目 录
1总 2
11项目概述 2
12编制原 2
121编制 2
122原 3
13行性研究报告工作范围 3
14数技术济指标 4
15行性研究报告结 4
2项目提出背景意义投资必性 5
21项目背景 5
22项目投资必性建设意义 6
221项目投资必性 6
222项目建设意义 8
3单位概况项目运作方案 9
31项目承办单位概况 9
32项目合作开发单位概况 10
33项目运作方案 12
4项目建设条件 12
41形质满足建筑求 12
42满足城市规划求 12
5项目实施方案 13
51建筑规模 13
52规划设计 13
53营规划 14
531商业营 14
532文化娱乐营 15
54物业理 16
55实施进度 18
6投资估算资金筹措 18
61投资估算 18
611投资估算范围 18
612投资估算 19
613项目投资 19
62资金筹措 21
7综合效益评价 22
71济效益评价 22
711投资计划资金源 22
712财务计算济效益分析 24
713 济效益分析结意见 32
72社会效益评价 32
8项目风险防范措施 33
81国家政策方面 33
82该项目市场前景 33
9结建议 34
91结 34
92建议 35
附图：#市寨工文化宫整体改造项目总面图
1总
11项目概述
项目名称：#市寨工文化宫整体改造项目
办单位：#市寨工文化宫
单位性质：国家事业单位
法代表：#
12编制原
121编制
1）#市发展计划委员会关改造寨工文化宫项目建议书批复（市计社发[2004]210号）文件
2）国家现行关工程建设项目设计标准规范规程定额
3）#市寨工文化宫提供关资料
122原
1）#市计委#市寨工文化宫总体规划求合理配置资源原
2）项目建设贯彻布局合理建筑美观节约投资原
3）充分考虑工文化宫整体改造项目现条件工文化宫改造成符合长远发展求集商业文化娱乐办公体国际文化中心
4）公工程辅助设施应满足楼项功求量利项目提供公设施
5）注意环境保护搞三废治理
13行性研究报告工作范围
1）根#市总体规划求结合该项目现状证工程建设必性
2）根#市远期济发展目标确定该项目营范围设计规模
3）结合#市文化娱乐业商业写字楼现状发展情况计算评价该项目济效益社会效益否行
14数技术济指标
表11 数技术济指标表
序号
项目名称
指标
备注
1
计算期（年）
20
2
建设期（年）
2
3
项目总投资（万元）
2517612
31
中：银行贷款（万元）
2000000
32
资金（万元）
517612
4
总营业收入（万元）
10244815
5
财务部收益率（）
1180（税）
1525（税前）
6
投资回收期（年）
1195（税）
947（税前）
7
财务净现值I6（万元）
1018145（税）
2207024（税前）
8
贷款偿期（年）
752
15行性研究报告结
1）通该项目分析证项目利实施充分体现寨工文化宫#区文化娱乐传播作提高影响力
2）项目济效益显著贷款偿资金源充足银行风险较
3）寨工文化改造项目开发建设必促进区域土潜力发挥寨工文化宫长远发展着积极意义社会效益显著
2项目提出背景意义投资必性
21项目背景
#市陕西省省会城市西北区政治济文化商贸中心时重旅游城市国重科研高校高科技产业基科学旅游商贸先导#建设成社会义外型城市江泽民总书记#跨世纪发展提出总体目标战略途径十五提出中西部区加快改革开放开发发挥资源优势发展优势产业国家加中西部区扶持力度疑#市济发展带新机遇
寨工文化改造项目位#市南郊金融商贸文化中心区长安路兴善寺东街交叉口周边东育中学陕西省历史博物馆西长安路西北文化艺术中心兴善寺南超市长安学国际贸易中心北寨饭店南二环音乐学院公路交通学西北朱雀体育场商业金融配科教文体娱乐居住区黄金区域#市区未发展黄金段黄金般理位置良周边环境适合结合寨工文化宫现优势资源强强联合开发建设座集商贸影视娱乐文化交流体综合性智化楼寨工文化改造项目开发建设必促进区域土潜力发挥寨工文化宫长远发展着积极意义
目前寨工文化宫现规模已远远适合社会发展需求充分体现出工会事业服务职工群众服务社会服务济建设局宗旨集商贸文化影视娱乐项目寨工文化宫改造项目便应运生该项目必受政府高度重视
22项目投资必性建设意义
221项目投资必性
1宏观济形势发展求
开发西部加快发展根扭转西部济发展滞局面成前国济工作旋律工会事业说势发展千载难逢历史机遇现西部开发已进入实质性启动阶段扩固定资产规模成推动济发展突破口国家2000年文化教育娱乐业列国家七重点予政策资金项目倾斜优惠支持该项目实施符合国家济发展环境求
2文化娱乐市场发展需
寨区市科研文化教育事中心区域商贸旅游餐饮宾馆等实业较集中发达年该区10余家电影放映单位50余家文化娱乐场呈现出百花齐放百家争鸣局面文化娱乐具良发展势头调查测算该区参文化娱乐消费群体常年保持25万左右着#城市中心南移该区逐渐形成全市政治中济文化中心文化娱乐消费规模水达新高度目前该区尚家品位高水准高设施功全环境雅文化娱乐场便占着区文化娱乐市场体位寨工文化宫未形成规模营辐射作受抑制该项目提出完全符合域济形势发展需
3商业市场发展需
寨#市南郊繁华商业段项目位寨十子东北角理位置十分优越车流流集中南郊区长安区居民购物目交通枢纽广义商圈辐射110万口（含雁塔区高新开发区长安区部分区）中第商圈半径5公里车程十分钟辐射口约50万该项目建成投入寨国贸商厦遥相呼应够极改善#市南郊区机关企事业团体居民进城购物难交通便状况
4身建设发展求
寨工文化宫占土10329方米（约合155亩）现朋房屋建筑面积2000方米固定资产3000万元该宫现电影录舞会歌厅台球健身健美培训班文艺学校商业房出租等活动项目营项目数项目规模设施旧档次低效益欠佳合作开发项目短期产生效益该宫资产运营率利润率直较低水徘徊目前该宫天约2000次消费均支出仅425元低消费水文化娱乐硬件设施低档次低品位应该讲存定果关系周边环境迅速变化文化宫提出严峻挑战北邻寨饭店投资2000余万元进行改造旧貌变新颜文化娱乐设施更新活动项目拓展颇具吸引力面拔起十四层西北文化艺术厦更类设施项目直接文化宫形成峙局面加快实施该项目文化宫进行战略性改造创立名牌标志拓展文化市场巩固体位显非常必迫切
5城市基础设施建设城市持续发展必前提
城市基础设施建设城市济发展载体城市持续发展台加强城市基础设施建设仅拉动前济增长增强济发展劲城市基础设施建设略高国民济发展增长速度城市发展获良发展空间保持持续稳定健康发展态势城市发展基础设施建设间形成良性互动战略发展关系基础设施建成仅天更明天城市快拥现代化基础设施城市功发挥城市项济社会活动更开展城市成开放型功社会化现代化济中心现代化城市基础设施整体性强建设规模建设周期长超前建设城市体设施（指工业金融贸易仓储科研等部门设施）附属设施（指住宅中心学校医疗卫生商业网点等设施）时形成完整力城市项体设施附属设施快投入发挥效
222项目建设意义
项目具良投资环境项目点功标准相应市场需求状况项目结构合理市场需求状况良寨工文化改造项目位
#市南郊金融商贸文化中心区长安路兴善寺东街交叉口周边东育中学陕西省历史博物馆西长安路西北文化艺术中心兴善寺南超市长安学国际贸易中心北寨饭店南二环音乐学院公路交通学西北朱雀体育场商业金融配科教文体娱乐居住区黄金区域#市区未发展黄金段黄金般理位置良周边环境适合结合寨工文化宫现优势资源强强联合开发建设座集商贸影视娱乐文化交流体综合性智化楼该项目整体开发建设时高标准新材料应#市增添新建筑风格典雅俊秀标志建筑振兴区济发展着积极作寨工文化改造项目开发建设必促进区域土潜力发挥寨工文化宫长远发展着积极意义
3单位概况项目运作方案
31项目承办单位概况
寨工文化宫建1958年占土10329m2（折合155亩）现职工3240余年建设发展目前该宫已初具规模房屋建筑物面积达20000m2固定资产3000万元初步形成集文化娱乐教育餐饮商贸房产体综合性功全方位职工文化活动中心寨工文化宫现文化娱乐项目包括电影院影厅录厅舞厅歌厅台球棋牌室文化艺术学校男子分健身房女子健美中心美术培训中心电脑培训部商业房出租等合作营项目干室温泉泳池餐饮饭店等营活动项目呈现出样性综合性特征数项目规模设施旧档次低效益合作开发项目然营情况尚佳需10年合作期满文化宫产生效益
32项目合作开发单位概况
#集团限公司成立2001年11月16日陕西省工商行政字处理局批准注册号6100002014267注册住#市含光北路53号法代表#注册资7000万（民币）企业类型限责公司营范围：计算机硬件产品研究开发销售维修系统集成软开开发尺子设备产品办公设备品机电产品（汽车外）仪器仪表化工原料产品（专控外）批发销售
陕西东置业限公司成立2001年9月17日陕西省工商行政理局批准注册号6100002013716注册住#市含光北路53号法代表杨正注册资3675万（民币）企业类型限责公司营范围：房产开发物业理商品房销售信息中介服务
公司已建项目：长信花园址：东郊面积：45000方米住宅：鸿景花园址：高新区面积：45000方米住宅
公司建项目：锦绣国际厦址：高新区面积60000方米锦绣康家址：高新区面积53000方米东方明珠址：丈八东路面积97万方米
该集团属子公司：北京利达源科工贸限责公司
#市正物产限公司
北京东安饮食集团东饭庄
#（澳门）德兴海鲜火锅酒楼
北京（澳门）德兴海鲜火酒楼
#雪岳山韩式烧烤城（韩式商务KTV）
#雪岳山商务公寓
#集团限公司2002年#市雁塔信合作联社授予优良信客户截止2003年12月31日公司担保抵押法律诉讼税务纠纷带事项2004年2月17日该集团901011580000333298账户资金额7000万（见#市商业银行高新支行证明）杨正（#集团限公司董事长）陕西省第九届政协委员
1998年4月10日该集团属#市正物产实业限公司陕西新华信房产限公司合作完成鸿景花园项目1998年10月20日该集团属#市正物产实业限公司陕西长安信息房产开发限责公司合作完成长信世纪花园项目
33项目运作方案
寨工文化宫（甲方）该项目改造程中采#集团限公司（乙方）联合开发形式改变制性质隶属关系前提达成合作开发协议项目开发程中突出文化中心题宗旨乙方承担项目建设前期费项目建设包含室两层建筑包括七层商业中心十层文化中心项目建成甲方享建筑物产权6000方米住宅12000方米文化中心营权乙方享室商业中心总计52564方米建筑营权营期限50年
4项目建设条件
41形质满足建筑求
项目势坦没底层断裂带根调查结果结合项目周边构筑物（寨国贸厦等）等建筑情况该项目建设质情况完全满足项目建设求
42满足城市规划求
项目属#市规划商业中心区域该项目建设符合城市整体规划求时满足保护文化古迹求
5项目实施方案
51建筑规模
该项目102524方米块长约125M宽约80M拟建规模70564方米体结构（8M跨）中：室建两层层建筑面积8352方米＊2层17064方米层高55M建筑分商业中心文化中心两部分商业中心：面拟建7层层拟建5500方米层高6M27层层6000方米计41500方米层高5M文化中心拟建10层层1200方米计12000方米层高36M
52规划设计
寨工文化宫改造项目设计原着适度超前开发理念设计出高标准方位智化厦寨工文化宫改造项目整体规划室两层构筑物七层商业中心十层文化中心组成
（1）室：楼业车位充足实现车分流创造宁静安全生活空间层规划机械动堆垛式车位156（双层）占层建筑面积约1800方米设备间放底二层规划面积约1500方米余面积超市营业仓储（13764方米）
（2）七层商业中心：层商业步行街二四层国际时尚购物中心五层设立国际连锁餐饮区六七层文化娱乐中心南郊学生
#市白领阶层提供优质健体娱乐场
（3）十层文化中心（中层半室）：层型电影院二四层作文化娱乐营五七层影视厅分设置智化影剧院分450座豪华影厅150座黄金影厅两80座VIP厅两50座VIP钻石厅满足客户群需八九层文化中心办公场十层展示厅文化艺术作品展示等
（4）配套设施：建筑物设局域网种物业服务均网进行英特网连接设置视讲电话车库动理系统红外线系统高速宽带网进行网购物医疗学游戏视屏点播等功满足厦办公生活需
53营规划
该项目分商业营文化娱乐营两类中商业营中包含超市购物区时尚购物区国际连锁餐饮区等文化娱乐营智健体娱乐休闲广场寨工文化宫影剧院等部分组成
531商业营
1）超市购物区
超市购物区满足消费者日常消费需求引进国知名连锁超市营商
2）时尚购物区
时尚购物区采国际知名品牌联合营策略引进国际型商贸公司营理念沃尔马家乐福等营国际服装化妆品饰品生活品引导
#市时尚消费
3）连锁餐饮区
连锁餐饮区采国际知名品牌联合营方式营推广快餐西餐东南亚清新口味等#市民体验世界国饮食文化
532文化娱乐营
1）健体娱乐区
健体娱乐区容纳百娱乐健体项目营容包括：室篮球沙滩排球乒乓球羽毛球台球壁球室高尔夫球保龄球等球类运动射击射箭飞标蹦极攀岩等休闲项目综合健身中心游泳馆拳击场等健身项目美容美体日光浴桑浴网吧酒吧书吧氧吧咖啡秀设立办公购物健身娱乐贵宾高尚幽雅休息环境
2）影剧院
寨工文化宫专业建设智影剧院建筑风格新颖致融汇东西方文化韵味白色弧形拱顶具光感玻璃幕墙机结合灯光烘托宛水晶般宫殿堂作观众休闲区域堂色调白色高雅圣洁堂空悬挂着6片排箫灯架组合成型水晶吊灯面采举世罕见希腊水晶白理石图案形似琴键白色巨型理石柱子两边台阶极富节奏感走进堂仿佛置身音乐世界寨剧院兼具电影歌剧芭蕾交响乐综艺节目型会议功厅六剧场智货影剧院分450座豪影厅150座黄金影厅两80座VIP厅两50座VIP钻石厅满足客户群需建成影剧院种设施采世界流设备样化三维角度观赏影剧豪华剧场分舞台舞台左右两侧舞台作移升降倾斜旋转等变换放映设备全部采计算机控制观众享受世界顶级设备带观赏效果
3）文化艺术展示区
文化艺术展示区分艺术作品展区科普展区艺术作品展区汇集国外名家艺术作品科普展区汇集量科普知识
54物业理
寨工文化宫改造项目物业理吸收国外香港先进理思想体系项目前期介入方面
1理规范化
业进入前物业理公司签订物业理合严格合规定执行
2理智化
寨工文化宫改造项目智化系统厦局域网基础采集成化技术建立起信息服务信息理消防安全物业理消防安全物业理设备监督车库理技术组成综合系统业提供优质物业服务理奠定良基础
具体容设立物业理中心中央理系统分控分系统分系统：
（1）设备监视系统监控电梯位置障状态水箱否漏水漫水便时处理
（2）计算机网络系统理物业部理网保证信息传送高效准确物业理中心网站业提供网高速传递时提供种增值服务理厦局域网住户物业理中心网站获取厦部信息连接internet服务商
（3）维修保养系统系统进行维护保养修理等工作保证系统正常进行
（4）保安系统设立紧急广播设备楼背景音乐遭遇紧急情况迅速通知设立巡更系统保安员定时巡逻确保客户安全电视监视系统厦通道停车场物业理中心等重部位设电视监视探头时观察厦安全情况设红外监视系统院墙安装红外探头非法侵入立报警联动摄机摄取该位置图象
（5）消防系统报警连动设施设立火灾报警时立切断相应电源开启排烟设备应急灯
3物业理全面性
保安措施采取动化监控入口道路楼栋层次防相结合确保住户安全组织专门保洁队明确分工保证楼清洁卫生
55实施进度
鉴#市寨工文化宫整体改造项目现状建设单位应快争取项目立项办理种审批手续2年完成项目改造进度计划安排见表51表仅供参考终实施计划项目立项确定
表51项目实施进度计划表
计划
项目
第年
第二年
13
46
79
1012
13
46
79
1012
项目准备
行性研究
初步设计
施工图设计
土建施工
设备供货
设备安装
项目验收
6投资估算资金筹措
61投资估算
611投资估算范围
#市寨工文化宫整体改造项目投资范围包括现建筑物拆迁补偿费项目前期费土建工程费水电气暖等设备购置安装费等投资相应费
#市寨工文化宫整体改造项目占102524方米约1538亩拟建建筑物规模70564方米体结构（8M跨）
612投资估算
市政工程行性研究投资估算编制办法（建标628）全国市政工程投资估算指标（HGZ4710196）
费参考机械工业建设项目概算编制办法项概算指标工程勘察设计收费标准（2002年修订）
材料价格参考陕西省建筑材料信息价20024
工程勘察费工程设计费建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订）关规定计算
工程监理费工程保险费建设单位理费机械工业建设项目概算编制办法项概算指标关规定计算
基预备费第第二部分合计7计算
建设期利息：贷款总额2亿元年利率6建设期2年贷款年年初次贷款1亿元计算利息
613项目投资
项目总投资2577612万元项目总投资估算见表91中拆迁安置费见表62体结构投资见表63电力工程投资见表64电梯动扶梯工程投资见表65
表61 总投资估算表 单位：万元
序号
项目名称
工程费
费
预备费
合计
备注
第部分 工程费
1
拆迁安置费
218060
218060
表62
2
三通建
5000
5000
3
土方外运基础工程
38000
38000
4
体结构投资
692710
692710
表63
5
外墙立面
224000
224000
14000＊1200
6
中央空调
175000
175000
50000＊350
7
电力工程费
228200
228200
表64
8
排水
7056
7056
70564＊10
9
消防工程
51451
51451
70564＊80
10
电梯动扶梯
91600
91600
表65
11
商业中心装修
240000
240000
40000＊600
12
广场外网工程
10000
10000
13
动车库工程
62400
62400
156＊4
计
2043477
2043477
第二部分 费
1
土转金手续费
90000
90000
2
质勘探费
2000
2000
3
方案设计咨询费
10585
10585
70564＊15
4
施工图设计
24697
24697
70564＊35
5
开办费广告费
30000
30000
6
税费
40000
40000
计
197282
197282
第二部分合计
2043477
197282
2240759
第三部分 预备费
1
基预备费
156853
156853
计
156853
156853
建设期利息
180000
总计
2577612
表62 拆迁安置费表 单位：万元
序号
名称
费
备注
1
原联建房补偿估价
70000
2
原建筑拆清运
5000
3
文化宫员工资
20000
100万元年*2年
4
居民安置度费
3060
51户＊12月＊500元
5
居民安置费
120000
6000M＊2000元M
合计
218060
表63 体结构投资表 单位：万元
序号
名称
费
备注
1
室
255960
17064＊1500
2
商业中心
352750
41500＊850
3
文化中心
84000
12000＊700
合计
692710
表64 电力工程费表 单位：万元
序号
名称
费
备注
1
电力增容费
60000
6000KVA＊1000元
2
高压进线工程
12000
3
高低压设备
60000
4
低压线
64000
5
楼层低压供电明
32200
合计
228200
表65 电梯动扶梯费表 单位：万元
序号
名称
费
备注
1
超市专货梯
1600
2*8
2
超市动行走道
16000
4＊40
3
商业中心货梯
5000
2＊25
4
商业中心垂直客梯
8000
2＊40
5
商业中心动扶梯
49000
14＊35
6
文化中心垂直客梯
12000
4＊30
合计
91600
62资金筹措
项目总投资2577612万元资金全部企业筹
7综合效益评价
71济效益评价
该项目建成投入运营寨工文化宫#集团限公司协议营范围项目济效益评价中#集团限公司营超市商业中心进行评价预测项目计算期20年建设期2年运营期18年
711投资计划资金源
项目总投资2517612万元中申请银行贷款2000000万元企业资金投资517612万元
详见表71投资计划资金源表
表71投资计划资金源表 单位：万元
序号
项目
建设期
合计
1
总投资
1
2
11
中：工程投资
1100000
1140759
2240759
12
基预备费
77000
79853
156853
13
建设期利息
30000
90000
120000
计
1207000
1310612
2517612
2
资金筹措
21
银行贷款
1000000
1000000
2000000
22
企业资金
207000
310612
517612
计
1207000
1310612
2517612
712财务计算济效益分析
1）营业收入营业税金附加
#市寨工文化宫整体改造项目处#市商业中心段加该项目高标准建设规模项目建成投入运营必会受商家青睐根市场调查相关段商场营现状预计该项目建成超市场租金50—60元月•M2商业中心层商业街场租金150—180元月•M2二五层商场集餐饮区场均租金100—130元月•M2六七层文化娱乐区场均租金70—100元月•M2外停车场156停车位40外营天收入10元计算
根谨慎性原项目评价中取值作计算外考虑项目运营初期特点运营期第年出租率80计算
该项目改造计算期总营业收入10244815万元营业税金附加94957万元中营业税率15城市维护建设税教育税附加分营业税税额73
详见表72营业收入营业税金附加表
表72 销售收入销售税金附加表 单位：万元
序号
项目
面积（方米）
单价（元月）
运营计算年份
合计
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
出租率（）
80
100
1
营业收入
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
10244815
11
层商业街
5500
150
79200
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
1762200
12
二五层
24000
100
230400
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
5126400
13
六七层
12000
70
80640
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
1794240
14
超市
13764
50
66067
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
1469995
15
停车位
140（）
10元天
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
91980
2
税金附加
76134
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
1690395
21
营业税金
69213
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
1536722
22
城建税
4845
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
107571
23
教育税附加
2076
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
46102
停车位140天收入10元计算营业税税率15城市建设维护税教育税附加税率分73
2）成费估算
该项目建成投入运营成费固定资产折旧财务费固定资产折旧18年直线折旧法残值率10外该项目计算底层超市商业中心济效益程中提出文化中心部分计算方便设定文化中心部分投资2500万元该项目中计算部分固定资产2267612万元财务费中利息支出设定第四年年底开始款年款4000万元财务费含财产保险费房产税等150万元年员工资致富日常物业理员工资50*14万元年
•计算详见表73总成估算表
表73 总成估算表 单位：万元
序号
项目
运营计算年份
合计
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
工资福利
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
126000
2
固定资产折旧
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
2040858
3
财务费
135000
135000
111000
87000
63000
39000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
750000
31
中利息费
120000
120000
96000
72000
48000
24000
000
480000
4
费
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
45000
5
总成费
257881
257881
233881
209881
185881
161881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
2961858
6
固定成
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
2211858
7
变成
135000
135000
111000
87000
63000
39000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
750000
8
营成
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
441000
3）利润计算
营业收入扣营业税金附加总成费利润总额税税率33计算盈余公积金公益金项目中未提取余未分配利润该项目计算累计分配利润3747017万元详见表74损益表
表74 损益表 单位：万元
序号
项目
运营计算期
合计
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
营业收入
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
10244815
2
营业税金附加
76134
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
1690395
3
总成费
257881
257881
233881
209881
185881
161881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
2961858
4
利润总额
127402
222656
246656
270656
294656
318656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
5592563
5
年累计利润
127402
350059
596715
867372
1162028
1480685
1823341
2165998
2508654
2851311
3193967
3536624
3879280
4221937
4564593
4907250
5249906
5592563
49079685
6
应纳税额
127402
222656
246656
270656
294656
318656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
5592563
7
税(33)
42043
73477
81397
89317
97237
105157
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
1845546
8
税利润
85360
149180
165260
181340
197420
213500
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
3747017
9
供分配利润
85360
149180
165260
181340
197420
213500
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
3747017
10
盈余公积金
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
11
应付利润
85360
149180
165260
181340
197420
213500
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
3747017
12
未分配利润
85360
149180
165260
181340
197420
213500
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
3747017
13
累计未分配利润
85360
234539
399799
581139
778559
992059
1221639
1451219
1680798
1910378
2139958
2369538
2599118
2828698
3058277
3287857
3517437
3747017
4）资金衡测算
资金源情况：申请银行贷款2000000万元企业资金517612万元项目投入运营营业收入
资金运情况：项目总投资万元2517612万元偿款息运营成
分析计算项目资金运营良资金源资金运资金流量衡详见表75资金衡表
表75资金衡表 单位：万元
序号
项目
建设期
运营计算年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
资金源
1207000
1310612
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
11
营业收入
000
000
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
12
资金
207000
310612
13
银行贷款
1000000
1000000
2
资金运
1207000
1310612
385283
480537
480537
480537
480537
480537
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
21
项目总投资
1207000
1310612
22
运营成
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
23
偿款息
360783
456037
456037
456037
456037
456037
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
3
资金余额
000
000
76134
94957
94957
94957
94957
94957
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
4
余额累计
000
76134
171090
266047
361003
455960
550916
1101910
1652904
2203898
2754892
3305886
3856880
4407874
4958868
5509862
6060856
6611850
7162844
5）财务盈利力分析
财务现金流量分析：
现金流量分析结果：财务部收益率：税前1314税1551财务净现值（i6）税前26196万元税36138万元投资回收期Pt：税前699年税759年详见表76财务现金流量表
表76财务现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号
项目
建设期
运营计算期
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
现金流入
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
808255
10477576
11
营业收入
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
10244815
12
固定资产残值
232761
232761
2
现金流出
1207000
1310612
142677
192933
200853
208773
216693
224613
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
6494552
21
建设投资
1207000
1310612
2517612
22
营成
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
441000
23
营业税金附加
76134
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
1690395
24
税
42043
73477
81397
89317
97237
105157
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
1845546
3
净现金流量
1207000
1310612
318741
382561
374641
366721
358801
350881
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
575722
3983024
4
累计净现金流量
1207000
2517612
2198872
1816311
1441670
1074949
716148
365267
22306
320654
663615
1006576
1349537
1692498
2035459
2378419
2721380
3064341
3407302
3983024
5
税前净现金流量
1207000
1310612
360783
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
688799
5828570
6
税前累计净现金流量
1207000
2517612
2156829
1700791
1244754
788716
332679
123359
579396
1035434
1491471
1947509
2403546
2859584
3315621
3771659
4227696
4683734
5139771
5828570
计算指标 ： 财务部收益率（） 税： 1180 税前： 1525
财务净现值（I6）(万元) 1018145 2207024
动态投资回收期（年） 1195 947
财务清偿力分析：
项目贷款2000000万元计算贷款偿期752年详见表77款付息计算表
表77偿方财政垫款计算表 单位：万元
序号
项目
利率（）
建设期
运营计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1
款
6
11
年初款息累计
1030000
2120000
1766417
1416364
1045309
651990
235071
000
000
000
111
金
1000000
2000000
1766417
1416364
1045309
651990
235071
000
000
000
112
建设期利息
30000
120000
000
000
000
000
000
000
12
年款
1000000
1000000
13
年应计利息
30000
90000
14
年偿金
233583
350052
371056
393319
416918
441933
000
000
000
15
年支付利息
127200
105985
84982
62719
39119
14104
000
000
000
2
偿款息源
21
利润
127402
222656
246656
270656
294656
318656
342656
342656
342656
22
折旧费
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
23
利息支出
120000
120000
96000
72000
48000
24000
000
000
000
25
资金源合计
360783
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
26
款余额
000
000
000
000
000
000
220966
456037
456037
项目开始建设算起：贷款偿期限752年
713 济效益分析结意见
项目总投资2517612万元述计算分析该项目实施计算期总营业收入10244815万元税财务部收益率1180财务净现值（i6）1018145万元投资回收期P*t1195年银行贷款偿期752年
总项目社会效益环境效益济效益较显著项目项目济行详见表78 数技术济指标表
表78 数技术济指标表
序号
项目名称
指标
备注
1
计算期（年）
20
2
建设期（年）
2
3
项目总投资（万元）
2517612
31
中：银行贷款（万元）
2000000
32
资金（万元）
517612
4
总营业收入（万元）
10244815
5
财务部收益率（）
1180（税）
1525（税前）
6
投资回收期（年）
1195（税）
947（税前）
7
财务净现值I6（万元）
1018145（税）
2207024（税前）
8
贷款偿期（年）
752
72社会效益评价
项目具良投资环境项目点功标准相应市场需求状况项目结构合理市场需求状况良社会效益分项目国家提供观财政收入寨工文化宫整体开发改造建设出力整体开发建设时高标准新材料应
#市增添新建筑风格典雅俊秀标志建筑寨工文化宫优势产业影视娱乐产业转化集商贸健体娱乐条龙营产业获佳济效益社会效益振兴区济发展着积极作
8项目风险防范措施
81国家政策方面
1）国家减免系列合理收费税收降低商品房成刺激市场房屋需求该项目利实施着积极影响
2）国家房产业规范求部分房产企业影响角度实力规范化房产开发商巨机遇
82该项目市场前景
1）国提出发展全民健身口号着国民生活水提高城市居民越越注重日常生活质量健身娱乐休闲活动需求逐渐增健体娱乐广场开发必定会#市民提供新消费场
2）该项目房产业表现三方面特点第项目定位创新第二市场服务创新第三消费观念创新满足
#市文化区开拓创新生活理念
3）寨工文化宫身理优势明显市工会俱乐部员营娱乐影视验加公司产开发文化体育娱乐项目营理念相位会取较济效益
根方面实际情况项目分析认该项目决策建立科学基础市场需什供什该项目开发定会带观济效益社会效益带动整南郊区房产市场走繁荣
9结建议
91结
1）通该项目分析证项目利实施充分体现寨工文化宫#区文化娱乐传播作提高影响力
2）项目济效益显著贷款偿资金源充足银行风险较
3）寨工文化改造项目开发建设必促进区域土潜力发挥寨工文化宫长远发展着积极意义社会效益显著
92建议
1）寨工文化宫合作单位应快做项目拆迁前准备工作保证项目利进行
2）建议政府应充分考虑项目现实行性快立项予实施
3）建议银行相关金融机构够资金支持形成银企佳合作
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
1总 2
11项目概述 2
12编制原 2
121编制 2
122原 3
13行性研究报告工作范围 3
14数技术济指标 4
15行性研究报告结 4
2项目提出背景意义投资必性 5
21项目背景 5
22项目投资必性建设意义 6
221项目投资必性 6
222项目建设意义 8
3单位概况项目运作方案 9
31项目承办单位概况 9
32项目合作开发单位概况 10
33项目运作方案 12
4项目建设条件 12
41形质满足建筑求 12
42满足城市规划求 12
5项目实施方案 13
51建筑规模 13
52规划设计 13
53营规划 14
531商业营 14
532文化娱乐营 15
54物业理 16
55实施进度 18
6投资估算资金筹措 18
61投资估算 18
611投资估算范围 18
612投资估算 19
613项目投资 19
62资金筹措 21
7综合效益评价 22
71济效益评价 22
711投资计划资金源 22
712财务计算济效益分析 24
713 济效益分析结意见 32
72社会效益评价 32
8项目风险防范措施 33
81国家政策方面 33
82该项目市场前景 33
9结建议 34
91结 34
92建议 35
附图：#市寨工文化宫整体改造项目总面图
1总
11项目概述
项目名称：#市寨工文化宫整体改造项目
办单位：#市寨工文化宫
单位性质：国家事业单位
法代表：#
12编制原
121编制
1）#市发展计划委员会关改造寨工文化宫项目建议书批复（市计社发[2004]210号）文件
2）国家现行关工程建设项目设计标准规范规程定额
3）#市寨工文化宫提供关资料
122原
1）#市计委#市寨工文化宫总体规划求合理配置资源原
2）项目建设贯彻布局合理建筑美观节约投资原
3）充分考虑工文化宫整体改造项目现条件工文化宫改造成符合长远发展求集商业文化娱乐办公体国际文化中心
4）公工程辅助设施应满足楼项功求量利项目提供公设施
5）注意环境保护搞三废治理
13行性研究报告工作范围
1）根#市总体规划求结合该项目现状证工程建设必性
2）根#市远期济发展目标确定该项目营范围设计规模
3）结合#市文化娱乐业商业写字楼现状发展情况计算评价该项目济效益社会效益否行
14数技术济指标
表11 数技术济指标表
序号
项目名称
指标
备注
1
计算期（年）
20
2
建设期（年）
2
3
项目总投资（万元）
2517612
31
中：银行贷款（万元）
2000000
32
资金（万元）
517612
4
总营业收入（万元）
10244815
5
财务部收益率（）
1180（税）
1525（税前）
6
投资回收期（年）
1195（税）
947（税前）
7
财务净现值I6（万元）
1018145（税）
2207024（税前）
8
贷款偿期（年）
752
15行性研究报告结
1）通该项目分析证项目利实施充分体现寨工文化宫#区文化娱乐传播作提高影响力
2）项目济效益显著贷款偿资金源充足银行风险较
3）寨工文化改造项目开发建设必促进区域土潜力发挥寨工文化宫长远发展着积极意义社会效益显著
2项目提出背景意义投资必性
21项目背景
#市陕西省省会城市西北区政治济文化商贸中心时重旅游城市国重科研高校高科技产业基科学旅游商贸先导#建设成社会义外型城市江泽民总书记#跨世纪发展提出总体目标战略途径十五提出中西部区加快改革开放开发发挥资源优势发展优势产业国家加中西部区扶持力度疑#市济发展带新机遇
寨工文化改造项目位#市南郊金融商贸文化中心区长安路兴善寺东街交叉口周边东育中学陕西省历史博物馆西长安路西北文化艺术中心兴善寺南超市长安学国际贸易中心北寨饭店南二环音乐学院公路交通学西北朱雀体育场商业金融配科教文体娱乐居住区黄金区域#市区未发展黄金段黄金般理位置良周边环境适合结合寨工文化宫现优势资源强强联合开发建设座集商贸影视娱乐文化交流体综合性智化楼寨工文化改造项目开发建设必促进区域土潜力发挥寨工文化宫长远发展着积极意义
目前寨工文化宫现规模已远远适合社会发展需求充分体现出工会事业服务职工群众服务社会服务济建设局宗旨集商贸文化影视娱乐项目寨工文化宫改造项目便应运生该项目必受政府高度重视
22项目投资必性建设意义
221项目投资必性
1宏观济形势发展求
开发西部加快发展根扭转西部济发展滞局面成前国济工作旋律工会事业说势发展千载难逢历史机遇现西部开发已进入实质性启动阶段扩固定资产规模成推动济发展突破口国家2000年文化教育娱乐业列国家七重点予政策资金项目倾斜优惠支持该项目实施符合国家济发展环境求
2文化娱乐市场发展需
寨区市科研文化教育事中心区域商贸旅游餐饮宾馆等实业较集中发达年该区10余家电影放映单位50余家文化娱乐场呈现出百花齐放百家争鸣局面文化娱乐具良发展势头调查测算该区参文化娱乐消费群体常年保持25万左右着#城市中心南移该区逐渐形成全市政治中济文化中心文化娱乐消费规模水达新高度目前该区尚家品位高水准高设施功全环境雅文化娱乐场便占着区文化娱乐市场体位寨工文化宫未形成规模营辐射作受抑制该项目提出完全符合域济形势发展需
3商业市场发展需
寨#市南郊繁华商业段项目位寨十子东北角理位置十分优越车流流集中南郊区长安区居民购物目交通枢纽广义商圈辐射110万口（含雁塔区高新开发区长安区部分区）中第商圈半径5公里车程十分钟辐射口约50万该项目建成投入寨国贸商厦遥相呼应够极改善#市南郊区机关企事业团体居民进城购物难交通便状况
4身建设发展求
寨工文化宫占土10329方米（约合155亩）现朋房屋建筑面积2000方米固定资产3000万元该宫现电影录舞会歌厅台球健身健美培训班文艺学校商业房出租等活动项目营项目数项目规模设施旧档次低效益欠佳合作开发项目短期产生效益该宫资产运营率利润率直较低水徘徊目前该宫天约2000次消费均支出仅425元低消费水文化娱乐硬件设施低档次低品位应该讲存定果关系周边环境迅速变化文化宫提出严峻挑战北邻寨饭店投资2000余万元进行改造旧貌变新颜文化娱乐设施更新活动项目拓展颇具吸引力面拔起十四层西北文化艺术厦更类设施项目直接文化宫形成峙局面加快实施该项目文化宫进行战略性改造创立名牌标志拓展文化市场巩固体位显非常必迫切
5城市基础设施建设城市持续发展必前提
城市基础设施建设城市济发展载体城市持续发展台加强城市基础设施建设仅拉动前济增长增强济发展劲城市基础设施建设略高国民济发展增长速度城市发展获良发展空间保持持续稳定健康发展态势城市发展基础设施建设间形成良性互动战略发展关系基础设施建成仅天更明天城市快拥现代化基础设施城市功发挥城市项济社会活动更开展城市成开放型功社会化现代化济中心现代化城市基础设施整体性强建设规模建设周期长超前建设城市体设施（指工业金融贸易仓储科研等部门设施）附属设施（指住宅中心学校医疗卫生商业网点等设施）时形成完整力城市项体设施附属设施快投入发挥效
222项目建设意义
项目具良投资环境项目点功标准相应市场需求状况项目结构合理市场需求状况良寨工文化改造项目位
#市南郊金融商贸文化中心区长安路兴善寺东街交叉口周边东育中学陕西省历史博物馆西长安路西北文化艺术中心兴善寺南超市长安学国际贸易中心北寨饭店南二环音乐学院公路交通学西北朱雀体育场商业金融配科教文体娱乐居住区黄金区域#市区未发展黄金段黄金般理位置良周边环境适合结合寨工文化宫现优势资源强强联合开发建设座集商贸影视娱乐文化交流体综合性智化楼该项目整体开发建设时高标准新材料应#市增添新建筑风格典雅俊秀标志建筑振兴区济发展着积极作寨工文化改造项目开发建设必促进区域土潜力发挥寨工文化宫长远发展着积极意义
3单位概况项目运作方案
31项目承办单位概况
寨工文化宫建1958年占土10329m2（折合155亩）现职工3240余年建设发展目前该宫已初具规模房屋建筑物面积达20000m2固定资产3000万元初步形成集文化娱乐教育餐饮商贸房产体综合性功全方位职工文化活动中心寨工文化宫现文化娱乐项目包括电影院影厅录厅舞厅歌厅台球棋牌室文化艺术学校男子分健身房女子健美中心美术培训中心电脑培训部商业房出租等合作营项目干室温泉泳池餐饮饭店等营活动项目呈现出样性综合性特征数项目规模设施旧档次低效益合作开发项目然营情况尚佳需10年合作期满文化宫产生效益
32项目合作开发单位概况
#集团限公司成立2001年11月16日陕西省工商行政字处理局批准注册号6100002014267注册住#市含光北路53号法代表#注册资7000万（民币）企业类型限责公司营范围：计算机硬件产品研究开发销售维修系统集成软开开发尺子设备产品办公设备品机电产品（汽车外）仪器仪表化工原料产品（专控外）批发销售
陕西东置业限公司成立2001年9月17日陕西省工商行政理局批准注册号6100002013716注册住#市含光北路53号法代表杨正注册资3675万（民币）企业类型限责公司营范围：房产开发物业理商品房销售信息中介服务
公司已建项目：长信花园址：东郊面积：45000方米住宅：鸿景花园址：高新区面积：45000方米住宅
公司建项目：锦绣国际厦址：高新区面积60000方米锦绣康家址：高新区面积53000方米东方明珠址：丈八东路面积97万方米
该集团属子公司：北京利达源科工贸限责公司
#市正物产限公司
北京东安饮食集团东饭庄
#（澳门）德兴海鲜火锅酒楼
北京（澳门）德兴海鲜火酒楼
#雪岳山韩式烧烤城（韩式商务KTV）
#雪岳山商务公寓
#集团限公司2002年#市雁塔信合作联社授予优良信客户截止2003年12月31日公司担保抵押法律诉讼税务纠纷带事项2004年2月17日该集团901011580000333298账户资金额7000万（见#市商业银行高新支行证明）杨正（#集团限公司董事长）陕西省第九届政协委员
1998年4月10日该集团属#市正物产实业限公司陕西新华信房产限公司合作完成鸿景花园项目1998年10月20日该集团属#市正物产实业限公司陕西长安信息房产开发限责公司合作完成长信世纪花园项目
33项目运作方案
寨工文化宫（甲方）该项目改造程中采#集团限公司（乙方）联合开发形式改变制性质隶属关系前提达成合作开发协议项目开发程中突出文化中心题宗旨乙方承担项目建设前期费项目建设包含室两层建筑包括七层商业中心十层文化中心项目建成甲方享建筑物产权6000方米住宅12000方米文化中心营权乙方享室商业中心总计52564方米建筑营权营期限50年
4项目建设条件
41形质满足建筑求
项目势坦没底层断裂带根调查结果结合项目周边构筑物（寨国贸厦等）等建筑情况该项目建设质情况完全满足项目建设求
42满足城市规划求
项目属#市规划商业中心区域该项目建设符合城市整体规划求时满足保护文化古迹求
5项目实施方案
51建筑规模
该项目102524方米块长约125M宽约80M拟建规模70564方米体结构（8M跨）中：室建两层层建筑面积8352方米＊2层17064方米层高55M建筑分商业中心文化中心两部分商业中心：面拟建7层层拟建5500方米层高6M27层层6000方米计41500方米层高5M文化中心拟建10层层1200方米计12000方米层高36M
52规划设计
寨工文化宫改造项目设计原着适度超前开发理念设计出高标准方位智化厦寨工文化宫改造项目整体规划室两层构筑物七层商业中心十层文化中心组成
（1）室：楼业车位充足实现车分流创造宁静安全生活空间层规划机械动堆垛式车位156（双层）占层建筑面积约1800方米设备间放底二层规划面积约1500方米余面积超市营业仓储（13764方米）
（2）七层商业中心：层商业步行街二四层国际时尚购物中心五层设立国际连锁餐饮区六七层文化娱乐中心南郊学生
#市白领阶层提供优质健体娱乐场
（3）十层文化中心（中层半室）：层型电影院二四层作文化娱乐营五七层影视厅分设置智化影剧院分450座豪华影厅150座黄金影厅两80座VIP厅两50座VIP钻石厅满足客户群需八九层文化中心办公场十层展示厅文化艺术作品展示等
（4）配套设施：建筑物设局域网种物业服务均网进行英特网连接设置视讲电话车库动理系统红外线系统高速宽带网进行网购物医疗学游戏视屏点播等功满足厦办公生活需
53营规划
该项目分商业营文化娱乐营两类中商业营中包含超市购物区时尚购物区国际连锁餐饮区等文化娱乐营智健体娱乐休闲广场寨工文化宫影剧院等部分组成
531商业营
1）超市购物区
超市购物区满足消费者日常消费需求引进国知名连锁超市营商
2）时尚购物区
时尚购物区采国际知名品牌联合营策略引进国际型商贸公司营理念沃尔马家乐福等营国际服装化妆品饰品生活品引导
#市时尚消费
3）连锁餐饮区
连锁餐饮区采国际知名品牌联合营方式营推广快餐西餐东南亚清新口味等#市民体验世界国饮食文化
532文化娱乐营
1）健体娱乐区
健体娱乐区容纳百娱乐健体项目营容包括：室篮球沙滩排球乒乓球羽毛球台球壁球室高尔夫球保龄球等球类运动射击射箭飞标蹦极攀岩等休闲项目综合健身中心游泳馆拳击场等健身项目美容美体日光浴桑浴网吧酒吧书吧氧吧咖啡秀设立办公购物健身娱乐贵宾高尚幽雅休息环境
2）影剧院
寨工文化宫专业建设智影剧院建筑风格新颖致融汇东西方文化韵味白色弧形拱顶具光感玻璃幕墙机结合灯光烘托宛水晶般宫殿堂作观众休闲区域堂色调白色高雅圣洁堂空悬挂着6片排箫灯架组合成型水晶吊灯面采举世罕见希腊水晶白理石图案形似琴键白色巨型理石柱子两边台阶极富节奏感走进堂仿佛置身音乐世界寨剧院兼具电影歌剧芭蕾交响乐综艺节目型会议功厅六剧场智货影剧院分450座豪影厅150座黄金影厅两80座VIP厅两50座VIP钻石厅满足客户群需建成影剧院种设施采世界流设备样化三维角度观赏影剧豪华剧场分舞台舞台左右两侧舞台作移升降倾斜旋转等变换放映设备全部采计算机控制观众享受世界顶级设备带观赏效果
3）文化艺术展示区
文化艺术展示区分艺术作品展区科普展区艺术作品展区汇集国外名家艺术作品科普展区汇集量科普知识
54物业理
寨工文化宫改造项目物业理吸收国外香港先进理思想体系项目前期介入方面
1理规范化
业进入前物业理公司签订物业理合严格合规定执行
2理智化
寨工文化宫改造项目智化系统厦局域网基础采集成化技术建立起信息服务信息理消防安全物业理消防安全物业理设备监督车库理技术组成综合系统业提供优质物业服务理奠定良基础
具体容设立物业理中心中央理系统分控分系统分系统：
（1）设备监视系统监控电梯位置障状态水箱否漏水漫水便时处理
（2）计算机网络系统理物业部理网保证信息传送高效准确物业理中心网站业提供网高速传递时提供种增值服务理厦局域网住户物业理中心网站获取厦部信息连接internet服务商
（3）维修保养系统系统进行维护保养修理等工作保证系统正常进行
（4）保安系统设立紧急广播设备楼背景音乐遭遇紧急情况迅速通知设立巡更系统保安员定时巡逻确保客户安全电视监视系统厦通道停车场物业理中心等重部位设电视监视探头时观察厦安全情况设红外监视系统院墙安装红外探头非法侵入立报警联动摄机摄取该位置图象
（5）消防系统报警连动设施设立火灾报警时立切断相应电源开启排烟设备应急灯
3物业理全面性
保安措施采取动化监控入口道路楼栋层次防相结合确保住户安全组织专门保洁队明确分工保证楼清洁卫生
55实施进度
鉴#市寨工文化宫整体改造项目现状建设单位应快争取项目立项办理种审批手续2年完成项目改造进度计划安排见表51表仅供参考终实施计划项目立项确定
表51项目实施进度计划表
计划
项目
第年
第二年
13
46
79
1012
13
46
79
1012
项目准备
行性研究
初步设计
施工图设计
土建施工
设备供货
设备安装
项目验收
6投资估算资金筹措
61投资估算
611投资估算范围
#市寨工文化宫整体改造项目投资范围包括现建筑物拆迁补偿费项目前期费土建工程费水电气暖等设备购置安装费等投资相应费
#市寨工文化宫整体改造项目占102524方米约1538亩拟建建筑物规模70564方米体结构（8M跨）
612投资估算
市政工程行性研究投资估算编制办法（建标628）全国市政工程投资估算指标（HGZ4710196）
费参考机械工业建设项目概算编制办法项概算指标工程勘察设计收费标准（2002年修订）
材料价格参考陕西省建筑材料信息价20024
工程勘察费工程设计费建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订）关规定计算
工程监理费工程保险费建设单位理费机械工业建设项目概算编制办法项概算指标关规定计算
基预备费第第二部分合计7计算
建设期利息：贷款总额2亿元年利率6建设期2年贷款年年初次贷款1亿元计算利息
613项目投资
项目总投资2577612万元项目总投资估算见表91中拆迁安置费见表62体结构投资见表63电力工程投资见表64电梯动扶梯工程投资见表65
表61 总投资估算表 单位：万元
序号
项目名称
工程费
费
预备费
合计
备注
第部分 工程费
1
拆迁安置费
218060
218060
表62
2
三通建
5000
5000
3
土方外运基础工程
38000
38000
4
体结构投资
692710
692710
表63
5
外墙立面
224000
224000
14000＊1200
6
中央空调
175000
175000
50000＊350
7
电力工程费
228200
228200
表64
8
排水
7056
7056
70564＊10
9
消防工程
51451
51451
70564＊80
10
电梯动扶梯
91600
91600
表65
11
商业中心装修
240000
240000
40000＊600
12
广场外网工程
10000
10000
13
动车库工程
62400
62400
156＊4
计
2043477
2043477
第二部分 费
1
土转金手续费
90000
90000
2
质勘探费
2000
2000
3
方案设计咨询费
10585
10585
70564＊15
4
施工图设计
24697
24697
70564＊35
5
开办费广告费
30000
30000
6
税费
40000
40000
计
197282
197282
第二部分合计
2043477
197282
2240759
第三部分 预备费
1
基预备费
156853
156853
计
156853
156853
建设期利息
180000
总计
2577612
表62 拆迁安置费表 单位：万元
序号
名称
费
备注
1
原联建房补偿估价
70000
2
原建筑拆清运
5000
3
文化宫员工资
20000
100万元年*2年
4
居民安置度费
3060
51户＊12月＊500元
5
居民安置费
120000
6000M＊2000元M
合计
218060
表63 体结构投资表 单位：万元
序号
名称
费
备注
1
室
255960
17064＊1500
2
商业中心
352750
41500＊850
3
文化中心
84000
12000＊700
合计
692710
表64 电力工程费表 单位：万元
序号
名称
费
备注
1
电力增容费
60000
6000KVA＊1000元
2
高压进线工程
12000
3
高低压设备
60000
4
低压线
64000
5
楼层低压供电明
32200
合计
228200
表65 电梯动扶梯费表 单位：万元
序号
名称
费
备注
1
超市专货梯
1600
2*8
2
超市动行走道
16000
4＊40
3
商业中心货梯
5000
2＊25
4
商业中心垂直客梯
8000
2＊40
5
商业中心动扶梯
49000
14＊35
6
文化中心垂直客梯
12000
4＊30
合计
91600
62资金筹措
项目总投资2577612万元资金全部企业筹
7综合效益评价
71济效益评价
该项目建成投入运营寨工文化宫#集团限公司协议营范围项目济效益评价中#集团限公司营超市商业中心进行评价预测项目计算期20年建设期2年运营期18年
711投资计划资金源
项目总投资2517612万元中申请银行贷款2000000万元企业资金投资517612万元
详见表71投资计划资金源表
表71投资计划资金源表 单位：万元
序号
项目
建设期
合计
1
总投资
1
2
11
中：工程投资
1100000
1140759
2240759
12
基预备费
77000
79853
156853
13
建设期利息
30000
90000
120000
计
1207000
1310612
2517612
2
资金筹措
21
银行贷款
1000000
1000000
2000000
22
企业资金
207000
310612
517612
计
1207000
1310612
2517612
712财务计算济效益分析
1）营业收入营业税金附加
#市寨工文化宫整体改造项目处#市商业中心段加该项目高标准建设规模项目建成投入运营必会受商家青睐根市场调查相关段商场营现状预计该项目建成超市场租金50—60元月•M2商业中心层商业街场租金150—180元月•M2二五层商场集餐饮区场均租金100—130元月•M2六七层文化娱乐区场均租金70—100元月•M2外停车场156停车位40外营天收入10元计算
根谨慎性原项目评价中取值作计算外考虑项目运营初期特点运营期第年出租率80计算
该项目改造计算期总营业收入10244815万元营业税金附加94957万元中营业税率15城市维护建设税教育税附加分营业税税额73
详见表72营业收入营业税金附加表
表72 销售收入销售税金附加表 单位：万元
序号
项目
面积（方米）
单价（元月）
运营计算年份
合计
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
出租率（）
80
100
1
营业收入
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
10244815
11
层商业街
5500
150
79200
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
99000
1762200
12
二五层
24000
100
230400
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
288000
5126400
13
六七层
12000
70
80640
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
100800
1794240
14
超市
13764
50
66067
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
82584
1469995
15
停车位
140（）
10元天
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
5110
91980
2
税金附加
76134
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
1690395
21
营业税金
69213
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
86324
1536722
22
城建税
4845
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
6043
107571
23
教育税附加
2076
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
2590
46102
停车位140天收入10元计算营业税税率15城市建设维护税教育税附加税率分73
2）成费估算
该项目建成投入运营成费固定资产折旧财务费固定资产折旧18年直线折旧法残值率10外该项目计算底层超市商业中心济效益程中提出文化中心部分计算方便设定文化中心部分投资2500万元该项目中计算部分固定资产2267612万元财务费中利息支出设定第四年年底开始款年款4000万元财务费含财产保险费房产税等150万元年员工资致富日常物业理员工资50*14万元年
•计算详见表73总成估算表
表73 总成估算表 单位：万元
序号
项目
运营计算年份
合计
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
工资福利
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
126000
2
固定资产折旧
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
2040858
3
财务费
135000
135000
111000
87000
63000
39000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
750000
31
中利息费
120000
120000
96000
72000
48000
24000
000
480000
4
费
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
45000
5
总成费
257881
257881
233881
209881
185881
161881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
2961858
6
固定成
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
122881
2211858
7
变成
135000
135000
111000
87000
63000
39000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
15000
750000
8
营成
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
441000
3）利润计算
营业收入扣营业税金附加总成费利润总额税税率33计算盈余公积金公益金项目中未提取余未分配利润该项目计算累计分配利润3747017万元详见表74损益表
表74 损益表 单位：万元
序号
项目
运营计算期
合计
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
营业收入
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
10244815
2
营业税金附加
76134
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
1690395
3
总成费
257881
257881
233881
209881
185881
161881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
137881
2961858
4
利润总额
127402
222656
246656
270656
294656
318656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
5592563
5
年累计利润
127402
350059
596715
867372
1162028
1480685
1823341
2165998
2508654
2851311
3193967
3536624
3879280
4221937
4564593
4907250
5249906
5592563
49079685
6
应纳税额
127402
222656
246656
270656
294656
318656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
342656
5592563
7
税(33)
42043
73477
81397
89317
97237
105157
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
1845546
8
税利润
85360
149180
165260
181340
197420
213500
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
3747017
9
供分配利润
85360
149180
165260
181340
197420
213500
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
3747017
10
盈余公积金
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
11
应付利润
85360
149180
165260
181340
197420
213500
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
3747017
12
未分配利润
85360
149180
165260
181340
197420
213500
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
229580
3747017
13
累计未分配利润
85360
234539
399799
581139
778559
992059
1221639
1451219
1680798
1910378
2139958
2369538
2599118
2828698
3058277
3287857
3517437
3747017
4）资金衡测算
资金源情况：申请银行贷款2000000万元企业资金517612万元项目投入运营营业收入
资金运情况：项目总投资万元2517612万元偿款息运营成
分析计算项目资金运营良资金源资金运资金流量衡详见表75资金衡表
表75资金衡表 单位：万元
序号
项目
建设期
运营计算年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
资金源
1207000
1310612
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
11
营业收入
000
000
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
12
资金
207000
310612
13
银行贷款
1000000
1000000
2
资金运
1207000
1310612
385283
480537
480537
480537
480537
480537
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
21
项目总投资
1207000
1310612
22
运营成
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
23
偿款息
360783
456037
456037
456037
456037
456037
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
3
资金余额
000
000
76134
94957
94957
94957
94957
94957
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
550994
4
余额累计
000
76134
171090
266047
361003
455960
550916
1101910
1652904
2203898
2754892
3305886
3856880
4407874
4958868
5509862
6060856
6611850
7162844
5）财务盈利力分析
财务现金流量分析：
现金流量分析结果：财务部收益率：税前1314税1551财务净现值（i6）税前26196万元税36138万元投资回收期Pt：税前699年税759年详见表76财务现金流量表
表76财务现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号
项目
建设期
运营计算期
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
现金流入
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
808255
10477576
11
营业收入
461417
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
575494
10244815
12
固定资产残值
232761
232761
2
现金流出
1207000
1310612
142677
192933
200853
208773
216693
224613
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
232533
6494552
21
建设投资
1207000
1310612
2517612
22
营成
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
24500
441000
23
营业税金附加
76134
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
94957
1690395
24
税
42043
73477
81397
89317
97237
105157
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
113077
1845546
3
净现金流量
1207000
1310612
318741
382561
374641
366721
358801
350881
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
342961
575722
3983024
4
累计净现金流量
1207000
2517612
2198872
1816311
1441670
1074949
716148
365267
22306
320654
663615
1006576
1349537
1692498
2035459
2378419
2721380
3064341
3407302
3983024
5
税前净现金流量
1207000
1310612
360783
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
688799
5828570
6
税前累计净现金流量
1207000
2517612
2156829
1700791
1244754
788716
332679
123359
579396
1035434
1491471
1947509
2403546
2859584
3315621
3771659
4227696
4683734
5139771
5828570
计算指标 ： 财务部收益率（） 税： 1180 税前： 1525
财务净现值（I6）(万元) 1018145 2207024
动态投资回收期（年） 1195 947
财务清偿力分析：
项目贷款2000000万元计算贷款偿期752年详见表77款付息计算表
表77偿方财政垫款计算表 单位：万元
序号
项目
利率（）
建设期
运营计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1
款
6
11
年初款息累计
1030000
2120000
1766417
1416364
1045309
651990
235071
000
000
000
111
金
1000000
2000000
1766417
1416364
1045309
651990
235071
000
000
000
112
建设期利息
30000
120000
000
000
000
000
000
000
12
年款
1000000
1000000
13
年应计利息
30000
90000
14
年偿金
233583
350052
371056
393319
416918
441933
000
000
000
15
年支付利息
127200
105985
84982
62719
39119
14104
000
000
000
2
偿款息源
21
利润
127402
222656
246656
270656
294656
318656
342656
342656
342656
22
折旧费
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
113381
23
利息支出
120000
120000
96000
72000
48000
24000
000
000
000
25
资金源合计
360783
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
456037
26
款余额
000
000
000
000
000
000
220966
456037
456037
项目开始建设算起：贷款偿期限752年
713 济效益分析结意见
项目总投资2517612万元述计算分析该项目实施计算期总营业收入10244815万元税财务部收益率1180财务净现值（i6）1018145万元投资回收期P*t1195年银行贷款偿期752年
总项目社会效益环境效益济效益较显著项目项目济行详见表78 数技术济指标表
表78 数技术济指标表
序号
项目名称
指标
备注
1
计算期（年）
20
2
建设期（年）
2
3
项目总投资（万元）
2517612
31
中：银行贷款（万元）
2000000
32
资金（万元）
517612
4
总营业收入（万元）
10244815
5
财务部收益率（）
1180（税）
1525（税前）
6
投资回收期（年）
1195（税）
947（税前）
7
财务净现值I6（万元）
1018145（税）
2207024（税前）
8
贷款偿期（年）
752
72社会效益评价
项目具良投资环境项目点功标准相应市场需求状况项目结构合理市场需求状况良社会效益分项目国家提供观财政收入寨工文化宫整体开发改造建设出力整体开发建设时高标准新材料应
#市增添新建筑风格典雅俊秀标志建筑寨工文化宫优势产业影视娱乐产业转化集商贸健体娱乐条龙营产业获佳济效益社会效益振兴区济发展着积极作
8项目风险防范措施
81国家政策方面
1）国家减免系列合理收费税收降低商品房成刺激市场房屋需求该项目利实施着积极影响
2）国家房产业规范求部分房产企业影响角度实力规范化房产开发商巨机遇
82该项目市场前景
1）国提出发展全民健身口号着国民生活水提高城市居民越越注重日常生活质量健身娱乐休闲活动需求逐渐增健体娱乐广场开发必定会#市民提供新消费场
2）该项目房产业表现三方面特点第项目定位创新第二市场服务创新第三消费观念创新满足
#市文化区开拓创新生活理念
3）寨工文化宫身理优势明显市工会俱乐部员营娱乐影视验加公司产开发文化体育娱乐项目营理念相位会取较济效益
根方面实际情况项目分析认该项目决策建立科学基础市场需什供什该项目开发定会带观济效益社会效益带动整南郊区房产市场走繁荣
9结建议
91结
1）通该项目分析证项目利实施充分体现寨工文化宫#区文化娱乐传播作提高影响力
2）项目济效益显著贷款偿资金源充足银行风险较
3）寨工文化改造项目开发建设必促进区域土潜力发挥寨工文化宫长远发展着积极意义社会效益显著
92建议
1）寨工文化宫合作单位应快做项目拆迁前准备工作保证项目利进行
2）建议政府应充分考虑项目现实行性快立项予实施
3）建议银行相关金融机构够资金支持形成银企佳合作
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
