庆
市
项 香
目 榭
报 麗
告 舍
廣
場
第部分：市场篇
壹庆市况概述
区域环境
二济运行
三国民收入状况
四国民消费状况
五2010年远景规划
六重项目建设
贰庆商业运行现状
叁区域商房市场分析
百货楼
二商场
三街商铺
1东风新村区
2萨尔图火车站区
3胡路区
肆庆房产住宅市场总体分析
年市场总体推案量统计
二年市场总体化量统计
三庆房产总体市场概述
伍庆房产住宅市场细分
第二部分：基篇
壹基四
贰项目区位概述
叁项目SWOT分析（住宅）
第三部分：商场规划篇（原）
壹产品属性
贰产品规划原
第四部分：商场开发篇
壹开发定位构想研拟
基发展潜力限制
二开发策略研拟分析
三开发策略建议
四市场定位建议
五单元划分建议
六业态划分建议
七商场道路建议
贰出售出租分析
叁运营方分析
第五部分：商场业务篇—销售策略
商场百分百引爆式销售行动
二商场引爆式销售活动——酝酿期（2月）
三商场引爆式销售活动——引导期（2 — 3月）
四商场引爆式销售活动——开盘引爆
五商场百分百引爆式销售活动优势点
第六部分：住宅规划篇
附录：项目商圈分析
圆形商圈
二市口商业量距离设定商圈
三城市中心层级发展
四商圈设定
附录二：庆市消费分析
第部分：市场篇
壹庆市况概述
区域环境
1理位置
庆市位黑龙江省西部松嫩原中部理位置北纬45°46’46°55＇东124°19＇125°12＇间东南距哈尔滨市159公里西北距齐齐哈尔市139公里
2气候条件
庆市处祖国北疆四季气候分明年均气温47摄氏度霜期134天日26581时年降水量351毫米蒸发量14216毫升气候总体特征：冬季寒冷雪春秋季风
3历史文
庆新中国年青城市1959年发现油田1979年建市目前庆世界年产原油5千万吨11特油田时国重石油石油化工基具石油特色文化国线旅游重城市黑龙江省规划电子产业城交通便利物产丰富济发达历世界石油名城鱼米乡美誉
4行政区划
庆市现辖萨尔图龙凤胡路红岗等五行政区肇州肇源林甸杜尔柏特四县总面积21万方公里中市区5107方公里
5区域口（1999年底）
Ø 庆全市常住居民计719万户总口242万
Ø 庆市区居民计354万户口1089万
Ø 庆市区中男性计55万约占总口51女性计538万约占总口49
Ø 萨尔图区总户数70012户占全市总户数973占市区总户数1977总口2175万占全市总口885占市区总口1998中女性105万占4856男性112万占5144
Ø 胡路区总户数1103万户占市区总户数1533占市区总户数3116总口328万占全市总口1334占市区总口3012中女性1639万占4997男性165万占5003
Ø 庆全市口密度116方公里市区口密度217方公里中萨尔图区4316方公里胡路区2752
方公里
济运行
1国生产总值（亿元）
庆市2000年初国生产总值达7141亿元年增长89高全省均水14百分点约占全省重246全国国生产总值超百亿元城市评中庆排名第10位
中第产业增加值288亿元年增长32第二产业增加值5952亿元年增长65第三产业增加值901亿元年增长131
2国生产总值构成较（）
数说明：第二产业庆国民生产总值中占着极重位年增速已放慢第三产业发展较迅速重逐年升显示庆市二次创业战略已初见成效
3均国生产总值（元）
庆市2000年初均国生产总值达290497元年增加161位列全国第
国民收入状况
1城市居民均支配收入（元）
庆城市居民2000年初均支配收入8969元年增长63(剔物价素实际年均收入9001元)
国民消费状况
1城市居民均消费性支出（元）
庆城市居民均消费性支出56621元年增长78(剔物价素实际增长97)
2恩格尔系数（）
庆市城镇居民恩格尔系数2985较年降34
3城市居民均消费支出分类统计
4城市居民消费统计（年）
5城市居民消费行分析
Ø 居住设备品消费重幅升显然居民已开始追求舒适享受物质化新生活两项消费占总消费支出重然较显示庆居民方面消费意识然刚刚起步
Ø 居民服装消费占总消费重已达237显示衣着观念已逐步趋时尚化追求档次讲究款式
Ø 医疗保健品消费重呈现幅降目前庆居民消费项目
Ø 通讯消费重幅升家庭电话已普原外显示移动电话便捷性已受越越庆居民青睐
2010年远景规划
2010年止庆市发展预期目标：
1 2010年市区长住口达130万中非农业口11037万占市区总口849
2 2010年国生产总值力争达730亿元均GDP达市域5000美元市区10000美元
3 工业化进程产业结构升级加快三次产业结构2010
年56530
4 2010年均住宅居住面积达15方米
重项目建设
1路二桥工程建设（东干路立交桥凤阳桥工程）
2新建两国家4A级旅游区——创业追踪园（红岗区解放南
村）湿公园（龙凤区北二十里泡）目前两项目
正做总体规划明年启动
贰庆商业运行现状
商业运行
1社会消费品零售总额（亿元）
庆市社会消费品零售总额748亿元年增长86
2消费品零售行业构成（）
3消费品零售行业升降统计（年）
叁区域商房市场分析
百货楼
名 称
新玛特广场
秋林商厦
昆仑购物中心
营业面积
549504 m2
1252368 m2
138996 m2
公走道
环行走道35—4m
走道3—35m
辅助走道2—25m
走道18m
辅助走道1m
环行走道354m
十字型走道3m
辅助走道15—2m
电梯配置（客）
动x2观光x2
动x2
动x2
单层净高
35米
32米
33米
磁场
麦劳功广场型超市
＼
型超市
面配置
1F
超市化妆品黄金珠宝婚纱摄影
食品钟表眼镜皮鞋首饰化妆
型超市
典型
雅芳飘柔
吻猫
＼
2F
衣毛衣男女服装咖啡厅
男女装
家电钟表图书服装
典型
鄂尔斯
雅克高朋维
格兰仕海尔
3F
体育品家电通讯图书童装
女士品保暖衣羊毛衫羽绒服裘皮
高档男女服装
典型
耐克双星
波司登
报喜鸟杉杉
4F
影院游艺厅网吧风味美食广场
＼
＼
休息区
厅餐饮广场（座椅）
＼
楼梯厅（座椅）
量
1356时
（4：00—5：00）
1248时
（11：30—12：30）
356时
（11：00—12：00）
提袋率
127
178
189
营现状
部装修设计营理品牌导入开业造势等方面庆市属极罕见吸引量流营档次高真正购物者
四楼餐饮广场网吧游艺厅较火爆
火车站流量较庆具较高知名度营状况良
处胡路区庆石油理局家属院购买力较强营状况良
商场
名 称
中央商城
金田商厦
庆莎商厦
昆仑商贸中心
营业面积
20010 m2
19152 m2
11137 m2
12474 m2
公走道
环行走道35m
十字走道3m
辅助走道2m
环行走道25m
走道2m
辅助走道12m
环行走道3m
十字走道2m
辅助走道15m
环行走道24m
十字走道2m
辅助走道14m
电梯配置
动x 4
动 x 2
动x 2
动x 2
单层净高
3米
32米
35米
32米
磁场设置
德克士炸鸡
＼
肯德基
德克士炸鸡
面配置
1F
男女服装
服装皮鞋眼镜医药
女装箱包钟表鞋首饰化妆品
服装医药吃书店
2F
服装皮鞋皮包
服装皮鞋
服装百货
服装
3F
＼
空置
高档服装
服装百货
4F
＼
＼
家具
＼
5F
＼
＼
家具
＼
休息区
楼梯口
楼梯厅（座椅）
量
872时（星期二中午12：00—1：00）
372时（星期三午3：30—4：30）
576时（星期三中午12：00—1：00）
768时（星期三中午12：30—1：30）
提袋率
3658
233
1147
287
营现状
新玛特刚开业吸引走批流稍显萧条相信久会恢复正常
客流量稀少三楼面积空置营情况般
二三楼营状况良明年全部改营
处胡路区中心带周边庆市繁华段营情况良
名 称
百货楼
京百货
天马商厦
营业面积
56625 m2
50688 m2
3726 m2
公走道
环行走道35m
十字走道25m
辅助走道15m
环行走道3m
十字走道25m
辅助走道12m
环行走道25m
十字走道5m
辅助走道12m
电梯配置（客)
动x 2
动x 1
单层净高
34m
33m
5m
磁场设计
肯德基
二层型超市
＼
面配置
1F
烟酒副食日百货化妆洗涤家电
男女服装毛衣毛裤钟表化妆品
医疗家电五金钟表图书皮鞋首饰
典型
长虹荣事达
鄂尔斯拉芳
安踏双星
2F
针织布料医疗保健家电床品
超市
时装羊毛衫箱包
典型
＼
＼
鳄鱼金利鹿王
3F
＼
＼
衣床品童服装布艺
典型
＼
＼
婷美
量
672时（星期二午4：30—5：30）
105时（星期三午10：30—11：30）
336时（星期二午2：30—3：30）
提袋率
2655
512
2142
营现状
紧火车站广场客流量较营情况良
火车站庆莎面稍显孤立营情况太理想
处中央商城面客流量明显降部电梯设施布局较落
街商铺
1东风新村区
数统计东风新村区类商铺计161家
图11：
图12：
图13：
2萨尔图火车站区
数统计萨尔图火车站区类商铺计76家
图21：
图22：
图23
3胡路区
数统计胡路区类商铺计145户
图31：
图32
图33
肆庆房产住宅市场总体分析
年市场总体推案量统计
庆市1999全年房产开发投资178亿元（住宅投资95亿元）较年增长
38倍房屋施工面积3795万方米较年增长352
二年市场总体化量统计
庆市1999全年商品房销售面积（建面）648万方米商品房销售总额达106万元
三庆房产总体市场概述
受矿区济影响庆市已形成东西城区举城市格局庆商品房开发仅五六年历史房产市场格局东西两区划分
东城区房产——年东城区住宅开发规模远远超西城区少房产开发项目通置换形式获取廉价土（世纪广场建民医院获土万宝区开发万宝屯取土）区域房产开发步入高端市场创造必条件
位区域世纪广场时代丽景两楼盘目前庆楼市品位档次高案开发商义耕房产开发验理水济实力较强已庆市建立良市场口碑具定开发品牌
该区域物业价格落差较明显特色住宅均价1500元方米具较品质住宅价格均2000元方米部分已3000元方米
西城区房产——目前市场行情西城区总体均房价高东城区西城区房产开发市场未健全商品房投放量较公司开发商品房市场具规模开发优势加理费较增加成西城区房价整体攀高外原西城区居民整体收入普遍高东城区够接受较高商品房价格
伍庆房产住宅市场细分
庆市商品房面积配分析
二 房
面积
60~70m2
71~80m2
81~90m2
91~100m2
101~110m2
111~120m2
套数
98套
102套
126套
7套
例
29
31
38
2
三 房
面积
80~90m2
91~100m2
101~110m2
111~120m2
121~130m2
131~140m2
套数
152套
380套
251套
212套
142套
56套
例
13
32
21
18
12
5
四房复式
面积
150~160m2
161~170m2
171~180m2
181~190m2
201~210m2
230m2
套数
186套
10套
7套
4套
6套
7套
例
84
5
3
2
3
3
说明：数统计时代丽景世纪家园明湖苑二期等庆市目前售较新案出
计总户数1746户中三房绝力计1193户占总户数68力面积集中90—110 m2 间占三房总户数53两房相较少计333户占总户数19力面积集中80—90 m2间占两房总户数38四房复式房型220户占总户数12力面积集中150—160 m2
二房型销售化分析
1 目标客源房型面积需求低全国均水需房型偏化特征明显两房70—80方米三房90—110方米销售化情况良
2 两房动迁户回搬房外商品房供应量较少
3 四房复式房供应量较两房重相显示舒适型房源定市场
三典型案分析
案 名
明湖苑（二期）
北辰区
世纪家园
工位置
区北十街号
三街纬十路交汇处
区西柳北街18号
发展商
庆市图房产
庆北辰房产
庆油田新型集团
营销企划
售
售
售
售户数
480户（二期）
450户
1000余户
基面积
53万方米
18万方米
25万方米
总建面积
5万方米（二期）
29万方米
22万方米
均售价
2320元方米
1250元方米
2400元方米
理费
4996元方米
4996元方米
29元方米
规划面积
78—189方米
50—180方米
70—260方米
力面积
95—114方米
88—106方米
70—120方米
力总价
2226万元
1114万元
17—29万元
容积率
09
16
088
工程进度
现房
现房
现房
销售率
50
85
50
广告诉求
园中家园世纪典
寻找永远家
新世纪新生活
优劣势分析析
优
势
A周边配套较齐全
B世界石油文化公园森林公园北国江南水公园远区咫尺
C双语幼园博士学校
D面积配较合理
A 区配套较齐全学校超市菜市场应俱全
B 济适房价位较低
C 免费安装电话
D 交通方便
A区整体环境错庆市少见
B高绿化低容积适合居住
C力房型三房面积配较合理
劣
势
A 距市区较远
B 户型已基售完余较难销售
A 距市中心较远
B 周围许工厂影响住宅品质
A交通生活机略显足
电话
0459—5992538
0459—4667288
0459—5390562
备注
二期
济适房
街部分商服`
案名
时代丽景
工位置
热源街文化广场间
发展商
黑龙江省义耕房产
营销企划
售
售户数
165户（期）
基面积
8万方米
总建面积
15万方米（期7万）
均售价
2900元方米
理费
1939元方米年
规划面积
10724—24217方米
力面积
10833—14996方米
力总价
36—40万元
容积率
17
工程进度
现房
销售率
50
广告诉求
新世纪新家新生活
优劣势分析
优
势
A段天独厚紧规划中文化街文化广场市政府等行政事业单位数步遥
B周边商服配套设施齐全
C 未定升值潜力
D 开发商义耕庆定品牌影响力
劣
势
A户型导致总价高
电话
0459—6687117
备注
该项目庆市高档楼盘
第二部分：基篇
壹基四
东侧——六街
南侧——纬七路
西侧——五街
北侧——纬八路
贰项目区位概述
1理——位庆市东城区
2域——位萨尔图区东部东风新村区庆市重商业区萨区形象区
3区——基东侧紧邻六街东风新村区商业轴商业气氛浓厚配套设施齐全区形象良正处进步完善中
叁项目SWOT分析（住宅）
优势点
Ø 项目位萨尔图区东部东风新村区庆市重商业区萨区形象区整庆市区居民中具定客观认基础（商业住宅）
Ø 基东侧紧邻六街东风新村区商业轴商业气氛浓厚交通便捷配套设施齐全区形象良正处进步完善中项目具相良相邻环境（商业住宅）
Ø 基已建成世纪广场邻前者已拥良市场口碑社会形象形中案形象推广品质提升助益（住宅）
Ø 案发展商开发项目前已成功开发菜库综合楼善加广告包装案具定品牌效应（住宅）
Ø 案底层商场裙房设计犹带未居民全功会极方便类需求（住宅）
Ø 案建筑外立面充满现代感庆市尚属独二具较强视觉击力吸引力（商业住宅）
劣势点
Ø 案处区域岗工较新村居民区区域居民整体消费力普遍限案缺乏足够稳定客源（商业住宅）
机会点
Ø 庆市房产市场刚刚起步目标受众种广告包装营销技巧（SP）抗性极易接受（住宅商业）
Ø 案底层商场裙房设计犹带未居民全功会极方便类需求中倡导出种居家新生活理念（住宅）
Ø 案建筑外立面充满现代感庆市尚属独二具较强视觉击力吸引力成庆标志性建筑（商业住宅）
威胁点
Ø 庆市区商业区分布独立性较强萨尔图火车站胡路区等独立商业区难吸引跨区置业消费案难吸引外区（新村区外）客源（商业住宅）
Ø 案处区域岗工较新村居民区区域居民整体消费力普遍限案缺乏足够稳定客源（商业住宅）
Ø 庆市产业单等原造成外口较少点操盘时须作慎重考量（商业住宅）
第三部分：商场规划篇（原）
壹产品属性
目前庆零售业态构成百货商场业段区域已呈饱状态建议案规划Shopping Mall产品形式形成商业空间差异化吸引消费群体
Shopping Mall家型数家型磁场型核心店结合品牌商店街类市生活餐饮休闲娱乐等配套项目组成站式生活广场
型Shopping Mall区般购物商场百货商厦重特点应会休闲购物生活娱乐新商业概念购物餐饮外配套项目涉会生活细节例：电信服务文化礼品类书店花卉园艺品牌饰品店形象保养类美容塑身影印彩扩服务医药店洗衣中心等
规划特质般 shopping mall重点集中集客潮钱潮汇集部环境规划充分体现闲庭散步式购物消费生活娱乐兼顾轻松休闲购物环境
贰产品规划原
1磁场策略
磁场策略：营建整商场整区域具核心号召力磁场诸：乐购家乐福型量贩店
磁场策略：已吸引消费目通低单价快餐速食简餐类商铺达目
2集客广场：
兴建门庭广场寸土寸金市中心营建公空间成举办类公活动商业宣传活动聚集潮庆市标性广场建议命名商场命名致商场界变法潮钱潮广场建设仅成城市客流量中心更带观济收益社会效益
3街外界商铺立面
街商铺宜采菜单式（选择）玻璃橱窗街招牌统规划格式排放灯光广告牌橱窗街铺面均应定设计规范整商场场业商铺显统谐富整体美感
4电动扶梯
提高商场繁荣景象客户拥挤热闹感建议商场电动扶梯避免直直
字形布局宜采适增加客流途径商业面积引导路线规划电梯走加长顾客商场购物路线距离制造商业气促消费动机产生
5单元面积规划
未客户需求出发：建议量精减商铺单元出售面积通利商铺高单价低总价价格策略吸纳更广客源型投资型保值型客户皆吸引创造出附加价值商业百货形态总说案力求买家创造低投入低风险高回报投资价值较低总价灵活付款方式创造出引发庆市抢购风潮必条件基础建议案较合理单元销售面积20～35方米左右供客户组合收灵活变效果
6单元面规划
满足未客户销售心理（投资）：建议单元商铺面宽进深例控制1：25超1：3合理例面宽进深产品具更高升值空间
7公设规划
商场达良营业绩效：建议量减少层楼面公部分分摊面积单元实际面积率达60希整体规划体现出案
率高设计风格独特装修标准高档三优势凌驾庆商场时营业态理求达百分百信度创造三赢三局面（三赢业业消费者）
8功规划
购营业租赁营业时存商场营容致显易见建议出售铺位前商场功分区分片规划设置形成种业态集中分布营格局销控利预付反应做反复检讨务必达满足营理布局需兼顾销售目求
9物业理公水电
成功销售项公设备维护修理保养等建议聘请型商场理验物业公司进行理水电等费收取原建议采：分层计量分摊采取分摊方案底层高二楼次三楼次四楼低样序列收取层流量寡挂钩
叁营理计划
营方式
1商动产营方式代方案拟定分析
2营方式建议
3招商规划
A 协助业订定寻找立力承租
B 拟定招商策略
二理计划
1拟定承租户理规章
日商场营理方面必须先拟订套完善行承租户理规章租约议定际便租户充分解关商场项规定办法避免日产生理困扰拟定承租户理规章部分商场特性相关代表员识列层面研拟：
A：商场理组织权利义务
B：行业理营运方针
C：促销活动举办配合
D：广告文宣制作规范
E：营业时间制定相公办法
F：商场实际营理项规定
G：工作服务员规范
H：施工装潢理项规定
I：清洁维护办法
J：理费分摊收缴规定
K：违规罚附加事项
2拟定设施理厂商遴选办法
商场项设施理维护厂商必须特定遴选办法产生确保服务提供者价格服务品质均受严密控杜绝潜弊端建议采购控角度相互遴选办法拟定商场设施理厂商
第四部分：商场开发篇
壹开发定位构想研拟
基发展潜力限制
1基发展潜力机会
（1）基形方正势整土利率极高
（2）庆市区范围交通性强项目定位规划未成庆生活圈消费中心机会扮演目性消费角色
（3）相庆市区传统单功分离购物空间案成庆生活圈舒适规模集休闲娱乐购物服务体区生活中心
（4）基周边区域规模商业开发利区域商业位品位提升加市政府天独厚优势区域成庆市繁华中央生活区（CLD区）已指日
2基发展限制威胁
（1）案周边区域久兴建处型商业设施会少投资客客认未商竞争剧失投资营兴趣
（2）世纪广场商房售营善难出租少业投资客量资金套鉴案迎面相带负面影响低估
（3）庆市区商业区分布独立性较强萨尔图火车站胡路区等独立成熟商业区未商业区中类中型商业设施包括卖场营会直接影响案消费者相吸引力
二开发策略研拟分析
商圈需求预估
商圈需求量现庆市供量业种适合营规模推估案业种需求坪数：
营模式
A方案
B方案
出售：20000 m2
营：5000 m2
出售：40000 m2
营：10000 m2
业 种
需求坪数（A方案）
需求坪数（B方案）
商场（购物服务）
15000 m2
20000 m2
生活量贩店
2000 m2
10000 m2
电器量贩店
500 m2
3500 m2
家具城
500 m2
1000 m2
餐厅美食街
1500 m2
4000 m2
网吧电玩
500 m2
1500 m2
合 计
20000 m2
40000 m2
三开发策略建议
已提规划方案外案开发策略方思考：
附加目性消费
优点：目性消费拉商圈原体结合提升整体购物休闲娱乐层级外加速带动周遭环境
缺点：类型目性消费题游乐园营特KNOWHOW面积停车场数量需求均投资金额高寻找合作象困难增高特色题须企业体长期心营非企业体身题渊源深厚否成败难预料
四市场定位建议
1购物中心形态
购物中心分类规模服务范围包含业种谓邻里型社区型区域型会型特殊型业种零售型心题型工厂直营型八种类型分项目立条件区位优势理特征相邻环境等方面素考量建议区域型会型购物中心定位项目
2定位注意点
案定位必须提供量便利停车空间外必须招商营理注重点原：
日品——集合价格具竞争力产品样化卖场
购物——店业种商品部分重叠保持适度竞争环境带 消费者选择空间定位中级产品
娱乐——规划完善适度规划原业种齐全增加 互动效果
服务——增加服务设施籍举办活动方产生关系
五单元划分建议
单元面积划分
面宽进深
重
备 注
20—25 m2
35×6 m
70
需面积客户合购买2单元
30—35 m2
5×6 m
30
备注：单元面宽应少35 m
六业态划分建议
业 种
楼层
营面积
业 态
吃城
B1F
5000m2
特色馆冷热饮中西式快餐助餐面食点心水果吧省特色吃
力店品牌店
2000m2
麦劳肯德基名品店
服装
9500m2
休闲服青少年服饰男装女装少淑女装孕妇服饰品
童品
1000m2
婴品玩具婴幼服饰
皮件
1500m2
鞋皮件皮草
运动类型
1000m2
运动品运动服饰
运动器材道具
家电家具娱乐
2000m2
3000m2
咖啡店蛋糕店书城音店化妆品店珠宝店眼镜行钟表行花店婚纱店电脑通讯电子
七商场道路建议
百货动线： 3—35m
副动线： 25m
辅助走道： 15—2m
贰出售出租分析
优点
缺点
全部出售（分割）
1户产权独立难统理业种未效规划户未取识营效果显
1短期资金取灵活应
2需负担营风险
3符合国购买性
2未出售摊位容易影响整体营分散集客效果
3出入动线安全理旦法掌控楼住宅产生负面影响
4整层出售总价高客源限
全部保留（出租）
1住宅品质容易操
2定期租金营业收入
3必时抵押周转
4现阶段言率较高
5营业态较统格调高尚较易根市场定位塑造产品特殊性
1投入营理力物力损耗
2负担营成败损益
3资金积压法灵活应
叁运营方分析
营运方
客源
纯销售（产权独立）
营业
投资客户
纯租赁
营业
行营运理
关系企业
理顾问
百货公司理
部分销售
部分招商（著名品牌店）
部分营
营业
投资客户
品牌店
百货公司合作
第五部分：商场业务篇
销售策略
商场百分百引爆式销售行动
鉴案商场销售特性短时间达营业态相集中性销售时保证销售均价培育旺盛现场气氛引起庆市民排队抢购销售策略建议采商场百分百引爆式销售行动强产品卖点吸引客户通生利实现现场客户相互挤压效果形成爆炸型抢购效应方案销售期间时根销售动态时掌控调整商业面积功分配实现商场集中区域集中化保证开业全商场良营运
二商场引爆式销售活动——酝酿期（2月）
1吸引
类媒体新闻广告发布庆中心区站式商业城概念推出吸引客户时带商铺客户积累试探市场反映调整产品规划业务方
2SHOPPING MALL磁场策略
SHOPPING MALL优势家型数家型磁场型核心店引导周边商铺形成站式会休闲购物生活理念商业城酝酿期断发布诸乐购家乐福肯德基等磁场落户项目限商机前景吸引客户注意力增强客户信心
三商场引爆式销售活动——引导期（2 — 3月）
1价格带
根市场需求前期试探拟出定价格范围价格带外报价
2业态区域销售引导
成功商场必须营业态区域集中营业考量项目客户投资型型两类销售中引导客户集中业态营业区更显重
3预约方式
1）项目全面定价价格带形式外报价
2）预判营业态户数配引导客户欲投资行业区域购买
3）套商铺排三位位前者具优先选择权位客户权选择三排位权
4）销控确保套房子均2～3名真实客户确保完成化
5）已购客户购买区域集中防止出现面积空缺导致客户法购买时利业态户数配调整
6）期间断透露利消息客户前期客户发生变动订房源位置更佳更具投资价值卖场知名品牌银行等磁场加盟等类似话题演绎事吸引客户实现利
7）预约情况良时方正式公开引爆销售行动
4产品业务调整
根预约情况期工作时调整：
1）价格调整
预约情况良取价格带中较高点价格提高整体均价反取较低点确保量化
2）业态配调整
时调整业态面积例种需求准确获满足
3）销售区域调整
预约状况良时需种业态配作微调整体化反立刻引导客户集中区域确保商场开业成功
四商场引爆式销售活动——开盘引爆
1推出时机
预约状况良时方推出
2推出时间
1~3天集中推出宜确保现场气氛极热烈形成排队抢购场面
3开盘仪式
邀请社会知名士预订客户未购客户接中心举办SP
活动配合种形式媒体活动开盘成功造势
4定购方式
房源集中推出套房源位推出房源落空立刻假客户逆补营造热销气氛PUSH客户购买
五商场百分百引爆式销售活动优势点
1 根预约状况价格带作适调整保证量化前提 均价水
2 时调整营业态营业面积例致丧失位客户
3 确保客户集中区域保证商场成功
4 吸引生利客户相互挤压保证现场热 烈气氛形成排队抢购场面：
1）磁场作吸引
2）产生奔走相告效应生
3）期间断吸引已预约客户利
5． 庆前未抢购场面形成庆景住宅推出作良铺垫
第六部分：住宅规划篇
壹 房型规划建议
1房型面规划纲领建议
a 房型基功全时客户热衷房型应少八功起居餐饮厨卫寝储藏工作学阳台购房者说功齐房子难保值
b 楼层面布局单纯化层住宅标准层楼面量少安排住户通常布置梯二户
c 北阳台规划北阳台设置年开始流行房型功改善方法般面积达25—4方米客户越越强调北阳台操作功成厨房间辅助空间时开始考虑北阳台放置洗衣机设计成半封闭式洗衣机具室摆放空间
d 储藏室布局改善储藏室应设计成全封闭独立进入式空间正规房间
e 墙面分隔凹凸利起居室凹凸分隔墙购房者嵌入家具书柜空间利发挥限度
2项目面积配建议
综观庆区项目周边区域住宅产品规划化总体情况结合项目理位置单价相客源客层项目身特点等素建议产品单体面积宜应
中挡物业流面积塑造精（简）庆市高档精品住宅
房型类型考虑力客源总价承受力建议实型两房两厅卫三房两厅两卫力户型适安排少量户型公寓时部分楼宇顶层设计成跃层房型
建议两房力房型面积控制75~85方米户（规划层）三房力房型面积范围控制95~110方米户（规划高层）较适宜效控制项目力总价增强项目区域总价竞争力
建议95~110方米三房力规划（2+1）房型量缩减次卧2面积面积段房型作济型三房作舒适型两房（次卧作佣房书房电脑房棋牌室婴房等等）达灵活变效果
附：总体房型面积配建议图
房型
面积范围
户型例
总体例
动迁回搬房
二房
70~80m2
定
定
三房
85~100 m2
定
合计
100
定
外商品房
二房
75~85
75
30
85~90
25
三房
95~110
50
60
110~120
30
120~140
20
复式房
140~160
100
10
合计
100
100
附录：项目商圈分析
商圈（TRADE AREA）指部分顾客区形成特定范围业种营商品卖场面积交通动线理位置优缺形成商圈形状面积相传统商圈设定方式距离车行时间划定目标位置外形成圆形商圈然种设定方式法区域竞争关系消费者消费性列入考量案设定商圈范围时时引入
康维斯均衡公式市口商业量决定商圈距离配合市中心发展层级导入消费者消费性考量期统合种决定商圈素决定案信赖商圈范围
圆形商圈
案开发面积约4万公顷（纯商业）开发量体言商圈范围达2公里左右案基外作2510公里商圈涵盖口约10万16万19万户数约35万52万6万户涵盖区域详细口数见附表：
商圈范围
涵盖区域
涵盖口
户数
2km
新村区部分
10万
35万
5km
整新村区
16万
52万
10km
萨尔图区部分
19万
6万
二市口商业量距离设定商圈
理选择
消费者某特定区域消费该区提供商业服务量成正距离方成反
三城市中心层级发展
庆市目前角色扮演全市层级行政中心文化中心金融中心交通转运枢纽工商业市场教育医疗社会福利次区域服务中心提供日常活动工作学购物娱乐休闲等活动满足
目前市中心层级发展消费者消费性言庆市消费者涵盖郊县乡镇报告书中指庆生活圈
四商圈设定
综合三种商圈设定方式分析：
分析案次商圈定义：
商圈：庆市口约251万总户数约72万
次商圈：4乡镇口138万总户数约38万户
附录二：庆市消费分析
第节 消费空间结构分析
深入解消费者消费性消费层级采取分类方式架构消费空间结构分析理基点：
消费文化（曰商品文化）扩散现象现代市空间中呈现效果基透中心边缘等关系产生易言基愈具符号意义消费文化（商品）愈灰市中愈高层级中心点区集中反愈会位较低层级边缘区消费文化（商品）等级性（价位品质判定）符号性高低正提供判定市消费空间层级性高低简单效指标
生活需求层次消费象普遍性等级性符号性功性等重指标案庆市商业区中商业设施商品分列五类：
1基维生消费指居民日常生活必需缺商业服务业例杂货五金药店
2普通消费指中低价位普通等级未符号意义商业服务数居民日常生活普遍需例男女服饰火锅店面包店等
3通俗文化娱乐消费指带教育文化休闲娱乐功商业服务业例书店KTV等
4形象消费指高价位高等级具明显象征符号意义商业服务业少数高级济阶层消费者基奇炫耀等理消费者会消费例高级男女装高级餐厅等
5精致文化消费指少数市精英创造推广文化性作品少数具方面素养训练特定消费者足够力欣赏品位言例画廊艺品店等
零售业调查结果表：
商业设施类型家数分布表
单位：家数（）
项 目
数量（）
基维生消费
基维生消费（）
1超市便利商店
2杂货店
3吃店助餐中餐馆
4市场
5家庭五金行
6百货行
7中西药房
8车行（含修理）
普通消费
普通消费（）
1般男女服饰
2钟表眼镜（含修理）
3皮鞋
4化妆品清洁品
5花店礼品屋
6家电通讯
7相洗衣医诊美发美容
8西式快餐店
9啤酒屋火锅店快餐店
10冷饮店水果行
11家具店
12旅社
13茶行
14西点面包房
15般零售
16服务
通俗文化娱乐消费
通俗文化娱乐消费（）
1书店文具店玩具店文化广场
2体育品店健身房氧舞蹈社
3音店
4语言乐器插花补班
5宠物店动物医院
6MTVKTV卡拉OK
7歌厅舞厅夜总会俱乐部PUBBAR
8电影院
9网吧撞球屋保龄球
10垂钓
形象消费
形象消费（）
1高级南装西装（含进口）
2高级少女淑女服饰（含进口）
3高级钟表眼镜
4高级皮鞋皮包皮饰
5进口精品行
6高级食品行
7高级中西餐厅日料理韩国烧烤外国采餐馆
8珠宝店
9高级理（美容）健身中心
10高级家具店
11茶艺馆咖啡屋
12百货公司
13饭店
14汽车行汽车配件汽车修理
精致文化消费
精致文化消费（）
1画廊艺术展览
2戏剧舞蹈表演现代舞音乐会剧场
3国画书法西洋绘画雕塑
4古董艺品店
合 计
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庆
市
项 香
目 榭
报 麗
告 舍
廣
場
第部分：市场篇
壹庆市况概述
区域环境
二济运行
三国民收入状况
四国民消费状况
五2010年远景规划
六重项目建设
贰庆商业运行现状
叁区域商房市场分析
百货楼
二商场
三街商铺
1东风新村区
2萨尔图火车站区
3胡路区
肆庆房产住宅市场总体分析
年市场总体推案量统计
二年市场总体化量统计
三庆房产总体市场概述
伍庆房产住宅市场细分
第二部分：基篇
壹基四
贰项目区位概述
叁项目SWOT分析（住宅）
第三部分：商场规划篇（原）
壹产品属性
贰产品规划原
第四部分：商场开发篇
壹开发定位构想研拟
基发展潜力限制
二开发策略研拟分析
三开发策略建议
四市场定位建议
五单元划分建议
六业态划分建议
七商场道路建议
贰出售出租分析
叁运营方分析
第五部分：商场业务篇—销售策略
商场百分百引爆式销售行动
二商场引爆式销售活动——酝酿期（2月）
三商场引爆式销售活动——引导期（2 — 3月）
四商场引爆式销售活动——开盘引爆
五商场百分百引爆式销售活动优势点
第六部分：住宅规划篇
附录：项目商圈分析
圆形商圈
二市口商业量距离设定商圈
三城市中心层级发展
四商圈设定
附录二：庆市消费分析
第部分：市场篇
壹庆市况概述
区域环境
1理位置
庆市位黑龙江省西部松嫩原中部理位置北纬45°46’46°55＇东124°19＇125°12＇间东南距哈尔滨市159公里西北距齐齐哈尔市139公里
2气候条件
庆市处祖国北疆四季气候分明年均气温47摄氏度霜期134天日26581时年降水量351毫米蒸发量14216毫升气候总体特征：冬季寒冷雪春秋季风
3历史文
庆新中国年青城市1959年发现油田1979年建市目前庆世界年产原油5千万吨11特油田时国重石油石油化工基具石油特色文化国线旅游重城市黑龙江省规划电子产业城交通便利物产丰富济发达历世界石油名城鱼米乡美誉
4行政区划
庆市现辖萨尔图龙凤胡路红岗等五行政区肇州肇源林甸杜尔柏特四县总面积21万方公里中市区5107方公里
5区域口（1999年底）
Ø 庆全市常住居民计719万户总口242万
Ø 庆市区居民计354万户口1089万
Ø 庆市区中男性计55万约占总口51女性计538万约占总口49
Ø 萨尔图区总户数70012户占全市总户数973占市区总户数1977总口2175万占全市总口885占市区总口1998中女性105万占4856男性112万占5144
Ø 胡路区总户数1103万户占市区总户数1533占市区总户数3116总口328万占全市总口1334占市区总口3012中女性1639万占4997男性165万占5003
Ø 庆全市口密度116方公里市区口密度217方公里中萨尔图区4316方公里胡路区2752
方公里
济运行
1国生产总值（亿元）
庆市2000年初国生产总值达7141亿元年增长89高全省均水14百分点约占全省重246全国国生产总值超百亿元城市评中庆排名第10位
中第产业增加值288亿元年增长32第二产业增加值5952亿元年增长65第三产业增加值901亿元年增长131
2国生产总值构成较（）
数说明：第二产业庆国民生产总值中占着极重位年增速已放慢第三产业发展较迅速重逐年升显示庆市二次创业战略已初见成效
3均国生产总值（元）
庆市2000年初均国生产总值达290497元年增加161位列全国第
国民收入状况
1城市居民均支配收入（元）
庆城市居民2000年初均支配收入8969元年增长63(剔物价素实际年均收入9001元)
国民消费状况
1城市居民均消费性支出（元）
庆城市居民均消费性支出56621元年增长78(剔物价素实际增长97)
2恩格尔系数（）
庆市城镇居民恩格尔系数2985较年降34
3城市居民均消费支出分类统计
4城市居民消费统计（年）
5城市居民消费行分析
Ø 居住设备品消费重幅升显然居民已开始追求舒适享受物质化新生活两项消费占总消费支出重然较显示庆居民方面消费意识然刚刚起步
Ø 居民服装消费占总消费重已达237显示衣着观念已逐步趋时尚化追求档次讲究款式
Ø 医疗保健品消费重呈现幅降目前庆居民消费项目
Ø 通讯消费重幅升家庭电话已普原外显示移动电话便捷性已受越越庆居民青睐
2010年远景规划
2010年止庆市发展预期目标：
1 2010年市区长住口达130万中非农业口11037万占市区总口849
2 2010年国生产总值力争达730亿元均GDP达市域5000美元市区10000美元
3 工业化进程产业结构升级加快三次产业结构2010
年56530
4 2010年均住宅居住面积达15方米
重项目建设
1路二桥工程建设（东干路立交桥凤阳桥工程）
2新建两国家4A级旅游区——创业追踪园（红岗区解放南
村）湿公园（龙凤区北二十里泡）目前两项目
正做总体规划明年启动
贰庆商业运行现状
商业运行
1社会消费品零售总额（亿元）
庆市社会消费品零售总额748亿元年增长86
2消费品零售行业构成（）
3消费品零售行业升降统计（年）
叁区域商房市场分析
百货楼
名 称
新玛特广场
秋林商厦
昆仑购物中心
营业面积
549504 m2
1252368 m2
138996 m2
公走道
环行走道35—4m
走道3—35m
辅助走道2—25m
走道18m
辅助走道1m
环行走道354m
十字型走道3m
辅助走道15—2m
电梯配置（客）
动x2观光x2
动x2
动x2
单层净高
35米
32米
33米
磁场
麦劳功广场型超市
＼
型超市
面配置
1F
超市化妆品黄金珠宝婚纱摄影
食品钟表眼镜皮鞋首饰化妆
型超市
典型
雅芳飘柔
吻猫
＼
2F
衣毛衣男女服装咖啡厅
男女装
家电钟表图书服装
典型
鄂尔斯
雅克高朋维
格兰仕海尔
3F
体育品家电通讯图书童装
女士品保暖衣羊毛衫羽绒服裘皮
高档男女服装
典型
耐克双星
波司登
报喜鸟杉杉
4F
影院游艺厅网吧风味美食广场
＼
＼
休息区
厅餐饮广场（座椅）
＼
楼梯厅（座椅）
量
1356时
（4：00—5：00）
1248时
（11：30—12：30）
356时
（11：00—12：00）
提袋率
127
178
189
营现状
部装修设计营理品牌导入开业造势等方面庆市属极罕见吸引量流营档次高真正购物者
四楼餐饮广场网吧游艺厅较火爆
火车站流量较庆具较高知名度营状况良
处胡路区庆石油理局家属院购买力较强营状况良
商场
名 称
中央商城
金田商厦
庆莎商厦
昆仑商贸中心
营业面积
20010 m2
19152 m2
11137 m2
12474 m2
公走道
环行走道35m
十字走道3m
辅助走道2m
环行走道25m
走道2m
辅助走道12m
环行走道3m
十字走道2m
辅助走道15m
环行走道24m
十字走道2m
辅助走道14m
电梯配置
动x 4
动 x 2
动x 2
动x 2
单层净高
3米
32米
35米
32米
磁场设置
德克士炸鸡
＼
肯德基
德克士炸鸡
面配置
1F
男女服装
服装皮鞋眼镜医药
女装箱包钟表鞋首饰化妆品
服装医药吃书店
2F
服装皮鞋皮包
服装皮鞋
服装百货
服装
3F
＼
空置
高档服装
服装百货
4F
＼
＼
家具
＼
5F
＼
＼
家具
＼
休息区
楼梯口
楼梯厅（座椅）
量
872时（星期二中午12：00—1：00）
372时（星期三午3：30—4：30）
576时（星期三中午12：00—1：00）
768时（星期三中午12：30—1：30）
提袋率
3658
233
1147
287
营现状
新玛特刚开业吸引走批流稍显萧条相信久会恢复正常
客流量稀少三楼面积空置营情况般
二三楼营状况良明年全部改营
处胡路区中心带周边庆市繁华段营情况良
名 称
百货楼
京百货
天马商厦
营业面积
56625 m2
50688 m2
3726 m2
公走道
环行走道35m
十字走道25m
辅助走道15m
环行走道3m
十字走道25m
辅助走道12m
环行走道25m
十字走道5m
辅助走道12m
电梯配置（客)
动x 2
动x 1
单层净高
34m
33m
5m
磁场设计
肯德基
二层型超市
＼
面配置
1F
烟酒副食日百货化妆洗涤家电
男女服装毛衣毛裤钟表化妆品
医疗家电五金钟表图书皮鞋首饰
典型
长虹荣事达
鄂尔斯拉芳
安踏双星
2F
针织布料医疗保健家电床品
超市
时装羊毛衫箱包
典型
＼
＼
鳄鱼金利鹿王
3F
＼
＼
衣床品童服装布艺
典型
＼
＼
婷美
量
672时（星期二午4：30—5：30）
105时（星期三午10：30—11：30）
336时（星期二午2：30—3：30）
提袋率
2655
512
2142
营现状
紧火车站广场客流量较营情况良
火车站庆莎面稍显孤立营情况太理想
处中央商城面客流量明显降部电梯设施布局较落
街商铺
1东风新村区
数统计东风新村区类商铺计161家
图11：
图12：
图13：
2萨尔图火车站区
数统计萨尔图火车站区类商铺计76家
图21：
图22：
图23
3胡路区
数统计胡路区类商铺计145户
图31：
图32
图33
肆庆房产住宅市场总体分析
年市场总体推案量统计
庆市1999全年房产开发投资178亿元（住宅投资95亿元）较年增长
38倍房屋施工面积3795万方米较年增长352
二年市场总体化量统计
庆市1999全年商品房销售面积（建面）648万方米商品房销售总额达106万元
三庆房产总体市场概述
受矿区济影响庆市已形成东西城区举城市格局庆商品房开发仅五六年历史房产市场格局东西两区划分
东城区房产——年东城区住宅开发规模远远超西城区少房产开发项目通置换形式获取廉价土（世纪广场建民医院获土万宝区开发万宝屯取土）区域房产开发步入高端市场创造必条件
位区域世纪广场时代丽景两楼盘目前庆楼市品位档次高案开发商义耕房产开发验理水济实力较强已庆市建立良市场口碑具定开发品牌
该区域物业价格落差较明显特色住宅均价1500元方米具较品质住宅价格均2000元方米部分已3000元方米
西城区房产——目前市场行情西城区总体均房价高东城区西城区房产开发市场未健全商品房投放量较公司开发商品房市场具规模开发优势加理费较增加成西城区房价整体攀高外原西城区居民整体收入普遍高东城区够接受较高商品房价格
伍庆房产住宅市场细分
庆市商品房面积配分析
二 房
面积
60~70m2
71~80m2
81~90m2
91~100m2
101~110m2
111~120m2
套数
98套
102套
126套
7套
例
29
31
38
2
三 房
面积
80~90m2
91~100m2
101~110m2
111~120m2
121~130m2
131~140m2
套数
152套
380套
251套
212套
142套
56套
例
13
32
21
18
12
5
四房复式
面积
150~160m2
161~170m2
171~180m2
181~190m2
201~210m2
230m2
套数
186套
10套
7套
4套
6套
7套
例
84
5
3
2
3
3
说明：数统计时代丽景世纪家园明湖苑二期等庆市目前售较新案出
计总户数1746户中三房绝力计1193户占总户数68力面积集中90—110 m2 间占三房总户数53两房相较少计333户占总户数19力面积集中80—90 m2间占两房总户数38四房复式房型220户占总户数12力面积集中150—160 m2
二房型销售化分析
1 目标客源房型面积需求低全国均水需房型偏化特征明显两房70—80方米三房90—110方米销售化情况良
2 两房动迁户回搬房外商品房供应量较少
3 四房复式房供应量较两房重相显示舒适型房源定市场
三典型案分析
案 名
明湖苑（二期）
北辰区
世纪家园
工位置
区北十街号
三街纬十路交汇处
区西柳北街18号
发展商
庆市图房产
庆北辰房产
庆油田新型集团
营销企划
售
售
售
售户数
480户（二期）
450户
1000余户
基面积
53万方米
18万方米
25万方米
总建面积
5万方米（二期）
29万方米
22万方米
均售价
2320元方米
1250元方米
2400元方米
理费
4996元方米
4996元方米
29元方米
规划面积
78—189方米
50—180方米
70—260方米
力面积
95—114方米
88—106方米
70—120方米
力总价
2226万元
1114万元
17—29万元
容积率
09
16
088
工程进度
现房
现房
现房
销售率
50
85
50
广告诉求
园中家园世纪典
寻找永远家
新世纪新生活
优劣势分析析
优
势
A周边配套较齐全
B世界石油文化公园森林公园北国江南水公园远区咫尺
C双语幼园博士学校
D面积配较合理
A 区配套较齐全学校超市菜市场应俱全
B 济适房价位较低
C 免费安装电话
D 交通方便
A区整体环境错庆市少见
B高绿化低容积适合居住
C力房型三房面积配较合理
劣
势
A 距市区较远
B 户型已基售完余较难销售
A 距市中心较远
B 周围许工厂影响住宅品质
A交通生活机略显足
电话
0459—5992538
0459—4667288
0459—5390562
备注
二期
济适房
街部分商服`
案名
时代丽景
工位置
热源街文化广场间
发展商
黑龙江省义耕房产
营销企划
售
售户数
165户（期）
基面积
8万方米
总建面积
15万方米（期7万）
均售价
2900元方米
理费
1939元方米年
规划面积
10724—24217方米
力面积
10833—14996方米
力总价
36—40万元
容积率
17
工程进度
现房
销售率
50
广告诉求
新世纪新家新生活
优劣势分析
优
势
A段天独厚紧规划中文化街文化广场市政府等行政事业单位数步遥
B周边商服配套设施齐全
C 未定升值潜力
D 开发商义耕庆定品牌影响力
劣
势
A户型导致总价高
电话
0459—6687117
备注
该项目庆市高档楼盘
第二部分：基篇
壹基四
东侧——六街
南侧——纬七路
西侧——五街
北侧——纬八路
贰项目区位概述
1理——位庆市东城区
2域——位萨尔图区东部东风新村区庆市重商业区萨区形象区
3区——基东侧紧邻六街东风新村区商业轴商业气氛浓厚配套设施齐全区形象良正处进步完善中
叁项目SWOT分析（住宅）
优势点
Ø 项目位萨尔图区东部东风新村区庆市重商业区萨区形象区整庆市区居民中具定客观认基础（商业住宅）
Ø 基东侧紧邻六街东风新村区商业轴商业气氛浓厚交通便捷配套设施齐全区形象良正处进步完善中项目具相良相邻环境（商业住宅）
Ø 基已建成世纪广场邻前者已拥良市场口碑社会形象形中案形象推广品质提升助益（住宅）
Ø 案发展商开发项目前已成功开发菜库综合楼善加广告包装案具定品牌效应（住宅）
Ø 案底层商场裙房设计犹带未居民全功会极方便类需求（住宅）
Ø 案建筑外立面充满现代感庆市尚属独二具较强视觉击力吸引力（商业住宅）
劣势点
Ø 案处区域岗工较新村居民区区域居民整体消费力普遍限案缺乏足够稳定客源（商业住宅）
机会点
Ø 庆市房产市场刚刚起步目标受众种广告包装营销技巧（SP）抗性极易接受（住宅商业）
Ø 案底层商场裙房设计犹带未居民全功会极方便类需求中倡导出种居家新生活理念（住宅）
Ø 案建筑外立面充满现代感庆市尚属独二具较强视觉击力吸引力成庆标志性建筑（商业住宅）
威胁点
Ø 庆市区商业区分布独立性较强萨尔图火车站胡路区等独立商业区难吸引跨区置业消费案难吸引外区（新村区外）客源（商业住宅）
Ø 案处区域岗工较新村居民区区域居民整体消费力普遍限案缺乏足够稳定客源（商业住宅）
Ø 庆市产业单等原造成外口较少点操盘时须作慎重考量（商业住宅）
第三部分：商场规划篇（原）
壹产品属性
目前庆零售业态构成百货商场业段区域已呈饱状态建议案规划Shopping Mall产品形式形成商业空间差异化吸引消费群体
Shopping Mall家型数家型磁场型核心店结合品牌商店街类市生活餐饮休闲娱乐等配套项目组成站式生活广场
型Shopping Mall区般购物商场百货商厦重特点应会休闲购物生活娱乐新商业概念购物餐饮外配套项目涉会生活细节例：电信服务文化礼品类书店花卉园艺品牌饰品店形象保养类美容塑身影印彩扩服务医药店洗衣中心等
规划特质般 shopping mall重点集中集客潮钱潮汇集部环境规划充分体现闲庭散步式购物消费生活娱乐兼顾轻松休闲购物环境
贰产品规划原
1磁场策略
磁场策略：营建整商场整区域具核心号召力磁场诸：乐购家乐福型量贩店
磁场策略：已吸引消费目通低单价快餐速食简餐类商铺达目
2集客广场：
兴建门庭广场寸土寸金市中心营建公空间成举办类公活动商业宣传活动聚集潮庆市标性广场建议命名商场命名致商场界变法潮钱潮广场建设仅成城市客流量中心更带观济收益社会效益
3街外界商铺立面
街商铺宜采菜单式（选择）玻璃橱窗街招牌统规划格式排放灯光广告牌橱窗街铺面均应定设计规范整商场场业商铺显统谐富整体美感
4电动扶梯
提高商场繁荣景象客户拥挤热闹感建议商场电动扶梯避免直直
字形布局宜采适增加客流途径商业面积引导路线规划电梯走加长顾客商场购物路线距离制造商业气促消费动机产生
5单元面积规划
未客户需求出发：建议量精减商铺单元出售面积通利商铺高单价低总价价格策略吸纳更广客源型投资型保值型客户皆吸引创造出附加价值商业百货形态总说案力求买家创造低投入低风险高回报投资价值较低总价灵活付款方式创造出引发庆市抢购风潮必条件基础建议案较合理单元销售面积20～35方米左右供客户组合收灵活变效果
6单元面规划
满足未客户销售心理（投资）：建议单元商铺面宽进深例控制1：25超1：3合理例面宽进深产品具更高升值空间
7公设规划
商场达良营业绩效：建议量减少层楼面公部分分摊面积单元实际面积率达60希整体规划体现出案
率高设计风格独特装修标准高档三优势凌驾庆商场时营业态理求达百分百信度创造三赢三局面（三赢业业消费者）
8功规划
购营业租赁营业时存商场营容致显易见建议出售铺位前商场功分区分片规划设置形成种业态集中分布营格局销控利预付反应做反复检讨务必达满足营理布局需兼顾销售目求
9物业理公水电
成功销售项公设备维护修理保养等建议聘请型商场理验物业公司进行理水电等费收取原建议采：分层计量分摊采取分摊方案底层高二楼次三楼次四楼低样序列收取层流量寡挂钩
叁营理计划
营方式
1商动产营方式代方案拟定分析
2营方式建议
3招商规划
A 协助业订定寻找立力承租
B 拟定招商策略
二理计划
1拟定承租户理规章
日商场营理方面必须先拟订套完善行承租户理规章租约议定际便租户充分解关商场项规定办法避免日产生理困扰拟定承租户理规章部分商场特性相关代表员识列层面研拟：
A：商场理组织权利义务
B：行业理营运方针
C：促销活动举办配合
D：广告文宣制作规范
E：营业时间制定相公办法
F：商场实际营理项规定
G：工作服务员规范
H：施工装潢理项规定
I：清洁维护办法
J：理费分摊收缴规定
K：违规罚附加事项
2拟定设施理厂商遴选办法
商场项设施理维护厂商必须特定遴选办法产生确保服务提供者价格服务品质均受严密控杜绝潜弊端建议采购控角度相互遴选办法拟定商场设施理厂商
第四部分：商场开发篇
壹开发定位构想研拟
基发展潜力限制
1基发展潜力机会
（1）基形方正势整土利率极高
（2）庆市区范围交通性强项目定位规划未成庆生活圈消费中心机会扮演目性消费角色
（3）相庆市区传统单功分离购物空间案成庆生活圈舒适规模集休闲娱乐购物服务体区生活中心
（4）基周边区域规模商业开发利区域商业位品位提升加市政府天独厚优势区域成庆市繁华中央生活区（CLD区）已指日
2基发展限制威胁
（1）案周边区域久兴建处型商业设施会少投资客客认未商竞争剧失投资营兴趣
（2）世纪广场商房售营善难出租少业投资客量资金套鉴案迎面相带负面影响低估
（3）庆市区商业区分布独立性较强萨尔图火车站胡路区等独立成熟商业区未商业区中类中型商业设施包括卖场营会直接影响案消费者相吸引力
二开发策略研拟分析
商圈需求预估
商圈需求量现庆市供量业种适合营规模推估案业种需求坪数：
营模式
A方案
B方案
出售：20000 m2
营：5000 m2
出售：40000 m2
营：10000 m2
业 种
需求坪数（A方案）
需求坪数（B方案）
商场（购物服务）
15000 m2
20000 m2
生活量贩店
2000 m2
10000 m2
电器量贩店
500 m2
3500 m2
家具城
500 m2
1000 m2
餐厅美食街
1500 m2
4000 m2
网吧电玩
500 m2
1500 m2
合 计
20000 m2
40000 m2
三开发策略建议
已提规划方案外案开发策略方思考：
附加目性消费
优点：目性消费拉商圈原体结合提升整体购物休闲娱乐层级外加速带动周遭环境
缺点：类型目性消费题游乐园营特KNOWHOW面积停车场数量需求均投资金额高寻找合作象困难增高特色题须企业体长期心营非企业体身题渊源深厚否成败难预料
四市场定位建议
1购物中心形态
购物中心分类规模服务范围包含业种谓邻里型社区型区域型会型特殊型业种零售型心题型工厂直营型八种类型分项目立条件区位优势理特征相邻环境等方面素考量建议区域型会型购物中心定位项目
2定位注意点
案定位必须提供量便利停车空间外必须招商营理注重点原：
日品——集合价格具竞争力产品样化卖场
购物——店业种商品部分重叠保持适度竞争环境带 消费者选择空间定位中级产品
娱乐——规划完善适度规划原业种齐全增加 互动效果
服务——增加服务设施籍举办活动方产生关系
五单元划分建议
单元面积划分
面宽进深
重
备 注
20—25 m2
35×6 m
70
需面积客户合购买2单元
30—35 m2
5×6 m
30
备注：单元面宽应少35 m
六业态划分建议
业 种
楼层
营面积
业 态
吃城
B1F
5000m2
特色馆冷热饮中西式快餐助餐面食点心水果吧省特色吃
力店品牌店
2000m2
麦劳肯德基名品店
服装
9500m2
休闲服青少年服饰男装女装少淑女装孕妇服饰品
童品
1000m2
婴品玩具婴幼服饰
皮件
1500m2
鞋皮件皮草
运动类型
1000m2
运动品运动服饰
运动器材道具
家电家具娱乐
2000m2
3000m2
咖啡店蛋糕店书城音店化妆品店珠宝店眼镜行钟表行花店婚纱店电脑通讯电子
七商场道路建议
百货动线： 3—35m
副动线： 25m
辅助走道： 15—2m
贰出售出租分析
优点
缺点
全部出售（分割）
1户产权独立难统理业种未效规划户未取识营效果显
1短期资金取灵活应
2需负担营风险
3符合国购买性
2未出售摊位容易影响整体营分散集客效果
3出入动线安全理旦法掌控楼住宅产生负面影响
4整层出售总价高客源限
全部保留（出租）
1住宅品质容易操
2定期租金营业收入
3必时抵押周转
4现阶段言率较高
5营业态较统格调高尚较易根市场定位塑造产品特殊性
1投入营理力物力损耗
2负担营成败损益
3资金积压法灵活应
叁运营方分析
营运方
客源
纯销售（产权独立）
营业
投资客户
纯租赁
营业
行营运理
关系企业
理顾问
百货公司理
部分销售
部分招商（著名品牌店）
部分营
营业
投资客户
品牌店
百货公司合作
第五部分：商场业务篇
销售策略
商场百分百引爆式销售行动
鉴案商场销售特性短时间达营业态相集中性销售时保证销售均价培育旺盛现场气氛引起庆市民排队抢购销售策略建议采商场百分百引爆式销售行动强产品卖点吸引客户通生利实现现场客户相互挤压效果形成爆炸型抢购效应方案销售期间时根销售动态时掌控调整商业面积功分配实现商场集中区域集中化保证开业全商场良营运
二商场引爆式销售活动——酝酿期（2月）
1吸引
类媒体新闻广告发布庆中心区站式商业城概念推出吸引客户时带商铺客户积累试探市场反映调整产品规划业务方
2SHOPPING MALL磁场策略
SHOPPING MALL优势家型数家型磁场型核心店引导周边商铺形成站式会休闲购物生活理念商业城酝酿期断发布诸乐购家乐福肯德基等磁场落户项目限商机前景吸引客户注意力增强客户信心
三商场引爆式销售活动——引导期（2 — 3月）
1价格带
根市场需求前期试探拟出定价格范围价格带外报价
2业态区域销售引导
成功商场必须营业态区域集中营业考量项目客户投资型型两类销售中引导客户集中业态营业区更显重
3预约方式
1）项目全面定价价格带形式外报价
2）预判营业态户数配引导客户欲投资行业区域购买
3）套商铺排三位位前者具优先选择权位客户权选择三排位权
4）销控确保套房子均2～3名真实客户确保完成化
5）已购客户购买区域集中防止出现面积空缺导致客户法购买时利业态户数配调整
6）期间断透露利消息客户前期客户发生变动订房源位置更佳更具投资价值卖场知名品牌银行等磁场加盟等类似话题演绎事吸引客户实现利
7）预约情况良时方正式公开引爆销售行动
4产品业务调整
根预约情况期工作时调整：
1）价格调整
预约情况良取价格带中较高点价格提高整体均价反取较低点确保量化
2）业态配调整
时调整业态面积例种需求准确获满足
3）销售区域调整
预约状况良时需种业态配作微调整体化反立刻引导客户集中区域确保商场开业成功
四商场引爆式销售活动——开盘引爆
1推出时机
预约状况良时方推出
2推出时间
1~3天集中推出宜确保现场气氛极热烈形成排队抢购场面
3开盘仪式
邀请社会知名士预订客户未购客户接中心举办SP
活动配合种形式媒体活动开盘成功造势
4定购方式
房源集中推出套房源位推出房源落空立刻假客户逆补营造热销气氛PUSH客户购买
五商场百分百引爆式销售活动优势点
1 根预约状况价格带作适调整保证量化前提 均价水
2 时调整营业态营业面积例致丧失位客户
3 确保客户集中区域保证商场成功
4 吸引生利客户相互挤压保证现场热 烈气氛形成排队抢购场面：
1）磁场作吸引
2）产生奔走相告效应生
3）期间断吸引已预约客户利
5． 庆前未抢购场面形成庆景住宅推出作良铺垫
第六部分：住宅规划篇
壹 房型规划建议
1房型面规划纲领建议
a 房型基功全时客户热衷房型应少八功起居餐饮厨卫寝储藏工作学阳台购房者说功齐房子难保值
b 楼层面布局单纯化层住宅标准层楼面量少安排住户通常布置梯二户
c 北阳台规划北阳台设置年开始流行房型功改善方法般面积达25—4方米客户越越强调北阳台操作功成厨房间辅助空间时开始考虑北阳台放置洗衣机设计成半封闭式洗衣机具室摆放空间
d 储藏室布局改善储藏室应设计成全封闭独立进入式空间正规房间
e 墙面分隔凹凸利起居室凹凸分隔墙购房者嵌入家具书柜空间利发挥限度
2项目面积配建议
综观庆区项目周边区域住宅产品规划化总体情况结合项目理位置单价相客源客层项目身特点等素建议产品单体面积宜应
中挡物业流面积塑造精（简）庆市高档精品住宅
房型类型考虑力客源总价承受力建议实型两房两厅卫三房两厅两卫力户型适安排少量户型公寓时部分楼宇顶层设计成跃层房型
建议两房力房型面积控制75~85方米户（规划层）三房力房型面积范围控制95~110方米户（规划高层）较适宜效控制项目力总价增强项目区域总价竞争力
建议95~110方米三房力规划（2+1）房型量缩减次卧2面积面积段房型作济型三房作舒适型两房（次卧作佣房书房电脑房棋牌室婴房等等）达灵活变效果
附：总体房型面积配建议图
房型
面积范围
户型例
总体例
动迁回搬房
二房
70~80m2
定
定
三房
85~100 m2
定
合计
100
定
外商品房
二房
75~85
75
30
85~90
25
三房
95~110
50
60
110~120
30
120~140
20
复式房
140~160
100
10
合计
100
100
附录：项目商圈分析
商圈（TRADE AREA）指部分顾客区形成特定范围业种营商品卖场面积交通动线理位置优缺形成商圈形状面积相传统商圈设定方式距离车行时间划定目标位置外形成圆形商圈然种设定方式法区域竞争关系消费者消费性列入考量案设定商圈范围时时引入
康维斯均衡公式市口商业量决定商圈距离配合市中心发展层级导入消费者消费性考量期统合种决定商圈素决定案信赖商圈范围
圆形商圈
案开发面积约4万公顷（纯商业）开发量体言商圈范围达2公里左右案基外作2510公里商圈涵盖口约10万16万19万户数约35万52万6万户涵盖区域详细口数见附表：
商圈范围
涵盖区域
涵盖口
户数
2km
新村区部分
10万
35万
5km
整新村区
16万
52万
10km
萨尔图区部分
19万
6万
二市口商业量距离设定商圈
理选择
消费者某特定区域消费该区提供商业服务量成正距离方成反
三城市中心层级发展
庆市目前角色扮演全市层级行政中心文化中心金融中心交通转运枢纽工商业市场教育医疗社会福利次区域服务中心提供日常活动工作学购物娱乐休闲等活动满足
目前市中心层级发展消费者消费性言庆市消费者涵盖郊县乡镇报告书中指庆生活圈
四商圈设定
综合三种商圈设定方式分析：
分析案次商圈定义：
商圈：庆市口约251万总户数约72万
次商圈：4乡镇口138万总户数约38万户
附录二：庆市消费分析
第节 消费空间结构分析
深入解消费者消费性消费层级采取分类方式架构消费空间结构分析理基点：
消费文化（曰商品文化）扩散现象现代市空间中呈现效果基透中心边缘等关系产生易言基愈具符号意义消费文化（商品）愈灰市中愈高层级中心点区集中反愈会位较低层级边缘区消费文化（商品）等级性（价位品质判定）符号性高低正提供判定市消费空间层级性高低简单效指标
生活需求层次消费象普遍性等级性符号性功性等重指标案庆市商业区中商业设施商品分列五类：
1基维生消费指居民日常生活必需缺商业服务业例杂货五金药店
2普通消费指中低价位普通等级未符号意义商业服务数居民日常生活普遍需例男女服饰火锅店面包店等
3通俗文化娱乐消费指带教育文化休闲娱乐功商业服务业例书店KTV等
4形象消费指高价位高等级具明显象征符号意义商业服务业少数高级济阶层消费者基奇炫耀等理消费者会消费例高级男女装高级餐厅等
5精致文化消费指少数市精英创造推广文化性作品少数具方面素养训练特定消费者足够力欣赏品位言例画廊艺品店等
零售业调查结果表：
商业设施类型家数分布表
单位：家数（）
项 目
数量（）
基维生消费
基维生消费（）
1超市便利商店
2杂货店
3吃店助餐中餐馆
4市场
5家庭五金行
6百货行
7中西药房
8车行（含修理）
普通消费
普通消费（）
1般男女服饰
2钟表眼镜（含修理）
3皮鞋
4化妆品清洁品
5花店礼品屋
6家电通讯
7相洗衣医诊美发美容
8西式快餐店
9啤酒屋火锅店快餐店
10冷饮店水果行
11家具店
12旅社
13茶行
14西点面包房
15般零售
16服务
通俗文化娱乐消费
通俗文化娱乐消费（）
1书店文具店玩具店文化广场
2体育品店健身房氧舞蹈社
3音店
4语言乐器插花补班
5宠物店动物医院
6MTVKTV卡拉OK
7歌厅舞厅夜总会俱乐部PUBBAR
8电影院
9网吧撞球屋保龄球
10垂钓
形象消费
形象消费（）
1高级南装西装（含进口）
2高级少女淑女服饰（含进口）
3高级钟表眼镜
4高级皮鞋皮包皮饰
5进口精品行
6高级食品行
7高级中西餐厅日料理韩国烧烤外国采餐馆
8珠宝店
9高级理（美容）健身中心
10高级家具店
11茶艺馆咖啡屋
12百货公司
13饭店
14汽车行汽车配件汽车修理
精致文化消费
精致文化消费（）
1画廊艺术展览
2戏剧舞蹈表演现代舞音乐会剧场
3国画书法西洋绘画雕塑
4古董艺品店
合 计
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