**滨河东路商业项目
市场调研规划设计建议书
前 言
报告标**省白银市**县北城新区滨河东路商服（位置：滨河东路东侧雨浓集中供热北侧）规划建设面积约：061公顷（6100方米）容积率：≤ 45 (含部分建筑面积)建筑层
报告研究方目标：
**方众房产公司提出农贸+超市体公寓办公+休闲商业辅助规划设想进行市场证性调研行性分析
二该块项目进行合理定位规划（原规划设想进行修正细化）
三根方众房产公司该项目基运作设想（快速回笼投资成保障商业持续营）出规划设计建议求指导设计单位完成该项目规划设计
第部分
原规划设想回顾思考
针方众公司提出项目规划设想分析认总体定位方正确需问题展开进步市场调研行性分析：
项目二层商业：
1**农贸市场（菜市场）超市
状况？分布情况样？项目
市场接受度？
2市场项目产品设计存
爱趋？租金售价承受情况
？什特求等？
3原规划布局根市场分析须做出样合理调整？
二项目三五层公寓办公：
1办公类产品县级城市存较确定性般县城该产品市场需求非常限**县否存较需求？（更怀疑）
2户型住宅产品目前市场普遍
销售情况较普通商业性公寓
级城市销售障碍般
消费水较低县市较压力
**市场情况？
3复式公寓市场接受度？
4**户型居家什求？
般承受力样？
5实现快速销售达成预期运作目标项目产品规划设计方面需做努力？
第二部分 项目市场综述
项目周边状况简述
项目宗位**县北城新区势坦路网通达目前行政中心已基建成体育馆正动工兴建型居住区正加紧建设新区商业中心项目——新雅金街加紧建设中**西城产业园区**二中建设区域气汇聚重作目前区周边15公里范围烟稀少35年发展周边实际居住口难超1万项目前期招商运营十分利
二**县市场背景简述
）**概况
1区位交通——**县位**省中部**市南端西距**140公里北距**180公里G22国道312线309线东西贯通国道247线南北通交通较便捷
2面积口——县域总面积6439方公里辖28乡镇14社区2010年六普公报全县常住口541273中会师镇常住口712352012年末**县总口5641万常住口5455万然增长率604‰均家庭户口403户籍性质分农业口5085万占901报道2013年底县城建成区面积11方公里常住口13万
3城镇化率——年**县城镇化发展速度较快总体水较低城镇化率仅达327年均23速度发展2020年左右达2012年时全国均水51带年2进度计算需20003000家庭进城产生2030万方住宅需求未城市化进程核心缺需求制约素济发展城乡居民购买力问题
4文化教育——**西北教育名县拥状元里博士乡称2012年全县校学生112914中普通高中20233普通初中34746职业学校5873教职工总数8118（含代课教师701）高考二线3562中重点线1112年学录取数9392家读书郎全家着忙**县许家长纷纷放家中农活放弃外出务工算迁徙定辗转租房孩子陪读现象屡见鲜**城镇化发展源动力
5旅游资源——**光荣革命传统中国工农红军三力胜利会师中国革命走胜利转折点**列全国30条红色旅游精品线路会师旧址全国首批百爱国义教育示范基全国4A级旅游景区旅游**重点造支柱产业
二）**济
**国家扶贫开发重点县然条件严酷十年九旱生态环境改善难度1986年列国扶贫困县2002年国家确定扶贫开发工作重点县全县贫困口1537万占农业总口29贫困面广贫困口贫困程度深扶贫开发难度
十五时期**县认真实施融入中心基础先行项目支撑优势带动科学发展战略加快建设三区带两支撑国民济社会发展持续快速健康发展取显著成绩
1济指标——十五末全县生产总值达331亿元五年翻番净增181亿元价格计算年均递增121中第产业达106亿元年均递增55第二产业达10亿元年均递增185第三产业达125亿元年均递增115均GDP拥量达6120元净增3527元年均递增124完成县乡级财政收入3813万元净增2469万元年均递增232
2014年**实现生产总值5722亿元增长82规模工业增加值57亿元增长128固定资产投资6565亿元增长3374社会消费品零售总额2102亿元增长1055口径财政收入326亿元增长37公财政收入214亿元增长4568旅游综合收入达13亿元增长37
2居民收入——十五期间**县城镇居民均支配收入达8251元净增4183元年均递增124农民均纯收入达2655元净增1080元年均递增112014年城镇居民均支配收入13752元增长96农民均纯收入4500元增长127全县金融机构年末存款余额796亿元增长147乡镇业员29万输转劳务106万创劳务收入15亿元新增业7678岗失业员业
1499完成职业技类培训75万
3导产业——城市发展产业支撑旅游教育第二产业第三产业没突出优势城市发展遇瓶颈第产业重支柱产业年发展培育形成马铃薯草畜杂粮籽瓜杏等特色产业中国特产乡委员会命名中国杂粮乡中国肉羊乡
4市场济——2014年新发展类市场体3366户总数达14766户业员54万中：新增类企业286体工商户2682农民专业合作组织398非公制济注册资突破100亿元增长1083非公济总量达412亿元占生产总值709
5消费零售——十五期间完成社会消费品零售总额1325亿元净增7亿元年均递增16非公制济快速发展业员达23万增加值达185亿元占全县生产总值578较十五末提高191百分点2014年公务接费降36三公费降18清理腾退办公房4706方米
6制约素——截止十五末**社会济发展然存诸制约素然条件严酷严重缺水均水资源占量仅120立方米全省全国1／101／18低严重缺水线天吃饭局面短期难摆
脱二扶贫开发务艰巨全县1475万处贫困线占全县农业口267贫困面较贫困程度深三基础设施建设相滞全县3267万存着饮水困难饮水安全问题四产业调整压力较农业产业化程度低整体竞争力强工业化处初始阶段工业济重偏竞争力弱增长方式粗放第三产业发展活力足带动济发展力弱五济总量较均GDP县级财政收入固定资产投资水低济实力处全省全市列资源环境口矛盾突出均资源占量居全省末尾城乡二元结构突出城镇化水低城镇化率仅21六社会事业相滞农村医疗卫生公服务供严重足发展领域需进步拓宽高中教育规模限升学率低科技文化体育计划生育社会保障等方面支撑发展力相薄弱
三）城市规划建设
1城建发展路——2002年**旧城改造中心掀起县城第轮建设高潮2011年**县迎第二轮城镇化建设高峰着新城建设产业开发面山绿化河道治理等系列工程实施短短两三年间**县城发展质飞跃2012年**县开始城市建设飞跃——山河区
库八条路建设工程全面展开2012年底县城建成区面积已达106方公里县城常住口已达128万全县城镇化率达327
2城市总体规划——2012年**县启动新轮城市总体规划修编新规划**县城城区规划面积18方公里增加30方公里核心容概括山河区库八条路
山县城西面西岩山绿化县立志昔日荒山造成具绿色休闲功西岩山生态休闲公园河横穿县城祖厉河治理项工程投资176亿元原脏乱差河道建设成美丽城市景观带市民休闲带区规划宏北城新区建设库城区供水改扩建工程八条路新建改扩建总长
1138公里城区道路
3北城新区建设——北城新区规划面积380公顷规划定位**县城市副中心规划居住面积约490亩中廉租房面积130亩未口容量超4万
围绕北城新区详细规划加快推进新城区水电路林暖通讯等基础设施建设步伐合理序开发建设商住楼办公楼商贸厦住宅区配套完善服务功进步拓展城区面积扩城市容量建成集行政文化居商贸教育体功完善新城区
目前北城新区已建成廉租房2220套111万方米规划建设商品房区4处面积360亩总建筑面积约90万方米已开工建设29万方米
4西城产业开发区建设——位**县城西（西雁西区域）开发面积达46方公里**县发展产业吸纳业壮县域济努力造工业产业园区园区企业农副产品加工服装加工电器制造等劳动密集型企业符合济技术条件情况限度发展工业产业提供更业岗位目前西城产业开发区已入驻企业
54家总投资10亿元2014年总产值达12亿元已提供业岗位8200十二五末里入驻企业120家总产值达50亿元提供业岗位2万2万名产业工农村带出家庭少城镇化4万6万
时鼓励支持企业聘陪读家长陪读家长务工孩子挣钱**县制定出台优惠政策园区工作满年员工办理城镇户口招商引资企业连续工作满3年办理城镇户口员工审核购买济适房享受相关政策
4城建新成——2014年**县围绕全国红色旅游名城国家历史文化名城建设河引领两岸繁荣三山增秀四区联动城市发展战略完成城市总体规划纲南城区北城区相台府商业街控制性详细规划等37完成北湖水库蓄水210万立方米日供水力达25万立方米保证城市生产生活水改造延伸长征北路会北桥路灯公厕停车场等批基础设施推进产城融合加快西城产业开发区建设建立城市发展工业支撑积极培育城市商圈加快汉唐二十四节气文化休闲商业街西雁领秀城商业街兆烽商业街新雅金街等批商业街建设消房产政策壁垒研究制定支持促进房产业持续健康发展意见加快城市棚户区改造安置棚户区居民
1319户争取国家开发银行棚户区改造贷款209亿元中心城市中心城镇中心村庄三级联动城乡体化发展格局逐步形成新建生态移民搬迁集中居住点31搬迁1632户6858精准扶贫减贫3万改造农村危房4783户建成保障性住房816套45万方米
三**房产市场简述：
2006年起**房产市场开始起步发展2010年起进入加快发展阶段目前**房产开发总量较总体呈现供应充裕需求缓价格滑态势
1城镇居民住房现状
截2013年6月白银全市国土（含建制镇）住房2139万套（间）197019万方米中**县住房153万套（间）17253万方米白银全市城镇均住房建筑面积
3245方米中**县2675方米低全市均水说明较发展空间详见右图表（表居住口＝城镇口＋流动口）
白银市2013年城镇居民均住房面积表
指标名称
白银市
**县
靖远县
景泰县
白银区
川区
年末实住宅建筑面积
（万方米）
197079
17253
22209
2805
93757
3581
年末居住口
（万）
6074
645
78
844
2665
114
均住房建筑面积
（方米）
3245
2675
2847
3325
3518
3141
2国土出
**县2014年出国建设45宗615亩土出金入库323亿元五年累计出国建设403宗3197亩（213万方米）土出金入库1257亿元均容积率20计算建商品房426
万方商业住宅28计算开发住宅约340万方3～35万套接纳居民1215万
**价般80150万亩高者达230万亩
3实际开发量
年**县年新增住房面积十万方米 2012年**房屋建筑施工面积5768万方米增长913房屋建筑竣工面积276万方米增长828竣工房屋价值35028万元增长422013年实际开发住房建设面积更达30万方米
缺少**县统计数白银全市开发数略窥斑
20111014年白银全市房产开发数表
年度
房产开发
投资（亿元）
增长
住宅施工
面积（万㎡）
增长
住宅新开工
面积（万㎡）
增长
住宅竣工
面积（万㎡）
增长
2011年
1522
3197
1487
645
——
——
465
791
2012年
187
2529
1766
1879
906
——
268
4235
2013年
225
2001
1804
219
604
3340
534
9949
2014年
262
1657
1905
558
656
876
802
5006
4销售情况
根权威机构发布数年白银全市商品房销售情况汇总
年度
销售面积
（万㎡）
较年增长
中住宅
（万㎡）
较年增长
期房
（万㎡）
较年增长
现房
（万㎡）
较年增长
2011年
689
552
634
384
579
167
47
289
2012年
744
1001
602
507
613
052
131
2517
2013年
871
1709％
696
1572％
679
107％
193
4699％
2014年
586
3275％
403
4215％
152
7767％
434
12557％
白银全市历年二手房交易情况汇总
年度
成交套数
（套）
增长
成交面积
（万㎡）
增长
中住宅
（套）
增长
单套面积
﹤90㎡
90120㎡
120144㎡
﹥144㎡
2011年
3935
11
442
15
3129
3
626
1566
625
312
2012年
3461
1205
354
1908
2914
69
586
1459
580
289
2013年
3792
10
368
4
3447
19
696
1725
687
339
2014年
3603
49
313
149
3217
667
——
——
——
——
5楼盘价格分布
目前**售住宅楼盘10余商业楼盘67楼盘价格分布情况
项目周边住宅均价约3900带商铺均价1700018000带商铺销售属价市
根白银市房产理局发布数显示20082014年白银市三县两区商品房成交均价表：
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
白银区
2005元
2600元
3575元
3575元
3475元
3557元
3571元
川区
1500元
1800元
2800元
2800元
2746元
3690元
3720元
靖远县
1580元
2050元
3150元
3000元
3254元
3420元
3160元
景泰县
1125元
1650元
2600元
2600元
2910元
3100元
3530元
**县
2180元
2665元
3445元
3445元
3750元
3960元
3960元
表见**房价高居白银榜首2013年前涨幅度较2014年价格已停滞前涨乏力目前**老城区房价45004600元㎡带整体均价拉动作较明显
7保障性住房影响
截止2012年7月白银全市保障性安居工程建设面积达41748万方米已竣工面积26114万方米安置31822户住房困难家庭目前15634万方米保障性住房正建设中
保障性住房建设全面推进影响白银市三县两区商品房市场重素击白银市流动口较少前
年福利分房集资建房年保障性住房建设等购买商品房刚性需求减少白银区例白银公司2008年拆迁安置房棚户区改造等项目开发土 697000方米建成住宅8598套基解决公司部员住房问题企业建房早政府划拨开发成较低出售职工价格较低企业职工数占城市口例外两年政府建设保障性住房建设进程加快严重击三县两区房产商品房市场中
8市场特点
1）企业开发投资热情降温呈现缩量调整趋势
2）开发成高企业负担沉重
3）部分中型开发企业资金链断裂难继续营市场淘汰
4）企业资金压力增企业急需加快销售回笼资金
5）市场观气氛浓厚产商等市场购买力销售价格回升购房者期房价理性调
6）住宅产开发已饱部分开发商转商业产行业
9重点楼盘案调查表（略）
四**商业服务业概况
**商业服务业然较落特餐饮休闲娱乐类营企业较少营规模普遍较消费环境普遍较简陋**县政府充分认识计划发展现代服务业作提升第三产业重手段创造良消费环境力发展类居民消费息息相关服务业培育新济增长点形成流物流信息流资金流通道增强消费县域济拉动力做法：
培育龙头发展红色旅游作现代服务业龙头培育精心谋划强力推进红色旅游带动餐饮住宿交通运输商贸流通等关联产业快速发展
造支点市场建设作培育第三产业发展支点造结合旧城改造新城开发优化商业网点结构力发展专卖特许电子商务等新型商业形态着力培育批规模高品位特色商业企业街区购物商场着力培育房产市场加快房产开发步伐加商品房济适房廉租房建设力度培育发展房产交易市场住房租赁市场促进普通商住房消费快速增长特色优势产业托重点乡镇支点着力建设红堡子瓜籽豆类市场河畔肉羊市场新添沙湾肉牛市场县城马铃薯市场等区域性专业市场侯川禽蛋市场太家畜市场头马铃薯市
场郭城早熟马铃薯瓜菜市场头寨果品市场汉岔草业市场等产专业市场提升市场竞争力辐射带动力
增加门类加快发展现代金融业发展担保公司重点逐步形成民银行监机构政策性银行商业银行农村信社信担保公司额贷款公司等种类齐全金融服务体系积极发展法律会计审计资产评估工程咨询公证商务等面生产服务业力发展文化娱乐体育健身家政等社会服务业推进服务产业化建立理规范服务位收费合理居民满意社区物业理体系
扩流通积极发展现代物流业加强医药商品等物流配送中心乡镇邮政建设群众提供快捷便利服务力发展超市专业店等连锁营加快实施万村千乡农家店改造工程扩商业网点建立覆盖面广商品齐全城乡流通网络加退市路市场工程建设规范集贸市场
增强活力提高服务品质档次目标传统住宿餐饮业商品零售业商贸市场进行改造升级优化布局创造需求引导消费促进传统服务业营效益提高高级化发展推进传统服务业社会提供高附加值高层次知识性生产生活服务业转变改造升级现宾馆饭店娱乐中心争创
3家星级宾馆效实现宾馆餐饮娱乐旅游业支撑促进传统服务业现代服务业相互融合统
五**周边农贸市场（菜市场）状况：
**农贸市场略样实仅2处：南关蔬菜市场会州商贸城肉类条街
马路流动摊贩蔬菜卖部（蔬菜水果调味品粮油体）零售形式谓西关菜场实质仅仅流动摊贩较集中简易露天市场**菜场分布状况图示
南关市场**规模蔬菜市场市场部批发入口两侧门面零售（图）形式间间独立分隔商铺西北冬季严寒密切相关南方摊位式市场差异明显
会州商贸城肉类条街20余家营户批零兼营集中**绝数肉类营户营状况普遍较形式间间独立商铺两市场铺面租金般400500元月西关菜场棚屋商户建皮租金200300元月新城区项目疑具唯性
定西兰州农贸市场样呢？专程做简单调研
定西作级市仅2较规模农贸市场：东关市场西关市场
西关市场目前定西市营规模品类全气旺市场形式铺位式（图）
（略）
铺位面积般915方间营品种较混杂：蔬菜水果肉类水产活禽熟食干货调味品杂货店早点餐饮等等月租金400600元间
西关市场半传统商品市场营较低档次服装鞋帽箱包日品类五金电器等等铺位分隔布展情况致图：（略）
东关市场西关市场形式基样东关市场正拆中（开发商住项目）部分存留建筑物帮助更清楚市场原结构图（略）
作省会城市兰州农贸市场2种形式：传统铺位式新型摊位式（四周铺位）
五泉菜市场省级示范菜场国家省市领导次莅参观南方蔬菜市场较接
调研中卫子社区菜场时菜场刚刚开始营业摊位盖着层塑料膜厚厚防寒布摊位铺面宽度达12米通道宽度1830米
兰林路农贸市场弄堂铺面式市场**商贸城定西市西关市场少棚顶铺位面积1215方左右详见图（略）
六**超市状况：
**目前没真正意义型超市营状况凯尔亮超市会师超市单店营面积般600800方余45新开发房产项目西雁领秀城新雅金街**商业步行街汇福广场项目规划中型超市分布情况图
七**公寓（户型）情况：
**目前没传统意义单身公寓酒店式公寓SOHO公寓LOFT公寓等产品更难觅踪影
户型目前仅西雁领秀城西湖庭院等少数楼盘6580㎡12房住宅产品销售状况普遍较户型产品滞销形成鲜明估计**购买力陪读族数众密切相关
**户型——单间更存形式传统民居前职工福利房集体宿舍
民房单间租金水般：2000—3000元年区套房租金水般： 1000015000元年
户型房源租赁象数陪读族部分外商务工员（条件较租套房）
外针项目3840㎡3房2厅2卫LOFT户型走访部分客户认度普遍较高
八基结：
1项目围绕民生工程总体定位具区域惟性长远期性项目推广销售等均良支持作目前该块开发佳定位规划选择
2新城区目前尚处发展初期该区域居住口限35年项目商业营难度较
3**农贸市场（菜市场）处低级阶段发展想象空间超前模式会风险须结合土惯基础予创新
4超市**数量少成规模档次较低商品丰富存假劣质商品等需指出超市（卖场）前**新开发商业产招牌业态项目超市方面难胜出优势（项目超市视生活辅助业态作支柱业态）
5**写字楼（办公）市场空间存机会性交易宜专门（单独）开发办公类产品
6餐饮休闲娱乐类业态家装建材类业态均符合项目区块需求招商竞争性强项目言交易机会作渡性业态补充业态（部分业态项目前期招纳重点）
7户型产品**少**家庭口（数家二孩）结构关户型法满足三房求户型做三房市场竞争力强
8**市场三房总价预估普遍20万元套20万元三房会引起较反响
9**商铺市场热度相较高普遍承受力限投资方然老城区新城区发展（尤
5年）存疑虑初步判断1015万商铺投资关注度会较高10万商铺投资热情会较
10**服务业素质普遍高房产销售水策略限项目做招商销售机会
11客户建筑工程进度等异常关注谓工程进度决定着项目营销成败
12**价格决定销售快慢首素
13**房产销售规范性较差外销售员普遍心存怀疑
第三部分 新规划设想建议
市场调研结合类项目操作验现项目规划提出设想建议供贵公司设计单位参考：
项目规划设计指导思想：
1做足45容积率确保土成化
2量利层高获空间偿利
3量合理范围做单位产品面积力求铺面套型
4保障相宽松公空间前提减公摊面积
5充分利块周边空间营造项目类活动需场
6外立面体现出气高档商业商务楼盘视觉低档集贸市场印象
二项目块价值评析：
项目块呈长条状长195197米宽31米面积6100米
该块价值次：
1滨河东路侧长约180米（剔供热单位房）具街商铺商业价值项目具价值部分
2停车场侧长约31米
商业价值相限
3祖历河侧长约180米
商业价值项目定位言
意义辅助功
外项目块前区
停车场区合理利
项目价值挖掘点须规划予前置性考虑政府部门达成识
三项目总体规划设想：
根项目规划设计指导思想着综合效益优销售化易投资成快收运作思路总体规划设想：
1项目价值体现产品：二层商业满铺规划中层滨河东路停车场侧规划中进深街商铺部规划250米（实面积）超前区余面积铺（营农贸副食品）二层规划1000米超市余中面积铺面（营灯饰窗帘等软装日商品）
2项目机会性产品：三层采取中心掏空（保留70建筑面积）方式规划出商办公居住综合性产品（营餐饮休闲办公商务宾馆）
3项目快速套现产品：四六层层建筑面积60层高49米Loft公寓
4项目整体装备4单元8部电梯
5农贸市场超市分设入口
6供热单位须建停车位外量考虑设立面积停车场条件允许考虑消防水池等设立供热单位室中
四项目层规划设计建议：
1图示滨海东路侧82米进深3640米面宽单层商铺菜场超市公寓入口停车场侧连二商铺祖厉河侧设4消防入口
2菜场入口部设置部致（15+2+15）米通二层楼梯超前区设部电扶梯
3公卫生间设置祖厉河停车场侧具体面积规范求处理
4提示：（1）部柱网设置须影响铺面积分割（2）部通道宽度部分24米
（3）层层高45米（4）层祖厉河侧（铺方）设置高窗通风采光
5层中心铺面采卡座形式（常规菜摊形式）具体建议图示
五项目二层规划设计建议：
1图示基层相超市区域设置公卫生间
2二层立面祖厉河停车场侧须设置广告位具体规格数量视立面效果定
3二层窗户建议设中高处（具体高度数量等视立面效果定）
六项目三层规划设计建议：
1图示三层810米进深3640米面宽产品商住办公
2建议宾馆模式余留道系统
3公部分（图中绿色部分）建议设置花坛艺术品休闲椅等该层面成项目突出亮点**难见文景观（建议做出效果图备项目推广需）
4注意：消防梯须三层进行横竖转换
七项目四六层规划设计建议：
1图示四六层均Loft公寓套型36Í82米（套面积）
2该产品实际居家求具备完整居家功
3丰富居家视觉环境增加公摊面积建议图示加设花架（否行商讨）
4符合建筑规范基础建议该产品公摊系数控制125
5该产品Loft公寓部隔层须验收建设计中需予提前预制构件
6该产品关项目成败该产品提出图规划设计变化方案供设计单位专业规范角度进行评选抉择
探讨：
1 电梯分开设置否行？利弊？
2 祖厉河侧公寓取舍必性？
八项目Loft公寓规划设计建议：
图示Loft公寓标准套尺寸82Í36米利走道吊顶方空间偷阳台卧室套做层高差处理客厅层高26米方层高23米（见黄色部分）
说明：该项目Loft公寓前期需层停车场侧做样板房方案设计中予考虑
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**滨河东路商业项目
市场调研规划设计建议书
前 言
报告标**省白银市**县北城新区滨河东路商服（位置：滨河东路东侧雨浓集中供热北侧）规划建设面积约：061公顷（6100方米）容积率：≤ 45 (含部分建筑面积)建筑层
报告研究方目标：
**方众房产公司提出农贸+超市体公寓办公+休闲商业辅助规划设想进行市场证性调研行性分析
二该块项目进行合理定位规划（原规划设想进行修正细化）
三根方众房产公司该项目基运作设想（快速回笼投资成保障商业持续营）出规划设计建议求指导设计单位完成该项目规划设计
第部分
原规划设想回顾思考
针方众公司提出项目规划设想分析认总体定位方正确需问题展开进步市场调研行性分析：
项目二层商业：
1**农贸市场（菜市场）超市
状况？分布情况样？项目
市场接受度？
2市场项目产品设计存
爱趋？租金售价承受情况
？什特求等？
3原规划布局根市场分析须做出样合理调整？
二项目三五层公寓办公：
1办公类产品县级城市存较确定性般县城该产品市场需求非常限**县否存较需求？（更怀疑）
2户型住宅产品目前市场普遍
销售情况较普通商业性公寓
级城市销售障碍般
消费水较低县市较压力
**市场情况？
3复式公寓市场接受度？
4**户型居家什求？
般承受力样？
5实现快速销售达成预期运作目标项目产品规划设计方面需做努力？
第二部分 项目市场综述
项目周边状况简述
项目宗位**县北城新区势坦路网通达目前行政中心已基建成体育馆正动工兴建型居住区正加紧建设新区商业中心项目——新雅金街加紧建设中**西城产业园区**二中建设区域气汇聚重作目前区周边15公里范围烟稀少35年发展周边实际居住口难超1万项目前期招商运营十分利
二**县市场背景简述
）**概况
1区位交通——**县位**省中部**市南端西距**140公里北距**180公里G22国道312线309线东西贯通国道247线南北通交通较便捷
2面积口——县域总面积6439方公里辖28乡镇14社区2010年六普公报全县常住口541273中会师镇常住口712352012年末**县总口5641万常住口5455万然增长率604‰均家庭户口403户籍性质分农业口5085万占901报道2013年底县城建成区面积11方公里常住口13万
3城镇化率——年**县城镇化发展速度较快总体水较低城镇化率仅达327年均23速度发展2020年左右达2012年时全国均水51带年2进度计算需20003000家庭进城产生2030万方住宅需求未城市化进程核心缺需求制约素济发展城乡居民购买力问题
4文化教育——**西北教育名县拥状元里博士乡称2012年全县校学生112914中普通高中20233普通初中34746职业学校5873教职工总数8118（含代课教师701）高考二线3562中重点线1112年学录取数9392家读书郎全家着忙**县许家长纷纷放家中农活放弃外出务工算迁徙定辗转租房孩子陪读现象屡见鲜**城镇化发展源动力
5旅游资源——**光荣革命传统中国工农红军三力胜利会师中国革命走胜利转折点**列全国30条红色旅游精品线路会师旧址全国首批百爱国义教育示范基全国4A级旅游景区旅游**重点造支柱产业
二）**济
**国家扶贫开发重点县然条件严酷十年九旱生态环境改善难度1986年列国扶贫困县2002年国家确定扶贫开发工作重点县全县贫困口1537万占农业总口29贫困面广贫困口贫困程度深扶贫开发难度
十五时期**县认真实施融入中心基础先行项目支撑优势带动科学发展战略加快建设三区带两支撑国民济社会发展持续快速健康发展取显著成绩
1济指标——十五末全县生产总值达331亿元五年翻番净增181亿元价格计算年均递增121中第产业达106亿元年均递增55第二产业达10亿元年均递增185第三产业达125亿元年均递增115均GDP拥量达6120元净增3527元年均递增124完成县乡级财政收入3813万元净增2469万元年均递增232
2014年**实现生产总值5722亿元增长82规模工业增加值57亿元增长128固定资产投资6565亿元增长3374社会消费品零售总额2102亿元增长1055口径财政收入326亿元增长37公财政收入214亿元增长4568旅游综合收入达13亿元增长37
2居民收入——十五期间**县城镇居民均支配收入达8251元净增4183元年均递增124农民均纯收入达2655元净增1080元年均递增112014年城镇居民均支配收入13752元增长96农民均纯收入4500元增长127全县金融机构年末存款余额796亿元增长147乡镇业员29万输转劳务106万创劳务收入15亿元新增业7678岗失业员业
1499完成职业技类培训75万
3导产业——城市发展产业支撑旅游教育第二产业第三产业没突出优势城市发展遇瓶颈第产业重支柱产业年发展培育形成马铃薯草畜杂粮籽瓜杏等特色产业中国特产乡委员会命名中国杂粮乡中国肉羊乡
4市场济——2014年新发展类市场体3366户总数达14766户业员54万中：新增类企业286体工商户2682农民专业合作组织398非公制济注册资突破100亿元增长1083非公济总量达412亿元占生产总值709
5消费零售——十五期间完成社会消费品零售总额1325亿元净增7亿元年均递增16非公制济快速发展业员达23万增加值达185亿元占全县生产总值578较十五末提高191百分点2014年公务接费降36三公费降18清理腾退办公房4706方米
6制约素——截止十五末**社会济发展然存诸制约素然条件严酷严重缺水均水资源占量仅120立方米全省全国1／101／18低严重缺水线天吃饭局面短期难摆
脱二扶贫开发务艰巨全县1475万处贫困线占全县农业口267贫困面较贫困程度深三基础设施建设相滞全县3267万存着饮水困难饮水安全问题四产业调整压力较农业产业化程度低整体竞争力强工业化处初始阶段工业济重偏竞争力弱增长方式粗放第三产业发展活力足带动济发展力弱五济总量较均GDP县级财政收入固定资产投资水低济实力处全省全市列资源环境口矛盾突出均资源占量居全省末尾城乡二元结构突出城镇化水低城镇化率仅21六社会事业相滞农村医疗卫生公服务供严重足发展领域需进步拓宽高中教育规模限升学率低科技文化体育计划生育社会保障等方面支撑发展力相薄弱
三）城市规划建设
1城建发展路——2002年**旧城改造中心掀起县城第轮建设高潮2011年**县迎第二轮城镇化建设高峰着新城建设产业开发面山绿化河道治理等系列工程实施短短两三年间**县城发展质飞跃2012年**县开始城市建设飞跃——山河区
库八条路建设工程全面展开2012年底县城建成区面积已达106方公里县城常住口已达128万全县城镇化率达327
2城市总体规划——2012年**县启动新轮城市总体规划修编新规划**县城城区规划面积18方公里增加30方公里核心容概括山河区库八条路
山县城西面西岩山绿化县立志昔日荒山造成具绿色休闲功西岩山生态休闲公园河横穿县城祖厉河治理项工程投资176亿元原脏乱差河道建设成美丽城市景观带市民休闲带区规划宏北城新区建设库城区供水改扩建工程八条路新建改扩建总长
1138公里城区道路
3北城新区建设——北城新区规划面积380公顷规划定位**县城市副中心规划居住面积约490亩中廉租房面积130亩未口容量超4万
围绕北城新区详细规划加快推进新城区水电路林暖通讯等基础设施建设步伐合理序开发建设商住楼办公楼商贸厦住宅区配套完善服务功进步拓展城区面积扩城市容量建成集行政文化居商贸教育体功完善新城区
目前北城新区已建成廉租房2220套111万方米规划建设商品房区4处面积360亩总建筑面积约90万方米已开工建设29万方米
4西城产业开发区建设——位**县城西（西雁西区域）开发面积达46方公里**县发展产业吸纳业壮县域济努力造工业产业园区园区企业农副产品加工服装加工电器制造等劳动密集型企业符合济技术条件情况限度发展工业产业提供更业岗位目前西城产业开发区已入驻企业
54家总投资10亿元2014年总产值达12亿元已提供业岗位8200十二五末里入驻企业120家总产值达50亿元提供业岗位2万2万名产业工农村带出家庭少城镇化4万6万
时鼓励支持企业聘陪读家长陪读家长务工孩子挣钱**县制定出台优惠政策园区工作满年员工办理城镇户口招商引资企业连续工作满3年办理城镇户口员工审核购买济适房享受相关政策
4城建新成——2014年**县围绕全国红色旅游名城国家历史文化名城建设河引领两岸繁荣三山增秀四区联动城市发展战略完成城市总体规划纲南城区北城区相台府商业街控制性详细规划等37完成北湖水库蓄水210万立方米日供水力达25万立方米保证城市生产生活水改造延伸长征北路会北桥路灯公厕停车场等批基础设施推进产城融合加快西城产业开发区建设建立城市发展工业支撑积极培育城市商圈加快汉唐二十四节气文化休闲商业街西雁领秀城商业街兆烽商业街新雅金街等批商业街建设消房产政策壁垒研究制定支持促进房产业持续健康发展意见加快城市棚户区改造安置棚户区居民
1319户争取国家开发银行棚户区改造贷款209亿元中心城市中心城镇中心村庄三级联动城乡体化发展格局逐步形成新建生态移民搬迁集中居住点31搬迁1632户6858精准扶贫减贫3万改造农村危房4783户建成保障性住房816套45万方米
三**房产市场简述：
2006年起**房产市场开始起步发展2010年起进入加快发展阶段目前**房产开发总量较总体呈现供应充裕需求缓价格滑态势
1城镇居民住房现状
截2013年6月白银全市国土（含建制镇）住房2139万套（间）197019万方米中**县住房153万套（间）17253万方米白银全市城镇均住房建筑面积
3245方米中**县2675方米低全市均水说明较发展空间详见右图表（表居住口＝城镇口＋流动口）
白银市2013年城镇居民均住房面积表
指标名称
白银市
**县
靖远县
景泰县
白银区
川区
年末实住宅建筑面积
（万方米）
197079
17253
22209
2805
93757
3581
年末居住口
（万）
6074
645
78
844
2665
114
均住房建筑面积
（方米）
3245
2675
2847
3325
3518
3141
2国土出
**县2014年出国建设45宗615亩土出金入库323亿元五年累计出国建设403宗3197亩（213万方米）土出金入库1257亿元均容积率20计算建商品房426
万方商业住宅28计算开发住宅约340万方3～35万套接纳居民1215万
**价般80150万亩高者达230万亩
3实际开发量
年**县年新增住房面积十万方米 2012年**房屋建筑施工面积5768万方米增长913房屋建筑竣工面积276万方米增长828竣工房屋价值35028万元增长422013年实际开发住房建设面积更达30万方米
缺少**县统计数白银全市开发数略窥斑
20111014年白银全市房产开发数表
年度
房产开发
投资（亿元）
增长
住宅施工
面积（万㎡）
增长
住宅新开工
面积（万㎡）
增长
住宅竣工
面积（万㎡）
增长
2011年
1522
3197
1487
645
——
——
465
791
2012年
187
2529
1766
1879
906
——
268
4235
2013年
225
2001
1804
219
604
3340
534
9949
2014年
262
1657
1905
558
656
876
802
5006
4销售情况
根权威机构发布数年白银全市商品房销售情况汇总
年度
销售面积
（万㎡）
较年增长
中住宅
（万㎡）
较年增长
期房
（万㎡）
较年增长
现房
（万㎡）
较年增长
2011年
689
552
634
384
579
167
47
289
2012年
744
1001
602
507
613
052
131
2517
2013年
871
1709％
696
1572％
679
107％
193
4699％
2014年
586
3275％
403
4215％
152
7767％
434
12557％
白银全市历年二手房交易情况汇总
年度
成交套数
（套）
增长
成交面积
（万㎡）
增长
中住宅
（套）
增长
单套面积
﹤90㎡
90120㎡
120144㎡
﹥144㎡
2011年
3935
11
442
15
3129
3
626
1566
625
312
2012年
3461
1205
354
1908
2914
69
586
1459
580
289
2013年
3792
10
368
4
3447
19
696
1725
687
339
2014年
3603
49
313
149
3217
667
——
——
——
——
5楼盘价格分布
目前**售住宅楼盘10余商业楼盘67楼盘价格分布情况
项目周边住宅均价约3900带商铺均价1700018000带商铺销售属价市
根白银市房产理局发布数显示20082014年白银市三县两区商品房成交均价表：
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
白银区
2005元
2600元
3575元
3575元
3475元
3557元
3571元
川区
1500元
1800元
2800元
2800元
2746元
3690元
3720元
靖远县
1580元
2050元
3150元
3000元
3254元
3420元
3160元
景泰县
1125元
1650元
2600元
2600元
2910元
3100元
3530元
**县
2180元
2665元
3445元
3445元
3750元
3960元
3960元
表见**房价高居白银榜首2013年前涨幅度较2014年价格已停滞前涨乏力目前**老城区房价45004600元㎡带整体均价拉动作较明显
7保障性住房影响
截止2012年7月白银全市保障性安居工程建设面积达41748万方米已竣工面积26114万方米安置31822户住房困难家庭目前15634万方米保障性住房正建设中
保障性住房建设全面推进影响白银市三县两区商品房市场重素击白银市流动口较少前
年福利分房集资建房年保障性住房建设等购买商品房刚性需求减少白银区例白银公司2008年拆迁安置房棚户区改造等项目开发土 697000方米建成住宅8598套基解决公司部员住房问题企业建房早政府划拨开发成较低出售职工价格较低企业职工数占城市口例外两年政府建设保障性住房建设进程加快严重击三县两区房产商品房市场中
8市场特点
1）企业开发投资热情降温呈现缩量调整趋势
2）开发成高企业负担沉重
3）部分中型开发企业资金链断裂难继续营市场淘汰
4）企业资金压力增企业急需加快销售回笼资金
5）市场观气氛浓厚产商等市场购买力销售价格回升购房者期房价理性调
6）住宅产开发已饱部分开发商转商业产行业
9重点楼盘案调查表（略）
四**商业服务业概况
**商业服务业然较落特餐饮休闲娱乐类营企业较少营规模普遍较消费环境普遍较简陋**县政府充分认识计划发展现代服务业作提升第三产业重手段创造良消费环境力发展类居民消费息息相关服务业培育新济增长点形成流物流信息流资金流通道增强消费县域济拉动力做法：
培育龙头发展红色旅游作现代服务业龙头培育精心谋划强力推进红色旅游带动餐饮住宿交通运输商贸流通等关联产业快速发展
造支点市场建设作培育第三产业发展支点造结合旧城改造新城开发优化商业网点结构力发展专卖特许电子商务等新型商业形态着力培育批规模高品位特色商业企业街区购物商场着力培育房产市场加快房产开发步伐加商品房济适房廉租房建设力度培育发展房产交易市场住房租赁市场促进普通商住房消费快速增长特色优势产业托重点乡镇支点着力建设红堡子瓜籽豆类市场河畔肉羊市场新添沙湾肉牛市场县城马铃薯市场等区域性专业市场侯川禽蛋市场太家畜市场头马铃薯市
场郭城早熟马铃薯瓜菜市场头寨果品市场汉岔草业市场等产专业市场提升市场竞争力辐射带动力
增加门类加快发展现代金融业发展担保公司重点逐步形成民银行监机构政策性银行商业银行农村信社信担保公司额贷款公司等种类齐全金融服务体系积极发展法律会计审计资产评估工程咨询公证商务等面生产服务业力发展文化娱乐体育健身家政等社会服务业推进服务产业化建立理规范服务位收费合理居民满意社区物业理体系
扩流通积极发展现代物流业加强医药商品等物流配送中心乡镇邮政建设群众提供快捷便利服务力发展超市专业店等连锁营加快实施万村千乡农家店改造工程扩商业网点建立覆盖面广商品齐全城乡流通网络加退市路市场工程建设规范集贸市场
增强活力提高服务品质档次目标传统住宿餐饮业商品零售业商贸市场进行改造升级优化布局创造需求引导消费促进传统服务业营效益提高高级化发展推进传统服务业社会提供高附加值高层次知识性生产生活服务业转变改造升级现宾馆饭店娱乐中心争创
3家星级宾馆效实现宾馆餐饮娱乐旅游业支撑促进传统服务业现代服务业相互融合统
五**周边农贸市场（菜市场）状况：
**农贸市场略样实仅2处：南关蔬菜市场会州商贸城肉类条街
马路流动摊贩蔬菜卖部（蔬菜水果调味品粮油体）零售形式谓西关菜场实质仅仅流动摊贩较集中简易露天市场**菜场分布状况图示
南关市场**规模蔬菜市场市场部批发入口两侧门面零售（图）形式间间独立分隔商铺西北冬季严寒密切相关南方摊位式市场差异明显
会州商贸城肉类条街20余家营户批零兼营集中**绝数肉类营户营状况普遍较形式间间独立商铺两市场铺面租金般400500元月西关菜场棚屋商户建皮租金200300元月新城区项目疑具唯性
定西兰州农贸市场样呢？专程做简单调研
定西作级市仅2较规模农贸市场：东关市场西关市场
西关市场目前定西市营规模品类全气旺市场形式铺位式（图）
（略）
铺位面积般915方间营品种较混杂：蔬菜水果肉类水产活禽熟食干货调味品杂货店早点餐饮等等月租金400600元间
西关市场半传统商品市场营较低档次服装鞋帽箱包日品类五金电器等等铺位分隔布展情况致图：（略）
东关市场西关市场形式基样东关市场正拆中（开发商住项目）部分存留建筑物帮助更清楚市场原结构图（略）
作省会城市兰州农贸市场2种形式：传统铺位式新型摊位式（四周铺位）
五泉菜市场省级示范菜场国家省市领导次莅参观南方蔬菜市场较接
调研中卫子社区菜场时菜场刚刚开始营业摊位盖着层塑料膜厚厚防寒布摊位铺面宽度达12米通道宽度1830米
兰林路农贸市场弄堂铺面式市场**商贸城定西市西关市场少棚顶铺位面积1215方左右详见图（略）
六**超市状况：
**目前没真正意义型超市营状况凯尔亮超市会师超市单店营面积般600800方余45新开发房产项目西雁领秀城新雅金街**商业步行街汇福广场项目规划中型超市分布情况图
七**公寓（户型）情况：
**目前没传统意义单身公寓酒店式公寓SOHO公寓LOFT公寓等产品更难觅踪影
户型目前仅西雁领秀城西湖庭院等少数楼盘6580㎡12房住宅产品销售状况普遍较户型产品滞销形成鲜明估计**购买力陪读族数众密切相关
**户型——单间更存形式传统民居前职工福利房集体宿舍
民房单间租金水般：2000—3000元年区套房租金水般： 1000015000元年
户型房源租赁象数陪读族部分外商务工员（条件较租套房）
外针项目3840㎡3房2厅2卫LOFT户型走访部分客户认度普遍较高
八基结：
1项目围绕民生工程总体定位具区域惟性长远期性项目推广销售等均良支持作目前该块开发佳定位规划选择
2新城区目前尚处发展初期该区域居住口限35年项目商业营难度较
3**农贸市场（菜市场）处低级阶段发展想象空间超前模式会风险须结合土惯基础予创新
4超市**数量少成规模档次较低商品丰富存假劣质商品等需指出超市（卖场）前**新开发商业产招牌业态项目超市方面难胜出优势（项目超市视生活辅助业态作支柱业态）
5**写字楼（办公）市场空间存机会性交易宜专门（单独）开发办公类产品
6餐饮休闲娱乐类业态家装建材类业态均符合项目区块需求招商竞争性强项目言交易机会作渡性业态补充业态（部分业态项目前期招纳重点）
7户型产品**少**家庭口（数家二孩）结构关户型法满足三房求户型做三房市场竞争力强
8**市场三房总价预估普遍20万元套20万元三房会引起较反响
9**商铺市场热度相较高普遍承受力限投资方然老城区新城区发展（尤
5年）存疑虑初步判断1015万商铺投资关注度会较高10万商铺投资热情会较
10**服务业素质普遍高房产销售水策略限项目做招商销售机会
11客户建筑工程进度等异常关注谓工程进度决定着项目营销成败
12**价格决定销售快慢首素
13**房产销售规范性较差外销售员普遍心存怀疑
第三部分 新规划设想建议
市场调研结合类项目操作验现项目规划提出设想建议供贵公司设计单位参考：
项目规划设计指导思想：
1做足45容积率确保土成化
2量利层高获空间偿利
3量合理范围做单位产品面积力求铺面套型
4保障相宽松公空间前提减公摊面积
5充分利块周边空间营造项目类活动需场
6外立面体现出气高档商业商务楼盘视觉低档集贸市场印象
二项目块价值评析：
项目块呈长条状长195197米宽31米面积6100米
该块价值次：
1滨河东路侧长约180米（剔供热单位房）具街商铺商业价值项目具价值部分
2停车场侧长约31米
商业价值相限
3祖历河侧长约180米
商业价值项目定位言
意义辅助功
外项目块前区
停车场区合理利
项目价值挖掘点须规划予前置性考虑政府部门达成识
三项目总体规划设想：
根项目规划设计指导思想着综合效益优销售化易投资成快收运作思路总体规划设想：
1项目价值体现产品：二层商业满铺规划中层滨河东路停车场侧规划中进深街商铺部规划250米（实面积）超前区余面积铺（营农贸副食品）二层规划1000米超市余中面积铺面（营灯饰窗帘等软装日商品）
2项目机会性产品：三层采取中心掏空（保留70建筑面积）方式规划出商办公居住综合性产品（营餐饮休闲办公商务宾馆）
3项目快速套现产品：四六层层建筑面积60层高49米Loft公寓
4项目整体装备4单元8部电梯
5农贸市场超市分设入口
6供热单位须建停车位外量考虑设立面积停车场条件允许考虑消防水池等设立供热单位室中
四项目层规划设计建议：
1图示滨海东路侧82米进深3640米面宽单层商铺菜场超市公寓入口停车场侧连二商铺祖厉河侧设4消防入口
2菜场入口部设置部致（15+2+15）米通二层楼梯超前区设部电扶梯
3公卫生间设置祖厉河停车场侧具体面积规范求处理
4提示：（1）部柱网设置须影响铺面积分割（2）部通道宽度部分24米
（3）层层高45米（4）层祖厉河侧（铺方）设置高窗通风采光
5层中心铺面采卡座形式（常规菜摊形式）具体建议图示
五项目二层规划设计建议：
1图示基层相超市区域设置公卫生间
2二层立面祖厉河停车场侧须设置广告位具体规格数量视立面效果定
3二层窗户建议设中高处（具体高度数量等视立面效果定）
六项目三层规划设计建议：
1图示三层810米进深3640米面宽产品商住办公
2建议宾馆模式余留道系统
3公部分（图中绿色部分）建议设置花坛艺术品休闲椅等该层面成项目突出亮点**难见文景观（建议做出效果图备项目推广需）
4注意：消防梯须三层进行横竖转换
七项目四六层规划设计建议：
1图示四六层均Loft公寓套型36Í82米（套面积）
2该产品实际居家求具备完整居家功
3丰富居家视觉环境增加公摊面积建议图示加设花架（否行商讨）
4符合建筑规范基础建议该产品公摊系数控制125
5该产品Loft公寓部隔层须验收建设计中需予提前预制构件
6该产品关项目成败该产品提出图规划设计变化方案供设计单位专业规范角度进行评选抉择
探讨：
1 电梯分开设置否行？利弊？
2 祖厉河侧公寓取舍必性？
八项目Loft公寓规划设计建议：
图示Loft公寓标准套尺寸82Í36米利走道吊顶方空间偷阳台卧室套做层高差处理客厅层高26米方层高23米（见黄色部分）
说明：该项目Loft公寓前期需层停车场侧做样板房方案设计中予考虑
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