第六部分 项目购买市场调研
类项目购买市场调研
11 段资源素类项目调研
1块资源素确定
住宅类房产块素含周围景观污染状况社会治安交通生态环境卫生购物场文体医疗金融服务宾馆餐饮邮政电信电视节目娱乐设施休闲学校16
2类标准确立
类
满分
原
景观
9
景观项目面言较重园区景观周边景观室外景观非常重卖点分占9分
位置
18
位置项目言非常重什样段决定什样开发方路线决定购买价格关键问题分占18分
环境
10
环境直接影响项目档次直接影响购买群购买心理作容忽视分占10分
交通
8
交通便利度直接影响居民日常生活：班办事外出等时生活配套必须分占8分
规模
5
规模反映开发商实力决定项目开发路线分占5分
附加
配套
15
附加配套项目带正增值附加服务齐全配套完善疑项目增值价值撑点分占15分
产品
20
进入需定产商品济时代市场需求决定供应产品种类产品定位成功否直接影响销售占重分20分
购买群（市场接受者）
15
市场决定切产品应着市场需求走产品市场接受程度反推出产品定位符符合市场需求占15分
总分
100
3类标准确定项目分情况
项目名称
天安第城
类
中高档尊居型
分
景观
周边景观较差没心动然风景
位置
长春市西南部高新开发区位置般
环境
周围渣土处理老住宅环境较差
交通
处郊区公交轻轨交通较便利
规模
建筑面积42万方米
附加配套
周边配套差
产品
户型面积偏房率高项目规划般
购买群
（市场接受度）
市场基反映宣传位
总分
4类楼盘确定
项目段综合素决定市场类项目司项目组讨
决定市场精选 26 类项目作类分
富豪花园维利亚庄园富苑华城雍景豪庭雅仕园星宇名家南湖名家富苑花园家园威尼斯花园二期景山庄长春明珠筑业阳光城兆阳新世纪金碧家园长影阳光景晨光花园东兴时代家园世纪家园秋实·e景佳园民航花园隆礼嘉园鸿业花园清华苑东方伯爵华侨休闲广场
5调研结果相似度分析
市场现已实现基实现价值楼盘研究素质标准分研究楼盘分项目分计算出相似茺挑选 相似度85105间楼盘具模拟坐标楼盘分：
项目名称
富豪花园
类
中高档商住楼
分
景观
外景观般景观
位置
抚松路50号位置般
环境
远离闹市宁静环境较
交通
设公交车终点站交通方便
规模
总建筑面积40万方米
附加配套
附银行学校菜场等配套完善
产品
外立面装修效果户型样适中规划较
购买群
（市场接受度）
市场反映较宣传力度位
总分
项目名称
维利亚庄园
类
中高档住宅楼
分
景观
面南湖公园景色优美
位置
延安路15号南湖滨
环境
面南湖公园街道环境较
交通
处市中心边交通便利
规模
总建筑面积6万方米
附加配套
周边配套较完善舒适配套
产品
户型设计较合理项目规划般
购买群
（市场接受度）
市场反映般目前销售进度50左右
总分
项目名称
富苑华城
类
中高档住宅楼
分
景观
周边南湖公园外景观较
位置
南湖道28号位置较
环境
项目建环境较
交通
交通便利
规模
总建筑面积30万方米
附加配套
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
雍景豪庭
类
中高档
分
景观
高档商业街景繁华景观
位置
红旗街14号繁华段
环境
附欧亚商等型商业场环境嘈杂
交通
项目处闹市交通便利
规模
建筑面积15万方米
附加配套
周边医院学校商场等配套
产品
区位优势明显
购买群
（市场接受度）
受拆迁问题目前销售困难
总分
项目名称
雅仕园
类
分
景观
位置
阳区永寿路2号
环境
交通
规模
总建筑面积30万方米
附加配套
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
星宇名家
类
分
景观
位置
开运街湖西路交汇处
环境
交通
路公交线路通交通便利
规模
总建筑面积289万方米
附加配套
外配套般配套较完善
产品
户型面积设计合理
购买群
（市场接受度）
市场反映较目前销售进度50
总分
项目名称
南湖名家·吉港花园
类
高档
分
景观
面南湖公园风景优美
位置
湖西路延安路交汇处位置佳
环境
路环境般
交通
处闹市段交通便利
规模
建筑面积8万方米
附加配套
配套较完善
产品
户型面积偏
购买群
（市场接受度）
市场反映般销售状况欠佳
总分
项目名称
富苑花园
类
中档住宅楼
分
景观
附南湖公园新民广场景观较
位置
延安路3号闹市周边
环境
位街边闹市周边环境般
交通
交通方便
规模
总建筑面积72万方米
附加配套
配套较完善
产品
户型适中项目规划合理
购买群
（市场接受度）
市场反映般
总分
项目名称
家园
类
中高档住宅楼
分
景观
外景欠佳景工湖等景观较
位置
亚泰路繁荣路交汇处位置般
环境
设工湖楼排列错落致环境较
交通
交通般
规模
总建筑面积23万方米
附加配套
会健身房等设施配套较齐全
产品
户型适中项目规划较
购买群
（市场接受度）
市场反映较宣传力度位销售较
总分
项目名称
维尼斯花园二期
类
普通住宅楼
分
景观
面南湖景观
位置
繁荣路维尼斯花园区位置较
环境
濒南湖滨环境优美
交通
交通般
规模
总建筑面积295万方米
附加配套
配套齐全
产品
力户型面积项目规划较
购买群
（市场接受度）
环境市场反映较
总分
项目名称
景山庄
类
普通住宅楼
分
景观
景观设计精美设造湖泊等
位置
亚泰街卫星路口
环境
处卫星广场附环境般
交通
交通般
规模
总建筑面积26万方米
附加配套
配套较完善
产品
户型面积适中客户定位较准确
购买群
（市场接受度）
市场反映较
总分
项目名称
长春明珠
类
中高档住宅楼
分
景观
外景观较景观优雅
位置
民街198号位置般
环境
环境幽雅设工户工岛等处建筑品
交通
处市郊边交通般
规模
期总面积30万方米
附加配套
配套完善
产品
户型设计合理项目规划较身质量差
购买群
（市场接受度）
开发商品牌价格适中宣传位等市场反映
总分
项目名称
筑业阳光城
类
分
景观
位置
环境
交通
规模
附加配套
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
兆阳新世纪
类
中档商住楼
分
景观
位置
进化街25号位置
环境
部环境未成型
交通
较便利
规模
总建筑面积723万方米
附加配套
配套设施般
产品
户型面积适中项目规划般
购买群
（市场接受度）
宣传质量较差市场反映般目前销售进度2030间
总分
项目名称
金碧花园
类
中档商住楼
分
景观
外景观般景观未建成
位置
红旗街53号位置较
环境
面街面环境般
交通
繁华段交通便利
规模
总建筑面积33万方米
附加配套
配套较完善
产品
户型面积适中项目规划较
购买群
（市场接受度）
市场反映般销售推广手段简单
总分
项目名称
长影阳光景
类
中档商住楼
分
景观
著名长春电影制片厂欧亚等景观较
位置
红旗街26号位置较
环境
繁华段环境般
交通
条公交交通便利
规模
总建筑面积30万方米
附加配套
配套较完善
产品
聚商业住宅等体项目规划较
购买群
（市场接受度）
市场反映般目前销售进度少15
总分
项目名称
晨光花园
类
中高档住宅楼
分
景观
南湖广场南湖公园等景观较
位置
前进街3号位置般
环境
面积绿化配致园林品等环境优美
交通
十条公交路线通 交通便利
规模
总建筑面积12万方米
附加配套
车库童乐园医院超市银行等设施配套齐全
产品
节建筑户型样项目规划较
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
东兴时代家园
类
普通住宅楼
分
景观
景观般
位置
红旗街中心组团区位置般
环境
环境较嘈杂
交通
附公交通交通较便利
规模
总面积3万方米
附加配套
医疗购物教育等设施配套较齐全
产品
户型样设计较差整体规划般
购买群
（市场接受度）
市场反映般
总分
项目名称
世纪家园
类
住宅楼
分
景观
外景观般景观布置位
位置
南湖路56号位置较
环境
部环境优静外环境般
交通
交通便利
规模
总建筑面积16万方米
附加配套
配娱乐超市医疗等设施配套完善
产品
户型面积适中项目规划较
购买群
（市场接受度）
宣传较位市场反映较销售率高达70
总分
项目名称
秋实·e景佳园
类
普通住宅楼
分
景观
位置
民街东200米汇文路13号
环境
周边环境般
交通
数条公交路线紧密围饶方便快捷
规模
总建筑面积115万方米
附加配套
购物休闲医疗保健机构完备配套完善
产品
户型齐全面积体户型结构理想
购买群
（市场接受度）
价格偏高概念超前市场反映般销售率高
总分
项目名称
民航花园
类
普通住宅楼
分
景观
附广场高档住宅等景观
位置
位卫星广场东民街北邻卫星路
环境
周边环境般
交通
交通较便利
规模
总面积16万方米期6万方米
附加配套
配套般
产品
济实规划般
购买群
（市场接受度）
采外销进行户型市场反映
总分
项目名称
清华苑
类
商住楼
分
景观
繁华段外景观较景观般
位置
志街9193号位置
环境
周边年路环境般
交通
处商业街龙头宝交通便利
规模
总建筑面积35万方米
附加配套
附商圈超市学校等设施配套较完善
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
东方伯爵
类
住宅楼
分
景观
位置
环境
交通
规模
附加配套
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
华侨休闲广场
类
普通住宅
分
景观
位置
亚泰街卫星路交汇处位置般
环境
交通
交通般
规模
总面积2158公顷
附加配套
配娱乐健康医疗等设施配套较完善
产品
购买群
（市场接受度）
总分
6确定项目相似度高典型项目
调研结果相似度分析：司确定项目相似度高典型项目富豪花园维利亚庄园富苑华庭雍景豪庭雅仕园星宇名家南湖名家富苑花园家园威尼斯花园二期景山庄长春明珠亚泰花园杏花苑筑业阳光城万科城市花园
7典型项目购买市场调研总结
类
项目
目标市场
（购买市场
构成）
职业
年
龄
家庭年
收入（万）
备
注
富豪花园
高薪收入阶层
体政府官员等
3050
1525万
维利亚庄园
中高收入者
体教育机关等
2550
1015万
富苑华城
高薪收入阶层
政府机关企业理新闻媒体金融文艺等
2550
1020万
雍景豪庭
中高收入者
私营业事业单位等
2550
1015万
雅仕园
高较高收入者
体教育机关等
2550
1015万
星宇名家
高较高收入者
体教育机关等
2550
1015万
吉港花园
高较高收入者
体教育机关等
2550
1015万
富苑花园
高较高收入者
体教育机关等
2550
1015万
家园
高薪收入阶层
政府机关企业理新闻媒体金融文艺等
2550
1525万
威尼斯花园二期
中高收入者
事业单位体等
2550
1015万
景山庄
中高收入者
事业单位体等
2550
1015万
长春明珠
高薪收入阶层
政府机关官员体医生教育等
3050
1525万
亚泰花园杏花苑
回迁户高薪者
企业理搞研等
3050
1015万
筑业阳光城
高薪收入阶层
体业
2550
1015万
万科城市花园
中高收入者
体业事业单位
2550
1015万
类项目表现出市场购买群体特征：
A年龄夫妻：年龄般30岁左右刚孩夫妻双方较稳定工作收入较稳定般月收 15002000 元左右
B父母孩子买房：年龄般50岁左右现住房退休定积蓄约20万元左右女已适婚阶段般购买两房三房单位考虑济实型
C中年夫妇：普通工薪阶层海商者历年资金积累属首次置业者
D投资置业者：较收入阶层月收入 2000 ～ 3000 元左右较积蓄
总结：通相似楼盘分析出目前售楼盘基客户群项目基目标客群值注意挑选相似楼盘项目块专区通研究出目标客群现正该片区购房客群更准确说项目片区目标客群项目段目前规范目标客群
12 建筑类素类项目调研
1建筑类素确定
住宅类房产建筑类素含层高层墅排屋高层等
2建筑类类项目市场调研
类
项目
层
高层
墅
排房
高层
备注
富豪花园
√
√
√
√
√
兆阳新世纪
√
√
√
金碧家园
√
√
民兴商住楼
√
民兴佳居
√
维利亚庄园
√
松宇花园
√
世纪兴嘉园
√
宽花园
√
星宇花园
√
√
轻铁湖西花园
√
南湖名家
√
湖西区
√
通花园
√
祥区
√
太阳现代居
√
光明厦
√
中山花园
√
华宇厦
√
白菊时代华庭
√
建设广场公寓
√
长春银座
√
万龙花园
√
吉发广场
√
中岚公寓
√
吉宇厦
√
吉塔公寓
√
新宇富贵苑
√
永长区
√
√
虹桥家
√
富苑华城
√
√
√
√
雍景豪庭
√
√
雅仕园
√
√
星宇名家
√
√
富苑花园
√
家园
√
√
√
威尼斯花园二期
√
√
√
景山庄
√
长春明珠
√
√
√
亚泰花园杏花苑
√
√
√
筑业阳光城
√
√
万科城市花园
√
√
晨光花园
√
√
东兴时代家园
√
世纪家园
√
√
秋实e景佳园
√
√
新贵阳楼
√
天裕新苑
√
万龙家园
√
鸿业花园
√
隆礼嘉园
√
华侨休闲广场
√
鸿城国际
√
√
√
新竹花园
√
√
西安花园区
√
√
吉达花园
√
中新花园
√
乐园区
√
南波厦
√
√
超达家园
√
√
乐园区
√
湖畔居
√
御花园公寓
√
牡丹区
√
长影阳光景
√
松宇花园
√
清华苑
√
东方伯爵
√
五环高尔夫
√
蓝天花园
√
√
慈光世纪居
√
金山花园
√
亚泰花园桃花苑
√
时代厦
√
天华苑
√
侨居区
√
3典型项目购买市场调研总结
类
项目
层
高层
墅
排
房
高
层
目标客户
富豪花园
√
√
√
√
√
政府机关员老板投资者等
富苑华城
√
√
√
√
政府机关员老板投资者等
雅仕园
√
√
收入较高者
星宇名家
√
√
收入较高者
家园
√
√
√
政府机关员老板投资者等
威尼斯花园二期
√
√
收入较高者
长春明珠
√
√
√
政府机关员老板投资者等
亚泰花园杏花苑
√
√
√
回迁户部分高收入者
筑业阳光城
√
√
高收入者
万科城市花园
√
√
高收入者
出目标市场项目建设类调研组成选择层 选择高层 选择墅 高薪政府官员名等 选择排房 选择高层 项目建筑类 层 高层 便确定项目目标客户：A 高薪政府机关理员 B 老板 C 投资商 营商
13 价格素类项目调研
1价格素确定
A户型均面积100标准计算项目单元总价格月供款首期款（月供款7成15年计）推项目目标客户组成
B现市场价格分类基分：1500元方米15002000（元方米）20002500元方米25003000（元方米）30003500（元方米）35004000（元方米）40004500（元方米）4500元方米
2价格类类项目市场调研
选择样价格进行分析长春市场售楼盘价格外 8 价格含括中（详见表）：
单价（元㎡）
总价（万元）
首期（万元）
月供（元）
目标客户
1500
15
45
工薪员私业等
15002000
1520
456
工薪员私业
20002500
2025
675
高薪收入者
25003000
2530
759
政府机关理员
30003500
3035
9105
政府机关理员
35004000
3540
10512
公司老板投资者
40004500
4045
12135
公司老板投资者
4500
45
135
公司老板投资者
3典型目购买市场调研总结
表发现 8价格推理目标市场组成实际购买力相重复实现发展商利润原出发项目意图进入目标市场基合三类（见表）：
单价（元㎡）
总价（万元）
首期（万元）
月供（元）
目标客户
25003000
2530
759
政府机关理员
30004000
3040
912
政府机关理员
4000
40
12
公司老板投资者
出逐列目标市场客群支付力角度描述目标市场组成实整市场中项目进入三市场层面终房产项目目标市场层面取成功反观目段环境配套户型等方面素综合成
14 户型素类项目调研
1户型素确定
住宅类房产建筑素含房两房三房四房错层复式等
2建筑类类项目市场调研
类
项目
房
两
房
三
房
四
房
错
层
复
式
富豪花园
√
√
√
√
维利亚庄园
√
√
√
富苑华城
√
√
雍景豪庭
√
√
√
雅仕园
√
√
星宇名家
√
√
南湖名家
富苑花园
√
√
√
√
家园
√
√
√
√
√
威尼斯花园二期
√
√
景山庄
√
√
长春明珠
√
√
亚泰花园杏花苑
√
√
√
筑业阳光城
√
√
√
√
万科城市花园
√
√
√
3典型项目购买市场调研总结
根类市场户型类调研中挑出户型类项目相似类项目具典型价值项目具体见表
类
项目
房
两
房
三
房
四
房
错
层
复
式
购
房客户
富豪花园
√
√
√
√
成婚三口父母住
维利亚庄园
√
√
√
成婚三口
富苑华城
√
√
成婚三口
雍景豪庭
√
√
√
二三口家父母住
富苑花园
√
√
√
√
二三口家父母住
家园
√
√
√
√
√
二三口家父母住
长春明珠
二三口家父母住
亚泰花园杏花苑
√
√
√
回迁户
筑业阳光城
√
√
√
√
二三口家父母住
万科城市花园
√
√
√
二三口家
总结：通类楼盘户型类分析出目前售楼盘户型类基客群项目基客群……
15 社区规模素类项目调研
1社区规模素确定
住宅类房产社区规模素含500户5001000（户）10002000（户）20003000（户）30005000（户）5000户
2建筑类类项目市场调研
类
项目
500户
500
1000户
1000
2000户
2000
3000户
3000
5000户
5000
户
富豪花园
√
兆阳新世纪
√
苑华城
√
雍景毫庭
√
星宇名家
√
宽花园
√
铁湖西花园
√
南湖花园
√
太阳现代居
√
晨光花园
√
世纪花园
√
秋实·E景花园
√（期）
民航花园
√（期）
长春明珠
√
郁金花园
√
亚泰花园杏花苑
√
万通花园
√
万科城市花园
√（期）
蓝天花园
五环高尔夫
长春银座
√
家园
√
威尼斯花园二期
√
万龙花园
√
鸿业花园
3典型项目购买市场调研总结
表规模素质类项目市场调研结果中挑出项目规模相似作典型分析：
类
项目
500户
500
1000户
1000
2000户
2000
3000户
3000
5000户
5000户
目标客户
兆阳新世纪
√
中高收入者
南湖名家
√
中高收入者
太阳现代居
√
中高收入者
世纪家园
√
中高收入者
民航花园
√
中高收入者
家园
√
高收入者居
富豪花园
√
高薪阶层
长春明珠
√
高薪阶层
雍景豪庭
√
中高收入者
晨光花园
√
中高收入者
总结：略
16项目规划点标准确定项目目标购买市场
1项目规划设计点确定标准
类
项目
性质
容积
率
建筑
密度
绿
率
建筑
限高
机动车
出入口
停车
车位
天安
第城
2确定符合项目规划设计点类项目购买市场汇总
3项目目标市场确定
二项目购买市场调研定量分析
购买者购买心理需求直接影响商品房推广策略方商品房什样形象出现购买者面前什诉求点击中购买者需求样关重
调研说明：
研究枣庄案销售期潜购房者购房需求购房者背景特组织次消费者定量调研
次市场调研背景资料：
调研方法：指定区域右手调研原入户问卷调查
监督核实方法：电话回访部分门回访
访问样量：600份
筛选真实基效问卷：540份
重点分析问卷：421份（重点分析问卷筛选条件附）
分析容：重点分析问卷四方面进行分析具体包括
购买者群体特征分析背景分析购房选择置业
行分析购房资金筹备付款方式分析
项目区域认知评价
重点分析问卷筛选条件：
1受访者确2年购房计划真正目标购买群体
2问卷容完整真实基反映出受访者真实需求状况真实背景
3潜消费者住宅单价承受力3000元方米（注：市场调查验受访潜消费者房价希低价期心理实际支付房价会高出问卷接受房500—100元方米）
4受访者项目区域置业意
5问卷容符合逻辑客户支付力状况背景应置业愿相符等
11分析购买者计划购房时间
分析样中计划购房时间半年年计占43845潜消费者想改变居住环境面积现住宅中没满意选择二年枣庄出现合适需求(环境优秀物业理位等等)住宅区会提前置业二年置业潜消费群应达60
12购买者群体特征分析
节通分析目标消费者群体特征探讨案区域潜购房意消费群体轮廓特征发展商寻找诉求点
1购买者者群体特征
（1） 年龄
年龄分析潜消费群中青年集中25岁—44岁年龄段占648中26—30岁年龄段占总体578年龄段消费群体见识较广思想意识较超前住宅素质求较高
（2） 教育文化程度
文化程度分析中专学历（包括中专专科硕士博士）消费者未2年购房消费群占609见潜消费者文化教育程度较高住宅质量求较高产品开发应重点考虑部分消费者建筑风格房屋部布局物业理需求
（3） 职业职位
职业职位情况分析未2年购房消费群体营者占421稳定收入企事业单位职员占例低占37
1知购房消费群较济基础
（4） 目前现家庭成员数
潜消费群目前现家庭成员数量分析三口家占5成(507)三规模家庭消费象类家庭较年轻住宅求较高产品设计应重点考虑类家庭生活惯求
（5） 家庭月收入
相枣庄房市言潜消费者家庭月收入普遍较低部分高收入群生意私营业企业高政府职员等期高档优美居
说明：受访者收入普遍保守心理入户调查高收入家庭成功率受访者实际家庭年收入应超出次调查数普遍枣庄市民高房价承受力相较弱根行士访谈枣庄市中区新盘目前销售6成左右均价950元方米
（6）现居住住房户型特征
目前消费者现居住住房性质现居住房占七成(783)部分年代久远没物业住房样住宅已满足消费者求二次置业类消费者量较
（7）购房原
潜消费者购房原改变居住环境占407现枣庄住宅物业理处清理卫生起步阶段绝部分受访者宁愿出费完善物业理处较段素质良物业带市场机会
总结：
综合分析未两年期计划购房消费群中群体特征
² 决策者年龄2545岁
² 学历较高工薪阶层私营业
² 家庭成员数3
² 家庭收入较稳定较济基础
² 现居住住房面积较（面积85方米）二房
² 满意现居住住房外环境质素求次置业
2购买者购房选择置业行特点分析
（1）计划购房（户型）
421名受访潜消费者中13名时喜欢两种住宅户型三房厅三房二厅分占总数184 488现枣庄市场三房二厅三口家接纳年轻家庭住宅户型求较高
（2）潜消费者户型面积求
统计表明：421名潜消费者中10名选择两种住宅面积计划购买面积集中70135方米占773中90110110135分362241室宽敞住宅较受消费者喜爱
（3）计划购房途
居民购买房屋途93改变住环境面积家住消费者购房满足家庭亲属需投资出租动产增值占例较表明部分居民住房现状太满意
（4）建筑风格选择
潜消费者建筑风格选择中国式风格占392次欧式风格占295
（5）冬季供热取暖方式选择
（6）购买者者选择装修方式意
调查结果表明选择简单装修居占418枣庄现住宅交房标准装厨厕选择装修量少占331表明消费者越越性化喜欢特色果提供简单装修装修方案会受消费者欢迎
（7）开发商品牌认度
387178消费者求开发商具品牌高知名度159207消费者求开发商具定品牌般知名度6969消费者开发商否具品牌知名度持谓态度表明消费者购房时受开发企业品牌知名度影响较品牌知名度会促进消费者选择品牌知名度信誉保证
（8）房时间
（9）房方式
3购房资金筹备付款方式分析
（1）预算购房资金（首期款）
预算购房资金五成（51）潜目标群体首期款5—8万间枣庄市民购房筹备资金例购房揭需求量非常
（2） 购房资金源
购房资金源调研消费群体工资收入商收入储蓄资金方面占例（均两成左右）见枣庄市民创业力强高档住宅商服物业提供良消费市场
（3）付款方式
购房付款方式需揭购房消费群体占六成（65．4）次性付款分期付款分占18．715．9推测出枣庄潜消费者定储蓄筹备资金济环境限制实际购买力然限果政府银行更支持加购房揭力度揭购房客户群定幅度增涨
13购买者项目区域认程度
1区域评价
购买者者青檀片区交通状况评价七成（67．3）消费者觉满意甚满意说明青檀片区交通便利广消费者安家置业良段
2购买者区域市政配套评价
潜消费者青檀片区市政配套评价五成（48．9）消费者认般必须方面加力度样赢市场
3潜消费者周边生活配套状况评价
潜消费者青檀片区生活配套评价七成消费者认满意甚满意
4潜消费者区域发展前景评价
潜消费者青檀片区发展前景评价五成（49．6）消费群体区域感满意2．47消费者满意表明枣庄部分消费者愿意投资置业
5潜消费者区域环境评价
潜消费者青檀片区环境评价五成（47．3）消费者感满意该区域没完善物业理现处发展初期
6购买者区域居住氛围评价
潜消费者青檀片区居住气氛评价 认满意般消费者占五成左右（分41．344）
7潜消费者区域商务氛围评价
潜消费者青檀片区商务气氛评价感满意五成（49．8）想改变种氛围政府磋商放宽商政策种起情况会改变
8购买者区域评价
潜消费者青檀片区区域价格评价感般五成（48．8）感满意满意四成（36）表明枣庄部分消费者具定购买力果加揭购房消费者市场容量
9购买者心目中项目区域档次
潜消费者青檀片区综合评价感满意般消费者占五成（均44．8）数市场需求量
14购买者项目认情况分析
目购买市场调研定量分析
购买者购买心理需求直接影响商品房推广策略方商品房什样形象出现购买者面前什诉求点击中购买者需求样关重
调研说明：
研究长春市案销售期潜购房购房需求购房者背景特组织次消费者定量调查
次市场调研背景资料
调研方法：指定区域右手调研原入户问卷调查：
监督核实方法：电话回访部分门回访
访问量： 份
筛选真实基效问卷： 份
重点分析问卷： 份（重点分析问卷筛选条件）附
分析容：重点分析问卷四方面进行分析具体包括购买者群体特征分析背景分析购房选择置业行分析购房资金筹备付款方式分析项目区域认知评价
重点分析问卷筛选条件：
1受访者确定2年购房计划真正目标购买群体
2问卷容完整真实基反映出受访者真实求状况真实背景
3潜消费者住宅单价承受力3000元㎡（注：市场调查验受访潜消费者房价希低价期心理实际支付房价会高出问卷接受房价50—100元㎡）
4受访者项目区域置业意
5问卷容符合逻辑客户支付力状况背景应置业愿相符合
1—1分析购买者计划购买时间
分析样中计划购房时间半年——年计占 潜消费者想改变居住环境面积现住宅中没满意选择二年长春市出现合适求（环境优秀物业理位等等）住宅区会提前置业二年潜消费群应达
3项目目标市场定位
根长春市现售楼盘客户调研市场整体置业群体分析结合项目中高档定位策略司认项目目标客户群长春市中高收入阶层
（1） 型国企市公司高层理者
长春型国企市公司理高层隐性收入较高公款公车便利长春市高档消费重支柱中高档楼盘总客源类客户见识广追求更高生活素质品位新事物喜欢尝试项目重目标客户
（2） 阳区南关区商业营者
阳区商业长春市场较活跃社会零售总额占全市50南关区商业气氛仅次阳区两区域商业营者长春高收入阶层类客户集中闹市区居住环境佳房屋格局设备较陈旧具明显换房倾长春明珠20客户属群体类客户项目目标客户
（3） 金融证卷业高级业员
城市金融证卷业业员高收入阶层购买力购买意愿强群体类客户交通距离生活配套敏感性强新颖时尚事物较易接受项目目标客户类客户数量需求量
（4） 高科技企业高校科研机构技术员
两年高科技企业已成增长迅速行业正逐渐形成长春市重济支柱汽车关高科技电脑关软件业相关收入明显高行业潜购买力惊类客户更注重居住科技环境社区文化环境项目重目标客户
（5） 民营企业高层理员（包括倒爷族）
民营企业年长春济活跃部分高层理员收入水较高购买力强类客户群体新颖时尚事物接受程度较高更注重生活素质文化品位类群项目目标客户
（6） 政府公务员闹市区换房族
政府公务员标准收入高预见收年度奖金预算高收者然正常收具备购买高价位物业标准隐性收法估计部分群实际具备购买高档房实力
闹市区房中等收入阶层项目重目标客户然正常收入难承受高价位物业拥闹市区物业价值高具备换取高档房实力类客户现居住环境物业素质均法新开发楼签署相引较易素质较楼盘吸引
4目标客户群体特征
（1）年龄
项目目标客户群集中30岁45岁间定文化济基础定收入源
（2）教育文化程度
文化程度分析中专学历（包括专科硕士博士）
消费者年购房消费群占市场60左右见潜消费者文化教育程度较高住宅质量求高产品开发应重点 考虑部分消费者建筑风格房屋部布局物业理需求
（3）职业职位
职业职位情况分析未2年购房消费群体商业稳定收企业单位高层理技术员金融证券士政府公务员见购房消费群较济基础
（4）目前现家庭成员
潜消费群目前现家庭成员数量分析三口家占五成（52）三规模家庭消费象类家庭较年轻住宅求较高
（5）家庭收入
相长春市言潜消费者家庭年收入般高部分高收入群生意企业高层理高技术员政府职员证券界士期高档优美居
说明受访者普遍收入保守心理户调查收入家庭成功率高受访者实际家庭年收入应超出次调查数
（6）现居住住房户型行征
目前消费者现居住住房性质住房占七成居住面积100㎡样住宅已满足消费者需求住宅享受型二次置业者需求量较
（7）购房原
潜消费者原改变居住环境
总结：综合分析未两年计划购房消费群中群体特征：
1决策者年龄30——45岁间
2学历较高企业理技术员证券士私营业
3家庭成员数三
4家庭收入较稳定较济基础
5现居住住房面积较（面积100㎡）二房
6满意现居住住房环境素质求次置业
5购买者购房选择置业行特点分析
（1）计划购房（户型）
调研统计潜消费者喜欢户型结构二房二厅三房三厅占消费市场八成（中二房二厅占43三房二厅占41）现长春市场三房二厅居室三口家中青年士接纳
（2）潜消费者户型面积求
统计表明潜消费者中计划购买面积集中100——150㎡占49外80——100㎡购买者消费者中占例（占42）潜消费者中较认室宽敞住宅时求区环境配套
（3）计划购买途
居民购买房屋途87改变现居住环境面积区环境配套消费者购房满足家庭需投资等占例较
（4）冬季取暖方式
（5）购买者选择交楼装修标准意
调查结果表明选择简单装修居民占47选择毛坯房占例30
（6）开发商品牌认度
调查显示70消费者求开发商品牌高知名度20左右消费者求开发商定品牌知名度外极少部分开发商品牌持谓态度表明消费者购房时受开发商企业品牌知名度影响较品牌知名度产品会促进涨选择方
（7）房时间
（8）房方式
6购房资金筹备付款方式
（1）预算购房资金（首付款）
预算购房资金五成潜目标群首期款5——10万间竞争项目调查显示消费者购房时选择揭需求量较
（2）购房资金源
购房资金源调研消费者群体购房资金储蓄投资收益均占资金源三成
（3）付款方式
购房付款方式需揭购房分期付款消费者群体占八成次性付款仅占27
13购买者项目区域认程度
（1）区域交通评价
市场调研显示调查前进广场西500米范围交通状况评价六成表示满意表示满意般分占1627说明项目片区交通便利项目推广带压力
（2）购买者项目区域市政配套评价
购买者区域市政配套评价四成消费者表示满意两面三刀成表示满意必须方面加力度样赢市场
（3）潜消费者周边生活配套状况评价
潜消费者项目片区生活配套评价 五志消费者表示满意9表示满意
（4）潜消费者区域发展前景评价
潜消费者项目区域发展前景评价五成消费者表示满意14表示满意表明部分消费者片区发展前景
（5）潜消费者区域环境评价
潜消费者项目片区环境评价25消费者表示满意34表示般
（6）购买者区域居住氛围评价
调研项目片区居住氛围评价认满意般占五成左右分1235表示满意
（7）潜消费者区域商务氛围评价
潜消费者项目片区商务氛围评价古巴满意五成认般占35认满意占11
（8）购买者区域物业价格评价
潜消费者项目区域价格评价古巴般23戌满意超五成古巴满意13
（9）购买心止中项目区域综合评价
潜消费者项目片区综合评价感满意般占六成（分占1736）感满意占36统计数长春市购房消费者购房理念成熟定购房基础知识项目推广带定压力
二三级市场调研
21市区住宅商品房出租状况
1区域住宅商品房出租状况量化分析
（1）基分布数量示意图
（2）营情况（含营成模式利润年限等）
（3）原分析
2区域住宅商品房出租价格分析
（1） 基分布价格示意图
（2）营情况
（4）原分析
3出租价格住宅商品房面积分布
（1）基分布面积示意图
（2）营情况
（3）原分析
4面积出租物业户型分布
（1）基分布户型示意图
（2）营情况
（3）原分析
1 消费者认程度
（1）整市场商业知名度分布示意图
（2）惯区域消费商品特征
（3）区域购买频次日均商品销售额
（4）原分析
22二手住宅商品房转情况
1价格
2交易方式
3二手房税收情况
4银行支持
23整体市场三级市场出租出价格分面
24三级市场项目影响：
三居住文化（改进）
31 生活方式
32文化影响力调查
文化程度分析中专学历（包括中专专科硕士博士）消费者未2年购房消费群占 见潜消费者文化教育程度较高住宅较高求产品开发应重点考虑部分消费者建筑风格房屋部布局物业理求
总结：
33房产热点购买调查
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第六部分 项目购买市场调研
类项目购买市场调研
11 段资源素类项目调研
1块资源素确定
住宅类房产块素含周围景观污染状况社会治安交通生态环境卫生购物场文体医疗金融服务宾馆餐饮邮政电信电视节目娱乐设施休闲学校16
2类标准确立
类
满分
原
景观
9
景观项目面言较重园区景观周边景观室外景观非常重卖点分占9分
位置
18
位置项目言非常重什样段决定什样开发方路线决定购买价格关键问题分占18分
环境
10
环境直接影响项目档次直接影响购买群购买心理作容忽视分占10分
交通
8
交通便利度直接影响居民日常生活：班办事外出等时生活配套必须分占8分
规模
5
规模反映开发商实力决定项目开发路线分占5分
附加
配套
15
附加配套项目带正增值附加服务齐全配套完善疑项目增值价值撑点分占15分
产品
20
进入需定产商品济时代市场需求决定供应产品种类产品定位成功否直接影响销售占重分20分
购买群（市场接受者）
15
市场决定切产品应着市场需求走产品市场接受程度反推出产品定位符符合市场需求占15分
总分
100
3类标准确定项目分情况
项目名称
天安第城
类
中高档尊居型
分
景观
周边景观较差没心动然风景
位置
长春市西南部高新开发区位置般
环境
周围渣土处理老住宅环境较差
交通
处郊区公交轻轨交通较便利
规模
建筑面积42万方米
附加配套
周边配套差
产品
户型面积偏房率高项目规划般
购买群
（市场接受度）
市场基反映宣传位
总分
4类楼盘确定
项目段综合素决定市场类项目司项目组讨
决定市场精选 26 类项目作类分
富豪花园维利亚庄园富苑华城雍景豪庭雅仕园星宇名家南湖名家富苑花园家园威尼斯花园二期景山庄长春明珠筑业阳光城兆阳新世纪金碧家园长影阳光景晨光花园东兴时代家园世纪家园秋实·e景佳园民航花园隆礼嘉园鸿业花园清华苑东方伯爵华侨休闲广场
5调研结果相似度分析
市场现已实现基实现价值楼盘研究素质标准分研究楼盘分项目分计算出相似茺挑选 相似度85105间楼盘具模拟坐标楼盘分：
项目名称
富豪花园
类
中高档商住楼
分
景观
外景观般景观
位置
抚松路50号位置般
环境
远离闹市宁静环境较
交通
设公交车终点站交通方便
规模
总建筑面积40万方米
附加配套
附银行学校菜场等配套完善
产品
外立面装修效果户型样适中规划较
购买群
（市场接受度）
市场反映较宣传力度位
总分
项目名称
维利亚庄园
类
中高档住宅楼
分
景观
面南湖公园景色优美
位置
延安路15号南湖滨
环境
面南湖公园街道环境较
交通
处市中心边交通便利
规模
总建筑面积6万方米
附加配套
周边配套较完善舒适配套
产品
户型设计较合理项目规划般
购买群
（市场接受度）
市场反映般目前销售进度50左右
总分
项目名称
富苑华城
类
中高档住宅楼
分
景观
周边南湖公园外景观较
位置
南湖道28号位置较
环境
项目建环境较
交通
交通便利
规模
总建筑面积30万方米
附加配套
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
雍景豪庭
类
中高档
分
景观
高档商业街景繁华景观
位置
红旗街14号繁华段
环境
附欧亚商等型商业场环境嘈杂
交通
项目处闹市交通便利
规模
建筑面积15万方米
附加配套
周边医院学校商场等配套
产品
区位优势明显
购买群
（市场接受度）
受拆迁问题目前销售困难
总分
项目名称
雅仕园
类
分
景观
位置
阳区永寿路2号
环境
交通
规模
总建筑面积30万方米
附加配套
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
星宇名家
类
分
景观
位置
开运街湖西路交汇处
环境
交通
路公交线路通交通便利
规模
总建筑面积289万方米
附加配套
外配套般配套较完善
产品
户型面积设计合理
购买群
（市场接受度）
市场反映较目前销售进度50
总分
项目名称
南湖名家·吉港花园
类
高档
分
景观
面南湖公园风景优美
位置
湖西路延安路交汇处位置佳
环境
路环境般
交通
处闹市段交通便利
规模
建筑面积8万方米
附加配套
配套较完善
产品
户型面积偏
购买群
（市场接受度）
市场反映般销售状况欠佳
总分
项目名称
富苑花园
类
中档住宅楼
分
景观
附南湖公园新民广场景观较
位置
延安路3号闹市周边
环境
位街边闹市周边环境般
交通
交通方便
规模
总建筑面积72万方米
附加配套
配套较完善
产品
户型适中项目规划合理
购买群
（市场接受度）
市场反映般
总分
项目名称
家园
类
中高档住宅楼
分
景观
外景欠佳景工湖等景观较
位置
亚泰路繁荣路交汇处位置般
环境
设工湖楼排列错落致环境较
交通
交通般
规模
总建筑面积23万方米
附加配套
会健身房等设施配套较齐全
产品
户型适中项目规划较
购买群
（市场接受度）
市场反映较宣传力度位销售较
总分
项目名称
维尼斯花园二期
类
普通住宅楼
分
景观
面南湖景观
位置
繁荣路维尼斯花园区位置较
环境
濒南湖滨环境优美
交通
交通般
规模
总建筑面积295万方米
附加配套
配套齐全
产品
力户型面积项目规划较
购买群
（市场接受度）
环境市场反映较
总分
项目名称
景山庄
类
普通住宅楼
分
景观
景观设计精美设造湖泊等
位置
亚泰街卫星路口
环境
处卫星广场附环境般
交通
交通般
规模
总建筑面积26万方米
附加配套
配套较完善
产品
户型面积适中客户定位较准确
购买群
（市场接受度）
市场反映较
总分
项目名称
长春明珠
类
中高档住宅楼
分
景观
外景观较景观优雅
位置
民街198号位置般
环境
环境幽雅设工户工岛等处建筑品
交通
处市郊边交通般
规模
期总面积30万方米
附加配套
配套完善
产品
户型设计合理项目规划较身质量差
购买群
（市场接受度）
开发商品牌价格适中宣传位等市场反映
总分
项目名称
筑业阳光城
类
分
景观
位置
环境
交通
规模
附加配套
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
兆阳新世纪
类
中档商住楼
分
景观
位置
进化街25号位置
环境
部环境未成型
交通
较便利
规模
总建筑面积723万方米
附加配套
配套设施般
产品
户型面积适中项目规划般
购买群
（市场接受度）
宣传质量较差市场反映般目前销售进度2030间
总分
项目名称
金碧花园
类
中档商住楼
分
景观
外景观般景观未建成
位置
红旗街53号位置较
环境
面街面环境般
交通
繁华段交通便利
规模
总建筑面积33万方米
附加配套
配套较完善
产品
户型面积适中项目规划较
购买群
（市场接受度）
市场反映般销售推广手段简单
总分
项目名称
长影阳光景
类
中档商住楼
分
景观
著名长春电影制片厂欧亚等景观较
位置
红旗街26号位置较
环境
繁华段环境般
交通
条公交交通便利
规模
总建筑面积30万方米
附加配套
配套较完善
产品
聚商业住宅等体项目规划较
购买群
（市场接受度）
市场反映般目前销售进度少15
总分
项目名称
晨光花园
类
中高档住宅楼
分
景观
南湖广场南湖公园等景观较
位置
前进街3号位置般
环境
面积绿化配致园林品等环境优美
交通
十条公交路线通 交通便利
规模
总建筑面积12万方米
附加配套
车库童乐园医院超市银行等设施配套齐全
产品
节建筑户型样项目规划较
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
东兴时代家园
类
普通住宅楼
分
景观
景观般
位置
红旗街中心组团区位置般
环境
环境较嘈杂
交通
附公交通交通较便利
规模
总面积3万方米
附加配套
医疗购物教育等设施配套较齐全
产品
户型样设计较差整体规划般
购买群
（市场接受度）
市场反映般
总分
项目名称
世纪家园
类
住宅楼
分
景观
外景观般景观布置位
位置
南湖路56号位置较
环境
部环境优静外环境般
交通
交通便利
规模
总建筑面积16万方米
附加配套
配娱乐超市医疗等设施配套完善
产品
户型面积适中项目规划较
购买群
（市场接受度）
宣传较位市场反映较销售率高达70
总分
项目名称
秋实·e景佳园
类
普通住宅楼
分
景观
位置
民街东200米汇文路13号
环境
周边环境般
交通
数条公交路线紧密围饶方便快捷
规模
总建筑面积115万方米
附加配套
购物休闲医疗保健机构完备配套完善
产品
户型齐全面积体户型结构理想
购买群
（市场接受度）
价格偏高概念超前市场反映般销售率高
总分
项目名称
民航花园
类
普通住宅楼
分
景观
附广场高档住宅等景观
位置
位卫星广场东民街北邻卫星路
环境
周边环境般
交通
交通较便利
规模
总面积16万方米期6万方米
附加配套
配套般
产品
济实规划般
购买群
（市场接受度）
采外销进行户型市场反映
总分
项目名称
清华苑
类
商住楼
分
景观
繁华段外景观较景观般
位置
志街9193号位置
环境
周边年路环境般
交通
处商业街龙头宝交通便利
规模
总建筑面积35万方米
附加配套
附商圈超市学校等设施配套较完善
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
东方伯爵
类
住宅楼
分
景观
位置
环境
交通
规模
附加配套
产品
购买群
（市场接受度）
总分
项目名称
华侨休闲广场
类
普通住宅
分
景观
位置
亚泰街卫星路交汇处位置般
环境
交通
交通般
规模
总面积2158公顷
附加配套
配娱乐健康医疗等设施配套较完善
产品
购买群
（市场接受度）
总分
6确定项目相似度高典型项目
调研结果相似度分析：司确定项目相似度高典型项目富豪花园维利亚庄园富苑华庭雍景豪庭雅仕园星宇名家南湖名家富苑花园家园威尼斯花园二期景山庄长春明珠亚泰花园杏花苑筑业阳光城万科城市花园
7典型项目购买市场调研总结
类
项目
目标市场
（购买市场
构成）
职业
年
龄
家庭年
收入（万）
备
注
富豪花园
高薪收入阶层
体政府官员等
3050
1525万
维利亚庄园
中高收入者
体教育机关等
2550
1015万
富苑华城
高薪收入阶层
政府机关企业理新闻媒体金融文艺等
2550
1020万
雍景豪庭
中高收入者
私营业事业单位等
2550
1015万
雅仕园
高较高收入者
体教育机关等
2550
1015万
星宇名家
高较高收入者
体教育机关等
2550
1015万
吉港花园
高较高收入者
体教育机关等
2550
1015万
富苑花园
高较高收入者
体教育机关等
2550
1015万
家园
高薪收入阶层
政府机关企业理新闻媒体金融文艺等
2550
1525万
威尼斯花园二期
中高收入者
事业单位体等
2550
1015万
景山庄
中高收入者
事业单位体等
2550
1015万
长春明珠
高薪收入阶层
政府机关官员体医生教育等
3050
1525万
亚泰花园杏花苑
回迁户高薪者
企业理搞研等
3050
1015万
筑业阳光城
高薪收入阶层
体业
2550
1015万
万科城市花园
中高收入者
体业事业单位
2550
1015万
类项目表现出市场购买群体特征：
A年龄夫妻：年龄般30岁左右刚孩夫妻双方较稳定工作收入较稳定般月收 15002000 元左右
B父母孩子买房：年龄般50岁左右现住房退休定积蓄约20万元左右女已适婚阶段般购买两房三房单位考虑济实型
C中年夫妇：普通工薪阶层海商者历年资金积累属首次置业者
D投资置业者：较收入阶层月收入 2000 ～ 3000 元左右较积蓄
总结：通相似楼盘分析出目前售楼盘基客户群项目基目标客群值注意挑选相似楼盘项目块专区通研究出目标客群现正该片区购房客群更准确说项目片区目标客群项目段目前规范目标客群
12 建筑类素类项目调研
1建筑类素确定
住宅类房产建筑类素含层高层墅排屋高层等
2建筑类类项目市场调研
类
项目
层
高层
墅
排房
高层
备注
富豪花园
√
√
√
√
√
兆阳新世纪
√
√
√
金碧家园
√
√
民兴商住楼
√
民兴佳居
√
维利亚庄园
√
松宇花园
√
世纪兴嘉园
√
宽花园
√
星宇花园
√
√
轻铁湖西花园
√
南湖名家
√
湖西区
√
通花园
√
祥区
√
太阳现代居
√
光明厦
√
中山花园
√
华宇厦
√
白菊时代华庭
√
建设广场公寓
√
长春银座
√
万龙花园
√
吉发广场
√
中岚公寓
√
吉宇厦
√
吉塔公寓
√
新宇富贵苑
√
永长区
√
√
虹桥家
√
富苑华城
√
√
√
√
雍景豪庭
√
√
雅仕园
√
√
星宇名家
√
√
富苑花园
√
家园
√
√
√
威尼斯花园二期
√
√
√
景山庄
√
长春明珠
√
√
√
亚泰花园杏花苑
√
√
√
筑业阳光城
√
√
万科城市花园
√
√
晨光花园
√
√
东兴时代家园
√
世纪家园
√
√
秋实e景佳园
√
√
新贵阳楼
√
天裕新苑
√
万龙家园
√
鸿业花园
√
隆礼嘉园
√
华侨休闲广场
√
鸿城国际
√
√
√
新竹花园
√
√
西安花园区
√
√
吉达花园
√
中新花园
√
乐园区
√
南波厦
√
√
超达家园
√
√
乐园区
√
湖畔居
√
御花园公寓
√
牡丹区
√
长影阳光景
√
松宇花园
√
清华苑
√
东方伯爵
√
五环高尔夫
√
蓝天花园
√
√
慈光世纪居
√
金山花园
√
亚泰花园桃花苑
√
时代厦
√
天华苑
√
侨居区
√
3典型项目购买市场调研总结
类
项目
层
高层
墅
排
房
高
层
目标客户
富豪花园
√
√
√
√
√
政府机关员老板投资者等
富苑华城
√
√
√
√
政府机关员老板投资者等
雅仕园
√
√
收入较高者
星宇名家
√
√
收入较高者
家园
√
√
√
政府机关员老板投资者等
威尼斯花园二期
√
√
收入较高者
长春明珠
√
√
√
政府机关员老板投资者等
亚泰花园杏花苑
√
√
√
回迁户部分高收入者
筑业阳光城
√
√
高收入者
万科城市花园
√
√
高收入者
出目标市场项目建设类调研组成选择层 选择高层 选择墅 高薪政府官员名等 选择排房 选择高层 项目建筑类 层 高层 便确定项目目标客户：A 高薪政府机关理员 B 老板 C 投资商 营商
13 价格素类项目调研
1价格素确定
A户型均面积100标准计算项目单元总价格月供款首期款（月供款7成15年计）推项目目标客户组成
B现市场价格分类基分：1500元方米15002000（元方米）20002500元方米25003000（元方米）30003500（元方米）35004000（元方米）40004500（元方米）4500元方米
2价格类类项目市场调研
选择样价格进行分析长春市场售楼盘价格外 8 价格含括中（详见表）：
单价（元㎡）
总价（万元）
首期（万元）
月供（元）
目标客户
1500
15
45
工薪员私业等
15002000
1520
456
工薪员私业
20002500
2025
675
高薪收入者
25003000
2530
759
政府机关理员
30003500
3035
9105
政府机关理员
35004000
3540
10512
公司老板投资者
40004500
4045
12135
公司老板投资者
4500
45
135
公司老板投资者
3典型目购买市场调研总结
表发现 8价格推理目标市场组成实际购买力相重复实现发展商利润原出发项目意图进入目标市场基合三类（见表）：
单价（元㎡）
总价（万元）
首期（万元）
月供（元）
目标客户
25003000
2530
759
政府机关理员
30004000
3040
912
政府机关理员
4000
40
12
公司老板投资者
出逐列目标市场客群支付力角度描述目标市场组成实整市场中项目进入三市场层面终房产项目目标市场层面取成功反观目段环境配套户型等方面素综合成
14 户型素类项目调研
1户型素确定
住宅类房产建筑素含房两房三房四房错层复式等
2建筑类类项目市场调研
类
项目
房
两
房
三
房
四
房
错
层
复
式
富豪花园
√
√
√
√
维利亚庄园
√
√
√
富苑华城
√
√
雍景豪庭
√
√
√
雅仕园
√
√
星宇名家
√
√
南湖名家
富苑花园
√
√
√
√
家园
√
√
√
√
√
威尼斯花园二期
√
√
景山庄
√
√
长春明珠
√
√
亚泰花园杏花苑
√
√
√
筑业阳光城
√
√
√
√
万科城市花园
√
√
√
3典型项目购买市场调研总结
根类市场户型类调研中挑出户型类项目相似类项目具典型价值项目具体见表
类
项目
房
两
房
三
房
四
房
错
层
复
式
购
房客户
富豪花园
√
√
√
√
成婚三口父母住
维利亚庄园
√
√
√
成婚三口
富苑华城
√
√
成婚三口
雍景豪庭
√
√
√
二三口家父母住
富苑花园
√
√
√
√
二三口家父母住
家园
√
√
√
√
√
二三口家父母住
长春明珠
二三口家父母住
亚泰花园杏花苑
√
√
√
回迁户
筑业阳光城
√
√
√
√
二三口家父母住
万科城市花园
√
√
√
二三口家
总结：通类楼盘户型类分析出目前售楼盘户型类基客群项目基客群……
15 社区规模素类项目调研
1社区规模素确定
住宅类房产社区规模素含500户5001000（户）10002000（户）20003000（户）30005000（户）5000户
2建筑类类项目市场调研
类
项目
500户
500
1000户
1000
2000户
2000
3000户
3000
5000户
5000
户
富豪花园
√
兆阳新世纪
√
苑华城
√
雍景毫庭
√
星宇名家
√
宽花园
√
铁湖西花园
√
南湖花园
√
太阳现代居
√
晨光花园
√
世纪花园
√
秋实·E景花园
√（期）
民航花园
√（期）
长春明珠
√
郁金花园
√
亚泰花园杏花苑
√
万通花园
√
万科城市花园
√（期）
蓝天花园
五环高尔夫
长春银座
√
家园
√
威尼斯花园二期
√
万龙花园
√
鸿业花园
3典型项目购买市场调研总结
表规模素质类项目市场调研结果中挑出项目规模相似作典型分析：
类
项目
500户
500
1000户
1000
2000户
2000
3000户
3000
5000户
5000户
目标客户
兆阳新世纪
√
中高收入者
南湖名家
√
中高收入者
太阳现代居
√
中高收入者
世纪家园
√
中高收入者
民航花园
√
中高收入者
家园
√
高收入者居
富豪花园
√
高薪阶层
长春明珠
√
高薪阶层
雍景豪庭
√
中高收入者
晨光花园
√
中高收入者
总结：略
16项目规划点标准确定项目目标购买市场
1项目规划设计点确定标准
类
项目
性质
容积
率
建筑
密度
绿
率
建筑
限高
机动车
出入口
停车
车位
天安
第城
2确定符合项目规划设计点类项目购买市场汇总
3项目目标市场确定
二项目购买市场调研定量分析
购买者购买心理需求直接影响商品房推广策略方商品房什样形象出现购买者面前什诉求点击中购买者需求样关重
调研说明：
研究枣庄案销售期潜购房者购房需求购房者背景特组织次消费者定量调研
次市场调研背景资料：
调研方法：指定区域右手调研原入户问卷调查
监督核实方法：电话回访部分门回访
访问样量：600份
筛选真实基效问卷：540份
重点分析问卷：421份（重点分析问卷筛选条件附）
分析容：重点分析问卷四方面进行分析具体包括
购买者群体特征分析背景分析购房选择置业
行分析购房资金筹备付款方式分析
项目区域认知评价
重点分析问卷筛选条件：
1受访者确2年购房计划真正目标购买群体
2问卷容完整真实基反映出受访者真实需求状况真实背景
3潜消费者住宅单价承受力3000元方米（注：市场调查验受访潜消费者房价希低价期心理实际支付房价会高出问卷接受房500—100元方米）
4受访者项目区域置业意
5问卷容符合逻辑客户支付力状况背景应置业愿相符等
11分析购买者计划购房时间
分析样中计划购房时间半年年计占43845潜消费者想改变居住环境面积现住宅中没满意选择二年枣庄出现合适需求(环境优秀物业理位等等)住宅区会提前置业二年置业潜消费群应达60
12购买者群体特征分析
节通分析目标消费者群体特征探讨案区域潜购房意消费群体轮廓特征发展商寻找诉求点
1购买者者群体特征
（1） 年龄
年龄分析潜消费群中青年集中25岁—44岁年龄段占648中26—30岁年龄段占总体578年龄段消费群体见识较广思想意识较超前住宅素质求较高
（2） 教育文化程度
文化程度分析中专学历（包括中专专科硕士博士）消费者未2年购房消费群占609见潜消费者文化教育程度较高住宅质量求较高产品开发应重点考虑部分消费者建筑风格房屋部布局物业理需求
（3） 职业职位
职业职位情况分析未2年购房消费群体营者占421稳定收入企事业单位职员占例低占37
1知购房消费群较济基础
（4） 目前现家庭成员数
潜消费群目前现家庭成员数量分析三口家占5成(507)三规模家庭消费象类家庭较年轻住宅求较高产品设计应重点考虑类家庭生活惯求
（5） 家庭月收入
相枣庄房市言潜消费者家庭月收入普遍较低部分高收入群生意私营业企业高政府职员等期高档优美居
说明：受访者收入普遍保守心理入户调查高收入家庭成功率受访者实际家庭年收入应超出次调查数普遍枣庄市民高房价承受力相较弱根行士访谈枣庄市中区新盘目前销售6成左右均价950元方米
（6）现居住住房户型特征
目前消费者现居住住房性质现居住房占七成(783)部分年代久远没物业住房样住宅已满足消费者求二次置业类消费者量较
（7）购房原
潜消费者购房原改变居住环境占407现枣庄住宅物业理处清理卫生起步阶段绝部分受访者宁愿出费完善物业理处较段素质良物业带市场机会
总结：
综合分析未两年期计划购房消费群中群体特征
² 决策者年龄2545岁
² 学历较高工薪阶层私营业
² 家庭成员数3
² 家庭收入较稳定较济基础
² 现居住住房面积较（面积85方米）二房
² 满意现居住住房外环境质素求次置业
2购买者购房选择置业行特点分析
（1）计划购房（户型）
421名受访潜消费者中13名时喜欢两种住宅户型三房厅三房二厅分占总数184 488现枣庄市场三房二厅三口家接纳年轻家庭住宅户型求较高
（2）潜消费者户型面积求
统计表明：421名潜消费者中10名选择两种住宅面积计划购买面积集中70135方米占773中90110110135分362241室宽敞住宅较受消费者喜爱
（3）计划购房途
居民购买房屋途93改变住环境面积家住消费者购房满足家庭亲属需投资出租动产增值占例较表明部分居民住房现状太满意
（4）建筑风格选择
潜消费者建筑风格选择中国式风格占392次欧式风格占295
（5）冬季供热取暖方式选择
（6）购买者者选择装修方式意
调查结果表明选择简单装修居占418枣庄现住宅交房标准装厨厕选择装修量少占331表明消费者越越性化喜欢特色果提供简单装修装修方案会受消费者欢迎
（7）开发商品牌认度
387178消费者求开发商具品牌高知名度159207消费者求开发商具定品牌般知名度6969消费者开发商否具品牌知名度持谓态度表明消费者购房时受开发企业品牌知名度影响较品牌知名度会促进消费者选择品牌知名度信誉保证
（8）房时间
（9）房方式
3购房资金筹备付款方式分析
（1）预算购房资金（首期款）
预算购房资金五成（51）潜目标群体首期款5—8万间枣庄市民购房筹备资金例购房揭需求量非常
（2） 购房资金源
购房资金源调研消费群体工资收入商收入储蓄资金方面占例（均两成左右）见枣庄市民创业力强高档住宅商服物业提供良消费市场
（3）付款方式
购房付款方式需揭购房消费群体占六成（65．4）次性付款分期付款分占18．715．9推测出枣庄潜消费者定储蓄筹备资金济环境限制实际购买力然限果政府银行更支持加购房揭力度揭购房客户群定幅度增涨
13购买者项目区域认程度
1区域评价
购买者者青檀片区交通状况评价七成（67．3）消费者觉满意甚满意说明青檀片区交通便利广消费者安家置业良段
2购买者区域市政配套评价
潜消费者青檀片区市政配套评价五成（48．9）消费者认般必须方面加力度样赢市场
3潜消费者周边生活配套状况评价
潜消费者青檀片区生活配套评价七成消费者认满意甚满意
4潜消费者区域发展前景评价
潜消费者青檀片区发展前景评价五成（49．6）消费群体区域感满意2．47消费者满意表明枣庄部分消费者愿意投资置业
5潜消费者区域环境评价
潜消费者青檀片区环境评价五成（47．3）消费者感满意该区域没完善物业理现处发展初期
6购买者区域居住氛围评价
潜消费者青檀片区居住气氛评价 认满意般消费者占五成左右（分41．344）
7潜消费者区域商务氛围评价
潜消费者青檀片区商务气氛评价感满意五成（49．8）想改变种氛围政府磋商放宽商政策种起情况会改变
8购买者区域评价
潜消费者青檀片区区域价格评价感般五成（48．8）感满意满意四成（36）表明枣庄部分消费者具定购买力果加揭购房消费者市场容量
9购买者心目中项目区域档次
潜消费者青檀片区综合评价感满意般消费者占五成（均44．8）数市场需求量
14购买者项目认情况分析
目购买市场调研定量分析
购买者购买心理需求直接影响商品房推广策略方商品房什样形象出现购买者面前什诉求点击中购买者需求样关重
调研说明：
研究长春市案销售期潜购房购房需求购房者背景特组织次消费者定量调查
次市场调研背景资料
调研方法：指定区域右手调研原入户问卷调查：
监督核实方法：电话回访部分门回访
访问量： 份
筛选真实基效问卷： 份
重点分析问卷： 份（重点分析问卷筛选条件）附
分析容：重点分析问卷四方面进行分析具体包括购买者群体特征分析背景分析购房选择置业行分析购房资金筹备付款方式分析项目区域认知评价
重点分析问卷筛选条件：
1受访者确定2年购房计划真正目标购买群体
2问卷容完整真实基反映出受访者真实求状况真实背景
3潜消费者住宅单价承受力3000元㎡（注：市场调查验受访潜消费者房价希低价期心理实际支付房价会高出问卷接受房价50—100元㎡）
4受访者项目区域置业意
5问卷容符合逻辑客户支付力状况背景应置业愿相符合
1—1分析购买者计划购买时间
分析样中计划购房时间半年——年计占 潜消费者想改变居住环境面积现住宅中没满意选择二年长春市出现合适求（环境优秀物业理位等等）住宅区会提前置业二年潜消费群应达
3项目目标市场定位
根长春市现售楼盘客户调研市场整体置业群体分析结合项目中高档定位策略司认项目目标客户群长春市中高收入阶层
（1） 型国企市公司高层理者
长春型国企市公司理高层隐性收入较高公款公车便利长春市高档消费重支柱中高档楼盘总客源类客户见识广追求更高生活素质品位新事物喜欢尝试项目重目标客户
（2） 阳区南关区商业营者
阳区商业长春市场较活跃社会零售总额占全市50南关区商业气氛仅次阳区两区域商业营者长春高收入阶层类客户集中闹市区居住环境佳房屋格局设备较陈旧具明显换房倾长春明珠20客户属群体类客户项目目标客户
（3） 金融证卷业高级业员
城市金融证卷业业员高收入阶层购买力购买意愿强群体类客户交通距离生活配套敏感性强新颖时尚事物较易接受项目目标客户类客户数量需求量
（4） 高科技企业高校科研机构技术员
两年高科技企业已成增长迅速行业正逐渐形成长春市重济支柱汽车关高科技电脑关软件业相关收入明显高行业潜购买力惊类客户更注重居住科技环境社区文化环境项目重目标客户
（5） 民营企业高层理员（包括倒爷族）
民营企业年长春济活跃部分高层理员收入水较高购买力强类客户群体新颖时尚事物接受程度较高更注重生活素质文化品位类群项目目标客户
（6） 政府公务员闹市区换房族
政府公务员标准收入高预见收年度奖金预算高收者然正常收具备购买高价位物业标准隐性收法估计部分群实际具备购买高档房实力
闹市区房中等收入阶层项目重目标客户然正常收入难承受高价位物业拥闹市区物业价值高具备换取高档房实力类客户现居住环境物业素质均法新开发楼签署相引较易素质较楼盘吸引
4目标客户群体特征
（1）年龄
项目目标客户群集中30岁45岁间定文化济基础定收入源
（2）教育文化程度
文化程度分析中专学历（包括专科硕士博士）
消费者年购房消费群占市场60左右见潜消费者文化教育程度较高住宅质量求高产品开发应重点 考虑部分消费者建筑风格房屋部布局物业理需求
（3）职业职位
职业职位情况分析未2年购房消费群体商业稳定收企业单位高层理技术员金融证券士政府公务员见购房消费群较济基础
（4）目前现家庭成员
潜消费群目前现家庭成员数量分析三口家占五成（52）三规模家庭消费象类家庭较年轻住宅求较高
（5）家庭收入
相长春市言潜消费者家庭年收入般高部分高收入群生意企业高层理高技术员政府职员证券界士期高档优美居
说明受访者普遍收入保守心理户调查收入家庭成功率高受访者实际家庭年收入应超出次调查数
（6）现居住住房户型行征
目前消费者现居住住房性质住房占七成居住面积100㎡样住宅已满足消费者需求住宅享受型二次置业者需求量较
（7）购房原
潜消费者原改变居住环境
总结：综合分析未两年计划购房消费群中群体特征：
1决策者年龄30——45岁间
2学历较高企业理技术员证券士私营业
3家庭成员数三
4家庭收入较稳定较济基础
5现居住住房面积较（面积100㎡）二房
6满意现居住住房环境素质求次置业
5购买者购房选择置业行特点分析
（1）计划购房（户型）
调研统计潜消费者喜欢户型结构二房二厅三房三厅占消费市场八成（中二房二厅占43三房二厅占41）现长春市场三房二厅居室三口家中青年士接纳
（2）潜消费者户型面积求
统计表明潜消费者中计划购买面积集中100——150㎡占49外80——100㎡购买者消费者中占例（占42）潜消费者中较认室宽敞住宅时求区环境配套
（3）计划购买途
居民购买房屋途87改变现居住环境面积区环境配套消费者购房满足家庭需投资等占例较
（4）冬季取暖方式
（5）购买者选择交楼装修标准意
调查结果表明选择简单装修居民占47选择毛坯房占例30
（6）开发商品牌认度
调查显示70消费者求开发商品牌高知名度20左右消费者求开发商定品牌知名度外极少部分开发商品牌持谓态度表明消费者购房时受开发商企业品牌知名度影响较品牌知名度产品会促进涨选择方
（7）房时间
（8）房方式
6购房资金筹备付款方式
（1）预算购房资金（首付款）
预算购房资金五成潜目标群首期款5——10万间竞争项目调查显示消费者购房时选择揭需求量较
（2）购房资金源
购房资金源调研消费者群体购房资金储蓄投资收益均占资金源三成
（3）付款方式
购房付款方式需揭购房分期付款消费者群体占八成次性付款仅占27
13购买者项目区域认程度
（1）区域交通评价
市场调研显示调查前进广场西500米范围交通状况评价六成表示满意表示满意般分占1627说明项目片区交通便利项目推广带压力
（2）购买者项目区域市政配套评价
购买者区域市政配套评价四成消费者表示满意两面三刀成表示满意必须方面加力度样赢市场
（3）潜消费者周边生活配套状况评价
潜消费者项目片区生活配套评价 五志消费者表示满意9表示满意
（4）潜消费者区域发展前景评价
潜消费者项目区域发展前景评价五成消费者表示满意14表示满意表明部分消费者片区发展前景
（5）潜消费者区域环境评价
潜消费者项目片区环境评价25消费者表示满意34表示般
（6）购买者区域居住氛围评价
调研项目片区居住氛围评价认满意般占五成左右分1235表示满意
（7）潜消费者区域商务氛围评价
潜消费者项目片区商务氛围评价古巴满意五成认般占35认满意占11
（8）购买者区域物业价格评价
潜消费者项目区域价格评价古巴般23戌满意超五成古巴满意13
（9）购买心止中项目区域综合评价
潜消费者项目片区综合评价感满意般占六成（分占1736）感满意占36统计数长春市购房消费者购房理念成熟定购房基础知识项目推广带定压力
二三级市场调研
21市区住宅商品房出租状况
1区域住宅商品房出租状况量化分析
（1）基分布数量示意图
（2）营情况（含营成模式利润年限等）
（3）原分析
2区域住宅商品房出租价格分析
（1） 基分布价格示意图
（2）营情况
（4）原分析
3出租价格住宅商品房面积分布
（1）基分布面积示意图
（2）营情况
（3）原分析
4面积出租物业户型分布
（1）基分布户型示意图
（2）营情况
（3）原分析
1 消费者认程度
（1）整市场商业知名度分布示意图
（2）惯区域消费商品特征
（3）区域购买频次日均商品销售额
（4）原分析
22二手住宅商品房转情况
1价格
2交易方式
3二手房税收情况
4银行支持
23整体市场三级市场出租出价格分面
24三级市场项目影响：
三居住文化（改进）
31 生活方式
32文化影响力调查
文化程度分析中专学历（包括中专专科硕士博士）消费者未2年购房消费群占 见潜消费者文化教育程度较高住宅较高求产品开发应重点考虑部分消费者建筑风格房屋部布局物业理求
总结：
33房产热点购买调查
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