房产公司实报告—实报告
前言迈进学生活年头站面前已久工作社会心已开始飞进里高兴兴奋终巨舞台展现回报社会服务国家害怕胆怯常常会扪心问准备 校园里生活数十载社会校园完全两世界许完全立刻适应激烈残酷社会选择渡桥梁稳送社会舞台专业实
专业工程理房产业方加俩房产十分感兴趣选择房产信息充足企业丰满幼嫩翅膀房产评估公司属房产中介机构房产开发商消费者间桥梁里实会更锻炼许专家学者房产估价美妙定义房产科学+艺术正式种科学知识严谨艺术魅力满腔热血爱房产估价行业动房产知识中遨游
实月快结束回首丰收月感十分欣慰实践中解社会学课堂根学知识开视野增长见识走社会坚实基础表达收获喜悦分开部分讲感受报告实情况
公司介绍
北京北方房产咨询评估限责公司(简称北方公司)系北京北方房产咨询评估中心(隶属国土资源部)脱钩改制形成公司国早事评估业务具备全面评估资质中介服务机构北方公司北京托业务范围辐射全国具技术力量雄厚信息灵敏服务行规范规模信誉良优势
1公司业务
①房产开发土权获取方式前期策划房产投资分析行性研究房产投资资金融通房产市场营销策划房产抵押贷款(贷)评估房产拆迁评估北方公司1993年少项目参整策划成家集团公司长期咨询评估机构成许集团公司顾问单位北青鸟集团隆达集团北京市供销社北京金隅集团首创置业国贸北辰等
②基准价类宗价房产价值评估业务
基准价编制北方公司1993年持制定浙江省温州市基准价参省市基准价制定获原国家土理局颁发1993年局级科技进步二等奖浙江省土理局颁发1992年度局级科技进步等奖业务包括出国家收回土价评估
转出租抵押作价入股房产评估企业兼破产清产核资涉房产估价司法仲裁涉房产估价征收土税费涉土估价法律法规需进行房产估价
③全国范围企业股份制改制提供土资产评估政策法律咨询
北方公司1993年起直国土资源部确认A级土估价机构全国早事市公司土估价机构已参百余家市企业股份制改造中土资产评估政策咨询土资产处置协调工作积累丰富验熟悉股份制改造中环节够企业提供合理土资产处置方案便土资产资产衔接衡达市标准
④种形式产权变动提供整体资产咨询评估服务
目前已十家企业进行整体资产评估咨询服务积累丰富验包括企业清算资产评估企业工商注册资产作价入资评估资产补偿评估形资产评估等类型丰富样
⑤具备提供完备法律咨询服务力
北方公司现法学硕士4名中具律师资格3名具备提供全套法律咨询服务力尤房产专业法律方面具丰富验客户权益限度保护
2公司特点优势
①公司具备五种资质
⑴中国土估价师协会颁发全国土评估资格
⑵国家建设部颁发级房产价格评估资质
⑶北京市国土资源房屋理局颁发评估资质
⑷北京市国土资源房屋理局颁发房产纪资质
⑸北京市国土资源房屋理局认定房屋拆迁评估机构(第批)
作目前全国具备资质全面高级评估机构北方公司目前许评估项目时口两政府部门领导情况协调方关系方面更显示出公司巨优势点资质全具备资质评估机构法拟
②灵敏信息源
北方公司国土资源部建设部财政部外贸委省方房产理部门等建立良业务联系时准确解国家项政策法规融会贯通尤省市土理部门土评估机构关系密切解掌握全国价行情协助客户办理评估结果确认土资产处置权属变更登记等手续协调方面关系力验截止目前公司已数百家企事业单位进行高质量房产咨询评估交易代理服务
③良信誉
北方公司中国银行总部国家开发银行建设银行北京分行指定评估机构银行业务联系享良信誉目前房产抵押评估业务量日益扩北方公司接受评估工作程中专业角度协助银行机构审查贷款企业抵押财产证明合法性协助企业明晰产权关系金融机构贷款安全性提供保障企业理产权关系利取金融支持提供法律咨询协调工作
④雄厚技术力量
北方公司国成立早技术力雄厚专业评估机构事类资产评估项目境外评估机构进行次合作丰富协调验长期房产评估工作中全体员工断总结验熟悉掌握国际公认评估原方法目前已形成套科学效评估程序确保评估工作客观公正具权威性1992年省市基准价制定北方公司长期宗评估中积累基准价制定方法丰富验基准价数字化标准化独见解
⑤高素质结构
北方公司现专职员中50左右具硕士学位形成济财会建筑法律等专业员业务队伍体现佳组合效益中成员原国土资源部土济研究价成员年事土济理价理评估方法研究参项国家重点课题研究国土资源部城镇土估价规程等重文件起草公司现员中具国土资源部土估价师证书15名建设部注册房产估价师证书12名外拥支稳定具评估执业资格兼职员队伍承接种类型评估项目基准价编制项目
二公司工作情况
实力房产公司实十分高兴巨舞台面机会挥洒华演绎青春十分珍稀样易机会事学增长知识验
北方月慢慢进入工作角色开始学房产评估报告成事助理参项目中项目力位置渐渐进步事肯定努力结果获仅仅知识走社会信面简单介绍组北方参 项目
项目国家土局2004年北京价监测
北京价监测方便国土局北京价控制理年年末时
候区选取两代表性点进行估价掌握北京价分布
国土局分北方公司6监测点务务较艰巨次总6参加项目国家土局求分测算出现状容积率现状土开发程度条件楼面毛价面熟价设定容积率2土开发程度七通条件楼面毛价面熟价5天完成工作务外出考察花费3天时间2天写估价报告外出考察务考察监测点市场较法较案例点做记录拍工作
六监测点较案例分
南池子街52号价格评估
(王府井百货集团股份限公司住宅四合院)
较案例 1西城区银锭桥胡18号院 2东城区国子监街45号院
3西城区南官房胡1号
二城市芳庭居住价格评估
较案例1紫芳园四五六区 2蒲安东里78号楼
3芳古园住宅区区
三建欣园价格评估
较案例1宋家庄家园1#2#3#楼 2马家堡路88号12#住宅楼
3珠江骏景南区住宅项目
四芳星园二区体育健身中心土价格评估
较案例1丰台区方庄芳城园三区 2北京市五金矿产进出口公司土
3丰台区供销合作联合社1层底商
五汽首创厂房土价格评估
较案例 1莲花池长途客运站公交 2丰台区家坟88号
3中关村科技园丰台园产业基二期
六北京海运商业服务公司土价格评估
较案例 1夕寺危改三期西区 2中国医药保健品进出口总公司办公楼 3方庄芳城园区21#楼中段变电室办公房
面建欣园项目例说明项目评估方法
估价项目名称建欣园价格评估
二估价象估价象位红门西路4号东建欣园区路西建欣园区路南建欣园区路北建欣园区路估价象建筑面积7420方米土面积6321方米容积率117土规划途居住五级
三估价期日二零零四年十二月三十日
四价定义该监测点价
1估价时点2004年12月31日现状容积率117现状土开发程度七通条件居住途土权年限法定高年期70年完整土权公开市场价格
2估价时点2004年12月31日设定容积率2土开发程度七通条件居住途土权年限法定高年期70年完整土权公开市场价格
价类型面熟价楼面毛价两种
五估价方法市场较法假设开发法
1测算现状容积率117现状土开发程度七通条件楼面毛价面熟价
(1)市场较法测算楼面毛价面熟价程
素说明
较素
实例1
实例2
实例3
资料源(获取途径例网查出档案等)
宋家庄家园1#2#3#楼
马家堡路88号12#住宅楼(新增面积)
珠江骏景南区住宅项目
位 置
丰台区宋家庄
丰台区马家堡路
丰台区永外果园43号
交易日期
2004年5月14日
2004年5月14日
2004年4月29日
交易价格(楼毛)
550
480
460
交易情况
正常
正常
正常
途
住宅
住宅
住宅
区域素
繁华程度
般
般
较
公交通
般
般
较
公设施
般
般
般
集聚条件
较
般
较
素
路条件
般
般
较
建筑物情况
钢混
钢混
钢混
年限
70
70
70
准价格
545
480
442
楼面毛价(元方米)
489
楼面毛价489元方米
考虑该区居民居住密度情况估价员结合该区正常项目拆迁费水确定规划容积率117时楼面拆迁安置补偿费1200元方米
楼面熟价楼面毛价+楼面拆迁补偿费
489+12001689元方米
面熟价楼面熟价*容积率
1689*1171976元方米
(2)假设开发法测算面熟价楼面毛价程
销售单价
销售面积
开发价值
建筑费
专业费预见费
利息
销售费
税费
利润
开发余值
面熟价
5000
7420
37100000
1760
168
406238
742000
2040500
29423996
12512407
1959
数说明
销售单价根市场调研获取
建筑费根区域规模档次建筑获取
专业费根区域规模档次建筑取建筑费5
利息开发期年年利率取估价期日中国民银行三年期贷款利率576
销售费含买卖手续费代理广告宣传费等取销售价格45
税费营业税城建税教育费附加销售价格55
利润根北京市住宅开发市场均投资回报率次评估中取开发商投资回报率20
楼面熟价面熟价容积率19591171674元方米
楼面毛价楼面熟价楼面拆迁补偿费16741200474方米
(3)现状容积率现状土开发程度七通条件价综合测算
取两种方法测算结果均值作估价结果计算
楼面毛价(489+474)2481元方米
面熟价(1976+1959)21968元方米
2测算设定容积率2土开发程度七通条件楼面毛价面熟价方法前面测算现状容积率方法样(程略)
项目正式参第项目十分心做边学边问中遇困难事帮助努力化解国土局交份满意答卷
项目二中国科学院行政理局资产评估
次评估根中国科学院文件中国科学院拟中科院行局营资产剥离出投资北京中科资源限公实现中科院行局事业单位转企业体制改革次评估目确定拟投入北京中科资源限公司中科院行局营资产价值拟投资资产提供价值参考
项目历时估计会2月目前没结束次评估范围包括两部分1中科院行局原账面资产中2004年12月31日基准日直接剥离出资产负债中21家单位2保留划拨土权建筑物
资产负债清查较复杂作初涉工作新没力完成部分工作负责资产清查核实工作项相较简单工作说难度肯定会带少收获资产清查核实中资产占方调整纳入评估范围资产类型包括1 流动资产调整账面值(货币资金预付账款应收款存货摊费)2 长期投资账面值 3固定资产包括房屋建筑物车辆机器电子设备等4流动负债账面值(预收账款应付款应付工资应付福利费应交税金应交款)注求保密敢具体数目公开众
清查程中货币资金进行账实核债权债务进行账面核实资产占方已办理核销审批手续债权债务解关情况长期投资投资协议产权登记证等进行解核实车辆电子设备设备数量规格型号存放点进行逐台清查核实资产占方关设备理员技术员配合价值量较高设备填写设备技术鉴定表房屋根产权证等关文件核实建筑面积建筑结构建筑数量解房屋维修状况影响资产评估重事项进行解
未月继续努力项目努力工作月已少收获相信着项目继续进行东西肯定会更动力次项目中知识做事细心少线贯穿工作始终
项目三森力资源资产评估学评估机构林权评估收费标准
林权概念国新鲜事物森林资源资产化理国效利森林资源良开始现国森林资源资产化理初级阶段探索阶段资产样科学手段评估出价值促进森林资源方综合利
着森林资源全方位利林权评估占重角色时代步伐北方公司现已进入森林资源资产评估学紧张阶段林业资源资产评估作价计算手册辅导材料周进行3次交流学受国家森林理局委托北方公司制定资产评估机构林权评估收费标准总理艰巨务交两位新做说真正考验网找资料国外森林理参北图找信息半月努力制定收费标准交领导领导工作十分满意信心倍增未十分憧憬
次程学未接触森林东西俩种体会实知识没界限肯学肯定进入知识领域中工作生活启示努力想东西
项目四某工厂污染扰民搬迁评估
前日子圆满完成工作历领导事信肯定天领导项目交独立完成关北京汽车工业控股限责公司某工厂污染扰民搬迁评估项目开始见面交涉合约签订起作懂方事咨询次项目前期历懂项目谈判成功天项目进入正式评估阶段十分高兴机会展现次项目前期工作中学更谈判技巧学社会历
三实感想
月艰苦快乐实旅程满载仅仅学会房产更知识房产估价理实际紧密联合起更加宝贵东西验信害怕社会激励竞争现喜欢暴风雪洗礼会真诚件事相信次实成功历会岗位走更稳做更
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前言迈进学生活年头站面前已久工作社会心已开始飞进里高兴兴奋终巨舞台展现回报社会服务国家害怕胆怯常常会扪心问准备 校园里生活数十载社会校园完全两世界许完全立刻适应激烈残酷社会选择渡桥梁稳送社会舞台专业实
专业工程理房产业方加俩房产十分感兴趣选择房产信息充足企业丰满幼嫩翅膀房产评估公司属房产中介机构房产开发商消费者间桥梁里实会更锻炼许专家学者房产估价美妙定义房产科学+艺术正式种科学知识严谨艺术魅力满腔热血爱房产估价行业动房产知识中遨游
实月快结束回首丰收月感十分欣慰实践中解社会学课堂根学知识开视野增长见识走社会坚实基础表达收获喜悦分开部分讲感受报告实情况
公司介绍
北京北方房产咨询评估限责公司(简称北方公司)系北京北方房产咨询评估中心(隶属国土资源部)脱钩改制形成公司国早事评估业务具备全面评估资质中介服务机构北方公司北京托业务范围辐射全国具技术力量雄厚信息灵敏服务行规范规模信誉良优势
1公司业务
①房产开发土权获取方式前期策划房产投资分析行性研究房产投资资金融通房产市场营销策划房产抵押贷款(贷)评估房产拆迁评估北方公司1993年少项目参整策划成家集团公司长期咨询评估机构成许集团公司顾问单位北青鸟集团隆达集团北京市供销社北京金隅集团首创置业国贸北辰等
②基准价类宗价房产价值评估业务
基准价编制北方公司1993年持制定浙江省温州市基准价参省市基准价制定获原国家土理局颁发1993年局级科技进步二等奖浙江省土理局颁发1992年度局级科技进步等奖业务包括出国家收回土价评估
转出租抵押作价入股房产评估企业兼破产清产核资涉房产估价司法仲裁涉房产估价征收土税费涉土估价法律法规需进行房产估价
③全国范围企业股份制改制提供土资产评估政策法律咨询
北方公司1993年起直国土资源部确认A级土估价机构全国早事市公司土估价机构已参百余家市企业股份制改造中土资产评估政策咨询土资产处置协调工作积累丰富验熟悉股份制改造中环节够企业提供合理土资产处置方案便土资产资产衔接衡达市标准
④种形式产权变动提供整体资产咨询评估服务
目前已十家企业进行整体资产评估咨询服务积累丰富验包括企业清算资产评估企业工商注册资产作价入资评估资产补偿评估形资产评估等类型丰富样
⑤具备提供完备法律咨询服务力
北方公司现法学硕士4名中具律师资格3名具备提供全套法律咨询服务力尤房产专业法律方面具丰富验客户权益限度保护
2公司特点优势
①公司具备五种资质
⑴中国土估价师协会颁发全国土评估资格
⑵国家建设部颁发级房产价格评估资质
⑶北京市国土资源房屋理局颁发评估资质
⑷北京市国土资源房屋理局颁发房产纪资质
⑸北京市国土资源房屋理局认定房屋拆迁评估机构(第批)
作目前全国具备资质全面高级评估机构北方公司目前许评估项目时口两政府部门领导情况协调方关系方面更显示出公司巨优势点资质全具备资质评估机构法拟
②灵敏信息源
北方公司国土资源部建设部财政部外贸委省方房产理部门等建立良业务联系时准确解国家项政策法规融会贯通尤省市土理部门土评估机构关系密切解掌握全国价行情协助客户办理评估结果确认土资产处置权属变更登记等手续协调方面关系力验截止目前公司已数百家企事业单位进行高质量房产咨询评估交易代理服务
③良信誉
北方公司中国银行总部国家开发银行建设银行北京分行指定评估机构银行业务联系享良信誉目前房产抵押评估业务量日益扩北方公司接受评估工作程中专业角度协助银行机构审查贷款企业抵押财产证明合法性协助企业明晰产权关系金融机构贷款安全性提供保障企业理产权关系利取金融支持提供法律咨询协调工作
④雄厚技术力量
北方公司国成立早技术力雄厚专业评估机构事类资产评估项目境外评估机构进行次合作丰富协调验长期房产评估工作中全体员工断总结验熟悉掌握国际公认评估原方法目前已形成套科学效评估程序确保评估工作客观公正具权威性1992年省市基准价制定北方公司长期宗评估中积累基准价制定方法丰富验基准价数字化标准化独见解
⑤高素质结构
北方公司现专职员中50左右具硕士学位形成济财会建筑法律等专业员业务队伍体现佳组合效益中成员原国土资源部土济研究价成员年事土济理价理评估方法研究参项国家重点课题研究国土资源部城镇土估价规程等重文件起草公司现员中具国土资源部土估价师证书15名建设部注册房产估价师证书12名外拥支稳定具评估执业资格兼职员队伍承接种类型评估项目基准价编制项目
二公司工作情况
实力房产公司实十分高兴巨舞台面机会挥洒华演绎青春十分珍稀样易机会事学增长知识验
北方月慢慢进入工作角色开始学房产评估报告成事助理参项目中项目力位置渐渐进步事肯定努力结果获仅仅知识走社会信面简单介绍组北方参 项目
项目国家土局2004年北京价监测
北京价监测方便国土局北京价控制理年年末时
候区选取两代表性点进行估价掌握北京价分布
国土局分北方公司6监测点务务较艰巨次总6参加项目国家土局求分测算出现状容积率现状土开发程度条件楼面毛价面熟价设定容积率2土开发程度七通条件楼面毛价面熟价5天完成工作务外出考察花费3天时间2天写估价报告外出考察务考察监测点市场较法较案例点做记录拍工作
六监测点较案例分
南池子街52号价格评估
(王府井百货集团股份限公司住宅四合院)
较案例 1西城区银锭桥胡18号院 2东城区国子监街45号院
3西城区南官房胡1号
二城市芳庭居住价格评估
较案例1紫芳园四五六区 2蒲安东里78号楼
3芳古园住宅区区
三建欣园价格评估
较案例1宋家庄家园1#2#3#楼 2马家堡路88号12#住宅楼
3珠江骏景南区住宅项目
四芳星园二区体育健身中心土价格评估
较案例1丰台区方庄芳城园三区 2北京市五金矿产进出口公司土
3丰台区供销合作联合社1层底商
五汽首创厂房土价格评估
较案例 1莲花池长途客运站公交 2丰台区家坟88号
3中关村科技园丰台园产业基二期
六北京海运商业服务公司土价格评估
较案例 1夕寺危改三期西区 2中国医药保健品进出口总公司办公楼 3方庄芳城园区21#楼中段变电室办公房
面建欣园项目例说明项目评估方法
估价项目名称建欣园价格评估
二估价象估价象位红门西路4号东建欣园区路西建欣园区路南建欣园区路北建欣园区路估价象建筑面积7420方米土面积6321方米容积率117土规划途居住五级
三估价期日二零零四年十二月三十日
四价定义该监测点价
1估价时点2004年12月31日现状容积率117现状土开发程度七通条件居住途土权年限法定高年期70年完整土权公开市场价格
2估价时点2004年12月31日设定容积率2土开发程度七通条件居住途土权年限法定高年期70年完整土权公开市场价格
价类型面熟价楼面毛价两种
五估价方法市场较法假设开发法
1测算现状容积率117现状土开发程度七通条件楼面毛价面熟价
(1)市场较法测算楼面毛价面熟价程
素说明
较素
实例1
实例2
实例3
资料源(获取途径例网查出档案等)
宋家庄家园1#2#3#楼
马家堡路88号12#住宅楼(新增面积)
珠江骏景南区住宅项目
位 置
丰台区宋家庄
丰台区马家堡路
丰台区永外果园43号
交易日期
2004年5月14日
2004年5月14日
2004年4月29日
交易价格(楼毛)
550
480
460
交易情况
正常
正常
正常
途
住宅
住宅
住宅
区域素
繁华程度
般
般
较
公交通
般
般
较
公设施
般
般
般
集聚条件
较
般
较
素
路条件
般
般
较
建筑物情况
钢混
钢混
钢混
年限
70
70
70
准价格
545
480
442
楼面毛价(元方米)
489
楼面毛价489元方米
考虑该区居民居住密度情况估价员结合该区正常项目拆迁费水确定规划容积率117时楼面拆迁安置补偿费1200元方米
楼面熟价楼面毛价+楼面拆迁补偿费
489+12001689元方米
面熟价楼面熟价*容积率
1689*1171976元方米
(2)假设开发法测算面熟价楼面毛价程
销售单价
销售面积
开发价值
建筑费
专业费预见费
利息
销售费
税费
利润
开发余值
面熟价
5000
7420
37100000
1760
168
406238
742000
2040500
29423996
12512407
1959
数说明
销售单价根市场调研获取
建筑费根区域规模档次建筑获取
专业费根区域规模档次建筑取建筑费5
利息开发期年年利率取估价期日中国民银行三年期贷款利率576
销售费含买卖手续费代理广告宣传费等取销售价格45
税费营业税城建税教育费附加销售价格55
利润根北京市住宅开发市场均投资回报率次评估中取开发商投资回报率20
楼面熟价面熟价容积率19591171674元方米
楼面毛价楼面熟价楼面拆迁补偿费16741200474方米
(3)现状容积率现状土开发程度七通条件价综合测算
取两种方法测算结果均值作估价结果计算
楼面毛价(489+474)2481元方米
面熟价(1976+1959)21968元方米
2测算设定容积率2土开发程度七通条件楼面毛价面熟价方法前面测算现状容积率方法样(程略)
项目正式参第项目十分心做边学边问中遇困难事帮助努力化解国土局交份满意答卷
项目二中国科学院行政理局资产评估
次评估根中国科学院文件中国科学院拟中科院行局营资产剥离出投资北京中科资源限公实现中科院行局事业单位转企业体制改革次评估目确定拟投入北京中科资源限公司中科院行局营资产价值拟投资资产提供价值参考
项目历时估计会2月目前没结束次评估范围包括两部分1中科院行局原账面资产中2004年12月31日基准日直接剥离出资产负债中21家单位2保留划拨土权建筑物
资产负债清查较复杂作初涉工作新没力完成部分工作负责资产清查核实工作项相较简单工作说难度肯定会带少收获资产清查核实中资产占方调整纳入评估范围资产类型包括1 流动资产调整账面值(货币资金预付账款应收款存货摊费)2 长期投资账面值 3固定资产包括房屋建筑物车辆机器电子设备等4流动负债账面值(预收账款应付款应付工资应付福利费应交税金应交款)注求保密敢具体数目公开众
清查程中货币资金进行账实核债权债务进行账面核实资产占方已办理核销审批手续债权债务解关情况长期投资投资协议产权登记证等进行解核实车辆电子设备设备数量规格型号存放点进行逐台清查核实资产占方关设备理员技术员配合价值量较高设备填写设备技术鉴定表房屋根产权证等关文件核实建筑面积建筑结构建筑数量解房屋维修状况影响资产评估重事项进行解
未月继续努力项目努力工作月已少收获相信着项目继续进行东西肯定会更动力次项目中知识做事细心少线贯穿工作始终
项目三森力资源资产评估学评估机构林权评估收费标准
林权概念国新鲜事物森林资源资产化理国效利森林资源良开始现国森林资源资产化理初级阶段探索阶段资产样科学手段评估出价值促进森林资源方综合利
着森林资源全方位利林权评估占重角色时代步伐北方公司现已进入森林资源资产评估学紧张阶段林业资源资产评估作价计算手册辅导材料周进行3次交流学受国家森林理局委托北方公司制定资产评估机构林权评估收费标准总理艰巨务交两位新做说真正考验网找资料国外森林理参北图找信息半月努力制定收费标准交领导领导工作十分满意信心倍增未十分憧憬
次程学未接触森林东西俩种体会实知识没界限肯学肯定进入知识领域中工作生活启示努力想东西
项目四某工厂污染扰民搬迁评估
前日子圆满完成工作历领导事信肯定天领导项目交独立完成关北京汽车工业控股限责公司某工厂污染扰民搬迁评估项目开始见面交涉合约签订起作懂方事咨询次项目前期历懂项目谈判成功天项目进入正式评估阶段十分高兴机会展现次项目前期工作中学更谈判技巧学社会历
三实感想
月艰苦快乐实旅程满载仅仅学会房产更知识房产估价理实际紧密联合起更加宝贵东西验信害怕社会激励竞争现喜欢暴风雪洗礼会真诚件事相信次实成功历会岗位走更稳做更
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