数房产开发业房产物业理业房产交易业未建立统计制度统计指标重投资统计轻营统计简单房产固定资产投资合统计笼统作整体进行分析反映房产业真实状况解决问题必须创新统计方法分类日固定资产投资统计调查方法提供种思路日固定资产投资分三类进行统计：政府投资设备投资住宅投资三类投资影响素存较差异相影响素影响程度相划分三类分进行分析较准确握实际影响素专家称建立健全房产业统计制度进行科学统计分类房产固定资产统计分类中出位分列形成包括房产开发房产交易物业理统计全面统计制度满足全行业理决策需应纳入统计部门议事日程时候（RJZG）
安邦房产研究简报2004418
建设部：房产信息统计存五问题
市场报2004年04月20日孙玉波
报讯 建设部副部长刘志峰日召开房产信息系统预警预报体系国际研讨会说现行房产信息统计制度市场分析评估预警预报需求间相适应存五方面问题
注重总量注重结构适应房产移动产品差异性强区域性强特点二注重增量注重存量适应前增量存量互动统房产市场体系初步建立形势三注重城区注重城乡互动适应城乡口迁移形成市场需求城乡结合部城中村量房屋供应现实四注重买卖注重租赁适应规范发展租赁市场分析租金变动趋势求五注重部门统计注重数整合适应房产业相关产业密切联系相互影响实际
刘志峰提出前进步推进住房市场化改革重务完善政府房产市场调控机制完善市场调节机制政府宏观调控充分发挥市场配置资源性基础性作抓住房产市场价格空置率两敏感性关键指标建立覆盖城乡相关区域覆盖存量增量覆盖买卖租赁覆盖住宅非住宅市场信息房产市场信息系统加强房产市场预警预报
谁引领中国房产业 —— 次业界巨头济专家战略交汇
中国信息报2004年04月20日 报记者 钟 蓝
召开万通产战略合作发布会会中国房产业知名企业家济专家约话题集中中国房产企业做做强深谙产业现状心系企业前程处心积虑谋划着企业发展长远战略记者观察做做强已成识然通种手段实现愿眼急需破解现实问题
2003年中国住宅产业规模达6300亿元美国日市场企业营分割规律95％企业做80％市场5％企业做20％市场非常强调产业化日5家企业做20市场谁成中国房产业家企业呢？
万科企业股份限公司董事长王石认定：中国房产行业走产业化条路子保持企业长期稳定增长争取成行业领军企业定实现产业化算笔账：果未五年住宅产业年均增长20计算2008年16000亿市场届时5家企业分20市场意味着家做600亿左右规模然实现产业化须具备三条件：第资化拥量资金第二点专业化房产什做第三配套社会化具备三特征完成产业化王石仅准备信：假十年营规模达1200亿未1520年中国新型企业（垄断行业外）公司房产公司万科现正着中国新型企业中企业条道路走
目前国少著名企业历快速发展期程度遇资金足瓶颈问题房产企业欲做做强摆脱资金困扰？
北京市华远集团总裁志强美国做番调研发现美国市场没著名房产开发公司著名产基金拥产基金公司原美国企业资金重转换盖房子转换企业始终研究便融资问题志强指出国房产业家公司通股权融资境外市进入资市场迅速成国股金资金占居首位公司作房产公司跨越门槛庞资金实力解决资源问题企业什方式实现资市场结合需注意扩资金解决资金利问题解决两问题迅速企业跨种样瓶颈成重企业
做做强成行业巨头许抱负企业家追求目标济快速发展市场开放度日益提高天什样企业成未产业领袖？
著名济学家张维迎出答案：企业成产业领袖产业里企业负责重家信家信？没体制保证变非常重谁愿意钱交谁愿意生者部分黄金时段交干事目标努力？关键点家企业企业领导足够信张维迎坦言：直担心中国未真正产业领袖部分外国跨国公司占领知零售业现发展状况五年前二十名企业里面会中国企业危险信号呼唤中国优秀企业家责利体制发展程断整合资源整合整合技术承担起中国未产业领袖
长期民营企业认识误区认会赚钱企业生存着竞争加剧越越房产企业发现挣钱容易中国现30万房产企业部分民营营规模总量占优势体规模普遍偏种状况否继续适应未市场竞争？
股规模已列居业界第五万通集团设定战略选择二：合适资规模必合作伙伴二建立合理效公司治理结构体制优势作型民营产企业国字号企业天津泰达联姻泰达体制营优势万通董事会席冯仑颇见：泰达传统国企非常国控股市场导企业传统国企约束动力传统民营企业动力约束实施新战略形成合适资规模放合理效体制框架寻求发展万通说接挑战便接受严格外部监督机制部提升道德层面约束力冯仑明白万通选择泰达意味着选择放弃民营股独时接受强力股东监督外部监督万通具民营企业动力基础进解决长久体制问题迈出重步
企业间实行合作营目前企业扩张重途径种合作利益系英雄问路尤制企业会更进行相互融合优势互补样种合作具持久性？
著名济学家茅轼谈企业开始时候合作问题越越外资企业国企业合作发生失败例子避免点？觉互相间信非常重作营方定股东忠心时举动尺子衡量行股东处样真正建立起双方信感信感破裂？需忠心资忠心
中国房产市场须防中期风险
市场报2004年4月14日李耀宗
目前中国部分区城市店铺价格已达纽约第五街水市场接波峰中期跌风险国际房产联盟（FIABCI）席列维特提醒谨防中国房产市场中期风险
列维特认15年里中国出现投机泡沫部分城市租金加维修费方米税收巴黎伦敦者新加坡高出50％某城市中央商务区店铺方米价格已达纽约第五街价格水
列维特表示目前中国情况20世纪90年代柏林相似作新市场时投资者柏林买房子导致房价快速升现房价已高峰时降50％甚90％
列维特估计中国房产市场已接波峰价格已超财产价值目前预测中国房产市场中期前景涨
中国房产协会秘书长顾云昌指出总体讲目前住房三种需求：居民改善住房需求拆迁房屋形成需求城市化加速农民进城需求三种需求力度会减弱居民收入断增长整体房产市场升空间外顾云昌透露未23年20亿美元外资房产基金投资中国显示中国房产市场增长信心
宏观调控楼市 理清三思路
中国房产报2004年4月16日浙江工业学房产研究 虞晓芬 陈长
引言——
２００４年３月８日海美家房产周刊Ａ９版发表署名文章宏观调控讲究思路文章浙江省某市房产市场调控政策进行针性评（实指杭州杭州浙江省目前率先征收２０％房产转税城市）基结体两句话概括：认杭州进行房产市场调控讲究思路二解决城市居民住房问题必须提倡力量力行租购举梯级改善
实事求讲作者出关心爱护杭州市房产市场发展关心城市居民住房改善方面考虑杭州房产市场调控政策进行评直接目帮助政府维护市场配置资源导性位前提更进行房产市场调控出发点讨中乏真知灼见作者提出宏观调控讲究思路具现代市场济观念城市政府均法予否定提出解决城市居民住房问题力量力行租购举梯级改善解决住房问题国际验总结国解决城市居民住房问题应遵循基原意文章中作者观点敢苟特机会着虚心诚恳态度作者交流法
１土出方式价房价飙升关系？
作者文章开篇指出：浙江某房市度红热火天建设幅拍卖价直线飙升房价扶摇直闹百姓意见纷纷
建设拍卖政府直力提倡土出方式土出市场化程度高方式土级市场卖方垄断市场结构量增加买方竞争性效避免土出程中官员寻租腐败问题充分显示土资产潜济价值土权拍卖程土价值发现程协议出相导致价快速升土价值显现必然结果
市场济条件买方报价基土利收益预期住宅言基开发商房价投资回报率预期意义讲房屋预期价格决定开发商土价值评估政府土供应量买方竞争性决定市场价时认招标挂牌出两种竞价出方式相拍卖方式具现场竞价机制容易导致买方非理性报价易形成谓天价种非理性报价更种已风险概率定前提追求利润化永远房产开发商性谓非理性报价保证开发商门槛利润率前提压缩利润空间意味着土利预期收益分配政府例相应增
然避免非理性报价政府出土较采招标挂牌方式应注意现方试行谓综合评标法已暴露诸投标者游说评标专家投标者串谋定价等问题
否定土拍卖形成较高价推动房价升中作反房价升全部土出方式改革导致价扬根讲土价格涨缺乏弹性土供条件房价涨诱致土需求迅速增加产生
推动杭州年房价速扬原土出制度改革土真实价格显现持续升外尚非常重素应引起高度关注
济学常识告诉住宅价格快涨肯定住宅供求关系作结果影响供求关系素十分复杂方面推动住宅价格非正常涨需求素住宅投机性需求扰动供素政府土供应计划偏紧导致供求缺口土房源没形成效市场供放住宅稀缺性素存构成政府房产市场进行宏观调控现实
２房产转税政策思路否正确？
房产转税征收该文作者似法作者说：方政府类举措思路偏差终效果（未）必令满意……生机盎然市场子调搭成潭死水显然作者认房产转税征收存明显思路性错误
关房产转税课征效果文专门讨处先说明两问题评价开征房产转税政策思路否正确起点
第问题：征收房产转税典型济手段实行市场取济体制改革调控济手段已转间接性济手段中国济世界济接轨重标志房产市场宏观调控例外利税收手段房产市场进行适度超前干预体现政府济政策效果具定时滞性充分认识符合世界国房产市场进行宏观调控国际惯例
第二问题：开征房产转税具充分法律现实１９９９年１２月２日中央政府３涉税部门联合颁发财税字〔１９９９〕２７８号文财政部国家税务总局建设部关出售住房征收税关问题通知文件开宗明义指出：促进国居民住宅市场健康发展国务院批准现出售住房征收税关问题通知：根税法规定出售住房取应财产转’项目征收税里达成两点识：开征房产转税中央政府授权法律二中央政府开征转房产税目促进房产市场健康发展现实房产市场中出现干扰市场健康发展素楼市投机增加等样道理方政府根房产市场具体情况制定具体实施办法选择适时机开征房产转税完全种实施公权力正常行例北京市２００３年６月２４日京财税〔２００３〕７３２号文关出售住房征收税关问题通知宣布开征房产转税然评政府实施项政策时机选择否正确问房产市场实际状况概否定合法性思路正确性
什新税法颁布没立开征理解１９９３年～１９９４年间房产泡沫济击房产市场宏观调控（金融政策调控）国刚刚兴起房产济开始进入发展低潮期激励房产济快恢复元气保持持续发展中央政府提出住宅产业作国民济新增长点住宅消费作新消费热点前年房产理界广泛讨住宅业两点两点背景中央政府方政府相继出台许鼓励住宅建设住宅消费政策措施征房产转税基时国房产济发展现实需做出理性选择
１９９９年国房产业发展开始进入第二快速发展周期年高速发展房产市场中谐素逐渐凸现开发商囤积土房屋制造住宅稀缺房产投机例急剧增加量游资进入房产市场等素导致房产价格非理性飙升基种现实背景保证国房产济市场化改革方变前提恢复征收转房产税房产金融政策等济手段相配合适时超前调控房产市场政府理性选择
讨正确评价２０％房产转税目产生市场效果
杭州政府恢复征收２０％税目住宅市场价格预期投机成方面抑制住宅市场例高投机性需求保护真实性居住需求投资需求 杭州出台转房产税实施细中出：住住宅交易长期持住宅（投资性）交易免税非住住宅短期交易没购买进行征税种典型歧视性税：投机性行歧视住投资交易保护种思路正体现政府市场爱护
作者观察税收效果致税收政策实施初二级市场表现全面理二：２００３年９月～２００４年元旦政策实施前政策兑现前震动效应导致二手房交易量猛增交易价格相稳２００３年９月～１２月二手房成交量相杭州市２００２年全年二手房交易量７５％量投资者（炒房者）撤离市场结果满足量效需求２００４年元旦开始政策实施政策击前期放量导致二手房供减少交易量降价格略升带定必然性二前期放量素外２０％房产转税压力迫少短线投机客行发生转变——变短期炒作长期持出租营
房产转税出台没二手房市场入冰点杭州半月观期交易便重趋活跃２月份成交量超年期水回升速度出许业士预料市场承受力强时候出台样措施实政府高明举
税收住宅级市场投机者影响确定性房产转税会改变投机者市场预期降低投机需求——会抑制市场需求时房产转税潜进入投机者发出明确信号：政府投机行进行击会改变潜进入者预期行——降低市场投机需求述两种素叠加致性降低住宅市场总需求市场需求降低会确定性抑制级市场房价升速度
什杭州楼市房产转税政策实施房价升认：第税收楼市影响逐渐减弱影响力实施前第二影响房价素方面年底建材价格幅涨居民担心通胀心理等推动房价扬第三杭州楼市供短缺性特征十分强烈点肯定假没房产转税政策年９月份楼价会升更快
３度房产投机否应该压？
作者文章中特提出样疑问：搞市场济允许点泡沫？短期投资炒房套利压股市汇市期货市场债券回购应该压呢？事实市场济中投资投机必分清楚？水清鱼’活跃繁荣房市少帮真行
述疑问中致出作者楼市投机基观点：第搞市场济允许点泡沫楼市允许点泡沫第二市场济中投机投资行没必分清第三房产投机者楼市繁荣利应击楼市投机炒房行
认市场济泡沫泡沫济产生必然逻辑联系理说游戏规明确法律监督力政府调控效运作较规范市场济避免泡沫泡沫济产生扩实践中讲定时间定空间条件信息完全交易者间存着严重信息称某虚拟资产甚包括实体资产买卖留短期套利空间拥相较市场信息具定资金条件容易发现利种套利空间——投机行应势生投机度会产生泡沫现象泡沫现象急剧扩散会演化泡沫济逻辑讲投机泡沫泡沫济孪生兄弟房产济中土资源稀缺性房产市场身完全性房产价格变化时间空间衡性等决定房产股票期货外汇债券等资产外类非常重投机象样房产投机度发展会导致房产泡沫泡沫济产生
泡沫泡沫济存正反映市场完善性济健康稳定发展会造成破坏日国台湾香港房产泡沫产生破灭已证实济影响致命正政府宏观调控纠正市场缺陷现实什政府常常时消泡沫泡沫济呢？认政府信息完善导致泡沫泡沫济判断存时间滞性然治理泡沫泡沫济政策效果会定时间滞正表明政府应广泛搜集市场信息时科学判断市场健康性便相机选择政策组合适度超前调控市场规范市场应极力避免泡沫出现预防消泡沫政府调控市场目标
关投机否应击问题两种极端种折中观点认投机利市场繁荣应击投机害市场应彻底击适度投机利市场度投机害市场者应严厉击
前已述投机产生市场信息完善套利空间存见投机产生身非基意破坏市场考虑追逐济利益定规模投机行存较消市场信息完善投机者短期炒作行实现套利目标时缩短交易搜索时间客观起加快资源资产配置速度提高交易成功概率作适度投机定意义讲积极意义
明确度投机害市场投机目追逐利润投机行特征短期炒买炒卖投机者关心资产实际利——房产投机场合宗资产反复炒作脱离实体济领域变成种虚拟资产进行实际生产消费济价值淹没：显然整体济讲害外肯定度投机行范围蔓延会诱发泡沫济预防泡沫济产生成政府非常关注着力击房产投机行非常重理
关房产投机问题观点概括：适度投机市场允许鼓励度投机害（投机投资区分必）政府运济手段击投机调控市场必
４结展
总结前文讨出基结：杭州采包括房产转税房产市场调控政策思路正确时机选择适仅做基判断房产市场调控杭州楼市健康发展重保证手段杭州房产市场特殊性决定特殊性简单纳：土资源高度稀缺住宅潜供量十分限居民预期种特殊性杭州住宅需求种泛域需求——２５％甚更需求市外逐年猛增势种特殊性决定杭州住宅短缺房价升趋势段时间维持——种趋势预期导致会许投机者入市炒作住宅价格非理性涨成分会增加政府利包括税收手段调控手段加规范具充分现实必性
时应清楚政府调控楼市直接目非压房价恢复楼市价格理性升击楼市投资者住需求者恰恰相反保护真正楼市投资者保证杭创业生活士住房需求达目标政府宏观调控长段路走
三政策海楼市保驾护航
国际金融报2004年4月19日海社会科学院房产研究中心研究员 顾建发
海市政府新闻发言例行新闻发布会表示目前关部门正积极研究房产市场进行适度调控海市政府已项工作作2004年重点工作确保海房产市场继续健康序发展
根相关信息海市政府调控房产市场政策：限制期房转目前正进入程序修改阶段预计久会正式出台二降低中低价住宅市门槛完成工程总量25市三实施网合备案制度
什年海市政府房产工作重点深化房改培育市场转市场进行效调控？背景：海房产市场发展总体言健康市场存着房价涨快供应结构失调投机炒作偏三隐患影响市场健康持续稳运行尤房产投资客已严重影响海房产市场正常需求许真正想买房改善居住条件消费者买房外投资客造成房产市场中虚假需求定程度房价虚高年海市关部门1800住宅区进行抽样调查表明投资性购房166包括预售期间炒房行根笔者验判断海市投资性购房例少20进行适时适度调控完全需十分时
日济持续萧条亚洲金融危机爆发房产泡沫破灭引发结果济学角度房产泡沫济影响非常度投机投机者已关心房产身价值盈利力想通短期炒作套取差价导致房价正常涨旦泡沫破灭开发商投资者资产贬值开发商投资者资金源银行贷款样银行资产时贬值良资产增加银行会紧缩贷款需求进步萎缩房价会持续跌终造成恶性循环
房产业作海支柱产业海济发展中举足轻重海房产业增加值占GDP总量1990年05增长2003年74目前海GDP增长中百分点房产业贡献某种程度防止海房产市场起落保持健康稳步发展海济稳定发展起积极作
预计着政府调控市场措施逐步位市场调节双重影响会定程度缓解海房产市场供需矛盾热衷短期炒作投资客逐渐退出市场商品房供应结构矛盾趋缓房价涨幅度趋缓海房产市场继续保持稳定发展态势
海市中心房屋空置率继续升
目前海房价已极度敏感程度海电力供应部门份资料显示电费回收纪录观察年第季度海市中心商品房空屋率接10已快达国际认定红色警戒线标准家供电范围覆盖包括黄浦普陀徐汇长宁静安等中心区电力公司发出缴费通知中44万账户中43万户居住法缴纳率逼10解海空屋率问题两年较严重年较年第季度增长倍中心区空屋中约60屋外闲置时间半年海房产局位资深官员透露市中心出现较高空屋率供求中心区住宅投资性重增加房价高造成出手困难空屋率升土转价格持续飙高房产商维护利润年海房价会涨目前海投资气氛市中心豪宅租金跌空置率升供应量价格涨难说泡沫量海外资金觊觎海楼市投资需求然十分强劲（AJZG）
安邦房产研究简报2004418
海产市场动真格
国际金融报2004年4月19日李刚
●4月20日海市政府根海房产市场实际情况期房转问题作出决定
●海市政府停转揭业务更程度切断投资者变现途径加资金压力市场住购房者倾斜
●旦追高房价力量压支撑房价价起什作谨慎发展商已开始仔细考虑
目前海市产市场说关注度高恐怕限制期房转政策出台果说年年末海市政府放出风期房转进行限制意敲山震虎话进入4月海市政府种种举动表明该政策正落实处
4月14日海市十二届常委会十次会议通决定授权政府出台期房限转令进步增强政府调控房产市场力实现效控制海房价涨快目标
项备受界关注政策4月20日海市政府根海房产市场实际情况期房转问题作出决定期房限转政策快浮出水面许业士认相配套调控措施———停止转揭放宽预售标准会作海市政府综合治理手段陆续出台
房价飙升刺痛政府神
位业士记者说现海市政府房产方面面压力谈房价政府相谨慎
海房价骑绝尘2004年成焦点新统计2003年海市商品房均价格已达方米5118元首次超北京成全国房价高省份城市242增长速度成全国房价增长快省份区
事实问题仅仅房价飙升更讨集中海产市场否出现投机旺现实中
然政府方面认海投资类购房市场中占例国际公认20警戒线许发展商表示高档楼盘部分区投资性购房例超例暗含风险已
情况日前关媒体报道中更加清楚出根电力部门回收账单情况统计海市中心区存量法交费空置房例已10接国际房产界通行空置警戒线程度表现出产市场出现结构性剩销售周期定价推广出现问题
关海房产市场热泡沫引起争已方面压力莫海市政府相关部门领导已公开场合表示政府目前面压力希房价涨太快
位产咨询机构总理告诉记者海市济房产赖程度进行压制否出现问题会更事实海市济中房产济占例确实扩房价快增长已居民收入增长远远甩面两者间矛盾刺痛政府神
年期房限转高速出台年该政策遮遮掩掩形成巨反差压力海市政府房价开始调控
投机者命悬线
根目前认识产市场中提期房转分两类狭义专指预售合签订预购预售合进行更名转二广义狭义期房转外包括预订书认购书转取预售许证前楼花书
房产中介负责告诉记者目前中介公司挂牌二手房中期房占部分期房交易占中介公司总交易量四分左右期房限转政策旦出台次新房交易量会受影响
目前情况传出4月份出台期房限转政策业士透露政策旦通市场中马实施会通常认会段时间缓期
目前中介公司介绍段时间期房挂牌量增加20期房投资者快出手变现已出现降价抛售现象
般说期房现房程长达半年许专门炒房者讲长时间存着确定性加炒房者时炒作套房子银行揭贷款长时间压手中出现资金短缺期房限转增加房产投资者成(利息成)风险(未确定性)会导致批房产投资者退出
然期房限转击毕竟短线炒作投机者群体专家新汉业动产机构执行董事赵云飞表示期房投资者中真正期房阶段转占份额少25
开始怀疑项政策击面难起效效果禁联想起杭州年年初实行增加二手房交易税政策仅没阻止涨趋势反进步推动房价涨
样担心出现海业界中介公司负责认期房限转政策实施房源萎缩会造成二手房房价升
中房指数系统高级分析师陈晟表示新政策出台定抑制房产市场投机行时会申城房价房产投资产生利影响现炒房行投机商利购房者间信息称谋取正收益期房限转政策已生效海市商品房销售合网备案登记办法相结合够改变买卖双方信息极称局面抑制炒房产生积极效果
政府釜底抽薪
绝数炒房者赖商业银行揭贷款针种情况配合期房限转政策避免短线投机者资金链绷断期房转揭业务停
知情士透露期房转揭停止会紧期房限转目前情况表明商业银行已基停止受理期房转揭业务
转揭指住房转贷款具体言住房转贷款指已银行办理住房贷款款原贷款银行求延长贷款期限抵押银行住房出售转第三申请办理住房贷款变更款期限变更款变更抵押物贷款
转揭实质已购房产款体变更说购房未清贷款时转出售该房产
海银行基接受转揭业务次政府停转揭业务更程度切断投资者变现途径加资金压力市场住购房者倾斜
金融部门相关士透露期房转业务现商业银行已非常谨慎前受理期房转业务时现房转操作没太区现求支行办理期房转揭业务时必须交易中心办妥房产户抵押登记相关手续放款
介绍果交易中心停止受理期房转房产贷款抵押手续办出银行会发放贷款意味着停止转揭业务
市场济基规律供求关系变化供求必然会导致价格降正基种考虑海市政府开始准备放宽商品房预售标准
海徐汇商业建设发展限公司市场开发部理毛峻韬认然放宽预售标准没出网备案形成方法实际放宽预售标准讲表面针开发商提前预售实际消费者讲倒反利实房屋价格出面交房实际提前销售销售门槛降低首付例降低消费者讲利
发展商认样放宽预售标准肯定会商品房供应量放进改变目前市场供求关系事实年年初已专家表示年海市房屋供应量超需求量次预售标准进步放宽必加供应量增趋势
房价否然坚挺
面政府种种政策调控海房价否然走强已成前海产界关注话题
实海市政府角度讲希出现房价滑年年初海市房资源局局长蔡育天公开讲话中出表示仅防止房价跌保证12涨幅
海市相关部门士表示期房限转政府针目前房产市场热现状采取暂时强制性行政手段官员指出期房限转政策暂停切期房转会加区
政府心谨慎相发展商更强调价房价决定素发展商表示招标拍卖价已占总成50左右样高价推动房价走强原种情况房价降性
毕竟海产市场中存着量炒高房价投机者发展商敢胆程度预期价格断追高旦追高房价力量压支撑房价价起什作谨慎发展商已开始仔细考虑
针目前海市政府推动宏观调控发展商准备作出相应调整限转期房投资投机软性购房需求受抑制势必影响房屋预售土开发成断扬开发商存着利预售款回笼资金情况言作出适调整势必行
海期房限转政策发生作
民日报海外版2004年4月19日丁利民
公证处停止公证担保公司愿担保银行拒放贷款……呼欲出海市期房限转政策已引起相关机构先行反应日家中介公司解抢政策出台前抛掉手中期房业甚惜原价抛售中介公司加紧处理手头期房转业务
海市公证处位工作员明确表示3月份已停止期房转提供公证服务某住房置业担保机构相关士表示期房转受限制该公司4月1日起已停止受理期房转揭担保业务银行期房转放贷业务已非常谨慎原基做
时中介公司抓紧处理手中期房转业务赶搭政策出台前末班车前控股集团媒体事业发展部总监俞静告诉记者该集团属史丹福公寓服务限公司目前14家门店期房概占房源半开新建区附四五家门店期房例更高达70％80％现业务部门正抓紧处理期房转业务拖拉客户现开始动配合催促工作员快点办理
期房业更惜原价抛售中原产门店李先生介绍目前部分期房业转手心情较迫切手客户考虑政策变化想快出手甚已意原价转
广州楼价出现轻微升趋势
年初广州楼市淡季淡成交量迅猛升连续阴跌价格出现微涨迹象日前广州市国土资源房屋理局公布年1－2月房屋销售数中商品房交易面积20163万方米金额9568亿元年期分增长52265763中原八区商品房交易面积14059万方米交易金额777亿元年期相分增长57186062年1－2月全市10区房屋交易面积（包括商品房交易面积二手房屋交易面积）29871万方米交易金额12407亿元年期相分增长47295240中原八区房屋交易面积21409万方米交易金额10164亿元年期相分增长46585185直1－2月房产成交淡季年开局表现出良局面市场感种意外惊喜更接五旺季更期行家指出年初出现旺势方面年底集团普遍采取降价促销措施合生富力集团带头采口价销售策略带动整体住宅市场岁末优惠方式推销效促进消费者入市成交手续完成需时间程实际少楼盘年初成交数年底优惠沉淀外年春节年早批买家提前年12月年1月期间入市令1－2月成交数出现喜局面外年初广州8产集团联合召开峰会发出涨价宣言少楼盘单价立提升100－200元m2定程度刺激买家入市统计数成交金额增幅成交面积增幅年广州楼市中没出现仅仅舆造势广州样成熟产市场难掀起产热潮估计年广州楼价微涨涨机会（AJZG）
安邦房产研究简报2004418
浙江楼市
银行贷款吃紧 融资难度加 浙江省房企景气指数降159
新华网浙江频道20040414钱江晚报 荆 尚国强 罗凰凤
新华网浙江频道4月14日电 银行钱变越越难年资金成难题眼新项目招标前期资金尚未回笼日宁波家房产企业负责感资金压力
省企调队2004年第季度企业景气报告显示：浙江省房企景气指数回落季度企业景气指数1496年四季度降159百分点房产企业家信心指数降45百分点排名全国第二滑第六
房产列信贷高风险行业
融资房产企业景气指数降原央行前天宣布年4月25日起农村城市信合作社外金融机构存款准备金率现行7提高7505百分点直接结果银行放贷钱少说数1100亿元左右
银行缺钱直接反应便勒紧项贷款刀究竟会挨谁头？根杭州家银行制订贷款象信风险行业分类表房产高风险贷款列房产信风险度达10商铺信风险度9建行已停止水泥钢材等热行业发放贷款房产品消费市场部分银行收缩贷款品种
214企业融资非常困难
专家分析房产企业资金型企业拼资金土储备开发期销售房产业资金强赖性资金链旦断开房产企业影响非常采访中杭州家房产开发商流露出类似隐忧受年央行121文件等影响融资难已成许房产企业发展拦路虎
省企调队介绍调查77家房产企业中72企业融资情况般214企业反映非常困难企业融资景气指数说综合反映企业外部获取资金（包括贷款证券权益性投资融资租赁等）难易程度项指标规定100景气界点年季度省房产企业融资景气指数仅852处景气区域
业士指出短期言贷款收紧企业步入资金链断裂困境长远会某种程度抑制投资热抬高房产市场门槛起浪淘沙效果解房产商开始外吐业士分析着项政策房产收紧资金实力弱品牌知名度低房产企业会洗牌出局
信贷调控：杭楼市面洗牌 钱企业成香饽饽
日早报20040414
年半年开始系列金融政策调整矛头直指房产：年6月出台央行121号文件规定购买第二套(含第二套)住房应适提高首付款例年12月央行出台关进步加强房产信贷业务理通知月银监会出台商业银行房产贷款风险理指引(征求意见稿)引起市场强烈反响4月25日央行调高存款准备金率05百分点……提高存款准备金率05百分点意味着金融机构次性减少资金1100亿元左右杭州楼市会产生影响呢？
A
昨天报记者采访位房产老总例外称第时间关注着变动
房产公司洗牌难免
H杭州家房产公司老总昨天中午信义坊附房产项目找门意欲合作开发说家房产公司目前付出土款致命提起金融机构次性减少1100亿元左右资金说房产市场企业止结束企业放缓投资
杭州房产企业目前资金？H说紧张杭州房企资金紧张
H言绝非耸听闻根市场观察杭州房企期投资节奏明显放缓金纬房产总理韩航说杭州楼市目前土合作案例起年半年起杭州房企接二连三假信托投资社会融资明显信号：房产公司样面着资金问题
韩航分析收缩1100亿元资金总目减少贷款量目前杭州银行房产公司已显示出压保迹象透露杭州银行全力支持20家房产公司贷款20家外房产公司基贷难推测番存款准备金率调提高房产准入门槛房产企业贷款难度更运作力公司说消息
根分析公司特项目公司资金周转灵活旦资金链断难筹资金公司项目时开发资金互相弥补运作房产公司说倒件事
钱企业成香饽饽
华立产部员工天谈件事邱华立产总理助理营销中心总理前天已非官方渠道获消息邱说房产企业肯定面资金方面考验特资金实力强中企业
认种情形房产市场会出现非房产企业房产企业强强联合趋势目前非房产企业房产想介入苦开发力限银行提高准入门槛房产企业急融资双方强强联合非房产企业说进入房产行业门槛反低
种苗头已出现邱前久温州回说温州家制鞋企业老板发现干十年做房产年厂卖掉投资房产非房产企业房产企业洽谈合作时渐渐谈出感觉干脆直接介入房产邱说着银行贷款门槛进步提高种现象会越越
房产企业现金流肯定趋紧张邱认杭州楼市势情况综合评估新政策杭州房产企业影响没想象
房价涨跌尚明朗
抽走1100亿元会会影响房价？采访中业士持观点
认着开发公司洗牌市场房源供应量会相减少基面购房需求然旺盛房价继续保持稳健态势着房产企业变动中强强联合房产市场会出现利润集团垄断化趋势相言房产企业利润反会更丰厚
士认供应相减少情形受银行收紧信贷政策特购房贷款影响购房需求会受限制房价涨跌时难预测
韩航次政策压缩固定投资投资量肯定会减少时似引导改善住房条件太急说揭购房者首付例提高出更钱买房
B
资金银行贷款源头更房产公司命脉记者昨日奔赴杭州银行探银行方面新反应
纯住宅类贷款影响
银行信贷包括部分住房揭贷款中块资金减少影响银行信贷理整盘子银行调整整体着眼落实细节住房揭贷款影响难免农行浙江省营业部消费信贷科邓科长说农行省分行营业部言目前住房贷款良率较低贷款种类相风险十分
住房揭贷款相信贷款风险更受政策影响控制变严性投资营途贷款消费性质贷风险受影响会邓科长做样总结
居民申请纯住宅类揭贷款肯定会受太影响银行直收紧第二套房子贷款住房质押贷款拥定济实力出居住需购买房子申请住房贷款成问题建行省分行营业部住房揭部门关士市民吃颗定心丸
房产商贷款会越越难
相市民房产开发商头疼家银行士纷纷表示笔法(企业)贷款政策缩紧会较明显
农行邓科长表示现杭州房产呈现出郊区化发展态势样情况银行会更加注意楼盘规划情况郊区楼盘银行越越谨慎认前贷款选择优秀楼盘贷款必然优中选优
工行杭州开元支行副行长认银行肯定会压缩信贷规模住房信贷块着墨少现明确认银行言着力控制应该会开发商块块企业想规模申请贷款越越难
银行许成救命稻草
银行会营思路关键银行攻部分银行企业客户客户资金少银行般会选择集中优势兵力业务搞浦发银行杭州分行私金融顾问样认
银行收缩开发商企业块中银行反会放开块中银行银行夹缝中求生存工行杭州开元支行副行长认接银行会具体出台样政策难讲定般想银行起缩紧起放开
宁波楼市演空城计 房售局面导致价格幅涨
钱江晚报2004415詹丽华 子军
套房子2年时间价格涨3倍市区商品房均价高达51773元方米商铺均价超方米18万元年涨幅14……宁波房价涨幅快价格高实点意外笔者日赴甬参加房交会发现房售房价涨幅快已成市民谈热点
房交会摆出空城计
特推荐：东湖期街少量旺铺东湖二期少量高层高层公寓笔者前久宁波房交会某楼盘房源广告听售楼员说：十套房子早抢光时距离展会开始15分钟
房买———宁波逛完房交会体会次房交会宁波楼盘20家取预售证仅3家然3家楼盘部分房源早已挑选殆剩170方米户型数总价超100万元登记资料道回府现场位销售员悄悄说：实房子老早订完现登记没
许购房者略带夸张形容宁波目前房源情况：宁波现块刚开始拆迁块皮开发房子已卖光业士说宁波年房子特俏涨快新楼盘开盘二手房市场该楼盘次新房源登场买房子找中介找开发商
高价位市民点发虚
房买外高位运行价格市民心里没底早登记购房叶女士说等BOBO城开盘已快两年时心理价位方米5000元左右现方米6000元够等开盘知道会涨少奈说
买房者知道房价阳线究竟会拉高售楼员样心中没底金色领位宁波市中心区域预计年年底开盘口悬河售楼姐说起房价立刻变吞吞吐吐会说估计单价八九千吧会说九千保守估计时候市场样
江先生宁波研究生毕业原已宁波找份错工作年薪6万元终决定海工作说：宁波市区房价实太高鄞州区格兰云天2期起价竟然5800元方米跌势头说学包括宁波想回宁波工作宁波房价太高压力太海房价然宁波贵毕竟
收入更高机会更
年涨幅远超收入增长幅度
两年宁波房价涨速度确惊讶宁波市房产交易中心提供信息宁波房屋交易2000年开始活跃起2001起房价路涨时江东新世纪起价2600元方米现二手房市场挂牌价6800元方米左右东方威尼斯起价3000元方米现方米价格超6000元华光城东海花园江南春晓天家园京华苑等方米起价2000元现高达
6300~6800元方米涨3倍止
宁波关部门统计2002年宁波年房价涨幅2356位列全国第2003年甬城全年房价涨幅166％城镇居民均支配收入101％涨幅相然偏
然宁波市城调队新调查结果显示宁波房价涨幅回落年首季宁波市区房价涨幅119相年回落87百分点119涨幅然非常高
宁波市城调队市代表性房产公司抽样调查季度宁波市四区商品房住宅均价已达47771元方米中四类段房价均已超5300元方米4月9日宁波西郊高层楼盘东方苑·雅阁开盘价格超8000元方米
宁波市年推出20万方米济适房4月中旬部分限价商品房现房公开摇号预计年限价商品房总供应量20万方米左右相关员忧虑表示杯水车薪难抑制房价作仅越湖东面拆迁户已超3000户济适房根够
交付年楼盘入住率仅30
什宁波路追赶高速扬房价？位宁波媒体房产记者说现较公认说法：受土投放量拆迁滞开工难等问题影响商品房供应足
解宁波房产品消费投资渠道单买房增值成许宁波佳理财选择加市场房源紧俏需买房买房需现买房提前买房需套房子买两套……钱买囊中羞涩东拼西凑买宁波手两套房子套住套出租租掉空置着说
房价路托高买空置宁波市关部门海曙区等三城区范围交付年商品房做调查结果显示入住率仅30住江东区宁先生说起宁波房市现状颇感触：两年前买房时候边价格方米3000元现涨倍钱买住天区里盏灯
楼盘品质提高
高房价物值呢？杭州南德加规模楼盘宁波少位杭州宁波投资客说目前宁波市区范围开发规模较相应楼间距位业士认宁波楼盘目前弊端容积率普遍偏高样房子然供应求
杭州绿化率景观设计已非常注重宁波少开发商显太重视鄞州区某楼盘售楼姐意说：楼盘绿化率超标30呢样绿化率杭州楼盘中已非常普遍
■资料链接
1999年宁波房产市场复苏升温宁波房产业开始轮发展
2000年楼市持续增长商品房房价年1月2498元方米升年底2729元方米
2001年宁波房产市场步入加速度飞涨时期均房价达2867元方米年期涨1177
2002年房产需求表现强劲房价发收均房价高达3543元方米年期涨2356统计部门数宁波市房屋销售价格2001年涨幅居全国第2002年涨幅居全国第
2003年半年宁波房价快速涨势头终遏制商品房均价月度均涨幅出现幅降仅02半年高档高层公寓楼销售量幅增加直接导致商品住房房价次攀升2003年9月房子均价升4565元方米年初涨1496
2004年季度宁波商品房销售均价格涨51773元方米年期增长13
四银行暂停杭州萧山住房抵押贷款动作值关注
央行紧缩政策连续出台背景商业银行信贷变化引注目安邦分析师注意日工农中建四国银行杭州市萧山分支机构暂停该区住房抵押贷款业务住房揭贷款银行暂时停办住房抵押贷款业务消费者持住房房产证房子抵押银行房子总价6070贷款四行致行动年萧山房价涨关悉年前3月萧山区许新楼盘方米价格涨10002000元达60007000元显然高房价四银行住房抵押贷款业务风险新法目前中幕没进步信息四行致行动否意味着市场风险太高值关注迹象（RHJ）
安邦房产研究简报2004418
杭州出台房产新政难抑房价
市场报20040420佚名
击恶意炒房行抑房价年9月杭州市出台房产新政中规定二手房交易卖方征收20％税
政策出台全国引起巨反响年1月1日正式实施杭州更石惊澜深刻影响着杭州房市走势
二手房价断飘红
年1月新政开始实施际杭州市二手房交易量明显回落炒房投机行似迅速抑制正媒体分析员新政效果开始持乐观态度时候2月份二手房交易量开始拉升
杭州规模房产中介爱家企划部员透露然1月份成交量较降2月份快恢复正常3月份现增长更明显
交易量猛增时二手房价格断飘红统计显示年第四季度杭州二手房方米成交均价直保持6500元新政实施3月价格已突破方米7000元
现连房改房价格猛蹿位买房者说根新政规定房改房出售免交20％税优势房改房度成二手房市场宠公众房网数显示房改房度占网房源70％现房改房闻风涨譬晖九区套房改房年12月成交价方米5500元左右年2月已高达方米6300元位卖说：家卖价钱什卖？
初衷背道驰
1月份政策刚实施卖房者处观状态加春节影响交易量降实属正常卖家快发现通提高价格方法20％税转嫁买方2月份二手房挂牌量交易量迅速回升然结果业士样解释
浙江学济学院叶宏伟博士认杭州目前房产市场然卖方市场求供市场现状决定卖方够20％税转嫁买方种情况新政二手房价格实际作杭州市政府初衷恰恰背道驰
杭州21世纪动产运营总监俞英姿说现卖家采取通提高价格转嫁税情况已十分普遍卖家甚挂牌出净价求买方承担全部税卖家买家达成协议承担半税样吃亏买方
位愿透露姓名业士说目前采取合更名手法规避20％税现象少数没办理产权证前通产权部门买卖双方合更换名字通开发商变更合实现实际种私交易位业士解释说房部门负责产权办理手较少监起容易种案例目前二手房交易中数少
行业重事件
房产预警系统9月起试运行
政府干预房产市场方面缺少问题房产发展风险家关注建立房产预警系统设想应运生建设部副部长刘志峰认现行房产信息统计制度市场分析评估预警预报需间存五适应：注重总量注重结构适应房产移动产品差异性强区域性强特点注重增量注重存量适应前增量存量互动统房产市场体系初步建立形势注重城区注重城乡互动适应城乡口迁移形成市场需求城乡结合部城中村量房屋供应现实注重买卖注重租赁适应规范发展租赁市场分析租金变动趋势求注重部门统计注重数整合适应房产业相关产业密切联系相互影响实际提出抓住房产市场价格空置率两敏感性关键指标建立覆盖城乡相关区域覆盖存量增量覆盖买卖租赁覆盖住宅非住宅市场信息房产市场信息系统加强预警预报工作建设部关士表示试点城市条件城市年6月底前形成信息系统总体框架9月底前争取完成关数采集工作进入系统试运行（RJZG）
安邦房产研究简报2004418
房金融
产市场存资金恐慌 会出现崩盘现象
证券日报2004年4月16日
年半年年半年房产信托已成整信托产业品种目前概三分信托产品投房产———
央行121号文出台已8月位房产界腕预
言50中房产企业资金链断裂项目崩盘状况121文件原未明确松动情况没出现
总体运行年资金恐慌点反应度中国房产企业分四类：机构市公司中公司纯粹项目公司资金必须达30封顶揭求造成两类企业头寸紧张没少腾挪余市场调节中相部分找新渠道房产资金市场问题记者采访部分房产金融界士数认供总量供渠道中国房产市场存严重资金恐慌中企业资金困难原渠道通畅位房产投资专家说中国房产什缺缺钱
揭然求贷渴
然商业银行存款准备金率调高百分点房屋产品放贷热情遏制限银行追着开发商作揭状况旧某股份制银行年两月完成消费贷款计划根没消费品盯着住房揭专家观点相反部分银行块业务情独钟数量质量年限长良率极低优点银行压力愿意放弃块肥肉甚出现擦边球竞争现象行道理表示理解认需调整监理念监水
良品种市场争夺商业银行限空间然拼命追求创新民生银行走争取终端户路子继1＋3民生家园计划半年推出意款核心网络手段支撑移动揭服务新产品反行开发贷款换取指定揭套路购房者极吸引力开发贷款已没少讨价价余情况少开发商民生银行增加楼盘服务方面竞争力新产品产生浓厚兴趣中介咨询机构正产品出发设计新营销模式然客户储备明显弱势半年民生住房揭业务增长势头非常猛着产品银行营理念层面客户更认民生明年揭业务非质性突破已预见前景
开发贷款谨慎非家家心甘情愿信托领域活跃已商业银行心理衡
外资银行提供机会
国银行忙区分投入房产行业贷款合规违规清查呆坏死帐时候已获准境营业务外资银行已国企业频送秋波民币升值压力北京等城市外币贷款活跃起东亚银行永亨银行建外SOHO公寓提供八成30年揭美元贷款年利率仅25—3写字楼提供八成30年揭贷款年利率25—3商铺提供五六成10年揭贷款年利率3购房者接受程度颇高项目客户提前清民币贷款转贷美元
东亚银行实境贷款项目已超500数目样外资银行处理技术问题已非常验作推测：年中央行公布200亿美元历明热钱10买房够东亚银行块业务翻番
市然机会
目前国25万家房产企业仅100家实现证券市场融资数量国民济中位极相称审批严周期长外A股房产板块表现市场热情高重原SOHO中国出师利冷许心
年金融街增发新股融资4亿股价然坚挺图谋市房产企业支兴奋剂种机会目前具良业绩具备概念少数企业握
实愿花时间精力做市准备采买壳市路线2002年已成新锐房产公司迅速扩张捷径华普集团通市公司收购集团旗房产公司成功武昌鱼获取3亿现金然买壳成风险奥园收购诚成文化教训壳步
信托计划已成杀房产先锋
年半年年半年房产信托已成整信托产业品种目前概三分信托产品投房产相银行贷款言房产信托计划融资方式降低产整体融资成节约财务费期限弹性利公司持续发展提高公司资产负债率情况优化公司结构优点引投资者开发商双方追捧资金够项目未达银行贷款条件房产公司然成银行贷款高信托计划时雨企业股权信托心存狐疑担心失控项目启动达银行贷款条件时赶紧信托退出改渠道资金
产商融资目光更投中银行
年半年开始中央出台系列紧缩性金融政策防止房产热产商明显感资金吃紧日央行调高存款准备金率05百分点决定更种状况雪加霜银行收紧银行机会产商说融资目光更投中银行中银行银行夹缝中求生存浦发银行杭州分行位金融顾问认银行会营思路关键银行攻部分银行企业客户客户资金少银行般会选择集中优势兵力业务搞银行收缩开发商企业块中银行反会放开块工行杭州开元支行位副行长认接银行会具体出台样政策难讲定般想银行起缩紧起放开（AJZG）
安邦房产研究简报2004418
资运作成房产企业核心竞争力
着国土金融消费3市场变化产企业竞争格局已发生深刻变化业士认房产时代新竞争格局房产企业更步入资运作重心专业化理模式寻求更畅通便捷资金渠道造更强核心竞争力成房产企业两命脉2003年前十年房产开发历程称前房产时代集融资土获项目开发理体时代数开发商中时扮演着投资商项目理商房屋销售商等重角色着房产市场逐渐成熟方面专业化求断提高市场逐步细分开发商产销模式逐步转变更专业化公司分工合作完成方式方面早期企业筹资金拼天格局复银行融资成企业开发项目资金源进入2004年开发商资金普遍吃紧开发企业前期资金运作面着极考验常规银行融资渠道门槛已提高房产企业纷纷开始积极寻求新融资渠道企业改制市企业间兼重组寻求信托基金合作投资等等融资渠道逐步元化特征发展中信托基金产业基金投资源资金运作模式成房产开发企业运作模式目前法律政策等方面障碍国企业运作规范房产市场透明纯粹房产金融投资中国处试水阶段进入房产时代市场逐渐卖方市场买方市场转化消费市场日益成熟消费阶层开始分化社会生活求满足基需求品质化性化转变房产专业化需求幅度提高房产企业历散兵游勇零碎敲式规模开发逐步走规模化品牌化专业化道路土竞争完全市场化房产企业推完全竞争时代高门槛资金求高风险市场竞争企业规模资实力成产竞争中更重两素企业规模化发展资运营提出更高求行业集中度市场开发营力逐步提高样气候条件生存企业背支撑应该核心竞争力资运作力生存前提资金规模等方面实力企业具备定生命价值链创新力竞争优势企业保持长期稳定持续增长源泉（RJZG）
安邦房产研究简报2004418
土市场
长三角土调控收放度
国际金融报20040419凌翔
日国土资源部公布海南京苏州杭州广州深圳六城市房产开发情况调研报告报告传递出样信号：长三角区城市适时适度调控土供应促进房产市场健康发展具重意义
土供应总量温增长海房产市场高位运行
2003年海市政府通调控土供应总量结构布局初步形成土供应龙头房产市场调控机制初见成效房产市场继续保持年供求两旺运行态势项指标高位运行中稳定增长供求基衡价格涨明显
2003年111月海市总量956199亩2002年增长347中房产开发工业分4764315亩4097115亩分2002年增长2914411971406亩2002年降低7305
供结构海中低价商品房倾斜2003年房产供应中405000—6000元方米中价房建设403500元方米低价房建设
供应布局2003年起海房产供布局房价相适应中心区供占20外环线间占40外环线外侧占40商品住房供应结构正逐步改善2003年前三季度海市新开工商品住宅中市中心开发例降25外环线间占49外环线外升26预售商品住房登记面积中方米4000元占总量2683年海中低价房例首次止跌
南京土供应总量放结构进步优化
南京市2003年土供应总量幅增长住宅供应求房产供需幅增长
2003年南京市实际供总量171153亩（94869亩存量土）2002年增加291营性供应1216935亩占总供面积711工业33978亩占199154815亩占90供结构住宅85512亩占总供量50占营性量703
南京市出土利情况实行严格监督理开发商手中基没闲置土2002年2003年供应住宅15180亩正建设准备动工
然土供应量断增加住宅房产供应求2003年111月南京房产开发总量2002年增长158中住宅开发量增长193房产销售量增长777中住宅增长719
关数表明2003年南京房产市场供需0608间变动2003年新增商品房需求达900万方米供应量700万方米左右远满足需求供需矛盾十分突出需求旺盛带商品房空置面积降2003年底商品房空置面积40万方米2002年降130
苏州市注重土供应调控作2001年半年开始房产市场加速发展土理规范土供应放量增长城市济社会发展水相适应
苏州市土供应调控房产市场采取三项措施：房产市场情况制定土供应计划计划确定非特殊情况改变二坚持土集中统供应牢牢掌握调控土市场动权三营性全部实行公开交易制度招拍挂供例占国土供应总量73
土供应量基合理苏州适控制投资性需求
2003年苏州市区土供应总量41145亩（中利存量土156345亩占38）2002年增加478中工业263325亩占640教育2640亩占64基础设施33825亩占82房产开发7320亩占1782003年房产开发2002年增加2520亩增长525
2003年苏州通招标挂牌拍卖方式出房产开发9003亩均价2429元方米2002年涨431元方米涨216房产结构普通商品房占82高档住宅占8商服占10
目前开发商手中尚未动工土6000亩处合理建设周期基没闲置土
杭州老城区土稀缺新城区供量较
2003年杭州市政府力调整老城区（含余杭萧山）土供应结构布局初步遏制房价快涨趋势房产市场运行基稳老城区土稀缺供显足商品住宅供应求周边土供应
总体杭州老城区房产土供应总量增加显足新城区土供应总量较2003年111月老城区供总量21493亩2002年全年总量基持2003年新供中房产开发5535亩2002全年增长14512003年111月老城区推出居住5159亩占年房产开发量93中商品住宅3012亩（均存量土）2002年增长49预计年底达3500亩（1995年高水）济适房2147亩预计年底总量2002年增长5
2000年开始杭州老城区商品住宅布局逐步市中心市郊拓展2002年五级段外占622003年五级段外住宅达2281亩占总量74
2003年半年老城区出开发商房产中2800亩规划方案等相关工作未完成未进入实质性开发余土已进入开发阶段
专家谈
包宗华：关济周期房产周期界定探讨
中国房产报2004年4月16日中国房产住宅研究会副会长 包宗华
年房产报刊登载研究房产周期文章断增加值肯定周期释义界定周期众说纷纭笔者现特界定济周期特界定房产周期提出探讨意见——
１二战前较专家识释义周期四阶段
济周期释义年长期研讨二战前较专家逐步达成识简明定义：次国民济衰荣更迭形成济周期研究济周期目避免减轻济危机衰退产生危害
专家二战前济周期分四阶段：济衰退危机阶段济萧条阶段济复苏阶段济繁荣阶段说国民济发展中完整出现四阶段做济周期专家认国民济发展中波浪例某年度济发展速度滑没形成衰退萧条国民济产生明显危害接着前发展济周期
２二战济周期涵变化点
二战科学技术生产力迅猛发展政府宏观调控力企业适应市场变化力断提高发生二战济周期已出现许变化变化般没出现波全世界危害极严重济危机许国家济发展中升降幅度减萧条期相缩短萧条转回升较快针变化专家张二战济周期分萧条繁荣两阶段专家张分景气景气两阶段：两种张含意基致
着二战济周期涵变化然绝数专家识——波峰波谷形成济周期界定济周期波峰波谷出现点
数专家认综合较长时期出现负增长国民济产生明显危害衰总会出现复苏繁荣期衰荣形成济周期研究济周期重点然应放防止减轻衰产生危害种占正宗位张种张计算出济周期般会较长
专家认国民济萧条繁荣零３％增长复苏阶段济发展中低谷应定３％说国民济波动增长年降３％定出现负增长产生明显危害视波谷计算济周期种张计算出济周期较短
专家提出新定义认济发展升期出现次升降波动应认定济周期检验新定义做假设升期波动测算例国家１０年应种指标综合计算出分年增长百分：８．９７．５８．５７．０８．３７．３８．７７．７９．０７．９正常认识应认定国家出现连续１０年年递增７％～９％持续发展繁荣期新定义会１０年升期出现５次升降认定出现５济周期测算者提出新定义算出样超短型周期知道说明什问题研究济周期什处处？年海市志房产波动规律研究课题中提出济升期出现升降波浪式发展应做良性波种新定义意见
提出：次济高涨济周期次房产价格高涨济周期认两种点脱离必须波峰波谷形成周期识缺点甚明显然提出提供家研讨
３什指标方法计算周期
什指标方法计算周期特房产周期着许张
种张认采取单指标计算办法例年两位作者发表文章中分采投资额销售量（注：实际住房销售量）单指标计算房产周期
种张数专家张认应该指标综合评价方法计算指标意见纷纭例张元端志张投资额施工竣工面积销售额房屋积压价格等６项指标综合计算方法外专家张６项指标达十项指标指标综合专家提出相计算方法
专家房产周期界定方法然家样统计数计算出周期种样做分析结更相径庭种吹号唱调局面利房产周期研究工作广泛深入开展必周期概念进行统界定笔者提出两条建议：建议关部门关社团学术机构牵头组织批专家房产周期界定方法进行专题研究时机成熟时出统界定方法初稿通广泛征求意见补充修改确定统方法二统界定方法没确定前建议专家撰写关文章时写明文章中列周期界定方法
４需需独立研究房产周期
西方国家调查已国翻译出版西方专家著研究济周期列入宏观济研究范畴着重研究国民济周期变化国民济行业组成西方国家专家研究国民济周期变化时总会时代表意义行业资料说明问题例美国专家库兹涅茨１９３０年发表生产价格长期变动中分析英美德法等国１８６６１９２５年５３种商品统计资料计算出１５２５年等周期波动数库兹涅茨分析时量美国建筑业统计资料认美国建筑业中１５２５年周期波动表现特明显库兹涅茨计算量建筑业统计资料媒体称建筑业周期库兹涅茨量建筑业统计资料进行研究终目研究建筑业周期研究国民济周期附带说明该篇文章贡献指出建筑业周期国民济周期基致
改革开放国专家开展研究房产周期工作已做出定成绩指出项新兴研究工作许足处需做补充参项研究专家提出建议：
１通深入研究充足理说明国独立开展房产周期研究必性行性国外库兹涅茨建筑业周期作惟理
２进步明确开展房产周期研究目务特明确研究房产周期目提出延长房产繁荣期策房产业持续健康发展服务
３继续深入研究房产周期界定方法（含指标体系指数方法）日臻完善日统工作做准备
４认真研究房产周期国民济周期关系房产业国民济基础性产业发展中衰荣更迭应国民济基相致性房产业国民济先导性行业国民济衰荣更迭时般会率先繁荣衰退相独立性
１９８９年国物价基稳定前提国生产总值年高７％速度发展出现持续１４年国民济发展繁荣期（繁荣期未结束）研究房产周期作者发表文章时专家制定界定周期方法计算出１４年里已出现１次２次房产周期出现述房产周期国民济周期差异两原：专家制定房产周期界定方法时没考虑房产业国民济发展整体方面致性二果认房产周期国民济周期时出现差异正常应该充足理说明什会产生差异道理
家知道科学研究阐明事物发展规律仅知然知然希参研究房产周期专家研究房产周期时尊重科学刻苦钻研寻根究底项成果达理实践相结合深度
营销策略
品牌产走进产品样化时代
晶报 2004年4月16日徐广蓉
品牌产直实行外扩张政策外扩展已成发展商长期持续发展重课题期品牌产举行新产品发布会开发商仅加快外拓展步伐产品种类胆尝试增强综合竞争力新产品中增加新品种面层面细分市场拓展客户群现象表明产商已新领域开始产品扩张
调整产品结构更占领市场
记者期型新产品发布会中知招商产延续2003年全国扩张战略时年仅深圳8项目入市中5项目销售3商业项目租赁推出项目总建筑面积100万方米仅举成深圳供应量产商创单产商拥供应量历史高改日开发户型特点开发城市场30—60方米超户型租赁物业加力度品牌开发商产品结构调整进步扩产品品种占领更广阔市场埋伏笔
发挥区域优势实现赢
产品样化开发模式否开发商会考虑种模式呢招商产负责介绍区域性产开发商着开发样化产品条件区域性开发商身区域发展需营种产品样开发模式容易积累批批产品开发外拓展程中够果断做出恰评价验获取开发机会区域化开发商特利条件
资深产研究士半求认开发商做销售做租赁长历史租赁方式保持长期回报发展商说够保持流动资金源充足区域性开发商注重销售注重租赁促发展商重视售服务整片区维护工作保证租赁物业回报稳定片区发展居民开发商身利实现赢
租售结合利规避风险
招商产董事长兼总理林少斌认房产产品样化开发益规避风险认房产受宏观济影响相济周期性房产发展存着周期性细分市场发现产品类型面客户受周期影响阶段受欢迎产品样化产品形成产品间互补分散周期性带风险专门做住宅者专门做写字楼风险较租售结合模式半求分析客观租售结合营结构开发商说资金链更稳定合理租赁物业提供开发需现金流目前般开发商负债例70％左右算正常开发房产长期程果社会济滑坡会产生令发展商难抵抗资金风险片区元化营发展商般抵御风险力强般负债超40％租赁回报较稳定相存款取息
产营销策划五误区
北京日报2004年4月14日马文会
着房产业理性化发展房产市场竞争日趋激烈房产营销策划逐渐业界广泛关注相程度认房产营销策划然开始注重表面转追求涵杂乱章趋规范序观目前许策划行方值深思少开发商房产营销策划认识停留肤浅表层甚理解偏颇实际运作中营销策划走误区
●误区 目标客户定位准
开份策划报告中消费者描述必然充斥20—40岁间中高等收入成功士注重生活品质男性住投资兼样千面套话售价超30万元房产消费者研究居然售价超3元饮料（口乐）消费者研究态度深度岂非咄咄怪事
事实高额消费支出购买结果确定性房产消费种高涉入度购买行购买决策环节影响素时间复杂变化性非采专业消费者调研然房产策划者认市场引导出消费者更专业消费者掏出票子办法钩谁什想法足轻重房产帝短短两三张A4纸篇幅心焉发掉行业泡沫风险
●误区二 视差异化竞争
普遍忽视消费者研究相反房产策划者病态般执著竞争者研究常常惜花半年时间（值留意房产开发前置时间超9月）动员全公司力量发动毯式搜索区域跨区域甚全国假想敌囊括环境房型配套装修细节等竞争者优势关心备份策划报告关竞争者容绝会少50张A4纸竞争者描述会少10条目然样劳师动众精益求精什意义呢？出什结呢？指导干什呢？
事实房产普通消费品便段会两项目会质化然会质化绝会面普通消费品样广泛竞争然种风声鹤唳草木皆兵做法浪费精力误导注意力益处？
●误区三 空洞品牌战略
眼房产业时髦说法造强势品牌提升品牌核心竞争力万科榜样巨示范效应（说样条件万科品牌领先造方米1000元溢价）中体奥园快速切入品牌营成长轨迹（说奥林匹克花园已利开始全国范围特许连锁）便雄心勃勃成领导品牌豪情万丈做白领品牌出心裁做时尚品牌方唱罢登场没冷静想想等曲终散会剩什
事实房产项目总百千套房子卖完完普通消费品限制限量卖特定项目房子卖完果没持续项目出现弄强势品牌难道画饼充饥？
力意愿持续专注进行房产营企业需定战略建品牌般天做做明天定想做定做公司（样公司少占八成）注意力放产品搞什品牌建设战略规划言品牌运作（规模太）二起（投入太高）三动（理太差）
●误区四 产品理解浅薄
普通消费品仅项目甚连房产项目中套房子绝相面积楼层景观面消费群存着生俱差异性说瓶口乐相绝说两套房子言价值样极策划切入点然房产策划者没种精度视野粗浅房型分分类简单根总均价加点系数定价充量搞点立房温馨两房雀巢三房类噱头
房产策划者真应该学学琉璃工坊君见家琉璃工坊珍视作品刻意绝相定价根出根什均价定房产策划者做文章方偏偏做文章
事实应该根顾客房型细分定义产品类产品仅整项目进行周密包装定价简单总均价加成应该类均价加成方法
●误区五 炮蚊子
仗着财气粗房产策划者常强调猛烈广告攻势偏爱采发行量众媒体进行宣传着决战动解放日报某天广告版面完全包果政策约束话连报纸冠名权恨
实项目充量百千顾客百万份发行量媒体海捞针炮蚊子？效千成高惊？况着媒体干扰增（广告避免感伤）媒体边际传播收益正直线滑什采众传播方式求更精准实效呢？贯十分注重众传播P＆G产品海飞丝宣传推广时拍7版广告分针7目标群体
然针目标群体复杂变整合运作众传播难度确实果难话证明深厚策划功力？
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决策参考
2004年第11期
目 录
政策法规 3
刘志峰：求真务实 时俱进 开拓创新 推进国住宅产业现代化新发展 3
国加快推进投资体制改革 10
市场趋势 11
2004年第季度全国房产价格全面幅走高 11
步出台更力宏观调控措施 11
国家统计局：应房产价格保持适度范围 11
房产统计制度亟改革 12
建设部：房产信息统计存五问题 12
谁引领中国房产业 —— 次业界巨头济专家战略交汇 13
中国房产市场须防中期风险 14
宏观调控楼市 理清三思路 14
三政策海楼市保驾护航 18
海市中心房屋空置率继续升 18
海产市场动真格 19
海期房限转政策发生作 21
广州楼价出现轻微升趋势 21
浙江楼市 22
银行贷款吃紧 融资难度加 浙江省房企景气指数降159 22
信贷调控：杭楼市面洗牌 钱企业成香饽饽 23
宁波楼市演空城计 房售局面导致价格幅涨 25
四银行暂停杭州萧山住房抵押贷款动作值关注 26
杭州出台房产新政难抑房价 27
行业重事件 28
房产预警系统9月起试运行 28
房金融 28
产市场存资金恐慌 会出现崩盘现象 28
产商融资目光更投中银行 29
资运作成房产企业核心竞争力 30
土市场 31
长三角土调控收放度 31
专家谈 32
包宗华：关济周期房产周期界定探讨 32
营销策略 35
品牌产走进产品样化时代 35
产营销策划五误区 36
政策法规
刘志峰：求真务实 时俱进 开拓创新 推进国住宅产业现代化新发展
中国建设报2004年4月14日刘志峰
1999年国办发72号文件发推进住宅产业化方面做量工作取定成效刚刚破题估计高许问题需研究解决步工作务相艰巨
年住宅产业化工作基情况
年国家宏观济政策城镇住房制度改革指引推动国住宅建设保持持续快速健康发展住宅建设住房消费拉动国民济增长提高民生活水发挥重作年发国务院关促进房产市场持续健康发展通知正式确立住宅房产业作国民济支柱产业位种历史机遇国城镇住宅产业现代化发展目前新建住宅区规划设计水施工质量较提高居民满意度提高中央越越关注讲没住房制度改革没住宅房产业没住宅产业现代化推进住宅产业现代化特贯彻落实关推进住宅产业现代化提高住宅质量干意见（国办发[1999]72号）级政府建设部门重视72号文件推进住宅产业现代化纲领性文件引导住宅产业发展发挥重作提高住宅质量建立完善住宅产业现代化体系目标住宅基础技术研究住宅性认定产业现代化基示范工程建设等工作切入点积极开发推广住宅产业成套技术推进住宅产业现代化全面实施推动住宅建设整体水提高取定成效
（）居住区规划建筑设计水明显提高住宅区均性样性协调性完整性明显改善户型居住环境景观公设施设备配置等方面住户受等关注建筑风格户型布局空间组合色彩构成等诸方面具特色反映方特点文化传统住宅设计理念创新注入活力住区环境体现然谐营造绿静美生态环境富文涵居住交休闲健身生活环境建设理念普遍推广涌现嘉兴金景苑昌吉世纪花园等批优秀住宅区深受老百姓青睐成住宅建设样板引导住宅建设整体水提高起积极作
（二）住宅综合品质普遍提高住宅功质量工程质量环境质量较改善住宅综合性普遍提高包括保温隔热隔声日通风物理性防止毒害物质污染电气燃气安保等方面安全性住宅装备设施水提升速度加快包括厨房卫生间装备空调采暖装备智化技术装备住宅功空间配置更趋合理面积系数提高住宅工程质量进步提高常见工程质量通病逐渐减少居住区环境讲求利然回然享受然理念逐步社会提倡营造朴实然亲切谐安全便捷济配套齐全住区环境成特征
（三）住宅建设产业化水逐步提高城镇住宅建设基走统规划合理布局综合开发配套建设社会化生产道路住宅建筑技术快速发展技术集成度断提高住宅开发逐步走技术集成系统整合新思路
住宅建筑体系技术新发展钢结构住宅框架异型柱结构ALC轻质混凝土墙板混凝土砌块等技术发展逐步代延续千年秦砖汉瓦传统结构型式淘汰实心粘土砖完善新型建筑体系起带动作
二建筑节新源利技术推广住宅节效果逐步提高通康居示范工程引导住宅外墙保温技术节门窗技术冷暖控制技术太阳利等节新源利成套技术快速发展住宅建设中广泛推广：西安紫薇花园西安市率先采高科技外墙外保温技术优质中空玻璃塑钢门窗分户采暖系统技术等具定先导性
三住宅环境保障技术推广发展雨水收集利技术中水回系统技术垃圾生化处理技术饮水质保障技术箱式变压器技术等广泛推广应
四信息技术住宅建设中普遍推广区安防设备监控物业理家庭信息网络系统核心住宅智化技术部分新建住宅建设中推广
五住宅工业化次装修取定成效海市2001年开始全市开展新建住宅菜单式全装修试点工作开始3000套试点年11万套取明显成果2004年求新建住宅全装修达40北京广州等精装修住宅已成新卖点
六事住宅技术研发技术集成企业群体逐步形成钢混凝土建筑体系核心相配套部品研发集成天津二建集团轻钢建筑体系配套部品研发集成北新建材集团住宅厨房卫生设备部品核心青岛海尔集团住宅电器设备部品核心温州正泰集团住宅产业现代化基已基形成发挥积极作
（四）住宅产业现代化基础工作取新进展推进住宅产业现代化关键科技进步推广先进适成套技术促进住宅生产序序粗放型集约型转变技术集成基础探索市场济条件推进住宅产业现代化提高住宅建设质量激励机制理机制等方面进行效探索
关键技术基础技术研究取定进展住宅技术标准修订完善住宅部品体系研究等领域取定成果推进住宅产业现代化起积极作
二住宅性认定工作稳步开展2003年江苏省陕西省南京市杭州市厦门市济南市深圳市武汉市成市郑州市温州市等省市开展住宅性认定试点工作培训住宅性认定专家队伍推动住宅性认定工作广泛开展时积极推进住宅性认定机制创新中国工商银行签署合作协议通性认定项目项目贷款购房揭方面予优先中国民保险公司合作通住宅性认定项目提供质量保险促进住宅性认定工作深入开展陕西省等省市推广性认定工作方面做积极探索性认定工作房产市场产生良影响目前止全国162住宅区通住宅性预审终审覆盖25省市带动住宅性质量普遍提高
三康居示范工程建设成效显著带动住宅产业化整体水提高康居示范工程作推进住宅产业现代化载体成套技术推广核心高起点规划高水设计高质量施工高标准理目标通设计创新技术创新技术聚焦带动住宅产业新技术广泛推广带动住宅产业现代化全面实施示范工程实施部分省市政府部门寻找促进房产市场健康发展效途径事住宅设计技术研发单位进步认识住宅产业技术发展方开发企业转变开发理念消费者明确消费导激发全社会推进住宅产业现代化积极性时通示范工程实施住宅建设提供新鲜验：浙江省康居示范工程建设走全国前列取较社会效益济效益2004年浙江省政府推进住宅产业现代化加快国家康居示范区建设作促进房产市场健康发展目标嘉兴市通示范工程建设推广应太阳成套技术做项制度全市推广等等现止已批准列入实施计划康居示范工程78项分布全国23省市示范工程示范带动效应已初步显现基成住宅建设样板工程带动住宅产业现代化发展活跃房产市场引导住宅消费起重作总结推广验扩示范工程带动作进步调动市场体推进住宅产业现代化积极性创造性建设部通报表彰西安紫薇城市花园等十二国家康居住宅示范工程住宅产业成套技术推广区规划设计建筑设计施工组织理等方面取优异成绩项目予表彰鼓励
四推进住宅产业现代化工作机制逐步建立推进住宅产业现代化已部分省市政府部门列入重议事日程作加快房产市场健康发展重举措海深圳等成立政府领导牵头工作领导组江苏陕西等省市成立住宅产业化工作机构责成相关部门承担工作务加快推进住宅产业现代化进程发挥重作年海市政府高度重视形成决策层推进层实施层三层次构成住宅产业现代化推进体系制定海市住宅产业现代化十五计划纲等纲性文件明确目标重点措施推进工作中抓准切入口坚持试点先行样板引路示范区载体力推广建筑节技术中水回技术等10项成套技术推动海市住宅产业现代化全面实施取显著成绩深圳市住宅产业定位全市济社会发展局逐步确立住宅产业作支柱产业位组织开展推进深圳市住宅产业政策措施研究出台深圳市住宅产业现代化促进方案通完善住宅标准体系性认定制度济适房建设载体立足市场托企业积极引导加快住宅产业成套技术推广推动深圳市住宅产业现代化快速发展取成绩总结海深圳验推进住宅产业现代化需机制创新制度创新技术创新协调统需政府部门企业社会推动天津连等推进住宅产业现代化工作方面进行积极探索取定成果
五国外技术交流合作断加强推动住宅产业现代化工作深入开展年先开展中日中加中美等双边技术交流合作坚持引进走出相结合断提高住宅产业技术水完成中日JICA三期合作项目建立完善国住宅部品住宅性认定制度建立鉴验时通国技术交流合作种展览会现场会验交流会等形式宣传推进住宅产业现代化起积极作
总体讲国住宅产业现代化工作取定成果推进产业现代化工作处初级阶段应清楚认识住宅产业发展处粗放型发展阶段产业发展中矛盾日益突出首先表现高品质质量需求落生产方式矛盾居民需求转变住宅品质提出更高求高品质住宅应该具备高舒适度高性价高附加值基础高科技含量高技术集成高效率理高品质质量需求落生产方式间矛盾已成住宅产业发展中矛盾前中国住宅生产技术较落产业特点表现四低二高：工业化水低建筑材料部品工业化水较低尚未形成系列化规模化配套生产体系部品配套性通性差生产规模特规范部品生产模数协调工作滞阻碍标准化通化部品体系形成二成套技术集成度低住宅产业技术研发推广应单项技术产品缺乏效集成整合尚未形成配套化系统化成套技术体系三劳动生产率低国建筑工均劳动生产率约30方米年发达国家达150方米年科技进步住宅产业贡献率低农业8百分点距离集约型产业差18百分点工业化程度低生产手工操作生产效率低发达国家相较差距目前中国均年竣工面积仅美国日1516建筑业增加值仅美国120日142四住宅综合质量低住宅舒适度低世界卫生组织提出住宅舒适度标准较差距：世界卫生组织室温度湿度标准求全年温度保持17℃～27℃湿度保持40％～70％间等外市场提供毛坯房供应例较高住宅质量理留较隐患高资源消耗高年国水泥消耗总量占全球13钢铁消耗总量占世界40％煤炭消耗总量达16亿吨全球40％住宅建设占重国济创造1美元消耗源西方工业七国均59倍美国43倍德国法国77倍日115倍落生产方式导致资源充分利建筑物运行耗浪费严重高住宅生产造成污染程度高落住宅生产技术造成气污染水污染室空气污染问题较突出粗放型住宅生产方式适应持续发展走新型工业化道路求适应改善居民住宅质量需次基础技术研究适成套技术推广应矛盾目前中国住宅科技日新月异飞速发展技术研究开发取丰硕成果住宅科技成果转化率低科技进步住宅产业贡献率低原基础技术关键技术研究够技术部品适性差科研单位热衷易出成果济效益明显项目基础技术关键技术缺乏深入系统研究居住模式（组团规模住宅结构型式层高设备配备等）住宅建筑部品模数协调标准新型建筑体系等方面结合中国国情需突破性成果外国外先进技术产品纷纷进入中国市场技术标准然条件等差异现行建筑体系匹配导致先进技术产品适性差阻碍新技术推广二技术部品缺乏配套化集成化国材料产品生产企业缺乏技术部品集成配套力住宅技术发展推广应单项技术产品单项技术产品性落提高住宅整体性质量效果明显根原缺乏配套化系统化需通技术开发技术创新技术推广形成完整体系系统：砌块产品单项技术发展快配套辅助材料施工工艺滞导致墙体裂缝等质量通病：轻质墙板产品技术先进缺乏相配套结构体系缺乏效技术集成整合导致室出现凸柱凸梁等功合理现象开裂等质量通病三新技术研发推广应缺乏效政策支持技术研发领域缺乏效济技术政策做保障效调动社会界推进住宅产业现代化积极性新技术推广领域新型住宅建筑体系部品体系技术支撑体系新技术推广应缺乏必优惠政策支持调控手段难形成市场导发展创新完善市场化激励机制解决矛盾关键首先加强技术研究提高技术标准化成套化集成化水形成适应区济技术发展先进适成套技术体系次完善新技术推广政策环境鼓励激发市场体推进住宅产业现代化积极性创造性
二提高认识转变观念增强推进住宅产业现代化工作责感紧迫感
前国住宅发展已进入新阶段住宅建设成社会济重推动力量房产开发投资连续年增长保持19％年增长额保持固定资产投资增长额30％左右直接间接拉动GDP增长2百分点左右2003年全国房产开发完成投资超1万亿元增长297％占期固定资产投资237％城乡住宅投资占房产投资7906％购买商品房重已达942％着国济发展城镇化步伐加快居民收入提高住宅建设特城镇住宅建设巨潜力城镇住宅总量需求长期保持较高水成贯穿国全面建设康社会始终重推动力量2020年国城镇居民均住宅建筑面积达32方米估算2003年～2020年间国城镇新建住宅竣工面积应达140亿方米左右住宅总量需求源三方面：现城镇居民住房改善需求城镇化进程加快城市口增加住房需求现110亿方米旧住宅更新改造需求住宅种高值性耐性特殊商品已成居民家庭财产中价值财产住宅总量持续增长住房消费舒适健康环保求越越高情况中国住宅建设走科技含量高济效益资源消耗低环境污染少力资源充分发挥新型发展道路国国情决定住宅保持健康发展决定时提高住宅综合质量延长住宅寿命必然选择国口密度世界均值3倍均然资源世界均值12中均水资源量世界均值14均耕面积世界均值半森林覆盖率1655％世界均水低1045百分点全国均占森林面积0128公顷相世界均森林面积15城市垃圾年产生量年8％速度递增污染物排放总量处较高水全国水土流失面积达367万方公里约占国土面积38％均年新增水土流失面积1万方公里荒漠化土面积已达262万方公里年2460方公里速度扩展等等总体国济指标表现良速度指标名列前茅资源指标处世界低位资源消耗环境指标较严重持续发展面严峻挑战定政治全局充分认识推进住宅产业现代化重意义增强责感紧迫感充分认识推行住宅产业现代化解决住宅粗放型生产方式根途径贯彻落实十六届三中全会五坚持五统筹精神坚持树立全面协调持续发展观促进济社会全面发展精神具体体现提高居住质量全面实现康目标必然求前推进住宅产业现代化认识存问题
认推进住宅产业现代化市场体行属政府调控范围长期国济增长成国际水高出许世界创造GDP代价高国家万元GDP耗水量国际水高5倍万元GDP总耗世界均水3倍根原生产方式落生产效率低温家宝总理十届全国二次会议做政府工作报告时强调弘扬求真务实精神树立科学发展观正确政绩观住宅资源消耗量产业集约化工业化发展模式世界国发展趋势提高住宅产业劳动生产率增加住宅效供合理利资源保护资源推动产业结构调整具重作推进住宅产业现代化程涉生产流通消费等环节序序粗放型集约型转变必须政府力调控政策引导规范激发市场体行创造良市场环境保证住宅产业化工作序健康发展
二认推进住宅产业现代化国家发展战略企业发展关系产生种认识根原市场竞争充分企业没市场压力缺乏长期营战略品牌战略加缺乏产业政策引导相应技术体系支持企业推动产业化缺乏热情动力甚感企业会增加风险成负担事实着市场化程度提高消费结构断升级消费理念已发生转变企业终面激烈市场竞争住宅综合性价格终成市场消费者选择决定性素企业发展根途径坚持科技创新坚持市场需求导坚持走工业化集约化发展路子断提高生产效率降低生产成提高产品质量树立企业品牌提高济效益企业发展断注入活力中国许企业深圳万科浙江金海广东品牌企业直较注重住宅科技含量积极应四高（高起点规划高水设计高质量施工高标准理）四新（新技术新材料新工艺新设备）技术成果提升住宅品质企业开发楼盘销路直取较济效益社会效益某种意义说产业化工作企业更加迫切
三认推进住宅产业现代化生产方式转变消费者关推进住宅产业现代化目标提高住宅质量降低消耗减少污染促进住宅产业协调持续发展改善居住环境质量终受益者消费者推进住宅产业现代化需政府企业社会推动形成政府支持企业推进消费引导市场互动机制实现济发展企业获利消费者受益赢局面老百姓实实感受产业化工作带成效感受提高住宅质量科技含量提高居住质量住宅保值增值带实惠
认识方面存问题说明宣传工作位说明推进住宅产业现代化工作艰巨性复杂性解决认识问题方面充分运种舆工具加宣传力度方面树立科学发展观深入研究务实民围绕持续发展推动制度创新科技创新实实科研成果成功范例济效益说服家前重点墙体改革节节水节材节装修相关济技术政策问题等方面应抓紧研究突破
（）墙体改革墙体改革涉项重工作粘土砖禁问题国务院领导十分重视培炎副总理批示求加快研究解决长期国建筑墙体材料采传统粘土实心砖仅量毁坏耕浪费资源严重污染环境1992年统计全国粘土实心砖厂占450万亩年毁田20万亩耗1亿吨标煤1999年国务院办公厅72号文件已提出明确求：2000年6月1日起海土资源稀缺城市禁止实心粘土砖根条件限制粘土制品生产建设部会原国家贸委等四部委局印发关住宅建设中淘汰落产品通知（建住房[1999]295号）进步明确2000年6月1日起直辖市海区中城市均占耕面积足08亩省中城市新建住宅应根实际情况逐步限时禁止实心粘土砖限时截止期限2003年6月底求应采取切实措施抓紧做实心粘土砖代材料制品衔接工作积极推广采新型建筑结构体系相配套新型墙体材料北京海天津浙江江苏等区文件求提出禁止实心粘土砖时限取进展全国确定170求2003年6月底前禁止粘土实心砖城市中已140城市基实现目标占82％总体情况西部区落东部区中城市落城市省会城市粘土实心砖全国居墙体材料导位方粘土实心砖例高达80％～90％广农村住房建设普遍粘土实心砖土破坏源浪费然严重建设部会国家发改委等4部委印发关进步做禁止实心粘土砖工作意见通知禁止实心粘土砖提出新求年建筑技术发展快新型建筑体系墙体材料取进展效发挥墙改基金调控作墙体改革营造利市场环境
（二）建筑节建筑节提高住宅舒适度降低运行费基础持续发展迫切求产业化工作重点国耗国建筑源浪费更加突出建筑耗占全社会总耗25％中建筑采暖空调明占14％建筑建造耗11％例升目前国采暖区耗相条件欧美发达国家3倍左右欧洲国家住宅年实际采暖耗已普遍降低6升油方米领先高舒适度低耗住宅达3升油国类区住宅均采暖耗欧洲方法折算16升方米国外先进水差距材料技术设计标准标准落实国建筑节标准普遍低发达国家时标准执行力度够2000年建设部出台民建筑节理规定（建设部第76号令）建筑节提出明确求北京市执行住宅节标准力度1998年开始实施节50％求2000年全市新开住宅工程符合节标准已达95％2001年全市累计节住宅7800万方米中符合节50％标准住宅3600万方米仅节50％部分住宅年节约采暖耗40万吨标煤北京锋尚名居住宅区采暖耗指标已降125Wm2年方米节约49公斤标煤两套住宅年节省吨煤统计全国已建成节住宅（包括前期节30％住宅）３亿方米住宅节抓强制淘汰符合节求技术产品抓执行关节技术标准规定鼓励企业科技进步推进节技术改革发展住宅节工作五革改墙体门窗屋面冷暖供应源利技术革新旧住宅节改造关专家分析十五期间国全面实施节标准五年节约源1041万吨标煤减少二氧化碳二氧化硫烟尘煤渣分2771万吨158万吨344万吨社会济环境效益十分明显供暖方式改革目前北方采暖区急需研究问题旧供暖体系严重束缚供暖体制改革发展造成极热浪费建设部会国家发改委等部委局印发关城镇供热体制改革试点工作指导意见（建城[2003]148号）热改工作提出明确求新建住宅热改工作推广住宅供暖分户控制计量成套技术提高热源利效率源利技术革新充分利资源优势采适冷暖供应方式利生源技术积极推广太阳热风等然新源利技术时应加快旧住宅节改造统计全国现房屋370亿方米中城市130亿方米数建筑节效果差节务艰巨
（三）节水节材节治污国均水资源量仅世界均占量14全国669座城市中400城市存供水足问题较严重缺水城市达110住宅节水技术住宅产业化技术体系重组成部分推行节水型卫生器具节水型植物二新建居住区推广生活污水回雨水收集利技术解决居住区绿化景观洗汽车道路等水需国目前城市污水处理率20％发达国家城市污水处理率般80％国节材节污染防治工作紧迫国家发改委统计年全国钢产量2亿吨全年钢材消费量超24亿吨缺口3千万吨建筑钢消耗占40％左右年住宅建设需消耗量土提高土利率面积系数具重意义治污涉住宅建设中水污染气污染噪声污染光污染电磁污染等积极推广生活垃圾处理技术绿色环保建材先进建造技术等防治污染提高环境质量具重意义
（四）住宅装修目前提供毛坯房做法已满足市场需求适应社会化生产发展趋势住宅二次装修仅造成质量隐患资源浪费环境污染利住宅产业现代化发展提供成品住宅实现住宅装修次位已成新趋势建设部2002年印发商品住宅装修次位实施导（建住房[2002]190号）文件力推进住宅工业化装修进程海市积极开展新建住宅菜单式全装修试点工作取验成绩测算套新建住宅次装修位行装修节约成15％～25％省时省力减少浪费扰民现象做住宅装修次位确定准确住宅性定位握市场发展态势提供适销路装修品位二正确认识住宅装修统性特殊性关系性性关系性体现装修性体现装饰装饰装修基础点缀：布艺挂件家具等等
（五）技术济政策研究住宅技术政策住宅生产工业化前提统领住宅产业技术发展指研究完善住宅产业技术政策加快推进住宅产业现代化基保障完善住宅技术政策进程中离开济政策引导扶持新技术推广应中更离开济政策支持济政策保证技术政策落实国市场济体制计划济体制转变成原条块分割未彻底破住宅技术研发生产推广某种程度存脱节现象完全形成科研生产应体化尤缺乏效济政策支持减缓住宅产业现代化推进步伐住宅产业现代化程中欧美日等发达国家政府通系列济政策技术政策起重推动引导作验做法值学鉴推进住宅产业化紧密结合国国情探索中国特色住宅产业现代化发展新途径方面通技术引导加强法规建设加监督检查工作力度方面体制济政策予突破新技术推广创造市场环境推广工业化装修垃圾处理中水回供热分户控制计量技术等方面存着税费障碍等新技术推广方面缺乏济政策支持等事住宅产业技术开发集成企业集团推广成套技术方面存专业资质门槛等问题需认真研究实现新突破北京市执行建筑节标准方面取定成效规定新建住宅区面积5万方米项目必须采中水回技术等海市新建住宅推广生化垃圾处理技术明确垃圾减量化减少收取相关费电力公司联手推动箱式变电站推广工作等连等墙改办节办合住宅产业化促进中心力推动住宅建设墙体改革
三狠抓落实切实推进住宅产业化工作
前住宅建设产业化务重政府社会群众住宅求期高推进住宅产业现代化引导住宅产业持续健康发展全面建设康社会项重工作推进住宅产业现代化总体思路：认真贯彻中央十六届三中全会精神国务院关促进房产市场持续健康发展通知（国发[2003]18号）文件全国建设工作会议确定务目标科学发展观指导住宅产业化工作坚持全面提高住宅质量坚持高起点规划高水设计注重住宅区生态环境建设住宅部功设计坚持企业体鼓励企业面百姓面需求研发推广先进适建筑成套技术产品材料坚持制度创新科技创新完善住宅性认定住宅部品认证淘汰制度促进住宅生产标准化工业化信息化坚持住宅产业技术政策济政策导健全推进机制引导推动住宅产业现代化工作健康序发展重点抓方面工作
（）加快建立完善住宅产业技术政策加快住宅产业现代化加强基础技术关键技术研究开发推广新材料新技术建立健全理制度基础构建住宅技术保障体系建筑体系部品体系质量控制体系等四体系工作重点
技术保障体系加强基础技术关键技术研究建立完善技术保障体系推进住宅产业现代化基础根保证建立住宅关标准规范体系建筑部品模数协调体系开展标准化样化工业化相结合功质量工程质量环境质量相结合标准设计实现住宅技术体系通化配套化系统化提供技术支持加快研究制定新型结构体系环境保障技术住宅节技术装修技术等新技术应标准技术导加快新技术推广提供标准
二建筑体系建筑体系住宅技术集成基础承重结构线包括维护结构隔断厨卫设备线等构成体系集成建筑体系重点解决标准化系列化配套化技术问题构成体系利标准化工业化生产机械化施工形成相互配套系统符合产业现代化发展方完整体系总结较成熟钢筋混凝土框架结构剪力墙结构砌体结构基础完善适应产业化求标准设计开发新型开间承重结构（尤预应力结构）混凝土砌块结构钢结构等新型结构体系发展种新型砌块轻质板材高效保温复合墙体开发利空间利方便施工坡顶结构开发济环保性良轻质隔断配套产品推行厨卫整体设计理念开发推广厨卫系列化档次定型厨卫体系研发推广节节水节材符合环保求设备积极推广应太阳等然源利技术推行线综合设计设立竖井（束）区水线区道墙推广应种新型材
三部品体系住宅部品材料单项产品构成部件构件总称构成成套技术建筑体系基础部品体系住宅部位分结构部品外围护装厨卫设备智化区配套七部品体系部品发展形成通部品形成系列开发规模生产配套供应标准住宅体系重点推广进步完善已开发新型墙体材料防水保温隔热材料轻质隔断节门窗节水便器新型高效散热器济型电梯厨卫成套设备水质水压保障中水处理垃圾处理等居住区环境保障技术
四质量控制体系质量控制体系规范生产企业开发企业建设单位等市场体行系列理制度住宅部品体系建筑体系住宅技术集成质量保证包括住宅市场准入制度设计审批制度质量监督制度质量验收制度责赔偿制度质量保证保险制度住宅部品淘汰制度住宅性评价制度等重视住宅规划设计问题提高住宅规划设计水质量控制体系重组成部分增加住宅舒适度重方面应加快完善住宅设计规范设计标准提高住宅功质量环境质量注重住宅区生态环境建设住宅部功设计住宅区规划设计应充分体现国居住文化域性特点优良传统现代文明方民俗中国特色建筑文化机结合起坚决摒弃盲目搬国外贪求洋设计风格
（二）加快研究推进住宅产业现代化济政策企业市场体推进住宅产业现代化体国外实践证明传统产业革命新兴产业崛起产业快速发展仅政府号召远远够必须相适应济政策予扶持引导加快推进住宅产业现代化新技术新材料先进适成套技术研发生产推广应研究制订济扶持政策引导扶持保护激发企业推进住宅产业现代化方面积极性形成批具技术创新力骨干企业形成批实施住宅产业生产技术应技术集成企业群体重点应墙体改革建筑节节水治污住宅装修等方面建立推进住宅产业现代化发展新机制涉建设部部职交叉济政策问题形成识快研究解决涉部门职交叉济政策问题建设部相关职司局应认真调查研究提出具体意见动会关部门研究解决鉴农业产业现代化高科技产业汽车产业等行业利产业发展基金促进产业发展做法验研究探索建立住宅产业发展基金促进住宅产业现代化提供资金扶持
（三）加快建立完善住宅产业化推进机制推进住宅产业现代化关键建立套完善组织实施体系形成决策层推进层实施层协调统推进机制体制机制技术政策形成推进住宅产业现代化推进机制
建立级政府领导决策机制住宅建设关联度涉行业推进住宅产业现代化必须建立领导决策协调机制加强级政府住宅产业化工作组织领导建设部正研究部建立完善相应机制加强司局间配合协调省市应该相应机构职部门加强住宅产业现代化工作领导指导形成整体合力
二统筹规划序推进根济发展水住宅产业现状确定推进住宅产业现代化目标工作步骤统筹规划明确重点住宅部品研发生产推广应等环节入手层面全面推进住宅产业现代化
三建立住宅部品认证住宅性认定制度通部品标准性通性安全性耐久性济性等性评估认定淘汰符合产业政策产业化技术求落技术产品加快部品体系建立完善促进住宅部品产业化方发展积极推进住宅性认定制度引导住宅产业成套技术推广逐步形成提高住宅建设质量激励机制
四切实抓推进住宅产业现代化切入点积极培育住宅产业现代化基发挥基辐射带动作继续抓康居示范工程建设示范工程载体推广应新型住宅产业成套技术部品促进住宅产业现代化发展
五加强舆引导住宅产业住宅产业现代化新兴产业新理念前市场住宅新概念繁健康住宅生态住宅百年住宅等仅误导消费技术研发单位追逐市场热点缺乏技术产品系统研究开发阻碍住宅产业现代化深入发展时社会种媒体企事业单位开展种乱评扰乱推进住宅产业现代化正常秩序挫伤致力推进住宅产业现代化企业积极性创造性必须进行正确舆引导充分发挥舆导作政府企业消费者形成良性互动合力住宅产业现代化形成良舆环境年7月1日举办第四届中国国际住宅产业展览会契机做住宅产业现代化舆引导市场宣传
志推进国住宅产业现代化重道远三代表重思想指导十六届三中全会精神统推进住宅产业现代化重性认识树立科学发展观求真务实时俱进开拓创新推进国住宅产业现代化新发展
（文作者2004年3月18日部分省市住宅产业化工作座谈会讲话）
国加快推进投资体制改革
中国建设报2004年4月20日
备受社会界关注投资体制改革已确定年济体制改革重点加快推进
国务院意国家发展改革委员会日印发关贯彻落实十六届三中全会<决定>精神推进2004年济体制改革意见提出加快推进投资体制改革落实投资体制改革方案制定配套实施办法
计划济体制形成投资体制次改革然存问题政府投资决策科学化民化水需进步提高
深化投资体制改革进步转变政府济理职更程度发挥市场配置资源基础性作确立企业投资活动中体位真正做该放坚决放开该真正
投资体制改革首先改革项目审批制度落实企业投资权真正确立企业投资体位企业政府投资建设项目政府仅重项目限制类项目维护社会公利益角度进行核准项目均审批制改备案制
健全政府投资项目决策机制完善咨询证制度提高透明度实行政府投资项目公示制度建立责追究制度
国家加强全社会投资引导调控通规划政策指导信息发布规范市场准入等办法引导社会投资方抑制序竞争盲目重复建设
市场趋势
2004年第季度全国房产价格全面幅走高
年全国房产价格升呈现出点面特征房产价格较低区普遍出现幅升局面例天津重庆成等年涨幅已南京杭州等房价继续保持坚挺国家统计局日全国35中城市房产市场调查显示年季度国房产价格飞涨房屋销售价格年期涨77土交易价格涨75房屋租赁价格涨06季度全国房屋销售价格快速涨涨幅年4季度增加26百分点全国9城市房屋销售价格涨幅超10年全年房价涨幅49认算太高年房价涨势全国性统计涨幅超年全国房价台阶（AJZG）
安邦房产研究简报2004418
步出台更力宏观调控措施
中国济否热国决策层判断直谨慎部分投资热行业进行控制希分抑制济增长季度济数出情况变清楚年季度全国实现GDP27106亿元增长97安邦分析师发现2003年四季度GDP增长率分99679699中国济已季度超9潜增长率水推动力投资年第季度全社会固定资产投资8799亿元增长430增幅年期提高15百分点足说明目前投资快增长已成中国济中矛盾造成原材料源运输等瓶颈约束加剧价格涨压力加等问题安邦分析师认联系前公布3月份信贷增长207情况表明出台宏观调控措施没起预期效果述数显示中国投资热问题少数行业存较普遍整体济确呈现出热态势根安邦分析师掌握情况迹象显示中央济热判断已谨慎转较明确肯定未国家采取更加严厉紧缩措施抑制投资信贷快增长方济增长行业发展起明显作（AHJ）
安邦房产研究简报2004418
国家统计局：应房产价格保持适度范围
中国新闻网2004年4月16日
国民济综合统计司司长郑京公布：中国季度国生产总值27106亿元民币增长97国民济总体形势发展良
国家统计局新闻发言国民济综合司司长郑京昨日午
国务院新闻办举行新闻发布会认应该房产价格保持适度范围
郑京指出果房产价格太高话居民消费力房产业身发展长远会影响样会影响国家制造业行业生产素价格会影响国家产品竞争力
郑京时认房产投资增长确实存快素3月份月数字房产投资增长275种趋势行业趋势致
房产统计制度亟改革
目前统计体系房产作固定资产投资部分目前房产投资总投资中占份额已越越合统计越越难反映投资真实状况例2003年全国固定资产投资55118亿元中房产开发投资超10000亿元房产投资全生产性投资中相部分生活资料例住宅固定资产投资统计中反映出中国房产业协会副会长顾云昌直张房产业固定资产分统计指出房产固定资产分属两资料领域目前固定资产投资应包含房产国房产统计范围够全面目前统计数房产开发业房产物业理业房产交易业未建立统计制度统计指标重投资统计轻营统计简单房产固定资产投资合统计笼统作整体进行分析反映房产业真实状况解决问题必须创新统计方法分类日固定资产投资统计调查方法提供种思路日固定资产投资分三类进行统计：政府投资设备投资住宅投资三类投资影响素存较差异相影响素影响程度相划分三类分进行分析较准确握实际影响素专家称建立健全房产业统计制度进行科学统计分类房产固定资产统计分类中出位分列形成包括房产开发房产交易物业理统计全面统计制度满足全行业理决策需应纳入统计部门议事日程时候（RJZG）
安邦房产研究简报2004418
建设部：房产信息统计存五问题
市场报2004年04月20日孙玉波
报讯 建设部副部长刘志峰日召开房产信息系统预警预报体系国际研讨会说现行房产信息统计制度市场分析评估预警预报需求间相适应存五方面问题
注重总量注重结构适应房产移动产品差异性强区域性强特点二注重增量注重存量适应前增量存量互动统房产市场体系初步建立形势三注重城区注重城乡互动适应城乡口迁移形成市场需求城乡结合部城中村量房屋供应现实四注重买卖注重租赁适应规范发展租赁市场分析租金变动趋势求五注重部门统计注重数整合适应房产业相关产业密切联系相互影响实际
刘志峰提出前进步推进住房市场化改革重务完善政府房产市场调控机制完善市场调节机制政府宏观调控充分发挥市场配置资源性基础性作抓住房产市场价格空置率两敏感性关键指标建立覆盖城乡相关区域覆盖存量增量覆盖买卖租赁覆盖住宅非住宅市场信息房产市场信息系统加强房产市场预警预报
谁引领中国房产业 —— 次业界巨头济专家战略交汇
中国信息报2004年04月20日 报记者 钟 蓝
召开万通产战略合作发布会会中国房产业知名企业家济专家约话题集中中国房产企业做做强深谙产业现状心系企业前程处心积虑谋划着企业发展长远战略记者观察做做强已成识然通种手段实现愿眼急需破解现实问题
2003年中国住宅产业规模达6300亿元美国日市场企业营分割规律95％企业做80％市场5％企业做20％市场非常强调产业化日5家企业做20市场谁成中国房产业家企业呢？
万科企业股份限公司董事长王石认定：中国房产行业走产业化条路子保持企业长期稳定增长争取成行业领军企业定实现产业化算笔账：果未五年住宅产业年均增长20计算2008年16000亿市场届时5家企业分20市场意味着家做600亿左右规模然实现产业化须具备三条件：第资化拥量资金第二点专业化房产什做第三配套社会化具备三特征完成产业化王石仅准备信：假十年营规模达1200亿未1520年中国新型企业（垄断行业外）公司房产公司万科现正着中国新型企业中企业条道路走
目前国少著名企业历快速发展期程度遇资金足瓶颈问题房产企业欲做做强摆脱资金困扰？
北京市华远集团总裁志强美国做番调研发现美国市场没著名房产开发公司著名产基金拥产基金公司原美国企业资金重转换盖房子转换企业始终研究便融资问题志强指出国房产业家公司通股权融资境外市进入资市场迅速成国股金资金占居首位公司作房产公司跨越门槛庞资金实力解决资源问题企业什方式实现资市场结合需注意扩资金解决资金利问题解决两问题迅速企业跨种样瓶颈成重企业
做做强成行业巨头许抱负企业家追求目标济快速发展市场开放度日益提高天什样企业成未产业领袖？
著名济学家张维迎出答案：企业成产业领袖产业里企业负责重家信家信？没体制保证变非常重谁愿意钱交谁愿意生者部分黄金时段交干事目标努力？关键点家企业企业领导足够信张维迎坦言：直担心中国未真正产业领袖部分外国跨国公司占领知零售业现发展状况五年前二十名企业里面会中国企业危险信号呼唤中国优秀企业家责利体制发展程断整合资源整合整合技术承担起中国未产业领袖
长期民营企业认识误区认会赚钱企业生存着竞争加剧越越房产企业发现挣钱容易中国现30万房产企业部分民营营规模总量占优势体规模普遍偏种状况否继续适应未市场竞争？
股规模已列居业界第五万通集团设定战略选择二：合适资规模必合作伙伴二建立合理效公司治理结构体制优势作型民营产企业国字号企业天津泰达联姻泰达体制营优势万通董事会席冯仑颇见：泰达传统国企非常国控股市场导企业传统国企约束动力传统民营企业动力约束实施新战略形成合适资规模放合理效体制框架寻求发展万通说接挑战便接受严格外部监督机制部提升道德层面约束力冯仑明白万通选择泰达意味着选择放弃民营股独时接受强力股东监督外部监督万通具民营企业动力基础进解决长久体制问题迈出重步
企业间实行合作营目前企业扩张重途径种合作利益系英雄问路尤制企业会更进行相互融合优势互补样种合作具持久性？
著名济学家茅轼谈企业开始时候合作问题越越外资企业国企业合作发生失败例子避免点？觉互相间信非常重作营方定股东忠心时举动尺子衡量行股东处样真正建立起双方信感信感破裂？需忠心资忠心
中国房产市场须防中期风险
市场报2004年4月14日李耀宗
目前中国部分区城市店铺价格已达纽约第五街水市场接波峰中期跌风险国际房产联盟（FIABCI）席列维特提醒谨防中国房产市场中期风险
列维特认15年里中国出现投机泡沫部分城市租金加维修费方米税收巴黎伦敦者新加坡高出50％某城市中央商务区店铺方米价格已达纽约第五街价格水
列维特表示目前中国情况20世纪90年代柏林相似作新市场时投资者柏林买房子导致房价快速升现房价已高峰时降50％甚90％
列维特估计中国房产市场已接波峰价格已超财产价值目前预测中国房产市场中期前景涨
中国房产协会秘书长顾云昌指出总体讲目前住房三种需求：居民改善住房需求拆迁房屋形成需求城市化加速农民进城需求三种需求力度会减弱居民收入断增长整体房产市场升空间外顾云昌透露未23年20亿美元外资房产基金投资中国显示中国房产市场增长信心
宏观调控楼市 理清三思路
中国房产报2004年4月16日浙江工业学房产研究 虞晓芬 陈长
引言——
２００４年３月８日海美家房产周刊Ａ９版发表署名文章宏观调控讲究思路文章浙江省某市房产市场调控政策进行针性评（实指杭州杭州浙江省目前率先征收２０％房产转税城市）基结体两句话概括：认杭州进行房产市场调控讲究思路二解决城市居民住房问题必须提倡力量力行租购举梯级改善
实事求讲作者出关心爱护杭州市房产市场发展关心城市居民住房改善方面考虑杭州房产市场调控政策进行评直接目帮助政府维护市场配置资源导性位前提更进行房产市场调控出发点讨中乏真知灼见作者提出宏观调控讲究思路具现代市场济观念城市政府均法予否定提出解决城市居民住房问题力量力行租购举梯级改善解决住房问题国际验总结国解决城市居民住房问题应遵循基原意文章中作者观点敢苟特机会着虚心诚恳态度作者交流法
１土出方式价房价飙升关系？
作者文章开篇指出：浙江某房市度红热火天建设幅拍卖价直线飙升房价扶摇直闹百姓意见纷纷
建设拍卖政府直力提倡土出方式土出市场化程度高方式土级市场卖方垄断市场结构量增加买方竞争性效避免土出程中官员寻租腐败问题充分显示土资产潜济价值土权拍卖程土价值发现程协议出相导致价快速升土价值显现必然结果
市场济条件买方报价基土利收益预期住宅言基开发商房价投资回报率预期意义讲房屋预期价格决定开发商土价值评估政府土供应量买方竞争性决定市场价时认招标挂牌出两种竞价出方式相拍卖方式具现场竞价机制容易导致买方非理性报价易形成谓天价种非理性报价更种已风险概率定前提追求利润化永远房产开发商性谓非理性报价保证开发商门槛利润率前提压缩利润空间意味着土利预期收益分配政府例相应增
然避免非理性报价政府出土较采招标挂牌方式应注意现方试行谓综合评标法已暴露诸投标者游说评标专家投标者串谋定价等问题
否定土拍卖形成较高价推动房价升中作反房价升全部土出方式改革导致价扬根讲土价格涨缺乏弹性土供条件房价涨诱致土需求迅速增加产生
推动杭州年房价速扬原土出制度改革土真实价格显现持续升外尚非常重素应引起高度关注
济学常识告诉住宅价格快涨肯定住宅供求关系作结果影响供求关系素十分复杂方面推动住宅价格非正常涨需求素住宅投机性需求扰动供素政府土供应计划偏紧导致供求缺口土房源没形成效市场供放住宅稀缺性素存构成政府房产市场进行宏观调控现实
２房产转税政策思路否正确？
房产转税征收该文作者似法作者说：方政府类举措思路偏差终效果（未）必令满意……生机盎然市场子调搭成潭死水显然作者认房产转税征收存明显思路性错误
关房产转税课征效果文专门讨处先说明两问题评价开征房产转税政策思路否正确起点
第问题：征收房产转税典型济手段实行市场取济体制改革调控济手段已转间接性济手段中国济世界济接轨重标志房产市场宏观调控例外利税收手段房产市场进行适度超前干预体现政府济政策效果具定时滞性充分认识符合世界国房产市场进行宏观调控国际惯例
第二问题：开征房产转税具充分法律现实１９９９年１２月２日中央政府３涉税部门联合颁发财税字〔１９９９〕２７８号文财政部国家税务总局建设部关出售住房征收税关问题通知文件开宗明义指出：促进国居民住宅市场健康发展国务院批准现出售住房征收税关问题通知：根税法规定出售住房取应财产转’项目征收税里达成两点识：开征房产转税中央政府授权法律二中央政府开征转房产税目促进房产市场健康发展现实房产市场中出现干扰市场健康发展素楼市投机增加等样道理方政府根房产市场具体情况制定具体实施办法选择适时机开征房产转税完全种实施公权力正常行例北京市２００３年６月２４日京财税〔２００３〕７３２号文关出售住房征收税关问题通知宣布开征房产转税然评政府实施项政策时机选择否正确问房产市场实际状况概否定合法性思路正确性
什新税法颁布没立开征理解１９９３年～１９９４年间房产泡沫济击房产市场宏观调控（金融政策调控）国刚刚兴起房产济开始进入发展低潮期激励房产济快恢复元气保持持续发展中央政府提出住宅产业作国民济新增长点住宅消费作新消费热点前年房产理界广泛讨住宅业两点两点背景中央政府方政府相继出台许鼓励住宅建设住宅消费政策措施征房产转税基时国房产济发展现实需做出理性选择
１９９９年国房产业发展开始进入第二快速发展周期年高速发展房产市场中谐素逐渐凸现开发商囤积土房屋制造住宅稀缺房产投机例急剧增加量游资进入房产市场等素导致房产价格非理性飙升基种现实背景保证国房产济市场化改革方变前提恢复征收转房产税房产金融政策等济手段相配合适时超前调控房产市场政府理性选择
讨正确评价２０％房产转税目产生市场效果
杭州政府恢复征收２０％税目住宅市场价格预期投机成方面抑制住宅市场例高投机性需求保护真实性居住需求投资需求 杭州出台转房产税实施细中出：住住宅交易长期持住宅（投资性）交易免税非住住宅短期交易没购买进行征税种典型歧视性税：投机性行歧视住投资交易保护种思路正体现政府市场爱护
作者观察税收效果致税收政策实施初二级市场表现全面理二：２００３年９月～２００４年元旦政策实施前政策兑现前震动效应导致二手房交易量猛增交易价格相稳２００３年９月～１２月二手房成交量相杭州市２００２年全年二手房交易量７５％量投资者（炒房者）撤离市场结果满足量效需求２００４年元旦开始政策实施政策击前期放量导致二手房供减少交易量降价格略升带定必然性二前期放量素外２０％房产转税压力迫少短线投机客行发生转变——变短期炒作长期持出租营
房产转税出台没二手房市场入冰点杭州半月观期交易便重趋活跃２月份成交量超年期水回升速度出许业士预料市场承受力强时候出台样措施实政府高明举
税收住宅级市场投机者影响确定性房产转税会改变投机者市场预期降低投机需求——会抑制市场需求时房产转税潜进入投机者发出明确信号：政府投机行进行击会改变潜进入者预期行——降低市场投机需求述两种素叠加致性降低住宅市场总需求市场需求降低会确定性抑制级市场房价升速度
什杭州楼市房产转税政策实施房价升认：第税收楼市影响逐渐减弱影响力实施前第二影响房价素方面年底建材价格幅涨居民担心通胀心理等推动房价扬第三杭州楼市供短缺性特征十分强烈点肯定假没房产转税政策年９月份楼价会升更快
３度房产投机否应该压？
作者文章中特提出样疑问：搞市场济允许点泡沫？短期投资炒房套利压股市汇市期货市场债券回购应该压呢？事实市场济中投资投机必分清楚？水清鱼’活跃繁荣房市少帮真行
述疑问中致出作者楼市投机基观点：第搞市场济允许点泡沫楼市允许点泡沫第二市场济中投机投资行没必分清第三房产投机者楼市繁荣利应击楼市投机炒房行
认市场济泡沫泡沫济产生必然逻辑联系理说游戏规明确法律监督力政府调控效运作较规范市场济避免泡沫泡沫济产生扩实践中讲定时间定空间条件信息完全交易者间存着严重信息称某虚拟资产甚包括实体资产买卖留短期套利空间拥相较市场信息具定资金条件容易发现利种套利空间——投机行应势生投机度会产生泡沫现象泡沫现象急剧扩散会演化泡沫济逻辑讲投机泡沫泡沫济孪生兄弟房产济中土资源稀缺性房产市场身完全性房产价格变化时间空间衡性等决定房产股票期货外汇债券等资产外类非常重投机象样房产投机度发展会导致房产泡沫泡沫济产生
泡沫泡沫济存正反映市场完善性济健康稳定发展会造成破坏日国台湾香港房产泡沫产生破灭已证实济影响致命正政府宏观调控纠正市场缺陷现实什政府常常时消泡沫泡沫济呢？认政府信息完善导致泡沫泡沫济判断存时间滞性然治理泡沫泡沫济政策效果会定时间滞正表明政府应广泛搜集市场信息时科学判断市场健康性便相机选择政策组合适度超前调控市场规范市场应极力避免泡沫出现预防消泡沫政府调控市场目标
关投机否应击问题两种极端种折中观点认投机利市场繁荣应击投机害市场应彻底击适度投机利市场度投机害市场者应严厉击
前已述投机产生市场信息完善套利空间存见投机产生身非基意破坏市场考虑追逐济利益定规模投机行存较消市场信息完善投机者短期炒作行实现套利目标时缩短交易搜索时间客观起加快资源资产配置速度提高交易成功概率作适度投机定意义讲积极意义
明确度投机害市场投机目追逐利润投机行特征短期炒买炒卖投机者关心资产实际利——房产投机场合宗资产反复炒作脱离实体济领域变成种虚拟资产进行实际生产消费济价值淹没：显然整体济讲害外肯定度投机行范围蔓延会诱发泡沫济预防泡沫济产生成政府非常关注着力击房产投机行非常重理
关房产投机问题观点概括：适度投机市场允许鼓励度投机害（投机投资区分必）政府运济手段击投机调控市场必
４结展
总结前文讨出基结：杭州采包括房产转税房产市场调控政策思路正确时机选择适仅做基判断房产市场调控杭州楼市健康发展重保证手段杭州房产市场特殊性决定特殊性简单纳：土资源高度稀缺住宅潜供量十分限居民预期种特殊性杭州住宅需求种泛域需求——２５％甚更需求市外逐年猛增势种特殊性决定杭州住宅短缺房价升趋势段时间维持——种趋势预期导致会许投机者入市炒作住宅价格非理性涨成分会增加政府利包括税收手段调控手段加规范具充分现实必性
时应清楚政府调控楼市直接目非压房价恢复楼市价格理性升击楼市投资者住需求者恰恰相反保护真正楼市投资者保证杭创业生活士住房需求达目标政府宏观调控长段路走
三政策海楼市保驾护航
国际金融报2004年4月19日海社会科学院房产研究中心研究员 顾建发
海市政府新闻发言例行新闻发布会表示目前关部门正积极研究房产市场进行适度调控海市政府已项工作作2004年重点工作确保海房产市场继续健康序发展
根相关信息海市政府调控房产市场政策：限制期房转目前正进入程序修改阶段预计久会正式出台二降低中低价住宅市门槛完成工程总量25市三实施网合备案制度
什年海市政府房产工作重点深化房改培育市场转市场进行效调控？背景：海房产市场发展总体言健康市场存着房价涨快供应结构失调投机炒作偏三隐患影响市场健康持续稳运行尤房产投资客已严重影响海房产市场正常需求许真正想买房改善居住条件消费者买房外投资客造成房产市场中虚假需求定程度房价虚高年海市关部门1800住宅区进行抽样调查表明投资性购房166包括预售期间炒房行根笔者验判断海市投资性购房例少20进行适时适度调控完全需十分时
日济持续萧条亚洲金融危机爆发房产泡沫破灭引发结果济学角度房产泡沫济影响非常度投机投机者已关心房产身价值盈利力想通短期炒作套取差价导致房价正常涨旦泡沫破灭开发商投资者资产贬值开发商投资者资金源银行贷款样银行资产时贬值良资产增加银行会紧缩贷款需求进步萎缩房价会持续跌终造成恶性循环
房产业作海支柱产业海济发展中举足轻重海房产业增加值占GDP总量1990年05增长2003年74目前海GDP增长中百分点房产业贡献某种程度防止海房产市场起落保持健康稳步发展海济稳定发展起积极作
预计着政府调控市场措施逐步位市场调节双重影响会定程度缓解海房产市场供需矛盾热衷短期炒作投资客逐渐退出市场商品房供应结构矛盾趋缓房价涨幅度趋缓海房产市场继续保持稳定发展态势
海市中心房屋空置率继续升
目前海房价已极度敏感程度海电力供应部门份资料显示电费回收纪录观察年第季度海市中心商品房空屋率接10已快达国际认定红色警戒线标准家供电范围覆盖包括黄浦普陀徐汇长宁静安等中心区电力公司发出缴费通知中44万账户中43万户居住法缴纳率逼10解海空屋率问题两年较严重年较年第季度增长倍中心区空屋中约60屋外闲置时间半年海房产局位资深官员透露市中心出现较高空屋率供求中心区住宅投资性重增加房价高造成出手困难空屋率升土转价格持续飙高房产商维护利润年海房价会涨目前海投资气氛市中心豪宅租金跌空置率升供应量价格涨难说泡沫量海外资金觊觎海楼市投资需求然十分强劲（AJZG）
安邦房产研究简报2004418
海产市场动真格
国际金融报2004年4月19日李刚
●4月20日海市政府根海房产市场实际情况期房转问题作出决定
●海市政府停转揭业务更程度切断投资者变现途径加资金压力市场住购房者倾斜
●旦追高房价力量压支撑房价价起什作谨慎发展商已开始仔细考虑
目前海市产市场说关注度高恐怕限制期房转政策出台果说年年末海市政府放出风期房转进行限制意敲山震虎话进入4月海市政府种种举动表明该政策正落实处
4月14日海市十二届常委会十次会议通决定授权政府出台期房限转令进步增强政府调控房产市场力实现效控制海房价涨快目标
项备受界关注政策4月20日海市政府根海房产市场实际情况期房转问题作出决定期房限转政策快浮出水面许业士认相配套调控措施———停止转揭放宽预售标准会作海市政府综合治理手段陆续出台
房价飙升刺痛政府神
位业士记者说现海市政府房产方面面压力谈房价政府相谨慎
海房价骑绝尘2004年成焦点新统计2003年海市商品房均价格已达方米5118元首次超北京成全国房价高省份城市242增长速度成全国房价增长快省份区
事实问题仅仅房价飙升更讨集中海产市场否出现投机旺现实中
然政府方面认海投资类购房市场中占例国际公认20警戒线许发展商表示高档楼盘部分区投资性购房例超例暗含风险已
情况日前关媒体报道中更加清楚出根电力部门回收账单情况统计海市中心区存量法交费空置房例已10接国际房产界通行空置警戒线程度表现出产市场出现结构性剩销售周期定价推广出现问题
关海房产市场热泡沫引起争已方面压力莫海市政府相关部门领导已公开场合表示政府目前面压力希房价涨太快
位产咨询机构总理告诉记者海市济房产赖程度进行压制否出现问题会更事实海市济中房产济占例确实扩房价快增长已居民收入增长远远甩面两者间矛盾刺痛政府神
年期房限转高速出台年该政策遮遮掩掩形成巨反差压力海市政府房价开始调控
投机者命悬线
根目前认识产市场中提期房转分两类狭义专指预售合签订预购预售合进行更名转二广义狭义期房转外包括预订书认购书转取预售许证前楼花书
房产中介负责告诉记者目前中介公司挂牌二手房中期房占部分期房交易占中介公司总交易量四分左右期房限转政策旦出台次新房交易量会受影响
目前情况传出4月份出台期房限转政策业士透露政策旦通市场中马实施会通常认会段时间缓期
目前中介公司介绍段时间期房挂牌量增加20期房投资者快出手变现已出现降价抛售现象
般说期房现房程长达半年许专门炒房者讲长时间存着确定性加炒房者时炒作套房子银行揭贷款长时间压手中出现资金短缺期房限转增加房产投资者成(利息成)风险(未确定性)会导致批房产投资者退出
然期房限转击毕竟短线炒作投机者群体专家新汉业动产机构执行董事赵云飞表示期房投资者中真正期房阶段转占份额少25
开始怀疑项政策击面难起效效果禁联想起杭州年年初实行增加二手房交易税政策仅没阻止涨趋势反进步推动房价涨
样担心出现海业界中介公司负责认期房限转政策实施房源萎缩会造成二手房房价升
中房指数系统高级分析师陈晟表示新政策出台定抑制房产市场投机行时会申城房价房产投资产生利影响现炒房行投机商利购房者间信息称谋取正收益期房限转政策已生效海市商品房销售合网备案登记办法相结合够改变买卖双方信息极称局面抑制炒房产生积极效果
政府釜底抽薪
绝数炒房者赖商业银行揭贷款针种情况配合期房限转政策避免短线投机者资金链绷断期房转揭业务停
知情士透露期房转揭停止会紧期房限转目前情况表明商业银行已基停止受理期房转揭业务
转揭指住房转贷款具体言住房转贷款指已银行办理住房贷款款原贷款银行求延长贷款期限抵押银行住房出售转第三申请办理住房贷款变更款期限变更款变更抵押物贷款
转揭实质已购房产款体变更说购房未清贷款时转出售该房产
海银行基接受转揭业务次政府停转揭业务更程度切断投资者变现途径加资金压力市场住购房者倾斜
金融部门相关士透露期房转业务现商业银行已非常谨慎前受理期房转业务时现房转操作没太区现求支行办理期房转揭业务时必须交易中心办妥房产户抵押登记相关手续放款
介绍果交易中心停止受理期房转房产贷款抵押手续办出银行会发放贷款意味着停止转揭业务
市场济基规律供求关系变化供求必然会导致价格降正基种考虑海市政府开始准备放宽商品房预售标准
海徐汇商业建设发展限公司市场开发部理毛峻韬认然放宽预售标准没出网备案形成方法实际放宽预售标准讲表面针开发商提前预售实际消费者讲倒反利实房屋价格出面交房实际提前销售销售门槛降低首付例降低消费者讲利
发展商认样放宽预售标准肯定会商品房供应量放进改变目前市场供求关系事实年年初已专家表示年海市房屋供应量超需求量次预售标准进步放宽必加供应量增趋势
房价否然坚挺
面政府种种政策调控海房价否然走强已成前海产界关注话题
实海市政府角度讲希出现房价滑年年初海市房资源局局长蔡育天公开讲话中出表示仅防止房价跌保证12涨幅
海市相关部门士表示期房限转政府针目前房产市场热现状采取暂时强制性行政手段官员指出期房限转政策暂停切期房转会加区
政府心谨慎相发展商更强调价房价决定素发展商表示招标拍卖价已占总成50左右样高价推动房价走强原种情况房价降性
毕竟海产市场中存着量炒高房价投机者发展商敢胆程度预期价格断追高旦追高房价力量压支撑房价价起什作谨慎发展商已开始仔细考虑
针目前海市政府推动宏观调控发展商准备作出相应调整限转期房投资投机软性购房需求受抑制势必影响房屋预售土开发成断扬开发商存着利预售款回笼资金情况言作出适调整势必行
海期房限转政策发生作
民日报海外版2004年4月19日丁利民
公证处停止公证担保公司愿担保银行拒放贷款……呼欲出海市期房限转政策已引起相关机构先行反应日家中介公司解抢政策出台前抛掉手中期房业甚惜原价抛售中介公司加紧处理手头期房转业务
海市公证处位工作员明确表示3月份已停止期房转提供公证服务某住房置业担保机构相关士表示期房转受限制该公司4月1日起已停止受理期房转揭担保业务银行期房转放贷业务已非常谨慎原基做
时中介公司抓紧处理手中期房转业务赶搭政策出台前末班车前控股集团媒体事业发展部总监俞静告诉记者该集团属史丹福公寓服务限公司目前14家门店期房概占房源半开新建区附四五家门店期房例更高达70％80％现业务部门正抓紧处理期房转业务拖拉客户现开始动配合催促工作员快点办理
期房业更惜原价抛售中原产门店李先生介绍目前部分期房业转手心情较迫切手客户考虑政策变化想快出手甚已意原价转
广州楼价出现轻微升趋势
年初广州楼市淡季淡成交量迅猛升连续阴跌价格出现微涨迹象日前广州市国土资源房屋理局公布年1－2月房屋销售数中商品房交易面积20163万方米金额9568亿元年期分增长52265763中原八区商品房交易面积14059万方米交易金额777亿元年期相分增长57186062年1－2月全市10区房屋交易面积（包括商品房交易面积二手房屋交易面积）29871万方米交易金额12407亿元年期相分增长47295240中原八区房屋交易面积21409万方米交易金额10164亿元年期相分增长46585185直1－2月房产成交淡季年开局表现出良局面市场感种意外惊喜更接五旺季更期行家指出年初出现旺势方面年底集团普遍采取降价促销措施合生富力集团带头采口价销售策略带动整体住宅市场岁末优惠方式推销效促进消费者入市成交手续完成需时间程实际少楼盘年初成交数年底优惠沉淀外年春节年早批买家提前年12月年1月期间入市令1－2月成交数出现喜局面外年初广州8产集团联合召开峰会发出涨价宣言少楼盘单价立提升100－200元m2定程度刺激买家入市统计数成交金额增幅成交面积增幅年广州楼市中没出现仅仅舆造势广州样成熟产市场难掀起产热潮估计年广州楼价微涨涨机会（AJZG）
安邦房产研究简报2004418
浙江楼市
银行贷款吃紧 融资难度加 浙江省房企景气指数降159
新华网浙江频道20040414钱江晚报 荆 尚国强 罗凰凤
新华网浙江频道4月14日电 银行钱变越越难年资金成难题眼新项目招标前期资金尚未回笼日宁波家房产企业负责感资金压力
省企调队2004年第季度企业景气报告显示：浙江省房企景气指数回落季度企业景气指数1496年四季度降159百分点房产企业家信心指数降45百分点排名全国第二滑第六
房产列信贷高风险行业
融资房产企业景气指数降原央行前天宣布年4月25日起农村城市信合作社外金融机构存款准备金率现行7提高7505百分点直接结果银行放贷钱少说数1100亿元左右
银行缺钱直接反应便勒紧项贷款刀究竟会挨谁头？根杭州家银行制订贷款象信风险行业分类表房产高风险贷款列房产信风险度达10商铺信风险度9建行已停止水泥钢材等热行业发放贷款房产品消费市场部分银行收缩贷款品种
214企业融资非常困难
专家分析房产企业资金型企业拼资金土储备开发期销售房产业资金强赖性资金链旦断开房产企业影响非常采访中杭州家房产开发商流露出类似隐忧受年央行121文件等影响融资难已成许房产企业发展拦路虎
省企调队介绍调查77家房产企业中72企业融资情况般214企业反映非常困难企业融资景气指数说综合反映企业外部获取资金（包括贷款证券权益性投资融资租赁等）难易程度项指标规定100景气界点年季度省房产企业融资景气指数仅852处景气区域
业士指出短期言贷款收紧企业步入资金链断裂困境长远会某种程度抑制投资热抬高房产市场门槛起浪淘沙效果解房产商开始外吐业士分析着项政策房产收紧资金实力弱品牌知名度低房产企业会洗牌出局
信贷调控：杭楼市面洗牌 钱企业成香饽饽
日早报20040414
年半年开始系列金融政策调整矛头直指房产：年6月出台央行121号文件规定购买第二套(含第二套)住房应适提高首付款例年12月央行出台关进步加强房产信贷业务理通知月银监会出台商业银行房产贷款风险理指引(征求意见稿)引起市场强烈反响4月25日央行调高存款准备金率05百分点……提高存款准备金率05百分点意味着金融机构次性减少资金1100亿元左右杭州楼市会产生影响呢？
A
昨天报记者采访位房产老总例外称第时间关注着变动
房产公司洗牌难免
H杭州家房产公司老总昨天中午信义坊附房产项目找门意欲合作开发说家房产公司目前付出土款致命提起金融机构次性减少1100亿元左右资金说房产市场企业止结束企业放缓投资
杭州房产企业目前资金？H说紧张杭州房企资金紧张
H言绝非耸听闻根市场观察杭州房企期投资节奏明显放缓金纬房产总理韩航说杭州楼市目前土合作案例起年半年起杭州房企接二连三假信托投资社会融资明显信号：房产公司样面着资金问题
韩航分析收缩1100亿元资金总目减少贷款量目前杭州银行房产公司已显示出压保迹象透露杭州银行全力支持20家房产公司贷款20家外房产公司基贷难推测番存款准备金率调提高房产准入门槛房产企业贷款难度更运作力公司说消息
根分析公司特项目公司资金周转灵活旦资金链断难筹资金公司项目时开发资金互相弥补运作房产公司说倒件事
钱企业成香饽饽
华立产部员工天谈件事邱华立产总理助理营销中心总理前天已非官方渠道获消息邱说房产企业肯定面资金方面考验特资金实力强中企业
认种情形房产市场会出现非房产企业房产企业强强联合趋势目前非房产企业房产想介入苦开发力限银行提高准入门槛房产企业急融资双方强强联合非房产企业说进入房产行业门槛反低
种苗头已出现邱前久温州回说温州家制鞋企业老板发现干十年做房产年厂卖掉投资房产非房产企业房产企业洽谈合作时渐渐谈出感觉干脆直接介入房产邱说着银行贷款门槛进步提高种现象会越越
房产企业现金流肯定趋紧张邱认杭州楼市势情况综合评估新政策杭州房产企业影响没想象
房价涨跌尚明朗
抽走1100亿元会会影响房价？采访中业士持观点
认着开发公司洗牌市场房源供应量会相减少基面购房需求然旺盛房价继续保持稳健态势着房产企业变动中强强联合房产市场会出现利润集团垄断化趋势相言房产企业利润反会更丰厚
士认供应相减少情形受银行收紧信贷政策特购房贷款影响购房需求会受限制房价涨跌时难预测
韩航次政策压缩固定投资投资量肯定会减少时似引导改善住房条件太急说揭购房者首付例提高出更钱买房
B
资金银行贷款源头更房产公司命脉记者昨日奔赴杭州银行探银行方面新反应
纯住宅类贷款影响
银行信贷包括部分住房揭贷款中块资金减少影响银行信贷理整盘子银行调整整体着眼落实细节住房揭贷款影响难免农行浙江省营业部消费信贷科邓科长说农行省分行营业部言目前住房贷款良率较低贷款种类相风险十分
住房揭贷款相信贷款风险更受政策影响控制变严性投资营途贷款消费性质贷风险受影响会邓科长做样总结
居民申请纯住宅类揭贷款肯定会受太影响银行直收紧第二套房子贷款住房质押贷款拥定济实力出居住需购买房子申请住房贷款成问题建行省分行营业部住房揭部门关士市民吃颗定心丸
房产商贷款会越越难
相市民房产开发商头疼家银行士纷纷表示笔法(企业)贷款政策缩紧会较明显
农行邓科长表示现杭州房产呈现出郊区化发展态势样情况银行会更加注意楼盘规划情况郊区楼盘银行越越谨慎认前贷款选择优秀楼盘贷款必然优中选优
工行杭州开元支行副行长认银行肯定会压缩信贷规模住房信贷块着墨少现明确认银行言着力控制应该会开发商块块企业想规模申请贷款越越难
银行许成救命稻草
银行会营思路关键银行攻部分银行企业客户客户资金少银行般会选择集中优势兵力业务搞浦发银行杭州分行私金融顾问样认
银行收缩开发商企业块中银行反会放开块中银行银行夹缝中求生存工行杭州开元支行副行长认接银行会具体出台样政策难讲定般想银行起缩紧起放开
宁波楼市演空城计 房售局面导致价格幅涨
钱江晚报2004415詹丽华 子军
套房子2年时间价格涨3倍市区商品房均价高达51773元方米商铺均价超方米18万元年涨幅14……宁波房价涨幅快价格高实点意外笔者日赴甬参加房交会发现房售房价涨幅快已成市民谈热点
房交会摆出空城计
特推荐：东湖期街少量旺铺东湖二期少量高层高层公寓笔者前久宁波房交会某楼盘房源广告听售楼员说：十套房子早抢光时距离展会开始15分钟
房买———宁波逛完房交会体会次房交会宁波楼盘20家取预售证仅3家然3家楼盘部分房源早已挑选殆剩170方米户型数总价超100万元登记资料道回府现场位销售员悄悄说：实房子老早订完现登记没
许购房者略带夸张形容宁波目前房源情况：宁波现块刚开始拆迁块皮开发房子已卖光业士说宁波年房子特俏涨快新楼盘开盘二手房市场该楼盘次新房源登场买房子找中介找开发商
高价位市民点发虚
房买外高位运行价格市民心里没底早登记购房叶女士说等BOBO城开盘已快两年时心理价位方米5000元左右现方米6000元够等开盘知道会涨少奈说
买房者知道房价阳线究竟会拉高售楼员样心中没底金色领位宁波市中心区域预计年年底开盘口悬河售楼姐说起房价立刻变吞吞吐吐会说估计单价八九千吧会说九千保守估计时候市场样
江先生宁波研究生毕业原已宁波找份错工作年薪6万元终决定海工作说：宁波市区房价实太高鄞州区格兰云天2期起价竟然5800元方米跌势头说学包括宁波想回宁波工作宁波房价太高压力太海房价然宁波贵毕竟
收入更高机会更
年涨幅远超收入增长幅度
两年宁波房价涨速度确惊讶宁波市房产交易中心提供信息宁波房屋交易2000年开始活跃起2001起房价路涨时江东新世纪起价2600元方米现二手房市场挂牌价6800元方米左右东方威尼斯起价3000元方米现方米价格超6000元华光城东海花园江南春晓天家园京华苑等方米起价2000元现高达
6300~6800元方米涨3倍止
宁波关部门统计2002年宁波年房价涨幅2356位列全国第2003年甬城全年房价涨幅166％城镇居民均支配收入101％涨幅相然偏
然宁波市城调队新调查结果显示宁波房价涨幅回落年首季宁波市区房价涨幅119相年回落87百分点119涨幅然非常高
宁波市城调队市代表性房产公司抽样调查季度宁波市四区商品房住宅均价已达47771元方米中四类段房价均已超5300元方米4月9日宁波西郊高层楼盘东方苑·雅阁开盘价格超8000元方米
宁波市年推出20万方米济适房4月中旬部分限价商品房现房公开摇号预计年限价商品房总供应量20万方米左右相关员忧虑表示杯水车薪难抑制房价作仅越湖东面拆迁户已超3000户济适房根够
交付年楼盘入住率仅30
什宁波路追赶高速扬房价？位宁波媒体房产记者说现较公认说法：受土投放量拆迁滞开工难等问题影响商品房供应足
解宁波房产品消费投资渠道单买房增值成许宁波佳理财选择加市场房源紧俏需买房买房需现买房提前买房需套房子买两套……钱买囊中羞涩东拼西凑买宁波手两套房子套住套出租租掉空置着说
房价路托高买空置宁波市关部门海曙区等三城区范围交付年商品房做调查结果显示入住率仅30住江东区宁先生说起宁波房市现状颇感触：两年前买房时候边价格方米3000元现涨倍钱买住天区里盏灯
楼盘品质提高
高房价物值呢？杭州南德加规模楼盘宁波少位杭州宁波投资客说目前宁波市区范围开发规模较相应楼间距位业士认宁波楼盘目前弊端容积率普遍偏高样房子然供应求
杭州绿化率景观设计已非常注重宁波少开发商显太重视鄞州区某楼盘售楼姐意说：楼盘绿化率超标30呢样绿化率杭州楼盘中已非常普遍
■资料链接
1999年宁波房产市场复苏升温宁波房产业开始轮发展
2000年楼市持续增长商品房房价年1月2498元方米升年底2729元方米
2001年宁波房产市场步入加速度飞涨时期均房价达2867元方米年期涨1177
2002年房产需求表现强劲房价发收均房价高达3543元方米年期涨2356统计部门数宁波市房屋销售价格2001年涨幅居全国第2002年涨幅居全国第
2003年半年宁波房价快速涨势头终遏制商品房均价月度均涨幅出现幅降仅02半年高档高层公寓楼销售量幅增加直接导致商品住房房价次攀升2003年9月房子均价升4565元方米年初涨1496
2004年季度宁波商品房销售均价格涨51773元方米年期增长13
四银行暂停杭州萧山住房抵押贷款动作值关注
央行紧缩政策连续出台背景商业银行信贷变化引注目安邦分析师注意日工农中建四国银行杭州市萧山分支机构暂停该区住房抵押贷款业务住房揭贷款银行暂时停办住房抵押贷款业务消费者持住房房产证房子抵押银行房子总价6070贷款四行致行动年萧山房价涨关悉年前3月萧山区许新楼盘方米价格涨10002000元达60007000元显然高房价四银行住房抵押贷款业务风险新法目前中幕没进步信息四行致行动否意味着市场风险太高值关注迹象（RHJ）
安邦房产研究简报2004418
杭州出台房产新政难抑房价
市场报20040420佚名
击恶意炒房行抑房价年9月杭州市出台房产新政中规定二手房交易卖方征收20％税
政策出台全国引起巨反响年1月1日正式实施杭州更石惊澜深刻影响着杭州房市走势
二手房价断飘红
年1月新政开始实施际杭州市二手房交易量明显回落炒房投机行似迅速抑制正媒体分析员新政效果开始持乐观态度时候2月份二手房交易量开始拉升
杭州规模房产中介爱家企划部员透露然1月份成交量较降2月份快恢复正常3月份现增长更明显
交易量猛增时二手房价格断飘红统计显示年第四季度杭州二手房方米成交均价直保持6500元新政实施3月价格已突破方米7000元
现连房改房价格猛蹿位买房者说根新政规定房改房出售免交20％税优势房改房度成二手房市场宠公众房网数显示房改房度占网房源70％现房改房闻风涨譬晖九区套房改房年12月成交价方米5500元左右年2月已高达方米6300元位卖说：家卖价钱什卖？
初衷背道驰
1月份政策刚实施卖房者处观状态加春节影响交易量降实属正常卖家快发现通提高价格方法20％税转嫁买方2月份二手房挂牌量交易量迅速回升然结果业士样解释
浙江学济学院叶宏伟博士认杭州目前房产市场然卖方市场求供市场现状决定卖方够20％税转嫁买方种情况新政二手房价格实际作杭州市政府初衷恰恰背道驰
杭州21世纪动产运营总监俞英姿说现卖家采取通提高价格转嫁税情况已十分普遍卖家甚挂牌出净价求买方承担全部税卖家买家达成协议承担半税样吃亏买方
位愿透露姓名业士说目前采取合更名手法规避20％税现象少数没办理产权证前通产权部门买卖双方合更换名字通开发商变更合实现实际种私交易位业士解释说房部门负责产权办理手较少监起容易种案例目前二手房交易中数少
行业重事件
房产预警系统9月起试运行
政府干预房产市场方面缺少问题房产发展风险家关注建立房产预警系统设想应运生建设部副部长刘志峰认现行房产信息统计制度市场分析评估预警预报需间存五适应：注重总量注重结构适应房产移动产品差异性强区域性强特点注重增量注重存量适应前增量存量互动统房产市场体系初步建立形势注重城区注重城乡互动适应城乡口迁移形成市场需求城乡结合部城中村量房屋供应现实注重买卖注重租赁适应规范发展租赁市场分析租金变动趋势求注重部门统计注重数整合适应房产业相关产业密切联系相互影响实际提出抓住房产市场价格空置率两敏感性关键指标建立覆盖城乡相关区域覆盖存量增量覆盖买卖租赁覆盖住宅非住宅市场信息房产市场信息系统加强预警预报工作建设部关士表示试点城市条件城市年6月底前形成信息系统总体框架9月底前争取完成关数采集工作进入系统试运行（RJZG）
安邦房产研究简报2004418
房金融
产市场存资金恐慌 会出现崩盘现象
证券日报2004年4月16日
年半年年半年房产信托已成整信托产业品种目前概三分信托产品投房产———
央行121号文出台已8月位房产界腕预
言50中房产企业资金链断裂项目崩盘状况121文件原未明确松动情况没出现
总体运行年资金恐慌点反应度中国房产企业分四类：机构市公司中公司纯粹项目公司资金必须达30封顶揭求造成两类企业头寸紧张没少腾挪余市场调节中相部分找新渠道房产资金市场问题记者采访部分房产金融界士数认供总量供渠道中国房产市场存严重资金恐慌中企业资金困难原渠道通畅位房产投资专家说中国房产什缺缺钱
揭然求贷渴
然商业银行存款准备金率调高百分点房屋产品放贷热情遏制限银行追着开发商作揭状况旧某股份制银行年两月完成消费贷款计划根没消费品盯着住房揭专家观点相反部分银行块业务情独钟数量质量年限长良率极低优点银行压力愿意放弃块肥肉甚出现擦边球竞争现象行道理表示理解认需调整监理念监水
良品种市场争夺商业银行限空间然拼命追求创新民生银行走争取终端户路子继1＋3民生家园计划半年推出意款核心网络手段支撑移动揭服务新产品反行开发贷款换取指定揭套路购房者极吸引力开发贷款已没少讨价价余情况少开发商民生银行增加楼盘服务方面竞争力新产品产生浓厚兴趣中介咨询机构正产品出发设计新营销模式然客户储备明显弱势半年民生住房揭业务增长势头非常猛着产品银行营理念层面客户更认民生明年揭业务非质性突破已预见前景
开发贷款谨慎非家家心甘情愿信托领域活跃已商业银行心理衡
外资银行提供机会
国银行忙区分投入房产行业贷款合规违规清查呆坏死帐时候已获准境营业务外资银行已国企业频送秋波民币升值压力北京等城市外币贷款活跃起东亚银行永亨银行建外SOHO公寓提供八成30年揭美元贷款年利率仅25—3写字楼提供八成30年揭贷款年利率25—3商铺提供五六成10年揭贷款年利率3购房者接受程度颇高项目客户提前清民币贷款转贷美元
东亚银行实境贷款项目已超500数目样外资银行处理技术问题已非常验作推测：年中央行公布200亿美元历明热钱10买房够东亚银行块业务翻番
市然机会
目前国25万家房产企业仅100家实现证券市场融资数量国民济中位极相称审批严周期长外A股房产板块表现市场热情高重原SOHO中国出师利冷许心
年金融街增发新股融资4亿股价然坚挺图谋市房产企业支兴奋剂种机会目前具良业绩具备概念少数企业握
实愿花时间精力做市准备采买壳市路线2002年已成新锐房产公司迅速扩张捷径华普集团通市公司收购集团旗房产公司成功武昌鱼获取3亿现金然买壳成风险奥园收购诚成文化教训壳步
信托计划已成杀房产先锋
年半年年半年房产信托已成整信托产业品种目前概三分信托产品投房产相银行贷款言房产信托计划融资方式降低产整体融资成节约财务费期限弹性利公司持续发展提高公司资产负债率情况优化公司结构优点引投资者开发商双方追捧资金够项目未达银行贷款条件房产公司然成银行贷款高信托计划时雨企业股权信托心存狐疑担心失控项目启动达银行贷款条件时赶紧信托退出改渠道资金
产商融资目光更投中银行
年半年开始中央出台系列紧缩性金融政策防止房产热产商明显感资金吃紧日央行调高存款准备金率05百分点决定更种状况雪加霜银行收紧银行机会产商说融资目光更投中银行中银行银行夹缝中求生存浦发银行杭州分行位金融顾问认银行会营思路关键银行攻部分银行企业客户客户资金少银行般会选择集中优势兵力业务搞银行收缩开发商企业块中银行反会放开块工行杭州开元支行位副行长认接银行会具体出台样政策难讲定般想银行起缩紧起放开（AJZG）
安邦房产研究简报2004418
资运作成房产企业核心竞争力
着国土金融消费3市场变化产企业竞争格局已发生深刻变化业士认房产时代新竞争格局房产企业更步入资运作重心专业化理模式寻求更畅通便捷资金渠道造更强核心竞争力成房产企业两命脉2003年前十年房产开发历程称前房产时代集融资土获项目开发理体时代数开发商中时扮演着投资商项目理商房屋销售商等重角色着房产市场逐渐成熟方面专业化求断提高市场逐步细分开发商产销模式逐步转变更专业化公司分工合作完成方式方面早期企业筹资金拼天格局复银行融资成企业开发项目资金源进入2004年开发商资金普遍吃紧开发企业前期资金运作面着极考验常规银行融资渠道门槛已提高房产企业纷纷开始积极寻求新融资渠道企业改制市企业间兼重组寻求信托基金合作投资等等融资渠道逐步元化特征发展中信托基金产业基金投资源资金运作模式成房产开发企业运作模式目前法律政策等方面障碍国企业运作规范房产市场透明纯粹房产金融投资中国处试水阶段进入房产时代市场逐渐卖方市场买方市场转化消费市场日益成熟消费阶层开始分化社会生活求满足基需求品质化性化转变房产专业化需求幅度提高房产企业历散兵游勇零碎敲式规模开发逐步走规模化品牌化专业化道路土竞争完全市场化房产企业推完全竞争时代高门槛资金求高风险市场竞争企业规模资实力成产竞争中更重两素企业规模化发展资运营提出更高求行业集中度市场开发营力逐步提高样气候条件生存企业背支撑应该核心竞争力资运作力生存前提资金规模等方面实力企业具备定生命价值链创新力竞争优势企业保持长期稳定持续增长源泉（RJZG）
安邦房产研究简报2004418
土市场
长三角土调控收放度
国际金融报20040419凌翔
日国土资源部公布海南京苏州杭州广州深圳六城市房产开发情况调研报告报告传递出样信号：长三角区城市适时适度调控土供应促进房产市场健康发展具重意义
土供应总量温增长海房产市场高位运行
2003年海市政府通调控土供应总量结构布局初步形成土供应龙头房产市场调控机制初见成效房产市场继续保持年供求两旺运行态势项指标高位运行中稳定增长供求基衡价格涨明显
2003年111月海市总量956199亩2002年增长347中房产开发工业分4764315亩4097115亩分2002年增长2914411971406亩2002年降低7305
供结构海中低价商品房倾斜2003年房产供应中405000—6000元方米中价房建设403500元方米低价房建设
供应布局2003年起海房产供布局房价相适应中心区供占20外环线间占40外环线外侧占40商品住房供应结构正逐步改善2003年前三季度海市新开工商品住宅中市中心开发例降25外环线间占49外环线外升26预售商品住房登记面积中方米4000元占总量2683年海中低价房例首次止跌
南京土供应总量放结构进步优化
南京市2003年土供应总量幅增长住宅供应求房产供需幅增长
2003年南京市实际供总量171153亩（94869亩存量土）2002年增加291营性供应1216935亩占总供面积711工业33978亩占199154815亩占90供结构住宅85512亩占总供量50占营性量703
南京市出土利情况实行严格监督理开发商手中基没闲置土2002年2003年供应住宅15180亩正建设准备动工
然土供应量断增加住宅房产供应求2003年111月南京房产开发总量2002年增长158中住宅开发量增长193房产销售量增长777中住宅增长719
关数表明2003年南京房产市场供需0608间变动2003年新增商品房需求达900万方米供应量700万方米左右远满足需求供需矛盾十分突出需求旺盛带商品房空置面积降2003年底商品房空置面积40万方米2002年降130
苏州市注重土供应调控作2001年半年开始房产市场加速发展土理规范土供应放量增长城市济社会发展水相适应
苏州市土供应调控房产市场采取三项措施：房产市场情况制定土供应计划计划确定非特殊情况改变二坚持土集中统供应牢牢掌握调控土市场动权三营性全部实行公开交易制度招拍挂供例占国土供应总量73
土供应量基合理苏州适控制投资性需求
2003年苏州市区土供应总量41145亩（中利存量土156345亩占38）2002年增加478中工业263325亩占640教育2640亩占64基础设施33825亩占82房产开发7320亩占1782003年房产开发2002年增加2520亩增长525
2003年苏州通招标挂牌拍卖方式出房产开发9003亩均价2429元方米2002年涨431元方米涨216房产结构普通商品房占82高档住宅占8商服占10
目前开发商手中尚未动工土6000亩处合理建设周期基没闲置土
杭州老城区土稀缺新城区供量较
2003年杭州市政府力调整老城区（含余杭萧山）土供应结构布局初步遏制房价快涨趋势房产市场运行基稳老城区土稀缺供显足商品住宅供应求周边土供应
总体杭州老城区房产土供应总量增加显足新城区土供应总量较2003年111月老城区供总量21493亩2002年全年总量基持2003年新供中房产开发5535亩2002全年增长14512003年111月老城区推出居住5159亩占年房产开发量93中商品住宅3012亩（均存量土）2002年增长49预计年底达3500亩（1995年高水）济适房2147亩预计年底总量2002年增长5
2000年开始杭州老城区商品住宅布局逐步市中心市郊拓展2002年五级段外占622003年五级段外住宅达2281亩占总量74
2003年半年老城区出开发商房产中2800亩规划方案等相关工作未完成未进入实质性开发余土已进入开发阶段
专家谈
包宗华：关济周期房产周期界定探讨
中国房产报2004年4月16日中国房产住宅研究会副会长 包宗华
年房产报刊登载研究房产周期文章断增加值肯定周期释义界定周期众说纷纭笔者现特界定济周期特界定房产周期提出探讨意见——
１二战前较专家识释义周期四阶段
济周期释义年长期研讨二战前较专家逐步达成识简明定义：次国民济衰荣更迭形成济周期研究济周期目避免减轻济危机衰退产生危害
专家二战前济周期分四阶段：济衰退危机阶段济萧条阶段济复苏阶段济繁荣阶段说国民济发展中完整出现四阶段做济周期专家认国民济发展中波浪例某年度济发展速度滑没形成衰退萧条国民济产生明显危害接着前发展济周期
２二战济周期涵变化点
二战科学技术生产力迅猛发展政府宏观调控力企业适应市场变化力断提高发生二战济周期已出现许变化变化般没出现波全世界危害极严重济危机许国家济发展中升降幅度减萧条期相缩短萧条转回升较快针变化专家张二战济周期分萧条繁荣两阶段专家张分景气景气两阶段：两种张含意基致
着二战济周期涵变化然绝数专家识——波峰波谷形成济周期界定济周期波峰波谷出现点
数专家认综合较长时期出现负增长国民济产生明显危害衰总会出现复苏繁荣期衰荣形成济周期研究济周期重点然应放防止减轻衰产生危害种占正宗位张种张计算出济周期般会较长
专家认国民济萧条繁荣零３％增长复苏阶段济发展中低谷应定３％说国民济波动增长年降３％定出现负增长产生明显危害视波谷计算济周期种张计算出济周期较短
专家提出新定义认济发展升期出现次升降波动应认定济周期检验新定义做假设升期波动测算例国家１０年应种指标综合计算出分年增长百分：８．９７．５８．５７．０８．３７．３８．７７．７９．０７．９正常认识应认定国家出现连续１０年年递增７％～９％持续发展繁荣期新定义会１０年升期出现５次升降认定出现５济周期测算者提出新定义算出样超短型周期知道说明什问题研究济周期什处处？年海市志房产波动规律研究课题中提出济升期出现升降波浪式发展应做良性波种新定义意见
提出：次济高涨济周期次房产价格高涨济周期认两种点脱离必须波峰波谷形成周期识缺点甚明显然提出提供家研讨
３什指标方法计算周期
什指标方法计算周期特房产周期着许张
种张认采取单指标计算办法例年两位作者发表文章中分采投资额销售量（注：实际住房销售量）单指标计算房产周期
种张数专家张认应该指标综合评价方法计算指标意见纷纭例张元端志张投资额施工竣工面积销售额房屋积压价格等６项指标综合计算方法外专家张６项指标达十项指标指标综合专家提出相计算方法
专家房产周期界定方法然家样统计数计算出周期种样做分析结更相径庭种吹号唱调局面利房产周期研究工作广泛深入开展必周期概念进行统界定笔者提出两条建议：建议关部门关社团学术机构牵头组织批专家房产周期界定方法进行专题研究时机成熟时出统界定方法初稿通广泛征求意见补充修改确定统方法二统界定方法没确定前建议专家撰写关文章时写明文章中列周期界定方法
４需需独立研究房产周期
西方国家调查已国翻译出版西方专家著研究济周期列入宏观济研究范畴着重研究国民济周期变化国民济行业组成西方国家专家研究国民济周期变化时总会时代表意义行业资料说明问题例美国专家库兹涅茨１９３０年发表生产价格长期变动中分析英美德法等国１８６６１９２５年５３种商品统计资料计算出１５２５年等周期波动数库兹涅茨分析时量美国建筑业统计资料认美国建筑业中１５２５年周期波动表现特明显库兹涅茨计算量建筑业统计资料媒体称建筑业周期库兹涅茨量建筑业统计资料进行研究终目研究建筑业周期研究国民济周期附带说明该篇文章贡献指出建筑业周期国民济周期基致
改革开放国专家开展研究房产周期工作已做出定成绩指出项新兴研究工作许足处需做补充参项研究专家提出建议：
１通深入研究充足理说明国独立开展房产周期研究必性行性国外库兹涅茨建筑业周期作惟理
２进步明确开展房产周期研究目务特明确研究房产周期目提出延长房产繁荣期策房产业持续健康发展服务
３继续深入研究房产周期界定方法（含指标体系指数方法）日臻完善日统工作做准备
４认真研究房产周期国民济周期关系房产业国民济基础性产业发展中衰荣更迭应国民济基相致性房产业国民济先导性行业国民济衰荣更迭时般会率先繁荣衰退相独立性
１９８９年国物价基稳定前提国生产总值年高７％速度发展出现持续１４年国民济发展繁荣期（繁荣期未结束）研究房产周期作者发表文章时专家制定界定周期方法计算出１４年里已出现１次２次房产周期出现述房产周期国民济周期差异两原：专家制定房产周期界定方法时没考虑房产业国民济发展整体方面致性二果认房产周期国民济周期时出现差异正常应该充足理说明什会产生差异道理
家知道科学研究阐明事物发展规律仅知然知然希参研究房产周期专家研究房产周期时尊重科学刻苦钻研寻根究底项成果达理实践相结合深度
营销策略
品牌产走进产品样化时代
晶报 2004年4月16日徐广蓉
品牌产直实行外扩张政策外扩展已成发展商长期持续发展重课题期品牌产举行新产品发布会开发商仅加快外拓展步伐产品种类胆尝试增强综合竞争力新产品中增加新品种面层面细分市场拓展客户群现象表明产商已新领域开始产品扩张
调整产品结构更占领市场
记者期型新产品发布会中知招商产延续2003年全国扩张战略时年仅深圳8项目入市中5项目销售3商业项目租赁推出项目总建筑面积100万方米仅举成深圳供应量产商创单产商拥供应量历史高改日开发户型特点开发城市场30—60方米超户型租赁物业加力度品牌开发商产品结构调整进步扩产品品种占领更广阔市场埋伏笔
发挥区域优势实现赢
产品样化开发模式否开发商会考虑种模式呢招商产负责介绍区域性产开发商着开发样化产品条件区域性开发商身区域发展需营种产品样开发模式容易积累批批产品开发外拓展程中够果断做出恰评价验获取开发机会区域化开发商特利条件
资深产研究士半求认开发商做销售做租赁长历史租赁方式保持长期回报发展商说够保持流动资金源充足区域性开发商注重销售注重租赁促发展商重视售服务整片区维护工作保证租赁物业回报稳定片区发展居民开发商身利实现赢
租售结合利规避风险
招商产董事长兼总理林少斌认房产产品样化开发益规避风险认房产受宏观济影响相济周期性房产发展存着周期性细分市场发现产品类型面客户受周期影响阶段受欢迎产品样化产品形成产品间互补分散周期性带风险专门做住宅者专门做写字楼风险较租售结合模式半求分析客观租售结合营结构开发商说资金链更稳定合理租赁物业提供开发需现金流目前般开发商负债例70％左右算正常开发房产长期程果社会济滑坡会产生令发展商难抵抗资金风险片区元化营发展商般抵御风险力强般负债超40％租赁回报较稳定相存款取息
产营销策划五误区
北京日报2004年4月14日马文会
着房产业理性化发展房产市场竞争日趋激烈房产营销策划逐渐业界广泛关注相程度认房产营销策划然开始注重表面转追求涵杂乱章趋规范序观目前许策划行方值深思少开发商房产营销策划认识停留肤浅表层甚理解偏颇实际运作中营销策划走误区
●误区 目标客户定位准
开份策划报告中消费者描述必然充斥20—40岁间中高等收入成功士注重生活品质男性住投资兼样千面套话售价超30万元房产消费者研究居然售价超3元饮料（口乐）消费者研究态度深度岂非咄咄怪事
事实高额消费支出购买结果确定性房产消费种高涉入度购买行购买决策环节影响素时间复杂变化性非采专业消费者调研然房产策划者认市场引导出消费者更专业消费者掏出票子办法钩谁什想法足轻重房产帝短短两三张A4纸篇幅心焉发掉行业泡沫风险
●误区二 视差异化竞争
普遍忽视消费者研究相反房产策划者病态般执著竞争者研究常常惜花半年时间（值留意房产开发前置时间超9月）动员全公司力量发动毯式搜索区域跨区域甚全国假想敌囊括环境房型配套装修细节等竞争者优势关心备份策划报告关竞争者容绝会少50张A4纸竞争者描述会少10条目然样劳师动众精益求精什意义呢？出什结呢？指导干什呢？
事实房产普通消费品便段会两项目会质化然会质化绝会面普通消费品样广泛竞争然种风声鹤唳草木皆兵做法浪费精力误导注意力益处？
●误区三 空洞品牌战略
眼房产业时髦说法造强势品牌提升品牌核心竞争力万科榜样巨示范效应（说样条件万科品牌领先造方米1000元溢价）中体奥园快速切入品牌营成长轨迹（说奥林匹克花园已利开始全国范围特许连锁）便雄心勃勃成领导品牌豪情万丈做白领品牌出心裁做时尚品牌方唱罢登场没冷静想想等曲终散会剩什
事实房产项目总百千套房子卖完完普通消费品限制限量卖特定项目房子卖完果没持续项目出现弄强势品牌难道画饼充饥？
力意愿持续专注进行房产营企业需定战略建品牌般天做做明天定想做定做公司（样公司少占八成）注意力放产品搞什品牌建设战略规划言品牌运作（规模太）二起（投入太高）三动（理太差）
●误区四 产品理解浅薄
普通消费品仅项目甚连房产项目中套房子绝相面积楼层景观面消费群存着生俱差异性说瓶口乐相绝说两套房子言价值样极策划切入点然房产策划者没种精度视野粗浅房型分分类简单根总均价加点系数定价充量搞点立房温馨两房雀巢三房类噱头
房产策划者真应该学学琉璃工坊君见家琉璃工坊珍视作品刻意绝相定价根出根什均价定房产策划者做文章方偏偏做文章
事实应该根顾客房型细分定义产品类产品仅整项目进行周密包装定价简单总均价加成应该类均价加成方法
●误区五 炮蚊子
仗着财气粗房产策划者常强调猛烈广告攻势偏爱采发行量众媒体进行宣传着决战动解放日报某天广告版面完全包果政策约束话连报纸冠名权恨
实项目充量百千顾客百万份发行量媒体海捞针炮蚊子？效千成高惊？况着媒体干扰增（广告避免感伤）媒体边际传播收益正直线滑什采众传播方式求更精准实效呢？贯十分注重众传播P＆G产品海飞丝宣传推广时拍7版广告分针7目标群体
然针目标群体复杂变整合运作众传播难度确实果难话证明深厚策划功力？
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