第部分 项目基础市场调研
项目基础资源调研
11项目块状况
1项目块理位置
项目块位长春市阳区西南部边缘端口长春高新技术产业开区西南入口处属阳区范围
项目块三面路东前进西街南卫星路西正建设中电台街北繁荣路
然阳区长春市市中心项目块处边缘位置基没享市中心区位概念相反离现市中心较远长春市民中心位置印象方面受惠阳区市心印象市民然块位置定程度认
2项目块状况
项目块总面积42万方米总建筑面积约 60万方米
形表现南窄北宽梯形形状势呈南北高中部低盆状较影响项目整体建筑布局
块资源贫乏资源利点少
3质状况
项目块南窄北宽梯形中东部前进西街段总长800米南部卫星路段长365米西部电台街段总长850米北部繁荣路段总长685米
项目块落差145米中南部中部落差145米北部中部落差85米基呈南高北低状态
4项目块状况研究
块理位置属城市中心区—阳区境区域位置紧长春市济技术开发区仅意味着块盆特殊势科学角度说雨季南北雨水会物业定影响做住宅物业取长春北方城市缺少水分相反盆变成吸收灵气聚宝盆做住宅物业应该明智选择
12项目块然资源
项目然资源较贫乏现展示面前片荒南部四车道卫星路西部建轻铁片农田 北部正建设繁荣路东部车流量较前进西街资源（列树木河道等）较缺乏
具体表现：
1 周围景观
东面景观现渣土处理厂
南面景观四车道卫星路直达长春高新技术产业开发区
西面景观面积较农田正建设轻铁电台街
北面景观贯通电台街前进西街繁荣路
景观综述：根司项目块详细调研认该块严重缺少
客户心动然景观样完善问题章节中逐
阐述
2污染状况
空气该块处长春高新技术产业开发区入口处距离市区较远周边厂矿企业污染长春渣土处理厂位块东部空气点污染该块空气质量相说属轻度污染
噪音该块西部西南部距离建设中轻铁较噪音影响较严重
水长春位中国北部身缺乏雨水项目水污染
电项目中高压电线位两栋楼中间电缆距离面10米左右
3社会治安状况
长春市阳区政府距离项目10分钟路程马路面双德乡政府加长春市严扫非行动进步深入社会治安状况较
4现交通状况
位项目西部102国道直通四东部前进西街直通 市区 项目东南部京哈高速公路需10分钟车程外项目周边公交线路较少直达项目公交车公交车站需10分钟路程轻铁建成站台位块西南部较便利
具体：
154路公交车线路：双德乡—前进广场—博爱广场—五五四厂—幸福派出—光机车门—威尼斯花园—工航校宿舍—物资宾馆—工南门
—欣东集团—水厂宿舍—九十七中学—长岭摩托车—北方市场—中日医院—荣德超市—中东市场
13路公交车线路：民广场—省委—童公园—四分局—医院—医三院—新民广场—南湖公园—湖西路—高科技宿舍—工学院—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场—林园路—火炬路—高新开发区
222路公交车线路：长春站—太阳城—辽宁路—德惠路—阳桥—开运街—灯泡厂—宽桥—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场
153路公交车线路：汽住院部—刘屯—隋水库—散热器厂—越野路—五站—东风街—常青路—迎春南路—开运街—宽路—抚松路
—辉南路—肿瘤医院—田家油房—125中学—双德乡
轻铁线路：火车站—辽宁路—芙蓉桥—西安桥—南昌路—阳桥—解放桥—湖西桥—宽桥—抚松路—南湖路—湖光路—硅谷街—前进街头—卫名街—卫光路
5生态环境状况
该块缺少树木河流等鸟鱼等动物相应较少生态环境较简单较易改善
6卫生状况
项目周边总体卫生状况较差原四点：
长春空气较干燥沙尘较
二 项目北部繁荣路乡村住宅档次较低
三 周边道路车流量较容易扬起尘土
四 渣土处理厂位项目东部卫生状况较差
7水资源状况
长春位中国东北部雨水较缺乏项目例外河流渠道污染较严重原渣土处理厂位游
13块周边生活配套设施
1居民惯日常购物场
项目处长春边缘周边缺少较规模档次购物场外司详细调研长春身缺少较规模型购物场市区恒客隆卓展东方广场欧亚商亚细亚国贸商厦等购物中心
2项目区域居民家庭数量口总数
根司完全统计截止2000年年末阳区居民家庭总户数182298户口总数666326市辖区中口区域
3周边居民文体设施
长春空气质量市民购物进行室活动外户外活动市民少加项目处城郊周边十分缺乏居民文体设施
4医疗卫生
医院民身体健康保证位前进街前卫医院白求恩医科学教学医院拥床位168张治医师约40名业提供强力保障
5金融服务
金融服务机构作市民理财基场重位容质疑项目位高新技术开发区入口处城市总体规划种机构
6宾馆餐饮
达绿色生态园作长春种特色业招宾佳场起着估量作距离项目仅5分钟路程
7邮政电信
电话基保障街头公电话供应邮电局外邮政电信服务机构
8电视台
电视频道较市民提供丰富彩节目
9娱乐设施
茶庄浴室夜总会三娱乐场长春民爱见项目块附较规模档次浴室约5家
10生活供水
然长春雨水基生活供水保障
11生活供电
长春然资源丰富区例光热丰富基生活供电没问题
12学校
现代家长孩子教育重视教育投入较然项目块附高等教育学校（例吉林学前卫南校区省华侨外国语专修学院济干部理学院省森林警察学校农行理干部学院省委校省团校省林校育国语学院等）较客户子女义务教育保障块北部电台学乡属学南部125中区属普通中学业尊贵体现
13居民交通设施
长春市民供选择交通设施较例公交车中巴出租车私家汽车轻铁摩托车行车等
块周边居民生活方式综述：
项目块位城市边缘开发区入口处周边生活配套设施齐全普通市民生活较乏味稍档次消费者需市中心进行消费交通十分便
14块规划
1块规划技术济指标
项目
单位
数值
备注
总占面积
M2
420000
容积率
142
绿化率
50
总建筑面积
M2
59527976
总户数
套
420
建筑密度
1369
日间距
117
停车面积
M2
45000
2块肩负城市功
（1）文化教育功
周边高等教育机构项目包围形成良文化氛围
（2）形象功
项目块位高新技术开发区西南入口处树立整高新技术开发区形象较重
（3） 富苑华城形成居民区互补 形成集中新高尚住宅群落
15块资源住宅商品房影响
1块状况探讨
（1）项目块理位置贯通南北连通卫星路繁荣路身已具备住宅商品房开发潜力适合住宅物业开发
（2）项目块状况势南北高中部低盆形状正谓高处走水低处流消费者消费心理说种状况容乐观
（3）质状况该块规整南窄北宽梯形较易规划
符合住宅商品房开发
2块然资源探讨
（1）周围景观项目周边景观较差缺少消费者心动景观
（2）污染状况项目周边污染严重较适合住宅物
业开发
（3）治安状况周边行政机构较治安状况较
（4）现交通状况项目距离公交车站较远现交通道路
理想
（5）卫生状况渣土厂乡村低档住宅存周边卫生
环境状况较差
3块周边生活方式探讨
（1）居民惯购物场周边购物场包括菜场较少部
分商场集中市中心距离块较远
（2）周边居民家庭数量口总数周边家庭数量口较
素质较差物业符
（3）周边居民文体设施长春市民户外活动较少文体设施
需求强烈
（4）医疗卫生项目周边 口较作配套医院
家规模中等前卫医院够
（5）宾馆餐饮邮政电信娱乐设施金融服务现代社会离开理财理财需银行证券交易作新开发高新技术开发区配套齐全
4块规划探讨
（1）块规划技术济指标块建成住宅物业质数
较楼盘高竞争力较强
（2）块肩负城市功较支持
总结：
总体说项目特殊理位置建项目特定时间周边生活配套设施齐全现阶段市场竞争力
二 项目市场环境调研
21城市基现状
1基概况
（1）位置面积
长春位中国东北部处东124○18’—127○02’北纬43○05’—45○15’属纬度偏高带西北部松原市相连西南部四市毗邻东南部吉林市接壤东北部隔拉林河哈尔滨市相总面积20571方公里中市区面积3583方公里占全市总面积1742
（2）质貌
长春位东部低山丘陵西部台原渡带原面积台略起伏势坦便利交通长春区东部面积低山丘陵外绝部分台第二松花江饮马河伊通河贯间河两岸坦积原长春城区位东部山西部原渡台势东高西低貌台原组成中台占70原占30
（3）气候
长春位陆性季风气候区全国干湿气候分区中处湿润区亚干旱区渡带气温东西递增降水东西递减春季干燥风夏季湿润雨秋季天高气爽冬季寒冷漫长具四季分明雨热季干湿适中气候特征长春城区气候受城市热岛效应影响城区气候周围县市偏高冬季寒冷程度邻县市夏季酷热程度较邻县市甚
（4）水文水情
长春城区降水量略少双阳县外均高周围邻县市特夏季暴雨雷暴冰雹日数邻县市降水强度邻县市长春境涝灾频繁发生夏季分洪涝涝两种长春涝灾发生夏季年中发生洪涝灾害次数6月份占1457月份占4228月份占361涝灾害出现夏季年中夏涝占全年涝总次数684春涝占211秋涝占105
（5）然资源
A 土资源
长春土资源十分丰富总面积18881方公里均土资源面积35公顷均居全省第位中黑土台面积占长春土资源面积2813河谷低占169黑钙土台占132草甸土低占993暗棕壤低山占076暗棕壤丘陵占741沟谷占729草甸黑土占593白浆土台占431潜育草甸土低洼占269沙占202水域占143
时长春土资源利存两问题：利结构合理二耕数量足肥力减退
B 气候资源
长春光热量降水等气候资源集中农作物生长季节综合利价值高发展农业生产十分利
C 水资源
长春境水资源足均亩均水量均低全省全国均水客水资源相丰富国家允许利境客水资源1737亿立方米相境水资源65倍
长春境表水资源总量129亿立方米占境水资源479中饮马河492亿立方米占境表水资源总量381境第二松花江干流287亿立方米占222拉林河315亿立方米占245伊通河196亿立方米占252
长春境水储量1467亿立方米占境水资源总量521开采量902亿立方米占境水总储量645
D 生物资源
长春植物资源约800种森林资源丰富长春林面积低全省全国均水长春林面积中防护林占486材林占468济林占31特林占15
长春动物资源264种中优势动物14种占动物资源种数53常见级动物58种占22少见级动物136种占515偶见级动物56种占212
E 矿产资源
长春已查明矿产资源39种258处源矿非金属矿金属矿分布九台市双阳县长春源矿煤炭石油油母页岩长春非金属矿石灰岩膨润土珍珠岩沸石建筑石材等位九台市双阳县长春金属矿计铁铜铅锌锑金等储量规模较分布零散开采价值
（6）行政划分
1958年长春市实行市带县理体制断调整辖南关宽城二道阳绿园双阳六城区农安德惠九台榆树四县（市）
（7）然环境
长春然资源较丰富然环境具明显渡性东部然带貌类型低山丘陵低山部分石灰岩丘陵部分花岗岩标准土壤暗棕壤然植针阔混交林针叶树红松时混生沙松臭松阔叶树栎椴榆桦山杨水曲柳等中部然带貌类型台原占定例丘陵面积土类型：黄土状亚粘土黑土台草甸土河谷沟谷土花岗岩暗棕壤丘陵变质岩暗棕壤丘陵安山岩暗棕壤丘陵等西部然带标准土壤黑钙土然植草甸草原禾科蒿属植物极普遍豆科植物生长旺盛沙榆树杨树普遍生长良
（9）交通运输
A﹑公路
2000年全年种运输方式完成货物运输量98145万吨年增长3货物周转量2421亿吨公里完成旅客运输量66517万年增长42旅客周转量1186亿公里年增长83
公路里程中国道4条4125公里省道7条4083公里县道27条13697公里乡道441条38265公里专车道8条37公里等级公路中高速公路1634公里级公路105公里二级公路5437公里三级公路19022公里全市公路客运站点93公路客运线路818条营运里程565万公里中跨省线路47条跨市线路134条跨县线路510条2000年全市公路货运量8910万吨年增长41货物周转量328亿吨公里年增长41旅客运输量4622万年增长42旅客周转量24亿公里年增长62
B航班
2000年长春机场拥航线39条中国航线35条国际航线3条区航线1条航班数均周起降162班次
（10）信息通讯
2000年全市电话交换机容量1585万门市话户发展869万门年增加143农话户发展153万年增加485住宅电话持续快速增长2000年末已发展907万年增长187移动电话高速发展神州卡长白卡意卡等移动电话新业务效刺激消费需求全市年新增移动电话户428万户发展879万户年增长9492000年末全市电话普率年203部百提高287部百城镇公电话16833部201卡（校园卡）19545部2000年末分组交换数户1267户年增长79互联网户30777户年增长23倍邮政部门全年完成邮政业务总量16亿元年增长143特快专递72万份年增长202函件包件42722件年增长19
（10）济状况
2000年九五时期国民济社会发展速度快质量效益年全市国生产总值（GDP）824亿元增长131中第产业完成增加值1209亿元年降51第二产业完成增加值365亿元增长174第三产业完成增加值3381亿元增长14济结构调整取阶段性成效全市三次产业占国生产总值重1995年21642436调整14744341均国生产总值达1760社会消费品零售总额实现3112亿元年增长16物价水继续低位运行居民消费价格总指数988商品零售价格总指数975民生活水幅度提高城市居民均支配收入农民均纯收入分达5550元2420元
2城市现状发展住宅商品房市场支持阻碍
（1） 位置长春位中国东北原腹吉林省省会济相较东北城市发达项目定支持
（2）面积长春规模较口众消费水较高
（3）然资源长春然资源种类繁十分丰富拉动整长春济起着磨灭作
（4）济状况年长春国民济社会发展速度较快质
量效益较总体济水较高
（5）房产市场2001年新开工5149万方米中空置面积1449万方米空置率281市场竞争力较项目定阻碍
总结： 综诉然市场竞争力较总体市场环境较项目定支持
22国民济发展现状
1社会口结构例
2000年全市口（户籍口）6996万年增长12全市口出生率103出生口72万口死亡率055死亡口39万然增长率048年增长28千分点
全市口中市辖区口2928万四县(市)口4068万总口中男性3557万占508农业口4118万占589
2000年末全市家庭总户数1956万户均户家庭口36中市辖区方公里817四(县)市方公里239
2社会济现状
（1）历史相整体济成升趋势济发展速度较快
A 南关区济状况
2000年全区完成国生产总值219745万元年增长79中第产业增加值13020万元第二产业增加值完成103982万元第三产业增加值完成102743万元全区财政收入23354万元农民均收入2510元
B 宽城区济状况
2000年全区国生产总值1995年656亿元增278亿元5年均递增229全口径财政收入1995年12907万元增28677万元5年均递增173
C阳区济状况
2000年全区完成国生产总值124765万元1999年增长185中第产业增加值达18678万元第二产业增加值达32199万元第三产业增加值达73888万元三次产业150258592完成工业总产值72362万元1999年增长164全口径农业总收入达87673万元1999年3农民均收入达2373元1999年降126全口径财政收入达25414万元1999年增长186中级财政留收入完成9988万元1999年增长131
D二道区济状况
2000年国生产总值（现价）完成240000万元增长1471中第产业增加值完成18000万元增长582第二产业增加值完成119500万元增长1211第三产业增加值完成102500万元增长2049三次产业重分年81511408调整75498427全市全口径财政收入完成23085万元年计划1425增长567中级财政收入完成15047万元年计划1776增长918
E绿园区济状况
2000年全区国生产总值达239823万元1999年增长136中第产业增加值17197万元增长22第二产业增加值138420万元增长124第三产业增加值84206万元增长186三次产业增加值构成重分93958163245财政收支基衡2000年全区全口径财政收入17834万元年增长85级财政收入8427万元增长28全年累计财政支出13850万元年增长163
（2）市实际济现状调研分析
A市场物价
2000年长春市消费价格总水1999年相降12全国36中城市均涨13升势相物价处回升乏力状况
全年食品价格均降62工业消费品价格持续低迷衣着价格全年降07家庭设备品价格降12医疗保健价格降12交通通讯工具价格降185娱乐教育文化品降19家电全年均价格降1020全年西药价格1999年降36商品房价格均涨156时带动建材价格涨38
B2000长春城镇居民家庭月均消费支出情况
指标名称
计量单位
年均支出
消费性支出
元均
5113
食品
元均
2151
衣着支出
元均
559
设备品服务
元均
224
医疗保健
元均
490
交通通讯
元均
398
娱乐文教服务
元均
501
居住
元均
551
杂项商品服务
元均
240
C业状况
2000年末全市业员982万年减少58万降55中岗职工969万年末减少59万降57离岗职工255万年增加36万增长163
D居民家庭消费品户拥量
类
计量单位
数量
摩托车
辆百户
7
行车
辆百户
132
相机
台百户
38
洗衣机
台百户
93
电风扇
台百户
71
电冰箱
台百户
77
彩色电视
台百户
110
影碟机
台百户
24
录放机
台百户
27
家电脑
台百户
7
组合音响
套百户
12
摄机
台百户
3
钢琴
架百户
2
淋浴热水器
台百户
40
微波炉
台百户
13
家空调器
台百户
3
移动电话
台百户
9
3市民基消费心理趋势
（1）市民消费心理：吃穿花销少投资资金慢慢瞧
根调查观察访谈揣摩长春居民饮食穿着方面开销较居民支配收入中留投资资金相少消费指数直居高增收利息税长春市民储蓄没击手头余款基存入银行
（2）市民消费趋势享受型迈进
统计部门提供抽样调查结果表明：九五期间长春市城镇居民消费结构已告基型消费正享受型消费结构迈进民生活水已温饱达康正迈富裕
民食天吃变化消费转型重体现5年中长春市粮食均消费1995年279降224元副食品均消费117元增加240元副食品占食品消费重76升112根恩格尔定律着家庭收入增加收入中食品方面支出例越越系数达4050生活水达康锡市恩格尔系数95年62降2000年49表明居民生活水正断提高调查结果显示长春市居民衣着消费总量逐年降结构趋优化娱乐文教消费快速增长交通通讯消费稳中升
总结：
长春市总体济趋济良性发展项目良市场背景
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第部分 项目基础市场调研
项目基础资源调研
11项目块状况
1项目块理位置
项目块位长春市阳区西南部边缘端口长春高新技术产业开区西南入口处属阳区范围
项目块三面路东前进西街南卫星路西正建设中电台街北繁荣路
然阳区长春市市中心项目块处边缘位置基没享市中心区位概念相反离现市中心较远长春市民中心位置印象方面受惠阳区市心印象市民然块位置定程度认
2项目块状况
项目块总面积42万方米总建筑面积约 60万方米
形表现南窄北宽梯形形状势呈南北高中部低盆状较影响项目整体建筑布局
块资源贫乏资源利点少
3质状况
项目块南窄北宽梯形中东部前进西街段总长800米南部卫星路段长365米西部电台街段总长850米北部繁荣路段总长685米
项目块落差145米中南部中部落差145米北部中部落差85米基呈南高北低状态
4项目块状况研究
块理位置属城市中心区—阳区境区域位置紧长春市济技术开发区仅意味着块盆特殊势科学角度说雨季南北雨水会物业定影响做住宅物业取长春北方城市缺少水分相反盆变成吸收灵气聚宝盆做住宅物业应该明智选择
12项目块然资源
项目然资源较贫乏现展示面前片荒南部四车道卫星路西部建轻铁片农田 北部正建设繁荣路东部车流量较前进西街资源（列树木河道等）较缺乏
具体表现：
1 周围景观
东面景观现渣土处理厂
南面景观四车道卫星路直达长春高新技术产业开发区
西面景观面积较农田正建设轻铁电台街
北面景观贯通电台街前进西街繁荣路
景观综述：根司项目块详细调研认该块严重缺少
客户心动然景观样完善问题章节中逐
阐述
2污染状况
空气该块处长春高新技术产业开发区入口处距离市区较远周边厂矿企业污染长春渣土处理厂位块东部空气点污染该块空气质量相说属轻度污染
噪音该块西部西南部距离建设中轻铁较噪音影响较严重
水长春位中国北部身缺乏雨水项目水污染
电项目中高压电线位两栋楼中间电缆距离面10米左右
3社会治安状况
长春市阳区政府距离项目10分钟路程马路面双德乡政府加长春市严扫非行动进步深入社会治安状况较
4现交通状况
位项目西部102国道直通四东部前进西街直通 市区 项目东南部京哈高速公路需10分钟车程外项目周边公交线路较少直达项目公交车公交车站需10分钟路程轻铁建成站台位块西南部较便利
具体：
154路公交车线路：双德乡—前进广场—博爱广场—五五四厂—幸福派出—光机车门—威尼斯花园—工航校宿舍—物资宾馆—工南门
—欣东集团—水厂宿舍—九十七中学—长岭摩托车—北方市场—中日医院—荣德超市—中东市场
13路公交车线路：民广场—省委—童公园—四分局—医院—医三院—新民广场—南湖公园—湖西路—高科技宿舍—工学院—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场—林园路—火炬路—高新开发区
222路公交车线路：长春站—太阳城—辽宁路—德惠路—阳桥—开运街—灯泡厂—宽桥—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场
153路公交车线路：汽住院部—刘屯—隋水库—散热器厂—越野路—五站—东风街—常青路—迎春南路—开运街—宽路—抚松路
—辉南路—肿瘤医院—田家油房—125中学—双德乡
轻铁线路：火车站—辽宁路—芙蓉桥—西安桥—南昌路—阳桥—解放桥—湖西桥—宽桥—抚松路—南湖路—湖光路—硅谷街—前进街头—卫名街—卫光路
5生态环境状况
该块缺少树木河流等鸟鱼等动物相应较少生态环境较简单较易改善
6卫生状况
项目周边总体卫生状况较差原四点：
长春空气较干燥沙尘较
二 项目北部繁荣路乡村住宅档次较低
三 周边道路车流量较容易扬起尘土
四 渣土处理厂位项目东部卫生状况较差
7水资源状况
长春位中国东北部雨水较缺乏项目例外河流渠道污染较严重原渣土处理厂位游
13块周边生活配套设施
1居民惯日常购物场
项目处长春边缘周边缺少较规模档次购物场外司详细调研长春身缺少较规模型购物场市区恒客隆卓展东方广场欧亚商亚细亚国贸商厦等购物中心
2项目区域居民家庭数量口总数
根司完全统计截止2000年年末阳区居民家庭总户数182298户口总数666326市辖区中口区域
3周边居民文体设施
长春空气质量市民购物进行室活动外户外活动市民少加项目处城郊周边十分缺乏居民文体设施
4医疗卫生
医院民身体健康保证位前进街前卫医院白求恩医科学教学医院拥床位168张治医师约40名业提供强力保障
5金融服务
金融服务机构作市民理财基场重位容质疑项目位高新技术开发区入口处城市总体规划种机构
6宾馆餐饮
达绿色生态园作长春种特色业招宾佳场起着估量作距离项目仅5分钟路程
7邮政电信
电话基保障街头公电话供应邮电局外邮政电信服务机构
8电视台
电视频道较市民提供丰富彩节目
9娱乐设施
茶庄浴室夜总会三娱乐场长春民爱见项目块附较规模档次浴室约5家
10生活供水
然长春雨水基生活供水保障
11生活供电
长春然资源丰富区例光热丰富基生活供电没问题
12学校
现代家长孩子教育重视教育投入较然项目块附高等教育学校（例吉林学前卫南校区省华侨外国语专修学院济干部理学院省森林警察学校农行理干部学院省委校省团校省林校育国语学院等）较客户子女义务教育保障块北部电台学乡属学南部125中区属普通中学业尊贵体现
13居民交通设施
长春市民供选择交通设施较例公交车中巴出租车私家汽车轻铁摩托车行车等
块周边居民生活方式综述：
项目块位城市边缘开发区入口处周边生活配套设施齐全普通市民生活较乏味稍档次消费者需市中心进行消费交通十分便
14块规划
1块规划技术济指标
项目
单位
数值
备注
总占面积
M2
420000
容积率
142
绿化率
50
总建筑面积
M2
59527976
总户数
套
420
建筑密度
1369
日间距
117
停车面积
M2
45000
2块肩负城市功
（1）文化教育功
周边高等教育机构项目包围形成良文化氛围
（2）形象功
项目块位高新技术开发区西南入口处树立整高新技术开发区形象较重
（3） 富苑华城形成居民区互补 形成集中新高尚住宅群落
15块资源住宅商品房影响
1块状况探讨
（1）项目块理位置贯通南北连通卫星路繁荣路身已具备住宅商品房开发潜力适合住宅物业开发
（2）项目块状况势南北高中部低盆形状正谓高处走水低处流消费者消费心理说种状况容乐观
（3）质状况该块规整南窄北宽梯形较易规划
符合住宅商品房开发
2块然资源探讨
（1）周围景观项目周边景观较差缺少消费者心动景观
（2）污染状况项目周边污染严重较适合住宅物
业开发
（3）治安状况周边行政机构较治安状况较
（4）现交通状况项目距离公交车站较远现交通道路
理想
（5）卫生状况渣土厂乡村低档住宅存周边卫生
环境状况较差
3块周边生活方式探讨
（1）居民惯购物场周边购物场包括菜场较少部
分商场集中市中心距离块较远
（2）周边居民家庭数量口总数周边家庭数量口较
素质较差物业符
（3）周边居民文体设施长春市民户外活动较少文体设施
需求强烈
（4）医疗卫生项目周边 口较作配套医院
家规模中等前卫医院够
（5）宾馆餐饮邮政电信娱乐设施金融服务现代社会离开理财理财需银行证券交易作新开发高新技术开发区配套齐全
4块规划探讨
（1）块规划技术济指标块建成住宅物业质数
较楼盘高竞争力较强
（2）块肩负城市功较支持
总结：
总体说项目特殊理位置建项目特定时间周边生活配套设施齐全现阶段市场竞争力
二 项目市场环境调研
21城市基现状
1基概况
（1）位置面积
长春位中国东北部处东124○18’—127○02’北纬43○05’—45○15’属纬度偏高带西北部松原市相连西南部四市毗邻东南部吉林市接壤东北部隔拉林河哈尔滨市相总面积20571方公里中市区面积3583方公里占全市总面积1742
（2）质貌
长春位东部低山丘陵西部台原渡带原面积台略起伏势坦便利交通长春区东部面积低山丘陵外绝部分台第二松花江饮马河伊通河贯间河两岸坦积原长春城区位东部山西部原渡台势东高西低貌台原组成中台占70原占30
（3）气候
长春位陆性季风气候区全国干湿气候分区中处湿润区亚干旱区渡带气温东西递增降水东西递减春季干燥风夏季湿润雨秋季天高气爽冬季寒冷漫长具四季分明雨热季干湿适中气候特征长春城区气候受城市热岛效应影响城区气候周围县市偏高冬季寒冷程度邻县市夏季酷热程度较邻县市甚
（4）水文水情
长春城区降水量略少双阳县外均高周围邻县市特夏季暴雨雷暴冰雹日数邻县市降水强度邻县市长春境涝灾频繁发生夏季分洪涝涝两种长春涝灾发生夏季年中发生洪涝灾害次数6月份占1457月份占4228月份占361涝灾害出现夏季年中夏涝占全年涝总次数684春涝占211秋涝占105
（5）然资源
A 土资源
长春土资源十分丰富总面积18881方公里均土资源面积35公顷均居全省第位中黑土台面积占长春土资源面积2813河谷低占169黑钙土台占132草甸土低占993暗棕壤低山占076暗棕壤丘陵占741沟谷占729草甸黑土占593白浆土台占431潜育草甸土低洼占269沙占202水域占143
时长春土资源利存两问题：利结构合理二耕数量足肥力减退
B 气候资源
长春光热量降水等气候资源集中农作物生长季节综合利价值高发展农业生产十分利
C 水资源
长春境水资源足均亩均水量均低全省全国均水客水资源相丰富国家允许利境客水资源1737亿立方米相境水资源65倍
长春境表水资源总量129亿立方米占境水资源479中饮马河492亿立方米占境表水资源总量381境第二松花江干流287亿立方米占222拉林河315亿立方米占245伊通河196亿立方米占252
长春境水储量1467亿立方米占境水资源总量521开采量902亿立方米占境水总储量645
D 生物资源
长春植物资源约800种森林资源丰富长春林面积低全省全国均水长春林面积中防护林占486材林占468济林占31特林占15
长春动物资源264种中优势动物14种占动物资源种数53常见级动物58种占22少见级动物136种占515偶见级动物56种占212
E 矿产资源
长春已查明矿产资源39种258处源矿非金属矿金属矿分布九台市双阳县长春源矿煤炭石油油母页岩长春非金属矿石灰岩膨润土珍珠岩沸石建筑石材等位九台市双阳县长春金属矿计铁铜铅锌锑金等储量规模较分布零散开采价值
（6）行政划分
1958年长春市实行市带县理体制断调整辖南关宽城二道阳绿园双阳六城区农安德惠九台榆树四县（市）
（7）然环境
长春然资源较丰富然环境具明显渡性东部然带貌类型低山丘陵低山部分石灰岩丘陵部分花岗岩标准土壤暗棕壤然植针阔混交林针叶树红松时混生沙松臭松阔叶树栎椴榆桦山杨水曲柳等中部然带貌类型台原占定例丘陵面积土类型：黄土状亚粘土黑土台草甸土河谷沟谷土花岗岩暗棕壤丘陵变质岩暗棕壤丘陵安山岩暗棕壤丘陵等西部然带标准土壤黑钙土然植草甸草原禾科蒿属植物极普遍豆科植物生长旺盛沙榆树杨树普遍生长良
（9）交通运输
A﹑公路
2000年全年种运输方式完成货物运输量98145万吨年增长3货物周转量2421亿吨公里完成旅客运输量66517万年增长42旅客周转量1186亿公里年增长83
公路里程中国道4条4125公里省道7条4083公里县道27条13697公里乡道441条38265公里专车道8条37公里等级公路中高速公路1634公里级公路105公里二级公路5437公里三级公路19022公里全市公路客运站点93公路客运线路818条营运里程565万公里中跨省线路47条跨市线路134条跨县线路510条2000年全市公路货运量8910万吨年增长41货物周转量328亿吨公里年增长41旅客运输量4622万年增长42旅客周转量24亿公里年增长62
B航班
2000年长春机场拥航线39条中国航线35条国际航线3条区航线1条航班数均周起降162班次
（10）信息通讯
2000年全市电话交换机容量1585万门市话户发展869万门年增加143农话户发展153万年增加485住宅电话持续快速增长2000年末已发展907万年增长187移动电话高速发展神州卡长白卡意卡等移动电话新业务效刺激消费需求全市年新增移动电话户428万户发展879万户年增长9492000年末全市电话普率年203部百提高287部百城镇公电话16833部201卡（校园卡）19545部2000年末分组交换数户1267户年增长79互联网户30777户年增长23倍邮政部门全年完成邮政业务总量16亿元年增长143特快专递72万份年增长202函件包件42722件年增长19
（10）济状况
2000年九五时期国民济社会发展速度快质量效益年全市国生产总值（GDP）824亿元增长131中第产业完成增加值1209亿元年降51第二产业完成增加值365亿元增长174第三产业完成增加值3381亿元增长14济结构调整取阶段性成效全市三次产业占国生产总值重1995年21642436调整14744341均国生产总值达1760社会消费品零售总额实现3112亿元年增长16物价水继续低位运行居民消费价格总指数988商品零售价格总指数975民生活水幅度提高城市居民均支配收入农民均纯收入分达5550元2420元
2城市现状发展住宅商品房市场支持阻碍
（1） 位置长春位中国东北原腹吉林省省会济相较东北城市发达项目定支持
（2）面积长春规模较口众消费水较高
（3）然资源长春然资源种类繁十分丰富拉动整长春济起着磨灭作
（4）济状况年长春国民济社会发展速度较快质
量效益较总体济水较高
（5）房产市场2001年新开工5149万方米中空置面积1449万方米空置率281市场竞争力较项目定阻碍
总结： 综诉然市场竞争力较总体市场环境较项目定支持
22国民济发展现状
1社会口结构例
2000年全市口（户籍口）6996万年增长12全市口出生率103出生口72万口死亡率055死亡口39万然增长率048年增长28千分点
全市口中市辖区口2928万四县(市)口4068万总口中男性3557万占508农业口4118万占589
2000年末全市家庭总户数1956万户均户家庭口36中市辖区方公里817四(县)市方公里239
2社会济现状
（1）历史相整体济成升趋势济发展速度较快
A 南关区济状况
2000年全区完成国生产总值219745万元年增长79中第产业增加值13020万元第二产业增加值完成103982万元第三产业增加值完成102743万元全区财政收入23354万元农民均收入2510元
B 宽城区济状况
2000年全区国生产总值1995年656亿元增278亿元5年均递增229全口径财政收入1995年12907万元增28677万元5年均递增173
C阳区济状况
2000年全区完成国生产总值124765万元1999年增长185中第产业增加值达18678万元第二产业增加值达32199万元第三产业增加值达73888万元三次产业150258592完成工业总产值72362万元1999年增长164全口径农业总收入达87673万元1999年3农民均收入达2373元1999年降126全口径财政收入达25414万元1999年增长186中级财政留收入完成9988万元1999年增长131
D二道区济状况
2000年国生产总值（现价）完成240000万元增长1471中第产业增加值完成18000万元增长582第二产业增加值完成119500万元增长1211第三产业增加值完成102500万元增长2049三次产业重分年81511408调整75498427全市全口径财政收入完成23085万元年计划1425增长567中级财政收入完成15047万元年计划1776增长918
E绿园区济状况
2000年全区国生产总值达239823万元1999年增长136中第产业增加值17197万元增长22第二产业增加值138420万元增长124第三产业增加值84206万元增长186三次产业增加值构成重分93958163245财政收支基衡2000年全区全口径财政收入17834万元年增长85级财政收入8427万元增长28全年累计财政支出13850万元年增长163
（2）市实际济现状调研分析
A市场物价
2000年长春市消费价格总水1999年相降12全国36中城市均涨13升势相物价处回升乏力状况
全年食品价格均降62工业消费品价格持续低迷衣着价格全年降07家庭设备品价格降12医疗保健价格降12交通通讯工具价格降185娱乐教育文化品降19家电全年均价格降1020全年西药价格1999年降36商品房价格均涨156时带动建材价格涨38
B2000长春城镇居民家庭月均消费支出情况
指标名称
计量单位
年均支出
消费性支出
元均
5113
食品
元均
2151
衣着支出
元均
559
设备品服务
元均
224
医疗保健
元均
490
交通通讯
元均
398
娱乐文教服务
元均
501
居住
元均
551
杂项商品服务
元均
240
C业状况
2000年末全市业员982万年减少58万降55中岗职工969万年末减少59万降57离岗职工255万年增加36万增长163
D居民家庭消费品户拥量
类
计量单位
数量
摩托车
辆百户
7
行车
辆百户
132
相机
台百户
38
洗衣机
台百户
93
电风扇
台百户
71
电冰箱
台百户
77
彩色电视
台百户
110
影碟机
台百户
24
录放机
台百户
27
家电脑
台百户
7
组合音响
套百户
12
摄机
台百户
3
钢琴
架百户
2
淋浴热水器
台百户
40
微波炉
台百户
13
家空调器
台百户
3
移动电话
台百户
9
3市民基消费心理趋势
（1）市民消费心理：吃穿花销少投资资金慢慢瞧
根调查观察访谈揣摩长春居民饮食穿着方面开销较居民支配收入中留投资资金相少消费指数直居高增收利息税长春市民储蓄没击手头余款基存入银行
（2）市民消费趋势享受型迈进
统计部门提供抽样调查结果表明：九五期间长春市城镇居民消费结构已告基型消费正享受型消费结构迈进民生活水已温饱达康正迈富裕
民食天吃变化消费转型重体现5年中长春市粮食均消费1995年279降224元副食品均消费117元增加240元副食品占食品消费重76升112根恩格尔定律着家庭收入增加收入中食品方面支出例越越系数达4050生活水达康锡市恩格尔系数95年62降2000年49表明居民生活水正断提高调查结果显示长春市居民衣着消费总量逐年降结构趋优化娱乐文教消费快速增长交通通讯消费稳中升
总结：
长春市总体济趋济良性发展项目良市场背景
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