物业管理条例释义

物业理条例释义


制定物业理条例目

第条 规范物业理活动维护业物业理企业合法权益改善民群众生活工作环境制定条例

释义 条规定制定物业理条例目

着物业理国迅速发展物业理企业断涌现物业理中问题层出穷长期国没部完整系统物业理法律规范物业理工作缺乏业合法权益效保护极阻碍物业理进步发展物业理条例(简称条例)出台具极重意义

根该条例规定制定该条例目两方面：

() 规范物业理活动

物业理属国家产业结构分类中第三产业房产业分支行业物业理企业全国范围产生发展必然导致物业理行业出现早1993年成立深圳市物业理协会反映趋1999年底物业理行业已初具规模业数日俱增整体素质相提高根房产消费环节长期性国城市化发展预见物业理行业完全发展成房产业中分支行业

物业理房产综合开发程环节直接关系业切身利益果没良物业理开发商建造房屋品质出现销售问题业买崭新房屋久会破旧堪生活工作环境会日趋恶化物业理坏直接关系住宅房产业否实现社会生产良性循环问题

目前省市已出台关物业理方面法规广东海北京等发布省(市)物业理条例办法全国缺乏统法律法规作众物业理公司理行千差万楼宇买卖纠纷中物业理引发案件日渐升必须制定统法律法规明确物业理公司权利义务规范理行置政府关部门业监督

物业理法规方面明确求房产开发商项目立项时应全盘考虑物业理问题规划设计中认真听取物业理公司物业理咨询服务单位意见预先完善物业配套设施预留物业理需房赋予物业理公司开发房产竣工时参验收权保障物业理良性运行必前提条件方面明确房产开发商物业理公司业物业三方面物业理方面位权利义务责关系鼓励竞争择聘物业理企业规范物业理行推行前期物业理服务协议物业理服务委托合业公约种类物业理规约示范文加强口理部门行政指导监督保证物业理效果符合法规合规约求终产生增强放心购房宽心房欢迎物业理解顾忧信念等利货币化分房政策实施闲置房销售物业理普遍化社会效应促进住宅房产业持续健康发展维护房产市场第三级消费环节市场——物业理市场秩序正常稳定

(二)明确业物业理企业物业开发建设单位权利义务维护业物业理企业合法权益改善民群众生活工作环境

物业权权物业理企业合法权益法保障利社会义民进步发展利民法制观念法律意识水提高利城市投资环境民生活环境显著改善物业理法规民法基原等保护物业理活动事方合法权益时贯彻财产者权原法定保障业团体物业权物业理民权利促进社会义民社会理济理事务中发展增强民特城市居民法办事信守合法律观念物业理开展利物业保值增值住宅区厂商办公区环境城市形象获改观进吸引更外投资发展城市济社会生产力


物业理基涵

第二条 条例称物业理指业通选聘物业理企业业物业理企业物业服务合约定房屋配套设施设备相关场进行维修养护理维护相关区域环境卫生秩序活动

释义 条规定物业理基涵

物业理通常指物业理企业受业委托物业理委托合物业房屋建筑设备市政公设施绿化卫生交通治安环境容貌等理项目进行维护修缮整治物业提供综合性偿服务物业理种房产综合开发现代化生产方式相配套综合性理着住房制度改革推进出现产权元化格局相衔接统理建立社会义市场济体制相适应社会化专业化企业化营型理社会产业部门划分标准种高度统理全方位层次服务市场化营体寓营理服务中物业理种服务性行业属第三产业实行物业理发挥物业功保值增值物业创造整洁文明安全舒适生活工作环境终实现社会济环境三效益统步增长

关物业理基涵方面作出分析：

()物业理关系体：业物业理企业

业业体治法律关系基体业团体治法律关系构成体业指物业权

物业理营企业物业理企业指法成立接受委托事物业理活动企业物业理企业设立符合法律规定关企业设立般标准满足针物业理设定特殊条件物业理企业职遵国家关政策法规运现代理科学先进维修养护技术理物业妥善处理业投诉效维护业合法权益业创造优美居住工作环境

(二)物业理关系产生：物业服务合

物业服务合广业选举出业委员会选聘物业理企业间签订委托物业理企业物业进行综合理法律文件物业服务合业委员会代表全体业起草物业理企业签署该文件制定量完善全面充分表达全体业求物业服务合包括方面容：(1)确定理物业阐明理物业座落处产权谁(2)委托理决议理企业阐明业委员会讨研究做出决议(3)委托理工作范围保安绿化卫生清洁维修保养财务理理费维修基金安排关健身娱乐商业设施等(4)业委员会物业理企业联合会议制度物业企业定期业委员会报告讨重理事项(5)报告制度业委员会求物业理企业定期报告工作定期公布账目接受全体业监督保密条款违约责续约条件方法争议解决等等

(三)物业理基容

物业理基容服务性质提供方式分：常规性公服务针性专项服务委托性特约服务三类常规性公服务项：(1)房屋建筑体理住宅装修日常监督(2)房屋设备设施理(3)环境卫生理(4)绿化理(5)配合公安消防部门做住宅区公秩序维护安全防范工作 (6)车辆道路理(7)公众代办性质服务二针性专项服务：(1)日常生活类(2)商业服务类(3)文化教育卫生体育类(4)金融服务类(5)纪代理中介服务(6)社会福利类三委托性特约服务物业理企业实施物业理时第类基工作必须做时根身力业求确定第二第三类中具体服务项目容采取灵活样营机制服务方式核心做物业理项理服务工作断拓展广度深度


物业理企业方式——市场竞争机制

第三条 国家提倡业通公开公公正市场竞争机制选择物业理企业

释义 条规定国家提倡选择物业理企业方式市场竞争机制

物业理市场济产物市场济特征通公开公公正竞争达买卖双方等价交换目竞争物业理生存发展活力然观国目前物业理许方尚未形成完善市场机制物业理公司物业理营权获没通市场竞争轻易获取普遍存着谁开发谁理状况El前物业理实践够提供物业理服务企业组建形式致种：房产开发企业派生出子公司占现类公司数二房产理部门属房(站)转变三中型企业单位组建四社会发成立五街道办事处组建企业附属政府理部门附属开发商带定垄断性仅理难达专业化社会化规范化求果长期会行业身缺乏活力衰竭振破种部门开发单位指定终身制物业理者模式物业理市场发展定阶段必然产物

物业理呼唤竞争里竞争指物业理市场竞争物业理市场众物业理公司希够聘正种竞争存业较物业理公司进行选择聘聘某物业理公司已受聘物业理公司说竞争样存聘改聘物业理公司激励约束作通声誉发生般言业决定否聘某家物业理公司时考察业绩声誉竞争压力越物业理公司声誉越重视聘改聘作激励约束手段作越然物业理公司声誉重视取决素声誉质量者说声誉反映实际情况准确程度济信息流通率越高方声誉现实情况越接声誉越受重视正市场竞争机制解决代理关系形成动力问题短期行问题种行效手段物业理市场化物业理健康发展着非常重意义物业理市场化真正动

述五种物业理服务供体中第四种较接现实市场体说基种企业化社会化物业理机构余四种基没社会化转变绝部分理服务提供组建目通提供理服务获取盈利外理服务提供基型采取企业化营方式物业理机构甚方面准备足情况仓促阵难免穿新鞋走老路物业理发展历程考察物业理逐步走市场化专业化规范化必然发展趋势种隶属开发商房派生出物业理企业会先天足愈愈适应社会发展业需提高物业理水培育建立物业理形市场物业理形成良市场竞争走市场化道路亟培育市场竞争体(1)促物业理企业够正视竞争通招标投标方式接受业委员会聘请双方完全等原通双选择签订合明确权利义务(2)确立价格机制权威规范物业理行价格市场灵魂没权威价格机制公正竞争行规范理行然确立价格机制权威政府部门制定强制执行价格水指市场定价政府部门需根市场定价原进行监督指导


国家鼓励物业理科技进步提高理服务水

第四条 国家鼓励物业理采新技术新方法科技进步提高理服务水

释义 条关国家鼓励物业理科技进步提高理服务水规定

物业理作国新兴转型性行业正迅速发展崛起改革开放建立社会义市场济客观需国城乡住宅房屋理体制粗放型理集约型现代化理转换客观需理服务职发挥必须限度现代化手段科技创新手段计算机理手段等实施硬件(房屋设备设施等)软件(产权产籍组织制度理方法等)科学理通部层次理活动进达科学化制度化规范化理理层作业层员素质断提高目实现理现代化断提高物业服务水物业理现代化指物业物业理中现代技术创新科学理宗旨运现代化理手段物业硬件软件理走科学化制度化规范化理活动程物业理现代化实际意义：

首先求理思想更新确立现代企业理意识包括营战略市场观念资金运服务质量时间效益等观念更新说破传统行政福利性房产理理念树立起社会化专业化企业化营型现代化区物业理新思想新观念

次实现组织理现代化需根现代企业组织原建立完善企业理体制设置选择理组织机构目提高工作效率适应房产物业理需

第三理方法实现现代化重标志根企业身技术水选系列相应现代理方法现代营决策方法计划理方法济数学方法等等

第四理手段实现现代化理反映运系列企业现代理必须理工具先进监控手段电子计算机理信息系统等等

第五实现理现代化需现代化区物业理现代化实现根切先进理方法手段发挥作理现代化培训造批掌握现代理艺术具指挥参谋监督执行种专业知识现代理

实现区物业物业理现代化理容途径方面般说应方面手：

1树立全新理思想实现理现代化基础

实现物业理现代化首先转变思想观念传统行政性福利性房模式社会化专业化企业化营型现代化理模式转变种思想观念转变市场济发展求物业理现代化受传统观念束缚树立全新理思想实现物业理现代化根途径

2组建全新物业理组织机构实现物业理现代化保证

物业理机构现代化现代区物业理发展求断调整完善企业化理组织达理服务步发展般情况物业组织机构否保证理现代化实施衡量标准包括三方面：

第区物业理组织机构建立应符合理工作般规律否符合规范化理求否满足理职间联系否满足区物业理服务特殊求终促进物业理发展

第二区物业理组织现代化程度否已达理组织原求验收标准否具备行业领先水

第三衡量区物业理组织机构否现代化重标准物业理服务否达质量优维修工期短维修成低户否满意企业化理服务整体效益(社会效益企业效益)高低济效益高低反映出理组织否适应理求体现着理组织机构发挥职作程度

三标准质规定性衡量物业理组织机构现代化程度中第三条效益标准系列指标反映企业济效益量方面衡量反映理组织现代化实现程度实际工作中横两方面进行衡量衡量企业理组织现进行较反映企业理组织发展阶段程度横衡量国区物业理组织机构现代化程度期行业行业外先进企业理现代化相较反映两者间差距通述三方面横衡量够侧面出区物业理组织现代化程度

3运现代化理方法物业理现代化重途径

现代理方法种类区物业理说现代理方法业务职理领域应较重助专业员根实际工作需重点学掌握职理关现代理方法便关部门组织现代理方法培训利现代理方法职配套应便更发挥职作业务职理领域中采现代化理方法：(1)理决策方法包括：市场调查法预测法决策法维修评估法信息分析法等(2)计划理法包括：全面计划理网络计划技术维修投入产出等方法(3)物资理法包括：全面房屋设备维修理物资保物资质量标准等方法(4)理财方法包括：全面济核算目标成价值工程等方法

采取种途径推行现代化理方法区物业理中应助提高物业理水益物业理现代化实现

4提高区物业理员综合水实现物业理现代化关键

物业理现代化实现物业理现代化根理现代化理者体说包括：理员素质力知识结构等方面优化适应企业理现代化求

目前区物业理员综合理水参差齐究原物业理广泛性复杂性物业理员综合力提出较高求致国区物业理起步较晚理员综合力培训已全面启动面积开展持证岗培训力度足全面提高理员综合水培训益区物业全员素质提高保证区物业理现代化实现


物业理活动监督理机关

第五条 国务院建设行政部门负责全国物业理活动监督理工作

县级方民政府房产行政部门负责行政区域物业理活动监督理工作

释义 条规定物业理活动监督理机关

()全国物业理活动监督理工作国务院建设行政部门负责

根国务院批准关建设部职文件规定建设部国务院综合理全国建设事业具体包括工程建设城市建设村镇建设建筑业房产业市政公事业职部门全国范围讲建设部物业理行政理部门

(二)县级方民政府房产行政部门负责行政区域物业理活动监督理工作

县级方民政府房产行政部门包括省市县等房产行政部门根实践中情况省市县物业理实行政府理具体行政理部门应指房局

政府理面角色转换问题种行政性福利性理政府物业理市场理应该立足宏观理通法规实现理目标基职作物业理市场置法规监督着疏导原物业理市场充分发挥功创造法纪守章循良外部环境物业理法制化规范化政府物业理市场理体现四方面：(1)制定物业理政策法规(2)物业理营企业进行理包括领导进行物业理质量评优工作制订物业理理标准物业理公司进行资质理指导帮助监督物业理公司工作(3)指导帮助业委员会工作(4)协调解决物业理市场运作中出现情况问题

政府理具体职分：前期物业理政府理(着眼点房产开发公司监督帮助业利益维护)物业理公司理物业理程中理详述：

1前期物业理中政府理

前期物业理指住宅出售业委员会成立前物业理城市新建住宅区理办法明文规定：住宅区物业理公司负责理前房产开发企业负责理点前期物业理责物业开发商然前期物业理中某必备工作必须政府关部门指导进行：(1)竣工验收(2)根法律法规规定组织监督第次业会召开选举产生业委员会登记工作法进行监督(3)业委员会提供委托理合范

2房产行政部门物业理公司理

物业理公司房产行政部门口理物业理工作应房产行政部门监督指导进行房产行政物业理政府理部门物业理公司进行行政理工作：(1)组织物业理公司参加评(2)负责物业理公司营资质审批(3)物业理员进行岗位资格培训

3物业理具体工作中政府理

物业理中政府理仅体现述两方面物业理具体工作中政府理占重位物业理包括基业务专项业务特色业务营业务具体包括房屋建筑维护修缮改造物业附属设备设施维护保养更新相关场维护理消防设备维护保养更新治安保卫通值班守巡逻进行防火防盗防水突发事件处理清扫保洁庭院绿化车辆理等具体物业理活动中政府法进行理缺


业权利

第二章 业业会

第六条 房屋权业

业物业理活动中享列权利：

()物业服务合约定接受物业理企业提供服务

(二)提议召开业会会议物业理关事项提出建议

(三)提出制定修改业公约业会议事规建议

(四)参加业会会议行投票权

(五)选举业委员会委员享选举权

(六)监督业委员会工作

(七)监督物业理企业履行物业服务合

(八)物业部位设施设备相关场情况享知情权监督权

(九)监督物业部位设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)理

(十)法律法规规定权利

释义 条规定业权利

条分两层次进行分析：

()房屋权业

业般意义指物业权业业体治法律关系基体业团体治法律关系构成体

关业分类：

1业然法分然业非然业

谓然业指拥物业权然果买房支付房款未登记称房屋业登记户成房屋业

谓非然业指拥物业权然外体包括法非法组织某公司支付房款房产部门登记成房产部门登记房屋业

2业单独拥物业拥物业分独立产权业产权业

类区分根标准分法第形式进行区分房屋产权证进行区分房屋产权证写明享房屋产权独立产权业房屋产权证书写明房屋产权房屋产权证标明产权业第二实质进行区分房屋产权实质属业属体现实生活中绝部分住宅家庭拥房屋产权证常常然作权形式说项物业业独立产权业实质项物业业产权业

关业分类种：物业权体性质业划分公房业私房业两类公房业中国法律指国家集体公房业狭义仅指国家授权营理公房部门单位私房业国务院城市私房屋理条例第2条第2款规定仅指数出租住宅非住宅房业私房业广义指享物业权私包括然非国家机关性质法组织物业基途业分居住物业业非居住物业业享物业权份额少业分业业业资格取先次序业分成原始业(指新建物业业)继受业(指购买物业)准业(指法视业业委会物业权合法持)三类

物业业相关概念般言物业理涉业物业公司间权利义务涉现越越业购买商品房居住投资部分业购买房屋购房屋出租样物业理关系仅仅涉业物业公司涉承租外物业实际尚未出售公住房应该分清物业权物业概念明确物业权业物业指物业承租实际物业业物业权物业享占收益处分全部权利物业享占者定条件收益权没处分权利国物业理方面立法够完善未明确区分物业权权物业享权利承担义务规范性文件中笼统仅物业权利样称谓业物业概念界限清二者权利义务未分清

(二)业权利

物业理全体业利益产生根条例规定业物业理中享权利包括：

1物业服务合约定接受物业理企业提供服务

物业服务合广业选举出业委员会业会选聘物业理企业间签订委托物业理企业物业进行综合理法律文件物业服务合确定业物业理企业间权利义务基法律业物业理企业签订合目接受物业理企业提供服务物业服务合约定接受物业理企业提供服务权利业享基权利

2提议召开业会会议物业理关事项提出建议

业会物业理区域全体业组成维护物业区域全体业公利益行业物业理治权业治机构提议召开业会会议权利应业享便够时解决关业公利益问题时业物业理享者物业理坏否直接决定业利益否充分保护业权物业理事项提出建议

3提出制定修改业公约业会议事规建议

业公约指业订立者承诺全体业具约束力关维护物业理等方面权利义务行守业会议事规关业会召开时应遵循会议程序决议通求等关规规约直接决定影响业治权否充分效保护应赋予业享制定修改业公约业会议事规建议权

4参加业会会议行投票权

参加会议权包括获会议通知权求会议通知必须充分明确时参加业会保证业民表决权前提投票权业民权利实现

5选举业委员会委员享选举权

业委员会业会选举产生房产行政部门登记物业理活动中代表维护全体业合法权益组织业委员会物业理区域中长期存代表业行业治理权机构业够享选举业委员会委员权利决定着业意志否业委员会工作中传达决定业利益否充分保护时业享成业委员会选举权选举权指业作物业治理组织成员选举业委员会委员权利

6监督权

监督权容包括：监督业委员会工作监督物业理企业履行物业服务合物业部位设施设备相关场情况享知情权监督权监督物业部位设施设备专项维修资金理

(1)业权监督业委员会工作业委员会业治机构代表应该业利益决议行事应贯彻宗旨业委员会委员具利益监督力情况会怠行业委托项职责委员出利益考虑者受物业理公司方贿赂做出损害业公利益行时业委员会需理业交纳费涉公财物问题业应享定监督权保护身合法权益

(2)业物业理企业履行物业服务合享监督权利物业理企业受业集体委托业物业进行理法律体业处合约中相立方物业理企业种理行业监督权利应该注意业权监督物业理企业理员工作直接惩戒物业理企业属职员业某职员工作满应物业理企业提出理企业采取适处理措施时业然权监督物业理企业收费情况没检查物业理公司财务权利业作费支付财产监督权利行权利方式通业私检查理企业账目检查公司账目目监督物业理企业财务支出公开性透明度检查否符合预算项目没支出方面弄虚作假欺骗业物业理企业财务账目应该业负责外种济合法运作根国会计制度规定身份检查企业账目作出法律效力审计证明业没权利直接检查物业理企业财务账目果业根意愿意求检查企业账目会影响物业理企业日常正常运作业行项监督权检查物业理企业财务支出情况应该业委员会提出请求业委员会委托专业事务检查国家法律认会计师事务提供效审计报告达查账目维护双方合法权益时真正帮助业行合法监督权

(3)物业部位设施设备相关场情况享知情权监督权物业部位设施设备相关场非业独关情况业说物业清楚业享关情况知情权该物业部位设施设备相关场进行监督

(4)监督物业部位设施设备专项维修资金理专项维修资金果效加监督导致滥业享物业部位设施设备专项维修资金理监督权

7法律法规规定权利

业权利会法律法规中作出规定权利业然享例业已履行房屋买卖合房屋产权证确定面积享权外业走道门厅等部分根系列合出售区草坪道路等根建筑物区分权理法律规定业享权权业权享权房屋法出售赠出租出抵押等处分受业业治机构物业理企业非法干涉


业义务

第七条 业物业理活动中履行列义务：

()遵守业公约业会议事规

(二)遵守物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度

(三)执行业会决定业会授权业委员会作出决定

(四)国家关规定交纳专项维修资金

(五)时交纳物业服务费

(六)法律法规规定义务

释义 条规定业义务

根条例规定业应承担义务：

1遵守规约执行决定义务包括：遵守业公约业会议事规遵守物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度执行业会决定业会授权业委员会作出决定

业作物业区域成员名缔结签署业公约业会议事规物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度业会决定业会授权业委员会作出决定物业理项规约中采取数通原集体中数成员达成致意见规约合法生效成员产生致约束力少数表示反成员必须放弃异议遵守协议物业理规约中业相约束力初表示反业规约合法遵守义务果业违反业公约等治性规范应治性规范中条款承担责造成业损失应承担民事赔偿责

2交纳资金费义务包括：国家关规定交纳专项维修资金时交纳物业服务费

业交纳物业理服务费维修资金保证物业区域获正常理维护条件业负项义务基公利益业享益权利应承担相应义务业会业委员会作出决议物业理费维修资金等项合理费业异议交纳义务基项义务业应负责名应分担理费维修保险等款项应准时交付迟交欠交引起业损失负赔偿责

3法律法规规定义务

法律法规规定义务种类例侵害业权利业公约物业理公司制定物业理规章中量侵犯业权利规定规定然未详处未明确规定侵犯业权利行业例维护公利益义务物业理区域集体言必然存着公利益位业公利益加维护侵害义务业处置单元时应规定时间处置关情况书面告知业委员会物业理公司促关承受签署公约附件承诺书确保承受遵守理公约切条款受理公约约束业意改变物业性质装修时损坏房屋承重结构破坏房屋外貌应事先取物业理公司关部门意业方设施时损害阻塞堵塞公方设施方设施做出业楼宇构成滋扰方便者损害行


业会组成业会法律位基职责

第八条 物业理区域全体业组成业会

业会应代表维护物业理区域全体业物业理活动中合法权益

释义 条规定业会组成业会法律位基职责

()业会组成成员物业理区域全体业

业般意义指物业权业业体治法律关系基体业团体治法律关系构成体物业理区域全体业业会组成成员里需注意该条例规定全体业组成业会没业代表会作出规定该条例颁布前部分省市规定部分省市规定全体业会外业成员物业理区域成立业代表会例：珠海市住宅区物业理条例第13条规定：业住宅区单位成立业会者业代表会业会住宅区全体业组成业代表会住宅区全体业推举代表组成业会者业代表会业行物业理权利机构

(二)业会应代表维护物业理区域全体业物业理活动中合法权益

业会合法划定业集体治理辖区(特定物业理区域)全体业组成会议制形式法行物业理民治权利治规约订立权群众性社会治机构业团体治理体系中表达集体意思权力机关业会充分民基础集中全体业意志利益求行机构直辖区物业理治规约订立权决定属治范围业生活公事务物业理公益事业中重问题业会业集体治理组织分工体系中居首位

业会业行组成维护物业整体利益组织应具民性治性代表性特征首先业会民性组织成员机构中位等够根意愿发表建议提出法意见等次业会治性组织成员物业享权进行服务理协商约束业会成员作物业理区域分子基维护物业整体利益需进行理受外部员非法干预业会具代表性特征业会代表全体业物业理中合法权益业会作出决议应全体业利益反映仅仅业利益反映业会作出决议没全体致意甚时会受业反符合业会决议议事规种决议代表全体业利益

业会物业理公利益维护种治助行机构构成成员身业物业权物业理公司者物业理服务专营性质公司理营定区域物业营目业会方政府设立专门负责辖区物业理工作行政部门者行政性理起指导作业会理等协商性质业会基性质宗旨组成员运作机制区物业进行理指导监督组织具独立性代性


物业理区域划分

第九条 物业理区域成立业会

物业理区域划分应考虑物业设施设备建筑物规模社区建设等素具体办法省治区直辖市制定

释义 条规定物业理区域划分

物业理区域成立业会应该明确物业理区域概念划分情况物业理区域业委员会理物业范围般言应该原设计构成然街坊封闭区然街坊城市建设中然形成相独立居住区年房产开发中形成居住区般45住宅群组成般15—20公顷建筑面积约15—20万方米政府关建设区规划规定区应配置居委会学校幼园托文化活动中心综合服务商店行车棚等公设施项目区水电气等公设施开发时起建成起交付居民入住种区实行封闭式理称封闭区封闭区划分物业理区域利房屋相关设施理

根条例规定物业理区域划定办法省治区直辖市制定物业理区域划分应考虑物业设施设备建筑物规模社区建设等素条例没统规定物业理区域划分标准交省治区直辖市制定样规定情况物业理区域范围栋栋楼楼宇群体进行适调整划定区域划定特殊情况应做意改动样物业理区域范围相稳定利业治机构物业理公司理稳定性延续性例海市房屋土理局印发关(海市居住物业理条例)关条文应解释通知第六条规定物业理区域划定：条指物业理区域范围划分原然街坊封闭区予确定物业理区域房屋总建筑面积般超10万方米区县房产理局(简称区县房局)根款规定物业理区域范围进行调整物业理区域划定区县房局应1：500形国土予注记


业会业委员设立业首次业会投票权确定

第十条 物业理区域业应物业区县民政府房产行政部门指导成立业会选举产生业委员会业者业数较少全体业致意决定成立业会业履行业会业委员会职责

业首次业会会议投票权根业拥物业建筑面积住宅套
数等素确定具体办法省治区直辖市制定

释义 条规定关业会业委员设立业首次业会投票权确定

()业会设立

物业理区域全体业组成业会业会物业理公利益维护种治助行业会充分民基础集中全体业意志利益求行机构直辖区物业理治规约订立权决定属治范围业生活公事务物业理公益事业中重问题业会设立直接决定业利益否充分保护条例规定物业理区域业应成立业会选举产生业委员会时国市场济条件房产行业初建久房产建成中理服务更新领域业治机构设置实践中存完善规范统阶段物业理行业发展应说处初级阶段政府监督指导变缺条例规定业会应物业区县民政府房产行政部门指导成立

根房产业较发达成熟国家国香港等区验业会应该采取二重机构设置方式全体业组成业会作业治机构中权力机关行重事务决策权业会设立业民选举产生业委员会作业会常设机构执行机关行日常事务理权条例规定成立业会时应选举产生业委员会

条例作出例外规定定条件必设立业会业委员会物业理区域业较少甚业时果法律强制设立业会显必全体业时决定物业理关问题样节约时间精力减少必开支条例规定业者业数较少全体业致意决定成立业会业履行业会业委员会职责条例条规定体现法律灵活性

(二)首次业会投票权确定

物业理中业投票权业根拥物业权取参理物业表达意愿权利物业权派生出项权利合理确定投票权划分方法业公行投票权关重

综观国区法律规定业表决权致三种计算方式

(1)业拥业权份额计算份业权份额拥表决权关业权份额计算国香港区建筑物理条例第39条规定业份数须方式厘定：①土注册处注册文书包括公契规定方式②文书文书规定业建筑物占分割份数建筑物分割成总份数例

(2)具体核算业表决权数量国台湾区公寓厦理条例规定涉区分权投票表决时规定须出席会议业定例数出席会议业区分权定例通种表决方式具体计算业表决权数量采会业业权份额例数例总体核算种规定然面积衡量表决权

(3)业享相表决权国部分区方性立法基采种方式计算业表决权海市居住物业理条例第8条浙江省住宅区物业理办法第7条规定国目前方法规规定表决权计算方式分面积权票例2000年8月3日海市房屋土资源理局出台加强业委员会理干规定中关业表决权采计算方法：居住房屋套计算套票非居住物业建筑面积计算100方米100方米票100方米证票广东省物业理条例规定：业投票权住宅户计算表决权工业厂房商业房物业建筑面积计算表决权广州市国土房局计算办法做更详细区分商业房面积计算100方米票百位数四舍五入果业拥商业面积总额足100方米票计算广东省然规定住宅物业投票权数户计算住宅物业建筑规划较统业拥住宅物业建筑面积较致然户计算单位基建筑面积计算单位差

条例放弃分面积权票制计算原根业拥物业建筑面积住宅套数等素确定时方物业建筑面积计算投票权数标准细化量化利业投票表决时计票工作计票更便捷条例规定业首次业会会议投票权根业拥物业建筑面积住宅套数等素确定具体办法省治区直辖市制定例广西采取建筑面积计算方式广西壮族治区物业理条例第ll条召开业会者业代表会应半数业者业代表出席业会者业代表会作出决定应全部投票权数半数票数意通决定通应予公布业投票权数业拥物业建筑面积计算业会者业代表会业投票权数约定附加条件


业会职责


第十条 业会履行列职责：

()制定修改业公约业会议事规

(二)选举更换业委员会委员监督业委员会工作

(三)选聘解聘物业理企业

(四)决定专项维修资金续筹方案监督实施

(五)制定修改物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度

(六)法律法规者业会议事规规定关物业理职责

释义 条规定业会职责

业会议职责物业理法确认业会议辖职责范围治事务支配权限理讲业会议业治理事务支配具全权性求处理治事务工作效率形成职权行制衡机制业团体治组织部必分工存业会议职权行定范围根条例规定行职责包括四方面：

1制定修改业公约业会议事规治理规约表现业公约业会议事规业公约业集体治理组织宪法业集体治理辖区事物业理关活动业单位员应遵守物业理社会治总章程治理规约订立特定业集体名义该业集体组成业会议定程序运定技术体现业集体物业理方面治意志进行制定修改补充废止具特定适范围组织纪律效力物业理治行规范活动

2选举更换业委员监督业委员会工作业委员会业维护身合法权益行业治权常设机构选举出业委员会组成员业会项重职权行职权认真推选出真正维护业利益业委员会成员业权利行保障业会权选举决定罢免治理组织实体(业委会)组成员员业会议权规定程序予罢免选举业委员会组成员非次业会例行职权职权般首次业会换届时行撤换业委员会组成员必确组成员称职时候业会(包括时业会)行职权

时业会应监督业委员会工作权改变者撤销业委员会适决定业会常设办事机构业委员会业会赋予业委员会行物业理治职权权利时应该监督审核评议行职权状况进决定否延长期行撤换成员权利业会行监督业委员会工作权利般采取听取业委员会工作报告方式业会召开例会时业委员会应该进行总结作出工作报告进行项治理工作业进行详细报告财务状况进行汇总说明应接受业质询作出回答作业会成员名业时监督业委员会工作提出意见业会中进行处理

3决定治理辖区涉业利益重事项涉业利益重事项包括：选聘解聘物业理企业决定专项维修资金统筹方案监督实施制定修改物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度

4法律法规者业会议事规规定关物业理职责业生活复杂变持续发展难完全预料出现业治理新问题难业会议职权列举周全遗便业会议处理新出现重问题业会议职权采列举加概括兜底规定方法确必业会议新问题职权行提供法规理规约例：物业修公设备设施更新修建造新公设施喷泉娱乐室等电力增容铺设新线路需业分摊费事项业委员会费筹集方式源标准业委员会成员否获取报酬酬金标准源型活动开展等等总物业理区域重理事项必须业会讨决定审批通业会认业委员会决定时予撤销


业会会议形式表决方式业会决定法律约束力

第十二条 业会会议采集体讨形式采书面征求意见形式应物业理区域持1／2投票权业参加

业委托代理参加业会会议

业会作出决定必须会业持投票权1／2通业会作出制定修改业公约业会议事规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定必须物业理区域全体业持投票权23通

业会决定物业理区域全体业具约束力

释义 条规定业会会议形式表决方式业会决定法律约束力

()业会会议召开方式

条例规定业会会议召开方式包括两种集体讨方式书面征求意见方式通常情况业会召开采取集体讨方式种方式够充分展示方意见问题业间没争议通征求意见方式够节约时间成

(二)业会召开低投票权限定

业会召开应满足低数投票权限定量体现数利益保障作出决议科学性合理性条例规定低投票权限制应物业理区域持1／2投票权业参加

(三)业参加会方式

召开业会时业应亲出席参物业理关事项决议国物业理立法规定业亲参加业团体会议亲行表决权参决事项议决果业法亲参业团体会议委托(包括住外)参加表决权书面委托行条例规定业委托代理参加业会会议业参加会方式包括亲参加方式包括委托代理参加方式

(四)业会表决规

召开业会目形成物业理关事项决议业会决议形成规关重规设计直接影响决议合理性代表性科学性业会议决议方法国立法实行数决定原普通数意方式特数意方式致意方式三种决议方法致意方式求决议须全体业全部意方效种规定严格仅适般物业情形适合业团体治情形国物业理法规立法予采普通数意决议方式普通事项决议指出席业会议业业代表数持复物业建筑面积例合计超总数半数该次业会议决议力会议决议表决获出席业数半数投票权半数意生效行特数意决议方式指涉业群体重事项保证决策慎重决策执行获绝数业支持法规理规约规定出席业会议业业代表数持物业建筑面积例合计均达超特定界线该次业会议方决议力会议决议须表决获出席业数持物业建筑面积例均达占总数特定较高额度意生效施行

条例业会决议分两种般决定特殊决定适表决规般决定必须会业持投票权12通普通数意方式特殊决定适特数意方式必须物业理区域全体业持投票权23通时应注意两种决定计算投票权基准般决定会业持投票权特殊决定全体业投票权特数意决议方式指涉业群体重事项须保证决策慎重决策执行获绝数业支持

条例规定特殊决定事项涉业群体重事项：制定修改业公约业会议事规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定

(五)业会决定物业理区域全体业具约束力

业会决定然非全体业致意甚会遭业反业会决定符合法律法规规定遵循业公约议事规样决定全体业具约束力


业会会议类型启动方式

第十三条 业会会议分定期会议时会议

业会定期会议应业会议事规规定召开20业提议业委员会应组织召开业会时会议

释义 条规定业会会议类型启动方式

根条例规定业会会议分定期会议时会议定期会议称例会指应业会会议议事规规定定期召开业会选举产生业委员会业委员会负责召集业会根业公约规定年召开次次定期会议外定条件召开时会议条例规定20业提议业委员会应组织召开业会时会议业提议召开时会议时业委员会应召集组织召开业委员会业会常设机构义务组织召开时会条例规定意味着时会议召开法律规定种情形法律没限定情形召开时会根法理般规定两种情形召开时会议：(1)发生重事时处理必业委员会请求时(2)业公约规定情况


业会召开通知会议记录

第十四条 召开业会会议应会议召开15日前通知全体业

住宅区业会会议应时告知相关居民委员会

业委员会应做业会会议记录

释义 条规定业会召开通知会议记录

()召开业会会议应会议召开15日前通知全体业

根条例规定业会召开应会议召开15日前通知全体业规定事先通知义务助业作准备工作

(二)住宅区业会会议应时告知相关居民委员会

居民委员会居民理教育服务基层群众性治组织时具准政府机构性质国城市居民委员会组织法规定居民委员会务：(1)宣传宪法法律法规国家政策维护居民合法权益教育居民履行法应义务爱护公财产开展种方式社会义精神文明建设活动(2)办理居民区居民公事务公益事业公事务公益事业指涉居民区居民行政事务益全体居民公福利事业军烈属残疾孤老孤帮助顾居住环境绿化美化整修居住区文化活动设施兴建等(3)调解居民纠纷(4)协助维护社会治安(5)协助民政府派出机关做居民利益关公卫生计划生育优抚救济青少年教育工作

规定出居民委员会职责包含社区理条例规定业会召开应通知相关居委会作治组织业会财产权利组织集合职责正条例第8条规定业会应代表维护物业理区域全体业物业理活动中合法权益种职责代表业团体实施私权性质物业理行应承担公权性质社区理义务

(三)业委员会应做业会会议记录

业会会议记录业会会议情况书面记载记录中应标明会议时间场议事容结果等会议记录应业委员会委员签名会议记录应妥善加保存


业委员会位职责

第十五条 业委员会业会执行机构履行列职责：

()召集业会会议报告物业理实施情况

(二)代表业业会选聘物业理企业签订物业服务合

(三)时解业物业意见建议监督协助物业理企业履行物业服务合

(四)监督业公约实施

(五)业会赋予职责

释义 条规定业委员会位职责

()业委员会位业会执行机构

业委员会业会选举产生房产行政部门登记物业理活动中代表维护全体业合法权益组织业委员会物业理区域中长期存代表业行业治理权机构业理教育服务实行业集体事务民制度办理辖区涉物业理公事务公益事业社会性治组织业委员会业会议选举组成统领导治权限范围物业理项工作必须业会会议负责报告工作享治理规范订立权业委会必须服业会会议受业会会议隶属处属业会会议法律位

业委员会应特点：

1业委员会应业会选举产生业委员会业会常设机构执行机构行应业会负责业委员会应业会选举产生反映绝数业意愿

2业委员会活动范围应该进行物业业治理说业委员会成立目业物业治理权常设机构行业意见够统贯彻具体物业理事项中业委员会进行签订物业理合外营活动营目实体时业委员会应事物业理关非营性活动

3业委员会应代表维护全体业合法权益业委员会作业会常设机构执行机构应该业会负责应全体业负责业委员会应代表维护全体业权益顾业利益业持控制样业委员会应数众业操联合抵制排挤业业委员会维护应业合法权益行决策应法律法规规定范围业委员会言代表业权益法律法规强制性禁止性规定完全高业意志法律效力意义

4业委员会应房产行政部门登记业委员会进行登记专门行政理物业区域中业治理制度化典型表现业委员会业行组建闲散组织法律位法律意义固定具体法定职责法律组织

(二)业委员会性质

业委员会法律性质涉行果属法律责承担问题业委员会法律性质回答直接导致法律关系产生法律效果实践中着非常重意义根做法业委员会法律性质两种意见：

1社团法

种意见认业委员会社会团体法完全独立业享拟制格够独立行民事权利承担民事责说业委员会完全独立意志根独立意志独立行事时业委员会行决策果应承担效果直接业

2非法组织

种观点中般认业委员会社会团体种理然物业理法规规定业委员会稳定组织性种登记般房产行政部门作出登记行政登记非民事登记

实际条例没明确规定业委员会法律性质通法律解释尤通业委员会职责分析判断业委员会法律性质应属非法组织业委员会然选举日起30日房产行政部门备案种备案意味着业委员会体资格确定涉纠纷诉讼事务时应全体业授权业委员会作全体业代表参加民事诉讼活动说民事诉讼中诉讼权利身业委员会必须业明确授权作委托参加诉讼中行诉讼权利诉讼活动结果直接全体业业委员会房户部门登记接受指导监督理组织常设进行物业治理业治机构

(三)业委员会职责

根条例规定业委会职责：

1会议职责召集业会会议报告物业理实施情况

2订职责代表业业会选聘物业理企业签订物业服务合

3监督职责时解业物业意见建议监督协助物业理企业履行物业服务合监督业公约实施

4职责业会赋予职责职责包括：提议职责业会议提出关业事务建议(议案)物业理行政部门关机关单位(包括受托物业理企业)反映业意愿意见建议职责代表委员会辖区全体业掌辖区物业复合属部分居住环境统理维护事务组织开展治公益活动法维护治权益业物业合法权益财职责负责物业复合属部分收益专基金治公益活动费办公费收支保合职责代表全体业负责订立变更者解物业理委托服务合增进业利益缔结合组织督促全体业相关业积极履行合义务行合权利审议职责根业会议授权审议决定需提交业会议表决事项审议受托物业理企业提出物业理服务费收费标准物业理服务年度计划财务预算决算物业理重措施监督职责：监督物业理企业受托服务工作监督区物业复合属部分制止违规损害业集体权益情事行接受业物业业会议受托物业理企业物业理行政部门社会监督执行职责执行业会议决议委员会决议负责实施治理纪律措施公告职责实行治事务公开制度提出公告应业公开委员会工作事务报告会计报告结算报告理事项保证公布容真实性接受业相关查询协助职责协助关部门单位做治辖区行政理工作社会服务工作文明建设工作协助解决业间业物业理企业间发生物业利益纠纷关系保职责保辖区物业资料治理规约会议记录物业理委托服务合等文件保委员会办公物品告诉职责代表业集体关行政部门检举揭发控告治辖区违反物业理法规听劝止事件代表业集体独立参诉讼活动独立充原告告


业委员会登记备案制度

第十六条 业委员会应选举产生日起30日物业区县民政府房产行政部门备案

业委员会委员应热心公益事业责心强具定组织力业担

业委员会副业委员会委员中推选产生

释义 条规定条规定业委员会登记备案制度

()业委员会产生

条例规定业委员会应选举产生业委员会独立法行果直接全体业责全体业承担业委员会组成员应该反映全体业绝部分意愿应全体业进行民选举推选出信业担业委员会委员业利益全体业利益部分业局部利益尤业物业中占份额较项业委员会决议影响显著业委员会作业利益代表者委员应具代表性组成业委员会科学公正办法应业占物业例选举产生代表应业体单位决定样保证业委员会决议代表性公正性权威性业委员会副业委员会委员中推选产生

(二)业委员会登记时间效力

业委员会应选举产生日起30日物业区县民政府房产行政部门备案业委员会作业团体组织机构基业团体意思行设立登记应影响业委员会成立登记仅仅行业理需履行备案手续里登记应企业法等般民事体设立登记区开般民事体必须登记成立保障交易安全需业委员会仅仅代表业团体外实施物业理关行终责业承担果需业承担民事责须通登记保障业动产物业作责财产加担保登记业委员会成立件业委员会进行登记接受房产行政部门监督指导理

(三)业委员会委员资格

条例规定业委员会委员应热心公益事业责心强具定组织力业担业委员会作业治理物业区域机构组成员应该业物业理区域中承租实际物业员关行政机构者组织员成业委员会委员代业行物业治理权


业公约容效力

第十七条 业公约应关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法作出约定

业公约全体业具约束力

释义 条规定业公约容效力

()业公约概述

业公约指业订立者承诺全体业具约束力关维护物业理等方面权利义务行守业公约物业理中极重文件全体业应该遵守物业理规章制度书面形式设定业公约私法治原衍生出规约治原制定违反法律强制性规定违反公序良俗原变更排区分权质均产生法律效力

业公约作高治规具特征：

1业意思治业公约业约定彼相互关系民事协定订立业公约业间行业公约业执行需国家强制力保证实施

2订立程序严格业公约订立应全体业愿充分协商基础法律规定方式进行业意见难全体致意时应全体业整体利益重服全体少数服数物业出售时业分开发商签订物业理公约外业公约订立变更均通业会进行作特决议事项遵守更严格程序

3约定效力业公约作物业区域全体业高治规约束全体业采取物业理公约形式时约束开发商物业理企业业会业委员会相关规定均违反业公约否效

关业公约性质学界存观点：(1)业公约业(区分权)间非单纯债权性质契约(2)业公约众业(区分权)间社会化契约(3)业公约具合伙性质集团性质(4)业公约关区分权相互间权利义务关系基规定属治法规治规

根条例规定业公约业团体高治规范根性治规位作相业团体宪法业公约约束力全体业

(二)业公约容

业公约纯属业治规范业公约容国均规定业(区分权)协商确定具体容建筑物规模途惯生活水业公约具体容然业行协商确定根条例规定事项应纳入中：

(1)物业基情况简介介绍物业名称点面积户数公布公场公设施状况等

(2)业事务理规定业会召开条件方式程序规定物业区域理费承担分配

(3)业权利义务设定明定业基物业权物业权作区成员成员权包括表决权参制定规约权选举罢免理机构员权利请求权监督权等列举物业区域行守业相关权利行生括行进行限制予禁止

(4)违反公约处置业违反公约须承担约定违约责承担违约责方式根民法规定停止侵害排妨碍赔偿损失等法定方式业公约行设定承担责方式值注意国法律规定法律明确授权国家机关享处罚权某违法行处罚款业公约业违约行设定罚款通约定交纳保证金违约金方式业违约行时中予扣业违反公约行相关业业委员会物业理企业权加劝止必时民法院提起民事诉讼

(三)业公约通修改

业公约属业会特殊决定适特数意方式必须物业理区域全体业持投票权23通方效公约修改必须物业理区域全体业持投票权23通方效


业会议事规容

第十八条 业会议事规应业会议事方式表决程序业投票权确定办法业委员会组成委员期等事项作出约定

释义 条规定业会议事规容

业会全体业组成维护业利益机构业委员会业会执行机构关业会职责业会会议条例第11条第12条14条作规定果业会利运转需业会议事规作出进步详细规定时业会作业组织起行财产权机构部运作机制然应作出决定业委员会作业会执行机构负责履行业会赋予职责业会议事规然组成等作出决议条例尊重业理权利业会议事规述事项作出规定避免缺乏资适规

业会议事方式：业会会议性质决策机构业会基议事形式召开会议讨议案表决通会议决议方式行职权条例第13条业会会议分定期会议时会议时应召开定时会议条例留议事规行规定考虑定期会议召开需物业理区域具体情形宜法规强行规定没必国相方物业理实践规定少年召开次年会年会通常年第季度召开时召开便审查批准年度物业理计划预算前年物业理决算外条例仅仅规定召开时会种情形议事规根业考虑需增加召开时会议情形求规定业会议召开时间外议事规会议形式作出规定例根需规定会议形式包括预备会议全体会议分组会议邀请关部门单位物业权派代表列席等等

业会表决程序：业会议形成效决议表决程序需加解决问题般言业会通决议工作程序应阶段：(1)提出议案(2)审议议案(3)表决通议案(4)公布会议决议议事规避免需述阶段做出具体规定首先享提案权做出规定特业委员会业提案权规必进行明确议事规审议议案应做出规范例会业否分组讨提案否应作出必说明否进行全体讨程序等等议案审议会议持机构应决定提交会表决会议表决时应采记名投票举手表决方式表决方式形成会议决议应什点种方式予公布迫切需议事规具体规定

业投票权确定方法：业投票权表决权确定关系业切身利益关系否形成效业会决议计算业投票权议事规应予明确综观物业理规定业表决权致计算方式：(1)业拥物业权利份额计算份业权份额拥表决权例国方物业理法规规定业会表决采投票方式者方式类房屋建筑面积10方米计算票足10方米5方米5方米计算票足5方米计票(2)区分业拥物业份额业享相表决权例方规定投票权计算户投票权原进行

物业理法规避免业享较表决权导致业利益较保护业掌握投票数额作出控制性明确规定：例业投票权占全体业全部投票权15时超15部分予计算投票权样防止少数业意左右业会时衡业间利益关系

业委员会组成：业委员会组成条例第16条涉够周全议事规作出约定首先议事规规定业委员会委员数应根物业理区域规模结合理工作务决定次议事规规定业委员会委员消极资格说排某业担委员例规定担破产企业负责破产负责业出委员等业委员会中否需设专业财务法律事务委员委员会副数分工等等议事规做出规定

业委员会成员期：业委员会委员具体期应议事规约定时业委员会委员否连选连议事规加明确

述事项议事规根需规定事项例业会撤换补选业委员会委员程序条件例规定15选举权业联名求罢免业委员会委员罢免求应提出罢免理业委员会应时召开业会议投票表决罢免议案投票权业半数意通罢免决定生效


业会业委员会职责界限

第十九条 业会业委员会应法履行职责作出物业理关决定事物业理关活动

业会业委员会作出决定违反法律法规物业区县民政府房产行政部门应责令限期改正者撤销决定通告全体业

释义 条规定业会业委员会职责界限

业会全体业组成维护物业区域全体业公利益行业
治理权限组织需清楚认识谓物业理事实物业服务物业理权业作物业拥权利物业理企业获业授权取提供物业服务资格质讲业会全体业行财产权维护应关服务权益机构点条例第ll条规定出根该条规定业会享职责包括制定修改业公约业会议事规选举更换业委员监督业委员会工作选聘解聘物业理企业决定专项维修资金统筹方案监督实施制定修改物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度法律法规者业会议事规规定关物业理职责职责关物业理事项

业委员会条例规定业会执行机构身职责围绕着物业理展开条例第15条规定出业委员会召集业会会议签订物业服务合抑时解业物业意见建议监督协助物业理企业履行物业服务合监督业公约实施目广业切实享受物业服务

业会业委员会作维护业物业理活动中合法权益机构职责限定应该超越边界作出决定者事活动

业会业委员会作出违反法律法规决定时决定违法效需注意条例赋予物业区县民政府房产行政部门特殊权力部门应责令限期改正者撤销决定通告全体业


业会业委员会居民委员会间职责协调问题

第二十条 业会业委员会应配合公安机关居民委员会相互协作做维护物业理区域社会治安等相关工作

物业理区域业会业委员会应积极配合相关居民委员会法履行治理职责支持居民委员会开展工作接受指导监督

住宅区业会业委员会作出决定应告知相关居民委员会认真听取居民委员会建议

释义 条规定业会业委员会居民委员会间职责协调问题

协调业会业委员会物业居民委员会间关系直国物业理条例立法程中解决问题基法理业会业委员会居民委员会行职责质差

居民委员会居民理教育服务基层群众性治组织具体言城市居民委员会组织法规定居民委员会务包括：(1)宣传宪法法律法规国家政策维护居民合法权益教育居民旅行法应义务爱护公财产开展种方式社会义精神文明建设活动(2)办理居民区居民公事务公益事业(3)调解居民纠纷(4)协助维护社会治安(5)协助民政府派出机关做居民利益关公卫生计划生育优抚救济青少年教育工作

规定居民委员会实践中出事实居民委员会职责完成相关政府工作事项居民委员会居民组织起公事务进行理组织居民委员会合法性源作政治权利拥者居民选举说居民委员会居民行民政治权利产物

业会业委员会出物业维护理目组成公寓化住宅中栋建筑物中居住着户住户住户占该建筑物中限空间住户占该限空间外建筑物整体需开展维护理工作理住宅区域建筑物享公设施需开展理维护工作法律住户居住特定空间享权(般说建筑物区分权)外应该建筑物整体公设施拥定权利

存事实法律关联关系业行权已完全牵扯权利益协调全体权利益时部分进行效理利必须建立全体权参协调机制组织条例规定业会业委员会见业会业委员会事实财产权行财产权组织换言业会业委员会负责事项行业财产权业会业委员会合法性源作权业

见业会业委员会居民委员会行职责着质区权力源存重差前者强调行私财产权属性者实现政治民权利结果二者混谈

正认识业会业委员会居民委员会间性质差物业理条例二者协调配合作较明确规定

条例首先公事务问题二者协调作出规定中较突出物业理区域社会治安工作条例求业会业委员会应配合公安机关时居民委员会相互协作做社会治安工作公安机关作负责社会治安政府机关然物业区域治安事项责旁贷治安作重公事务居民委员会负相应责业会业委员会作行业财产权组织然然维护财产权作出合法妥安排公事务问题正公民应配合关机关样业会业委员会然应负责公理相关行政机关协助行政机关居民委员会配合协作

条例明确业会业委员会应配合居民委员会法履行治理职责正二者存前述基差行权利业会业委员会协助居民委员会发挥理职责时住宅区业兼具业居民双重身份条例促进沟通加强业会业委员会居民委员会彼相互解联系求住宅区业会业委员会做出决定应告知居民委员会听取建议


前期物业理问题

第二十条 业业会选聘物业理企业前建设单位选聘物业理企业应签订书面前期物业服务合

释义 条规定前期物业理问题

谓前期物业理指业业会选聘物业理企业前实施物业理条例规定选聘物业理企业业会权利业会召开特首次业会需定条件般情况物业理区域物业分期分批售出已入住业数相物业全部者部分售出时业数说少数时入住业彼间熟悉难联合起物业理企业订立物业服务合问题没解决条件没具备前法召开业会时物业理出物业身维护保养迫切需等业会选聘出物业理企业开始实施否会严重影响物业理降低业居住生活质量解决问题填补业会选聘出物业理企业前段时间物业理空缺需相关事出面选聘物业理企业委托做前期物业服务工作建设单位较适选时建设单位出维持物业状况考虑会积极选聘物业理企业

前建设部城市新建住宅区理办法没明确规定物业前期理第5条规定：房产开发企业出售住宅区房屋前应选聘物业理公司承担住宅区理签订物业理合住宅区物业理公司负责理前房产开发企业负责理方物业理规定涉海市居住物业理条例第六章专门关前期物业理规定海市居住物业理条例第4l条规定条例称前期物业理指住宅出售业委员会成立前物业理该条例第42条规定新建商品住宅出售单位应出售住宅前制定住宅公约选聘物业理企业签订前期物业理服务合报区县房产理部门备案厦门市物业理条例规定业委员会成立前开发建设单位行理委托物业理企业实行物业理北京市居住区物业理办法第8条规定居住区开发建设周期较长物业理委员会成立前该居住区开发建设单位负责物业理选择物业理企业进行前期理物业理委员会成立决定物业理企业续聘解聘1999年10月14日建设部发前期物业理服务协议(示范文)该文容前期物业理指房屋出售日起业委员会物业理企业签定物业理合生效时止物业理

述引建设部方规定前期物业理界定致规定前期物业理住宅出售业委员会成立前指房屋出售日起业委员会物业理企业签定物业理合生效时止物业理泛指业委员会成立前物业理条例规定业业会选聘物业理企业前物业理

建设部方规定前期物业理委托方认定样前期物业理服务协议(示范文)规定协议双方方房产开发单位者物业理企业方业海市理条例规定住宅出售单位选聘物业理企业签订前期物业理服务合规定没提事条例表述建设单位选聘物业理企业应签订书面前期物业服务合显然时双方事建设单位物业理企业

　合法合形式作规定般说采书面口头种形式法律法规求书面形式应采书面形式鉴前期物业服务合容法律关系复杂条例求采取书面形式


业时公约制定容


第二十二条 建设单位应销售物业前制定业时公约关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法作出约定

建设单位制定业时公约侵害物业买受合法权益

释义 条规定业时公约制定容

业公约条例第17条已作规定谓业公约全体业制定全体业发生约束效力关物业维护理等方面守业公约体现业理约束思想业间约定正业公约需全体业讨审议条例规定审批业公约属业会职责说业会召开前通业公约时面着前面提物业理企业选聘样难题方面业会召开特首次业会需定条件物业理区域物业分期分批售出时入住业数少着物业销售情况变化处断变动中加入住业彼间熟悉难联合起制定反映业意志业公约方面业遵守关物业维护理规物业身维护保养迫切需否会严重影响物业理需业会制定正式业公约前先行制定时业公约备急需制定业时公约体建设单位失合适选方面业需业公约约束果等业行制定业时公约会存相长段时间没业公约空白状态方面业断增减业制定业时公约免缺乏代表性公正嫌时建设单位物业销售前事实物业制定业时公约符合公条例仅求建设单位应制定业时公约规定应销售物业前制定业时公约里考虑应该制造规空白时间段

业时公约然时针时间效力言事实容包含事项言业时公约正式业公约没质差异点条条例第17条容较出业时公约样应关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法作出约定业时公约应制定物业理规例物业公部位公设施规业时公约应确认业拥正物业部分设施权利例电梯公道路物业理区域公文化体育设施等时业时公约应规定业应履行义务包括妥善利爱护物业公部分公设施擅利毁损物业部分例业擅变更物业部分构造布局外观途擅加利者允许利私占拆破坏物业部分公设施时业妨害利部分妨害专部分利例违反规定擅饲养家禽家畜违反环境卫生规定胡乱丢弃垃圾者收集危害公卫生物品聚众喧哗吵扰等

业时公约非物业买受制定避免物业建设单位越权擅断条例求建设单位制定业时公约时侵害物业买受合法权益保障物业买受合理享受物业公部分时影响公利益情况排性占处分物业专部分


建设单位业时公约说明义务物业买受承诺遵守业时公约义务

第二十三条 建设单位应物业销售前业时公约物业买受明示予说明

物业买受建设单位签订物业买卖合时应遵守业时公约予书面承诺

释义 条规定建设单位业时公约说明义务物业买受承诺遵守业时公约义务

前述正式业公约全体业治理产物程序说业公约全体业参业会审议通业公约效力源全体业参制定业审议通业治文件业时公约建设单位制定业会审议通前述事实召开业会制定业时公约业时公约业否产生约束力成亟解决法律问题

业时公约业拘束力前类规范中体通种方式确立：根海市居住物业理条例第42条规定：新建商品住宅出售单位应出售住宅前制定住宅公约新建商品住宅出售单位住宅买受签订住宅转合时应住宅公约前期物业理服务合住宅说明书作住宅转合附件种方式通房产开发商制定业时公约作物业买卖合附件纳入合容样遵守业时公约成合义务部分业时公约物业买受产生拘束力外种方式物业买受办理入住手续时候求物业买受签署业公约认书物业买受承诺受业公约约束作入住先决条件例深圳济特区物业理条例第26条规定：业住时物业理公司应组织业签订业公约组织业签订业公约市区住宅部门权予纠正

条例第22条已规定物业建设单位负责制定业时公约理成章安排业时公约建设单位物业买受签订物业买卖合时候通业承诺发生业拘束力然条例没采取业时公约作物业买卖合附件物业买卖合部分做法条例求物业买受应承诺遵守业时公约物业买卖合质说建设单位物业买受间彼权利义务约定业时公约需全体业遵守约束全体业行准二者具体容效力范围存着相差

然业没参业时公约制定需求承诺遵守业时公约保护物业买受利益应建设单位作出定说明建设单位义务包括：第建设单位应业时公约物业买受明示说建设单位应物业买受知晓业时公约存容次建设单位应物业买受解释业时公约具体容业时公约容关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法作出约定业时公约制定物业理规业时公约确认业拥正物业部分设施权利时业时公约规定业应履行义务包括妥善利爱护物业公部分公设施擅利毁损物业部分等等容直接影响物业买受物业理直接影响着物业买受购买意愿避免日纠纷业时公约够物业买受切实遵守建设单位应物业买受说明业时公约具体容


事前期物业服务物业理企业选聘方式

第二十四条 国家提倡建设单位房产开发物业理相分离原通招投标方式选聘具相应资质物业理企业

住宅物业建设单位应通招投标方式选聘具相应资质物业理企业投标少3者住宅规模较物业区县民政府房产行政部门批准采协议方式选聘具相应资质物业理企业

释义 条规定事前期物业服务物业理企业选聘方式

条例首先明示原房产开发物业理相分离谓房产开发物业理相分离事实破谁开发谁理建局面物业理行业真正走市场国相部分房产开发企业肥水流外田思想企业开发建设房产项目希物业理分支机构者关联物业理企业实施理特前期物业理阶段建设单位选聘物业理企业相部分房产企业直接选聘关联物业理企业种建选聘方法事实消灭物业理企业间竞争导致物业理企业日物业服务中提供服务质量差强意业颇意见进步提升物业理行业市场化程度促进物业理企业提高服务质量改进部理广业真正获满意服务条例提倡房产开发物业理相分离原

原具体贯彻方式通招投标形式引入竞争机制选聘物业理企业实现优胜劣汰具体言物业开发建设单位物业理权标招请干物业理公司报价竞争开发建设单位中选择优胜物业理公司签订物业服务合

物业理中引入招标投标实际物业理行业直接推入市场中物业理行业中引入竞争机制具体体现物业理招标投标仅物业开发建设单位提供选聘高素质物业理公司空间时物业理公司提供公竞争机会物业理招标投标优胜劣汰法利全面提高物业理服务质量利改进物业理企业理服务利整物业理行业健康发展

物业开发建设单位招标时应综合考虑投标者技术实力济实力理验物业理资质等级物业理业绩服务质量理费信誉等素众投标者开发建设单位应述标准选择中标者中标者签订物业服务合

物业理招标投标必须遵循公开公公正诚实信原中华民国招标投标法第2条：中华民国境进行招标投标活动适法规定物业理招标投标活动必须严格遵守中华民国招标投标法相关物业理法律法规政策规定根条例规定物业理企业实行资质理制度招投标中必须注意审查投标否具相应资质具体创造公公开公正市场环境断探索结合国现行方关物业理招投标规定简单介绍物业理招投标般言招投标应注意列事项：

第招标招投标前应法关机构提交材料办理相关手续例北京市规定备案材料：(1)招标项目简介(2)招标活动方案包括招标组织机构时间安排评标委员会评分标准(3)招标书包括物业理容范围收费服务求投标单位求等

第二招标进行招标招标公开招标邀请招标中采取邀请招标方式应保证程序合法公例北京市规定邀请招标应3物业理企业发出投标邀请书

第三招标前应编制招标文件招标文件中应包括招标名称址联系方式项目基情况求物业理服务标准物业理收费标准投标单位投标书求评标标准等容

第四投标应具相应物业理资质证书投标应招标文件求编制投标文件招标文件规定时间标书送指定点果招标文件求必须交纳保证金应法缴纳保证金

第五评标委员会确定评标方法标准评标委员会组成评标方法标准应确保公正达优胜劣汰目例北京市规定评标委员会应招标代表事物业理相关工作满5年具中级职称具等专业水专家组成者市国土房局建立评标专家库中机抽取组成评标时根招标指导单位制定标准分综合评分分数高者中标

第六签定物业服务合项目中标确定招标应中标发出中标通知书双方应中标通知书发出日起定日期招标文件规定容签定物业理合方规定合签定日起定时间应合报送关部门备案

需注意条例没求房产物业理企业必须采取招投标方式选聘条例涉面数量住宅物业求必须采取招投标方式选聘物业理企业投标少3者住宅规模较物业区县民政府房产行政部门批准采协议方式选聘具相应资质物业理企业


前期物业服务合容订入物业买卖合求

第二十五条 建设单位物业买受签订买卖合应包含前期物业服务合约定容

释义 条规定前期物业服务合容订入物业买卖合求

条例第21条规定业业会选聘物业理企业前建设单位选聘物业理企业应签订书面前期物业服务合根条例表述显然时前期物业服务合双方事建设单位物业理企业

普通物业服务合业委员会代表业业会选聘物业理企业订立物业服务合作物业业选择物业理企业提供财产理服务订立协议说物业理企业提供物业服务象作物业买受业前期物业理阶段前述业没办法联合起选聘物业理企业助物业建设单位手选物业理企业变成前期物业服务合双方事建设单位物业理企业样业物业理企业间存合关系

根合相性原理般言彼间存合法律关系双方权提出行合权利履行合义务求业然物业买受没法律权利求物业理企业前期物业理合提供物业服务果物业理企业违反前期物业服务合提供物业服务符合约定作直接利害关系物业买受求物业理企业采取措施改正承担违约金等违约责相类似物业理企业没法律权利求业缴纳种物业服务费

　解决前期物业服务合权利义务约束物业理企业业带困扰条例求建设单位物业买受签订买卖合应包含前期物业服务合约定容样物业买受合包括前期物业合容避免物业理容成空缺时业根物业买卖合享物业服务权利应根物业服务关容履行相关义务


前期物业服务合期限

第二十六条 前期物业服务合约定期限：期限未满业委员会物业理企业签订物业服务合生效前期物业服务合终止

释义 条规定前期物业服务合期限

前期物业服务合期限直争问题里涉前期物业服务合正式物业服务合相互衔接协调问题果时间连续没做安排会发生前期物业服务合期限已届满业会业委员会没选聘物业理企业更没签订物业服务合时会造成物业服务断档影响业物业时业会选聘新物业理企业业委员会签订物业服务合前期物业服务合期限没结束时容易导致两家物业理企业认权提供物业服务造成突

国物业理实践中前期物业服务合截止时间三种情形：

(1)前期物业服务合规定合终止时间届满业选聘物业理企业签订物业服务合前期物业理截止时间前期物业服务合规定合终止时间


(2)前期物业服务合规定合终止时间尚未届满业委员会行选聘物业理企业签订物业服务合前期物业理截止时间行选聘物业理企业物业服务合定起始时间

(3)前期物业服务合规定合终止时间届满业委员会尚未成立尚未物业理企业签订物业服务合原物业理企业进行理继续物业进行理继续进行理情况前期物业理截止时间新物业服务合生效时

　条例规定前期物业服务合约定期限前期物业服务合正式物业服务合时间衔接条例规定正式物业服务合生效前期物业服务合然终止样避免两物业服务合发生突


建设单位负擅处分属业者物业部分义务

第二十七条 业法享物业部位设施设备权者权建设单位擅处分

释义 条规定建设单位负擅处分属业者物业部分义务


物业部分设施设备权者权法属业享业决定处分物业部分设施设备里讲处分应该做广义解释包括法律处分包括事实处分法律处分转权设定益物权担保物权等等事实处分包括拆毁等建设单位仅仅擅处分物业部分设施设备擅作物业般专部分权利体明晰业专部分建设单位然擅处分业专部分物业部位设施设备现实生活中建设单位意处分情况时发生业合法权益频遭侵犯建设单位缺乏业强力监督视出种样目擅作出处分加业利益保护力度条例第58条规定侵权仅应法承担民事责法追究行政责


物业理企业承接物业时查验义务

第二十八条 物业理企业承接物业时应物业部位设施设备进行查验

释义 条规定物业理企业承接物业时查验义务

物业理企业承接建设单位移交新建物业时应进行验收狭义物业理企业承接验收广义说物业理企业承接验收包括原物业承接验收物业承接验收物业理企业承接物业时缺工作程序

物业理企业承接验收竣工验收竣工验收指建设工程竣工开发建设单位会设计单位施工单位设备供应单位工程质量监督部门等该项目否符合规划设计求建筑施工质量设备安装质量进行全面检验取竣工合格资料数证竣工验收包括隐蔽工程验收分期验收单项工程验收全部工程验收

物业承接验收竣工验收区：

首先二者性质国实行建设工程质量监督制度未验收验收合格工程交付见工程竣工验收包含明显国家行政理容竣工验收旦通标志着物业获准投入物业承接验收民事行没行政法意义

次二者参体竣工验收体建设行政部门相关企业(包括建设单位施工单位设计单位监理单位等)物业承接验收体物业理企业前物业实际控制方前期物业理场合物业理企业建设单位般情况政府行政部门参物业承接验收

次二者容侧重点竣工验收容侧重点针建筑工程质量问题需考察建筑工程否符合国家项标准否存危身财产安全质量缺陷例工程勘探取样否合理隐蔽工程钢筋材料否符合设计标准等物业承接验收明确物业现存状况需考察物业身质量安全问题外需查明整物业环境物业设施保养等等

通承接验收程序发现前没发现质量问题时进行整改特果物业理企业楼房竣工居民进户前进行物业承接验收够时发现房屋质量功等问题开发商提出监督开发商返修仅够效防止发生物业理纠纷物业理公司根掌握验收资料针性制定预防性理措施维修计划

关物业承接验收标准建设部1991年7月1日发布房屋承接验收标准该标准针交房部门承接房屋法代约托单位房屋承接参该标准执行该标准适般民建筑承接验收工业建筑型公建筑文物保护建筑某特殊设备求建筑承接验收参

该标准引标准包括：GBJ7建筑基基础设计规范 GBJl0钢筋混凝土结构设计规范GBJl4室外排水设计规范GBJl6建筑设计防火规范GBJ45高层民建筑设计防火规范 GBJ206木结构工程施工验收规范GBJ207屋面工程施工验收规范GBJ232电气装置安装工程施工验收规范GBJ242采暖卫生工程施工验收规范CBJl3危险房屋鉴定标准

作承接单位物业理企业应会建设单位房屋体结构外墙屋面楼面装修电气水卫消防供暖供气电梯附属工程项目进行质量功检验物业部分设施设备业般进行查验时物业理企业承担物业部分设施设备维护保养务条例特强调物业理企业承接物业时必须物业部分设施设备进行查验物业理企业查验时候应根国家标准合规定标准进行查验

例体结构应察基基础沉降程度否引起部结构开裂相邻房屋损坏钢筋混凝土构建否产生变形裂缝果产生变形裂缝程度果体结构砖石结构否足够强度刚度否明显裂缝等等

墙应察否渗水屋面否渗漏隔热保温措施否位出水口落水否安装牢固等楼面查验时候应注意楼面面层基层否粘结牢固空鼓否裂缝脱皮起砂等缺陷卫生间阳台面相邻堤面相标高否符合设计标准求否发生积水倒返水渗漏等等

水卫消防道否安装牢固控制部件启闭灵活渗漏水压试验保温防腐措施否符合求卫生间厨房排污否分设出户长度否适宜漏排污接口检查口否渗漏道排水必须流畅水泵安装应稳运行时较震动消防设施否消防部门检验合格室外排水系统标高窨井(检查井)设置道坡度径否符合求道应直排水通畅井盖应搁置稳妥设置井圈明沟散水落水沟头否断裂积水现象等等

　采暖锅炉箱罐等压力容器应安装正配件齐全变形裂纹磨损腐蚀等缺陷安装完毕必须专业部门检验合格签证种仪器仪表应齐全精确安全装置必须灵敏控制阀门应开关灵活群体建筑应检验相应市政公建配套工程服务设施否达应质量功求


物业承接验收时文件资料移交

第二十九条 办理物业承接验收手续时建设单位应物业理企业移交列资料：

()竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图等竣工验收资料

(二)设施设备安装维护保养等技术资料

(三)物业质量保修文件物业说明文件

(四)物业理必需资料

物业理企业应前期物业服务合终止时述资料移交业委员会

释义 条规定物业承接验收时文件资料移交

事实物业涉文件资料体包括物业权属文件技术资料前者反映物业法律权利义务关系资料者关物业建设相关技术文件两类资料物业理公司开展效物业服务应拥办理物业承接验收时候需进行移交

权属文件记载物业产权法律权利义务关系文件物业仅表现建筑物设施设备体现物业附着种权益关系权属文件承接验收目明晰权利义务关系尤明晰物业产权关系附着权利义务关系

物业承接验收时需接受权属文件包括：(1)涉物业财产权权利义务关系法律文书类物业财产权性质法律文件例国土权证房屋产权证房屋项权证房屋租赁合房产抵押合等(2)说明物业身状况政府文件证书文件说明物业开发历史背景关资料拆迁安置资料等物业建设程中证明物业建设身合法性种政府审批文件预售许证等反映物业质量关文件证书竣工验收合格证等(3)物业发生法律关系文件资料例开发商施工单位签订明确建筑工程保修范围保修期限保修责保修书设备设施部件供应商签订维修保修合电梯保修合卫星前端接收系统保修合等

权属文件承接验收明确物业身财产法律关系保证物业权属文件合法效资料解决日出现纠纷物业理企业承接验收程中应该认真查验类文件真实合法性

技术资料记载物业建设程中发生工程项目技术信息资料助清楚技术层面解物业现状接收技术资料够帮助关工程维护维修进行相关服务物业理利开展创造必条件条例规定侧重技术资料移交条例求建设单位应物业理企业移交列资料：

(1)竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图等竣工验收资料

(2)设施设备安装维护保养等技术资料

(3)物业质量保修文件物业说明文件

(4)物业理必需资料


述资料物业承接验收时需接受技术资料般：体结构工程勘察设计施工资料配套设备设施部件技术资料包括反映类设备设施部件型号参数技术指标说明书手册等资料整物业理中工程维护维修技术


技术文件承接验收时应注意关键技术容握设计图纸变更记录隐蔽工程竣工图纸设备安装维护合技术定义条款等注意整套技术文件相互印证衔接

鉴资料物业服务重性时物业理企业受托保资料物业理企业应前期物业服务合终止时述资料移交业委员会


建设单位配置物业理房义务

第三十条 建设单位应规定物业理区域配置必物业理房

释义 条规定建设单位配置物业理房义务

物业理房专门供物业理企业进行物业理活动建筑物业理房否应预先配备缺乏权威性规定莫衷条例次明确建设单位负配置物业理房义务物业理房物业理企业实施物业理必物质条件物业区域已建成项目中果缺乏物业理房物业理企业行建设物业理企业行建设房仅程序繁杂需关部门审批需业意物业建设规划设计进行事建设会破坏原先规划设计妥办法求建设企业物业建设中考虑物业理需配备必物业理房


建设单位物业保修责

第三十条 建设单位应国家规定保修期限保修范围承担物业保修责

释义 条规定建设单位物业保修责

物业建设中存质量问题竣工验收时未发现程中逐渐暴露出屋面漏水墙壁裂缝墙皮脱落室面空鼓开裂起砂水道暖气道漏水堵塞等

根条规定物业交付定期限发现工程质量缺陷建设单位应法承担修复责

建筑法第62条建设工程质量理条例第39条均明确规定建筑工程实行质量保修制度建设工程承包单位建设单位提交工程竣工验收报告时应建设单位出具质量保修书质量保修书中应明确建设工程保修范围保修期限保修责等建设工程质量理条例第3条规定建设单位勘察单位设计单位施工单位工程监理单位法建设工程质量负责鉴业建设单位订立物业购售合建设单位应承担物业质量保修首责果勘察单位设计单位施工单位工程监理单位原造成物业质量问题法求勘察单位设计单位施工单位工程监理单位承担责

根建设部颁发商品住宅实行住宅质量保证书住宅说明书制度规定房产开发企业交付销售新建商品住宅时必须提供住宅质量保证书住宅说明书房产开发企业应住宅质量保证书记载承担住宅保修责住宅保修期开发企业交付户日起计算果户违反住宅说明书提示者擅改动物业结构装修造成质量问题房产开发企业承担保修责

根建设工程质量理条例第40条规定正常条件建设工程低保修期限：

(1)基础设施工程房屋建筑基基础工程体结构工程设计文件规定该工程合理年限

(2)屋面防水工程防水求卫生间房问外墙面防渗漏5年

(3)供热供冷系统2采暖期供冷期

(4)电气线排水道设备安装装修工程2年


建筑工程保修范围包括基基础工程体结构工程屋面防水工程土建工程电气线水线安装工程供热供冷系统工程等项目基基础工程体结构工程发现存质量问题果够通加固等确保建筑物安全技术措施予修复应负责修复修复造成建筑物法继续关责者应法承担赔偿责保修范围包括屋面防水工程面楼面工程门窗工程等外电线线水线安装工程包括电气线路开关电表安装电气明器具安装水道排水道安装供热供冷系统工程包括暖气设备中央空调设备等安装工程应保修

建设单位勘察单位设计单位施工单位工程监理单位间应根造成质量问题原单位分承担责：

(1)施工单位未国家关规范标准设计求施工造成质量缺陷施工单位负责返修承担济责质量缺陷指工程符合国家行业现行关技术标准设计文件合中质量求

(2)设计方面原造成质量缺陷设计单位承担济责

(3)建筑材料构配件设备质量合格引起质量缺陷属施工单位采购验收意施工单位承担济责属建设单位采购建设单位承担济责

(4)单位造成质量缺陷单位行负责

(5)震洪水台风等抗力造成质量问题施工单位设计单位承担济责

施工单位接保修通知书日起必须时达现场建设单位明确责方商议返修容属施工单位责施工单位未期达现场建设单位应次通知施工单位施工单位接次通知书然时达建设单位权行返修发生费原施工单位承担


物业理企业法律性质资格理制度

第三十二条 事物业理活动企业应具独立法资格

国家事物业理活动企业实行资质理制度具体办法国务院建设行政部门制定

释义 条规定物业理企业法律性质资格理制度

物业理企业事物业服务企业关物业理企业法律性质条例作明确规定物业理企业独立法说非法企业事物业理业务规定独资企业合伙企业具备法资格法事物业理活动民法通规定法应具备列条件：(1)法成立(2)必财产费(3)名称组织机构场(4)够独立承担民事责述条件外设立企业法应遵守关法律法规规定设立目前常见法形态物业理企业物业理公司设立物业理公司应遵守公司法关设立限责股份限责公司规定

条规定物业理企业实行资格理国现阶段某企业实行资格理目企业市场体进行规范相程度种市场准入理行政机关认允许获资格企业进入相关市场事营活动更进步营业资格通常区分等级企业事资格等级相适应营活动超越等级营企业实行资格理国特色

目前国房产理部门物业理企业实施资质理房产理部门审批物业理企业资质等级颁发资质等级证书建设部制定专门物业理企业资质理试行办法该办法规定：建设部负责全国物业理企业资质理工作省治区建委(建设厅)直辖市房局负责行政区域物业理企业资质理工作根建设部物业理企业资质理试行办法物业理企业划分四等级：级二级三级时资质评定标准分：


资质级：(1)注册资金500万元(2)具中级职称理员工程技术员少30企业理取建设部颁发物业理企业理岗位证书80部门理理员取业员岗位证书(3)理两种类型物业(4)理类物业建筑面积分占列相应计算基数百分低100计算基数：A．层住宅200万方米B．高层住宅100万方米C．独立式住宅(墅)15万方米D．办公楼字工业区物业50万方米(5)20理项目获全国物业理示范项目省级物业理示范项目称号(6)具健全企业理制度符合国家规定财务理制度(7)建立维修基金理制度


资质二级：(1)注册资金300万元(2)具中级职称理员工程技术员少20企业理取建设部颁发物业理企业理岗位证书60部门理理员取业员岗位证书(3)理两种类型物业(4)理类物业建筑面积分占列相应计算基数百分低100计算基数：A．层住宅80万方米B．高层住宅40万方米C．独立式住宅(墅)6万方米D．办公楼宇工业区物业20万方米(5)10理项目获全国物业理示范项目省级物业理示范项目称号(6)具健全企业理制度符合国家规定财务理制度(7)建立维修基金理制度


资质三级：(1)注册资金50万元(2)具中级职称理员工程技术员少8企业理取建设部颁发物业理企业理岗位证书50部门理理员取业员岗位证书 (3)委托物业理项目(4)具较健全企业理制度符合国家规定财务理制度(5)建立维修基金理制度

时资质：新设立物业理企业应关规定县级民政府物业理行政部门申请领取(时资质证书)物业理企业领取(时资质证书)方事物业理业务时资质证书效期1年效期满物业理企业物业理行政部门申请三级资质评定未获通物业理行政部门应取消事物业理业务资格

物业理企业资质理实行分级审批制度申请资质等级分级建设部门审批申报资质等级时应提交列材料：(1)物业理企业资质等级申报表(2)营业执复印件(3)建设部颁发物业理企业理岗位证书业员岗位证书复印件理员工程技术员专业技术职务资格证书复印件(4)理委托合复印件(5)物业理业绩材料(6)企业年度财务审计表

时物业理企业资质理试行办法规定获资质等级证书企业应资质等级事相应物业理活动甚投标议标活动相应限制物业理企业资质等级实行动态理两年核定次


物业理业员职业资格制度

第三十三条 事物业理员应国家关规定取职业资格证书

释义 条规定物业理业员职业资格制度

职业资格事某职业必备学识技术力基求职业资格包括做业资格执业资格业资格指事某专业(工种)学识技术力起点标准执业资格指政府某责较社会通性强关系公利益专业(工种)实行准入控制法独立开业事某特定专业(工种)学识技术力必备标准职业资格分国务院劳动事行政部门通学历认定资格考试专家评定职业技鉴定等方式进行评价合格者授予国家职业资格证书

根劳动社会保障部2000年3月16日发布2000年7月1日起实施招技术工种业员规定提高劳动者素质促进劳动者业加强业理单位招技术工种劳动者必须取相应职业资格证书员中录物业理员属持证业目录国家职业资格标准规定物业理员职业物业服务合约定通房屋建筑相配套设备设施相关场进行专业化维修养护理维护相关区域环境卫生公秩序业提供服务员物业理市场前景新职业着城镇居民量购房物业理需求增加国目前物业理市场完备部分业员素质低劳动部门显然认物业理业员实行职业资格理制度够提高物业理员身素质发挥规范物业市场作物业理员职业资格目前分物业理员助理物业理师物业理师三等级物业理员职业资格考试制度已实行职业资格鉴定劳动社会保障部培训业司发关开展物业理员电子商务师职业资格全国统鉴定试点工作通知(劳社培司函[2001]75号)决定全国展开物业理员职业资格国家统鉴定工作2002年3月劳动社会保障部职业技鉴定中心发关物业理员职业资格全国统鉴定试点工作实施办法(劳社鉴发[2002]3号)物业理员统鉴定作详细规定

需注意建设部1996年规定实行物业理企业理部门理理员岗位培训持证岗制度建设部全面提高物业理员素质规范物业理行根建设部国家计委事部联合颁发建教[1991]522号文件精神决定1997年开始物业理企业理部门理理员实行岗位培训持证岗制度1999年1月1日起全部实行持证岗

根物业理企业理部门理理员岗位培训持证岗实施办法培训目标通岗位培训物业理企业理部门理理员专业知识工作力达岗位求基胜岗位工作培训象具专毕业文化程度(等学历)物业理企业理具中等专业学校毕业文化程度(等学历)部门理理员容包括物业理理实务法规等知识培训考试合格取岗位合格证书物业理企业理部门理理员岗证岗位合格证书实行动态理复检制度

1998年建设部颁布全国物业理业员岗位证书理办法该办法规定全国物业理业员岗位证书全国物业理业员参加岗位培训合格证书岗资格证书限持证者职期间物业理企业理证书具物业理企业理培训资格培训机构直接建设部事教育司住宅房产业司申领物业理企业部门理理员证书省治区直辖市建委(建设厅)计划单列市建委(房局)统建设部事教育司领取培训机构建委(建设厅)教育部门房产部门申领申领证书时需提交材料：(1)教学计划(2)培训总结(3)培训登记(4)学员岗位职务聘证书复印件证书实行动态理复检验证制度复检验证工作属原房产理部门会建设教育部门具体理三年进行次证书复检时必须查验持证者工作完成情况接受继续教育情况具体方法根情况行制定实施持证者必须接受规定继续教育培训机构负责做继续教育记录

条例规定物业理业员必须取职业资格证书两部门协调明确


单物业理区域中物业理企业惟性

第三十四条 物业理区域物业理企业实施物业理

释义 条规定单物业理区域中物业理企业惟性

物业理区域般言应该原设计构成然街坊封闭区条例第九条规定物业理区域划分规定物业理区域成立业会条进步明确求单物业理区域允许家物业理企业事物业理难想象果家物业理企业时物业理区域提供物业服务仅避免会发生定突事实没必然家物业理企业时物业理区域实施物业理


物业服务合订立形式容

第三十五条 业委员会应业会选聘物业理企业订立书面物业服务合

物业服务合应物业理事项服务质量服务费双方权利义务专项维修资金理物业理房合期限违约责等容进行约定

释义 条规定物业服务合订立形式容

条例第15条规定业委员会作业会执行机构职责根业会选聘结果代表业中选物业理企业订立物业服务合业数众需助业会程序决定具体提供物业服务物业理企业时业会作会议性质组织监督执行合方面定困难业委员会作常设机构业会执行机构代表业物业理企业签订物业服务合较妥便利监督检查工作

合法第10条规定法律法规规定采书面形式应采书面形式条例鉴物业服务合容复杂牵涉事项众特求服务合必须采书面形式

物业理事项指物业服务企业应提供服务容物业服务合应认真规定般言物业理事项包括：(1)物业部位设备理维修更新例公道路保养电梯车位机电设备维护理等(2)物业理区域公设施理维修更新例区文化体育设施保养维修(3)公环境卫生服务例公场绿化(4)安全防卫服务包括进出理消防理交通秩序维持等等(5)物业档案资料保

物业服务合约定述理服务事项外根物业理区域具体情况业者物业部分关设备维修保养理事宜业者物业特委托物业服务事项作出约定

关物业服务事项服务质量物业服务合应作出规定样明确物业理企业应达目标方便业物业理企业服务进行考核例电梯日少运行少时维修等时间应长少时等等

物业服务费业应物业理公司交纳服务费般说物业服务费应根服务项目双方协商确定服务合首先应规定服务费计算标准标准制定方面需遵循关法规规定方面结合物业理区域情形予具体化例供暖费计算果采暖面积计算费需明确面积具体计算方法次应规定物业服务费交纳期限例物业服务费月交纳季交纳例费采取预收形式事核实计收

双方权利义务具体容述物业服务事项等容紧密联系般言物业理企业根关法律法规结合物业理区域实际情况制定物业理项详细制度例卫生公约治安公约等等需注意果属物业理重措施应取业会者业委员会意物业理企业关法律法规物业服务合实施关服务理收取关费某专业性服务果合没相反规定物业理企业委托专业服务企业代提供相关物业理企业制止种违反物业服务合行提供物业服务程中物业理公司权获业会业委员会协助支持业委员会享物业理企业物业服务进行检查督促权利包括审议物业理企业服务情况检查监督具体工作审议关物业服务费收取标准讨关财务预决算法批准监督专项资金理等等

专项维修资金理：专项维修资金指专项物业公部位公设施设备保修期满修更休改造资金专项维修资金属全体业公物业理企业根维修更修实际需提出计划业委员会专项资金应加审议监督

物业服务合应物业理房作出约定物业服务合应物业理房具体位置理企业具体权限理房日常维护保养设施设备维修根修作出规定

合期限：物业服务合应确定合期限期限起算终止日期时应物业服务合提前终止作出规定例规定果物业服务企业提供服务未达求业委员会种具体情形决定终止合果业委员会提议终止合双方具体磋商期间保证物业服务中断合旦终止物业服务费缴纳处理等等

违约责：物业服务合履行程中避免会发生合方未合约定履行情况时候需探讨该违约方违约责问题然合法违约责作规定事物业服务合中应根物业服务具体情形针性做出相应规定便利纠纷解决根合法规定承担违约责具体形式包括继续履行赔偿损失支付违约金适定金罚等合法第111条规定事方履行金钱债务者履行金钱债务符合约定方求履行物业服务合求物业理企业提供符合约定物业服务求继续履行承担违约责方式合法第114条规定：事约定方违约时应根违约情况方支付定数额违约金约定违约产生损失赔偿额计算方法约定违约金低造成损失事请求民法院者仲裁机构予增加约定违约金分高造成损失事请求民法院仲裁机构予适减少物业服务特殊性双方通常法事先确定损失赔偿数额违约金设定便成常承担违约责方式常见规定业果没时缴纳物业服务费需支付定滞纳金里滞纳金事实违约金

然物业服务合作双方事协商结果违反关法律规定规定述容外事项特业委员会认物业理区域实际情况需物业理企业特约定事项

物业理服务合物业理企业效力违约责原性规定

第三十六条 物业理企业应物业服务合约定提供相应服务

物业理企业未履行物业服务合约定导致业身财产安全受损害应法承担相应法律责

释义 条关物业理服务合物业理企业效力违约责原性规定

法律法律关系调整容物业理条例物业理法律关系调整象谓物业理法律关系指物业理法调整物业理程中事间形成种权利义务关系法律法规称法律规范授予定权利告诉样张行正合法会受法律保护者设定某种义务指示样行应必禁定条件会国家权力强制履行予取缔物业理法律关系权利义务容物业理法律制度调整社会关系物业理法律直接表现物业理立法首务法律形式确定物业理法律关系中体间法律位相互间权利义务关系

物业理法律关系包含七方面容：业住户权利义务建筑物区分权占享专部分权部分持分权成员权权利应承担义务二作区分建筑物理业委员会权利义务三作区分建筑物理服务物业理公司物业理服务合规定确立权利义务四作建筑物开发建设单位物业理活动中权利义务五级政府政府部门物业理活动中作政府部门行政监督理基权利义务六政府相关部门基权利义务七物业理协会基权利义务

物业理法律关系中物业业物业理企业间法律关系法律关系物业理基础法律关系种法律关系围绕该两者间关系构建业物业理企业间关系种私法合关系建立必须赖效物业理合私法治原(合原)事间权利义务取决物业理合具体容事应约定没约定者约定约定明确时适法律意规定加补充解释物业理合民事合种条例特规定外中华民国合法总关规定均适物业理合适条规定必须结合中华民国合法相关规定否该条便法加适

合成立生效事必须遵守合约定合规定全面履行合产生义务果事没履行合义务者然履行履行符合合约定构成违约行承担违约责根合法第60条条规定事履行物业理合时应遵循全面履行原(适履行原)协作履行原谓全面履行指事合约定标数量质量适体适履行期限履行点适方式全面履行合义务事应履行合项付义务必须履行事合中约定基诚实信原产生付义务附义务中项符合合约定构成债务履行行承担违约责谓协作履行原指事仅应适履行合义务时应基诚实信原求协助方履行合义务原

根合法规定违反合行类型五种形态分拒绝履行履行迟延履行完全履行预期违约谓拒绝履行指事够履行合义务违法表示予履行情形谓履行指事然想履行合义务没履行力迟延履行指合债务已届履行期事够履行没履行合义务情形完全履行包括瑕疵履行加害履行两种情形前者指事履行履行容符合合约定者指事履行身符合合约定方事造成损失情形预期违约原英美合法中制度国1999年新合法采纳指合方事合规定履行期限前明示默示表示合期时予履行合义务情形条第二款规定物业理企业未履行物业服务合解释应包括述五种违约行

物业理企业述五种债务履行行时否承担违约责合法违约责采取种规原采取失责原行必须意失时承担违约责采严格责原须行意失行述五种债务履行行法证明免事须承担违约责国合法第107条违约责责原规定严格责条例物业理服务合特规定物业理企业违反合须失须承担违约责非够证明法定免责事者事间订免责条款谓免事指法律规定免限制违约行应承担民事责事根合法规定适物业理服务合法定免事抗力(合法第117条)谓免责条款指事约定免限制未合责条款合中约定合外行约定然免责条款事约定然什条件免责时免免种责均事根意思治原加确定根合法第53条规定合中关免造成方身伤害责免意者重失造成方财产损失责免责条款效

物业理企业违反物业理合应承担种违约责条例规定应适合法般规定根合法第107条第114条规定违反合责类型种：实际履行继续履行支付违约金损害赔偿采取必补救措施等方式实际履行救济方式必须违约方然够履行义务时始适违约方已履行合义务求实际履行采取救济措施违约金责承担事合中违约金条款规定前提条件合中没违约金条款求方支付违约金违约金数额完全取决合约定需证明实际损失违约金性质预定损害赔偿减轻事证明责合中约定违约金高低否事请求法院予酌量增减合法第114条第2款明确规定约定违约金低造成损失事请求民法院者仲裁机构予增加约定违约金分高造成损失事请求民法院者仲裁机构予适减少损害赔偿普遍常见违约责方式承担损害赔偿制违约责须具备三件：违约行存债权受损失(债权损失应包括财产损失精神损失两者限财产损失)损失违约行间存果关系


物业理企业接验收义务

第三十七条 物业理企业承接物业时应业委员会办理物业验收手续

业委员会应物业理企业移交条例第二十九条第款规定资料

释义 条规定物业理企业接验收义务

物业服务合签订进入合履行阶段物业理企业履行理义务必须物业进行接验收果房产开发企业交付设施配套齐全质量合格物业区严重影响业居住生活物业接验收物业理企业项重合义务物业服务合前期物业服务合正式物业服务合分样物业接验收前期接验收正式接验收分前期接验收第29条已详细解释(请读者行参阅)条关正式接验收规定

根条第2款第29条第1款建设部1991年2月4日建标(91)69号文发布房屋接验收标准规定物业接验收应包括三项容：

1物业资料交接

业委员会应列资料交付物业理企业：

(1)物业规划图

(2)竣工图(包括总面单体竣工图)

(3)建筑施工图

(4)工程验收种签证记录证明

(5)房产权属关系关资料

(6)机电设备说明书

(7)消防系统验收证明

(8)公设施检查验收证明

(9)水电气指标批文

(10)水电气表校验报告

(11)关工程项目重技术决定文件

2物业接验收

般说物业接验收包括容：

(1)体结构验收基沉降应超国标规定变形值引起部结构开裂毗邻房屋破坏体结构构件变形裂缝超国标规定外墙渗水

(2)屋面楼面屋面应国标规定排水畅通积水渗漏楼面基层粘结应牢固空鼓整体整裂缝脱皮起砂现象卫生间阳台厨房面相标高应符合设计求出现倒水渗漏现象

(3)装修应保证装修部位构件美观方满足求出现装修善造成门窗开关灵油漆色泽墙皮脱落等现象

(4)电气电气线路应安装直牢固墙导明器具必须安装牢固接触良电梯等设备应运转正常噪声震动超规定外类记录图纸资料应齐全

(5)水卫消防采暖燃气水道应安装牢固控制部件启闭灵活滴漏跑现象消防设施应符合国家规定消防部门检验合格证采暖锅炉箱罐等压力容器应安装整配件齐全投缺陷专门检验合格证燃气道应泄漏外种仪表仪器辅机应齐全灵敏安全准确

(6)附属工程室外道路排水系统等标高坡度等素应符合设计规定相应市政公建配套工程服务设施应达质量功求

3实原始资料

现场验收检查时应核实原始资料逐项查明发现实际相符处应时作出记录双方签字存档


物业理房权属规定

第三十八条 物业理房权法属业未业会意物业理企业改变物业理房途

释义 条关物业理房权属规定

条例第30条规定建设单位应规定物业理区域配置必物业理房该物业理房专门物业理企业进行物业理活动物业理服务企业占房权应属房产开发商属物业理企业抑属业没疑问长期缺乏法律明确规定实务直难确定物业理房权属房产开发商物业业物业理企业均认物业理房应属应进行处分方执法院难合理方式解决常发生纠纷根条第1款规定建设单位配置物业理房权属业规定长期直存疑问明确化条规定然物业理房权明确规定业根民法通第72条规定房屋应业占受益处分需明确业物业理房享权民法单权种特殊权建筑物区分权业法单独房屋进行占受益处分必须建筑物区分权规行权理解条规定必须掌握建筑物区分权

区分某建筑物身结构区分独立单元单元均构成相独立权客体(独立物)该建筑物专部分成立两单独权部分成立权总称

区分根特征幢楼宇区分独立单元成立相互独立权点似违反传统民法规定物权原实际违背该原者构成物没固定变标准时社会观念定现代社会观念已整栋建筑物够独立适单元视独立物成立权违背物权原里独立单元单位部分分割开独立建筑空间居住楼宇中套房层单元般说单位建筑设计决定(住宅楼套)时划分独立单元(办公楼中层单位层单位)独立单元成区分权单独权客体业单独区分权标志取专部分独立部分权取区分权重标志取专部分建筑空间

区分单元房屋然构成整体单元仅享块基单元房离开整房厘设施支撑基部位设施等构成区分权全体部分显然建筑物单元区分具相性仅仅拥独立单元实现房屋建筑物区分权必须时拥部分权完整实现居住功部分着专部分取然取程毋须单独购买区分制度建立认识基础：承认房屋作种整体(物)存事实承认整体中划分相互独立部分部分成立相独立权时区分权部分拥权形成独特独立单元享独立权部分享权相结合种房屋权形式

总区分客体物基求：物(房产产)相独立区分定数量独立部分独立部分间存联结构成整体区分独立部分专权部分权物业理权融体权体制权形态

区分权国城市居住房屋中占绝数目前国尚未法律行政法规确定区分权形式1989年11月21日建设部发布城市异产毗连房屋理规定(2001年8月15日进行修改)异产毗连房屋否适区分呢该规定异产毗连房屋包括两种种仅仅相连建房种构成建筑物区分左右相互连接成整体楼房建筑相连存界墙相邻关系问题存部位设施法律关系较简单区分建筑物区分仅涉产权存量设施维护利问题说前种异产毗连房屋运相邻关系理加解决毋须套区分种异产毗连需区分制度加解决正文指出成片墅群土权设施采取区分制度建立物业利秩序

见物业理服务房事实更行专权必须业部分条例规定业正确立法选择建筑物部分非专部分业单独全体业房屋占受益处分应全体业进行物业理企业物业理房享占权利非理企业权完全根物业理服务合约定业授予条例第35条第2款明确规定物业理企业该等物业理房必须符合合约定擅改变理房途果改变途必时必须业会意


物业理服务合终止时物业理企业返交接义务

第三十九条 物业服务合终止时物业理企业应物业理房条例第二十九条第款规定资料交业委员会

物业服务合终止时业会选聘新物业理企业物业理企业间应做交接工作

释义 条关物业理服务合终止时物业理企业返交接义务

谓物业服务合终止指物业理服务合效力定原消灭具约束力物业理服务合作种继续性合终止解谓解指合效力朔合成立时效事果履行合应恢复原状物业理服务合法恢复原状适解导致物业理服务合终止原种：(1)物业理服务合规定期限届满业委员会物业理企业没续签合(2)物业理企业业委员会通达成协议方式物业服务合终止(3)合方事严重违约行时方事行终止权物业理服务合解导致物业理服务合终止原什物业理合终止时物业理企业应接物业时接受资料返业委员会物业理企业合义务然条例规定返第29条第1款规定资料适条例时应作扩解释物业理企业应返资料应物业理企业接物业时业委员会接受全部资料资料具体应包括：(1)物业规划图(2)竣工图(包括总面单体竣工图)(3)建筑施工图(4)工程验收种签证记录证明(5)房产权属关系关资料(6)机电设备说明书(7)消防系统验收证明(8)公设施检查验收证明(9)水电气指标批文(10)水电气表校验报告(11)关工程项目重技术决定文件(12)物业理合约定资料

果业会选聘新物业理企业业委员会签订物业理服务合新物业理企业接原物业理企业进行物业理活动进行接验收新物业理企业应业理委员会处进行接验收样业委员会必须先行原理企业处接转交新物业理企业徒增麻烦社会成条第二款规定直接原物业理企业新物业理企业进行交接原物业理企业义务配合新物业理企业进行交接手续


物业理企业转委托规定

第四十条 物业理企业物业理区域专项服务业务委托专业性服务企业该区域全部物业理委托

释义 条关物业理企业转委托规定

物业理服务合性质属委托合中业委托物业理企业受托条例特规定外物业理服合应适合法中关委托合规定关转委托合法第400条规定：受托应亲处理委托事务委托意受托转委托转委托意委托委托事务直接指示转委托第三受托仅第三选第三指示承担责转委托未意受托应转委托第三行承担责紧急情况受托维护委托利益需转委托外述规定出原受托应亲完成受托事务进行转委托委托意紧急情况外：委托合种身性强合委托合成立源委托受托力信等方面信时委托基问题愿知道委托事务容者意委托事务否保密出受托力信誉信愿委托第三处理该事物

物业理服务活动容广泛许领域专业性强物业理企业难完全胜必须专业性服务活动行委托专业服务公司完成物业理服务活动样业利非害时必须取业意费时费力甚条例破般民事委托合限制允许物业理企业某专项服务活动委托专业性服务企业须取业会业委员会意条例未规定物业理企业转委托专业服务企业违反合法律业造成损失应谁负责解释应物业理企业负责物业理企业承担责转委托合规定转托企业追偿


物业理服务费原性

第四十条 物业服务收费应遵循合理公开费服务水相适应原区物业性质特点业物业理企业国务院价格部门会国务院建设行政部门制定物业服务收费办法物业服务合中约定

释义 条关确定物业理服务费原性规定

物业理服务合性质物业理企业业间签订民事合应遵循合原合容应事约定作双务偿合业义务(物业理企业权利)支付物业理服务费物业理服务费应双方事物业理合中加约定限制合例外条规定事约定物业理服务费时应遵循原作物业理合服务费确定限制：

()合理原

合理原指物业理实际操作中核定收取收费时应充分考虑物业理企业利益利物业理企业价值补偿考虑业济承受力国物业理市场尚处发展阶段具体收费标准应制宜物业理服务发生成基础结合物业理公司服务质量服务深度进行合理核定业承受力物业理实际水服务深度相衡时充分考虑档次类物业象消费层次需体现优质优价公合理相互攀物业理服务费坚持取民民逐步实现房养房区养区房产开发公司物业理公司业业委员会均须遵守专款专原确保物业理费规范化运作业根利益受损害

（二)公开原

公开原求物业理公司公开服务项目收费标准规范物业理公司户提供特约偿服务实行明码标价定期业公布收支情况接受业监督

国城市住宅区物业理服务收费暂行办法第9条规定物价部门核定物业理单位区理委员会物业产权代表代表协商议定收费项目收费标准收费力法应物业理合申明文约定物业理服务收费实行明码标价收费项目标准收费办法应营场收费点公布物业理单位应定期(般6月)住户公布收费收入支出账目公布物业理年度计划区理重措施接受区理委员会物业产权监督物业理公司公开收费义务视业权利业作物业理服务消费者消费者权益保护法关规定享知悉接受服务真实情况权利权根服务情况求营者提供服务容规格费等关情况

物业理服务收费作公益性服务价格价格法制订收取公开规定价格法第13条规定营者销售收购商品提供服务应政府价格部门规定明码标价注明商品品名户规格等级计价单位价格者服务项目收费标准等关情况营者标价外加价出售商品收取未予标明费

(三)质价相符原

质价相符原指物业理服务收费标准应服务质量相适应城市住宅区物业理服务收费暂行办法第11条规定物业理单位应严格遵守国家价格法规政策执行规定收费办法收费标准努力提高服务质量住户提供质价相称服务收费服务收费少服务说物业理服务收费标准高服务项目提供理水服务质量高物业理服务收费标准低提供服务容少服务求低物业理单位高标准收费低质量服务物业理种市场营服务型企业行物业理公司提供偿服务目前绝数理公司业交理费花业身作业关心理费收费标准外更需解交理费包含服务容服务质量服务收费标准物业理费实际物业理公司提供理服务价格根市场济规律求收费价格高低提供种物业理服务社会必劳动量决定国目前许物业理公司服务水服务质量参差齐差距公司方面制度健全运作规范理水服务质量高提供物业理服务中包含劳动量高社会必劳动量：公司时拼凑方面条件太具备理水服务质量较低提供物业理服务包含劳动量低社会必劳动量必须根物业理公司提供服务质量服务水采收费标准坚持质价应收费项目收费标准称反追求提高服务质量服务水追求高收费作法服务质量坏服务水高低律标准收费方法提供高质量高水服务相应高额回报享受高水高质量服务相应缴纳较高费

(四)合法竞争原

物业理服务作种偿服务市场济体制需投资生产交易市场没进入市场物业理服务真正商品物业理服务纳入商品济轨道必然形成物业理市场规范推动物业理市场序竞争制定物业服务收费合法竞争原十分必

国家支持促进物业理行业公公开合法市场竞争维护正常价格秩序价格活动实行理监督必调控价格法第3条规定国家实行逐步完善宏观济调控市场形成价格机制价格制定应符合价值规律数商品服务价格实行市场调节价极少数商品服务价格实行政府指导价者政府定价市场调节价指营者制定通市场竞争形成价格城市住宅区物业理服务收费暂行办法第4条明确规定国家鼓励物业理单位开展正价格竞争禁止价格垄断牟取暴利行物业理市场竞争必须符合法律规定国家法竞争行进行严格限制价格法第14条规定：营者列正价格行：()相互串通操市场价格损害营者者消费者合法权益(二)法降价处理鲜活商品季节性商品积压商品等商品外排挤竞争手者独占市场低成价格倾销扰乱正常生产营秩序损害国家利益者营者合法权益(三)捏造散布涨价信息哄抬价格推动商品价格高涨(四)利虚假者误解价格手段诱骗消费者者营者进行交易(五)提供相商品者服务具等交易条件交易者实行价格歧视(六)采取抬高等级者压低等级等手段收购销售商品者提供服务变相提高者压低价格(七)违反法律法规规定牟取暴利(八)法律行政法规禁止正价格行

(五)政府监原

物业理服务合基属格式合做附合定型化合标准合谓格式合指条款方事众相订立合单方面事先制订相接受否法合条款进行谈判格式合剥夺相入合具体条款进行谈判保护相利益受侵害国家格式合进行特制物业理合作格式合例外中服务费条款属受国家制容


物业服务费交纳义务规定

第四十二条 业应根物业服务合约定交纳物业服务费业物业约定物业交纳物业服务费约定业负连带交纳责

已竣工尚未出售者尚未交物业买受物业物业服务费建设单位交纳

释义 条关物业服务费交纳义务规定

物业理服务合作双务偿合物业理企业承担提供物业理服务活动获方事服务费义务物业理企业支付物业服务费呢换言物业理服务费义务确定物业理服务费支付义务关键物业理服务合事物业理合事享合权利负担合义务

1物业已出卖交付业业交纳服务费义务业物业时物业服务合业委员会代表业物业理企业签订业合事享物业服务合产生权利时应负担物业理合创设义务物业理服务合业方义务便交纳物业服务费

2业物业交予时物业服务费义务究竟业物业物业非合事非债务承担物业负交纳服务费义务业物业约定物业交纳物业服务费否构成债务承担根合法规定债务第三签订合进行债务承担应债权意债权效未债权意构成债务承担时业物业约定物业理企业生效力该约定业物业间然效物业物业理企业交纳物业服务费物业理企业应受领拒绝否会构成受领迟延债务法律合约定应债务亲履行外均第三履行物业约定交纳物业服务费应物业业承担责物业理企业求物业承担责物业必须业承担责条第款规定应作解释

3物业尚未出售已出售尚未交付业时物业理合事物业理企业房产开发单位(条例称建设单位)物业服务费应房产开发单位支付条第二款规定意


物业服务费行政监督规定

第四十三条 县级民政府价格部门会级房产行政部门应加强物业服务收费监督

释义 条关物业服务费行政监督规定

物业服务收费标准实行国家监制度监机关县级民政府价格部门级房产行政部门物价部门房产部门物业服务费监具体容目前四方面：

1审批制度

物业已交付尚未成立业委员会时物业理综合服务收费般物业理公司政府指导价范围提出报县级物价局核定审批外物业理公司全体业提供公性服务收费装修保证金线电视入网费水电费周转金等应报物价局审批

2备案制度

业委员会成立物业理服务收费标准物业理公司业委员会物业理合中条例第41条规定原基础约定双方协商确定报物价局备案

申报备案制度北京市高档住宅物业理服务收费暂行办法第10条中体现物业理企业应签订物业理委托合1月物业理服务收费标准报物业物价局备案北京市普通居住区物业理服务收费暂行办法第9条中体现物业理单位应接受区理委员会物业产权监督项费年收支情况时报市物价局物价局备案物业理公司满足部分户需提供特约服务室清洁传真字接送孩学等服务收费需业委员会者户认物业理公司服务项目收费标准区(厦)公布需报物价局审批备案未业委员会者户认服务收费权支付服务费

3许证制度

政府效监物业理服务收费行国许方实行物业理服务收费许证制度制度广东省营服务性收费理规定中明确规定政府定价营服务性收费理实行许证制度年审制度具物业理资质证书物业理单位住宅区住宅组团高层住宅综合楼宇开展物业理收取物业理费时程序物价部门申报：

(1)物业理单位写出申请收费调整收费标准报告：

(2)填报(物业理服务收费申请表)式三份时须附资料(复印件)：①物业理单位资质证明②营业执(许证)③住宅区(厦)物业理手册区理章程(规定)④住宅区(厦)总面图⑤住宅区(厦)总体检收资料⑥重新审核标准附原物价部门核定标准关文件等

(3)批准收费领取物价部门统制发广东省营服务性收费许证放置收费场显眼处便群众物价部门监督检查

(4)广东省营服务性收费许证年年审次

4处罚制度

物业理服务收费许证制度外关部门权违法违规行进行监果物业服务企业违反关价格监法律政府价格部门房产部门相关法律法规物业理企业进行相应处罚城市住宅区物业理服务收费暂行办法中15条规定列违反办法行者政府价格监督检查机关国家关规定予处罚(1)越权定价擅提高收费标准(2)擅设立收费项目乱收费(3)规定实行明码标价(4)提供服务质价符(5)收费服务收费少服务(6)违反办法行


物业理企业特约服务费规定

第四十四条 物业理企业根业委托提供物业服务合约定外服务项目服务报酬双方约定

释义 条关物业理企业特约服务费规定

然物业理企业业间合关系根合原合究竟应包括容完全取决事约定约定违反善良风俗法律强制性规定效物业理合作种名合指双方事约定物业理企业提供必物业理服务业支付约定物业理服务费双务偿合物业理合业委员会代表全体业物业理企业签订容应关业够行区分权专部分权利仅限行权限度超出范围服务约定业会没授权业委员会行物业服务合中约定否业没约束力(业委员会权利业会授予关业委员会具体职权请参第15条)

果业需物业理企业提供物业理合中约定服务外服务必须物业理企业单独订立委托合服务种类标准服务费数额支付方式时间等做出具体约定合成立生效事必须合约定履行合否会构成违约行须承担违约责

种合完全属普通民事委托合非物业理服务合适条例规定业服务委托物业理企业委托处理特约服务合应完全适合法关委托合规定合法第396413条规定特约服务种类费完全事行约定适政府监原


公众性费收取办法

第四十五条 物业理区域供水供电供气供热通讯线电视等单位应终户收取关费

物业理企业接受委托代收前款费业收取手续费等额外费

释义 条关公众性费收取办法规定

条第1款规定供水供电供气供热通讯线电视等单位应谁收取水费电费气费通讯费线电视费规定水费电费气费通讯费线电视费交纳义务款交纳义务规定该等公事业服务终户非物业理企业事实供水供电等企事业单位户供水供电等完全基该等单位户签订供水供电供气提供通讯服务提供线电视服务合履行合义务行供水供电供气供热等合事实属特种买卖合双方事约定方事(供电供水等)方事(户)供电水等方事支付电费水费等费合(参见合法第176条第184条)合双方事供电供气等单位户合具相性合事约束力第三原没约束力供电供水等单位户享合规定权利承担合义务供电合合法第176条第183条明确详细规定供水供气供热力合根第184条规定准供电合规定提供通讯服务线电视服务等合合法缺乏明文规定属名合(非典型合)名合根合法原理应准相类似合关规定等合供电合非常相似准供电合

根合法第177条规定供电等合具体条款应包括供电方式质量时间电容量址性质计量方式电价电费结算方式供电设施维护责等条款根合法规定双方事义务：

1供电等单位义务

(1)国家规定质量标准合约定安全供电义务供电未国家规定标准合约定安全供电造成电损失应承担损害赔偿责

(2)断电通知义务供电供电设施检修时检修法限电者电违法电等原需中断供电时应国家关规定事先通知电未事先通知电中断供电造成电损失应承担损害赔偿责

(3)时抢修义务然灾害等原断电供电应国家关规定时抢修未时抢修造成电损失应承担损害赔偿责

2电等(户)义务

(1)交纳电费义务电应国家规定质量标准合约定时交付电费电逾期交付电费应合约定支付违约金催告电合理期限交付电费违约金供电国家规定程序中止供电

(2)安全电义务电应国家关规定事约定安全电电未国家关规定事约定安全电造成供电损失应承担损害赔偿责

见供电等单位签订供电等合户合事须根合规定交纳电费水费等物业理企业非合事负合义务供电等单位权求物业理企业支付费然果物业理企业满足需供电等单位签订供电等合作合事(户)应交纳电费等

条第2款规定物业理企业代收电费等费时收取手续费等额外费应指业等户收取额外手续费款作规定合理述述出供电等单位收取电费权利户交纳义务物业理企业合事享权利负义务代理收取该等费作供电等单位代理接受供电等单位委托供电等单位处理事物收取手续费应委托(供电单位等)收取户收取正代理电话局等收取电话费银行应电话局收取代理费道理样浅显易懂


物业理企业违法行制止报告义务

第四十六条 物业理区域违反关治安环保物业装饰装修等方面法律法规规定行物业理企业应制止时关行政理部门报告

关行政理部门接物业理企业报告应法违法行予制止者法处理

释义 条规定物业理企业违法行制止报告义务

条例物业理服务合约定物业理企业理义务包括：(1)房屋设施设备维修理(2)卫生保洁服务(3)保安服务(4)绿化理(5)消防理(6)车辆理(7)装修理(8)环境理等物业理区域出现违反治安环保物业装饰装修等方面法律法规业公约等行物业理区域安全环境等造成损害威胁时物业理企业应采取合法手段予制止情况时报告关国家机关予处理否业造成损失应承担损害赔偿责物业理企业非国家执法机关行执法权否应承担相应法律责关行政理部门接报告应法予处理


物业理企业安全防范义务

第四十七条 物业理企业应协助做物业理区域安全防范工作发生安全事时物业理企业采取应急措施时应时关行政理部门报告协助做救助工作

物业理企业雇请保安员应遵守国家关规定保安员维护物业理区域公秩序时应履行职责侵害公民合法权益

释义 条规定物业理企业安全防范义务

安全防范物业理企业义务物业理服务合容物业理企业社区安全理义务包括物业消防理区治安理两部分物业消防理预防消火灾整改治理火灾隐患保障物业区业生命财产安全区治安理采取种措施设立门卫值勤保安员巡逻等制度物业区安全稳定秩序业够安居乐业物业理企业否应承担前述社区安全理义务完全业团体物业理企业合中约定正前面介绍国目前物业理企业服务身份出现实践中物业理服务合般会约定类社区安全理义务社区安全理义务具体容更应合双方明确约定社区安全理义务具体容：

1物业消防理

物业理合双方事条例消防法方性规定约定物业理企业承担具体消防理义务实践中物业服务合中约定物业理企业承担具体消防理义务种：

(1)定期检查维修消防设施器材设置消防安全标志确保消防设施器材完效

(2)定期组织防火检查时消火灾隐患物业理企业发现消防安全隐患应通知关责时改进果责拒绝改进物业理企业应时告知业团体直接通报关行政部门物业理企业怠履行约定消防理义务造成损失损失扩应承担民事责

(3)开展防火安全知识宣传教育

(4)保障疏通通道安全出口畅通保持符合国家规定消防安全疏通标志

(5)物业理区域发生火灾时物业理企业应积极进行救助工作时通知消防机关否应承担相应法律责

(6)约定事项

2区治安理

方法规条例条规定区治安理义务规定物业理企业强制性义务国目前物业理实践物业理服务合中均治安理义务作出约定该类义务具体事项构成应事双方明确约定般言区治安理义务包括具体容：

(1)执行门卫值班制度防闲杂员进出物业区

(2)实施安保巡逻制度便时发现排治安隐患

(3)制止遵守业公约等规章制度种行

(4)检查进出区车辆维护区车辆停放秩序

(5)防范制止妨害区公安全秩序行

履行物业区治安理义务时应注意物业理企业身份民事体非行政执法机关物业理企业作民事体接受业团体委托区物业进行理种理质种民事活动物业理企业应控制身行合法界限专属国家机关行公权力物业理企业均实施否构成违法行应承担相应法律责包括民事责行政责刑事责条第2款明确规定保安员维护物业理区域公秩序时侵害公民合法权益意实践中物业理企业工作员欠缺法律知识实施强制搜身非法拘禁暴力伤等非法行样物业理企业工作员承担相应法律责


物业物业理中权利义务

第四十八条 物业物业理活动中权利义务业物业约定违反法律法规业公约关规定

物业违反条例业公约规定关业应承担连带责

释义 条关物业物业理中权利义务规定

物业理活动中方事间权利义务物业理服务合产生该等权利义务法律法规特规定外物业理服务合方事享承担根条例第15条规定物业理服务合业委员会代表业业会选聘物业理企业签订物业理服务合双方事物业理企业业根物业理服务合产生权利义务物业理企业业合约定享承担物业合事享合权利需承担合义务物业够实现根物业合(租赁合)取物业权必须利物业理企业提供种服务说物业必须享业物业服务中享种权利满足物业利益时物业理企业物业理求物业提供种样便利遵守定规履行理义务提供约定理服务物业基什理物业理企业享请求提供服务权利基什理须物业理企业负定义务呢

合具相性合事效力第三享合权利承担合义务合法规定惟通种渠道：

1合债权合法第79条规定债权合权利全部者部分转第三列情形外：()根合性质转(二)根事约定转(三)法律规定转第80条规定债权转权利应通知债务未通知该转债务发生效力债权转权利通知撤销受意外第81条规定债权转权利受取债权关权利该权利专属债权身外合债权转须具备件：(1)须合法效合存(2)须合权利转(3)须转受签订债权合(4)须通知合债务

2涉合签订涉合包括利合第三履行合谓利合指合双方事约定合债务第三履行合义务合合法第64条规定事约定债务第三履行债务债务第三履行债务者履行债务符合约定应债权承担违约责谓第三履行合指合双方事约定事外第三履行合义务合合法第65条规定事约定第三债权履行债务第三履行债务者履行符合约定债务应债权承担违约责见涉合然第三合债务请求履行合(利合)合债权履行合债务(第三履行合)合第三没约束力

3债务承担债务承担包括免责债务承担存债务承担两种谓免责债务承担指债务外第三代债务债权承担债务原债务脱离债务关系民事法律行谓存债务承担指第三加入债务关系原债务负担债务民事法律行时承担债务成连带债务免责债务承担必须通承担合进行债务承担合债务承担签订债权承担签订承担合承担债务签订合必须债权意债权生效债务信直接关涉债权债权否实现问题合法第84条规定债务合义务全部者部分转移第三应债权意免责债务承担法律效果合法第86条规定债务转移义务新债务应承担债务关债务该债务专属原债务身外

4合权利义务概括承受谓合权利义务概括承受指合生效方事第三签订合约定方事意该第三代享合权利承担合义务法律行合法第88条规定事方方意合中权利义务转第三实际合权利义务概括承受债权债务承担结合没什特处完全进行分解适债权债务承担法律规范合法第89条明文规定权利义务转适法第七十九条第八十条第八十三条第八十五条第八十七条规定规定关债权债务承担规范

基述原理条规定应方面加理解：

1条第1款规定实际关业合权利物业物业承担业合义务法律规范条规定没债权债务承担予分规定合起加规定适时应加分

2债权须债务意业物业关物业权利约定需通知物业理企业物业享条未求通知物业理企业视法特规定

3债务承担须债权意关物业义务约定物业理企业意债务免责否业免责物业没约定履行义务业应承担责

4条第2款规定物业违反条例业公约规定关业承担连带责里连带责应指民事责包括行政责刑事责法律科业连带责物业选择业进行选择业应担保选择会违反条例业公约规定进侵害物业理企业业合法权益


房产行政部门处理关物业理纠纷职责

第四十九条 县级方民政府房产行政部门应时处理业业委员会物业物业理企业物业理活动中投诉

释义 条规定房产行政部门处理关物业理纠纷职责

物业理纠纷投诉指物业理法律关系方事业业委员会物业理程中物业理企业物业理体违反物业理关法律法规委托理服务合等行物业理行政理部门(房产理部门)物业理协会消费者协会物业理企业级部门进行口头书面反映投诉业委员会业物业理企业投诉象般物业理企业业委员会物业业物业房产理部门行政理部门等

物业理服务合履行程中事间常会发生种样纠纷者某方事违反合者违反法律法规侵害合法权益出现现象时事诉诸司法机关加解决外条规定房产行政部门进行投诉房产行政部门通行政手段加解决事选择种解决纠纷途径纠纷迅速解决保护方事合法权益物业理程中出现纠纷进行投诉处理应掌握方面容：

1接受投诉机关

条例规定接受物业理纠纷投诉法定机关县级方民政府房产行政部门接受投诉时处理投诉房产行政部门权力义务

2物业理纠纷投诉受理制度

投诉受理制度指政府关行政理部门接受投诉处理程序物业理投诉受理制度指物业理行政部门接受业委员会业违反物业理法律法规委托理服务合等行投诉受理处理程序海市居住物业理条例作出具体规定：

(1)市房产理局区县房产理部门应建立投诉受理制度接受关违反物业理法律法规等行投诉

(2)区县房产理部门受理投诉应进行调查受理投诉日起30日答复投诉投诉情况属实房产理部门应投诉作出行政处罚行政处分：

(3)投诉区县房产理部门答复异议市房产理局提出复核求市房户理局应受理日起30日法重新进行复查复审复核复验等系列活动根复核情况作出维持变更撤销部分撤销原行政处罚行政处理决定该决定答复投诉

(4)投诉容涉行政理部门联责范围市房产理局区县房产理部门应受理日5日移送关行政理部门书面告知投诉

3投诉种类

(1)业业投诉业天井庭院台屋顶道路搭建建筑物影响业正常工作生活影响物业区域整体美观致违反物业理关条例行利益关系业行进行投诉

(2)业业委员会投诉业委员会没履行职责致业权益受损害进行投诉

(3)业委员会业物业理企业投诉物业理企业没履行物业理服务合中约定关条款致居住区治安保卫服务没位物业理企业乱收物业理费维修基金理混乱账目公开等行

(4)业委员会业关专业理部门投诉居住区常停水停电环卫部门没定期清运垃圾铺没道未区道路路面整等情况影响业正常生活工作致关理部门投诉

(5)业委员会业投诉业装修时损坏房屋承重结构破坏房屋外貌业委员会物业理企业劝阻效行进行投诉

(6)物业理企业关专业理部门投诉统理综合服务物业理模式专业理部门存分工明职责清矛盾具体矛盾出现情况关专业理部门进行投诉

(7)业委员会业房产开发商投诉房产开发商建造房屋存严重质量问题配套位问题影响业生活工作致进行投诉

(8)业委员会业物业理部门投诉物业房产理部门关工作员干扰组建业委员会变相指定物业理企业等行提起投诉

4建立物业理投诉制度意义

物业理中投诉受理制度着物业理企业发展逐步建立完善目前没引起重视甚业委员会业知道项制度需进步宣传业委员会业运投诉法律武器维护权益物业理企业规范身理行行政部门加强物业理指导监督专业理部门行责相互配合物业理工作走健康序发展轨道建立物业理违法行投诉制度方面意义：

(1)建立投诉受理制度利维护业委员会业合法权益物业理涉市民特业切身利益直接影响业生活工作影响安居乐业甚社会稳定物业理中发生纠纷违反法律法规行业委员会业通该项制度行政理维护合法权益

(2)建立投诉受理制度利规范物业理企业行物业理企业实施物业理中缺乏理验存观念资金技术水员工素质理求等方面差异致物业理企业理水参差齐部分企业理混乱服务水低技术力量薄弱影响正常物业理通该项制度房产理部门法强化物业理企业监督理行规范化

(3)建立投诉受理制度利加强房产部门物业理监督理房户部门法物业理进行指导监督理投诉受理制度更行职责进步解物业理中存问题时解决物业理纠纷效措施

(4)建立投诉受理制度利物业理健康发展投诉业委员会业基权利运法律武器维护合法权益措施受理政府行政部门专业理部门接受投诉处理投诉项制度解决物业理纠纷违法行措施投诉受理制度贯彻执行促物业理进步规范化法制化发展


改变公建筑设施程序

第五十条 物业理区域规划建设公建筑设施改变途

业法确需改变公建筑设施途应法办理关手续告知物业理企业物业理企业确需改变公建筑设施途应提请业会讨决定意业法办理关手续

释义 条关改变公建筑设施程序规定

条理解应方面着手：

1物业理区域公建筑设施特定目建设特定目全体业满足物业利缺少该等公建筑设施途加改变导致数业受损甚会降低整物业区域交换价值价值原改变途

2公建筑设施途加改变属该等建筑设施进行事实处分进行处分必须处分权进行者少授权物业理区域公建筑设施全体业根建筑物区分权规必须改变公建筑设施途时应全体业决定

3根条例规定业行公部分权方式通业会数觉方式进行业需改变建筑设施时仅需业会讨意告知物业理企业物业理企业非物业须改变建筑设施时必须业会讨通物业区域涉公利益物业理区域公建筑设施途加改变必须履行法定手续

4业会召开程序表决程序请参见条例第1214条规定解释赘述


业物业理企业公道路场占挖掘规

第五十条 业物业理企业擅占挖掘物业理区域道路场损害业利益

维修物业者公利益业确需时占挖掘道路场应征业委员会物业理企业意物业理企业确需时占挖掘道路场应征业委员会意

业物业理企业应时占挖掘道路场约定期限恢复原状

释义 条规定业物业理企业公道路场占挖掘规

物业理区域道路场属全体业应该全体业通常途加通常言单业物业理企业均权超出物业服务范围擅占挖掘道路场否侵害业者全体业物业者部分享权利特殊情况业者物业理企业需时占挖掘道路场例物业理企业维修线需时挖掘公道路

条例限定维修物业者公利益确需占挖掘事出外需达必须确需程度说占挖掘达维修者维护公利益目必须缺手段种场合允许占挖掘述前提条件外需获业者物业理企业意双方应占挖掘具体范围方式时间等作出安排具体言业时占挖掘道路场应征业委员会物业理企业意物业理企业确需时占挖掘道路场应征业委员会意前者求物业理企业意物业理企业负责物业维护保养身负妥善维护义务征意约定占挖掘具体安排仅助确保道路场损害减少低助采取措施减少业带便

然道路场原属者言喻业物业理企业应时占挖掘道路场恢复原状


线等公事业设施维护责

第五十二条 供水供电供气供热通讯线电视等单位应法承担物业理区域相关线设施设备维修养护责

前款规定单位维修养护等需时占挖掘道路场应时恢复原状

释义 条关线等公事业设施维护责规定

条应方面加理解：

1关供水供电供气供热通讯线电视等单位户进行关供水供电供气供热提供通讯线电视服务物业理区域安装线设施维护责属安装该等线设施单位属物业理企业属业条作规定安装维护线设施关单位根业(水电气热通讯线电视户)签订供电供水供热供气通讯线电视合承担义务户通水费电费气费等支付相关服务费价合法第181条规定：然灾害等原断电供电应国家关规定时抢修未时抢修造成电损失应承担损害赔偿责合法第184条规定：供水供气供热力合参电合关规定供电供水等单位负责维护业物业理企业承担维护责显然公

2供水供电等单位维护该等线时权时占挖掘道路场业物业理企业均阻止

3供水供电等单位完成维修养护等工作应时占挖掘道路场恢复原状否造成损失应承担损害赔偿责


房屋装修时业物业理企业告知义务

第五十三条 业需装饰装修房屋应事先告知物业理企业

物业理企业应房屋装饰装修中禁止行注意事项告知业

释义 条规定房屋装修时业物业理企业告知义务

业作物业专部分原权利处分专部分物业然包括装修装饰物业权利业专物业部分业专部分部分紧密结合者相邻业进行装修装饰施工时会影响业利益装修装饰施工时会发出噪音会产生量装修垃圾会造成道堵塞渗漏水停电物品毁坏等侵害业居民合法利益法律必须进行调整规定业装修装饰时应遵循定准禁止系列严重影响业利益行

基述理条求住进行装修装饰前告知物业理企业物业理企业时掌握业装修装饰具体情况时条求物业理企业房屋装饰装修中禁止行事项告知业规定业般知晓装修装饰中注意事项基禁止行物业理企业颇熟悉物业装修理已物业理企业义务


业缴纳专项维修基金义务专项维修基金属

第五十四条 住宅物业住宅区非住宅物业者单幢住宅楼结构相连非住宅物业业应国家关规定交纳专项维修资金

专项维修资金属业专项物业保修期满物业部位设施设备维修更新改造挪作

专项维修资金收取理办法国务院建设行政部门会国务院财政部门制定

释义 条规定业缴纳专项维修基金义务专项维修基金属等关问题

谓专项维修基金指根法律规定建立专门住宅部位设施设备保修期满修更新改造基金维修基金作房屋部位设施设备专项费专门住宅部位公设施修更新改造谓修部位设备设施规模维修谓更新改造部位设施设备中坏旧部分更换保持正常者断提高效具新效

业缴纳基金义务：物业理资金物业部位设施设备进行维修养护建立基金收益全体业根谁受益谁负担原全体业缴纳基金义务条例第7条规定业义务国家规定缴纳专项保修费

业里包括三种情况住宅物业业住宅区非住宅物业业住宅区外单幢住宅楼结构相连非住宅物业业第三种应加注意果然区里话前边第二项住宅区规定第三项没必提逻辑讲区外业该业承担缴纳责理位区享受物业理服务专项维修基金物业理服务费服务关承担义务理该物业结构单幢住宅楼结构紧密相连说住宅楼存部分果住宅楼结构出现问题时维修该非住宅物业结构会相应受影响住宅楼获维修更新改造该非住宅物业样受益根受益负担相致权利义务相致做法该单幢住宅楼结构相连非住宅物业业住宅区外区住宅楼结构相连建建筑物权承担缴纳专项维修资金义务

专项维修基金物业保修期满物业维修保修期开始缴纳该项基金新住宅物业区说售房时购房者定例筹集旧住宅区历史原基础设施配套全失修严重区治理资金短缺居民承受力限实施物业理难度较加定年限需面积更新改造修缮需投入量资金必须提前筹集等需时时筹集否动导致法时效物业进行必维修养护必须购买商品房公房时建立起专项维修基金解决购房顾忧

该条明确规定基金属业增收益然属业具体理办法国务院建设行政部门会国务院财政部门制定

基金目维修条例第31条规定建设单位应国家规定保修期限保修范围承担物业保修责保修期间保修企业负担保修费保修期满发生然损坏等需维修维修基金中支付果第三损坏然第三负担赔偿责维修养护象住宅部位设备该部分维修更新费业承担维修基金部位设施设备维修更新改造谓部位指住宅体承重结构部位谓设施设备指住宅区单幢住宅建设费分摊进入住房销售价格水道落水水箱加压水泵电梯天线供电线路明锅炉暖气线路消防设施绿道路路灯沟渠池井公益性文体设施设施设备房屋

维修基金事关整物业区域全体业利益确保部位设备设施够时维修维护全体业利益必须确保维修基金专款专严禁挪作


业部位设备设施商业利收益权

第五十五条 利物业部位设施设备进行营应征相关业业会物业理企业意规定办理关手续业收益应补充专项维修资金业会决定

释义 条规定业部位设备设施商业利收益权

区分建筑物部分原业根居住需等利果进行商业营超出权利范围利部位设施设备进行商业营利决策权收益权全体业享谓商业利楼顶设立发射塔移动通信基站利外墙发布广告部位出租楼顶楼道台相邻业搭建等全体业权利允许利考虑商业利相关业生活造成影响说妨碍关住户采光通风等征关住户意时部位商业利影响物业理企业理服务条求商业利应获相关业业会物业理企业意方擅决定进行商业营法律规定需签订书面合办理登记户手续租赁合签订役权等设定等签订合办理相应登记户手续

商业化营获利益然应全体业享维修养护基金属全体业样商业营开展征相关业物业理部门意两者收益

保障物业正常维护营收益应首先补充专项维修资金足然果业会做出决定业会决定条规定显示法规灵活性法律方面鼓励补充维修资金没业会决定情况然维修养护基金方面尊重业会决策权时种决策权限制业会排业委员会资金变更属重事项必须业会决定


责存安全隐患物业进行维修养护义务

第五十六条 物业存安全隐患危公利益合法权益时责应时维修养护关业应予配合

责履行维修养护义务业会意物业理企业维修养护费责承担

释义 条规定责存安全隐患物业进行维修养护义务

法条里责概念该条责物业理企业相列强调责履行维修养护义务业会意物业理企业维修养护该条责包括承担维修养护义务物业理企业身谓责包括两种情况：种物业业专部分存安全隐患危公利益安全责阳台玻璃安装够牢固等部分责物业专物业专专部分义务维持正常安全状态果物业存着安全隐患公利益合法利益造成危险区分应该时维修养护种义务源权行身权权利符合法律规定范围财产义务尊重身财产安全确保物业正常安全状态果物业存着安全隐患业义务时加维修养护外果第三造成业专部分损害外关系物业专然责业难知晓底谁具体侵权法行相应权利物业专责求承担维修养护义务然物业专承担责具体侵权追偿种责具附物业性质业物业转第三时候相关责受第三承担受遭受损害出追偿第二种部分消危险责分两种情况种侵权责侵权行造成物业危险侵权部分施工程中擅破坏承重墙破坏道线路等公利益带危险妨碍作业代表业委员会权求侵权责恢复原状消危险排妨碍外果业会业委员会某项维修养护工作承包物业理企业外企业该承包企业维修养护义务责维修养护程中果需利相邻关系通道阳台等根相邻关系法理相邻提供必方便予协助配合义务

责履行维修养护义务时候损害造成危险隐患事关全体物业财产身安全必须时加消否旦造成果堪设想充分发挥物业财产效杜绝事发生条例规定业会意物业理企业维修养护费责承担民法通第117条第2款规定损坏国家集体财产者财产应恢复原状者折价赔偿受害遭受重损失侵害应赔偿损失物业业然根法律规定求侵权予维修养护必时通诉讼救济强制履行义务种情况显然费时费力条例作样规定质物业理企业全体业间形成新合义务关系必须业会意然物业理企业维修养护考虑物业理企业熟悉物业情况维修养护验业会意思治进行限制条文特强调物业理企业维修养护应必须物业理企业维修养护产生费责承担然里费必须合理费发生争议时双方请求民法院予确认


建设单位违反招投标规定行政责

第五十七条 违反条例规定住宅物业建设单位未通招投标方式选聘物业理企业者未批准擅采协议方式选聘物业理企业县级方民政府房产行政部门责令限期改正予警告处10万元罚款

释义 条规定建设单位违反招投标规定行政责

谓行政责指违反行政法律法规法必须承担责保护业合法权益避免业业会聘新物业理企业前物业前期服务程中建设单位物业理企业相互勾结侵害业合法权益情况发生针目前建设单位私选聘物业理企业导致选聘物业理企业素质差造成业物业理企业间纠纷断现状条例第24条规定国家提倡建设单位房产开发物业理相分离原通招投标方式选聘具相应资质物业理企业住宅物业建设单位应通招投标方式选聘具相应资质物业理企业投标少3住宅规模较物业区县民政府房产行政部门批准采协议方式选聘具相应资质物业理企业条法律责角度确保第24条落实

该条责构成件：

1责体住宅物业建设单位业提供前期物业理服务选聘物业理企业该物业建设单位

2建设单位行违反条例关招投标者协议选择物业理企业规定包括：(1)条例规定必须采招投标方式时未采投标超三者住宅规模较住宅物业条例求进行招投标包括进行形式招投标包括然形式招投标双方恶意串通虚假招投标行(2)协议选聘具相应资质物业理企业情况未履行相应批准程序根第24条规定果投标少3者住宅规模较建设单位采协议方式选聘具相应资质物业理企业物业区县民政府房产行政部门批准果未批准擅采取协议选聘方式条例第24条违反

做出行政处罚机关物业区县级方民政府房产行政部门

条规定行政处罚方式：

(1)责令限期改正规定定时间纠正错误做法包括恢复招投标预先申请批准

(2)予警告警告违法者予告诫谴责申明行已构成违法求重犯针违法者声誉种处罚

(3)罚款强制违法者定期限国家交纳定数量货币遭受定济利益损失处罚形式条规定罚款数额10万元责令限期改正警告

注意条规定建设单位行政责没涉违法选聘物业理合效力问题造成损失赔偿问题实际正条例第26条规定前期物业理合约定期限业委员会物业理企业签订物业服务合生效前期物业服务合终止果业前期物业理企业理服务满通时物业理企业签订合方法然终止前期物业理合然果前期物业理理程中未善良理义务造成业损失情况业业委员会权求赔偿损失


建设单位擅处分行政责民事责

第五十八条 违反条例规定建设单位擅处分属业物业部位设施设备权者权县级方民政府房产行政部门处5万元20万元罚款业造成损失法承担赔偿责

释义 条规定建设单位擅处分行政责民事责

()行政责

条行政责构成件：

1责体建设单位里没区分住宅建设单位非住宅建设单位

2行政责违反条例规定擅处分属业物业部位设施设备权者权具体言首先违反条例规定违反条例第27条规定业法享物业部位设施设备权者权建设单位擅处分处分包括法律处分包括事实处分法律处分转权设定益物权担保物权出租等等事实处分包括拆毁等处分象物业部位设施设备权权等般专部分权利体明晰权利足够动力民事责体系框架寻求法律救济然条规范部位设施设备讲业委员会成立前建设单位业位显然等业分散信息缺乏单业搭便车心态严重缺乏张权利动力建设单位具信息组织优势现实中建设单位意处分情况皆业合法权益频遭侵犯仅仅民事责事救济远远法效遏制侵权行生加业利益保护力度条例规定侵权加惩罚力度法追究行政责

行政处罚容罚款金额5万元20万元

行政处罚决定机关物业县级民政府房产行政部门

(二)民事责

条规定侵权民事赔偿责根条民法通关规定建设单位损害赔偿民事责构成件：

1侵权责行具错违法性建设单位未意授权擅处分物业部位设施设备权者权

2侵权侵权行造成业损失包括直接损失间接损失前者指侵权处分行导致物业身价值减少者指侵权行导致物业业法收益遭受利益损失

3损失侵权侵权行间具果关系正侵权权处分导致损失发生

明确民事责行政责互相排斥行政责国家承担责带惩罚性质赔偿民事责受侵害业责具惩罚性般补偿性目业利益恢复侵害未发生前状态行政责承担影响民事责反然


拒移交资料行政责

第五十九条 违反条例规定移交关资料县级方民政府房产行政部门责令限期改正逾期移交关资料建设单位物业理企业予通报处1万元10万元罚款

释义 条规定拒移交资料行政责

建设单位物业理企业业间物业理问题发生纠纷更换物业理体时常常出现掌握资料方拒资料移交方情况资料开展物业理物业进行维修养护必需果掌握资料方拒移交会方工作造成许障碍条例特规定拒移交行政责

条规定行政责构成件：

1体负资料移交义务建设单位物业理企业业委员会

2关义务体违反条例规定拒移交关资料根条例第29条第37条第39条规定业委员会物业理企业承接物业时拒物业理企业移交竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图验收资料物业理企业物业理企业物业服务合终止时拒业委员会移交竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图验收资料建设单位办理物业承接验收手续时拒物业理企业移交(1)竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图验收资料(2)设施设备安装维护保养等技术资料(3)物业质量保修文件物业说明文件(4)物业理必需资料

条规定行政处罚措施：

1责令限期改正责令规定期限资料予移交措施适义务体业委员会物业理企业建设单位

2通报规定时间负资料移交义务建筑单位物业理企业然拒移交通报批评违反义务声誉谴责

3罚款规定时间然拒移交资料建筑单位物业理企业通报批评时处1万元10万元罚款

注意通报罚款适业委员会原根条例第37条规定业委员会应承接物业物业理企业移交第29条第1款规定竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图验收资料果业委员会签订物业理合反悔拒交纳资料物业理企业民法规定追究业委员会合责业委员会代表物业消费者利益法规加保护弱者没理追究行政责否条例立法目背道驰业权利粗暴干涉

述行政处罚措施然物业县级民政府房产行政部门做出


资格事物业理行政责民事责骗取理资格法律果

第六十条 违反条例规定未取资质证书事物业理县级方民政府房产行政部门没收违法处5万元20万元罚款：业造成损失法承担赔偿责

欺骗手段取资质证书条第款规定处罚颁发资质证书部门吊销资质证书

释义 条规定资格事物业理行政责民事责骗取理资格法律果

确保物业理工作正常开展够业提供优质理服务条例第32条第2款规定国物业理企业实施资质理制度具体办法国务院建设行政部门制定未部门进行资质评定取资质证书事物业理业务

未取资质证书事物业理行政责构成件：

1责体事物业理企业企业具体员工

2该事物业理企业缺乏事物业理资格未取相应资质证书

3该企业事具体物业理活动否造成损害者否盈利问

该行政处罚容包括：

1没收违法谓没收违法指行政机关法行违法手段取金钱财物收国没收非法时候必须注意区分违法违法行合法财产

2罚款未取资质证书事物业理活动没收非法时处5万元20万元罚款处罚款处处

资格事物业理活动损害赔偿责：种赔偿责首先存着违约责侵权责竞合问题物业理企业行构成违约构成侵权业委员会求承担违约责求承担侵权责

没资格事物业理企业业委员会间存物业理服务合根该合约定物业理方义务提供正常物业理企业者业委员会明确约定物业理服务果该企业实际具备必理资质条件导致法满足物业理求说法时物业进行维修养护造成物业损失法提供合约定安全保障服务导致业受身伤害财产损失业委员会权利法追究非法事物业理企业违约责里必须明确非法事物业理方具备物业理资格影响业委员会物业理合效力资格事会导致行政处罚认业委员会签订合效首先业资质基行政理做出强制性求合效条件次果认种情况合效恰恰反助长违法行违法行需承担缔约责缔约责相违约责讲错件业委员会举证证明物业理方没资质证书存着错违法性时候业业委员会加举证难物业理企业会通种种虚假欺骗方式业委员会相信资质证书求业委员会举证物业理企业没资质证书般说容易果业委员会容易欺骗发现物业理企业没相应资质证书话业委员会般根会签订合违约责错责行错没合履行义务非抗力情况减轻者免义务外义务承担违约责相需证明违约错业委员会行索赔权利非常利次赔偿范围说效合赔偿仅信赖利益直接损失限效合违约责仅包括信赖利益损失包括履行利益果合义务正确履行话增加利益损失物业理企业没事物业理资格物业理合然效业委员会求承担违约责

方面果物业理企业活动造成业财产损失者身损害时构成侵权行作侵权责构成件行违反条例关资质证书规定没资格事物业理活动行行具违法性错行资格理行业造成损失损失行间具果关系损害发生行理行造成谓损失包括直接损失间接损失前者指物业理善导致现财产减少者指物业理行导致财产应该增加未增加

违约责侵权责区：(1)举证责侵权行责求业业委员会举证证明物业理企业没业资格违约责需举证业需证明物业理企业违反合没履行合规定义务(2)赔偿范围般讲违约责求精神损害赔偿侵权责求精神损害赔偿物业理企业行构成违约构成侵权情况根合法第122条规定事方违约行侵害方身财产权益受损害方权选择法求承担违约责者法律求承担侵权责

条规定第三点关欺骗手段取资质证书行政责责构成件：(1)物业理企业取资质证书表面物业理企业拥事物业理资格(2)种资质证书取物业理企业欺骗审查机关结果说实际物业理企业具备法规求具备条件物业理企业采取弄虚作假方式骗取审查机关信相信事物业理力骗取资质证书事物业理活动

该行政处罚容首先条第1款规定没收非法处5万元20万元罚款次颁发资质证书部门吊销资质证书


物业理企业聘业资格员法律责

第六十条 违反条例规定物业理企业聘未取物业理职业资格证书员事物业理活动县级方民政府房产行政部门责令停止违法行处5万元20万元罚款业造成损失法承担赔偿责

释义 条规定物业理企业聘业资格员法律责包括行政责民事责

保障物业理活动利开展法维护业合法权益条例仅规定物业理企业资质求规定物业理企业业员资格求求物业理业员必须具备相应业务力知识水条例第33条规定事物业理员应国家关规定取职业资格证书果物业理企业求置理未取物业理职业资格证书员然加聘话第33条关业员资格求会成虚置法根源杜绝资格员业违法现象保证第33条贯彻落实预防符合条件业员进入物业理力资源市场条专门规定违法聘资格业员法律责

()行政责

责件：(1)物业理企业聘事物业理果聘员进行物业理物业理企业中事工作行政服务勤保障团活动等该员具备物业理业资格物业理企业承担条规定责(2)该聘事物业理员具备条例规定业资格

行政处罚容：(1)责令停止违法行继续聘类资格员事物业理活动已聘解劳动合(2)处5万元20万元罚款

行政处罚县级方民政府房产行政部门法做出

(二)民事责

条时规定赔偿损失民事责种责第60条损害赔偿责相违约责侵权责责构成件违约责侵权责违约责讲构成件物业理企业违反合约定造成损失违约行损失间果关系违约责错件非存抗力减轻责免责情况方违反约定业造成损失承担违约责侵权责讲责构成件行违反条例关业员资格求物业理企业聘员没资格事物业理活动行行具违法性错行资格理行业造成损失损失行间具果关系损害发生行理行造成关侵权责违约责物业理责区参述第60条规定业根具体情况选择追究违约责侵权责


物业理企业违反委托理限制法律责

第六十二条 违反条例规定物业理企业物业理区域全部物业理委托县级方民政府房产行政部门责令限期改正处委托合价款3050罚款情节严重颁发资质证书部门吊销资质证书委托收益物业理区域物业部位设施设备维修养护剩余部分业会决定业造成损失法承担赔偿责

释义 条关物业理企业违反委托理限制法律责

物业理企业实行物业理社会化情形起着关重作确定法律责时首先需考虑问题谁物业企业法律责承担体某条件物业理企业体承担物业理中发生法律责

目前国民商法均规定承担物业理法律责体必须民事责力然独立法位企业物业理企业否承担法律责关键否具法位果物业理企业具备法条件独立承担法律责需承担法律责时应投资作承担法律责体然身财产先行承担法律责足承担时投资补充承担物业理企业财产拒绝承担时直接求投资承担

关承担法律责财产范围果物业理企业法全部财产承担责什法全部财产民法通第48条予确定：全民制企业法国家授予营理财产承担民事责集体制企业法企业财产承担民事责中外合资营企业法中外合作营企业法外资企业法企业财产承担民事责法律规定外果物业理企业时限责公司股份限公司公司法第3条第2款规定确定：限责公司股东出资额限公司承担责公司全部资产公司债务承担责股份限公司全部资分等额股份股东持股份限公司承担责公司全部资产公司债务承担责果物业理企业法投资述规确定承担法律责财产范围

物业理企业承担法律责包含民事法律责行政法律责刑事法律责条实际规定物业理部门行政违法行应承担行政法律责物业理部门会关部门职责实施行政违法行物业理企业进行行政处罚建设部城市新建住宅区理办法第15条规定：物业理公司违反办法规定列行房产产权权投诉委会权制止求限期改正房产行政部门予警告责令限期改正赔偿损失处罚款：(1)房屋公设施设备修缮时(2)理制度健全理混乱(3)擅扩收费范围提高收费标准(4)私搭乱建改变房产公设施途(5)履行物业理合理办法规定义务

物业理企业承担行政法律责行包括：(1)非法营行指具备事物业理资质力企业物业理公司名义违法事物业营活动(2)擅作行指物业理企业实施物业理程中违反物业理法规禁规定者违反物业委托理服务合中禁规定擅作出犯禁行(3)正竞争行指物业理企业市场交易中违反公竞争法律规定公认商业准采正手段损害营者合法权益扰乱社会济秩序行(4)损害消费者合法权益行指物业理企业消费者提供服务时违反消费者权益保护法第3章关营者义务规定作出损害消费者合法权益行(5)履行忠实履行理义务行指物业理企业履行物业理委托合规定义务者忠实履行
理义务导致物业理制度健全理混乱修缮养护善行(6)违反行政理法规行

物业理企业物业理区域全部物业理委托属实施擅作行应受县房产部门责令限期改正罚款吊销资质证书委托收益公维修养护者赔偿业损失等


挪专项维修资金法律责

第六十三条 违反条例规定挪专项维修资金县级方民政府房产行政部门追回挪专项维修资金予警告没收违法处挪数额2倍罚款物业理企业挪专项维修资金情节严重颁发资质证书部门吊销资质证书构成犯罪法追究直接负责员直接责员刑事责

释义 条关挪专项维修资金法律责

物业理法律责广义狭义分广义物业理法律责指般法律关系体行违反物业理法律规范确定义务物业理服务合规定义务者行行权利者某种法律事实出现应承担法律利法律果狭义物业理法律责指物业理法律关系体违反物业理法规行应承担具国家强制性利法律果条采狭义概念

物业理法律责般法律责具特征：法定责约定责结合物业理活动业物业理公司委托合发生约定责违约责指合事违反合义务承担民事责合旦生效事间产生法律约束力事应合约定严格全面履行合义务方事违反效合定义务时均应承担违约责违约责违反效合定义务果物业理中发生法律责确定法律相关规定外合根二法律责具复合性涉物业理活动法律责种类繁普遍存民事责行政责刑事责物业理法律责制度中合情形出现法律责复合现象种法律责复合性决定确定物业理法律责时周全考虑相关法律法规某种行角度设定责规范少违反物业理法规行法违法行承担种责

挪专项维修资金行体现法定责违约责相结合特点首先违反条例第35条物业服务合中关专项维修资金理规定行事法然均应承担违约责次违反条例第54条第2款关专项维修资金属业专项物业保修期满物业部位设施设备维修更新改造挪作规定挪专项维修资金行仅违反条例规定违反物业服务合规定应受处罚行

挪专项维修资金行首先涉行政法律责谓行政法律责指行政体行政相行违反行政法律法规法必须承担法律果行政法律责分两类：违法行政责指行政机关工作员实施行政理行中违法失职行引发法应承担利法律果予直接责员单位负责行政处分二指行政相行违反行政理法规承担利法律果通常行政责构成必须具备件：(1)行政责发生前提条件行政违法行存(2)行政责体行政机关者法律法规授权组织工作员(3)行政责法律规范确认责(4)行政违法行必须发生实施行政职权程中行政法律责承担方式般包含：行政处罚行政处分劳动教养条例涉行政处罚方式国行政处罚法第2条规定行政处罚种类包括：警告罚款没收违法没收非法财物责令停产停业暂扣吊销许证暂扣者吊销执行政拘留法律行政法规规定行政处罚

挪专项维修资金行涉刑事法律责谓刑事责指行(包括然法)违法行已构成触犯刑事法律犯罪法必须承担刑法利法律果制裁严厉法律责承担刑事责方式刑事处罚刑罚刑罚国家审判机关根刑法犯罪分子适限制者剥夺某种权益强制性制裁措施刑罚通常分两类：刑包括制拘役期徒刑期徒刑死刑二附加刑包括罚金没收财产剥夺政治权利外非刑罚方法包括赔偿济损失赔偿损失接受训诫具结悔赔礼道歉抗力正防卫紧急避险职务行等抗辩事刑事责免


建设单位(开发商)法律责

第六十四条 违反条例规定建设单位物业理区域规定配置必物业理房县级方民政府房产行政部门责令限期改正予警告没收违法处10万元50万元罚款

释义条关违反条例第30条建设单位应规定物业理区域配置必物业理房规定行政法律责关建设单位(开发商)法律责

物业理必须开发建设联系起更完善物业理应求开发商承担定义务开发商没履行义务应承担相应法律责

物业理法律责意义：约定责设定法定责规定求严格遵循应义务达事约定欲达目法律规定目物业理法律责制度法律物业理社会关系进行调控种形式保护合法权益促进义务履行容法律责追究方法律责承担方间建立起国家强制处罚措施相联系权利义务关系物业理法律责制度功体现三方面：处罚物业理中违法行二补偿受害者损失三教育遵纪守法物业理中涉法律责种类繁均具必性特点：责必须严格法律责规定义务容履行法律责权利保障机制执法严肃性核心设定法律责目体现国家强制力存威严恢复遭破坏原合法权利义务保护法律规范贯彻执行维护正常社会济秩序物业理活动中责真正逃避应承担法律责完善物业理法律规范专设法律责章节非常必

物业理法律关系体中建设单位(开发商)法律责相简单法律责样民事法律责行政法律责刑事法律责等种形式前两种形式两种形式常常发生定重合时求开发商体分承担民事责行政责

建设单位承担法律责行种：

(1)未履行法定前期物业理义务行指开发建设单位作新建房出售单位公住宅出售前理单位违反物业理法规关前期物业理规定履行完全履行物业理方面法应作义务作

(2)履行物业维修专基金代收代存法定义务行指新建房出售单位销售时未规定代表物业方购房者收取法定物业维修专基金者代收规定时交存指定银行专账户行外公住房出售单位作出履行设立物业维修基金法定义务行

(3)履行物业移交法定义务行指房屋出售单位物业理企业业委员会移交物业时未规定移交关该宗物业工程建设资料提供成价物业理房微利价部分商业房行

(4)业委员会提供住宅区物业理房营房等等

(5)违法行擅住宅区物业理项目发包没物业理资质企业合效物业理部门予处罚果业造成损失应承担赔偿责物业出售率达法定例者物业开始出售已达法定年限持协助物业理部门召开业会物业部门予行政处罚责令持召开协助召开

建设单位物业理区域规定配置必物业理房属建设单位擅作行谓擅作行指建设单位实施物业理程中违反物业理法规禁规定者违反物业委托理服务合中禁规定擅作出犯禁行种擅作行应受行政处罚行建设单位应受县级方民政府房产部门行政处罚：责令限期改正予警告没收违法处10万50万罚款


物业理企业擅改变物业理房途法律责

第六十五条 违反条例规定未业会意物业理企业擅改变物业理房途县级方民政府房产行政部门责令限期改正予警告处1万元10万元罚款收益收益物业理区域物业部位设施设备维修养护剩余部分业会决定

释义 条规定物业理企业擅改变物业理房途法律责

法律责产生原体分四种：

()侵权行

侵权行指侵犯身权利财产权利政治权利行侵权行种民事违法行国民法通第117条第118条关法规规定侵权行发生加害受害间产生义务关系受害求加害赔偿财产身心损害产生济损失权利加害负赔偿种损失义务侵权行产生债传统民法称侵权债国通常称损害赔偿

侵权行三种原：错责原错责原衡责原错责原指损害权益行系意失时行负责求四构成件：行违反法律强制性规范损害事实存违法行损害事实间果关系行观错错责原指法律规定体没错时应特定损害结果负责种情况必须法律规定衡责原称公责原指损害发生方事没错错责原受害损失果予补偿显然公根实际情况事分担损失

(二)违约行

违约行指合事履行者完全履行合责违约责合方事违反合产生民事责违约责合制产生产生发展断完善古代关合违约责种财产责种身制裁天现代合制违约责仅仅种财产责法律般强制违约者财产弥补方造成财产损失没合关系存违约责问题违约责存合事间违约责基法律规定事约定产生通常情形合事违约承担违约责非出事约定事合中没列明违约责条款影响违约责存合中没规定违约责条款时事违约根合法规定应承担相应民事责事方违约行侵权行时发生法律责竞合时受损害方选择追究违约责者侵权责

(三)行政违法行

行政违法行指违反行政理法规应受行政法律制裁行包括种情况：国家工作员执行公务时违反关法规行失职越权泄密违反纪律等法违反行政理法规应受行政处罚行公民违反行政理法规应受行政处罚行等等行政违法行具极端样性具体构成行政性法律规范规定予确定

(四)犯罪行

犯罪行指具严重社会危害性触犯国家刑事法律应受刑法处罚行种刑事违法行违法性严重犯罪行必须四素构成：犯罪客体犯罪客观方面犯罪体犯罪观方面犯罪客体指刑法保护犯罪行侵害社会关系犯罪客观方面指刑法规定犯罪行客观事实特征包括危害行危害果危害行危害果间果关系犯罪体指实施犯罪行法应追究刑事责然单位犯罪观方面指犯罪体实施危害性行危害果持心理状态包括意失意分希危害果发生直接意放果发生间接意失分疏忽意失信失

未业会意物业理企业擅改变物业理房途行违反条例第38条规定侵犯业权属行政违法行理应受县级方民政府房产部门行政处罚：责令限期改正警告罚款收益部位设施设备维修养护剩余部分业会决定


业物业理企业擅作行法律责

第六十六条 违反条例规定列行县级方民政府房产行政部门责令限期改正予警告条第二款规定处罚款收益物业理区域物业部位设施设备维修养护剩余部分业会决定：

()擅改变物业理区域规划建设公建筑设施途

(二)擅占挖掘物业理区域道路场损害业利益

(三)擅利物业部位设施设备进行营

　　前款规定行处1000元1万元罚款单位前款规定行处5万元20万元罚款

释义 条关业物业理企业擅作行法律责

法律责般构成指般情况构成法律责具备条件通常包含四件：(1)行违法(2)损害结果(3)果联系(4)行观错

物业理中活动中民事侵权行行政违法行刑事违法行数采取错责责原确定物业理法律责时述四条件外通常应考虑行责力问题谓责力指够辨认控制行力民事行力限制民事行力然通常具完全具责力实施违法行法负责负完全责行引发民事损害赔偿责法应法定监护承担

业物业理企业擅作行行观错行违法损害公利益违法行损害结果间存果关系应县级方民政府房产部门予处罚：责令限期改正警告罚款收益设施设备维修养护剩余部分业会决定


业逾期变纳物业服务费民事法律责

第六十七条 违反物业服务合约定业逾期交纳物业服务费业委员会应督促限期交纳逾期交纳物业理企业民法院起诉

释义 条规定业逾期变纳物业服务费民事法律责

业物业理法律关系中处核心位切物业理活动围绕着业利益方面业物业理中承担着量义务违反义务必然承担法律责业承担法律义务体现方面：

1业违法行业委员会物业理企业制止批评教育责令限期改正法律业公约部分规违章处罚规等物业理治规提请关部门处理果造成损失违法业应赔偿损失：未物业理部门批准改变住宅区房屋途外观建筑物住宅区部分违章堆物搭建占场公设施损毁住宅区设施设备饲养动物造成损害行通行处放置障碍物移动指示标志影响通行安全易燃易爆物品方违反禁令吸烟明火重火灾隐患通知加改正指者强令违反消防安全规定险作业发生消防事时阻碍消防车消防艇通行者扰乱火灾现场秩序执行火场指挥员指挥影响灭火救灾众喧闹鸣喇叭方式发出超出规定标准噪音挪场中沟井坎穴覆盖物标点防围者意移动覆盖物标点防围室外零挂物品掉砸伤楼员私拉电线私设道乱挖土壤危线光缆安全事法律业公约物业理治规禁止活动

2业进行家庭居室装修违法行业委员会物业理企业予批评教育责令限期改正法律制定业公约部分规违章处罚规等物业理治规提请关部门处理果造成损失违法业应赔偿损失

3拒绝交纳种物业理费业委员会物业理企业权求限期交纳规定收取滞纳金逾期交纳物业理企业区业公约物业理治规催交直提起诉讼

4业房屋危毗邻房屋公安全区观瞻时业时修缮违法行业委员会物业理企业批评教育责令限期改正消危险果业拒修缮业委员会物业理企业进行修缮发生费业承担已造成损失违法业应赔偿损失

5异产毗连房屋(区分建筑物)房屋安全鉴定机构鉴定危险房屋房屋关规定时治理建设部城市异产毗连房屋理规定第15条明确规定房屋危险房屋治理义务异产毗连房屋理立法中相应规定

业民事法律责追究果采取措施达追究目时通司法救济司法机关作出裁决强制执行造成损害提起损害赔偿诉拒交纳物业理费业委员会物业理企业法院申请支付令者提起诉讼

般讲种追缴物业理费事实问题法律问题较简单法院采简易程序审判国外种诉讼般额诉讼法庭受理样极方便诉讼方事减少诉累时节省国家诉讼资源应注意：果欠交住宅区类应业交纳公性费应物业理治组织原告提起诉讼果物业理企业代收物业理企业受委托派员工作物业理治组织诉讼代理果欠交物业理公司业提供专门服务物业理费应物业理企业作原告提起诉讼


业业会者业委员会名义事违法活动刑事责行政责

第六十八条 业业会者业委员会名义事违反法律法规活动构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪法予治安理处罚

释义 条关业业会者业委员会名义事违法活动刑事责行政责

果业违法行性质严重触犯刑律应追究刑事责国刑法业触犯刑法罪名：

1放火决水爆炸投毒者危险方法危害公安全罪刑法第114条规定：放火决水爆炸投毒者危险方法破坏工厂矿场油田港口河流水源仓库住宅森林农场谷场牧场重道公设施者公私财产危害公安全尚未造成严重果处3年10年期徒刑第115条规定放火决水爆炸投毒者危险方法致重伤死亡者公私财产遭受重损失处10年期徒刑期徒刑者死刑失犯前款罪处3年期徒刑者拘役

2破坏电力易燃易爆设备罪刑法第118条规定：破坏电力燃气者易燃易爆设备危害公安全尚未造成严重果处3年10年期徒刑第119条规定：破坏交通工具交通设施电力设备燃气设备易燃易爆设备造成严重果处10年期徒刑期徒刑者死刑失犯前款罪处3年期徒刑者拘役

3非法携带枪支弹药制刀具危险物品危公安全罪刑法130条规定：非法携带枪支弹药制刀具者爆炸性易燃性放射性腐蚀性物品进入公场者公交通工具危害公安全情节严重处3年10年期徒刑拘役者制

4消防责事罪刑法第139条规定：违反消防理法规消防监督机构通知采取改正措施拒绝执行造成严重果直接责员处3年7年期徒刑

5聚众扰乱公场秩序罪刑法第191条规定：聚众扰乱……公场秩序聚众堵塞交通者破坏交通秩序抗拒阻碍国家治安理工作员法执行职务情节严重首分子处5年期徒刑拘役者制

6意毁坏财物罪刑法第275条规定：意毁坏公私财物数额较者严重情节处3年期徒刑拘役者罚金数额巨者特严重情节处3年7年期徒刑

7妨害公务罪刑法第277条第1款规定：暴力威胁方法阻碍国家机关工作员法执行职务处3年期徒刑拘役制者罚金

8重环境污染事罪刑法第338条规定违反国家规定土水体气排放倾倒者处置放射性废物含传染病病原体废物毒物质者危险废物造成重环境污染事．致公私财产遭受严重损失者身伤亡严重果处3年期徒刑者拘役处者单处罚金果特严重处3年7年期徒刑处罚金

业果违法情节较严重尚构成犯罪物业治理组织物业理部门部门反映城建监察城市绿化环境保护交通治安供水供电供气等部门部门进行查处部门发现动查处相关行政法律法规规章规定予违法业行政处罚果业拒绝妨碍国家工作员法执行职务未暴力威胁方法治安理处罚条例19条规定处15日拘留200元罚款者警告

业行政违法行承担行政法律责包括两种行擅作行指违反物业理法规禁义务规范擅作出行业房屋程中擅改变房屋结构外貌途等二履行法定应义务行指违反物业理法规作义务规范作出法规求行


物业理部门工作员收受财物处刑事行政法律责

第六十九条 违反条例规定国务院建设行政部门县级方民政府房产行政部门者关行政理部门工作员利职务便利收受财物者处法履行监督理职责者发现违法行予查处构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪法予行政处分

释义 条关物业理部门工作员收受财物处刑事行政法律责

国务院建设行政部门县级方民政府房产行政部门者关行政理部门工作员利职务便利收受财务者处法履行监督理职责者发现违法行予查处行构成刑法第九章渎职罪中滥职权者玩忽职守罪

谓滥职权罪指国家机关工作员滥职权致公财产国家民利益遭受重损失行滥职权罪基犯罪构成：(1)体特殊体国家机关工作员(2)客体公职责公正勤勉性国家机关正常职活动(3)观方面失行应预见滥职权行致公财产国家民利益遭受重损失者已预见轻信够避免致种重损失发生严重负责心理态度行滥职权行身意损害结果失(4)客观方面表现滥职权致公财产民利益遭受重损失行谓滥职权指超越职权范围者违背法律授权宗旨违反职权行程序行职权通常表现擅处理决定权处理决定事项者蛮横理心欲作出处理决定谓致公财产民利益遭受重损失指滥职权造成危害结果：
(1)死亡1者重伤3者轻伤10(2)直接济损失10万元(3)造成直接济损失员伤亡足规定数额者数量标准严重情节应追究刑事责

谓玩忽职守罪指国家机关工作员严重负责履行者正确履行职责致公财产国家民利益遭受重损失行玩忽职守罪基犯罪构成：(1)体特殊体国家机关工作员(2)客体公职责公正勤勉性国家机关正常职活动(3)观方面失行应预见玩忽职守行致公财产国家民利益遭受重损失者已预见轻信够避免致种重损失发生严重负责心理态度(4)客观方面表现玩忽职守致公财产民利益遭受重损失行谓玩忽职守指严重负责履行者正确履行职责9通常表现放弃懈怠职责者工作中敷衍塞责马虎草率认真正确做职工作谓致公财产民利益遭受重损失滥职权罪中界定相

国刑法第397条规定：国家机关工作员滥职权者玩忽职守致公财产国家民利益遭受重损失处3年期徒刑者拘役情节特严重处3年7年期徒刑法规定规定国家机关工作员徇私舞弊犯前款罪处5年期徒刑者拘役：情节特严重处五年10年期徒刑法规定规定

谓行政法律责指行政体行政相行违反行政法律法规法必须承担行政法律利法律果行政法律责分两类：类违法行政责指行政机关工作员实施行政理行中违法失职行引发法应承担利法律果般表现予直接责单位负责行政处分类行政违法责指行政相行违反行政理法规承担利法律果行政处分指国家机关企事业单位国家法律法规国家机关企事业单位规章制度规定根行政隶属关系属员中轻微违法行违反法律行种部制裁包括警告记降级降薪撤职留察开等


物业理条例施行时间

第七十条 条例2003年9月1日起施行

释义 条规定条例施行时间2003年9月1日起施行

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