平和商业广场市场背景环境调研报告

商业广场市场背景环境调研报告

第章 常德商业市场背景环境调研报告
第部分 常德商业业态调研分析
．常德市宏观济环境分析
（）常德市国民济现状
国民济发展指数
数额
增长幅度
工资
指数
职工工资总额
286610万元
185
职工均工资
11236元年
216
金融
指数
金融机构城乡居民储蓄存款
2036693万元
229
社会消费品零售总额
批发零售贸易业
946357万元

餐饮业
165855万元

312680万元
常德总体居民收入水然整湖南区处中等消费水远超出收入水仅次长沙典型消费城市说明常德城镇居民较强消费实力投资实力

（二）常德市商业物业市场供求现状
商业物业相关指数
数额
增长幅度

供
2003年度投资总额
104700万元
4354
2003年度施工面积
1065600㎡
585
2003年度竣工面积
425000㎡
1448
需求
2003年实际销售额
45289万元
+1125
2003年实际销售面积
145315㎡
+953
2003年度商业物业供应量出现幅降2002年商业物业投资体量市场时法消化03年市场需求状况良价格幅度升

（三）常德市中期发展规划目标
常德1988年撤区建市建市常德发展方定位湘西北交通源流通文化中心济发展日新月异项社会事业全面进步初步形成交通便捷通讯发达源充足环境优美济社会持续发展格局
伴着常德市投资环境着交通通讯超前科技教育发达城市功完备市场发育健全社会秩序稳定方断发展常德市成湘西北济贸易信息中心交通枢纽城市飞速发展
着常德济总量断攀升常德市作湘西北重镇位已确定
常德市区20032020年规划见中区商业规划步行街中心武陵道轴正形成逐步扩城市核心商圈项目处核心商圈存良市场机会

总结：
1．常德总体济水呈现良发展势头湘西南区域中心城市位断凸显2004年评中国魅力城市城市竞争力断加强
2．常德市社会零售水高企达142万元高居湖南级城市首仅次长沙典型消费城市
3．常德市03年商业物业供量回落需求状况良销售价格幅度升
4．常德市中期规划项目带充分市场发展空间


二．常德市商业业态调研分析
（）常德市区商圈划分
常德市商业业态表现形式相湖南省级市言表现非常丰富专卖店专业市场批发市场超市量贩业态统营理业态皆整常德商业业态中缺少够引导市场引导潮流引导目性购物亮点商业说缺少品牌信誉统理具备良购物环境型百货商场全局常德市种商业业态形成然组合形成目前三商圈：
1．步行街龙头中区商圈
2．专业批发市场体火车站商圈
3．批发市场体桥南商圈

1．中区商圈
1）概况
目前中区商圈常德市繁华具活力时代特征商业中心区外商业企业中区商圈注入新商业观念规划理念成市民关注焦点商业步行街轴线中区商圈门店林立品种繁环境优美目前常德市商业核心区域
中区商圈步行街朗州路江路建设西路组成

2）商业物业
型商场：春天百货沃尔福家润
新兴商业形态：民路商业步行街金钻广场步行商业城
街门店：民路建设路

2．火车站商圈
1）概况
火车站商圈规模较专业市场：家私产业城副食城五金交电市场组成武陵路207国道纽带背区汽车站火车站汽车总站火车站种专业市场市场行开发建设分隔独立街铺位出产权铺位租赁方式总体言市场营理服务传统缺乏整体形象发展状况容乐观

2）商业物业
型商场：
专业市场：常德家具城六合电器城副食城五金交电市场
街门店：武陵道南坪路

3．桥南商圈
1）概况
常德市桥南商圈集种日常品服装鞋帽等百货体低档商品交易市场桥南市场等十余家市场七条街道街门面超市（华联超市）组成营范围包括服装鞋帽日品电器体育品图书等生活需数商品外包括五金摩配轻工品等专业商品

2）商业物业
型商场：
中型超市：华联安
专业市场：桥南市场摩配城家电城桥南轻工市场干鲜食品城日商品城五金城金麟市场飞翔通讯
街门店：常沅路桥南道

结：
常德现商业分布较集中营方式基街边店专卖店少量商场超市辅营档次中档中低档基常德商业现状项目周边中低档商业已超饱现状建议项目定位中高档百货常德现商业形成鲜明树立项目中高档综合百货良形象

（二）常德现型商场调研分析
商场名称
位置
营业面积（㎡）
功分区
营模式
总体评价
春天百货
民路步行街
18000
负1层：超市层：店中店+专柜饰品+皮具二三层：店中店服装四层：店中店营电器五层：清仓（服装）
进场费3万扣点1328点
商业规划合理导致整商场半部流量差开业初期定位中高档现品牌基中档整体营状况佳80商家承认销售额足初预计半
沃尔福
民路步行街
8000
层：店中店+柜台珠宝饰品皮具家电二三层：超市四层：店中店+柜台
层：租赁
二三层：超市
四五层：暂租赁重新调整
超市货品档次高流引导商业布局合理导致整体营状况较差
家润
民东路
10000
三层均超市层部分柜台
三层：超市
层：局部柜台
营品种齐全零售价格偏高服务相较完善购物环境言相较

合计

36000
超市+百货


1．商场营模式功分区
表见常德市型百货超市较少春天百货沃尔福家润家润常德营较整体言常德市型百货超市零售市场具备绝竞争力国际国线品牌教差距超市百货招商定位留空间

2．商场铺位分割分析
商场
名称
位置
营模式
铺位面积分割（㎡）
力面积（㎡）
商业展示
春天百货
民路步行街
联营营租赁
6～70
30
a专柜c店中店
沃尔福
民路步行街
联营营租赁
5～40
20
a开放式选 b柜台c店中店
家润
民东路
联营营租赁
3～20
12
a开放式选 b柜台
合计

联营营租赁
3～70
12～30
开放式选 柜台店中店
表见常德超市百货铺位面积分割跨度较3～70㎡等力面积集中12～30㎡间

3．商场百货品牌营成分析
商场名称
位置
营业面积（㎡）
楼层
专柜租金价格
（元㎡月）
专柜租赁率
备注
低价
高价
均价
春天
百货
民路步行街

负1层
——
——
——
——
超市
1层
600
1200
900
90
百货（店中店）部分租金扣点营业额折算
2层
120
320
270
100
3层
80
180
130
90
4层
40
150
95
80
5层
20
40
30
70
服装清仓（展示架）
沃尔福
民路步行街

1层
300
1000
750
95
百货（店中店柜台）
23层
——
——
——
——
超市
45层
——
——
——
——
暂调整期间外招商
家润
民东路

1层
800
1200
1000
100
百货（店中店柜台）
23层
——
——
——
——
超市
合计均

36000

217
343
280
85

表见常德百货品牌商家接受租金价格水较高均值达280元㎡月
根述分析项目启示：
1．价格体系制订定考虑商家营成租金（扣点）反推法作价格体系制定重参
2．营成制定投资分析方案价格策略争取包括品牌商分销商代理商投资者目标客户群体
3．考虑租赁扣点品牌组织商业营模式设计

4．商场流量营业额分析
商场名称
位置
营业面积（㎡）
流量
（万天）
日营业额
（万元）
备注
春天百货
民路步行街
18000
126
12～17
超市+柜台+店中店营服装饰品1845岁中青年女性目标客户
沃尔福
民路步行街
8000
133
13～19
超市+柜台+店中店+敞开式专柜营服装珠宝家庭客户中青年客户
家润
民东路
10000
218
32～70
超市+柜台三商场中营品种齐全流量商业物业家庭客户中青年客户
合计

36000
477
53～106

表见家润目前常德气旺销售情况商场春天百货处步行街营情况较差中原：卖场定位卖场交通制约二步行街消费流结构局限

结：
1．常德市型百货超市较少春天百货沃尔福家润家润常德营较整体言常德市型百货超市区域市场具备绝竞争力国际国线品牌教差距超市百货招商定位留空间
2．常德超市百货铺位面积分割跨度较3～70㎡等力面积集中12～30㎡间
3．常德集中商业街区百货品牌商家接受租金价格水较高均值达280元㎡月
4．春天百货处步行街营情况较差中原：卖场定位卖场交通制约二步行街消费流结构局限
综合结项目力保营畅旺必须条件支撑：
1．交通组织停车设置
2．针常德市场中高消费群体档次定位
3．专业商业营理
4．流购物环境配套设计

（三）常德现街商铺调研分析
1．街区街铺位面积分析
路段
位置
营模式
铺位形式
铺位面积分割（㎡）
力面积（㎡）
民路
民路步行街西头
营租赁
单层两层套铺
20220
50
民路步行街
营租赁
单层两层套铺
8120
40


民路步行街东头
营租赁
单层两层套铺
2050
40
金钻广场
步行街北
营租赁
单层
2060
40
建设路
郎州路西
营租赁
单层两层套铺
2090
30
郎州路东
营租赁
单层铺位
2040
25
武陵道
民路育路间
营租赁
单层铺位
36180
36
郎州路
步行街育路间
营租赁
单层铺位
16120
25
合计均


单层少量套铺
20100
2550
常德街铺位集中民路建设路带铺位形式单层两层套铺铺面面积8220㎡等力面积集中2550㎡范围街铺面积整体偏

2．街区街铺位租金分析
路段
位置
租金（元㎡月）
年租金总价
租赁率
低价
高价
均价
民路
民路步行街西头
50
100
70
1015万
90
民路步行街
150
476
320
1540万
100
民路步行街东头
54
70
67
1733万
95
金钻广场
步行街北
21
250
110
112万
25
建设路
郎州路西
50
117
75
284万
98
郎州路东
70
133
78
284万
88
武陵道
民路育路间
92
138
106
46万
90
郎州路
步行街育路间
42
93
65
155万
96
合计均

66
253
111
4911万
85

民路街铺位租金呈锥形分布中新兴商业步行街租金高高达476元㎡月步行街北面属新建物业气远低南面老街租金水相较低
金钻广场铺位租金梯形分布中朗州路步行街交叉处高广场部招商利仅部分商家进入营租赁率极低导致租金落差极开发商改变现状加招商力度采取利等措施吸引商家进入预计元旦期间整体开业
建设路街铺位租金呈波浪型分布中武陵道路口郎州路口高均回落高达133元㎡月郎州路东属商业老街两年气降反郎州路西商业逐步雀起趋势
武陵道街铺位租金呈阶梯型分布民路口紧邻步行街位置租金高价格接步行街租金建设路北租金价格明显降中路东租金略高路西租金水
郎州路街铺位呈现波浪型分布中步行街口处价格高均程度回落般十字路口处价格略升中附学校关系价格明显偏高街区铺位租金
街铺租金分布情况出：
1．集中商业街区租金水远高然商业街区租金
2．传统商业老街租金水远高新建商业街区租金
3．商业业态商业功规划商品品牌组织招商现状商业营理直接影响街铺租金水
4．常德中区商圈街铺整体租金水较高
5．金钻广场外常德街商铺整体租金水较

3．街区街铺位营业额分析
路段
位置
营业额（元月铺）
年营业额
租赁率
低额
高额
均
民路
民路步行街西头
15万
20万
8万
18240万
90
民路步行街
10万
70万
30万
120840万
100
民路步行街东头
1万
4万
25万
1248万
95
金钻广场
步行街北
18万
30万
8万
216360万
25
建设路
郎州路西
15万
28万
2万
18336万
98
郎州路东
12万
3万
18万
14436万
88
武陵道
建设路民路间
3万
8万
56万
7296万
90
郎州路
步行街育路间
1万
7万
43万
1284万
96
合计均

26万
18万
78万
36217万
85
常德商业街区总体营水较均铺月营业额达78万铺营业额差距较老街区优新街区专业商业街区优然商业街区


总结：
1．常德百货业态商业分布集中商圈渗透力辐射力较强
2．常德现商业业态体现传统街铺位超市专业市场种形式真正意义百货商场春天百货家
3．商品营档次言中低档营品种趋饱竞争较激烈缺少高档购物场常德高档消费流失长沙等较城市
4．成角度考虑营户较容易接受租赁模式
5．常德百货品牌商家接受租金价格水较高均值达280元㎡月
6．整街铺位中集中商业街区租金水远高然商业街区租金传统商业老街租金水远高新建商业街区租金商业业态商业功规划商品品牌组织招商现状商业营理直接影响街铺租金水常德中区商圈街铺整体租金水较高金钻广场外常德街商铺整体租金水较
7．常德商业营者构成外仅占较部分常德商业营传统半常德商部分买铺潜需求资金许会予考虑
8．常德商业业态表现单缺乏力商业资源整合
9．常德商业整体营水高体现三方面：
商业营者理者身业务素质高商业规划组织合理
二常德商业业态老化市场急需新型商业业态补充提高
三绝部分商业项目前期缺乏科学运作程序定位房产手段运作商业项目必然会导致期营难度
10．较言面巨消费市场常德城市消费潜力远远没开发商业布局合理性商业购物环境营产品规模档次等等远远满足常德消费者日益增长需求

第二部分 常德商业物业市场
竞争手调研分析


．常德商业物业市场调研分析
（）常德市商业物业供结构供总量
竞争
楼盘
段
物业总量（㎡）
商业物业总量（㎡）
铺位面积（㎡）
商业广场
武陵道建设路交汇处
30000
13000
——
金泰利商业广场
民路（步行街东）
58000
40000
现部登记中铺位分割尚明晰
泓鑫商业中心
武陵道育路交汇处
103400
28000
现部登记中铺位分割尚明晰
滨江数码城（二期）
民路（步行街东）
30000
22000
——
金钻广场（新天）
民路金钻广场A1A2区
14000
14000
1020
新世纪汽车城（期）
207国道（南坪路）东风路交汇处
84000
6163
20100
江名苑（商铺）
沅安路芷园路交汇处
38000
4000
80160（两层套卖）
滨江豪庭（商铺）
沅安路芷园路交汇处
69000
762
3454（单层）

东方美景（商铺）
柳叶路启明路交汇处
83616
9001
50200（两层套卖）
合计均

510016
136926

市场调查结果显示常德售商业物业逾13万米总供应量较四型商业物业均拟订年年底开盘短时间集中推出市场压力较

（二）常德市商业物业价格水走势
1．常德市商业物业售价分析
竞争
楼盘
段
均价
（元㎡）
总价
（万元间）
备注
金泰利商业广场
民路（步行街东）
——（开发商部讨单价高19800）
——
面积分割明晰总价定
泓鑫商业中心
武陵道育路交汇处
12000
——
面积分割明晰总价定
滨江数码城（二期）
民路（步行街东）
——
——
尚未销售期街均价16000元
金钻广场（新天）
民路金钻广场A1A2区
约5000
510万
尚未销售报价部资料
新世纪汽车城
207国道（南坪路）东风路交汇处
5300
1053万

江名苑（商铺）
沅安路芷园路交汇处
6000
1095万
层二层均单价
滨江豪庭（商铺）
沅安路芷园路交汇处
5000
1728万

东方美景（商铺）
柳叶路启明路交汇处
层：3200
35130万
两层套卖特殊情况单层销售



二层：1500


合计均

320017000
10130

市场调查结果显示常德市商业物业价格水跨度较320019800元㎡等部分商业物业套铺形式发售面积较单价低总价较高

2．常德市商业物业销售价格走势分析
代表楼盘
段
03年单价
（元㎡）
04年单价
（元㎡）
备注
金钻广场期
民路步行街中段
1127万
——

金泰利商业广场
民路（步行街东）
——
高198万
价格尚未外公开开发商部讨单价
泓鑫商业中心
武陵道育路交汇处
——
均价12万

滨江数码城（期）
民路（步行街东）
——
均价16万

合计均

高27万
高198万
差额1万元㎡
市场调查结果显示常德市商业物业总体销售价格趋回落说明常德市商铺投资群体开始趋理性

（三）常德市商业物业需求情况
竞争楼盘
段
开盘时间
销售率
月均销售（㎡）
备注
金泰利商业广场
民路（步行街东）
04年12月
——
——
04年11月6日部认购认购率






27
泓鑫商业中心
武陵道育路交汇处
04年11月
——
——

滨江数码城（二期）
民路（步行街东）
尚未开盘
——
——

金钻广场（新天）
民路金钻广场A1A2区
尚未开盘
——
——

新世纪汽车城
207国道（南坪路）东风路交汇处
04年6月
期50
616

江名苑（商铺）
沅安路芷园路交汇处
04年7月
15
150

滨江豪庭（商铺）
沅安路芷园路交汇处
04年8月
25
64

东方美景（商铺）
柳叶路启明路交汇处
04年11月
20
1800

合计均


28
580

金泰利商业广场04年11月6日部认购商业物业推出13层14000㎡45层保留物业日收取商铺认购金150万截止04年11月15日收取商铺认购金207万认购面积达3800㎡认购率27
整体言常德售商业物业销售市场较差

（四）常德市商业物业购买群体结构
竞争楼盘
投资者例
营者例
购铺群体结构
备注
金泰利商业广场
30
70
公务员中商矿回乡成功士企业
受金钻广场负面影响投资客户较少
泓鑫商业中心
60
40
公务员成功商回乡成功士

滨江数码城（二期）
——
——
——
尚未销售

金钻广场（新天）
100
——
——
尚未销售
新世纪汽车城
70
30
行业士中商回乡成功士

江名苑（商铺）
70
30
公务员中商企事业单位职员
段商业氛围浓厚营客户较少
滨江豪庭（商铺）
70
30
公务员中商企事业单位职员
段商业氛围浓厚营客户较少
东方美景（商铺）
80
20
公务员中商企事业单位职员
段较发展潜力投资户较
合计均


公务员中商回乡成功士

市场调查结果显示常德市购铺群体分类：公务员中商私营企业回乡成功士企事业单位职员

（五）常德市商业物业营销水传播定位
竞争楼盘
传播定位
售楼现场
宣传途径
金泰利商业广场
第三代风情商铺
统着装销售现场装潢较模型
户外公交单页报纸
泓鑫商业中心
常德新金脉淘金新时代
统着装销售现场装潢较模型
户外单页
滨江数码城
常德Golden投资价值商物业
统着装楼盘集中售楼部销售没谓办公区域谈判区等功分区
户外
金钻广场（新天）
投资金钻广场新天高额回报
统着装销售现场装修豪华明确功分区住宅起销售
户外
新世纪汽车城
湘西北超规模专业汽车市场
统着装销售现场装修豪华明确功分区招商部起办公面积约
户外单页



200㎡

江名苑
民东路黄金商业街
统着装销售现场全通透式玻璃建筑装潢较模型
户外单页
滨江豪庭
区商业配套
统着装销售现场拥挤狭模型
户外单页
东方美景
造市商业中心
统着装销售现场装修尚明确功分区面积较较拥挤
户外报纸单页
合计

现场形象普遍较差
户外板报纸广告电台广播
市场调查结果显示常德市商业物业营销水参差齐总体言体现三方面：
1．开发商营销意识强纯产手段操作商业产
2．缺少专业商业营销公司更介入商业物业销售层面
3．包装推广方面言部分产包装推广较位

总结：
1．常德目前售商业物业13万余方米总供应量较四型商业物业均拟订年年底开盘短时间量商业物业集中推出市场压力较
2．常德市商业物业价格水跨度较320019800元㎡等部分商业物业套铺形式发售面积较单价低总价较高
价格走势常德市商业物业总体销售价格趋回落说明常德市商铺投资群体开始趋理性
3．总体言常德商业物业销售两分天：街铺销售商场式铺销售较差
4．常德市购铺群体分类：公务员中企业商业营者回乡成功士企事业单位职员
5．常德市商业物业营销水参差齐总体言体现三方面：
1）开发商营销意识强纯产手段操作商业产
2）市场缺少专业商业产营销公司服务团队更介入商业物业销售代理
3）包装推广方面言部分项目包装推广金玉表


二．竞争物业调研分析
1．金泰利商业广场
金泰利商业广场位民路东销售尚未开始拟定年12月开盘销售现处访登记阶段截止11月5日登记客户510位中诚意客户120户登记费层街铺位20万层铺10万二三层铺位5万登记客户中仅7周边县区余均城区客户
04年11月6日部认购商业物业推出13层14000㎡45层保留物业日收取商铺认购金150万截止04年11月15日收取商铺认购金207万认购面积达3800㎡认购率27
1）销售支撑点：
（1）理位置：处常德成熟商圈商业较集中浓厚商业氛围
（2）建筑定位：提出城市中心该项目建筑定位城市中心标性建筑
（3）物业规模：商业物业总体量达40000㎡常德目前型物业
（4）招商意：家润意整体搬迁该项目常德品牌号召力效促进销售

2）销售难点：
（1）项目题商业尚未确定
（2）目前商业规划符合商业市场规律：生活超市流行百货独立步行街业态组合型综合性商业应成项目亮点商业组织规划生硬背离商业身求制造流动线符合潮流动规律生活超市45层楼放1层街四面规划成环行骑楼式独立步行商业街等
（3）销售产品存分摊高理费高总价高等投资者诸心理瓶颈
（4）销售价格：开发商目前部讨单价高19800元㎡目标客户普遍认较高
（5）物业形式：属商场部门面常德商业投资者接受传统街铺位产品较差异客户投资进步引导

2．泓鑫商业中心
泓鑫商业中心位武陵道育路交汇处销售尚未开始拟订年11
月开盘现正处部认购阶段
1）销售支撑点：
项目60000㎡400户住宅物业周边高档住宅项目商业物业成高档住宅相应商业配套

2）销售难点：
（1）理位置：偏离成熟商圈商业氛围够气够
（2）建筑设计：条形建筑属典型先产品商业产建筑规划招商带极困难
（3）流动线：流缺乏合理引导法效集中流
（4）商业规划：尚明确功分区企图根登记客户需求行确定必然导致商业布局盲目性合理性

3．滨江数码城
滨江数码城位民路东分AB区：A区二层商铺已销罄街售价16000元㎡楼办公物业均价2800元㎡B区块空尚未外销售
1）销售支撑点：
（1）理位置：处常德成熟商圈商业较集中浓厚商业氛围
（2）商业势：步行街家润紧密相连够流时国美电器商谈整体引进国美届时成常德唯中高品牌电器商场
（3）定位唯：常德市中区商圈缺少品牌电器通讯市场该项目定位数码城效填补市场空白

2）销售难点：
销售现场：缺少专业素质开发楼盘集中售楼现场缺少商业铺位销售气氛销售员服务态度较差

4．金钻广场
金钻广场位民路步行街段销售初期推出12层物业局部3层套铺均保留物业2002年底推出物业销售率达100时封盘现新天租赁A1A2区34层现计划推出位置产权式商铺次推出物业计14000㎡销售单价预计5000元㎡总价510万间年回报12前3年租金次性首付中抵
1）销售支撑点：
（1）理位置：处常德市中区商圈核心位置商业氛围浓厚
（2）商业规模：总建筑面积35000㎡中区商圈属超型商业物业
（3）市场培育：市委宣传部重点招商引资项目予系列优惠政策
（4）营调整：现处重新调整阶段新天真优美漂亮女街二期计划05年元旦开业
（5）市政规划：步行街计划05年通车常德市步行街区考虑整体金钻广场部迁移商铺较投资空间
（6）销售政策：新天区块进行产权式铺位销售提供返租年回报12前3年租金次性首付中抵针投资客户设计低首付低总价投资模式

2）销售难点：
（1）流动线：未城市交通轴线项目部交通动线设计迂回没然通畅
（2）商业规划：规模太缺乏题商业法效带动商业
（3）营劣势：商业营未做起整体租赁率仅20中层租赁率30层租金112万元年间等总体租金水较低直接导致投资客户济损失部分投资客户法支付月供现原价出售铺位部分客户铺位已银行查封

5．项目竞争手竞争力分析
项目竞争手综合指标分析表

金泰利商业广场
泓鑫商业广场
滨江数码城
金钻广场
位置
优
劣
优
优
规模
优
优
等
优
商业资源
劣
劣
劣
优
商气
优
劣
优
优
气
优
劣
优
优
营销
优
劣
劣
优

形象进度
劣
优
优
优
价格水
——
优
优
优
竞争指数
★★★★
★★
★★★
★★★★★
注：★越表示竞争力越强
表见金泰利商业广场金钻广场项目击力较滨江数码城泓鑫商业广场次整体市场容量均存市场分流影响

第三部分 常德商业消费特征
消费力市场调研分析


．常德消费者性研究
1．数分析报告
1）消费者域结构例


2）消费者性结构例


3）消费者年龄结构例


4）消费者文化程度结构例


5）消费者职业结构例


2．综合评价结
1）消费者绝数外口较少
消费者域结构分析中7723说明常德外口较少整城市购买力限

2）消费者女性男性辅
常德消费者性结构分析中44男性56女性做出结分析：
（1）商场环境形象兼顾男性女性心理需求
（2）商场营商品兼顾男性女性心理需求

3）消费者中青年购买群体
定量数分析报告知目前常德消费者绝数40岁年轻
中20岁占2120～40岁间占69组数作分析结：
（1）商场形象定位吸引中青年消费者
（2）商场提供商品满足类消费者需求

4）消费者文化程度相较高
常德消费者文化程度特征中高文化程度占半中中专学历占访者32专科学历占受调查群14研究生占访者4出结：
中高档消费包括生活品时装饰品中档电器等较长段时间占商业营品种流建议设定新商城形象模式时充分考虑商业消费者特性

5）消费者职业构成私营业
常德消费者职业结构特征私营业（包括体户）占较例访者29


二．常德消费者消费力消费惯研究
1．数分析报告
1）请问您月收入少？


2）请问您月支出少？


3）请问您均久逛次街？


4）请问您次逛街会购物？


5）请问您次购物般会花少钱？


6）请问您般会什起逛街？


7）请问您时喜欢什类型场购物？


8）请问列点您会选择里购物？


9）请问您觉常德缺少配套设施？


10）请问您觉常德缺少商业类型？


2．综合评价结
1）常德市民月收入居中等偏水
抽样调查数显示常德月收入居中等水中月收入600元仅访者20月收入600～1500元占50月收入1500元占访者30出结常德相部分中高收入群体

2）常德市民月支出居中等偏水
抽样调查数显示目前绝数常德月支出1000元占访者72中38访者月支出500～1000元间

3）常德市民消费惯满足生活需求
抽样调查数显示目前常德消费者惯必逛街周逛次街例占访问者32根数作出分析：
塑性商业布局方式商业物业立面竞争市场中会商场更变化空间竞争活力

4）常德市民消费心理动性较
抽样调查数显示动性购买行成分明确表示次逛街会购物仅占访者6出结：
商业营场情景营销力度否位终营业额忽视影响

5）常德市民消费力整体偏高
抽样调查数显示常德消费者整体消费力偏高等济水城市相常德仅53访者次购物会超200元47访者均200元中超1000元占访者9数出结：
未商场消费档次应中高档

6）常德市民消费群体事朋友起
命题旨解未商场应具备什样配套功满足消费者种需求抽样调查数显示事朋友起逛街占访者71家起逛街占访者20出结：
（1）商场功设计应考虑种炫耀型消费需求时兼顾亲情化需求
（2）商场配套设计应考虑适休闲娱乐场

7）常德市民消费观念停留街购物层面
抽样调查数显示愿意型超市购物消费者占40专卖店占38百货商场占
18见常德消费者观念停留街购物层面专卖店热衷证明常德消费者品牌消费意识较强样百货商场应该广阔市场现百货商场原形象太差脏乱差货品齐等出结：
商场营销定塑造良形象商场前景描述定力时加强百货业态消费意识引导

8）常德市民中区商圈首选购物点
命题前提三商圈抽样调查数显示步行街核心中区商圈常德市民首选购物点占访者72桥南商圈火车站商圈消费群体远远低水部分城区消费者两商圈流动中桥南市场然购物环境差品牌服饰总销点批发点市区折扣低吸引部分消费者外购物消费者占访者6部分消费者属高端消费群体认常德现商业法满足消费需求出结：
常德城区成功运作中高档型商场必须品牌组织考虑带部分品牌改变消费群体常德商业整体印象

9）消费者数认常德缺少休闲健身配套需求
抽样调查数显示52访者认常德缺少休闲健身设施25访者认常德缺少童游乐场出结：
项目功规划时适考虑消费者需求

10）消费者数认常德缺少中高档百货型超市
抽样调查数显示35访者认常德缺少中高档百货25访者认常德缺少中型超市21访者认常德缺少专业市场14访者认常德缺少专卖店见常德消费者迫切需购物环境质量保证品牌组织中高档商业出结：
购物环境质量保证品牌组织中高档商业较广阔市场前景


三．常德消费者媒体阅读惯研究
1．数分析报告
1）请问您通什途径获广告信息？



2）请问您般什报纸？


3）请问您般什电视？


4）果您收常德土电视请问您般收什节目？





5）请问您般什时间段收电视？


6）请问您否留意电视栏目中广告？


7）请问您收听电台节目？





8）请问您否留意户外广告？


9）请问您觉户外广告吸引您？


10）请问您日常出行交通工具？


2．综合评价结
1）消费者获广告信息途径电视报纸广告
项命题意义广告投放寻找合适媒体抽样调查数显示常德消费者37通电视获广告信息16通报纸获广告信息13通网络获广告信息12通户外获广告信息定程度表明常德广告信息发布渠道扁性

2）消费者报纸媒体阅读惯潇湘晨报三湘市报
抽样调查数显示常德土报纸阅读率远远低外报纸中常德日报阅读群体仅占访者8常德晚报阅读群体占访者20潇湘晨报达35三湘市报达25报纸媒体选择应考虑外报纸结合成素选择外报纸常德土夹页广告

3）消费者电视媒体阅读惯省级长沙市级电视媒体
抽样调查数显示省级电视媒体长沙市级电视媒体基垄断常德电视观众中收娱乐频道占访者27收湖南视20收湖南卫视18收生活频道14土电视台中常德新闻综合台仅8常德公频道仅4常德图文信息仅1计13远远低省级长沙市级电视媒体
电视媒体选择考虑外电视媒体切播广告土电视台考虑常德新闻综合频道

4）消费者常德土电视节目新闻类
抽样调查数显示收常德土电视部分电视观众中47收新闻类节目25收电视剧22收娱乐体育类节目专题节目财节目3
选择常德土电视首选新闻类节目插播广告

5）消费者观电视时段18002000间
抽样调查数显示18002000收电视占访者3920002200
收电视34时间段部分电视观众数量较少
电视广告投放应结合素考虑

6）消费者电视广告排斥心理
抽样调查数显示57访者非完全排斥电视广告会根心情兴趣选择性收广告24访者较关注电视广告电视广告完全排斥仅占访者19（类观众遇电视广告转频道）
广告投放中抓住部分目光应该应该考量问题

7）消费者广播媒体收听惯土电台
抽样调查数显示41访者完全听电台节目剩余59电台听众中仅31收听常德交通电台28收听电台（长沙市级电台等）定程度反映常德外口较少商业流通够畅导致交通阻碍严重直接导致常德交通电台收听率

8）消费者户外广告阅读惯意性较
抽样调查数显示6访者会留意户外广告64访者时会户外广告19访者会认真户外广告11访者拒绝户外广告说明户外广告含概信息量必须足够击力引发受众关注

9）消费者户外广告载体接受程度墙体广告型户外
抽样调查数显示户外广告载体形式31访者认墙体广告更吸引29访者认型户外广告更吸引24访者认公交车身广告更吸引16访者认公交站牌广告更吸引

10）消费者日常出行方式公交车士辅
命题选择广告媒体提供抽样调查数显示43访者出行选择坐公交车29访者出行选择士4访者私家车剩余24选择步行行车摩托车
公交车士涉广告形式适考虑

第四部分 常德商业广场
消费者定性调研分析


项目相关情况定性调研商业营群体中展开访者商业营角度衡量项目心中商业价值

．项目概念测试
1．请问您知道商业广场？


2．请问您商业广场印象？




3．请问您认商业广场处段？


4．请问您理想铺位面积少？


5．请问您两年算什方式取铺位营？





6．果您算租赁营请问您否会考虑进驻商业广场？


7．果您算租赁营请问您承受月租金水少？


8．果您算购铺位营请问您否会考虑购买商业广场铺位？





9．果您算购铺位营您承受铺位总价少？



二．综合评价结
1．项目营户中具备知名度具备认知度
抽样调查数显示47访者知道解31访者仅听说12访者表示知道仅
10访者项目解表明项目常德市场仅具备知名度具备认知度

2．营户项目品牌评度较低
抽样调查数显示50访者予评价28访者认般仅10访者认商业广场错该评针堂进驻言认长沙堂营状况较进驻带动项目商业营

3．营户项目处段认度较低
抽样调查数显示53访者认项目处段理想原商业氛围浓气旺42访者认项目段般5访者认项目段较面城市干道步行街形象面较

4．营户理想铺位面积30100㎡间
抽样调查数显示57访者理想铺位面积30100㎡21访者理想铺位面积30㎡15访者理想铺位面积100200㎡

5．营户中相部分潜购买群体
抽样调查数显示47访者算租赁方式取铺位营24访者算购方式取铺位营29访者情况说定程度反映常德营户中相部分潜购买群体

6．营户进驻项目定性较
抽样调查数显示62访者情况说33访者明确表示会原商场营成高项目整体营环境仅5访者明确表示会

7．营户租金承受水相适中
抽样调查数显示50访者承受月租金2000元间37访者承受月租金20003000元间9访者承受月租金30004000元间9访者承受月租金4000元间

8．营户购买项目铺位意定性较
抽样调查数显示65访者情况说20访者明确表示会原认商场铺位愿意选择街门店表示项目期商业营理疑虑15访者明确表示会

9．营户总价承受水相较低
抽样调查数显示68访者承受铺位总价3050万元23访者承受铺位总价50100万元间8访者承受铺位总价100150万元间仅1访者承受铺位总价150万元


三组座谈会定性分析
针常德商业广场项目司项目实际问题组织座谈会参会员行业例市场涉：服装皮具餐饮IT副食百货等行业基代表常德市商业现状方消费特性营环境商业现状等问题参会员进行交流

（）消费特性
1．常德市购物环境年发展较缓慢品牌商品稀缺丰富消费层次单性样性历段较漫长时间
2．常德市缺少中高档消费场常德市中高档消费群体数选择异购物长沙等县区中高消费群体认常德市场够满足购物需求
3．常德市民逐步接受较新兴商业形态喜欢超市购物现商场超市定位外界相差服装电器等产品然采取专卖店购买
4．常德市民整体品牌消费意识够品牌认知度远远外品牌
5．常德市民消费遗憾：缺少中高档次餐饮场缺少站式购物中心缺少专业水准健身场

（二）营环境
1．常德商业集中民路步行商业街区中心建设路武陵道郎州路周边辅助商业
2．常德定位湘西北中心城市商业济定带动作
3．参会者满意现营业绩认然竞争激烈心营盈利普遍表示现生意没前年做加年种投资热导致市民支配收入降
4．外资忽视江浙带商家相数量常德做生意具较投资眼光
5．外返常士数量较具良资金实力投资欲部分客户投资较成熟生活投资均较高求

（三）项目认知
1．普遍表示项目段理想商业氛围够浓厚营理会考虑进驻方面认该段交通便利路口红绿灯影响私家车购物群体时公交系统远家润附便利
2．常德商业竞争激烈商场营状况佳想竞争中脱颖出必须营理加力度提高项目档次效吸引消费群体建议项目增添配套设施：肯德基麦劳西餐厅
3．商业类型型百货商场参会者较认适合项目块商业类型
4．建筑立面普遍认较新颖夺目容易成常德视线焦点
5．建筑面觉缺少型停车场缺少面停车位
6．功分区觉特色营放楼提升楼营价值常德物薄特色营引发常德市民强烈奇心引导流

7．进驻意果项目规划超前营理出色参会者进驻商场会予考虑租金决定素表示价格会影响选择否决定进驻项目


第二章 常德办公物业市场
背景环境调研报告


第部分 常德办公物业市场
背景环境调研分析


．常德市宏观济环境分析
（）常德市国民济现状
国民济发展指数
数额
增长幅度

工资
指数
职工工资总额
286610万元
185
职工均工资
11236元年
216
金融
指数
金融机构城乡居民储蓄存款
2036693万元
229
社会消费品零售总额
批发零售贸易业
946357万元

餐饮业
165855万元

312680万元
常德总体居民收入水然整湖南区处中等消费水远超出收入水仅次长沙典型消费城市说明常德城镇居民较强消费实力投资实力

（二）常德市办公物业市场供求现状
1．常德办公物业供应现状
办公物业相关指数
数额
增长幅度
2004年度投资总额
5250万元

2004年度施工面积
65640㎡

2004年度竣工面积
52640㎡

2005年度施工面积
20000㎡
62

2．常德市办公物业市场销售需求现状
办公物业相关指数
数额
增长幅度

2004年度施工面积
65640㎡

2004年度销售面积
47300㎡

中国联通中信网络等公司需求面积
28000㎡

公司需求面积
>15000㎡

需求计
>43000㎡
91

总结：
常德办公物业市场稳定市场处起步阶段2004年—2005年市场需求量远市场供应量存较发展空间


二．常德市办公区域分布特征调查分析
（）常德市办公区域划分
1．商务办公区域
1）概况
武陵道轴建设西路东500米西200米区域常德市商务办公中心集中常德办公物业办公物业该中心周边配套齐全交通方便办公物业建筑定特色 加常德城市中心武陵道转移逐步形成常德CBD（中央商务区）

2）办公物业
办公物业
名称
位置
办公环境
首创厦
位常德步行街武陵道交汇处东侧
形象杂乱档次低
没办公物业理物业服务
迅华厦
位育路武陵道交汇处北侧
正门堂形象稍
办公物业理物业服务位
广宇厦
建设西路朗州路交汇处西北侧
没正门形象般没办公物业理物业服务
华天酒店
武陵道农业银行面
正门堂形象较
办公物业提供酒店式理服务
商业项目办公物业
建设西路武陵道交汇处西南侧

区域评价：
该段常德酒店商业办公物业中式饮食西式咖啡厅休闲娱乐等种行业汇聚方档次较高消费力强加交通便利常德CBD发展首选

2行政办公区域
1）概况
位武陵道柳叶路郎州路间常德行政办公中心集中常德十家办公办公物业该中心周边配套全交通方便度般办公物业建筑定特色

2）办公物业
中国移动厦教育局办公楼建设局办公楼国税局办公楼
税局办公楼消防指挥中心交警指挥中心等
办公物业名称
位置
物业现状
中国移动厦
位洞庭道武陵道交汇处东北侧300M
已投入1年
教育局办公楼
位洞庭道武陵道交汇处西北侧200M
已封顶计划2005年4月投入
建设局办公楼
位洞庭道武陵道交汇处东北侧200M教育局面
已投入3年
国税局办公楼
武陵道柳叶路交汇处东北侧200M
老物业开八百里酒店
税局办公楼
武陵道柳叶路交汇处东南侧40M
11月封顶计划2005年6月投入
消防指挥中心
武陵道柳叶路交汇处东南侧400M
年封顶
交警指挥中心
武陵道柳叶路交汇处东北侧40M
已装修第4层计划年完工
区域评价
该段常德市发展规划行政办公区域23年政府相关部门逐步该区域迁移交通办公配套完善

（二）两年常德办公物业发展特点
1．办公楼档次断提高形象断提升
常德办公物业总体言分三层次：
办公物业档次代表物业
特点
足处
第代办公物业
常德宾馆办公区域
提供办公空间配备基卫生字功
形象杂乱陈旧
档次低
第二代办公物业
迅华厦首创厦
100㎡堂配备定监控系统
办公物业理物业服务位
第三代办公物业
常德项目办公物业
智化专业化带园林绿化真正办公物业

市场发展许公司越越注重形象需形象物业服务高档办公物业

2．办公物业销售租赁价格稳步升
两年常德办公物业租售两旺市场活跃：
物业名称
销售情况
租赁情况
首创厦
2003年5月8月均价：1600元㎡
2004年10月尾盘均价：1720元㎡
销售率>95
租金：18元㎡
物业理费：08元㎡
出租率>70
迅华厦
2003年年初均价：2200元㎡
2004年10月尾盘均价：2300元㎡
销售率>88
租金：1520元㎡
物业理费：12元㎡
出租率>86

广宇厦
2003年均价：2100元㎡
2004年10月尾盘均价：2350元㎡
销售率>98
租金：1620元㎡
物业理费：15元㎡
出租率>70
表说明：2003年—2004年办公物业价格均涨120元250元涨幅度512

第二部分 常德市办公物业
市场调研分析


．常德市办公物业供结构供总量
楼盘名称
办公物业总量（㎡）
供结构
2004年
销售存量
2004年05年新增量
首创厦
16800㎡
40217㎡单间销售
840㎡

迅华厦
4600㎡
40102㎡单间销售
552㎡

广宇厦
21240㎡
25145㎡单间销售
425㎡

美景厦
10000㎡
109177㎡单间销售
2000㎡

项目



14207㎡




<4000㎡
计


3817㎡
18207㎡

供应量合计
22024㎡
常德办公物业市场租售两旺特2004—2005年常德办公物业供应量<23000㎡（200304年办公物业供应量52640㎡基消化完）没项目项目竞争（办公物业部分）4年常德济发展部分公司断发展壮办公物业求越越高建设现代型高档办公物业非常必


二．常德市办公物业面积分割分析
项目名称
办公物业面积
力单元面积
销售率
客户类型
首创厦
16800㎡
130160㎡
95
投资客：>85
迅华厦
4600㎡
40100㎡
88
投资客：>70
广宇厦
21240㎡
50—120㎡
98
投资客：>80
美景厦
10000㎡
110170㎡
80
投资客：>70
合计均
52640㎡



表见目前常德办公物业面积分割集中三区间：4060㎡80110㎡130170㎡物业面积分割存较面积差（存100㎡间）常德办公物业面积分割存科学规范方


三．常德市写字楼物业价格走势分析
物业名称
面积（㎡）
2003年均价
（元㎡）
2004年均价
（元㎡）
价格增幅
销售率
首创厦
130160
1600
（03年58月）
1720
（04年10月）
75
>95
迅华厦
40100
2200
（03年年初）
2300
（04年10月）
5
>88
广宇厦
50120
2100
（03年年初）
2320
（04年10月）
117
>98
合计均



806

表见2003年—2004年办公物业价格均涨120元250元涨幅度512


四．常德市办公物业租金租赁情况分析
物业名称
办公单位
租赁面积
租金
物业理费
出租率
首创厦
220—320㎡
18元㎡
08元㎡
>70
迅华厦
400—440㎡
15—20元㎡
12元㎡
>76
广宇厦
200—260㎡
16—20元㎡
15元㎡
>65
合计均

17元㎡

>70
表见办公物业单元面积220320㎡间受公司租赁场时青睐公司发展找块风水宝常德办公物业租金稳定1619元㎡


五．常德市办公物业综合指标分析

天德厦
迅华厦
广宇厦
建筑设计特点
立面特点
乳黄色外墙线条简捷定特色档次
乳白色外墙形象般
线条简洁乳白色外墙定特色外部综合形象较
公众道等部分
道较宽采光通风吊顶32米较宽敞配楼宇保安监控系统20监控器安全度高
25米宽道采光通风
吊顶较高舒适感
2米宽道采光通风般
正门堂
正门玻璃门形象较堂约100㎡采光洁净
正门25米玻璃门
堂120㎡中间柱较杂乱
没正门门没真正堂商务办公形象般
公众配套服务
商务中心



车位租售
没车库18—20占道路公车位
没车库10—15占道路公车位
没车库12—15占道路公车位
电梯
杭州西子奥斯电梯运行良
奥斯电梯
安徽富士电梯电梯



公建配套
没绿化更没中央空调身没商务配套周边餐饮娱乐配套银行酒店
没绿化中央空调没商务配套闭路电视监空系统相保证安全周边配套
没绿化中央空调没安全监控系统身没商务配套
物业理
理费
租金1819元㎡（含理费）
租金：
1518元㎡
理费：
12元㎡
租金：
1620元㎡
理费：
15元㎡
保安卫生
没专职保安守门卫生程度较
专职保安卫生程度般
保安卫生程度般
交通状况
公交线
交通方便1632
13等路车
交通方便33514248等路车
交通方便183233285等路车
车辆出入
方便度
厦停车车辆出
入较方便
厦停车车辆出入方便停车位少

厦停车车辆出入方便停车位少
物业服务容



表见常德办公物业身配套存许足物业理物业服务基没城镇化办公物业水具备城市化标准办公物业类特征


六．常德市办公物业营销水传播定位
调查楼盘
传播定位
售楼现场
宣传途径
首创厦
做住宅楼商业配套卖
尾盘销售公司17楼财务处
单页报纸现场包装
迅华厦
作综合楼卖
已撤场
户外单页
广宇厦
做商务楼卖
楼堂右侧约50㎡
户外单页现场包装
合计

现场形象普遍差
户外板报纸广告现场包装
表见常德办公物业开发处起步阶段办公物业定位科学营销水低


七．常德市办公物业目标客户分析
（）常德市办公物业客户购买目分析
常德2003—2004年办公物业销售情况统计表
项目名称
办公物业面积
力单元面积
销售率
客户类型
首创厦
16800㎡
130160㎡
92
投资客：>85
迅华厦
4600㎡
40100㎡
88
投资客：>70
广宇厦
21240㎡
50—120㎡
88
投资客：>80
美景厦
10000㎡
110170㎡
80
投资客：>70
表见常德办公物业销售市场投资投资客占整市场70投资办公二合者次

（二）常德市办公物业客户群体结构
调查楼盘
办公物业消费者域结构
办公物业消费者
行业结构
备注
常德市半时路程
常德市时路程
首创厦
(10)
40
60
私营业发展型公司法投资客户
客户2常德市常德业务常住市
迅华厦
(3)
30
70
公务员成功商投资客户

广宇厦
(12)
58
42
职业者私营业投资客户

合计均
48
52


表见办公物业购买客户集中常德市区购买者行业较集中客户购买办公物业目性强

（三）常德市办公物业客户承受力分析
项目名称
调查数
首期付款
5—8万元
首期付款
8—10万元
总价
30—40万元
总价
40—50万元
首创厦
3
1
2
3
0
迅华厦
1
0
0
1
0
广宇厦
6
1
5
4
0

美景厦
4
2
2
4
0
项目
7
0
6
6
1
占率
21
195
7143
8571
476
表见常德购买力特投资者购买力较集中承受40万元首期付款8—10万元间


八．常德市办公物业租赁客户分析
常德办公物业出租率高空置期短承租单位发展型公司体通常德家办公物业110家公司调查统计前五位单位：
常德租赁办公物业客户统计表
公司类型
数量
占率
租赁面积
装饰设计公司
24家
218
110130㎡
200300㎡
广告公司
11家
10
220260㎡
房产公司
10家
91
400420㎡
700800㎡
财务审计资产评估公司
9家
82
200300㎡
科技电子类公司
5家
52
200320㎡
合计均
59家
5364
200320㎡
表见公司承租办公面积集中220320㎡间部分客户租赁整层400420㎡720800㎡般80㎡倍数


总结：
1．常德办公物业市场租售两旺特2004—2005年常德办公物业供应量少（<23000㎡）市场需求量市场供应量
2．目前常德办公物业面积分割集中三区间：4060㎡80110㎡130170㎡
3．2003年2004年常德办公物业价格均涨120元250元㎡涨幅度512
4．办公物业单元面积220320㎡间办公物业较受租赁市场欢迎
5．目前常德办公物业租金稳定1619元㎡
6．常德办公物业身配套存许足物业理物业服务基没
7．常德办公物业销售市场投资投资客占整市场70投资办公二合者次
8．办公物业购买客户集中常德市区私营业发展型公司法成功商投资客户购买者行业较集中客户购买办公物业目性强
9．常德购买力特投资者购买力较集中承受40万元首期付款8—10万元间

第三部分 项目准客户访谈结


．项目准客户群体购买目
项目准客户清单
姓名
计划购买面积
购买目
黑国安
2252㎡
营家娱乐
李 旭
205㎡
开广告公司
张鹤刚
205㎡
投资开公司未定
胡炳炎
205㎡
开电梯销售办事处
黄功元
103㎡
投资
侯幺瑜
97㎡
投资
文桂兰
97㎡
投资
娄章华
102㎡
投资
刘章湘
112㎡
投资
袁 钦
121㎡
投资
委
1600㎡（1516楼）
公司搬迁
铁通
800㎡（17楼）
设公司
太洋保险
800㎡（19楼）
设分公司
石少敏
800㎡（21楼）
投资开公司未定
闫洪城
800㎡（18楼）
米萝老板计划做办公
农行
1600㎡（89楼）
物业置换
合计
9899㎡
投资

表表明纯市场销售：10客户投资客户6非市场销售：7客户占412
纯市场说客户投资体占60
投资客户群市场体纯市场角度建议销售办公物业策划中投资客户做进步深化研究


二．项目投资客户购买力

项目名称
调查数
首期付款
总价
5—8万元
8—10万元
30—40万元
40—50万元
项目
7
0
6
6
1
占率

0
8571
8571
476
表见投资者购买力较集中承受40万元首期付款8—10万元间


三．项目准客户租金期值
项目名称
调查数
25002800元㎡
28003000
元㎡
30003300
元㎡
3300元㎡


项目
8
1
4
3
0
占率

125
50
375
0
表见项目预期销售价格3000元基础浮10定市场基础(均价)


四．处解商业项目销售信息
项目名称
调查数
现场解
报纸广告
朋友处

项目
8
3
2
1
1
占率

375
25
125
125
表见项目准客户解项目基情况途径现场报纸广告占75


五．项目求
项目名称
调查数
综合形象
工程进度
商业配套

项目
8
3
2
1
1
占率

375
25
125
125
表见准客户项目形象工程进度寄予高期值


六．正门堂求
项目名称
调查数
求
定
需
表态
项目
8
3
5
0
0
占率

375
625
0
0
表见正门堂写字楼门面体现办公物业档次衡量指标准客户求较高求正门堂定突显气


七．功会议厅求
项目名称
调查数
求
定
需
表态
项目
8
3
3
2
0
占率

375
375
25
0
表见功会议厅写字楼档次衡量标准


八．物业理理费收取求
调查客户求写字楼理规范档次达城市专业写字楼物业理水求保安24时值班配备相应理设施委托出租写字楼
项目名称
调查数
152元㎡月
225元㎡月
253元㎡月
表态

项目
8
6
2
0
0
占率

75
25
0
0
准客户物业理费承受力225元㎡月间


九．物业返租求
项目投资客户85求发展商返租价格20元㎡月左右提供返租起码提供代租服务


深圳市XX房产投资顾问限公司
20041115

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