马鞍山新市广场项目
商业计划书
第篇 概 况
项目概况
1理位置
马鞍山市位长江游南岸安徽省东部东石臼湖江苏溧水县高淳县交界西长江县相南芜湖市郊芜湖县宣城县接壤芜湖市区30公里北江苏省南京市江宁区毗连南京市区45公里具江海紧济发达长江三角洲优越理位置全市总面积1686方公里南北距544公里东西横距46公里
马鞍山交通便利拥长江万吨级马鞍山港国外港口四季通航南京禄口口机场20公里宁马高速沪宁高速京福高速宁杭高速宁合高速相连宁铜铁路皖赣线沪宁线相连距南京40分钟车程距海3时车程距合肥2时车程距杭州3时车程
2项目位置
项目块马鞍山控制性规划A片位葛羊路圆桥路红旗路江东道围成区域B块葛羊路南花果山东北原星火福利厂位置
南新城区距市中心3公里东1公里宁马高速公路出入口北国道马钢新厂区西面老城区（金家庄区）铁路慈湖货运站
3土途
A块区域面积：1154917亩（合76994484方米）
B块区域面积：82472亩（合5498159方米）
拟建型专业综合性市场商业步行街服务配套设施住宅写字楼宾馆等土出年限：住宅70年商业40年
4规划指标
容积率：A块：11B块：10限高：80M总建筑面积：约90万方米
5项目投资规模：约20亿元民币
6项目开发周期：五年（2004年—2008年）
二背景资料
（）宏观形势
● 改革开放中国GDP持续年保持8左右增长率世瞩目受中国庞国市场吸引时中国陆具土劳动力价格优势国际资国尤海区加速流动海区国际资民营资达定密度受供求关系影响区土劳动力价格优势逐渐丧失促量资开始陆区寻找新投资场
● 进入新世纪海核心长江三角洲迅速崛起环太湖区苏锡常杭嘉湖等城市区域分工协作错位发展原相继城市重新定位保持海龙头相接避免重复建设度竞争拓宽协作空间强化城市特殊功增强城市发展源动力2004年10月马鞍山市正式加入长三角济合作圈
● 2010年海世博会会极推进长三角区迅猛发展
● 年南京核心南京市圈框架正加速构建马鞍山市缘优势愈加凸现积极姿态更高起点规划城市建设快市城市圈相接已受方政府高度关注二市合作进入实质性阶段真正资源互补实现区域分工协作南京市轻轨延伸马鞍山市已通立项南京中北（市公司）公交车已驶入马鞍山
● 马鞍山芜湖铜陵三市构成皖江开发开放带建设已启动三市相互协作相互联动态势业已形成马鞍山长江桥已立项2005年开工2008年竣工项目批发市场辐射巢湖区
（二）区域济
● 马鞍山市济矿产开发钢铁工业特种汽车制造造纸工业基础拥三家市公司济基础较产业结构理想年马鞍山市招商引资卓成效圣戈班中橡等批中外合资项目发展迅速马鞍山市济进入快速增长期前国外济形势马鞍山市济发展提供前未机遇
● 2003年市政府工作报告未五年发展提出国生产总值年递增12五年实际利外资5亿美元资100亿元奋斗目标号召全市开发开放两条线功夫做文章
马鞍山市2003年提出三年实现双百城区面积100方公里城市口100万2003年企业改革中心改革攻坚取历史性突破行政理体制改革继续深化全国行政综合执法试点城市
● 外开放全方位层次宽领域快速拓展目前马鞍山市正全市范围形成全员发动全民招商氛围加速建设完善区五园体系力争招商引资方面突破时招商引资需解放思想变革观念制度创新外需创造便捷交通通讯条件完善富性化生活工作环境廉洁高效率行政作风
● 2003年均GDP1858美元城镇均支配收入8749元均消费性支出6610元项指标均列安徽省首位
● 马鞍山市全国卫生城市园林城市旅游城市联合国佳居奖现新目标建设生态马鞍山
● 市政府提出年着力造道德支撑产权基础法律保障信马鞍山
第二篇 项目定位
市场需求分析
前国际环境国形势马鞍山市身城市化进程开发开放战略实施市场带巨商机理：
1外国资涌入民营资迅速扩张必加快中国工业化国际化进程省市国家级方级济开发区建设火荼方兴未艾
2段时间国家继续实施积极财政政策稳健货币政策加基础设施投入政府购买扩出口提升消费水等途径效拉动需保持GDP高速增长
3市圈规划城市圈扩张旧城改造建设提升城市营理水改善城市生态环境
4市政府提出通三步走翻三番确保两率先目标圆满实现第步2006年GDP2000年翻番均超2500美元第二步2012年GDP达5000美元均支配收入达18000元总体康全面实现康广民群众必首先受惠增加收入提高货币支付力
述四方面终结城市生产性消费生活性消费出现较明显增长产品消费种类讲集中建材家电家具休闲娱乐类消费汽车居住类产品销售象市场必然会遇十分商业机会
项目马鞍山市新区控制性规划A片处江东道西圆桥路葛羊路北红旗路围成区域西老城区相毗邻北慈湖工业园马钢新厂区相接壤东3万居住区宁马高速出口马鞍山东门南花果山公园规划中南京芜湖轻轨江东道西面铁路货运站国道长江码头建立市场现代物流天独厚条件次实考察区域特点进行详分析认：马鞍山市政府业已确定开发开放总体战略考虑区域处老城区新城区交界处城市东门较适宜建设集市场餐饮宾馆休闲娱乐商务办公住宅等物业新商业城
二产品竞争分析（住宅类物业供应求仅商业产进行分析）
1类市场华东国际装饰城花山路建材市场解放路商业街等规模较品种单法满足消费者需求造成消费外流
2南京江宁区建中曦建材市场会案定击距离成租金案优势全文化品位创新案核心竞争力
3芜湖建材市场开发营成功案影响
三项目定位
立足马鞍山辐射芜湖巢湖江宁建材家俱服装家电农副产品等集散时成马鞍山南京餐饮休闲购物娱乐中心成马鞍山市新商业中心
四SWOT分析点：
1STRENGTH（优势点）：
1）案处马鞍山新城区规划方案重块距离市中心仅五分钟车程流车流引入较方便
2）块位宁马高速出入口红旗路葛羊路连通市中心江东道贯通南北足涵盖南京芜湖马鞍山三市场交通便捷理位置优越段优势明显
3）规模占面积830000方米建筑面积约900000方米
4）配套完整整区域包括：四星级酒店功商务楼家居品批发市场建材批发中心餐饮休闲购物广场住宅墅等
5）位块北侧江东道红旗北路口公交总站客流集散中心流汇聚物品集散
6）块东兴建3万居住区花果山东建重点中学建2万居住区
2WEAKNESS（问题点）
1）理位置然优越北侧红旗路尚未建成
2）整项目周期长投资规模必须合理筹划建立渠道资金源
3）目前项目周边环境较差周边农田路废弃厂房等
4）马鞍山业态单
3OPPORTUNIES（机会点）：
1)马鞍山市整体济目前正处高速发展起步阶段基础雄厚济环境优越
2）全国整体房产市场正处新轮景气周期期介入市场时机
3）国宏观济形势投资者信心增强商贸活动频繁必然型批发类型市场物业需求量增加
4）目前马鞍山芜湖南京江宁区相关规模建材家俱服饰家电等型市场没真正形成两年逐步发展
5）市府重视力支持项目（列入年市政府实事工程）力推动项目利展开
6）国家店选址法商业网点规范年出台保障项目利实施升值空间
4THREATS（威胁点）：
1）果项目开发周期较长前期运作期面市场滑风险
2）周边城市芜湖江宁积极发展规模化商业市场期会项目营带竞争压力
第三篇 总体规划
规划思路
鉴国际流行第五代商业产模式——SHOPPING MALL模式时保留商业步行街等传统业态特点力求购物环境休闲娱乐旅游文化等方面商业产达完美结合
着制宜原现代建筑风格传统徽派建筑元素揉合起强化该区域传统文化气氛旅游功未名湖畔绿廊桥商业街景观采中西结合方式突出视觉效果宾馆酒店休闲娱乐项目设计采现代建筑设计理念力求突出整区域中心功建筑层次整广场美化绿化亮化目标做四市场面积中外餐饮全传统文化气氛强生态环境佳项目造成马鞍山市繁华商业中心夜城
二总体规划
项目规划整体结构两条绿轴中心区五功片区中中心区围绕两条绿化水景轴交叉处形成新区公活动休闲空间两条绿轴块然分割五片区五片区种外商业功渐次渡商业居住功整区域形成分布合理功清晰渡然天合生态环境
1两条轴绿化带：基现东西水系规划东西干道托形成横绿轴东城市滨河绿带相连西西部块径连南北规划干道规划条绿轴整新区形成十字型伸展绿化网络通轴线道路引导作块部土增值
2中心区：水系绿化景观背景规划型题广场四周布高层高档写字楼产权式公寓底二层型商业广场聚集气整块升值
3五功区片：
A区宾馆写字楼餐饮娱乐区：该区江东道葛羊路交叉口马鞍山市东门规划交叉口处设高层次宾馆写字楼二楼外形相互呼应构成姐妹楼态势建成城市标志性建筑宾馆西设处休闲娱乐设施宾馆写字楼配套时吸引南京客商城消费
B区家俱家电建材批发区：位块东北部建设型家俱批发市场规划三层卖场江东道交通便捷塑造新区良形象
C区仓储区：位块北部红旗东路延伸段南仓储区建材家俱家电批发市场批发市场提供便捷配套服务铁路国道公交总站便流货物流转
D区：休闲步行街百货区：考虑块南部葛羊路南城市居住区规划片服务商贸区零售餐饮商业配套批发市场区构成必补充
E区住宅区：分位圆桥路两侧商住区花果山边高档墅区整区域增加气市招商引资创造条件
参见总体规划图
第四篇 运作计划
营理念
案博采新市义SHOPPING MALL等特长根马鞍山实际情况挖掘厚历史文化涵进行创新新市广场塑造成题广场孩男女中国外国中找乐
诚信案做成旺租旺铺旺场旺销达营者投资者（业）合作伙伴赢
二运营模式
实施项目马鞍山市组建安徽省新建设股份限公司注册资金6500万元考虑项目规模较物业种类开发营招商专业性较强时便国某领域著名企业进行强强联手特专业批发市场写字楼酒店住宅商业物业等总公司设立专业项目公司市场理物业理公司
根类物业特点市场情况确立项目公司营原：
1住宅墅根市场需求目标全部实现销售
2写字楼租售结合
3酒店委托理整体转
4型批发市场商业物业出租结合出售（租带售）物流辅房出租总体求稳定现金流实现滚动式开发达利润化
商业产定单式——针开业消费者营者投资者深层次需求潜需求项目定位规划量身定制
三实施计划
1招商营销（详见第六篇）
2加强市场理
市场兴衰赖日常运作理完善理制度加强监督机制强化服务意识提升服务水入手切实加强市场理确保市场规范序健康发展
1）健全理组织规章制度
建立物业理公司基础建立市场理委员会配备力干部承担市场理职时制订健全理制度尤业员职业道德规范明码标价商品质量售服务消防安全等方面作出明确规定
2）建立区域性政府监督中心
计划邀请工商税务技监安全消协等政府部门派员市场合署办公组建区域性监督中心方面加强业员知识培训指导方面违规行进行监督处理
3）建立行业律组织实施部监督
建立行业律组织培养业员理条益验市场理员动参行业组织活动积极引导业员合法商诚信商动疏导矛盾提高业员素质
4）统招商统宣传严格分区功
5）强化员工服务意识
加强理员培训入手强化员工服务意识提升政策水服务水动进驻市场业商户排顾忧
3挖掘文化旅游价值
充分考虑建筑方特色住宿餐饮娱乐等外设计题广场古戏楼茶楼舞台华表石雕等文化元素营品种已安排旅游商品土特产品风味餐饮等拟安排方戏联唱说书高跷舞蹈杂耍古代名模仿腰鼓舞龙狮等传统文化娱乐活动渲染广场文化气氛提高文化品位赋旅游功繁荣活跃市场
4规范物业理
广场建成前建立委托物业理公司实施日常物业理包括物业维修绿化保安市场活动安排等
四开发进度表
序号
工作容
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
规划扩初
设计审批
2
市场研究
营销策划
3
型超市
4
家具家电
市 场
5
建材装饰
市 场
6
商品步行街
7
商品市场
8
餐饮娱乐
9
宾馆
10
写字楼
11
公寓
12
墅
13
物流辅房
14
配套工程
第五篇 济效益评价
现金流量预计表（全部出售计） 万元
销售收入
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
计
销售均价
元㎡
万方米
1家具家电
5000
5000
5000
5000
17500
37500
2500
15
2建材装饰
3000
15000
9500
37500
2500
15
3商业步行街
10000
6000
5000
5000
19000
80000
5000
8
4商品市场
5000
5000
2500
12500
2500
5
5型超市
2000
5500
12500
2500
3
6餐饮娱乐等
4000
2000
2000
10000
18000
4000
45
7公寓
20000
15000
10000
7500
5000
57500
2500
23
8墅
5000
5000
3000
3000
3250
19250
3500
55
9物流辅房
2000
5500
7500
1500
3
10宾馆
15000
15000
3000
5
11写字楼
3000
3000
1000
1000
4500
12500
2500
65
12．租金收入
2000
3000
5000
5000
1000
11000
市场培育期
合 计
5000
65500
56000
53000
28500
79750
280750
92
二成支出
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
计（万元）
1土
1000
11418
10660
23078
2前期费
500
500
100
100
100
100
600
2000
3规划设计费
150
650
800
800
300
300
3000
4营销策划费
50
800
500
500
500
300
2650
5家具家电
4000
4000
5350
13500
6建材装饰
2000
8000
3500
13500
7商业步行街
3000
2000
3000
8000
8商品市场
2000
3000
5000
9型超市
2000
3000
5000
10餐饮娱乐
3000
2400
5400
11公寓
8000
6000
6000
5300
25300
12墅
4000
3000
4000
11000
13物流辅房
2000
2000
4000
14宾馆
4500
5000
3000
12500
15写字楼
1500
3000
2650
7150
16预见费(15)
1000
5000
4800
4700
1200
16700
17七通（区域）
2000
11000
2000
1000
1000
17000
18配套规费
940
3562
3187
2000
998
10687
19公司理成
100
200
300
300
300
300
300
1800
20税费
300
4000
3500
3200
2000
4200
17200
21招商销售奖励（1）
100
800
800
500
400
200
2800
22理团队奖励
3000
500
3500
23推介广告（1）
600
800
800
500
300
200
3200
24财务费（10）
100
1500
2500
2500
2500
2500
1500
13100
合 计
1900
24008
76322
54337
48950
19698
7500
232715
3财务预算表
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
合 计
投 入
1900
24008
76322
54337
48950
19698
7500
232715
销售回笼
5000
65500
56000
53000
28500
79750
280750
资金
1900
6300
1800
10000
融 资
13000
12000
25000
款
25000
25000
年度赢余
0
292
2978
1663
4050
8802
47250
58035
注：收入正支出负
4投资回报分析：
总利润：280750232715+13100（财务费）61135万元
税净利润：61135×6740960万元
项目利润率：40960200000205
投资利润率：40960350001171
年投资利润率：117145261 （实际资金利周期45年）
二财务说明
1宾馆转未考虑利润
2财务费中考虑土分期付款计算利息考虑融资成
3出均价目前市场价格低较保守未考虑涨空间
4实际商业物业招租计划书未作调正仅考虑市场培育期部分租金收入
四社会济效益
项目属区域性成片开发涉行业商贸餐饮娱乐宾馆物流加工业等行业开发进程恰马鞍山市未发展步预见获显著社会效益观济效益
1显著增加城市济总量财政收入
该项目建成50万方米商业性营面积配套预测实现年销售额超50亿元年综合税收超25亿元
2触发产业链游产业相关服务业发展
项目商贸服务业龙头济量通产业链传递游产业相关服务业（加工业餐饮业宾馆产等）时气积聚万商云集吸引更具战略眼光投资商马鞍山投资
3效改善业状况
未年数亿计农村劳动力转移城市社会业形势十分严峻项目全部建成社会直接提供业岗位15000左右
4促进招商引资
投资环境改善市场繁荣必促进马鞍山市外型济发展
5城市功明显增强
项目处老城区新城区交叉区域新城区扩老城区改造具缺作时项目建成商业功健全马鞍山市消费变输出输入强化马鞍山市中心城市位
6效营城市
项目建成改善区域环境城市配套政府周边块出获回报
第六篇 营销计划
营销策略
项目延聘海著名房产营销策划公司——海华燕置业策划限公司担项目全程营销策划通量市场调查充分解消费者心理需求充分解区域周边区域类物业状况根物业特性制定适销营销方式
批发市场项目浙江万事利集团等建立战略合作伙伴关系充分利社会资源开发验进行运作
二招商计划
项目招商项目开发程重环节招商切入时机招商前期调研策划决定招商成功否素时鉴该项目开发城区规划建设功特性招商工作仅需城区发展相协调马鞍山城市社会济发展相协调项目拟现代营销组合原理移植项目招商全程中现初步算概述：
1市场调研招商服务市场调研务马鞍山市市场情况相关市场分布规模商品品类租金价位商品品牌代理商分销商实力销售额目前销售情况潜消费力消费者需求等基础调研资料综合分析找准项目市场定位特确定市场卖点
2组织招商班子招商具体实施需班马招商工作委托某家富招商运作验熟悉该区市场商务顾问承担招聘招商实践验员具体实施
3培训招商员招商员进行集中培训包括仪表接招商日记谈判沟通技巧招商策略等利提交招商成功率
4广告宣传确定项目卖点基础制订粗细稀密广告宣传计划基建动工时培训广告工作穿插进行广告宣传前期介绍开发商实力信项目实施规模配套条件中期宣传市场营销方式价位定金式租金付款方式优惠措施等期重点宣传招商实现率装修标准市场理办法试营业开张安排广告宣传通效果图模型软性文章传媒广告活页广告户外广告等种形式方式采参考价效特需富诱惑力广告词呼唤象潜意识
5招商侧重点：A重点区动出击招商温州等
B引进力店气店点带面
C前期社会资源投资商签订合作协议
目前已取实质性进展（根商业产运营定律36912进行操作）
6制作份招商手册招商说明书（邀请函）容：面图效果图开发商背景开发理念商圈图租金范围理制度等
7市场部分区面图（产权图营图）
8制订切实行较高收益率营销价格市场营销租赁价格需参考周边城市市场价位营销方式明确标准相灵活性价格周边城市中具竞争力达市场招商气呵成形成气势
9招商计划该区域开发建设进度协调性招商造市城区理步进行
第七篇 竞争优势
1观案优势：
2独特理位置
3便捷交通条件
4规模配套齐题起点高复制
5新土政策理体制会土成升高资源越越稀缺
6店选址法商业网点规划会新项目制约
7文化创新案核心竞争力
8项目流理团队
第八篇 理团队
安徽省新建设股份限公司（简称公司）五发起：苏州市农工商房产开发限公司秦伟赵国毅张群秦苏骅现代企业制度营理念建立股份限公司事房产开发营中介物业理发起苏州市农工商房产开发限公司成立1993年具备丰富房产开发验市场运作力良社会信誉（省级AAA资信等级重合守信誉单位）
公司决策理层文化素质较高营理念超前具丰富市场运作验已组建资运作资源整合招商引资市场开发市场营造市场理等方面具较强力专业班子丰富社会资源成功验项目利实施提供保证
团队成员介绍：
秦 强：海济学科毕业复旦学交通学房产研究生毕业事建筑设计房产开发二十余年验现公司董事长苏州市农工商房产开发限公司董事长
秦 伟：浙江省优秀企业家浙江金华恒兴（恒盛）化纤限公司董事长苏州国成投资限公司董事长苏州恒通化纤母粒限公司董事长公司董事
张 群：浙江省优秀女企业家金华精选矿业限公司董事长公司董事
刘东宁：研究生学历担家著名外企总理具丰富理验资深策划师现公司总理
赵国毅：浙江家国企民企担总理现公司董事副总理
陆红：全国注册市场总监公司市场部理
王文松：浙江江集团总裁万事利集团房产部总理现批发市场项目公司总理具丰富市场开发市场招商市场培育成功验江浙已成功开发数型批发市场
公司延聘海房产业权威印坤华教授领衔海华燕置业策划限公司担项目全程营销策划
延聘浙江著名规划师吴伟进领衔浙江浙华建筑设计事物项目总体规划单体设计
外公司公开招聘识志士加盟努力造支凝聚力竞争力战斗力高效团队
企业宗旨：诚信
企业精神：持续创新追求卓越
团队精神：重视员工坚持公司员工客户合作伙伴发展
第九篇 风险策
项目实施周期较长实施程中尚许确定性素必须充分预测项目实施风险完善保障措施限度提高项目成功运作性
政策风险策
1局部区房产热央行会房产信贷政策作进步调正致影响房产营活动方式规避风险必须建立渠道资金源
1）制订周详滚动开发实施计划付诸计划定弹性出售出租相结合保证足够资金回笼稳定现金流
2）公司良信誉银行签订授信协议获定信贷额度备需时采
3）引进境外投资基金
4）引进信托资金
2项目属招商引资项目享受中西部引进中外合资企业优惠政策规避风险求土合中马鞍山市政府会议备忘录中明确确保政策延续性
二市场风险策
市场风险采取方法：
1案成优势政策优势缩短开发周期抢占市场
2产品创新SHOPPING MALL商业模式建立高台商城住宅区引入生态健康运动等概念造高档住宅区消费者购房时选择种生活方式
3营造市场充分利现社会资源广东江浙招商时引导商家营造培育市场
挑选精兵强建立流项目策划队伍施工理队伍项目招商队伍物业理队伍形成合力全力造质量流理先进富特色精品项目
第十篇 说 明
商业计划书仅供公司董事会成员选择合作伙伴项目参讨时复制途中容未公司董事会许情况准泄露商业计划包含信息进步查询相关信息必须永久加保密
香港美联物业海华燕置业海优瑞美国国际标准项目研究院公司市场部项目作量市场调研项目行性分析新加坡CPG加Y+W加华凯国际建筑设计浙江浙华建筑设计事务项目总体规划定位提出宝贵意见表示感谢
商业计划中含信息建立量社会调研获取数基础根验进行逻辑推理出总体详细规划尚未确定市场发生变化计划书会实际结果偏差计划书仅供投资者评估项目时参考
收商业计划书意投资需立刻手中商业计划拷贝件交张静姐公司代表
安徽省新建设股份限公司
苏州市农工商房产开发限公司
联系：刘东宁张 静
电话：05126808733068083293
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商业计划书
第篇 概 况
项目概况
1理位置
马鞍山市位长江游南岸安徽省东部东石臼湖江苏溧水县高淳县交界西长江县相南芜湖市郊芜湖县宣城县接壤芜湖市区30公里北江苏省南京市江宁区毗连南京市区45公里具江海紧济发达长江三角洲优越理位置全市总面积1686方公里南北距544公里东西横距46公里
马鞍山交通便利拥长江万吨级马鞍山港国外港口四季通航南京禄口口机场20公里宁马高速沪宁高速京福高速宁杭高速宁合高速相连宁铜铁路皖赣线沪宁线相连距南京40分钟车程距海3时车程距合肥2时车程距杭州3时车程
2项目位置
项目块马鞍山控制性规划A片位葛羊路圆桥路红旗路江东道围成区域B块葛羊路南花果山东北原星火福利厂位置
南新城区距市中心3公里东1公里宁马高速公路出入口北国道马钢新厂区西面老城区（金家庄区）铁路慈湖货运站
3土途
A块区域面积：1154917亩（合76994484方米）
B块区域面积：82472亩（合5498159方米）
拟建型专业综合性市场商业步行街服务配套设施住宅写字楼宾馆等土出年限：住宅70年商业40年
4规划指标
容积率：A块：11B块：10限高：80M总建筑面积：约90万方米
5项目投资规模：约20亿元民币
6项目开发周期：五年（2004年—2008年）
二背景资料
（）宏观形势
● 改革开放中国GDP持续年保持8左右增长率世瞩目受中国庞国市场吸引时中国陆具土劳动力价格优势国际资国尤海区加速流动海区国际资民营资达定密度受供求关系影响区土劳动力价格优势逐渐丧失促量资开始陆区寻找新投资场
● 进入新世纪海核心长江三角洲迅速崛起环太湖区苏锡常杭嘉湖等城市区域分工协作错位发展原相继城市重新定位保持海龙头相接避免重复建设度竞争拓宽协作空间强化城市特殊功增强城市发展源动力2004年10月马鞍山市正式加入长三角济合作圈
● 2010年海世博会会极推进长三角区迅猛发展
● 年南京核心南京市圈框架正加速构建马鞍山市缘优势愈加凸现积极姿态更高起点规划城市建设快市城市圈相接已受方政府高度关注二市合作进入实质性阶段真正资源互补实现区域分工协作南京市轻轨延伸马鞍山市已通立项南京中北（市公司）公交车已驶入马鞍山
● 马鞍山芜湖铜陵三市构成皖江开发开放带建设已启动三市相互协作相互联动态势业已形成马鞍山长江桥已立项2005年开工2008年竣工项目批发市场辐射巢湖区
（二）区域济
● 马鞍山市济矿产开发钢铁工业特种汽车制造造纸工业基础拥三家市公司济基础较产业结构理想年马鞍山市招商引资卓成效圣戈班中橡等批中外合资项目发展迅速马鞍山市济进入快速增长期前国外济形势马鞍山市济发展提供前未机遇
● 2003年市政府工作报告未五年发展提出国生产总值年递增12五年实际利外资5亿美元资100亿元奋斗目标号召全市开发开放两条线功夫做文章
马鞍山市2003年提出三年实现双百城区面积100方公里城市口100万2003年企业改革中心改革攻坚取历史性突破行政理体制改革继续深化全国行政综合执法试点城市
● 外开放全方位层次宽领域快速拓展目前马鞍山市正全市范围形成全员发动全民招商氛围加速建设完善区五园体系力争招商引资方面突破时招商引资需解放思想变革观念制度创新外需创造便捷交通通讯条件完善富性化生活工作环境廉洁高效率行政作风
● 2003年均GDP1858美元城镇均支配收入8749元均消费性支出6610元项指标均列安徽省首位
● 马鞍山市全国卫生城市园林城市旅游城市联合国佳居奖现新目标建设生态马鞍山
● 市政府提出年着力造道德支撑产权基础法律保障信马鞍山
第二篇 项目定位
市场需求分析
前国际环境国形势马鞍山市身城市化进程开发开放战略实施市场带巨商机理：
1外国资涌入民营资迅速扩张必加快中国工业化国际化进程省市国家级方级济开发区建设火荼方兴未艾
2段时间国家继续实施积极财政政策稳健货币政策加基础设施投入政府购买扩出口提升消费水等途径效拉动需保持GDP高速增长
3市圈规划城市圈扩张旧城改造建设提升城市营理水改善城市生态环境
4市政府提出通三步走翻三番确保两率先目标圆满实现第步2006年GDP2000年翻番均超2500美元第二步2012年GDP达5000美元均支配收入达18000元总体康全面实现康广民群众必首先受惠增加收入提高货币支付力
述四方面终结城市生产性消费生活性消费出现较明显增长产品消费种类讲集中建材家电家具休闲娱乐类消费汽车居住类产品销售象市场必然会遇十分商业机会
项目马鞍山市新区控制性规划A片处江东道西圆桥路葛羊路北红旗路围成区域西老城区相毗邻北慈湖工业园马钢新厂区相接壤东3万居住区宁马高速出口马鞍山东门南花果山公园规划中南京芜湖轻轨江东道西面铁路货运站国道长江码头建立市场现代物流天独厚条件次实考察区域特点进行详分析认：马鞍山市政府业已确定开发开放总体战略考虑区域处老城区新城区交界处城市东门较适宜建设集市场餐饮宾馆休闲娱乐商务办公住宅等物业新商业城
二产品竞争分析（住宅类物业供应求仅商业产进行分析）
1类市场华东国际装饰城花山路建材市场解放路商业街等规模较品种单法满足消费者需求造成消费外流
2南京江宁区建中曦建材市场会案定击距离成租金案优势全文化品位创新案核心竞争力
3芜湖建材市场开发营成功案影响
三项目定位
立足马鞍山辐射芜湖巢湖江宁建材家俱服装家电农副产品等集散时成马鞍山南京餐饮休闲购物娱乐中心成马鞍山市新商业中心
四SWOT分析点：
1STRENGTH（优势点）：
1）案处马鞍山新城区规划方案重块距离市中心仅五分钟车程流车流引入较方便
2）块位宁马高速出入口红旗路葛羊路连通市中心江东道贯通南北足涵盖南京芜湖马鞍山三市场交通便捷理位置优越段优势明显
3）规模占面积830000方米建筑面积约900000方米
4）配套完整整区域包括：四星级酒店功商务楼家居品批发市场建材批发中心餐饮休闲购物广场住宅墅等
5）位块北侧江东道红旗北路口公交总站客流集散中心流汇聚物品集散
6）块东兴建3万居住区花果山东建重点中学建2万居住区
2WEAKNESS（问题点）
1）理位置然优越北侧红旗路尚未建成
2）整项目周期长投资规模必须合理筹划建立渠道资金源
3）目前项目周边环境较差周边农田路废弃厂房等
4）马鞍山业态单
3OPPORTUNIES（机会点）：
1)马鞍山市整体济目前正处高速发展起步阶段基础雄厚济环境优越
2）全国整体房产市场正处新轮景气周期期介入市场时机
3）国宏观济形势投资者信心增强商贸活动频繁必然型批发类型市场物业需求量增加
4）目前马鞍山芜湖南京江宁区相关规模建材家俱服饰家电等型市场没真正形成两年逐步发展
5）市府重视力支持项目（列入年市政府实事工程）力推动项目利展开
6）国家店选址法商业网点规范年出台保障项目利实施升值空间
4THREATS（威胁点）：
1）果项目开发周期较长前期运作期面市场滑风险
2）周边城市芜湖江宁积极发展规模化商业市场期会项目营带竞争压力
第三篇 总体规划
规划思路
鉴国际流行第五代商业产模式——SHOPPING MALL模式时保留商业步行街等传统业态特点力求购物环境休闲娱乐旅游文化等方面商业产达完美结合
着制宜原现代建筑风格传统徽派建筑元素揉合起强化该区域传统文化气氛旅游功未名湖畔绿廊桥商业街景观采中西结合方式突出视觉效果宾馆酒店休闲娱乐项目设计采现代建筑设计理念力求突出整区域中心功建筑层次整广场美化绿化亮化目标做四市场面积中外餐饮全传统文化气氛强生态环境佳项目造成马鞍山市繁华商业中心夜城
二总体规划
项目规划整体结构两条绿轴中心区五功片区中中心区围绕两条绿化水景轴交叉处形成新区公活动休闲空间两条绿轴块然分割五片区五片区种外商业功渐次渡商业居住功整区域形成分布合理功清晰渡然天合生态环境
1两条轴绿化带：基现东西水系规划东西干道托形成横绿轴东城市滨河绿带相连西西部块径连南北规划干道规划条绿轴整新区形成十字型伸展绿化网络通轴线道路引导作块部土增值
2中心区：水系绿化景观背景规划型题广场四周布高层高档写字楼产权式公寓底二层型商业广场聚集气整块升值
3五功区片：
A区宾馆写字楼餐饮娱乐区：该区江东道葛羊路交叉口马鞍山市东门规划交叉口处设高层次宾馆写字楼二楼外形相互呼应构成姐妹楼态势建成城市标志性建筑宾馆西设处休闲娱乐设施宾馆写字楼配套时吸引南京客商城消费
B区家俱家电建材批发区：位块东北部建设型家俱批发市场规划三层卖场江东道交通便捷塑造新区良形象
C区仓储区：位块北部红旗东路延伸段南仓储区建材家俱家电批发市场批发市场提供便捷配套服务铁路国道公交总站便流货物流转
D区：休闲步行街百货区：考虑块南部葛羊路南城市居住区规划片服务商贸区零售餐饮商业配套批发市场区构成必补充
E区住宅区：分位圆桥路两侧商住区花果山边高档墅区整区域增加气市招商引资创造条件
参见总体规划图
第四篇 运作计划
营理念
案博采新市义SHOPPING MALL等特长根马鞍山实际情况挖掘厚历史文化涵进行创新新市广场塑造成题广场孩男女中国外国中找乐
诚信案做成旺租旺铺旺场旺销达营者投资者（业）合作伙伴赢
二运营模式
实施项目马鞍山市组建安徽省新建设股份限公司注册资金6500万元考虑项目规模较物业种类开发营招商专业性较强时便国某领域著名企业进行强强联手特专业批发市场写字楼酒店住宅商业物业等总公司设立专业项目公司市场理物业理公司
根类物业特点市场情况确立项目公司营原：
1住宅墅根市场需求目标全部实现销售
2写字楼租售结合
3酒店委托理整体转
4型批发市场商业物业出租结合出售（租带售）物流辅房出租总体求稳定现金流实现滚动式开发达利润化
商业产定单式——针开业消费者营者投资者深层次需求潜需求项目定位规划量身定制
三实施计划
1招商营销（详见第六篇）
2加强市场理
市场兴衰赖日常运作理完善理制度加强监督机制强化服务意识提升服务水入手切实加强市场理确保市场规范序健康发展
1）健全理组织规章制度
建立物业理公司基础建立市场理委员会配备力干部承担市场理职时制订健全理制度尤业员职业道德规范明码标价商品质量售服务消防安全等方面作出明确规定
2）建立区域性政府监督中心
计划邀请工商税务技监安全消协等政府部门派员市场合署办公组建区域性监督中心方面加强业员知识培训指导方面违规行进行监督处理
3）建立行业律组织实施部监督
建立行业律组织培养业员理条益验市场理员动参行业组织活动积极引导业员合法商诚信商动疏导矛盾提高业员素质
4）统招商统宣传严格分区功
5）强化员工服务意识
加强理员培训入手强化员工服务意识提升政策水服务水动进驻市场业商户排顾忧
3挖掘文化旅游价值
充分考虑建筑方特色住宿餐饮娱乐等外设计题广场古戏楼茶楼舞台华表石雕等文化元素营品种已安排旅游商品土特产品风味餐饮等拟安排方戏联唱说书高跷舞蹈杂耍古代名模仿腰鼓舞龙狮等传统文化娱乐活动渲染广场文化气氛提高文化品位赋旅游功繁荣活跃市场
4规范物业理
广场建成前建立委托物业理公司实施日常物业理包括物业维修绿化保安市场活动安排等
四开发进度表
序号
工作容
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
规划扩初
设计审批
2
市场研究
营销策划
3
型超市
4
家具家电
市 场
5
建材装饰
市 场
6
商品步行街
7
商品市场
8
餐饮娱乐
9
宾馆
10
写字楼
11
公寓
12
墅
13
物流辅房
14
配套工程
第五篇 济效益评价
现金流量预计表（全部出售计） 万元
销售收入
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
计
销售均价
元㎡
万方米
1家具家电
5000
5000
5000
5000
17500
37500
2500
15
2建材装饰
3000
15000
9500
37500
2500
15
3商业步行街
10000
6000
5000
5000
19000
80000
5000
8
4商品市场
5000
5000
2500
12500
2500
5
5型超市
2000
5500
12500
2500
3
6餐饮娱乐等
4000
2000
2000
10000
18000
4000
45
7公寓
20000
15000
10000
7500
5000
57500
2500
23
8墅
5000
5000
3000
3000
3250
19250
3500
55
9物流辅房
2000
5500
7500
1500
3
10宾馆
15000
15000
3000
5
11写字楼
3000
3000
1000
1000
4500
12500
2500
65
12．租金收入
2000
3000
5000
5000
1000
11000
市场培育期
合 计
5000
65500
56000
53000
28500
79750
280750
92
二成支出
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
计（万元）
1土
1000
11418
10660
23078
2前期费
500
500
100
100
100
100
600
2000
3规划设计费
150
650
800
800
300
300
3000
4营销策划费
50
800
500
500
500
300
2650
5家具家电
4000
4000
5350
13500
6建材装饰
2000
8000
3500
13500
7商业步行街
3000
2000
3000
8000
8商品市场
2000
3000
5000
9型超市
2000
3000
5000
10餐饮娱乐
3000
2400
5400
11公寓
8000
6000
6000
5300
25300
12墅
4000
3000
4000
11000
13物流辅房
2000
2000
4000
14宾馆
4500
5000
3000
12500
15写字楼
1500
3000
2650
7150
16预见费(15)
1000
5000
4800
4700
1200
16700
17七通（区域）
2000
11000
2000
1000
1000
17000
18配套规费
940
3562
3187
2000
998
10687
19公司理成
100
200
300
300
300
300
300
1800
20税费
300
4000
3500
3200
2000
4200
17200
21招商销售奖励（1）
100
800
800
500
400
200
2800
22理团队奖励
3000
500
3500
23推介广告（1）
600
800
800
500
300
200
3200
24财务费（10）
100
1500
2500
2500
2500
2500
1500
13100
合 计
1900
24008
76322
54337
48950
19698
7500
232715
3财务预算表
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
合 计
投 入
1900
24008
76322
54337
48950
19698
7500
232715
销售回笼
5000
65500
56000
53000
28500
79750
280750
资金
1900
6300
1800
10000
融 资
13000
12000
25000
款
25000
25000
年度赢余
0
292
2978
1663
4050
8802
47250
58035
注：收入正支出负
4投资回报分析：
总利润：280750232715+13100（财务费）61135万元
税净利润：61135×6740960万元
项目利润率：40960200000205
投资利润率：40960350001171
年投资利润率：117145261 （实际资金利周期45年）
二财务说明
1宾馆转未考虑利润
2财务费中考虑土分期付款计算利息考虑融资成
3出均价目前市场价格低较保守未考虑涨空间
4实际商业物业招租计划书未作调正仅考虑市场培育期部分租金收入
四社会济效益
项目属区域性成片开发涉行业商贸餐饮娱乐宾馆物流加工业等行业开发进程恰马鞍山市未发展步预见获显著社会效益观济效益
1显著增加城市济总量财政收入
该项目建成50万方米商业性营面积配套预测实现年销售额超50亿元年综合税收超25亿元
2触发产业链游产业相关服务业发展
项目商贸服务业龙头济量通产业链传递游产业相关服务业（加工业餐饮业宾馆产等）时气积聚万商云集吸引更具战略眼光投资商马鞍山投资
3效改善业状况
未年数亿计农村劳动力转移城市社会业形势十分严峻项目全部建成社会直接提供业岗位15000左右
4促进招商引资
投资环境改善市场繁荣必促进马鞍山市外型济发展
5城市功明显增强
项目处老城区新城区交叉区域新城区扩老城区改造具缺作时项目建成商业功健全马鞍山市消费变输出输入强化马鞍山市中心城市位
6效营城市
项目建成改善区域环境城市配套政府周边块出获回报
第六篇 营销计划
营销策略
项目延聘海著名房产营销策划公司——海华燕置业策划限公司担项目全程营销策划通量市场调查充分解消费者心理需求充分解区域周边区域类物业状况根物业特性制定适销营销方式
批发市场项目浙江万事利集团等建立战略合作伙伴关系充分利社会资源开发验进行运作
二招商计划
项目招商项目开发程重环节招商切入时机招商前期调研策划决定招商成功否素时鉴该项目开发城区规划建设功特性招商工作仅需城区发展相协调马鞍山城市社会济发展相协调项目拟现代营销组合原理移植项目招商全程中现初步算概述：
1市场调研招商服务市场调研务马鞍山市市场情况相关市场分布规模商品品类租金价位商品品牌代理商分销商实力销售额目前销售情况潜消费力消费者需求等基础调研资料综合分析找准项目市场定位特确定市场卖点
2组织招商班子招商具体实施需班马招商工作委托某家富招商运作验熟悉该区市场商务顾问承担招聘招商实践验员具体实施
3培训招商员招商员进行集中培训包括仪表接招商日记谈判沟通技巧招商策略等利提交招商成功率
4广告宣传确定项目卖点基础制订粗细稀密广告宣传计划基建动工时培训广告工作穿插进行广告宣传前期介绍开发商实力信项目实施规模配套条件中期宣传市场营销方式价位定金式租金付款方式优惠措施等期重点宣传招商实现率装修标准市场理办法试营业开张安排广告宣传通效果图模型软性文章传媒广告活页广告户外广告等种形式方式采参考价效特需富诱惑力广告词呼唤象潜意识
5招商侧重点：A重点区动出击招商温州等
B引进力店气店点带面
C前期社会资源投资商签订合作协议
目前已取实质性进展（根商业产运营定律36912进行操作）
6制作份招商手册招商说明书（邀请函）容：面图效果图开发商背景开发理念商圈图租金范围理制度等
7市场部分区面图（产权图营图）
8制订切实行较高收益率营销价格市场营销租赁价格需参考周边城市市场价位营销方式明确标准相灵活性价格周边城市中具竞争力达市场招商气呵成形成气势
9招商计划该区域开发建设进度协调性招商造市城区理步进行
第七篇 竞争优势
1观案优势：
2独特理位置
3便捷交通条件
4规模配套齐题起点高复制
5新土政策理体制会土成升高资源越越稀缺
6店选址法商业网点规划会新项目制约
7文化创新案核心竞争力
8项目流理团队
第八篇 理团队
安徽省新建设股份限公司（简称公司）五发起：苏州市农工商房产开发限公司秦伟赵国毅张群秦苏骅现代企业制度营理念建立股份限公司事房产开发营中介物业理发起苏州市农工商房产开发限公司成立1993年具备丰富房产开发验市场运作力良社会信誉（省级AAA资信等级重合守信誉单位）
公司决策理层文化素质较高营理念超前具丰富市场运作验已组建资运作资源整合招商引资市场开发市场营造市场理等方面具较强力专业班子丰富社会资源成功验项目利实施提供保证
团队成员介绍：
秦 强：海济学科毕业复旦学交通学房产研究生毕业事建筑设计房产开发二十余年验现公司董事长苏州市农工商房产开发限公司董事长
秦 伟：浙江省优秀企业家浙江金华恒兴（恒盛）化纤限公司董事长苏州国成投资限公司董事长苏州恒通化纤母粒限公司董事长公司董事
张 群：浙江省优秀女企业家金华精选矿业限公司董事长公司董事
刘东宁：研究生学历担家著名外企总理具丰富理验资深策划师现公司总理
赵国毅：浙江家国企民企担总理现公司董事副总理
陆红：全国注册市场总监公司市场部理
王文松：浙江江集团总裁万事利集团房产部总理现批发市场项目公司总理具丰富市场开发市场招商市场培育成功验江浙已成功开发数型批发市场
公司延聘海房产业权威印坤华教授领衔海华燕置业策划限公司担项目全程营销策划
延聘浙江著名规划师吴伟进领衔浙江浙华建筑设计事物项目总体规划单体设计
外公司公开招聘识志士加盟努力造支凝聚力竞争力战斗力高效团队
企业宗旨：诚信
企业精神：持续创新追求卓越
团队精神：重视员工坚持公司员工客户合作伙伴发展
第九篇 风险策
项目实施周期较长实施程中尚许确定性素必须充分预测项目实施风险完善保障措施限度提高项目成功运作性
政策风险策
1局部区房产热央行会房产信贷政策作进步调正致影响房产营活动方式规避风险必须建立渠道资金源
1）制订周详滚动开发实施计划付诸计划定弹性出售出租相结合保证足够资金回笼稳定现金流
2）公司良信誉银行签订授信协议获定信贷额度备需时采
3）引进境外投资基金
4）引进信托资金
2项目属招商引资项目享受中西部引进中外合资企业优惠政策规避风险求土合中马鞍山市政府会议备忘录中明确确保政策延续性
二市场风险策
市场风险采取方法：
1案成优势政策优势缩短开发周期抢占市场
2产品创新SHOPPING MALL商业模式建立高台商城住宅区引入生态健康运动等概念造高档住宅区消费者购房时选择种生活方式
3营造市场充分利现社会资源广东江浙招商时引导商家营造培育市场
挑选精兵强建立流项目策划队伍施工理队伍项目招商队伍物业理队伍形成合力全力造质量流理先进富特色精品项目
第十篇 说 明
商业计划书仅供公司董事会成员选择合作伙伴项目参讨时复制途中容未公司董事会许情况准泄露商业计划包含信息进步查询相关信息必须永久加保密
香港美联物业海华燕置业海优瑞美国国际标准项目研究院公司市场部项目作量市场调研项目行性分析新加坡CPG加Y+W加华凯国际建筑设计浙江浙华建筑设计事务项目总体规划定位提出宝贵意见表示感谢
商业计划中含信息建立量社会调研获取数基础根验进行逻辑推理出总体详细规划尚未确定市场发生变化计划书会实际结果偏差计划书仅供投资者评估项目时参考
收商业计划书意投资需立刻手中商业计划拷贝件交张静姐公司代表
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联系：刘东宁张 静
电话：05126808733068083293
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