工程项目建设程序详解
工程建设前期阶段
（）项目建议书
（二）行性研究
（三）立项
二工程建设准备阶段
（）报建
（二）委托规划设计
（三）获取土权
（四）拆迁安置
（五）工程发包承包
三工程建设实施阶段
（）工程建设项目施工准备理
（二）工程建设项目组织施工阶段理
四工程竣工验收备案保修阶段
（）工程竣工验收备案
（二）工程保修
l 投资许证（发改委）
l 项目建议书（发改委）
l 办理选址 意见书（规划局）
l 行性研究 报告（发改委）
l 工程报建备案 （建委）
l 立项（发改委）
l 确定施工 队 伍（招标办）
l 施工许证 （建委）
l 建设实施（监理施工队伍）
l 建设工程规划许证（规划局）
l 初步设计 施工图设计 （建委）
l 建设规划许证（规划局）
l 竣工验收保修 （建委）
l 确定监理队伍 （招标办）
l 确定勘察设计队伍 （招标办）
l 交纳建设费 （财政）
l 消防防园林气象市政配套手续 （相关部门）
l 建设资金审计 （审计局）
l 确定材料设备 供应商 （招标办）
l 申请土开发 权（国土房局）
l 拆迁安置（国土房局）
l 质量监督（质检站）
l 安全监督（安监站）
l 施工放验线 （规划局）
l 报开工报告年度计划申请文件 （发改委）
l 工 程 建 设 程 序 图 承办容 （承办单位）
l 图示环境影响评价 文件报审 （环保局）
l 预审报审（规划局）
l 震安全性 评 价（环保局）
程序流程
项目建议书
行性研究评估决策
选点
投资估算
初步设计
技术设计
施工图设计
设计总概算
修正总概算
施工图预算
施工准备
设备订货
年
度
计
划
施工
竣工验收
交付
决算
生
产
准
备
工程建设基程序
l 建设单位申请
l 办理选址意见书
l xx市发改委立项
l 建设单位委托做总面图
l 规划局组织审总面图
l 规划局办理规划许证
l 国土房局办理手续
l 建设单位委托设计提供设计方案
l 审批设计方案中规划局审批方案
l 建设单位委托作初步设计
l 初步设计审批
l 规划局审查项目理意见
l 建设单位委托做施工图
l 施工图审查机构审施工图
l 建设单位办理公安消防园林气象防市政交通手续
l 市建委办理施工图审查批准书
l 规划局发建筑核位红线
l 规划局办理工程规划许证
l 建设单位招投标
l 质量监督手续白蚁防治合文明安全责书
l 缴纳建设工程规费办理施工许证
l 进场通知书放线验线
l 竣工验收备案
第部分 工程建设前期阶段
报建施工
阶 段
建设施工报建核发建设项目
施工许证
牵头单位：建设(房)局
时间：3工作日
房屋白蚁防治合备案
单位：建设(房)局
时间：2工作日
建设工程质量安全监督
单位：质量(安全)监督站
时间：0工作日
监理施工
招标阶段
监理施工招标
牵头单位：发改(贸)局
时间：8工作日(时进行)
建设工程交易中心招投标
单位：建设工程交易中心
时间：3工作日
审核中介机构编制预算
单位：财政局
时间：发招标文件前完成
(联)
部门审批意见(消防环保水利防气象国土线等)
单位：关单位
时间：4工作日
初步设计审批
牵头单位：规划局
时间：5工作日
核发建设工程规划许证
单位：规划局
时间：3工作日
施工图审查
单位：审图中心气象局防
时间：进入报建施工阶段前
出具规划建筑设计条件
单位：规划局
时间：6工作日
项
目
规
划
设
计
审
批
(招
标)
阶
段
设计方案招标规划
设计方案审批
牵头单位：规划局发改(贸)局
时间：5工作日
建设工程交易中心招投标
单位：建设工程交易中心
时间：3工作日
部门审批意见(消防防水利线海事航道震等)
单位：规划条件求部门
时间：4工作日
核发建设规划许证
牵头单位：规划局
时间：5工作日
消防预审(甲乙类生产仓储项目)
单位：消防局
时间：5工作日
预审
单位：国土局
时间：5工作日
立
项
规
划
选
址
阶
段
核发建设项目选址意见书
牵头单位：规划局
时间：7工作日
项目建议书审批
行性研究报告审批
项目申请报告
单位：发改局(贸局)
时间：6工作日
关部门审批意见(水利震等)
时间：5工作日出具初审意见20工作日完成(联)
环保部门立项意见
单位：环保局
时间：5工作日
环评报告审批
单位：环保局
时间：进入初步设计审批阶段前
办理审批手续
单位：国土局
时间：16工作日完成(联)
建设
审批阶段
防设备合备案
防质量监督申请表
单位：防办
时间：2工作日
工程建设前期阶段指工程建设初期建设单位形成投资意通投资机会等研究决定形成书面文件报部门发改委进行审批进立项程包括编制项目建议书行性研究报告通立项审批
项目建议书（发改委实施）
（）项目建议书容
政府投资工程项目编报项目建议书项目建设初阶段工作作推荐建设项目便确定区部门然资源市场预测基础选择建设项目项目建议书批准进行行性研究工作表明项目非项目建议书项目终决策
项目建议书求建设某具体项目建议文件基建设程序中初阶段工作投资决策前拟建项目轮廓设想项目建议书作推荐拟进行建设项目初步说明述建设必性条件行性获性供基建设理部门选择确定否进行步工作
项目建议书审批程序：项目建议书首先项目建设单位通部门报行业口部门发展计划部门(中工业技改项目报贸部门)行业口部门提出项目审查意见(着重资金源建设布局资源合理利济合理性技术行性等方面进行初审)发展计划部门参考行业口部门意见根国家规定分级审批权限负责审报批行业口部门初审未通项目发展计划部门予审报批
般应包括方面容：
1项目提出必性
2产品方案拟建规模建设点初步设想
3资源情况建设条件协作关系等初步分析
4投资估算资金筹措设想
5项目进度安排
6济效益社会效益估计
（二）建议书报送材料： 符合编制求项目建议书审批请示特殊规定必备附件材料
注：建设单位具编制项目建议书行性研究报告等力行编制具备行编制力先行实行监理招标设计招标委托具编制力相关资格监理单位设计单位编制监理设计招标时备案
二办理建设工程选址意见书（规划局实施）
规划局（牵头部门）窗口办理建设项目选址意见书审批：
1提交办理建设项目选址意见书需材料领取签收审批踪监督卡（简称监督卡）
2监督卡分发改局环保局消防局国土局等联办部门窗口提交相关审批材料监督卡签名确认
3全部联办部门窗口已签收确认监督卡送回规划局窗口
4规划局窗口领取签收建设项目选址意见书监督卡等关材料办理承诺时限7工作日
（）通招标拍卖挂牌方式取国土权建设项目联审批项目报送材料：
1书面申请 （原件1 份）
2国土权出合（复印件1 份需核原件）
31：500 现状形图（原件2 份附电子文档）
（二）非招标拍卖挂牌方式取国土权建设项目建设工程选址意见书审批申请需规划部门提交列申请材料：
1书面申请（原件1 份）
2土权属证明（复印件 1 份限土权属范围申请建设工程项目）
31：500 现状形图 （原件2 份附电子文档）
4项目建议书批复文件书面意见（原件 1 份限政府投资项目书面意见仅投资行政部门意合审批项目建议书项目行性研究报告建设项目）
5相关协议（原件1 份限联建建设项目）
6开发办批文相关协议（原件1 份限转建设项目）
7开发资质证书（复印件1 份）
（三）非招标拍卖挂牌方式取国土权建设项目建设工程选址意见书审批申请需协办部门提交列申请材料：
1消防安全审查（限批准规划中未明确易燃易爆建设项目）
（1）建筑工程消防设计申报表（原件1 份）
（2）1500 现状形图（原件1 份火工生产储存项目需提交反映周边2000 米范围现状1：2000 形图1 份）
2质灾害危险性评估审查（限批准规划中未作场质灾害评估区域建设项目已作区域性评估中属质灾害易发区建设项目） 质灾害危险性评估报告容般包括：工程建设诱发加剧质灾害性工程建设身遭受质灾害危害危险性工程建设适宜性结采取防治措施建议
（1）质灾害危险性评估报告（原件1 份）
（2）质灾害危险性评估登记申请表报告备案登记表（原件1 份）
3建设预审（限需新征集体土建设项目）
（1）建设项目预审表（原件1 份）
（2）建设项目预审申请报告（原件 1 份容包括建设项目基情况选址情况拟总规模拟类型项目需土利总体规划确定城市建设范围外农应包括补充耕初步方案）
（3）项目建议书批复文件书面意见（1 份限政府投资项目书面意见仅投资行政部门意合审批项目建议书项目行性研究报告建设项目）
（4）标注项目拟范围1：1 万乡镇土利总体规划图（1 份建设项目跨乡镇申请应分建设项目涉乡镇 1：1 万土利总体规划图标注拟范围市区范围区国土资源部门应偿申请提供 1：1 万乡镇土利总体规划图底图供申请复印）
4国家安全审查（限位市委市政府部队副军级机关重军事设施害部门周边500 米范围列建设项目：①外国政府驻渝机构②外商投资建设项目[包括外商独资中外合资两种情况]）
（1）涉国家安全事项建设项目申报表（规划选址）（原件1 份）
（2）1：2000 形图 （原件 1 份 反映建设项目周边500 米现状）
三建设预审报预（国土资源局实施）
报送材料：
（）建设项目预审申请表（原件1 份）
（二）建设项目预审申请报告（原件1 份容包括建设项目基情况选址情况拟总规模拟类型项目需土利总体规划确定城市建设范围外农应包括补充耕初步方案）
（三）属政府投资项目需提供项目建议书批复文件项目行性研究报告（1 份项目建议书项目行性研究报告合审批提供项目行性研究报告文）
（四）区县（治县市）国土资源理部门建设项目初审意见（1 份项目跨区应提供项目涉区县[治县市]国土资源理部门初审意见）
（五）1：500 现状形图（2 份）
四环境影响评价文件报审 （环保局实施）
报送材料：
（）xx市建设项目环境影响评价文件审批申请表（原件2 份）
（二）环境影响登记表资质单位编制环境影响报告表环境影响报告书（原件2 份附电子文档）
（三）评估机构关环境影响报告书环境影响报告表技术评估报告（原件1 份建设项目填报环境影响登记表申请提供技术评估报告）
五建设场震安全性评价（震局实施）
（）必须进行建设场震安全性评价建设项目
１抗震设防求高中国震烈度区划图标定设防标准重点工程特殊工程产生严重次生灾害工程
２位震烈度分界线两侧８km 区域新建改建扩建工程
３局部质条件较复杂者震研究程度资料详细程度较低区
４占面积较者跨越质条件区域新建城镇 9 型厂矿港湾企业济技术开发区
（二）建设单位场震安全性评价理程序
1建设单位持立项批准书建设址征询震部门意见审定否重做场震安全性评价工作评价区域范围征询评价单位资质
2选择评价单位签订评价合
3建设单位协助评价单位工作
4报审批
建设单位合收建设项目场震安全性评价报告须立报震安全性评价委员会评审评审通震安全性评价报告送市震局审核批准确定抗震设防标准建设单位收评价报告副审批副转交设计单位进行抗震设计
六行性研究报告（发展改革委实施）
根国务院关投资体制改革决定(国发[2004]20号)政府投资项目须审批项目建议书行性研究报告国务院关投资体制改革决定指出企业政府资金投资建设项目律实行审批制区情况实行核准制登记备案制政府核准投资项目目录外企业投资项目实行备案制
Ø 行性研究项目建议书批准着手进行行性研究行性研究指项目决策前通项目关工程技术济等方面条件情况进行调查研究分析种建设方案技术方案进行较证项目建成济效益进行预测评价种科学分析方法考查项目技术先进性适性济盈利性合理性建设性行性行性研究项目前期工作重容项目建设生产营全程考察分析项目行性目回答项目否必建设否建设进行建设问题结投资者终决策提供直接中型项目国家求项目进行行性研究项目条件进行行性研究
Ø 行性研究报告编制行性研究报告确定建设项目编制设计文件项目终决策重求必须相深度准确性承担行性研究工作单位必须资格审定规划设计工程咨询单位承担相应项目资质
Ø 特殊说明：部分行性研究报告编写单位需具备特殊资格行性研究报告途分四种： 1)企业融资外招商项目合作行性研究报告类研究报告通常求市场分析准确投资方案合理提供竞争分析营销计划理方案技术研发等实际运作方案说服投资者2)国家发展改革委（前计委）立项行性研究报告项目建议书该文件根中华民国行政许法国务院确需保留行政审批项目设定行政许决定编写型基础设施项目立项基础文件发改委根研报告进行备案批复决定某项目否实施3)进口设备免税行性研究报告 申请办理资项目确认书项目需提供具相应资质咨询机构编制项目行性研究报告中项目汇额超100万美元（含100万美元）国产设备投资额超1000万元民币（含1000万元民币）项目应提供具甲级资质咨询机构编制项目行性研究报告4)银行贷款行性研究报告商业银行贷款前进行风险评估时需项目方出具详细行性研究报告外申请国家相关政策支持资金 工商注册时需编写研报告该文件类似银行贷款研
述四种研中第2）3）准入门槛高需编写单位拥工程咨询资格该资格国家发展改革委员会颁发分甲级乙级丙级三等级甲级高
Ø 行性研究报告审批行性研究报告评估项目审批权限级审批部门进行审批中中型限额项目行性研究报告逐级报送国家发展改革委员会审批时委托资格工程咨询公司进行评估型项目限额项目般省级发展计划部门行业口理部门审批受省级发展计划部门行业部门授权委托区发展计划部门授权委托权限项目进行审批行性研究报告批准国家意该项目进行建设般先列入预备项目计划列入预备项目计划等列入年度计划时列入年度计划根前期工作进展情况国家宏观济政策财力物力等素进行综合衡决定
（）行性研究报告般应包括基容：
1项目提出背景投资必性研究工作
2需求预测拟建规模产品方案发展方技术济较分析
3资源原材料燃料公设施情况
4项目设计方案协作配套工程
5建厂条件厂址方案
6环境保护防震防洪等求相应措施
7企业组织劳动定员员培训
8建设工期实施进度
9投资估算资金筹措方式
10济效益社会效益
（二）报送材料： 提交资质单位编制行性研究报告审批请示外需提交附件材料作审批前置件：
1城市规划行政部门出具规划选址意见书
2建设预审报审材料（国土房部门已出具建设项目预审意见国土权出合）
3环境影响评价文件报审材料
4涉国资产土权出资须关部门出具确认文件
5涉特许营项目需提供权部门出具批准意见
6涉拆迁安置需附拆迁安置方案审查意见
7属联合建设需出具项目联合建设(合资合作)合书 8市级中央财政性资金外建设资金已落实源效证明文件企业新财务报表（包括资产负债表损益表现金流量表）信贷资金需商业银行分行机构出具承贷意书
9特殊规定必备材料（办部门求申请办理部门许审批备案手续）
七项目审请报告核准（发展改革委实施）
（）报送材料： 提交资质单位编制项目申请报告外需提交附件材料作核准前置件：
1城市规划行政部门出具规划选址意见书
2建设预审报审材料（国土房部门已出具建设项目预审意见国土权出合）
3环境影响评价文件报审材料
4涉国资产土权出资须关部门出具确认文件
5涉特许营项目需提供权部门出具批准意见
6特殊规定必备材料（办部门求申请办理部门许审批备案手续）
（二）属外商投资项目需增加提交附件：
1中外投资方企业注册证（营业执）商务登记证新企业财务报表（包括资产负债表损益表现金流量表）开户银行出具资金信证明
2合资协议书增资购项目公司董事会决议
3涉银行贷款关银行出具融资意书 建设单位市发改委提交材料申请立项：
八立项（发改委实施）
（）政府投资项目行性研究报告审批请示企业投资项目核准申请报告（行性研究报告项目申请报告须合格咨询机构编制）式五份附相应附件资料
（二）预审需提交申请材料
（三）环境影响评价文件审查需提交申请材料
项目申请单位提交申请应书面形式采取面送达挂号邮寄送达方式
第二部分 工程建设准备阶段
该阶段容包括勘察设计施工创造条件做建设现场建设队伍建设设备等方面准备工作具体包括报建委托规划设计获取土权拆迁安置工程发包承包等
办理报建备案手续（发改革委实施）
建筑工程立项建设单位应建筑行政部门申请办理报建备案手续建设单位持已达立项批文市建委领取工程项目报建申请表工程项目理资质申报表基建手续鉴证表求填写连工程技术理员职称证件（复印件）市建委办理建设单位资质审查报建登记手续
报建申报材料：
1报建表
2立项文件
3建设批准文件
4资信证明
5投资许证
建设单位必须报建开工前受理报建建设行政部门申请办理工程项目建设理单位资格审批手续领取工程项目建设理单位资格审查批准通知书建设单位办理完毕工程报建备案招标办通招投标确定监理队伍：
1）监理工程建设监理概念：监理执行者关法律法规规范标准监理方行进行旁检查逾越预定合理界限产生约束作通某相互协作相互交错行进行调理避免抵触相互抵触行进行理畅相互矛盾权利进行调理避免突突权利进行调解协作产生协调作工程建设监理三针工程项目建设社会化专业化工程建设监理单位接受业委托授权根国家批准工程项目建设文件关工程建设法律法规工程建设监理合工程建设合进行旨实现项目投资目微观监督理活动
2）工程建设监理性质：服务性独立性公正性科学性
3）工程建设监理容务：监理工作容—监理单位业提供决策设计施工招标施工保修阶段项服务工程建设监理规定中规定：监理工作容：三控制两理协调工程建设监理中心务控制工程项目目标工程项目投资进度质量目标三目标相互关联互相制约目标系统
二办理建设规划许证（规划局实施）
建设单位应规划局提出规划设计条件委托规划设计院编制规划设计总图然报市规划局审核规划设计总图规划局核定面积确定红线范围发建设单位建设规划许证
建设单位办理建设规划许证步市国土房局申请土开发权办理拆迁安置工作招标办通招投标确定勘察设计单位
三申请土开发权（国土资源局实施）
建设单位申请环节行政审批应建设项目区国土房部门递交申请法属市国土房局级行政机关审批权限区国土房部门受理规定时间初步审查意见连全部申请材料逐级报单独选址建设项目确需土利总体规划确定城市建设范围外土涉农应申请办理单独选址项目新增建设审批
（）单独选址项目新增建设审批程序求办理：
1建设单位持建设项目关材料区土行政部门提出建设申请
2区土行政部门国家市关规定进行审查符合条件拟定农转方案补充耕方案征收土方案供方案区民政府审核意逐级报批准权民政府批准
3农转方案补充耕方案征收土方案供方案批准区民政府批准征收（转）土方案法组织实施征征补偿安置完成市区土行政部门批准供方案建设单位供中偿国土建设单位应土行政部门签订国土偿合划拨国土土行政部门建设单位核发国土划拨决定书
（二）单独选址项目新增建设审批耕保护二处办需提交材料：
1新增建设申请表（原件1 份）
2建设项目预审意见质灾害危险性评估审查意见（原件1 份）
3征预办文件（原件1 份）
4项目审批核准备案文件中市重点工程城区5 公顷区县（市）7 公顷项目附项目研（申请）报告批复（原件1 份）
5涉征（转）收林林业行政部门批准文件（原件 1 份）
6建设规划许证附件附图（复印件1 份）
7土勘测定界图技术报告（原件1 份）
8预缴征补偿安置资金划入土行政部门征专帐户银行进帐单（复印件1 份）
9土利规划图（完整图）土利现状分幅图（1：1 万蓝图）形图（高速公路铁路等线型工程中型工程1： 2000 蓝图项目报 1：500 蓝图）拟征红线图（原件 1 份）
（三）招标拍卖挂牌出审批土利处土交易中心办需提交材料：
1国土权竞买申请书（原件3 份）
2身份证明工商营业执副（复印件3 份）
3房产开发资质（属房产开发项目事事前约定须具备房产开发资质）（复印件3 份）
4银行资信证明（开户行出具盖章证实违法违规存贷款行）（复印件3 份）
5公告求提交材料
（四）国土划拨协议出审批
土利处办：
申报材料包括：
1身份证明工商营业执（复印件3 份）
2建设单位申请（原件3 份）
3项目审批核准备案文件（原件复印件3 份）
4建设规划许证附件附图（含规划红线图城市规划行政部门批复总面布置蓝图数字化图 150011000）（原件1 份复印件3 份）
5籍图（原件1 份）
6实测形蓝图数字化图(1500－11000 )（原件3 份）
集资合作建房应提供材料：
1申请土行政部门收回原土权申请（原件1 份）
2国土权证（原件1 份复印件3 份）
3房改部门关集资合作建房批准文件（原件 1 份复印件 3 份）
济适房项目应提供材料：
1济适房项目批准文件（复印件1 份）
2房产开发资质证明（复印件1 份）
（五）建设项目压覆矿产资源审批矿产资源勘查储量处办需提交材料：
1建设项目压覆矿产资源审查表（原件3 份）
2建设项目审批核准备案文件（复印件3 份）
3建设项目范围1500 形图（宗面积 10 公顷线型工程提供12000 110000 形图2 份）
4建设项目压覆矿产储量申请登记表（原件3 份）
5建设项目压覆矿产资源储量评估报告压覆矿床证明材料
四拆迁安置
建设单位取权拆迁部门提出书面申请拆迁部门拆迁申请进行审查批准拆迁房屋拆迁部门发拆迁申请房屋拆迁许证建设单位组织实施拆迁
申请领取房屋拆迁许证需提交列资料：
（）建设项目批准文件
（二）建设规划许证
（三）国土权批准文件
（四）拆迁计划拆迁方案
（五）办理存款业务金融机构出具拆迁补偿安置资金证明
五报审建设工程规划设计方案初步设计（规划局实施）
建设单位取土权根市规划局提出设计求委托建筑设计院编制设计方案
般建设项目(包括工业民建筑城市基础设施水利工程道路工程等)设计程划分初步设计施工图设计两阶段技术复杂缺乏验项目根行业特点需增加技术设计阶段水利枢纽农业综合开发林区综合开发项目解决总体部署开发问题需进行规划设计编制总体规划规划审批编制具符合规定深度求实施方案
初步设计容项目类型变化般说项目宏观设计项目总体设计布局设计工艺流程设备选型安装设计土建工程量费估算等初步设计文件应满足编制施工招标文件设备材料订货编制施工图设计文件需阶段施工图设计基础初步设计(包括项目概算)根审批权限发展计划部门委托投资项目评审中心组织专家审查通项目实际情况发展计划部门会关行业部门审批
建设工程规划设计方案审查条件实施：
（）建设工程规划设计方案审查
申请需规划部门提交列申请材料：
1书面申请（原件1 份）
2建设工程项目行性研究报告审批文件企业投资项目核准文件（原件1 份限需投资行政部门审批核准建设项目申请认项目属投资行政部门备案类项目规划部门握准求申请提供投资行政部门备案文件）
3建设工程规划设计方案（2 份含室外综合网设计）
4彩色渲染图建筑模型等（1 套限重段重节点型建设项目）
（二）建设工程规划设计方案审查申请需协办部门提交列申请材料：
1涉消防事项审查
（1）建筑工程消防设计申报表（原件1 份须加盖申请单位印章） （2）建设工程规划设计方案（2 份）
（3）设计单位消防审组审意见书（原件1 份）
2涉园林绿指标事项审查
（1）建设工程规划设计方案（1 份附电子文档）
（2）1：500 绿化现状图（1 份）
（3）建设工程项目配套绿布置总面图说明（2 份附电子文档）
3涉防空室设置事项审查（涉民建筑配套建设防空室建设项目）
（1）民建筑配套建设防空室申请书（1 份）
（2）建设工程规划设计方案（1 份附电子文档）
4涉市政公设施安全事项审查（涉危市政公设施安全建设项目）
（1）建设工程规划设计方案（2 份附电子文档）
（2）建设项目市政设施安全影响技术报告（1 份申请行编制工程设计单位编制固定格式）
5涉国家安全事项审查（限两类建设项目：①选址阶段进行国家安全审查建设项目②机场出入境口岸码头邮政枢纽电信枢纽海关）
（1）涉国家安全事项建设项目申报表（规划设计方案审查）（原件1 份）
（2）建设工程规划设计方案（1 份附电子文档）
（3）建设工程弱电系统设计图说（1 份附电子文档）
6涉河道理事项审查（限河道理范围建设项目）
（1）建设工程规划设计方案 （2 份）
（2）建设工程涉河道部分工程设计方案（2 份）
（3）具水利水电勘察设计研究资质单位编制防洪评价报告（原件 1 份限长江嘉陵江两岸 50 年遇洪水位 20 区域修建建设项目涉封盖改造次级河流然水域建设项目时附专家评审意见）
7涉机场空域安全理事项审查（限机场规划范围建设项目机场净空保护范围危飞行安全建设项目）
甲机场规划范围建设项目 建设工程规划设计方案（2 份含建设项目高点坐标海拔高度）
乙机场净空保护范围危飞行安全建设项目 建设工程规划设计方案（1 份含建设项目室外坪海拔高度建构筑物净高度线电发射设备线传输设备高压供电线路工业高频炉等电磁辐射设备情况）
8涉线电理事项审查（限涉总体规划确定微波通廊建设项目型球站型线电收发信台站广播电视发射塔等建设项目）
甲涉总体规划确定微波通廊建设项目 建设工程规划设计方案（2 份含纬度高点海拔高度）
乙型球站型线电收发信台站广播电视发射塔等建设项目
（1）设置线电台站申请表（2 份）
（2）建设工程规划设计方案（2 份含纬度高点海拔高度）
（3）线电台（网）设计方案（2 份）
9涉电力保护事项审查（限已建建电力设施保护范围保护区建设项目法律法规规定电力设施应保持足够距离范围建设易燃易爆通讯设施军事设施机场领导（导）航台污染源等建设项目）
建设工程规划设计方案（1 份）
10环境影响评价文件审查（限投资行政部门审批核准外建设项目）
（1）xx市建设项目环境影响评价文件审批申请表（原件 2 份）
（2）环境影响登记表资质单位编制环境影响报告表环境影响报告书（原件2 份附电子文档）
（3）评估机构关环境影响报告书环境影响报告表技术评估报告（原件1 份建设项目填报环境影响登记表申请提供技术评估报告）
11建设行政部门规划设计方案审查（限重市政公设施工程项目）
建设工程规划设计方案（2 份）
12涉文物保护事项审查（限需原址保护建设项目文物保护单位保护范围建设控制带进行建设项目） 建设工程规划设计方案（2 份）
13港口岸线审批（限需港口岸线建设项目）
（1）设置港口设施（趸船）权证船检证书（复印件1 份）
（2）建设工程规划设计方案（2 份需总面图）
六初步设计审批（发改委实施）
办理建设工程初步设计审批申请应先初步设计图纸提交办部门预审办部门收件应申请出具申请材料接收证收件日起 10 日出具合格需修改预审意见出具需修改预审意见办部门应次告知事需修改全部容申请应办部门修改意见初步设计图说进行完善直预审合格预审合格办部门提交初步设计审批申请材料
报送材料：
（）办部门需申请材料：
1初步设计审查申请表
2初步设计图纸（办部门预审合格）
3规划设计条件通知书红线图
4建设工程规划许证附件
5工程勘察报告（初步勘察深度）质量审查合格意见
6法应招标勘察设计项目应提供招标情况备案书
7投资行政部门审批核准备案文件
8勘察设计合
（二）公安消防部门需申请材料：
1建筑消防设计防火审核申报表
2初步设计图纸（结构专业图说外）
（三）园林部门需申请材料： 初步设计总面图绿化布置图建筑屋顶台绿化需提供建筑专业图纸
（四）气象部门需申请材料： 初步设计总面图建筑电气专业图纸防雷装置设计审核申请材料包括：
1建筑设计说明
2防雷面图
3电气设计说明
4结构设计说明
5建筑物正立面图
6电路总面图
7防雷产品相关资料备案手续
（五）防部门需申请材料：
防空室初步设计图纸具体：
1防空室初步设计说明
2建设项目总面布置图面建筑立剖面图
3防空室建筑立剖面图
4防空室体结构形式构件尺寸防护专业设备图
5防空室通风（空调）水排水电气专业时战时布置图（含系统原理图）
6防空室建筑结构通风（空调）水排水电气战功转换措施图
7防空室设备材料表
（六）市政部门（xx市市政理委员会）求申请材料：
初步设计图纸
（七）交通部门需申请材料：
初步设计总面图涉交通设施部分工程初步设计面图立面图剖面图说明
申请提交述材料时应部门分类成套提供办部门求申请行协办部门提交申请材料协办部门办部门外行单独接收申请材料
七项目初步设计概算审批（建委实施）
附报送资质单位编制项目总投资概算报告审批请示外需提交附件：
（）具相应资质设计单位完成项目初步设计全套图纸设计说明书
（二）设计单位具相应概预算编制资质单位项目投资概算表
（三）特殊规定必备材料（求申请办理部门许审批备案手续）
八施工图设计审批（建委实施）
初步设计审查通建设单位委托设计院进行施工图设计施工图报市建委审批然市规划局发建筑核位红线施工图设计容根批准初步设计绘制出正确完整详细建筑安装图纸施工图设计完成必须委托施工图设计审查单位审查加盖审查专章审查单位必须取审查资格具审查权限求设计咨询单位审查施工图设计必须权审批部门进行审批施工图设计审批通建设单位时办理公安消防园林气象防市政交通等部门手续招标办组织办理材料设备供应商招投标手续财政交纳相关建设费
申请提交列申请材料规划部门单独审批：
（）书面申请（原件1 份）
（二）施工图（2 份附电子文档建筑工程限建施图）
（三）土权属证件（复印件1 份）
（四）建设工程初步设计批准文件（原件 1 份限政府投资项目非政府投资项目中中型建设项目）
（五）年度计划文件（原件 1 份国家市政府规定需年度计划建设项目）
（六）高切坡深开挖证意见（原件1 份涉高切坡深开挖建设项目）
十建设单位招投标（工程招投标办实施）
施工发包前建设单位应持立项批准文件等关材料申请办理建设工程发包方式备案手续
（）提交资料目录
1建设工程发包方式备案表（原件1 份）
2建设工程立项批复备案手续（复印件1 份）
3建设工程规划许证（复印件3 份）
4满足施工求建设资金证明材料（复印件1 份）
5施工图设计文件审查备案书（复印件2 份）
注：1邀请招标直接发包应提供邀请招标备案表直接发包备案表 2提交复印件时应提供原件 采公开招标方式招标公告应中国工程建设信息网分网站xx市建设工程信息网（wwwcqjsxxcom）发布时法指定报刊信息网络者媒介发布媒介发布招标公告容应致发布时限应少3 工作日
xx市沙坪坝区例招投标方式进行：
1 报建（区政府行政审批服务厅）需资料：
（1）建设项目立项批复
（2）建设工程规划许证：
（3）资信证明
（4）施工图设计文件审查备案书
2 确认招标方式
3 填表： （1）邀请招标
xx市建设工程报建表xx市建设工程施工招标申请表xx市建设工程邀请招标备案表xx市建设工程施工招标机构资格备案表行招标备案表xx市建设工程 27 招标文书招标文件备案表
（2）公开招标 xx市建设工程报建表xx市建设工程施工招标申请表xx市建设工程施工招标公告投标邀请书xx市建设工程施工招标机构资格备案表行招标备案表xx市建设工程招标文书招标文件备案表
（3）直接发包 xx市建设工程报建表xx市建设工程施工招标申请表xx市沙坪坝区建设工程直接发包备案表
4 区建委邀请招标直接发包项目报区政府审批
5 建设单位招标代理机构编制招标文件（直接发包外）报区招标办备案
6 招标文件求进行资格预审答疑等
7 开标：发出招标文件 20 工作日方进行开标（市建设工程交易中心交易厅）
8 中标结果公示（2 工作日）
9 发出xx市建设工程施工招标投标情况备案意见书 （区政府报建厅）
10 建设单位中标单位发中标通知书
11 签定施工合（收中标通知书30 日）
12 缴费
（1）建设工程综合服务费（2）工程定额测定费（3）建设工程质量监督费：
十办理质量监督安全监督（质监站安监站实施）
（）办理质量监督登记注册需材料：
1施工监理单位中标通知书
2施工图审查报告批准书
3施工合
4监理合
5建设工程质量监督登记表（质监12）
（二）办理建筑工程安全报监材料：
1建筑施工安全监督书
2工程中标通知书
3工程施工合
4建筑业企业安全资格证书
5施工员意外伤害保险手续
6理员特种作业员安全岗证
7安全生产文明施工计划书
十二办理建筑工程施工许证
市重点建筑项目国家市批准立项建设项目跨区县（市）中型建设项目建设单位市民政府建设行政部门申请建设项目建设单位项目区县（市）民政府建设行政部门申请
（）申请办理建筑工程施工许证申请开工应具备列条件：
1已取建设工程规划许证
2已办理建设批准手续
3已取固定资产投资许证
4国家关规定应纳入投资计划已列入年度计划建设资金已落实
5已取环境影响评价报告
6已取抗震审查合格通知书
7已取建筑工程消防审核意见书
8需拆迁已办理拆迁手续
9满足施工需施工图纸技术资料
10已规定办理招标手续确定施工企业已签订合
11已办理工程质量安全监督手续
12已规定缴纳前期工程关税费
13法律法规规章规定条件
（二）办理施工许证需报送材料：
1填表：施工许申请表
2办理质监安监手续
3签定文明施工合（包括项目理施工员质监员安全员等关键岗位业员押证施工现场业员名册）
4签定流动口计划生育合（附流动口登记册）
十三报送开工报告暨年投资计划申请文件
项目具备开工条件建设单位应项目建议书申报程序市发改委报送开工报告暨年度投资计划申请文件
（） 开工报告容 ：
项目初步设计批准总规模建设容 项目初步设计批准总投资资金源 项目年需建设规模建设容 项目年需工程投资资金构成 工程监理重建设项目招投标工作组织情况书面报告
（二）需附件 ：
1项目初步设计批复文件
2项目资金源中市级财政性资金外资金年位情况证明
3监理公司资信证明
4招标范围招标方式招标组织形式发包方案
5特殊规定必备材料
第三部分 工程建设施工阶段
建设单位保证项目施工利进行需事相关理工作分施工准备理施工阶段理中施工阶段理值做工程建设项目进度控制投资控制质量控制
工程建设项目施工准备阶段
（）技术准备工作
1熟悉审查施工图纸关设计文件
A．阅图审写出图纸审记录图纸会审做准备
B．参加组织图纸会审（般建设单位组织）：图纸会审建设单位持监理单位参加设计单位施工单位进行设计技术交底达明确求彻底弄清设计意图发现问题消灭差错目然建设监理单位设计单位施工单位施工图进行会审作出会审（审核）记录签章生效需抓住会审点：
u 设计否符合国家现行政策区实际情况
u 工程结构否符合安全消防性济合理原合理改进意见？
u 根单位特长机械装备力现场施工条件否满足安全施工求？
u 工程建筑结构设备安装线等专业施工图纸间否存矛盾？钢筋细部节点水电预埋节点否符合施工求
u 图纸部位尺寸标高否统？图纸说明否致？设计深度否符合施工求？
u 种道走否合理？否（）建筑物构筑物相交叉？
u 型构件设备吊装方案否行等？
C．设计图纸现场签证工作分建设单位设计单位提出设计修改变更施工单位提出设计修改变更需施工单位先监理单位报技术核定单监理单位审查完毕建设单位转设计单位核定
2原始资料调查分析（然条件技术济条件调查分析）
3编制施工图预算施工预算施工图预算施工单位编制确定建筑安装工程造价济文件施工企业签订承包合工程结成核算等方面施工预算直接受施工图预算控制施工成考核工两算签发施工务单进行济核算
4编制施工组织设计 施工组织设计指导施工全程中项活动技术济指导性文件容包括：
a 工程概况工程特点
b 施工序施工方法
c 单位工程施工进度计划
d 材料构件半成品设备施工机具计划
e 施工面布置图容包含：
1 设计施工面图
2 编制施工设施计划（分生产性生活性类）
3 时水布置图
4 时电配置图
5 时道路配置
6 排水系统配置
7 CI规划
施工面布置图设计步骤：
1 确定垂直运输设备位置（井架施工电梯门架塔吊等）
2 确定搅拌站材料加工位置材料构配件堆放位置
3 布置运输道路（单道路宽35米双行道6米）
4 布置时设施（办公室加工房库房工宿舍等）
5 布置水电网(利拟建工程市政设施线总长度力求短消防栓离建筑物应5~25米距离道路边缘应2米)
f 工种需求量计划
g 施工准备工作计划
h 冬雨季施工安全施工措施
施工组织设计通常项目部技术负责负责编制施工组织设计专项方案
（二）物质准备工作
1根施工预算进行分析编制材料需求量计划
2构（配）件制品加工准备
3建筑安装机具准备
4生产工艺设备准备
（三）劳动组织准备工作
1建立拟建项目领导机构
2建立精干施工班组
3集结施工力量组织劳动力进场
4施工班组进行安全技术交底
5建立健全项理制度
（四）施工现场准备
1施工现场补充勘探测量放线 做施工现场控制网测量根甲方定纬坐标控制网水准控制标高设置场测量控制网水准基桩
2现场清障整做三通
3施工道路线
4施工时设施建设 （生产办公生活居住等设施）
5落实施工安全环保措施
6安装调试施工机具
7做构配件制品材料储存堆放场
8确定材料检测单位实验室相关资料监理单位报审
9质监站安全站等技术部门备案申请监
10做冬雨季施工工作制度方案措施
11项工作完成相关单位提交开工报告申请开工
开工应具备条件
1）施工图齐备已图审图纸会审
2）征已办妥已完成拆迁场整工作
3）施工组织设计已编制审批
4）施工力量材料设备已落实进场
5）规划许证施工许证已办妥
6）三通工作已完成（五通指：通水通电道路通通讯通煤气通场整）
7）施工合已签署理资料已监理单位报审批准
二工程建设项目组织施工理
（）工程建设项目进度控制
包括容：
1动力施工设备否满足完成计划工程量需
2基工作程序否合理实
3施工设备否配套规模技术状态否良
4规划型机具设备材料运输通道
5工工作力
6工作空间风险分析
7预留清理现场时间材料劳动力供应计划否符合进度计划求
8分包商选择工程控制计划
9时工程施工计划
10合理技术资料理竣工验收计划
11影响进度施工环境技术问题
（二）工程建设项目投资控制
投资控制指工程建设全程中根项目投资目标项目实行常性监控针影响项目投资种素采取系列技术济组织等措施时纠正投资发生偏差项目投资发生额控制合规定限额
作建设单位应着重握方面容：
1项目投资失控原
2工程建设投资控制方法步骤
3工程价款结算
4工程变更控制
5索赔
（三）工程建设项目质量控制
1事前质量控制 施工前准备阶段进行质量控制指工程象正式施工开始前项准备工作影响质量素关方面进行质量控制投入工程项目资源条件质量控制
2事中质量控制 施工程中进行质量控制事中质量控制策略：全面控制施工程重点控制工序质量
3事控制
指通施工程完成具独立功价值终产品（单位工程工程项目）关方面质量进行控制已完工程项目质量检验验收控制
三工程建设项目组织施工相关服务
() 项目施工理咨询
1项目施工理咨询概念：项目开始项目完成通项目策划项目控制项目费目标进度目标质量目标实现
项目开始项目完成指项目实施期项目策划指目标控制前系列筹划准备工作费目标业言投资目标施工方言成目标项目决策期理工作务确定项目定义项目实施期理务通理项目目标实现
2项目施工理咨询容：
A施工理策划户编制施工理策划书包括容： a施工调查：工踏勘市场调查施工图复核b工区划分理模式：作业工区划分工序划分分包方式c施工部署：机构设置三通时设施规划工期安排d施工方案：施工方法技术方案e材料劳动力设备等资源配置：材料源供应方法施工需劳动力投入机械设备f项目施工成利润测算g风险评估：施工风险环境变化物价涨等素风险分析8投资估算：施工阶段款计划预计投资回收期
B施工方案制定户提供重难点工程施工方案编制质量事处理病害整治等服务a重难点工程施工方案开工前组织机构设置劳动力安排机械设备配置材料供应技术方案施工方法安全质量保证措施环境保护等方面制定实施方案b质量事处理：针施工程中出现处理质量问题拟定修补加固处理方案c病害整治：运营程中出现质量病害整治
C施工成预测户提供施工成利润预测服务
D竣工文件编制户提供编制竣工文件服务
(二) 项目施工理代理
项目施工理代理包含工作容：
A代理组建项目理部：a项目部组织机构设置包括相应岗位员聘b建立健全项目部项职责理制度
B项目营理a项目组织机构理b沟通协调外关系确保项目正常序运转
C施工程理代a施工准备：驻建设时设施修建劳动力设备材料进场b技术理：图纸复核测量放线实施性施组开工报告技术交底工程试验检验批资料现场技术指导变更设计计量验工计价合竣工文件竣工交验c进度理：施工计划组织实施（包括材料劳动力设备配置）沟通协调确保阶段总工期d成理：目标成成控制（合理配置劳动力机械设备严控材料优化施工组织设计）成核算成分析改进措施e物资设备理：物资采购（租赁）设备购置（含租赁选）物资保设备维修保养（建立台账）限额发料物资消耗核算动态报表f安全质量理：建立安全质量保证体系制定安全质量保证措施安全教育安全交底监督检查落实整改g竣工交验：预交验查问题整改正式交验
D会计账务计量款收支报销证账务处理财务监督会计报表
E完工清算：末次计量清算协议尾款（质保金外）回收
（三） 工程招标代理
1招标应技术济评价方法市场济竞争机制作通组织开展择优成交种相成熟高级规范化交易方式三招标法进行某项适宜竞争性活动程中实现公布招标条件邀请特定非特定投标参加投标规定程序总择优选定中标实现投资综合效益化目标种济行（交易行）工程招标代理分：工程设计招标工程勘察招标监理招标施工招标政府采购
2工程招标代理容：
A项目报建：需资料：企业营业执组织机构代码证项目专资金证明立项批复报建表报建委托书
B工程设计招标工作容：需资料：设计规划求设计务书形图a组织招标工作组业决定入围备选单位（公开招标需网公示发布信息）b代理单位市招标投标办办理招标登记c编制招标文件报招标投标办核准d业圈定投标单位发出招标邀请书e投标单位分发招标文件f组织投标单位踏勘工程现场招标文件答疑g接收投标单位规定递交投标书h开标i组织关专家评标确定中标候选单位j业批准中标单位k发中标通知书
C工程勘察招标工作容需资料：总面图拟建工程览表形图a组织招标工作组业决定入围备选单位（公开招标需网公示发布信息）b代理单位市招标投标办办理招标登记c编制招标文件报招标投标办核准d业圈定投标单位发出招标邀请书e投标单位分发招标文件f组织投标单位踏勘工程现场招标文件答疑g接收投标单位规定递交投标书h开标i组织关专家评标确定中标候选单位j业批准中标单位k发中标通知书
D监理招标工作容需资料：设计概算表扩初批复总图a组织招标工作组业决定入围备选单位（公开招标需网公示发布信息）b代理单位市招标投标办办理招标登记c编制招标文件报招标投标办核准d业圈定投标单位发出招标邀请书e投标单位分发招标文件f组织投标单位踏勘工程现场招标文件答疑g接收投标单位规定递交投标书h开标i组织关专家评标确定中标候选单位j业批准中标单位k发中标通知书
E施工招标工作容：需资料：施工图扩初批文a组织招标工作组业决定入围备选单位（公开招标需网公示发布信息）b市招标投标办提出招标申请容包括：招标项目登记招标单位资质招标工程采招标方式投标单位求等c编制招标文件参考工程造价制订评标决标办法报送市招标投标办审核d分发招标文件办理投标手续审查合格确认意参加投标单位规定时间点办理领取招标文件手续交纳投标保证金e组织投标单位踏现场招标文件答疑根招标文件规定时间统组织投标单位现场进行实踏勘
踏勘招标文件规定时间组织召开招标文件答疑会答疑会会疑问作答复形成会议纪整理成招标补充文件招标投标办核准分发投标单位作编制投标书f组织评标组评标组均交易中心具体理评委专家库分类机抽定报招标投标办核准g众开标组织评标确定中标单位开标会投标单位评标组招标投标理员场监督见证评委签名报送招标投标办审核h发中标通知书审核符合求中标单位发中标通知书未中标单位发出未中标通知
F政府采购容：中华民国政府采购法中规定政府采购指级国家机关事业单位团体组织财政性资金采购法制定集中采购目录者采购限额标准货物工程服务行政府集中采购目录采购限额标准法规定权限制定法称采购指合方式偿取货物工程服务行包括购买租赁委托雇等法称货物指种形态种类物品包括原材料燃料设备产品等法称工程指建设工程包括建筑物构筑物新建改建扩建装修拆修缮等法称服务指货物工程外政府采购象
（四）工程造价咨询：
1工程造价咨询概念：指咨询单位委托提供专业咨询服务具体点指运科学技术原理方法统目标负责原确保建设工程济效益关方面济权益建设工程造价建安工程价格进行全程全方位符合政策客观规律全部业务行组织活动
2工程造价咨询容：根关发工程造价咨询业务操作指导规程通知中价协［2002］第016号文件指导精神工程造价咨询业务容包括：
A建设项目投资策划编制项目建议书行性研究报告建设项目投资估算建设项目财务评价
B编制审核工程概算预算竣工结（决）算项目评估编制审核工程招标文件招标标底投标报价施工合建设项目阶段工程造价确定控制合理（含工程索赔理）工程造价鉴证工程造价信息咨询相关咨询服务
C单项工程中招投标策划 工程招标代理
三项中AC分需取工程咨询招标代理资质方执业工作容详见127中说明B需取工程造价咨询资质方执业
（五）工程造价纠纷鉴定
1工程造价纠纷鉴定基概念：工程造价司法鉴定指法取关工程造价司法鉴定资格鉴定机构鉴定受司法机关事委托国家法律法规中央省治区直辖市等方政府颁布工程造价定额标准针某特定建设项目施工图纸竣工资料计算确定某工程价值提供鉴定结活动
2工程造价纠纷鉴定相关容规定：
A接受委托 ：接受工程造价鉴定委托环节工作容：委托方提交鉴定委托书鉴定资料介绍工程背景情况纠纷焦点问题双方委托鉴定务容完成时间质量求收费等关问题加明确
B确定鉴定方案：工程造价鉴定机构接受工程造价鉴定务应快组织鉴定组抽调合格鉴定员明确鉴定原方法步骤鉴定时间计划鉴定容争议问题
C鉴定资料收集整理采：鉴定资料直接源委托方提供资料资料应进行认真分析进行鉴定重般分诉讼类资料包括委托书起诉书答辩状等类技术类资料合协议洽商工程概预算订货合工程签证工程变更竣工验收资料决算等进行分类类资料定序进行排序整理类资料认真阅读仔细分析
通资料分析结合工程实际情况出工程项目致分3种情况：
（1）鉴定项目资料完整事双方争议集中部分项目工程量材料价格等方面类鉴定直接进行鉴定项目般采预算法
（2）鉴定项目资料欠缺工程事实存没改变覆盖通现场实测实量做补充认定类鉴定间接进行鉴定项目
（3）鉴定项目资料完整工程事实已改变覆盖隐蔽工程土方工程基础工程情况类鉴定难度较需验丰富鉴定员需委托方协助事双方配合类鉴定需创造条件方进行鉴定项目
鉴定资料需验证补充进行资料收集时鉴定必须事双方进行接触必须现场调查核实关数程必须求委托法院督办组织进行样委托解资料取程增强取证程合法性严肃性权威性
鉴定中采关资料时鉴定员遵循实事求原外应着公合理切实行现反映工程事实事双方确认资料重原性错误采原资料事双方争议资料应采合法效书面资料合法效书面资料应组织事双方质证采较信资料法落实资料根专业常识专业惯例进行处理般采分析法
D现场实勘测调查：工程造价鉴定中踏勘现场调查环节必少项目鉴定中鉴定员许止次踏勘现场调查该环节鉴定员通熟悉鉴定资料现场复核证实相关容立体直观感客观真实感时资料收集整理采重步骤
E鉴定意见征求：复杂工程造价鉴定进行鉴定意见征求十分必通步骤双方事委托解鉴定员鉴定原方法思路问题处理意见进步明确鉴定容双方达成致双方存争议鉴定计算否正确素尚未考虑等鉴定意见征求鉴定通书面征询委托告知双方事定时间双方事委托应书面答复做出响应便鉴定做出准确公公正客观合理鉴定
F召开鉴定会：开始鉴定鉴定工作完成通次鉴定会断解决鉴定中双方争议终出鉴定结会前鉴定员需做会议准备会议解决问题列出提纲认真阅读相关材料关会议容应事先通知事双方求事双方进行会议准备鉴定会议容般包括：
（1）事双方解工程项目基情况纠纷产生原
（2）求事双方规定时间提供全部证资料
（3）求双方事提送资料进行资料质证
（4）解决鉴定中关政策技术定量定价具体问题
开鉴定会关键鉴定员组织协调分析判断力样助解事双方争议焦点衡点方关心问题心理深层次想法分析双方利点利点通双方交流方事实事求态度分歧争取双方配合出真实鉴定结召开鉴定会中应注意点：
（1）鉴定员提出会议求
（2）鉴定员提出解决问题求双方简明回答谈问题关容
（3）会议中确认问题时记录签字
（4）受事双方诱导会议出现动局面
（5）会事双方说清问题记录宜某点纠缠免会发生直接突
G拟定鉴定报告：接受鉴定征求意见结合鉴定资料国家关规定鉴定员应快撰写鉴定报告鉴定报告记述鉴定成果文件成鉴定机构交委托方产品必须保证鉴定报告质量鉴定报告质量包括质量外质量二者相辅相成缺外质量包括鉴定报告格式文字表述水印刷装订质量等质量包括鉴定结准确性鉴定方法选择正确性定量计价权威性鉴定报告逻辑性理充分性等
综述建设工程造价司法鉴定涉工程造价纠纷事权益仲裁裁决重证做建设工程造价司法鉴定时应严格鉴定程序步骤采合适方法进行编制出具鉴定报告份合格鉴定报告
注：该项应作工程造价咨询业务范围业务特殊性单独做说明
（六） 工程项目建设相关流程图
接受委托提交项目
建议书编制纲
进行项目调研收集统计分析资料数
编制实施时客户沟通调整
完成初稿征询客户意见
予合理修改
定稿送审
项目建议书立项申请核准报告业务流程图
接受委托提交客户研编制提纲
沟通项目进展
完善资料
市场调研证分析
编制实施时客户沟通交换意见予调整修正
交初稿征询客户意见予合理修改
定稿送审
行性研究报告编制业务流程图
工程投标接受
设计委托
订立设计委托合
提供设计务书项目批文级批复规划红线图
方案设计
规划审核业意
施工图设计
竣工验收
委托提出设计具体求成立项目组设计策划专业互提资料
设计完成图纸设计校校审会签时委托协调图纸会审技术交底现场服务时解决委托施工单位提出问题
认真听取业意见做回访工作
工程设计业务流程图
委托签订监理合
组织项目监理机构 进行监理准备工作
协助建设单位组织招标评标优选中标单位
施工准备阶段监理
施工监理工作总程序
建设单位政府监督部门申办竣工备案手续
监理资料档
编写监理工作总结
单位工程验收记录签字签发竣工移交证书
承包单位提交工程保修书
参加竣工验收
组织竣工预验收
施工程监理
审批工程动工报审表
签署审批意见
召开第次工会议
施工监理交底会
施工调查
工区划分理模式
施工部署
施工理策划
施工方案
材料劳动力设备等资源配置
项目施工成利润测算
风险评估
投资估算
重难点工程施工方案
施工成预测
施工方案制定
竣工文件编制
施工成预测
竣工文件编制
项目施工理咨询流程
代建组建项目理部
项目部组织机构设置
建立健全项目部项职责理制度
项目组织机构理
项目营理
沟通协调外关系确保项目正常序运转
施工准备：驻建设时设施修建劳动力设备材料进场
施工程理代
技术理：图纸复核测量放线实施性施组开工报告技术交底验工计价合竣工文件竣工交验
项目理代理工作流程
第四部分 工程竣工验收备案保修阶段
竣工验收备案
工程竣工验收备案验收环节办事项市建设行政部门（简称办部门）负责实施
申请申请办理办事项应办部门提出申请时提交列申请材料：
（）办部门需申请材料：
1建设工程竣工验收备案申请书（必须注明联系电子邮件址）
2建设工程竣工验收意见书
3建设工程施工许证
4施工图设计文件审查报告
5建设工程档案验收意见书
6xx市民建筑节工程竣工验收备案表
7施工单位出具工程竣工报告书
8监理单位出具工程质量评价报告
9勘察单位出具勘察文件质量检查报告
10设计单位出具设计文件质量检查报告
11施工单位出具工程质量保修书
12施工单位提供建设单位已合支付工程款证明
13房产开发行政部门核定xx市房产开发建设项目手册
14商品房工程应提供新建商品房说明书质量保证书
15市政基础设施工程应提供关质量检测功性试验资料
16必须提供材料（办部门求申请办理部门许审批备案手续）
（二）城市规划部门需申请材料：
1建设工程竣工图（中建筑工程提交建施图）
2具相应资质测绘单位测量绘制 1：500 建设工程竣工实测形图属市政线工程提交xx市测绘产品质量监督站验收合格线竣工图测量资料
3具相应资质测绘单位编制房屋竣工测量报告
（三）公安消防部门需申请材料：
1阶段审核意见书
（1）初步设计消防审核意见书
（2）施工图设计消防审核意见书（限2006 年1 月1 日前消防部门已颁发施工图设计消防审核意见书建设项目）
2市建设行政部门认定施工图审查机构出具施工图审查合格报告
3建筑工程消防安全质量验收报告表（附建设单位出具建设工程竣工验收消防质量合格承诺书设计单位出具建设工程施工图消防设计质量合格承诺书施工单位出具建设工程消防施工质量合格承诺书监理单位出具建设工程消防质量监理合格承诺书）
4填写建筑工程消防验收申请表表须加盖建设单位公章
5消防工程施工企业资质等级证书应注明件原件核误加盖施工单位公章
6填写消防产品选清单表格提供产品合格证明
7市建设行政部门认定施工图审查机构审查合格施工图
8消防部门审核意施工图（限2006 年1 月1 日前消防部门已审核意施工图建设项目包括总面图标准层面图非标准层面图立面图剖面图消火栓喷淋系统图火灾动报警系统图防排烟系统图）
2006 年1 月1 日起消防部门审查建设项目施工图颁发施工图设计消防审核意见书
（四）环保部门需申请材料（根建设项目具体情况分环保验收环保预验收）：
1环保验收：
（1）建设项目竣工环境保护验收申请表（根建设项目具体情况分4 种形式）：
①建设项目竣工环境保护验收污染物排放申请表（适污染物排放建设项）
②建设项目竣工环境保护验收申请登记卡（适生态影响填写环境影响登记表建设项目）
③建设项目竣工环境保护验收申请表（适生态影响编制环境影响报告表建设项目）
④建设项目竣工环境保护验收申请报告（适生态影响编制环境影响报告书建设项目）
（2）资质监测机构环评机构编制建设项目竣工环境保护验收监测报告验收调查报告（填写竣工环境保护验收申请登记卡建设项目申请提供项申请材料）
2环保预验收（试生产）： xx市建设项目环保预验收（试生产）申请表
申请提交述材料时应部门分类成套提供申请单独协办部门申请规划消防环保验收办部门求申请行协办部门办理审批手续协办部门办部门外行单独接件
二工程保修
工程保修期工程竣工验收合格日起计算
工程保修期限出现质量缺陷建设单位应施工单位发出保修通知施工单位接保修通知应现场核查情况保修书约定时间予保修发生涉结构安全者严重影响功紧急抢修事施工单位接保修通知应立达现场抢修
发生涉结构安全质量缺陷建设单位者房屋建筑应立建设行政部门报告采取安全防范措施原设计单位者具相应资质等级设计单位提出保修方案施工单位实施保修原工程质量监督机构负责监督
保修完成建设单位者房屋建筑组织验收涉结构安全应报建设行政部门备案
施工单位工程质量保修书约定保修建设单位行委托单位工程质量保修书约定保修建设单位行委托单位保修原施工单位承担相应责保修费质量缺陷责方承担
建设工程施工合文组成
协议书
合协议书施工合总纲性法律文件标准化协议格式双方事签字盖章合成立协议书容包括：工程概况承包范围合工期质量标准合价款合生效时间等明确双方约束力合文件组成
二通条款
规范承发包双方履行合义务标准化条款容包括：词语定义合文件
双方般权权利义务施工组织设计工期质量检验安全施工合价款支付材料设备供应工程变更竣工验收结算违约索赔争议等计十部分47条款组成
三专条款
结合项目特点针通条款容进行补充修改达相序号通条款专条款组成某方面问题容完备约定专条款序号必排列通条款已构成完善部分需重复抄录需通条款部分需补充修改细化甚弃条款做相应说明通条款该问题编号序排列
四附加（三标准化附件）
1承包承揽工程项目览表
2发包供应承揽设备览表
3房屋建筑工程质量保修书
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建设安装工程费计算
建筑安装工程造价直接费间接费利润税金构成
直接费
1直接工程费：工费 材料费 施工机械费
2措施费：
1）环境保护费
2）文明施工费
3）安全施工费
4）时设施费
5）夜间施 工费
6）二次搬运费
7）型机械设备进出场安装费
8）砼钢筋混凝土模板脚 手架费
9）已完工程设备保护费
10）施工排水降水费
二间接费
1规费：
1）工程排污费
2）工程定额测定费
3）社会保障费（养老失业医疗保险费）
4）住房公积金
5）危险作业意外伤害保险费
2企业理费：理员工资办公财务等费
三利润
四税金：营业税城市维护建设税教育费附加
建筑工程工程量清单计价规范规定建筑安装工程费项目构成
分部分项工程费
1工费
2材料费
3施工机械费（123项费构成工程直接费）
4企业理费
5利润
二措施项目费
1安全文明施工费（环保文明施工安全施工时设施）
2夜间施工费
3冬雨季施工费
4型机械设备进出场安装费
5施工排水费
6施工降水费
7设施建筑物时保护设施费
8已完工程设备保护费
9专业工程设施项目费
10建筑工程砼钢筋混凝土模板支架脚手架费
三项目费
1暂列金额招标清单中暂定包括合价款中笔款项
2暂估价包括材料暂估价专业工程暂估价
3记日工施工图外零星项目工作合中约定单价计价
4总承包服务费
5索赔现场签证
四规费
1工程排污费 2工程定额测定费 3社会保障费（养老失业医疗保险费） 4住房公积金 5危险作业意外伤害保险费
五税金
营业税城市维护建设税教育费附加
分部分项工程费∑分部分项工程量×分部分项工程综合单价
措施项目费∑措施项目工程量×措施项目综合单价+∑单项措施费 单位工程报价分部分项工程费+措施项目费+项目费+规费+税金 单项工程报价∑单位工程报价 总造价∑单项工程报价
建筑安装工程费计算程序
工料单价法计价程序
计算出分部分项工程量工料单价合计直接工程费直接工程费汇总加措施费间接费利润税金生成工程承发包价计算程序分直接费工费+机械费工费计算基础3种建筑工程般直接费计算基础进行计价安装装饰般工费计算基础进行计价
1直接费计算基础工料单价法计价程序
1）直接工程费
2）措施费
3）直接费直接工程费+措施费
4）间接费直接费×相应费率
5）利润（直接费+间接费）×相应费率
6）合计：直接费+间接费+利润（含税造价）
7）含税造价（直接费+间接费+利润）×（1+相应税率）
2工费计算基础工料单价法计价程序
1）直接工程费
2）直接工程费中工费
3）措施费
4）措施费中工费
5）直接费合计1）+3）
6）工费计直接工程费中工费+措施费中工费
7）间接费工费计×相应费率
8）利润工费计×相应费率
9）合计：直接费合计+间接费+利润（含税造价）
10）含税造价含税造价×（1+相应税率）
二综合单价法计价程序
107号文中综合单价法部分费综合单价综合单价中仅包括直接工程费间接费利润税金综合单价分项工程量汇总应加措施费工程承发包价
1直接工程费计算基础综合单价法计价程序
1)分项工程直接费工费+材料费+机械费
2）间接费分项工程直接费×相应费率
3）利润（分项工程直接费+间接费）×相应利润率
4）含税造价分项工程直接费+间接费+利润
5）含税造价含税造价×（1+相应税率）
2工费计算基础综合单价法计价程序
1）分项直接工程费工费+材料费+机械费
2）直接工程费中工费
3）间接费直接工程费中工费×相应费率
4)利润直接工程费中工费×相应利润率
5）含税造价分项直接工程费+间接费+利润
6）含税造价含税造价×（1+相应税率）
潜规指南
1土证建设规划许证规划点批复阶段
土证建设规划许证两证加规划点批复进行房产开发前提样东西领取先序非常学问验志样东西发出时间基判断出块背事三样东西涉国土部门规划部门旷日持久权力斗争目前国法律没规范问题土证国土部门颁发土权属证明载明土途期限（载明）建设规划许证规划部门颁发核定土途界线法律规划点批复规划部门颁发确定土强度指标法律容积率啊建筑密度啊停车位配置求啊指标批复里体现出包括现户型例限制求会文件里体现出 般说块必须规划部门核定规划点颁发建设规划许证（简称规证）领取土权证绝应该必须程序国土部门必须规划部门核定土功土强度计算出土出金土证载明土途年限现实中呢想法理想状态首先方国土部门出土时候根考虑规划直接整块出然家办出商住土权证种法理解土出模式度非常盛行然受土开发商规划部门软磨硬泡修改规划根没规划反正土出金已交剩事情规划部门搞定 批评种土出模式容易滋生腐败知道国正式搞土出1990年开始公开交易形式搞土出甚1997年正式开始北京第块公开交易土2000年市说国问题缺乏验国际没什供鉴模式国房产理体系绝全世界独愤青里指三道四行业浸年起码觉放90年代背景里面想出更土交易模式城市规划概念直现没深入心更况时呢
新城乡规划法第三十八条：城市镇规划区出方式提供国土权国土权出前城市县民政府城乡规划部门应控制性详细规划提出出块位置性质开发强度等规划条件作国土权出合组成部分未确定规划条件块出国土权
出方式取国土权建设项目签订国土权出合建设单位应持建设项目批准核准备案文件国土权出合城市县民政府城乡规划部门领取建设规划许证
城市县民政府城乡规划部门建设规划许证中擅改变作国土权出合组成部分规划条件
2项目公司设立立项环境评估房产开发资质
四项项目开始时候必须搞东西非常社会义特色里东西趣法律关系较设立项目公司里注意母公司拍土转全资设立项目公司名国法律属交易次强调：母公司全资子公司间土流转属交易次强调：属交易房产公司意设置项目子公司房子卖完实体消灭留壳种操作模式没什法律风险言非常济实现国稍微点规模房产公司干
说立项东西纯粹计划济时代留产物非常烦知道东西应该算什立项考察项目投资额行性知道目前市场里行性东西政府什角度理反正现市场济深度事情理方基太方非常严立项底需什材料谁说清楚事情立项程序先关系更异常便事情譬国家政策求先环境评估搞回头立项基加强环境保护促进持续发展考虑方环评项前提材料立项批文立项根做环评政策策事情办出反正目前止建设项目纷纷马中知道家莫名妙政策中穿反正果操办事情基直接部门譬计划部门推荐行性研究报告编制公司环保局推荐环境评估报告编制公司然公司负责手续办出编制费稍微点没关系总手续头痛厉害
房产开发资质较技术含量点关键专业技术员难找现专业技术员资料省联网想搞球糊弄建设部门基做建设部门敢事情乱网查某某什专业资质职什公司现结构类工程师难找啊感慨嘿嘿
篇开始讲正式规划报建：总面审查阶段
3总面审查阶段
阶段法样听较修建性详细规划审查阶段审查区总面规划图纸审区建筑物排栋单体建筑高栋单体建筑间间隔间距少日够够总容积率没超规定容积率建筑密度少进出区道路安排符合消防规范等等等等东西非常专业啊专业
里举例说明建筑密度东西起简单吧建筑物基底面积占整区面积例数譬区1万方米3000方米面建筑物建筑密度30起计算应该没什争议慢3000方米建筑占里面2000方米型架空台架空层停车位面空中绿化广场现争议2000方米底算算建筑基底？限制建筑密度非保证绿化嘛保障居民休闲空间嘛现然象面建东西东西顶绿化啊绿化没减少啊休闲空间没减少啊2000方米算建筑密度里面种空中花园型架空层底算建筑密度问题反正技术规范没限死穷空间钻营
举例子容积率总建筑面积净面积起简单放实践中啥净面积啊？里起算啊？纯粹土权证载面积呢面积点直周边道路道路中线呢？东西根说清楚算行净面积加总建筑面积然水涨船高钻营方
方譬消防通道设置高层建筑四周必须设立环形消防车道搞区绿化基毁掉办？设置种隐形消防车道面种草保持绿化指着图纸说条消防道路搞行行？反正知道行行消防车道载重量非常严格滴设计求滴反正知道种草承载起消防车
审总面整开发报建程中技术含量活程般23月规划部门反复修改扯皮回磨磨双方没脾气通反正没见啥工作做干等着通总面审查没见种零缺陷总面设计心什公司总面万科富力雅居乐挑起问题筐筐消防间距够开窗方开窗车道转弯半径太等等等等（夸：试10天完成工作引传奇事嘿嘿）
4线综合审查排水许证
线综合审查规划部门专业审查容现专门出讲东西实非常非常专业啊搞话实害死啊东西害死公司皆位千万什保利啊合生啊类公司会问题犯重原性错误事实什房产公司问题栽头率样东西击鼓传花似轮死
说半天线综合啥？包括三项：区排水线强电线路弱电线路三项综合起考虑根项设计规范科学统筹安排放张图纸排水解释引水进区然生活污水雨水排出区强电生活电线路里进楼进门弱电容什线电视线类通讯线路网线部监控线路等等等等死面三样东西科学话统统走穿进栋单体连接进入千家万户
线路啊什必须合理安排处乱走作非专业士判断区官线综合设计需两东西：1走进区里面电线搭楼楼间基区考虑 2沙井盖基着区道路排布搞处果什沙井盖搞满简直出走基区考虑放弃
什强调线综合呢？果设计什果呢？首先排水会整天出问题雨区变池塘事情实见太然年轻说网络整天出问题区网络运营商根没选埋条网络运营商想进提供优质服务行现家里线路坏里坏整天修正怪呢嘣断网然夏天千万开空调开断电跳闸家里电器轮着千万起开电视时候千万开电脑然黑暗中耗晚线综合没搞标志啊说样区住？
线综合然重说设计时候考虑研究行？事实行什？线外面引进外面接口接口里呢？现告诉开发商事先做少准备工作做少调查工作法保证预留接口发生变化常见市政排污线突然重新施工换方怕换方水抬高公分区排水倾斜度够完蛋种事情太常见家肯定常市政线施工路挖开天搞搞里明天搞搞里反正东西搞怕种情况想赔钱搞定然高压电线接入口开始说某某变电站接等施工完毕正式接时候突然发现变电站已搬走者容量已超接方接时候花冤枉钱乱引引少电算少电呃会引起什生活麻烦知道
说排水许证东西市政部门发专门针区排水现求雨污分流雨水生活污水分两条排东西径流量连接市政线位置然东西反影响线综合设计事实回事说
5单体审查建筑工程规划许证
规划部门单体设计审查非常严格总体说相总面规划较容易通点
单体设计啥呢？总面规划基础落实单体建筑设计方案单体方案啥容呢？总结：关键落实空间尺寸阶段东西麻烦烦车位目前说国城市车位问题非常严格求般户住宅配车位商业般100方米配车位体配置求基样城市异车位够基想通单体审查
然总面审查期间般说会审车位阶段验值35方米45方米方米车位样验值评估室面积够够般说规划部门会意车位够够会认真图纸数单体阶段样开始数时候什毛招会谓子母车位啦根停进车转角位放车位啦等等等等足时候摆摆够办法宣称里做立体机械停车位立体机械停车位相信见玩意非常唤进出次花半时非常正常事情数开发商停留口头通单体审查机械停车装置绝会安装
什开发商愿意建点室？建室亏买少知道话说出粪青会开炮说什1020万买巴掌停车位开发商亏？事实停台车确需10方米空间部车停进外需30方米进车道验值停车位须分担面积基3545方米规划部门掌握车垂直起降客观规律
然概验城市停车位赚钱广州深圳海黄金段楼盘说停车位买40万代表般规律嘿嘿
审完单体设计设计公司细化出建筑施工图申领建设工程规划许证程较没什技术含量值说笔带 建设工程规划许证新城乡规划法中提非常高位置反复强调没钻详明白知道法什意思搞什玄虚
6消防防专项审查
两样东西搞死直接两结：没区消防防设计达标没区消防防设备合格直接点：消防报建说难专业报建中艰难果说简单简单防报建东西莫名妙知道算什备战东西心存恶感
先消防说起消防部门武警官兵政府机构家心里数国消防审查时候非常扯淡非常官僚外呢开发商确非常象话满足消防规范话投入太外消费者没种意识消防求非常影响电梯间楼梯间间设置1级防火门业进进出出讲非常方便基讲消防设计绝严格规范做够做足方面审查越越严般说发展商委托消防施工企业代理报建什呢？企业长期消防部门交道消防部门间关系千丝万缕源远流长出面事情办成里说句公道话：涉生命安全消防规范基没敢动手脚12层设置专门消防电梯17层设置剪刀楼梯强制性规范已铁律没见开发商绕强制性规范绕会获巨回报譬减少套楼梯事情啊 基没敢办起码敢日职业生涯中敢
防工程非常神样中国特色东西知道东西算啥真空袭绝会呆高层建筑室里911栋楼前车见真炸楼呆室里绝活埋掉然观感家必介意
防部门属政府部门军队编制防途部分室搞停车位部分划出发产权证部分停车位权关防停车位权问题现争议非常社会种声音尤通物权法神现告诉防途东西产权国家国家鼓励家搞防工程允许暂时着产权属什全体业 防途部分车位种暂性质卖开发商绝会想办法减少防面积外防设备非常疯狂东西防安全门知道算啥东西真放进室真搞碉堡知道防什
7节审查施工图审查
领取建设工程规划许证设计公司建筑施工图基础次细化完成结构施工图水电施工图等等全部施工图结构计算书等完成节设计做节计算书开始两项审查
节审查验里面审行事情国现越越强调持续发展建筑节摆位置越越高说吧：什360度落窗全敞开式阳台封闭式中庭东西节方面肯定达标搞东西夏天空调开疯狂掉老百姓喜欢种新鲜东西恩里南北差异非常明显：北方般节审查较达标老百姓观念较接受北方取暖问题节达标房子冬天白白花出取暖费南方种东西较见口着啊
说里想套型建筑面积90方米占709070政策说两句建设部官员政策制定必定带强烈北方特征北方考虑冬天取暖求确惯居住面积开间超6米客厅取暖肯定达标时完全考虑洗手间采光通风求时90方米套型面积确设计出非常错三居室户型北方惯气候致：空气干燥洗手间频率较低般惯天洗澡（说明域歧视啊完全事事）南方仅仅增加洗手间窗户90方米设计出三居室完成务稍微图画知道房子外位置面房间占厕知道摆里年参项目满足9070求做3房单位设计师呕知道少吨血现市场公司逼没法子迫量推出两房单位然两房单位住养孩子养孩子家完蛋爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭连转身方没现实滴残酷客观规律
现公司规避9070想花招设计两套房子通起卖某良媒体宣传口径做法称良开发商昧着良心做事言
恩说节审查说开说意思意思现开始说施工图审查施工图审查现已表面市场化允许开发商找资质施工图审查单位做审查施工图审查单位必须审查结果负责基国审查技术非常落恩说呢连设计施工技术非常落审查实见仁见智根没法子审里讲亲历事情年珠三角三线城市墅项目门口建座景观塔塔呢形状纺锤中间粗两头细该建设局检查组带检查施工现场塔工架突然塔塌整检查组全部死光事啊政府组成浩调查查事原首先然源头设计查起结果查设计坚称没设计问题图纸送重新做审查查话审查员说行图纸问题两边吵起两边说服方说图纸违反强制性规范吧违反违反强制性规范表示安全合格？谁敢说话施工单位拉出判罚钱事现合生广州某楼盘前面算树塔做审查时候吵开交根说清楚底安安全反正知道
施工图审查收费项目非常贵直名义市场化事实垄断化施工图审查时审查费专家红包少滴嘎嘎嘎嘎
8余泥排放许噪音排放许夜间连续施工许
余泥噪音两东西专门里讲两样东西扰民知道城市没两样东西：余泥噪音现越越城市开始加强两样东西理
余泥排放现快成公路理部门包括公路交通警察生财道路运输施工余泥车辆规定时间规定道路行驶时候根规范尤工程赶进度时候日夜运泥啊没办法通路神仙 余泥运输程中容易污染路面见识广州部车天河路撒番禺结果罚5万包工头拼命做工作没估计交通部门火发撞枪头
噪音排放许指规定时间规范噪音较轻方式施工环境保护部门着现城市已禁止锤击桩玩意起忍受想年刚刚进入行业时候站工里听天锤击声第二天耳朵里嗡嗡声没锤傻然锤击桩肯定济没开发商绝锤击桩支持方面加强理外夜间连续施工更予制现城市夜间连续施工理非常广州深圳真错找关系难批果居然胆敢报批夜间开工？嫌钱想支援政府贫困官员绝数城市唉处没理步
作先进城市走出三代表二三线城市傻问家环保局噪音排放夜间连续施工办手续啊？结果家狠狠嘲笑回嘎嘎相信里会段狠狠嘲笑鸣意说：种手续？里没啊里简单啊什什面某鸣意嘴脸样
9质量监督安全监督
施工许证节赶紧搞出已写耐烦没法子程序步步走施工许证完便想面知道少程序放验线白蚁防治防雷预测绘预售专业验收项目备案验收直交楼写死啊什会突然发种神写种东西呢？明白啊明白特牢骚百余字谢谢位
质量监督站安全监督站建设部门属机构施工许证前必须两站办审批手续两站分工位说老实话分清楚质量问题安全问题明白什搞两站分着譬桩没规定程序导致桩荷载达标底安全问题质量问题？反正说清楚总两机构哄着然干细节两部门区安全问题确建筑质量关系譬工戴安全头盔啦物料堆放规定乱堆啦安监质监吃掉成机构没逻辑操作困难
现实操作中涉检测质监办需检测般肉眼发现毛病属安监职责质监搞检测桩荷载检测水泥检测东西收费项目质监理没严什呢质监收费项目养活收钱手软云云安监基收费想出非常收费服务出譬安全生产培训工佩带安智卡班等等总门路啦
现城市质量检测功已开始市场化资质检测单位做检测见城市广州做桩检测费周边城市3分1恩里避免懂说句完桩必须做检测检测合格做承台继续建位明白？
呢绝数城市功质量监督站牢牢持着建设部门生财道啊局长肯放嘿嘿
10施工招投标监理报建
没写施工许证写死啊啊啊什会想写题材？现心深处泛滥着写施工许证太监掉动啊
首先必须说明国现行招投标法私营房产公司（国济成分）房产项目需做建筑施工招投标直接发包某城市譬广州什企业施工必须做招投标广州理严重违反行政许法方直持非常反感态度数城市私营企业提供私营企业证明免施工招投标手续啥私营企业证明呢？工商局张股东结构书行
必须做施工招投标时候必须说领域真黑假黑黑毛骨悚然搞施工没鸟便讲事哈施工企业必须专业技术员备案建筑理部门里般包括施工员质量员安全员施工投标中材料专业技术员根项目配备员少求家知道行次广州某企业围标外识相企业想进材料准备然发现技术员够马建设局备案新增员资料种新增技术员备案实非常简单事情结果连交件交进总受理求爹爹告奶奶受理然中身份证复印清晰全部材料退件企业老板气吐血然标投进里讲手段暗里啥招数出排逼退出投标会黑社会性
恩监理招标程序施工招标程序做法致说监理报建完成监理免招标招标手续事情做监理规划监理细交建设部门审核番认OK发监理审查意见通步施工许证 监理规划监理细老实讲验里面没建设部门真做审核业验里面没见政府官员懂
11施工许证
怀着万分激动心情面5字
施工许证须材料基面全部手续汇总缺职业生涯中没历办齐面手续申领施工许证行交流中没见老老实实步步完成手续办施工许手续样话绝没1年时间出相信学请回头前面10项遍基项里项工作日会少20步步什概念？卡死概念便环节出问题直接GAME OVER
改革开发初外资企业刚进中国时候著名段子说企业搞项目前盖200章事没办成撤资干级政府震怒云云 现改革开发年里？办事流程方便？方便快捷企业服务？
时日什企业抱怨政府太严太死审批环节太复杂？听什？家统统已适应游戏规家已圈子中取某种衡达成某项交易种情况改革办事流程简化办事程序反会阻碍办事效率
知道说会粪青完全理解告诉：家已潜规成规规维系着房产产业程序中环节中存利益分配存制衡系统10年运做身已具生命力绝牵发动全身
常理相规范严格城市城市未领取施工许证情况干工作譬土方工程般先动种双方博弈达衡怕理相规范城市空子钻基坑支护先发单独施工许证然发室部分施工许证发部分项目分割成部分发证什？双方起适应互相妥协结果政府企业玩死没玩
容家开始熟悉起：终进入销售环节项手续
12插曲讲讲目前宏观房产调控
恩妨说出身房产理部门年参非常房产政策制定穷行迫海什事现工作原啦 讲预售验收东西前想先讲讲现房产调控政策理解销售方面项政策清晰解现调控总体评价：混蛋
基现中央层面调控政策分成三方面： 1）减少土供紧缩根
方面政策非常立杆见影果里国土部门朋友肯定感触3年中央方制年年狠采取措施年年毒然里必须概念量产业房产工业尤类招商引资工业园区目前国类工业园区总面积已超全国城市市区建成区总面积疯狂概念然种宏观性压方动趋势房产避免受株连房产供量逐年减少争事实位需争什房产公司储备少少足做少少年开发现供足种消息准确等等种新闻良媒体外行报道连造谣没造出样子现房产公司储备什位置基判断出事情真伪产公司手头没开发处偏远行远郊区发神拖着开发立马篇东西印出吃掉方面说房产公司储备目前说没开发价值远郊土完全寄希中国济健康稳定发展城市逐步扩张富裕群体数总量断增长种心态实倒真种讽刺唉
2）压购买需求
提高首付例紧缩银根提高银行准备金率控制揭贷款种考虑老百姓没钱买房子种政策释放满足需求没解决问题需求延明白什老百姓种政策鼓掌种神奇解释说种政策处：老百姓买起房子开发商脆弱资金链会断掉开发商会动降价种神奇逻辑予击免贴沦口水争场客观效果予评价谢谢
3）强制性限制房产产品类型
明确90方米户型占总建筑面积709070政策唱响象英明神武样子没明白底什效果户型选择完全市场化东西揣摩着政策隐含前提：开发商意建户型获取高额利润晕户型者户型单价稳定前提单方利润总利润会差？总建筑面积变单价稳定户型变造成影响非套房子者少套房子利润区？非样逻辑前提：户型单价户型高职业验里面没发觉种情况验反：户型单价般户型高点点历少数公司产品定价基策略知道北京验相反
总结房产调控政策面三样东西里面玩玩会什新花样出效果说
接继续讲流程吧啦啦啦
13放线验线
简单说说吧图纸画出图纸建筑物实落实具体位置技术活测量定坐标活放线放线般规划部门属测绘院类似测绘机构干发达城市已工作半市场化嘿嘿 半市场化正式放线前提领取施工许证放线测绘院会发出份放线册 工程提前施工违章施工场合需做通测绘院工作提前做放线唉做通工作
放线完毕施工单位着边角点施工完做验线建筑确图纸建起没超出边线测绘院出验线册
验线工作日验收莫关系测绘院皇帝老子样供着尤提前放线场合唉
14预售许证
终说预售现理已较严格知道房产已成产业城市预售许求网办理全程公示现预售面做手脚性越越
预售许重条件：高层建筑结构完成3分2低层建筑结构封顶条件银行办理揭贷款条件样：层数高低全部封顶放贷现高层建筑完成3分2结构取预售许证开发商推盘时积极时候钱收收23成项交易税费足成年予计算理解许捂盘种行会更深刻认识吧
现办预售许做价格公示交易价格必须明确套单价必须清晰交易现场禁止搞什5000元方米起种骗玩意必须说政府没（没权力）房产交易价格进行制办理预售手续时申报价格开发商完全予理会价格申报完次做预售许时候申报价格直接2500元方米便公示卖时候样卖5000卖8000卖10000没法律者行政责
预售许方面值说方预测绘房部门属房屋测量部门根开发商提供图纸事先算面积预测绘竣工实测量实测知道面积纠纷日客户开发商间矛盾矛盾呢？关键预测实测间面积差异造成种差异原施工规范造成面积误差者前图纸计算公部分统计误差说开发商意造成没见开发商没种力意意做假然排头门夹开发商某运气极撞嘿嘿 现避免种纠纷开发商学乖开始花精力做通房屋测量机构工作总时候实测面积少房屋测量机构样着初预测面积出报告
唉出做通工作
15关预售中土解押
昨天写预售时候关土解押问题敢笔作房产业员讨话题显较合适话题非常敏感中数道道块玄妙理解理解讲点吧
先土抵押说起现关土抵押规越越严格土必须办理施工许证抵押贷款开发商什紧张施工许证原贷款额现基根施工许证载建筑规模确定发放方面相信全国银行异土抵押必须办理抵押登记常识说
根现越越严厉销售理规办理预售许证时该块抵押知道事实：开发商必然会选择土抵押贷款意味着开发商办理预售许证时面着严重资金压力：贷更换抵押物然预售许证出
贷考虑事情更换抵押物？更加实物抵押啊算早已抵押融资等现啊时候考验类智慧时候现务：贷更换抵押物解押办出预售许证
知道公司融资报建员处理种事情说中两办法（唉觉象传授犯罪方法似）现绝数城市国土部门房部门分离国土部门办理土抵押登记房部门办理预售许证房部门国土部门间深刻仇恨两部门绝会动方查询方登记资料方先做通银行工作较合理双方脸面口更换抵押物更换抵押物话原抵押物先解押新抵押物办理抵押登记解押新抵押中间会抵押物悬空期悬空期合理银监级什部门查解释利悬空期吧先更换抵押物理非常合理土解押掉（银行工作做通连更换抵押物样理需找直接先解押掉唉佩服极）然着注明已解押字样土证赶紧房部门啦啦啦土证已解押啦房部门哦确收材料办预售许证收材料立马土证重新送进国土部门办抵押办快话需悬空半时果担心房部门会土证话先等1天两天国土部门办抵押行国土部门房部门分离实项数空子钻制度啊
外办理建工程抵押城市（里说明建工程抵押城市办城市房部门受理种抵押登记手续）试试土解押换成面建工程抵押样利悬空期做事种方法国土房合方总办法想出胆产房产行业算真理啊
16规划消防防线质量等专项验收竣工验收备案交楼
实说许家应该明白验收阶段回事做前面许铺垫协调工作结识许步脚印做现果完成现工作真白混
规划验收验收项规划指标否超标封顶竣工前做项验收项验收前提做验线基验线通规划验收时候会太麻烦基程：规划局志坐车里哦封顶然起验线册哦没问题数数层数哦层数回该干啥干啥
消防防线验收项专业施工单位搞定搞定开发商做项验收肯定通开发商敢罪三专业施工单位原尤消防永久电里面道道苦水啊真倒倒完讲电事情报装时候设计装3台变电箱施工程中资金压力较拖电力施工企业工程款企业说什验收时候供电局肯供电说三台设计合理变成四台啊？业入住电供说谁责吧根说清楚敢计较迫乖乖双倍电力施工款
罪项专业施工单位验收基通验收报告肯定会留伏笔基写法：原意通验收问题需进步整改：12345云云
质量验收现非常简单竣工施工单位开发商监理单位合起整验收报告出行然交质监站备案完成现监理公司绝敢罪甲方绝数施工程中监理公司没出现直接卖名字甲方甲方监理活干普遍现象时候负责签字盖章
质量验收专业验收完成规划验收搞完终建设局搞竣工验收备案备案没什说
竣工验收备案完成法定正式交楼条件没竣工验收备案表业拒绝收楼未办理竣工备案手续楼盘强迫业收楼报道直觉较奇怪没见记者建设局查询竣工备案资料情节反正没亲眼见种事情国问题直充斥着量良媒体实报道关注事情 物业理块说项手续基里结束接产权证办理事情先做确权整楼盘做确权发证然分户发证东西怕街边做中介懂赘述谢谢位
17结束语
首先说天跑跑回鼓捣东西真写出厌烦情绪实想太监掉篇文天段终写完结尾仓促
整程概已事实需部门扯皮事情没写进譬工程造价预算报告问题干活肯定知道建设局扯预算单价合理知道扯辛苦东西整程中件事
两年常什合作建房倡议 报冷笑连专业房产公司间合作没成功案情况十互相识缺乏专业知识合作建起栋供居住楼？
愤青会说房产公司间合作缺乏成功案？里明确告诉没见漫长施工报建融资销售程中数次台底交易私勾结朋友会种气氛中开始互相猜疑导致终散伙愤青会说规规矩矩报建施工融资难道建起座楼？明确告诉：整房产开发流程已结成铁幕具强生命力足遵守秩序挡门外试图规范做事诚实做连总面审查审1年审消防审年审施工图审1年种事情真没见亲眼见年轻民营企业家想搞房产04年开始领取规划点审总面审1年没审出规划点期重新回领审总面审年没审出回领规划点总规刚改土功改成教育获连告知道告谁亲眼见身家亿民营企业家卑微着站规划局科员办公台前受着训斥：总面图室边界线建筑边界线两种颜色表述嘛然明白？退回重新改
领域优秀电子行业巨子网络济领头引领化工行业风暴试图进入产行业遵循行业行规试图改变现行房产理规会受血样教训行业里面遵循规行业显重
建设工程报建手续详表
序号
办手续
办事期限（工作日）
需材料
备注
1
项目立项审批
1项目行性报告（行报告）
2填写项目立项申请表
3工程方案设计
立项批复分投资批复建筑面积批复两部分
2
环保登记
3
环评报告环境评价
3
办理建设选址意见书
5
1建设选址申请表
2授权委托书
3研项目建议书
4 计划务书（仅限政府投资项目）
5环保部门审批意见
6 选址确认书（仅限三区）
7选址确认图（仅限西区）
4
办理拨定桩书
3
委托开发区测量队办理
5
注册阶段源证明
3
申请表份
6
办理建设规划许证
5
1 建设规划许证申请表 2 营业执副复印件 3 政府批文立项批复 4 土合 5 阶段源供证明
7
建设项目方案设计审查
10
1 建设项目设计审查申请表
2 建设规划许证复印件
3 方案设计文件（规划设计规定）2份电子光盘
8
建设项目扩初设计审查
15
1 建设项目扩初设计审查申请表
2 质勘察报告
3 扩初步设计文件（含总面图综合网）十套
4 设计阶段源供
5 改扩建项目非原设计单位设计须提供原设计单位结构安全鉴定书
6 标注相关尺寸距离总面图开口位置图（A4规格）3张
7 建设规划许证
8 方案设计批复
注明：报审文件图纸装订成A4规格
9
设计阶段源供证明
企业设计阶段源申请份
10
建设项目施工图备案申报
15
1 建设项目施工图备案申报申请表
2 施工图两套
3 建设规划许证
4 扩初批复复印件
注：报审文件图纸装订成A4规格
11
施工图纸报专业公司审核
报控股专业公司审核施工图提出审核意见
12
施工图消防设计审核意见书
15
建筑消防设计防火审核申报表立项批复方案扩初批复书面申请施工图套
13
环境保护
7
环境报告批复
14
办理建设工程规划许证
7
1 建设工程规划许证申请表
2 环境保护措施审批表
3 消防审核意见书
4 环境影响评价报告批复
5 方案设计审查批复
6 扩初设计审查批复
7 施工图设计备案
8 规划许证复印件
15
施工图纸审查
1 施工图设计文件审查送审表（式三份）
2 投资项目核准备案通知书
3 初步设计批复文件
4 建设工程规划许证附件
5 规划部门批准1：500施工图总面图
6 超限高层建筑工程抗震设防审查批复
7 建设工程消防设计审核意见书
8 天津市勘察设计时进市证明
9 采新技术新工艺新材料批复文件
10 加固改扩建等工程房屋鉴定报告
11 岩土工程勘察成果报告
12 基处理桩基检测报告
13 全套施工图设计图纸（2套）
14 专业设计计算书（注明电算程序名称版）
16
节备案
3
1天津市建筑节技术资料备案表式四份（建筑性质分填写）
2公建筑节设计登记表原件复印件
3施工图审查合格证备案证原件复印件
4墙改专项资金缴费发票复印件
5散装水泥专项资金缴费发票复印件
6施工图设计文件审查意见书（节部分）
7工程规划许证复印件
17
办理建设工程承包商确认书
3
1 建设工程承包商确认书申请表
2 评标报告中标通知书（采招标方式提交）
3 业承包商确认文件（采直接发包方式提交）
4 境外企业承包提交境外承包商营业执资格证书
18
办理质量监督申报登记书
3
1 质量监督申报申请表2 建设工程规划许证3 建设工程承包商确认书4抽样员见证员授权书 5 质勘探报告6 建设单位设计施工监理单位项目理机构员名单7 监理纲施工组织设计8 监理合施工合副9施工图纸 10 岩土勘察备案
19
施工阶段源供证明
5
申请表份
20
时电申请
时电合式两份时电申请表TEDA户送电申请验收单
21
时水申请
时水合式两份
22
时建筑消防审核意见书
1施工单位申请书（包括土建工程概况建面积层数选材质约土建工期）
2申报表
3材质检测报告
4建位置图（总面图）房屋间防火间距8米图标注
5建立剖面图
6防火安全制度
7消防安全备案书
注：图纸文字资料需加盖公章
23
时建筑审批表
1时建筑申报表
2建消防审批件
3建总面图
24
办理时排污申请
1时排污协议书（式2份）
2排水网面图（甲方盖公章）
25
办理时占道掘
申请表式3份
26
办理时出入口（绿化市政交警等12部门）
1申请表
2总面图份（蓝图）
3开口位置确认图2份
3出入口线已加固证明
27
建筑物验基线
3
拨定桩书
28
验线表申请
3
拨定桩书
29
办理开工规划验线合格证
5
1 开工规划验线申请表
2 现场控制桩布置图保护措施（施工单位出具）
3 建设工程规划许证复印件
4 拨定桩书
5 验线表
30
办理建设工程安全监督备案
5
1安全员备案2安全措施备案
31
办理建设工程施工许证
7
1 施工许证申请表
2 建设工程规划许证复印件（B4纸）
3 建设工程承包商确认书复印件（B4纸）
4 建设工程质量监督申报登记书复印件（B4纸）
5 时建设工程规划许证复印件（B4纸）
6 开工规划验线合格证复印件（B4纸）
7 建设工程安全施工措施备案表（办理安全备案）
8 建筑工程施工图纸技术资料报告书
9 建设单位规定缴纳（散装水泥专项资金）（新型墙体材料专项基金）发票复印
10 施工单位规定缴纳：a施工员意外伤害保险 中标价*12 （超3000万元1 计算）b承分包服务费（外施工单位市建交中心交纳）c定额测定费 中标价*05 发票复印
11 缴存建筑劳务工资保障金证明（建设单位） 代发工资协议书（施工单位）
32
消防变更装修消防审核
1申请表
2书面申请
3图纸
33
工程正式供水合（含中水）
1源供证明批件 2供水申请表（盖章）
34
工程正式供电合
1源供证明批件 2供电申请表（盖章）
35
工程正式供暖合
1源供证明批件 2供暖申请表（盖章）3供暖工程竣工图全套施工图
36
工程正式燃气合
1源供证明批件 2供气申请表（盖章）3供气工程竣工图全套施工图
37
办理通讯合网络合
弱电工程施工图等
38
正式排污网工程申请
1室外网总面图 2申请表2份
39
办理增设改变出入口（正式）
7
1 增设改变出入口申请表 2 总面图（开设出入口）份
3 定标书复印件
4 市政公司批件
5 路口线全部加固证明承诺
40
办理防雷检测
委托具相应资质单位检测
41
办理电气检测
委托具相应资质单位检测
42
办理水质检测
委托具相应资质单位检测
43
室环境检测
委托具相应资质单位检测
44
建筑工程消防验收申报
15
1申请表
2消防审核意见复印件
3防火专篇
4室外消防水网竣工图
5电气检测报告
6建筑消防设施质量监理报告
7建筑防火材料材质证明资料
8119网证明
9避雷检测报告
10建设单位关工程概况汇报材料
45
环保验收意见
10
1建设项目环境影响报告表
2环保验收申请表
46
卫生防疫验收意见
5
委托具相应资质单位检测
47
安全评价验收
5
委托具相应资质单位检测
48
资料预验收（档案馆）
3
1全套竣工资料
2建设工程档案预验收证明（建筑安装市政工程）
49
工程竣工测量报告
5
1测量登记 2总面图
50
建设工程竣工规划验收合格证
7
1 建设工程竣工规划验收申请表 2消防验收合格证复印件
3建设规划许证复印件
4建设工程规划许证复印件
5建设工程施工许证复印件 6 档案馆资料预验收证明
7 竣工测量报告
51
竣工资料移交（公司业档案馆）
30
1公司存档（前期报建批复文件项目理文件竣工验收备案文件）
2移交业（全套竣工资料项目理文件业特殊求文件电子目录）
3移交档案馆（建设工程档案验收表建设工程档案移交清册全套竣工资料电子目录）
52
竣工验收备案通知书
15
1竣工验收备案表（建备表1 ）
2勘察单位工程质量检查报告(合格证明书）建设表3
3设计单位工程质量检查报告(合格证明书）建设表4
4建设工程质量施工单位（竣工)报告 建设表5
5天津市建设工程竣工验收监理评估报告（建设表6）
7建设单位工程竣工验收报告（建设表7）
8建设工程规划许证（复印件）
9施工图审查备案书（新建工程扩初设计批复）
10建筑工程施工许证
11建设工程竣工规划验收合格证
12建设项目环境状况监测报告（环保部门出具批复）
13室环境污染物检测报告
14施工单位签署工程质量保修书
15天津市商品住宅质量保证书说明书
16民建筑节设计审查备案登记表
17档案合格证明文件
18防雷工程提供防雷装置合格证
19防工程提供防验收证明
20标志牌镶嵌申报表
53
退水贴费排污押金
54
办理门牌号登记申请通邮
5
1门牌号登记申请表2规划总面图
55
房屋权证
1房屋权申请登记表（天津开发区房产交易提供）
2房屋权固定资产证明（）
3国土证原件复印件
4 通邮址
5建设规划许证（原件）
6建设工程规划许证（原件）
7建设工程竣工规划验收合格证原件
8天津开发区质监站签认质量证书工程竣工验收备案通知书原件复印件
9 房屋竣工图纸（原件）
10法营业执（工商局出具专复印件）
11授权委托书（公证机关公证）
12天津开发区测量队核定建筑面积核算书附图
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工程建设前期阶段
（）项目建议书
（二）行性研究
（三）立项
二工程建设准备阶段
（）报建
（二）委托规划设计
（三）获取土权
（四）拆迁安置
（五）工程发包承包
三工程建设实施阶段
（）工程建设项目施工准备理
（二）工程建设项目组织施工阶段理
四工程竣工验收备案保修阶段
（）工程竣工验收备案
（二）工程保修
l 投资许证（发改委）
l 项目建议书（发改委）
l 办理选址 意见书（规划局）
l 行性研究 报告（发改委）
l 工程报建备案 （建委）
l 立项（发改委）
l 确定施工 队 伍（招标办）
l 施工许证 （建委）
l 建设实施（监理施工队伍）
l 建设工程规划许证（规划局）
l 初步设计 施工图设计 （建委）
l 建设规划许证（规划局）
l 竣工验收保修 （建委）
l 确定监理队伍 （招标办）
l 确定勘察设计队伍 （招标办）
l 交纳建设费 （财政）
l 消防防园林气象市政配套手续 （相关部门）
l 建设资金审计 （审计局）
l 确定材料设备 供应商 （招标办）
l 申请土开发 权（国土房局）
l 拆迁安置（国土房局）
l 质量监督（质检站）
l 安全监督（安监站）
l 施工放验线 （规划局）
l 报开工报告年度计划申请文件 （发改委）
l 工 程 建 设 程 序 图 承办容 （承办单位）
l 图示环境影响评价 文件报审 （环保局）
l 预审报审（规划局）
l 震安全性 评 价（环保局）
程序流程
项目建议书
行性研究评估决策
选点
投资估算
初步设计
技术设计
施工图设计
设计总概算
修正总概算
施工图预算
施工准备
设备订货
年
度
计
划
施工
竣工验收
交付
决算
生
产
准
备
工程建设基程序
l 建设单位申请
l 办理选址意见书
l xx市发改委立项
l 建设单位委托做总面图
l 规划局组织审总面图
l 规划局办理规划许证
l 国土房局办理手续
l 建设单位委托设计提供设计方案
l 审批设计方案中规划局审批方案
l 建设单位委托作初步设计
l 初步设计审批
l 规划局审查项目理意见
l 建设单位委托做施工图
l 施工图审查机构审施工图
l 建设单位办理公安消防园林气象防市政交通手续
l 市建委办理施工图审查批准书
l 规划局发建筑核位红线
l 规划局办理工程规划许证
l 建设单位招投标
l 质量监督手续白蚁防治合文明安全责书
l 缴纳建设工程规费办理施工许证
l 进场通知书放线验线
l 竣工验收备案
第部分 工程建设前期阶段
报建施工
阶 段
建设施工报建核发建设项目
施工许证
牵头单位：建设(房)局
时间：3工作日
房屋白蚁防治合备案
单位：建设(房)局
时间：2工作日
建设工程质量安全监督
单位：质量(安全)监督站
时间：0工作日
监理施工
招标阶段
监理施工招标
牵头单位：发改(贸)局
时间：8工作日(时进行)
建设工程交易中心招投标
单位：建设工程交易中心
时间：3工作日
审核中介机构编制预算
单位：财政局
时间：发招标文件前完成
(联)
部门审批意见(消防环保水利防气象国土线等)
单位：关单位
时间：4工作日
初步设计审批
牵头单位：规划局
时间：5工作日
核发建设工程规划许证
单位：规划局
时间：3工作日
施工图审查
单位：审图中心气象局防
时间：进入报建施工阶段前
出具规划建筑设计条件
单位：规划局
时间：6工作日
项
目
规
划
设
计
审
批
(招
标)
阶
段
设计方案招标规划
设计方案审批
牵头单位：规划局发改(贸)局
时间：5工作日
建设工程交易中心招投标
单位：建设工程交易中心
时间：3工作日
部门审批意见(消防防水利线海事航道震等)
单位：规划条件求部门
时间：4工作日
核发建设规划许证
牵头单位：规划局
时间：5工作日
消防预审(甲乙类生产仓储项目)
单位：消防局
时间：5工作日
预审
单位：国土局
时间：5工作日
立
项
规
划
选
址
阶
段
核发建设项目选址意见书
牵头单位：规划局
时间：7工作日
项目建议书审批
行性研究报告审批
项目申请报告
单位：发改局(贸局)
时间：6工作日
关部门审批意见(水利震等)
时间：5工作日出具初审意见20工作日完成(联)
环保部门立项意见
单位：环保局
时间：5工作日
环评报告审批
单位：环保局
时间：进入初步设计审批阶段前
办理审批手续
单位：国土局
时间：16工作日完成(联)
建设
审批阶段
防设备合备案
防质量监督申请表
单位：防办
时间：2工作日
工程建设前期阶段指工程建设初期建设单位形成投资意通投资机会等研究决定形成书面文件报部门发改委进行审批进立项程包括编制项目建议书行性研究报告通立项审批
项目建议书（发改委实施）
（）项目建议书容
政府投资工程项目编报项目建议书项目建设初阶段工作作推荐建设项目便确定区部门然资源市场预测基础选择建设项目项目建议书批准进行行性研究工作表明项目非项目建议书项目终决策
项目建议书求建设某具体项目建议文件基建设程序中初阶段工作投资决策前拟建项目轮廓设想项目建议书作推荐拟进行建设项目初步说明述建设必性条件行性获性供基建设理部门选择确定否进行步工作
项目建议书审批程序：项目建议书首先项目建设单位通部门报行业口部门发展计划部门(中工业技改项目报贸部门)行业口部门提出项目审查意见(着重资金源建设布局资源合理利济合理性技术行性等方面进行初审)发展计划部门参考行业口部门意见根国家规定分级审批权限负责审报批行业口部门初审未通项目发展计划部门予审报批
般应包括方面容：
1项目提出必性
2产品方案拟建规模建设点初步设想
3资源情况建设条件协作关系等初步分析
4投资估算资金筹措设想
5项目进度安排
6济效益社会效益估计
（二）建议书报送材料： 符合编制求项目建议书审批请示特殊规定必备附件材料
注：建设单位具编制项目建议书行性研究报告等力行编制具备行编制力先行实行监理招标设计招标委托具编制力相关资格监理单位设计单位编制监理设计招标时备案
二办理建设工程选址意见书（规划局实施）
规划局（牵头部门）窗口办理建设项目选址意见书审批：
1提交办理建设项目选址意见书需材料领取签收审批踪监督卡（简称监督卡）
2监督卡分发改局环保局消防局国土局等联办部门窗口提交相关审批材料监督卡签名确认
3全部联办部门窗口已签收确认监督卡送回规划局窗口
4规划局窗口领取签收建设项目选址意见书监督卡等关材料办理承诺时限7工作日
（）通招标拍卖挂牌方式取国土权建设项目联审批项目报送材料：
1书面申请 （原件1 份）
2国土权出合（复印件1 份需核原件）
31：500 现状形图（原件2 份附电子文档）
（二）非招标拍卖挂牌方式取国土权建设项目建设工程选址意见书审批申请需规划部门提交列申请材料：
1书面申请（原件1 份）
2土权属证明（复印件 1 份限土权属范围申请建设工程项目）
31：500 现状形图 （原件2 份附电子文档）
4项目建议书批复文件书面意见（原件 1 份限政府投资项目书面意见仅投资行政部门意合审批项目建议书项目行性研究报告建设项目）
5相关协议（原件1 份限联建建设项目）
6开发办批文相关协议（原件1 份限转建设项目）
7开发资质证书（复印件1 份）
（三）非招标拍卖挂牌方式取国土权建设项目建设工程选址意见书审批申请需协办部门提交列申请材料：
1消防安全审查（限批准规划中未明确易燃易爆建设项目）
（1）建筑工程消防设计申报表（原件1 份）
（2）1500 现状形图（原件1 份火工生产储存项目需提交反映周边2000 米范围现状1：2000 形图1 份）
2质灾害危险性评估审查（限批准规划中未作场质灾害评估区域建设项目已作区域性评估中属质灾害易发区建设项目） 质灾害危险性评估报告容般包括：工程建设诱发加剧质灾害性工程建设身遭受质灾害危害危险性工程建设适宜性结采取防治措施建议
（1）质灾害危险性评估报告（原件1 份）
（2）质灾害危险性评估登记申请表报告备案登记表（原件1 份）
3建设预审（限需新征集体土建设项目）
（1）建设项目预审表（原件1 份）
（2）建设项目预审申请报告（原件 1 份容包括建设项目基情况选址情况拟总规模拟类型项目需土利总体规划确定城市建设范围外农应包括补充耕初步方案）
（3）项目建议书批复文件书面意见（1 份限政府投资项目书面意见仅投资行政部门意合审批项目建议书项目行性研究报告建设项目）
（4）标注项目拟范围1：1 万乡镇土利总体规划图（1 份建设项目跨乡镇申请应分建设项目涉乡镇 1：1 万土利总体规划图标注拟范围市区范围区国土资源部门应偿申请提供 1：1 万乡镇土利总体规划图底图供申请复印）
4国家安全审查（限位市委市政府部队副军级机关重军事设施害部门周边500 米范围列建设项目：①外国政府驻渝机构②外商投资建设项目[包括外商独资中外合资两种情况]）
（1）涉国家安全事项建设项目申报表（规划选址）（原件1 份）
（2）1：2000 形图 （原件 1 份 反映建设项目周边500 米现状）
三建设预审报预（国土资源局实施）
报送材料：
（）建设项目预审申请表（原件1 份）
（二）建设项目预审申请报告（原件1 份容包括建设项目基情况选址情况拟总规模拟类型项目需土利总体规划确定城市建设范围外农应包括补充耕初步方案）
（三）属政府投资项目需提供项目建议书批复文件项目行性研究报告（1 份项目建议书项目行性研究报告合审批提供项目行性研究报告文）
（四）区县（治县市）国土资源理部门建设项目初审意见（1 份项目跨区应提供项目涉区县[治县市]国土资源理部门初审意见）
（五）1：500 现状形图（2 份）
四环境影响评价文件报审 （环保局实施）
报送材料：
（）xx市建设项目环境影响评价文件审批申请表（原件2 份）
（二）环境影响登记表资质单位编制环境影响报告表环境影响报告书（原件2 份附电子文档）
（三）评估机构关环境影响报告书环境影响报告表技术评估报告（原件1 份建设项目填报环境影响登记表申请提供技术评估报告）
五建设场震安全性评价（震局实施）
（）必须进行建设场震安全性评价建设项目
１抗震设防求高中国震烈度区划图标定设防标准重点工程特殊工程产生严重次生灾害工程
２位震烈度分界线两侧８km 区域新建改建扩建工程
３局部质条件较复杂者震研究程度资料详细程度较低区
４占面积较者跨越质条件区域新建城镇 9 型厂矿港湾企业济技术开发区
（二）建设单位场震安全性评价理程序
1建设单位持立项批准书建设址征询震部门意见审定否重做场震安全性评价工作评价区域范围征询评价单位资质
2选择评价单位签订评价合
3建设单位协助评价单位工作
4报审批
建设单位合收建设项目场震安全性评价报告须立报震安全性评价委员会评审评审通震安全性评价报告送市震局审核批准确定抗震设防标准建设单位收评价报告副审批副转交设计单位进行抗震设计
六行性研究报告（发展改革委实施）
根国务院关投资体制改革决定(国发[2004]20号)政府投资项目须审批项目建议书行性研究报告国务院关投资体制改革决定指出企业政府资金投资建设项目律实行审批制区情况实行核准制登记备案制政府核准投资项目目录外企业投资项目实行备案制
Ø 行性研究项目建议书批准着手进行行性研究行性研究指项目决策前通项目关工程技术济等方面条件情况进行调查研究分析种建设方案技术方案进行较证项目建成济效益进行预测评价种科学分析方法考查项目技术先进性适性济盈利性合理性建设性行性行性研究项目前期工作重容项目建设生产营全程考察分析项目行性目回答项目否必建设否建设进行建设问题结投资者终决策提供直接中型项目国家求项目进行行性研究项目条件进行行性研究
Ø 行性研究报告编制行性研究报告确定建设项目编制设计文件项目终决策重求必须相深度准确性承担行性研究工作单位必须资格审定规划设计工程咨询单位承担相应项目资质
Ø 特殊说明：部分行性研究报告编写单位需具备特殊资格行性研究报告途分四种： 1)企业融资外招商项目合作行性研究报告类研究报告通常求市场分析准确投资方案合理提供竞争分析营销计划理方案技术研发等实际运作方案说服投资者2)国家发展改革委（前计委）立项行性研究报告项目建议书该文件根中华民国行政许法国务院确需保留行政审批项目设定行政许决定编写型基础设施项目立项基础文件发改委根研报告进行备案批复决定某项目否实施3)进口设备免税行性研究报告 申请办理资项目确认书项目需提供具相应资质咨询机构编制项目行性研究报告中项目汇额超100万美元（含100万美元）国产设备投资额超1000万元民币（含1000万元民币）项目应提供具甲级资质咨询机构编制项目行性研究报告4)银行贷款行性研究报告商业银行贷款前进行风险评估时需项目方出具详细行性研究报告外申请国家相关政策支持资金 工商注册时需编写研报告该文件类似银行贷款研
述四种研中第2）3）准入门槛高需编写单位拥工程咨询资格该资格国家发展改革委员会颁发分甲级乙级丙级三等级甲级高
Ø 行性研究报告审批行性研究报告评估项目审批权限级审批部门进行审批中中型限额项目行性研究报告逐级报送国家发展改革委员会审批时委托资格工程咨询公司进行评估型项目限额项目般省级发展计划部门行业口理部门审批受省级发展计划部门行业部门授权委托区发展计划部门授权委托权限项目进行审批行性研究报告批准国家意该项目进行建设般先列入预备项目计划列入预备项目计划等列入年度计划时列入年度计划根前期工作进展情况国家宏观济政策财力物力等素进行综合衡决定
（）行性研究报告般应包括基容：
1项目提出背景投资必性研究工作
2需求预测拟建规模产品方案发展方技术济较分析
3资源原材料燃料公设施情况
4项目设计方案协作配套工程
5建厂条件厂址方案
6环境保护防震防洪等求相应措施
7企业组织劳动定员员培训
8建设工期实施进度
9投资估算资金筹措方式
10济效益社会效益
（二）报送材料： 提交资质单位编制行性研究报告审批请示外需提交附件材料作审批前置件：
1城市规划行政部门出具规划选址意见书
2建设预审报审材料（国土房部门已出具建设项目预审意见国土权出合）
3环境影响评价文件报审材料
4涉国资产土权出资须关部门出具确认文件
5涉特许营项目需提供权部门出具批准意见
6涉拆迁安置需附拆迁安置方案审查意见
7属联合建设需出具项目联合建设(合资合作)合书 8市级中央财政性资金外建设资金已落实源效证明文件企业新财务报表（包括资产负债表损益表现金流量表）信贷资金需商业银行分行机构出具承贷意书
9特殊规定必备材料（办部门求申请办理部门许审批备案手续）
七项目审请报告核准（发展改革委实施）
（）报送材料： 提交资质单位编制项目申请报告外需提交附件材料作核准前置件：
1城市规划行政部门出具规划选址意见书
2建设预审报审材料（国土房部门已出具建设项目预审意见国土权出合）
3环境影响评价文件报审材料
4涉国资产土权出资须关部门出具确认文件
5涉特许营项目需提供权部门出具批准意见
6特殊规定必备材料（办部门求申请办理部门许审批备案手续）
（二）属外商投资项目需增加提交附件：
1中外投资方企业注册证（营业执）商务登记证新企业财务报表（包括资产负债表损益表现金流量表）开户银行出具资金信证明
2合资协议书增资购项目公司董事会决议
3涉银行贷款关银行出具融资意书 建设单位市发改委提交材料申请立项：
八立项（发改委实施）
（）政府投资项目行性研究报告审批请示企业投资项目核准申请报告（行性研究报告项目申请报告须合格咨询机构编制）式五份附相应附件资料
（二）预审需提交申请材料
（三）环境影响评价文件审查需提交申请材料
项目申请单位提交申请应书面形式采取面送达挂号邮寄送达方式
第二部分 工程建设准备阶段
该阶段容包括勘察设计施工创造条件做建设现场建设队伍建设设备等方面准备工作具体包括报建委托规划设计获取土权拆迁安置工程发包承包等
办理报建备案手续（发改革委实施）
建筑工程立项建设单位应建筑行政部门申请办理报建备案手续建设单位持已达立项批文市建委领取工程项目报建申请表工程项目理资质申报表基建手续鉴证表求填写连工程技术理员职称证件（复印件）市建委办理建设单位资质审查报建登记手续
报建申报材料：
1报建表
2立项文件
3建设批准文件
4资信证明
5投资许证
建设单位必须报建开工前受理报建建设行政部门申请办理工程项目建设理单位资格审批手续领取工程项目建设理单位资格审查批准通知书建设单位办理完毕工程报建备案招标办通招投标确定监理队伍：
1）监理工程建设监理概念：监理执行者关法律法规规范标准监理方行进行旁检查逾越预定合理界限产生约束作通某相互协作相互交错行进行调理避免抵触相互抵触行进行理畅相互矛盾权利进行调理避免突突权利进行调解协作产生协调作工程建设监理三针工程项目建设社会化专业化工程建设监理单位接受业委托授权根国家批准工程项目建设文件关工程建设法律法规工程建设监理合工程建设合进行旨实现项目投资目微观监督理活动
2）工程建设监理性质：服务性独立性公正性科学性
3）工程建设监理容务：监理工作容—监理单位业提供决策设计施工招标施工保修阶段项服务工程建设监理规定中规定：监理工作容：三控制两理协调工程建设监理中心务控制工程项目目标工程项目投资进度质量目标三目标相互关联互相制约目标系统
二办理建设规划许证（规划局实施）
建设单位应规划局提出规划设计条件委托规划设计院编制规划设计总图然报市规划局审核规划设计总图规划局核定面积确定红线范围发建设单位建设规划许证
建设单位办理建设规划许证步市国土房局申请土开发权办理拆迁安置工作招标办通招投标确定勘察设计单位
三申请土开发权（国土资源局实施）
建设单位申请环节行政审批应建设项目区国土房部门递交申请法属市国土房局级行政机关审批权限区国土房部门受理规定时间初步审查意见连全部申请材料逐级报单独选址建设项目确需土利总体规划确定城市建设范围外土涉农应申请办理单独选址项目新增建设审批
（）单独选址项目新增建设审批程序求办理：
1建设单位持建设项目关材料区土行政部门提出建设申请
2区土行政部门国家市关规定进行审查符合条件拟定农转方案补充耕方案征收土方案供方案区民政府审核意逐级报批准权民政府批准
3农转方案补充耕方案征收土方案供方案批准区民政府批准征收（转）土方案法组织实施征征补偿安置完成市区土行政部门批准供方案建设单位供中偿国土建设单位应土行政部门签订国土偿合划拨国土土行政部门建设单位核发国土划拨决定书
（二）单独选址项目新增建设审批耕保护二处办需提交材料：
1新增建设申请表（原件1 份）
2建设项目预审意见质灾害危险性评估审查意见（原件1 份）
3征预办文件（原件1 份）
4项目审批核准备案文件中市重点工程城区5 公顷区县（市）7 公顷项目附项目研（申请）报告批复（原件1 份）
5涉征（转）收林林业行政部门批准文件（原件 1 份）
6建设规划许证附件附图（复印件1 份）
7土勘测定界图技术报告（原件1 份）
8预缴征补偿安置资金划入土行政部门征专帐户银行进帐单（复印件1 份）
9土利规划图（完整图）土利现状分幅图（1：1 万蓝图）形图（高速公路铁路等线型工程中型工程1： 2000 蓝图项目报 1：500 蓝图）拟征红线图（原件 1 份）
（三）招标拍卖挂牌出审批土利处土交易中心办需提交材料：
1国土权竞买申请书（原件3 份）
2身份证明工商营业执副（复印件3 份）
3房产开发资质（属房产开发项目事事前约定须具备房产开发资质）（复印件3 份）
4银行资信证明（开户行出具盖章证实违法违规存贷款行）（复印件3 份）
5公告求提交材料
（四）国土划拨协议出审批
土利处办：
申报材料包括：
1身份证明工商营业执（复印件3 份）
2建设单位申请（原件3 份）
3项目审批核准备案文件（原件复印件3 份）
4建设规划许证附件附图（含规划红线图城市规划行政部门批复总面布置蓝图数字化图 150011000）（原件1 份复印件3 份）
5籍图（原件1 份）
6实测形蓝图数字化图(1500－11000 )（原件3 份）
集资合作建房应提供材料：
1申请土行政部门收回原土权申请（原件1 份）
2国土权证（原件1 份复印件3 份）
3房改部门关集资合作建房批准文件（原件 1 份复印件 3 份）
济适房项目应提供材料：
1济适房项目批准文件（复印件1 份）
2房产开发资质证明（复印件1 份）
（五）建设项目压覆矿产资源审批矿产资源勘查储量处办需提交材料：
1建设项目压覆矿产资源审查表（原件3 份）
2建设项目审批核准备案文件（复印件3 份）
3建设项目范围1500 形图（宗面积 10 公顷线型工程提供12000 110000 形图2 份）
4建设项目压覆矿产储量申请登记表（原件3 份）
5建设项目压覆矿产资源储量评估报告压覆矿床证明材料
四拆迁安置
建设单位取权拆迁部门提出书面申请拆迁部门拆迁申请进行审查批准拆迁房屋拆迁部门发拆迁申请房屋拆迁许证建设单位组织实施拆迁
申请领取房屋拆迁许证需提交列资料：
（）建设项目批准文件
（二）建设规划许证
（三）国土权批准文件
（四）拆迁计划拆迁方案
（五）办理存款业务金融机构出具拆迁补偿安置资金证明
五报审建设工程规划设计方案初步设计（规划局实施）
建设单位取土权根市规划局提出设计求委托建筑设计院编制设计方案
般建设项目(包括工业民建筑城市基础设施水利工程道路工程等)设计程划分初步设计施工图设计两阶段技术复杂缺乏验项目根行业特点需增加技术设计阶段水利枢纽农业综合开发林区综合开发项目解决总体部署开发问题需进行规划设计编制总体规划规划审批编制具符合规定深度求实施方案
初步设计容项目类型变化般说项目宏观设计项目总体设计布局设计工艺流程设备选型安装设计土建工程量费估算等初步设计文件应满足编制施工招标文件设备材料订货编制施工图设计文件需阶段施工图设计基础初步设计(包括项目概算)根审批权限发展计划部门委托投资项目评审中心组织专家审查通项目实际情况发展计划部门会关行业部门审批
建设工程规划设计方案审查条件实施：
（）建设工程规划设计方案审查
申请需规划部门提交列申请材料：
1书面申请（原件1 份）
2建设工程项目行性研究报告审批文件企业投资项目核准文件（原件1 份限需投资行政部门审批核准建设项目申请认项目属投资行政部门备案类项目规划部门握准求申请提供投资行政部门备案文件）
3建设工程规划设计方案（2 份含室外综合网设计）
4彩色渲染图建筑模型等（1 套限重段重节点型建设项目）
（二）建设工程规划设计方案审查申请需协办部门提交列申请材料：
1涉消防事项审查
（1）建筑工程消防设计申报表（原件1 份须加盖申请单位印章） （2）建设工程规划设计方案（2 份）
（3）设计单位消防审组审意见书（原件1 份）
2涉园林绿指标事项审查
（1）建设工程规划设计方案（1 份附电子文档）
（2）1：500 绿化现状图（1 份）
（3）建设工程项目配套绿布置总面图说明（2 份附电子文档）
3涉防空室设置事项审查（涉民建筑配套建设防空室建设项目）
（1）民建筑配套建设防空室申请书（1 份）
（2）建设工程规划设计方案（1 份附电子文档）
4涉市政公设施安全事项审查（涉危市政公设施安全建设项目）
（1）建设工程规划设计方案（2 份附电子文档）
（2）建设项目市政设施安全影响技术报告（1 份申请行编制工程设计单位编制固定格式）
5涉国家安全事项审查（限两类建设项目：①选址阶段进行国家安全审查建设项目②机场出入境口岸码头邮政枢纽电信枢纽海关）
（1）涉国家安全事项建设项目申报表（规划设计方案审查）（原件1 份）
（2）建设工程规划设计方案（1 份附电子文档）
（3）建设工程弱电系统设计图说（1 份附电子文档）
6涉河道理事项审查（限河道理范围建设项目）
（1）建设工程规划设计方案 （2 份）
（2）建设工程涉河道部分工程设计方案（2 份）
（3）具水利水电勘察设计研究资质单位编制防洪评价报告（原件 1 份限长江嘉陵江两岸 50 年遇洪水位 20 区域修建建设项目涉封盖改造次级河流然水域建设项目时附专家评审意见）
7涉机场空域安全理事项审查（限机场规划范围建设项目机场净空保护范围危飞行安全建设项目）
甲机场规划范围建设项目 建设工程规划设计方案（2 份含建设项目高点坐标海拔高度）
乙机场净空保护范围危飞行安全建设项目 建设工程规划设计方案（1 份含建设项目室外坪海拔高度建构筑物净高度线电发射设备线传输设备高压供电线路工业高频炉等电磁辐射设备情况）
8涉线电理事项审查（限涉总体规划确定微波通廊建设项目型球站型线电收发信台站广播电视发射塔等建设项目）
甲涉总体规划确定微波通廊建设项目 建设工程规划设计方案（2 份含纬度高点海拔高度）
乙型球站型线电收发信台站广播电视发射塔等建设项目
（1）设置线电台站申请表（2 份）
（2）建设工程规划设计方案（2 份含纬度高点海拔高度）
（3）线电台（网）设计方案（2 份）
9涉电力保护事项审查（限已建建电力设施保护范围保护区建设项目法律法规规定电力设施应保持足够距离范围建设易燃易爆通讯设施军事设施机场领导（导）航台污染源等建设项目）
建设工程规划设计方案（1 份）
10环境影响评价文件审查（限投资行政部门审批核准外建设项目）
（1）xx市建设项目环境影响评价文件审批申请表（原件 2 份）
（2）环境影响登记表资质单位编制环境影响报告表环境影响报告书（原件2 份附电子文档）
（3）评估机构关环境影响报告书环境影响报告表技术评估报告（原件1 份建设项目填报环境影响登记表申请提供技术评估报告）
11建设行政部门规划设计方案审查（限重市政公设施工程项目）
建设工程规划设计方案（2 份）
12涉文物保护事项审查（限需原址保护建设项目文物保护单位保护范围建设控制带进行建设项目） 建设工程规划设计方案（2 份）
13港口岸线审批（限需港口岸线建设项目）
（1）设置港口设施（趸船）权证船检证书（复印件1 份）
（2）建设工程规划设计方案（2 份需总面图）
六初步设计审批（发改委实施）
办理建设工程初步设计审批申请应先初步设计图纸提交办部门预审办部门收件应申请出具申请材料接收证收件日起 10 日出具合格需修改预审意见出具需修改预审意见办部门应次告知事需修改全部容申请应办部门修改意见初步设计图说进行完善直预审合格预审合格办部门提交初步设计审批申请材料
报送材料：
（）办部门需申请材料：
1初步设计审查申请表
2初步设计图纸（办部门预审合格）
3规划设计条件通知书红线图
4建设工程规划许证附件
5工程勘察报告（初步勘察深度）质量审查合格意见
6法应招标勘察设计项目应提供招标情况备案书
7投资行政部门审批核准备案文件
8勘察设计合
（二）公安消防部门需申请材料：
1建筑消防设计防火审核申报表
2初步设计图纸（结构专业图说外）
（三）园林部门需申请材料： 初步设计总面图绿化布置图建筑屋顶台绿化需提供建筑专业图纸
（四）气象部门需申请材料： 初步设计总面图建筑电气专业图纸防雷装置设计审核申请材料包括：
1建筑设计说明
2防雷面图
3电气设计说明
4结构设计说明
5建筑物正立面图
6电路总面图
7防雷产品相关资料备案手续
（五）防部门需申请材料：
防空室初步设计图纸具体：
1防空室初步设计说明
2建设项目总面布置图面建筑立剖面图
3防空室建筑立剖面图
4防空室体结构形式构件尺寸防护专业设备图
5防空室通风（空调）水排水电气专业时战时布置图（含系统原理图）
6防空室建筑结构通风（空调）水排水电气战功转换措施图
7防空室设备材料表
（六）市政部门（xx市市政理委员会）求申请材料：
初步设计图纸
（七）交通部门需申请材料：
初步设计总面图涉交通设施部分工程初步设计面图立面图剖面图说明
申请提交述材料时应部门分类成套提供办部门求申请行协办部门提交申请材料协办部门办部门外行单独接收申请材料
七项目初步设计概算审批（建委实施）
附报送资质单位编制项目总投资概算报告审批请示外需提交附件：
（）具相应资质设计单位完成项目初步设计全套图纸设计说明书
（二）设计单位具相应概预算编制资质单位项目投资概算表
（三）特殊规定必备材料（求申请办理部门许审批备案手续）
八施工图设计审批（建委实施）
初步设计审查通建设单位委托设计院进行施工图设计施工图报市建委审批然市规划局发建筑核位红线施工图设计容根批准初步设计绘制出正确完整详细建筑安装图纸施工图设计完成必须委托施工图设计审查单位审查加盖审查专章审查单位必须取审查资格具审查权限求设计咨询单位审查施工图设计必须权审批部门进行审批施工图设计审批通建设单位时办理公安消防园林气象防市政交通等部门手续招标办组织办理材料设备供应商招投标手续财政交纳相关建设费
申请提交列申请材料规划部门单独审批：
（）书面申请（原件1 份）
（二）施工图（2 份附电子文档建筑工程限建施图）
（三）土权属证件（复印件1 份）
（四）建设工程初步设计批准文件（原件 1 份限政府投资项目非政府投资项目中中型建设项目）
（五）年度计划文件（原件 1 份国家市政府规定需年度计划建设项目）
（六）高切坡深开挖证意见（原件1 份涉高切坡深开挖建设项目）
十建设单位招投标（工程招投标办实施）
施工发包前建设单位应持立项批准文件等关材料申请办理建设工程发包方式备案手续
（）提交资料目录
1建设工程发包方式备案表（原件1 份）
2建设工程立项批复备案手续（复印件1 份）
3建设工程规划许证（复印件3 份）
4满足施工求建设资金证明材料（复印件1 份）
5施工图设计文件审查备案书（复印件2 份）
注：1邀请招标直接发包应提供邀请招标备案表直接发包备案表 2提交复印件时应提供原件 采公开招标方式招标公告应中国工程建设信息网分网站xx市建设工程信息网（wwwcqjsxxcom）发布时法指定报刊信息网络者媒介发布媒介发布招标公告容应致发布时限应少3 工作日
xx市沙坪坝区例招投标方式进行：
1 报建（区政府行政审批服务厅）需资料：
（1）建设项目立项批复
（2）建设工程规划许证：
（3）资信证明
（4）施工图设计文件审查备案书
2 确认招标方式
3 填表： （1）邀请招标
xx市建设工程报建表xx市建设工程施工招标申请表xx市建设工程邀请招标备案表xx市建设工程施工招标机构资格备案表行招标备案表xx市建设工程 27 招标文书招标文件备案表
（2）公开招标 xx市建设工程报建表xx市建设工程施工招标申请表xx市建设工程施工招标公告投标邀请书xx市建设工程施工招标机构资格备案表行招标备案表xx市建设工程招标文书招标文件备案表
（3）直接发包 xx市建设工程报建表xx市建设工程施工招标申请表xx市沙坪坝区建设工程直接发包备案表
4 区建委邀请招标直接发包项目报区政府审批
5 建设单位招标代理机构编制招标文件（直接发包外）报区招标办备案
6 招标文件求进行资格预审答疑等
7 开标：发出招标文件 20 工作日方进行开标（市建设工程交易中心交易厅）
8 中标结果公示（2 工作日）
9 发出xx市建设工程施工招标投标情况备案意见书 （区政府报建厅）
10 建设单位中标单位发中标通知书
11 签定施工合（收中标通知书30 日）
12 缴费
（1）建设工程综合服务费（2）工程定额测定费（3）建设工程质量监督费：
十办理质量监督安全监督（质监站安监站实施）
（）办理质量监督登记注册需材料：
1施工监理单位中标通知书
2施工图审查报告批准书
3施工合
4监理合
5建设工程质量监督登记表（质监12）
（二）办理建筑工程安全报监材料：
1建筑施工安全监督书
2工程中标通知书
3工程施工合
4建筑业企业安全资格证书
5施工员意外伤害保险手续
6理员特种作业员安全岗证
7安全生产文明施工计划书
十二办理建筑工程施工许证
市重点建筑项目国家市批准立项建设项目跨区县（市）中型建设项目建设单位市民政府建设行政部门申请建设项目建设单位项目区县（市）民政府建设行政部门申请
（）申请办理建筑工程施工许证申请开工应具备列条件：
1已取建设工程规划许证
2已办理建设批准手续
3已取固定资产投资许证
4国家关规定应纳入投资计划已列入年度计划建设资金已落实
5已取环境影响评价报告
6已取抗震审查合格通知书
7已取建筑工程消防审核意见书
8需拆迁已办理拆迁手续
9满足施工需施工图纸技术资料
10已规定办理招标手续确定施工企业已签订合
11已办理工程质量安全监督手续
12已规定缴纳前期工程关税费
13法律法规规章规定条件
（二）办理施工许证需报送材料：
1填表：施工许申请表
2办理质监安监手续
3签定文明施工合（包括项目理施工员质监员安全员等关键岗位业员押证施工现场业员名册）
4签定流动口计划生育合（附流动口登记册）
十三报送开工报告暨年投资计划申请文件
项目具备开工条件建设单位应项目建议书申报程序市发改委报送开工报告暨年度投资计划申请文件
（） 开工报告容 ：
项目初步设计批准总规模建设容 项目初步设计批准总投资资金源 项目年需建设规模建设容 项目年需工程投资资金构成 工程监理重建设项目招投标工作组织情况书面报告
（二）需附件 ：
1项目初步设计批复文件
2项目资金源中市级财政性资金外资金年位情况证明
3监理公司资信证明
4招标范围招标方式招标组织形式发包方案
5特殊规定必备材料
第三部分 工程建设施工阶段
建设单位保证项目施工利进行需事相关理工作分施工准备理施工阶段理中施工阶段理值做工程建设项目进度控制投资控制质量控制
工程建设项目施工准备阶段
（）技术准备工作
1熟悉审查施工图纸关设计文件
A．阅图审写出图纸审记录图纸会审做准备
B．参加组织图纸会审（般建设单位组织）：图纸会审建设单位持监理单位参加设计单位施工单位进行设计技术交底达明确求彻底弄清设计意图发现问题消灭差错目然建设监理单位设计单位施工单位施工图进行会审作出会审（审核）记录签章生效需抓住会审点：
u 设计否符合国家现行政策区实际情况
u 工程结构否符合安全消防性济合理原合理改进意见？
u 根单位特长机械装备力现场施工条件否满足安全施工求？
u 工程建筑结构设备安装线等专业施工图纸间否存矛盾？钢筋细部节点水电预埋节点否符合施工求
u 图纸部位尺寸标高否统？图纸说明否致？设计深度否符合施工求？
u 种道走否合理？否（）建筑物构筑物相交叉？
u 型构件设备吊装方案否行等？
C．设计图纸现场签证工作分建设单位设计单位提出设计修改变更施工单位提出设计修改变更需施工单位先监理单位报技术核定单监理单位审查完毕建设单位转设计单位核定
2原始资料调查分析（然条件技术济条件调查分析）
3编制施工图预算施工预算施工图预算施工单位编制确定建筑安装工程造价济文件施工企业签订承包合工程结成核算等方面施工预算直接受施工图预算控制施工成考核工两算签发施工务单进行济核算
4编制施工组织设计 施工组织设计指导施工全程中项活动技术济指导性文件容包括：
a 工程概况工程特点
b 施工序施工方法
c 单位工程施工进度计划
d 材料构件半成品设备施工机具计划
e 施工面布置图容包含：
1 设计施工面图
2 编制施工设施计划（分生产性生活性类）
3 时水布置图
4 时电配置图
5 时道路配置
6 排水系统配置
7 CI规划
施工面布置图设计步骤：
1 确定垂直运输设备位置（井架施工电梯门架塔吊等）
2 确定搅拌站材料加工位置材料构配件堆放位置
3 布置运输道路（单道路宽35米双行道6米）
4 布置时设施（办公室加工房库房工宿舍等）
5 布置水电网(利拟建工程市政设施线总长度力求短消防栓离建筑物应5~25米距离道路边缘应2米)
f 工种需求量计划
g 施工准备工作计划
h 冬雨季施工安全施工措施
施工组织设计通常项目部技术负责负责编制施工组织设计专项方案
（二）物质准备工作
1根施工预算进行分析编制材料需求量计划
2构（配）件制品加工准备
3建筑安装机具准备
4生产工艺设备准备
（三）劳动组织准备工作
1建立拟建项目领导机构
2建立精干施工班组
3集结施工力量组织劳动力进场
4施工班组进行安全技术交底
5建立健全项理制度
（四）施工现场准备
1施工现场补充勘探测量放线 做施工现场控制网测量根甲方定纬坐标控制网水准控制标高设置场测量控制网水准基桩
2现场清障整做三通
3施工道路线
4施工时设施建设 （生产办公生活居住等设施）
5落实施工安全环保措施
6安装调试施工机具
7做构配件制品材料储存堆放场
8确定材料检测单位实验室相关资料监理单位报审
9质监站安全站等技术部门备案申请监
10做冬雨季施工工作制度方案措施
11项工作完成相关单位提交开工报告申请开工
开工应具备条件
1）施工图齐备已图审图纸会审
2）征已办妥已完成拆迁场整工作
3）施工组织设计已编制审批
4）施工力量材料设备已落实进场
5）规划许证施工许证已办妥
6）三通工作已完成（五通指：通水通电道路通通讯通煤气通场整）
7）施工合已签署理资料已监理单位报审批准
二工程建设项目组织施工理
（）工程建设项目进度控制
包括容：
1动力施工设备否满足完成计划工程量需
2基工作程序否合理实
3施工设备否配套规模技术状态否良
4规划型机具设备材料运输通道
5工工作力
6工作空间风险分析
7预留清理现场时间材料劳动力供应计划否符合进度计划求
8分包商选择工程控制计划
9时工程施工计划
10合理技术资料理竣工验收计划
11影响进度施工环境技术问题
（二）工程建设项目投资控制
投资控制指工程建设全程中根项目投资目标项目实行常性监控针影响项目投资种素采取系列技术济组织等措施时纠正投资发生偏差项目投资发生额控制合规定限额
作建设单位应着重握方面容：
1项目投资失控原
2工程建设投资控制方法步骤
3工程价款结算
4工程变更控制
5索赔
（三）工程建设项目质量控制
1事前质量控制 施工前准备阶段进行质量控制指工程象正式施工开始前项准备工作影响质量素关方面进行质量控制投入工程项目资源条件质量控制
2事中质量控制 施工程中进行质量控制事中质量控制策略：全面控制施工程重点控制工序质量
3事控制
指通施工程完成具独立功价值终产品（单位工程工程项目）关方面质量进行控制已完工程项目质量检验验收控制
三工程建设项目组织施工相关服务
() 项目施工理咨询
1项目施工理咨询概念：项目开始项目完成通项目策划项目控制项目费目标进度目标质量目标实现
项目开始项目完成指项目实施期项目策划指目标控制前系列筹划准备工作费目标业言投资目标施工方言成目标项目决策期理工作务确定项目定义项目实施期理务通理项目目标实现
2项目施工理咨询容：
A施工理策划户编制施工理策划书包括容： a施工调查：工踏勘市场调查施工图复核b工区划分理模式：作业工区划分工序划分分包方式c施工部署：机构设置三通时设施规划工期安排d施工方案：施工方法技术方案e材料劳动力设备等资源配置：材料源供应方法施工需劳动力投入机械设备f项目施工成利润测算g风险评估：施工风险环境变化物价涨等素风险分析8投资估算：施工阶段款计划预计投资回收期
B施工方案制定户提供重难点工程施工方案编制质量事处理病害整治等服务a重难点工程施工方案开工前组织机构设置劳动力安排机械设备配置材料供应技术方案施工方法安全质量保证措施环境保护等方面制定实施方案b质量事处理：针施工程中出现处理质量问题拟定修补加固处理方案c病害整治：运营程中出现质量病害整治
C施工成预测户提供施工成利润预测服务
D竣工文件编制户提供编制竣工文件服务
(二) 项目施工理代理
项目施工理代理包含工作容：
A代理组建项目理部：a项目部组织机构设置包括相应岗位员聘b建立健全项目部项职责理制度
B项目营理a项目组织机构理b沟通协调外关系确保项目正常序运转
C施工程理代a施工准备：驻建设时设施修建劳动力设备材料进场b技术理：图纸复核测量放线实施性施组开工报告技术交底工程试验检验批资料现场技术指导变更设计计量验工计价合竣工文件竣工交验c进度理：施工计划组织实施（包括材料劳动力设备配置）沟通协调确保阶段总工期d成理：目标成成控制（合理配置劳动力机械设备严控材料优化施工组织设计）成核算成分析改进措施e物资设备理：物资采购（租赁）设备购置（含租赁选）物资保设备维修保养（建立台账）限额发料物资消耗核算动态报表f安全质量理：建立安全质量保证体系制定安全质量保证措施安全教育安全交底监督检查落实整改g竣工交验：预交验查问题整改正式交验
D会计账务计量款收支报销证账务处理财务监督会计报表
E完工清算：末次计量清算协议尾款（质保金外）回收
（三） 工程招标代理
1招标应技术济评价方法市场济竞争机制作通组织开展择优成交种相成熟高级规范化交易方式三招标法进行某项适宜竞争性活动程中实现公布招标条件邀请特定非特定投标参加投标规定程序总择优选定中标实现投资综合效益化目标种济行（交易行）工程招标代理分：工程设计招标工程勘察招标监理招标施工招标政府采购
2工程招标代理容：
A项目报建：需资料：企业营业执组织机构代码证项目专资金证明立项批复报建表报建委托书
B工程设计招标工作容：需资料：设计规划求设计务书形图a组织招标工作组业决定入围备选单位（公开招标需网公示发布信息）b代理单位市招标投标办办理招标登记c编制招标文件报招标投标办核准d业圈定投标单位发出招标邀请书e投标单位分发招标文件f组织投标单位踏勘工程现场招标文件答疑g接收投标单位规定递交投标书h开标i组织关专家评标确定中标候选单位j业批准中标单位k发中标通知书
C工程勘察招标工作容需资料：总面图拟建工程览表形图a组织招标工作组业决定入围备选单位（公开招标需网公示发布信息）b代理单位市招标投标办办理招标登记c编制招标文件报招标投标办核准d业圈定投标单位发出招标邀请书e投标单位分发招标文件f组织投标单位踏勘工程现场招标文件答疑g接收投标单位规定递交投标书h开标i组织关专家评标确定中标候选单位j业批准中标单位k发中标通知书
D监理招标工作容需资料：设计概算表扩初批复总图a组织招标工作组业决定入围备选单位（公开招标需网公示发布信息）b代理单位市招标投标办办理招标登记c编制招标文件报招标投标办核准d业圈定投标单位发出招标邀请书e投标单位分发招标文件f组织投标单位踏勘工程现场招标文件答疑g接收投标单位规定递交投标书h开标i组织关专家评标确定中标候选单位j业批准中标单位k发中标通知书
E施工招标工作容：需资料：施工图扩初批文a组织招标工作组业决定入围备选单位（公开招标需网公示发布信息）b市招标投标办提出招标申请容包括：招标项目登记招标单位资质招标工程采招标方式投标单位求等c编制招标文件参考工程造价制订评标决标办法报送市招标投标办审核d分发招标文件办理投标手续审查合格确认意参加投标单位规定时间点办理领取招标文件手续交纳投标保证金e组织投标单位踏现场招标文件答疑根招标文件规定时间统组织投标单位现场进行实踏勘
踏勘招标文件规定时间组织召开招标文件答疑会答疑会会疑问作答复形成会议纪整理成招标补充文件招标投标办核准分发投标单位作编制投标书f组织评标组评标组均交易中心具体理评委专家库分类机抽定报招标投标办核准g众开标组织评标确定中标单位开标会投标单位评标组招标投标理员场监督见证评委签名报送招标投标办审核h发中标通知书审核符合求中标单位发中标通知书未中标单位发出未中标通知
F政府采购容：中华民国政府采购法中规定政府采购指级国家机关事业单位团体组织财政性资金采购法制定集中采购目录者采购限额标准货物工程服务行政府集中采购目录采购限额标准法规定权限制定法称采购指合方式偿取货物工程服务行包括购买租赁委托雇等法称货物指种形态种类物品包括原材料燃料设备产品等法称工程指建设工程包括建筑物构筑物新建改建扩建装修拆修缮等法称服务指货物工程外政府采购象
（四）工程造价咨询：
1工程造价咨询概念：指咨询单位委托提供专业咨询服务具体点指运科学技术原理方法统目标负责原确保建设工程济效益关方面济权益建设工程造价建安工程价格进行全程全方位符合政策客观规律全部业务行组织活动
2工程造价咨询容：根关发工程造价咨询业务操作指导规程通知中价协［2002］第016号文件指导精神工程造价咨询业务容包括：
A建设项目投资策划编制项目建议书行性研究报告建设项目投资估算建设项目财务评价
B编制审核工程概算预算竣工结（决）算项目评估编制审核工程招标文件招标标底投标报价施工合建设项目阶段工程造价确定控制合理（含工程索赔理）工程造价鉴证工程造价信息咨询相关咨询服务
C单项工程中招投标策划 工程招标代理
三项中AC分需取工程咨询招标代理资质方执业工作容详见127中说明B需取工程造价咨询资质方执业
（五）工程造价纠纷鉴定
1工程造价纠纷鉴定基概念：工程造价司法鉴定指法取关工程造价司法鉴定资格鉴定机构鉴定受司法机关事委托国家法律法规中央省治区直辖市等方政府颁布工程造价定额标准针某特定建设项目施工图纸竣工资料计算确定某工程价值提供鉴定结活动
2工程造价纠纷鉴定相关容规定：
A接受委托 ：接受工程造价鉴定委托环节工作容：委托方提交鉴定委托书鉴定资料介绍工程背景情况纠纷焦点问题双方委托鉴定务容完成时间质量求收费等关问题加明确
B确定鉴定方案：工程造价鉴定机构接受工程造价鉴定务应快组织鉴定组抽调合格鉴定员明确鉴定原方法步骤鉴定时间计划鉴定容争议问题
C鉴定资料收集整理采：鉴定资料直接源委托方提供资料资料应进行认真分析进行鉴定重般分诉讼类资料包括委托书起诉书答辩状等类技术类资料合协议洽商工程概预算订货合工程签证工程变更竣工验收资料决算等进行分类类资料定序进行排序整理类资料认真阅读仔细分析
通资料分析结合工程实际情况出工程项目致分3种情况：
（1）鉴定项目资料完整事双方争议集中部分项目工程量材料价格等方面类鉴定直接进行鉴定项目般采预算法
（2）鉴定项目资料欠缺工程事实存没改变覆盖通现场实测实量做补充认定类鉴定间接进行鉴定项目
（3）鉴定项目资料完整工程事实已改变覆盖隐蔽工程土方工程基础工程情况类鉴定难度较需验丰富鉴定员需委托方协助事双方配合类鉴定需创造条件方进行鉴定项目
鉴定资料需验证补充进行资料收集时鉴定必须事双方进行接触必须现场调查核实关数程必须求委托法院督办组织进行样委托解资料取程增强取证程合法性严肃性权威性
鉴定中采关资料时鉴定员遵循实事求原外应着公合理切实行现反映工程事实事双方确认资料重原性错误采原资料事双方争议资料应采合法效书面资料合法效书面资料应组织事双方质证采较信资料法落实资料根专业常识专业惯例进行处理般采分析法
D现场实勘测调查：工程造价鉴定中踏勘现场调查环节必少项目鉴定中鉴定员许止次踏勘现场调查该环节鉴定员通熟悉鉴定资料现场复核证实相关容立体直观感客观真实感时资料收集整理采重步骤
E鉴定意见征求：复杂工程造价鉴定进行鉴定意见征求十分必通步骤双方事委托解鉴定员鉴定原方法思路问题处理意见进步明确鉴定容双方达成致双方存争议鉴定计算否正确素尚未考虑等鉴定意见征求鉴定通书面征询委托告知双方事定时间双方事委托应书面答复做出响应便鉴定做出准确公公正客观合理鉴定
F召开鉴定会：开始鉴定鉴定工作完成通次鉴定会断解决鉴定中双方争议终出鉴定结会前鉴定员需做会议准备会议解决问题列出提纲认真阅读相关材料关会议容应事先通知事双方求事双方进行会议准备鉴定会议容般包括：
（1）事双方解工程项目基情况纠纷产生原
（2）求事双方规定时间提供全部证资料
（3）求双方事提送资料进行资料质证
（4）解决鉴定中关政策技术定量定价具体问题
开鉴定会关键鉴定员组织协调分析判断力样助解事双方争议焦点衡点方关心问题心理深层次想法分析双方利点利点通双方交流方事实事求态度分歧争取双方配合出真实鉴定结召开鉴定会中应注意点：
（1）鉴定员提出会议求
（2）鉴定员提出解决问题求双方简明回答谈问题关容
（3）会议中确认问题时记录签字
（4）受事双方诱导会议出现动局面
（5）会事双方说清问题记录宜某点纠缠免会发生直接突
G拟定鉴定报告：接受鉴定征求意见结合鉴定资料国家关规定鉴定员应快撰写鉴定报告鉴定报告记述鉴定成果文件成鉴定机构交委托方产品必须保证鉴定报告质量鉴定报告质量包括质量外质量二者相辅相成缺外质量包括鉴定报告格式文字表述水印刷装订质量等质量包括鉴定结准确性鉴定方法选择正确性定量计价权威性鉴定报告逻辑性理充分性等
综述建设工程造价司法鉴定涉工程造价纠纷事权益仲裁裁决重证做建设工程造价司法鉴定时应严格鉴定程序步骤采合适方法进行编制出具鉴定报告份合格鉴定报告
注：该项应作工程造价咨询业务范围业务特殊性单独做说明
（六） 工程项目建设相关流程图
接受委托提交项目
建议书编制纲
进行项目调研收集统计分析资料数
编制实施时客户沟通调整
完成初稿征询客户意见
予合理修改
定稿送审
项目建议书立项申请核准报告业务流程图
接受委托提交客户研编制提纲
沟通项目进展
完善资料
市场调研证分析
编制实施时客户沟通交换意见予调整修正
交初稿征询客户意见予合理修改
定稿送审
行性研究报告编制业务流程图
工程投标接受
设计委托
订立设计委托合
提供设计务书项目批文级批复规划红线图
方案设计
规划审核业意
施工图设计
竣工验收
委托提出设计具体求成立项目组设计策划专业互提资料
设计完成图纸设计校校审会签时委托协调图纸会审技术交底现场服务时解决委托施工单位提出问题
认真听取业意见做回访工作
工程设计业务流程图
委托签订监理合
组织项目监理机构 进行监理准备工作
协助建设单位组织招标评标优选中标单位
施工准备阶段监理
施工监理工作总程序
建设单位政府监督部门申办竣工备案手续
监理资料档
编写监理工作总结
单位工程验收记录签字签发竣工移交证书
承包单位提交工程保修书
参加竣工验收
组织竣工预验收
施工程监理
审批工程动工报审表
签署审批意见
召开第次工会议
施工监理交底会
施工调查
工区划分理模式
施工部署
施工理策划
施工方案
材料劳动力设备等资源配置
项目施工成利润测算
风险评估
投资估算
重难点工程施工方案
施工成预测
施工方案制定
竣工文件编制
施工成预测
竣工文件编制
项目施工理咨询流程
代建组建项目理部
项目部组织机构设置
建立健全项目部项职责理制度
项目组织机构理
项目营理
沟通协调外关系确保项目正常序运转
施工准备：驻建设时设施修建劳动力设备材料进场
施工程理代
技术理：图纸复核测量放线实施性施组开工报告技术交底验工计价合竣工文件竣工交验
项目理代理工作流程
第四部分 工程竣工验收备案保修阶段
竣工验收备案
工程竣工验收备案验收环节办事项市建设行政部门（简称办部门）负责实施
申请申请办理办事项应办部门提出申请时提交列申请材料：
（）办部门需申请材料：
1建设工程竣工验收备案申请书（必须注明联系电子邮件址）
2建设工程竣工验收意见书
3建设工程施工许证
4施工图设计文件审查报告
5建设工程档案验收意见书
6xx市民建筑节工程竣工验收备案表
7施工单位出具工程竣工报告书
8监理单位出具工程质量评价报告
9勘察单位出具勘察文件质量检查报告
10设计单位出具设计文件质量检查报告
11施工单位出具工程质量保修书
12施工单位提供建设单位已合支付工程款证明
13房产开发行政部门核定xx市房产开发建设项目手册
14商品房工程应提供新建商品房说明书质量保证书
15市政基础设施工程应提供关质量检测功性试验资料
16必须提供材料（办部门求申请办理部门许审批备案手续）
（二）城市规划部门需申请材料：
1建设工程竣工图（中建筑工程提交建施图）
2具相应资质测绘单位测量绘制 1：500 建设工程竣工实测形图属市政线工程提交xx市测绘产品质量监督站验收合格线竣工图测量资料
3具相应资质测绘单位编制房屋竣工测量报告
（三）公安消防部门需申请材料：
1阶段审核意见书
（1）初步设计消防审核意见书
（2）施工图设计消防审核意见书（限2006 年1 月1 日前消防部门已颁发施工图设计消防审核意见书建设项目）
2市建设行政部门认定施工图审查机构出具施工图审查合格报告
3建筑工程消防安全质量验收报告表（附建设单位出具建设工程竣工验收消防质量合格承诺书设计单位出具建设工程施工图消防设计质量合格承诺书施工单位出具建设工程消防施工质量合格承诺书监理单位出具建设工程消防质量监理合格承诺书）
4填写建筑工程消防验收申请表表须加盖建设单位公章
5消防工程施工企业资质等级证书应注明件原件核误加盖施工单位公章
6填写消防产品选清单表格提供产品合格证明
7市建设行政部门认定施工图审查机构审查合格施工图
8消防部门审核意施工图（限2006 年1 月1 日前消防部门已审核意施工图建设项目包括总面图标准层面图非标准层面图立面图剖面图消火栓喷淋系统图火灾动报警系统图防排烟系统图）
2006 年1 月1 日起消防部门审查建设项目施工图颁发施工图设计消防审核意见书
（四）环保部门需申请材料（根建设项目具体情况分环保验收环保预验收）：
1环保验收：
（1）建设项目竣工环境保护验收申请表（根建设项目具体情况分4 种形式）：
①建设项目竣工环境保护验收污染物排放申请表（适污染物排放建设项）
②建设项目竣工环境保护验收申请登记卡（适生态影响填写环境影响登记表建设项目）
③建设项目竣工环境保护验收申请表（适生态影响编制环境影响报告表建设项目）
④建设项目竣工环境保护验收申请报告（适生态影响编制环境影响报告书建设项目）
（2）资质监测机构环评机构编制建设项目竣工环境保护验收监测报告验收调查报告（填写竣工环境保护验收申请登记卡建设项目申请提供项申请材料）
2环保预验收（试生产）： xx市建设项目环保预验收（试生产）申请表
申请提交述材料时应部门分类成套提供申请单独协办部门申请规划消防环保验收办部门求申请行协办部门办理审批手续协办部门办部门外行单独接件
二工程保修
工程保修期工程竣工验收合格日起计算
工程保修期限出现质量缺陷建设单位应施工单位发出保修通知施工单位接保修通知应现场核查情况保修书约定时间予保修发生涉结构安全者严重影响功紧急抢修事施工单位接保修通知应立达现场抢修
发生涉结构安全质量缺陷建设单位者房屋建筑应立建设行政部门报告采取安全防范措施原设计单位者具相应资质等级设计单位提出保修方案施工单位实施保修原工程质量监督机构负责监督
保修完成建设单位者房屋建筑组织验收涉结构安全应报建设行政部门备案
施工单位工程质量保修书约定保修建设单位行委托单位工程质量保修书约定保修建设单位行委托单位保修原施工单位承担相应责保修费质量缺陷责方承担
建设工程施工合文组成
协议书
合协议书施工合总纲性法律文件标准化协议格式双方事签字盖章合成立协议书容包括：工程概况承包范围合工期质量标准合价款合生效时间等明确双方约束力合文件组成
二通条款
规范承发包双方履行合义务标准化条款容包括：词语定义合文件
双方般权权利义务施工组织设计工期质量检验安全施工合价款支付材料设备供应工程变更竣工验收结算违约索赔争议等计十部分47条款组成
三专条款
结合项目特点针通条款容进行补充修改达相序号通条款专条款组成某方面问题容完备约定专条款序号必排列通条款已构成完善部分需重复抄录需通条款部分需补充修改细化甚弃条款做相应说明通条款该问题编号序排列
四附加（三标准化附件）
1承包承揽工程项目览表
2发包供应承揽设备览表
3房屋建筑工程质量保修书
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建设安装工程费计算
建筑安装工程造价直接费间接费利润税金构成
直接费
1直接工程费：工费 材料费 施工机械费
2措施费：
1）环境保护费
2）文明施工费
3）安全施工费
4）时设施费
5）夜间施 工费
6）二次搬运费
7）型机械设备进出场安装费
8）砼钢筋混凝土模板脚 手架费
9）已完工程设备保护费
10）施工排水降水费
二间接费
1规费：
1）工程排污费
2）工程定额测定费
3）社会保障费（养老失业医疗保险费）
4）住房公积金
5）危险作业意外伤害保险费
2企业理费：理员工资办公财务等费
三利润
四税金：营业税城市维护建设税教育费附加
建筑工程工程量清单计价规范规定建筑安装工程费项目构成
分部分项工程费
1工费
2材料费
3施工机械费（123项费构成工程直接费）
4企业理费
5利润
二措施项目费
1安全文明施工费（环保文明施工安全施工时设施）
2夜间施工费
3冬雨季施工费
4型机械设备进出场安装费
5施工排水费
6施工降水费
7设施建筑物时保护设施费
8已完工程设备保护费
9专业工程设施项目费
10建筑工程砼钢筋混凝土模板支架脚手架费
三项目费
1暂列金额招标清单中暂定包括合价款中笔款项
2暂估价包括材料暂估价专业工程暂估价
3记日工施工图外零星项目工作合中约定单价计价
4总承包服务费
5索赔现场签证
四规费
1工程排污费 2工程定额测定费 3社会保障费（养老失业医疗保险费） 4住房公积金 5危险作业意外伤害保险费
五税金
营业税城市维护建设税教育费附加
分部分项工程费∑分部分项工程量×分部分项工程综合单价
措施项目费∑措施项目工程量×措施项目综合单价+∑单项措施费 单位工程报价分部分项工程费+措施项目费+项目费+规费+税金 单项工程报价∑单位工程报价 总造价∑单项工程报价
建筑安装工程费计算程序
工料单价法计价程序
计算出分部分项工程量工料单价合计直接工程费直接工程费汇总加措施费间接费利润税金生成工程承发包价计算程序分直接费工费+机械费工费计算基础3种建筑工程般直接费计算基础进行计价安装装饰般工费计算基础进行计价
1直接费计算基础工料单价法计价程序
1）直接工程费
2）措施费
3）直接费直接工程费+措施费
4）间接费直接费×相应费率
5）利润（直接费+间接费）×相应费率
6）合计：直接费+间接费+利润（含税造价）
7）含税造价（直接费+间接费+利润）×（1+相应税率）
2工费计算基础工料单价法计价程序
1）直接工程费
2）直接工程费中工费
3）措施费
4）措施费中工费
5）直接费合计1）+3）
6）工费计直接工程费中工费+措施费中工费
7）间接费工费计×相应费率
8）利润工费计×相应费率
9）合计：直接费合计+间接费+利润（含税造价）
10）含税造价含税造价×（1+相应税率）
二综合单价法计价程序
107号文中综合单价法部分费综合单价综合单价中仅包括直接工程费间接费利润税金综合单价分项工程量汇总应加措施费工程承发包价
1直接工程费计算基础综合单价法计价程序
1)分项工程直接费工费+材料费+机械费
2）间接费分项工程直接费×相应费率
3）利润（分项工程直接费+间接费）×相应利润率
4）含税造价分项工程直接费+间接费+利润
5）含税造价含税造价×（1+相应税率）
2工费计算基础综合单价法计价程序
1）分项直接工程费工费+材料费+机械费
2）直接工程费中工费
3）间接费直接工程费中工费×相应费率
4)利润直接工程费中工费×相应利润率
5）含税造价分项直接工程费+间接费+利润
6）含税造价含税造价×（1+相应税率）
潜规指南
1土证建设规划许证规划点批复阶段
土证建设规划许证两证加规划点批复进行房产开发前提样东西领取先序非常学问验志样东西发出时间基判断出块背事三样东西涉国土部门规划部门旷日持久权力斗争目前国法律没规范问题土证国土部门颁发土权属证明载明土途期限（载明）建设规划许证规划部门颁发核定土途界线法律规划点批复规划部门颁发确定土强度指标法律容积率啊建筑密度啊停车位配置求啊指标批复里体现出包括现户型例限制求会文件里体现出 般说块必须规划部门核定规划点颁发建设规划许证（简称规证）领取土权证绝应该必须程序国土部门必须规划部门核定土功土强度计算出土出金土证载明土途年限现实中呢想法理想状态首先方国土部门出土时候根考虑规划直接整块出然家办出商住土权证种法理解土出模式度非常盛行然受土开发商规划部门软磨硬泡修改规划根没规划反正土出金已交剩事情规划部门搞定 批评种土出模式容易滋生腐败知道国正式搞土出1990年开始公开交易形式搞土出甚1997年正式开始北京第块公开交易土2000年市说国问题缺乏验国际没什供鉴模式国房产理体系绝全世界独愤青里指三道四行业浸年起码觉放90年代背景里面想出更土交易模式城市规划概念直现没深入心更况时呢
新城乡规划法第三十八条：城市镇规划区出方式提供国土权国土权出前城市县民政府城乡规划部门应控制性详细规划提出出块位置性质开发强度等规划条件作国土权出合组成部分未确定规划条件块出国土权
出方式取国土权建设项目签订国土权出合建设单位应持建设项目批准核准备案文件国土权出合城市县民政府城乡规划部门领取建设规划许证
城市县民政府城乡规划部门建设规划许证中擅改变作国土权出合组成部分规划条件
2项目公司设立立项环境评估房产开发资质
四项项目开始时候必须搞东西非常社会义特色里东西趣法律关系较设立项目公司里注意母公司拍土转全资设立项目公司名国法律属交易次强调：母公司全资子公司间土流转属交易次强调：属交易房产公司意设置项目子公司房子卖完实体消灭留壳种操作模式没什法律风险言非常济实现国稍微点规模房产公司干
说立项东西纯粹计划济时代留产物非常烦知道东西应该算什立项考察项目投资额行性知道目前市场里行性东西政府什角度理反正现市场济深度事情理方基太方非常严立项底需什材料谁说清楚事情立项程序先关系更异常便事情譬国家政策求先环境评估搞回头立项基加强环境保护促进持续发展考虑方环评项前提材料立项批文立项根做环评政策策事情办出反正目前止建设项目纷纷马中知道家莫名妙政策中穿反正果操办事情基直接部门譬计划部门推荐行性研究报告编制公司环保局推荐环境评估报告编制公司然公司负责手续办出编制费稍微点没关系总手续头痛厉害
房产开发资质较技术含量点关键专业技术员难找现专业技术员资料省联网想搞球糊弄建设部门基做建设部门敢事情乱网查某某什专业资质职什公司现结构类工程师难找啊感慨嘿嘿
篇开始讲正式规划报建：总面审查阶段
3总面审查阶段
阶段法样听较修建性详细规划审查阶段审查区总面规划图纸审区建筑物排栋单体建筑高栋单体建筑间间隔间距少日够够总容积率没超规定容积率建筑密度少进出区道路安排符合消防规范等等等等东西非常专业啊专业
里举例说明建筑密度东西起简单吧建筑物基底面积占整区面积例数譬区1万方米3000方米面建筑物建筑密度30起计算应该没什争议慢3000方米建筑占里面2000方米型架空台架空层停车位面空中绿化广场现争议2000方米底算算建筑基底？限制建筑密度非保证绿化嘛保障居民休闲空间嘛现然象面建东西东西顶绿化啊绿化没减少啊休闲空间没减少啊2000方米算建筑密度里面种空中花园型架空层底算建筑密度问题反正技术规范没限死穷空间钻营
举例子容积率总建筑面积净面积起简单放实践中啥净面积啊？里起算啊？纯粹土权证载面积呢面积点直周边道路道路中线呢？东西根说清楚算行净面积加总建筑面积然水涨船高钻营方
方譬消防通道设置高层建筑四周必须设立环形消防车道搞区绿化基毁掉办？设置种隐形消防车道面种草保持绿化指着图纸说条消防道路搞行行？反正知道行行消防车道载重量非常严格滴设计求滴反正知道种草承载起消防车
审总面整开发报建程中技术含量活程般23月规划部门反复修改扯皮回磨磨双方没脾气通反正没见啥工作做干等着通总面审查没见种零缺陷总面设计心什公司总面万科富力雅居乐挑起问题筐筐消防间距够开窗方开窗车道转弯半径太等等等等（夸：试10天完成工作引传奇事嘿嘿）
4线综合审查排水许证
线综合审查规划部门专业审查容现专门出讲东西实非常非常专业啊搞话实害死啊东西害死公司皆位千万什保利啊合生啊类公司会问题犯重原性错误事实什房产公司问题栽头率样东西击鼓传花似轮死
说半天线综合啥？包括三项：区排水线强电线路弱电线路三项综合起考虑根项设计规范科学统筹安排放张图纸排水解释引水进区然生活污水雨水排出区强电生活电线路里进楼进门弱电容什线电视线类通讯线路网线部监控线路等等等等死面三样东西科学话统统走穿进栋单体连接进入千家万户
线路啊什必须合理安排处乱走作非专业士判断区官线综合设计需两东西：1走进区里面电线搭楼楼间基区考虑 2沙井盖基着区道路排布搞处果什沙井盖搞满简直出走基区考虑放弃
什强调线综合呢？果设计什果呢？首先排水会整天出问题雨区变池塘事情实见太然年轻说网络整天出问题区网络运营商根没选埋条网络运营商想进提供优质服务行现家里线路坏里坏整天修正怪呢嘣断网然夏天千万开空调开断电跳闸家里电器轮着千万起开电视时候千万开电脑然黑暗中耗晚线综合没搞标志啊说样区住？
线综合然重说设计时候考虑研究行？事实行什？线外面引进外面接口接口里呢？现告诉开发商事先做少准备工作做少调查工作法保证预留接口发生变化常见市政排污线突然重新施工换方怕换方水抬高公分区排水倾斜度够完蛋种事情太常见家肯定常市政线施工路挖开天搞搞里明天搞搞里反正东西搞怕种情况想赔钱搞定然高压电线接入口开始说某某变电站接等施工完毕正式接时候突然发现变电站已搬走者容量已超接方接时候花冤枉钱乱引引少电算少电呃会引起什生活麻烦知道
说排水许证东西市政部门发专门针区排水现求雨污分流雨水生活污水分两条排东西径流量连接市政线位置然东西反影响线综合设计事实回事说
5单体审查建筑工程规划许证
规划部门单体设计审查非常严格总体说相总面规划较容易通点
单体设计啥呢？总面规划基础落实单体建筑设计方案单体方案啥容呢？总结：关键落实空间尺寸阶段东西麻烦烦车位目前说国城市车位问题非常严格求般户住宅配车位商业般100方米配车位体配置求基样城市异车位够基想通单体审查
然总面审查期间般说会审车位阶段验值35方米45方米方米车位样验值评估室面积够够般说规划部门会意车位够够会认真图纸数单体阶段样开始数时候什毛招会谓子母车位啦根停进车转角位放车位啦等等等等足时候摆摆够办法宣称里做立体机械停车位立体机械停车位相信见玩意非常唤进出次花半时非常正常事情数开发商停留口头通单体审查机械停车装置绝会安装
什开发商愿意建点室？建室亏买少知道话说出粪青会开炮说什1020万买巴掌停车位开发商亏？事实停台车确需10方米空间部车停进外需30方米进车道验值停车位须分担面积基3545方米规划部门掌握车垂直起降客观规律
然概验城市停车位赚钱广州深圳海黄金段楼盘说停车位买40万代表般规律嘿嘿
审完单体设计设计公司细化出建筑施工图申领建设工程规划许证程较没什技术含量值说笔带 建设工程规划许证新城乡规划法中提非常高位置反复强调没钻详明白知道法什意思搞什玄虚
6消防防专项审查
两样东西搞死直接两结：没区消防防设计达标没区消防防设备合格直接点：消防报建说难专业报建中艰难果说简单简单防报建东西莫名妙知道算什备战东西心存恶感
先消防说起消防部门武警官兵政府机构家心里数国消防审查时候非常扯淡非常官僚外呢开发商确非常象话满足消防规范话投入太外消费者没种意识消防求非常影响电梯间楼梯间间设置1级防火门业进进出出讲非常方便基讲消防设计绝严格规范做够做足方面审查越越严般说发展商委托消防施工企业代理报建什呢？企业长期消防部门交道消防部门间关系千丝万缕源远流长出面事情办成里说句公道话：涉生命安全消防规范基没敢动手脚12层设置专门消防电梯17层设置剪刀楼梯强制性规范已铁律没见开发商绕强制性规范绕会获巨回报譬减少套楼梯事情啊 基没敢办起码敢日职业生涯中敢
防工程非常神样中国特色东西知道东西算啥真空袭绝会呆高层建筑室里911栋楼前车见真炸楼呆室里绝活埋掉然观感家必介意
防部门属政府部门军队编制防途部分室搞停车位部分划出发产权证部分停车位权关防停车位权问题现争议非常社会种声音尤通物权法神现告诉防途东西产权国家国家鼓励家搞防工程允许暂时着产权属什全体业 防途部分车位种暂性质卖开发商绝会想办法减少防面积外防设备非常疯狂东西防安全门知道算啥东西真放进室真搞碉堡知道防什
7节审查施工图审查
领取建设工程规划许证设计公司建筑施工图基础次细化完成结构施工图水电施工图等等全部施工图结构计算书等完成节设计做节计算书开始两项审查
节审查验里面审行事情国现越越强调持续发展建筑节摆位置越越高说吧：什360度落窗全敞开式阳台封闭式中庭东西节方面肯定达标搞东西夏天空调开疯狂掉老百姓喜欢种新鲜东西恩里南北差异非常明显：北方般节审查较达标老百姓观念较接受北方取暖问题节达标房子冬天白白花出取暖费南方种东西较见口着啊
说里想套型建筑面积90方米占709070政策说两句建设部官员政策制定必定带强烈北方特征北方考虑冬天取暖求确惯居住面积开间超6米客厅取暖肯定达标时完全考虑洗手间采光通风求时90方米套型面积确设计出非常错三居室户型北方惯气候致：空气干燥洗手间频率较低般惯天洗澡（说明域歧视啊完全事事）南方仅仅增加洗手间窗户90方米设计出三居室完成务稍微图画知道房子外位置面房间占厕知道摆里年参项目满足9070求做3房单位设计师呕知道少吨血现市场公司逼没法子迫量推出两房单位然两房单位住养孩子养孩子家完蛋爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭连转身方没现实滴残酷客观规律
现公司规避9070想花招设计两套房子通起卖某良媒体宣传口径做法称良开发商昧着良心做事言
恩说节审查说开说意思意思现开始说施工图审查施工图审查现已表面市场化允许开发商找资质施工图审查单位做审查施工图审查单位必须审查结果负责基国审查技术非常落恩说呢连设计施工技术非常落审查实见仁见智根没法子审里讲亲历事情年珠三角三线城市墅项目门口建座景观塔塔呢形状纺锤中间粗两头细该建设局检查组带检查施工现场塔工架突然塔塌整检查组全部死光事啊政府组成浩调查查事原首先然源头设计查起结果查设计坚称没设计问题图纸送重新做审查查话审查员说行图纸问题两边吵起两边说服方说图纸违反强制性规范吧违反违反强制性规范表示安全合格？谁敢说话施工单位拉出判罚钱事现合生广州某楼盘前面算树塔做审查时候吵开交根说清楚底安安全反正知道
施工图审查收费项目非常贵直名义市场化事实垄断化施工图审查时审查费专家红包少滴嘎嘎嘎嘎
8余泥排放许噪音排放许夜间连续施工许
余泥噪音两东西专门里讲两样东西扰民知道城市没两样东西：余泥噪音现越越城市开始加强两样东西理
余泥排放现快成公路理部门包括公路交通警察生财道路运输施工余泥车辆规定时间规定道路行驶时候根规范尤工程赶进度时候日夜运泥啊没办法通路神仙 余泥运输程中容易污染路面见识广州部车天河路撒番禺结果罚5万包工头拼命做工作没估计交通部门火发撞枪头
噪音排放许指规定时间规范噪音较轻方式施工环境保护部门着现城市已禁止锤击桩玩意起忍受想年刚刚进入行业时候站工里听天锤击声第二天耳朵里嗡嗡声没锤傻然锤击桩肯定济没开发商绝锤击桩支持方面加强理外夜间连续施工更予制现城市夜间连续施工理非常广州深圳真错找关系难批果居然胆敢报批夜间开工？嫌钱想支援政府贫困官员绝数城市唉处没理步
作先进城市走出三代表二三线城市傻问家环保局噪音排放夜间连续施工办手续啊？结果家狠狠嘲笑回嘎嘎相信里会段狠狠嘲笑鸣意说：种手续？里没啊里简单啊什什面某鸣意嘴脸样
9质量监督安全监督
施工许证节赶紧搞出已写耐烦没法子程序步步走施工许证完便想面知道少程序放验线白蚁防治防雷预测绘预售专业验收项目备案验收直交楼写死啊什会突然发种神写种东西呢？明白啊明白特牢骚百余字谢谢位
质量监督站安全监督站建设部门属机构施工许证前必须两站办审批手续两站分工位说老实话分清楚质量问题安全问题明白什搞两站分着譬桩没规定程序导致桩荷载达标底安全问题质量问题？反正说清楚总两机构哄着然干细节两部门区安全问题确建筑质量关系譬工戴安全头盔啦物料堆放规定乱堆啦安监质监吃掉成机构没逻辑操作困难
现实操作中涉检测质监办需检测般肉眼发现毛病属安监职责质监搞检测桩荷载检测水泥检测东西收费项目质监理没严什呢质监收费项目养活收钱手软云云安监基收费想出非常收费服务出譬安全生产培训工佩带安智卡班等等总门路啦
现城市质量检测功已开始市场化资质检测单位做检测见城市广州做桩检测费周边城市3分1恩里避免懂说句完桩必须做检测检测合格做承台继续建位明白？
呢绝数城市功质量监督站牢牢持着建设部门生财道啊局长肯放嘿嘿
10施工招投标监理报建
没写施工许证写死啊啊啊什会想写题材？现心深处泛滥着写施工许证太监掉动啊
首先必须说明国现行招投标法私营房产公司（国济成分）房产项目需做建筑施工招投标直接发包某城市譬广州什企业施工必须做招投标广州理严重违反行政许法方直持非常反感态度数城市私营企业提供私营企业证明免施工招投标手续啥私营企业证明呢？工商局张股东结构书行
必须做施工招投标时候必须说领域真黑假黑黑毛骨悚然搞施工没鸟便讲事哈施工企业必须专业技术员备案建筑理部门里般包括施工员质量员安全员施工投标中材料专业技术员根项目配备员少求家知道行次广州某企业围标外识相企业想进材料准备然发现技术员够马建设局备案新增员资料种新增技术员备案实非常简单事情结果连交件交进总受理求爹爹告奶奶受理然中身份证复印清晰全部材料退件企业老板气吐血然标投进里讲手段暗里啥招数出排逼退出投标会黑社会性
恩监理招标程序施工招标程序做法致说监理报建完成监理免招标招标手续事情做监理规划监理细交建设部门审核番认OK发监理审查意见通步施工许证 监理规划监理细老实讲验里面没建设部门真做审核业验里面没见政府官员懂
11施工许证
怀着万分激动心情面5字
施工许证须材料基面全部手续汇总缺职业生涯中没历办齐面手续申领施工许证行交流中没见老老实实步步完成手续办施工许手续样话绝没1年时间出相信学请回头前面10项遍基项里项工作日会少20步步什概念？卡死概念便环节出问题直接GAME OVER
改革开发初外资企业刚进中国时候著名段子说企业搞项目前盖200章事没办成撤资干级政府震怒云云 现改革开发年里？办事流程方便？方便快捷企业服务？
时日什企业抱怨政府太严太死审批环节太复杂？听什？家统统已适应游戏规家已圈子中取某种衡达成某项交易种情况改革办事流程简化办事程序反会阻碍办事效率
知道说会粪青完全理解告诉：家已潜规成规规维系着房产产业程序中环节中存利益分配存制衡系统10年运做身已具生命力绝牵发动全身
常理相规范严格城市城市未领取施工许证情况干工作譬土方工程般先动种双方博弈达衡怕理相规范城市空子钻基坑支护先发单独施工许证然发室部分施工许证发部分项目分割成部分发证什？双方起适应互相妥协结果政府企业玩死没玩
容家开始熟悉起：终进入销售环节项手续
12插曲讲讲目前宏观房产调控
恩妨说出身房产理部门年参非常房产政策制定穷行迫海什事现工作原啦 讲预售验收东西前想先讲讲现房产调控政策理解销售方面项政策清晰解现调控总体评价：混蛋
基现中央层面调控政策分成三方面： 1）减少土供紧缩根
方面政策非常立杆见影果里国土部门朋友肯定感触3年中央方制年年狠采取措施年年毒然里必须概念量产业房产工业尤类招商引资工业园区目前国类工业园区总面积已超全国城市市区建成区总面积疯狂概念然种宏观性压方动趋势房产避免受株连房产供量逐年减少争事实位需争什房产公司储备少少足做少少年开发现供足种消息准确等等种新闻良媒体外行报道连造谣没造出样子现房产公司储备什位置基判断出事情真伪产公司手头没开发处偏远行远郊区发神拖着开发立马篇东西印出吃掉方面说房产公司储备目前说没开发价值远郊土完全寄希中国济健康稳定发展城市逐步扩张富裕群体数总量断增长种心态实倒真种讽刺唉
2）压购买需求
提高首付例紧缩银根提高银行准备金率控制揭贷款种考虑老百姓没钱买房子种政策释放满足需求没解决问题需求延明白什老百姓种政策鼓掌种神奇解释说种政策处：老百姓买起房子开发商脆弱资金链会断掉开发商会动降价种神奇逻辑予击免贴沦口水争场客观效果予评价谢谢
3）强制性限制房产产品类型
明确90方米户型占总建筑面积709070政策唱响象英明神武样子没明白底什效果户型选择完全市场化东西揣摩着政策隐含前提：开发商意建户型获取高额利润晕户型者户型单价稳定前提单方利润总利润会差？总建筑面积变单价稳定户型变造成影响非套房子者少套房子利润区？非样逻辑前提：户型单价户型高职业验里面没发觉种情况验反：户型单价般户型高点点历少数公司产品定价基策略知道北京验相反
总结房产调控政策面三样东西里面玩玩会什新花样出效果说
接继续讲流程吧啦啦啦
13放线验线
简单说说吧图纸画出图纸建筑物实落实具体位置技术活测量定坐标活放线放线般规划部门属测绘院类似测绘机构干发达城市已工作半市场化嘿嘿 半市场化正式放线前提领取施工许证放线测绘院会发出份放线册 工程提前施工违章施工场合需做通测绘院工作提前做放线唉做通工作
放线完毕施工单位着边角点施工完做验线建筑确图纸建起没超出边线测绘院出验线册
验线工作日验收莫关系测绘院皇帝老子样供着尤提前放线场合唉
14预售许证
终说预售现理已较严格知道房产已成产业城市预售许求网办理全程公示现预售面做手脚性越越
预售许重条件：高层建筑结构完成3分2低层建筑结构封顶条件银行办理揭贷款条件样：层数高低全部封顶放贷现高层建筑完成3分2结构取预售许证开发商推盘时积极时候钱收收23成项交易税费足成年予计算理解许捂盘种行会更深刻认识吧
现办预售许做价格公示交易价格必须明确套单价必须清晰交易现场禁止搞什5000元方米起种骗玩意必须说政府没（没权力）房产交易价格进行制办理预售手续时申报价格开发商完全予理会价格申报完次做预售许时候申报价格直接2500元方米便公示卖时候样卖5000卖8000卖10000没法律者行政责
预售许方面值说方预测绘房部门属房屋测量部门根开发商提供图纸事先算面积预测绘竣工实测量实测知道面积纠纷日客户开发商间矛盾矛盾呢？关键预测实测间面积差异造成种差异原施工规范造成面积误差者前图纸计算公部分统计误差说开发商意造成没见开发商没种力意意做假然排头门夹开发商某运气极撞嘿嘿 现避免种纠纷开发商学乖开始花精力做通房屋测量机构工作总时候实测面积少房屋测量机构样着初预测面积出报告
唉出做通工作
15关预售中土解押
昨天写预售时候关土解押问题敢笔作房产业员讨话题显较合适话题非常敏感中数道道块玄妙理解理解讲点吧
先土抵押说起现关土抵押规越越严格土必须办理施工许证抵押贷款开发商什紧张施工许证原贷款额现基根施工许证载建筑规模确定发放方面相信全国银行异土抵押必须办理抵押登记常识说
根现越越严厉销售理规办理预售许证时该块抵押知道事实：开发商必然会选择土抵押贷款意味着开发商办理预售许证时面着严重资金压力：贷更换抵押物然预售许证出
贷考虑事情更换抵押物？更加实物抵押啊算早已抵押融资等现啊时候考验类智慧时候现务：贷更换抵押物解押办出预售许证
知道公司融资报建员处理种事情说中两办法（唉觉象传授犯罪方法似）现绝数城市国土部门房部门分离国土部门办理土抵押登记房部门办理预售许证房部门国土部门间深刻仇恨两部门绝会动方查询方登记资料方先做通银行工作较合理双方脸面口更换抵押物更换抵押物话原抵押物先解押新抵押物办理抵押登记解押新抵押中间会抵押物悬空期悬空期合理银监级什部门查解释利悬空期吧先更换抵押物理非常合理土解押掉（银行工作做通连更换抵押物样理需找直接先解押掉唉佩服极）然着注明已解押字样土证赶紧房部门啦啦啦土证已解押啦房部门哦确收材料办预售许证收材料立马土证重新送进国土部门办抵押办快话需悬空半时果担心房部门会土证话先等1天两天国土部门办抵押行国土部门房部门分离实项数空子钻制度啊
外办理建工程抵押城市（里说明建工程抵押城市办城市房部门受理种抵押登记手续）试试土解押换成面建工程抵押样利悬空期做事种方法国土房合方总办法想出胆产房产行业算真理啊
16规划消防防线质量等专项验收竣工验收备案交楼
实说许家应该明白验收阶段回事做前面许铺垫协调工作结识许步脚印做现果完成现工作真白混
规划验收验收项规划指标否超标封顶竣工前做项验收项验收前提做验线基验线通规划验收时候会太麻烦基程：规划局志坐车里哦封顶然起验线册哦没问题数数层数哦层数回该干啥干啥
消防防线验收项专业施工单位搞定搞定开发商做项验收肯定通开发商敢罪三专业施工单位原尤消防永久电里面道道苦水啊真倒倒完讲电事情报装时候设计装3台变电箱施工程中资金压力较拖电力施工企业工程款企业说什验收时候供电局肯供电说三台设计合理变成四台啊？业入住电供说谁责吧根说清楚敢计较迫乖乖双倍电力施工款
罪项专业施工单位验收基通验收报告肯定会留伏笔基写法：原意通验收问题需进步整改：12345云云
质量验收现非常简单竣工施工单位开发商监理单位合起整验收报告出行然交质监站备案完成现监理公司绝敢罪甲方绝数施工程中监理公司没出现直接卖名字甲方甲方监理活干普遍现象时候负责签字盖章
质量验收专业验收完成规划验收搞完终建设局搞竣工验收备案备案没什说
竣工验收备案完成法定正式交楼条件没竣工验收备案表业拒绝收楼未办理竣工备案手续楼盘强迫业收楼报道直觉较奇怪没见记者建设局查询竣工备案资料情节反正没亲眼见种事情国问题直充斥着量良媒体实报道关注事情 物业理块说项手续基里结束接产权证办理事情先做确权整楼盘做确权发证然分户发证东西怕街边做中介懂赘述谢谢位
17结束语
首先说天跑跑回鼓捣东西真写出厌烦情绪实想太监掉篇文天段终写完结尾仓促
整程概已事实需部门扯皮事情没写进譬工程造价预算报告问题干活肯定知道建设局扯预算单价合理知道扯辛苦东西整程中件事
两年常什合作建房倡议 报冷笑连专业房产公司间合作没成功案情况十互相识缺乏专业知识合作建起栋供居住楼？
愤青会说房产公司间合作缺乏成功案？里明确告诉没见漫长施工报建融资销售程中数次台底交易私勾结朋友会种气氛中开始互相猜疑导致终散伙愤青会说规规矩矩报建施工融资难道建起座楼？明确告诉：整房产开发流程已结成铁幕具强生命力足遵守秩序挡门外试图规范做事诚实做连总面审查审1年审消防审年审施工图审1年种事情真没见亲眼见年轻民营企业家想搞房产04年开始领取规划点审总面审1年没审出规划点期重新回领审总面审年没审出回领规划点总规刚改土功改成教育获连告知道告谁亲眼见身家亿民营企业家卑微着站规划局科员办公台前受着训斥：总面图室边界线建筑边界线两种颜色表述嘛然明白？退回重新改
领域优秀电子行业巨子网络济领头引领化工行业风暴试图进入产行业遵循行业行规试图改变现行房产理规会受血样教训行业里面遵循规行业显重
建设工程报建手续详表
序号
办手续
办事期限（工作日）
需材料
备注
1
项目立项审批
1项目行性报告（行报告）
2填写项目立项申请表
3工程方案设计
立项批复分投资批复建筑面积批复两部分
2
环保登记
3
环评报告环境评价
3
办理建设选址意见书
5
1建设选址申请表
2授权委托书
3研项目建议书
4 计划务书（仅限政府投资项目）
5环保部门审批意见
6 选址确认书（仅限三区）
7选址确认图（仅限西区）
4
办理拨定桩书
3
委托开发区测量队办理
5
注册阶段源证明
3
申请表份
6
办理建设规划许证
5
1 建设规划许证申请表 2 营业执副复印件 3 政府批文立项批复 4 土合 5 阶段源供证明
7
建设项目方案设计审查
10
1 建设项目设计审查申请表
2 建设规划许证复印件
3 方案设计文件（规划设计规定）2份电子光盘
8
建设项目扩初设计审查
15
1 建设项目扩初设计审查申请表
2 质勘察报告
3 扩初步设计文件（含总面图综合网）十套
4 设计阶段源供
5 改扩建项目非原设计单位设计须提供原设计单位结构安全鉴定书
6 标注相关尺寸距离总面图开口位置图（A4规格）3张
7 建设规划许证
8 方案设计批复
注明：报审文件图纸装订成A4规格
9
设计阶段源供证明
企业设计阶段源申请份
10
建设项目施工图备案申报
15
1 建设项目施工图备案申报申请表
2 施工图两套
3 建设规划许证
4 扩初批复复印件
注：报审文件图纸装订成A4规格
11
施工图纸报专业公司审核
报控股专业公司审核施工图提出审核意见
12
施工图消防设计审核意见书
15
建筑消防设计防火审核申报表立项批复方案扩初批复书面申请施工图套
13
环境保护
7
环境报告批复
14
办理建设工程规划许证
7
1 建设工程规划许证申请表
2 环境保护措施审批表
3 消防审核意见书
4 环境影响评价报告批复
5 方案设计审查批复
6 扩初设计审查批复
7 施工图设计备案
8 规划许证复印件
15
施工图纸审查
1 施工图设计文件审查送审表（式三份）
2 投资项目核准备案通知书
3 初步设计批复文件
4 建设工程规划许证附件
5 规划部门批准1：500施工图总面图
6 超限高层建筑工程抗震设防审查批复
7 建设工程消防设计审核意见书
8 天津市勘察设计时进市证明
9 采新技术新工艺新材料批复文件
10 加固改扩建等工程房屋鉴定报告
11 岩土工程勘察成果报告
12 基处理桩基检测报告
13 全套施工图设计图纸（2套）
14 专业设计计算书（注明电算程序名称版）
16
节备案
3
1天津市建筑节技术资料备案表式四份（建筑性质分填写）
2公建筑节设计登记表原件复印件
3施工图审查合格证备案证原件复印件
4墙改专项资金缴费发票复印件
5散装水泥专项资金缴费发票复印件
6施工图设计文件审查意见书（节部分）
7工程规划许证复印件
17
办理建设工程承包商确认书
3
1 建设工程承包商确认书申请表
2 评标报告中标通知书（采招标方式提交）
3 业承包商确认文件（采直接发包方式提交）
4 境外企业承包提交境外承包商营业执资格证书
18
办理质量监督申报登记书
3
1 质量监督申报申请表2 建设工程规划许证3 建设工程承包商确认书4抽样员见证员授权书 5 质勘探报告6 建设单位设计施工监理单位项目理机构员名单7 监理纲施工组织设计8 监理合施工合副9施工图纸 10 岩土勘察备案
19
施工阶段源供证明
5
申请表份
20
时电申请
时电合式两份时电申请表TEDA户送电申请验收单
21
时水申请
时水合式两份
22
时建筑消防审核意见书
1施工单位申请书（包括土建工程概况建面积层数选材质约土建工期）
2申报表
3材质检测报告
4建位置图（总面图）房屋间防火间距8米图标注
5建立剖面图
6防火安全制度
7消防安全备案书
注：图纸文字资料需加盖公章
23
时建筑审批表
1时建筑申报表
2建消防审批件
3建总面图
24
办理时排污申请
1时排污协议书（式2份）
2排水网面图（甲方盖公章）
25
办理时占道掘
申请表式3份
26
办理时出入口（绿化市政交警等12部门）
1申请表
2总面图份（蓝图）
3开口位置确认图2份
3出入口线已加固证明
27
建筑物验基线
3
拨定桩书
28
验线表申请
3
拨定桩书
29
办理开工规划验线合格证
5
1 开工规划验线申请表
2 现场控制桩布置图保护措施（施工单位出具）
3 建设工程规划许证复印件
4 拨定桩书
5 验线表
30
办理建设工程安全监督备案
5
1安全员备案2安全措施备案
31
办理建设工程施工许证
7
1 施工许证申请表
2 建设工程规划许证复印件（B4纸）
3 建设工程承包商确认书复印件（B4纸）
4 建设工程质量监督申报登记书复印件（B4纸）
5 时建设工程规划许证复印件（B4纸）
6 开工规划验线合格证复印件（B4纸）
7 建设工程安全施工措施备案表（办理安全备案）
8 建筑工程施工图纸技术资料报告书
9 建设单位规定缴纳（散装水泥专项资金）（新型墙体材料专项基金）发票复印
10 施工单位规定缴纳：a施工员意外伤害保险 中标价*12 （超3000万元1 计算）b承分包服务费（外施工单位市建交中心交纳）c定额测定费 中标价*05 发票复印
11 缴存建筑劳务工资保障金证明（建设单位） 代发工资协议书（施工单位）
32
消防变更装修消防审核
1申请表
2书面申请
3图纸
33
工程正式供水合（含中水）
1源供证明批件 2供水申请表（盖章）
34
工程正式供电合
1源供证明批件 2供电申请表（盖章）
35
工程正式供暖合
1源供证明批件 2供暖申请表（盖章）3供暖工程竣工图全套施工图
36
工程正式燃气合
1源供证明批件 2供气申请表（盖章）3供气工程竣工图全套施工图
37
办理通讯合网络合
弱电工程施工图等
38
正式排污网工程申请
1室外网总面图 2申请表2份
39
办理增设改变出入口（正式）
7
1 增设改变出入口申请表 2 总面图（开设出入口）份
3 定标书复印件
4 市政公司批件
5 路口线全部加固证明承诺
40
办理防雷检测
委托具相应资质单位检测
41
办理电气检测
委托具相应资质单位检测
42
办理水质检测
委托具相应资质单位检测
43
室环境检测
委托具相应资质单位检测
44
建筑工程消防验收申报
15
1申请表
2消防审核意见复印件
3防火专篇
4室外消防水网竣工图
5电气检测报告
6建筑消防设施质量监理报告
7建筑防火材料材质证明资料
8119网证明
9避雷检测报告
10建设单位关工程概况汇报材料
45
环保验收意见
10
1建设项目环境影响报告表
2环保验收申请表
46
卫生防疫验收意见
5
委托具相应资质单位检测
47
安全评价验收
5
委托具相应资质单位检测
48
资料预验收（档案馆）
3
1全套竣工资料
2建设工程档案预验收证明（建筑安装市政工程）
49
工程竣工测量报告
5
1测量登记 2总面图
50
建设工程竣工规划验收合格证
7
1 建设工程竣工规划验收申请表 2消防验收合格证复印件
3建设规划许证复印件
4建设工程规划许证复印件
5建设工程施工许证复印件 6 档案馆资料预验收证明
7 竣工测量报告
51
竣工资料移交（公司业档案馆）
30
1公司存档（前期报建批复文件项目理文件竣工验收备案文件）
2移交业（全套竣工资料项目理文件业特殊求文件电子目录）
3移交档案馆（建设工程档案验收表建设工程档案移交清册全套竣工资料电子目录）
52
竣工验收备案通知书
15
1竣工验收备案表（建备表1 ）
2勘察单位工程质量检查报告(合格证明书）建设表3
3设计单位工程质量检查报告(合格证明书）建设表4
4建设工程质量施工单位（竣工)报告 建设表5
5天津市建设工程竣工验收监理评估报告（建设表6）
7建设单位工程竣工验收报告（建设表7）
8建设工程规划许证（复印件）
9施工图审查备案书（新建工程扩初设计批复）
10建筑工程施工许证
11建设工程竣工规划验收合格证
12建设项目环境状况监测报告（环保部门出具批复）
13室环境污染物检测报告
14施工单位签署工程质量保修书
15天津市商品住宅质量保证书说明书
16民建筑节设计审查备案登记表
17档案合格证明文件
18防雷工程提供防雷装置合格证
19防工程提供防验收证明
20标志牌镶嵌申报表
53
退水贴费排污押金
54
办理门牌号登记申请通邮
5
1门牌号登记申请表2规划总面图
55
房屋权证
1房屋权申请登记表（天津开发区房产交易提供）
2房屋权固定资产证明（）
3国土证原件复印件
4 通邮址
5建设规划许证（原件）
6建设工程规划许证（原件）
7建设工程竣工规划验收合格证原件
8天津开发区质监站签认质量证书工程竣工验收备案通知书原件复印件
9 房屋竣工图纸（原件）
10法营业执（工商局出具专复印件）
11授权委托书（公证机关公证）
12天津开发区测量队核定建筑面积核算书附图
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