兴宁商城招商筹划方案
目 录
工程概况
二 市场环境分析
三 工程SWTO分析
四 工程定位
五 招商策略理运营模式
六 整合推广策略
七 招商进度安排
八 结束语
工程概况
1理位置
兴宁商城位桂市新天步行街桂南路交汇处农贸坐拥桂南路桂贵路民路三客源
2商业气氛
新天步行街年兴建起新型商业步行街里新旧商业区结合带步行街聚集众服装专卖店型超市药店饮食店网吧家电城等业态开业初吸引批市民目光众时尚商品吸引众年轻前购物形成特定消费群
3商场规模
F1：1500㎡
F2：2000㎡
F3：2000㎡
F4：1200㎡
F5：1600㎡
F6：1600㎡
F7：1600㎡
F8：1600㎡
F9：400㎡
二 商业环境分析
1政策宏观济环境
桂市中国县级优秀旅游城市城区口20万享受着中国——东盟贸易区〞泛珠三角区启动建设贵港建设玉贵走廊〞等优惠政策着国家继续加西部开放力度桂市济实力断壮速度快城区商业环境长足开展
2城市商业环境
桂市商业年开展逐步形成桂贵路桂南路民路核心商业格局目前街商铺营整城市商业处街区式营环境两年着商业产开展桂商业格局聚集趋势中力店商圈聚集起磁石作年先出现新天步行街桂商厦宏辉商厦桂商等较现代商住楼盘定时间营市场取较快开展营惨淡举步维艰预测两年桂市出现较商业楼盘商业配套设施越越完善吸引更力店进驻商场专业化开展
3工程竞争环境
年桂商业产开展迅速数楼盘商住结合形式呈现桂商业市场雨春笋〞般涌现20万口四级城市说呈现出消化良〞病症工程周边商业市场拟：
名称
拟工程
新天步行街
桂商厦
桂商
宏辉商厦
占面积
20000㎡
约3000㎡
10．7亩
5000㎡
段
背民路连接桂南路桂贵路
桂南中路距离步行街约800M
桂南中路
桂南中路桂商厦相连
物业配套
型停车场两条规划路条百米步行街购物手扶电梯
前广场50米街商铺
停车场中庭步行街
停车场电梯街广场
营方式
街商铺独立营
层街商铺二层商铺独立营
层街商铺二层商铺独立营
未定
业态组合
服装超市药店精品店粉店茶叶专卖书店等
层服装专卖店鞋店书店理发店等
层诊理发店等二层旅游产品
未定
营档次
中高
中高
中低
未定
营环境
较
般
般
消费群体
15—30岁年轻初高中学生
中青年居
未开业
未开业
拟分析知工程竞争拟剧烈四工程全部集中桂南路相距远商家营压力想知兴宁商城优势步行街规模较入市早理位置优越口流动已形成较固定消费群
4居民消费情况
桂市目前县级旅游城市市区口仅20万居民月收入普遍低1500相说稳定消费群体限居民购置力较弱接受调查居民中月消费支出预算100元占约四成101—300元占约半年桂市济开展迅速生活水提高生活处满足衣食住行起步阶段局部居民消费相保守储蓄孩教育生活费占绝局部局部年轻消费观念较超前负担轻少花少乏超前消费顾客局部学生属知识文化群消费观念拟超前局部家长拟宠爱孩具相消费力消费带定盲目性见什喜欢买什呈现〞心理
分析结：
城市济开展潜力商业市场
二 年桂市商业营环境处传统商业模式现代商业模式渡时期分散营聚集专业化拢趋势
三 居民消费力高年轻消费观念超前消费力较强根市场调研新天步行街顾客15—30岁年轻居工程目标群体定位青年营中档实惠时尚商品宜
四 工程竞争较剧烈商家营压力桂南路较营类商品街商铺工程联营方式操作行
三 工程SWOT分析
1 优势
l 企业优势
a) 企业决策者具独特战略眼光具超前市场意识利工程项工作开展招商成功根底
b) 企业拥雄厚资金做盾
l 工程优势
a) 区位优势坐拥桂南路桂贵路民路三客源汽车总站农贸流量
b) 兴宁商城步行街规模较入市早理位置优越流量已形成较固定消费群兴宁商城坐享成〞
c) 兴宁商城开业成步行街力店产生强磁场效应吸引更消费者前购物
d) 统招商统理运营加工程成功砝码
2 劣势
a) 二次招商招商风险加失败否想次启动话会难加难
b) 竞争较剧烈商家营压力新天步行街离远桂商厦桂南路较营服饰类商铺分流客源〔建议23层联营原〕
c) 工程客流量均衡呈波浪起伏状周六周日节假日流量较时流量较少白天流量少晚流量较
d) 工程规模较物业设施属中等水
3 时机
l 享机遇
a) 桂市民生活水消费力逐渐提高商业环境较快开展
b) 处传统商业模式现代商业模式转变时期分散营聚集专业化营城镇商业街城市商业街转变正谓：应趋势赚钱应趋势赚钱
c) 越越外投资者进入带动商业开展
l 独享机遇——率先引入联营方式先进理理念兴宁商城作桂首家标准化理运营商城定时期树立起先入〞优势
4 威胁
l 直接威胁
城区口较少仅20万居民收入水偏低稳定消费群体限居民购置力较弱
l 间接威胁
未竞争——越越商业楼盘出现加竞争剧烈度
四 工程定位
1 市场定位
集购物休闲娱乐饮食办公等体功时尚购物商场
2 营定位
中低档兼顾高档休闲逛街+百货娱乐〞模式商品质优价廉中低高档例采五三二制〞中档商品占五成低档商品占三成高档商品占二成
3 营特色
时尚+实惠
商场顾客消费特征定义群众现代结合现代面群众实际意义脱离流消费群体实际力情况强调品牌时尚行性
4 业态定位
F1：兴宁商城数码广场——〔移动合作〕
F2：青年时尚休闲基
营类中低档时尚休闲服装加型休闲冷饮吧
F3：魅力新世界
l 运动休闲系列：营男女运动休闲服装户外运动品等
l 皮鞋箱包：营类中低档皮革箱包
l 针织品：营衣服装文胸毛衣袜子毛巾床品等
l 化装品：营中低档香水类口红类护肤类洁容类美甲类美发类等
l 仿真饰品：仿真珠宝项链等
l 风情饰品：营头饰类服饰类 饰品类假发类仿真首饰民族风情饰品帽包沙巾花艺布艺等
l 美容美甲类：营美容美发美甲等
l 贴纸：贴纸助卡拉OK等吸引年轻玩意
l 西餐力店：麦肯姆
业态布局充分发挥出业态固消费群实现业态间优势享劣势互补商场全面〞错位〞克服楼层气减三分〞痼疾吃穿休闲娱乐办公文化等站〞体验式消费气楼层高度滑力保证商场持续旺场
5 目标市场定位
青年+局部白领商场消费注流
满足桂市周边县镇年轻初高中学生消费需造成桂市年青族时尚购物广场桂市浓缩版南宁裕丰商场〞
6 商场形定位
鉴工程市场定位流时尚消费群定位商场群众感觉简朴装修华美钱高二追求完美华实感觉反消费者怯步环境必须清洁摆放整齐现代气息外观特色建议商场门外墙重新设计装修
五 招商策略理运营方式
前期商场操作造成营理想二次招商慎慎着慎全盘皆输想次启动难加难现代型商业物业理精髓松散营单位样消费形态统统营题信息台年商业历史验教训说明统运营理购物中心会逐渐商业理〞蜕变成物业理〞直终完全丧失商业核心竞争力
（） 招商策略
统招商理原：
1 维护产业营适例
零售餐饮娱乐〔休闲〕产业例：52：18：30
2 维护统题形象统品牌形象
招商时注意维护理已确定营题品牌形象
3 功业差异形式异业互补
4 集中品牌优势特色
招商前应桂市场品牌进行调查商家进行排查模底然进行适合工程定位市场没品牌引进南宁新品牌众选择性强优势集中批具市场竞争力品牌造工程营特色
5 营方式
联营租营互补原
6 力店优先特殊客户予优惠原
（二） 理运营模式
营理模式定位：统理营
统理〞商场负责工程整体形象推广日常现场理客户查询突发事件处理商场活动组织统筹统理通收取合理理费举办商场促销活动收取出租活动场等方式达收支衡甚赢利统理包括十统〞：
1) 统规划布局
2) 统宣传促销
3) 统商场形象
4) 统营业员理
5) 统营业时间
6) 统收银
7) 统物价质量计量理
8) 统售效劳投诉接
9) 统物业理
10) 统理制度
六 整合推广策略
() 商场命名
桂兴宁商城
(二) 商场推广题
c 新起赚钱——营O风险
c 商场力店〔移动数码通讯城网吧等〕强势进驻
c F2青年时尚购物基——造桂浓缩版南宁裕丰商场〞
c F3魅力新世界——桂市年轻族购物首选
c 兴宁商城处核心商业中心三路客源四面赚难
(三) 招商推广策略
² 现场招商
直接南宁商场设立现场招商处利条幅招商画册等充分展示商业步行街投资购物环境等
² 设计招商宣传单页〔DM〕
设计制作容详实招商画册说透生意时机生意钱作工程宣传资料
² 利司新资源进行品牌商户洽谈资料派发
利司新资源招商前期阶段采取定定点方式拜访品牌商家派发宣传资料进行定招商
² 新闻推广广告招商
招商阶段媒体发布招商信息时通新闻推广方式进行定媒体炒作吸引更商家关注
² 直销发单
类目标客户送招商画册摸清商户想法客户建立良关系
² 条幅
楼体布置招商信息条幅品牌商家入驻增加块条幅
² DM广告
雄基信息三联广告做发布招商信息吸引投资者
² 活动推广
组织新商家考察桂桂投资者考察南宁新活动
c 现场包装
立体推广组合
² 招商部设计：
面积约60方米面积利积聚气招商部布置形象背景板左右布置喷绘突出工程综合卖点
² 现场包装〔充分展示兴宁商城特色工程形象〕
楼体包装：楼体布置形象喷绘条幅突出商城形象招商销售信息
灯杆旗路旗：布置工程附街道线步行街
七 招商进度安排
时间
工作容
12月份第1周
· 提交招商报告
·签定合约
12月份第2周
·确定招商面积营品种业态划分等公开招商时间终确认
·楼层面效果图确定
·制定招商方案宣传推广方案
·设计制作招商宣传册宣传单页X展架等
·现场包装方案等初步设想
·确定联营合委托营协议等类合条款
12月份第3周
·正式招商方案进行招商
·招商画册宣传单页X展架等设计制作完成
·工程现场招商部装修完毕现场代表确定进驻现场招商
·进驻新进行现场招商
·发布相关招商广告
12月份第4周
·分头实施招商
·力店品牌店直招
·筹备力店品牌店现场签约仪式
07年1月份第1周
·分头实施招商
…………〔招商实际情况况制定招商工作方案〕
八 结束语
商业产住宅产明显特征特殊性商业产涉两种业态〔商业房产开发〕三程〔开发投资营〕四方利益〔开发商投资营者周边居住业〕制约素动态操作难度较必须综合考虑谨慎操盘筹划案司兴宁商城工程解提交总体招商方案着招商工作开展会继续方案进行调整完善
衷心祝双方合作愉快工程招商成功
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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目 录
工程概况
二 市场环境分析
三 工程SWTO分析
四 工程定位
五 招商策略理运营模式
六 整合推广策略
七 招商进度安排
八 结束语
工程概况
1理位置
兴宁商城位桂市新天步行街桂南路交汇处农贸坐拥桂南路桂贵路民路三客源
2商业气氛
新天步行街年兴建起新型商业步行街里新旧商业区结合带步行街聚集众服装专卖店型超市药店饮食店网吧家电城等业态开业初吸引批市民目光众时尚商品吸引众年轻前购物形成特定消费群
3商场规模
F1：1500㎡
F2：2000㎡
F3：2000㎡
F4：1200㎡
F5：1600㎡
F6：1600㎡
F7：1600㎡
F8：1600㎡
F9：400㎡
二 商业环境分析
1政策宏观济环境
桂市中国县级优秀旅游城市城区口20万享受着中国——东盟贸易区〞泛珠三角区启动建设贵港建设玉贵走廊〞等优惠政策着国家继续加西部开放力度桂市济实力断壮速度快城区商业环境长足开展
2城市商业环境
桂市商业年开展逐步形成桂贵路桂南路民路核心商业格局目前街商铺营整城市商业处街区式营环境两年着商业产开展桂商业格局聚集趋势中力店商圈聚集起磁石作年先出现新天步行街桂商厦宏辉商厦桂商等较现代商住楼盘定时间营市场取较快开展营惨淡举步维艰预测两年桂市出现较商业楼盘商业配套设施越越完善吸引更力店进驻商场专业化开展
3工程竞争环境
年桂商业产开展迅速数楼盘商住结合形式呈现桂商业市场雨春笋〞般涌现20万口四级城市说呈现出消化良〞病症工程周边商业市场拟：
名称
拟工程
新天步行街
桂商厦
桂商
宏辉商厦
占面积
20000㎡
约3000㎡
10．7亩
5000㎡
段
背民路连接桂南路桂贵路
桂南中路距离步行街约800M
桂南中路
桂南中路桂商厦相连
物业配套
型停车场两条规划路条百米步行街购物手扶电梯
前广场50米街商铺
停车场中庭步行街
停车场电梯街广场
营方式
街商铺独立营
层街商铺二层商铺独立营
层街商铺二层商铺独立营
未定
业态组合
服装超市药店精品店粉店茶叶专卖书店等
层服装专卖店鞋店书店理发店等
层诊理发店等二层旅游产品
未定
营档次
中高
中高
中低
未定
营环境
较
般
般
消费群体
15—30岁年轻初高中学生
中青年居
未开业
未开业
拟分析知工程竞争拟剧烈四工程全部集中桂南路相距远商家营压力想知兴宁商城优势步行街规模较入市早理位置优越口流动已形成较固定消费群
4居民消费情况
桂市目前县级旅游城市市区口仅20万居民月收入普遍低1500相说稳定消费群体限居民购置力较弱接受调查居民中月消费支出预算100元占约四成101—300元占约半年桂市济开展迅速生活水提高生活处满足衣食住行起步阶段局部居民消费相保守储蓄孩教育生活费占绝局部局部年轻消费观念较超前负担轻少花少乏超前消费顾客局部学生属知识文化群消费观念拟超前局部家长拟宠爱孩具相消费力消费带定盲目性见什喜欢买什呈现〞心理
分析结：
城市济开展潜力商业市场
二 年桂市商业营环境处传统商业模式现代商业模式渡时期分散营聚集专业化拢趋势
三 居民消费力高年轻消费观念超前消费力较强根市场调研新天步行街顾客15—30岁年轻居工程目标群体定位青年营中档实惠时尚商品宜
四 工程竞争较剧烈商家营压力桂南路较营类商品街商铺工程联营方式操作行
三 工程SWOT分析
1 优势
l 企业优势
a) 企业决策者具独特战略眼光具超前市场意识利工程项工作开展招商成功根底
b) 企业拥雄厚资金做盾
l 工程优势
a) 区位优势坐拥桂南路桂贵路民路三客源汽车总站农贸流量
b) 兴宁商城步行街规模较入市早理位置优越流量已形成较固定消费群兴宁商城坐享成〞
c) 兴宁商城开业成步行街力店产生强磁场效应吸引更消费者前购物
d) 统招商统理运营加工程成功砝码
2 劣势
a) 二次招商招商风险加失败否想次启动话会难加难
b) 竞争较剧烈商家营压力新天步行街离远桂商厦桂南路较营服饰类商铺分流客源〔建议23层联营原〕
c) 工程客流量均衡呈波浪起伏状周六周日节假日流量较时流量较少白天流量少晚流量较
d) 工程规模较物业设施属中等水
3 时机
l 享机遇
a) 桂市民生活水消费力逐渐提高商业环境较快开展
b) 处传统商业模式现代商业模式转变时期分散营聚集专业化营城镇商业街城市商业街转变正谓：应趋势赚钱应趋势赚钱
c) 越越外投资者进入带动商业开展
l 独享机遇——率先引入联营方式先进理理念兴宁商城作桂首家标准化理运营商城定时期树立起先入〞优势
4 威胁
l 直接威胁
城区口较少仅20万居民收入水偏低稳定消费群体限居民购置力较弱
l 间接威胁
未竞争——越越商业楼盘出现加竞争剧烈度
四 工程定位
1 市场定位
集购物休闲娱乐饮食办公等体功时尚购物商场
2 营定位
中低档兼顾高档休闲逛街+百货娱乐〞模式商品质优价廉中低高档例采五三二制〞中档商品占五成低档商品占三成高档商品占二成
3 营特色
时尚+实惠
商场顾客消费特征定义群众现代结合现代面群众实际意义脱离流消费群体实际力情况强调品牌时尚行性
4 业态定位
F1：兴宁商城数码广场——〔移动合作〕
F2：青年时尚休闲基
营类中低档时尚休闲服装加型休闲冷饮吧
F3：魅力新世界
l 运动休闲系列：营男女运动休闲服装户外运动品等
l 皮鞋箱包：营类中低档皮革箱包
l 针织品：营衣服装文胸毛衣袜子毛巾床品等
l 化装品：营中低档香水类口红类护肤类洁容类美甲类美发类等
l 仿真饰品：仿真珠宝项链等
l 风情饰品：营头饰类服饰类 饰品类假发类仿真首饰民族风情饰品帽包沙巾花艺布艺等
l 美容美甲类：营美容美发美甲等
l 贴纸：贴纸助卡拉OK等吸引年轻玩意
l 西餐力店：麦肯姆
业态布局充分发挥出业态固消费群实现业态间优势享劣势互补商场全面〞错位〞克服楼层气减三分〞痼疾吃穿休闲娱乐办公文化等站〞体验式消费气楼层高度滑力保证商场持续旺场
5 目标市场定位
青年+局部白领商场消费注流
满足桂市周边县镇年轻初高中学生消费需造成桂市年青族时尚购物广场桂市浓缩版南宁裕丰商场〞
6 商场形定位
鉴工程市场定位流时尚消费群定位商场群众感觉简朴装修华美钱高二追求完美华实感觉反消费者怯步环境必须清洁摆放整齐现代气息外观特色建议商场门外墙重新设计装修
五 招商策略理运营方式
前期商场操作造成营理想二次招商慎慎着慎全盘皆输想次启动难加难现代型商业物业理精髓松散营单位样消费形态统统营题信息台年商业历史验教训说明统运营理购物中心会逐渐商业理〞蜕变成物业理〞直终完全丧失商业核心竞争力
（） 招商策略
统招商理原：
1 维护产业营适例
零售餐饮娱乐〔休闲〕产业例：52：18：30
2 维护统题形象统品牌形象
招商时注意维护理已确定营题品牌形象
3 功业差异形式异业互补
4 集中品牌优势特色
招商前应桂市场品牌进行调查商家进行排查模底然进行适合工程定位市场没品牌引进南宁新品牌众选择性强优势集中批具市场竞争力品牌造工程营特色
5 营方式
联营租营互补原
6 力店优先特殊客户予优惠原
（二） 理运营模式
营理模式定位：统理营
统理〞商场负责工程整体形象推广日常现场理客户查询突发事件处理商场活动组织统筹统理通收取合理理费举办商场促销活动收取出租活动场等方式达收支衡甚赢利统理包括十统〞：
1) 统规划布局
2) 统宣传促销
3) 统商场形象
4) 统营业员理
5) 统营业时间
6) 统收银
7) 统物价质量计量理
8) 统售效劳投诉接
9) 统物业理
10) 统理制度
六 整合推广策略
() 商场命名
桂兴宁商城
(二) 商场推广题
c 新起赚钱——营O风险
c 商场力店〔移动数码通讯城网吧等〕强势进驻
c F2青年时尚购物基——造桂浓缩版南宁裕丰商场〞
c F3魅力新世界——桂市年轻族购物首选
c 兴宁商城处核心商业中心三路客源四面赚难
(三) 招商推广策略
² 现场招商
直接南宁商场设立现场招商处利条幅招商画册等充分展示商业步行街投资购物环境等
² 设计招商宣传单页〔DM〕
设计制作容详实招商画册说透生意时机生意钱作工程宣传资料
² 利司新资源进行品牌商户洽谈资料派发
利司新资源招商前期阶段采取定定点方式拜访品牌商家派发宣传资料进行定招商
² 新闻推广广告招商
招商阶段媒体发布招商信息时通新闻推广方式进行定媒体炒作吸引更商家关注
² 直销发单
类目标客户送招商画册摸清商户想法客户建立良关系
² 条幅
楼体布置招商信息条幅品牌商家入驻增加块条幅
² DM广告
雄基信息三联广告做发布招商信息吸引投资者
² 活动推广
组织新商家考察桂桂投资者考察南宁新活动
c 现场包装
立体推广组合
² 招商部设计：
面积约60方米面积利积聚气招商部布置形象背景板左右布置喷绘突出工程综合卖点
² 现场包装〔充分展示兴宁商城特色工程形象〕
楼体包装：楼体布置形象喷绘条幅突出商城形象招商销售信息
灯杆旗路旗：布置工程附街道线步行街
七 招商进度安排
时间
工作容
12月份第1周
· 提交招商报告
·签定合约
12月份第2周
·确定招商面积营品种业态划分等公开招商时间终确认
·楼层面效果图确定
·制定招商方案宣传推广方案
·设计制作招商宣传册宣传单页X展架等
·现场包装方案等初步设想
·确定联营合委托营协议等类合条款
12月份第3周
·正式招商方案进行招商
·招商画册宣传单页X展架等设计制作完成
·工程现场招商部装修完毕现场代表确定进驻现场招商
·进驻新进行现场招商
·发布相关招商广告
12月份第4周
·分头实施招商
·力店品牌店直招
·筹备力店品牌店现场签约仪式
07年1月份第1周
·分头实施招商
…………〔招商实际情况况制定招商工作方案〕
八 结束语
商业产住宅产明显特征特殊性商业产涉两种业态〔商业房产开发〕三程〔开发投资营〕四方利益〔开发商投资营者周边居住业〕制约素动态操作难度较必须综合考虑谨慎操盘筹划案司兴宁商城工程解提交总体招商方案着招商工作开展会继续方案进行调整完善
衷心祝双方合作愉快工程招商成功
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