**工业园
建 设 项 目
行性研究报告
二○○ 年 月
目 录
第章 总 1
第节 项目概况 1
第二节 项目建设单位基情况 1
第三节 行性研究原 2
第四节 技术济指标 3
第五节 行性研究结 4
第二章 项目建设目必性 5
第节 项目选址 5
第二节 项目建设目必性 5
第三节 项目建设优势分析 7
第三章 项目兴建成功保障租售率预测 9
第节 项目成功保障措施 9
第二节 市场预测 10
第四章 建设点建设条件 13
第节 区域位置 13
第二节 然条件 13
第三节 市政配套设施 14
第四节 工程质情况 14
第五章 建设规模建设进度计划 15
第节 建设规模 15
第二节 建设进度计划 15
第六章 专业技术方案 16
第节 总面布置 16
第二节 建筑结构 16
第三节 排水工程 17
第三节 电气通讯工程 17
第七章 环境保护节 19
第节 环境保护 19
第二节 节 19
第八章 物业理 20
第九章 投资估算资金筹措 22
第节 投资估算 22
第二节 资金筹措 22
第十章 济效益估算财务评析 23
第节 营成估算 23
第二节 营收入估算 24
第三节 利润估算 25
第三节 财务评价 25
第十章 社会效益分析 28
第章 总
重振**皮革工业雄风带动**皮革皮具鞋业相关行业发展****实业发展限公司拟**县**镇建立型**工业园现通该项目市场情况区环境交通电力排水通讯等条件进行调查收集关基础资料认真调查分析资料基础编制**工业园建设项目行性研究报告
第节 项目概述
**工业园拟建**县**镇项目占面积600亩总建筑面积125088m2中厂房94320m2办公房30768m2项目总投资167002万元（含土征购3000万元）工程预计30月全部竣工（含前期工作）
项目建设促进省皮革皮具箱包关辅材等行业发展特**县济发展满足****皮具箱包市场营业求减轻环境污染皮革工业集约化等方面具十分重现实意义社会效益
第二节 项目建设单位基情况
**省**实业发展限公司家民营股份制企业2000年**济技术开发区纳税百万企业
公司辖两市场中心两全资公司家参股公司****皮具箱包市场**省**纸业市场**省**科技限公司**省**限公司**市技术产权交易中心
**省**皮具箱包市场占百余亩容纳600户专业营户入场营列中国皮革工业协会重点扶持市场**市十五商贸2015年远景规划重点支持项目200 年秋交举办全国性皮革博览会
九九九年二OO年**实业公司连续两次承办全国性**交易会获国家部委**市政府评
**省**物流中心列国家贸委中企业公司扶持**市社会化物流服务体系五家重点企业单位公司致力信息技术提升物流中心功目前某公司合作开发物流中心信息系统构建中心理智化信息交易电子化物流供应体化现代化物流中心
**省**科技化工限公司**实业公司投资农业高科技公司享**控释专肥专利科技部评定国领先国际创新
**省**化工限公司**实业投资传统化工产品生产基邵阳区企业改革示范型企业受省领导杨正午表扬
**实业参股**技术产权交易中心八股东唯民营企业
**省**实业发展限公司诚信进取开拓创新真诚奉献回报社会企业理念推动区域济发展目标
第三节 行性研究原
编制
a国家关政策法规省市关文件规定求
b国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数
c单位关基础资料：
二编制原
a合理规划原精心设计力求该皮具箱包工业园科学合理济实
b统规划远期结合期适超前
c降低工程造价前提该工程建筑做美观方协调合理具时代气息利环境保护
三编制采标准规范
a建筑设计防火规范GBJ1687（修订）（97版）
b建筑项目环境保护设计规定（87）国环字002号
c建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定劳动部第3号令
d民物防雷设计规范GB5005794
四研究范围
国家关法令政策规程规范结合**区现状发展规划项目建设必性建设规模建设条件市场预测投资估算济效益社会效益等方面进行研究
第四节 技术济指标
技术济指标见表11
济技术指标
表11
序号
项目
单位
指标
备注
1
占面积
亩
600
2
建筑面积
方米
125088
21
厂房
方米
94320
22
办公房
方米
30768
3
项目总投资
万元
167002
4
建设工期
月
30
5
年产值
万元
15000
6
年税收
万元
1500
7
年净利润
万元
2500
8
投资利润率
149
9
投资利税率
24
10
建筑密度
313
11
绿化率
>10
第五节 行性研究结
**工业园中心建设符合国家关发展集约工业促进城镇建设等方面政策**县该规划求
二该项目占面积600亩建设总面积125088m2中厂房94320m2办公房399600m2总投资额167002万元建设工期30月项目建成投运实现年销售收入15000万元年净利润2500万元年交税金1500万元项目建设取较济效益时建成**县提供较稳定财政收入源1500社会业具良社会效益
三该项目建**县**镇处107319国道交汇处理位置十分优越建设皮具工业园理想场市场潜力巨商机限
四该项目建成交付社会皮革加工皮具加工皮幅材料等厂家营者提供办公住房等方面必备发展条件加快省皮革相关工业发展具积极现实意义
综述该项目方面条件已具备项目实施具较济效益社会效益诚请县政府关职部门力支持该项目早日建设发挥效益
第二章 项目建设目必性
第节 项目选址
方案较决定**工业园选址**县**镇原：
**省国猪皮资源丰富省份潜力市场够**工业园建立实施西部开发战略繁荣西南区皮具箱包市场会起推动作
二**市作**省会城市全国知名度较高商品济类市场较发达流物流信息流较集中快捷
三**皮具工业园选址**交通十分方便
四**镇**济技术开发区国家级开发区**市县政府**济技术开发区系列优惠政策建设较完善配套设施项目建设发展营户营提供良投资营环境
第二节 项目建设目必性
中国皮革工业漫长历史20世纪90年代迎发展黄金时期然世纪末新世纪伊始受国外种数影响特济环境数影响中国皮革工业发展遭受挫折
中国牛皮产量占世界第三位外猪皮羊皮产量占世界第位制革总量皮鞋皮衣生产量均居第位
1999年国皮革业关情况
猪皮
羊皮
牛皮
皮鞋
数量
8000万张
4000万张
2000万张
24亿双
占世界例
50
18
14
40
1999年鞋类出口87亿美元2000年出口突破100亿美元
**农业省拥丰富牲畜资源
**1999年2000年畜牧生产情况
1999年
2000年
年出栏猪头数
606004
629970
年出栏牛头数
1221
13163
年出栏羊头数
46313
51923
2000年**皮革毛皮羽绒制品业规模企业592000年实现行业产值1287亿元工业增加值316亿元实现销售收入1076亿元缴税收800万元实现利润5800万元
**历年鞋类产量情况
1995
1998
1999
2000
皮鞋产量（万双）
2581
2940
29747
42949
胶鞋产量（万双）
6293
316234
264643
278289
**皮革行业出口情况
单位：万美元
1995
1998
1999
2000
皮革服装
2617
1312
1169
2322
鞋类
5223
2211
2434
4436
鞋
2202
2390
4266
橡胶朔料制鞋
875
1216
2311
建设**工业园项目具非常重意义
（1）**农业省拥丰富牲畜资源制革资源目前省制革行业面巨挑战建设**工业园项目调整**产业结构带动全省畜牧制革产业深加工高附加值发展促进农业畜牧业产业化提高农民收入具重意义
（2）**城郊结合部建设型现代皮具箱包工业园商品市场企业载体规范行业理形成产业优势规模优势必行该项目建成交付社会皮革加工皮具加工皮幅材料等厂家营者提供办公住房等方面必备发展条件加快省皮革相关工业发展具积极现实意义
（3）****皮具箱包工业园皮革皮具生产加工集展示交易研究开发设计创新科教培训体型现代皮具箱包工业园提高省行业发展水具重意义
（4）项目建成效带动餐饮住宿文化娱乐广告金融等产业发展促进方济发展培育新济增长点产生积极影响
第三节 项目建设优势分析
****皮具箱包工业园皮革皮具生产加工集展示交易研究开发设计创新科教培训体化型现代皮具箱包工业园传统单工业园具备优势：
a 产业资源优势
**省国生猪生产省拥丰富猪皮原料优势**猪皮制革技术处全国前列较市场基础**2000年该行业实现工业总产值1282亿元实现利润5800万元时**资源分布分散没形成规模效应建立皮具箱包工业园整合**皮具皮革制鞋等资源具非常良资源优势
b理位置优势
皮具箱包工业园选址***国道*国道交汇处北北京南广州东江西浙江海西连西南辐射南北东西周边省份交通枢纽货物进出城必口着天然理优势
c政策优势
皮具箱包工业园位国家级开发区**济技术开发区享受开发区切优惠政策
d规模智优势
项目目前全省规模整合社会资源型皮具箱包工业园占600亩功齐全业界具强竞争力凝聚吸纳批皮革皮具等生产商销商进入皮具箱包工业园营发展
第三章 项目兴建成功保障租售率预测
第节 项目成功保障措施
项目建成达预期旺衰盈利丰厚目标建设项目应采取措施：
1项目建设必须具特色定位构思项目类园区具规模功全档次高理方法理手段先进服务配套营环境优越引进营户长久营
2做广告宣传工作
充分利具较影响新闻媒体互联网皮具工业园进行力宣传提升皮具工业园品牌扩皮具工业园知名度影响力政府社会支持关心皮具工业园建设发展皮具工业园建设成辐射周边省份全国型皮具加工工业基
3提高皮具工业园建设标准
皮具工业园规划格局建筑群体设计必须体现特点走进皮具工业园设计建筑风格感受皮具工业园涵感染力种全新感觉
4推出独特增值服务
皮具工业园全面引进智化电子理系统建设电子信息交易台实现网交易广营户提供面货源信息行业信息动态查询全方位提供等增值服务
5增强皮具工业园凝聚力
皮具工业园建设应先育市入市原采取市场政策承诺预交押金相结合方式确保营者利益化科学理手段规范皮具工业园发展营户销商皮具工业园联系更紧密产生强凝聚力确保皮具工业园持续发展繁荣
6**县政府**济技术开发区制定优惠招商政策宽松营环境皮具工业园建设发展提供政策保障
第二节 市场预测
**农业省拥丰富牲畜资源制革资源**省国生猪生产省拥丰富猪皮原料优势**猪皮制革技术处全国前列较市场基础
**2000年该行业实现工业总产值1282亿元实现利润5800万元
时**资源分布分散没形成规模效应调查省营制作皮具箱包体户数量众分布株洲邵东**浏阳常德等没行业引导没形成营规模仅邵东区许愿意走出狭县镇寻求更发展希投资环境宽松更发展潜力**县发展批江浙皮革商广东皮革商意开拓市场通整合客户资源通系列宣传推广全国范围招商托****皮具箱包市场形成皮革生产制造基带动**制革行业发展
项目租赁售率预测
（1）利条件
**工业园房产租赁许利条件：
a**工业园理位置优越位107319国道京珠长永高速公路交汇处进出**镇**市门户距**火车站航运港口黄花机场均8公里左右铁路公路航空水运交通十分方便流物流信息流较集中快捷营潜力极发展前景吸引广营者进入
b**县力扶持制定种优惠政策营者创造良宽松环境
c**工业园配套设施齐全理手段先进树立皮具箱包工业园良形象
d**工业园规模档次高信息技术智化理顾客提供全方位功服务极方便顾客
（2）租售率
**工业园厂房94320M2容纳客户50户邵东制作商200户物流中心租售率前景十分良
皮具箱包工业园门面办公房定位高定价低受营者欢迎
第四章 建设点建设条件
第节 区域位置
**
第二节 然条件（**区）
气温
年均气温 1720C
冷月均气温 470C
热月均气温 2930C
极端高气温 4060C
极端低气温 1130C
二降水量
年均降水量 13945mm
日降水量 1925mm
三湿度
冷月均相湿度 81
热日均相湿度 75
四积雪深度 20cm
五冻土深度 5cm
六年雷暴日数 495日
七风
冬季均风速 28ms
30年遇风速 237ms
风频率：
七月 S20
月 NW31
八全年日时数16771时
九**区震烈度6度
第三节 市政配套设施
该**工业园位**镇市场配套设施易解决市场兴建中关部门根市县政府求积极配合迅速解决供电供水通讯等设施市场建设顾忧
1道路：**工业园20m干道2条成十字架分布进入**工业园30m宽东四路东五路非常方便
2供电：电力部门提供10KV电源接口物流中心红线范围
3供水：供水部门提供径DN300供水道接口物流中心红线范围
4排水：水径800mm1000 mm接口物流中心红线范围
53 工程质情况
1根中国质裂度区划图（1990）勘察场震基裂度VI度
2根水质分析结果岩土工程勘察规范（GB50021—94）关标准测定场水砼腐蚀性
第四节 工程质情况
**中扬质工程勘察院二○○年三月二十五日通实勘探出具该项目质报告报告结：
1场未发现影响场稳定性良质现象作建筑物适宜
2根中国质裂度区划图（1990）勘察场震基裂度VI度
3根水质分析结果岩土工程勘察规范（GB5002194）关标准测定场水砼腐蚀性
第五章 建设规模建设进度计划
第节 建设规模
**工业园占600亩总建筑面积125088m2中厂房94320m2办公房30768m2
第二节 建设进度计划
项目建设工期30月致安排：
1200 年 月完成皮具箱包工业园研项目评估证
2200 年9月完成皮具箱包工业园规划总面布置
3200 年10月完成皮具箱包工业园工程设计
4200 年2月前完成皮具箱包工业园道路空坪施工
5200 年10月前完成皮具箱包工业园全部土建装修
6200 年2月份完成皮具箱包工业园水电通讯消防设施安装
7200 年3月份皮具箱包工业园外试营业
8200 年4月全部工程竣工验收投入运营
第六章 专业技术方案
第节 总面布置
**工业园占总面积600亩通道路*国道*国道*高速公路*高速公路相接交通十分方便
1根**工业园周边环境建筑形式皮具箱包工业园四周建设办公房里面建设厂房皮具箱包工业园中心留型广场建设少量园区理金融机构建筑视野十分开阔中心道路宽敞适合车辆流动求
2建筑物布局
项目布置厂房14栋办公房栋建筑单位面积总体布局力求体现现代工业园区气魄特点
3消防
皮具箱包工业园设消防通道建筑物高超20m建筑物设处消防栓厂房消防水房顶空成网状分布增设干粉灭器园区建筑满足消防求
六绿化设施
**工业园四周房屋建筑物周围进行绿化绿化率预计10
七技术指标
面积 399600m2
建筑物总面积 12508m2
建筑密度 21
容积率 06
绿率 ＞10
第二节 建筑结构
项目区域厂房采钢架结构办公房采砖混结构
第三节 排水
研究
排水设计建筑水排水设计规范室外水设计规范室外排水设计规范生活饮水质标准污水排入城市水道水质标准进行设计
二水方案
**工业园住宅生活水**供水公司水室外消防水室外消防栓直接供目前生活消防水均已进入该边缘需联接
三排水
**工业园室污水化粪池处理道排市政污水道
**工业园室外采污水雨水合流制排系统直接排入室外水系统废水污水均集中排入市政水道市政污水处理系统统处理
第四节 电气通讯工程
设计范围
供电设计严格民建筑设计规范（JGJT1692）建筑物防雷设计规范（GB5005794）等进行设计
二供电方案
工程电电源**开发区供电统考虑市场范围新建2500KVA变电电设备总容量约2000KW中消防应急负荷140KW规范规定工程消防电类负荷外余户二类电负荷
明配电电源引中心区变电正常明采密集型母线槽供电事明采双电源回路动切换
三消防
级防火保护象供水供电设计时综合考虑消防设施方案报消防部门审定
四防雷接
屋角女墙等处屋面突出物均应环状避雷带相连引线间距20m时采取防雷电波侵入措施
工作接电力设备保护接防雷接采接装置分采接干线接电阻4Ω
五通讯电视网络系统
工程通讯电视网络系统采综合布线系统接入电视网门栋分接箱装底层户装3插座穿线土建施工时埋设安装电信线电视部门负责
六闭路监视电子配载系统
物流中心门卫处设置车辆驾驭员理智IC卡理专机中心楼装设型货物信息电子屏幕系统
停车场装设闭路监视系统通安装出入口摄机监视车辆出入监视室设出入口处安装视频放器视频切换器监视台等设备
七广播系统
物流中心设置套广播系统时作播放音乐通知等紧急时指挥系统
第七章 环境保护节
第节 环境保护
项目皮具箱包工业园事半成品加工污染物少部分废料生活垃圾生活污水部分废料送垃圾场掩埋生活垃圾物业理员时清扫送规定堆存处生活污水化粪池处理排水系统排入城市水道进入市政污水处理系统
二绿化
皮具箱包工业园范围四周空物业理部门统进行绿化工程规划绿率＞10
第二节 节
减少源消耗拟采取措施：
采低压电容补偿减少功损耗
二公场选节电发光效率高新光源明灯具减少电负荷
三供电设备采节安全器件线路采铜芯电线电缆供电
四加强电理减少耗
第八章 物业理
物业理**工业园运营程中极重服务性工作直接关系整项目开发否利实施**工业园建设者信誉**工业园委会领导组建高素质物业队伍配备服务质量高业务技硬训练素物业理员统理
**工业园委会设办公室财务室物业理部
物业理部分设信息数中心治安保卫设施维修环境绿化四理组
员编制：
理： 1名
副理（兼日常接）： 1名
财务（兼档案理）： 2名
信息数理： 2名
维修（水电工泥工）： 4名
环卫（兼绿化）： 3名
保安： 9名
炊事： 1名
计： 23名
机构设置：
委会
办公室
财务室
物部
信息数中心
治安保卫组
设施维修组
环境绿化组
第九章 投资估算资金筹措
第节 投资估算
估算
投资估算：
1民建筑行性研究深度求
2关部委编制建设项目投资估算办法
3**市类建筑物期单位造价指标国设备现行价格
二价格取费
a设备购置费询价
b安装工程费 类工程价值估算
c建筑工程费参**省建筑工程概算定额类似工程造价估算
三建设投资
建设投资估算额339422万元
四建设期贷款利息
建设期利息估算5578万元
五固定资产投资估算
固定资产投资包括：建设投资投资方调节税建设期贷款利息计345000万元
六流动资金估算
流动资金详细估算法分根周转天数结合项目营情况确定应收帐款存货现金流动资金述项流动资产流动资产减流动负债（应付帐款）等流动资金
七项目总投资
项目总投资等固定资产投资加流动资金360000万元
第二节 资金筹措
资金源
㈠固定资产投资资金源
⑴资金160000万元
⑵长期款金185000万元款利率603
㈡流动资金源：
⑴铺底流动资金（30）企业筹资金解决
⑵余70流动资金银行贷款解决年利率585
二资金运筹计划
项目建设期10年考虑计划年资金筹措资金运达衡（详见辅助报表3）
第十章 济效益估算财务评价
第节 产品成估算
产品成估算说明
计算单位成年总成方法根国家计委建设部发布建设项目济评价方法参数（第二版）求执行
㈠项目投产适应程年生产负荷：70 80 90 100
㈡工工资附加费12000元年确定项目全部定员23
㈢修理费固定资产年折旧费30确定
㈣费
费理费(包括差旅费办公费业务招费劳动保护费财产保险费咨询费审计费广告宣传费等)计350万元
二成估算
项目投产前五年总成变成营成见简表（详见辅助报表 ）
单位：万元
三产品成分析表达式
㈠投产第五年例总成中营成占7007
㈡产品成表达式
总成费工资福利费+修理费+折旧费+摊销费+财务费+费
营成总成费—年基折旧费—利息支出—摊销费
费理费
第二节 销售收入估算
销售收入估算说明
㈠计算销售收入方法根国家计委建设部发布建设项目济评价方法参数（第二版）求执行
㈡项目投产适应程年生产负荷：70 80 90 100
㈢停车收入
停车力533辆天
停车均单价20元辆天
㈣住宿收入
住宿力1360天
住宿均单价20元天
㈤仓储收入
仓储面积12096M2新增仓储面积6048M2
仓储单价12年12元M2月34年15元M2月正常年18元M2月
㈥装卸收入
装卸力500吨天
装卸单价8元吨
㈦门面收入
营门面面积7000M2
门面单价13年16元M2月正常年25元M2月
㈧信息交易收入
信息交易收入正常1000条天
信息交易单价2元条
二销售收入估算
项目投产前五年总收入见简表（详见辅助报表7）
单位：万元
第三节 利润估算
项目建设投运年均销售利润1055万元税均净利润707万元正常年销售利润计算结果详见基报表3知物流中心投入运营第年获利年获纯利707万元全部投资回收期49年（含建设期）投资利润率293投资利税率319
第四节 财务评价
财务评价说明
㈠固定资产折旧直线均年限法规定执行
均年限法计算公式：
年折旧额固定资产原值×年折旧率
年折旧率（1—预计净残值率）折旧年限
㈡摊销费包括形资产递延资产摊销计算方法根年限均摊入成
㈢营业税根财政部中华民国营业税暂行条例关税率表执行项目产品营业税率5
㈣城乡维护建设税税率产品营业税5
㈤教育费附加营业税5缴纳
㈥税税率根财政部中国民国企业税暂行条例执行项目应纳税额年利润33
㈦盈亏公积金公益金分税利润105提取
二计算报表分析
㈠财务现金流量表（全部投资）
根该表知项目整济活动期（20年）项指标中税前部收益率净现值（i1200）投资回收期分2870424418万元49年财务部收益率行业基准收益率盈利力满足行业低求财务净现值零说明项目财务接受
㈡资金流量表
资金财务部收益率 2570
资金财务净现值(i1200) 235007万元
㈢损益表
项目达产年销售收入173748万元年均利润均利税分105548万元114684万元外均年缴税34831万元
㈣资金源运表
项目计算期年均达资金衡偿贷款年均35853万元盈余资金（详见基报表4）
㈤固定资产投资贷款偿衡表
项目全部固定资产投资贷款金185000万元银企双方协议投产第二年开始偿两年半偿清全部款息（详见辅助报表8）
㈥资产负债表
见清偿力分析（详见基报表5）
三财务盈利力分析
㈠评价指标：
⑴静态指标
①投资利润率(均年) 2930
②投资利税率(均年) 3190
③投资收益率（均年） 3220
④投资回收期(含建设期)(税前)49年
⑵动态指标
①财务部收益率 2870 (税前)
②财务净现值 424418万元(税前)
③财务部收益率 2140 (税)
④财务净现值 219749万元(税)
四清偿力分析
㈠贷款偿期45年
㈡清偿力分析说明
根固定资产投资贷款付息计算表该项目45年全部贷款
说明该项目偿贷款力较强资产负债表中反映出项目计算期年资产负债者权益情况通表中列资产负债表表明项目达产年负债率10流动率速动率1表明该项目清偿力强
五确定性分析
㈠盈亏衡分析
通盈亏衡图计算式确定项目投产外界环境发生重变化时维持亏盈生产负荷生产量该项目盈亏衡点0396开工率396时项目营保基盈亏衡点高抗风险力较强
㈡敏感性分析
通计算确定性素项目部收益率影响影响济效益敏感素假定素均变化10辅助报表10列计算结果显示：利素情况建设期延长年敏感素敏感素建设投资利条件财务部收益率2360 远高行业基准水说明项目较强抗应变力
第十章 社会效益分析
**工业园建设**区济发展起十分重推动作具体方面：
1**农业省拥丰富牲畜资源制革资源目前省制革行业面巨挑战建设**工业园项目调整**产业结构带动全省畜牧制革产业深加工高附加值发展促进农业畜牧业产业化提高农民收入具重意义
2解决岗职工业皮具箱包工业园旦建成社会提供两千业机会社会稳定济发展起重作时政府排忧解难
3稳定政府提供税收增加政府财政收入
4带动**相关行业发展增加**流物流促进**皮具箱包市场繁荣发展
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**工业园
建 设 项 目
行性研究报告
二○○ 年 月
目 录
第章 总 1
第节 项目概况 1
第二节 项目建设单位基情况 1
第三节 行性研究原 2
第四节 技术济指标 3
第五节 行性研究结 4
第二章 项目建设目必性 5
第节 项目选址 5
第二节 项目建设目必性 5
第三节 项目建设优势分析 7
第三章 项目兴建成功保障租售率预测 9
第节 项目成功保障措施 9
第二节 市场预测 10
第四章 建设点建设条件 13
第节 区域位置 13
第二节 然条件 13
第三节 市政配套设施 14
第四节 工程质情况 14
第五章 建设规模建设进度计划 15
第节 建设规模 15
第二节 建设进度计划 15
第六章 专业技术方案 16
第节 总面布置 16
第二节 建筑结构 16
第三节 排水工程 17
第三节 电气通讯工程 17
第七章 环境保护节 19
第节 环境保护 19
第二节 节 19
第八章 物业理 20
第九章 投资估算资金筹措 22
第节 投资估算 22
第二节 资金筹措 22
第十章 济效益估算财务评析 23
第节 营成估算 23
第二节 营收入估算 24
第三节 利润估算 25
第三节 财务评价 25
第十章 社会效益分析 28
第章 总
重振**皮革工业雄风带动**皮革皮具鞋业相关行业发展****实业发展限公司拟**县**镇建立型**工业园现通该项目市场情况区环境交通电力排水通讯等条件进行调查收集关基础资料认真调查分析资料基础编制**工业园建设项目行性研究报告
第节 项目概述
**工业园拟建**县**镇项目占面积600亩总建筑面积125088m2中厂房94320m2办公房30768m2项目总投资167002万元（含土征购3000万元）工程预计30月全部竣工（含前期工作）
项目建设促进省皮革皮具箱包关辅材等行业发展特**县济发展满足****皮具箱包市场营业求减轻环境污染皮革工业集约化等方面具十分重现实意义社会效益
第二节 项目建设单位基情况
**省**实业发展限公司家民营股份制企业2000年**济技术开发区纳税百万企业
公司辖两市场中心两全资公司家参股公司****皮具箱包市场**省**纸业市场**省**科技限公司**省**限公司**市技术产权交易中心
**省**皮具箱包市场占百余亩容纳600户专业营户入场营列中国皮革工业协会重点扶持市场**市十五商贸2015年远景规划重点支持项目200 年秋交举办全国性皮革博览会
九九九年二OO年**实业公司连续两次承办全国性**交易会获国家部委**市政府评
**省**物流中心列国家贸委中企业公司扶持**市社会化物流服务体系五家重点企业单位公司致力信息技术提升物流中心功目前某公司合作开发物流中心信息系统构建中心理智化信息交易电子化物流供应体化现代化物流中心
**省**科技化工限公司**实业公司投资农业高科技公司享**控释专肥专利科技部评定国领先国际创新
**省**化工限公司**实业投资传统化工产品生产基邵阳区企业改革示范型企业受省领导杨正午表扬
**实业参股**技术产权交易中心八股东唯民营企业
**省**实业发展限公司诚信进取开拓创新真诚奉献回报社会企业理念推动区域济发展目标
第三节 行性研究原
编制
a国家关政策法规省市关文件规定求
b国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数
c单位关基础资料：
二编制原
a合理规划原精心设计力求该皮具箱包工业园科学合理济实
b统规划远期结合期适超前
c降低工程造价前提该工程建筑做美观方协调合理具时代气息利环境保护
三编制采标准规范
a建筑设计防火规范GBJ1687（修订）（97版）
b建筑项目环境保护设计规定（87）国环字002号
c建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定劳动部第3号令
d民物防雷设计规范GB5005794
四研究范围
国家关法令政策规程规范结合**区现状发展规划项目建设必性建设规模建设条件市场预测投资估算济效益社会效益等方面进行研究
第四节 技术济指标
技术济指标见表11
济技术指标
表11
序号
项目
单位
指标
备注
1
占面积
亩
600
2
建筑面积
方米
125088
21
厂房
方米
94320
22
办公房
方米
30768
3
项目总投资
万元
167002
4
建设工期
月
30
5
年产值
万元
15000
6
年税收
万元
1500
7
年净利润
万元
2500
8
投资利润率
149
9
投资利税率
24
10
建筑密度
313
11
绿化率
>10
第五节 行性研究结
**工业园中心建设符合国家关发展集约工业促进城镇建设等方面政策**县该规划求
二该项目占面积600亩建设总面积125088m2中厂房94320m2办公房399600m2总投资额167002万元建设工期30月项目建成投运实现年销售收入15000万元年净利润2500万元年交税金1500万元项目建设取较济效益时建成**县提供较稳定财政收入源1500社会业具良社会效益
三该项目建**县**镇处107319国道交汇处理位置十分优越建设皮具工业园理想场市场潜力巨商机限
四该项目建成交付社会皮革加工皮具加工皮幅材料等厂家营者提供办公住房等方面必备发展条件加快省皮革相关工业发展具积极现实意义
综述该项目方面条件已具备项目实施具较济效益社会效益诚请县政府关职部门力支持该项目早日建设发挥效益
第二章 项目建设目必性
第节 项目选址
方案较决定**工业园选址**县**镇原：
**省国猪皮资源丰富省份潜力市场够**工业园建立实施西部开发战略繁荣西南区皮具箱包市场会起推动作
二**市作**省会城市全国知名度较高商品济类市场较发达流物流信息流较集中快捷
三**皮具工业园选址**交通十分方便
四**镇**济技术开发区国家级开发区**市县政府**济技术开发区系列优惠政策建设较完善配套设施项目建设发展营户营提供良投资营环境
第二节 项目建设目必性
中国皮革工业漫长历史20世纪90年代迎发展黄金时期然世纪末新世纪伊始受国外种数影响特济环境数影响中国皮革工业发展遭受挫折
中国牛皮产量占世界第三位外猪皮羊皮产量占世界第位制革总量皮鞋皮衣生产量均居第位
1999年国皮革业关情况
猪皮
羊皮
牛皮
皮鞋
数量
8000万张
4000万张
2000万张
24亿双
占世界例
50
18
14
40
1999年鞋类出口87亿美元2000年出口突破100亿美元
**农业省拥丰富牲畜资源
**1999年2000年畜牧生产情况
1999年
2000年
年出栏猪头数
606004
629970
年出栏牛头数
1221
13163
年出栏羊头数
46313
51923
2000年**皮革毛皮羽绒制品业规模企业592000年实现行业产值1287亿元工业增加值316亿元实现销售收入1076亿元缴税收800万元实现利润5800万元
**历年鞋类产量情况
1995
1998
1999
2000
皮鞋产量（万双）
2581
2940
29747
42949
胶鞋产量（万双）
6293
316234
264643
278289
**皮革行业出口情况
单位：万美元
1995
1998
1999
2000
皮革服装
2617
1312
1169
2322
鞋类
5223
2211
2434
4436
鞋
2202
2390
4266
橡胶朔料制鞋
875
1216
2311
建设**工业园项目具非常重意义
（1）**农业省拥丰富牲畜资源制革资源目前省制革行业面巨挑战建设**工业园项目调整**产业结构带动全省畜牧制革产业深加工高附加值发展促进农业畜牧业产业化提高农民收入具重意义
（2）**城郊结合部建设型现代皮具箱包工业园商品市场企业载体规范行业理形成产业优势规模优势必行该项目建成交付社会皮革加工皮具加工皮幅材料等厂家营者提供办公住房等方面必备发展条件加快省皮革相关工业发展具积极现实意义
（3）****皮具箱包工业园皮革皮具生产加工集展示交易研究开发设计创新科教培训体型现代皮具箱包工业园提高省行业发展水具重意义
（4）项目建成效带动餐饮住宿文化娱乐广告金融等产业发展促进方济发展培育新济增长点产生积极影响
第三节 项目建设优势分析
****皮具箱包工业园皮革皮具生产加工集展示交易研究开发设计创新科教培训体化型现代皮具箱包工业园传统单工业园具备优势：
a 产业资源优势
**省国生猪生产省拥丰富猪皮原料优势**猪皮制革技术处全国前列较市场基础**2000年该行业实现工业总产值1282亿元实现利润5800万元时**资源分布分散没形成规模效应建立皮具箱包工业园整合**皮具皮革制鞋等资源具非常良资源优势
b理位置优势
皮具箱包工业园选址***国道*国道交汇处北北京南广州东江西浙江海西连西南辐射南北东西周边省份交通枢纽货物进出城必口着天然理优势
c政策优势
皮具箱包工业园位国家级开发区**济技术开发区享受开发区切优惠政策
d规模智优势
项目目前全省规模整合社会资源型皮具箱包工业园占600亩功齐全业界具强竞争力凝聚吸纳批皮革皮具等生产商销商进入皮具箱包工业园营发展
第三章 项目兴建成功保障租售率预测
第节 项目成功保障措施
项目建成达预期旺衰盈利丰厚目标建设项目应采取措施：
1项目建设必须具特色定位构思项目类园区具规模功全档次高理方法理手段先进服务配套营环境优越引进营户长久营
2做广告宣传工作
充分利具较影响新闻媒体互联网皮具工业园进行力宣传提升皮具工业园品牌扩皮具工业园知名度影响力政府社会支持关心皮具工业园建设发展皮具工业园建设成辐射周边省份全国型皮具加工工业基
3提高皮具工业园建设标准
皮具工业园规划格局建筑群体设计必须体现特点走进皮具工业园设计建筑风格感受皮具工业园涵感染力种全新感觉
4推出独特增值服务
皮具工业园全面引进智化电子理系统建设电子信息交易台实现网交易广营户提供面货源信息行业信息动态查询全方位提供等增值服务
5增强皮具工业园凝聚力
皮具工业园建设应先育市入市原采取市场政策承诺预交押金相结合方式确保营者利益化科学理手段规范皮具工业园发展营户销商皮具工业园联系更紧密产生强凝聚力确保皮具工业园持续发展繁荣
6**县政府**济技术开发区制定优惠招商政策宽松营环境皮具工业园建设发展提供政策保障
第二节 市场预测
**农业省拥丰富牲畜资源制革资源**省国生猪生产省拥丰富猪皮原料优势**猪皮制革技术处全国前列较市场基础
**2000年该行业实现工业总产值1282亿元实现利润5800万元
时**资源分布分散没形成规模效应调查省营制作皮具箱包体户数量众分布株洲邵东**浏阳常德等没行业引导没形成营规模仅邵东区许愿意走出狭县镇寻求更发展希投资环境宽松更发展潜力**县发展批江浙皮革商广东皮革商意开拓市场通整合客户资源通系列宣传推广全国范围招商托****皮具箱包市场形成皮革生产制造基带动**制革行业发展
项目租赁售率预测
（1）利条件
**工业园房产租赁许利条件：
a**工业园理位置优越位107319国道京珠长永高速公路交汇处进出**镇**市门户距**火车站航运港口黄花机场均8公里左右铁路公路航空水运交通十分方便流物流信息流较集中快捷营潜力极发展前景吸引广营者进入
b**县力扶持制定种优惠政策营者创造良宽松环境
c**工业园配套设施齐全理手段先进树立皮具箱包工业园良形象
d**工业园规模档次高信息技术智化理顾客提供全方位功服务极方便顾客
（2）租售率
**工业园厂房94320M2容纳客户50户邵东制作商200户物流中心租售率前景十分良
皮具箱包工业园门面办公房定位高定价低受营者欢迎
第四章 建设点建设条件
第节 区域位置
**
第二节 然条件（**区）
气温
年均气温 1720C
冷月均气温 470C
热月均气温 2930C
极端高气温 4060C
极端低气温 1130C
二降水量
年均降水量 13945mm
日降水量 1925mm
三湿度
冷月均相湿度 81
热日均相湿度 75
四积雪深度 20cm
五冻土深度 5cm
六年雷暴日数 495日
七风
冬季均风速 28ms
30年遇风速 237ms
风频率：
七月 S20
月 NW31
八全年日时数16771时
九**区震烈度6度
第三节 市政配套设施
该**工业园位**镇市场配套设施易解决市场兴建中关部门根市县政府求积极配合迅速解决供电供水通讯等设施市场建设顾忧
1道路：**工业园20m干道2条成十字架分布进入**工业园30m宽东四路东五路非常方便
2供电：电力部门提供10KV电源接口物流中心红线范围
3供水：供水部门提供径DN300供水道接口物流中心红线范围
4排水：水径800mm1000 mm接口物流中心红线范围
53 工程质情况
1根中国质裂度区划图（1990）勘察场震基裂度VI度
2根水质分析结果岩土工程勘察规范（GB50021—94）关标准测定场水砼腐蚀性
第四节 工程质情况
**中扬质工程勘察院二○○年三月二十五日通实勘探出具该项目质报告报告结：
1场未发现影响场稳定性良质现象作建筑物适宜
2根中国质裂度区划图（1990）勘察场震基裂度VI度
3根水质分析结果岩土工程勘察规范（GB5002194）关标准测定场水砼腐蚀性
第五章 建设规模建设进度计划
第节 建设规模
**工业园占600亩总建筑面积125088m2中厂房94320m2办公房30768m2
第二节 建设进度计划
项目建设工期30月致安排：
1200 年 月完成皮具箱包工业园研项目评估证
2200 年9月完成皮具箱包工业园规划总面布置
3200 年10月完成皮具箱包工业园工程设计
4200 年2月前完成皮具箱包工业园道路空坪施工
5200 年10月前完成皮具箱包工业园全部土建装修
6200 年2月份完成皮具箱包工业园水电通讯消防设施安装
7200 年3月份皮具箱包工业园外试营业
8200 年4月全部工程竣工验收投入运营
第六章 专业技术方案
第节 总面布置
**工业园占总面积600亩通道路*国道*国道*高速公路*高速公路相接交通十分方便
1根**工业园周边环境建筑形式皮具箱包工业园四周建设办公房里面建设厂房皮具箱包工业园中心留型广场建设少量园区理金融机构建筑视野十分开阔中心道路宽敞适合车辆流动求
2建筑物布局
项目布置厂房14栋办公房栋建筑单位面积总体布局力求体现现代工业园区气魄特点
3消防
皮具箱包工业园设消防通道建筑物高超20m建筑物设处消防栓厂房消防水房顶空成网状分布增设干粉灭器园区建筑满足消防求
六绿化设施
**工业园四周房屋建筑物周围进行绿化绿化率预计10
七技术指标
面积 399600m2
建筑物总面积 12508m2
建筑密度 21
容积率 06
绿率 ＞10
第二节 建筑结构
项目区域厂房采钢架结构办公房采砖混结构
第三节 排水
研究
排水设计建筑水排水设计规范室外水设计规范室外排水设计规范生活饮水质标准污水排入城市水道水质标准进行设计
二水方案
**工业园住宅生活水**供水公司水室外消防水室外消防栓直接供目前生活消防水均已进入该边缘需联接
三排水
**工业园室污水化粪池处理道排市政污水道
**工业园室外采污水雨水合流制排系统直接排入室外水系统废水污水均集中排入市政水道市政污水处理系统统处理
第四节 电气通讯工程
设计范围
供电设计严格民建筑设计规范（JGJT1692）建筑物防雷设计规范（GB5005794）等进行设计
二供电方案
工程电电源**开发区供电统考虑市场范围新建2500KVA变电电设备总容量约2000KW中消防应急负荷140KW规范规定工程消防电类负荷外余户二类电负荷
明配电电源引中心区变电正常明采密集型母线槽供电事明采双电源回路动切换
三消防
级防火保护象供水供电设计时综合考虑消防设施方案报消防部门审定
四防雷接
屋角女墙等处屋面突出物均应环状避雷带相连引线间距20m时采取防雷电波侵入措施
工作接电力设备保护接防雷接采接装置分采接干线接电阻4Ω
五通讯电视网络系统
工程通讯电视网络系统采综合布线系统接入电视网门栋分接箱装底层户装3插座穿线土建施工时埋设安装电信线电视部门负责
六闭路监视电子配载系统
物流中心门卫处设置车辆驾驭员理智IC卡理专机中心楼装设型货物信息电子屏幕系统
停车场装设闭路监视系统通安装出入口摄机监视车辆出入监视室设出入口处安装视频放器视频切换器监视台等设备
七广播系统
物流中心设置套广播系统时作播放音乐通知等紧急时指挥系统
第七章 环境保护节
第节 环境保护
项目皮具箱包工业园事半成品加工污染物少部分废料生活垃圾生活污水部分废料送垃圾场掩埋生活垃圾物业理员时清扫送规定堆存处生活污水化粪池处理排水系统排入城市水道进入市政污水处理系统
二绿化
皮具箱包工业园范围四周空物业理部门统进行绿化工程规划绿率＞10
第二节 节
减少源消耗拟采取措施：
采低压电容补偿减少功损耗
二公场选节电发光效率高新光源明灯具减少电负荷
三供电设备采节安全器件线路采铜芯电线电缆供电
四加强电理减少耗
第八章 物业理
物业理**工业园运营程中极重服务性工作直接关系整项目开发否利实施**工业园建设者信誉**工业园委会领导组建高素质物业队伍配备服务质量高业务技硬训练素物业理员统理
**工业园委会设办公室财务室物业理部
物业理部分设信息数中心治安保卫设施维修环境绿化四理组
员编制：
理： 1名
副理（兼日常接）： 1名
财务（兼档案理）： 2名
信息数理： 2名
维修（水电工泥工）： 4名
环卫（兼绿化）： 3名
保安： 9名
炊事： 1名
计： 23名
机构设置：
委会
办公室
财务室
物部
信息数中心
治安保卫组
设施维修组
环境绿化组
第九章 投资估算资金筹措
第节 投资估算
估算
投资估算：
1民建筑行性研究深度求
2关部委编制建设项目投资估算办法
3**市类建筑物期单位造价指标国设备现行价格
二价格取费
a设备购置费询价
b安装工程费 类工程价值估算
c建筑工程费参**省建筑工程概算定额类似工程造价估算
三建设投资
建设投资估算额339422万元
四建设期贷款利息
建设期利息估算5578万元
五固定资产投资估算
固定资产投资包括：建设投资投资方调节税建设期贷款利息计345000万元
六流动资金估算
流动资金详细估算法分根周转天数结合项目营情况确定应收帐款存货现金流动资金述项流动资产流动资产减流动负债（应付帐款）等流动资金
七项目总投资
项目总投资等固定资产投资加流动资金360000万元
第二节 资金筹措
资金源
㈠固定资产投资资金源
⑴资金160000万元
⑵长期款金185000万元款利率603
㈡流动资金源：
⑴铺底流动资金（30）企业筹资金解决
⑵余70流动资金银行贷款解决年利率585
二资金运筹计划
项目建设期10年考虑计划年资金筹措资金运达衡（详见辅助报表3）
第十章 济效益估算财务评价
第节 产品成估算
产品成估算说明
计算单位成年总成方法根国家计委建设部发布建设项目济评价方法参数（第二版）求执行
㈠项目投产适应程年生产负荷：70 80 90 100
㈡工工资附加费12000元年确定项目全部定员23
㈢修理费固定资产年折旧费30确定
㈣费
费理费(包括差旅费办公费业务招费劳动保护费财产保险费咨询费审计费广告宣传费等)计350万元
二成估算
项目投产前五年总成变成营成见简表（详见辅助报表 ）
单位：万元
三产品成分析表达式
㈠投产第五年例总成中营成占7007
㈡产品成表达式
总成费工资福利费+修理费+折旧费+摊销费+财务费+费
营成总成费—年基折旧费—利息支出—摊销费
费理费
第二节 销售收入估算
销售收入估算说明
㈠计算销售收入方法根国家计委建设部发布建设项目济评价方法参数（第二版）求执行
㈡项目投产适应程年生产负荷：70 80 90 100
㈢停车收入
停车力533辆天
停车均单价20元辆天
㈣住宿收入
住宿力1360天
住宿均单价20元天
㈤仓储收入
仓储面积12096M2新增仓储面积6048M2
仓储单价12年12元M2月34年15元M2月正常年18元M2月
㈥装卸收入
装卸力500吨天
装卸单价8元吨
㈦门面收入
营门面面积7000M2
门面单价13年16元M2月正常年25元M2月
㈧信息交易收入
信息交易收入正常1000条天
信息交易单价2元条
二销售收入估算
项目投产前五年总收入见简表（详见辅助报表7）
单位：万元
第三节 利润估算
项目建设投运年均销售利润1055万元税均净利润707万元正常年销售利润计算结果详见基报表3知物流中心投入运营第年获利年获纯利707万元全部投资回收期49年（含建设期）投资利润率293投资利税率319
第四节 财务评价
财务评价说明
㈠固定资产折旧直线均年限法规定执行
均年限法计算公式：
年折旧额固定资产原值×年折旧率
年折旧率（1—预计净残值率）折旧年限
㈡摊销费包括形资产递延资产摊销计算方法根年限均摊入成
㈢营业税根财政部中华民国营业税暂行条例关税率表执行项目产品营业税率5
㈣城乡维护建设税税率产品营业税5
㈤教育费附加营业税5缴纳
㈥税税率根财政部中国民国企业税暂行条例执行项目应纳税额年利润33
㈦盈亏公积金公益金分税利润105提取
二计算报表分析
㈠财务现金流量表（全部投资）
根该表知项目整济活动期（20年）项指标中税前部收益率净现值（i1200）投资回收期分2870424418万元49年财务部收益率行业基准收益率盈利力满足行业低求财务净现值零说明项目财务接受
㈡资金流量表
资金财务部收益率 2570
资金财务净现值(i1200) 235007万元
㈢损益表
项目达产年销售收入173748万元年均利润均利税分105548万元114684万元外均年缴税34831万元
㈣资金源运表
项目计算期年均达资金衡偿贷款年均35853万元盈余资金（详见基报表4）
㈤固定资产投资贷款偿衡表
项目全部固定资产投资贷款金185000万元银企双方协议投产第二年开始偿两年半偿清全部款息（详见辅助报表8）
㈥资产负债表
见清偿力分析（详见基报表5）
三财务盈利力分析
㈠评价指标：
⑴静态指标
①投资利润率(均年) 2930
②投资利税率(均年) 3190
③投资收益率（均年） 3220
④投资回收期(含建设期)(税前)49年
⑵动态指标
①财务部收益率 2870 (税前)
②财务净现值 424418万元(税前)
③财务部收益率 2140 (税)
④财务净现值 219749万元(税)
四清偿力分析
㈠贷款偿期45年
㈡清偿力分析说明
根固定资产投资贷款付息计算表该项目45年全部贷款
说明该项目偿贷款力较强资产负债表中反映出项目计算期年资产负债者权益情况通表中列资产负债表表明项目达产年负债率10流动率速动率1表明该项目清偿力强
五确定性分析
㈠盈亏衡分析
通盈亏衡图计算式确定项目投产外界环境发生重变化时维持亏盈生产负荷生产量该项目盈亏衡点0396开工率396时项目营保基盈亏衡点高抗风险力较强
㈡敏感性分析
通计算确定性素项目部收益率影响影响济效益敏感素假定素均变化10辅助报表10列计算结果显示：利素情况建设期延长年敏感素敏感素建设投资利条件财务部收益率2360 远高行业基准水说明项目较强抗应变力
第十章 社会效益分析
**工业园建设**区济发展起十分重推动作具体方面：
1**农业省拥丰富牲畜资源制革资源目前省制革行业面巨挑战建设**工业园项目调整**产业结构带动全省畜牧制革产业深加工高附加值发展促进农业畜牧业产业化提高农民收入具重意义
2解决岗职工业皮具箱包工业园旦建成社会提供两千业机会社会稳定济发展起重作时政府排忧解难
3稳定政府提供税收增加政府财政收入
4带动**相关行业发展增加**流物流促进**皮具箱包市场繁荣发展
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