长安商城房地产开发项目可研性分析报告


    

    寻乌长安商城房产开发工程




    行性研究报告









    第章 工程总

    11工程简况
    111工程名称:寻乌县长安商城
    112建设单位:XX房产开发限公司
    113建设性质:新建
    114工程建设点:寻乌城长安道旁
    115工程建设规模:长安商城位长安道寻乌河间占约60亩建筑面积约6万方M容积率15计划分三期开发建设期开发约2万方M矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖
    116工程总投资:6000万元中征费1800万元土建投资3000万元设计办证费600万元绿化品道路等配套费400万元预见费200万元聞創沟燴鐺險爱氇谴净
    12工程编制
    121工程行性研究受工程承办单位委
    122江西省赣州市关建筑工程预算文件
    123建设单位提供工程形设计图纸等资料
    13行性研究范围
    131工程建设规模确定
    132工程场选择
    133建筑方案总面布置功布局建筑风格确定
    134工程配套供电排水附属设施
    135工程工程节节水建筑消防职业安全环境保护措施
    136组织机构职工员员培训计划
    137工程实施进度计划
    138工程投资估算资金筹措
    139财务分析济评价社会评价
    1310结建议
    14拟建点
    县城城北开发区长安道中段寻乌河间段
    15建设规模
    工程占约60亩建筑面积约6万方M容积率15建筑层数6层商住楼
    16建设条件
    161建设:工程建设县政府招商引资工程场位寻乌城北开发区长安道中段新建县体育馆紧邻规划建设三星级宾馆附县中区位良范围场整
    162公设施:工程施工需水电均该县现公设施提供水110KV高压电低压生产工作电均覆盖寻乌县城城北开发区100范围满足工程施工需求訣锥
    163交通:长安商城面长安道道双六车道二级路面建筑材料运输十分方便
    164质条件:根矿赣州质工程勘察院岩土工程勘察报告建设场滑坡坍塌表塌陷断层等良质现象场区震设防烈度7度震动峰值加速度值010g场土类型中软土~中硬土场类Ⅱ类场形貌简单砂砾圆砾土层厚度偏薄承载力较高全风化基岩层厚度强风化层厚度承载力较高场基等级二级建筑工程重性等级二级该场基稳定适宜拟建建筑物建设
    17工程总投资估算
    171工程需总投资额:该工程总投资6000万元中征费1800万元土建投资3000万元设计办证费600万元配套费400万元预见费200万元
    172资金源:根公司实际情况工程采分期滚动开发开发资金通两种方式获:
    ①筹资金:工程投资商先筹取2000万元工程前期报建土征收等费开支
    ②工程销售资金:工程预售开始(具体暗县房局核准预售许证批准时间准)部分销售款回投入工程开发中填充开发资金缺口解决资金足等问题
    18济技术指标(表)
    表11 技术济指标汇总表
    序号
    工程
    单位
    技术
    备注

    费支出
    万元
    6000


    费收入
    万元
    6万方M×1500元㎡9000


    毛利润
    万元
    3000

    均预估算值含特殊情况处理预见素
    第二章 需求分析建设规模

    21县情简况
    寻乌处江西东南端居闽粤赣三省交界处全县总面程2313方公里中:耕189万亩山276万亩口30万辖15乡镇172行政村
    寻乌具光荣革命传统红色土毛泽东朱德邓等老辈产阶级革命家里事伟革命实践毛泽东志寻乌写寻乌调查反义等光辉篇章
    寻乌属中亚热带湿润季风气候区气候温四季分明降水充沛霜期长年均气温189度年均降水量1643毫M霜期均284天寻乌资源富集物产丰饶乡素稀土王国中国密桔乡江南水电县称境矿产资源品种繁果业生产已具规模面积达30余万亩成江西省第实现农业口亩果县(市)果欣品牌享誉国外市场水力资源非常丰富全县已建成投产电站160座装机容量达10万千瓦县力电站总量名列全省第全国电气化达标先进县尤投资24亿元装机375万千瓦斗晏电站建成发电成寻乌济发展社会全面进步提供新动力
    22需求分析工程定位
    221市场分析
    2211 2005年寻乌县房产市场供现状分析:
    国家宏观调控素房产投资出现减少状态
    2212 2006年寻乌县房产市场需求现状分析:
    2006年寻乌县房产市场需求总量2005年房产市场然火爆市场呈现片繁荣现象受银行信贷规模收缩影响2006年半年商品房销售降
    2006年住房二级市场日趋活跃截止4月累计完成二手房交易高2005年增长速度远远高级市场成房产市场新增长点
    2213消费者购成情况
    着寻乌县城市化进程济发展加快果业连年丰收批农民口袋渐丰成县城投资置业生力军廡
    2214商品房销售价格情况
    2005年寻乌县商品销售均价格方M1200元预计2006年价格年增加150元方M207年价格年增加150元方M达1500元方M
    222工程定位
    2221 2005年寻乌房产市场发展特点:
    ①房产开发投资增幅略升
    ②房价稳中升
    ③商品房销售涨速度较快
    ④商业房投资势头强劲
    ⑤二手房市场增长较快带动商品房市场销售快速增长
    ⑥果业丰收农民购房成县房产市场力军
    232005年寻乌县房产市场存问题
    ①土价格快速增涨商品房价格稳步发展形成明显矛盾
    ②原材料价格波动确定性加房产市场风险房产业游产品钢筋水泥煤电等价格涨房产市场影响甚
    ③受国家宏观调控影响寻乌县房产开发投资销售2004年半年受明显影响出现减缓趋势尤银行实行紧缩政策提高存款准备金利率房产开发工程资金提高房产开发企业贷款受限制
    ④商品房开发结构性矛盾然存影响房产市场发展2004年县商品房开发中存存量房定例减少半年空置房增加尤型商业房房产市场容量造成定压力
    24 2005年寻乌县房产市场预测
    ①寻乌县济持续发展房产业持续发展提供保证
    ②政府土调控度加强拍卖土竞投现象继续出现营性土供应进步控制政府调控市场调节互补效应逐步呈现政府闲置土清理规模断做运营效益断提高房产开发企业手中囤积土数量开始降市场需求已开始逐渐凸现招标拍卖土竞争激烈现象继续出现绝数型开发企业间竞价
    ③2005年商品房价格预计保持相衡应定升幅寻乌县房产市场年发展市场化程度较高开发商开发行购房者消费行趋理智成熟房价稳中升应该2005年段时间总趋势
    ④二手房屋市场交易继续保持畅旺
    25建设规模确定
    工程计划征约60亩预计分三期实施总建筑面积约6万方M容积率15长安道开发两层商铺余商品房驅

    第三章 场址选择

    第节 场址现状

    31工程理位置
    工程位寻乌县城城北开发区长安道中段寻乌河间区域附已建寻乌县第中学左岸香桂住宅区寻乌县农资摩托交易市场建工程寻乌县体育馆拟建三星级宾馆场区位优势明显配套设施较齐全
    32场址土权属类占面积
    场址土权属类:寻乌县城镇建设规划区国家储备土原城效农村集体土县政府2003年完成土征批准办理开发商交易相关手续
    33工程性质特点
    工程土规划商住工程较块呈长方形面长安道面寻乌河工程周边中学校类专业商场体育活动场

    第二节 场址基条件

    34形貌条件
    场址原始貌寻乌河Ⅱ级阶原水稻种植场相坦相高差约03M
    35工程质水文质条件
    ①岩土层结构岩土性状
    勘察报告揭露该场2115M深度范围存6岩土工程单元层岩土层岩性物理力学性质分述:
    种植土
    分布全场呈深灰土黄色较湿湿松散粉砂土组成部粉质粘土构成部厚04180M均厚度13M工程质良宜挖
    砾砂
    全场均分布呈浅灰浅黄色湿稍密砾3040砂6070砾呈次圆棱角状砾径210mm成分石英变质砂岩层厚000008M均厚度046M层顶面埋深060080M层顶面高程96209800M推荐承载力特征值fak180kPa
    卵质圆砾
    全场均分布呈褐黄色湿稍湿中密稍密卵石3045圆砾5565砂515卵石呈次圆状卵径20150mm万分较杂变质砂岩花岗岩火山岩夹漂石厚080230M均厚度146M层顶面埋深040240M层顶面高程95709790M推荐承载力特征值fak260kPa
    全风化变质粉细砂岩
    分布全场区基底岩石全风化层呈褐黄灰黄色稍密中密原岩片理化砂状结构保留清晰手搓易成砂状层厚1201360M均厚度1305M层顶面埋深200310M层顶面高程94109600M推荐承载力特征值fak200kPa
    强风化变质粉细砂岩板岩
    分布全场区基底岩石强风化层呈褐黄灰黄黄色密实状态原岩呈片块状碎块状碎石状半岩半土状岩芯手折断易搓成粉末原岩结构构造保留浅晰层理倾角70度左右层厚333455M均厚度394M层顶面埋深156M层顶面高程81608270推荐承载力特征值fak362kPa
    中风化变质粉细砂岩板岩
    分布全场区基底岩石浅部层位岩芯碎块状块状坚硬破碎难取芯岩体基质量级V类岩体完整程度属较破碎破碎岩体岩层产状倾角约70度厚度巨183M(未揭穿)层顶面埋深1893M层顶面高程7827M推荐承载力特征值fak700kPa
    ②水特征
    场水层滞水承压水组成层滞水赋存种植土中补源气降水居民生活弃水补方式垂直渗透受季节变化影响较承压水赋存砂砾层中补源砂砾孔隙间侧渗透受季节变化影响较雨季水位埋深020273M间水位标高95579800间周边水样简项分析资料表明水基础砼具弱腐蚀性施工期间抽水影响水变化幅度243M
    ③场岩土工程条件分析评价
    场稳定性建筑物适宜性场抗震设防烈度7度震动峰值加速度值010g场土类型中软土~中硬土场类Ⅱ类场形貌简单砂砾圆砾土层厚度偏薄承载力较高全风化基岩层厚度强风化层厚度承载力较高中深部中风化岩承载力高液化土层场基等级二级建筑工程重性等级二级该场基稳定适宜拟建建筑物建设
    岩土体工程性质评价工程利选择第①层耕植土厚度松散工程强度低作基础持力层第②③层砾砂卵质圆砾分布广厚度较稍密工程强度高厚度偏薄酌情考虑作浅基础持力层第④层全风化粉细砂岩分布广厚度巨厚区基底岩石全风化层稍密中密工程程度较高楞作基础持力层第⑤层强风化变质细砂岩板岩:分布广厚度密实似碎石土状工程强度高作桩基础持力层第⑥层中风化变质细砂岩板岩:分布广泛埋深较呈块状保留原岩结构属较软岩软岩类岩石岩体完整程度较破碎破碎岩体岩体工程强度较高作桩基础持力层
    36城市规划区域性规划求
    寻乌县民政府发布寻乌县城市规划理办法(2005年1月起执行)查询城市控制性详细规划工程场县城中心城区商住区建筑物层高控制低4层建筑物街立面必须遵循寻乌县城市设计相关求
    37交通条件
    新建计划生育综合服务楼场面长安道道双三车道二级路面建筑材料运输十分方便该段处新老城区结合部寻乌县城城市规划中心商业区工程建成较方便广群众咨询诊
    38公设施条件(供水供电道路等)
    工程场水高压电生产生活低压电等公设施均已达安道道路双三车道二级砼路面公设施较完备嘰

    第四章 工程技术方案

    第节 设计

    41设计
    411寻乌县长安商城行性研究委托书
    412寻乌县规划部门发规划定点通知书
    413设计规范标准
    建筑制图标准GBT5010142001
    建筑设计防火规范(2001年版)GBJ1687
    民建筑设计通知GBJ3787
    居住区规划设计规范

    第二节 工程市场定位

    42市场定位
    工程拟建设成寻乌县少精品层型楼盘
    43区域定位
    工程区域建设成规划设计县高品质商住区媲美甚超越销售价位方面市民更容易接受精品商住区
    44力客户群定位
    中低收入市民(包括时居民)白领阶层二次置业者果业丰收进城置业农民
    45功定位
    街商住宅区总层数高六五层46建筑风格定位
    区建筑现代简洁建筑风格中心绿化现代园林设计配合区道路两边设置3M左右停车带

    第三节 工程规划发展建议

    47规划设计点
    471区整体感强应符合然条件宗势坦考虑单栋行布局适位置设区中心景观区根居民收入生活水断提高发展趋势工程充分考虑家庭轿车普环绕区道路两边设置3M左右停车带住宅部分客厅卧室必须区中心景观区住宅层数高六层
    472区绿化围合景观规划设计时简单现代休闲风格
    48建筑设计点
    481住宅部分面积宜建筑面积110方M左右三室二厅双卫住宅住宅设计必须性化
    482解决区车停车位区设置生态停车场满足区停车
    49建筑风格外立面建议
    491区建筑现代简洁建筑风格中心绿化现代园林设计
    492层考虑外墙面砖饰面层部分外立面量采简单清爽高雅外墙漆色彩够保证施工速度早建成早见效二方便维护更换三节约投资降低房价优惠民
    410区环境景观设计点
    园林设计时中心景观需作势设计植物配搭方面需结合寻乌县气候特征作四季花年头长绿植物颗数计划合理配适量园林雕塑景观
    411社区服务物业理点
    社区服务方面配置车停车位区值班室物业理房前期物业理工作开发商面社会公开招标聘请社会信誉度高服务周资质专业物业公司进行理区业委员会成立业委员会重新选聘物业公司
    412装修标准
    工程住房交房标准均清水房标准根客户需提供性化装修房

    第四节 资源供

    413建筑材料需量采购方式供应计划
    建筑材料需量根终政府批准通施工图进行定额计算材料部分部分设备专业性强工程外余材料均总包方行负责采购甲方负责指定厂家品牌材料价格甲乙双方均认材料价格执行需甲供材料设备总包方提前书面通知甲方安排进场时间
    414施工力量组织计划
    工程施工力量建设方现行关规定面社会进行公开招标选取实力信誉报价合理优施工单位进行施工挤貼
    415工程施工期间动力水等供应
    工程施工期间动力水均工程原果品批发市场动力水接入基础进行相应改造成
    工程建成投入水电燃气暖气通讯等均市政道路接入工程交通两条市政道路均留出入口方便业出行

    第五章 节节水措施

    51节措施耗指标分析
    工程消耗源电拟采取节措施达限度节约源目
    511工程设计建设中根建筑节法规采节型新技术新材料保证质量功前提节约源避免浪费
    512建筑物楼量采南北保证冬季室够较阳光提高室温度时避免盛夏灼热光线射入室
    513门木质夹层门窗户塑钢窗减少热损失
    514室外明节型灯具部分场采声控装置节约电
    515选设备均国家规定节型设备
    516定期类设备道器具等进行检修杜绝跑滴漏现象减少浪费
    52节水措施水耗指标分析
    该工程运节水措施:
    521增强住宅员节水意识通种济行政理措施实行断增强员节水意识
    522推广节水型设备包括:节水型便器洗设备节水型水龙头节水型淋浴设施节水型设备
    523采取必措施减少剩余水压建筑水排水设计规范GBJ1588采取竖分区供水安装减压阀减压孔板安装节流塞节水阀芯等措施减剩余水压起节水作般采孔板压力调节阀调压耗水量降低1520
    524提高材附件施工质量严格控制跑滴漏
    总采取节水措施节水效果显著坚持开发节约举节约放首位仅取显著济效益定程度缓解城市水供需矛盾解决高峰期缺水问题减少污水排放量保护环境取较社会效益环境效益

    第六章 环境影响分析

    61环境影响分析研究总
    611分析目
    环境影响分析目:贯彻环境保护项基国策具针性政策性科学性公正性保护环境资源实现环境效益价值化
    针工程建设进行环境影响分析景观分析生活质量分析等预测工程环境效益环境利影响提供体现出工程建设效益
    根工程具体建设方案工程布局合理性进行分析提出合理废水废气噪音治理措施工程环境理制度
    612分析原
    6121坚持环境影响分析工作济建设环境理服务原注重分析工作实性针性环境理决策提供科学
    6122国家相关产业政策环境保护法规贯彻执行达标排放三时制度等关国家环境保护政策法规原
    6123科学公正客观态度开展分析工作保证分析质量前提量利现资料缩短分析周期满足工程进度求
    6124工程建设符合寻乌县教育发展规划
    613分析标准
    环境质量标准(表61)
    序号
    分析容
    环境质量标准
    1
    环境空气
    国家环境空气质量标准(GB3095-1996)I级标准
    2
    噪声环境
    国家城市区域环境噪音标准GB3096-93)I类标准
    污染物排放标准(表62)
    序号
    分析容
    环境质量标准
    1
    水污染排放标准
    江西省方标准水污染物排放限值(DB44262001)中三级标准(第二时段)简单隔渣处理接驳入市政污水网排入区片污水处理厂集中处理
    2
    环境空气污染物排放标准
    气污染物排放
    江西省方标准气污染物排放限值(DB44272001)中二级标准
    恶臭污染物排放
    国家恶臭污染物排放标准(GBI455493)中二级标准
    油烟排放
    国家饮食行业油烟排放标准(GBI84832001)
    声源控制标准(表63)
    序号
    控制期间
    环境质量标准
    1
    建设期
    建筑施工场界噪声限值(GBI2523-90)
    2
    运营期
    城市区域环境噪声标准(GB3096-93)中I类标准

    室装饰装修材料相关标准(表6-4)
    序号
    环境质量标准
    1
    室装饰装修材料造板制品中甲醛释放限量(GBI8580-2001)
    2
    室装饰装修材料墙涂料中害物质限量(GBI8582-2001)
    3
    建筑材料放射性核素限量(GB6566-2001)

    分析期限分析重点(表6-5)
    序号
    分析期限
    分析重点
    1
    建设期
    施工期噪声扬尘周边环境敏感点影响
    2
    运营期
    运营期排放生活污水周边环境影响污水排放行性证
    运营期产生固体废弃物周边环境影响
    工程建成周边道路交通噪声尾气工程区域影响

    62环境保护目标
    报告中环境保护分析目标:拟建工程饮水源产生危险增加污染负荷施工期间发生严重水土流失工程施工期运行期周边环境空气声环境产生接受影响工程施工期运营期固体废弃物合理处置产生接受负面影响周边环境工程产生接受影响具体求应达前述项具体标准
    63工程区域环境质量现状特征
    工程选址寻乌县城城北开发区环境空气中项污染物均符合环境空气质量标准(GB3095-1996)级标准环境空气状况良工程场界噪声值满足区域环境噪声标准(GB3096-93)中I类标准周围声环境良
    64施工期间环境影响分析治理措施
    641污染源分析
    工程建设施工程会产生噪声扬尘污水等污染素未妥善处理会周围环境产生定影响方面组成:
    642建筑施工噪声
    建筑施工噪声然种时性污染施工完结噪声污染解施工设备噪声噪声级相较强中高噪声设备包括铲车装卸车机械挖掘土石噪声等操作方式属露作业噪声源声级值高达90dB(A)
    643扬尘
    建筑施工程中基础开挖回填泥土扬尘混凝土等材料运输装卸加工程扬尘
    644污水
    工污水清洗设备材料产生污水降低水位排水施工工工生活污水等
    645建筑施工余泥
    工程开挖基础浇注混凝土等程中会产生量余泥余泥时运走妥善处置乱堆乱放阻碍附员行走车辆通行严重污染环境
    646建筑垃圾
    施工期间产生建筑垃圾具产生量时间集中等特点环境污染暂时果处理影响景观会影响周围环境
    647环保措施
    防治该工程建设期间出现污染环境现象建设期间工程周围环境影响减少程度建议建设单位采取污染防治措施:
    ①加强建筑工理实施文明施工擅占公场堆放物料搭建建筑物
    ②注意清洁运输防止材料装卸运输程中扬尘噪声
    ③遵守施工理关规定合理安排设备减少噪声设备时间
    ④搞工污水导流循环应量减少排放循环应简单处理块杂物排放施工产生余泥应回填时找需回填土工时迅速找回填工余泥申报关部门堆放合适方
    ⑤应工程附范围施工车辆常时道路常整治车辆行径减少扬尘防止二次扬尘量产生
    ⑥施工员生活污水中粪便污水时化粪池处理工食堂应液化气燃料工食堂厨房污水隔油池处理
    ⑦固体废弃物应集中处理时清运出施工区域
    ⑧建设工程竣工时必须清理施工场拆时建筑施工设施
    ⑨运营期间环境影响分析治理措施
    工程投入产生污染物者生活污水废弃生活垃圾
    648处置措施
    采粪便污水洗涤污水雨水分流排放粪便污水立洗涤污水立根通气立粪便污水化粪池处理排入生活污水中雨水直接排入新校区雨水网
    649绿化美化工程
    新校区周围较空旷然条件良应注意然环境保护整治适设置开放式绿
    绿化布置应考虑山区气候特色客家文化特色选择观赏性强树种树种植萌芽力强枝繁叶茂耐修剪绿色植物观叶灌木间种花期便理花灌木形成空间层次协调树形色彩组合季节变化相呼应连续绿化景观
    65环境分析结
    综述通工程建设理部门严格理环保相关部门监确保严格实施行性研究报告中提出环保措施前提工程环保影响减轻低水工程环境影响分析方面行建议工程应寻乌县环保部门填报环境影响登记表
    工程建设应该坚持原:
    1符合国家环境保护法律法规环境功规划求
    2坚持三时原
    3做环境效益济效益相统环境保护治理方案技术行济合理

    第七章 安全卫生消防

    71安全措施
    寻乌县长安商城规划面积60亩建筑面积60000方M工程建设施工全程必须贯彻执行中华民国建筑法中华民国安全生产法建设工程安全生产理条例建筑工程质量理条例建筑安全生产监督理规定建设工程施工现场理规定等国家广东省关法律法规严格落实级安全生产责制制定安全生产保证体系安全理规章制度专项施工安全技术方案安全施工措施操作完成安全理目标
    长安商城工程建设建筑物日常理中制定安全理制度执行相关安全规定确保工程理安全
    72卫生措施
    长安商城占面积广工程繁工程施工期间员流动工程建设程投入加强卫生环境理防止流中疾病传染病流传交叉感染工程室空间通风采光空调设计等必须符合相关规定限度减低员密集流动引起交叉传播疾病性工程卫生清洁应制度化加强巡视检查理
    工程施工建设应遵守建设工程(工程)劳动安全卫生监察规定(JS71)建设工程(工程)职业安全卫生设施技术措施验收办法(JS54-115)等国家江西东省关规定
    83消防
    长安商城工程建设程根中华民国消防法江西省实施〈中华民国消防法〉办法等国家方关消防理法律法规执行
    长安商城工程制定消防理制度配备喷水灭火系统火灾动报警系统建筑物室配置手提式MF4灭火器
    长安商城工程消防措施:
    1明确消防安全责消防工作落实实处
    2制定消防安全理制度理制度角度严格控消防安全工作
    3组织学国家江西省关消防法律法规学种消防器材
    4工程施工场准存放易燃易爆化学品易燃燃材料施工中易燃易爆化学危险品时应制订防火安全措施废弃易燃易爆化学危险物料应时消
    5制定电理制度安装电气设备进行电焊气焊作业等必须培训合格专业技术员操作

    第八章 工程组织机构力资源配置

    81开发工程理体制机构设置
    开发工程实行工程理机制工程开发全程实施全程理
    建设方组建成立长安商城工程开发部设工程技术处财务处外联处销售处
    82理员配备方案
    工程开发部设工程理名负责工程开发全程实行领导理
    公司负责工程技术处设技术负责名负责工程技术问题协调解决配置技术员名负责现场质量工期监控协调现场方面工作财务处设置财务负责名负责工程切财务工作配置会计出纳名职责公司财务制度执行外联处负责工程报建水电气弱电等方面联系工作协助办理工程预售银行揭等工作销售处设销售负责名负责工程销售策划工程定价销售需外联工作配置销售员两名协助销售负责开展工作
    83拟定员培训计划估算年理费支出情况
    工程技术处财务处外联处培训计划均关部门年求执
    行公司行安排销售处员培训工程理销售负责组织处配合工程进行针性学加强夹
    第九章 工程实施进度招标方案

    91前期开发计划
    工程研分析 规划设计条件 方案总图设计
    200502200505 2005706 200506200507视絀

    施工图审查

    总图报批 勘 方案报批 勘审查 施工图设计

    200507 200507 200507200507

    200508
    施工图报批 监理测绘 建设工程许证 施工招投标 开工
    工程质量监督 施工许证

    200507 200507 200508

    初验
    92工程建设计划
    0606
    装饰工程
    2006030606
    0510
    预售
    体工程 砌墙
    2005100603
    基础工程
    2005050509
    首期开工緦徑铫膾龋轿级镗挢廟
    销售期工程期
    维护维修工作

    二期开发
    06080708
    交付住户
    0608
    竣工验收
    室外工程
    06050607

    三期开发
    07080808
    0608


    计划中仅表示某项工作开展致时间该时间期工程建设计划策划中进步明确细化根工程实际工作进展情况进行相应调整
    93招标工作
    931中华民国招标投标法
    932国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法
    933七部委联合发布评标委员会评标办法暂行规定
    94招标工作原
    941招标方式
    江西省发展改革委员会关求结合该工程特点拟采方式:
    建筑设计采邀请招标进行资格审
    全部工程施工采公开招标进行资格预审
    工程施工监理采取邀请招标进行资格审
    942招标范围
    该工程全部工程施工实施公开招标招标容包括建筑安装建筑材料设备采购等工程监理勘察设计采邀请招标形式
    95招标组织形式
    951招标机构:委托具相应资质招标机构实施招标组织工作
    952评标委员会:招标代理机构国家省政府关规定机抽样组建名专家组成评标委员会
    96招标基情况
    工程勘察设计施工监理设备材料等采购活动拟采招标组织形式方式详见招标基情况表:
    招标基情况表
    工程名称:寻乌县长安商城
    工程
    招标范围
    招标组织形式
    招标方式
    采招标方式
    备注
    全部
    招标
    部分
    招标

    招标
    委托
    招标
    公开
    招标
    邀请
    招标
    勘察设计








    土建
    工程








    工程
    监理


















    第十章 投资估算资金筹措

    101投资估算
    102投资估算
    1021建筑工程费:工程建筑工程费估算采单位建筑工程投资估算法单位工程造价采周期结构建筑单位工程均造介调查测算查阅寻乌县建设局网站公布相关造价数指标出2005年6月寻乌县六层框架建筑单位工程均造价约500元方M估算该工程建筑工程费:6万方M×500元方M3000万元首期投资费1000万元
    1022工程建设费
    1023基预备费
    基预备费指工程实施中发生工程决策阶段难预料支出需事先预留费般列三项容构成:
    批准设计范围技术设计施工图设计施工程中增加工程费批准设计变更工程变更材料代局部基处理等增加费
    二般然灾害造成损失预防然灾害采取措施费
    三竣工验收时鉴定工程质量隐蔽工程进行必挖掘修复费
    估算公式:基预备费(工程费+工程建设费)×基预备费率根引公式费率取3估算寻乌县长安商城配套设备工程基预备费:
    3000×390(万元)
    涨价预备费
    公式PCΣIt[(l+f)tl]估算
    式中PC涨价预备费
    It第t年工程费
    f工程建设期物价涨指数根国家公布CPI涨指数取值35
    t年份
    简化估算设土建工程两年中均衡投资公式估算涨价预备费110万元
    1024建设期利息
    工程资金源均筹资金相关规定工程中做建设期利息估算
    103投资估算表
    估算工程总投资6000万元投资构成见表102
    101 工程总投资估算汇总表
    序号
    费名称
    投资额
    占工程总投资
    例()
    1
    建筑工程费
    3000
    50
    2
    征费
    1800
    30
    3
    工程建设费
    70
    11
    4
    基预备费
    90
    15
    5
    涨价预备费
    110
    18
    6
    报建办证费
    530
    88
    7
    配套设施费
    400
    68
    8
    工程总投资
    6000
    100
    104资金筹措
    根公司实际情况工程采分期开发开发资金通两种方式获:
    ①筹资金:工程投资商筹取2000万元工程征动工建设前期费
    ②工程销售资金:工程预售开始(具体时间房局核准预售许证批准时间准)部分销售款回投入工程开发中

    第十章 社会评价
    111社会评价目
    1111确定合适措施完成工程目标
    1112保证工程收益群体间公分配
    1113预测潜风险减少预见良社会果影响
    1114改进工程实施方案提出建议
    1115防止量减少区社会医疗文化造成损害
    112社会评价原
    1121层次分析
    1122根工程特点选评价方法
    1123坚持中心
    113社会影响分析
    1131居民生活水生活质量影响
    工程建设利城市济发展民生活水提高效解决住房紧问题提高居民生活质量促进作应指出工程施工期间施工员材料机械等会施工周围环境造成定负面影响噪音灰尘等工程完成改善城市交通城市面貌定积极作
    1132利益群体影响
    工程建设会提高事该工程建设关材料供应商施工方运输行业建设周围商家等收入
    1133弱势群体利益影响
    工程建设老妇女童残疾员等群体利益会造成负面影响
    1134城市化进程影响
    城市规划会产生较影响该工程建设符合寻乌县总体规划加快创建现代化城市步伐
    少数民族风俗惯宗教影响
    工程建设严格执行民族宗教政策尊重民族惯工程建设促进民族文化民俗交流利济发展民族团结促进社会安定
    社会影响分析表
    序号
    社会素
    影响范围程度
    出现结果
    措施建议
    1
    居民收入影响
    百分百程度影响
    增加旅游等方面消费
    严格执行国家区关规定
    2
    居民生活水生活质量影响
    百分百程度提高
    提高文化素养促进精神文明建设
    关部门应注意引导
    3
    居民业影响
    创造定业机会应部门安排
    提高收入水利济健康发展社会安定团结
    关部门应注意业前培训指导工作
    4
    利益群体影响
    建设时期施工等问题会引起居民便
    会程度影响建设工期施工环境等
    关部门应关事宜做讲解说服工作求配合支持
    建成提升城市竞争力改善市容市貌
    促进卫生环保济健康发展
    关部门应加宣传力度合理引导
    5
    寻脆弱群体影响(妇女童残疾员)
    百分百程度受益
    提高城市竞争力改善交通条件
    关部门应注意扶持
    6
    区基础设施社会服务容量城市进程影响
    促进基础设施建设加快城市化进程
    促进社会济健康发展利社会安定团结
    关部门应注意发展规划理指导
    综述工程建成取社会效益非常显著社会方面间接体现般难量化
    114社会风险分析
    工程建设发展济满足社会市场济发展提高民生活水具推进作社会效益显著基存社会风险工程建设利弘扬中华民族传统文化促进民族团结推动济发展会产生者引发民族矛盾宗教矛盾应做工程施工运营期理工作量减少周遍居民日常生活影响处理产生种矛盾避免产生社会风险
    115社会评价结
    根建设工程社会影响分析工程区互适性分析社会风险分析出工程建设具较社会效益必定备受方关注支持
    综合方面调查研究客观分析出结工程具较社会济效益工程社会评价行

    第十二章 研究结建议

    121结
    1211工程块属区域寻乌县城城北开发区着城区土供应量减少土成增加目前该区域已家房产商投资开发该区域成房产开发新热点区域
    1212根工程开发成利润估算表分析土成1800万固定素土成适中影响工程终利润变素房屋开发费销售价格房屋开发费已前市场价估算变化程度作销售价格着政府加城市土供应监督土市场化运作工程周边商住氛围进步凝聚销售价格估算价格基础定浮空间结果增加开发商利润
    1213工程预计销售情况分析工程开发发商完全力进行二三期开发
    工程言作开发商土摊消成适中开发商利润相较工程进行住宅区开发行
    122存问题相应建议
    1221宗土距现县城闹市中心尚定距离定程度影响气延伸
    1222工程块区域现状开发工程较总体开发体量较目前建销售中低端住宅产品普遍存户型面积控制合理户型设计合理缺陷作工程住宅部分决策时应量优化户型设计控制面积合理价位合理户型设计区完善配套设施环境赢市场认贞廈鏌綞牵鎮獵鎦龐
    1223该区域规模楼盘园林景观左岸香桂较高档工程中必须加园林景观方面投入景观提升区品质侧面提高销售价格


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