北京百荣世贸商城
招商策划方案
第部分：招商策略
第二部分：招商进度中例分配
第三部分：招商付款方式
第四部分：济分析
第五部分 招商费预算
第六部分：楼层商品结构定位
第七部分：招商准备工作时间安排达成目标实施容
第八部分：广告宣传策略
第九部分：开业庆典
第部分：招商策略
招商策略：立足北京面全国走国际
北京重点确保北京区招商工作全面利开展时招商部门安排出20％招商力量外（包括外国产品厂家营商国外产品国代理国销分支等）运电话传真网络DM等现代化通讯手段进行招商效果理想情况保证北京区招商指标时时进行调整加外（国际）招商力度
第二部分：招商进度中例分配
招商前期阶段招商例计划：北京区招商占60％左右外招商占20％左右国际招商占15％左右预留出5％例作机动炒作
中：北京区招商占例超出整体60％外招商国际招商例根实际情况扩扩部分占招商份额根招商实际情况果招商出现火爆加预留部分例（例10％）样期通保留精品商铺推出拍卖等方式提高价位水项目期推出情况通预留部分享受商铺升值部分利益
第三部分：招商付款方式
租金交纳优惠政策三种方式：
1次性交纳3年租金第四年起租金递增5％第五年
租金递增6％第六年租金递增7％总体租金递增例超原租金水20％
2首期交纳5年租金30％正式开业前交齐5年租金全款第六年起租金递增5％第七年递增6％第八年递增7％总体递增例超20％签定租约合期20年
首期次性交纳5年租金获6年实际权优惠政策第七年起租金递增6％第八年递增7％总体递增例超20％享受优惠政策外获挑选间商铺位置机会
3首期交纳10年租金30％入驻前交齐10年租金全款获12年实际权优惠政策签定租约合期20年10年租金首期次性交齐享受优惠政策外获挑选两间商铺位置机会
二租金交纳优惠政策2（备选方案）：
1
2第段
首期次性交纳5年租金获赠送6月偿权优惠政策第七年起（含第6年半年）租金递增6％第八年递增7％总体递增例超20％享受优惠政策外获挑选间商铺位置机会
3首期交纳10年租金30％入驻前交齐10年租金全款获11年实际权优惠政策签定租约合期20年10年租金首期次性交齐享受优惠政策外获挑选两间商铺位置机会
三分析（均价85元计算）：
第6年租金收入：11547204*365*85*105＝3761646亿元
第6年半年租金：37616462＝1880823亿元
五年贷款利息：1791260亿元*007＝1253882亿元
五年租金9折损失租金：1791260*01＝179126亿元
租五送6月损失：1880823－1253882＝0626941亿元
租五送年损失：3761646－1253882＝2507764亿元
租五送’租五9折’损失： 0716504亿元
租五送半年’租五9折’少损失： 1164319亿元
面分析次性交纳5年租金免费送6月公司利租五年送年优惠政策然损失9折损失7千万商户吸引力增强时保证提前贷提高公司信级综合考虑利弊
注：方式机械推出视市场反应情况进行穿插尾铺招商程中尾铺招商优惠力度增加时运
四租金交纳方式提供优惠政策理：
考虑项目招商符合公司总体定位时兼顾公司成回收回收期越短产生运营财务费支出越少时时贷利公司信等级提高公司发展极利述方案方面起缺乏实力商户挡门外作（抬高门槛）达然淘汰目时根现金王’原运影响极年限优惠利商户做先期出优惠会应收现款产生丝毫损失
外兼顾中心商铺升值充分享受升值利益方案设定量引导商户选择5年次性交纳租金方式方式达济效益附济分析容中计算出具体数体现
第四部分：济分析
交纳（三年）租金济分析（理想价格）
1根出租实际面积11547204万方米计算
2层出租实际面积方米计算
3均租金价格天方米9元民币计算
层定价： 均租金价格：9元㎡天
楼层
租金价格
（元㎡天）
出租面积
（㎡）
说明
应完成利润额
（亿元）
六层
未计算
五层
75
1850389
1850389*75*365*3
151963
四层
80
2045430
2045430*8*365*3
179180
三层
85
2045430
2045430*85*365*3
190378
二层
90
2000666
2000666*9*365*3
197166
层
12
1687691
1687691*12*365*3
221763
B1层
90
1917598
1917598*9*365*3
188979
B2层
未计算
总计
均价9元
11547204
回收五年租金费
1129429
说明：⑴1129429亿元30％：338829亿元
⑵综合理费：11547204*15*365*3＝189663亿元
⑶第年综合理费：63220941万元
⑷保证金（万商铺商铺2万元收取）：2亿元
二交纳（三年）租金济分析（保守价格）
1出租实际面积11547204万方米计算
2层出租实际面积方米计算
3均租金价格天方米85元民币计算
层定价： 均租金价格：85元㎡天
楼层
租金价格
（元㎡天）
出租面积
（㎡）
说明
应完成利润额
（亿元）
六层
未计算
五层
60
1850389
1850389*6*365*3
121571
四层
70
2045430
2045430*7*365*3
156782
三层
80
2045430
2045430*8*365*3
179180
二层
90
2000666
2000666*9*365*3
197166
层
12
1687691
1687691*12*365*3
221763
B1层
90
1917598
1917598*9*365*3
188979
B2层
未计算
总计
均价85元
11547204
回收五年租金费
1065441
说明：⑴1065441亿元30％：319632亿元
⑵综合理费：11547204*15*365*3＝189663亿元
⑶第年综合理费：63220941万元
⑷保证金（万商铺商铺2万元收取）：2亿元
三交纳（五年）租金济分析（理想价格）：
1根出租实际面积11547204万方米计算
2层出租实际面积方米计算
3均租金价格天方米9元民币计算
层定价： 均租金价格：9元㎡天
楼层
租金价格
（元㎡天）
出租面积
（㎡）
说明
应完成利润额
（亿元）
六层
未计算
五层
75
1850389
1850389*75*365*5
253272
四层
80
2045430
2045430*8*365*5
298633
三层
85
2045430
2045430*85*365*5
317297
二层
90
2000666
2000666*9*365*5
328609
层
12
1687691
1687691*12*365*5
369604
B1层
90
1917598
1917598*9*365*5
314965
B2层
未计算
总计
均价9元
11547204
回收五年租金费
1882381
说明：⑴1882381亿元30％：564714亿元
⑵综合理费：11547204*15*365*5＝316105亿元
⑶第年综合理费：63220941万元
⑷保证金（万商铺商铺2万元收取）：2亿元
四交纳（五年）租金济分析（保守价格）
1根出租实际面积11547204万方米计算
2层出租实际面积方米计算
3均租金价格天方米85元民币计算
层定价： 均租金价格：85元㎡天
楼层
租金价格
（元㎡天）
出租面积
（㎡）
说明
应完成利润额
（亿元）
六层
未计算
五层
60
1850389
1850389*6*365*5
202618
四层
70
2045430
2045430*7*365*5
261304
三层
80
2045430
2045430*8*365*5
298633
二层
90
2000666
2000666*9*365*5
328609
层
12
1687691
1687691*12*365*5
369604
B1层
90
1917598
1917598*9*365*5
314965
B2层
未计算
总计
均价85元
11547204
回收五年租金费
1791260
说明：⑴1791260亿元30％：537378亿元
⑵综合理费：11547204*15*365*5＝316105亿元
⑶第年综合理费：63220941万元
⑷保证金（万商铺商铺2万元收取）：2亿元
第五部分：招商费预算
招商总体费包括员开销广告制作（包括印务）媒体购买理费等项总费预计3000万－3600万间中广告费项支出广告费必须根实际运作情况进行调整招商非常利广告投入会进行灵活调整削减
项目
费预算（万元）
备注
广告制作
300
印务创意胶片沙盘3D展具户外流动
媒体购买
2400
电视电台面户外流动
办公品
150
车辆演示具移动办公
员理
400
薪水提成奖励培训
差旅
20
交通住宿招
外埠费
200
场日常费
电话费
30
电话传真网络
DM费
5
邮寄夹报散发
公关活动
100
发布会联谊
合计
3605
分析：中广告制作费约占83％媒体购买约占666％行政理费约占251％应占例符合正常市场运作中例分配
第六部分：楼层商品结构定位
楼层
商品布局
备注
六楼
餐饮休闲娱乐健身电玩图书
五楼
温馨家居品床品窗帘布艺国际精品厅
四楼
针纺织品服装配饰文化品五金电气家电器工艺礼品百货汽车饰品
三楼
童装童玩具哺幼产品
二楼
男装男士皮衣
首层
女装女式皮衣
B1
鞋类皮具箱包服装辅料布料
备选方案：
楼层
商品布置
备注
六楼
餐饮休闲娱乐健身电玩图书
五楼
温馨家居品床品窗帘布艺国际精品厅
四楼
鞋类皮具箱包服装辅料布料
三楼
童装童玩具哺幼产品
二楼
男装男士皮衣
首层
女装女式皮衣
B1
针纺织品服装配饰文化品五金电气家电器工艺礼品百货汽车饰品
第七部分：招商准备工作时间安排达成目标实施容
招商准备工作（针配合招商部分）：
1完成项目名称注册项目标志等CI设计注册
2注册中文英文国域名（comcn）国际域名（com）
3确定宣传包装概念总体广告宣传语
4完成设计制作百荣世贸中心招商文告招商楼书包含项目功分布部结构图
5完成设计制作项目效果图POP3D资料光盘
6完成设计制作百荣世贸中心体分体剖面模型沙盘
7完成招商队伍建立（招聘）进行培训员甄选分配
8制定商户准入标准引入原操作规等
9确定公司组织机构部门设置
10招商处筹建
11招商部种理规章制度业绩考核奖惩制度工作操行规出
台
12制定商户准入标准条件招商规
13制定印制招商租赁合租赁申请表登记表相关协议商
业理守等
14根招商类敦促分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区
域重点目标务指标完成计划等）
二招商时间安排：
招商前期准备工作阶段：20021101——20030210
正式招商时间确定：20030218——20031230
招商期暨开业庆典筹划阶段：20031230——20040428
120021101——20021201 完成招商员招聘（10天）培训工作（10天）时完成招商指标确认招商务指标提交工作倒计时实施方案
220021120——20030101 完成印制种合文件申请表登记表等完成项目标志等系列CI设计更换识系统（包括名片信函旗标等）确定宣传包装概念总体广告语
320030101——20030210 完成前期招商文告招商楼书制作确定招商媒体广告计划（包括广告创意制作媒体购买选择等）招商项理费支出预算完成种POP3D vision沙盘等制作完成招商部筹建工作
420030210前 完成切招商准备工作
520030218 招商工作正式开始
620030218——20030330 配合组织公关活动针象行业协会政府部门针国际招商部分香港招商计划单列
720030218——20030501 招商第阶段
北京重点招商工作招商例计划控制总体60％时负责外埠招商工作员进行外招商工作国际招商部通驻华商务参赞外商驻华代表处国外产品华代理机构进行招商
外埠招商设2月试探期果反应良负责员作出报告提交招商部招商部作出外埠实设点招商计划（包括点选择招商规模策划广告宣传配合费预算等）报请总理审批820030501前完成外实招商工作准备
920030501——20030801 招商进入第二阶段确保北京区招商工作计划利进行达预期目标回款理想基础提高求进行市场二次开发目标定位增加中心商品名特优新独样化等涵外埠国际商品阶段列重点
1020030801——20031101 招商进入第三阶段期工作重点拾遗补缺针中心商品结构进行微调整做符合百荣世贸中心原定市场定位功分布设计
根实际招商情况制定招商收尾计划招收工作未达设定标准进行突击攻关
1120031101——20031230 招商进入尾声招商目标20031230前责成关分部确实完成根招商阶段预先挑选商铺情况未决定位置商铺策划商户抓号准备工作（点方式安全保障公正程序）
1220031230——20040428 招商期开业庆典
招商部员缩编部分员转入商业理编制招商整体工作做
总结财务情况汇总报告公司董事会
开业庆典公关活动促销活动广告发布等
（备选方案）：
1
2
320031201——20030110 工作容
420030110——20030120 完成媒体发布前期工作切绪
520030120（阴历十二月十八日寒） 招商正式开始
620030120——20030210 春节招商工作正常进行针广
东福建浙江海区春节港澳台400万侨胞回乡省亲机会进行春节攻势结合韩国日港台商回乡探亲机会扩散力会极成效
7
三达成目标（设定理达成手段）：
达成目标商业项目招商程序安排制定低限度招商进展求实际招商程中必须超额提前完成目标否影响整招商成功
1 20030218——20030501 第阶段完成招商务20％
阶段操作方案通项目广告宣传部预登记商户进行提炼筛选电话DM营销方式商业项目投资者吸引程度分析达成目标较保障设定20％务目标保证项目招商商户质量假设登记客户中存低20％商户达招商标准
2 20030501——20030801 第二阶段完成招商务30％
阶段进入招商成熟期前期招入商户口碑相传作会时吸引业相关联商户外第阶段电话DM营销滞反应阶段收效时外埠招商赴设点规模展开国际招商部分预计阶段达见效明显阶段四方面支持阶段完成30％务指标
3 20030801——20031101 第三阶段完成招商务50％
阶段建筑体出面结构达封顶前阶段商户项目信度加强招商例中设计50％生产型商户（厂商隶属厂商营销机构）40％产品代理商销商10％普通营商户前两阶段针象例设计中前50％阶段接纳余50％类型商户标准降低招商难度相应减通招商进展利商户踊跃等方面事件公关活动剩余招商起催化作恰时机运精品商铺拍卖会形式夺标宣传刺激招商阶段工作完成阶段务具定行性
外具体招商程中阶段实际情况应该剩余务远远低计划目标实际已处收官（围棋术语）微调阶段
四招商实施容：
1招商员招聘工作：
更完成项目招商工作需根需求进行招商队伍建立项目属性特殊性工作进度工作强度实际求法缺乏验员时没时间销售员进行业岗位培养招聘员进行严格业验工作力方面考量
招聘原：商业专业招商员必须具行业业3年招商理验优先考虑事商业房产项目招商工作招商策划等方面工作验事相关行业市场招商拥行业量全国性国际客户资源者
招商部员招聘计划：总数28(暂定)楼层分招商分部
招商1部：B1层4设招商名负责男女鞋类皮具箱包招商工作
招商2部：F1F2层4（暂定）设招商名负责男女服装男女皮装招商
招商3部：F3层4设招商名负责童装童鞋童玩具童品哺乳品等招商
招商4部：F4层4设招商名负责针纺织品服装配饰家五金电气产品家电器百货文化品汽车饰品工艺礼品等招商
招商5部：F5层4设招商名温馨家居品床品家纺布艺窗帘绳草编织国际精品等招商
招商6部：F6层4设名负责餐饮娱乐健身房电玩厅图书办公间招商
国际招商部：4设名负责国际商品招商务填充F5层香港厅台湾厅韩日厅欧美厅招商工作
理组织架构：
百荣世贸中心
董 事 会
招 商 总 部
总 协 调 处
招商部
市场部
市
场调
查
策
划
广
告
市场督导
国
际
部
六
部
五
部
四
部
三
部
二
部
部
创
意
媒
体
公
关
2 外埠招商计划
外埠招商轻工产业聚集区域商品集散中心区域代表中心城
市目标招商（广告辐射）目标城市：
服装鞋类：
广州（春夏时装鞋类皮具）海（名牌服装进口服饰）中
山（休闲装）花（皮鞋皮具）增城新塘（牛仔服装）东莞虎门（春夏时装针织品鞋）东莞盐步（§衣）佛山南桂（§童装）深圳（春夏时装）杭州（春夏时装丝绸服装）石狮（牛仔休闲童装）宁波（名牌男装衬衫）温州（名牌男装童装｛永嘉｝鞋）威海（韩国服饰）义乌（针织袜子）海宁（皮衣）河北辛集（皮衣）晋江（运动服饰鞋）厦门（台湾服饰产品）哈尔滨（冬季服装）沈阳（冬季服装）浙江湖州（§童装）辽宁海城（童装）
针织家纺布艺类：
宁波浙江绍兴（柯桥）海宁海市广东南海（西樵）山
东青岛苏州常熟
箱包类：
海市（奉城）浙江瑞安（仙降）河北高碑店（白沟）辛集
（皮具箱包）海宁广州（高档箱包）辽宁南台
童玩具类：
义乌广东省（60％）§深圳（外销产品）广东澄海
文化品类：
海市义乌温州宁波（宁海）广东潮阳深圳市
百货商品类：
义乌温州石家庄
外考虑全国济区块中心城市辐射作
城市针性招商计划外时包含典型中心城市招商工作安排：天津武汉成重庆杭州南京济南沈阳连福州厦门郑州长沙
国际招商部分通中国工商联贸促会协助联合国驻华馆商务参赞外商驻华机构关外资企业行业协会针国家：香港台湾韩国日美国德国法国意利英国澳利亚等
3（备选方案）外埠招商部分：
初期公司行进行外埠招商工作月总结时做委托代理公司招商计划1－2总结期外埠行招商进展欠理想情况全面考虑外埠国际部分招商进行委托时公司招商计划继续进行（委托建议松散式合作方式）
第八部分：广告宣传策略
广告宣传招商中占费例操作方式安排招商工作会起极影响部分广告策划会取事半功倍效果取良招商业绩成理成章（具体策划工作视领导决定公司进行策划广告公司配合制作发布全权委托广告公司进行策划实施）
广告宣传准备工作：
120021201——20030120 广告公司完成广告推广策划方案创意(创意预算广告公司做出)公司决策层相关员审定提出修改意见
220021201——20030130 完成招商印刷品设计排版印刷包括招商文告招商楼书名片设计制作POP广告立牌拉架擎天柱户外广告牌流动广告沙盘3D vision光盘礼品等
320030130——20030330 DM
420030130——20030201完成广告创意方案制作出胶片面创意稿胶片分5″15″30″三种分形象广告题招商广告叙述性招商广告种提前做出春节配合公关活动等公益广告片（针港澳台胞）时广告公司做出媒体发布方案预算工作建议家公司时提交握广告发布费支出保证会贻误战机
二广告宣传实施部分：
120030201——20030210 种媒体发布准备工作绪
220030210——20030218 完成户外流动广告发布
320030215 开始进行立体媒体投放（电视面电台等）
420030218 正式招商开始时配合相关公关活动
520030215——20030330 密集广告轰炸期海陆空全面协动（包括终端支持）
620030330——20030501 间歇叙述性广告投放形象广告穿插进行根招商情况调整广告发布力度总体遵循递减投放原
720030501——20030801 间歇性广告投放配合公关活动
820030801——20031230 根招商进展情况利情况调整幅减少电视媒体投放力度（成控制）保留面媒体投放计划
920031230 招商工作进入尾声完成预定计划务
进入招商期完成招商工作总体总结作出总结报告提交公司领导层保留部分招商部功设置招商部设置解散公司需求部分继续留员转入商业理编制
1020031230——20030330根招商程中商铺位置分配情况（部分商铺位置已确定）策划安排余商铺分配抽签方式确定
1120040101——20040330 策划开业庆典准备工作
第九部分：开业庆典
开业庆典揭起盖头时候应该做浓重热烈社会界祝贺场面必须宏必广告宣传方面支持时公关放极重位置调动切利社会资源包括剪彩领导确定：国家关领导崇文区政府员北京市政府关官员行业协会商业组织领导济界影响学者院士关国家驻华商务代表外商商户代表中心商户代表等等
期间组织型活动例明亮条街彩旗飘扬北京城揭起盖头’活动镭射彩链空舞夜城摇滚晚会暨模特表演等等旨媒体广泛报道尤央视全国卫视达开业渲染广告全国目
（具体开业庆典策划招商工作进入尾声集中切精力进行）
陈德铭
2003\6
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招商策划方案
第部分：招商策略
第二部分：招商进度中例分配
第三部分：招商付款方式
第四部分：济分析
第五部分 招商费预算
第六部分：楼层商品结构定位
第七部分：招商准备工作时间安排达成目标实施容
第八部分：广告宣传策略
第九部分：开业庆典
第部分：招商策略
招商策略：立足北京面全国走国际
北京重点确保北京区招商工作全面利开展时招商部门安排出20％招商力量外（包括外国产品厂家营商国外产品国代理国销分支等）运电话传真网络DM等现代化通讯手段进行招商效果理想情况保证北京区招商指标时时进行调整加外（国际）招商力度
第二部分：招商进度中例分配
招商前期阶段招商例计划：北京区招商占60％左右外招商占20％左右国际招商占15％左右预留出5％例作机动炒作
中：北京区招商占例超出整体60％外招商国际招商例根实际情况扩扩部分占招商份额根招商实际情况果招商出现火爆加预留部分例（例10％）样期通保留精品商铺推出拍卖等方式提高价位水项目期推出情况通预留部分享受商铺升值部分利益
第三部分：招商付款方式
租金交纳优惠政策三种方式：
1次性交纳3年租金第四年起租金递增5％第五年
租金递增6％第六年租金递增7％总体租金递增例超原租金水20％
2首期交纳5年租金30％正式开业前交齐5年租金全款第六年起租金递增5％第七年递增6％第八年递增7％总体递增例超20％签定租约合期20年
首期次性交纳5年租金获6年实际权优惠政策第七年起租金递增6％第八年递增7％总体递增例超20％享受优惠政策外获挑选间商铺位置机会
3首期交纳10年租金30％入驻前交齐10年租金全款获12年实际权优惠政策签定租约合期20年10年租金首期次性交齐享受优惠政策外获挑选两间商铺位置机会
二租金交纳优惠政策2（备选方案）：
1
2第段
首期次性交纳5年租金获赠送6月偿权优惠政策第七年起（含第6年半年）租金递增6％第八年递增7％总体递增例超20％享受优惠政策外获挑选间商铺位置机会
3首期交纳10年租金30％入驻前交齐10年租金全款获11年实际权优惠政策签定租约合期20年10年租金首期次性交齐享受优惠政策外获挑选两间商铺位置机会
三分析（均价85元计算）：
第6年租金收入：11547204*365*85*105＝3761646亿元
第6年半年租金：37616462＝1880823亿元
五年贷款利息：1791260亿元*007＝1253882亿元
五年租金9折损失租金：1791260*01＝179126亿元
租五送6月损失：1880823－1253882＝0626941亿元
租五送年损失：3761646－1253882＝2507764亿元
租五送’租五9折’损失： 0716504亿元
租五送半年’租五9折’少损失： 1164319亿元
面分析次性交纳5年租金免费送6月公司利租五年送年优惠政策然损失9折损失7千万商户吸引力增强时保证提前贷提高公司信级综合考虑利弊
注：方式机械推出视市场反应情况进行穿插尾铺招商程中尾铺招商优惠力度增加时运
四租金交纳方式提供优惠政策理：
考虑项目招商符合公司总体定位时兼顾公司成回收回收期越短产生运营财务费支出越少时时贷利公司信等级提高公司发展极利述方案方面起缺乏实力商户挡门外作（抬高门槛）达然淘汰目时根现金王’原运影响极年限优惠利商户做先期出优惠会应收现款产生丝毫损失
外兼顾中心商铺升值充分享受升值利益方案设定量引导商户选择5年次性交纳租金方式方式达济效益附济分析容中计算出具体数体现
第四部分：济分析
交纳（三年）租金济分析（理想价格）
1根出租实际面积11547204万方米计算
2层出租实际面积方米计算
3均租金价格天方米9元民币计算
层定价： 均租金价格：9元㎡天
楼层
租金价格
（元㎡天）
出租面积
（㎡）
说明
应完成利润额
（亿元）
六层
未计算
五层
75
1850389
1850389*75*365*3
151963
四层
80
2045430
2045430*8*365*3
179180
三层
85
2045430
2045430*85*365*3
190378
二层
90
2000666
2000666*9*365*3
197166
层
12
1687691
1687691*12*365*3
221763
B1层
90
1917598
1917598*9*365*3
188979
B2层
未计算
总计
均价9元
11547204
回收五年租金费
1129429
说明：⑴1129429亿元30％：338829亿元
⑵综合理费：11547204*15*365*3＝189663亿元
⑶第年综合理费：63220941万元
⑷保证金（万商铺商铺2万元收取）：2亿元
二交纳（三年）租金济分析（保守价格）
1出租实际面积11547204万方米计算
2层出租实际面积方米计算
3均租金价格天方米85元民币计算
层定价： 均租金价格：85元㎡天
楼层
租金价格
（元㎡天）
出租面积
（㎡）
说明
应完成利润额
（亿元）
六层
未计算
五层
60
1850389
1850389*6*365*3
121571
四层
70
2045430
2045430*7*365*3
156782
三层
80
2045430
2045430*8*365*3
179180
二层
90
2000666
2000666*9*365*3
197166
层
12
1687691
1687691*12*365*3
221763
B1层
90
1917598
1917598*9*365*3
188979
B2层
未计算
总计
均价85元
11547204
回收五年租金费
1065441
说明：⑴1065441亿元30％：319632亿元
⑵综合理费：11547204*15*365*3＝189663亿元
⑶第年综合理费：63220941万元
⑷保证金（万商铺商铺2万元收取）：2亿元
三交纳（五年）租金济分析（理想价格）：
1根出租实际面积11547204万方米计算
2层出租实际面积方米计算
3均租金价格天方米9元民币计算
层定价： 均租金价格：9元㎡天
楼层
租金价格
（元㎡天）
出租面积
（㎡）
说明
应完成利润额
（亿元）
六层
未计算
五层
75
1850389
1850389*75*365*5
253272
四层
80
2045430
2045430*8*365*5
298633
三层
85
2045430
2045430*85*365*5
317297
二层
90
2000666
2000666*9*365*5
328609
层
12
1687691
1687691*12*365*5
369604
B1层
90
1917598
1917598*9*365*5
314965
B2层
未计算
总计
均价9元
11547204
回收五年租金费
1882381
说明：⑴1882381亿元30％：564714亿元
⑵综合理费：11547204*15*365*5＝316105亿元
⑶第年综合理费：63220941万元
⑷保证金（万商铺商铺2万元收取）：2亿元
四交纳（五年）租金济分析（保守价格）
1根出租实际面积11547204万方米计算
2层出租实际面积方米计算
3均租金价格天方米85元民币计算
层定价： 均租金价格：85元㎡天
楼层
租金价格
（元㎡天）
出租面积
（㎡）
说明
应完成利润额
（亿元）
六层
未计算
五层
60
1850389
1850389*6*365*5
202618
四层
70
2045430
2045430*7*365*5
261304
三层
80
2045430
2045430*8*365*5
298633
二层
90
2000666
2000666*9*365*5
328609
层
12
1687691
1687691*12*365*5
369604
B1层
90
1917598
1917598*9*365*5
314965
B2层
未计算
总计
均价85元
11547204
回收五年租金费
1791260
说明：⑴1791260亿元30％：537378亿元
⑵综合理费：11547204*15*365*5＝316105亿元
⑶第年综合理费：63220941万元
⑷保证金（万商铺商铺2万元收取）：2亿元
第五部分：招商费预算
招商总体费包括员开销广告制作（包括印务）媒体购买理费等项总费预计3000万－3600万间中广告费项支出广告费必须根实际运作情况进行调整招商非常利广告投入会进行灵活调整削减
项目
费预算（万元）
备注
广告制作
300
印务创意胶片沙盘3D展具户外流动
媒体购买
2400
电视电台面户外流动
办公品
150
车辆演示具移动办公
员理
400
薪水提成奖励培训
差旅
20
交通住宿招
外埠费
200
场日常费
电话费
30
电话传真网络
DM费
5
邮寄夹报散发
公关活动
100
发布会联谊
合计
3605
分析：中广告制作费约占83％媒体购买约占666％行政理费约占251％应占例符合正常市场运作中例分配
第六部分：楼层商品结构定位
楼层
商品布局
备注
六楼
餐饮休闲娱乐健身电玩图书
五楼
温馨家居品床品窗帘布艺国际精品厅
四楼
针纺织品服装配饰文化品五金电气家电器工艺礼品百货汽车饰品
三楼
童装童玩具哺幼产品
二楼
男装男士皮衣
首层
女装女式皮衣
B1
鞋类皮具箱包服装辅料布料
备选方案：
楼层
商品布置
备注
六楼
餐饮休闲娱乐健身电玩图书
五楼
温馨家居品床品窗帘布艺国际精品厅
四楼
鞋类皮具箱包服装辅料布料
三楼
童装童玩具哺幼产品
二楼
男装男士皮衣
首层
女装女式皮衣
B1
针纺织品服装配饰文化品五金电气家电器工艺礼品百货汽车饰品
第七部分：招商准备工作时间安排达成目标实施容
招商准备工作（针配合招商部分）：
1完成项目名称注册项目标志等CI设计注册
2注册中文英文国域名（comcn）国际域名（com）
3确定宣传包装概念总体广告宣传语
4完成设计制作百荣世贸中心招商文告招商楼书包含项目功分布部结构图
5完成设计制作项目效果图POP3D资料光盘
6完成设计制作百荣世贸中心体分体剖面模型沙盘
7完成招商队伍建立（招聘）进行培训员甄选分配
8制定商户准入标准引入原操作规等
9确定公司组织机构部门设置
10招商处筹建
11招商部种理规章制度业绩考核奖惩制度工作操行规出
台
12制定商户准入标准条件招商规
13制定印制招商租赁合租赁申请表登记表相关协议商
业理守等
14根招商类敦促分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区
域重点目标务指标完成计划等）
二招商时间安排：
招商前期准备工作阶段：20021101——20030210
正式招商时间确定：20030218——20031230
招商期暨开业庆典筹划阶段：20031230——20040428
120021101——20021201 完成招商员招聘（10天）培训工作（10天）时完成招商指标确认招商务指标提交工作倒计时实施方案
220021120——20030101 完成印制种合文件申请表登记表等完成项目标志等系列CI设计更换识系统（包括名片信函旗标等）确定宣传包装概念总体广告语
320030101——20030210 完成前期招商文告招商楼书制作确定招商媒体广告计划（包括广告创意制作媒体购买选择等）招商项理费支出预算完成种POP3D vision沙盘等制作完成招商部筹建工作
420030210前 完成切招商准备工作
520030218 招商工作正式开始
620030218——20030330 配合组织公关活动针象行业协会政府部门针国际招商部分香港招商计划单列
720030218——20030501 招商第阶段
北京重点招商工作招商例计划控制总体60％时负责外埠招商工作员进行外招商工作国际招商部通驻华商务参赞外商驻华代表处国外产品华代理机构进行招商
外埠招商设2月试探期果反应良负责员作出报告提交招商部招商部作出外埠实设点招商计划（包括点选择招商规模策划广告宣传配合费预算等）报请总理审批820030501前完成外实招商工作准备
920030501——20030801 招商进入第二阶段确保北京区招商工作计划利进行达预期目标回款理想基础提高求进行市场二次开发目标定位增加中心商品名特优新独样化等涵外埠国际商品阶段列重点
1020030801——20031101 招商进入第三阶段期工作重点拾遗补缺针中心商品结构进行微调整做符合百荣世贸中心原定市场定位功分布设计
根实际招商情况制定招商收尾计划招收工作未达设定标准进行突击攻关
1120031101——20031230 招商进入尾声招商目标20031230前责成关分部确实完成根招商阶段预先挑选商铺情况未决定位置商铺策划商户抓号准备工作（点方式安全保障公正程序）
1220031230——20040428 招商期开业庆典
招商部员缩编部分员转入商业理编制招商整体工作做
总结财务情况汇总报告公司董事会
开业庆典公关活动促销活动广告发布等
（备选方案）：
1
2
320031201——20030110 工作容
420030110——20030120 完成媒体发布前期工作切绪
520030120（阴历十二月十八日寒） 招商正式开始
620030120——20030210 春节招商工作正常进行针广
东福建浙江海区春节港澳台400万侨胞回乡省亲机会进行春节攻势结合韩国日港台商回乡探亲机会扩散力会极成效
7
三达成目标（设定理达成手段）：
达成目标商业项目招商程序安排制定低限度招商进展求实际招商程中必须超额提前完成目标否影响整招商成功
1 20030218——20030501 第阶段完成招商务20％
阶段操作方案通项目广告宣传部预登记商户进行提炼筛选电话DM营销方式商业项目投资者吸引程度分析达成目标较保障设定20％务目标保证项目招商商户质量假设登记客户中存低20％商户达招商标准
2 20030501——20030801 第二阶段完成招商务30％
阶段进入招商成熟期前期招入商户口碑相传作会时吸引业相关联商户外第阶段电话DM营销滞反应阶段收效时外埠招商赴设点规模展开国际招商部分预计阶段达见效明显阶段四方面支持阶段完成30％务指标
3 20030801——20031101 第三阶段完成招商务50％
阶段建筑体出面结构达封顶前阶段商户项目信度加强招商例中设计50％生产型商户（厂商隶属厂商营销机构）40％产品代理商销商10％普通营商户前两阶段针象例设计中前50％阶段接纳余50％类型商户标准降低招商难度相应减通招商进展利商户踊跃等方面事件公关活动剩余招商起催化作恰时机运精品商铺拍卖会形式夺标宣传刺激招商阶段工作完成阶段务具定行性
外具体招商程中阶段实际情况应该剩余务远远低计划目标实际已处收官（围棋术语）微调阶段
四招商实施容：
1招商员招聘工作：
更完成项目招商工作需根需求进行招商队伍建立项目属性特殊性工作进度工作强度实际求法缺乏验员时没时间销售员进行业岗位培养招聘员进行严格业验工作力方面考量
招聘原：商业专业招商员必须具行业业3年招商理验优先考虑事商业房产项目招商工作招商策划等方面工作验事相关行业市场招商拥行业量全国性国际客户资源者
招商部员招聘计划：总数28(暂定)楼层分招商分部
招商1部：B1层4设招商名负责男女鞋类皮具箱包招商工作
招商2部：F1F2层4（暂定）设招商名负责男女服装男女皮装招商
招商3部：F3层4设招商名负责童装童鞋童玩具童品哺乳品等招商
招商4部：F4层4设招商名负责针纺织品服装配饰家五金电气产品家电器百货文化品汽车饰品工艺礼品等招商
招商5部：F5层4设招商名温馨家居品床品家纺布艺窗帘绳草编织国际精品等招商
招商6部：F6层4设名负责餐饮娱乐健身房电玩厅图书办公间招商
国际招商部：4设名负责国际商品招商务填充F5层香港厅台湾厅韩日厅欧美厅招商工作
理组织架构：
百荣世贸中心
董 事 会
招 商 总 部
总 协 调 处
招商部
市场部
市
场调
查
策
划
广
告
市场督导
国
际
部
六
部
五
部
四
部
三
部
二
部
部
创
意
媒
体
公
关
2 外埠招商计划
外埠招商轻工产业聚集区域商品集散中心区域代表中心城
市目标招商（广告辐射）目标城市：
服装鞋类：
广州（春夏时装鞋类皮具）海（名牌服装进口服饰）中
山（休闲装）花（皮鞋皮具）增城新塘（牛仔服装）东莞虎门（春夏时装针织品鞋）东莞盐步（§衣）佛山南桂（§童装）深圳（春夏时装）杭州（春夏时装丝绸服装）石狮（牛仔休闲童装）宁波（名牌男装衬衫）温州（名牌男装童装｛永嘉｝鞋）威海（韩国服饰）义乌（针织袜子）海宁（皮衣）河北辛集（皮衣）晋江（运动服饰鞋）厦门（台湾服饰产品）哈尔滨（冬季服装）沈阳（冬季服装）浙江湖州（§童装）辽宁海城（童装）
针织家纺布艺类：
宁波浙江绍兴（柯桥）海宁海市广东南海（西樵）山
东青岛苏州常熟
箱包类：
海市（奉城）浙江瑞安（仙降）河北高碑店（白沟）辛集
（皮具箱包）海宁广州（高档箱包）辽宁南台
童玩具类：
义乌广东省（60％）§深圳（外销产品）广东澄海
文化品类：
海市义乌温州宁波（宁海）广东潮阳深圳市
百货商品类：
义乌温州石家庄
外考虑全国济区块中心城市辐射作
城市针性招商计划外时包含典型中心城市招商工作安排：天津武汉成重庆杭州南京济南沈阳连福州厦门郑州长沙
国际招商部分通中国工商联贸促会协助联合国驻华馆商务参赞外商驻华机构关外资企业行业协会针国家：香港台湾韩国日美国德国法国意利英国澳利亚等
3（备选方案）外埠招商部分：
初期公司行进行外埠招商工作月总结时做委托代理公司招商计划1－2总结期外埠行招商进展欠理想情况全面考虑外埠国际部分招商进行委托时公司招商计划继续进行（委托建议松散式合作方式）
第八部分：广告宣传策略
广告宣传招商中占费例操作方式安排招商工作会起极影响部分广告策划会取事半功倍效果取良招商业绩成理成章（具体策划工作视领导决定公司进行策划广告公司配合制作发布全权委托广告公司进行策划实施）
广告宣传准备工作：
120021201——20030120 广告公司完成广告推广策划方案创意(创意预算广告公司做出)公司决策层相关员审定提出修改意见
220021201——20030130 完成招商印刷品设计排版印刷包括招商文告招商楼书名片设计制作POP广告立牌拉架擎天柱户外广告牌流动广告沙盘3D vision光盘礼品等
320030130——20030330 DM
420030130——20030201完成广告创意方案制作出胶片面创意稿胶片分5″15″30″三种分形象广告题招商广告叙述性招商广告种提前做出春节配合公关活动等公益广告片（针港澳台胞）时广告公司做出媒体发布方案预算工作建议家公司时提交握广告发布费支出保证会贻误战机
二广告宣传实施部分：
120030201——20030210 种媒体发布准备工作绪
220030210——20030218 完成户外流动广告发布
320030215 开始进行立体媒体投放（电视面电台等）
420030218 正式招商开始时配合相关公关活动
520030215——20030330 密集广告轰炸期海陆空全面协动（包括终端支持）
620030330——20030501 间歇叙述性广告投放形象广告穿插进行根招商情况调整广告发布力度总体遵循递减投放原
720030501——20030801 间歇性广告投放配合公关活动
820030801——20031230 根招商进展情况利情况调整幅减少电视媒体投放力度（成控制）保留面媒体投放计划
920031230 招商工作进入尾声完成预定计划务
进入招商期完成招商工作总体总结作出总结报告提交公司领导层保留部分招商部功设置招商部设置解散公司需求部分继续留员转入商业理编制
1020031230——20030330根招商程中商铺位置分配情况（部分商铺位置已确定）策划安排余商铺分配抽签方式确定
1120040101——20040330 策划开业庆典准备工作
第九部分：开业庆典
开业庆典揭起盖头时候应该做浓重热烈社会界祝贺场面必须宏必广告宣传方面支持时公关放极重位置调动切利社会资源包括剪彩领导确定：国家关领导崇文区政府员北京市政府关官员行业协会商业组织领导济界影响学者院士关国家驻华商务代表外商商户代表中心商户代表等等
期间组织型活动例明亮条街彩旗飘扬北京城揭起盖头’活动镭射彩链空舞夜城摇滚晚会暨模特表演等等旨媒体广泛报道尤央视全国卫视达开业渲染广告全国目
（具体开业庆典策划招商工作进入尾声集中切精力进行）
陈德铭
2003\6
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