九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书
20101224
九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书
目 录
第章项目简介 1
1九嶷山舜帝陵 1
2项目描述 2
3项目开发目标 2
4资源特点：风水宝 2
5项目开发特色 4
6优惠政策 4
第二章市场分析 5
1进入性 5
2宏观市场分析 6
3项目市场分析 6
第三章项目开发方案 7
1项目战略 7
2项目建设开发容 7
3项目分期开发 12
4项目济指标 12
第四章项目效益分析 13
1生肖谷题动物园投资成分析 13
2天马庄园投资成分析 14
3麻里—山水街投资成分析 15
4山水狂题乐园投资成分析 15
5天砣庄园投资成分析 16
6水方水文化乐园投资成分析 17
7运营成分析 18
8效益分析 20
第五章投资合作 21
1项目价值估算 21
2项目招商合作计划 21
第六章环境评估 22
1建设全面生态化 22
2三废排放 22
3环评结 22
第七章项目行性分析 22
九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书
第章 项目简介
1 九嶷山舜帝陵
1）九疑山
九嶷山苍梧山属南岭山脉（名五岭）萌诸岭段巍然屹立湖南省宁远县城南三十公里处南百粤北连衡岳雄控荆湘古代道家三十六洞天样描述：第二十三洞天九疑山洞周回三千里名曰真太虚天道州延唐县（延唐县古宁远县名）
盘基苍梧野峰秀数郡间罗岩九举导溪游者疑焉曰九疑古九嶷山形象描述九嶷山传统九峰包括：舜源峰娥皇峰女英峰箫韶峰朱明峰桂林峰杞林峰石城峰石楼峰1992年7月国家林业部批准成立九嶷山国家森林公园区域国营九嶷山林场体含九嶷山然保护区
九嶷山旅游区规划面积420方公里中位舜帝陵北面外九嶷群峰挺拔险峻呈现古热带残遗峰林景观喀斯特貌南部生态景区九嶷拥三分石母江河然公园230方公里厚重雄奇原始生态
2） 舜帝陵九嶷山血肉关系
九嶷山舜帝陵祭祀夏代开始早史籍记载帝王陵建唐代宗历九年陕西黄帝陵早1300年建宋代炎帝陵早1000余年舜帝陵中国历史始祖认始
九嶷山留娥皇女英二妃泪染竹斑爱情绝唱等数胜数文化长卷舜帝九嶷山血肉关系分割舜文化血九嶷山骨肉躯
2 项目描述
1）项目名称：九嶷山欢乐山水旅游综合项目
2）项目区域：北起读书岩南石井背西秤砣峰东白水源（百胜营）具体红线图标示准项目面积约12000亩
3） 项目营期限：2009年1月1日起2068年12月31日旅游观光农业资源租赁营60年旅游产部分产权开发
3 项目开发目标
1) 建设规模化龙头企业：解决业2000形成旅游观光休闲居住旅店接商业零售旅游交通服务旅游工艺品开发销售旅游文化等体系强旅游产业链旅游兴县奠定坚实基础
2) 建设国家4A级旅游区：项目国家4A级旅游区基开发目标辖：1生肖谷题动物园2山水狂题乐园3水方水文化乐园4天马庄园5天砣庄园6麻里山水街等六营实体
3) 带动乡村发展：建设流景区时采取三富民政策：①租赁农村闲置山村民长期保障性收入②实行产业带动旅游开发配套环节安排③开发麻里—山水街：仙岩板～庙山脚山崖羊蹄岭行政村天马羊蹄岭棋岭庙山脚四然村条直通道路连接贯穿解决村民建房占耕问题形成旅游接力时提高村民生活素质社会义新农村建设提供效发展模式
4) 生态环保持续发展：包括①建立生态科技中心②六年实现荒山全面绿化延伸项目产业链③积极扩投入项目实行观光度假生态农业级梯度开发等保持持续发展策略性措施
4 资源特点：风水宝
1) 帝王乡风水宝
朱明峰－天马－石楼峰群峰东江
项目区域朱明峰名丹朱峰九疑山九峰第七峰相传舜帝南巡时尧帝子丹朱行死葬九疑山山海·海南：苍梧山帝舜葬阳帝丹朱葬阴灌龙尾巴出状元李郃久安背秤砣峰形官印重砣江山出翰林毫疑问项目区域风水宝风水格局首推
① 秤砣峰：巨砣秤江山官印镇南天南崖古道疑古登砣眼天门祭天途天砣庄园峰建取法然益风水
② 金子方（石楼峰金壶酌酒）：昂然天山脚山石井潮涌甘泉神仙传奇
③ 韶水：伟毛泽东乡韶山九嶷山韶水村箫韶峰加广东韶关皆舜帝南风演奏韶乐方
④ 龙尾巴：风水龙头出天子龙尾出状元说法灌龙尾巴出状元古迹跨东海宴西湖犹龙尾巴东腹建条麻里——麻产业街
⑤ 朱明峰：帝丹朱栖灵雄峙东江岸白水源山湾朱明峰开发生肖谷镇山宝
⑥ 读书岩：峰腹九曲肠负东江韶水唐代状元李郃宋代状元乐雷发皆读书拟山顶见奎星楼
⑦ 天马：万山九疑灌溪仙境群峰中峰逆势出高踞云天仰天长啸峰天马天马前踞两侧两百亩盆天马棋岭古村遗址处托生肖谷项目拟建世外桃源般五星级动物题农庄——天马庄园
⑧ 仙岩板：绝壁万仞仙岩板仙羊权成仙绝壁栈道崖腰石窟香火旺盛堪称绝仙岩庙神仙界成生肖谷山门
2) 险崖绝壁雄峰环立天间世外桃源
项目区域喀斯特貌悬崖绝壁路口出入否雄鹰够飞越样形貌非常震撼观赏游览效果天独厚项目理条件容易创造天间世外桃源运营效果
3) 惊天发现：三国艺出源
围棋象棋麻称三国艺说三国艺皆九嶷山解缘
围棋起源丹朱善：世·作篇中尧造围棋丹朱善
象棋起源象宗师：相传舜教育弟弟作象棋弟名象称象棋
麻起源唐状元：唐代状元李郃作叶子戏麻原型
5 项目开发特色
项目开发特色概括起：喀斯特貌优美山水然环境基础挖掘发挥项目状元文化深入演绎中国传统山水文化亲动物亲运动亲水亲山题创造性组合开发复合式山水生态题公园重量级旅游产品构建休闲度假旅游天堂三园两庄条街项目体系具五特色：
1） 十二生肖——心灵图腾：生肖心灵图腾生肖题材开发动物园动物园传统文化穷演绎方面旅游工艺品开发方面形式动物园相具拟优势
2） 奇峰险境中拓展运动乐园：秤砣峰天砣眼石楼峰峰高楼石枞映掩皆谓天奇峰加108关拓展运动创造热血沸腾生命境界
3） 击水东江岸逍遥读书岩：休闲旅游已旅游重发展趋势水方水文化题乐园水乐园温泉SPA山水游溶洞游古文化游相结合必然休闲旅游市场产生相吸引力
4） 十里接天街麻里行：猫仔砠麻广场麻博物馆开始条10里旅游长街逆势左引东江右傍山崖麻友寻祖旅作游客购物采风美食行街道处生肖谷峡谷门天阙写十里接天街
5） 山中骑马踏花寻幽园梦里：山天马庄园山天砣庄园皆传递出世外桃源般感受庄园养花养马更养定格历史年代开发建筑创造氛围骑马踏青时迅猛园
6 优惠政策
项目建设期适九嶷山旅游区三分石母江河景区等优惠政策基：税费5年返道路系统政府通村公路17万元公里进行补贴
产权项目建设政府征成价出投资公司
租赁部分土费项目投资公司直接项目涉土久安背羊蹄岭村青山尾村灌村交纳租赁金约15万元年政府外收取资源费
项目涉拆迁周家坝行政村属孔然村生态移民拟省政府申报生态移民项目村民进行补偿
第二章市场分析
1 进入性
1） 外围：
① 交通发展：已湘桂铁路(永州站)衡枣高速（永州出口）距离项目景区100公里远程接入路网尚开发完善中洛湛（洛阳——湛江）铁路二广（二连浩特——广州）高速厦蓉（厦门——成）高速均建设中预计3～5年陆续竣工投
② 问题：3时车程缺少市应配套旅游机场方达远结合市场吸引力
2） 景区：
① 环境：宁远县城进入景区30公里九嶷山道舜帝陵——鲁观河景区旅游循环公路已竣工投项目距舜帝陵8公里距宁远县城25公里
② 景区入口：九嶷山道灌周家坝湾井三路口进入青山尾旅游区景区现乡村公路通车少部分已硬化部分1年硬化建设连接读书岩久安背路段形成青山尾旅游区循环公路
③ 景区部：目前道路系统废弃（原居民迁徙前）步行道项目开发启动符合游憩求步行游道辅电瓶车道马车道
2 宏观市场分析
九嶷山古中国重名山川前制约九嶷山旅游活动开展瓶颈－交通问题已迅速改善2012年托湘桂铁路洛湛铁路京广铁路公路干线太澳高速京珠高速二线厦成高速游客九嶷山旅途时间缩短
1) 南部发达区珠三角：珠江三角洲国早富起方消费水处国领先广州年出游火暴黄金周出游率极高2004 年珠三角均GDP54639元2000年增长712％东莞市两三角洲区唯均GDP超60000元城市达71997元超世界中等收入国家均水2004年珠三角城市居民家庭均支配收入17290元2000年增长32珠三角区私家车拥量迅速增加重视生态游文化游驾游群体兴起缩区九嶷山时空距离珠三角区应九嶷山旅游区重点客源市场
2) 省发达区长株潭：湖南省发达城市长沙株洲湘潭衡阳行成济圈目前正加快长株潭体化进程长株潭三市面积283万km2占全省133口1200 万占全省1892005年实现生产总值（GDP）24126亿元占全省36仅长沙占全省202005年公布长株潭城市群城市规划中预计长株潭区域整体生产总值（GDP）2010年增长3754亿元GDP增长速度达12％2020年增长7918亿元均GDP规划期2011年25万元民币2020年达5万元民币
3) 邻型旅游集散：距九嶷山约200公里广西桂林南岳衡山中国南方重型游客集散高速公路网络建成九嶷山构成3时旅游济圈应予高度重视
综述珠三角区长株潭桂林南岳重旅游集散游客消费水高区九嶷山旅游区项目需重点开发促销重周边市场
3 项目市场分析
1) 生肖谷市场分析生肖谷针家庭学生聚会者开发型题动物园期周边区珠三角目标市场远期深入文化层面产品开发开拓全国市海外华市场
2) 山水狂拓展运动乐园市场分析通湖南卫视奥运前智勇关栏目拓展运动参激情命目标魅力山水狂拓展项目较湖南卫视奥运前智勇关栏目乐园方扩游客群参面108关项目丰富性增强游玩性山水风光增强游客逗留性
项目永州周边区青少年家庭市场九嶷山品牌旗帜开拓远程市场
3) 水方水题乐园市场分析湖南目前长沙世界窗怀化两处较单调水乐园水方击水东江岸逍遥读书岩水乐园温泉SPA山水游溶洞游古文化游相结合水文化题公园没省市场会具备定影响力
水方水题乐园周边区休闲旅游市场考虑九嶷山品牌旗帜开拓远程市场
4) 天马庄园市场分析：生肖谷具备良生态条件市场影响力启动天马庄园项目
天马庄园具世隔绝古村落遗址条件应奢侈品理开发五星级墅休闲天堂定格历史氛围养马赏花亲动物然卖点创造山中骑马踏花寻幽园梦里开发企业家高端市场
5) 天砣庄园市场分析：托山水狂拓展运动乐园奇峰秤砣峰健康运动激情乐园背景巨砣称天风景风水配套瓜果农艺园区三诱导元素吸引珠三角中青年企业俊彦县籍外创业县高层士房车族
6) 麻里——山水街市场分析：麻里浙江麻企业群异创业开发通节庆休闲旅游启动麻产业产销活动
山水街统规划建房开发模式着重村民建房山区村民移民定居县城中高等收入群宁远籍外创业士回乡置业建房
第三章 项目开发方案
1 项目战略
1) 项目定位：
元化题公园组合成型旅游项目构建九嶷山旅游区欢乐板块
2) 项目战略：
配套九嶷山旅游区旅游产业发展托较丰富然景观运诗情画意山水文化建立欢乐题开发中华传统文化基石创意型生肖动物题游览拓展运动乐园水乐园观光农业休闲度假组合项目实施九嶷山旅游区独题旅游休闲农业联合发展重量级导产品引力策略攻略休闲游家庭游学生游细分市场
2 项目建设开发容
根项目定位项目战略项目计划开发 三园两庄条街项目总面积12000亩项目总投资27580000万元具体
三园：生肖谷 中华文化题动物园山水狂 拓展运动题乐园水方 水题乐园
两庄：天马庄园天砣庄园
条街：麻里—山水街
1） 生肖谷题动物园项目
建设规模：8700亩
投资：1亿元
开发建设说明托天马群峰山体十二生肖动物中华传统文化精湛纯粹古典建筑艺术造中国独二生肖题山动物园形成生肖谷动物园游览——朱明仙境揽胜天险古石窟仙岩庙拜半日游日游线路开发济动物养殖
① 接区：停车场接中心办公区占6000㎡建筑面积1210㎡
② 仙岩胜境：天险古石窟仙岩庙栈道观景台
③ 12生肖谷动物游览区：代表十二支生肖属相12动物游览区灵鼠谷金牛谷兽王谷明月谷九龙谷万蛇谷天马谷青羊谷灵长谷鸡鸣谷天蓬谷义犬谷12种类动物种群极化结合鼠乐斗牛斗鸡蛇舞骑马猴戏狗玩等表演项目生肖图腾文化纪念品开发游客提供独旅游价值
④ 济动物养殖区
2） 山水狂题乐园项目
建设规模：820亩投资：2300万元
开发说明秤砣峰螺蛳砠石楼峰3座具绝吸引力山峰体利连接部位山泉溪流活动场构建：接区采摘农艺区水拓展区水手海滩秤砣峰栈道高空滑索站天砣广场圣水广场野力广场山拓展区石楼峰游览点轿子顶拓展区园区外久安背翰林祠构成13组合板块108关拓展活动子项目造中国第拓展乐园
3） 水方水文化题乐园项目
建设规模：500亩投资：1200万元
开发说明：托灌读书岩老鼠砠猫崽砠东江水道唐宋两状元文化资源山水诗情境界开发水运动滑水童戏水漂流等水乐园项目温泉休闲会务接等项目该项目猫仔砠麻里连接乐园麻博物馆麻文化广场连成片
4） 天马庄园项目
建设规模：900亩
投资：2500万元
开发说明托中华生肖谷项目部天马棋岭古村遗址开发世外桃源般生态休闲项目远离世俗尘嚣亲动物然题造五星级高端接区构建具动物园艺特色农耕生活着重历史时段生活方式恢复体验形成100～180户两村落式型休闲社区
① 棋岭盆：园艺种植恢复古村旧貌建乡村墅73幢
② 天马盆：花圃苗圃种植天马山种植珍稀中药材建乡村墅50幢
5） 天砣庄园
建设规模：780亩投资：2300万元
开发说明：四星级水准山水度假农庄风水宝定位政坛商界名流度假休闲产权式墅区
项目标志性景点秤砣峰核心作命名素：天砣——意义巨砣秤天包括秤砣峰东面西面2条天然溪流中间山耕优势资源东南久安背石楼峰相立秤砣峰天门见四野分合风光限托山水狂拓展运动题乐园配套休闲农业开发九嶷山中高端接力封闭生存发展力较差孔村移民山水街寨脚段改造旧村落度假村形成300日接力
6） 麻里—山水街项目
建设规模300亩投资2500万元
开发说明山水街麻里寨脚龙尾巴南端连接形成达43公里旅游街营模式：旅游产麻工艺品特产生产加工销售旅游接服务
① 山水旅游街：托中华生肖谷东江连接羊蹄岭天马棋岭庙山脚四然村龙尾巴麻里灌村连成片形成农业旅游产业兼容2万口型新型旅游城镇
② 麻里：托江南第村——灌读书岩东江水道建设水方水文化题乐园唐宋两状元文化资源连接水方水龙尾巴安置灌村民纳入麻产业接纳工贵族创业者第二住宅建设形成麻文化题山水街
3 项目分期开发
整项目期开发分三期进行：2009年1月起2015年12月6年具体：
1) 期项目开发基功：2009年1月起2010年12月期2年投资8000万元造山水街山水狂题乐园生肖谷题动物园体工程整项目道路网系统项目初具规模形成60％接服务力
2) 二期项目完善功：2011年1月起2012年12月期2年投资9000万元造天砣庄园麻里水方水文化乐园生肖谷动物园进行二期开发
3) 三期项目造精品：2012年1月起2015年12月投资10580万元造天马庄园开发生肖谷题动物园三期项目
4 项目济指标
项目规划总面积：12000亩
总建设面积：500亩
项目总投资：208亿元
旅游产开发：
建销售56310㎡价值8446万元
块开发59868㎡价值1496万元
设计游客接力：360万次年
游客基接力：240万次年
计划完成旅游总产值：20428万元年
中：
生肖谷 10400万元年
山水狂乐园 4680 万元年
水方 3120万元年
天马庄园休闲 670万元年
天马庄园农业 200万元年
天砣庄园休闲 730万元年
天砣庄园农业 200万元年
天砣庄园（孔） 428万元年
第四章项目效益分析
1 生肖谷题动物园投资成分析
序号
项 目
说 明
投资（万元）
1
接区
停车场水体
8000㎡生态停车场停车容量500辆（车）
水体：天鹅湖面积12亩溪流2*320m
23000
2
接中心办公区
游客接区（市场部售票处游客服务中心贵宾室医务室保安室公厕）办公区1350㎡
36000
3
山电动扶梯
35～40m峡口山电动扶梯遮盖扶梯龙亭
运货垂直电梯2部
16000
4
仙岩胜景
天险石窟仙岩古庙
80㎡仙岩庙古庙恢复包括神雕塑3座
5800
5
栈道观景台
仙岩板接中心观景台仿古道500米铁链护栏约80米桃花坳面积30㎡架空台加护栏
4300
6
题动物场
灵鼠谷
仙岩板取义三侠五义传奇设轮回圈五义台万鼠坡
12000
7
金牛谷
天马谷谷口景观牧场牛羊圈斗牛场工湖
28000
8
兽王谷
老虎馆面积：50亩笼舍1200㎡表演场1200㎡
8000
9
明月谷
兔类养殖观赏区：200亩笼舍500㎡展馆演示场1000㎡
15200
10
龙蛇谷
蛇类鳄鱼场养殖场80亩展馆表演场1500㎡
16000
11
天马谷
天马峰东面吊钟石牧场跑马场观景台
32200
12
青羊谷
牛脚窝东面山坡圈养80亩笼舍600㎡
7000
13
灵长谷
朱明谷花果山(猕猴山)占60亩猩猩馆120㎡狒狒山1200㎡笼舍340㎡表演场3000㎡
69000
14
鸡鸣谷
生态溪流瀑布鸟语馆（表演）900㎡架空网1000㎡花园6000㎡工湖2000㎡
28000
15
天蓬谷
猪狗圈养表扬场面积：600亩笼舍1000㎡展馆表演场1500㎡
16000
16
济动物繁育场
庙山脚山面积：1300亩牧草种植600亩笼舍3000㎡动物：马猪牛羊兔野猪等种类
20000
17
朱明仙馆
朱明北谷口提供1000次餐饮休憩服务
16000
18
东江治理：清淤水坝码头滑浪
蓄水水坝45米60kw水轮发电机组1套码头船坞2风雨亭160㎡牵引艇滑浪拖板2组
31200
19
游客长廊亭阁
休息长廊15亭阁32卫生间12处面积1760㎡
33000
20
园林绿化
包括道路绿化荒山绿化景观带面积达3200亩
33000
21
道路系统
5m电瓶车道11km15m步行游道16km
37000
22
水系统
蓄水池100m3×2抽水泵站2座（中河泵站）水道 6工湖排水
22000
23
配电
100KVA配电
24000
24
动物配置
初期购买：12生肖动物2600品种5000余头（）
230000
25
办公运营配置
电脑30台260办公桌柜座椅文具电话车辆（车5货车8巴4电瓶车20火车3辆）交通等
62000
26
工艺品商场部
12生肖适游客工艺品旅游纪念品销售非常重开发生产销售机构运作
15000
27
员工宿舍
1000住宿中理层标准间120间3000方米普通员工宿舍5000方米合计8000方米
72000
28
土
8600亩山租赁15万元年年增长物价涨指数5％计算次交5年
8300
29
营销推广
总额5％预算
50000
30
预计费
总额3％预算
30000
31
投资合计
1000000
2 天马庄园投资成分析
序号
项 目
容
投资
1
棋岭乡村墅
55幢中独栋16幢5400㎡连排57幢8850㎡
85500
2
天马乡村墅
50幢中独栋16幢5400㎡连排34幢5100㎡
63000
3
土
征80亩租赁山旱土820亩
45000
4
电瓶车道马车道
5m宽电瓶车道2km
5000
5
景观园艺绿化
亭子4回廊60米观景台2瓜果蔬菜种植90亩花园种植30亩
12500
6
水系统
蓄水池100m3×3（河）抽水站1座
3000
7
配电
100KVA配电
6000
8
办公运营配置
电脑8台12办公桌柜座椅文具电话车辆交通等物业理部150方米
9000
9
营销推广
总额5％预算
11000
10
预计费
总额5％预算
10000
投资合计
250000
3 麻里—山水街投资成分析
序号
项 目
容
投资
1
生肖谷商业街
310米街道公建筑45米面积2700㎡连排街坊22幢8400㎡土15亩
74100
2
天马～庙山脚村街
2200m长街区中开发街区：天马－羊蹄岭150m羊蹄岭－棋岭200m棋岭－庙山脚410m征38亩5万元亩村民建
19000
3
庙山脚～龙尾巴
街道长410米征26亩5万元亩作生态移民
13000
4
麻里街区
猫崽砠－老鼠砠连排街坊160㎡单元×80户龙尾巴麻产业街900m广场30亩征105亩政府扶持价格35万元亩计
36000
5
麻博物馆广场
麻博物馆面积1500㎡文物采集广场3000㎡
26000
6
师山
猫崽砠南面山腰建学修学墅9幢面积3600㎡
28800
7
街道马路溪流
6m街道道33km
9900
8
景观园艺绿化
亭子6栈道60米观景台2花园景观带绿化10000m2
7000
9
排水水系统
水水道污水池
3600
10
垃圾处理场
龙尾巴西面整项目配套设立垃圾处理场焚烧
5000
11
配电
100KVA配电
5600
12
办公运营配置
电脑8台10办公桌柜座椅文具电话车辆交通等物业理部150方米
6000
13
营销推广
总额5％预算
8000
14
预计费
总额5％预算
8000
投资合计
250000
4 山水狂题乐园投资成分析
序号
项目
说 明
投资（万元）
1
接区
包括办公接楼1200㎡停车场6000㎡
19000
2
采摘农艺区
25亩分10采摘区游客轮流采摘
1200
3
水拓展区
28低难度水拓展游乐项目曲廊240㎡
9000
4
水手海滩
12水手训练高难度水拓展项目观赏座1000
18000
5
电瓶车停车场
5000㎡
3000
6
虹桥
18米长拱桥行通车两
3600
7
秤砣峰栈道
爱巢
悬空栈道60米游道400米护栏300米
亭子2悬崖爱巢8
6200
8
高空滑索
观光电梯1秤砣峰－螺蛳砠间高空滑索具游客活动表演
7300
9
螺蛳砠景点
高空滑索站观景休息亭1
2300
10
天砣广场
购物休憩点广场3000㎡舞台1（配音响灯光）服务建筑500㎡曲廊120㎡
26000
11
圣水广场
圣泉圣水广场戏水区12水拓展项目
7000
12
山神庙
山神庙360㎡
9500
13
石楼山拓展区
包括野力谷升广场山拓展项目36项综合服务点450㎡
28200
14
石亘景点攀岩
电梯2助悬崖升降器8组攀岩装置风雨亭
8000
15
石楼峰游览点
包括游道390m护栏80m亭阁2处
3200
16
蝴蝶谷
包括轿子顶化蝶谷等拓展项目景点6
4300
17
供 水
建水厂滤池排水系统（需供金子方）
4200
18
供 电
100KVA供电系统
3600
19
电瓶车道路
35m电瓶车道35km×28万km
9800
20
机耕道硬化
21km×17万km
3500
21
游步道系统
石楼峰秤砣峰螺蛳砠累计长度47km宽15m
3600
22
环境卫生
圣泉（山石井）泉水整治1溪流整治700m
垃圾站1垃圾箱36环卫车1部
8300
23
办公运营配置
电脑15台25办公桌柜座椅文具电话理车辆交通游客电瓶车等
18000
24
土
5年租金
1700
25
营销推广
总额5％预算
11500
26
预计费
总额5％预算
10000
成合计
230000
5 天砣庄园投资成分析
序号
项目
说 明
投资成（万元）
15
庄园居住区
99幢墅连排墅150㎡单元×60独栋280㎡×39计20520㎡征45亩
114600
16
孔村移民旧村改造
孔村40户移民山水街寨脚路段移民参生态移民政策补偿6万元户公司承担50％计120万元孔村三星级度假村改造户投入改造装修5万元环境改造160万元计360万元
48000
17
未央湖会
居住区物业理商店休闲服务功
停车场3000㎡
25000
18
景观系统
秤驼峰观景台骄子砠钓鱼台亭子4游道1km护栏50米区园林2000㎡
3300
19
道路系统
宽6米园区公路25km
7500
20
水体
未央湖3000㎡承天湖2500㎡工溪流1km
2700
21
观光农业
花圃
种植花卉盆景美化环境创收
900
22
苗圃
种植优质苗木绿化环境创收
600
23
农艺
庄园居住区配套服务四季瓜果蔬菜绿色庄园
600
24
山种植
形成山道路系统利山坡整治葛根野菜等高效济作物
800
25
办公运营配置
电脑10台25办公桌柜座椅文具电话车辆交通等
6000
26
营销推广
总额5％预算
10000
27
预计费
总额5％预算
10000
投资合计
230000
6 水方水文化乐园投资成分析
序号
项目
说 明
投资成（万元）
1
水世界接区
包括办公游客接售票门等
12000
2
弘文馆
秤驼峰观景台骄子砠钓鱼台亭子4游道1km护栏50米区园林2000㎡
5000
3
读书岩游览系统
岩洞灯光游览设施山体游览魁星楼180㎡
11000
4
水乐园
水滑梯浪漂流河戏水等设施
36000
5
温泉休闲区
包括硫磺泉瑶山药泉牛奶泉玫瑰泉泉等休闲温泉设施时接力约200
22000
6
山公园
猫崽砠－老鼠砠山游览景点
5000
7
区道路系统
宽6米园区公路20km
6000
8
办公运营配置
电脑20台60办公桌柜座椅文具电话车辆交通等
5000
9
营销推广
总额5％预算
10000
10
预计费
总额5％预算
8000
投资合计
120000
7 运营成分析
1） 动物园乐园收入：
预计游客量：三园区达360万次年接力290万次年
门票预定价格（均）：零售 80元次团队40元次（普通团队60元次学生团队40元次均团队50元次）
动物园乐园门票收入：入园购票率80％团队例50％
零售门票收入：360×80×50％×8011520(万元)
团队门票收入：360×80×50％×507200(万元)
门票印刷费：36万元
营业费
序号
分项项目
说 明
金额（万元）
1
固定成
工资福利
员工数450均月薪1250元
59278
2
劳动保险费
国家关规定核计员工保险
10670
3
折旧费
项目固定资产投资总额 万元养殖特种产业固定资产投资15年完成更新
88080
4
维护费
固定资产投资25投入年度维护
3400
5
保险费
投资项目财产保险动物特种险
10600
6
利息支出
全部投资10年利率计息
12720
7
变动成
科研
200万元基数年度5递增
20080
8
生产物料
动物养殖动物养殖增长数量增长
112112
9
理营销宣传费
包括广告宣传营销业务等年度营业额3预计
72800
10
预费
年度成总额约2预计
15000
11
合计
519220
2）旅游产销售收入
预计墅房产销售：43710×160069936万元计划二年建成完成销售
预计皮销售59868*260155657万元皮销售成120523万元
成：
建设（包含土）成：
43710㎡×700元㎡30597万元
租费：8036万元
办证费：208万元
交易费：1248万元
成合计：41961万元
项费（元年）
办公费：1592万元
广告宣传费：27173万元
差旅费：12万元
交际费： 120万元
工资：5236万元
劳动保险费：946万元
工程测评费：995万元
：321万元
预费24168万元
合计：85475万元
3） 墅度假营收入
墅利方式：预计业住率达40墅区60营业
墅营业部分营：墅区留宿游客谈旺季客开房率60年开放营日数330天计算连排墅单价380元套天独栋墅单价600元套天预计度假住宿收入情况：
连排墅：181套×60％×380元天×330天×60％＝8171万元年
独栋墅：67幢×60％×600元天×330天×60％＝47758万元年
墅度假营收入：129468万元年
营业费
工资：11684万元
劳动保险费：2104万元
差旅费：5万元
交际费： 3万元
办公费：072万元
广告宣传费：6474万元
工程测评费：38万元
折旧费：288万元
运杂费：1万元
预费5196万元
物料消耗：3759万元
水电费：5892万元
邮电通讯费：62万元
洗涤费：992万元
维修费：6474万元
低值易耗品：694万元
合计：51541万元
4） 会收入
会营收入超市零售次餐厅预计消费收入1400万元年毛利率20
毛利：1400×20 280 (万元)
营业成：1400*512 7168 (万元)
营业费：
工资：3408万元
劳动保险费：613万元
差旅费：25万元
交际费： 2万元
广告宣传费：408万元
邮电通讯费：32万元
洗涤费：20万元
运杂费：30万元
折旧费：258万元
维修费：1005万元
预费70万元
低值易耗品：7万元
合计：20656万元
5） 农产品收入
预计农产品销售：400万元年（中：第年30第二年80第三年100）
营业收入400×80320(万元)
投资成 57(万元)
营业费
工资：4644万元
劳动保险费：836万元
广告宣传费：4万元
物料消耗：8万元
水电费： 6万元
低值易耗品：08万元
预费12万元
费3万元
合计：886万元
6） 集团总部费（列入门票费）
工资：29504万元
劳动保险费：5311万元
差旅费 60万元
通信费 24万元
交际费 50万元
办公费 22万元
广告宣传费：30万元
：15 万元
合计：54915万元
8 效益分析
1）投资效益分析：暂略
2）投资效果总结
① 动物园乐园水世界：
客流量变项指标成变原始投资年均投资报酬率：4183投资回收期：339年
② 项目总体
原始投资年均投资报酬率：2986
投资回收期：412年
中
Ø 墅项目
原始投资年均投资报酬率：656
投资回收期：438年
Ø 旅游休闲
原始投资年均投资报酬率3605
投资回收期254年
Ø 农艺项目
原始投资年均投资报酬率：71
投资回收期171年
3）社会效益
① 产业引导：项目投资游客带然绿色欢乐价值实现体验举扭转广游客九嶷山旅游区舜帝陵单调印象九嶷山旅游概念回旅游专业途径
② 造绿色旅游产业链：项目涉户外拓展观光农业住宿餐饮旅游商品开发造条绿色旅游产业链条带动乡村发展
③ 创造业机会增加税源：项目基业数800量时农工创造业机会增加社会福利着济效益提高法交纳税费幅度增长
第五章 投资合作
开发商宁远县山水旅游开发限公司项目资源（土策划前期开办费）部分筹资金作股外招股招股分整体合作项目拆分两种方式进行
1 项目价值估算
根项目实际成项目原始价值进行估算
序号
项 目
前期费摊分
租赁土
征
项目原始价值
（万元）
开办费
(万元)
项目策划
(万元)
数量
（亩）
价值
(万元)
数量
（亩）
价值
(万元)
1
生肖谷
500
300
8630
15534
70
6300
22634
2
山水狂
350
200
790
1422
30
2700
4672
3
水方
1300
200
450
810
50
4500
6810
4
天砣庄园
300
200
700
1260
80
7200
8960
5
天马庄园
400
200
800
1400
100
9000
11000
6
麻里—山水街
300
200
130
234
170
15300
16034
合 计
3150
1300
11500
20660
500
45000
70110
说明：租赁土价值60年租赁金总值计算旅游建设征出费均价9万元亩计算水方开办费中100万元李国祥项目转费
2 项目招商合作计划
序号
项 目
项目原始价值（万元）
发起筹
招募战略合作资
渠道
（万元）
项目总投资
（万元）
现金(万元)
占股例
现金（万元）
占股例
1
生肖谷
22634
12366
501
350000
499
30000
10000
2
山水狂
4672
3528
506
80000
494
6800
2300
3
水方
6810
00
532
60000
468
1000
1381
4
天砣庄园
8960
300
512
80000
488
7000
23378
5
天马庄园
11000
40
530
80000
47
6000
2300
6
麻里—山水街
16034
00
572
120000
428
5066
3310
7
合 计
70110
162340
529
770000
471
61000
216288
① 渠道方面指贷款政策扶持等方面项目投入资金
② 合计栏例指集团项目整体合作情况双方持股例
③ 生肖谷外项目合作方探讨增资控股
第六章环境评估
1 建设全面生态化
项目容皆立足生态建设旅游者创造生态绿色环境山体全面绿化土提供方行政村签约种植砍伐达项目区域全面生态化目标项目致力生态手段美化环境全面带动周边乡村社区环境优化
2 三废排放
1） 废水排放方面：项目动物区游客活动区街区庄园区皆建立排水系统中排水系统废水池种植灌溉达济循环利目
2） 废气排放方面：项目工业项目没害气体排放
3） 垃圾处理：建设项目专垃圾处理场焚烧循环利物资进行分检
3 环评结
项目立足生态建设6年完成项目开发时达全面生态化目标致力环境美化项目三废排放污染项目生态环保项目
第七章项目行性分析
项目作旅游综合开发项目立足九嶷山旅游注入欢乐元素旅游方面拥题动物园运动拓展乐园水乐园温泉SPA形成青少年参性休闲度假旅游导产品旅游服务接项目方面拥墅区旅游街够形成高中低端服务配套
投资效果总结项目动物园乐园水世界原始投资年均投资报酬率4183投资回收期：339年项目总体原始
投资年均投资报酬率：2986投资回收期：412年投资回报期较短进入项目成熟期项目利润达8892万元年
社会效益项目带动建筑观光农业旅游工艺品旅游服务业发展造强产业链九嶷山旅游区发展壮具支柱性重作项目旅游街建设社会义新农村建设具明显推动作
环境保护方面项目三废排放污染立足生态建设6年完成项目开发时达全面生态化目标致力环境美化够带动周边乡村环境优化美化
综述项目具良社会效益济效益产业带动效果显著项目行
宁远县山水旅游开发限责公司
二〇〇八年十二月八日
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20101224
九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书
目 录
第章项目简介 1
1九嶷山舜帝陵 1
2项目描述 2
3项目开发目标 2
4资源特点：风水宝 2
5项目开发特色 4
6优惠政策 4
第二章市场分析 5
1进入性 5
2宏观市场分析 6
3项目市场分析 6
第三章项目开发方案 7
1项目战略 7
2项目建设开发容 7
3项目分期开发 12
4项目济指标 12
第四章项目效益分析 13
1生肖谷题动物园投资成分析 13
2天马庄园投资成分析 14
3麻里—山水街投资成分析 15
4山水狂题乐园投资成分析 15
5天砣庄园投资成分析 16
6水方水文化乐园投资成分析 17
7运营成分析 18
8效益分析 20
第五章投资合作 21
1项目价值估算 21
2项目招商合作计划 21
第六章环境评估 22
1建设全面生态化 22
2三废排放 22
3环评结 22
第七章项目行性分析 22
九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书
第章 项目简介
1 九嶷山舜帝陵
1）九疑山
九嶷山苍梧山属南岭山脉（名五岭）萌诸岭段巍然屹立湖南省宁远县城南三十公里处南百粤北连衡岳雄控荆湘古代道家三十六洞天样描述：第二十三洞天九疑山洞周回三千里名曰真太虚天道州延唐县（延唐县古宁远县名）
盘基苍梧野峰秀数郡间罗岩九举导溪游者疑焉曰九疑古九嶷山形象描述九嶷山传统九峰包括：舜源峰娥皇峰女英峰箫韶峰朱明峰桂林峰杞林峰石城峰石楼峰1992年7月国家林业部批准成立九嶷山国家森林公园区域国营九嶷山林场体含九嶷山然保护区
九嶷山旅游区规划面积420方公里中位舜帝陵北面外九嶷群峰挺拔险峻呈现古热带残遗峰林景观喀斯特貌南部生态景区九嶷拥三分石母江河然公园230方公里厚重雄奇原始生态
2） 舜帝陵九嶷山血肉关系
九嶷山舜帝陵祭祀夏代开始早史籍记载帝王陵建唐代宗历九年陕西黄帝陵早1300年建宋代炎帝陵早1000余年舜帝陵中国历史始祖认始
九嶷山留娥皇女英二妃泪染竹斑爱情绝唱等数胜数文化长卷舜帝九嶷山血肉关系分割舜文化血九嶷山骨肉躯
2 项目描述
1）项目名称：九嶷山欢乐山水旅游综合项目
2）项目区域：北起读书岩南石井背西秤砣峰东白水源（百胜营）具体红线图标示准项目面积约12000亩
3） 项目营期限：2009年1月1日起2068年12月31日旅游观光农业资源租赁营60年旅游产部分产权开发
3 项目开发目标
1) 建设规模化龙头企业：解决业2000形成旅游观光休闲居住旅店接商业零售旅游交通服务旅游工艺品开发销售旅游文化等体系强旅游产业链旅游兴县奠定坚实基础
2) 建设国家4A级旅游区：项目国家4A级旅游区基开发目标辖：1生肖谷题动物园2山水狂题乐园3水方水文化乐园4天马庄园5天砣庄园6麻里山水街等六营实体
3) 带动乡村发展：建设流景区时采取三富民政策：①租赁农村闲置山村民长期保障性收入②实行产业带动旅游开发配套环节安排③开发麻里—山水街：仙岩板～庙山脚山崖羊蹄岭行政村天马羊蹄岭棋岭庙山脚四然村条直通道路连接贯穿解决村民建房占耕问题形成旅游接力时提高村民生活素质社会义新农村建设提供效发展模式
4) 生态环保持续发展：包括①建立生态科技中心②六年实现荒山全面绿化延伸项目产业链③积极扩投入项目实行观光度假生态农业级梯度开发等保持持续发展策略性措施
4 资源特点：风水宝
1) 帝王乡风水宝
朱明峰－天马－石楼峰群峰东江
项目区域朱明峰名丹朱峰九疑山九峰第七峰相传舜帝南巡时尧帝子丹朱行死葬九疑山山海·海南：苍梧山帝舜葬阳帝丹朱葬阴灌龙尾巴出状元李郃久安背秤砣峰形官印重砣江山出翰林毫疑问项目区域风水宝风水格局首推
① 秤砣峰：巨砣秤江山官印镇南天南崖古道疑古登砣眼天门祭天途天砣庄园峰建取法然益风水
② 金子方（石楼峰金壶酌酒）：昂然天山脚山石井潮涌甘泉神仙传奇
③ 韶水：伟毛泽东乡韶山九嶷山韶水村箫韶峰加广东韶关皆舜帝南风演奏韶乐方
④ 龙尾巴：风水龙头出天子龙尾出状元说法灌龙尾巴出状元古迹跨东海宴西湖犹龙尾巴东腹建条麻里——麻产业街
⑤ 朱明峰：帝丹朱栖灵雄峙东江岸白水源山湾朱明峰开发生肖谷镇山宝
⑥ 读书岩：峰腹九曲肠负东江韶水唐代状元李郃宋代状元乐雷发皆读书拟山顶见奎星楼
⑦ 天马：万山九疑灌溪仙境群峰中峰逆势出高踞云天仰天长啸峰天马天马前踞两侧两百亩盆天马棋岭古村遗址处托生肖谷项目拟建世外桃源般五星级动物题农庄——天马庄园
⑧ 仙岩板：绝壁万仞仙岩板仙羊权成仙绝壁栈道崖腰石窟香火旺盛堪称绝仙岩庙神仙界成生肖谷山门
2) 险崖绝壁雄峰环立天间世外桃源
项目区域喀斯特貌悬崖绝壁路口出入否雄鹰够飞越样形貌非常震撼观赏游览效果天独厚项目理条件容易创造天间世外桃源运营效果
3) 惊天发现：三国艺出源
围棋象棋麻称三国艺说三国艺皆九嶷山解缘
围棋起源丹朱善：世·作篇中尧造围棋丹朱善
象棋起源象宗师：相传舜教育弟弟作象棋弟名象称象棋
麻起源唐状元：唐代状元李郃作叶子戏麻原型
5 项目开发特色
项目开发特色概括起：喀斯特貌优美山水然环境基础挖掘发挥项目状元文化深入演绎中国传统山水文化亲动物亲运动亲水亲山题创造性组合开发复合式山水生态题公园重量级旅游产品构建休闲度假旅游天堂三园两庄条街项目体系具五特色：
1） 十二生肖——心灵图腾：生肖心灵图腾生肖题材开发动物园动物园传统文化穷演绎方面旅游工艺品开发方面形式动物园相具拟优势
2） 奇峰险境中拓展运动乐园：秤砣峰天砣眼石楼峰峰高楼石枞映掩皆谓天奇峰加108关拓展运动创造热血沸腾生命境界
3） 击水东江岸逍遥读书岩：休闲旅游已旅游重发展趋势水方水文化题乐园水乐园温泉SPA山水游溶洞游古文化游相结合必然休闲旅游市场产生相吸引力
4） 十里接天街麻里行：猫仔砠麻广场麻博物馆开始条10里旅游长街逆势左引东江右傍山崖麻友寻祖旅作游客购物采风美食行街道处生肖谷峡谷门天阙写十里接天街
5） 山中骑马踏花寻幽园梦里：山天马庄园山天砣庄园皆传递出世外桃源般感受庄园养花养马更养定格历史年代开发建筑创造氛围骑马踏青时迅猛园
6 优惠政策
项目建设期适九嶷山旅游区三分石母江河景区等优惠政策基：税费5年返道路系统政府通村公路17万元公里进行补贴
产权项目建设政府征成价出投资公司
租赁部分土费项目投资公司直接项目涉土久安背羊蹄岭村青山尾村灌村交纳租赁金约15万元年政府外收取资源费
项目涉拆迁周家坝行政村属孔然村生态移民拟省政府申报生态移民项目村民进行补偿
第二章市场分析
1 进入性
1） 外围：
① 交通发展：已湘桂铁路(永州站)衡枣高速（永州出口）距离项目景区100公里远程接入路网尚开发完善中洛湛（洛阳——湛江）铁路二广（二连浩特——广州）高速厦蓉（厦门——成）高速均建设中预计3～5年陆续竣工投
② 问题：3时车程缺少市应配套旅游机场方达远结合市场吸引力
2） 景区：
① 环境：宁远县城进入景区30公里九嶷山道舜帝陵——鲁观河景区旅游循环公路已竣工投项目距舜帝陵8公里距宁远县城25公里
② 景区入口：九嶷山道灌周家坝湾井三路口进入青山尾旅游区景区现乡村公路通车少部分已硬化部分1年硬化建设连接读书岩久安背路段形成青山尾旅游区循环公路
③ 景区部：目前道路系统废弃（原居民迁徙前）步行道项目开发启动符合游憩求步行游道辅电瓶车道马车道
2 宏观市场分析
九嶷山古中国重名山川前制约九嶷山旅游活动开展瓶颈－交通问题已迅速改善2012年托湘桂铁路洛湛铁路京广铁路公路干线太澳高速京珠高速二线厦成高速游客九嶷山旅途时间缩短
1) 南部发达区珠三角：珠江三角洲国早富起方消费水处国领先广州年出游火暴黄金周出游率极高2004 年珠三角均GDP54639元2000年增长712％东莞市两三角洲区唯均GDP超60000元城市达71997元超世界中等收入国家均水2004年珠三角城市居民家庭均支配收入17290元2000年增长32珠三角区私家车拥量迅速增加重视生态游文化游驾游群体兴起缩区九嶷山时空距离珠三角区应九嶷山旅游区重点客源市场
2) 省发达区长株潭：湖南省发达城市长沙株洲湘潭衡阳行成济圈目前正加快长株潭体化进程长株潭三市面积283万km2占全省133口1200 万占全省1892005年实现生产总值（GDP）24126亿元占全省36仅长沙占全省202005年公布长株潭城市群城市规划中预计长株潭区域整体生产总值（GDP）2010年增长3754亿元GDP增长速度达12％2020年增长7918亿元均GDP规划期2011年25万元民币2020年达5万元民币
3) 邻型旅游集散：距九嶷山约200公里广西桂林南岳衡山中国南方重型游客集散高速公路网络建成九嶷山构成3时旅游济圈应予高度重视
综述珠三角区长株潭桂林南岳重旅游集散游客消费水高区九嶷山旅游区项目需重点开发促销重周边市场
3 项目市场分析
1) 生肖谷市场分析生肖谷针家庭学生聚会者开发型题动物园期周边区珠三角目标市场远期深入文化层面产品开发开拓全国市海外华市场
2) 山水狂拓展运动乐园市场分析通湖南卫视奥运前智勇关栏目拓展运动参激情命目标魅力山水狂拓展项目较湖南卫视奥运前智勇关栏目乐园方扩游客群参面108关项目丰富性增强游玩性山水风光增强游客逗留性
项目永州周边区青少年家庭市场九嶷山品牌旗帜开拓远程市场
3) 水方水题乐园市场分析湖南目前长沙世界窗怀化两处较单调水乐园水方击水东江岸逍遥读书岩水乐园温泉SPA山水游溶洞游古文化游相结合水文化题公园没省市场会具备定影响力
水方水题乐园周边区休闲旅游市场考虑九嶷山品牌旗帜开拓远程市场
4) 天马庄园市场分析：生肖谷具备良生态条件市场影响力启动天马庄园项目
天马庄园具世隔绝古村落遗址条件应奢侈品理开发五星级墅休闲天堂定格历史氛围养马赏花亲动物然卖点创造山中骑马踏花寻幽园梦里开发企业家高端市场
5) 天砣庄园市场分析：托山水狂拓展运动乐园奇峰秤砣峰健康运动激情乐园背景巨砣称天风景风水配套瓜果农艺园区三诱导元素吸引珠三角中青年企业俊彦县籍外创业县高层士房车族
6) 麻里——山水街市场分析：麻里浙江麻企业群异创业开发通节庆休闲旅游启动麻产业产销活动
山水街统规划建房开发模式着重村民建房山区村民移民定居县城中高等收入群宁远籍外创业士回乡置业建房
第三章 项目开发方案
1 项目战略
1) 项目定位：
元化题公园组合成型旅游项目构建九嶷山旅游区欢乐板块
2) 项目战略：
配套九嶷山旅游区旅游产业发展托较丰富然景观运诗情画意山水文化建立欢乐题开发中华传统文化基石创意型生肖动物题游览拓展运动乐园水乐园观光农业休闲度假组合项目实施九嶷山旅游区独题旅游休闲农业联合发展重量级导产品引力策略攻略休闲游家庭游学生游细分市场
2 项目建设开发容
根项目定位项目战略项目计划开发 三园两庄条街项目总面积12000亩项目总投资27580000万元具体
三园：生肖谷 中华文化题动物园山水狂 拓展运动题乐园水方 水题乐园
两庄：天马庄园天砣庄园
条街：麻里—山水街
1） 生肖谷题动物园项目
建设规模：8700亩
投资：1亿元
开发建设说明托天马群峰山体十二生肖动物中华传统文化精湛纯粹古典建筑艺术造中国独二生肖题山动物园形成生肖谷动物园游览——朱明仙境揽胜天险古石窟仙岩庙拜半日游日游线路开发济动物养殖
① 接区：停车场接中心办公区占6000㎡建筑面积1210㎡
② 仙岩胜境：天险古石窟仙岩庙栈道观景台
③ 12生肖谷动物游览区：代表十二支生肖属相12动物游览区灵鼠谷金牛谷兽王谷明月谷九龙谷万蛇谷天马谷青羊谷灵长谷鸡鸣谷天蓬谷义犬谷12种类动物种群极化结合鼠乐斗牛斗鸡蛇舞骑马猴戏狗玩等表演项目生肖图腾文化纪念品开发游客提供独旅游价值
④ 济动物养殖区
2） 山水狂题乐园项目
建设规模：820亩投资：2300万元
开发说明秤砣峰螺蛳砠石楼峰3座具绝吸引力山峰体利连接部位山泉溪流活动场构建：接区采摘农艺区水拓展区水手海滩秤砣峰栈道高空滑索站天砣广场圣水广场野力广场山拓展区石楼峰游览点轿子顶拓展区园区外久安背翰林祠构成13组合板块108关拓展活动子项目造中国第拓展乐园
3） 水方水文化题乐园项目
建设规模：500亩投资：1200万元
开发说明：托灌读书岩老鼠砠猫崽砠东江水道唐宋两状元文化资源山水诗情境界开发水运动滑水童戏水漂流等水乐园项目温泉休闲会务接等项目该项目猫仔砠麻里连接乐园麻博物馆麻文化广场连成片
4） 天马庄园项目
建设规模：900亩
投资：2500万元
开发说明托中华生肖谷项目部天马棋岭古村遗址开发世外桃源般生态休闲项目远离世俗尘嚣亲动物然题造五星级高端接区构建具动物园艺特色农耕生活着重历史时段生活方式恢复体验形成100～180户两村落式型休闲社区
① 棋岭盆：园艺种植恢复古村旧貌建乡村墅73幢
② 天马盆：花圃苗圃种植天马山种植珍稀中药材建乡村墅50幢
5） 天砣庄园
建设规模：780亩投资：2300万元
开发说明：四星级水准山水度假农庄风水宝定位政坛商界名流度假休闲产权式墅区
项目标志性景点秤砣峰核心作命名素：天砣——意义巨砣秤天包括秤砣峰东面西面2条天然溪流中间山耕优势资源东南久安背石楼峰相立秤砣峰天门见四野分合风光限托山水狂拓展运动题乐园配套休闲农业开发九嶷山中高端接力封闭生存发展力较差孔村移民山水街寨脚段改造旧村落度假村形成300日接力
6） 麻里—山水街项目
建设规模300亩投资2500万元
开发说明山水街麻里寨脚龙尾巴南端连接形成达43公里旅游街营模式：旅游产麻工艺品特产生产加工销售旅游接服务
① 山水旅游街：托中华生肖谷东江连接羊蹄岭天马棋岭庙山脚四然村龙尾巴麻里灌村连成片形成农业旅游产业兼容2万口型新型旅游城镇
② 麻里：托江南第村——灌读书岩东江水道建设水方水文化题乐园唐宋两状元文化资源连接水方水龙尾巴安置灌村民纳入麻产业接纳工贵族创业者第二住宅建设形成麻文化题山水街
3 项目分期开发
整项目期开发分三期进行：2009年1月起2015年12月6年具体：
1) 期项目开发基功：2009年1月起2010年12月期2年投资8000万元造山水街山水狂题乐园生肖谷题动物园体工程整项目道路网系统项目初具规模形成60％接服务力
2) 二期项目完善功：2011年1月起2012年12月期2年投资9000万元造天砣庄园麻里水方水文化乐园生肖谷动物园进行二期开发
3) 三期项目造精品：2012年1月起2015年12月投资10580万元造天马庄园开发生肖谷题动物园三期项目
4 项目济指标
项目规划总面积：12000亩
总建设面积：500亩
项目总投资：208亿元
旅游产开发：
建销售56310㎡价值8446万元
块开发59868㎡价值1496万元
设计游客接力：360万次年
游客基接力：240万次年
计划完成旅游总产值：20428万元年
中：
生肖谷 10400万元年
山水狂乐园 4680 万元年
水方 3120万元年
天马庄园休闲 670万元年
天马庄园农业 200万元年
天砣庄园休闲 730万元年
天砣庄园农业 200万元年
天砣庄园（孔） 428万元年
第四章项目效益分析
1 生肖谷题动物园投资成分析
序号
项 目
说 明
投资（万元）
1
接区
停车场水体
8000㎡生态停车场停车容量500辆（车）
水体：天鹅湖面积12亩溪流2*320m
23000
2
接中心办公区
游客接区（市场部售票处游客服务中心贵宾室医务室保安室公厕）办公区1350㎡
36000
3
山电动扶梯
35～40m峡口山电动扶梯遮盖扶梯龙亭
运货垂直电梯2部
16000
4
仙岩胜景
天险石窟仙岩古庙
80㎡仙岩庙古庙恢复包括神雕塑3座
5800
5
栈道观景台
仙岩板接中心观景台仿古道500米铁链护栏约80米桃花坳面积30㎡架空台加护栏
4300
6
题动物场
灵鼠谷
仙岩板取义三侠五义传奇设轮回圈五义台万鼠坡
12000
7
金牛谷
天马谷谷口景观牧场牛羊圈斗牛场工湖
28000
8
兽王谷
老虎馆面积：50亩笼舍1200㎡表演场1200㎡
8000
9
明月谷
兔类养殖观赏区：200亩笼舍500㎡展馆演示场1000㎡
15200
10
龙蛇谷
蛇类鳄鱼场养殖场80亩展馆表演场1500㎡
16000
11
天马谷
天马峰东面吊钟石牧场跑马场观景台
32200
12
青羊谷
牛脚窝东面山坡圈养80亩笼舍600㎡
7000
13
灵长谷
朱明谷花果山(猕猴山)占60亩猩猩馆120㎡狒狒山1200㎡笼舍340㎡表演场3000㎡
69000
14
鸡鸣谷
生态溪流瀑布鸟语馆（表演）900㎡架空网1000㎡花园6000㎡工湖2000㎡
28000
15
天蓬谷
猪狗圈养表扬场面积：600亩笼舍1000㎡展馆表演场1500㎡
16000
16
济动物繁育场
庙山脚山面积：1300亩牧草种植600亩笼舍3000㎡动物：马猪牛羊兔野猪等种类
20000
17
朱明仙馆
朱明北谷口提供1000次餐饮休憩服务
16000
18
东江治理：清淤水坝码头滑浪
蓄水水坝45米60kw水轮发电机组1套码头船坞2风雨亭160㎡牵引艇滑浪拖板2组
31200
19
游客长廊亭阁
休息长廊15亭阁32卫生间12处面积1760㎡
33000
20
园林绿化
包括道路绿化荒山绿化景观带面积达3200亩
33000
21
道路系统
5m电瓶车道11km15m步行游道16km
37000
22
水系统
蓄水池100m3×2抽水泵站2座（中河泵站）水道 6工湖排水
22000
23
配电
100KVA配电
24000
24
动物配置
初期购买：12生肖动物2600品种5000余头（）
230000
25
办公运营配置
电脑30台260办公桌柜座椅文具电话车辆（车5货车8巴4电瓶车20火车3辆）交通等
62000
26
工艺品商场部
12生肖适游客工艺品旅游纪念品销售非常重开发生产销售机构运作
15000
27
员工宿舍
1000住宿中理层标准间120间3000方米普通员工宿舍5000方米合计8000方米
72000
28
土
8600亩山租赁15万元年年增长物价涨指数5％计算次交5年
8300
29
营销推广
总额5％预算
50000
30
预计费
总额3％预算
30000
31
投资合计
1000000
2 天马庄园投资成分析
序号
项 目
容
投资
1
棋岭乡村墅
55幢中独栋16幢5400㎡连排57幢8850㎡
85500
2
天马乡村墅
50幢中独栋16幢5400㎡连排34幢5100㎡
63000
3
土
征80亩租赁山旱土820亩
45000
4
电瓶车道马车道
5m宽电瓶车道2km
5000
5
景观园艺绿化
亭子4回廊60米观景台2瓜果蔬菜种植90亩花园种植30亩
12500
6
水系统
蓄水池100m3×3（河）抽水站1座
3000
7
配电
100KVA配电
6000
8
办公运营配置
电脑8台12办公桌柜座椅文具电话车辆交通等物业理部150方米
9000
9
营销推广
总额5％预算
11000
10
预计费
总额5％预算
10000
投资合计
250000
3 麻里—山水街投资成分析
序号
项 目
容
投资
1
生肖谷商业街
310米街道公建筑45米面积2700㎡连排街坊22幢8400㎡土15亩
74100
2
天马～庙山脚村街
2200m长街区中开发街区：天马－羊蹄岭150m羊蹄岭－棋岭200m棋岭－庙山脚410m征38亩5万元亩村民建
19000
3
庙山脚～龙尾巴
街道长410米征26亩5万元亩作生态移民
13000
4
麻里街区
猫崽砠－老鼠砠连排街坊160㎡单元×80户龙尾巴麻产业街900m广场30亩征105亩政府扶持价格35万元亩计
36000
5
麻博物馆广场
麻博物馆面积1500㎡文物采集广场3000㎡
26000
6
师山
猫崽砠南面山腰建学修学墅9幢面积3600㎡
28800
7
街道马路溪流
6m街道道33km
9900
8
景观园艺绿化
亭子6栈道60米观景台2花园景观带绿化10000m2
7000
9
排水水系统
水水道污水池
3600
10
垃圾处理场
龙尾巴西面整项目配套设立垃圾处理场焚烧
5000
11
配电
100KVA配电
5600
12
办公运营配置
电脑8台10办公桌柜座椅文具电话车辆交通等物业理部150方米
6000
13
营销推广
总额5％预算
8000
14
预计费
总额5％预算
8000
投资合计
250000
4 山水狂题乐园投资成分析
序号
项目
说 明
投资（万元）
1
接区
包括办公接楼1200㎡停车场6000㎡
19000
2
采摘农艺区
25亩分10采摘区游客轮流采摘
1200
3
水拓展区
28低难度水拓展游乐项目曲廊240㎡
9000
4
水手海滩
12水手训练高难度水拓展项目观赏座1000
18000
5
电瓶车停车场
5000㎡
3000
6
虹桥
18米长拱桥行通车两
3600
7
秤砣峰栈道
爱巢
悬空栈道60米游道400米护栏300米
亭子2悬崖爱巢8
6200
8
高空滑索
观光电梯1秤砣峰－螺蛳砠间高空滑索具游客活动表演
7300
9
螺蛳砠景点
高空滑索站观景休息亭1
2300
10
天砣广场
购物休憩点广场3000㎡舞台1（配音响灯光）服务建筑500㎡曲廊120㎡
26000
11
圣水广场
圣泉圣水广场戏水区12水拓展项目
7000
12
山神庙
山神庙360㎡
9500
13
石楼山拓展区
包括野力谷升广场山拓展项目36项综合服务点450㎡
28200
14
石亘景点攀岩
电梯2助悬崖升降器8组攀岩装置风雨亭
8000
15
石楼峰游览点
包括游道390m护栏80m亭阁2处
3200
16
蝴蝶谷
包括轿子顶化蝶谷等拓展项目景点6
4300
17
供 水
建水厂滤池排水系统（需供金子方）
4200
18
供 电
100KVA供电系统
3600
19
电瓶车道路
35m电瓶车道35km×28万km
9800
20
机耕道硬化
21km×17万km
3500
21
游步道系统
石楼峰秤砣峰螺蛳砠累计长度47km宽15m
3600
22
环境卫生
圣泉（山石井）泉水整治1溪流整治700m
垃圾站1垃圾箱36环卫车1部
8300
23
办公运营配置
电脑15台25办公桌柜座椅文具电话理车辆交通游客电瓶车等
18000
24
土
5年租金
1700
25
营销推广
总额5％预算
11500
26
预计费
总额5％预算
10000
成合计
230000
5 天砣庄园投资成分析
序号
项目
说 明
投资成（万元）
15
庄园居住区
99幢墅连排墅150㎡单元×60独栋280㎡×39计20520㎡征45亩
114600
16
孔村移民旧村改造
孔村40户移民山水街寨脚路段移民参生态移民政策补偿6万元户公司承担50％计120万元孔村三星级度假村改造户投入改造装修5万元环境改造160万元计360万元
48000
17
未央湖会
居住区物业理商店休闲服务功
停车场3000㎡
25000
18
景观系统
秤驼峰观景台骄子砠钓鱼台亭子4游道1km护栏50米区园林2000㎡
3300
19
道路系统
宽6米园区公路25km
7500
20
水体
未央湖3000㎡承天湖2500㎡工溪流1km
2700
21
观光农业
花圃
种植花卉盆景美化环境创收
900
22
苗圃
种植优质苗木绿化环境创收
600
23
农艺
庄园居住区配套服务四季瓜果蔬菜绿色庄园
600
24
山种植
形成山道路系统利山坡整治葛根野菜等高效济作物
800
25
办公运营配置
电脑10台25办公桌柜座椅文具电话车辆交通等
6000
26
营销推广
总额5％预算
10000
27
预计费
总额5％预算
10000
投资合计
230000
6 水方水文化乐园投资成分析
序号
项目
说 明
投资成（万元）
1
水世界接区
包括办公游客接售票门等
12000
2
弘文馆
秤驼峰观景台骄子砠钓鱼台亭子4游道1km护栏50米区园林2000㎡
5000
3
读书岩游览系统
岩洞灯光游览设施山体游览魁星楼180㎡
11000
4
水乐园
水滑梯浪漂流河戏水等设施
36000
5
温泉休闲区
包括硫磺泉瑶山药泉牛奶泉玫瑰泉泉等休闲温泉设施时接力约200
22000
6
山公园
猫崽砠－老鼠砠山游览景点
5000
7
区道路系统
宽6米园区公路20km
6000
8
办公运营配置
电脑20台60办公桌柜座椅文具电话车辆交通等
5000
9
营销推广
总额5％预算
10000
10
预计费
总额5％预算
8000
投资合计
120000
7 运营成分析
1） 动物园乐园收入：
预计游客量：三园区达360万次年接力290万次年
门票预定价格（均）：零售 80元次团队40元次（普通团队60元次学生团队40元次均团队50元次）
动物园乐园门票收入：入园购票率80％团队例50％
零售门票收入：360×80×50％×8011520(万元)
团队门票收入：360×80×50％×507200(万元)
门票印刷费：36万元
营业费
序号
分项项目
说 明
金额（万元）
1
固定成
工资福利
员工数450均月薪1250元
59278
2
劳动保险费
国家关规定核计员工保险
10670
3
折旧费
项目固定资产投资总额 万元养殖特种产业固定资产投资15年完成更新
88080
4
维护费
固定资产投资25投入年度维护
3400
5
保险费
投资项目财产保险动物特种险
10600
6
利息支出
全部投资10年利率计息
12720
7
变动成
科研
200万元基数年度5递增
20080
8
生产物料
动物养殖动物养殖增长数量增长
112112
9
理营销宣传费
包括广告宣传营销业务等年度营业额3预计
72800
10
预费
年度成总额约2预计
15000
11
合计
519220
2）旅游产销售收入
预计墅房产销售：43710×160069936万元计划二年建成完成销售
预计皮销售59868*260155657万元皮销售成120523万元
成：
建设（包含土）成：
43710㎡×700元㎡30597万元
租费：8036万元
办证费：208万元
交易费：1248万元
成合计：41961万元
项费（元年）
办公费：1592万元
广告宣传费：27173万元
差旅费：12万元
交际费： 120万元
工资：5236万元
劳动保险费：946万元
工程测评费：995万元
：321万元
预费24168万元
合计：85475万元
3） 墅度假营收入
墅利方式：预计业住率达40墅区60营业
墅营业部分营：墅区留宿游客谈旺季客开房率60年开放营日数330天计算连排墅单价380元套天独栋墅单价600元套天预计度假住宿收入情况：
连排墅：181套×60％×380元天×330天×60％＝8171万元年
独栋墅：67幢×60％×600元天×330天×60％＝47758万元年
墅度假营收入：129468万元年
营业费
工资：11684万元
劳动保险费：2104万元
差旅费：5万元
交际费： 3万元
办公费：072万元
广告宣传费：6474万元
工程测评费：38万元
折旧费：288万元
运杂费：1万元
预费5196万元
物料消耗：3759万元
水电费：5892万元
邮电通讯费：62万元
洗涤费：992万元
维修费：6474万元
低值易耗品：694万元
合计：51541万元
4） 会收入
会营收入超市零售次餐厅预计消费收入1400万元年毛利率20
毛利：1400×20 280 (万元)
营业成：1400*512 7168 (万元)
营业费：
工资：3408万元
劳动保险费：613万元
差旅费：25万元
交际费： 2万元
广告宣传费：408万元
邮电通讯费：32万元
洗涤费：20万元
运杂费：30万元
折旧费：258万元
维修费：1005万元
预费70万元
低值易耗品：7万元
合计：20656万元
5） 农产品收入
预计农产品销售：400万元年（中：第年30第二年80第三年100）
营业收入400×80320(万元)
投资成 57(万元)
营业费
工资：4644万元
劳动保险费：836万元
广告宣传费：4万元
物料消耗：8万元
水电费： 6万元
低值易耗品：08万元
预费12万元
费3万元
合计：886万元
6） 集团总部费（列入门票费）
工资：29504万元
劳动保险费：5311万元
差旅费 60万元
通信费 24万元
交际费 50万元
办公费 22万元
广告宣传费：30万元
：15 万元
合计：54915万元
8 效益分析
1）投资效益分析：暂略
2）投资效果总结
① 动物园乐园水世界：
客流量变项指标成变原始投资年均投资报酬率：4183投资回收期：339年
② 项目总体
原始投资年均投资报酬率：2986
投资回收期：412年
中
Ø 墅项目
原始投资年均投资报酬率：656
投资回收期：438年
Ø 旅游休闲
原始投资年均投资报酬率3605
投资回收期254年
Ø 农艺项目
原始投资年均投资报酬率：71
投资回收期171年
3）社会效益
① 产业引导：项目投资游客带然绿色欢乐价值实现体验举扭转广游客九嶷山旅游区舜帝陵单调印象九嶷山旅游概念回旅游专业途径
② 造绿色旅游产业链：项目涉户外拓展观光农业住宿餐饮旅游商品开发造条绿色旅游产业链条带动乡村发展
③ 创造业机会增加税源：项目基业数800量时农工创造业机会增加社会福利着济效益提高法交纳税费幅度增长
第五章 投资合作
开发商宁远县山水旅游开发限公司项目资源（土策划前期开办费）部分筹资金作股外招股招股分整体合作项目拆分两种方式进行
1 项目价值估算
根项目实际成项目原始价值进行估算
序号
项 目
前期费摊分
租赁土
征
项目原始价值
（万元）
开办费
(万元)
项目策划
(万元)
数量
（亩）
价值
(万元)
数量
（亩）
价值
(万元)
1
生肖谷
500
300
8630
15534
70
6300
22634
2
山水狂
350
200
790
1422
30
2700
4672
3
水方
1300
200
450
810
50
4500
6810
4
天砣庄园
300
200
700
1260
80
7200
8960
5
天马庄园
400
200
800
1400
100
9000
11000
6
麻里—山水街
300
200
130
234
170
15300
16034
合 计
3150
1300
11500
20660
500
45000
70110
说明：租赁土价值60年租赁金总值计算旅游建设征出费均价9万元亩计算水方开办费中100万元李国祥项目转费
2 项目招商合作计划
序号
项 目
项目原始价值（万元）
发起筹
招募战略合作资
渠道
（万元）
项目总投资
（万元）
现金(万元)
占股例
现金（万元）
占股例
1
生肖谷
22634
12366
501
350000
499
30000
10000
2
山水狂
4672
3528
506
80000
494
6800
2300
3
水方
6810
00
532
60000
468
1000
1381
4
天砣庄园
8960
300
512
80000
488
7000
23378
5
天马庄园
11000
40
530
80000
47
6000
2300
6
麻里—山水街
16034
00
572
120000
428
5066
3310
7
合 计
70110
162340
529
770000
471
61000
216288
① 渠道方面指贷款政策扶持等方面项目投入资金
② 合计栏例指集团项目整体合作情况双方持股例
③ 生肖谷外项目合作方探讨增资控股
第六章环境评估
1 建设全面生态化
项目容皆立足生态建设旅游者创造生态绿色环境山体全面绿化土提供方行政村签约种植砍伐达项目区域全面生态化目标项目致力生态手段美化环境全面带动周边乡村社区环境优化
2 三废排放
1） 废水排放方面：项目动物区游客活动区街区庄园区皆建立排水系统中排水系统废水池种植灌溉达济循环利目
2） 废气排放方面：项目工业项目没害气体排放
3） 垃圾处理：建设项目专垃圾处理场焚烧循环利物资进行分检
3 环评结
项目立足生态建设6年完成项目开发时达全面生态化目标致力环境美化项目三废排放污染项目生态环保项目
第七章项目行性分析
项目作旅游综合开发项目立足九嶷山旅游注入欢乐元素旅游方面拥题动物园运动拓展乐园水乐园温泉SPA形成青少年参性休闲度假旅游导产品旅游服务接项目方面拥墅区旅游街够形成高中低端服务配套
投资效果总结项目动物园乐园水世界原始投资年均投资报酬率4183投资回收期：339年项目总体原始
投资年均投资报酬率：2986投资回收期：412年投资回报期较短进入项目成熟期项目利润达8892万元年
社会效益项目带动建筑观光农业旅游工艺品旅游服务业发展造强产业链九嶷山旅游区发展壮具支柱性重作项目旅游街建设社会义新农村建设具明显推动作
环境保护方面项目三废排放污染立足生态建设6年完成项目开发时达全面生态化目标致力环境美化够带动周边乡村环境优化美化
综述项目具良社会效益济效益产业带动效果显著项目行
宁远县山水旅游开发限责公司
二〇〇八年十二月八日
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