高层房产项目投资行性报告
目 录
第部分 项目总
项目建设体概况
二项目行性研究结
第二部分 项目背景发展概况
提出项目建设背景
二投资必性
第三部分 项目市场投资环境市场研究
市城市概况
二市城市发展规划
三市房产市场综述
四市高层住宅市场分析（竟争性楼盘分析）
五市房产市场分类分析
六市区域房产市场分析
第四部分 项目选址建设条件
项目选址
二项目建设条件
第五部分 项目块环境济评价分析
项目块解析
二项目块HTP层次分析方法(中国外国理实践结晶)
第六部分 项目块SWOT分析应
项目SWOT矩阵分析
二项目SWOT策略应
三项目块分析总评
第七部分 项目定位项目评估
项目定位
（）项目整体定位
（二）项目功定位
（三）项目形象定位
（四）项目档次定位
二 项目目标客户定位
（）目标客户类型
（二）目标客户心态分析
第七部分 户型进行评价选择 (房产价值工程原理Value Engineering)
项目评价工程原理程序程
二项目价值工程房产应中原理程序
三项目市场调研分析评
四项目方案评价较分析
五项目方案评价改进分析
六项目方案评价结
第八部分 项目价格定位
均价确定
二单价确定
第九部分 项目结
第十部分 开发企业组织结构
企业组织
（）企业组织形式
（二）企业工作制度
第十部分 建设工程规划安排
市项目项目建设规划
（）建设方案规划
二建设方式进度安排
（）开发计划拟定原
（二）建设方式
（三）进度安排
（四） 项目周期设定
（五）分段周期设定
第十二部分 投资估算资金筹措计划
项目项目总投资成费估算（投资估算）
（）开发成估算
（二）开发费估算
（三）总成费汇总分摊表
二项目资金筹措
（）项目投资组合方式
（二）资金动作方式
三资金筹措投资计划款利息
（）资金筹措投资计划
（二）贷款金偿利息支付
第十三部分 销售营收入测算
住宅销售单价确定
（）根市项目市场调研报告制定价格体系（均价格）
（二）建议销售测算单价(运低估算标准)
（三）总销售收入确定
第十四部分 建设项目财务评
税金计算
（）住宅商铺车位部分销售税金附加估算
二 损益表静态盈利分析
（）住宅商铺车位部分损益表
三 现金流量表动态盈利分析
（）住宅商铺车位全部投资现金流量表
四 资金源运表贷款偿力分析
第十五部分 确定性分析
盈亏衡分析
（）全部销售盈亏衡点分析
（二）结
二敏感性分析
三决策树概率分析
四风险规避控制措施
（）风险类型防范措施
（二）风险控制
第十六部分 国民济评价
项目社会效益评价
（）项目社会发展适应性
（二）目前社会影响
二项目环境效益评价
第十七部分 银行贷款支撑条件
项目贷款综合评价指标
（）市项目项目开发商资信指标
（二）市项目项目贷款评估情况
（三）市项目项目贷款担保方式评价
二项目贷款综合评价
三项目贷款评价结果
（）项目贷款概况
（二）项目贷款评价程
第十八部分 行性研究报告结建议
评估结
二结建议说明
第十九部分 行性研究附报表
项目工程计划横道图
二项目开发成估算表
三全部销售收入分期例预测表
四项目销售收入营税金附加估算表
五项目投资计划资金筹措估算表
六资金源运表
七损益利润分配表
八现金流量表（全部投资）
九款偿期测算表
十敏感性分析表
第部分 项目总
项目建设体概况
（）开发建设项目前言
满足市城市居民住房求创建新型精品城市住宅区公司全面认真市场调研项目区位环境进行反复分析较根前房产市场现状发展趋势选择市域投资建设精品住宅区结合市城市建设改造优惠政策优越条件项目开发带商机
（二）建设项目基概况
（1） 项目名称：
（2） 建设点：
（3） 建设单位：
（4） 理单位：
（5） 企业性质：
（6） 营范围：房产开发
（7） 公司类：集团化企业
（8） 注册资金
（9） 资质等级：
（10） 资信等级：
（11） 法代表：
（12） 法定址：
（13） 联系方式：
（14） 企业概况
（15）企业业绩
住宅项目（100亩已竣工）精品旅游产项目（200亩热销中）休闲美食中心（1300亩招商中）国际标准化尊贵高尔夫球场项目（3000亩已投入）海景旅游度假村（400亩已竣工）等
（16）企业持续发展规划
出重项目进行整体控需调整企业领导层理层巩固传统行业拓展房产行业根企业长期发展持续发展需公司营发展做出战略性规划
（17）项目基概况
市项目项目位市城东区项目规划市规划国土局批准功商住配套设施
（三）独立承担行性研究工作单位相关成员
项目行性研究工作项目开发商： 公司独立承担享终解释权项目编制程严格建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府部门文件开发单位组成市项目项目行性研究评价工作委员会
（四）行性研究报告编制
（1）国家计委建设部建设项目济评价方法参数(第二版)
（2）建设部房产开发项目济评价方法
（3）中国国际工程咨询公司关印发济评估方法通知附件
（五）行性研究报告研究范围
研究范围包括：住宅市场分析营销战略建设规模功住宅公工程建设方案投资估算资金筹措项目济效益评价银行贷款评价等
（六）项目建设规模容
表：111 项目技术济指标
容
指标
容
指标
建设点
站前道旁
规划总面积
5万㎡
实际面积
10万m2
总建筑面积
15万m2
建筑占面积
17万㎡(
综合容积率
19
建筑密度
20
绿率
30
住宅面积
15万m2
商业面积
10000m2
室面积
15020m2
居住总户数
10000户
（七）项目开发手续
（1）项目取
（2）开发公司资质
（3）开发项目相关手续
（4）项目开发结
二项目行性研究结
（）项目房产市场预测
（二）项目工程技术方案环境保护
（三）项目建设进度
（四）投资估算资金筹措
（1）投资估算
（2）资金筹措
（五）项目财务济评价
（六）项目销售模式合作方式
（七）项目综合评价结
项目综合评价结：项目具良济效益社会效益环境效益项目行
第二部分 项目背景发展概况
提出项目建设背景
（）市相关政策城镇发展规划
年市委市民政府外商创造更优越投资环境加快辖区济发展实际制定关进步扩外开放加快非公制济发展改善投资环境体制机制系列优惠政策采取种形式外商放心投资胆营
（二）项目发起发起缘
着住房制度改革全面推进住宅商品化社会化程度断提高房产开发济增长促进作日益凸现着生活质量断提高住宅需求单纯追求空间简单型生态化艺术化智化性化兼综合型渡适应时代发展社会求
二投资必性
品质决定价值价值决定价格着市生活水提高居住环境提出越越高求市区特点推动市房产业断前发展
第三部分 市场投资环境市场研究
市城市概况
（）市基概况
位省西部流域西江水系游处山区云南贵州越南接壤滇黔省（区）结合部交通枢纽商品物资集散
（二）市济概况
2005年半年全市生产总值完成100亿元增长20总量排第六位增幅排第位中产增长51二产增长281三产增长69第二产业然拉动全市济增长力量
（三）市城市建设概况
城市建设进行总体规划目前已全面推进城镇化进程启动现代化森林山水生态城市建设城市基础设施环境较变化加快中心城市建设造城努力创建全国优秀旅游城市园林城市生态城市佳居城市
（四）市招商概况
截2006年全市新签约市外合项目299中重点招商项目达30分增长431％2654％4495％8491％291％中外客商(含国外)签订投资项目200总投资19541亿元
（五）市基础设施概况
2006年城市建设投入高效率变化发展年完成公路改造建设桥桥间城市干道 首先启动行政中心建设次建设会展中心公园建设完成工业园力招商引资完成周边区旧城改造等
二市城市发展规划
（）城市性质发展目标
建设现代工业济带现代城镇群现代农业济带现代交通枢纽现代旅游休闲带现代物流通道2010年城市居民生活环境较改善城市形象基确立初步形成城市发展骨架
（二）城市未规模
2020年中心城区口达约100万中城区规划口50万工业园区口50万总建设约100方公里
（三）城市总体布局
城中心城区包括现全部河谷城市建设城市发展备部分生态隔离片区里面包含干组团
根然条件带状城市特点中心城区城市形态托铁路高速公路快速路干路协调发展形成东南发展组团式带形城市城市单中心中心发展单城市区域城镇群组演变城市重心东移
（四）城市区域位
未实行工业结合农业产业化农林产品深加工结合工业立市战略逐步走济高速发展轨道
（五）城市发展规划
重点建设区域：金融物流行政中心区城镇群：建设成现代工农业产业带济核心区域城市发展目标：济强市旅游市文化名市生态城市综合体创建适宜居住适宜创业发展城市创建符合生态安全突出蓝天青山绿树碧水红瓦特色国家级环保城市生态城市创建国家级环保城市生态城市
（六）结
（1）城市济加速发展
（2）城市产业升级调整效应明显
（3）居民收入稳步增长
三市房产市场综述
（）市房产市场情况
1市场总体供应量少市场需求量远供应量
2市场供户型三房四房楼中楼等面积户型三房四房成市场消费户型
3楼盘品质销售影响明显
4房价稳步增长保持较高增幅增幅具跳跃性
5商品房结构层住宅楼高层高层发展趋势
6区域规划定位房产市场发展影响
（二）政府区域规划房产市场影响
1利影响
2存隐患
第四部分 项目选址建设条件
项目选址
城区环境天独厚资源丰富土广袤里发展成市高尚新社区享受着国家相关
优惠政策着政府重点规划城区周边配套设施进步改善区开发开发商竟相争夺宝
（）区位环境条件
项目建设块项目周边市政机关众道路宽敞环境良区优雅清新谐宁静环境老城区形成鲜明着然谐发展居住观念建立区中高档住宅成新趋势托区流投资环境良环境资源项目开发建设具拟区位优势
（二）然资源条件
（1）矿产资源非常丰富矿产种类储量
（2）全市森林覆盖率达60丰富森林资源
（3）全国著名亚热带水果基南菜北运基水果乡
(三)气候理条件
受型影响典型盆城市夏长冬短热量充足光较强降水量适中属亚热带季风气候夏季炎热潮湿冬严寒
(四)水利源条件
水资源丰富河流30条（含季节性溪流）全长5000公里目前开发利水资源 5000万千瓦已开发利4000万千瓦日供水力达120万立方米
（五）交通环境条件
全市通车里程10000公里项目附已建成干道形成区四通八达交通网络公汽车市中心方开项目附坐车项目市中心需5分钟交通十分便捷
（六）文特征优惠政策
项目附已完成水电路气通讯教育医院邮政等基础市政设施改造
（七）政治优势条件
（八）旅游资源条件
二项目建设条件
（）建设项目已五通条件具备
（二）住宅区商业文化教育配套设施齐全
第五部分 块环境济评价分析
项目块解析
() 项目处区位特点分析
工商理局
项目位站前道旁片区属市委市政府重点规划该区域购物文化教育医疗金融邮政餐饮娱乐等生活设施方面相市中心较差距行政办公中心项目处段第功定位该定位未社区环境提升促进作
(二) 项目现状
(三)项目周边居住环境
二块HTP层次分析
目前块HTP层次分析方法实中国外国房产发展结晶科学分析方法方法详细分析程略
第六部分 块SWOT分析应
项目SWOT矩阵分析
二 项目SWOT策略应
（）项目优势（Strengths）
优势应——
（二）项目劣势（Weakness）
Ø 劣势应——
（三）项目机会（Opportunities）
Ø 机会利——
（四）项目威胁（Threats）
应措施——
三项目块分析总评
产品会高档次高品质精品楼盘需市场角度定位角度产品角度等方面结合寻找市场空白点充分发挥优势抓住机会优化劣势弱化威胁形成较市场发展空间
第七部分 定位项目评估结
项目定位
（）项目整体定位
造具风情生活方式独特生活张引导城市生活新方式消费者角度出发新济时代关注发展居生活观注重追求超前规划设计理念注重城市土文脉理环境理解尊重根消费者追求品味喜生活方式等性生活细节出发家居生活建筑理满足未需愿
（二）项目功定位
遵政府商品房住宅品质开发理念开发科技开发求注重居住区环境功质量注重民族俗文化传统注重住宅科技现代化符合房产理念升级消费升级中高档高品质住宅确定项目功定位
（三）项目形象定位
普通住宅见长市场惟通规划巧心思塑造特殊化产品具特色市新政务区附属居住中心位置造城市居住中心特色住宅求
定位粗略详细请见整合推广方案
二项目目标客户定位
（）目标客户类型
（二）目标客户心态分析
第七部分 项目户型进行评价选择
(房产价值工程原理Value Engineering)
项目评价工程原理程序程
()项目价值工程定义ACE分析
着重功分析力求低寿命周期成实现必功组织创造性活动
(1)分析问题(Analyzing Problem)
(2)综合研究(Comprehensive Study)
(3)方案评价(Evaluating Schemes)
二项目价值工程房产应中原理程序
价值工程房产投资决策中应两种种方案较种方案改进
价值工程程序般决策程划分分析问题综合研究方案评价三阶段选择象收集情报功分析研究方案创新方案评价选择方案实施成果评价六具体步骤三阶段六具体步骤7提出分应列表
项目价值工程阶段步骤提问
阶段
具体步骤
VE提问
分析问题
1选择象
2收集情报
3功分析评价
1VE象什
2作什
3成少
4价值少
综合研究
方案创新
方法实现功
方案评价
1方案评价选择
2方案实施成果评价
1新方案成少
2新方案实现
3求功
三项目市场调研分析评
四项目方案评价较分析
()项目进行方案较
(二)项目功分析
(三)项目方案评价
五项目方案评价改进分析
()项目方案优化改进容程序
房产投资方案进度功功改进根功成匹配原纳结成改进通方案较选出优方案优方案进行方案改进
六项目方案评价结
()分析功计算方案功指数（FIi）
(二)分析成计算方案成指数(CIi)
(三)较方案价值指数
第八部分 项目价格定位
均价确定
次价格定位市场较法评估方式修正出项目价格综合项目身理位置然环境社区素规划设计素品牌素加值等素加考虑修正出均价
二单价确定
第十部分 建设工程规划安排
市项目项目建设规划
（）建设方案规划
二建设方式进度安排
（）开发计划拟定原
（二）建设方式
（三）进度安排
（四） 项目周期设定
（五）分段周期设定
第十二部分 投资估算资金筹措计划
项目项目总投资成费估算（投资估算）
（）开发成估算
（1）土费（土费包括土权出金土征费城市建设配套费拆迁补偿费等）
（2）前期工程费：包括项目前期投入调研费规划设计费行性研究费等
（3）建安工程费：包括建造项目发生建筑工程费设备安装工程费费参考市建筑工程价格信息根类似工程建设验估算确定
（4）基础设施费（建筑物2cm外项目规划红线种线道
路） (包括：排水供水供电道路)项运单价估算法求
（5）公建配套设施费：包括项目公建项目会物业理房等费
（6）开发期间税费：项目负担房产投资关种税金方政府关部门征收费
（7）预见费根项目规模开发商背景情况项目变影响素相较易控制时参市房产开发项目均水结合类似工程建设验提取定例
（8）开发成
（二）开发费估算
（1）理费：房产开发企业理部门组织理项目开发营活动发生项费参市房产开发项目均水结合项目特点取费
（2）销售费：项目销售广告宣传费市场推广费等参市房产项目销售均水验值结合项目特点取相关值
（3）财务费：贷款付息表见第十七部分附表
项目开发建设投资房产项目产品建成时应国家关财务会计制度形成开发产品成
（三）总成费汇总分摊表
项目总成费详见投资成费估算汇总表
二项目资金筹措
()项目投资组合方式
项目开发投资资金源三渠道：资金二银行贷款三预售收入投资部分
（二）资金动作方式
三资金筹措投资计划款利息
长期款采：1年清方案建设营期第三年开始计算
第十三部分 销售营收入测算
住宅销售单价确定
() 根市项目市场调研报告制定价格体系（均价格）
（二）建议销售测算单价(运低估算标准)
（三）总销售收入确定
第十四部分 建设项目财务评价
税金计算
（）住宅商铺车位部分销售税金附加估算：详见住宅商铺车位部分销售税金附加估算表
二损益表静态盈利分析
项目三静态评价指标房产行业相应指标较接受项目行
三现金流量表动态盈利分析
项目进行济效益分析评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数参国新财会制度结合房产开发实际情况分计算全部投资资金济效益项目出售项目运评价指标进行项目评价评价指标：财务部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）项目动静态回收期等指标
四资金源运表贷款偿力分析
资金源运表集中体现项目身衡生存力财务评价重项目资金源运住宅销售部分资金源资金说年资金流入资金流出项目具较强贷款偿力身衡力项目方案行
第十五部分 确定性分析
确定素方面：建造成售价开发周期贷款利率等
盈亏衡分析
（）全部销售盈亏衡点分析
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设计算全部销售率60时项目全部投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点(BEP)销售率≤70时项目风险较低项目盈亏衡点(BEP)销售率60见风险程度较低（根房产济评价风险率）
（二）结
项目全部销售风险较住宅销售回收资金速度较快回收资金马投入项目投资中减少商铺车位资金投入量贷款利息全住宅销售收入支付方面项目建设成分摊商铺车位成价格较低段商铺车位投资回报较项目商铺车位出售风险程度降低
二敏感性分析
（1）售价建安工程费变动财务净现值影响
（2）售价建安工程费变动财务部收益率影响
（3）售价建安工程费变动投资利润率影响
三决策树概率分析
更精确预测项目全部销售风险程度面决策树进行计算
(1)计算E（NPV）（数学期值）
(2)风险标准偏差
(3)净现值变异系数
四风险规避控制措施
（）风险类型防范措施
（二）风险控制
第十六部分 国民济评价
社会效益评价
（）项目社会发展适应性
市行政单位量东移促进房产业发展改善城区居住群体整体素质时部门职工房户较政府文停止单位集资建房条件商品房较需求
（二）目前社会影响
达述目标项目规划中着注重生态原合理组织绿化交通体系完善公建住宅布局力争创造宁静亲切安全居住环境开阔方便公活动环境然优美生活环境
第十七部分 银行贷款支撑条件
贷款综合评价指标
必需通四指标严格审查：客户评价项目评估担保方式评价贷款综合评价项目否利通贷款支撑条件：
（）项目项目开发商———公司资信指标
（二）项目项目贷款评估情况
（三）项目贷款担保方式评价
二 项目贷款综合评价
金融机构考察完开发商资信状况房产开发项目结合企业项目考察结果综合企业信等级项目风险等级贷款担保方式贷款期限等素项目贷款进行综合评价
三项目贷款评价结果
综合结显示表明：银行完全发放贷款
第十八部分 行性研究报告结建议
评估结
通述该项目济社会环境效益分析知建设项目社会效益市场前景时项目济效益评价指标显示知具行业基准收益率部收益率然评估结果表明项目行盈亏衡分析中知项目住宅销售部分盈亏衡点销售率65左右（70）说明风险程度较低敏感性分析出项目全部销售部分抗风险力较强整项目济评价较理想力争提高项目济效益
二结建议说明
报告着谨慎负责态度现资料基础进行调查估算分析预测出统分结合关专家组成员意见汇总鉴目前房产市场客观条件基项目实际情况认必报告关问题进步提出建议说明提出干建议
第十九部分 行性研究报告相关附表
工程计划横道图
二开发成估算表 （单位：万元）
三全部销售收入分期例预测表
四销售收入营税金附加估算表 （单位：万元）
五投资计划资金筹措估算表 （单位：万元）
六资金源运表 （单位：万元）
七损益利润分配表 （单位：万元）
八现金流量表（全部投资） （单位：万元）
九款偿期测算表 （单位：万元）
十敏感性分析表
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高层房产项目投资行性报告
目 录
第部分 项目总
项目建设体概况
二项目行性研究结
第二部分 项目背景发展概况
提出项目建设背景
二投资必性
第三部分 项目市场投资环境市场研究
市城市概况
二市城市发展规划
三市房产市场综述
四市高层住宅市场分析（竟争性楼盘分析）
五市房产市场分类分析
六市区域房产市场分析
第四部分 项目选址建设条件
项目选址
二项目建设条件
第五部分 项目块环境济评价分析
项目块解析
二项目块HTP层次分析方法(中国外国理实践结晶)
第六部分 项目块SWOT分析应
项目SWOT矩阵分析
二项目SWOT策略应
三项目块分析总评
第七部分 项目定位项目评估
项目定位
（）项目整体定位
（二）项目功定位
（三）项目形象定位
（四）项目档次定位
二 项目目标客户定位
（）目标客户类型
（二）目标客户心态分析
第七部分 户型进行评价选择 (房产价值工程原理Value Engineering)
项目评价工程原理程序程
二项目价值工程房产应中原理程序
三项目市场调研分析评
四项目方案评价较分析
五项目方案评价改进分析
六项目方案评价结
第八部分 项目价格定位
均价确定
二单价确定
第九部分 项目结
第十部分 开发企业组织结构
企业组织
（）企业组织形式
（二）企业工作制度
第十部分 建设工程规划安排
市项目项目建设规划
（）建设方案规划
二建设方式进度安排
（）开发计划拟定原
（二）建设方式
（三）进度安排
（四） 项目周期设定
（五）分段周期设定
第十二部分 投资估算资金筹措计划
项目项目总投资成费估算（投资估算）
（）开发成估算
（二）开发费估算
（三）总成费汇总分摊表
二项目资金筹措
（）项目投资组合方式
（二）资金动作方式
三资金筹措投资计划款利息
（）资金筹措投资计划
（二）贷款金偿利息支付
第十三部分 销售营收入测算
住宅销售单价确定
（）根市项目市场调研报告制定价格体系（均价格）
（二）建议销售测算单价(运低估算标准)
（三）总销售收入确定
第十四部分 建设项目财务评
税金计算
（）住宅商铺车位部分销售税金附加估算
二 损益表静态盈利分析
（）住宅商铺车位部分损益表
三 现金流量表动态盈利分析
（）住宅商铺车位全部投资现金流量表
四 资金源运表贷款偿力分析
第十五部分 确定性分析
盈亏衡分析
（）全部销售盈亏衡点分析
（二）结
二敏感性分析
三决策树概率分析
四风险规避控制措施
（）风险类型防范措施
（二）风险控制
第十六部分 国民济评价
项目社会效益评价
（）项目社会发展适应性
（二）目前社会影响
二项目环境效益评价
第十七部分 银行贷款支撑条件
项目贷款综合评价指标
（）市项目项目开发商资信指标
（二）市项目项目贷款评估情况
（三）市项目项目贷款担保方式评价
二项目贷款综合评价
三项目贷款评价结果
（）项目贷款概况
（二）项目贷款评价程
第十八部分 行性研究报告结建议
评估结
二结建议说明
第十九部分 行性研究附报表
项目工程计划横道图
二项目开发成估算表
三全部销售收入分期例预测表
四项目销售收入营税金附加估算表
五项目投资计划资金筹措估算表
六资金源运表
七损益利润分配表
八现金流量表（全部投资）
九款偿期测算表
十敏感性分析表
第部分 项目总
项目建设体概况
（）开发建设项目前言
满足市城市居民住房求创建新型精品城市住宅区公司全面认真市场调研项目区位环境进行反复分析较根前房产市场现状发展趋势选择市域投资建设精品住宅区结合市城市建设改造优惠政策优越条件项目开发带商机
（二）建设项目基概况
（1） 项目名称：
（2） 建设点：
（3） 建设单位：
（4） 理单位：
（5） 企业性质：
（6） 营范围：房产开发
（7） 公司类：集团化企业
（8） 注册资金
（9） 资质等级：
（10） 资信等级：
（11） 法代表：
（12） 法定址：
（13） 联系方式：
（14） 企业概况
（15）企业业绩
住宅项目（100亩已竣工）精品旅游产项目（200亩热销中）休闲美食中心（1300亩招商中）国际标准化尊贵高尔夫球场项目（3000亩已投入）海景旅游度假村（400亩已竣工）等
（16）企业持续发展规划
出重项目进行整体控需调整企业领导层理层巩固传统行业拓展房产行业根企业长期发展持续发展需公司营发展做出战略性规划
（17）项目基概况
市项目项目位市城东区项目规划市规划国土局批准功商住配套设施
（三）独立承担行性研究工作单位相关成员
项目行性研究工作项目开发商： 公司独立承担享终解释权项目编制程严格建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府部门文件开发单位组成市项目项目行性研究评价工作委员会
（四）行性研究报告编制
（1）国家计委建设部建设项目济评价方法参数(第二版)
（2）建设部房产开发项目济评价方法
（3）中国国际工程咨询公司关印发济评估方法通知附件
（五）行性研究报告研究范围
研究范围包括：住宅市场分析营销战略建设规模功住宅公工程建设方案投资估算资金筹措项目济效益评价银行贷款评价等
（六）项目建设规模容
表：111 项目技术济指标
容
指标
容
指标
建设点
站前道旁
规划总面积
5万㎡
实际面积
10万m2
总建筑面积
15万m2
建筑占面积
17万㎡(
综合容积率
19
建筑密度
20
绿率
30
住宅面积
15万m2
商业面积
10000m2
室面积
15020m2
居住总户数
10000户
（七）项目开发手续
（1）项目取
（2）开发公司资质
（3）开发项目相关手续
（4）项目开发结
二项目行性研究结
（）项目房产市场预测
（二）项目工程技术方案环境保护
（三）项目建设进度
（四）投资估算资金筹措
（1）投资估算
（2）资金筹措
（五）项目财务济评价
（六）项目销售模式合作方式
（七）项目综合评价结
项目综合评价结：项目具良济效益社会效益环境效益项目行
第二部分 项目背景发展概况
提出项目建设背景
（）市相关政策城镇发展规划
年市委市民政府外商创造更优越投资环境加快辖区济发展实际制定关进步扩外开放加快非公制济发展改善投资环境体制机制系列优惠政策采取种形式外商放心投资胆营
（二）项目发起发起缘
着住房制度改革全面推进住宅商品化社会化程度断提高房产开发济增长促进作日益凸现着生活质量断提高住宅需求单纯追求空间简单型生态化艺术化智化性化兼综合型渡适应时代发展社会求
二投资必性
品质决定价值价值决定价格着市生活水提高居住环境提出越越高求市区特点推动市房产业断前发展
第三部分 市场投资环境市场研究
市城市概况
（）市基概况
位省西部流域西江水系游处山区云南贵州越南接壤滇黔省（区）结合部交通枢纽商品物资集散
（二）市济概况
2005年半年全市生产总值完成100亿元增长20总量排第六位增幅排第位中产增长51二产增长281三产增长69第二产业然拉动全市济增长力量
（三）市城市建设概况
城市建设进行总体规划目前已全面推进城镇化进程启动现代化森林山水生态城市建设城市基础设施环境较变化加快中心城市建设造城努力创建全国优秀旅游城市园林城市生态城市佳居城市
（四）市招商概况
截2006年全市新签约市外合项目299中重点招商项目达30分增长431％2654％4495％8491％291％中外客商(含国外)签订投资项目200总投资19541亿元
（五）市基础设施概况
2006年城市建设投入高效率变化发展年完成公路改造建设桥桥间城市干道 首先启动行政中心建设次建设会展中心公园建设完成工业园力招商引资完成周边区旧城改造等
二市城市发展规划
（）城市性质发展目标
建设现代工业济带现代城镇群现代农业济带现代交通枢纽现代旅游休闲带现代物流通道2010年城市居民生活环境较改善城市形象基确立初步形成城市发展骨架
（二）城市未规模
2020年中心城区口达约100万中城区规划口50万工业园区口50万总建设约100方公里
（三）城市总体布局
城中心城区包括现全部河谷城市建设城市发展备部分生态隔离片区里面包含干组团
根然条件带状城市特点中心城区城市形态托铁路高速公路快速路干路协调发展形成东南发展组团式带形城市城市单中心中心发展单城市区域城镇群组演变城市重心东移
（四）城市区域位
未实行工业结合农业产业化农林产品深加工结合工业立市战略逐步走济高速发展轨道
（五）城市发展规划
重点建设区域：金融物流行政中心区城镇群：建设成现代工农业产业带济核心区域城市发展目标：济强市旅游市文化名市生态城市综合体创建适宜居住适宜创业发展城市创建符合生态安全突出蓝天青山绿树碧水红瓦特色国家级环保城市生态城市创建国家级环保城市生态城市
（六）结
（1）城市济加速发展
（2）城市产业升级调整效应明显
（3）居民收入稳步增长
三市房产市场综述
（）市房产市场情况
1市场总体供应量少市场需求量远供应量
2市场供户型三房四房楼中楼等面积户型三房四房成市场消费户型
3楼盘品质销售影响明显
4房价稳步增长保持较高增幅增幅具跳跃性
5商品房结构层住宅楼高层高层发展趋势
6区域规划定位房产市场发展影响
（二）政府区域规划房产市场影响
1利影响
2存隐患
第四部分 项目选址建设条件
项目选址
城区环境天独厚资源丰富土广袤里发展成市高尚新社区享受着国家相关
优惠政策着政府重点规划城区周边配套设施进步改善区开发开发商竟相争夺宝
（）区位环境条件
项目建设块项目周边市政机关众道路宽敞环境良区优雅清新谐宁静环境老城区形成鲜明着然谐发展居住观念建立区中高档住宅成新趋势托区流投资环境良环境资源项目开发建设具拟区位优势
（二）然资源条件
（1）矿产资源非常丰富矿产种类储量
（2）全市森林覆盖率达60丰富森林资源
（3）全国著名亚热带水果基南菜北运基水果乡
(三)气候理条件
受型影响典型盆城市夏长冬短热量充足光较强降水量适中属亚热带季风气候夏季炎热潮湿冬严寒
(四)水利源条件
水资源丰富河流30条（含季节性溪流）全长5000公里目前开发利水资源 5000万千瓦已开发利4000万千瓦日供水力达120万立方米
（五）交通环境条件
全市通车里程10000公里项目附已建成干道形成区四通八达交通网络公汽车市中心方开项目附坐车项目市中心需5分钟交通十分便捷
（六）文特征优惠政策
项目附已完成水电路气通讯教育医院邮政等基础市政设施改造
（七）政治优势条件
（八）旅游资源条件
二项目建设条件
（）建设项目已五通条件具备
（二）住宅区商业文化教育配套设施齐全
第五部分 块环境济评价分析
项目块解析
() 项目处区位特点分析
工商理局
项目位站前道旁片区属市委市政府重点规划该区域购物文化教育医疗金融邮政餐饮娱乐等生活设施方面相市中心较差距行政办公中心项目处段第功定位该定位未社区环境提升促进作
(二) 项目现状
(三)项目周边居住环境
二块HTP层次分析
目前块HTP层次分析方法实中国外国房产发展结晶科学分析方法方法详细分析程略
第六部分 块SWOT分析应
项目SWOT矩阵分析
二 项目SWOT策略应
（）项目优势（Strengths）
优势应——
（二）项目劣势（Weakness）
Ø 劣势应——
（三）项目机会（Opportunities）
Ø 机会利——
（四）项目威胁（Threats）
应措施——
三项目块分析总评
产品会高档次高品质精品楼盘需市场角度定位角度产品角度等方面结合寻找市场空白点充分发挥优势抓住机会优化劣势弱化威胁形成较市场发展空间
第七部分 定位项目评估结
项目定位
（）项目整体定位
造具风情生活方式独特生活张引导城市生活新方式消费者角度出发新济时代关注发展居生活观注重追求超前规划设计理念注重城市土文脉理环境理解尊重根消费者追求品味喜生活方式等性生活细节出发家居生活建筑理满足未需愿
（二）项目功定位
遵政府商品房住宅品质开发理念开发科技开发求注重居住区环境功质量注重民族俗文化传统注重住宅科技现代化符合房产理念升级消费升级中高档高品质住宅确定项目功定位
（三）项目形象定位
普通住宅见长市场惟通规划巧心思塑造特殊化产品具特色市新政务区附属居住中心位置造城市居住中心特色住宅求
定位粗略详细请见整合推广方案
二项目目标客户定位
（）目标客户类型
（二）目标客户心态分析
第七部分 项目户型进行评价选择
(房产价值工程原理Value Engineering)
项目评价工程原理程序程
()项目价值工程定义ACE分析
着重功分析力求低寿命周期成实现必功组织创造性活动
(1)分析问题(Analyzing Problem)
(2)综合研究(Comprehensive Study)
(3)方案评价(Evaluating Schemes)
二项目价值工程房产应中原理程序
价值工程房产投资决策中应两种种方案较种方案改进
价值工程程序般决策程划分分析问题综合研究方案评价三阶段选择象收集情报功分析研究方案创新方案评价选择方案实施成果评价六具体步骤三阶段六具体步骤7提出分应列表
项目价值工程阶段步骤提问
阶段
具体步骤
VE提问
分析问题
1选择象
2收集情报
3功分析评价
1VE象什
2作什
3成少
4价值少
综合研究
方案创新
方法实现功
方案评价
1方案评价选择
2方案实施成果评价
1新方案成少
2新方案实现
3求功
三项目市场调研分析评
四项目方案评价较分析
()项目进行方案较
(二)项目功分析
(三)项目方案评价
五项目方案评价改进分析
()项目方案优化改进容程序
房产投资方案进度功功改进根功成匹配原纳结成改进通方案较选出优方案优方案进行方案改进
六项目方案评价结
()分析功计算方案功指数（FIi）
(二)分析成计算方案成指数(CIi)
(三)较方案价值指数
第八部分 项目价格定位
均价确定
次价格定位市场较法评估方式修正出项目价格综合项目身理位置然环境社区素规划设计素品牌素加值等素加考虑修正出均价
二单价确定
第十部分 建设工程规划安排
市项目项目建设规划
（）建设方案规划
二建设方式进度安排
（）开发计划拟定原
（二）建设方式
（三）进度安排
（四） 项目周期设定
（五）分段周期设定
第十二部分 投资估算资金筹措计划
项目项目总投资成费估算（投资估算）
（）开发成估算
（1）土费（土费包括土权出金土征费城市建设配套费拆迁补偿费等）
（2）前期工程费：包括项目前期投入调研费规划设计费行性研究费等
（3）建安工程费：包括建造项目发生建筑工程费设备安装工程费费参考市建筑工程价格信息根类似工程建设验估算确定
（4）基础设施费（建筑物2cm外项目规划红线种线道
路） (包括：排水供水供电道路)项运单价估算法求
（5）公建配套设施费：包括项目公建项目会物业理房等费
（6）开发期间税费：项目负担房产投资关种税金方政府关部门征收费
（7）预见费根项目规模开发商背景情况项目变影响素相较易控制时参市房产开发项目均水结合类似工程建设验提取定例
（8）开发成
（二）开发费估算
（1）理费：房产开发企业理部门组织理项目开发营活动发生项费参市房产开发项目均水结合项目特点取费
（2）销售费：项目销售广告宣传费市场推广费等参市房产项目销售均水验值结合项目特点取相关值
（3）财务费：贷款付息表见第十七部分附表
项目开发建设投资房产项目产品建成时应国家关财务会计制度形成开发产品成
（三）总成费汇总分摊表
项目总成费详见投资成费估算汇总表
二项目资金筹措
()项目投资组合方式
项目开发投资资金源三渠道：资金二银行贷款三预售收入投资部分
（二）资金动作方式
三资金筹措投资计划款利息
长期款采：1年清方案建设营期第三年开始计算
第十三部分 销售营收入测算
住宅销售单价确定
() 根市项目市场调研报告制定价格体系（均价格）
（二）建议销售测算单价(运低估算标准)
（三）总销售收入确定
第十四部分 建设项目财务评价
税金计算
（）住宅商铺车位部分销售税金附加估算：详见住宅商铺车位部分销售税金附加估算表
二损益表静态盈利分析
项目三静态评价指标房产行业相应指标较接受项目行
三现金流量表动态盈利分析
项目进行济效益分析评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数参国新财会制度结合房产开发实际情况分计算全部投资资金济效益项目出售项目运评价指标进行项目评价评价指标：财务部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）项目动静态回收期等指标
四资金源运表贷款偿力分析
资金源运表集中体现项目身衡生存力财务评价重项目资金源运住宅销售部分资金源资金说年资金流入资金流出项目具较强贷款偿力身衡力项目方案行
第十五部分 确定性分析
确定素方面：建造成售价开发周期贷款利率等
盈亏衡分析
（）全部销售盈亏衡点分析
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设计算全部销售率60时项目全部投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点(BEP)销售率≤70时项目风险较低项目盈亏衡点(BEP)销售率60见风险程度较低（根房产济评价风险率）
（二）结
项目全部销售风险较住宅销售回收资金速度较快回收资金马投入项目投资中减少商铺车位资金投入量贷款利息全住宅销售收入支付方面项目建设成分摊商铺车位成价格较低段商铺车位投资回报较项目商铺车位出售风险程度降低
二敏感性分析
（1）售价建安工程费变动财务净现值影响
（2）售价建安工程费变动财务部收益率影响
（3）售价建安工程费变动投资利润率影响
三决策树概率分析
更精确预测项目全部销售风险程度面决策树进行计算
(1)计算E（NPV）（数学期值）
(2)风险标准偏差
(3)净现值变异系数
四风险规避控制措施
（）风险类型防范措施
（二）风险控制
第十六部分 国民济评价
社会效益评价
（）项目社会发展适应性
市行政单位量东移促进房产业发展改善城区居住群体整体素质时部门职工房户较政府文停止单位集资建房条件商品房较需求
（二）目前社会影响
达述目标项目规划中着注重生态原合理组织绿化交通体系完善公建住宅布局力争创造宁静亲切安全居住环境开阔方便公活动环境然优美生活环境
第十七部分 银行贷款支撑条件
贷款综合评价指标
必需通四指标严格审查：客户评价项目评估担保方式评价贷款综合评价项目否利通贷款支撑条件：
（）项目项目开发商———公司资信指标
（二）项目项目贷款评估情况
（三）项目贷款担保方式评价
二 项目贷款综合评价
金融机构考察完开发商资信状况房产开发项目结合企业项目考察结果综合企业信等级项目风险等级贷款担保方式贷款期限等素项目贷款进行综合评价
三项目贷款评价结果
综合结显示表明：银行完全发放贷款
第十八部分 行性研究报告结建议
评估结
通述该项目济社会环境效益分析知建设项目社会效益市场前景时项目济效益评价指标显示知具行业基准收益率部收益率然评估结果表明项目行盈亏衡分析中知项目住宅销售部分盈亏衡点销售率65左右（70）说明风险程度较低敏感性分析出项目全部销售部分抗风险力较强整项目济评价较理想力争提高项目济效益
二结建议说明
报告着谨慎负责态度现资料基础进行调查估算分析预测出统分结合关专家组成员意见汇总鉴目前房产市场客观条件基项目实际情况认必报告关问题进步提出建议说明提出干建议
第十九部分 行性研究报告相关附表
工程计划横道图
二开发成估算表 （单位：万元）
三全部销售收入分期例预测表
四销售收入营税金附加估算表 （单位：万元）
五投资计划资金筹措估算表 （单位：万元）
六资金源运表 （单位：万元）
七损益利润分配表 （单位：万元）
八现金流量表（全部投资） （单位：万元）
九款偿期测算表 （单位：万元）
十敏感性分析表
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