广 州 中 田 国 际 汽 车 城
行 性 研 究 报 告
中山学城市区域研究中心
二00二年十月
项 目 名 称：广州中田国际汽车城行性研究报告
项 目 点：广州市白云区太镇石湖村南
项目委托单位：广州中田国际汽车城限公司
项目研究单位：中山学城市区域研究中心
城市规划设计证书：建设部乙级1200156
研 究 时 间：2002年10月
项目负责：魏清泉教授博导城市规划师
项目组成员：韩延星博士研究生讲师
吴 超博士研究生工程师
谢涤湘博士研究生
林兴良硕士研究生
刘松龄硕士研究生
邬昱华硕士研究生
王冠贤硕士研究生
目 录
第章 总 3
1．1项目名称承办单位 3
1．2行性研究工作范围 3
1．3研究结 3
第二章 项目建设背景发展概况 6
2．1项目提出 6
2．2项目建设必性 6
2．3项目建设行性 8
第三章 市场分析预测项目开发策略 9
3．1 国汽车产销市场发展现状趋势 9
3．2广州市汽车市场发展概况趋势 11
3．3广州市汽车进出口市场分析预测 14
3．4项目市场定位竞争手市场策略 14
第四章 选址建设条件 16
4．1场址 16
4．2 然条件 16
4．3交通运输条件 17
4．4社会济状况 17
第五章 工程建设方案 19
5．1 项目组成场规 19
5．2 场概述 20
5．3 总图布置 20
第六章 公工程 22
6．1供配电 22
6．2水 22
6．3消防 23
6．4排水 23
6．5通讯 23
第七章 环境保护 24
7．1污染物源 24
7．2治理措施 24
第八章 公司定员 26
8．1组织机构 26
8．2 劳动定员 26
第九章 建设方式实施进度 27
9．1建设方式 27
9．2 实施进度 27
第十章 投资估算资金筹措 29
10．1投资估算 29
10．2资金筹措 29
第十章 财务评价 34
11．1财务评价基础条件 34
11．2财务评价 34
第章 总
1．1项目名称承办单位
1．1．1项目名称
项目名称：广州中田国际汽车城
项目点：广州市白云区太镇石湖村南
1．1．2项目法
法名称：广州中田国际汽车城限公司
法定址：广州市东山区五羊新城寺右新马路93号金桥宾馆7楼
法定代表：李国
1．1．3股东
公司股东3分
1企业法：广东中田投资限公司
注册号：4400002003484
法定代表：黄葵冬
址：广州市五羊新城五羊新城广场19楼19室
2企业法：广州联泉济发展限公司
注册号：4401012011134
法定代表：胡浩
址：广州市
3然：彭洪华
身份证：442830620913001
址：肇庆市星荷路四区12栋12座501房
1．2行性研究工作范围
1．2．1行性研究编制
1广州市计委穗计贸[2002]18号文：关广州中田国际汽车城期工程项目立项批复
2广州市白云区发展计划局文件云计基[2002]139号文：转发市计委<关广州中田国际汽车城期工程项目立项批复>通知
1．2．2行性研究工作范围
行性研究工作限定广州中田国际汽车城（简称汽车城）计划总投资民币15亿元建设汽车展示中心3S店整车零配件品等绿化景观道路等必配套设施范围
1．3研究结
1．3．1项目建设必性
广州珠海区国重汽车制造基消费市场年济持续增长车价降低入世等种利素影响区汽车交易额呈井喷式增长广州国汽车集散中心位日益确立目前区汽车市场规模功单档次高满足蓬勃发展汽车制造流通交易需项目建设广州提供处集汽车整车零配件品交易物流配送休闲娱乐等种功体充分展现汽车文化涵休闲体验氛围型汽车城满足广厂商消费者需进步增强广州现代中心城市外辐射功促进广州汽车产业商贸物流等项产业发展该项目符合省市政府提出发展中高级批发市场物流业战略方针项目建设非常必
1．3．2 市场分析
国汽车市场处发展阶段群雄起竞争剧烈广州珠三角区汽车保量产销量需规模宏汽车市场
1．3．3 工程建设方案
项目总占1333公顷分两期进行建设第期工程占533公顷位场西南片建设容展示中心品牌汽车3S店整车销售配件品销售试车场综合办证厅关基础设施公建配套设施等第二期工程占70公顷位期工程场外围建设容酒店商务会议中心汽车销售店培训中心检测中心维修中心物流中心题公园等外10公顷续项目
1．3．4 公工程
项目水电落实旁105106107国道京珠高速公路机场高速公路广州市北二环高速公路华南快速干线通交通便利
1．3．5 公司定员
公司定员 290
1．3．6 投资估算资金筹措
项目投资估算财务评价仅限二期工程
项目固定资产投资141507万元中：建筑工程费90740万元费26844万元预备费4245万元固定资产投资方调节税14151万元
项目需筹措资金148955万元筹资金占总投资例3044690万元中固定资产投资42455万元流动资金2235万元流动资金贷款87563万元固定资产投资贷款87563万元
1．3．7 财务评价结
全部投资部收益率：（税前）2472（税）1372投资回收期（静态）：（税前）464年（税）699年全投资财务净现值（ic12）：（税前）71005万元（税）9627万元
项目较强负债清偿力抗风险力财务评价项目行
1．3．8 项目济技术指标（二期工程）
见表11
1．3．9 结存问题建议
汽车进入家庭汽车消费民化已指日汽车消费市场着估量潜力广州缺乏现代型功汽车市场广州必建设现代型功汽车市场项目市场定位准确功样合理颇具特色迎合厂商消费者需求竞争力项目预计较财务效益社会效益综合评价项目行
项目建设资金需关银行予支持表11 技术济指标表（二期工程）
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设规模
1．1
总占面计
M2
1198800
规划控制13方公里
1．2
展示中心综合办证厅
万元
9500
1．3
酒店商务会议中心
万元
7500
1．4
品牌汽车3S店汽车销售店
万元
29400
1．5
试车场
万元
5000
1．6
配件品市场二手车销售
万元
18300
1．7
培训检测维修中心
万元
6040
1．8
物流中心保税仓
万元
5000
1．9
基础设施公建配套设施
万元
6000
1．10
绿化工程题公园
万元
4000
2
总投资
万元
2．1
固定资产投资
万元
141507
2．1．1
预备费
万元
4277
2．1．2
投资方调节税
万元
14151
2．1．3
建设期款利息
万元
50767
2．2
铺底流动资金
万元
2335
3
项目定员总计
290
4
全年生产天数
天
350
5
原材料辅料燃料需量
5．1
水
万吨年
12
5．2
电
万度年
378
6
年总成
万元
3523
2004年
7
年利税
万元
20190
税
8
年利润
万元
13527
税
9
投资回收期
年
6．99
税
10
投资利税率
19．41
11
财务部收益率
13．72
第二章 项目建设背景发展概况
2．1项目提出
年着国济持续快速增长城乡群众生活水提高快前属生活奢侈品汽车正开始慢慢进入普通家庭成众消费品车代步梦想尤广州广州直接腹——珠江三角洲济发达济增长持续强劲力消费水高受港澳国外消费惯影响较消费较追逐时尚汽车消费历走全国前列区汽车消费潜力十分巨
济发展带旺消费市场汽车消费兴起促进汽车市场繁荣风生水起汽车消费热潮中汽车市场开始崭露头角显现出良发展前景
年广州汽车市场快速发展广东省物资集团属广东汽车市场民营企业华南汽贸城广州汽车博览中心等百家汽车市场遍布广州城乡汽车市场成选购汽车场汽车市场专业服务样品种进步激发汽车消费热情引导着消费
广州汽车市场发展远令满意汽车市场发展存着诸问题中表现方面：汽车市场规模普遍偏省汽车市场定规模外市场规模较面积汽车专卖店尤居二汽车市场规模较难提供样化服务市场功单物流配送等业务发展缓慢三汽车市场档次较低设施设备简陋环境欠佳初级市场
着广州汽车消费市场呈井喷扩广州汽车市场适应现实需态势已越发明显汽车制造说流通说广州需规模宏抗衡国外汽车销售商竞争具种功提供高质量服务长距离辐射力现代汽车市场
项目办方中田限责公司敏锐观察机会该公司长期调研决定适应市场需建设集购物物流展销信息休闲娱乐等种功体型现代汽车市场该项目开始酝酿方面力支持广州市白云区政府领导项目发展十分关心支持年月日获市政府立项批准
2．2项目建设必性
2．2．1项目鲜明特色适应市场需弥补市场空缺具强竞争力
前市场降价广告分期付款等方式样化汽车产品刺激汽车销售关键民生活水提高刺激汽车消费迅速增长
中国世界潜力汽车消费市场广州中心华南区中国潜力汽车消费市场年着购车热兴起汽车交易市场发展红红火火遗憾现时够满足厂商需满足消费者需求高水汽车交易市场广州未出现绝数汽车交易市场发展潜力限适应厂商消费者需功高档次汽车市场具发展空间项目发展方正
项目拟国际市场发展潮流迎合汽车厂商消费者需求汽车专题走规模功性化生态化现代水路线汽车（整车二手零配件品）销售物流展示培训体验娱乐餐饮休闲等种功集体强调汽车产品业态交易手段文化样化城市边缘区建设标准高环境美现代化汽车销售中心信息发布中心文化体验中心价格指导中心新型汽车题公园成国际性汽车城样汽车市场发展创意较超前特色鲜明定位独符合汽车生产商销售商消费者需求填补广州类市场空缺市场形成错位竞争着强竞争力
2．2．2项目建设推动广州发展现代商贸流通业现代物流业建设现代化中心城市重作
现代商贸流通业前济发展热点省委书记李长春志省委副书记黄华华志市委书记林树森志次指出广州应加快现代商贸流通业物流业发展积极发展中高级批发市场形成广州价格更发挥广州现代化中心城市外辐射功
项目建设导思想走市场发展程中存功单营粗放老路着力造具强辐射力代表广州市形象国际性汽车流通市场项目建设指导思想广州发展商贸流通业思路求相吻合加快广州现代商贸流通业发展进程中迅速提升广州市场总体水方面做出突出贡献
物流业年国发展非常快产业第三利润泉位已逐渐认识重视根市交委计委等部门规划广州加快现代物流业发展建设具广域辐射力物流中心
项目仅仅商贸流通场更汽车汽车配件物流中心项目特强调物流功包括汽车仓储配送等功利项目积累规模优势市场网络优势效国外汽车厂商提供服务着广州汽车制造业汽车消费市场发展广州华南区中心城市位进步加强广州汽车集散交易中心功会进步强化项目建设适应现代物流业发展求
2．2．3项目建设利广州白云区国民济社会发展
项目规模定位高项目迅速发展广州白云区方济发展带积极影响方面汽车市场发展会推动汽车汽车配件销售增加税收增加业方济发展作出贡献方面汽车市场发展会带动相关行业发展仓储业运输业娱乐业旅游业等形成明显侧关联带动作外项目突出汽车文化题集购物休闲游憩信息等种功体现代化型企业加该项目选址太镇处北二环线白云道附紧邻广州新重旅游景点第二白云山公园——帽峰山项目开发完成会成广州极特色汽车文化旅游景点帽峰山广州水果世界白云道美食长廊广州新体育馆等形成广州北部非常竞争力群集性旅游区
2．2．4项目建设利整合广州汽车市场改善广州汽车市场形象
目前广州汽车市场乱遍布城乡角落市场发展规范序方面影响消费者信心方面引起厂家顾虑数汽车市场竞争力限辐射范围种状况整广州汽车销售带利影响甚影响广州汽车市场整体形象项目建设规模容突出配套齐全标准高起整合广州汽车市场作方面示范作广州汽车市场发展进步走正轨应市场发展潮流方面众品牌专卖店汇集市场中逐步改变广州汽车市场散乱局面形成广州汽车市场航空母舰增强广州汽车市场外汽车销售商国外汽车销售商竞争抗衡力
2．2．5项目建设进步扩广州汽车市场辐射范围
目前广州汽车市场辐射范围广州市周边区辐射范围原汽车市场规模限外销售心力二汽车缺乏必现代物流设施
汽车市场属营高档耐消费品商业网点门槛市场容量应较高辐射半径应辐射范围发展疑利项目拟专业市场发展物流中心发展结合起集聚国外众汽车汽车配件品牌具规模拥现代物流设施利扩汽车市场辐射范围增强广州汽车市场影响力
2．3项目建设行性
2．3．1省市区政府汽车市场建设十分重视项目酝酿申报立项程中方面热情关心支持
2．3．2项目办企业中田集团雄厚济实力作盾良济业绩作基础公司领导验丰富方面搭配合理理制度架构健全运行序
2．3．3项目起点高定位准营发展方式符合国际潮流着发展前途项目采3S营发展方式3S品牌汽车整车销售市场配件供应市场汽车修理市场集中方建立型综合性汽车城形成3S统汽车贸易服务园区前国际社会流行汽车市场发展模式模式广州市汽车市场中难做项目强示范作竞争力
2．3．4项目选址性质功符合项目城市规划土利规划村镇区关部门居民力支持行
2．3．5项目区位交通条件项目邻广州新白云国际机场广州火车站广州火车东站广东省汽车站广州市汽车站紧北二环线白云道106国道105国道等区位交通条件非常适应市场建设发展
2．3．6项目着良济效益报告第三章第十章充分证
第三章 市场分析预测项目开发策略
3．1 国汽车产销市场发展现状趋势
3．1．1国汽车市场现状特点
国汽车市场处发展阶段
国汽车市场发展仅表现汽车产量规模增长产品结构迅速变化新车品种数量日新月异外投资领域断扩汽车产业国民济发展中位断提高表现消费迅猛膨胀汽车消费市场全面兴起汽车消费观念深刻变化汽车消费政策日益变革进步
生产角度国汽车发展速度惊1992年国汽车产量突破100万辆关2000年突破200万辆2002年突破300万辆国实现汽车产量100万辆奋斗40年实现200万辆年产量奋斗8年时间突破300万辆2年时间300万辆年产量国成世界第六汽车生产国
国民济影响角度汽车支柱产业位越越突出国家贸委8月份公布份报告指出8月份交通运输设备制造行业工业增长贡献率首次跃升40工业行业首汽车制造交通运输设备制造业取代电子信息通信业已成名副实领头羊
消费角度汽车消费已日益成众化消费汽车社会日益着国国民济持续稳定增长更鼓励私车消费政策出台国私车消费正前未速度增长2002年1－7月份国产轿车销量达549504辆增长6881％7月份国产轿车开创单月销量10万辆新纪录预计2002年全年国产轿车销量达110万辆包括载货车客车两类车型2002年1－8月份已完成汽车销售207万辆预计2002年全年超300万辆成继美日德第四汽车消费国全球市场增长快背景国汽车市场呈现支独秀势关专家根国际通行预测模型预测国2009年进入汽车普时代推断汽车社会（注：汽车社会日专家世纪70年代提出汽车普标志发生量时代现象际关系急剧变化社会节奏明显加快等）
国际惯例国家私车汽车保量中超50％年消费量中超70％作私汽车消费时代标志中国珠三角长三角城市已进入私汽车消费时代
社会文化角度汽车文化已俨然成新兴消费文化具极强生命力渗透力进入新世纪汽车话题成热点话题次场面火爆车展表明汽车开始老百姓关系越越密切时尚现代理念特质汽车文化越越认推崇解私汽车市场购车体事业成年轻消费观念中汽车延展生活容提升生活品质重工具日益成潜消费群体推动汽车业持续发展
二国汽车市场处群雄起竞争剧烈阶段
正国汽车市场处发展时期汽车市场明显具投资体投资模式营销手段元化特征群雄起剧烈竞争市场正处竞争体磨合期整合期结果必会导致缺乏竞争力竞争者市场中淘汰出局
汽车销售形市场国存种销售市场模式金字塔式级销售国产车：1产销结合模式汽二汽汽等汽车集团代表该方式利加强市场参控制加强顾客联系提高品牌知名度2产销分离模式数资金实力较弱销量较企业采然汽车生产企业会根资金实力市场策略采销售模式整体根相关研究相长时间国汽车营销模式汽车商店专卖店辅租赁营销模式补充网络直销方发展模式市场规模化专业化倾会越越明显
3．1．2国汽车市场发展存问题发展优势
1存问题
◆汽车行业重生产轻流通重供轻服务现象突出难应付入世挑战
根欧美发达国家验完全成熟汽车市场中50－60％利润服务中产生国外相国差距发展空间较加入WTO国汽车业市场格局发生巨变化国市场国际化趋势更明显商品进入进步国际化二资输入国际化着国世贸条款逐步实施国外汽车巨头必然进入国抢占汽车贸易市场应付入世挑战构建竞争力汽车贸易服务模式国汽车业健康发展极重
◆汽车产供销三者关系够协调体制完善
产品导市场供求关系没发生根变化相汽车生产企业说销售商处弱势位没团体保障利益厂商关系微妙旦进口车增加国销商会摆脱属位成进口车销售网络威胁国产车市场相销商生产企业关系消费者处弱势位果产供销关系协调体制完善加入世贸国产车市场会受较击
◆汽车销售市场弊病市场建设迫眉睫
国汽车销售市场满足前业绩种软硬件环境未时改善目前弊端体现：缺乏市场规划时建筑假坑骗占道营现象突出缺乏永久性市场市场理混乱等等已成城市汽车市场问题日益增长高品质服务需求相矛盾落伍国际汽车形贸易市场利国际接轨利市场发展汽车市场建设迫眉睫
2发展优势
◆基础优势
观汽车生产量销售量国汽车行业发展基础国汽车行业效益俗中国汽车工业协会统计2002年17月份汽车全行业完成工业总产值372382亿元增长2944％产品销售收入359888亿元增长3105％利润总额达22190亿元增长5114％济指标增长幅度较均实现增产增收
◆政策优势
基汽车行业国济发展巨推动作国家积极出台相关政策扶持汽车行业发展1994年国务院颁布国汽车工业第部政策性法规汽车工业产业政策产业政策导推动国汽车产业步入快速发展新阶段区根身发展实际纷纷出台方性法规推动汽车市场发展预见着十五计划国继续扩需政策实施会更利汽车生产消费政策出台政策扶持汽车业发展提供强动力
◆环境优势
进入新世纪发展世界两题国济正处济稳定发展时期国家实行积极财政政策扩需加快基础设施建设汽车业发展提供重动力时国居民均支配收入断提高居民高档消费提供前提消费观念改变时间观念加强社会汽车文化普等汽车业发展提供良社会氛围
◆产业身关联优势
汽车产业身具极强关联效应资料表明汽车业带动100相关产业发展游钢铁机械橡胶石化电子纺织等行业游保险金融销售维修餐饮旅馆加油站等服务行业统计汽车制造业增值1元游带增值少1元游少2元专家预算10年国年GDP新增量中1716汽车产业提供见汽车产业整社会具极强济拉动效果样汽车业游产业关联效应游产业发展反促进汽车行业发展
3．1．3国汽车市场发展趋势
国著名济学家汽车专家中国汽车业发展普遍持乐观态度普遍认中国汽车业然处起步阶段推动中国汽车快速发展素已具备相长时间中国汽车发展趋势逆转国务院发展研究中心产业济研究部部长刘世锦预测1015年中国成汽车消费国汽车保量超1亿辆时成汽车生产国走市场化发展汽车产业路子长时期中国汽车业中低档产品价格降世界低水列中国成世界具竞争力汽车生产国时形汽车贸易市场发展完善市场服务导运电子化信息化技术手段规模化规范化营专业化综合化服务相结合品牌聚合营销模式成市场流
3．2广州市汽车市场发展概况趋势
3．2．1广州市汽车市场特点
1市场特点
◆汽车保量产销量华南区汽车行业龙头全国汽车市场中具重位
保量方面关资料显示2001年广州市汽车保量达53万辆2000年增长29％广东汽车保量达200万辆年增长16％居省直辖市首中私汽车保量达105万辆增长193％占全省汽车保量525％
汽车生产领域广州市汽车工业定支柱产业提出十五规划发展目标汽车工业年总产值达1000亿元年汽车生产总量达80万辆
销售领域广东省汽车销量已占全国汽车总销量三分广州市1－7月份32912辆新车路均月卖出4900辆车2002年半年汽车销售总量年增长30％中相部分汽车销珠三角区
毫夸张说拥珠三角等拥广东华南市场角逐广州市场角逐珠三角市场关键
◆汽车行业市场基础发展劲足辐射范围广处快速发展黄金时期
广州市统计局城调队新统计资料显示珠三角城市已率全国先提前进入汽车普时代东莞深圳德三城市百户城镇居民家庭汽车拥量分达16辆145辆14辆国际通常百户10辆汽车作普时代标准东莞深圳德已率先进入汽车普时代整珠三角百户家庭汽车拥量达233辆居全国前列
统计广州市2001年均支配收入达14694元居海北京天津重庆前广州市城调队年收入超6万元高收入家庭（占全市家庭10％）抽样调查结果表明17％家庭拥私家车（非营运）项城调队1万户家庭调查显示未年计划买车家庭占采访户28％表明车成高等原广州市百户家庭汽车拥量深圳等市广州市均支配收入高汽车消费市场潜力巨停车难交通堵塞消费政策等外部素改善情况释放需求十分惊珠海佛山等市
广州市作广东省省会城市国南门正着繁荣高效文明国际性区域中心城市适宜创业发展适宜居住山水型生态城市目标努力广州市汽车市场发展利增强广州市汽车业国民济贡献利巩固提高广州市作华南区中心城市位作广州市整体济发展广州市汽车市场辐射范围更加广阔进巩固广州市汽车市场华南区中心位济发展汽车市场两者相益彰休戚相关广州市落实中变工程贯彻新发展战略国民济持续稳定增长背景广州市汽车行业正面前未发展机遇
2形销售市场特征
◆分散化相集聚分布特征
广州市现200户整车销售店约2000户中型汽车配件品店散布区街道相集中分布市区环路外侧带中较具代表性整车市场分布机场路天河北珠江新城等汽车配件品市场分布广园路恒福路永福路等段体现出分散集聚特征市场区域分布划分七销售板块中包括：1机场北路板块位机场北路410号占7万方米广东汽车市场2001年销售额达60亿元堪称华南区规模功齐全机动车交易市场2天河北路板块广州汽车博览中心占4万方米位天河北路163号广州市中心繁华段汽车市场2001年销售额达30亿元3黄石东路板块广东省轻客轻卡市场该板块发形成时建筑较4广州道南板块广州道南华南汽贸市场占5万方米分布着60家汽车销商该市场广州市两家定点旧机动车交易市场二手车交易量约占总交易量三成5塘西路板块卖进口车二手车中高档特色面积发展潜力6珠江新城板块位广州道东黄埔道南华南快速干道西包括广东国际名车城广东名车交易市场两综合性卖场7黄浦东路板块南方进口汽车城占1654万方米具保税营优势功较单进口车8环市东路板块没突出龙头销售企业营高档进口车余车行零星分布区
营规模体现分散化特征广州市类汽车销商零配件供应商分散营量面广力量单薄规模体现汽车市场专业化规模化综合化优势难适应入世需面外资挑战
◆相落业态特征
现市场分布市区交通繁忙段增加城区交通压力影响城市景观时车行属时建筑发展空间狭窄销商持短期行假伪劣商品击市场增加市场整治难度周边闲置时搭建市场根考虑城市规划控制更谈改善消费环境原汽车市场脏乱差现象形成广州市汽车市场相落业态特征广州市总体发展战略相违背利巩固广州市汽车市场华南区中心位利广州市物流产业素质提升
◆样化销售模式
目前广州市形成汽车专营模式汽车商店模式准汽车道模式间相结合构成样化金字塔型销售模式
◆体竞争格局现汽车销售市场营体包括国资集体资民营资民间资形成种资时运作体竞争格局
◆高中低结合中档轿车体消费结构广州市汽车消费结构具特征：1轿车销售体车型2002年半年销售18272辆轿车占汽车总销量555％2国产轿车销售体1－7月份国产车销量达28856辆占汽车总销量88％3中高档轿车成消费者首选根广东省城调队调查资料计划买车家庭中选择11－20万元中档车重占530％选择价格超20万元家庭占215％表明中档车型消费者选择体实际广物汽贸广东汽车市场数表明消费者购车均价格153万元城调队调查数基致
◆市域体市场珠三角重市场区域市场格局初步统计2002年1－7月份广州市销售汽车约48万辆中15万辆销珠三角区表明广州市汽车销售体销售体珠三角市场已成广州市汽车市场重组成部分成商家销售量增长极
3．2．2广州市汽车市场存问题发展优势
1发展优势
◆市场优势珠江三角洲深圳东莞德均跨入汽车普时代佛山珠海等市汽车消费日渐普区广州市身汽车需求潜力巨市场前景广阔外广州市已形成干辐射范围较广知名度较高综合性市场市场升级良基础着国加入世贸汽车市场逐渐放开进口关税调进口车许证发放程度松动国国外汽车行业间竞争日益加剧导致市场供求关系发生改变会引发汽车较幅度降价广东省城调队消费价格处份常性调查统计显示年1—9月份广东省城市居民汽车消费价格累计年期降103％2000年消费价格水相降169％汽车降价疑激活居民消费力扩市场优势
◆区位优势广州位广东省中部处珠江三角洲腹毗邻港澳东南西南分深圳珠海济特区邻身济发展水较高外珠江三角洲级市均济较发达区该区整体消费水高广东全国汽车普领头雁时广州市交通区位条件华南区交通枢纽港口城市华南区商业金融中心古商贸传统发达具发展宗高档消费市场先天条件
◆济优势广东私家车悄然进入寻常百姓家庭原首先益广东济高速发展居民消费力普遍增长广州市作省济文化中心济优势更明显改革开放广州市济发展水断提高济结构断优化根广州市十五规划十五期末广州市GDP达4880亿元年均增长12左右均GDP64万元年均增长10城镇居民均支配收入农村居民均纯收入分达22200元9450元生活达较富裕阶段济发展密切相关着济发展政府更公开支进行交通运输建设改善车环境推动汽车消费总济发展生活水提高必然加快汽车普时代广州市汽车市场发展提供重动力
◆政策优势汽车市场政策极强敏感性宏观政策角度广州市十五规划明确提出支持汽车业发展提出培育壮电子信息汽车石油化工三支柱产业汽车作三支柱产业提出田轿车龙头逐步扩规模提高产业集中度技术水零部件配套国产化程度广州成全国重汽车生产基方面十五规划中明确提出着力发展现代物流业加快形成广州国际性区域物流中心功时提出积极引进国外型流通企业集团创新现代商品流通模式巩固广州作华南区商品集散中心全国性购物中心位力争发展成国际埠际贸易中心着汽车生产发展鼓励私家车消费政策实施汽车流通领域必然迎新发展机遇汽车市场会成广州市流通业创新重点微观消费政策政府鼓励私车消费政策逐渐出台种税费降低汽车牌手续简便化等会极促进汽车市场发展
2存问题
◆量面广档次偏低众整车销售店零部件配套店零星分布市区总体营环境欠佳发展档次低缺乏具现代化软硬件条件国际接轨永久性汽车市场
◆布局意发展序汽车市场布局具意性发性广州市总体规划相协调影响城市景观增加整治难度
◆市场面窄开拓广州市汽车市场整体建设起点够高定位偏低整华南五省区整车销售市场开拓空间较作华南区汽车市场中心位进步提升
3．2．3广州市汽车市场发展趋势
着消费水断提高政府汽车行业日益重视扶持广州市必进入私汽车消费普时代广州市汽车市场面巨发展机遇产销量会断提高生产工艺断改进新车型品种断问世汽车文化深入心汽车流通业面市场重整升级机遇汽车服务产生增值效益重会较提高汽车销售继续保持元化模式高档化
规模化型化规范化汽车市场会逐渐取代分散序汽车卖场汽车市场成广州市搞活市场提升华南区商贸中心职亮点
3．3广州市汽车进出口市场分析预测
3．3．1目前汽车市场格局特征
解广州市目前车市结构然国产轿车售量体广州市2002年1－7月份国产车销量达28856辆进口车4056辆销量12％国产车占绝优势方面国产车越越受市民认方面现阶段消费者更考虑合理性价汽车品牌没高认度车型价格消费者考虑素外进口车许证资源足国产车占市场售量体重原
3．3．2汽车进出口中国入世广州市汽车市场影响
国加入WTO汽车服务贸易领域开国门迎接国际资市场挑战中国加入世贸承诺2002年起汽车进口配额年递增15％2005年取消海关进口关税逐渐降低轿车关税例目前80％降2006年7月25％零配件进口目前30％降2006年8％时允许外商合资设立汽车连锁店2006年取消连锁店超30家外方控股限制
资料表明完全成熟国际化汽车市场中汽车销售利润约占汽车业利润20％零部件供应利润占20％50－60％利润服务领域中产生国汽车流通业发展水较低汽车销商传统贸易商贸易方式服务容售服务新技术应等方面国外行相差距较时中国汽车市场二手车交易等方面广阔空间广州市汽车市场面进口汽车市场击价格利润空间会逐渐降市场格局会发生变化国际跨国公司必然会抢占广州市汽车贸易服务市场扩广州市汽车服务业中份额
着国加入世贸承诺断兑现广州市汽车市场发展面越越严峻挑战汽车市场会出现进口车国产车销量消彼长竞争格局汽车生产流通领域国际接轨特征越越明显汽车服务业商机充分挖掘二手车市场会越越发育汽车服务业服务容新技术运会越越改善电子信息化技术运会越越普遍专业化综合化规模化规范化营流市场模式越越广泛认
3．4项目市场定位竞争手市场策略
3．4．1市场定位：立足广州面珠三角辐射华南
广州市中田国际汽车城项目充分研究国广州市汽车市场发展基础应国加入WTO汽车市场发展趋势响应广州市发展现代流通业产业政策作出重举措项目立足广州市具巨潜力汽车整车销售市场零配件市场汽车业服务市场时整珠三角区作重市场区域远期更包括珠三角外区整华南区作市场辐射范围市场兴建极改善广州市目前永久性汽车市场现状促进汽车市场升级换代巩固广州市华南区汽车市场中心位
3．4．2竞争策略：整合国市场促进序竞争坚持造福广市民造支柱产业迎击入世挑战
中田国际汽车城项目建设舒适购物环境完善售服务规范市场理品味卓然汽车文化目标改善目前广州市市场分散理混乱合理现状促形成全行业合理序竞争格局
中田国际汽车城项目秉承原充分挖掘汽车文化项目规划设计市场运营理方面消费者提供档次全方位完美服务采品牌聚合营销方式效降低车价促进汽车理性消费造福广市民
中田国际汽车城项目放眼全球视野正视入世汽车市场逐渐完全放开严峻现实充分贯彻广州市汽车作支柱产业发展政策取流通业方面创造更营环境流通领域造广州市汽车产业支柱位全面提升广州市汽车业产业素质应入世面汽车流通业巨挑战树立民营流通企业面旗帜
3．4．3市场策略：搞活市场促进流通发挥效益
广州市汽车市场发展广州市商业流通市场重组成部分巩固广州市作华南区商贸中心位重举措实现广州市总体发展战略重步骤
中田国际汽车城成立会甚广州带巨社会济效益首先增加税收营业收入估计会150亿~200亿税收等收入55计算汽车城年缴税收825~11亿元广州2001年税收？？次增加业规模宏汽车城销售商旅维修等功会产生较岗位需求功规模综合考虑预计容纳？？？业汽车市场相关行业物流配送业仓储业旅游业运输业等会受带动业岗位会相应增加
中田国际汽车城项目造国际接轨国领先汽车市场已汽车文化纳入发展视野力求市场角度提高创造广州市华南区汽车消费需求推动广州市汽车流通业做做强取佳社会济效益具体市场策略走规模化集约化专业化信息化道路品牌纽带创建破区行业制界限新型营销体系建设成华南区中国型整车零配件汽车贸易集散
3．4．4项目市场开发战略：全面发展分步推进
项目安排采取全面规划分期引进策略中田国际汽车城建设成功元化理现代化汽车市场汽车城融合包括中外名车展览新旧车交易汽车配件品供应租赁服务进出口业务储运配送金融保险信息咨询餐饮旅馆办证服务等功断改进汽车贸易功结构（含售车零部件供应维修服务三位体模式基础加信息反馈处理功四位体模式等）汽车城建设成购物环境优美商贸中心成珠三角区富特色汽车文化辐射中心具体功开发第阶段基础设施先行培育汽车文化氛围导重点建设高档次新车交易市场汽配件汽车品市场相配套办证厅基础设施等第二阶段逐步完善信息咨询金融保险等功
市场规划采取统规划分期开发策略中田国际汽车城发展成高起点规划高标准建设超规模汽车物流中心具体规划根汽贸城功定位开发时序第期工程占800亩（计533333 M 2）位场中北片建设展示中心综合办证厅品牌汽车3S店车场关基础设施公建配套设施等第二期工程占1050亩（699999 M2）建设酒店商务会议中心汽车销售店二手车销售市场保税仓库题公园培训中心检测中心等
第四章 选址建设条件
4．1场址
项目选址广州市白云区太镇白云道北二环高速路交汇处属旧白云机场新白云机场中间带毗邻新广公路机场高速公路等条交通干线广州火车站直达线路陆路航空交通十分方便
4．2 然条件
4．2．1 气候
广州处南亚热带北回线附属典型南亚热带季风性海洋气候具夏酷暑冬严寒降雨较光热充足等气候特征项目基面山具某山气候特点山体矮加项目面积较气候影响忽略计
4．2．2 日
广州光热资源充足年均日时数18751时~19599时年太阳总辐射量1053千卡方厘米~1098千卡方厘米
4．2．3 气温
广州常年常夏冬年均气温214℃~218℃月均气温133℃7月均气温284℃项目处广州北部均温度稍低日均气温0℃
4．2．4 风
冬夏季风交广州季风气候突出特征冬季偏北风极陆气团南延伸形成寒冷干燥夏季偏南风热带海洋气团北扩展形成温暖湿润夏季风转换冬季风般9月份冬季风转换夏季风般4月份外年410月份台风发期广州处东南海受台风影响较年广州造成重破坏台风数量
4．2．5 降水
广州雨量充沛年均降水量1694㎜雨季（4~9月）降水量占全年85左右受形影响北部山区原时雨季强光高热期形成相高气候生物潜力达77865千克公顷
4．2．6 水资源
广州水资源较少均占量高全市水域面积744万公顷占全市土面积10河流增江流溪河东江流广州市汇合珠江入海水资源总量8129亿立方米中表水601亿立方米浅层水2037亿立方米深层水082亿立方米
广州市处南方丰水区属珠江水系河口区范围境水资源相丰富总量达1245亿立方米水资源15倍
4．2．8 质
广州东北部中低山区中部丘陵盆南部海江积原珠江三角洲组成部分
项目基位广州市中心区北部背低山丘陵面起伏貌单质构造简单
4．2．9 植
广州市然条件种生物栖息繁衍作物 种值提供良生态环境生物种类繁生长快速带性植南亚热带季风常绿阔叶林天然林已极少山丘陵森林次生林工林
目前项目基片农田果林覆盖生态环境良
4．3交通运输条件
珠江口岛屿众水道密布虎门横门磨刀门等水道出海广州成中国远洋航运优良海港珠江流域进出口岸广州京广广深广茂广梅汕铁路交汇点华南民航空交通中心素南门称海陆空交通十分发达
项目基交通条件非常优越广公路贯穿项目基西侧东京珠高速公路北接北二环高速距新机场约十五分钟车程市中心区20分钟
4．4社会济状况
4．4．1 中国社会济状况
然年亚太区济滑中国陆区济表现枝独秀根亚洲开发银行评估中国2001年济增长率73增长强力需拉动幅度抵消全球济景气外销影响中国拥庞销市场发展前景远邻国家乐观加政府部门量公投资高额外国投资预见未国济增长会保持强劲
2001年发生两件事中国济发展影响深远申奥成功二加入WTO前者中国济影响公认积极素居者影响争议颇般认：短期加入WTO会中国付出社会成产业发展击政治法制改革等远期入世清中国改革开放中身法解决障碍中国发展利
4．4．2 珠江三角洲区社会济状况
改革开放二十年珠江三角洲区直广东省全国济发展重心目前珠三角已成世界出口型制造业生产生产额占广东省2000年生产总额70发展速度超中国区年珠三角市政府积极计划培植策略性高新科技产业成导工业带动整区济结构转型珠三角发展前景片光明
4．4．3 广州市社会济状况
作珠三角核心城市广州市济总量济增长始终位全国前列2001年广州市均GDP达38万元年增长127均支配收入14694元年增长52济发展势头良广州始终走改革开放前利外资引进技术外合作等方面卓成效2001年实际利外资3176亿元位居全国十城市首说明广州发展外贸方面优势
济发展带动广州市民消费呈现高层次化趋势根发达国家验居民消费千元级万元级十万元级消费发展需710年资金积累期广州市居民20世纪90年代中期起已进入消费升级资金积累期相信久万元级十万元级高档耐消费品逐步进入家庭特年汽车豪华住宅高档钢琴会迅速进入先富起家庭
社会状况方面广州中变期间加城市景观城市交通改造力度城市形象社会面貌焕然新街道整洁空气清新市容美观交通畅广市民创造良居住工作环境投资者创造良投资环境营商环境
第五章 工程建设方案
5．1 项目组成场规
5．1．1 项目组成
项目规划控制1333公顷中：工程占1233公顷预留续项目10公顷整工程分二期进行建设
表51 广州中田汽车城构筑物览表
序号
工程名称
结构形式规格
占面积
建筑面积
备注
第期工程
1
展示中心
框架结构现代风格
16000M2
32000M2
2
综合办证厅
框架结构现代风格
5000 M2
5000 M2
3
品牌汽车
框架结构现代风格
82000 M2
82000 M2
4
汽车销售店
框架结构现代风格
35500 M2
35500 M2
5
试车场
100000 M2
100000 M2
6
配件品市场
砖混结构
40000 M2
40000 M2
7
基础设施建设
8
公建配套设施建设
第二期工程
9
酒店商务会议中心
框架结构现代风格
6000 M2
30000 M2
10
汽车销售店
框架结构现代风格
50000 M2
50000 M2
11
配件品销售
砖混结构
50000 M2
50000 M2
12
二手车销售
砖混结构
30000 M2
30000 M2
13
培训中心
框架结构现代风格
5000 M2
10000 M2
14
检测中心
框架结构现代风格
2500 M2
5000 M2
15
维修中心
框架结构现代风格
2500 M2
5000 M2
16
物流中心
框架结构现代风格
32000 M2
32000 M2
17
保税仓
框架结构现代风格
50000 M2
50000 M2
18
题公园
50000 M2
50000 M2
合 计
556500M2
606500M2
第期工程占533公顷位场西南片建设容展示中心综合办证厅品牌汽车3S店试车场关基础设施公建配套设施等
第二期工程占70公顷围绕第期场建设容酒店商务会议中心汽车销售店二手车销售市场保税仓库汽车题公园培训中心检测中心等
详见表51
5．1．2 工程场规划
工程位105国道太镇石湖村路段规划控制面积约1333公顷整块105国道分割东西两部分东侧1133公顷西侧约20公顷中西侧布置汽车配件品市场东侧场环路界形成圈外圈圈中布置集中式汽车展厅功独立机相连汽车3S品牌店汽车销售店综合营业厅培训中心等形成较完整展览销售服务功区外圈酒店商务会议中心生活区检测中心维修中心保税仓物流中心试车场卡丁车赛场汽车文化题公园特种车市场二手车市场等配套设施次布置形成配套圈中心区外圈服务区域（详见规划面图）
次规划设计中功分区间建筑物周边区道路两旁布置面积绿化配合场中喷泉戏水池题雕塑等景观设计效划分机串联起功区时美化环境充分体现济效益社会效益环境效益重生态化设计原力图成广州市集汽车商贸游憩休闲体新景点提高该汽车城综合竞争力
交通方面区域部采完全车分流设计车流系统入口设105国道侧南北设两入口形成U型环路环路延伸出支路组建筑相联接停车场分三类：面集中停车分布型公建附二半集中停车分布酒店满足员工需三面时停车布置组建筑物入口处方便访客流系统车流完全分开105国道侧行道相联天桥汽车配件品市场部分相衔接方便达中心区域货流考虑助环路出入保税仓库物流中心信息流包括拟建宽带网形成市场部外部现代通讯网络时形成顾客销售服务员面面交流非正式正式系统空间网络包括展示培训中心汽车文化题公园卡丁赛车场等
5．2 场概述
5．2．1 理位置
项目位广东省广州市白云区太镇石湖村总面积约2000亩105国道贯穿场距广州新机场仅15分钟车程距华南铁路枢纽站——广州站超25公里航空公路铁路运输均较方便
5．2．2 形貌
场形基整少起伏高点低点海拔高程相差5M东北部105国道条灌溉明渠贯穿中现状荔枝园菜水塘部分荒构成现场少量时建筑物构筑物
5．2．3 质情况
详见第四章
5．3 总图布置
5．3．1 总图概况
广州中田国际汽车城规划设计广东海外建设勘察设计院负责设计项目规划控制1333公顷总建筑面积606500M2绿化面积650000M2建筑占面积556500M2设计原包括：
（1）定位华南区领先规模高档次提供汽车商贸修配游戏娱乐等种功综合汽车城
（2）充分体现精神强调生态保护文建筑环境机结合强调然谐处持续发展设计概念
（3）努力体现广州方文化传统涵探索时代性方性结合期效益远期效益结合社会价值环境等方面效益结合
5．3．2 拟建建筑概述
（1）展示中心
展示中心位场入口广场处建筑面积32000M2层数二层占面积16000M2功包括：汽车展示厅配套办公服务房建筑风格现代式采面积落玻璃窗部展厅采光良利发挥项功
（2）综合合办证厅
综合办证厅位场中圈南部提供汽车商员关种证件办理服务设汽车牌办理种税收服务金融服务保险服务等功占5000M2总建筑面积11000M2层数二层建筑风格简洁明快现代式周围环境相协调
（3）品牌汽车3S店汽车销售店
品牌汽车3S店汽车销售店拟建筑面积82000M235500M2位场中央功销售品牌汽车采店栋门面排列方式整体销售条街横展开方便顾客前洽谈生意正面风格争取保持致体现品牌文化形象特色
（4）试车场
试车场位场南角占10万M2采国际标准设计建造试车场工模拟种路面复杂路况顾客中试车全方位检验汽车功全面体验种路段行驶感受该试车场旨汽车城汽车购销活动服务更全面汽车城特色
（5）配件品市场
汽车配件品市场位105国道分割西侧场交通便捷方便顾客光建筑总面积80000M2采连排式商业铺面层数两层拟建成配件齐全品种繁服务周广州汽车配件品市场
（6）酒店商务会议中心
酒店商务会议中心位东侧场东北角区环路周围绿树环绕环境幽静美丽拟建筑面积30000M2层数拟15~16层建筑风格采现代风格典雅方流线似造型该酒店显活泼生机公园区中整体风格协调致
（7）二手车销售市场
二手车销售市场拟作二期开发容处场东西侧区环路建筑面积3000M2采排档式门面排列方式集中式销售顾客充分货三家择优购
（8）培训中心维修中心检测中心
培训中心维修中心检测中心三中心均区环路布局建筑面积培训中心10000M2检测中心5000M2维修中心5000M2房层方便顾客建筑风格均利现代简洁建筑设计风格分顾客提供种汽车检测知识培训汽车维修服务
（9）物流中心保税仓库
三单独设置物流中心面积达5000M2保税仓库位场东南角区环路次布局周边环境优美货流交通方便园区提供仓储物流服务
（10）题公园
汽车文化题公园位场南部毗邻试车场占面积50000M2周围环境优美绿树相映结合汽车题文化历史相关知识介绍品环境设计拟建成集文化传统知识性娱乐性艺术性体题公园
第六章 公工程
6．1供配电
6．1．1 配电求
项目电量统计见表61：
工程名称
规格
占面积
建筑面积
电负荷KW
电量度年
备注
建构筑物
酒店商务会议中心
框架结构
6000 M2
30000 M2
535
1412400
330天年计
展示中心
框架结构
16000M2
32000M2
750
1200000
200天年计
综合办证厅
框架结构
11000 M2
11000 M2
20
32000
200天年计
品牌汽车3S店
框架结构
82000 M2
82000 M2
120
192000
200天年计
汽车销售店
框架结构
171000 M2
171000 M2
20
32000
200天年计
二手车销售
砖混结构
30000M2
30000 M2
2
3200
200天年计
配件品市场
砖混结构
90000 M2
90000 M2
200
320000
200天年计
试车场
100000 M2
100000 M2
10
16000
200天年计
培训检测维修中心
框架结构
10000 M2
20000 M2
15
24000
200天年计
物流中心保税仓
框架结构
82000 M2
82000 M2
100
160000
200天年计
二景观
题公园
50000 M2
50000 M2
20
16000
100天年计
三公工程
路灯
150
328500
365天年计
通信工程
5
14600
365天年计
污水处理系统
35
30600
365天年计
停车场
5
6570
365天年计
合计
3787870
6．1．2 电源
项目基位广州市区边缘电量较需配置1变电站
项目建筑物宜备柴油发电机组作明商务活动备电源
6．2水
项目水汽车维修维护水职员生活水服务设施水绿化道路清洁水均日水量
330m3低层市政水直供高层拟水加压直供
6．3消防
项目面积较部易燃易爆品甚宜基附设置消防站基部设置消防栓室外消防栓道路设置间距120米水量20Ls室层均应设置室消防栓水量30Ls室设雨淋式喷水灭火系统室配发电房设气体灭火系统加油站易燃品仓库应远离流密集布置
6．4排水
污水量水量扣绿化道路浇洒水消防水量90计算均新增污水处理量90m3
项目排水拟采雨污分流排水体制雨水雨水系统收集市政雨水道排入珠江污水处理站处理达国家关污水排放标准排入市政排污道
6．5通讯
项目拟设置台总机千门外线部分机1000门微波发射塔1台建筑物均预留光纤接入口
第七章 环境保护
7．1污染物源
汽车城功特点考虑投入污染物员工顾客生活废水丢弃生活垃圾外少量清洗油污酒店含油污水油烟废气赛车场噪音商品包装材料
项目产生辐射毒污染物
7．1．1废水
废水生活污水酒店店铺理员工作区居住区外汽车检测维修程中会产生少量废水该项目水市政水年水量12万吨废水排放量水量90计算108万吨污水处理规模330m3d设计
参考类污水水质监测数该废水水质水量表71：
表71 废水污染源污染物浓度
序号
污染源
污染物名称（单位：mgLPH外）
PH
CODcr
BOD5
SS
动植物油
1
生活污水
6~9
250
150
100
15
2
含油污水
6~9
400
250
120
40
7．1．2废气
废气餐厅厨房油烟废气汽车城赛车场汽车尾气
7．1．3废弃物
城废弃物员工顾客丢弃生活垃圾外销售商品包装废弃物
7．1．4噪音
噪音产生试车场检测维修中心
7．2治理措施
7．2．1废水治理
饮食污水汽车检修污水含油分直接排放进行滤处理隔渣隔油生活污水起作生化处理
该项目销售展览旅游等功应配合外整体形象污水池设施全部埋表面覆土种植草皮花卉等植物
7．2．2废气治理
餐厅厨房设置油烟净化设备处理油烟废气达气污染物综合排放标准（DB442789）相应规定标准赛车场室外造成尾气影响会严重考虑种植尾气中害气体吸收量较植物车辆安置尾气净化装置样消废气美化环境
7．2．3废弃物治理
汽车城场设置垃圾桶清洁车等设施设备配置清洁员时清扫分类集中天垃圾车运送市政垃圾处理场进行害化处理
市政府垃圾分类规定分类设置垃圾桶降解回收垃圾专负责分开处理包装废弃物工作员综合利制作成城建筑添加物装饰者作回收利资源处理
7．2．4噪音治理
汽车城噪音污染试车场检测维修中心情况严重安装静音设备隔音设施时试车场展示中心附种植树木营造园林利林木吸声隔音噪音消减创造舒适销售旅游环境
第八章 公司定员
8．1组织机构
项目市场济基规律现代企业制度基求结合项目特点需科学安排组织机构：企业形式限责公司实行董事会领导理负责制企业实际情况设置相应职部门项目建成企业设置总理办力资源部行政部财务部资金部开发部工程部商务部策划部外部培训部物业部等
8．2 劳动定员
根组织机构设置劳动定员290拟分理层6中层理层36普通员工248具体劳动定员暂定：总理办（8）力资源部（5）行政部（30）财务部（4）资金部（4）开发部（8）工程部（8）商务部（8）策划部（5）外部（5）培训部（5）物业部（200）
第九章 建设方式实施进度
9．1建设方式
项目采股份限公司形式
公司股东3分：
1企业法：广东中田投资限公司
注册号：4400002003484
法定代表：黄葵冬
址：广州市五羊新城五羊新城广场19楼19室
2企业法：广州联泉济发展限公司
注册号：4401012011134
法定代表：胡浩
址：广州市
3然：彭洪华
身份证：442830620913001
址：肇庆市星荷路四区12栋12座501房
9．2 实施进度
9．2．1 项目建设周期
项目实施进度规划总原精心组织充分准备保证质量前提量缩短施工工作时间
1初步设计阶段
项目批准委托资质设计单位进行初步设计初步设计需材料完整准确日起40天完成初步设计
2施工图设计
初步设计获批准60天完成施工图设计施工标书评标等约20天
施工中单位准备进场施工需专工具设备签订关合进场准备验收三通工作
3土建水电安装施工
第期工程施工周期300天包括初次验收第二期工程施工周期8月240天
4装修
第期工程施工周期60天包括初次验收第二期工程施工周期60天
5设备电器易耗品定购
该进程土建工程分交叉施工第期工程施工周期60天第二期工程施工约60天
6部分营业期
部分营业阶段员工参加全程培训部分营业期前30天员工应位参加技培训理学
9．2．2项目实施计划进度表
见表921
项目实施计划进度表
表921
工程
编号
工作时间（月）
2003年
2004年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
前期工作
2
2
编制设计文件
4
3
土建工程
18
4
装修
4
5
设备电器易耗品订购
4
6
部分营业
12
7
营业
2005年3月份起
注： 表示第期工程进度
表示第二期工程进度
第十章 投资估算资金筹措
10．1投资估算
10．1．1编制范围
1投资估算范围
估算包括广州中田汽车城建筑安装土征前期工程基础设施公建配套设施绿化景观等工程土建设备费项目费
2根国家计委贸委财政部关规定进行编制
3项目建设采分期建设方式总建设期二年中期工程年二期工程年
4采民币估算币值
10．1．2固定资产投资估算
1类设备价格根现行市场价格估算
2材料价格广州市2001年市场价取值
3安装工程费指标类工程发生费估算
4基预备费投资估算表中第部分3估列涨价预备费零
5固定资产投资方调节税：项目固定资产投资方调节税10
6建设期利息：短期贷款利率531长期贷款利率558建设期贷款利息5527万元
计算项目固定资产投资141507万元中：建筑工程费90740万元费26844万元预备费4245万元固定资产投资方调节税14151万元固定资产投资估算表见101示
10．1．3流动资金估算
流动资金估算年需种原材料动力燃料工费等分项详细估算法进行估算（详见表102）项目营期年流动资金需额7448万元
10．1．4项目总资金总投资
1项目总资金
项目总资金148955万元中：固定资产投资141507万元流动资金7448万元
2项目总投资143742万元中：固定资产投资141507万元铺底流动资金2235万元
10．2资金筹措
10．2．1资金款计划
根项目建设进度编制出项目款计划具体见表103示
10．2．2固定资产投资计划
项目建设年限2年2003年投入68434万元2004投入80530万元
10．2．3流动资金投入计划
2004年投入3422万元2005年追加投入4026万元
10．2．4资金源
项目需筹措资金148955万元
1项目筹资金占总投资例3044690万元中固定资产投资42455万元流动资金2235万元
2流动资金贷款5213万元贷款利率531
3固定资产投资贷款87563万元贷款利率558
表101 固定资产投资估算表
单位：民币万元港币万元外币万美元
序号
工程费名称
估算价值
占固定资产例（）
备注
建筑工程
设备购置
安装工程
费
合计
中外币
1
固定资产投资
90740
0
0
31089
121829
0
86
1．1
工程费
90740
0
0
0
90740
64
展示中心综合办证厅
9500
9500
7
期
酒店商务会议中心
7500
7500
5
二期
品牌汽车3S店汽车销售店
29400
29400
21
期二期
试车场
5000
5000
4
期
配件品市场二手车销售
18300
18300
13
期二期
培训检测维修中心
6040
6040
4
二期
物流中心保税仓
5000
5000
4
二期
基础设施公建配套设施
6000
6000
4
期
绿化工程题公园
4000
4000
3
二期
1．2
费
0
0
0
26844
26844
19
土征费
22344
22344
16
前期工程费
4500
4500
3
1．3
预备费
0
0
0
4245
4245
0
3
基预备费
4245
4245
3
涨价预备费
0
0
0
2
固定资产投资方调节税
14151
14151
10
3
建设期利息
5527
5527
4
合计（1+2+3）
90740
0
0
50767
141507
0
100
说明：项目属滚动开发营类二期固定投资额中10320万元期工程利润投资
表102 流动资金估算表
序号
年份
项目
低周转天数
周转次数
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
流动资产
30
12
0
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
166250
11
应收账款
30
12
0
142
323
274
201
184
135
89
89
89
89
89
89
89
89
1971
12
存货
30
12
0
423
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
6546
121
原材料
30
12
0
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
2338
122
动力燃料
30
12
0
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
896
123
产品
30
12
0
0
124
产成品
30
12
192
240
240
240
240
240
240
240
240
240
240
240
240
240
3312
13
现金
30
12
0
11310
11081
11130
11203
11220
11269
11315
11315
11315
11315
11315
11315
11315
11315
157733
2
流动负债
30
12
0
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
57778
21
应付账款
30
12
0
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
57778
3
流动资金（12）
0
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
108472
4
流动资金年增加值
0
7748
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7748
表103 项目款计划表
编号
款进度
款总额度（万元）
2003年
2004年
12月
34月
56月
78月
910月
1112月
12月
34月
56月
78月
910月
1112月
1
前期工作
22384
22384
2
编制设计文件
2550
1275
1275
3
土建工程
74240
8300
8300
8300
8300
8300
8300
8300
8300
7840
4
装修
16500
4000
4000
4250
4200
5
设备电器易耗品订购
33291
8300
8300
8345
8346
6
部分营业
11917
合计
148965
22384
1275
9575
8300
8300
20600
20600
8300
8300
8300
20435
12546
第十章 财务评价
项目财务评价根建设项目济评价方法参数（第二版）（国家计委建设部[1993]530号发）国家关政策法规进行编制
11．1财务评价基础条件
1计算年限
财务评价计算年限15年（包括建设期2年）
2币种
民币测算币种
11．2财务评价
11．2．1营业收入税金估算
项目营业收入包括酒店营展示中心展位品牌汽车3S店出租汽车销售铺位配件铺位出售检测维修中心运营等获收入项目济评价第二年开始部分营第三年开始正式营年营业收入估算见表111
营业收入计征营业税税率5城建税教育费附加分营业税73计提年营业税金附加估算见表111
11．2．2成估算
年总成见表112具体构成：
1外购原材料（饮食材料）：酒店年收入70估列
2外购动力燃料：电量350万度年（出售单位电暂计）单价099元度水量12万吨年单价255元吨（含排污费07元吨）估列
3工资福利248均24万元年估算
4固定资产原值55340万元均年限折旧法残值率5折旧年限：店铺保税仓20年房屋试车场35年基础配套设施20年绿化工程题公园10年土权22344万元50年摊销
5理费2913万元中：修理费233万元固定资产折旧费10计提折旧费2333万元摊销费447万元
6销售费年等营业额05计提
7费包括制造费理费元工资分摊03元估算
8年财务费见表112
11．2．3利润总额利润分配
税利润总额33计提盈余公积金税利润10计提公益金税利润5计提具体见表113
11．2．4赢利力分析
全部投资资金现金流量表见表114115示财务指标：
全部投资部收益率：（税前）2472（税）1372
投资回收期（静态）：（税前）464年（税）699年
全投资财务净现值（ic12）：（税前）71005万元（税）9627万元
资金财务部收益率2334财务净现值34152万元
投资利润率（均）：1301
投资利税率（均）：1941
指标表明项目具较强盈利力
11．2．5清偿力分析
资金源运表见表116资产负债表117表116见项目济评价第三年出现盈余资金
资产负债率：724301
流动率：137
速动率：133
指标分析项目较强负债清偿力
11．2．6确定性分析
1敏感性分析
单风险素考虑假定素变营业收入降低10时财务部收益率降955营成增加10时财务部收益率降1351固定资产投资升10时财务部收益率降1152敏感性分析表明营收入敏感素敏感性分析详见表118
表118敏感性分析表
变动素
变动幅度（）
全投资FIRR（）
投资回收期（年）
税
税前
税
税前
原方案
0
1372
2472
699
464
基建投资
10
1152
2157
790
505
20
966
1893
881
550
营收入
5
1164
2263
788
490
10
955
2053
898
522
营成
5
1351
2452
707
466
10
1329
2431
715
468
2盈亏衡点
计算项目盈亏衡点1208表明项目达预计营业收入1208盈利
确定性分析项目具较强抗风险力
综述项目赢利力抗风险力较强财务分析项目行
表111 营业收入营业税金附加估算表 单位：民币万元
序号
产品名称
建设期
营期
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
营业收入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
销项税金
进项税金
增值税
2
营业税附加
0
1558
3714
3174
2376
2179
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
营业税
0
1416
3376
2885
2160
1981
1499
1499
1499
1499
1499
1499
1499
1499
1499
城市维护建设税
0
99
236
202
151
139
105
105
105
105
105
105
105
105
105
教育费附加
0
42
101
87
65
59
45
45
45
45
45
45
45
45
45
总成费估算表
表112 单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
外购燃料动力
0
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
4998
2
工资福利
0
380
595
595
595
595
595
595
595
595
595
595
595
595
595
8115
3
理费
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
40782
修理费
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
3262
折旧费
2333
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
31262
摊销费
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
6258
4
销售费
142
338
289
216
198
150
150
150
150
150
150
150
150
150
2533
5
费
114
142
178
178
178
178
178
178
178
178
178
178
178
178
2392
6
财务费
0
2666
5163
2796
1289
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
14684
流动资金款利息
0
127
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
3728
长期款利息
0
2539
4886
2519
1012
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
10956
表113 损益表
单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
生产负荷（）
1
营业收入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
506214
2
营业税附加
0
1558
3714
3174
2376
2179
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
27842
3
总成费
0
6572
9508
7128
5548
4518
4470
4470
4470
4470
4470
4470
4470
4470
4470
73504
4
利润总额（123）
0
20190
54300
47400
35282
32929
23863
23863
23863
23863
23863
23863
23863
23863
23863
404868
5
税
0
6663
17919
15642
11643
10867
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
133609
6
税利润（45）
0
13527
36381
31758
23639
22062
15988
15988
15988
15988
15988
15988
15988
15988
15988
271259
7
盈余公积金公益金
0
2029
5457
4764
3546
3309
2398
2398
2398
2398
2398
2398
2398
2398
2398
40687
8
分配利润（67）
0
11498
30924
26994
20093
18753
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
230572
9
应付利润
0
0
10
未分配利润
0
11498
30924
26994
20093
18753
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
230572
中：偿款
0
11498
30924
26994
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
87563
11
累计未分配利润
0
11498
42422
69416
89509
108262
121852
135442
149032
162622
176212
189802
203392
216982
230572
1907015
表114 现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
20112
2013
2014
2015
2016
2017
生产负荷
1
现金流入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
81539
557771
11
营业收入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
506214
12
回收固定资产余值
0
44109
44109
13
回收流动资金
0
7448
7448
2
现金流出
68434
96267
29753
22911
18114
17141
13619
13619
13619
13619
13619
13619
13619
13619
13619
375191
21
固定资产投资
含投资方调节税
68434
80530
90740
22
流动资金
3422
4026
9860
23
营成
0
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
86346
24
营业税金附加
1557
3713
3174
2376
2179
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
27840
25
税
6663
17919
15642
11643
10867
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
133609
26
特种基金
0
0
3
净现金流量（12）
68434
67947
37769
34791
25092
22485
16363
16363
16363
16363
16363
16363
16363
16363
67920
182580
4
累计现金流量
68434
136381
98612
63821
38729
16244
119
16482
32845
49208
65571
81934
98297
114660
182580
365160
5
税前净现金流量
68434
61284
55688
50433
36735
33352
24238
24238
24238
24238
24238
24238
24238
24238
75795
316189
6
税前净累计现金流量
68434
129718
74030
23597
13138
46490
70728
94966
119204
143442
167680
191918
216156
240394
316189
632378
税 税前
计算指标：财务部收益率： IRR1372 IRR2472
财务净现值： NPV9627（ic12） NPV71005（ic12）
投资回收期：699 464
现金流量表（资金）
表115
单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
21017
生产负荷
1
现金流入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
81539
557771
11
营业收入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
506214
12
回收固定资产余值
0
44109
44109
13
回收流动资金
0
7448
7448
2
现金流出
20531
50638
61814
52701
37550
17418
13896
13896
13896
13896
13896
13896
13896
13896
19109
370929
21
资金
20531
24159
0
0
0
0
0
0
0
0
44690
22
款金偿
11498
30924
26994
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5213
92776
23
款利息支付
2666
5163
2796
1289
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
14684
24
营成
0
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
57330
25
营业税金附加
0
1557
3713
3174
2376
2179
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
27840
26
税
0
6663
17919
15642
11643
10867
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
133609
27
特种基金
0
0
0
3
净现金流量（12）
20531
22318
5708
5001
5656
22208
16086
16086
16086
16086
16086
16086
16086
16086
62430
186842
计算指标：财务部收益率：IRR2334
财务净现值：（ic12） NPV34152
表116 资产负债表 单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
资产
66039
136824
237868
238702
235347
239262
255250
271238
287226
303214
319202
335190
351178
367076
383154
4026770
11
流动资产总额
0
1603
15837
17143
18246
22234
34511
46788
59075
71352
83629
95917
107793
120560
133769
828457
111
应收账款
0
142
323
274
201
184
135
89
89
89
89
89
89
89
89
1971
112
存货
0
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
6594
113
现金
0
11310
11081
11130
11203
11220
11269
11315
11315
11315
11315
11315
11315
11315
11315
157733
114
累计盈余资金
0
10320
3962
5268
6371
10359
22636
34913
47200
59477
71754
84042
95918
108685
121894
662159
12
建工程
65012
80530
145542
13
固定资产净值
86853
83133
79572
76164
72902
69780
66791
63930
61192
58571
56062
53661
51363
49164
929138
14
形递延资产净值
1027
32162
138898
141987
140937
144126
150959
157659
164221
170670
177002
183211
189724
195153
200221
2123633
2
负债者权益
66039
136824
237868
238702
235347
239262
255250
271238
287226
303214
319202
335190
351178
367076
383154
4026770
21
流动负债总额
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
162050
211
应付账款
0
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
57778
212
流动资金款
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
104272
213
短期款
0
0
0
22
长期款
45508
87563
76065
45141
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
272424
负债计
45508
99138
87640
56716
29722
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
434474
23
者权益
20531
37686
150228
181986
205625
227687
243675
259663
275651
291639
307627
323615
339603
355501
371579
3592296
231
资金
20531
24159
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
1348850
232
资公积金
0
233
累计盈余公积金
0
2029
7486
12250
15796
19105
21503
23901
26299
28697
31095
33493
35891
38289
40687
40687
234
累计未分配利润
0
11498
42422
69416
89509
108262
121852
135442
149032
162622
176212
189802
203392
216892
230572
482248
计算指标
资产负债率（）
72457
36844
2376
12629
4838
4535
4267
403
3817
3626
3453
3296
3153
3021
流动率（）
14
137
148
158
192
298
404
510
616
722
829
931
1042
1156
速冻例（）
10
133
144
154
188
294
400
506
612
718
825
927
1037
1152
表117 固定资产折旧费估算表
单位：万元
序号
年份
项目
折旧年限
营期
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
固定资产合计
原值
55340
折旧费
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
净值
53007
50674
48341
46008
43675
41342
39009
36676
34343
32010
29857
27904
25951
1
房屋试车场
35
原值
23840
折旧费
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
净值
23193
22546
21899
21252
20605
19958
19311
18664
18017
17370
16723
16076
15429
2
店铺保税仓
20
原值
21500
折旧费
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
净值
20479
19458
18437
17416
16395
15374
14353
13332
12311
11290
10269
9248
8227
3
基础配套设施
20
原值
6000
折旧费
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
净值
5715
5430
5145
4860
4575
4290
4005
3720
3435
3150
2865
2580
2295
4
绿化工程题公园
10
原值
4000
折旧费
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
净值
3620
3240
2860
2480
2100
1720
1340
960
580
200
0
0
0
固定资产款付息计算表
表118
单位：万元
序号
年份
项目
利率
()
建设期
营期
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
20113
20114
2015
2016
2017
1
年初款息累计
92449
80309
47660
19160
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
金
87563
76065
45141
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
建设期利息
4886
4244
2519
1013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
年款
47903
42145
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
年应计利息
558
2416
4886
4244
2519
1013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
计入建设期利息
2416
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
计入生产期利息
2470
4244
2519
1013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
年付息
16384
35168
29513
19160
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
11498
30924
26994
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
付息
4886
4244
2519
1013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
年末款息合计
92449
80309
47660
19160
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
偿款金资金源
利润
11498
30924
26994
20093
18753
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
折旧
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
摊销
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
行 性 研 究 报 告
中山学城市区域研究中心
二00二年十月
项 目 名 称：广州中田国际汽车城行性研究报告
项 目 点：广州市白云区太镇石湖村南
项目委托单位：广州中田国际汽车城限公司
项目研究单位：中山学城市区域研究中心
城市规划设计证书：建设部乙级1200156
研 究 时 间：2002年10月
项目负责：魏清泉教授博导城市规划师
项目组成员：韩延星博士研究生讲师
吴 超博士研究生工程师
谢涤湘博士研究生
林兴良硕士研究生
刘松龄硕士研究生
邬昱华硕士研究生
王冠贤硕士研究生
目 录
第章 总 3
1．1项目名称承办单位 3
1．2行性研究工作范围 3
1．3研究结 3
第二章 项目建设背景发展概况 6
2．1项目提出 6
2．2项目建设必性 6
2．3项目建设行性 8
第三章 市场分析预测项目开发策略 9
3．1 国汽车产销市场发展现状趋势 9
3．2广州市汽车市场发展概况趋势 11
3．3广州市汽车进出口市场分析预测 14
3．4项目市场定位竞争手市场策略 14
第四章 选址建设条件 16
4．1场址 16
4．2 然条件 16
4．3交通运输条件 17
4．4社会济状况 17
第五章 工程建设方案 19
5．1 项目组成场规 19
5．2 场概述 20
5．3 总图布置 20
第六章 公工程 22
6．1供配电 22
6．2水 22
6．3消防 23
6．4排水 23
6．5通讯 23
第七章 环境保护 24
7．1污染物源 24
7．2治理措施 24
第八章 公司定员 26
8．1组织机构 26
8．2 劳动定员 26
第九章 建设方式实施进度 27
9．1建设方式 27
9．2 实施进度 27
第十章 投资估算资金筹措 29
10．1投资估算 29
10．2资金筹措 29
第十章 财务评价 34
11．1财务评价基础条件 34
11．2财务评价 34
第章 总
1．1项目名称承办单位
1．1．1项目名称
项目名称：广州中田国际汽车城
项目点：广州市白云区太镇石湖村南
1．1．2项目法
法名称：广州中田国际汽车城限公司
法定址：广州市东山区五羊新城寺右新马路93号金桥宾馆7楼
法定代表：李国
1．1．3股东
公司股东3分
1企业法：广东中田投资限公司
注册号：4400002003484
法定代表：黄葵冬
址：广州市五羊新城五羊新城广场19楼19室
2企业法：广州联泉济发展限公司
注册号：4401012011134
法定代表：胡浩
址：广州市
3然：彭洪华
身份证：442830620913001
址：肇庆市星荷路四区12栋12座501房
1．2行性研究工作范围
1．2．1行性研究编制
1广州市计委穗计贸[2002]18号文：关广州中田国际汽车城期工程项目立项批复
2广州市白云区发展计划局文件云计基[2002]139号文：转发市计委<关广州中田国际汽车城期工程项目立项批复>通知
1．2．2行性研究工作范围
行性研究工作限定广州中田国际汽车城（简称汽车城）计划总投资民币15亿元建设汽车展示中心3S店整车零配件品等绿化景观道路等必配套设施范围
1．3研究结
1．3．1项目建设必性
广州珠海区国重汽车制造基消费市场年济持续增长车价降低入世等种利素影响区汽车交易额呈井喷式增长广州国汽车集散中心位日益确立目前区汽车市场规模功单档次高满足蓬勃发展汽车制造流通交易需项目建设广州提供处集汽车整车零配件品交易物流配送休闲娱乐等种功体充分展现汽车文化涵休闲体验氛围型汽车城满足广厂商消费者需进步增强广州现代中心城市外辐射功促进广州汽车产业商贸物流等项产业发展该项目符合省市政府提出发展中高级批发市场物流业战略方针项目建设非常必
1．3．2 市场分析
国汽车市场处发展阶段群雄起竞争剧烈广州珠三角区汽车保量产销量需规模宏汽车市场
1．3．3 工程建设方案
项目总占1333公顷分两期进行建设第期工程占533公顷位场西南片建设容展示中心品牌汽车3S店整车销售配件品销售试车场综合办证厅关基础设施公建配套设施等第二期工程占70公顷位期工程场外围建设容酒店商务会议中心汽车销售店培训中心检测中心维修中心物流中心题公园等外10公顷续项目
1．3．4 公工程
项目水电落实旁105106107国道京珠高速公路机场高速公路广州市北二环高速公路华南快速干线通交通便利
1．3．5 公司定员
公司定员 290
1．3．6 投资估算资金筹措
项目投资估算财务评价仅限二期工程
项目固定资产投资141507万元中：建筑工程费90740万元费26844万元预备费4245万元固定资产投资方调节税14151万元
项目需筹措资金148955万元筹资金占总投资例3044690万元中固定资产投资42455万元流动资金2235万元流动资金贷款87563万元固定资产投资贷款87563万元
1．3．7 财务评价结
全部投资部收益率：（税前）2472（税）1372投资回收期（静态）：（税前）464年（税）699年全投资财务净现值（ic12）：（税前）71005万元（税）9627万元
项目较强负债清偿力抗风险力财务评价项目行
1．3．8 项目济技术指标（二期工程）
见表11
1．3．9 结存问题建议
汽车进入家庭汽车消费民化已指日汽车消费市场着估量潜力广州缺乏现代型功汽车市场广州必建设现代型功汽车市场项目市场定位准确功样合理颇具特色迎合厂商消费者需求竞争力项目预计较财务效益社会效益综合评价项目行
项目建设资金需关银行予支持表11 技术济指标表（二期工程）
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设规模
1．1
总占面计
M2
1198800
规划控制13方公里
1．2
展示中心综合办证厅
万元
9500
1．3
酒店商务会议中心
万元
7500
1．4
品牌汽车3S店汽车销售店
万元
29400
1．5
试车场
万元
5000
1．6
配件品市场二手车销售
万元
18300
1．7
培训检测维修中心
万元
6040
1．8
物流中心保税仓
万元
5000
1．9
基础设施公建配套设施
万元
6000
1．10
绿化工程题公园
万元
4000
2
总投资
万元
2．1
固定资产投资
万元
141507
2．1．1
预备费
万元
4277
2．1．2
投资方调节税
万元
14151
2．1．3
建设期款利息
万元
50767
2．2
铺底流动资金
万元
2335
3
项目定员总计
290
4
全年生产天数
天
350
5
原材料辅料燃料需量
5．1
水
万吨年
12
5．2
电
万度年
378
6
年总成
万元
3523
2004年
7
年利税
万元
20190
税
8
年利润
万元
13527
税
9
投资回收期
年
6．99
税
10
投资利税率
19．41
11
财务部收益率
13．72
第二章 项目建设背景发展概况
2．1项目提出
年着国济持续快速增长城乡群众生活水提高快前属生活奢侈品汽车正开始慢慢进入普通家庭成众消费品车代步梦想尤广州广州直接腹——珠江三角洲济发达济增长持续强劲力消费水高受港澳国外消费惯影响较消费较追逐时尚汽车消费历走全国前列区汽车消费潜力十分巨
济发展带旺消费市场汽车消费兴起促进汽车市场繁荣风生水起汽车消费热潮中汽车市场开始崭露头角显现出良发展前景
年广州汽车市场快速发展广东省物资集团属广东汽车市场民营企业华南汽贸城广州汽车博览中心等百家汽车市场遍布广州城乡汽车市场成选购汽车场汽车市场专业服务样品种进步激发汽车消费热情引导着消费
广州汽车市场发展远令满意汽车市场发展存着诸问题中表现方面：汽车市场规模普遍偏省汽车市场定规模外市场规模较面积汽车专卖店尤居二汽车市场规模较难提供样化服务市场功单物流配送等业务发展缓慢三汽车市场档次较低设施设备简陋环境欠佳初级市场
着广州汽车消费市场呈井喷扩广州汽车市场适应现实需态势已越发明显汽车制造说流通说广州需规模宏抗衡国外汽车销售商竞争具种功提供高质量服务长距离辐射力现代汽车市场
项目办方中田限责公司敏锐观察机会该公司长期调研决定适应市场需建设集购物物流展销信息休闲娱乐等种功体型现代汽车市场该项目开始酝酿方面力支持广州市白云区政府领导项目发展十分关心支持年月日获市政府立项批准
2．2项目建设必性
2．2．1项目鲜明特色适应市场需弥补市场空缺具强竞争力
前市场降价广告分期付款等方式样化汽车产品刺激汽车销售关键民生活水提高刺激汽车消费迅速增长
中国世界潜力汽车消费市场广州中心华南区中国潜力汽车消费市场年着购车热兴起汽车交易市场发展红红火火遗憾现时够满足厂商需满足消费者需求高水汽车交易市场广州未出现绝数汽车交易市场发展潜力限适应厂商消费者需功高档次汽车市场具发展空间项目发展方正
项目拟国际市场发展潮流迎合汽车厂商消费者需求汽车专题走规模功性化生态化现代水路线汽车（整车二手零配件品）销售物流展示培训体验娱乐餐饮休闲等种功集体强调汽车产品业态交易手段文化样化城市边缘区建设标准高环境美现代化汽车销售中心信息发布中心文化体验中心价格指导中心新型汽车题公园成国际性汽车城样汽车市场发展创意较超前特色鲜明定位独符合汽车生产商销售商消费者需求填补广州类市场空缺市场形成错位竞争着强竞争力
2．2．2项目建设推动广州发展现代商贸流通业现代物流业建设现代化中心城市重作
现代商贸流通业前济发展热点省委书记李长春志省委副书记黄华华志市委书记林树森志次指出广州应加快现代商贸流通业物流业发展积极发展中高级批发市场形成广州价格更发挥广州现代化中心城市外辐射功
项目建设导思想走市场发展程中存功单营粗放老路着力造具强辐射力代表广州市形象国际性汽车流通市场项目建设指导思想广州发展商贸流通业思路求相吻合加快广州现代商贸流通业发展进程中迅速提升广州市场总体水方面做出突出贡献
物流业年国发展非常快产业第三利润泉位已逐渐认识重视根市交委计委等部门规划广州加快现代物流业发展建设具广域辐射力物流中心
项目仅仅商贸流通场更汽车汽车配件物流中心项目特强调物流功包括汽车仓储配送等功利项目积累规模优势市场网络优势效国外汽车厂商提供服务着广州汽车制造业汽车消费市场发展广州华南区中心城市位进步加强广州汽车集散交易中心功会进步强化项目建设适应现代物流业发展求
2．2．3项目建设利广州白云区国民济社会发展
项目规模定位高项目迅速发展广州白云区方济发展带积极影响方面汽车市场发展会推动汽车汽车配件销售增加税收增加业方济发展作出贡献方面汽车市场发展会带动相关行业发展仓储业运输业娱乐业旅游业等形成明显侧关联带动作外项目突出汽车文化题集购物休闲游憩信息等种功体现代化型企业加该项目选址太镇处北二环线白云道附紧邻广州新重旅游景点第二白云山公园——帽峰山项目开发完成会成广州极特色汽车文化旅游景点帽峰山广州水果世界白云道美食长廊广州新体育馆等形成广州北部非常竞争力群集性旅游区
2．2．4项目建设利整合广州汽车市场改善广州汽车市场形象
目前广州汽车市场乱遍布城乡角落市场发展规范序方面影响消费者信心方面引起厂家顾虑数汽车市场竞争力限辐射范围种状况整广州汽车销售带利影响甚影响广州汽车市场整体形象项目建设规模容突出配套齐全标准高起整合广州汽车市场作方面示范作广州汽车市场发展进步走正轨应市场发展潮流方面众品牌专卖店汇集市场中逐步改变广州汽车市场散乱局面形成广州汽车市场航空母舰增强广州汽车市场外汽车销售商国外汽车销售商竞争抗衡力
2．2．5项目建设进步扩广州汽车市场辐射范围
目前广州汽车市场辐射范围广州市周边区辐射范围原汽车市场规模限外销售心力二汽车缺乏必现代物流设施
汽车市场属营高档耐消费品商业网点门槛市场容量应较高辐射半径应辐射范围发展疑利项目拟专业市场发展物流中心发展结合起集聚国外众汽车汽车配件品牌具规模拥现代物流设施利扩汽车市场辐射范围增强广州汽车市场影响力
2．3项目建设行性
2．3．1省市区政府汽车市场建设十分重视项目酝酿申报立项程中方面热情关心支持
2．3．2项目办企业中田集团雄厚济实力作盾良济业绩作基础公司领导验丰富方面搭配合理理制度架构健全运行序
2．3．3项目起点高定位准营发展方式符合国际潮流着发展前途项目采3S营发展方式3S品牌汽车整车销售市场配件供应市场汽车修理市场集中方建立型综合性汽车城形成3S统汽车贸易服务园区前国际社会流行汽车市场发展模式模式广州市汽车市场中难做项目强示范作竞争力
2．3．4项目选址性质功符合项目城市规划土利规划村镇区关部门居民力支持行
2．3．5项目区位交通条件项目邻广州新白云国际机场广州火车站广州火车东站广东省汽车站广州市汽车站紧北二环线白云道106国道105国道等区位交通条件非常适应市场建设发展
2．3．6项目着良济效益报告第三章第十章充分证
第三章 市场分析预测项目开发策略
3．1 国汽车产销市场发展现状趋势
3．1．1国汽车市场现状特点
国汽车市场处发展阶段
国汽车市场发展仅表现汽车产量规模增长产品结构迅速变化新车品种数量日新月异外投资领域断扩汽车产业国民济发展中位断提高表现消费迅猛膨胀汽车消费市场全面兴起汽车消费观念深刻变化汽车消费政策日益变革进步
生产角度国汽车发展速度惊1992年国汽车产量突破100万辆关2000年突破200万辆2002年突破300万辆国实现汽车产量100万辆奋斗40年实现200万辆年产量奋斗8年时间突破300万辆2年时间300万辆年产量国成世界第六汽车生产国
国民济影响角度汽车支柱产业位越越突出国家贸委8月份公布份报告指出8月份交通运输设备制造行业工业增长贡献率首次跃升40工业行业首汽车制造交通运输设备制造业取代电子信息通信业已成名副实领头羊
消费角度汽车消费已日益成众化消费汽车社会日益着国国民济持续稳定增长更鼓励私车消费政策出台国私车消费正前未速度增长2002年1－7月份国产轿车销量达549504辆增长6881％7月份国产轿车开创单月销量10万辆新纪录预计2002年全年国产轿车销量达110万辆包括载货车客车两类车型2002年1－8月份已完成汽车销售207万辆预计2002年全年超300万辆成继美日德第四汽车消费国全球市场增长快背景国汽车市场呈现支独秀势关专家根国际通行预测模型预测国2009年进入汽车普时代推断汽车社会（注：汽车社会日专家世纪70年代提出汽车普标志发生量时代现象际关系急剧变化社会节奏明显加快等）
国际惯例国家私车汽车保量中超50％年消费量中超70％作私汽车消费时代标志中国珠三角长三角城市已进入私汽车消费时代
社会文化角度汽车文化已俨然成新兴消费文化具极强生命力渗透力进入新世纪汽车话题成热点话题次场面火爆车展表明汽车开始老百姓关系越越密切时尚现代理念特质汽车文化越越认推崇解私汽车市场购车体事业成年轻消费观念中汽车延展生活容提升生活品质重工具日益成潜消费群体推动汽车业持续发展
二国汽车市场处群雄起竞争剧烈阶段
正国汽车市场处发展时期汽车市场明显具投资体投资模式营销手段元化特征群雄起剧烈竞争市场正处竞争体磨合期整合期结果必会导致缺乏竞争力竞争者市场中淘汰出局
汽车销售形市场国存种销售市场模式金字塔式级销售国产车：1产销结合模式汽二汽汽等汽车集团代表该方式利加强市场参控制加强顾客联系提高品牌知名度2产销分离模式数资金实力较弱销量较企业采然汽车生产企业会根资金实力市场策略采销售模式整体根相关研究相长时间国汽车营销模式汽车商店专卖店辅租赁营销模式补充网络直销方发展模式市场规模化专业化倾会越越明显
3．1．2国汽车市场发展存问题发展优势
1存问题
◆汽车行业重生产轻流通重供轻服务现象突出难应付入世挑战
根欧美发达国家验完全成熟汽车市场中50－60％利润服务中产生国外相国差距发展空间较加入WTO国汽车业市场格局发生巨变化国市场国际化趋势更明显商品进入进步国际化二资输入国际化着国世贸条款逐步实施国外汽车巨头必然进入国抢占汽车贸易市场应付入世挑战构建竞争力汽车贸易服务模式国汽车业健康发展极重
◆汽车产供销三者关系够协调体制完善
产品导市场供求关系没发生根变化相汽车生产企业说销售商处弱势位没团体保障利益厂商关系微妙旦进口车增加国销商会摆脱属位成进口车销售网络威胁国产车市场相销商生产企业关系消费者处弱势位果产供销关系协调体制完善加入世贸国产车市场会受较击
◆汽车销售市场弊病市场建设迫眉睫
国汽车销售市场满足前业绩种软硬件环境未时改善目前弊端体现：缺乏市场规划时建筑假坑骗占道营现象突出缺乏永久性市场市场理混乱等等已成城市汽车市场问题日益增长高品质服务需求相矛盾落伍国际汽车形贸易市场利国际接轨利市场发展汽车市场建设迫眉睫
2发展优势
◆基础优势
观汽车生产量销售量国汽车行业发展基础国汽车行业效益俗中国汽车工业协会统计2002年17月份汽车全行业完成工业总产值372382亿元增长2944％产品销售收入359888亿元增长3105％利润总额达22190亿元增长5114％济指标增长幅度较均实现增产增收
◆政策优势
基汽车行业国济发展巨推动作国家积极出台相关政策扶持汽车行业发展1994年国务院颁布国汽车工业第部政策性法规汽车工业产业政策产业政策导推动国汽车产业步入快速发展新阶段区根身发展实际纷纷出台方性法规推动汽车市场发展预见着十五计划国继续扩需政策实施会更利汽车生产消费政策出台政策扶持汽车业发展提供强动力
◆环境优势
进入新世纪发展世界两题国济正处济稳定发展时期国家实行积极财政政策扩需加快基础设施建设汽车业发展提供重动力时国居民均支配收入断提高居民高档消费提供前提消费观念改变时间观念加强社会汽车文化普等汽车业发展提供良社会氛围
◆产业身关联优势
汽车产业身具极强关联效应资料表明汽车业带动100相关产业发展游钢铁机械橡胶石化电子纺织等行业游保险金融销售维修餐饮旅馆加油站等服务行业统计汽车制造业增值1元游带增值少1元游少2元专家预算10年国年GDP新增量中1716汽车产业提供见汽车产业整社会具极强济拉动效果样汽车业游产业关联效应游产业发展反促进汽车行业发展
3．1．3国汽车市场发展趋势
国著名济学家汽车专家中国汽车业发展普遍持乐观态度普遍认中国汽车业然处起步阶段推动中国汽车快速发展素已具备相长时间中国汽车发展趋势逆转国务院发展研究中心产业济研究部部长刘世锦预测1015年中国成汽车消费国汽车保量超1亿辆时成汽车生产国走市场化发展汽车产业路子长时期中国汽车业中低档产品价格降世界低水列中国成世界具竞争力汽车生产国时形汽车贸易市场发展完善市场服务导运电子化信息化技术手段规模化规范化营专业化综合化服务相结合品牌聚合营销模式成市场流
3．2广州市汽车市场发展概况趋势
3．2．1广州市汽车市场特点
1市场特点
◆汽车保量产销量华南区汽车行业龙头全国汽车市场中具重位
保量方面关资料显示2001年广州市汽车保量达53万辆2000年增长29％广东汽车保量达200万辆年增长16％居省直辖市首中私汽车保量达105万辆增长193％占全省汽车保量525％
汽车生产领域广州市汽车工业定支柱产业提出十五规划发展目标汽车工业年总产值达1000亿元年汽车生产总量达80万辆
销售领域广东省汽车销量已占全国汽车总销量三分广州市1－7月份32912辆新车路均月卖出4900辆车2002年半年汽车销售总量年增长30％中相部分汽车销珠三角区
毫夸张说拥珠三角等拥广东华南市场角逐广州市场角逐珠三角市场关键
◆汽车行业市场基础发展劲足辐射范围广处快速发展黄金时期
广州市统计局城调队新统计资料显示珠三角城市已率全国先提前进入汽车普时代东莞深圳德三城市百户城镇居民家庭汽车拥量分达16辆145辆14辆国际通常百户10辆汽车作普时代标准东莞深圳德已率先进入汽车普时代整珠三角百户家庭汽车拥量达233辆居全国前列
统计广州市2001年均支配收入达14694元居海北京天津重庆前广州市城调队年收入超6万元高收入家庭（占全市家庭10％）抽样调查结果表明17％家庭拥私家车（非营运）项城调队1万户家庭调查显示未年计划买车家庭占采访户28％表明车成高等原广州市百户家庭汽车拥量深圳等市广州市均支配收入高汽车消费市场潜力巨停车难交通堵塞消费政策等外部素改善情况释放需求十分惊珠海佛山等市
广州市作广东省省会城市国南门正着繁荣高效文明国际性区域中心城市适宜创业发展适宜居住山水型生态城市目标努力广州市汽车市场发展利增强广州市汽车业国民济贡献利巩固提高广州市作华南区中心城市位作广州市整体济发展广州市汽车市场辐射范围更加广阔进巩固广州市汽车市场华南区中心位济发展汽车市场两者相益彰休戚相关广州市落实中变工程贯彻新发展战略国民济持续稳定增长背景广州市汽车行业正面前未发展机遇
2形销售市场特征
◆分散化相集聚分布特征
广州市现200户整车销售店约2000户中型汽车配件品店散布区街道相集中分布市区环路外侧带中较具代表性整车市场分布机场路天河北珠江新城等汽车配件品市场分布广园路恒福路永福路等段体现出分散集聚特征市场区域分布划分七销售板块中包括：1机场北路板块位机场北路410号占7万方米广东汽车市场2001年销售额达60亿元堪称华南区规模功齐全机动车交易市场2天河北路板块广州汽车博览中心占4万方米位天河北路163号广州市中心繁华段汽车市场2001年销售额达30亿元3黄石东路板块广东省轻客轻卡市场该板块发形成时建筑较4广州道南板块广州道南华南汽贸市场占5万方米分布着60家汽车销商该市场广州市两家定点旧机动车交易市场二手车交易量约占总交易量三成5塘西路板块卖进口车二手车中高档特色面积发展潜力6珠江新城板块位广州道东黄埔道南华南快速干道西包括广东国际名车城广东名车交易市场两综合性卖场7黄浦东路板块南方进口汽车城占1654万方米具保税营优势功较单进口车8环市东路板块没突出龙头销售企业营高档进口车余车行零星分布区
营规模体现分散化特征广州市类汽车销商零配件供应商分散营量面广力量单薄规模体现汽车市场专业化规模化综合化优势难适应入世需面外资挑战
◆相落业态特征
现市场分布市区交通繁忙段增加城区交通压力影响城市景观时车行属时建筑发展空间狭窄销商持短期行假伪劣商品击市场增加市场整治难度周边闲置时搭建市场根考虑城市规划控制更谈改善消费环境原汽车市场脏乱差现象形成广州市汽车市场相落业态特征广州市总体发展战略相违背利巩固广州市汽车市场华南区中心位利广州市物流产业素质提升
◆样化销售模式
目前广州市形成汽车专营模式汽车商店模式准汽车道模式间相结合构成样化金字塔型销售模式
◆体竞争格局现汽车销售市场营体包括国资集体资民营资民间资形成种资时运作体竞争格局
◆高中低结合中档轿车体消费结构广州市汽车消费结构具特征：1轿车销售体车型2002年半年销售18272辆轿车占汽车总销量555％2国产轿车销售体1－7月份国产车销量达28856辆占汽车总销量88％3中高档轿车成消费者首选根广东省城调队调查资料计划买车家庭中选择11－20万元中档车重占530％选择价格超20万元家庭占215％表明中档车型消费者选择体实际广物汽贸广东汽车市场数表明消费者购车均价格153万元城调队调查数基致
◆市域体市场珠三角重市场区域市场格局初步统计2002年1－7月份广州市销售汽车约48万辆中15万辆销珠三角区表明广州市汽车销售体销售体珠三角市场已成广州市汽车市场重组成部分成商家销售量增长极
3．2．2广州市汽车市场存问题发展优势
1发展优势
◆市场优势珠江三角洲深圳东莞德均跨入汽车普时代佛山珠海等市汽车消费日渐普区广州市身汽车需求潜力巨市场前景广阔外广州市已形成干辐射范围较广知名度较高综合性市场市场升级良基础着国加入世贸汽车市场逐渐放开进口关税调进口车许证发放程度松动国国外汽车行业间竞争日益加剧导致市场供求关系发生改变会引发汽车较幅度降价广东省城调队消费价格处份常性调查统计显示年1—9月份广东省城市居民汽车消费价格累计年期降103％2000年消费价格水相降169％汽车降价疑激活居民消费力扩市场优势
◆区位优势广州位广东省中部处珠江三角洲腹毗邻港澳东南西南分深圳珠海济特区邻身济发展水较高外珠江三角洲级市均济较发达区该区整体消费水高广东全国汽车普领头雁时广州市交通区位条件华南区交通枢纽港口城市华南区商业金融中心古商贸传统发达具发展宗高档消费市场先天条件
◆济优势广东私家车悄然进入寻常百姓家庭原首先益广东济高速发展居民消费力普遍增长广州市作省济文化中心济优势更明显改革开放广州市济发展水断提高济结构断优化根广州市十五规划十五期末广州市GDP达4880亿元年均增长12左右均GDP64万元年均增长10城镇居民均支配收入农村居民均纯收入分达22200元9450元生活达较富裕阶段济发展密切相关着济发展政府更公开支进行交通运输建设改善车环境推动汽车消费总济发展生活水提高必然加快汽车普时代广州市汽车市场发展提供重动力
◆政策优势汽车市场政策极强敏感性宏观政策角度广州市十五规划明确提出支持汽车业发展提出培育壮电子信息汽车石油化工三支柱产业汽车作三支柱产业提出田轿车龙头逐步扩规模提高产业集中度技术水零部件配套国产化程度广州成全国重汽车生产基方面十五规划中明确提出着力发展现代物流业加快形成广州国际性区域物流中心功时提出积极引进国外型流通企业集团创新现代商品流通模式巩固广州作华南区商品集散中心全国性购物中心位力争发展成国际埠际贸易中心着汽车生产发展鼓励私家车消费政策实施汽车流通领域必然迎新发展机遇汽车市场会成广州市流通业创新重点微观消费政策政府鼓励私车消费政策逐渐出台种税费降低汽车牌手续简便化等会极促进汽车市场发展
2存问题
◆量面广档次偏低众整车销售店零部件配套店零星分布市区总体营环境欠佳发展档次低缺乏具现代化软硬件条件国际接轨永久性汽车市场
◆布局意发展序汽车市场布局具意性发性广州市总体规划相协调影响城市景观增加整治难度
◆市场面窄开拓广州市汽车市场整体建设起点够高定位偏低整华南五省区整车销售市场开拓空间较作华南区汽车市场中心位进步提升
3．2．3广州市汽车市场发展趋势
着消费水断提高政府汽车行业日益重视扶持广州市必进入私汽车消费普时代广州市汽车市场面巨发展机遇产销量会断提高生产工艺断改进新车型品种断问世汽车文化深入心汽车流通业面市场重整升级机遇汽车服务产生增值效益重会较提高汽车销售继续保持元化模式高档化
规模化型化规范化汽车市场会逐渐取代分散序汽车卖场汽车市场成广州市搞活市场提升华南区商贸中心职亮点
3．3广州市汽车进出口市场分析预测
3．3．1目前汽车市场格局特征
解广州市目前车市结构然国产轿车售量体广州市2002年1－7月份国产车销量达28856辆进口车4056辆销量12％国产车占绝优势方面国产车越越受市民认方面现阶段消费者更考虑合理性价汽车品牌没高认度车型价格消费者考虑素外进口车许证资源足国产车占市场售量体重原
3．3．2汽车进出口中国入世广州市汽车市场影响
国加入WTO汽车服务贸易领域开国门迎接国际资市场挑战中国加入世贸承诺2002年起汽车进口配额年递增15％2005年取消海关进口关税逐渐降低轿车关税例目前80％降2006年7月25％零配件进口目前30％降2006年8％时允许外商合资设立汽车连锁店2006年取消连锁店超30家外方控股限制
资料表明完全成熟国际化汽车市场中汽车销售利润约占汽车业利润20％零部件供应利润占20％50－60％利润服务领域中产生国汽车流通业发展水较低汽车销商传统贸易商贸易方式服务容售服务新技术应等方面国外行相差距较时中国汽车市场二手车交易等方面广阔空间广州市汽车市场面进口汽车市场击价格利润空间会逐渐降市场格局会发生变化国际跨国公司必然会抢占广州市汽车贸易服务市场扩广州市汽车服务业中份额
着国加入世贸承诺断兑现广州市汽车市场发展面越越严峻挑战汽车市场会出现进口车国产车销量消彼长竞争格局汽车生产流通领域国际接轨特征越越明显汽车服务业商机充分挖掘二手车市场会越越发育汽车服务业服务容新技术运会越越改善电子信息化技术运会越越普遍专业化综合化规模化规范化营流市场模式越越广泛认
3．4项目市场定位竞争手市场策略
3．4．1市场定位：立足广州面珠三角辐射华南
广州市中田国际汽车城项目充分研究国广州市汽车市场发展基础应国加入WTO汽车市场发展趋势响应广州市发展现代流通业产业政策作出重举措项目立足广州市具巨潜力汽车整车销售市场零配件市场汽车业服务市场时整珠三角区作重市场区域远期更包括珠三角外区整华南区作市场辐射范围市场兴建极改善广州市目前永久性汽车市场现状促进汽车市场升级换代巩固广州市华南区汽车市场中心位
3．4．2竞争策略：整合国市场促进序竞争坚持造福广市民造支柱产业迎击入世挑战
中田国际汽车城项目建设舒适购物环境完善售服务规范市场理品味卓然汽车文化目标改善目前广州市市场分散理混乱合理现状促形成全行业合理序竞争格局
中田国际汽车城项目秉承原充分挖掘汽车文化项目规划设计市场运营理方面消费者提供档次全方位完美服务采品牌聚合营销方式效降低车价促进汽车理性消费造福广市民
中田国际汽车城项目放眼全球视野正视入世汽车市场逐渐完全放开严峻现实充分贯彻广州市汽车作支柱产业发展政策取流通业方面创造更营环境流通领域造广州市汽车产业支柱位全面提升广州市汽车业产业素质应入世面汽车流通业巨挑战树立民营流通企业面旗帜
3．4．3市场策略：搞活市场促进流通发挥效益
广州市汽车市场发展广州市商业流通市场重组成部分巩固广州市作华南区商贸中心位重举措实现广州市总体发展战略重步骤
中田国际汽车城成立会甚广州带巨社会济效益首先增加税收营业收入估计会150亿~200亿税收等收入55计算汽车城年缴税收825~11亿元广州2001年税收？？次增加业规模宏汽车城销售商旅维修等功会产生较岗位需求功规模综合考虑预计容纳？？？业汽车市场相关行业物流配送业仓储业旅游业运输业等会受带动业岗位会相应增加
中田国际汽车城项目造国际接轨国领先汽车市场已汽车文化纳入发展视野力求市场角度提高创造广州市华南区汽车消费需求推动广州市汽车流通业做做强取佳社会济效益具体市场策略走规模化集约化专业化信息化道路品牌纽带创建破区行业制界限新型营销体系建设成华南区中国型整车零配件汽车贸易集散
3．4．4项目市场开发战略：全面发展分步推进
项目安排采取全面规划分期引进策略中田国际汽车城建设成功元化理现代化汽车市场汽车城融合包括中外名车展览新旧车交易汽车配件品供应租赁服务进出口业务储运配送金融保险信息咨询餐饮旅馆办证服务等功断改进汽车贸易功结构（含售车零部件供应维修服务三位体模式基础加信息反馈处理功四位体模式等）汽车城建设成购物环境优美商贸中心成珠三角区富特色汽车文化辐射中心具体功开发第阶段基础设施先行培育汽车文化氛围导重点建设高档次新车交易市场汽配件汽车品市场相配套办证厅基础设施等第二阶段逐步完善信息咨询金融保险等功
市场规划采取统规划分期开发策略中田国际汽车城发展成高起点规划高标准建设超规模汽车物流中心具体规划根汽贸城功定位开发时序第期工程占800亩（计533333 M 2）位场中北片建设展示中心综合办证厅品牌汽车3S店车场关基础设施公建配套设施等第二期工程占1050亩（699999 M2）建设酒店商务会议中心汽车销售店二手车销售市场保税仓库题公园培训中心检测中心等
第四章 选址建设条件
4．1场址
项目选址广州市白云区太镇白云道北二环高速路交汇处属旧白云机场新白云机场中间带毗邻新广公路机场高速公路等条交通干线广州火车站直达线路陆路航空交通十分方便
4．2 然条件
4．2．1 气候
广州处南亚热带北回线附属典型南亚热带季风性海洋气候具夏酷暑冬严寒降雨较光热充足等气候特征项目基面山具某山气候特点山体矮加项目面积较气候影响忽略计
4．2．2 日
广州光热资源充足年均日时数18751时~19599时年太阳总辐射量1053千卡方厘米~1098千卡方厘米
4．2．3 气温
广州常年常夏冬年均气温214℃~218℃月均气温133℃7月均气温284℃项目处广州北部均温度稍低日均气温0℃
4．2．4 风
冬夏季风交广州季风气候突出特征冬季偏北风极陆气团南延伸形成寒冷干燥夏季偏南风热带海洋气团北扩展形成温暖湿润夏季风转换冬季风般9月份冬季风转换夏季风般4月份外年410月份台风发期广州处东南海受台风影响较年广州造成重破坏台风数量
4．2．5 降水
广州雨量充沛年均降水量1694㎜雨季（4~9月）降水量占全年85左右受形影响北部山区原时雨季强光高热期形成相高气候生物潜力达77865千克公顷
4．2．6 水资源
广州水资源较少均占量高全市水域面积744万公顷占全市土面积10河流增江流溪河东江流广州市汇合珠江入海水资源总量8129亿立方米中表水601亿立方米浅层水2037亿立方米深层水082亿立方米
广州市处南方丰水区属珠江水系河口区范围境水资源相丰富总量达1245亿立方米水资源15倍
4．2．8 质
广州东北部中低山区中部丘陵盆南部海江积原珠江三角洲组成部分
项目基位广州市中心区北部背低山丘陵面起伏貌单质构造简单
4．2．9 植
广州市然条件种生物栖息繁衍作物 种值提供良生态环境生物种类繁生长快速带性植南亚热带季风常绿阔叶林天然林已极少山丘陵森林次生林工林
目前项目基片农田果林覆盖生态环境良
4．3交通运输条件
珠江口岛屿众水道密布虎门横门磨刀门等水道出海广州成中国远洋航运优良海港珠江流域进出口岸广州京广广深广茂广梅汕铁路交汇点华南民航空交通中心素南门称海陆空交通十分发达
项目基交通条件非常优越广公路贯穿项目基西侧东京珠高速公路北接北二环高速距新机场约十五分钟车程市中心区20分钟
4．4社会济状况
4．4．1 中国社会济状况
然年亚太区济滑中国陆区济表现枝独秀根亚洲开发银行评估中国2001年济增长率73增长强力需拉动幅度抵消全球济景气外销影响中国拥庞销市场发展前景远邻国家乐观加政府部门量公投资高额外国投资预见未国济增长会保持强劲
2001年发生两件事中国济发展影响深远申奥成功二加入WTO前者中国济影响公认积极素居者影响争议颇般认：短期加入WTO会中国付出社会成产业发展击政治法制改革等远期入世清中国改革开放中身法解决障碍中国发展利
4．4．2 珠江三角洲区社会济状况
改革开放二十年珠江三角洲区直广东省全国济发展重心目前珠三角已成世界出口型制造业生产生产额占广东省2000年生产总额70发展速度超中国区年珠三角市政府积极计划培植策略性高新科技产业成导工业带动整区济结构转型珠三角发展前景片光明
4．4．3 广州市社会济状况
作珠三角核心城市广州市济总量济增长始终位全国前列2001年广州市均GDP达38万元年增长127均支配收入14694元年增长52济发展势头良广州始终走改革开放前利外资引进技术外合作等方面卓成效2001年实际利外资3176亿元位居全国十城市首说明广州发展外贸方面优势
济发展带动广州市民消费呈现高层次化趋势根发达国家验居民消费千元级万元级十万元级消费发展需710年资金积累期广州市居民20世纪90年代中期起已进入消费升级资金积累期相信久万元级十万元级高档耐消费品逐步进入家庭特年汽车豪华住宅高档钢琴会迅速进入先富起家庭
社会状况方面广州中变期间加城市景观城市交通改造力度城市形象社会面貌焕然新街道整洁空气清新市容美观交通畅广市民创造良居住工作环境投资者创造良投资环境营商环境
第五章 工程建设方案
5．1 项目组成场规
5．1．1 项目组成
项目规划控制1333公顷中：工程占1233公顷预留续项目10公顷整工程分二期进行建设
表51 广州中田汽车城构筑物览表
序号
工程名称
结构形式规格
占面积
建筑面积
备注
第期工程
1
展示中心
框架结构现代风格
16000M2
32000M2
2
综合办证厅
框架结构现代风格
5000 M2
5000 M2
3
品牌汽车
框架结构现代风格
82000 M2
82000 M2
4
汽车销售店
框架结构现代风格
35500 M2
35500 M2
5
试车场
100000 M2
100000 M2
6
配件品市场
砖混结构
40000 M2
40000 M2
7
基础设施建设
8
公建配套设施建设
第二期工程
9
酒店商务会议中心
框架结构现代风格
6000 M2
30000 M2
10
汽车销售店
框架结构现代风格
50000 M2
50000 M2
11
配件品销售
砖混结构
50000 M2
50000 M2
12
二手车销售
砖混结构
30000 M2
30000 M2
13
培训中心
框架结构现代风格
5000 M2
10000 M2
14
检测中心
框架结构现代风格
2500 M2
5000 M2
15
维修中心
框架结构现代风格
2500 M2
5000 M2
16
物流中心
框架结构现代风格
32000 M2
32000 M2
17
保税仓
框架结构现代风格
50000 M2
50000 M2
18
题公园
50000 M2
50000 M2
合 计
556500M2
606500M2
第期工程占533公顷位场西南片建设容展示中心综合办证厅品牌汽车3S店试车场关基础设施公建配套设施等
第二期工程占70公顷围绕第期场建设容酒店商务会议中心汽车销售店二手车销售市场保税仓库汽车题公园培训中心检测中心等
详见表51
5．1．2 工程场规划
工程位105国道太镇石湖村路段规划控制面积约1333公顷整块105国道分割东西两部分东侧1133公顷西侧约20公顷中西侧布置汽车配件品市场东侧场环路界形成圈外圈圈中布置集中式汽车展厅功独立机相连汽车3S品牌店汽车销售店综合营业厅培训中心等形成较完整展览销售服务功区外圈酒店商务会议中心生活区检测中心维修中心保税仓物流中心试车场卡丁车赛场汽车文化题公园特种车市场二手车市场等配套设施次布置形成配套圈中心区外圈服务区域（详见规划面图）
次规划设计中功分区间建筑物周边区道路两旁布置面积绿化配合场中喷泉戏水池题雕塑等景观设计效划分机串联起功区时美化环境充分体现济效益社会效益环境效益重生态化设计原力图成广州市集汽车商贸游憩休闲体新景点提高该汽车城综合竞争力
交通方面区域部采完全车分流设计车流系统入口设105国道侧南北设两入口形成U型环路环路延伸出支路组建筑相联接停车场分三类：面集中停车分布型公建附二半集中停车分布酒店满足员工需三面时停车布置组建筑物入口处方便访客流系统车流完全分开105国道侧行道相联天桥汽车配件品市场部分相衔接方便达中心区域货流考虑助环路出入保税仓库物流中心信息流包括拟建宽带网形成市场部外部现代通讯网络时形成顾客销售服务员面面交流非正式正式系统空间网络包括展示培训中心汽车文化题公园卡丁赛车场等
5．2 场概述
5．2．1 理位置
项目位广东省广州市白云区太镇石湖村总面积约2000亩105国道贯穿场距广州新机场仅15分钟车程距华南铁路枢纽站——广州站超25公里航空公路铁路运输均较方便
5．2．2 形貌
场形基整少起伏高点低点海拔高程相差5M东北部105国道条灌溉明渠贯穿中现状荔枝园菜水塘部分荒构成现场少量时建筑物构筑物
5．2．3 质情况
详见第四章
5．3 总图布置
5．3．1 总图概况
广州中田国际汽车城规划设计广东海外建设勘察设计院负责设计项目规划控制1333公顷总建筑面积606500M2绿化面积650000M2建筑占面积556500M2设计原包括：
（1）定位华南区领先规模高档次提供汽车商贸修配游戏娱乐等种功综合汽车城
（2）充分体现精神强调生态保护文建筑环境机结合强调然谐处持续发展设计概念
（3）努力体现广州方文化传统涵探索时代性方性结合期效益远期效益结合社会价值环境等方面效益结合
5．3．2 拟建建筑概述
（1）展示中心
展示中心位场入口广场处建筑面积32000M2层数二层占面积16000M2功包括：汽车展示厅配套办公服务房建筑风格现代式采面积落玻璃窗部展厅采光良利发挥项功
（2）综合合办证厅
综合办证厅位场中圈南部提供汽车商员关种证件办理服务设汽车牌办理种税收服务金融服务保险服务等功占5000M2总建筑面积11000M2层数二层建筑风格简洁明快现代式周围环境相协调
（3）品牌汽车3S店汽车销售店
品牌汽车3S店汽车销售店拟建筑面积82000M235500M2位场中央功销售品牌汽车采店栋门面排列方式整体销售条街横展开方便顾客前洽谈生意正面风格争取保持致体现品牌文化形象特色
（4）试车场
试车场位场南角占10万M2采国际标准设计建造试车场工模拟种路面复杂路况顾客中试车全方位检验汽车功全面体验种路段行驶感受该试车场旨汽车城汽车购销活动服务更全面汽车城特色
（5）配件品市场
汽车配件品市场位105国道分割西侧场交通便捷方便顾客光建筑总面积80000M2采连排式商业铺面层数两层拟建成配件齐全品种繁服务周广州汽车配件品市场
（6）酒店商务会议中心
酒店商务会议中心位东侧场东北角区环路周围绿树环绕环境幽静美丽拟建筑面积30000M2层数拟15~16层建筑风格采现代风格典雅方流线似造型该酒店显活泼生机公园区中整体风格协调致
（7）二手车销售市场
二手车销售市场拟作二期开发容处场东西侧区环路建筑面积3000M2采排档式门面排列方式集中式销售顾客充分货三家择优购
（8）培训中心维修中心检测中心
培训中心维修中心检测中心三中心均区环路布局建筑面积培训中心10000M2检测中心5000M2维修中心5000M2房层方便顾客建筑风格均利现代简洁建筑设计风格分顾客提供种汽车检测知识培训汽车维修服务
（9）物流中心保税仓库
三单独设置物流中心面积达5000M2保税仓库位场东南角区环路次布局周边环境优美货流交通方便园区提供仓储物流服务
（10）题公园
汽车文化题公园位场南部毗邻试车场占面积50000M2周围环境优美绿树相映结合汽车题文化历史相关知识介绍品环境设计拟建成集文化传统知识性娱乐性艺术性体题公园
第六章 公工程
6．1供配电
6．1．1 配电求
项目电量统计见表61：
工程名称
规格
占面积
建筑面积
电负荷KW
电量度年
备注
建构筑物
酒店商务会议中心
框架结构
6000 M2
30000 M2
535
1412400
330天年计
展示中心
框架结构
16000M2
32000M2
750
1200000
200天年计
综合办证厅
框架结构
11000 M2
11000 M2
20
32000
200天年计
品牌汽车3S店
框架结构
82000 M2
82000 M2
120
192000
200天年计
汽车销售店
框架结构
171000 M2
171000 M2
20
32000
200天年计
二手车销售
砖混结构
30000M2
30000 M2
2
3200
200天年计
配件品市场
砖混结构
90000 M2
90000 M2
200
320000
200天年计
试车场
100000 M2
100000 M2
10
16000
200天年计
培训检测维修中心
框架结构
10000 M2
20000 M2
15
24000
200天年计
物流中心保税仓
框架结构
82000 M2
82000 M2
100
160000
200天年计
二景观
题公园
50000 M2
50000 M2
20
16000
100天年计
三公工程
路灯
150
328500
365天年计
通信工程
5
14600
365天年计
污水处理系统
35
30600
365天年计
停车场
5
6570
365天年计
合计
3787870
6．1．2 电源
项目基位广州市区边缘电量较需配置1变电站
项目建筑物宜备柴油发电机组作明商务活动备电源
6．2水
项目水汽车维修维护水职员生活水服务设施水绿化道路清洁水均日水量
330m3低层市政水直供高层拟水加压直供
6．3消防
项目面积较部易燃易爆品甚宜基附设置消防站基部设置消防栓室外消防栓道路设置间距120米水量20Ls室层均应设置室消防栓水量30Ls室设雨淋式喷水灭火系统室配发电房设气体灭火系统加油站易燃品仓库应远离流密集布置
6．4排水
污水量水量扣绿化道路浇洒水消防水量90计算均新增污水处理量90m3
项目排水拟采雨污分流排水体制雨水雨水系统收集市政雨水道排入珠江污水处理站处理达国家关污水排放标准排入市政排污道
6．5通讯
项目拟设置台总机千门外线部分机1000门微波发射塔1台建筑物均预留光纤接入口
第七章 环境保护
7．1污染物源
汽车城功特点考虑投入污染物员工顾客生活废水丢弃生活垃圾外少量清洗油污酒店含油污水油烟废气赛车场噪音商品包装材料
项目产生辐射毒污染物
7．1．1废水
废水生活污水酒店店铺理员工作区居住区外汽车检测维修程中会产生少量废水该项目水市政水年水量12万吨废水排放量水量90计算108万吨污水处理规模330m3d设计
参考类污水水质监测数该废水水质水量表71：
表71 废水污染源污染物浓度
序号
污染源
污染物名称（单位：mgLPH外）
PH
CODcr
BOD5
SS
动植物油
1
生活污水
6~9
250
150
100
15
2
含油污水
6~9
400
250
120
40
7．1．2废气
废气餐厅厨房油烟废气汽车城赛车场汽车尾气
7．1．3废弃物
城废弃物员工顾客丢弃生活垃圾外销售商品包装废弃物
7．1．4噪音
噪音产生试车场检测维修中心
7．2治理措施
7．2．1废水治理
饮食污水汽车检修污水含油分直接排放进行滤处理隔渣隔油生活污水起作生化处理
该项目销售展览旅游等功应配合外整体形象污水池设施全部埋表面覆土种植草皮花卉等植物
7．2．2废气治理
餐厅厨房设置油烟净化设备处理油烟废气达气污染物综合排放标准（DB442789）相应规定标准赛车场室外造成尾气影响会严重考虑种植尾气中害气体吸收量较植物车辆安置尾气净化装置样消废气美化环境
7．2．3废弃物治理
汽车城场设置垃圾桶清洁车等设施设备配置清洁员时清扫分类集中天垃圾车运送市政垃圾处理场进行害化处理
市政府垃圾分类规定分类设置垃圾桶降解回收垃圾专负责分开处理包装废弃物工作员综合利制作成城建筑添加物装饰者作回收利资源处理
7．2．4噪音治理
汽车城噪音污染试车场检测维修中心情况严重安装静音设备隔音设施时试车场展示中心附种植树木营造园林利林木吸声隔音噪音消减创造舒适销售旅游环境
第八章 公司定员
8．1组织机构
项目市场济基规律现代企业制度基求结合项目特点需科学安排组织机构：企业形式限责公司实行董事会领导理负责制企业实际情况设置相应职部门项目建成企业设置总理办力资源部行政部财务部资金部开发部工程部商务部策划部外部培训部物业部等
8．2 劳动定员
根组织机构设置劳动定员290拟分理层6中层理层36普通员工248具体劳动定员暂定：总理办（8）力资源部（5）行政部（30）财务部（4）资金部（4）开发部（8）工程部（8）商务部（8）策划部（5）外部（5）培训部（5）物业部（200）
第九章 建设方式实施进度
9．1建设方式
项目采股份限公司形式
公司股东3分：
1企业法：广东中田投资限公司
注册号：4400002003484
法定代表：黄葵冬
址：广州市五羊新城五羊新城广场19楼19室
2企业法：广州联泉济发展限公司
注册号：4401012011134
法定代表：胡浩
址：广州市
3然：彭洪华
身份证：442830620913001
址：肇庆市星荷路四区12栋12座501房
9．2 实施进度
9．2．1 项目建设周期
项目实施进度规划总原精心组织充分准备保证质量前提量缩短施工工作时间
1初步设计阶段
项目批准委托资质设计单位进行初步设计初步设计需材料完整准确日起40天完成初步设计
2施工图设计
初步设计获批准60天完成施工图设计施工标书评标等约20天
施工中单位准备进场施工需专工具设备签订关合进场准备验收三通工作
3土建水电安装施工
第期工程施工周期300天包括初次验收第二期工程施工周期8月240天
4装修
第期工程施工周期60天包括初次验收第二期工程施工周期60天
5设备电器易耗品定购
该进程土建工程分交叉施工第期工程施工周期60天第二期工程施工约60天
6部分营业期
部分营业阶段员工参加全程培训部分营业期前30天员工应位参加技培训理学
9．2．2项目实施计划进度表
见表921
项目实施计划进度表
表921
工程
编号
工作时间（月）
2003年
2004年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
前期工作
2
2
编制设计文件
4
3
土建工程
18
4
装修
4
5
设备电器易耗品订购
4
6
部分营业
12
7
营业
2005年3月份起
注： 表示第期工程进度
表示第二期工程进度
第十章 投资估算资金筹措
10．1投资估算
10．1．1编制范围
1投资估算范围
估算包括广州中田汽车城建筑安装土征前期工程基础设施公建配套设施绿化景观等工程土建设备费项目费
2根国家计委贸委财政部关规定进行编制
3项目建设采分期建设方式总建设期二年中期工程年二期工程年
4采民币估算币值
10．1．2固定资产投资估算
1类设备价格根现行市场价格估算
2材料价格广州市2001年市场价取值
3安装工程费指标类工程发生费估算
4基预备费投资估算表中第部分3估列涨价预备费零
5固定资产投资方调节税：项目固定资产投资方调节税10
6建设期利息：短期贷款利率531长期贷款利率558建设期贷款利息5527万元
计算项目固定资产投资141507万元中：建筑工程费90740万元费26844万元预备费4245万元固定资产投资方调节税14151万元固定资产投资估算表见101示
10．1．3流动资金估算
流动资金估算年需种原材料动力燃料工费等分项详细估算法进行估算（详见表102）项目营期年流动资金需额7448万元
10．1．4项目总资金总投资
1项目总资金
项目总资金148955万元中：固定资产投资141507万元流动资金7448万元
2项目总投资143742万元中：固定资产投资141507万元铺底流动资金2235万元
10．2资金筹措
10．2．1资金款计划
根项目建设进度编制出项目款计划具体见表103示
10．2．2固定资产投资计划
项目建设年限2年2003年投入68434万元2004投入80530万元
10．2．3流动资金投入计划
2004年投入3422万元2005年追加投入4026万元
10．2．4资金源
项目需筹措资金148955万元
1项目筹资金占总投资例3044690万元中固定资产投资42455万元流动资金2235万元
2流动资金贷款5213万元贷款利率531
3固定资产投资贷款87563万元贷款利率558
表101 固定资产投资估算表
单位：民币万元港币万元外币万美元
序号
工程费名称
估算价值
占固定资产例（）
备注
建筑工程
设备购置
安装工程
费
合计
中外币
1
固定资产投资
90740
0
0
31089
121829
0
86
1．1
工程费
90740
0
0
0
90740
64
展示中心综合办证厅
9500
9500
7
期
酒店商务会议中心
7500
7500
5
二期
品牌汽车3S店汽车销售店
29400
29400
21
期二期
试车场
5000
5000
4
期
配件品市场二手车销售
18300
18300
13
期二期
培训检测维修中心
6040
6040
4
二期
物流中心保税仓
5000
5000
4
二期
基础设施公建配套设施
6000
6000
4
期
绿化工程题公园
4000
4000
3
二期
1．2
费
0
0
0
26844
26844
19
土征费
22344
22344
16
前期工程费
4500
4500
3
1．3
预备费
0
0
0
4245
4245
0
3
基预备费
4245
4245
3
涨价预备费
0
0
0
2
固定资产投资方调节税
14151
14151
10
3
建设期利息
5527
5527
4
合计（1+2+3）
90740
0
0
50767
141507
0
100
说明：项目属滚动开发营类二期固定投资额中10320万元期工程利润投资
表102 流动资金估算表
序号
年份
项目
低周转天数
周转次数
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
流动资产
30
12
0
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
11875
166250
11
应收账款
30
12
0
142
323
274
201
184
135
89
89
89
89
89
89
89
89
1971
12
存货
30
12
0
423
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
6546
121
原材料
30
12
0
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
167
2338
122
动力燃料
30
12
0
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
896
123
产品
30
12
0
0
124
产成品
30
12
192
240
240
240
240
240
240
240
240
240
240
240
240
240
3312
13
现金
30
12
0
11310
11081
11130
11203
11220
11269
11315
11315
11315
11315
11315
11315
11315
11315
157733
2
流动负债
30
12
0
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
57778
21
应付账款
30
12
0
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
57778
3
流动资金（12）
0
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
7748
108472
4
流动资金年增加值
0
7748
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7748
表103 项目款计划表
编号
款进度
款总额度（万元）
2003年
2004年
12月
34月
56月
78月
910月
1112月
12月
34月
56月
78月
910月
1112月
1
前期工作
22384
22384
2
编制设计文件
2550
1275
1275
3
土建工程
74240
8300
8300
8300
8300
8300
8300
8300
8300
7840
4
装修
16500
4000
4000
4250
4200
5
设备电器易耗品订购
33291
8300
8300
8345
8346
6
部分营业
11917
合计
148965
22384
1275
9575
8300
8300
20600
20600
8300
8300
8300
20435
12546
第十章 财务评价
项目财务评价根建设项目济评价方法参数（第二版）（国家计委建设部[1993]530号发）国家关政策法规进行编制
11．1财务评价基础条件
1计算年限
财务评价计算年限15年（包括建设期2年）
2币种
民币测算币种
11．2财务评价
11．2．1营业收入税金估算
项目营业收入包括酒店营展示中心展位品牌汽车3S店出租汽车销售铺位配件铺位出售检测维修中心运营等获收入项目济评价第二年开始部分营第三年开始正式营年营业收入估算见表111
营业收入计征营业税税率5城建税教育费附加分营业税73计提年营业税金附加估算见表111
11．2．2成估算
年总成见表112具体构成：
1外购原材料（饮食材料）：酒店年收入70估列
2外购动力燃料：电量350万度年（出售单位电暂计）单价099元度水量12万吨年单价255元吨（含排污费07元吨）估列
3工资福利248均24万元年估算
4固定资产原值55340万元均年限折旧法残值率5折旧年限：店铺保税仓20年房屋试车场35年基础配套设施20年绿化工程题公园10年土权22344万元50年摊销
5理费2913万元中：修理费233万元固定资产折旧费10计提折旧费2333万元摊销费447万元
6销售费年等营业额05计提
7费包括制造费理费元工资分摊03元估算
8年财务费见表112
11．2．3利润总额利润分配
税利润总额33计提盈余公积金税利润10计提公益金税利润5计提具体见表113
11．2．4赢利力分析
全部投资资金现金流量表见表114115示财务指标：
全部投资部收益率：（税前）2472（税）1372
投资回收期（静态）：（税前）464年（税）699年
全投资财务净现值（ic12）：（税前）71005万元（税）9627万元
资金财务部收益率2334财务净现值34152万元
投资利润率（均）：1301
投资利税率（均）：1941
指标表明项目具较强盈利力
11．2．5清偿力分析
资金源运表见表116资产负债表117表116见项目济评价第三年出现盈余资金
资产负债率：724301
流动率：137
速动率：133
指标分析项目较强负债清偿力
11．2．6确定性分析
1敏感性分析
单风险素考虑假定素变营业收入降低10时财务部收益率降955营成增加10时财务部收益率降1351固定资产投资升10时财务部收益率降1152敏感性分析表明营收入敏感素敏感性分析详见表118
表118敏感性分析表
变动素
变动幅度（）
全投资FIRR（）
投资回收期（年）
税
税前
税
税前
原方案
0
1372
2472
699
464
基建投资
10
1152
2157
790
505
20
966
1893
881
550
营收入
5
1164
2263
788
490
10
955
2053
898
522
营成
5
1351
2452
707
466
10
1329
2431
715
468
2盈亏衡点
计算项目盈亏衡点1208表明项目达预计营业收入1208盈利
确定性分析项目具较强抗风险力
综述项目赢利力抗风险力较强财务分析项目行
表111 营业收入营业税金附加估算表 单位：民币万元
序号
产品名称
建设期
营期
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
营业收入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
销项税金
进项税金
增值税
2
营业税附加
0
1558
3714
3174
2376
2179
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
营业税
0
1416
3376
2885
2160
1981
1499
1499
1499
1499
1499
1499
1499
1499
1499
城市维护建设税
0
99
236
202
151
139
105
105
105
105
105
105
105
105
105
教育费附加
0
42
101
87
65
59
45
45
45
45
45
45
45
45
45
总成费估算表
表112 单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
外购燃料动力
0
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
357
4998
2
工资福利
0
380
595
595
595
595
595
595
595
595
595
595
595
595
595
8115
3
理费
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
2913
40782
修理费
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
233
3262
折旧费
2333
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
2233
31262
摊销费
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
6258
4
销售费
142
338
289
216
198
150
150
150
150
150
150
150
150
150
2533
5
费
114
142
178
178
178
178
178
178
178
178
178
178
178
178
2392
6
财务费
0
2666
5163
2796
1289
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
14684
流动资金款利息
0
127
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
3728
长期款利息
0
2539
4886
2519
1012
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
10956
表113 损益表
单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
生产负荷（）
1
营业收入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
506214
2
营业税附加
0
1558
3714
3174
2376
2179
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
27842
3
总成费
0
6572
9508
7128
5548
4518
4470
4470
4470
4470
4470
4470
4470
4470
4470
73504
4
利润总额（123）
0
20190
54300
47400
35282
32929
23863
23863
23863
23863
23863
23863
23863
23863
23863
404868
5
税
0
6663
17919
15642
11643
10867
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
133609
6
税利润（45）
0
13527
36381
31758
23639
22062
15988
15988
15988
15988
15988
15988
15988
15988
15988
271259
7
盈余公积金公益金
0
2029
5457
4764
3546
3309
2398
2398
2398
2398
2398
2398
2398
2398
2398
40687
8
分配利润（67）
0
11498
30924
26994
20093
18753
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
230572
9
应付利润
0
0
10
未分配利润
0
11498
30924
26994
20093
18753
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
230572
中：偿款
0
11498
30924
26994
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
87563
11
累计未分配利润
0
11498
42422
69416
89509
108262
121852
135442
149032
162622
176212
189802
203392
216982
230572
1907015
表114 现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
20112
2013
2014
2015
2016
2017
生产负荷
1
现金流入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
81539
557771
11
营业收入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
506214
12
回收固定资产余值
0
44109
44109
13
回收流动资金
0
7448
7448
2
现金流出
68434
96267
29753
22911
18114
17141
13619
13619
13619
13619
13619
13619
13619
13619
13619
375191
21
固定资产投资
含投资方调节税
68434
80530
90740
22
流动资金
3422
4026
9860
23
营成
0
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
86346
24
营业税金附加
1557
3713
3174
2376
2179
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
27840
25
税
6663
17919
15642
11643
10867
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
133609
26
特种基金
0
0
3
净现金流量（12）
68434
67947
37769
34791
25092
22485
16363
16363
16363
16363
16363
16363
16363
16363
67920
182580
4
累计现金流量
68434
136381
98612
63821
38729
16244
119
16482
32845
49208
65571
81934
98297
114660
182580
365160
5
税前净现金流量
68434
61284
55688
50433
36735
33352
24238
24238
24238
24238
24238
24238
24238
24238
75795
316189
6
税前净累计现金流量
68434
129718
74030
23597
13138
46490
70728
94966
119204
143442
167680
191918
216156
240394
316189
632378
税 税前
计算指标：财务部收益率： IRR1372 IRR2472
财务净现值： NPV9627（ic12） NPV71005（ic12）
投资回收期：699 464
现金流量表（资金）
表115
单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
21017
生产负荷
1
现金流入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
81539
557771
11
营业收入
0
28320
67522
57702
43206
39626
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
29982
506214
12
回收固定资产余值
0
44109
44109
13
回收流动资金
0
7448
7448
2
现金流出
20531
50638
61814
52701
37550
17418
13896
13896
13896
13896
13896
13896
13896
13896
19109
370929
21
资金
20531
24159
0
0
0
0
0
0
0
0
44690
22
款金偿
11498
30924
26994
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5213
92776
23
款利息支付
2666
5163
2796
1289
277
277
277
277
277
277
277
277
277
277
14684
24
营成
0
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
4095
57330
25
营业税金附加
0
1557
3713
3174
2376
2179
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
1649
27840
26
税
0
6663
17919
15642
11643
10867
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
7875
133609
27
特种基金
0
0
0
3
净现金流量（12）
20531
22318
5708
5001
5656
22208
16086
16086
16086
16086
16086
16086
16086
16086
62430
186842
计算指标：财务部收益率：IRR2334
财务净现值：（ic12） NPV34152
表116 资产负债表 单位：万元
序号
年份
项目
建设期
营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
资产
66039
136824
237868
238702
235347
239262
255250
271238
287226
303214
319202
335190
351178
367076
383154
4026770
11
流动资产总额
0
1603
15837
17143
18246
22234
34511
46788
59075
71352
83629
95917
107793
120560
133769
828457
111
应收账款
0
142
323
274
201
184
135
89
89
89
89
89
89
89
89
1971
112
存货
0
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
471
6594
113
现金
0
11310
11081
11130
11203
11220
11269
11315
11315
11315
11315
11315
11315
11315
11315
157733
114
累计盈余资金
0
10320
3962
5268
6371
10359
22636
34913
47200
59477
71754
84042
95918
108685
121894
662159
12
建工程
65012
80530
145542
13
固定资产净值
86853
83133
79572
76164
72902
69780
66791
63930
61192
58571
56062
53661
51363
49164
929138
14
形递延资产净值
1027
32162
138898
141987
140937
144126
150959
157659
164221
170670
177002
183211
189724
195153
200221
2123633
2
负债者权益
66039
136824
237868
238702
235347
239262
255250
271238
287226
303214
319202
335190
351178
367076
383154
4026770
21
流动负债总额
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
162050
211
应付账款
0
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
4127
57778
212
流动资金款
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
7448
104272
213
短期款
0
0
0
22
长期款
45508
87563
76065
45141
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
272424
负债计
45508
99138
87640
56716
29722
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
11575
434474
23
者权益
20531
37686
150228
181986
205625
227687
243675
259663
275651
291639
307627
323615
339603
355501
371579
3592296
231
资金
20531
24159
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
100320
1348850
232
资公积金
0
233
累计盈余公积金
0
2029
7486
12250
15796
19105
21503
23901
26299
28697
31095
33493
35891
38289
40687
40687
234
累计未分配利润
0
11498
42422
69416
89509
108262
121852
135442
149032
162622
176212
189802
203392
216892
230572
482248
计算指标
资产负债率（）
72457
36844
2376
12629
4838
4535
4267
403
3817
3626
3453
3296
3153
3021
流动率（）
14
137
148
158
192
298
404
510
616
722
829
931
1042
1156
速冻例（）
10
133
144
154
188
294
400
506
612
718
825
927
1037
1152
表117 固定资产折旧费估算表
单位：万元
序号
年份
项目
折旧年限
营期
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
固定资产合计
原值
55340
折旧费
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
净值
53007
50674
48341
46008
43675
41342
39009
36676
34343
32010
29857
27904
25951
1
房屋试车场
35
原值
23840
折旧费
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
净值
23193
22546
21899
21252
20605
19958
19311
18664
18017
17370
16723
16076
15429
2
店铺保税仓
20
原值
21500
折旧费
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
1021
净值
20479
19458
18437
17416
16395
15374
14353
13332
12311
11290
10269
9248
8227
3
基础配套设施
20
原值
6000
折旧费
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
285
净值
5715
5430
5145
4860
4575
4290
4005
3720
3435
3150
2865
2580
2295
4
绿化工程题公园
10
原值
4000
折旧费
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
380
净值
3620
3240
2860
2480
2100
1720
1340
960
580
200
0
0
0
固定资产款付息计算表
表118
单位：万元
序号
年份
项目
利率
()
建设期
营期
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
20113
20114
2015
2016
2017
1
年初款息累计
92449
80309
47660
19160
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
金
87563
76065
45141
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
建设期利息
4886
4244
2519
1013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
年款
47903
42145
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
年应计利息
558
2416
4886
4244
2519
1013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
计入建设期利息
2416
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
计入生产期利息
2470
4244
2519
1013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
年付息
16384
35168
29513
19160
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
11498
30924
26994
18147
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
付息
4886
4244
2519
1013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
年末款息合计
92449
80309
47660
19160
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
偿款金资金源
利润
11498
30924
26994
20093
18753
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
13590
折旧
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
2333
摊销
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
