投资广场业公约
加强投资广场理维护全体业物业合法权益维护公环境秩序保障物业安全合理根国家关物业理法规政策制订公约全体业物业均须觉遵守
营转拥合法取权物业时应遵守物业理法规政策租赁合物业理合公约规定
二执行业委员会决议决定
三委托物业理公司负责房屋设施设备环境卫生公秩序环保绿化等理全体业物业应遵守物业理公司根政府关法规政策业委员会委托制定项规章制度
四全体业物业应积极配合物业理公司项理工作
五业物业物业理公司理工作意见建议直接物业理公司提出发生争议时通业委员会解决
六加强安全防范意识觉遵守关安全防范规章制度做防火防爆工作确保身财产安全
七业物业装修房屋应遵守关物业装修制度事先告知物业理公司物业理公司装修房屋活动进行指导监督注意事项禁止行告知业物业业物业违规违章装修房屋妨碍正常物业现象（渗漏堵等）应时纠正造成物业损失应承担赔偿损失拒改正物业理公司采取相应措施制止行时告知业委员报关行政理部门进行处理
八业方委托物业理公司部位毗连部位关设施设备进行维修养护应支付相应费
九房屋建筑附属设施设备已妨碍危害毗连房屋利益安全碍外观统市容观瞻规定应业单独联合维修养护业时进行维修养护拒进行维修养护业委员会委托物业理公司进行维修养护费事业规定分摊
十非业建立租赁关系时应告知求方遵守业公约物业理规定承担连带责
十物业范围列行：
（1）擅改变房屋结构外貌（含外墙外门窗阳台等部位颜色形状规格）设计途功布局等
（2）房屋外承重墙梁柱板阳台进行违章凿拆搭建
（3）占损坏楼梯通道屋面台道路停车场行车房（棚）等公设施场
（4）损坏排改造供电供水供气供暖通讯线电视排水排污消防等公设施
（5）意堆放杂物丢弃垃圾高空抛物
（6）违反规定存放易燃易爆剧毒放射性等物品排放毒害危险物品等
（7）践踏占绿化损坏涂画园林建筑品
（8）公场道路两侧乱设摊点
（9）影响市容观瞻乱搭乱贴乱挂设立广告牌
（10）意停放车辆
（11）聚众喧闹噪声扰民等危害公利益道德行
（12）违反规定饲养家禽家畜宠物
（13）法律法规政府规定禁止行
十二造成公设施设备业设施设备损坏造成损坏责方负责修复赔偿济损失
十三规定交纳物业理公司应收取项服务费
十四业物业偿文化娱乐体育设施停车场等公设施场时应规定交纳费
十五觉维护公场整洁美观畅通公设施完
十六加强精神文明建设弘扬社会义道德风尚互助友爱睦相处创造良工作生活环境
投资广场 层业（物业）
签字盖章：
日 期：
投资广场写字楼装修理规定
总
1加强投资写字楼租赁装修理保证楼建筑体结构稳固整体风格完整统保障租赁双方权益参国家相关法规制定理规定
2规定写字楼租赁契约附加约定文件签订契约视认规定条款租户租赁写字楼进行装饰装修必须条件遵守规定
3规定投资广场物业理处负责解释中容国家方类规章异处国家方法规准
4租赁双方约定项规定约定范围
二 般规定
1租户承租区域装饰装修程中禁止列行
① 未楼物业理处批准者具相应资质等级设计单位提出设计方案变动楼建筑体承重结构
② 扩承重墙原门窗尺寸缩承重柱支撑墙体连接等尺寸拆连接墙砖混凝土墙体
③ 楼层楼板面积孔
④ 防水求房间改卫生间厨房间
⑤ 损坏楼原节设施降低节效果损坏移动采光通风固定标识物等
⑥ 改动电力配线路排水水分支路消防设备设施监控设施
⑦ 公区域悬挂较体积物体建隔墙等侵占公空间损害公部分设施
⑧ 改变租赁区域楼外立面结构色彩开门开窗等损楼建筑外观行
2租赁方承租区域室装饰装修未物业理处意列行：
① 板装饰吊顶拆换装饰
② 搭建建筑物构筑物
③ 拆改供冷供暖道设施
④ 拆改电器具电开关风机开关电源插座线电话网络插座等
⑤ 室墙壁装饰改色
⑥ 公通道走廊电梯口改动颜色粘贴设置广告物类似行
⑦ 楼顶悬挂型物体需助道支撑点时
3租赁方承租区域室装饰装修列行必须物业理处报送关施工方案图纸物业理处批准方施工
① 装修超楼设计标准规定增加楼面载荷应楼原设计单位者相应资质等级设计单位提出设计方案
② 改动卫生间厨房间防水层改房间卫生间厨房应防水标准制订施工方案做漏水试验
③ 区域电容量增加应原楼设计容量制定增容计划空开保护装置调整应调整方案
④ 房间隔离水电暧消防监控通讯设施装修改动须完整详细方案面图
⑤ 装修施工安全措施动明火进行焊接作业
三 开工申报监督
1装饰装修工程开工前应先楼物业理处申报登记报详细装修方案物业理处审查备案取书面意方开工
2装修施工方应具备专业资质装修前应装修进程日程安排安全防范计划报物业理处审查备案
3装修方案容应严格关法律法规规定中禁止条款相抵触
4委托装饰装修企业施工需提供企业相关资质证书复印件
5装修单位施工单位拒绝阻碍物业理员规定整装饰装修活动监督检查发现违规行权制止造成事实果者拒改正违约追究租户责
6单位承租方装饰装修行中出现影响公众利益质量事质量缺陷影响周围单位工作行权检举控告投诉
四 规定
1装修施工方应严格遵守物业理处规定装修施工时间降低施工噪音减少环境污染租户带便
2装修程中形成种固体燃液体等废物应物业理处规定位置方式时间堆放储运严禁装修材料废弃物等堆放楼道电梯间公区域
3装修工程材料设备应符合国家标准国家明令淘汰禁物品
4装修施工中占电梯通道需事先物业理处许服调度保证物业理处楼租户提供项优质服务受影响
5装修施工程中私挪公部位设施遵守物业理处制定理规定施工员应接受投资广场保安工程部物业理处等部门理办理种出入登记证件
6装修程中应保持公区域卫生受影响施工产生垃圾应立清
五 承担责（违约责）
1装饰装修活动造成道堵塞渗漏水停电物品毁坏等装修员应负责修复赔偿
2租户装修装修活动侵占公空间公部位设施造成损害责令改正修复造成损失法承担赔偿责
3租户装修租户工作环境卫生环境等造成影响受投诉应立消影响立改正情况严重应承担赔偿责
4租户未申报登记进行装饰装修活动处五百元壹仟元罚款责令改正
5租户违反规定装修工程委托具相应资质等级企业施工处五百元壹仟元罚款责令改正
6租户装修符合国家标准材料造成空气污染超标责令改正造成损失法承担赔偿责
7列行处罚款五百元壹仟元责令改正
① 擅拆改供暧供排水道配电线路消防监控设施
② 防水求房间改卫生间厨房
③ 擅超设计标准增加楼面荷载
④ 损坏房屋原节设施
⑤ 立面电梯口走道等区域擅进行广告粘贴
8租户装饰装修施工方违反建设工程质量理条例建设行政部门关规定处罚
9租户违反国家关安全生产规定技术规程采取必安全防护消防措施擅动明火进行焊接作业安全事隐患采取措施予消责令改正处壹仟元壹万元罚款情节严重责令停业整改造成重安全事交司法机关处理
六 说明：
1室装饰装修：指租户租赁投资广场写字楼租区域装修
2建筑体：指建筑实体结构构造包括屋顶楼板梁柱支撑墙体连接接点基础等
3承重结构：指直接身重种外加作力系统传递基础基结构构件连接接点包括承重墙体体柱柜架墩楼板梁层架悬索等
4楼处情况异部分电力通讯排水设施等改动计划装修前审查装修方案制定
5规定2002年11月1日入住投资广场业统实施租户签收租户义务执行
签收：投资广场 层租户（单位盖章）
日 期：
工程部工具分配领保方案
电气班日常常工具套领保中：
1电工日常常工具包括：中号字启1中号十字启1号字启1号十字启1试电笔1工具刀1电工工具夹17件3套领负责保
2电梯工日常常工具包括：中号字启1中号十字启1号字启1号十字启1试电笔1工具刀16``活络扳手18``活络扳手110``活络扳手112``活络扳手1钢卷尺115P手锤125P手锤1方锤1羊毛刷12``羊毛刷1剪刀1口錾子1尖头錾子1工具背包120件1套电梯工负责保
3余工具电气班公工具领班负责保班员需分出完负责
二 空调工具（厂家机配备专工具）空调工负责领保
三 水暖工具全部水暖工负责保
四 机修工具全部机修工负责保
五 通工具综合班领班负责保班组需均
六 工具保责负责保工具保养维修月次清点盘存非正常损坏保造成工具缺失损毁均直接责负责价赔偿责界定清保责负责赔偿
七 两班保工具交接班时需进行清点核实情况记录交接班记录
八 离职调岗员需保工具否予办理手续
★相关链接：
工程部工具采购清单1电气工具类
工程部工具采购清单2空调水暖工具类
工程部工具采购清单3机修工具类
工程部工具采购清单4通工具类
工程部员结构方案
岗位结构
工程部理范围设备系统类繁专业性强员技术素质求较高通常情况需采 岗位细化结构模式：设备类分班组根运转求设置岗位员编制设备系统班组班组班次样结构够达分工明确较技术保证时需力较效率较低等弊端
实际中数酒店物业理工程部采万工模式：名技工时负责某区域系统类设备运行维护种模式假日酒店理集团首先应酒店工程理极提高力利率降低工程部力成提高运作效率种模式求聘技工具备方面专业技术力够胜专业类设备运行维修
考虑高素质员招聘难度公司实际设备规模综合两种模式优劣工程部结构采方案：
1 公司开业伊始段时间招聘技工公司整体环境设备状况熟悉段时间务会较容易发生适应性问题基原工程部整体结构致设备专业类划分配电电气维修电梯空调水暖机修锅炉六岗位
2 六岗位中相互间技术障碍较配电电气维修电梯空调三岗位合 [电气班]余岗位合 [综合班]
3 班组实行万工模式：岗位责范围务固定员该岗位属班组班员负责完成考虑设备专业性开业初期段时间会指定技工负责专业口岗位
4 班设名领班
5 工程部组织结构图
二 员编制
结构根相应班次运行求工程部员编制表：
工程部编制11 1 电气班5 1 责范围：配电电气维修电梯运行维修空调运行维修
2 员分配：白班2（含领班）早班1中班1夜班1
综合班5 1 责范围：水暖道洁具五金构件机械维修锅炉运行维修
2 员分配：白班2（含领班）早班1 中班2夜班1
三 班次安排
结构员编制工程部正常班次表：
1 电气班排班表
星期 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休
○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班
○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
说明：1○1领班外余员实行轮班制：排序○2○3○4○5○2循环轮换周天休息 2班时段白班：公司行政白班时段早班：08001500 中班：15002300夜班：23000800
2 综合班排班表
星期 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班
○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休
说明：1○1领班○5锅炉工外余员实行轮班制：排序○2○3○4○2循环轮换周天休息日 2班时段白班：公司行政白班时段早班：08001500 中班：15002300夜班：23000800
四 工作时间休息
班次班时段计算周工作时间8h×6T48时（包含班时段餐等时间）周天休息 国家法定节假日休息公司统规定
五 力成(工资)预算
1 类工资水参考
级 月工资水 备 注
试期初级工 350450元 试期13月
中级技工 550650元 含福利奖金花红
领班高级技工 600800元 含福利奖金花红
2 建议工资标准
级 月工资水 备 注
试期初级工 450元 试期3月
中级技工 600元 含福利奖金花红
领班高级技工 700元 含福利奖金花红
3 工程部力（工资）成预算
建议工资水正常情况工程部力成（工资成）：
（1）月：领班2×7001400元
8×6004800元
合计1400+48006200元
（2）年（13月计）：
6200×138060000元
（3）均支出：
月均671666元日均22082元
注计算含福利支出奖金保险意外支出
六 员聘方案
专业特长 数 相 关 求
高低压配电 2 3年验持操作证熟练维修种电气设备
强弱电维修 3 3年验持操作证熟悉种强弱电气线路设备
电梯维修 1 熟悉高层楼宇电梯原理维修年验持特业资格证
中央空调 1 熟悉种冷源设备风机盘系统原理电气道基础
水暖道机修 2 熟练排水道水暖洁具五金机械设备维修技
锅炉 1 持司炉证年验熟悉水处理电气道基础
说明1102领班2选中择优提拔3酒店工作验优先
七 员位计划
1 开业前1512天：
（1） 通知电梯空调锅炉等专业性强特种设备拟聘员面试
（2） 确定岗位拟聘员名单
2 开业前1210天：
（1） 电梯锅炉空调设备岗位员进场接受厂家施工方技术培训
（2） 联系拟聘员确定补充招聘计划
3 开业前106天：
（1） 通知电气机修道等拟聘员面试确定录员名单
（2） 组织员进行星级服务公科目知识工程部运作规范公司规章等容岗前培训
（3） 安排员岗参加设备综合调试提供安装设备（洗涤设备等）安装
4开业前63天：
员求全部位开始供电供水电梯锅炉等试运转
5详见开业前工程部工作进度计划终修订方案准
八减员增效预案
1 结构更新
开业公司走正常营轨道项工作会形成定规律易掌握段时间磨合岗位员负责工作整体运作模式较熟悉情况采逐步渡方法进行结构重组工程部实行单全万工模式：合两独立班组整体轮班运行岗位定岗定
具体结构：
工程部7班次运行：
①白班 4 负责水电空调电梯锅炉运行设备保养维修 1 设领班2 实行轮班制3 具体班次根情况安排适时调整
②中班 2 负责设备运行紧急障处理
③夜班 1 负责运行值班紧急障处理
2 员精简
结构工程部员原基础精简13采取优胜劣汰方式进行中员正常流动流失
3 薪资增长
实现结构员减少工资成减少方面员精简余留员需承担工作务增加
减员减少支出工资额部分余留员加薪技工均工资水够高类水准够稳定心鼓舞士气更提高公司形象吸引更优秀加入公司更具活力
工程部
工程部运作计划
工程部公司营提供源供应设施维修工程协作等保障功：直接理运行供水供电供汽空调等供设备负责物业设施维护保养检修协助完成公司种营活动中需工程部提供支持务：布置会场制作宣传道具等
根工程部务范围参星级服务标准计划方面做工程部运作：
建立完备运作理规范
根公司物业规模参星级酒店工程理标准拟出套包括种日常运作理程序岗位职责规章制度设备操作规程检修程序等容规范文件工程部运作实程序化制度化理
★链接：凯特投资广场限公司工程部运作理规范
二建立精干高效工程服务队伍
根工程部责范围广设备系统类专业性强技术求高特点计划步骤逐步建立支适应工程部运作求高素质技工队伍
1 公司整体运作理方案制定工程部运作模式员结构方案相应聘求
★★ 链接：工程部员结构表
2 岗位专业求招聘考核择优选取需员
3 聘员岗前进行公司规定工程部运作规范星级服务意识团队精神等方面培训强化公司文化认感综合素质适应新工作环境
4 岗位员岗根实际岗位职责范围分进行操作技术规程职责制度培训快进入工作角色
5 制定套考核制度工程员业务技敬业情况进行考核努力营造务实求进工作氛围调动积极性
6 充分重视力尊重工程部建议强调团队精神充分发挥专长积极贡献力量时相互团结协作形成支技术硬作风优良团结稳定工程技工队伍集中力量高效完成项工作务
三做物业设备运行维修理
设备运行理工程部务计划采取措施努力提高理水准 ：
1收集齐全物业设施设备技术资料建立系统设备档案
2设备技术求制定详实细致操作检修程序
3制定预防性维修计划计划时间项目容设备进行保养检修
4保设备部门责签定设备维护责书强化设备正操作时效维护保养责
5建立完备设备安装调试运行维护检修改造更新报废记录设备理更规范
6设备运行维修成进行部考核控制避免减少必浪费
二 建立完备行维修系统设备设施维护检修保障基础计划模式物业设施设备进行充分效维护保养检修：
1 维修功
设备设施维护保养检修四功块完成：
1预防性维修：设备设施均制订维护保养检修计划定时间项目流程实施预防性检修
2日常报修处理：设备设施部门日常程中发现障报修单形式通知工程部采取维修措施
3巡查检修：工程部班组值班员班时段少责范围设备设施进行次巡查发现障异常时处理
4增改翻新：根设备设施具体情况实际需已设备设施进行增加改进性翻新处理设备设施重新恢复价值良利
2 维修结构
1 负责根物业设施规模制订维修程序维修计划
2 专业班组单位定责范围分负责属区域设备设施维护保养检修
3 重设备设施综合专业性设备设施负责组织相关班组进行维护保养检修
3维修控制
1负责监督班组定程序计划实施控制维修成效率质量班组程序计划领班组织带领实施完成设备维护保养检修
2日常报修处理报修部门负责验收设备维修修复质量签收耗材料记录工程报修单具实填写报修部门验收签字份工程部备查份报修部门留存份汇总交财务核材料成
3设备设施预防性维修项目保部门进行验收签收耗材料记录设备计划检修记录具实填写保部门验收签字份工程部备查份汇总交财务核材料成
4工程部日常巡查中检修检修员具实填写巡查检修记录保部门验收签字份工程部备查份汇总交财务核材料成
四做源控制理
耗成通常占公司日常营成例节降耗控制成提高效益效手段控理关键〖1〗提高节意识〖2〗制定必规定制度〖3〗采取必技术措施
计划方面入手促进控制度化程序化努力耗成保持合理水：
1 做耗设备维修保养常保持良性状态
2 耗设备：空调系统供热系统运行状况进行分析制定出利节运行程序
3 保证公司营业需前提减少耗设备：时关闭暂开启必灯具空调等容形成制度
4 部门进行空调水电设施节常识培训
5 优先维修造成源浪费设备障
6 工程部日常巡检程中节情况进行监督
7 准确抄录种耗数时进行分析根发现问题断采取节措施
8 设备选购维修运行理中积极采利节新技术新材料
五做安全运行理
工程部公司害部门安全效益原加强安全防范日常运作中安全理方面努力确保工程部安全运行万失
1 积极配合安保部门做工程部安全组织建立安全教育培训消防设施维护安全保障演练等方面工作
2 加强岗位安全操作理岗位技工均求持相应专业资格证岗锅炉空调电梯等工种特种行业操作证
3 设备运行维修程中安全操作规定制度化程序化
4 制定工程部安全考核制度强化安全意识责心
5 常岗位员进行设备技术原理操作维修技术方面培训切实掌握正确程序技术基础保证运行安全
6 重点设备岗位确定专运行安全负责定期进行安全检查评估
7 关心解岗位员思想状态时化解存矛盾作防盗放损防止破坏工作
8 制定必安全预案发生事力争降低损失
六做部门协调工作
时部门交换情况解掌握物业出租VIP接设备程中异常等方面信息便优质做供检修协作工作时工程部设备检修计划耗统计数设备障率等情况反馈部门
根实际部门结构运作方案拟出详细部门协调工作计划
方面外结合日常运作中实际情况时计划进行完善补充安全高效前提充分考虑公司实际努力做工程保障工作
理岗位责
1 坚决贯彻执行公司总理指示 直接总理负责
2 工程部员设备全权辖调配挑选配备属岗位理员培养巩固骨干队伍切实保障动力设备安全运行装修设施完努力低成开支保持公司高格调水准
3 制订属岗位规范操作规程督促检查属严格执行岗位责制度操作规程设备检修保养制度
4 深入现场掌握员设备状况坚持天作检查：
（1） 审核运行报表掌握耗规律发现异常分析原时采取节措施
（2） 审阅系统运行监测技术参数发现偏差时修正
（3） 现场巡查属岗位纪律工作状况解员工思想发现良倾时纠正
（4） 现场巡查重点设备运行技术状况发现隐患立关班组组织力量消发生影响营业重障立组织力量快处理
（5） 现场检查重维修工程增改工程工作质量进度发现失控时采取措施
（6） 现场巡查公场动力设施发现问题时组织维修
5 审定属班组工作计划统筹工作安排力调配检查计划执行情况
6 组织制订设备更新改造工程计划重维修保养计划备件购进计划组织实施
7 根营业求科技发展状况常征询线业务部门意见断改进原设计缺陷力支持属进行技术改造动力设备日渐完善
8 深入解属理员员工思想状况时纠正良倾常属进行职业道德服务意识教育培养员工公司责感
9 编制培训计划定期员进行培训提高理水工程部建设成支高素质高技术水准高效率高服务质量队伍
10核属员工考勤做技术档案理工作督导属做设备维修障处理零部件更换记录月交资料员整理档
11掌握科技发展动态认真推广新技术发行合理设备完善设计施工遗留缺陷属系统重改造工程参设计提出原系统匹配行方案监督外协施工验收施工质量
班组岗位责制
1 模范执行岗位责制操作规程员守项规章制度承启时完成项工作务
2 理班负责范围设备设备常处良技术状态优质高效低耗安全运行班组首责辖设备严格做三干净：设备干净机房干净工作场干净四漏：漏电漏油漏水漏气五良：性良密封良润滑良紧固良调整良
3 班工作技术带头班组骨干应具备良思想作风工作身作技术精益求精协助理作班组理工作解决技术疑难问题
4 做日常工作安排做维修迅速时保证质量留问题设备发生障时效组织力量抢修保证公司正常营业
5 负责制订班设备年月检修计划备品备件计划报理审核负责检修保养计划实施
6 做班设备技术档案设备维修障排更换零部件情况应清楚记录班组档案月交理审阅
7 做班组员考勤维修台帐月报办公室汇
中央空调系统参数
机铭牌数
机组型号 BZ 175V111（K）BO
出厂编号 02063518
检验员号 QA01
制造日期 2002年6月
制冷量 175万Kcalh
制冷量 2035Kw
冷水入口温度 12ºC
冷水出口温度 7ºC
冷水流量 350M³h
冷水压限 08mPa
燃料低值热值 8500KcalNm³
热源耗量 1698KW
溴化锂溶液量 62t
电压频率 380v50Hz
耗电量 104KW
件运输重量 236t
二机常数
燃料耗量
制冷：128kg时
制热：140kg时
电消耗：10．5kw
三系统数
1 总造价 约400万元
2 设计年限 20年
3 冷水塔电功率 15kwn
4 冷水泵（单台） 55kwn
5 冷冻水泵（单台） 55kwn
6 冷水首次充注耗量 65t
7 冷冻水首次充注耗量 100t
四 机盘标称功率统计
11F 前楼（南楼） 建行：1152W
堂：1920W
农行：1344W
合计：4416W
楼合计：480W
22F 前楼 证券交易厅：1786W
中庭：768W
证券办公室：1402W
楼：826W
33F 前楼 咖啡厅：1786W
东侧厅：2938W
楼：922W
44F6F14F16F18F 前楼：672W
楼：672W
13层合计：17472KW
55F 前楼：776W
楼：832W
615F 前楼：988W
楼：832W
719F（前楼） 768W
8总计：41478KW(约42KW)
五系统设备折旧
1 计算公式：
设备折旧额（设备原总值－预计净残值）预计寿命
2 计算条件
① 机：设计寿命20年年工作160天天工作3时
② 系统设备均：寿命20年年工作160天天工作8时
③ 系统原值400万元 净残值忽略计
3 折旧额结果：约20万年1250元天15625元时
六成计算
1计算条件：柴油：3000元t 电：15元Kwh 水：15元t
2耗油：制冷：128kgh*3000元t≈384元h
制热：140kgh*3000元t≈420元h
3冷塔耗电：15kwh*15元≈225元h
4冷泵耗电：55kwh*15元≈825元h
5冷冻泵耗电：55kwh*15元≈825元h
6直燃机电耗：105kwh*15元≈1575元h
7风机盘电耗：42kwh*15元≈63元h
8系统总成 ：折旧额+油耗+总电耗 计算结果：
制冷：8065元h
制热：8425元h
8 折合成风机单位电耗：
制冷 8065元h÷42kwh(风机电耗)≈1921元kwh
制热8425元h÷42kwh(风机电耗)≈2006元kwh
注：力维持费未计
六中央空调系统计量方案
方案：计算结果（风机消耗电１ｋｗh折合成空调成）区域装表控制计量收费（估算：21元÷07÷08375元KWh）
方案二：计算结果（风机耗电折合成空调成）结合区域空调负荷（风机标称功率风口数量）估算出空调系统运行单位时区域需成收费
工程部
工程部岗位责……
岗位责： 1 模范执行岗位责制操作规程员守项规章制度承启 时完成项工作务2 理班负责范围设备设备常处良技术状态优质高效低耗安全运行班组首责辖设备严格做三干净：设备干净机房干净工作场干净四漏：漏电漏油漏水漏气五良：性良密封良润滑良紧固良调整良3
班工作技术带头班组骨干应具备良思想作风工作身作技术精益求精协助理作班组理工作解决技术疑难问题4 做日常工作安排做维修迅速时保证质量留问题设备发生障时效组织力量抢修保证公司正常营业5 负责制订班设备年月检修计划备品备件计划报理审核负责检修保养计划实施6 做班设备技术档案设备维修障排更换零部件情况应清楚记录班组档案月交理审阅7做班组员考勤维修台帐月报办公室汇总
保安部务职责
室外保守
1 停车场警卫（写字楼公寓中餐厅）
注意车辆进出程序流程安排规划3门秩序具体事项：
A 检查车辆停放
B 处理车辆盗窃事件
C 处理车场交通事
D 处理乱停乱放车辆
E 处理逆行车辆
F 夜间进出车辆进行检查
2 岗亭警卫（南门西门）
A 出入车辆员登记
B 出门货物证检查否属实
二 室保守
1 客活动区域监控
2 室监控
三 消防安全工作
1 报警处理
A 严格做预防工作
B 遇火灾应时处理关部门联系
2 检查消防器材
四 室保守办公室理
1 案件处理
A 酒店架斗殴事件处理必须详细处理程序作文字报告
B 楼层安全工作
C 安全检查
酒店重点害部位月进行二次安全检查检查数少2做记录
五 保勤工作
1 厅警卫
2 巡逻警卫
电工安全技术操作规程
工作前
1 电气操作员应思想集中电器线路未测电笔确定电前应律视电手触摸绝相信绝缘体应认电操作
2 应详细解工作点工作容周围环境选安全位置进行工作
3 工作前应详细检查工具否安全穿插戴必需安全防护品防工作时发生意外
4 维修线路采取必措施开关手线路悬挂工作切勿合闸警告牌防止中途送电
5 测电笔时注意测试电压范围禁止超出范围电工员般电笔许试五百伏电压
6 需线路进行检修时事先通知电单位停电时间配电室填停电标然进行注意安全操作
7 架空线路进行检修前应首先停电试电挂时接线防发生意外
二 工作中
8四百伏千伏线路禁止带电操作必须带电作业时安全操作措施 领导意监护方进行
9电工员工作时必须头脑清醒思想集中酒醉闹神志清身体适者禁止工作
10工作中拆电线理带电线头应包防发生触电
11安装灯头时开关必须控制火线灯口处必须接0线
12导线保险丝容量必须合规定标准选择开关时必须控制设备总容量
13工作中途停止重新工作时必须详细检查项设备变化充分解方进行工作
14严格遵守劳动纪律服工作带班者指挥意离工作岗位
15切金属器外壳必须施行接接电阻4欧线截面相线力13
16设备安装时进行详细检查电器绝缘电阻05兆欧机床说明书项求进行调整试验
三 工作结束
17工作结束必须全部工作员撤离操作段拆警告牌材料工具仪表等撤离原防护装置时安装
18操作段清理操作员亲检查送电试验定关员联系免发生意外
四 登高操作
19登高工具（梯子铁鞋安全带绳子紧线工具等）必须常检查切实保护发现损坏合安全规定应立停止
20梯子进行工作时梯子角度60º宜禁止二时梯子操作时需面监护
21登杆工作定安全带安全帽安全带准拴束横担
22工具材料必须装入工具袋吊送准便乱抛免砸伤电杆工作时站电杆
23数登杆工作时必须戴安全帽先登者先作业选择位置开始工作
24登杆必须验电时开始工作防止中途送电线路需挂时线
25遇雷雨风天气时严禁架空线路进行工作
26工作完毕必须拆时线检查否工具等物漏忘电杆
27新建线路检修完工送电前必须认真检查否合求关工作员联系方送电
五 方面
28弯时注意安全防止烧伤烫伤
29电气安装墙眼时思想集中互相注意防止锤头伤
30发生事重设备身事发现严重事素时应立级报告迅速排
31发生触电时慌乱应先立拉开电源急切找电源时木杆干净棉布触电者脱离电源脱离电立施行工呼吸通知医院
32发生火警时应立切断电源四氯化碳粉质灭火器黄砂扑救严禁水扑救
电梯维保安全规程
1 开启厅门时电梯定层心跌入井道
2 停电盘车时必须先关掉总电源两两操作
3 进入桥顶底坑开启厅门定先关掉急停开关方进入维修完维修员出电梯正常
4 轿顶检修务必心支架挂运行中重撞
5 底坑检修务必心运行中轿厢撞
6 非维修员私持机械钥匙电锁钥匙操箱钥匙机房钥匙
7 非维修员擅进入机房严禁动电梯专电源控制屏
8 未维修员许进入轿顶底坑
9 爱护电梯责
高压室送电操作规程
1 关柜门→抽出绝缘隔板→时针转90º→接开关分闸→取出操作柄次插入→时针转90º→隔离开关合闸位
2 操作柄插入孔（Ⅱ）→时针转动180º→负荷开关合闸位
高压室停电操作规程
1 操作分闸手动钮→负荷开关分闸位
2 操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→电时操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接开关合闸位
3 开仪表门→插入绝缘隔板→闭锁杆拨左边→开柜门
三菱电梯维保工作单日巡查保养项目：
1 电梯异常声响
2 层门滑块检查调整清洁润滑
3 层门锁限位动作性检查
4 轿门动门机构检查调整清洁
5 操箱开头控钮信号灯正常
6 确认层误差规定范围
7 楼层提示呼梯钮灯正常
8 厅门开关门灵活
9 消防开关工作正常
10 控制屏检查：变压器接触器继电器
11 配合厂家月保工作年检
月巡查保养项目：
1 涨紧轮离距离清洁加油断绳开关间隙
2 重缓距轿厢缓距检查重保护栏补偿链连接运行正常
3 限位开关动作性检查
4 安全间隙检查调整清洁开关动作正常
5 底坑安全开关工作正常
6 液压缓器油位检查限位开关动作
7 厅门轿门机电联锁开关动作性
8 轿门厅门道轨检查清洁润滑
9 安全触板动作灵活开关接线
10 光电保护装置工作正常
11 轿顶安全窗限位开关工作正常
12 轿顶检修开关工作正常
13 轿顶感应器工作正常清洁调整
14 限速器开关动作正常
15 制动器动作灵活维持电压正常间隙正常轴销加油润滑
16 限位开关动作正常
17 紧急停装置（MELD）工作正常
年保养项目：
1 电动机 拽引机检查
2 付靴靴衬检查
3 导轨支架联接螺栓检查
4 钢丝绳涨力检查调整
5 轿顶绳头重绳头检查
6 引轮导轮检查清洁润滑
7 引轮绳槽钢丝绳磨损程度检查
8 电动机 引机换油
9 制动器铁芯拆洗调整
10 清洁导轨
11 安全装置动作检查调整
12 轿厢重缓器距离检查调整
工程部岗培训考核试卷（1）工作手册部分
姓名 工号 分数 考核评定（优良差） 点评
填空（空1分42分）
1 工程部酒店重部门基职
三方面
2 设备维保工程部设备理容采
四种功方式互相结合保证设备充分效维护保养
3岗位负责理设备严格做三干净：
四漏：
五良：
设备常处良技术状态确保设备
运行
4工程部样应树立良服务意识坚持 恪守
服务信条理客优质服务公司争荣誉创造财富
5机房值班时应规定定期巡视设备运行情况做
时发现处理隐患
6非部门员属公司员进入工程部机房应 允许非公司员需进入机房必须 批条
7交班员接班员负责交 交 交
交 交 双方办签字手续
8工程部员行准概括
二 判断题 √ 错× （题5分 25分）
1 接班员酒带病坚持班者交班交班应时报告部门（ ）
2 班组存放超1Kg易燃油料（ ）
3 电工检修储水池水泵时直接领钥匙提高工作效率（ ）
4 物品领申领领料单分交部门理财务审核总理签字直接总仓领（ ）
5 房间障报修必须服务员陪征客意方进行抢修（ ）
三 简答题（题10分 40分）
1 分简述型设备二级保养目容
2 简述日常报修单处理流程
3 简述工程维修服务规范
4 简述交接班中注意事项规范
四 述题（13分）
请结合实际岗位体会述做工程部项工作
工程部十月份半月工作计划安排
1继续统计复核楼工程数
2解楼排水消防水空调水系统道走控制阀附属设置
3解掌握楼水部分喷淋泵系统详细问题
4着手进行楼耗计量前期调查工作
5楼顶层水塔渗水问题进
6楼顶层膨胀水箱水连接路保温处理进
7楼层改造进
8楼层排水积水问题进
9路面铺石等检查督促返修
10进电信灵通基站问题
11进电信楼虚拟网联网互通问题
12进电信宽带问题
13进政府投资中心配套局域网电信代办
14投资广场设施概况说明书编制
15变电站遗留问题督促解决
16变电站机房布置完善
17值班室布置完善
18电力系统挂板绘图制作墙
19电力系统遗留问题彻查督促解决
20计划实施工程部员岗培训
21空调员位厂家学周开机做准备
22空调机房遗留工程进
23空调机房布置完善
24制定空调系统详细操作规程
25电梯验收机房布置完善
26电梯维保程序制定
27电梯遗留问题进
28检查调试楼空调风机盘新风系统
29公寓楼遗留水暖问题返修进
30公寓楼遗留顶层渗水问题进
31制作货架钳台工具柜布草架
32协助布置员工宿舍员工更衣室
33进中西餐厅续工程
34制定项工程统计表格准备月度种数汇总工作
35班次岗位划分逐步实行正常作息轮班
36逐步实行规范三级维修制
37着手开始工程资料整理类存档工作
38完成设备维修保养计划编制
凯特广场监控系统
操
作
说
明
武汉宏成系统科技限公司
2002年10月
说明包分三部分包括系统供电说明矩阵操作说明硬盘录操作说明
第部分 系统供电说明
设备功说明
控台3控电钮钥匙钮供电纽电视墙硬盘录机矩阵等设备供电绿色旋转钮摄机供电钮摄机供电红色旋转钮备钮
二系统供电操作规范
1开钥匙钮电视墙通电摇控开机置入视频状态盘录机通电开硬盘录机面板启动开关开机矩阵通电
2开绿色旋转钮摄机通电电视墙进入动切换状态
第二部分 矩阵操作说明
视频切换控制
1手动切换
某监视器显示某摄机画面
操作：n（监视器号）—MON—n（摄机号）—CAM
2区域切换
某监视器显示组摄机画面
操作：n（监视器号）—MON—n（起点摄机号）—ON —n（终点摄机号）—OFF
3动切换
某监视器切换显示系统存摄机画面
操作：n （监视器号） —MON —RUN —ON开始动切换
操作：n （监视器号） —MON —RUN —OFF停止动切换
4摄机画面跳加入
想某摄机画面指定监视器动切换时显示出
操作：n(摄机号) —ENTER —OFF
恢复画面显示
操作：n(摄机号) —ENTER —ON
5视频动切换时间设置
设置某监视器动切换画面时间间隔
操作：n（监视器号）—MON—n（摄机号）—TIME
注：时间间隔1~99秒间选择
二云台控制
1方操作
键盘通解码器控制云台左右左左右右运行
例：机控制云台
操作：n(摄机号)—CAM—移动摇杆
三镜头控制
1光圈
开（OPEN）关闭（CLOSE）变焦镜头光圈调整摄机进光量
操作：n(摄机号)—CAM—OPENCLOSE
2焦距
调整变焦镜头中焦距长（TELE）短（WIDE）监视器显示摄画面焦距良清晰画面
操作：n(摄机号)—CAM—WIDETELE
3变焦
调整变焦镜头变倍远（FAR）（NEAR）监视器显示摄机画面全景特写
操作：n(摄机号)—CAM—FARNEAR
四操作
1前状态保存
保存前设置成组切换区域切换切换时间等重数设置完需保存数997—TIME
2开关蜂鸣器：
敲键摇杆时想消蜂鸣器声999—TIME
恢复蜂鸣器声998—TIME
第三部分 硬盘录操作说明
软件安装完成必须面说明进行图设置录系统够启动运行关系统设置方法面进行介绍
开程序先出现程序登录窗口图
新安装程序缺省户名密码写bmw 通缺省户名进入设置程序系统设置中修改删缺省户添加新户
1存储方案设置
存盘方案设置设置存盘方式路时写盘指定路写指定硬盘果路分硬盘降低硬盘数流量提高系统性
开存盘方案设置项左边列表框中列出现已设置方案选择方案右边两列表框分列出该方案路磁盘列表系统初始方案空单击增加钮部分全部路磁盘产生新存盘方案单击删钮删已存盘方案
单击修改钮修改已存盘方案
图示
首先指定方案名称然路选择路数通>>钮选中路号放路<<钮反硬盘样磁盘驱动器号放磁盘定义完成表示指定方案名称路路号录磁盘硬盘例子方案0 定义18 路(路)记录EG 磁盘(磁盘)方案1 定义916 路(路)记录DF 磁盘(磁盘)
注意
（1） 推荐两两存储方案方案量物理磁盘
（2） 方案少包含两磁盘逻辑分区
（3） 存储音视频数逻辑盘存储数
（4） 强烈推荐10 天整理次硬盘样极提高系统稳定性
2操作界面
软件界面分视频显示区视频源选择区手动功控制区云台镜头控制区状态显示区五区域构成时设置框时间表编辑
考勤制度
规范员工行严肃劳动纪律树立企业良形象特制定考勤制度：
员配备：部门部门部选派名认真负责员工兼职担考勤员负责天员工签情况进行监督员工出勤情况进行记录员工种假条申请考勤表等进行保
二 考勤理：
1． 员工日班前班规定点（保安岗亭）进行卡完卡达部门工作岗位进行签卡签超规定班时间算作迟班提前卡提前签离记作早退
2． 迟：规定班时间迟两时记作迟
3． 早退：规定班时间提前两时记作早退
4． 旷工：迟两时六时记作旷工半天六时壹天记作旷工天
5． 事假：员工请事假须提前天写请假条交部门理审批（天审批天理审批）方休息事假条考勤员保月1日汇总交行政部
6． 病假：员工请病假须医生开具病假证明门诊病历药费缴费单写病假条交部门理审批方休息病假条考勤员保月1日汇总交行政部
7． 换班：员工换班须提前写换班申请交部门批准换班否视旷工位员工月换班超二次换班申请考勤员保月1日汇总交行政部
8． 排班表：部门月31日前编制排班表部门理审核签字交行政部排班表须注明班次班时间
9． 考勤表：部门考勤员根位员工出勤具体时间填写考勤表须严肃认真弄虚作假考勤表部门理审核签字月1日月考勤表交行政部
10． 加班：员工加班须填写加班申请单交部门理签字月1日汇总交行政部
三 考勤奖惩：
1 全勤奖：鼓励员工出满勤干满点特设立全勤奖员工月出勤率达100者（壹月迟早退旷工病假事假等）获月全勤奖30元未达100者月全勤奖
2 迟：壹月迟壹次记口头警告壹次迟贰次记第次书面警告员工手册规定扣月工资总额10迟叁次记第二次书面警告员工手册规定扣月工资总30
3 早退：早退处理迟处理相
4 旷工：旷工天员工手册规定记书面警告扣月工资总额10旷工连续三天记严重失作名处理
5 事假：事假天扣员工月工资115次类推
6 病假：病假天扣员工月工资130次类推
报总理审批
写字楼租户优惠政策(附件1)
1 餐饮优惠
乙方甲方餐饮营业点消费享受牌价八五折优惠(特推广外)
乙方甲方夜总会餐饮享八五折优惠(门票洋酒外)
2 订房优惠
乙方甲方商务中心合约A类价格优惠
3 商务务中心优惠
乙方甲方商务中心字复印享牌价九折优惠
4 洗衣优惠
乙方甲方酒店洗衣享牌价八折优惠
5 健康中心优惠
乙方甲方健康中心桑摩服务享牌价八五折优惠
6 会场会议设施优惠
乙方甲方会场会议设施享会议包价优惠特惠款
1 总
11 荆州市盛智物业理限公司（简称物业理公司）业方授权拥荆州投资广场物业(含写字楼)理权承租户关员均侵犯产权理权行
12 承租户应严格履行荆州市盛智物业理限公司业方签订合条款应知晓行需承担法律责
13 承租户定义根荆州市盛智物业理限公司业方合约定通租赁方式取投资广场物业权签约
2 物业理公司职责
21 负责写字楼理营公配套设施设备维修养护承租户须提供必配合
22 负责写字楼治安消防理工作
23 提供高水准服务理承租户忧解难快速处理承租户投诉维护承租户合法权益
24 承租户违章行进行纠正处罚方式：责令停止违章行责令恢复原状扣押没收违章工具责令赔偿
3 承租户职责
31 承租户荆州投资广场业荆州市盛智物业理限公司签订合条款投资广场承租物业享权
32 享物业理公司种理制度建议权
33 享荆州市盛智物业理限公司理员员工监察权投诉权
34 承租户必须规定时交纳关费
35 承租户必须履行荆州市盛智物业理限公司签订合附件条款
市网景报修程序
业提供满意服务宗旨坚持方便业文明服务原北京市区物业理服务求做24时受理住户报修 报修程序：客户服务部接业报修立工程部报修单工程部接报修单15分钟必须达现场进行维修维修员入户维修求扰住户维修时必须穿鞋套现场作业时铺布保证维修面清洁维修完毕请住户检查验收签字建立维修回访制度般维修项目24时完成维修工作中特殊原马修复（缺配件）应报领导时购买业部门说明原快进解决
远洋天报修程序
业报修须拔服务热线电话报修 远洋天物业理中心门维修程序 1轻轻敲门三应答片刻轻敲三连续力敲门 2业开门应先报物业工程部XXX您家否报修确认穿鞋套进入业家 3工作布铺工具箱放工作布工具放工作布外 4工程问题处理完收工具工作台面清理干净 5请业确认修理情况认请业工程维修单签字需收费时收费开具收业 6离开时走门口应反身门关业礼貌道 二远洋天物业理中心工程维修单 编号： 备注： 1工程维修单式四联 2第联客户服务部留存 3第二联工程部存档 4第三联业留存 5第四联维修结束传送客户服务部报修进行回访 远洋天物中心 欢迎广业监督
需外协作项目实施程序……
1限技术力力工具等原维修队胜设备障项目等需采承包外单位外单位协助范围：
11设备损坏部件需采特殊加工车刨磨铣等修复
12新增土木装修工程中较规模项目
13需特殊工艺装备进行施工项目中央空调系清洗等
2确定采外协项目维修队拟出申请报告（附列成预算公司正常营业影响范围行性分析等）报总理审批
3申请报告审批意维修队负责根项目容联系专业单位洽谈采招标竞价方式选择合适单位
4拟承包单位根项目容求作出详细方案（附列材料价格清单质量工期承诺等）维修队拟出初步洽谈合条款样起报总理审批
5项目方案合样通审批维修队代表公司施工单位签定正式合
6维修队负责监督施工质量工期负责合求进行竣工验收
7外协项目竣工通验收合格公司财务支出程序承包单位财务部进行结算
8需外协项目中涉金额教紧急需公司物品采购程序处理
胜智物业理公司
荆州投资广场物业理处
2002年12月8日
出租物业设施设备理程序
1租方公司物业理处达成承租意物业处求租方代表承租区域设备设施进行检查
2物业处现场物业设施状况详细填制记录表租方代表签字确认
物业设施状况记录表式份物业处留存份外余根需附物业租赁契约契约收执方保存备查
3承租方租物业设施应契约规定维护接受物业处日常巡查监督理
4维修队负责日常出租物业区域设施进行巡查时维修保养
5发现出租承租方设施设备承租方移位更改损毁等符契约规定应立制止报告物业理处出租物业设施物业理处负责口理
6承租方损毁租物业设施情况反馈物业处物业处租方代表现场核实损毁范围维修队根情况填写记录单签字确认
7租方移位更改损毁物业设施设备契约约定承租方负责原维修队修复损失费物业处负责契约规定索赔处理
8出租物业设施设备正常情况发生种障均承租方直接物业处反映物业处报修程序通知维修队进行维修
9维修队求定期出租区域物业设施进行保养检修计划均事先物业处反馈物业处联系租方做协调事项维修队运作规范处理
10维修队负责定期物业处求准确出租物业区域水电空调等种耗数进行抄表统计填制记录交物业处
11出租物业退租时物业处租方代表契约附承租时物业设施设备状况记录现场进行核填制退租物业设施移交单
12事项公司物业理规定处理
远洋天物中心部门负责事项
远洋天物中心机构设置综合部客户服务部工程部安保部财务室等职部门 职部门具体分工： 综合部：集办公室事行政理体综合性理部门负责部门间协调传达催办领导确定重点工作检查项规章制度执行情况种文件拟定发员工招聘培训考核奖惩外联络勤理等 联系电话：65573773 客户服务部：直接面业提供服务具体负责业入伙手续办理负责解答业住户咨询接业报修投诉负责业回访组织项费收缴负责区保洁绿化 联系电话：65573833（直线）6557373365573663转80008009 工程部：负责区种设备设施正常运行维修保养业报修项目入户维修业装修申报理 联系电话：65573933（直线）6557373365573663转80128013 安保部：负责区整体安全消防工作负责车辆秩序维护车库理 联系电话：65573363（直线）6557399365573933转802680208007 财务室：负责种费收取
联系电话：65574044（直线）6557399365573933转8019 请广业监督工作谢谢您
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加强投资广场理维护全体业物业合法权益维护公环境秩序保障物业安全合理根国家关物业理法规政策制订公约全体业物业均须觉遵守
营转拥合法取权物业时应遵守物业理法规政策租赁合物业理合公约规定
二执行业委员会决议决定
三委托物业理公司负责房屋设施设备环境卫生公秩序环保绿化等理全体业物业应遵守物业理公司根政府关法规政策业委员会委托制定项规章制度
四全体业物业应积极配合物业理公司项理工作
五业物业物业理公司理工作意见建议直接物业理公司提出发生争议时通业委员会解决
六加强安全防范意识觉遵守关安全防范规章制度做防火防爆工作确保身财产安全
七业物业装修房屋应遵守关物业装修制度事先告知物业理公司物业理公司装修房屋活动进行指导监督注意事项禁止行告知业物业业物业违规违章装修房屋妨碍正常物业现象（渗漏堵等）应时纠正造成物业损失应承担赔偿损失拒改正物业理公司采取相应措施制止行时告知业委员报关行政理部门进行处理
八业方委托物业理公司部位毗连部位关设施设备进行维修养护应支付相应费
九房屋建筑附属设施设备已妨碍危害毗连房屋利益安全碍外观统市容观瞻规定应业单独联合维修养护业时进行维修养护拒进行维修养护业委员会委托物业理公司进行维修养护费事业规定分摊
十非业建立租赁关系时应告知求方遵守业公约物业理规定承担连带责
十物业范围列行：
（1）擅改变房屋结构外貌（含外墙外门窗阳台等部位颜色形状规格）设计途功布局等
（2）房屋外承重墙梁柱板阳台进行违章凿拆搭建
（3）占损坏楼梯通道屋面台道路停车场行车房（棚）等公设施场
（4）损坏排改造供电供水供气供暖通讯线电视排水排污消防等公设施
（5）意堆放杂物丢弃垃圾高空抛物
（6）违反规定存放易燃易爆剧毒放射性等物品排放毒害危险物品等
（7）践踏占绿化损坏涂画园林建筑品
（8）公场道路两侧乱设摊点
（9）影响市容观瞻乱搭乱贴乱挂设立广告牌
（10）意停放车辆
（11）聚众喧闹噪声扰民等危害公利益道德行
（12）违反规定饲养家禽家畜宠物
（13）法律法规政府规定禁止行
十二造成公设施设备业设施设备损坏造成损坏责方负责修复赔偿济损失
十三规定交纳物业理公司应收取项服务费
十四业物业偿文化娱乐体育设施停车场等公设施场时应规定交纳费
十五觉维护公场整洁美观畅通公设施完
十六加强精神文明建设弘扬社会义道德风尚互助友爱睦相处创造良工作生活环境
投资广场 层业（物业）
签字盖章：
日 期：
投资广场写字楼装修理规定
总
1加强投资写字楼租赁装修理保证楼建筑体结构稳固整体风格完整统保障租赁双方权益参国家相关法规制定理规定
2规定写字楼租赁契约附加约定文件签订契约视认规定条款租户租赁写字楼进行装饰装修必须条件遵守规定
3规定投资广场物业理处负责解释中容国家方类规章异处国家方法规准
4租赁双方约定项规定约定范围
二 般规定
1租户承租区域装饰装修程中禁止列行
① 未楼物业理处批准者具相应资质等级设计单位提出设计方案变动楼建筑体承重结构
② 扩承重墙原门窗尺寸缩承重柱支撑墙体连接等尺寸拆连接墙砖混凝土墙体
③ 楼层楼板面积孔
④ 防水求房间改卫生间厨房间
⑤ 损坏楼原节设施降低节效果损坏移动采光通风固定标识物等
⑥ 改动电力配线路排水水分支路消防设备设施监控设施
⑦ 公区域悬挂较体积物体建隔墙等侵占公空间损害公部分设施
⑧ 改变租赁区域楼外立面结构色彩开门开窗等损楼建筑外观行
2租赁方承租区域室装饰装修未物业理处意列行：
① 板装饰吊顶拆换装饰
② 搭建建筑物构筑物
③ 拆改供冷供暖道设施
④ 拆改电器具电开关风机开关电源插座线电话网络插座等
⑤ 室墙壁装饰改色
⑥ 公通道走廊电梯口改动颜色粘贴设置广告物类似行
⑦ 楼顶悬挂型物体需助道支撑点时
3租赁方承租区域室装饰装修列行必须物业理处报送关施工方案图纸物业理处批准方施工
① 装修超楼设计标准规定增加楼面载荷应楼原设计单位者相应资质等级设计单位提出设计方案
② 改动卫生间厨房间防水层改房间卫生间厨房应防水标准制订施工方案做漏水试验
③ 区域电容量增加应原楼设计容量制定增容计划空开保护装置调整应调整方案
④ 房间隔离水电暧消防监控通讯设施装修改动须完整详细方案面图
⑤ 装修施工安全措施动明火进行焊接作业
三 开工申报监督
1装饰装修工程开工前应先楼物业理处申报登记报详细装修方案物业理处审查备案取书面意方开工
2装修施工方应具备专业资质装修前应装修进程日程安排安全防范计划报物业理处审查备案
3装修方案容应严格关法律法规规定中禁止条款相抵触
4委托装饰装修企业施工需提供企业相关资质证书复印件
5装修单位施工单位拒绝阻碍物业理员规定整装饰装修活动监督检查发现违规行权制止造成事实果者拒改正违约追究租户责
6单位承租方装饰装修行中出现影响公众利益质量事质量缺陷影响周围单位工作行权检举控告投诉
四 规定
1装修施工方应严格遵守物业理处规定装修施工时间降低施工噪音减少环境污染租户带便
2装修程中形成种固体燃液体等废物应物业理处规定位置方式时间堆放储运严禁装修材料废弃物等堆放楼道电梯间公区域
3装修工程材料设备应符合国家标准国家明令淘汰禁物品
4装修施工中占电梯通道需事先物业理处许服调度保证物业理处楼租户提供项优质服务受影响
5装修施工程中私挪公部位设施遵守物业理处制定理规定施工员应接受投资广场保安工程部物业理处等部门理办理种出入登记证件
6装修程中应保持公区域卫生受影响施工产生垃圾应立清
五 承担责（违约责）
1装饰装修活动造成道堵塞渗漏水停电物品毁坏等装修员应负责修复赔偿
2租户装修装修活动侵占公空间公部位设施造成损害责令改正修复造成损失法承担赔偿责
3租户装修租户工作环境卫生环境等造成影响受投诉应立消影响立改正情况严重应承担赔偿责
4租户未申报登记进行装饰装修活动处五百元壹仟元罚款责令改正
5租户违反规定装修工程委托具相应资质等级企业施工处五百元壹仟元罚款责令改正
6租户装修符合国家标准材料造成空气污染超标责令改正造成损失法承担赔偿责
7列行处罚款五百元壹仟元责令改正
① 擅拆改供暧供排水道配电线路消防监控设施
② 防水求房间改卫生间厨房
③ 擅超设计标准增加楼面荷载
④ 损坏房屋原节设施
⑤ 立面电梯口走道等区域擅进行广告粘贴
8租户装饰装修施工方违反建设工程质量理条例建设行政部门关规定处罚
9租户违反国家关安全生产规定技术规程采取必安全防护消防措施擅动明火进行焊接作业安全事隐患采取措施予消责令改正处壹仟元壹万元罚款情节严重责令停业整改造成重安全事交司法机关处理
六 说明：
1室装饰装修：指租户租赁投资广场写字楼租区域装修
2建筑体：指建筑实体结构构造包括屋顶楼板梁柱支撑墙体连接接点基础等
3承重结构：指直接身重种外加作力系统传递基础基结构构件连接接点包括承重墙体体柱柜架墩楼板梁层架悬索等
4楼处情况异部分电力通讯排水设施等改动计划装修前审查装修方案制定
5规定2002年11月1日入住投资广场业统实施租户签收租户义务执行
签收：投资广场 层租户（单位盖章）
日 期：
工程部工具分配领保方案
电气班日常常工具套领保中：
1电工日常常工具包括：中号字启1中号十字启1号字启1号十字启1试电笔1工具刀1电工工具夹17件3套领负责保
2电梯工日常常工具包括：中号字启1中号十字启1号字启1号十字启1试电笔1工具刀16``活络扳手18``活络扳手110``活络扳手112``活络扳手1钢卷尺115P手锤125P手锤1方锤1羊毛刷12``羊毛刷1剪刀1口錾子1尖头錾子1工具背包120件1套电梯工负责保
3余工具电气班公工具领班负责保班员需分出完负责
二 空调工具（厂家机配备专工具）空调工负责领保
三 水暖工具全部水暖工负责保
四 机修工具全部机修工负责保
五 通工具综合班领班负责保班组需均
六 工具保责负责保工具保养维修月次清点盘存非正常损坏保造成工具缺失损毁均直接责负责价赔偿责界定清保责负责赔偿
七 两班保工具交接班时需进行清点核实情况记录交接班记录
八 离职调岗员需保工具否予办理手续
★相关链接：
工程部工具采购清单1电气工具类
工程部工具采购清单2空调水暖工具类
工程部工具采购清单3机修工具类
工程部工具采购清单4通工具类
工程部员结构方案
岗位结构
工程部理范围设备系统类繁专业性强员技术素质求较高通常情况需采 岗位细化结构模式：设备类分班组根运转求设置岗位员编制设备系统班组班组班次样结构够达分工明确较技术保证时需力较效率较低等弊端
实际中数酒店物业理工程部采万工模式：名技工时负责某区域系统类设备运行维护种模式假日酒店理集团首先应酒店工程理极提高力利率降低工程部力成提高运作效率种模式求聘技工具备方面专业技术力够胜专业类设备运行维修
考虑高素质员招聘难度公司实际设备规模综合两种模式优劣工程部结构采方案：
1 公司开业伊始段时间招聘技工公司整体环境设备状况熟悉段时间务会较容易发生适应性问题基原工程部整体结构致设备专业类划分配电电气维修电梯空调水暖机修锅炉六岗位
2 六岗位中相互间技术障碍较配电电气维修电梯空调三岗位合 [电气班]余岗位合 [综合班]
3 班组实行万工模式：岗位责范围务固定员该岗位属班组班员负责完成考虑设备专业性开业初期段时间会指定技工负责专业口岗位
4 班设名领班
5 工程部组织结构图
二 员编制
结构根相应班次运行求工程部员编制表：
工程部编制11 1 电气班5 1 责范围：配电电气维修电梯运行维修空调运行维修
2 员分配：白班2（含领班）早班1中班1夜班1
综合班5 1 责范围：水暖道洁具五金构件机械维修锅炉运行维修
2 员分配：白班2（含领班）早班1 中班2夜班1
三 班次安排
结构员编制工程部正常班次表：
1 电气班排班表
星期 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休
○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班
○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
说明：1○1领班外余员实行轮班制：排序○2○3○4○5○2循环轮换周天休息 2班时段白班：公司行政白班时段早班：08001500 中班：15002300夜班：23000800
2 综合班排班表
星期 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班
○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休
说明：1○1领班○5锅炉工外余员实行轮班制：排序○2○3○4○2循环轮换周天休息日 2班时段白班：公司行政白班时段早班：08001500 中班：15002300夜班：23000800
四 工作时间休息
班次班时段计算周工作时间8h×6T48时（包含班时段餐等时间）周天休息 国家法定节假日休息公司统规定
五 力成(工资)预算
1 类工资水参考
级 月工资水 备 注
试期初级工 350450元 试期13月
中级技工 550650元 含福利奖金花红
领班高级技工 600800元 含福利奖金花红
2 建议工资标准
级 月工资水 备 注
试期初级工 450元 试期3月
中级技工 600元 含福利奖金花红
领班高级技工 700元 含福利奖金花红
3 工程部力（工资）成预算
建议工资水正常情况工程部力成（工资成）：
（1）月：领班2×7001400元
8×6004800元
合计1400+48006200元
（2）年（13月计）：
6200×138060000元
（3）均支出：
月均671666元日均22082元
注计算含福利支出奖金保险意外支出
六 员聘方案
专业特长 数 相 关 求
高低压配电 2 3年验持操作证熟练维修种电气设备
强弱电维修 3 3年验持操作证熟悉种强弱电气线路设备
电梯维修 1 熟悉高层楼宇电梯原理维修年验持特业资格证
中央空调 1 熟悉种冷源设备风机盘系统原理电气道基础
水暖道机修 2 熟练排水道水暖洁具五金机械设备维修技
锅炉 1 持司炉证年验熟悉水处理电气道基础
说明1102领班2选中择优提拔3酒店工作验优先
七 员位计划
1 开业前1512天：
（1） 通知电梯空调锅炉等专业性强特种设备拟聘员面试
（2） 确定岗位拟聘员名单
2 开业前1210天：
（1） 电梯锅炉空调设备岗位员进场接受厂家施工方技术培训
（2） 联系拟聘员确定补充招聘计划
3 开业前106天：
（1） 通知电气机修道等拟聘员面试确定录员名单
（2） 组织员进行星级服务公科目知识工程部运作规范公司规章等容岗前培训
（3） 安排员岗参加设备综合调试提供安装设备（洗涤设备等）安装
4开业前63天：
员求全部位开始供电供水电梯锅炉等试运转
5详见开业前工程部工作进度计划终修订方案准
八减员增效预案
1 结构更新
开业公司走正常营轨道项工作会形成定规律易掌握段时间磨合岗位员负责工作整体运作模式较熟悉情况采逐步渡方法进行结构重组工程部实行单全万工模式：合两独立班组整体轮班运行岗位定岗定
具体结构：
工程部7班次运行：
①白班 4 负责水电空调电梯锅炉运行设备保养维修 1 设领班2 实行轮班制3 具体班次根情况安排适时调整
②中班 2 负责设备运行紧急障处理
③夜班 1 负责运行值班紧急障处理
2 员精简
结构工程部员原基础精简13采取优胜劣汰方式进行中员正常流动流失
3 薪资增长
实现结构员减少工资成减少方面员精简余留员需承担工作务增加
减员减少支出工资额部分余留员加薪技工均工资水够高类水准够稳定心鼓舞士气更提高公司形象吸引更优秀加入公司更具活力
工程部
工程部运作计划
工程部公司营提供源供应设施维修工程协作等保障功：直接理运行供水供电供汽空调等供设备负责物业设施维护保养检修协助完成公司种营活动中需工程部提供支持务：布置会场制作宣传道具等
根工程部务范围参星级服务标准计划方面做工程部运作：
建立完备运作理规范
根公司物业规模参星级酒店工程理标准拟出套包括种日常运作理程序岗位职责规章制度设备操作规程检修程序等容规范文件工程部运作实程序化制度化理
★链接：凯特投资广场限公司工程部运作理规范
二建立精干高效工程服务队伍
根工程部责范围广设备系统类专业性强技术求高特点计划步骤逐步建立支适应工程部运作求高素质技工队伍
1 公司整体运作理方案制定工程部运作模式员结构方案相应聘求
★★ 链接：工程部员结构表
2 岗位专业求招聘考核择优选取需员
3 聘员岗前进行公司规定工程部运作规范星级服务意识团队精神等方面培训强化公司文化认感综合素质适应新工作环境
4 岗位员岗根实际岗位职责范围分进行操作技术规程职责制度培训快进入工作角色
5 制定套考核制度工程员业务技敬业情况进行考核努力营造务实求进工作氛围调动积极性
6 充分重视力尊重工程部建议强调团队精神充分发挥专长积极贡献力量时相互团结协作形成支技术硬作风优良团结稳定工程技工队伍集中力量高效完成项工作务
三做物业设备运行维修理
设备运行理工程部务计划采取措施努力提高理水准 ：
1收集齐全物业设施设备技术资料建立系统设备档案
2设备技术求制定详实细致操作检修程序
3制定预防性维修计划计划时间项目容设备进行保养检修
4保设备部门责签定设备维护责书强化设备正操作时效维护保养责
5建立完备设备安装调试运行维护检修改造更新报废记录设备理更规范
6设备运行维修成进行部考核控制避免减少必浪费
二 建立完备行维修系统设备设施维护检修保障基础计划模式物业设施设备进行充分效维护保养检修：
1 维修功
设备设施维护保养检修四功块完成：
1预防性维修：设备设施均制订维护保养检修计划定时间项目流程实施预防性检修
2日常报修处理：设备设施部门日常程中发现障报修单形式通知工程部采取维修措施
3巡查检修：工程部班组值班员班时段少责范围设备设施进行次巡查发现障异常时处理
4增改翻新：根设备设施具体情况实际需已设备设施进行增加改进性翻新处理设备设施重新恢复价值良利
2 维修结构
1 负责根物业设施规模制订维修程序维修计划
2 专业班组单位定责范围分负责属区域设备设施维护保养检修
3 重设备设施综合专业性设备设施负责组织相关班组进行维护保养检修
3维修控制
1负责监督班组定程序计划实施控制维修成效率质量班组程序计划领班组织带领实施完成设备维护保养检修
2日常报修处理报修部门负责验收设备维修修复质量签收耗材料记录工程报修单具实填写报修部门验收签字份工程部备查份报修部门留存份汇总交财务核材料成
3设备设施预防性维修项目保部门进行验收签收耗材料记录设备计划检修记录具实填写保部门验收签字份工程部备查份汇总交财务核材料成
4工程部日常巡查中检修检修员具实填写巡查检修记录保部门验收签字份工程部备查份汇总交财务核材料成
四做源控制理
耗成通常占公司日常营成例节降耗控制成提高效益效手段控理关键〖1〗提高节意识〖2〗制定必规定制度〖3〗采取必技术措施
计划方面入手促进控制度化程序化努力耗成保持合理水：
1 做耗设备维修保养常保持良性状态
2 耗设备：空调系统供热系统运行状况进行分析制定出利节运行程序
3 保证公司营业需前提减少耗设备：时关闭暂开启必灯具空调等容形成制度
4 部门进行空调水电设施节常识培训
5 优先维修造成源浪费设备障
6 工程部日常巡检程中节情况进行监督
7 准确抄录种耗数时进行分析根发现问题断采取节措施
8 设备选购维修运行理中积极采利节新技术新材料
五做安全运行理
工程部公司害部门安全效益原加强安全防范日常运作中安全理方面努力确保工程部安全运行万失
1 积极配合安保部门做工程部安全组织建立安全教育培训消防设施维护安全保障演练等方面工作
2 加强岗位安全操作理岗位技工均求持相应专业资格证岗锅炉空调电梯等工种特种行业操作证
3 设备运行维修程中安全操作规定制度化程序化
4 制定工程部安全考核制度强化安全意识责心
5 常岗位员进行设备技术原理操作维修技术方面培训切实掌握正确程序技术基础保证运行安全
6 重点设备岗位确定专运行安全负责定期进行安全检查评估
7 关心解岗位员思想状态时化解存矛盾作防盗放损防止破坏工作
8 制定必安全预案发生事力争降低损失
六做部门协调工作
时部门交换情况解掌握物业出租VIP接设备程中异常等方面信息便优质做供检修协作工作时工程部设备检修计划耗统计数设备障率等情况反馈部门
根实际部门结构运作方案拟出详细部门协调工作计划
方面外结合日常运作中实际情况时计划进行完善补充安全高效前提充分考虑公司实际努力做工程保障工作
理岗位责
1 坚决贯彻执行公司总理指示 直接总理负责
2 工程部员设备全权辖调配挑选配备属岗位理员培养巩固骨干队伍切实保障动力设备安全运行装修设施完努力低成开支保持公司高格调水准
3 制订属岗位规范操作规程督促检查属严格执行岗位责制度操作规程设备检修保养制度
4 深入现场掌握员设备状况坚持天作检查：
（1） 审核运行报表掌握耗规律发现异常分析原时采取节措施
（2） 审阅系统运行监测技术参数发现偏差时修正
（3） 现场巡查属岗位纪律工作状况解员工思想发现良倾时纠正
（4） 现场巡查重点设备运行技术状况发现隐患立关班组组织力量消发生影响营业重障立组织力量快处理
（5） 现场检查重维修工程增改工程工作质量进度发现失控时采取措施
（6） 现场巡查公场动力设施发现问题时组织维修
5 审定属班组工作计划统筹工作安排力调配检查计划执行情况
6 组织制订设备更新改造工程计划重维修保养计划备件购进计划组织实施
7 根营业求科技发展状况常征询线业务部门意见断改进原设计缺陷力支持属进行技术改造动力设备日渐完善
8 深入解属理员员工思想状况时纠正良倾常属进行职业道德服务意识教育培养员工公司责感
9 编制培训计划定期员进行培训提高理水工程部建设成支高素质高技术水准高效率高服务质量队伍
10核属员工考勤做技术档案理工作督导属做设备维修障处理零部件更换记录月交资料员整理档
11掌握科技发展动态认真推广新技术发行合理设备完善设计施工遗留缺陷属系统重改造工程参设计提出原系统匹配行方案监督外协施工验收施工质量
班组岗位责制
1 模范执行岗位责制操作规程员守项规章制度承启时完成项工作务
2 理班负责范围设备设备常处良技术状态优质高效低耗安全运行班组首责辖设备严格做三干净：设备干净机房干净工作场干净四漏：漏电漏油漏水漏气五良：性良密封良润滑良紧固良调整良
3 班工作技术带头班组骨干应具备良思想作风工作身作技术精益求精协助理作班组理工作解决技术疑难问题
4 做日常工作安排做维修迅速时保证质量留问题设备发生障时效组织力量抢修保证公司正常营业
5 负责制订班设备年月检修计划备品备件计划报理审核负责检修保养计划实施
6 做班设备技术档案设备维修障排更换零部件情况应清楚记录班组档案月交理审阅
7 做班组员考勤维修台帐月报办公室汇
中央空调系统参数
机铭牌数
机组型号 BZ 175V111（K）BO
出厂编号 02063518
检验员号 QA01
制造日期 2002年6月
制冷量 175万Kcalh
制冷量 2035Kw
冷水入口温度 12ºC
冷水出口温度 7ºC
冷水流量 350M³h
冷水压限 08mPa
燃料低值热值 8500KcalNm³
热源耗量 1698KW
溴化锂溶液量 62t
电压频率 380v50Hz
耗电量 104KW
件运输重量 236t
二机常数
燃料耗量
制冷：128kg时
制热：140kg时
电消耗：10．5kw
三系统数
1 总造价 约400万元
2 设计年限 20年
3 冷水塔电功率 15kwn
4 冷水泵（单台） 55kwn
5 冷冻水泵（单台） 55kwn
6 冷水首次充注耗量 65t
7 冷冻水首次充注耗量 100t
四 机盘标称功率统计
11F 前楼（南楼） 建行：1152W
堂：1920W
农行：1344W
合计：4416W
楼合计：480W
22F 前楼 证券交易厅：1786W
中庭：768W
证券办公室：1402W
楼：826W
33F 前楼 咖啡厅：1786W
东侧厅：2938W
楼：922W
44F6F14F16F18F 前楼：672W
楼：672W
13层合计：17472KW
55F 前楼：776W
楼：832W
615F 前楼：988W
楼：832W
719F（前楼） 768W
8总计：41478KW(约42KW)
五系统设备折旧
1 计算公式：
设备折旧额（设备原总值－预计净残值）预计寿命
2 计算条件
① 机：设计寿命20年年工作160天天工作3时
② 系统设备均：寿命20年年工作160天天工作8时
③ 系统原值400万元 净残值忽略计
3 折旧额结果：约20万年1250元天15625元时
六成计算
1计算条件：柴油：3000元t 电：15元Kwh 水：15元t
2耗油：制冷：128kgh*3000元t≈384元h
制热：140kgh*3000元t≈420元h
3冷塔耗电：15kwh*15元≈225元h
4冷泵耗电：55kwh*15元≈825元h
5冷冻泵耗电：55kwh*15元≈825元h
6直燃机电耗：105kwh*15元≈1575元h
7风机盘电耗：42kwh*15元≈63元h
8系统总成 ：折旧额+油耗+总电耗 计算结果：
制冷：8065元h
制热：8425元h
8 折合成风机单位电耗：
制冷 8065元h÷42kwh(风机电耗)≈1921元kwh
制热8425元h÷42kwh(风机电耗)≈2006元kwh
注：力维持费未计
六中央空调系统计量方案
方案：计算结果（风机消耗电１ｋｗh折合成空调成）区域装表控制计量收费（估算：21元÷07÷08375元KWh）
方案二：计算结果（风机耗电折合成空调成）结合区域空调负荷（风机标称功率风口数量）估算出空调系统运行单位时区域需成收费
工程部
工程部岗位责……
岗位责： 1 模范执行岗位责制操作规程员守项规章制度承启 时完成项工作务2 理班负责范围设备设备常处良技术状态优质高效低耗安全运行班组首责辖设备严格做三干净：设备干净机房干净工作场干净四漏：漏电漏油漏水漏气五良：性良密封良润滑良紧固良调整良3
班工作技术带头班组骨干应具备良思想作风工作身作技术精益求精协助理作班组理工作解决技术疑难问题4 做日常工作安排做维修迅速时保证质量留问题设备发生障时效组织力量抢修保证公司正常营业5 负责制订班设备年月检修计划备品备件计划报理审核负责检修保养计划实施6 做班设备技术档案设备维修障排更换零部件情况应清楚记录班组档案月交理审阅7做班组员考勤维修台帐月报办公室汇总
保安部务职责
室外保守
1 停车场警卫（写字楼公寓中餐厅）
注意车辆进出程序流程安排规划3门秩序具体事项：
A 检查车辆停放
B 处理车辆盗窃事件
C 处理车场交通事
D 处理乱停乱放车辆
E 处理逆行车辆
F 夜间进出车辆进行检查
2 岗亭警卫（南门西门）
A 出入车辆员登记
B 出门货物证检查否属实
二 室保守
1 客活动区域监控
2 室监控
三 消防安全工作
1 报警处理
A 严格做预防工作
B 遇火灾应时处理关部门联系
2 检查消防器材
四 室保守办公室理
1 案件处理
A 酒店架斗殴事件处理必须详细处理程序作文字报告
B 楼层安全工作
C 安全检查
酒店重点害部位月进行二次安全检查检查数少2做记录
五 保勤工作
1 厅警卫
2 巡逻警卫
电工安全技术操作规程
工作前
1 电气操作员应思想集中电器线路未测电笔确定电前应律视电手触摸绝相信绝缘体应认电操作
2 应详细解工作点工作容周围环境选安全位置进行工作
3 工作前应详细检查工具否安全穿插戴必需安全防护品防工作时发生意外
4 维修线路采取必措施开关手线路悬挂工作切勿合闸警告牌防止中途送电
5 测电笔时注意测试电压范围禁止超出范围电工员般电笔许试五百伏电压
6 需线路进行检修时事先通知电单位停电时间配电室填停电标然进行注意安全操作
7 架空线路进行检修前应首先停电试电挂时接线防发生意外
二 工作中
8四百伏千伏线路禁止带电操作必须带电作业时安全操作措施 领导意监护方进行
9电工员工作时必须头脑清醒思想集中酒醉闹神志清身体适者禁止工作
10工作中拆电线理带电线头应包防发生触电
11安装灯头时开关必须控制火线灯口处必须接0线
12导线保险丝容量必须合规定标准选择开关时必须控制设备总容量
13工作中途停止重新工作时必须详细检查项设备变化充分解方进行工作
14严格遵守劳动纪律服工作带班者指挥意离工作岗位
15切金属器外壳必须施行接接电阻4欧线截面相线力13
16设备安装时进行详细检查电器绝缘电阻05兆欧机床说明书项求进行调整试验
三 工作结束
17工作结束必须全部工作员撤离操作段拆警告牌材料工具仪表等撤离原防护装置时安装
18操作段清理操作员亲检查送电试验定关员联系免发生意外
四 登高操作
19登高工具（梯子铁鞋安全带绳子紧线工具等）必须常检查切实保护发现损坏合安全规定应立停止
20梯子进行工作时梯子角度60º宜禁止二时梯子操作时需面监护
21登杆工作定安全带安全帽安全带准拴束横担
22工具材料必须装入工具袋吊送准便乱抛免砸伤电杆工作时站电杆
23数登杆工作时必须戴安全帽先登者先作业选择位置开始工作
24登杆必须验电时开始工作防止中途送电线路需挂时线
25遇雷雨风天气时严禁架空线路进行工作
26工作完毕必须拆时线检查否工具等物漏忘电杆
27新建线路检修完工送电前必须认真检查否合求关工作员联系方送电
五 方面
28弯时注意安全防止烧伤烫伤
29电气安装墙眼时思想集中互相注意防止锤头伤
30发生事重设备身事发现严重事素时应立级报告迅速排
31发生触电时慌乱应先立拉开电源急切找电源时木杆干净棉布触电者脱离电源脱离电立施行工呼吸通知医院
32发生火警时应立切断电源四氯化碳粉质灭火器黄砂扑救严禁水扑救
电梯维保安全规程
1 开启厅门时电梯定层心跌入井道
2 停电盘车时必须先关掉总电源两两操作
3 进入桥顶底坑开启厅门定先关掉急停开关方进入维修完维修员出电梯正常
4 轿顶检修务必心支架挂运行中重撞
5 底坑检修务必心运行中轿厢撞
6 非维修员私持机械钥匙电锁钥匙操箱钥匙机房钥匙
7 非维修员擅进入机房严禁动电梯专电源控制屏
8 未维修员许进入轿顶底坑
9 爱护电梯责
高压室送电操作规程
1 关柜门→抽出绝缘隔板→时针转90º→接开关分闸→取出操作柄次插入→时针转90º→隔离开关合闸位
2 操作柄插入孔（Ⅱ）→时针转动180º→负荷开关合闸位
高压室停电操作规程
1 操作分闸手动钮→负荷开关分闸位
2 操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→电时操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接开关合闸位
3 开仪表门→插入绝缘隔板→闭锁杆拨左边→开柜门
三菱电梯维保工作单日巡查保养项目：
1 电梯异常声响
2 层门滑块检查调整清洁润滑
3 层门锁限位动作性检查
4 轿门动门机构检查调整清洁
5 操箱开头控钮信号灯正常
6 确认层误差规定范围
7 楼层提示呼梯钮灯正常
8 厅门开关门灵活
9 消防开关工作正常
10 控制屏检查：变压器接触器继电器
11 配合厂家月保工作年检
月巡查保养项目：
1 涨紧轮离距离清洁加油断绳开关间隙
2 重缓距轿厢缓距检查重保护栏补偿链连接运行正常
3 限位开关动作性检查
4 安全间隙检查调整清洁开关动作正常
5 底坑安全开关工作正常
6 液压缓器油位检查限位开关动作
7 厅门轿门机电联锁开关动作性
8 轿门厅门道轨检查清洁润滑
9 安全触板动作灵活开关接线
10 光电保护装置工作正常
11 轿顶安全窗限位开关工作正常
12 轿顶检修开关工作正常
13 轿顶感应器工作正常清洁调整
14 限速器开关动作正常
15 制动器动作灵活维持电压正常间隙正常轴销加油润滑
16 限位开关动作正常
17 紧急停装置（MELD）工作正常
年保养项目：
1 电动机 拽引机检查
2 付靴靴衬检查
3 导轨支架联接螺栓检查
4 钢丝绳涨力检查调整
5 轿顶绳头重绳头检查
6 引轮导轮检查清洁润滑
7 引轮绳槽钢丝绳磨损程度检查
8 电动机 引机换油
9 制动器铁芯拆洗调整
10 清洁导轨
11 安全装置动作检查调整
12 轿厢重缓器距离检查调整
工程部岗培训考核试卷（1）工作手册部分
姓名 工号 分数 考核评定（优良差） 点评
填空（空1分42分）
1 工程部酒店重部门基职
三方面
2 设备维保工程部设备理容采
四种功方式互相结合保证设备充分效维护保养
3岗位负责理设备严格做三干净：
四漏：
五良：
设备常处良技术状态确保设备
运行
4工程部样应树立良服务意识坚持 恪守
服务信条理客优质服务公司争荣誉创造财富
5机房值班时应规定定期巡视设备运行情况做
时发现处理隐患
6非部门员属公司员进入工程部机房应 允许非公司员需进入机房必须 批条
7交班员接班员负责交 交 交
交 交 双方办签字手续
8工程部员行准概括
二 判断题 √ 错× （题5分 25分）
1 接班员酒带病坚持班者交班交班应时报告部门（ ）
2 班组存放超1Kg易燃油料（ ）
3 电工检修储水池水泵时直接领钥匙提高工作效率（ ）
4 物品领申领领料单分交部门理财务审核总理签字直接总仓领（ ）
5 房间障报修必须服务员陪征客意方进行抢修（ ）
三 简答题（题10分 40分）
1 分简述型设备二级保养目容
2 简述日常报修单处理流程
3 简述工程维修服务规范
4 简述交接班中注意事项规范
四 述题（13分）
请结合实际岗位体会述做工程部项工作
工程部十月份半月工作计划安排
1继续统计复核楼工程数
2解楼排水消防水空调水系统道走控制阀附属设置
3解掌握楼水部分喷淋泵系统详细问题
4着手进行楼耗计量前期调查工作
5楼顶层水塔渗水问题进
6楼顶层膨胀水箱水连接路保温处理进
7楼层改造进
8楼层排水积水问题进
9路面铺石等检查督促返修
10进电信灵通基站问题
11进电信楼虚拟网联网互通问题
12进电信宽带问题
13进政府投资中心配套局域网电信代办
14投资广场设施概况说明书编制
15变电站遗留问题督促解决
16变电站机房布置完善
17值班室布置完善
18电力系统挂板绘图制作墙
19电力系统遗留问题彻查督促解决
20计划实施工程部员岗培训
21空调员位厂家学周开机做准备
22空调机房遗留工程进
23空调机房布置完善
24制定空调系统详细操作规程
25电梯验收机房布置完善
26电梯维保程序制定
27电梯遗留问题进
28检查调试楼空调风机盘新风系统
29公寓楼遗留水暖问题返修进
30公寓楼遗留顶层渗水问题进
31制作货架钳台工具柜布草架
32协助布置员工宿舍员工更衣室
33进中西餐厅续工程
34制定项工程统计表格准备月度种数汇总工作
35班次岗位划分逐步实行正常作息轮班
36逐步实行规范三级维修制
37着手开始工程资料整理类存档工作
38完成设备维修保养计划编制
凯特广场监控系统
操
作
说
明
武汉宏成系统科技限公司
2002年10月
说明包分三部分包括系统供电说明矩阵操作说明硬盘录操作说明
第部分 系统供电说明
设备功说明
控台3控电钮钥匙钮供电纽电视墙硬盘录机矩阵等设备供电绿色旋转钮摄机供电钮摄机供电红色旋转钮备钮
二系统供电操作规范
1开钥匙钮电视墙通电摇控开机置入视频状态盘录机通电开硬盘录机面板启动开关开机矩阵通电
2开绿色旋转钮摄机通电电视墙进入动切换状态
第二部分 矩阵操作说明
视频切换控制
1手动切换
某监视器显示某摄机画面
操作：n（监视器号）—MON—n（摄机号）—CAM
2区域切换
某监视器显示组摄机画面
操作：n（监视器号）—MON—n（起点摄机号）—ON —n（终点摄机号）—OFF
3动切换
某监视器切换显示系统存摄机画面
操作：n （监视器号） —MON —RUN —ON开始动切换
操作：n （监视器号） —MON —RUN —OFF停止动切换
4摄机画面跳加入
想某摄机画面指定监视器动切换时显示出
操作：n(摄机号) —ENTER —OFF
恢复画面显示
操作：n(摄机号) —ENTER —ON
5视频动切换时间设置
设置某监视器动切换画面时间间隔
操作：n（监视器号）—MON—n（摄机号）—TIME
注：时间间隔1~99秒间选择
二云台控制
1方操作
键盘通解码器控制云台左右左左右右运行
例：机控制云台
操作：n(摄机号)—CAM—移动摇杆
三镜头控制
1光圈
开（OPEN）关闭（CLOSE）变焦镜头光圈调整摄机进光量
操作：n(摄机号)—CAM—OPENCLOSE
2焦距
调整变焦镜头中焦距长（TELE）短（WIDE）监视器显示摄画面焦距良清晰画面
操作：n(摄机号)—CAM—WIDETELE
3变焦
调整变焦镜头变倍远（FAR）（NEAR）监视器显示摄机画面全景特写
操作：n(摄机号)—CAM—FARNEAR
四操作
1前状态保存
保存前设置成组切换区域切换切换时间等重数设置完需保存数997—TIME
2开关蜂鸣器：
敲键摇杆时想消蜂鸣器声999—TIME
恢复蜂鸣器声998—TIME
第三部分 硬盘录操作说明
软件安装完成必须面说明进行图设置录系统够启动运行关系统设置方法面进行介绍
开程序先出现程序登录窗口图
新安装程序缺省户名密码写bmw 通缺省户名进入设置程序系统设置中修改删缺省户添加新户
1存储方案设置
存盘方案设置设置存盘方式路时写盘指定路写指定硬盘果路分硬盘降低硬盘数流量提高系统性
开存盘方案设置项左边列表框中列出现已设置方案选择方案右边两列表框分列出该方案路磁盘列表系统初始方案空单击增加钮部分全部路磁盘产生新存盘方案单击删钮删已存盘方案
单击修改钮修改已存盘方案
图示
首先指定方案名称然路选择路数通>>钮选中路号放路<<钮反硬盘样磁盘驱动器号放磁盘定义完成表示指定方案名称路路号录磁盘硬盘例子方案0 定义18 路(路)记录EG 磁盘(磁盘)方案1 定义916 路(路)记录DF 磁盘(磁盘)
注意
（1） 推荐两两存储方案方案量物理磁盘
（2） 方案少包含两磁盘逻辑分区
（3） 存储音视频数逻辑盘存储数
（4） 强烈推荐10 天整理次硬盘样极提高系统稳定性
2操作界面
软件界面分视频显示区视频源选择区手动功控制区云台镜头控制区状态显示区五区域构成时设置框时间表编辑
考勤制度
规范员工行严肃劳动纪律树立企业良形象特制定考勤制度：
员配备：部门部门部选派名认真负责员工兼职担考勤员负责天员工签情况进行监督员工出勤情况进行记录员工种假条申请考勤表等进行保
二 考勤理：
1． 员工日班前班规定点（保安岗亭）进行卡完卡达部门工作岗位进行签卡签超规定班时间算作迟班提前卡提前签离记作早退
2． 迟：规定班时间迟两时记作迟
3． 早退：规定班时间提前两时记作早退
4． 旷工：迟两时六时记作旷工半天六时壹天记作旷工天
5． 事假：员工请事假须提前天写请假条交部门理审批（天审批天理审批）方休息事假条考勤员保月1日汇总交行政部
6． 病假：员工请病假须医生开具病假证明门诊病历药费缴费单写病假条交部门理审批方休息病假条考勤员保月1日汇总交行政部
7． 换班：员工换班须提前写换班申请交部门批准换班否视旷工位员工月换班超二次换班申请考勤员保月1日汇总交行政部
8． 排班表：部门月31日前编制排班表部门理审核签字交行政部排班表须注明班次班时间
9． 考勤表：部门考勤员根位员工出勤具体时间填写考勤表须严肃认真弄虚作假考勤表部门理审核签字月1日月考勤表交行政部
10． 加班：员工加班须填写加班申请单交部门理签字月1日汇总交行政部
三 考勤奖惩：
1 全勤奖：鼓励员工出满勤干满点特设立全勤奖员工月出勤率达100者（壹月迟早退旷工病假事假等）获月全勤奖30元未达100者月全勤奖
2 迟：壹月迟壹次记口头警告壹次迟贰次记第次书面警告员工手册规定扣月工资总额10迟叁次记第二次书面警告员工手册规定扣月工资总30
3 早退：早退处理迟处理相
4 旷工：旷工天员工手册规定记书面警告扣月工资总额10旷工连续三天记严重失作名处理
5 事假：事假天扣员工月工资115次类推
6 病假：病假天扣员工月工资130次类推
报总理审批
写字楼租户优惠政策(附件1)
1 餐饮优惠
乙方甲方餐饮营业点消费享受牌价八五折优惠(特推广外)
乙方甲方夜总会餐饮享八五折优惠(门票洋酒外)
2 订房优惠
乙方甲方商务中心合约A类价格优惠
3 商务务中心优惠
乙方甲方商务中心字复印享牌价九折优惠
4 洗衣优惠
乙方甲方酒店洗衣享牌价八折优惠
5 健康中心优惠
乙方甲方健康中心桑摩服务享牌价八五折优惠
6 会场会议设施优惠
乙方甲方会场会议设施享会议包价优惠特惠款
1 总
11 荆州市盛智物业理限公司（简称物业理公司）业方授权拥荆州投资广场物业(含写字楼)理权承租户关员均侵犯产权理权行
12 承租户应严格履行荆州市盛智物业理限公司业方签订合条款应知晓行需承担法律责
13 承租户定义根荆州市盛智物业理限公司业方合约定通租赁方式取投资广场物业权签约
2 物业理公司职责
21 负责写字楼理营公配套设施设备维修养护承租户须提供必配合
22 负责写字楼治安消防理工作
23 提供高水准服务理承租户忧解难快速处理承租户投诉维护承租户合法权益
24 承租户违章行进行纠正处罚方式：责令停止违章行责令恢复原状扣押没收违章工具责令赔偿
3 承租户职责
31 承租户荆州投资广场业荆州市盛智物业理限公司签订合条款投资广场承租物业享权
32 享物业理公司种理制度建议权
33 享荆州市盛智物业理限公司理员员工监察权投诉权
34 承租户必须规定时交纳关费
35 承租户必须履行荆州市盛智物业理限公司签订合附件条款
市网景报修程序
业提供满意服务宗旨坚持方便业文明服务原北京市区物业理服务求做24时受理住户报修 报修程序：客户服务部接业报修立工程部报修单工程部接报修单15分钟必须达现场进行维修维修员入户维修求扰住户维修时必须穿鞋套现场作业时铺布保证维修面清洁维修完毕请住户检查验收签字建立维修回访制度般维修项目24时完成维修工作中特殊原马修复（缺配件）应报领导时购买业部门说明原快进解决
远洋天报修程序
业报修须拔服务热线电话报修 远洋天物业理中心门维修程序 1轻轻敲门三应答片刻轻敲三连续力敲门 2业开门应先报物业工程部XXX您家否报修确认穿鞋套进入业家 3工作布铺工具箱放工作布工具放工作布外 4工程问题处理完收工具工作台面清理干净 5请业确认修理情况认请业工程维修单签字需收费时收费开具收业 6离开时走门口应反身门关业礼貌道 二远洋天物业理中心工程维修单 编号： 备注： 1工程维修单式四联 2第联客户服务部留存 3第二联工程部存档 4第三联业留存 5第四联维修结束传送客户服务部报修进行回访 远洋天物中心 欢迎广业监督
需外协作项目实施程序……
1限技术力力工具等原维修队胜设备障项目等需采承包外单位外单位协助范围：
11设备损坏部件需采特殊加工车刨磨铣等修复
12新增土木装修工程中较规模项目
13需特殊工艺装备进行施工项目中央空调系清洗等
2确定采外协项目维修队拟出申请报告（附列成预算公司正常营业影响范围行性分析等）报总理审批
3申请报告审批意维修队负责根项目容联系专业单位洽谈采招标竞价方式选择合适单位
4拟承包单位根项目容求作出详细方案（附列材料价格清单质量工期承诺等）维修队拟出初步洽谈合条款样起报总理审批
5项目方案合样通审批维修队代表公司施工单位签定正式合
6维修队负责监督施工质量工期负责合求进行竣工验收
7外协项目竣工通验收合格公司财务支出程序承包单位财务部进行结算
8需外协项目中涉金额教紧急需公司物品采购程序处理
胜智物业理公司
荆州投资广场物业理处
2002年12月8日
出租物业设施设备理程序
1租方公司物业理处达成承租意物业处求租方代表承租区域设备设施进行检查
2物业处现场物业设施状况详细填制记录表租方代表签字确认
物业设施状况记录表式份物业处留存份外余根需附物业租赁契约契约收执方保存备查
3承租方租物业设施应契约规定维护接受物业处日常巡查监督理
4维修队负责日常出租物业区域设施进行巡查时维修保养
5发现出租承租方设施设备承租方移位更改损毁等符契约规定应立制止报告物业理处出租物业设施物业理处负责口理
6承租方损毁租物业设施情况反馈物业处物业处租方代表现场核实损毁范围维修队根情况填写记录单签字确认
7租方移位更改损毁物业设施设备契约约定承租方负责原维修队修复损失费物业处负责契约规定索赔处理
8出租物业设施设备正常情况发生种障均承租方直接物业处反映物业处报修程序通知维修队进行维修
9维修队求定期出租区域物业设施进行保养检修计划均事先物业处反馈物业处联系租方做协调事项维修队运作规范处理
10维修队负责定期物业处求准确出租物业区域水电空调等种耗数进行抄表统计填制记录交物业处
11出租物业退租时物业处租方代表契约附承租时物业设施设备状况记录现场进行核填制退租物业设施移交单
12事项公司物业理规定处理
远洋天物中心部门负责事项
远洋天物中心机构设置综合部客户服务部工程部安保部财务室等职部门 职部门具体分工： 综合部：集办公室事行政理体综合性理部门负责部门间协调传达催办领导确定重点工作检查项规章制度执行情况种文件拟定发员工招聘培训考核奖惩外联络勤理等 联系电话：65573773 客户服务部：直接面业提供服务具体负责业入伙手续办理负责解答业住户咨询接业报修投诉负责业回访组织项费收缴负责区保洁绿化 联系电话：65573833（直线）6557373365573663转80008009 工程部：负责区种设备设施正常运行维修保养业报修项目入户维修业装修申报理 联系电话：65573933（直线）6557373365573663转80128013 安保部：负责区整体安全消防工作负责车辆秩序维护车库理 联系电话：65573363（直线）6557399365573933转802680208007 财务室：负责种费收取
联系电话：65574044（直线）6557399365573933转8019 请广业监督工作谢谢您
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