前 言
*县古西控青海南通巴蜀东三秦说通********处济相互促进文化相互渗透观念相互影响四区八县济增长带中心位置甘肃南部重商品集散享**旱码头称第三产业占超45商氛围浓郁
报告中南门*县历史悠久核心商圈谓商业龙脉气聚集该区域然造价值神话现代城市改造升级添少障碍
然年政府部门该区域进行街道步行化街房屋立面亮化改造脏乱差局面未根治极影响市容市貌究原目前南门菜市场祸源首科学合理改造现南门菜市场提升*县老城区形象改善百姓日常生活营环境造城市新风尚项刻容缓民生工程民心工程城市亮化工程
第部分
项目基概况
南门菜市场位*县老城区中心带北民路（步行街）南接中华路理位置非常优越该菜市场老城区居民辐射广（见图：初步解情况略）
南门菜市场目前呈规形状（见图：红线圈定范围）干时搭棚组成原始菜场形态部非常凌乱（见片：略）
南门菜市场营场明显偏实际营面积预计足3000米营溢出现象较严重民路中华路均存占道营情况（见片：略）
南门菜市场关认识判断（初步）：
1作零售农贸市场段区位优势优越消费者营者投资者均具较佳亲性吸引力
2作满足（少）老城区百姓现代日常生活菜篮子工程规模功环境等等均严重足改造升级
3南门菜市场改造受限现市场块形状民路中华路出入口尤中华路出入口狭拆迁项目改造点难点
4南门菜市场改造简单菜市场更新必须围绕百姓日常生活方方面面努力实现油盐酱醋茶衣食住行闲生活功全配套百姓提供站式服务条服务链菜市场服务链节
5*县老城改造明显落定西县区南门菜市场升级改造助提高百姓生活质量改善局部市容市貌带动老城改造理想示范区佳切入点
第二部分
市场改造初步设想
农贸市场（菜市场）改造成功前提——民生工程抓公益事业做点纯粹项目商业性开发运作难实现需采取效益叠加方赢综合开发统运营思路初步设想：
总体思路：
1改变常规改造改造操作思路南门菜市场改造视区域性综合性关联性商业服务体组成部分
2导入邻里中心概念扩新南门菜市场周边商业广度深度进提升层次商业物业价值感实现效益叠加促成消费营投资理等方赢
注：承接新南门菜市场气力开发服务性商业繁荣区域济扩业群
附：常规邻里中心功分类
3提前明确区块业态定位动线布局规划项目分步拆迁建设推广营销招商开业营条紊推进奠定基础续测变数（拆迁问题）留变运作空间
4贯彻综合开发理念菜市场改造（升级）周边块配套性开发建设运作融体确保三优——商业功布局配套优（利营）区块商业物业互惠价值优（利投资）市场综合理效益优（利税收）
5坚持统运营思想项目整体布局规划开始项目期招商理整运营系统环节均须保持高度统协调科学高效力求综合效益优租售化易投资成快收
二规划设想：
1超前规划：兰州五泉菜市场基础升级领先全市保持20年落伍
2组合布局：充分考虑拆迁问题效利块现状合理进行整体布局分步实施
说明：
（1）初步考虑*县旧城区控制性详细规划基础南门菜市场改造升级项目划分三期推进（见图右）涉块：D32（部分）D33 D34 D35 D36 D37
（2）初步定位：期菜市场二期体菜市场配套性商业（邻里生活服务类商业体）附属部分生活广场（市民活动健身休闲交游场）三期生活卖场住宅（注：住宅规划满足拆迁户部分营户居家需求）
（3）基结构：块状块状条状商业体机会结合利宽窄形状里外市场路网景观品商业体紧密联系起营造出种园艺式市场氛围保障市场营安全畅通时增强购物乐趣加生活广场巧妙融入中结合*县特殊风土情具格园艺式市场翘首甘肃
3优化指标：农贸市场营般均12层3层做生活类商品现代农贸市场实际营面积建筑面积半左右（公摊面积）推算旧城区详规40建筑密度求开发项目菜市场12两层总营面积没现（现状开发）该块济指标须进行优化调整般城区现代菜市场建筑济指标：建筑密度6570容积率2225
新南门菜市场（项目期）实际营面积应6000米测算建筑面积应12000米考虑相关配套性商业理房拆迁居住等总建筑面积约需18000米左右
三市场运：
1运营模式：（略）
2理思路：
农贸市场建设理服务须走标准化制度化规范化路围绕六三进三分离三统求实施理
六：划行市摊位区坐商店广告栏车辆点垃圾桶
三进：活禽进笼水产品进池食品进柜
三分离：生熟食品营分离鲜活商品营分离产销商品营分离
三统：店招广告统市场设立求统市场举办者责统
3发展政策：
充分满足城乡居民生活需促进城乡商贸农副产品流通逐步构建覆盖城乡市场网络体系政府部门应农贸市场建设发展出台相关鼓励政策诸：设立常年农贸市场建设发展资金出台相关税收费减免政策法明确相关职部门农贸市场监责等等
第三部分
期项目初步规划设想
市场初步认识解结合司专家团队类项目操作验现项目期规划提出设想供相关部门单位参考：
基指导原：
1导入江南类项目规划设计理念成果确保该项目具超前优势
2旧城区控规基础胆提出合理化设想*县旧城区改造进献份力量
3旧城区改造全局出发力求改造升级新南门菜市场成旧城区亮点政府全面推动旧城改造做榜样
4充分考虑拆迁测素项目运作带影响行性组合入手合理规划确保项目整体规划走形前提灵活运作期完成菜市场改造期目标
5保障项目社会效益济效益双丰收
二现块规划设想：
研究分析街面进行拆迁（拆迁难度）情况南门菜市场改造工作进行致满足菜市场基功具体规划设想：
1项目层规划功布局：
（1）民路侧作市场形象入
口做型景观广场处理农副产
品专卖店（连三）连接菜市场
（2）中华路侧作进货入口配
定装卸货场
（3）活禽设专区场限先安排期（二期开发扩展）
（4）水产豆制品熟食暂时安置期移二期
2项目二层规划功布局：
二层营：
A类干货
B调味品
C粮油
D菜叶
3项目三层规划功布局：
三层营：
A日商品
B日类杂货农具等
C居家饰品
4项目四层（局部五层）规划功布局：
四层功：
A市场配套房
B理房
C部分拆迁安置房
局部五层调节建筑指标丰富建筑形态功四层
三期块规划设想：
民路中华路街面全部利拆迁情况南门菜市场改造具体规划设想：
1项目层规划功布局：
（1）南北两入口功分区变增强形象面
（2）质量技术局建筑拆改作农副产品形象专卖店定位提升市场整体品质感
（3）中华路街建筑拆改建增设四间农副产品专卖店牛羊肉市场专卖区（期）余功区前
2项目二层规划功布局：
前规划方案基础产生两变化：
（1）扩茶叶营面积设立专卖区域
（2）中华路侧二层增设相独立清真副食品区
述功区初步定位实际行否进步证
3项目三层规划功布局：
前规划方案基础增加两日常居家生活相关零售服务业态：
（1）民路侧：卫生品专卖区（见图略）
（2）中华路侧：生活品牌馆（见图）
4项目四层（局部五层）规划功布局：
民路侧增加商业配套性房避免市场入口压抑感
中华路侧图示增设四层配套房根规划设计需建五层
四期项目规划说明：
实现新南门菜市场20年落伍规划目标该项目充分吸收南方新菜市场规划优势外应结合方特殊环境风俗惯进行创造性改良
1正式规划设计前应摊台铺面进行市场证研究避免简单义防止水土服
2必须导入互联网+概念配置现代化市场设施电梯动扶梯音响设备监控设备消防设备供暖设备等适应时代发展需
3需合理安排市场食品检验理清洁保安等功配套房科学布局场公通道
4需合理安排布局公停车垃圾收集场
5做市场门头形象场相应景观配套
6：防灾排水排污配套设施安置环保节等
第四部分
项目运作思路建议
*县第三产业占然较高商业服务业然较落营规模普遍较消费环境普遍较简陋发展现代服务业提升第三产业档次创造良消费环境力发展类居民消费息息相关服务业培育新济增长点增加城市业机会增强消费县域济拉动力显尤重利南门菜市场改造升级机会导入邻里中心概念契机围绕发展现代服务题推动旧城区改造项便民惠商利政赢项目
针南门菜市场改造升级初步思路：
基设想：
1造支点：农贸市场建设作支点造利深厚商业氛围良段优势快速吸引目光营造崭新商业投资营氛围进提升市场竞争力辐射带动力
2增加门类：围绕邻里中心细分业态未城区民生需求入手规划逐步导入相关服务业态诸银行（信社）配套餐饮家政服务等等改变市场独立顾营模式
3培育龙头：精心谋划强力推动引进培育批相关业态力店龙头商家增强市场稳定度实力感丰富性
4增强活力：提高服务品质档次目标升级市场硬件设施优化功布局建立理规范服务位收费合理市民满意市场理体系提高市场营效益增强市场营活力
5扩辐射：托菜市场成功运营汇集区域气带动周边商业发展时助市场农副产品贸易优惠政策激发农民营热情丰富市区农副产品消费种类拉动乡镇济发展
二运作流程：
新南门菜市场*县老城区民生配套性现代商业综合体运作具复合型须方协作方达成预期目标特制定运作流程保障项目序推进（详见项目运作流程图）
项目运作流程图：
三基目标：
1规划设计方面具超前性时尚性合理性济实效性
2工程建筑方面安全保质前提确保工程进度快（年体结顶次年装修完成三季度开展营业）
3包装推广方面形象口碑举成效质存力求项目市场效酝酿快速销售招商奠定良基础
4市场销售方面快速化层商业80二层商业50争取年基回收项目投资成二期开发筹备资金
5营招商方面正式开业前实现7080招商率确保市场正常运营时力争龙头力店商占超1535家配套性服务业进驻二三期项目招商奠定基础
6市场理方面提前筹备项工作确保财物时位确保市场六三进三分离三统求运行
7项目效益方面做社会效益济效益双收消费利益营利益获
四相关建议：
1菜市场（农贸）项目必须获区域唯性政府保障（文件性承诺）避免重复建设类（类似）业态竞争求旧城区仅获批家
2拆迁事宜必须三明确明确拆迁标完成时间补偿标准项目期拆迁工作力争项目立项2月完成确保项目体工程够年结顶
3政府必须马路市场整治出台规范性文件做章时必须加整治宣传执行力度确保市场建成马路市场消失
4新型菜市场需接受培育程促进稳定繁荣政府应农贸市场开发营出台相关优惠政策诸南方省市两免三减半优惠政策等
5项目受块形状车辆进出等方面素影响施工现场安排存较难题需政府部门某方面予支持通融
第五部分
项目预期展
基数估测：
1块面积：
（1）南门菜市场期：块面积约8000米（见图方案A略）
（2）现况（含拆少量土房）：块面积约6700米（见图方案B略）
2基指标假设：
容积率：22建筑密度：65
3建筑面积致预估：
（1）方案A：
总建筑面积：17600米中
商业建筑面积：三层：5200米合计15600米
配套房建筑面积：2000米
（2）方案B：
总建筑面积：14740米中
商业建筑面积：三层：4355米合计13065米
配套房建筑面积：1675米
4方案A中街回迁（暂全部等面积回迁计算）建筑面积预估：
（1）民路街13层：约340米
（2）中华路街13层：约920米
合计：1260米（注：便较计算该面积计入商业销售面积）
5相关物业市价（售价）估测：
（1）假定民路中华路街层商铺（均）市价40000元米推算：
市场部层商业物业理价格区间：1600018000元米均值17000元米
（2）目前市场租金1000020000元间年推算：
市场部层商业物业理价格区间：1110022200元米均值16600元米
（注：租金推算：实面积3Í39米15年投资回）
（3）综合推测改造南门菜市场铺合理均价：层16800元米二层10900元米三层6700元米配套房：38504050元米
二投资收益估测：
方案A：
济技术指标：
名 称
指 标
名 称
指 标
名 称
指 标
面积
8000方米（约）
建筑密度
65
建筑容积率
220
总建筑面积
17600 方米中
商业
15600方米
商业配套
2000方米
二销售额：
名 称
面积（方米）
均价(元方米)
总额（万元）
名 称
面积（方米）
均价(元方米)
总额（万元）
商铺（13层）
14340
11500
16491
商业配套房
2000
3950
790
注：合计售总额合计17281万元 说明：民路中华路街三层等面积回迁处理销售应扣商铺面积336+924米
三成测算
名 称
包含容
元／方米
总额(万元)
备 注
A土费
土价土契税土测绘土证登记费
106477
187399
150万亩
B工程造价
工程水电消防供暖电梯网线等
330000
580800
C前期工程费
质勘察设计拆迁费研展策划
16541
29113
D类手续规费等
墙改费防费城市基础设施配套费等十余项
30000
52800
致估算值
E项目二次装修费
商业部二次装修附属配套工程费
815
143440
F项运营费
宣传推广销售费招商运营项目理等
83459
146889
销售额85
G财务等费
财务费（利息）营业税附加土增值税等
112641
198248
中财务费600万元计
H
企业开办费预见费
14773
26000
四利润：销售总额成总额17281136473634万元
五综述：投资收益率2663年化收益率1775（15年计算）投资收益般谨慎考虑
方案B：
济技术指标：
名 称
指 标
名 称
指 标
名 称
指 标
面积
6700方米（约）
建筑密度
65
建筑容积率
22
总建筑面积
14740 方米中
商业
13065方米
商业配套
1675方米
二销售额：
名 称
面积（方米）
均价(元方米)
总额（万元）
名 称
面积（方米）
均价(元方米)
总额（万元）
商铺（13层）
13065
11500
15024
商业配套房
1675
3950
661
注：合计售总额合计15685万元 说明：存少量拆迁实际销售总额略该售总额
三成测算
名 称
包含容
元／方米
总额(万元)
备 注
A土费
土价土契税土测绘土证登记费
106477
156947
150万亩
B工程造价
工程水电消防供暖电梯网线等
330000
486420
C前期工程费
质勘察设计拆迁费研展策划
16541
24381
D类手续规费等
墙改费防费城市基础设施配套费等十余项
30000
44220
致估算值
E项目二次装修费
商业部二次装修附属配套工程费
81500
120131
F项运营费
宣传推广销售费招商运营项目理等
83459
123019
销售额85
G财务等费
财务费（利息）营业税附加土增值税等
112641
166033
中财务费600万元计
H
企业开办费预见费
14773
21775
四利润：销售总额成总额15685114294256万元
五综述：投资收益率3724年化收益率2483（15年计算）投资收益尚值考虑
三项目评判展：
评判
1民路中华路街商铺拆迁等面积回迁济角度测算利项目仅仅开发项目期民路中华路街商铺拆迁毫济价值改善市场形象城市面貌意义必须考虑三期联动 少两期合达理想投资收益
2果拆迁利规划指标优化调整该项目年化收益率基达1825行投资项目
3该项目区域唯性获认保障营销会较利投资风险控
4果马路市场够取缔市场优惠政策兑现招商难度市场繁荣期
5项目二两期利完成三期前期市场培育成熟时整体项目叠加效应体现社会效益济效益化
动
展
南门菜市场改造完成产生项目身济效益限足达成合理投资收益产生社会效益确实巨深远概括起体现方面：
（1）旧城区市容市貌改观简陋农贸市场影响城市市容市貌关键城市脏乱差突出农贸市场南门菜市场改造仅旧城改造部分更旧城改造样板项目撬动旧城区整体改造支点
（2）便民利民民生工程深心民食天农贸市场关市民改造农贸市场（菜市场）改造百姓菜篮子南门菜市场现状已数百姓抱怨改造工程必广市民支持拥护
（3）新创数百千业岗位项目期改造完成安置现营户外新增营单位200相应市场理保安保洁等岗位需二十项目二期改造完成引入相关配套服务业态56种新增营单位六十余家业员超200项目三期改造完成招卖场业员少
50逐步完善邻里中心需12项居家功配置（包括超市菜场银行邮政餐饮店洗衣房美容美发店药店文化品店维修店文体中心社区卫生服务中心）基础造针城乡青年创业广场项目三期容纳业员超500
（4）提升城市消费带动乡镇济消费创造出通该项目两商业体——菜市场生活卖场城市消费必然会提升项目二期乡镇农副产品专区三期创业广场效带动乡镇济
（5）树立西北区农贸市场改造榜样单独农贸市场改造突出亮点项目复合型改造发挥商业价值互动效应农贸市场改造升级开辟条崭新路
语
*县南门菜市场改造项目未做系统性市场研展报告较粗放存甚合理处续进步深化调整完善
缺少具体数支持报告中出数结果存定偏差（偏差度估计1015间）正式操作进行纠偏
报告项目研究纲性方案缺乏精细度作项目运作执行方案特说明
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*县古西控青海南通巴蜀东三秦说通********处济相互促进文化相互渗透观念相互影响四区八县济增长带中心位置甘肃南部重商品集散享**旱码头称第三产业占超45商氛围浓郁
报告中南门*县历史悠久核心商圈谓商业龙脉气聚集该区域然造价值神话现代城市改造升级添少障碍
然年政府部门该区域进行街道步行化街房屋立面亮化改造脏乱差局面未根治极影响市容市貌究原目前南门菜市场祸源首科学合理改造现南门菜市场提升*县老城区形象改善百姓日常生活营环境造城市新风尚项刻容缓民生工程民心工程城市亮化工程
第部分
项目基概况
南门菜市场位*县老城区中心带北民路（步行街）南接中华路理位置非常优越该菜市场老城区居民辐射广（见图：初步解情况略）
南门菜市场目前呈规形状（见图：红线圈定范围）干时搭棚组成原始菜场形态部非常凌乱（见片：略）
南门菜市场营场明显偏实际营面积预计足3000米营溢出现象较严重民路中华路均存占道营情况（见片：略）
南门菜市场关认识判断（初步）：
1作零售农贸市场段区位优势优越消费者营者投资者均具较佳亲性吸引力
2作满足（少）老城区百姓现代日常生活菜篮子工程规模功环境等等均严重足改造升级
3南门菜市场改造受限现市场块形状民路中华路出入口尤中华路出入口狭拆迁项目改造点难点
4南门菜市场改造简单菜市场更新必须围绕百姓日常生活方方面面努力实现油盐酱醋茶衣食住行闲生活功全配套百姓提供站式服务条服务链菜市场服务链节
5*县老城改造明显落定西县区南门菜市场升级改造助提高百姓生活质量改善局部市容市貌带动老城改造理想示范区佳切入点
第二部分
市场改造初步设想
农贸市场（菜市场）改造成功前提——民生工程抓公益事业做点纯粹项目商业性开发运作难实现需采取效益叠加方赢综合开发统运营思路初步设想：
总体思路：
1改变常规改造改造操作思路南门菜市场改造视区域性综合性关联性商业服务体组成部分
2导入邻里中心概念扩新南门菜市场周边商业广度深度进提升层次商业物业价值感实现效益叠加促成消费营投资理等方赢
注：承接新南门菜市场气力开发服务性商业繁荣区域济扩业群
附：常规邻里中心功分类
3提前明确区块业态定位动线布局规划项目分步拆迁建设推广营销招商开业营条紊推进奠定基础续测变数（拆迁问题）留变运作空间
4贯彻综合开发理念菜市场改造（升级）周边块配套性开发建设运作融体确保三优——商业功布局配套优（利营）区块商业物业互惠价值优（利投资）市场综合理效益优（利税收）
5坚持统运营思想项目整体布局规划开始项目期招商理整运营系统环节均须保持高度统协调科学高效力求综合效益优租售化易投资成快收
二规划设想：
1超前规划：兰州五泉菜市场基础升级领先全市保持20年落伍
2组合布局：充分考虑拆迁问题效利块现状合理进行整体布局分步实施
说明：
（1）初步考虑*县旧城区控制性详细规划基础南门菜市场改造升级项目划分三期推进（见图右）涉块：D32（部分）D33 D34 D35 D36 D37
（2）初步定位：期菜市场二期体菜市场配套性商业（邻里生活服务类商业体）附属部分生活广场（市民活动健身休闲交游场）三期生活卖场住宅（注：住宅规划满足拆迁户部分营户居家需求）
（3）基结构：块状块状条状商业体机会结合利宽窄形状里外市场路网景观品商业体紧密联系起营造出种园艺式市场氛围保障市场营安全畅通时增强购物乐趣加生活广场巧妙融入中结合*县特殊风土情具格园艺式市场翘首甘肃
3优化指标：农贸市场营般均12层3层做生活类商品现代农贸市场实际营面积建筑面积半左右（公摊面积）推算旧城区详规40建筑密度求开发项目菜市场12两层总营面积没现（现状开发）该块济指标须进行优化调整般城区现代菜市场建筑济指标：建筑密度6570容积率2225
新南门菜市场（项目期）实际营面积应6000米测算建筑面积应12000米考虑相关配套性商业理房拆迁居住等总建筑面积约需18000米左右
三市场运：
1运营模式：（略）
2理思路：
农贸市场建设理服务须走标准化制度化规范化路围绕六三进三分离三统求实施理
六：划行市摊位区坐商店广告栏车辆点垃圾桶
三进：活禽进笼水产品进池食品进柜
三分离：生熟食品营分离鲜活商品营分离产销商品营分离
三统：店招广告统市场设立求统市场举办者责统
3发展政策：
充分满足城乡居民生活需促进城乡商贸农副产品流通逐步构建覆盖城乡市场网络体系政府部门应农贸市场建设发展出台相关鼓励政策诸：设立常年农贸市场建设发展资金出台相关税收费减免政策法明确相关职部门农贸市场监责等等
第三部分
期项目初步规划设想
市场初步认识解结合司专家团队类项目操作验现项目期规划提出设想供相关部门单位参考：
基指导原：
1导入江南类项目规划设计理念成果确保该项目具超前优势
2旧城区控规基础胆提出合理化设想*县旧城区改造进献份力量
3旧城区改造全局出发力求改造升级新南门菜市场成旧城区亮点政府全面推动旧城改造做榜样
4充分考虑拆迁测素项目运作带影响行性组合入手合理规划确保项目整体规划走形前提灵活运作期完成菜市场改造期目标
5保障项目社会效益济效益双丰收
二现块规划设想：
研究分析街面进行拆迁（拆迁难度）情况南门菜市场改造工作进行致满足菜市场基功具体规划设想：
1项目层规划功布局：
（1）民路侧作市场形象入
口做型景观广场处理农副产
品专卖店（连三）连接菜市场
（2）中华路侧作进货入口配
定装卸货场
（3）活禽设专区场限先安排期（二期开发扩展）
（4）水产豆制品熟食暂时安置期移二期
2项目二层规划功布局：
二层营：
A类干货
B调味品
C粮油
D菜叶
3项目三层规划功布局：
三层营：
A日商品
B日类杂货农具等
C居家饰品
4项目四层（局部五层）规划功布局：
四层功：
A市场配套房
B理房
C部分拆迁安置房
局部五层调节建筑指标丰富建筑形态功四层
三期块规划设想：
民路中华路街面全部利拆迁情况南门菜市场改造具体规划设想：
1项目层规划功布局：
（1）南北两入口功分区变增强形象面
（2）质量技术局建筑拆改作农副产品形象专卖店定位提升市场整体品质感
（3）中华路街建筑拆改建增设四间农副产品专卖店牛羊肉市场专卖区（期）余功区前
2项目二层规划功布局：
前规划方案基础产生两变化：
（1）扩茶叶营面积设立专卖区域
（2）中华路侧二层增设相独立清真副食品区
述功区初步定位实际行否进步证
3项目三层规划功布局：
前规划方案基础增加两日常居家生活相关零售服务业态：
（1）民路侧：卫生品专卖区（见图略）
（2）中华路侧：生活品牌馆（见图）
4项目四层（局部五层）规划功布局：
民路侧增加商业配套性房避免市场入口压抑感
中华路侧图示增设四层配套房根规划设计需建五层
四期项目规划说明：
实现新南门菜市场20年落伍规划目标该项目充分吸收南方新菜市场规划优势外应结合方特殊环境风俗惯进行创造性改良
1正式规划设计前应摊台铺面进行市场证研究避免简单义防止水土服
2必须导入互联网+概念配置现代化市场设施电梯动扶梯音响设备监控设备消防设备供暖设备等适应时代发展需
3需合理安排市场食品检验理清洁保安等功配套房科学布局场公通道
4需合理安排布局公停车垃圾收集场
5做市场门头形象场相应景观配套
6：防灾排水排污配套设施安置环保节等
第四部分
项目运作思路建议
*县第三产业占然较高商业服务业然较落营规模普遍较消费环境普遍较简陋发展现代服务业提升第三产业档次创造良消费环境力发展类居民消费息息相关服务业培育新济增长点增加城市业机会增强消费县域济拉动力显尤重利南门菜市场改造升级机会导入邻里中心概念契机围绕发展现代服务题推动旧城区改造项便民惠商利政赢项目
针南门菜市场改造升级初步思路：
基设想：
1造支点：农贸市场建设作支点造利深厚商业氛围良段优势快速吸引目光营造崭新商业投资营氛围进提升市场竞争力辐射带动力
2增加门类：围绕邻里中心细分业态未城区民生需求入手规划逐步导入相关服务业态诸银行（信社）配套餐饮家政服务等等改变市场独立顾营模式
3培育龙头：精心谋划强力推动引进培育批相关业态力店龙头商家增强市场稳定度实力感丰富性
4增强活力：提高服务品质档次目标升级市场硬件设施优化功布局建立理规范服务位收费合理市民满意市场理体系提高市场营效益增强市场营活力
5扩辐射：托菜市场成功运营汇集区域气带动周边商业发展时助市场农副产品贸易优惠政策激发农民营热情丰富市区农副产品消费种类拉动乡镇济发展
二运作流程：
新南门菜市场*县老城区民生配套性现代商业综合体运作具复合型须方协作方达成预期目标特制定运作流程保障项目序推进（详见项目运作流程图）
项目运作流程图：
三基目标：
1规划设计方面具超前性时尚性合理性济实效性
2工程建筑方面安全保质前提确保工程进度快（年体结顶次年装修完成三季度开展营业）
3包装推广方面形象口碑举成效质存力求项目市场效酝酿快速销售招商奠定良基础
4市场销售方面快速化层商业80二层商业50争取年基回收项目投资成二期开发筹备资金
5营招商方面正式开业前实现7080招商率确保市场正常运营时力争龙头力店商占超1535家配套性服务业进驻二三期项目招商奠定基础
6市场理方面提前筹备项工作确保财物时位确保市场六三进三分离三统求运行
7项目效益方面做社会效益济效益双收消费利益营利益获
四相关建议：
1菜市场（农贸）项目必须获区域唯性政府保障（文件性承诺）避免重复建设类（类似）业态竞争求旧城区仅获批家
2拆迁事宜必须三明确明确拆迁标完成时间补偿标准项目期拆迁工作力争项目立项2月完成确保项目体工程够年结顶
3政府必须马路市场整治出台规范性文件做章时必须加整治宣传执行力度确保市场建成马路市场消失
4新型菜市场需接受培育程促进稳定繁荣政府应农贸市场开发营出台相关优惠政策诸南方省市两免三减半优惠政策等
5项目受块形状车辆进出等方面素影响施工现场安排存较难题需政府部门某方面予支持通融
第五部分
项目预期展
基数估测：
1块面积：
（1）南门菜市场期：块面积约8000米（见图方案A略）
（2）现况（含拆少量土房）：块面积约6700米（见图方案B略）
2基指标假设：
容积率：22建筑密度：65
3建筑面积致预估：
（1）方案A：
总建筑面积：17600米中
商业建筑面积：三层：5200米合计15600米
配套房建筑面积：2000米
（2）方案B：
总建筑面积：14740米中
商业建筑面积：三层：4355米合计13065米
配套房建筑面积：1675米
4方案A中街回迁（暂全部等面积回迁计算）建筑面积预估：
（1）民路街13层：约340米
（2）中华路街13层：约920米
合计：1260米（注：便较计算该面积计入商业销售面积）
5相关物业市价（售价）估测：
（1）假定民路中华路街层商铺（均）市价40000元米推算：
市场部层商业物业理价格区间：1600018000元米均值17000元米
（2）目前市场租金1000020000元间年推算：
市场部层商业物业理价格区间：1110022200元米均值16600元米
（注：租金推算：实面积3Í39米15年投资回）
（3）综合推测改造南门菜市场铺合理均价：层16800元米二层10900元米三层6700元米配套房：38504050元米
二投资收益估测：
方案A：
济技术指标：
名 称
指 标
名 称
指 标
名 称
指 标
面积
8000方米（约）
建筑密度
65
建筑容积率
220
总建筑面积
17600 方米中
商业
15600方米
商业配套
2000方米
二销售额：
名 称
面积（方米）
均价(元方米)
总额（万元）
名 称
面积（方米）
均价(元方米)
总额（万元）
商铺（13层）
14340
11500
16491
商业配套房
2000
3950
790
注：合计售总额合计17281万元 说明：民路中华路街三层等面积回迁处理销售应扣商铺面积336+924米
三成测算
名 称
包含容
元／方米
总额(万元)
备 注
A土费
土价土契税土测绘土证登记费
106477
187399
150万亩
B工程造价
工程水电消防供暖电梯网线等
330000
580800
C前期工程费
质勘察设计拆迁费研展策划
16541
29113
D类手续规费等
墙改费防费城市基础设施配套费等十余项
30000
52800
致估算值
E项目二次装修费
商业部二次装修附属配套工程费
815
143440
F项运营费
宣传推广销售费招商运营项目理等
83459
146889
销售额85
G财务等费
财务费（利息）营业税附加土增值税等
112641
198248
中财务费600万元计
H
企业开办费预见费
14773
26000
四利润：销售总额成总额17281136473634万元
五综述：投资收益率2663年化收益率1775（15年计算）投资收益般谨慎考虑
方案B：
济技术指标：
名 称
指 标
名 称
指 标
名 称
指 标
面积
6700方米（约）
建筑密度
65
建筑容积率
22
总建筑面积
14740 方米中
商业
13065方米
商业配套
1675方米
二销售额：
名 称
面积（方米）
均价(元方米)
总额（万元）
名 称
面积（方米）
均价(元方米)
总额（万元）
商铺（13层）
13065
11500
15024
商业配套房
1675
3950
661
注：合计售总额合计15685万元 说明：存少量拆迁实际销售总额略该售总额
三成测算
名 称
包含容
元／方米
总额(万元)
备 注
A土费
土价土契税土测绘土证登记费
106477
156947
150万亩
B工程造价
工程水电消防供暖电梯网线等
330000
486420
C前期工程费
质勘察设计拆迁费研展策划
16541
24381
D类手续规费等
墙改费防费城市基础设施配套费等十余项
30000
44220
致估算值
E项目二次装修费
商业部二次装修附属配套工程费
81500
120131
F项运营费
宣传推广销售费招商运营项目理等
83459
123019
销售额85
G财务等费
财务费（利息）营业税附加土增值税等
112641
166033
中财务费600万元计
H
企业开办费预见费
14773
21775
四利润：销售总额成总额15685114294256万元
五综述：投资收益率3724年化收益率2483（15年计算）投资收益尚值考虑
三项目评判展：
评判
1民路中华路街商铺拆迁等面积回迁济角度测算利项目仅仅开发项目期民路中华路街商铺拆迁毫济价值改善市场形象城市面貌意义必须考虑三期联动 少两期合达理想投资收益
2果拆迁利规划指标优化调整该项目年化收益率基达1825行投资项目
3该项目区域唯性获认保障营销会较利投资风险控
4果马路市场够取缔市场优惠政策兑现招商难度市场繁荣期
5项目二两期利完成三期前期市场培育成熟时整体项目叠加效应体现社会效益济效益化
动
展
南门菜市场改造完成产生项目身济效益限足达成合理投资收益产生社会效益确实巨深远概括起体现方面：
（1）旧城区市容市貌改观简陋农贸市场影响城市市容市貌关键城市脏乱差突出农贸市场南门菜市场改造仅旧城改造部分更旧城改造样板项目撬动旧城区整体改造支点
（2）便民利民民生工程深心民食天农贸市场关市民改造农贸市场（菜市场）改造百姓菜篮子南门菜市场现状已数百姓抱怨改造工程必广市民支持拥护
（3）新创数百千业岗位项目期改造完成安置现营户外新增营单位200相应市场理保安保洁等岗位需二十项目二期改造完成引入相关配套服务业态56种新增营单位六十余家业员超200项目三期改造完成招卖场业员少
50逐步完善邻里中心需12项居家功配置（包括超市菜场银行邮政餐饮店洗衣房美容美发店药店文化品店维修店文体中心社区卫生服务中心）基础造针城乡青年创业广场项目三期容纳业员超500
（4）提升城市消费带动乡镇济消费创造出通该项目两商业体——菜市场生活卖场城市消费必然会提升项目二期乡镇农副产品专区三期创业广场效带动乡镇济
（5）树立西北区农贸市场改造榜样单独农贸市场改造突出亮点项目复合型改造发挥商业价值互动效应农贸市场改造升级开辟条崭新路
语
*县南门菜市场改造项目未做系统性市场研展报告较粗放存甚合理处续进步深化调整完善
缺少具体数支持报告中出数结果存定偏差（偏差度估计1015间）正式操作进行纠偏
报告项目研究纲性方案缺乏精细度作项目运作执行方案特说明
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