XXXXXXXXXXXXXXXX文件
XXXX〔20XX〕XX号 签发：王某某
XX区物业服务方案
根XXXX区设计特点现拟出XXXX区物业理方案真诚希业提供优质服务程中业充分享受物业理带方便温馨周服务XXXX区物业持续升值住户营造安全整洁优美方便阳光社区
XXXX区概况
XXXX区位XX省XX市XX区XX路XXXX号项目总占面积XXXX万㎡总建筑面积XXXX万㎡住宅户数XXXX余户XX市XXXX区11期21期项目位XX市XX街道办事处XX村XXXXXX产开发限公司开发建设该项目面积XXXX万方米总建筑面积XXXX万方米房屋总套数XXXX套绿面积XXXX方米交通便捷银行学校超市酒店邮局等生活设施齐全居家置业理想物业
二公司接服务标准
根XXXX区实况司确定XXXX区高档理服务标准参XX省住宅区五星级物业服务标准：
1 五星级物业服务标准
11 硬件设施求
111 区面停车位数量少区总停车位数量10专固定停车泊位少13户
112 住宅区应具备门禁系统监控系统电子巡更系统三项安全防范设施
113 区宜建配套休闲活动中心场固定活动馆满足业需求体育活动设施
114 新建区绿率应低30旧区改建宜低25
115 住宅区公服务设施配建水应居住口规模相应中区应配套建设教育医疗卫生商业服务金融邮电社区服务等公服务设施
12 综合理服务
121 业入住时物业服务企业应提供全面详细业公约房屋手册等
122 承接项目时物业部位设施设备进行认真查验验收手续齐全
123 客户服务场工作时间少12时时间设置值班员设置公示24时服务电话
124 24时受理业物业报修急修服务15分钟达现场6时修复般修理1日完成（预约外）
125 业物业投诉24时答复处理
126 区项目理应具物业理师资质6年物业服务工作验3年区项目理职历
127 少半年公开次物业理服务费收支情况
128 提供六种便民（偿）服务代购飞机票火车票代收邮件电瓶车接送配置服务手推车短时间存放物品等
129 年开展3次定规模社区文化活动节假日专题布置
1210 年沟通面达区住户100季少1次征询业物业服务意见定期业发放物业理服务工作征求意见单满意率达95满意事项进行分析整改回访满意事项回访率达95处理率达95
13 房屋理维修养护服务
131 房屋理
1311 制定完善房屋理规定房屋维修养护制度区巡检制度房屋装饰装修理办法户外设置物理规定等规章制度
1312 年第四季度制定年度维修养护计划
1313 区出入口设区面示意图路口设路标组团幢单元（门）户门标号标志明显
1314 房屋外观完整沽外墙面砖涂料等装饰材料脱落污迹
1315 楼梯扶手公门窗休闲设施等部分牢固裂缝破损明显污渍安全
1316 室外招牌广告牌霓虹灯规定设置保持整洁统美观安全隐患破损
1317 封闭阳台统序色调致超出外墙面
1318 建筑设计求外应安装外廊户外防盗网晾晒架遮阳蓬等
1319 空调安装位置统冷凝水集中收集支架锈蚀
13110 违反规划私搭乱建擅改变房屋途行时劝阻报告业委员会关部门
132 维修养护
1321 巡查物业服务企业应根区实际情况选择房屋维护巡查项目包括：
——年1次观测房屋结构发现特殊情况时报必时请专业单位进行检测评定
——季检查1次墙体墙面
——季检查1次顶棚
——季检查1次楼梯扶手
——季检查1次屋面保温隔热层防水层
——季检查1次天台扶栏公防盗网
——季检查1次散水坡雨檐台连廊
——季全面检查1次楼板面砖
——季度检查1次通风口
——半月巡查1次区标识
——周全面检查1次公门窗
——周巡查1次路面侧石井盖等
——周巡查1次围墙
——周巡查1次休闲椅凉亭雕塑景观品
——周巡查1次室外健身设施童乐园
1322 维修养护房屋巡查中发现损坏时安排专项修理属修范围应24时组织修复属理方面应2日采取措施恢复正常属中修范围时编制维修计划专项维修资金计划24时业委员会提出书面报告根业会决定组织维修
133 装饰装修理
1331 受理业物业装饰装修申请登记业物业装饰装修企业签订装饰装修理服务协议告知业物业装修须知注意事项
1332 装饰装修期间日巡查1次现场发现业物业未申请登记违规装修影响房屋外观危房屋结构安全拆改线等损害公利益现象应时劝阻制止拒改正报告相关行政部门业委员会物业理区域公示
1333 装饰装修结束进行检查违反住宅室装饰装修理服务协议事约定处理
1334 委托清运装修垃圾应指定点时堆放采取围挡遮盖等措施2日清运行清运装修垃圾应采袋装运输密闭运输方式2日清运
14 设备设施运行维修保养服务
141 供配电
1411 总配电室专值守2时检查1次设备运行状况运行参数进行查抄具备值守条件配电室日检查1次电高峰时期适增加巡视次数低压配电室周巡查1次
1412 高低压配电柜变压器年1次检修尘求高低压配电设备绝缘工具进行压检测
1413 配电室安全标识安全防护品齐全通风明良效防止蛇鼠等动物进入毒害危险品杂物存放环境整洁
1414 身系统障引起计划外面积停电
142 公明
1421 院落楼道明巡查周1次定期巡视时修复损坏开关灯口灯泡
1422 保持公明灯具清洁亮灯率100院落明灯时开启满足求
1423 公明系统控制柜线路灯具综合检修年1次控制柜工作正常损坏组件灯具损坏变形锈蚀完率100
143 电梯
1431 配备专业理员电梯设备运行情况天巡查2次
1432 保证电梯24时运行轿厢钮明灯具等配件保持完轿厢整洁
1433 委托专业电梯维保单位质监部门求定期进行保养年进行安全检测年检合格证轿厢张贴维保单位保养工作进行监督保存相关记录
1434 电梯发生障物业理员应时通知电梯维保单位督促维保单位障进行修复般性换件维修1日完成较复杂维修3日完成发生困重事物业理圈物业理员应立通知电梯维保单位15分钟达现场开展应急处理协助专业维修员进行救助物业服务企业保存相关记录
144 排水
1441 生活供水
14411 泵房设备运行情况日检查4次室道井等部位明装线阀门巡查周1次
14412 水泵阀门全面检查检测保养年1次保证正常供水水泵润滑点注油月1次水泵道等锈防腐刷漆年少1次
14413 水箱水池年清洗2次检查保养附属配件水质进行化验二次供水水质符合国家饮水标准
14414 水箱水池理具备箱卡孔盖板完加锁溢流口安装防护网完年秋冬季暴露水进行防冻保温处理确保供水安全性
14415 泵房环境整洁通风良杂物存放效防蛇鼠等动物进入
1442 雨污水排放
14421 公污水道季检查1次视情况进行清通排水畅通
14422 雨水道化粪池等部位季检查1次视情况进行清通排水畅通堵塞
14423 污水提升泵检查保养半年1次化粪池进行清挖清抽集水坑定期清理
14424 雨季前屋面天沟落水口雨水进行清理清挖
14425 定期铸铁雨污水井盖明装雨污水道进行锈刷漆损坏井盖时更换
145 供热设施
1451 采锅炉供热住宅区供热设备设施供热线应物业服务企业负责维护理委托专业供暖公司维护理采集中供热住宅区物业服务企业根集中供热部门委托承担区供热交换站二次供热线户室散热设备等维护理
1452 年供热开始前完成采暖供热系统年度检修保养工作
1453 供热季节供热交换站应设24时值班员2时巡视机房设备次做设备运行记录时发现处理设备类障隐患
1454 维修员日10：0022：00区供采暖阀门进行巡视检查巡视中发现问题应时采取整改措施暂时解决应时报部门
1455 业提出报修申请维修员应时室供热设施进行维修暂时解决应时报部门
146 安全防范设施
物业服务企业应根区安全防范设施配备实际情况选择做列维护保养工作：
——监控系统做：
· 设备设施24时运转正常实现理区域效监控画面齐全清晰
· 设备机说明书求硬盘录机摄机等设备进行检修保养
· 设备出现障时修复
——门禁系统做：
· 周巡视1次保证系统工作正常
· 门锁讲机检查保养季1次
· 般性障2时修复较复杂障2日修复
——电子巡更做：
· 调试保养季1次保证正常运行
· 保持巡更时间点员数显示档查询印功正常巡更违规记录提示功正常
——周界防范系统做：
· 机尘压线端子牢固射探头牢固性检查年1次
· 报警系统效性测试周1次中心报警控制机准确显示报警障发生信息时发出声光报警信号
· 系统发生障般性障1时修复较复杂障24时修复
147 防雷接系统
1471 年2次检查避雷装置锈蚀变形断裂部位时修复
1472 高层建筑年雨季前避雷系统进行测试保证性符合国家规定
148 景观配套附属设施设备
1481 日时开启月检查1次发现损坏时修复
1482 重节日前景观附属设施设备进行安全功检修保证项设施运行正常
15 协助公秩序维护服务
151 员求
1511 专职公秩序维护员中青年45周岁员占总数60身体健康较强责心定期接受专业培训
1512 处理应区公秩序维护工作正确类消防物防技防器械设备
1513 配备讲装置必安全护卫器械
152 门岗
1521 建立健全门卫值班巡逻守护制度落实岗位职责制员位责位
1522 保障值班电话畅通接听时
1523 出入口24时值班出入口双值勤7：00～9：0017：00～1900设立岗委托合求进行进出车辆理访客登记
1524 型物品搬出进行登记记录规范详实
1525 装修时施工员实行出入证理加强出入询问
1526 保持出入口环境整洁序道路畅通阻止商贩疑员意入
153 巡逻
1531 制定详细巡查方案公秩序维护员手持巡更采集器指定时间路线2时巡查次重点部位增加巡查频次
1532 天定时巡查楼梯间等室公区域保持楼梯间畅通擅占乱堆乱放现象
1533 巡查中发现区域异常情况应立通知关部门现场采取必措施时准备启动相应应急预案
154 车辆理
1541 车辆行驶求设立标识牌标线规定车辆行驶路线指定车辆停放区域车位标识规范条件住宅区宜设立时停车位
1542 合约定车辆进行理确保车辆序停放消防通道中禁止停放车辆保证消防通道畅通规定停车行进行劝阻纠正
1543 车库门禁系统车库明消防设备设施配置齐全保持正常
1544 收取车辆费车场车库设专24时值班车辆出入记录规范详实
1545 条件住宅区宜建设立体化停车设施
1546 建立体停车设备车库应设专业技术员值守设备进行专业培训
1547 住宅区中车库应私改建分隔拆
1548 非机动车应定点停放
155 监控
1551 设监控室应专24时值班交接班记录规范详实
1552 监控室收报警信号公秩序维护员应5分钟赶现场进行处理
1553 监控录入资料少保持30日特殊求参相关规定行业标准执行
156 紧急事防范
1561 洪涝震等突发性然灾害火灾治安公卫生电梯障等突发事件制定应急预案明确应急事件处理责事发时时报告业委员会关部门协助采取相应措施
1562 障导致时性停水停电事应时排障报告业委员会关部门
1563 年组织1次应急预案演
16 保洁服务
161 楼保洁
1611 楼层通道楼梯台阶日清洁3次面日湿拖1次干净整洁
1612 楼梯扶手窗台防火门消防栓指示牌日清洁1次栏杆周清洁1次
1613 天花板公灯具墙面踢脚线月清洁1次目视积尘蜘蛛网
1614 门窗玻璃月擦拭2次玻璃明亮目视干净
1615 电梯轿厢面日清洁2次干净整洁
1616 灯饰轿厢四壁顶部月清洁2次目视干净
162 外围保洁
1621 道路：日清扫2次雨雪天气时清扫通行道路方便出行
1622 绿化带：日清洁2次秋冬季节落叶较季节增加清洁次数花坛表面洁净外观整洁
1623 水景：开放期日清洁2次定期水体投放药剂进行处理水面漂浮物水体异味
1624 休闲娱乐健身设施：日擦拭1次周刷洗消毒1次设施表面干净
1625 3m庭院灯草坪灯：周清洁1次目视干净
1626 标识宣传牌信报箱景观品：周清洁1次目视干净
1627 天台明沟屋面：月清洁1次排水畅垃圾堆放
163 车库车棚
1631 面日清洁1次月刷2次保持空气流通面垃圾杂物
1632 天花板墙面月清洁1次目视积尘蜘蛛网
1633 门窗消防箱防火门箱柜等公设施月清洁1次目视积尘
1634 指示牌指示灯保持整洁
164 垃圾收集处理
1641 垃圾桶布局合理楼道层宜设置垃圾投掷点方便业
1642 垃圾日产日清周围面散落垃圾垃圾外溢污水明显异味
1643 建筑垃圾设置时垃圾池集中存放时外运
1644 垃圾桶果皮箱日清洁1次
1645 正常维护垃圾生物处理设备中水处理设备等
165 卫生消杀
蚊蝇蟑螂孳生季节月消杀2次根季节情况制定具体计划灭鼠季进行1次明显鼠迹
166 动物理
物业服务企业应协助关部门做住宅区宠物家禽家畜等动物理工作区饲养家禽家畜许证宠物等
17 绿化服务
171 绿化养护
专业员住宅区实施绿化养护理做：
——草坪花卉树篱等定期进行修剪养护
——定期清绿杂草杂物杂草面积2
——花卉草坪绿篱乔灌木等适时补植更新缺株率3存活率95行道树缺株率3土裸露面积5
——绿篱色带造型植物轮廓清晰层次分明残枝败叶造型植物枝叶紧密圆整观赏效果良
——树木年修剪1次树冠整齐侧枝分布均匀根干部萌枝影响车辆行通行建筑架空线路刮擦
——定期喷洒药物预防病虫害
——定期组织浇灌施肥松土做防涝防冻
172 环境布置
1721 绿化总体布局合理乔灌花草配置层次丰富视觉效果良满足居住环境需侵占现象
1722 绿设施硬质景观保持常年完破坏现象
1723 设景观湖保持三季水年春季投放观赏鱼苗水质良月少补水1次年清淤1次
1724 重节日庆典活动公区域进行花木装饰
1725 加强绿化宣传古树名木保护措施位生长正常稀树木进行挂牌标识注明名称科属产生长性等
18 特约服务
物业服务企业满足部分业物业需求根住宅区实际条件身力双方特约定偿提供限服务活动：
——家庭安装维修服务
——家庭保洁服务
——家庭餐饮服务
——钟点工服务
——洗衣服务
——商务（字复印等）服务
——房屋租赁出售等中介代理服务
——老年陪聊服务
——家电维修服务
——搬运服务等
2 监督投诉
21 信息收集
物业服务企业应种方式收集业物业物业服务质量信息时分析信息断改进服务容质量业物业物业服务满意度信息收集采方式：
——直接业沟通
——业发放调查问卷
——种媒体报道
——收集种渠道业投诉
22 投诉处理
221 物业服务企业应动接受业监督建立投诉处理机构明确责外公布监督投诉电话
222 积极配合关部门做投诉处理工作投诉处理结果进行回访
223 认真时处理业意见建议处理结果时通知投诉者
三公司采取理方式
物业进行严格理业开发商提供优质服务公司根理念规范化理贴心服务维持品牌物业公司信誉形象
（）标准化理
公司项目前期理入伙二次装修房屋维修养护排水电气设备理消防安全保洁绿化便民服务均实施全面标准化质量理公司物业理行符合规范化国际惯例部理律制度创新达理严格序服务质量高理目标开发商放心业满意公司信誉度进步提高
（二）沟通服务
组织沟通协调力物业企业项缺重素质具备项素质工作中项矛盾事化事化反误会重重隔阂加深目前数物业公司受投诉沟通畅致
公司专门设置业联络处通礼貌走访接业投诉较解决业提出问题（合理求）答复业疑问设置业交流箱公示栏宣传栏等方式发展业良关系
时鉴物业理项具体繁琐业务公司求理员亲力亲实行走动式理亲服务线直接解业需求认真负责讲道德重诚实业求必应保证服务质量
业入伙交房时提出涉开发商关问题利规范物业公司耐心亲切服务优势业进行沟通疏导抚慰效化解部分业似懂非懂怨气误解投诉物业理规范求登记书面呈报开发商绝禁止加剧业开发商开发商物业公司物业公司业间错综复杂矛盾做法行
（三）缔造亲善社区文化
创造谐文明舒适优美生活工作环境公司业愿公司提倡文明礼貌亲善社区文化业建荣友相处相互信导公司员工发展业派出社区居民委员会政府部门友协作关系员工工作期间工作区域外业员工难处否关系热心助温善相动构架良关系
四开展XXXX区物业理配置力服务收费情况
（）员设置
根确定理档次实考察物业理面积XXXXXX方米计算公司XXXX区理处拟设置工作员XXX
序号
部门
职务
定编（）
1
综合理部（3）
项目理
XX
财务勤
XX
综合
XX
2
工程理部（6）
工程
XX
工程班长
XX
综合技工
XX
强电技工
XX
3
客户服务部（6）
客服助理
XX
4
环境理部（16）
保洁员
XX
绿化工
XX
5
秩序维护部（17）
秩序
XX
安全队长
XX
门岗
XX
中控室
XX
巡逻岗
XX
机动岗
XX
合计
48
（二）服务收费标准
XXXX区服务费收费标准：
层住宅（带电梯）物业费：120 元建筑米·月
层住宅（带电梯）物业费： 150 元建筑米·月（含电梯费）
高层住宅物业费： 150元 建筑方·月（含电梯费）
商业房物业费： 220 元建筑方·月
五XXXX区物业理具体操作
公司贯彻业服务理念项目前期理入伙二次装修房屋维修养护排水电气设备理消防安全保洁绿化便民服务均实施全面标准化质量理 逐步建立完善安全保卫系统设备设施维护系统环境保结系统绿化维护系统设施理系统社区文化活动组织系统
（）前期准备
公司派出专业员承接项目进行深入研究解项目规划物业特点周边区物业分布情况安全状况结合方案拟定特定物业项目理方案进驻前月开始筹建物业理队伍进行员选拔培训针项目特点制定项理规定工作流程拟定户手册业规约前期物业服务协议进驻前月必须安排理房员工宿舍理处相关办公设备物业接必须进行验收评估妥善进行钥匙图纸资料交接
1．部机构设置拟定员编制
XXXXXXXXXXXXXX
2．物业理员选聘培训
开展理工作前1月培训容：专业理概念紧急应变处置业户投诉处理特电梯配电应取岗证方岗
3．规章制度制定
1）根政府关部门法律法令文件示范文体编写业规约户手册入伙时发放
2）制定严谨科学理文件（项守理规定级员工岗位职责工作程序）入伙前完成
（二）物业理启动
1．物业接验收（承接查验）
1）产权资料（项目批准文件批准文件建筑执）
2）技术资料（竣工图设备检验合格证书等）
2．入伙理
1）房屋验收交接执行公司严谨科学入伙理系统发放入伙通知书住户手册明确入伙验收手续收费标准签署业规约礼貌热情接业动解释关疑问签订物业服务协议业规约通宣传户解配合物业理工作物业理圈户发放业须知业手册配合户搬迁应扫室外卫生清扫进出道路协助户搬迁交通指挥等做户搬迁阶段安全工作合理协调保安员值班巡逻适增加保安力量
2）建立业档案产权备案办理移交手续中系统解业相关资料建立顾客档案界定产权拥产权范围例建立产权备案制度利理基础
3．二次装修施工全程监控
二次装修理关系楼宇建筑风格品质保证楼房长期正常公司山东物业理条例建设部第46号令建筑装饰装修理规定等关法规前期物业服务协议业手册业公约执行理
作业现场理时理处采取必安全防护消防措施保障作业员相邻居民安全控制现场种粉类废气固体废物噪声振动环境污染危害减轻避免相邻居民日常生活造成影响
安全防范理二次装修施工员须政府规定办理证件接受理处理留宿施工员业代理书面担保防范治安事件发生进行二次装修中电煤气明火安全理消消防隐患二次装修入住存期间加强安全防范重点宣传针性采取措施确保遗留安全隐患
环境卫生理规范二次装修材料垃圾运输堆放严禁投入水道确保楼宇道路通畅环境整洁加强噪声控制限定二次装修施工时间进行噪声隔离限度降低周边居民正常生活工作影响控制入住二次装修期交叉时造成环境影响
设备设施理确保二次装修水电干线消防设施等户外设备设施受破坏严禁意动消防设施正常运行
二次装修理严禁破坏外墙整体美观外墙凿洞禁止安装雨阳蓬作形式封闭窗户落窗防护栅应设窗扇侧公部位严禁安装架设私家物品构筑物尤私楼梯口加装铁门
土建二次装修理重磅锤进行野蛮施工防止破坏楼板结构变更破坏房屋柱梁板承重墙等建筑体结构外墙屋面防水厨卫防水外墙体埋设线须进行防水处理防止外墙渗水梁板砌筑樯体
水电设施二次装修理严禁结构楼板凿沟埋公墙体埋设水厨卫水检查口封死二次装修前堵塞水口防止二次装修杂物造成堵塞墙体吊顶埋设电线应套求业进行吊顶装饰时留出检查口
装修工程完工装修户通知理处工程部工程进行验收出具竣工验收单办理相关手续
（三）完善日常物业理服务
A安全保卫系统
1总体安全环境理
社区四周车库进出口社区出入口电梯轿厢设置闭路监控系统建立24时间断监控资料结合公安110报警系统突发安全事件时解决法办事
培训专业保安巡查员队伍保安巡查员统着装佩戴明显标志文明值勤言语规范认真负责社区进行24时值班巡逻制定详巡逻路线频次危身安全处设明显标志防范措施时消安全隐患
出入口处访客进行登记控制楼宇流动员数量防止推销员散发广告传单关员流窜建立公司覆盖物业保安呼系统遇突发事态立调配全公司力物力集中支援制定应急准备应急措施防台风防震方案等
2出租户理
租户社区角色员流动性社会背景身份极复杂出租户理成物业理中较难处理问题公司提倡亲社区文化入手租户进行分类拜访重点关注配合派出居委会区租户流动员调查确保楼宇业租户生活安全际谐
3车辆交通道路理
楼宇停车场专疏导理序排列整齐机动车辆出入登记非机动车车辆规定位置停放天巡查楼宇道路确保道路通畅路面整井盖缺损丢失路面井盖影响车辆行通行业日常生活
4科学理
记录全面事件日志针事发加强巡逻监控消灭安全隐患
B设备设施维护系统
1．房屋理维修养护
出入口设楼宇面示意图幢单元（门）户标号标志明显定期检查外墙发现破损时修补确保房屋外观完整洁外墙面砖涂料等装饰材料脱落污迹空调安装位置统冷凝水集中收集设立告示板开展业交流时通报相关事项
2．设备理
公司设备保养维修：
预防坚持日常保养计划维修重设备始终处良状态
二房屋设备做三四会五定三指修理重房屋设备四会指物业维修员房屋设备会会保养会检查会排障五定房屋设备清洁润滑检修做定量定定点定时定质
三实行专业员修理操作员修理相结合专业修理时设备操作员参加日常维护保养进行部分型维修
四完善设备理定期维修制度制度科学保养规程完善设备资料维修登记卡片理合理制定定期维修计划
1）排水设备理理目标：细心保养确保排水设备阀门道工作正常跑滴漏方便住户生活
供水设备（包括供水泵网屋顶水箱水表阀门等）生活水泵水网定期检修防腐保养确保供水设备运行正常设施完渗漏污染天2次巡视水泵房水网屋顶水箱水泵水池水箱严格理措施污染隐患生活水水质符合卫生标准
排水理天巡视排水道等设施确保排水排污理通畅堵塞外溢现象汛期道路车库设备房积水浸泡发生年次清理化粪池污水井遇事维修员规定时间进行抢修面积跑水泛水长时间停水现象
2）供电设备理
供电设备（变压器电表供电线路总开关户外型负荷开关户型漏电保护动开关避雷针等）建立24时运行维修值班制度时排障天检查供电线路确保正常供电道路楼道等公明完建立配电室巡查制度（班巡查次月细查次半年检修次）做运行记录停电提前天通知户时施工住（）户装修制定时电理措施发生震火灾水灾等情况时切断电源备应急发电机时起
配电房理机电技术员理值班关员禁止入建立配电运行记录班巡查1次月细查1次半年检修1次查出问题时处理做记录室明通风保持良操作开头标志明显停电拉闸挂标志牌检修停电更应挂牌操作检验时必须规定电工绝缘工具绝缘鞋绝缘手套等
供电设备正常维护保养观察种类仪表电压否正常电流变化情况高峰电时电流数值三相电流否衡值班记录检查分析关差异核支路实际负荷否装设保护元件整定值相符合配电箱固定否牢固箱器件否完损闸具接头松动操作否灵活刀刃接点烧伤导线绝缘否老化变脆熔断器焦痕导线绝缘否良类绝缘导线绝缘否老化接头处烧焦变脆绝缘包布失效接头间腐蚀现象金属连接线否良虚脱腐蚀种路固定否牢固子接头脱扣拔节现象路塌腰变形电器具否牢固种板接电阻否符合规定
3）弱电设备理天门禁讲系统进行维修保养确保障时排 4）消防理
消防控制中心24时值班消防系统设施设备齐全完损时起制订突发事件应急方案消防理员接受严格正规培训
建立日常防火检查制度周次检查消防系统设施设备月全部检查次时发现消火灾安全隐患确保消防设施齐全完标识完整时起明显处设立消防疏散示意图明设施引路标志完紧急疏散通道畅通阻全体理员掌握消防设施设备方法时处理种问题组织开展消防法规消防知识宣传教育明确区域防火责建立义务消防队制订突发火灾应急方案年举行次消防演增强应急技提高业消防意识
C环境保结系统
环境卫生理目净化环境住提供清洁宜工作生活环境司清洁卫生工作严格五定理定定点定时间定务定质量
理标准：垃圾箱果皮箱等环卫设备完备标准化保洁（专职员清洁卫生责制）垃圾日产日清定期进行卫生消毒灭杀房屋公部门设施蚁害楼宇道路等场纸屑烟头等废弃物房屋部位保持清洁乱贴乱画楼梯扶栏天台公玻璃窗等保持洁净
1日常保洁
范围
工作容
频次
标准
备注
楼道
1收垃圾洗垃圾桶
1次天
遗留物臭味
2扫板楼梯
1次天
杂物积水
3洗楼梯
1次周
杂物积水
4擦公寓口信报箱
1次天
灰尘手印
5擦电梯
2次天
灰尘手印
6擦公防盗门
1次周
灰尘
7擦楼梯扶手
1次周
灰尘
8擦公天花板
1次周
灰尘蜘蛛丝
9擦消火栓
1次月
灰尘
10擦窗户
2次月
灰尘
道路
1路面
循环清扫
杂物
2路边绿
2次天
杂物
3水泵结合器
1次周
灰尘
4路灯柱
1次周
灰尘
绿
清理
2次天
灰尘枯叶
2四害消灭
楼道道路绿等公区域月定期次采取措施消灭老鼠蟑螂二次消灭蚊子苍蝇配合周围区域四害滋生消毒处理
D绿化维护系统
制定绿化理标准定期楼宇绿化进行浇水施肥修剪杀虫等工作楼宇绿化进行改进栽种绿改变途破坏践踏占现象花草树木长势良修剪整齐美观病虫害折损斑秃绿纸屑烟头石块等杂物
项目
措施
标准
绿化浇水
浇水（气候变化）
浇足浇透
草皮
修剪（季节进行）
草皮美观整
杂草
清（周次）
确保基杂草
防虫
病虫害防治（年2次）
病虫害
养护
施肥（年4次）
绿化生长旺盛
乔灌木
修剪造型
年4次
E设施理系统
制定设施理标准业设施制定相应理办法定期设施进行维护保养开发收益性服务项目助专业物业理服务设施进行效理引入良运营机制充分发挥物业价值业开发商获取收益良物业理注入动力
F社区文化活动组织系统
1社区文化建设
创造谐文明舒适生活工作环境公司业愿年里特节日春节中秋节等理处组织社区居民参开展种积极文艺活动住户拥份属感项活动事先计划争取政府关部门支持发展业委员会社区居委会政府关部门良合作关系楼宇告示栏设立学宣传园配合支持参社区文化建设提倡高雅社区文化
2便民服务
出社区门样日子公司服务项重目标住户遇生活工作方面问题难应时全公司员工够求必应提供服务动住户排忧解难积极开展时性专项性业户愿选择特约服务方式
1）日常服务
设置业服务中心服务专线开辟业沟通交流场接受住户质疑问询投诉求助报修求公司员工必须热情相时处理反馈住户种求建立回访制度记录定期住户发放物业理服务工作征求意见单合理化建议时整改半年公开次物业理服务费收支情况代定报刊邮件报刊代收代发
2）特约服务
提供偿特约维修服务室维修装潢业务修夜中修三天完成空房代房屋中介委托代装家电器代办家庭清洁消毒蜡委托代聘种类型保姆家教医疗护理信息咨询服务等
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XXXXXXXXXXXXXXXX文件
XXXX〔20XX〕XX号 签发：王某某
XX区物业服务方案
根XXXX区设计特点现拟出XXXX区物业理方案真诚希业提供优质服务程中业充分享受物业理带方便温馨周服务XXXX区物业持续升值住户营造安全整洁优美方便阳光社区
XXXX区概况
XXXX区位XX省XX市XX区XX路XXXX号项目总占面积XXXX万㎡总建筑面积XXXX万㎡住宅户数XXXX余户XX市XXXX区11期21期项目位XX市XX街道办事处XX村XXXXXX产开发限公司开发建设该项目面积XXXX万方米总建筑面积XXXX万方米房屋总套数XXXX套绿面积XXXX方米交通便捷银行学校超市酒店邮局等生活设施齐全居家置业理想物业
二公司接服务标准
根XXXX区实况司确定XXXX区高档理服务标准参XX省住宅区五星级物业服务标准：
1 五星级物业服务标准
11 硬件设施求
111 区面停车位数量少区总停车位数量10专固定停车泊位少13户
112 住宅区应具备门禁系统监控系统电子巡更系统三项安全防范设施
113 区宜建配套休闲活动中心场固定活动馆满足业需求体育活动设施
114 新建区绿率应低30旧区改建宜低25
115 住宅区公服务设施配建水应居住口规模相应中区应配套建设教育医疗卫生商业服务金融邮电社区服务等公服务设施
12 综合理服务
121 业入住时物业服务企业应提供全面详细业公约房屋手册等
122 承接项目时物业部位设施设备进行认真查验验收手续齐全
123 客户服务场工作时间少12时时间设置值班员设置公示24时服务电话
124 24时受理业物业报修急修服务15分钟达现场6时修复般修理1日完成（预约外）
125 业物业投诉24时答复处理
126 区项目理应具物业理师资质6年物业服务工作验3年区项目理职历
127 少半年公开次物业理服务费收支情况
128 提供六种便民（偿）服务代购飞机票火车票代收邮件电瓶车接送配置服务手推车短时间存放物品等
129 年开展3次定规模社区文化活动节假日专题布置
1210 年沟通面达区住户100季少1次征询业物业服务意见定期业发放物业理服务工作征求意见单满意率达95满意事项进行分析整改回访满意事项回访率达95处理率达95
13 房屋理维修养护服务
131 房屋理
1311 制定完善房屋理规定房屋维修养护制度区巡检制度房屋装饰装修理办法户外设置物理规定等规章制度
1312 年第四季度制定年度维修养护计划
1313 区出入口设区面示意图路口设路标组团幢单元（门）户门标号标志明显
1314 房屋外观完整沽外墙面砖涂料等装饰材料脱落污迹
1315 楼梯扶手公门窗休闲设施等部分牢固裂缝破损明显污渍安全
1316 室外招牌广告牌霓虹灯规定设置保持整洁统美观安全隐患破损
1317 封闭阳台统序色调致超出外墙面
1318 建筑设计求外应安装外廊户外防盗网晾晒架遮阳蓬等
1319 空调安装位置统冷凝水集中收集支架锈蚀
13110 违反规划私搭乱建擅改变房屋途行时劝阻报告业委员会关部门
132 维修养护
1321 巡查物业服务企业应根区实际情况选择房屋维护巡查项目包括：
——年1次观测房屋结构发现特殊情况时报必时请专业单位进行检测评定
——季检查1次墙体墙面
——季检查1次顶棚
——季检查1次楼梯扶手
——季检查1次屋面保温隔热层防水层
——季检查1次天台扶栏公防盗网
——季检查1次散水坡雨檐台连廊
——季全面检查1次楼板面砖
——季度检查1次通风口
——半月巡查1次区标识
——周全面检查1次公门窗
——周巡查1次路面侧石井盖等
——周巡查1次围墙
——周巡查1次休闲椅凉亭雕塑景观品
——周巡查1次室外健身设施童乐园
1322 维修养护房屋巡查中发现损坏时安排专项修理属修范围应24时组织修复属理方面应2日采取措施恢复正常属中修范围时编制维修计划专项维修资金计划24时业委员会提出书面报告根业会决定组织维修
133 装饰装修理
1331 受理业物业装饰装修申请登记业物业装饰装修企业签订装饰装修理服务协议告知业物业装修须知注意事项
1332 装饰装修期间日巡查1次现场发现业物业未申请登记违规装修影响房屋外观危房屋结构安全拆改线等损害公利益现象应时劝阻制止拒改正报告相关行政部门业委员会物业理区域公示
1333 装饰装修结束进行检查违反住宅室装饰装修理服务协议事约定处理
1334 委托清运装修垃圾应指定点时堆放采取围挡遮盖等措施2日清运行清运装修垃圾应采袋装运输密闭运输方式2日清运
14 设备设施运行维修保养服务
141 供配电
1411 总配电室专值守2时检查1次设备运行状况运行参数进行查抄具备值守条件配电室日检查1次电高峰时期适增加巡视次数低压配电室周巡查1次
1412 高低压配电柜变压器年1次检修尘求高低压配电设备绝缘工具进行压检测
1413 配电室安全标识安全防护品齐全通风明良效防止蛇鼠等动物进入毒害危险品杂物存放环境整洁
1414 身系统障引起计划外面积停电
142 公明
1421 院落楼道明巡查周1次定期巡视时修复损坏开关灯口灯泡
1422 保持公明灯具清洁亮灯率100院落明灯时开启满足求
1423 公明系统控制柜线路灯具综合检修年1次控制柜工作正常损坏组件灯具损坏变形锈蚀完率100
143 电梯
1431 配备专业理员电梯设备运行情况天巡查2次
1432 保证电梯24时运行轿厢钮明灯具等配件保持完轿厢整洁
1433 委托专业电梯维保单位质监部门求定期进行保养年进行安全检测年检合格证轿厢张贴维保单位保养工作进行监督保存相关记录
1434 电梯发生障物业理员应时通知电梯维保单位督促维保单位障进行修复般性换件维修1日完成较复杂维修3日完成发生困重事物业理圈物业理员应立通知电梯维保单位15分钟达现场开展应急处理协助专业维修员进行救助物业服务企业保存相关记录
144 排水
1441 生活供水
14411 泵房设备运行情况日检查4次室道井等部位明装线阀门巡查周1次
14412 水泵阀门全面检查检测保养年1次保证正常供水水泵润滑点注油月1次水泵道等锈防腐刷漆年少1次
14413 水箱水池年清洗2次检查保养附属配件水质进行化验二次供水水质符合国家饮水标准
14414 水箱水池理具备箱卡孔盖板完加锁溢流口安装防护网完年秋冬季暴露水进行防冻保温处理确保供水安全性
14415 泵房环境整洁通风良杂物存放效防蛇鼠等动物进入
1442 雨污水排放
14421 公污水道季检查1次视情况进行清通排水畅通
14422 雨水道化粪池等部位季检查1次视情况进行清通排水畅通堵塞
14423 污水提升泵检查保养半年1次化粪池进行清挖清抽集水坑定期清理
14424 雨季前屋面天沟落水口雨水进行清理清挖
14425 定期铸铁雨污水井盖明装雨污水道进行锈刷漆损坏井盖时更换
145 供热设施
1451 采锅炉供热住宅区供热设备设施供热线应物业服务企业负责维护理委托专业供暖公司维护理采集中供热住宅区物业服务企业根集中供热部门委托承担区供热交换站二次供热线户室散热设备等维护理
1452 年供热开始前完成采暖供热系统年度检修保养工作
1453 供热季节供热交换站应设24时值班员2时巡视机房设备次做设备运行记录时发现处理设备类障隐患
1454 维修员日10：0022：00区供采暖阀门进行巡视检查巡视中发现问题应时采取整改措施暂时解决应时报部门
1455 业提出报修申请维修员应时室供热设施进行维修暂时解决应时报部门
146 安全防范设施
物业服务企业应根区安全防范设施配备实际情况选择做列维护保养工作：
——监控系统做：
· 设备设施24时运转正常实现理区域效监控画面齐全清晰
· 设备机说明书求硬盘录机摄机等设备进行检修保养
· 设备出现障时修复
——门禁系统做：
· 周巡视1次保证系统工作正常
· 门锁讲机检查保养季1次
· 般性障2时修复较复杂障2日修复
——电子巡更做：
· 调试保养季1次保证正常运行
· 保持巡更时间点员数显示档查询印功正常巡更违规记录提示功正常
——周界防范系统做：
· 机尘压线端子牢固射探头牢固性检查年1次
· 报警系统效性测试周1次中心报警控制机准确显示报警障发生信息时发出声光报警信号
· 系统发生障般性障1时修复较复杂障24时修复
147 防雷接系统
1471 年2次检查避雷装置锈蚀变形断裂部位时修复
1472 高层建筑年雨季前避雷系统进行测试保证性符合国家规定
148 景观配套附属设施设备
1481 日时开启月检查1次发现损坏时修复
1482 重节日前景观附属设施设备进行安全功检修保证项设施运行正常
15 协助公秩序维护服务
151 员求
1511 专职公秩序维护员中青年45周岁员占总数60身体健康较强责心定期接受专业培训
1512 处理应区公秩序维护工作正确类消防物防技防器械设备
1513 配备讲装置必安全护卫器械
152 门岗
1521 建立健全门卫值班巡逻守护制度落实岗位职责制员位责位
1522 保障值班电话畅通接听时
1523 出入口24时值班出入口双值勤7：00～9：0017：00～1900设立岗委托合求进行进出车辆理访客登记
1524 型物品搬出进行登记记录规范详实
1525 装修时施工员实行出入证理加强出入询问
1526 保持出入口环境整洁序道路畅通阻止商贩疑员意入
153 巡逻
1531 制定详细巡查方案公秩序维护员手持巡更采集器指定时间路线2时巡查次重点部位增加巡查频次
1532 天定时巡查楼梯间等室公区域保持楼梯间畅通擅占乱堆乱放现象
1533 巡查中发现区域异常情况应立通知关部门现场采取必措施时准备启动相应应急预案
154 车辆理
1541 车辆行驶求设立标识牌标线规定车辆行驶路线指定车辆停放区域车位标识规范条件住宅区宜设立时停车位
1542 合约定车辆进行理确保车辆序停放消防通道中禁止停放车辆保证消防通道畅通规定停车行进行劝阻纠正
1543 车库门禁系统车库明消防设备设施配置齐全保持正常
1544 收取车辆费车场车库设专24时值班车辆出入记录规范详实
1545 条件住宅区宜建设立体化停车设施
1546 建立体停车设备车库应设专业技术员值守设备进行专业培训
1547 住宅区中车库应私改建分隔拆
1548 非机动车应定点停放
155 监控
1551 设监控室应专24时值班交接班记录规范详实
1552 监控室收报警信号公秩序维护员应5分钟赶现场进行处理
1553 监控录入资料少保持30日特殊求参相关规定行业标准执行
156 紧急事防范
1561 洪涝震等突发性然灾害火灾治安公卫生电梯障等突发事件制定应急预案明确应急事件处理责事发时时报告业委员会关部门协助采取相应措施
1562 障导致时性停水停电事应时排障报告业委员会关部门
1563 年组织1次应急预案演
16 保洁服务
161 楼保洁
1611 楼层通道楼梯台阶日清洁3次面日湿拖1次干净整洁
1612 楼梯扶手窗台防火门消防栓指示牌日清洁1次栏杆周清洁1次
1613 天花板公灯具墙面踢脚线月清洁1次目视积尘蜘蛛网
1614 门窗玻璃月擦拭2次玻璃明亮目视干净
1615 电梯轿厢面日清洁2次干净整洁
1616 灯饰轿厢四壁顶部月清洁2次目视干净
162 外围保洁
1621 道路：日清扫2次雨雪天气时清扫通行道路方便出行
1622 绿化带：日清洁2次秋冬季节落叶较季节增加清洁次数花坛表面洁净外观整洁
1623 水景：开放期日清洁2次定期水体投放药剂进行处理水面漂浮物水体异味
1624 休闲娱乐健身设施：日擦拭1次周刷洗消毒1次设施表面干净
1625 3m庭院灯草坪灯：周清洁1次目视干净
1626 标识宣传牌信报箱景观品：周清洁1次目视干净
1627 天台明沟屋面：月清洁1次排水畅垃圾堆放
163 车库车棚
1631 面日清洁1次月刷2次保持空气流通面垃圾杂物
1632 天花板墙面月清洁1次目视积尘蜘蛛网
1633 门窗消防箱防火门箱柜等公设施月清洁1次目视积尘
1634 指示牌指示灯保持整洁
164 垃圾收集处理
1641 垃圾桶布局合理楼道层宜设置垃圾投掷点方便业
1642 垃圾日产日清周围面散落垃圾垃圾外溢污水明显异味
1643 建筑垃圾设置时垃圾池集中存放时外运
1644 垃圾桶果皮箱日清洁1次
1645 正常维护垃圾生物处理设备中水处理设备等
165 卫生消杀
蚊蝇蟑螂孳生季节月消杀2次根季节情况制定具体计划灭鼠季进行1次明显鼠迹
166 动物理
物业服务企业应协助关部门做住宅区宠物家禽家畜等动物理工作区饲养家禽家畜许证宠物等
17 绿化服务
171 绿化养护
专业员住宅区实施绿化养护理做：
——草坪花卉树篱等定期进行修剪养护
——定期清绿杂草杂物杂草面积2
——花卉草坪绿篱乔灌木等适时补植更新缺株率3存活率95行道树缺株率3土裸露面积5
——绿篱色带造型植物轮廓清晰层次分明残枝败叶造型植物枝叶紧密圆整观赏效果良
——树木年修剪1次树冠整齐侧枝分布均匀根干部萌枝影响车辆行通行建筑架空线路刮擦
——定期喷洒药物预防病虫害
——定期组织浇灌施肥松土做防涝防冻
172 环境布置
1721 绿化总体布局合理乔灌花草配置层次丰富视觉效果良满足居住环境需侵占现象
1722 绿设施硬质景观保持常年完破坏现象
1723 设景观湖保持三季水年春季投放观赏鱼苗水质良月少补水1次年清淤1次
1724 重节日庆典活动公区域进行花木装饰
1725 加强绿化宣传古树名木保护措施位生长正常稀树木进行挂牌标识注明名称科属产生长性等
18 特约服务
物业服务企业满足部分业物业需求根住宅区实际条件身力双方特约定偿提供限服务活动：
——家庭安装维修服务
——家庭保洁服务
——家庭餐饮服务
——钟点工服务
——洗衣服务
——商务（字复印等）服务
——房屋租赁出售等中介代理服务
——老年陪聊服务
——家电维修服务
——搬运服务等
2 监督投诉
21 信息收集
物业服务企业应种方式收集业物业物业服务质量信息时分析信息断改进服务容质量业物业物业服务满意度信息收集采方式：
——直接业沟通
——业发放调查问卷
——种媒体报道
——收集种渠道业投诉
22 投诉处理
221 物业服务企业应动接受业监督建立投诉处理机构明确责外公布监督投诉电话
222 积极配合关部门做投诉处理工作投诉处理结果进行回访
223 认真时处理业意见建议处理结果时通知投诉者
三公司采取理方式
物业进行严格理业开发商提供优质服务公司根理念规范化理贴心服务维持品牌物业公司信誉形象
（）标准化理
公司项目前期理入伙二次装修房屋维修养护排水电气设备理消防安全保洁绿化便民服务均实施全面标准化质量理公司物业理行符合规范化国际惯例部理律制度创新达理严格序服务质量高理目标开发商放心业满意公司信誉度进步提高
（二）沟通服务
组织沟通协调力物业企业项缺重素质具备项素质工作中项矛盾事化事化反误会重重隔阂加深目前数物业公司受投诉沟通畅致
公司专门设置业联络处通礼貌走访接业投诉较解决业提出问题（合理求）答复业疑问设置业交流箱公示栏宣传栏等方式发展业良关系
时鉴物业理项具体繁琐业务公司求理员亲力亲实行走动式理亲服务线直接解业需求认真负责讲道德重诚实业求必应保证服务质量
业入伙交房时提出涉开发商关问题利规范物业公司耐心亲切服务优势业进行沟通疏导抚慰效化解部分业似懂非懂怨气误解投诉物业理规范求登记书面呈报开发商绝禁止加剧业开发商开发商物业公司物业公司业间错综复杂矛盾做法行
（三）缔造亲善社区文化
创造谐文明舒适优美生活工作环境公司业愿公司提倡文明礼貌亲善社区文化业建荣友相处相互信导公司员工发展业派出社区居民委员会政府部门友协作关系员工工作期间工作区域外业员工难处否关系热心助温善相动构架良关系
四开展XXXX区物业理配置力服务收费情况
（）员设置
根确定理档次实考察物业理面积XXXXXX方米计算公司XXXX区理处拟设置工作员XXX
序号
部门
职务
定编（）
1
综合理部（3）
项目理
XX
财务勤
XX
综合
XX
2
工程理部（6）
工程
XX
工程班长
XX
综合技工
XX
强电技工
XX
3
客户服务部（6）
客服助理
XX
4
环境理部（16）
保洁员
XX
绿化工
XX
5
秩序维护部（17）
秩序
XX
安全队长
XX
门岗
XX
中控室
XX
巡逻岗
XX
机动岗
XX
合计
48
（二）服务收费标准
XXXX区服务费收费标准：
层住宅（带电梯）物业费：120 元建筑米·月
层住宅（带电梯）物业费： 150 元建筑米·月（含电梯费）
高层住宅物业费： 150元 建筑方·月（含电梯费）
商业房物业费： 220 元建筑方·月
五XXXX区物业理具体操作
公司贯彻业服务理念项目前期理入伙二次装修房屋维修养护排水电气设备理消防安全保洁绿化便民服务均实施全面标准化质量理 逐步建立完善安全保卫系统设备设施维护系统环境保结系统绿化维护系统设施理系统社区文化活动组织系统
（）前期准备
公司派出专业员承接项目进行深入研究解项目规划物业特点周边区物业分布情况安全状况结合方案拟定特定物业项目理方案进驻前月开始筹建物业理队伍进行员选拔培训针项目特点制定项理规定工作流程拟定户手册业规约前期物业服务协议进驻前月必须安排理房员工宿舍理处相关办公设备物业接必须进行验收评估妥善进行钥匙图纸资料交接
1．部机构设置拟定员编制
XXXXXXXXXXXXXX
2．物业理员选聘培训
开展理工作前1月培训容：专业理概念紧急应变处置业户投诉处理特电梯配电应取岗证方岗
3．规章制度制定
1）根政府关部门法律法令文件示范文体编写业规约户手册入伙时发放
2）制定严谨科学理文件（项守理规定级员工岗位职责工作程序）入伙前完成
（二）物业理启动
1．物业接验收（承接查验）
1）产权资料（项目批准文件批准文件建筑执）
2）技术资料（竣工图设备检验合格证书等）
2．入伙理
1）房屋验收交接执行公司严谨科学入伙理系统发放入伙通知书住户手册明确入伙验收手续收费标准签署业规约礼貌热情接业动解释关疑问签订物业服务协议业规约通宣传户解配合物业理工作物业理圈户发放业须知业手册配合户搬迁应扫室外卫生清扫进出道路协助户搬迁交通指挥等做户搬迁阶段安全工作合理协调保安员值班巡逻适增加保安力量
2）建立业档案产权备案办理移交手续中系统解业相关资料建立顾客档案界定产权拥产权范围例建立产权备案制度利理基础
3．二次装修施工全程监控
二次装修理关系楼宇建筑风格品质保证楼房长期正常公司山东物业理条例建设部第46号令建筑装饰装修理规定等关法规前期物业服务协议业手册业公约执行理
作业现场理时理处采取必安全防护消防措施保障作业员相邻居民安全控制现场种粉类废气固体废物噪声振动环境污染危害减轻避免相邻居民日常生活造成影响
安全防范理二次装修施工员须政府规定办理证件接受理处理留宿施工员业代理书面担保防范治安事件发生进行二次装修中电煤气明火安全理消消防隐患二次装修入住存期间加强安全防范重点宣传针性采取措施确保遗留安全隐患
环境卫生理规范二次装修材料垃圾运输堆放严禁投入水道确保楼宇道路通畅环境整洁加强噪声控制限定二次装修施工时间进行噪声隔离限度降低周边居民正常生活工作影响控制入住二次装修期交叉时造成环境影响
设备设施理确保二次装修水电干线消防设施等户外设备设施受破坏严禁意动消防设施正常运行
二次装修理严禁破坏外墙整体美观外墙凿洞禁止安装雨阳蓬作形式封闭窗户落窗防护栅应设窗扇侧公部位严禁安装架设私家物品构筑物尤私楼梯口加装铁门
土建二次装修理重磅锤进行野蛮施工防止破坏楼板结构变更破坏房屋柱梁板承重墙等建筑体结构外墙屋面防水厨卫防水外墙体埋设线须进行防水处理防止外墙渗水梁板砌筑樯体
水电设施二次装修理严禁结构楼板凿沟埋公墙体埋设水厨卫水检查口封死二次装修前堵塞水口防止二次装修杂物造成堵塞墙体吊顶埋设电线应套求业进行吊顶装饰时留出检查口
装修工程完工装修户通知理处工程部工程进行验收出具竣工验收单办理相关手续
（三）完善日常物业理服务
A安全保卫系统
1总体安全环境理
社区四周车库进出口社区出入口电梯轿厢设置闭路监控系统建立24时间断监控资料结合公安110报警系统突发安全事件时解决法办事
培训专业保安巡查员队伍保安巡查员统着装佩戴明显标志文明值勤言语规范认真负责社区进行24时值班巡逻制定详巡逻路线频次危身安全处设明显标志防范措施时消安全隐患
出入口处访客进行登记控制楼宇流动员数量防止推销员散发广告传单关员流窜建立公司覆盖物业保安呼系统遇突发事态立调配全公司力物力集中支援制定应急准备应急措施防台风防震方案等
2出租户理
租户社区角色员流动性社会背景身份极复杂出租户理成物业理中较难处理问题公司提倡亲社区文化入手租户进行分类拜访重点关注配合派出居委会区租户流动员调查确保楼宇业租户生活安全际谐
3车辆交通道路理
楼宇停车场专疏导理序排列整齐机动车辆出入登记非机动车车辆规定位置停放天巡查楼宇道路确保道路通畅路面整井盖缺损丢失路面井盖影响车辆行通行业日常生活
4科学理
记录全面事件日志针事发加强巡逻监控消灭安全隐患
B设备设施维护系统
1．房屋理维修养护
出入口设楼宇面示意图幢单元（门）户标号标志明显定期检查外墙发现破损时修补确保房屋外观完整洁外墙面砖涂料等装饰材料脱落污迹空调安装位置统冷凝水集中收集设立告示板开展业交流时通报相关事项
2．设备理
公司设备保养维修：
预防坚持日常保养计划维修重设备始终处良状态
二房屋设备做三四会五定三指修理重房屋设备四会指物业维修员房屋设备会会保养会检查会排障五定房屋设备清洁润滑检修做定量定定点定时定质
三实行专业员修理操作员修理相结合专业修理时设备操作员参加日常维护保养进行部分型维修
四完善设备理定期维修制度制度科学保养规程完善设备资料维修登记卡片理合理制定定期维修计划
1）排水设备理理目标：细心保养确保排水设备阀门道工作正常跑滴漏方便住户生活
供水设备（包括供水泵网屋顶水箱水表阀门等）生活水泵水网定期检修防腐保养确保供水设备运行正常设施完渗漏污染天2次巡视水泵房水网屋顶水箱水泵水池水箱严格理措施污染隐患生活水水质符合卫生标准
排水理天巡视排水道等设施确保排水排污理通畅堵塞外溢现象汛期道路车库设备房积水浸泡发生年次清理化粪池污水井遇事维修员规定时间进行抢修面积跑水泛水长时间停水现象
2）供电设备理
供电设备（变压器电表供电线路总开关户外型负荷开关户型漏电保护动开关避雷针等）建立24时运行维修值班制度时排障天检查供电线路确保正常供电道路楼道等公明完建立配电室巡查制度（班巡查次月细查次半年检修次）做运行记录停电提前天通知户时施工住（）户装修制定时电理措施发生震火灾水灾等情况时切断电源备应急发电机时起
配电房理机电技术员理值班关员禁止入建立配电运行记录班巡查1次月细查1次半年检修1次查出问题时处理做记录室明通风保持良操作开头标志明显停电拉闸挂标志牌检修停电更应挂牌操作检验时必须规定电工绝缘工具绝缘鞋绝缘手套等
供电设备正常维护保养观察种类仪表电压否正常电流变化情况高峰电时电流数值三相电流否衡值班记录检查分析关差异核支路实际负荷否装设保护元件整定值相符合配电箱固定否牢固箱器件否完损闸具接头松动操作否灵活刀刃接点烧伤导线绝缘否老化变脆熔断器焦痕导线绝缘否良类绝缘导线绝缘否老化接头处烧焦变脆绝缘包布失效接头间腐蚀现象金属连接线否良虚脱腐蚀种路固定否牢固子接头脱扣拔节现象路塌腰变形电器具否牢固种板接电阻否符合规定
3）弱电设备理天门禁讲系统进行维修保养确保障时排 4）消防理
消防控制中心24时值班消防系统设施设备齐全完损时起制订突发事件应急方案消防理员接受严格正规培训
建立日常防火检查制度周次检查消防系统设施设备月全部检查次时发现消火灾安全隐患确保消防设施齐全完标识完整时起明显处设立消防疏散示意图明设施引路标志完紧急疏散通道畅通阻全体理员掌握消防设施设备方法时处理种问题组织开展消防法规消防知识宣传教育明确区域防火责建立义务消防队制订突发火灾应急方案年举行次消防演增强应急技提高业消防意识
C环境保结系统
环境卫生理目净化环境住提供清洁宜工作生活环境司清洁卫生工作严格五定理定定点定时间定务定质量
理标准：垃圾箱果皮箱等环卫设备完备标准化保洁（专职员清洁卫生责制）垃圾日产日清定期进行卫生消毒灭杀房屋公部门设施蚁害楼宇道路等场纸屑烟头等废弃物房屋部位保持清洁乱贴乱画楼梯扶栏天台公玻璃窗等保持洁净
1日常保洁
范围
工作容
频次
标准
备注
楼道
1收垃圾洗垃圾桶
1次天
遗留物臭味
2扫板楼梯
1次天
杂物积水
3洗楼梯
1次周
杂物积水
4擦公寓口信报箱
1次天
灰尘手印
5擦电梯
2次天
灰尘手印
6擦公防盗门
1次周
灰尘
7擦楼梯扶手
1次周
灰尘
8擦公天花板
1次周
灰尘蜘蛛丝
9擦消火栓
1次月
灰尘
10擦窗户
2次月
灰尘
道路
1路面
循环清扫
杂物
2路边绿
2次天
杂物
3水泵结合器
1次周
灰尘
4路灯柱
1次周
灰尘
绿
清理
2次天
灰尘枯叶
2四害消灭
楼道道路绿等公区域月定期次采取措施消灭老鼠蟑螂二次消灭蚊子苍蝇配合周围区域四害滋生消毒处理
D绿化维护系统
制定绿化理标准定期楼宇绿化进行浇水施肥修剪杀虫等工作楼宇绿化进行改进栽种绿改变途破坏践踏占现象花草树木长势良修剪整齐美观病虫害折损斑秃绿纸屑烟头石块等杂物
项目
措施
标准
绿化浇水
浇水（气候变化）
浇足浇透
草皮
修剪（季节进行）
草皮美观整
杂草
清（周次）
确保基杂草
防虫
病虫害防治（年2次）
病虫害
养护
施肥（年4次）
绿化生长旺盛
乔灌木
修剪造型
年4次
E设施理系统
制定设施理标准业设施制定相应理办法定期设施进行维护保养开发收益性服务项目助专业物业理服务设施进行效理引入良运营机制充分发挥物业价值业开发商获取收益良物业理注入动力
F社区文化活动组织系统
1社区文化建设
创造谐文明舒适生活工作环境公司业愿年里特节日春节中秋节等理处组织社区居民参开展种积极文艺活动住户拥份属感项活动事先计划争取政府关部门支持发展业委员会社区居委会政府关部门良合作关系楼宇告示栏设立学宣传园配合支持参社区文化建设提倡高雅社区文化
2便民服务
出社区门样日子公司服务项重目标住户遇生活工作方面问题难应时全公司员工够求必应提供服务动住户排忧解难积极开展时性专项性业户愿选择特约服务方式
1）日常服务
设置业服务中心服务专线开辟业沟通交流场接受住户质疑问询投诉求助报修求公司员工必须热情相时处理反馈住户种求建立回访制度记录定期住户发放物业理服务工作征求意见单合理化建议时整改半年公开次物业理服务费收支情况代定报刊邮件报刊代收代发
2）特约服务
提供偿特约维修服务室维修装潢业务修夜中修三天完成空房代房屋中介委托代装家电器代办家庭清洁消毒蜡委托代聘种类型保姆家教医疗护理信息咨询服务等
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