房地产发展投资决策与机会选择
- 1. 房地产发展投资决策 与机会选择 南京大学商学院 葛 扬
- 2. 一、房地产投资决策的意义 房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。
- 3. 1、是房地产开发公司能否生存的关键 房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。 另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由
- 4. 于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投资效益。 房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资决策。 房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损，重则造成公司破产。
- 5. 2、是房地产开发公司不断发展的关键 房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立于不败之地。 3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键 总的来说，房地产开发公司的经营目的是
- 6. 社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。
- 7. 二、房地产发展投资决策的影响因素 1、国民经济发展 2、宏观经济政策（短期、长期） 3、地方相关政策法规 4、城市收入水平和增长速度 5、住宅的自然需求 6、城市化发展状况
- 8. 三、房地产投资决策的内容 1、确定房地产投资的目标 房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。 2、拟订房地产投资方案 在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断
- 9. 某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利。 3、测量风险 由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。
- 10. 4、制定房地产投资的可行方案 决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。 5、分析与评价 方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在
- 11. 问题作可行性分析，并与预先确定的目标进行比较做出评价。 对决策和行动方案有一定约束条件的限制因素进行分析，以在现有条件下求优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。 6、选择方案 选择方案不仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。
- 12. 四、房地产投资决策的原则 1、经济效益原则 获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。 开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这就是房地产投资决策的经济效益原则。
- 13. 2、科学化、民主化原则 房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。 所谓科学决策程序，就是坚持“先论证，后决策”的原则，必须做到先对房地产项目进行调查研究和论证，然后再进行投资决策，杜绝“边投资，边论证”，更不应该采取“先决策，后论证”这种违反客观规律的做法。
- 14. 3、系统性原则 影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜集各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。 4、时间性原则 投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。
- 15. 房地产项目投资先于房地产项目收益而发生，因此，房地产开发商必须考虑到不同时间的资金其价值是大不相同的，先期投入的资金和后期产生的收益金，虽然在价格上一致，但它们在价值上却是十分不同的，这其中最直接的就是利息问题。 5、风险控制的原则 房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。
- 16. 这既要求房地产开发商在确定自己的目标时留有一定的合理余地，同时更主要是要求房地产开发商在实施房地产投资方案的过程中采取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险降到最小程度。 6、责任制原则 所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推倭的责任。 必须建立责、权、利相结合的房地产投资决策责任制，是确保房地产项目投资决策的科
- 17. 学性，避免和减少投资决策失误的重大措施。 7、选择性原则 房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。
- 18. 五、房地产投资决策方法 1、确定型决策方法 确定型决策方法（Decision Under Certainty）是指房地产决策方案中有待实现的条件是确定的，其结果也是明确的，这类决策问题为确定型决策问题。 确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案，就可以作出决策。
- 19. 一般地说，涉及到房地产投资的土地费、建筑面积、建筑类型、专业人士费、利率、广告费等问题的决策都属于确定型决策的范围。 应用确定型决策需具备的条件： 第一，可供决策的可行方案有若干个； 第二，未来的经济事件的自然状态是完全确定的； 第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。
- 20. 2、风险型决策 风险型决策方法（Decision Under Risk）是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果 进行风险型决策应具备以下几个条件： 第一，要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）； 第二，要有两个或两个以上可供选择的方案； 第三，每个方案要存在两种或两种以上，不以决策者主观意志为转移的自然状态；
- 21. 第四，不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算； 第五，决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。 这种房地产投资决策由于无法控制，其影响决策结果的某种自然状态，要在一定的概率条件下作出，需要冒一定的风险，故称之为风险型决策。 3、不确定型决策方法
- 22. 一个风险事件在某一系统中发生的概率，就理论而言是可以人为地、主观地估计出的。但在实际中，有时很难估计出事件发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率，不能作出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所估计，这种决策称之为不确定型决策（Decision Making Under Uncertainty）。它的准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。 不确定型决策的特点是，不仅不知道所处理的未来事件在各种特定条件下的明确结果（自然状态），甚至连可能的结果及各种结果发生的概率都不知道。在这种情况下的决策，
- 23. 由于信息不完全，带有很大的主观随意性，所以人们只得提出若干不同的决策准则作为不确定型决策的依据。这些准则包括：乐观准则、悲观准则、最大最小后悔值准则、机会均等准则。
- 24. 六、房地产投资决策的程序 房地产投资项目的决策程序，是指房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。 按照科学的投资决策理论，房地产经营决策可分为如下六个基本步骤： 1、发现问题 决策是针对所需要解决的问题而进行的，所以发现问题并分析其产生的原因、进而找出解决问题的症结是房地产投资决策的起点。
- 25. 所谓问题是指房地产开发公司实际经营状况与应达到或希望达到的经营状况之间出现的差距。 2、确定目标 目标是经营决策的依据，目标选择错了，就会一错再错，造成整个经营决策的失误。在发现了经营问题之后，就要进行调查研究，具体分析，一一弄清问题的性质、特点和范围，尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来，找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目标。
- 26. 一个好的房地产投资决策目标应满足以下要求： （1）针对性（Pertinency） 房地产经营决策目标的提出应当有的放矢，针对所存在的问题，切中要害，选中解决问题的突破口，或是把握住开拓发展的最好机会。没有针对性的目标就是空洞目标，针对性错了则是错误目标。目标的综合性来源于对问题的综合分析和判断。 （2）明确性（Definitude）
- 27. 确定房地产投资决策目标的目的是为了实现它，因此投资决策的目标必须明确、具体，使人能够领会执行。经营决策目标的含义要准确，不能模棱两可、含糊其词，也不能空洞无物，必须有定性与定量的表述。同时，必须严格规定目标的约束条件。 所谓约束条件（Constraint Condition）就是一些限制因素。如经营决策时涉及的资源、人力、财力、物力、国家法令、制度等方面的限制性规定以及必须达到的起码界限。
- 28. （3）层次性（Hierarchy） 当同一经营决策系统中同时存在着多个目标时，必须分清主次，应从其可靠性、可能性、重要性等方面出发，按照主次顺序进行排队，有取有舍，形成一个有机整体。 3、拟制方案 拟制供决策者选用的各种可能行动方案是房地产投资决策的重要环节。在确定房地产投资决策目标之后，就应充分发动公司有关人员收集、掌握丰富的信息，集思广益，科学论证，精心设计，拟制各种备选方案，供进一步选择。
- 29. 拟制方案时，需注意以下两点： （1）整体的详尽性 拟制的备选方案应把通向目标所有的方案包括无遗，以供下一步评价选优。如果有遗漏，那么最后选定的方案就有可能不是最好的方案。但在实际中要做到这一点是很困难的，这是由于经营的外部环境是多变的、复杂的，而拟制可能的备选方案也是个逐步认识的过程。 （2）相互排斥性 各种备选方案之间应是相互排斥的，执行方案一，就不可能执行方案二。只有这样，才可能进行方案的比较选择。
- 30. 4、分析评价 方案的分析评价（Andysis Weighting）就是对每一个备选方案，在进行选择之前对其有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的房地产投资目标进行比较，做出评价。 （1）限制因素分析 任何一个经营决策和行动方案都有一定的约束条件，因此，必须研究论证方案所有限制的资源、人力、物力、时间、技术以及其它有关条件，从而判定房地产投资方案是否可行，是否能达到预期的目标。
- 31. （2）潜在问题分析 是指预测每一个备选方案可能发生的潜在问题是什么?问题发生的原因是什么?研究防止和补救的可能性，准备防范措施和应急措施，以减少潜在问题的可能性和危害性。 （3）综合评价 根据经营决策目标全面分析方案的经济效益、环境效益和社会效益。房地产开发项目的经济评价主要采用投资收益率、投资回收期、内部收益率等方法。
- 32. 分析评价一般是由各方面的专家、学者组成的评审团，或召开专家论证会进行。方案评价过程也是进一步完善方案的过程。 5、选择方案 选择方案（Selection Scheme）是整个经营决策的中心环节，也是经营决策者的重要职责。它集中体现了房地产经营决策者的经营艺术和素质。 选择方案就是选择最优方案。需要指出的
- 33. 是，所谓最优方案（Optimal Decision）是相对的，受到许多不确定因素的限制，因此在多个方案存在时，要想得到一个各方面均最优的“最佳方案”往往很困难。在实际投资决策中，通常是在全盘考虑的情况下选择一个令投资决策者满意的方案，而不是理想中的各方面均全优的方案。 6、实施追踪 经营决策的实施是一个动态的，依赖于时空变量和环境变量的复杂过程。因此，在实施过程中必然会碰到新问题，引起新矛盾，会出
- 34. 现变化的情况和决策目标偏离现象。这就要求决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，以保证房地产投资决策的目标最终得以实现。 （1）反馈控制 房地产经营决策中的反馈控制（Feedback Control）是准确而及时地把决策过程中主客观之间矛盾的信息输送给决策者，从而使决策者根据经营环境的变化，对决策方案、行为进行不断修正，以保证经营决策目标顺利实现的一项常规性工作。
- 35. （2）追踪决策 追踪决策（Follow-up Policy-Making）是指当原有决策的实施表明危及经营决策目标的实现时，或原有决策是正确的，但由于客观或主观条件发生重大变化时，对决策目标或决策方案进行的一种根本性修正。它是对原决策的扬弃，并非原决策的简单重复，具有回溯分析、非零起点的特点。
- 36. 七、南京各片区投资开发机会选择 1、城中片： 成熟繁华片区，稀缺性不断提高，需求旺盛，价格持续走高。 2、河西片： 政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应时间集中，十运会后销售压力将凸现。
- 37. 3、城东片： 山水自然生态，消费者向往的高尚居住区，开发前景看好。 4、城南片： 绿色自然生态，日趋完善的交通，不断成熟的商圈，是人们乐意居住的选择地。 5、城东南片： 兼顾城东、城南的优势，是南京主城和江宁区的结点，是多区域消费者选择的佳地。
- 38. 6、亚东片： 以教育社区为特征的新兴城区，随着城市服务实施的改善，其发展空间不断增大。 7、江宁片： 新规划创造发展契机，近来停滞的楼市有所缓解，提高了消费者的信心。 8、江北片： 长期以来发展发展慢于其他片区，今后一段时期仍然保持上述特征，待条件达到一定时，有后发优势。
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